第一篇：北京社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)分析與投資指南

北京社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)分析與投資指南

在北京，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)經(jīng)歷了從無到有、從混亂無序到整體規(guī)劃的變遷。現(xiàn)今，隨著住宅市場的火爆而帶動的對社區(qū)商業(yè)的投資熱情已有目共睹，為準(zhǔn)確把握市場動態(tài)，使自家項目從眾多項目中脫穎而出，各開發(fā)商均使出渾身解數(shù)以各種方式吸引投資者目光。而投資者在投資理念和心態(tài)方面的表現(xiàn)則像一面鏡子清晰地折射出了北京社區(qū)商業(yè)市場的得與失。下面我們將從開發(fā)商和投資商兩方面分析社區(qū)商業(yè)市場的現(xiàn)狀。

開發(fā)商越來越注重社區(qū)商業(yè)的概念和主題包裝

從以“歐式商業(yè)步行街”概念炒作成功的“現(xiàn)代城”、“歐陸經(jīng)典”，到“珠江駿景”，再到現(xiàn)在的“塞洛城”、“世紀(jì)城”等等，住宅底商以及社區(qū)商業(yè)已一改過去純粹的配套服務(wù)功能，開發(fā)商愈加注重突出項目的概念和主題包裝。而就市場反饋來看，概念型住宅底商的招商效果也的確令人滿意，不僅如此，底商與住宅的銷售相輔相成，開發(fā)商“名利雙收”。但同時我們也注意到：某住宅底商項目在招商時是買家的搶購對象，出售率達(dá)到100%，但就目前店鋪開張的效果來看卻未能達(dá)到人們的期望值。為什么一個能贏得眾多投資商厚愛的概念卻不盡如人意呢？原因是多方面的，有項目自身條件的限制，也有經(jīng)營者經(jīng)驗不足等等。但這一結(jié)果卻為那些將以主打概念征服市場的開發(fā)商敲響警鐘，主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。而事實上，目前商鋪投資者已不再盲目跟風(fēng)，對于項目炒作的新概念、新思路多采取審慎觀望態(tài)度。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但絕不應(yīng)是開發(fā)商的制勝法寶。

投資者理智選擇潛力型社區(qū)商業(yè)作長線投資

相對于借助炒作概念而走俏市場的社區(qū)商業(yè)項目而言，某些項目無需炒作卻也熱銷。究其原因：巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。如亞運村區(qū)域眾多樓盤底商，由于與奧運村及奧運會場館預(yù)留地毗鄰，周邊的道路、市政設(shè)施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強大，市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地。再如位于五棵松的百朗園，驕人的銷售業(yè)績亦主要得意于其潛在發(fā)展優(yōu)勢。這種“潛力型”底商固然前景廣闊，但同時也存在風(fēng)險，無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是“時間”問題，也就是商戶通常說的“養(yǎng)店鋪的時間”。在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，底商投資者將承受相當(dāng)一段時間的低迷期，這對于經(jīng)濟(jì)實力較弱的投資商確實是不小的考驗。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應(yīng)充分考慮時間因素。

成熟商圈的社區(qū)商業(yè)有利可圖

憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底商項目雖價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。位于雙安商場西側(cè)的北京科技會展中心就是一個開發(fā)商和投資商雙贏的案例：3000平方米(建筑面積)底商面積在剛推出市場時即被一搶而空，對此情形開發(fā)商也始料不及。不僅如此，高回報率使其小業(yè)主的回收期僅為6年，大大短于通常10年的回收期。此類型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體，投資風(fēng)險小。因此，擁有高回報率也在情理之中。成熟商圈內(nèi)的住宅底商雖然在位置和人氣上占有絕對優(yōu)勢，然而，投資商鋪的其他條件(如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等)也十分重要。再以北京科技會展中心為例，其首層店鋪的出租效果很好，但雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，以彌補二層、三層在設(shè)計上的缺陷，但部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。

總結(jié)目前北京市社區(qū)商業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對于住宅底商的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開發(fā)商在項目前期進(jìn)行整體規(guī)劃時就聘請專業(yè)公司從市場定位、產(chǎn)品設(shè)計、業(yè)態(tài)配比、店鋪分割、銷售模式等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃，力求將項目完美的推向市場。而投資者則表現(xiàn)得愈加“挑剔”，嚴(yán)格來說，住宅底商在商業(yè)操作方面存在一定的局限性，能夠在服務(wù)于本社區(qū)內(nèi)部人群的同時兼顧吸引外來顧客光臨是最為理想的效果。因此，在選擇店鋪時，投資商所關(guān)心的問題普遍集中在：樓層、布局、面積、停車位、獨立出入口、物業(yè)管理公司和社區(qū)消費群消費能力等。這些問題直接關(guān)系到項目的招商效果和日后運作難易，在房地產(chǎn)市場競爭激烈的今天，買家可選擇的空間很大，發(fā)展商的產(chǎn)品能否在這些實際問題上領(lǐng)先于其他項目至關(guān)重要。

社區(qū)商鋪投資的風(fēng)險

根據(jù)上節(jié)的分析我們可以看出，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間，其投資利潤率甚至可達(dá)10%左右。高回報的利潤是牽動這股熱潮的最主要原因。此外，購得的商鋪可以出租，也可以自己經(jīng)營，并且可以根據(jù)市場的需求調(diào)整經(jīng)營內(nèi)容、出租方式和租金等。這樣靈活的方式也是吸引人們爭相投資的一個因素。

在社區(qū)商鋪投資熱中，不乏盲目跟風(fēng)的投資者，甚至有人認(rèn)為“只要買到房，就能賺錢”。其實，高利潤伴隨的是高風(fēng)險。現(xiàn)今流行的一種經(jīng)營方式是從開發(fā)商那買了商鋪后，再把商鋪租給開發(fā)商，讓他們經(jīng)營，自己收取租金。表面看來，對于投資者，包租是很有利的：包租期內(nèi)會有穩(wěn)定的租金，而且，包租期越長，風(fēng)險也就越小。可開發(fā)商大都本身不具備商場經(jīng)營經(jīng)驗，并不能保證在經(jīng)營期內(nèi)穩(wěn)賺，從而也不能保證許諾給投資者的租金。有的開發(fā)商承諾物業(yè)公司代為出租，租金收不回的話，可以向開發(fā)商追究擔(dān)保責(zé)任。但如果開發(fā)商破產(chǎn)，投資者的租金也就沒了，投資者只是在承擔(dān)開發(fā)商的風(fēng)險。

如果自己經(jīng)營，風(fēng)險也不小。現(xiàn)在商場的商鋪大多是分散出售的。這樣，一個完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上都被分割。統(tǒng)一的經(jīng)營權(quán)被分散后，各投資經(jīng)營者各自為政，其商業(yè)形態(tài)必然是分散的。一個不具有整體性或者經(jīng)營格局紊亂的商場不會有好的收益。因為相鄰的商鋪可能因為商業(yè)形態(tài)的不同而影響對方的經(jīng)營效益。再者，投資商鋪獲取收益多半在于經(jīng)營，而開發(fā)商對商鋪的管理將直接影響業(yè)主經(jīng)營成效。可面對產(chǎn)權(quán)已經(jīng)出售的商鋪，開發(fā)商通常很難實行有效的管理。目前還有一部分投資者，他們買了商鋪，既不出租，也不經(jīng)營，而是以更高價轉(zhuǎn)手給別人，從差價中賺取利潤。在業(yè)界有一種說法叫“博傻”，就是明知用高價買某房產(chǎn)是不值的，但還是希望買下來能以更高的價格賣出去。如果持這樣心理的投資者過多的話，會造成商鋪市場的虛假繁榮，出現(xiàn)泡沫。這不僅會影響市場的健康發(fā)展，投資者也會因為找不到買家而被套牢。

如何規(guī)避社區(qū)商業(yè)投資的風(fēng)險

但凡投資都必然存在風(fēng)險，雖然受整個市場景氣的影響，這種風(fēng)險有所降低或有所掩蓋，但其畢竟是存在的。要規(guī)避投資風(fēng)險，達(dá)到理想的回報率，需要注意以下幾個問題：

了解市政規(guī)劃

市政規(guī)劃包括商圈、住宅區(qū)的設(shè)立，交通、道路的改善，舊區(qū)改造、市政動遷等。商鋪對于環(huán)境特別“敏感”，投資者必須對該社區(qū)未來的環(huán)境有深入的了解，以保證商鋪本身的價值提升。另外，投資者應(yīng)注意商業(yè)養(yǎng)成在整個項目中的過程，應(yīng)該有一定的心理準(zhǔn)備

掌握租金水平及未來走勢

商鋪的價值來源于租金水平，投資者需要對目標(biāo)商鋪現(xiàn)在及未來幾年的租金水平有所了解，再計算其現(xiàn)在的價格是否合理。對于一些地段優(yōu)勢明顯，但單位售價高，面積又較大的商鋪，投資者還需要從今后擬引進(jìn)的行業(yè)預(yù)測租金水平。業(yè)內(nèi)人士都知道不同的行業(yè)能夠承受的租金水平有很大差異，投資者不能只因其地段好而輕易出手。

選擇成熟地區(qū)

選擇成熟地區(qū)的商鋪可以較大程度地降低投資風(fēng)險，畢竟商鋪的基本需求是有所保障的。雖然一些新開發(fā)的社區(qū)內(nèi)的商鋪價格相對較低，有相當(dāng)大的升值潛力，但如果區(qū)域內(nèi)居住人口不足，或缺少客流量，且此類商鋪大多數(shù)為滿足生活基本需求的行業(yè)，其租金承受能力較低，從而無法實現(xiàn)其經(jīng)營價值，其升值潛力亦可能不足以抵消投資者資金的機(jī)會成本。

注重長線收益

投資商鋪，長期的租賃收益也是不錯的選擇。投資者在考慮出租時，不能只從租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”租客，以獲得一個長期的有保證的租約。雖然在租金數(shù)字方面，投資者的直接收益會略有下降，但如果租客提前退租或無理拒絕履行合同，會給業(yè)主造成更大的損失。這種損失包括商鋪的空置的租金損失、房屋的還原費用、設(shè)備設(shè)施的維修等，甚至有時會使業(yè)主卷入法律糾紛，因此，商鋪投資更應(yīng)該注重長線的收益。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)投資策劃

商業(yè)地產(chǎn)投資策劃

領(lǐng)域一：城市與區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 領(lǐng)域二：城市綜合體與購物中心領(lǐng)域三：專業(yè)市場

領(lǐng)域四：商業(yè)步行街

領(lǐng)域五：主題旅游景區(qū)

領(lǐng)域六：商務(wù)酒店、餐飲具體內(nèi)容包括：

■前期概念規(guī)劃設(shè)計

■建筑設(shè)計及工程要點規(guī)劃

■交通與人流動線規(guī)劃

■前期市場調(diào)研

■項目形象與經(jīng)營定位

■項目競爭定位

■項目業(yè)態(tài)定位與樓層布局規(guī)劃

■項目商鋪（區(qū)域）分割方案

■主力店、次主力店與品牌落位規(guī)劃

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)

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第四篇：北京商業(yè)地產(chǎn)研究報告

北京商業(yè)地產(chǎn)研究報告

正如當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入陣痛階段，商業(yè)地產(chǎn)也不可避免的遇到發(fā)展瓶頸。然而投資永遠(yuǎn)關(guān)注未來，隨著政治、經(jīng)濟(jì)、人口、社會技術(shù)等方面的發(fā)展，在一個很長的時間維度中，我國商業(yè)地產(chǎn)仍處于生命周期中的成長期，他所遇到的僅僅是區(qū)域性結(jié)構(gòu)問題。本報告拿北京市場作例，窺一斑而知全豹，指出商業(yè)地產(chǎn)突出的問題：一是區(qū)域發(fā)展不平衡致使項目選址失誤，投資設(shè)想不能契合當(dāng)?shù)叵M者的習(xí)慣。二是開發(fā)周期中未能采取招商先行的策略，定位與落位不符。三是對營運工作的重視程度不夠。四是電商沖擊下的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新力不足。本文最終希望通過探索區(qū)域結(jié)構(gòu)性失調(diào)的原因從而獲取商業(yè)地產(chǎn)投資過程中的決策因素。

商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，但不在本文所指范圍內(nèi)。

一、宏觀環(huán)境分析

現(xiàn)階段，我國商業(yè)地產(chǎn)泡沫與機(jī)會并存，但目前來看只是區(qū)域性泡沫，如北上廣等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國家人均1.2平方米的商業(yè)面積，北京甚至超出了人均2平方米，這顯然是存在泡沫的，而對于中西部地區(qū)及二三線城市來說，人均面積不足0.5平方米，這顯然是不存在泡沫的，并且即使同屬北京市下轄商業(yè)項目，不同商圈繁榮程度也是不一樣的。這種現(xiàn)象我們稱之為結(jié)構(gòu)性失衡。下面我們重點分析北京商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性失衡的原因。

（一）經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境分析

2010年至2015年間，北京市總值指標(biāo)及人均國內(nèi)生產(chǎn)總值雖然每年都在增長，但增速卻逐年放緩。

另一方面，近年來部分區(qū)縣政府在土地立項審批過程中未以城市對商業(yè)及經(jīng)濟(jì)的承載能力為基礎(chǔ)，未能科學(xué)規(guī)劃，間接導(dǎo)致商業(yè)類型同質(zhì)化、商業(yè)項目不能與區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套及消費優(yōu)勢吻合，從而導(dǎo)致區(qū)縣內(nèi)商圈商業(yè)量大不強，商業(yè)坪效每況愈下。

（二）人口及社會環(huán)境分析

根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年末，北京市常住人口2170.5萬人，比上年末增加18.9萬人，增長0.9%，增量和增速分別比上年減少17.9萬人和0.8個百分點。其中，常住外來人口822.6萬人，比上年末增加3.9萬人，增長0.5%;增量減少12.1萬人，增速回落1.5個百分點。

2015年全市實現(xiàn)市場消費總額1.86萬億元，同比增長8.7%。商品性消費中，限額以上批發(fā)零售企業(yè)實現(xiàn)網(wǎng)上零售額2016.9億元，同比增長40.2%，占全市社會消費品零售總額的比重達(dá)19.5%。

此外，在居民消費價格方面，2015年全市居民消費價格水平同比上漲1.8%，漲幅為近5年較低水平。八大類商品和服務(wù)項目價格“七升一降”，其中衣著類上漲幅度最大為3.6%，其次為交通和通信類、居住類和煙酒及用品類，分別上漲2.8%、2.6%和2%,食品類價格上漲1.6%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類下降0.1%。

（三）技術(shù)環(huán)境分析

中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心發(fā)布的《2014年中國網(wǎng)絡(luò)購物市場研究報告》顯示，截至2014年12月，我國網(wǎng)絡(luò)購物用戶規(guī)模達(dá)到3.61億，較2013年底增加5953萬人，增長率為19.7%；我國網(wǎng)民使用網(wǎng)絡(luò)購物的比例從48.9%提升至55.7%。

報告顯示，2014年我國網(wǎng)絡(luò)零售交易額為2.79萬億元，同比增長49.7%，相當(dāng)于同期社會消費品零售總額(26.2萬億元)的10.6%。而且，網(wǎng)絡(luò)購物市場依然保持著較高的活躍度，全年交易總次數(shù)173億次，人均交易次數(shù)48次。

互聯(lián)網(wǎng)的普及和各大電商平臺的迅猛發(fā)展，使網(wǎng)絡(luò)購物成為人們?nèi)粘ＯM中重要的組成部分。這一技術(shù)革新加劇傳統(tǒng)商業(yè)“閉店潮”的涌現(xiàn)。

二、北京商業(yè)地產(chǎn)微觀環(huán)境分析

正如中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入陣痛階段，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)不可避免的遇到發(fā)展瓶頸。目前商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性問題，包括供需失衡，傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)亟需升級改造等問題。

（一）整體市場分析

一方面，當(dāng)居民的基本居住需求得到滿足，可支配收入增加的時候，支出必然轉(zhuǎn)向商業(yè)消費，所以如果把商業(yè)地產(chǎn)放在一個較長的時間軸內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)在我國仍然處于上揚階段。

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)階段的發(fā)展過程中確實面臨一些結(jié)構(gòu)性的問題。

1.北京市場概述

（1）經(jīng)過過去二十多年的逐步積累，商業(yè)地產(chǎn)供給遠(yuǎn)大于需求，最終導(dǎo)致部分空置問題出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段有盤活存量的課題需要解決。

（2）北京市四環(huán)以內(nèi)不再新批新建商業(yè)項目，導(dǎo)致城市中心土地資源稀缺，價格隨之水漲船高，常住人口增長水平不及價格增速，形成發(fā)展結(jié)構(gòu)性倒掛。這種情況下，眾多房企將投資目光轉(zhuǎn)向城市發(fā)展新區(qū)及生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，但是這些區(qū)域一方面人口收入、消費不能支撐商業(yè)如此轉(zhuǎn)移，另一方面生活方式與商業(yè)定位不相符。

（3）結(jié)構(gòu)性問題還體現(xiàn)在北京商業(yè)地產(chǎn)定位過于單一，體驗式、文娛業(yè)態(tài)尚未充分開發(fā)利用。

2.2010-2015年北京商業(yè)地產(chǎn)土地供給及價格分布

（1）近兩年北京市商業(yè)地產(chǎn)土地供給明顯減少，但與此相對應(yīng)的，樓板價卻在不斷飆升，供求矛盾明顯，轉(zhuǎn)移土地投資方向勢在必行。

（二）區(qū)域市場分析

-從地圖上看，北京目前重點商圈多集中在城市的東北部區(qū)域，發(fā)展成熟，輻射范圍較廣

1.CBD商圈

（1）供給分析

近兩年，CBD及泛CBD地區(qū)并無新增商業(yè)物業(yè)投入使用。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，截至2015年底年，CBD商業(yè)面積已超100萬平方米，作為新興的市級商業(yè)中心，CBD已超越西單、王府井，成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)。

（2）需求分析

對CBD地區(qū)的商鋪需求有明顯增長的主要行業(yè)如下：

? 品牌服飾

作為商鋪市場消化量最大的租戶類別，品牌服飾對時尚聚集地CBD有較大需求，尤其是中高檔及高檔品牌。

? 餐飲

數(shù)以百萬計的工作人口，且有大量的商務(wù)往來，都為餐飲業(yè)創(chuàng)造巨大的商機(jī)，CBD也隨之成為餐飲業(yè)的必爭之地。

? 展廳

鑒于收入較高人群的聚集之地及體驗式消費的轉(zhuǎn)變，致力于創(chuàng)造獨特體驗的中高檔品牌將會把開設(shè)展廳的目標(biāo)鎖定在CBD。

? 配套服務(wù)

由于在CBD工作與生活的人群數(shù)量龐大，將需要不同類別的配套服務(wù)，如票務(wù)、商業(yè)印刷、快遞、便利店、洗衣店等，對配套店鋪數(shù)量的需求亦相對較大。

（3）市場形勢

? 產(chǎn)品定位普遍高啟

客戶定位是產(chǎn)品定位的依據(jù)。據(jù)《北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2010-2015)》預(yù)測，CBD的消費人群約有70萬，其中，年輕時尚的商務(wù)白領(lǐng)約45－50萬，常駐財富階層及涉外人士各約有7.5萬，商務(wù)旅行人群約2.7萬，文化休閑人群約3－4萬，觀光人群約4－8萬。另據(jù)資料顯示，CBD擁有北京高檔商務(wù)寫字樓的70%、跨國公司駐中國代表處的65%和北京代表處的95%、外國銀行在北京分行的90%、北京十大寫字樓的全部和十大賓館的80%等等。因此，CBD商業(yè)項目紛紛立足于及全面覆蓋高端消費者的種種個性化需求，定位在高檔和著名品牌上。其中，立志與世界500強攜手的萬達(dá)廣場、號稱移植上海新天地的建外SOHO和籌劃營造歐式風(fēng)情商業(yè)走廊的珠江帝景可以說是典型代表。

? 商鋪租價平穩(wěn)上揚

目前CBD商業(yè)業(yè)態(tài)較單一，主要以購物中心為主，又相對集中在國貿(mào)、嘉里中心。況且自國貿(mào)二期后，新增供應(yīng)較少，因此面對穩(wěn)步上升的市場需求，商鋪平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質(zhì)商鋪月租金為90～150美元，空置率一直保持在2%的較低水平。

? 東區(qū)成為發(fā)展重心

目前CBD西部和北部都已經(jīng)形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍(lán)島、豐聯(lián)廣場為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。而CBD東部卻一直缺少一個較有規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū)，因此眾多重量級項目都選址在此，東部將是未來CBD發(fā)展的一個重心和方向。如華貿(mào)中心正精心建設(shè)16萬商城、國貿(mào)正著力打造全球最大國際貿(mào)易中心，加之建外SOHO等周邊商業(yè)街的補充呼應(yīng)，CBD東區(qū)日益顯現(xiàn)CBD商業(yè)中心的地位。另外，歐洲生活城珠江帝景90萬平方米的集成社區(qū)，擁有高檔商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級酒店和高檔會所、甲級寫字樓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等，配套之全更是其他項目難望項背。

? 集成社區(qū)受市場追捧

從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場追捧的熱點。所謂的集成社區(qū)，就是以集成開發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，一次性開工，一次性交付所有設(shè)施，有別于目前通用的滾動開發(fā)模式。

2.亞運村商圈

亞運村目前常住人口達(dá)70萬以上和流動人口50萬以上，并且規(guī)模日益壯大，范圍延至北五環(huán)。

供需矛盾突出

亞運村商業(yè)一直是投資熱點，除奧運經(jīng)濟(jì)外部催化及奧運建設(shè)內(nèi)部拉動的原因外，較小供應(yīng)量與龐大消費人群需求間的巨大懸殊也是一重要原因。

大量中高檔商品房讓亞運村集中了強力消費群體，但亞運村現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量僅有10萬平方米左右，以北辰購物、新奧購物中心等幾家為代表的商業(yè)項目，業(yè)態(tài)分布比較零亂，且文化設(shè)施欠缺，個性化的商鋪鮮見，難以滿足較高檔次的消費需求。商業(yè)面積也無法滿足人們對更高品質(zhì)生活的需求，巨大的消費能力很難得到釋放

3.城市功能拓展區(qū)新興商業(yè)物業(yè)代表項目—通州萬達(dá)廣場

地理位置

項目位于通州永順鎮(zhèn)北苑商務(wù)區(qū)內(nèi)，距離地鐵通州北苑站 0.2 公里，周邊有京通高速、機(jī)場巴士、八通線等，交通情況良好。周邊有國泰百貨、蘇寧電器、國美電器等配套，商業(yè)及生活配套十分成熟。隨著北京中心東移，通州新城預(yù)計于 CBD 商務(wù)區(qū)相連，形成大 CBD 商務(wù)區(qū)，大商務(wù)區(qū)東至通州新城、西接 CBD 商務(wù)區(qū)、南臨亦莊商圈、北接?xùn)|壩商務(wù)區(qū)，將形成新的核心。

市場分析

項目位于發(fā)展較為成熟的北苑商務(wù)區(qū)，周邊居住氛圍成熟，各種生活配套一應(yīng)俱全；項目自身規(guī)劃有 47 萬平的商辦，是區(qū)域內(nèi)大型的城市綜合體項目，必將帶來周邊區(qū)域的發(fā)展成熟，同時項目緊鄰京通快速，地鐵八通線，公交線路眾多，無論自駕還是公共交通出行，是十分方便。項目本身配有甲級寫字樓、綠色低碳的園林景觀、獨立的幼兒園、覆蓋全面的金街購物區(qū)，并且與區(qū)域內(nèi)的其他商業(yè)配套形成成熟的大型城市復(fù)合功能區(qū)。萬達(dá)集團(tuán)作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭，選址北苑商務(wù)區(qū)，聯(lián)通了 CBD、通州北苑商務(wù)區(qū)、東壩商務(wù)區(qū)三個商圈，為區(qū)域帶來了利好。12 月底，商場開業(yè)，將為通州北苑商務(wù)區(qū)附近帶來更多的人員流動，使周邊的土地價值進(jìn)一步升值。

三、北京商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題

現(xiàn)階段，我國商業(yè)地產(chǎn)泡沫與機(jī)會并存，但目前來看只是區(qū)域性泡沫，如北上廣等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國家人均1.2平方米的商業(yè)面積，北京甚至超出了人均2平方米，這顯然是存在泡沫的，而對于中西部地區(qū)及二三線城市來說，人均面積不足0.5平方米，這顯然是不存在泡沫的，并且即使同屬北京市下轄商業(yè)項目，不同商圈繁榮程度也是不一樣的。這種現(xiàn)象我們稱之為結(jié)構(gòu)性失衡。下面我們重點分析北京商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性失衡的原因。

（一）內(nèi)在問題

1.前期開發(fā)

一是拿地過程中未能做到把握政策脈絡(luò)，商業(yè)項目選址失誤；二是在開發(fā)過程中未能做到招商先行，導(dǎo)致項目空置率高，項目定位與實際落位不符；叁拾品牌落位未能遵從業(yè)種落位的原則，業(yè)種分布不合理，品牌帶動能力不強，匹配度不夠。2.后期營運

一是經(jīng)營的理念不夠，沒有充分認(rèn)識到商業(yè)營運的重要性，更多的不是培育而是賣斷；二是缺乏專業(yè)人才，對商業(yè)項目的遠(yuǎn)期近期目標(biāo)有所規(guī)劃。

（二）外在因素

一是北京四環(huán)內(nèi)不再批準(zhǔn)新建商業(yè)項目，導(dǎo)致市區(qū)商業(yè)項目供應(yīng)減少；二是隨著京津冀一體化戰(zhàn)略的實施，多個零售商業(yè)搬遷外地，凸顯首都核心功能及結(jié)構(gòu)調(diào)整。

四、北京商業(yè)地產(chǎn)的思考

思考一：定位

商業(yè)定位很關(guān)鍵，是服務(wù)于本小區(qū)的，是輻射周邊的，還是服務(wù)于全市的。若僅是服務(wù)于本小區(qū)的，服務(wù)功能就要全、要便利；若是服務(wù)于全市的，差異化、特色化經(jīng)營就非常重要。同時，區(qū)域年消費能力雖有一定比例增加，但大致還是維持在一定水平上，不會隨商業(yè)地產(chǎn)的增加而有較大波動。因此，商業(yè)定位對消費的分流、在與新舊商業(yè)地產(chǎn)的競爭中處于優(yōu)勢，十分重要。

思考二：營運

以商業(yè)項目為平臺，房企開發(fā)商一方面連接消費者，一方面連接合作伙伴(包括銀行、建筑企業(yè)、政府、商家和投資人等)，構(gòu)筑起來一個龐大而和諧的“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”，各司其職、各取所需：

正如電商平臺一樣，商業(yè)項目也經(jīng)營著一個的平臺，二者都是一個商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。按照現(xiàn)在頗為流行的“平臺戰(zhàn)略”，這樣的商業(yè)模式是非常具有威力的。只要不發(fā)生重大的變故，商業(yè)項目就能長期保持持續(xù)發(fā)展。

思考三：商業(yè)價值與業(yè)態(tài)規(guī)劃

商鋪價值并不取決于業(yè)態(tài)的大與貴，而是取決于租金利益的最大化和人流的多少。業(yè)態(tài)規(guī)模一定要符合商業(yè)規(guī)律，避免資源的無效浪費。

五、北京商業(yè)地產(chǎn)的投資

（一）投資風(fēng)險的規(guī)避

商業(yè)地產(chǎn)作為復(fù)合地產(chǎn)，畢竟與住宅、寫字樓項目不同，開發(fā)經(jīng)營需遵循商業(yè)規(guī)律，投資者如在此方面經(jīng)驗不足，則風(fēng)險與機(jī)遇同在。

對此，簡單說，應(yīng)該從選擇商業(yè)經(jīng)營模式、合作方式以及規(guī)劃設(shè)計、商圈需求等幾個方面注意規(guī)避風(fēng)險。

1.經(jīng)營模式

首先，從需求者角度進(jìn)行項目定位，是商業(yè)中心、商業(yè)街、專業(yè)市場、特色街還是社區(qū)商業(yè)。其次，從服務(wù)對象角度進(jìn)行業(yè)態(tài)選擇，是大型購物中心、倉儲連鎖式超市、專業(yè)市場還是零售店鋪，是綜合型的還是專賣、特色型的。

2.合作方式

根據(jù)不同項目的具體實際情況，在合作方式上可以考慮合作開發(fā)或委托營運的方式，在具體方式的選擇上要尤為慎重。

3.規(guī)劃設(shè)計

商業(yè)物業(yè)，特別是新型商業(yè)物業(yè)，根據(jù)其不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，都有其專業(yè)的人流、物流的設(shè)計要求和面積、倉儲要求。因此，合作方式確定后，應(yīng)先做好規(guī)劃設(shè)計，再動工建設(shè)。若先蓋好房子再選商家，往往會因設(shè)計不合理造成招商難，或出現(xiàn)追加投資、二次改建的被動局面。

4.商圈需求

對商業(yè)地產(chǎn)的投入與市場需求關(guān)系緊密，對此，投資者還應(yīng)了解所在區(qū)域現(xiàn)實與未來的城市規(guī)劃和商業(yè)布局，以及競爭對手的信息，避免信息不對位造成損失和同一區(qū)域內(nèi)眾多項目的同質(zhì)化競爭。

（二）外投資者的基本考慮

1.商圈規(guī)模

商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈。處于核心商圈肯定要優(yōu)于其他位置。一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機(jī)會也非常小。在投資時，應(yīng)多關(guān)注新商圈，因為新商圈的產(chǎn)生與商鋪的釋放成正比，投資機(jī)會比較多，只要我們能及時發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機(jī)會，投資回報將會非常可觀。

2.地理位置

地理位置決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響，這在規(guī)劃設(shè)計及選擇項目時尤為重要。主要包括門前道路類別、顧客通達(dá)度等。道路類別直接影響消費行為，對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。人流方向和顧客通達(dá)度等因素也非常關(guān)鍵，交通隔欄、快速路、水系等都將影響人流動向，進(jìn)而影響顧客通達(dá)度。

3.主力店效應(yīng)

有主力店的地方，就會有無窮的商機(jī)。一個大型百貨商場、購物中心往往會帶動周邊商業(yè)物業(yè)的全面升值，投資可借助主力店的作用充分挖掘項目的商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。如華堂商場帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值突現(xiàn)。

4.客流帶動

大到天安門廣場、西單文化廣場，小到社區(qū)的休閑、娛樂中心，客流匯集的地方，就有商機(jī)人氣，這必是商業(yè)地產(chǎn)地段選擇或規(guī)劃設(shè)計的重要方面。同樣大型演出場所、體育館、展覽館等和廣場一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價值。如北京的國際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪租金非常高，在舉辦活動和展覽期間，這些場館周邊的快餐店的營業(yè)收入是平時的幾倍。

5.價格因素

周邊的價格水平將直接影響項目的價格水平。

六、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢：

一、城市多中心發(fā)展，副中心商圈蓬勃發(fā)展，商業(yè)供應(yīng)外圍化。

過去的商業(yè)多集中在城市中心，租金亦最高；但隨土地、交通、停車、拆遷等因素制約，商業(yè)升級緩慢難以承載大型商業(yè)。多中心的城市發(fā)展格局，區(qū)域商業(yè)中心收到重視，更具綜合優(yōu)勢，將拉平與傳統(tǒng)城市核心商圈的地位與租金差距。

二、商圈主題化發(fā)展趨勢明顯。一、二線城市購物中心發(fā)展?jié)u趨飽和。同質(zhì)化危機(jī)加劇了競爭，各購物中心通過布局主題特色來增加自身亮點、吸引客流。部分購物中心開始發(fā)展多層次、多主體的功能復(fù)合型綜合體，滿足不同消費者的需求。

三、從一線至三線，商鋪租售價格失衡加重。

從一線城市到三線城市，租售的價格比值越來越懸殊。商業(yè)運營經(jīng)驗不足，使得開發(fā)商紛紛采用銷售商鋪或租售結(jié)合的方式。在國外，商鋪只租不售，有利于運營，在國內(nèi)卻無法實現(xiàn)，銷售商鋪是中國特色市場下的產(chǎn)物。

四、品牌開店渠道繼續(xù)下沉。

目前很多一線城市的品牌企業(yè)，已經(jīng)開始深入三四線城市。

五、郊區(qū)購物中心迎來新機(jī)會。

購物中心在功能組合方面與百貨公司相比有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，也必將是未來零售商場的發(fā)展方向，而隨著市區(qū)土地供應(yīng)的減少以及外來文化的影響，目前有越來越多的開發(fā)商開始關(guān)注郊區(qū)大型購物中心的開發(fā)。

六、區(qū)域性商業(yè)中心漸成主流。

新競爭者不斷加入，使商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭趨于激烈，行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)亦加快在有更大選址空間的區(qū)域副中心及二線城市速度開店或拿地。同時城市與村鎮(zhèn)之間交通不斷優(yōu)化、消費習(xí)慣與需求不斷改變與提升、政策的利好等因素，均給予地級市商業(yè)升級發(fā)展帶來機(jī)遇。

七、城市規(guī)模擴(kuò)大，擁堵加劇，消費者便利化需求增加。

高速、高效發(fā)展的今天，時間變?yōu)橄∪辟Y源，交通便利與多事物聯(lián)動的需求明顯，便利化越來越備受重視。消費者越來越感性，關(guān)注細(xì)節(jié)，注重購物場所的便利到達(dá)、停車方便、導(dǎo)視清晰、貨品齊全、業(yè)態(tài)豐富。

八、消費者由“商品消費”向“場所消費”發(fā)展。

消費者的鑒賞能力越來越強，不但買奢侈品，還要買二線品牌，甚至有一些快銷品牌也是他們的選擇，這樣就需要有一個大規(guī)模的購物中心。而消費時間越來越稀缺，需要在一個場所完成所有活動，提升他們的活動效率，年輕一代的需求倍增，所以這個時候，消費者選擇的不僅是一種商品，而是一個綜合性的消費場所。

九、新消費者更多維度的身份特征，為新業(yè)態(tài)及主題化奠定基礎(chǔ)。

之前消費者的身份很單一，形成了高度一致的需求。現(xiàn)在消費者的身份是發(fā)散的，這就決定了每個商家都有一個足夠?qū)挼氖袌隹梢约?xì)分。這樣的趨勢就可以產(chǎn)生一個專業(yè)細(xì)分化的商家，正是有了消費者多維度的身份，才能保證市場的細(xì)分和新業(yè)態(tài)商業(yè)的產(chǎn)生。

第五篇：投資可行性研究報告商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)商業(yè)項目

——成都環(huán)達(dá)通廣場

思路總結(jié)

房地產(chǎn)商業(yè)項目，可行性研究報告主體有七大部分，分別為項目總論、市場分析及前景預(yù)測、建設(shè)單位基本情況、項目建設(shè)方案、投資估算資金籌措及貸款償還計劃、財務(wù)評價、項目風(fēng)險分析。

我們小組認(rèn)真學(xué)習(xí)了該報告，對整個項目的流程有了大致的了解。按照報告所示，在實際操作中首先要到實地考察該項目，對項目名稱（成都環(huán)達(dá)通泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“環(huán)達(dá)通”商業(yè)項目）、項目建設(shè)單位概況，建設(shè)地點、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容、投資估算及資金籌措、可行性研究報告編制依據(jù)等做到心中有數(shù)，然后再進(jìn)行市場分析和財務(wù)評價。

現(xiàn)在具體操作如下：

一、市場分析與前景預(yù)測。首先要對投資環(huán)境及城市規(guī)劃和成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

有一個大致的了解，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行項目分析，項目分析的內(nèi)容包括項目概況、南部新區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（在做這個的同時，可以參考類似商業(yè)物業(yè)重點個案和區(qū)域互補商業(yè)物業(yè)兩種，對他們的基本情況要有所了解）、項目swot分析、項目定位分析、項目運營分析、項目運營分析是重點。包括確定推廣及招商時機(jī)，租賃價格的預(yù)測。租賃價格的預(yù)測所包含的內(nèi)容很多。主要用到的方法是未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)加總。

作為報告中很重要的一塊，市場分析和前景預(yù)測我們總結(jié)其主要內(nèi)容如下：

1.投資環(huán)境，包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境.在宏觀政策里面包括土地、金融、稅收、產(chǎn)業(yè)調(diào)整等一些政策。而區(qū)域環(huán)境則主要包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域發(fā)展趨勢、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及具名消費水平，收入

水平和消費習(xí)慣等。

2.城市規(guī)劃，主要包括城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點分布、城市規(guī)劃重點、城市規(guī)劃

調(diào)整、城市布局以及項目所在區(qū)發(fā)展規(guī)劃等。

3.項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，主要包括項目商業(yè)格局，商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)特征，商業(yè)地產(chǎn)趨勢預(yù)測等

4.項目分析。主要包括項目概況，商業(yè)物業(yè)需求，參考商業(yè)物業(yè)，個案分析

以及swot分析，項目定位和運營分析。

二、建設(shè)單位與項目不同，建設(shè)單位是成都環(huán)達(dá)通泰盈房地產(chǎn)有限公司。要對他的基

本情況比如注冊資本，公司總經(jīng)理等有一定了解。然后發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位優(yōu)勢，這里的優(yōu)勢是成都子公司是環(huán)達(dá)通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司是環(huán)達(dá)通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司的全資子公司，作為強強聯(lián)合的產(chǎn)物，能夠形成集西方管理和本土運作相依存的新型團(tuán)隊，使其項目從規(guī)劃、設(shè)計以及未來的建設(shè)和運營中擁有超前的理念和較好的發(fā)展前景。建設(shè)單位財務(wù)狀況也是重點。

三、項目建設(shè)方案。項目建設(shè)方案的內(nèi)容包括建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，建設(shè)工期安排及目前進(jìn)度，建設(shè)設(shè)計，結(jié)構(gòu)設(shè)計，給排水設(shè)計，電氣設(shè)計，暖通設(shè)計等。

四、投資估算、資金籌措及貸款償還計劃。在對投資進(jìn)行估算之前，要找到估算依據(jù)，估算依據(jù)一般包括建設(shè)部、四川省建設(shè)廳、財務(wù)廳、發(fā)改委、物價局、成都市造價站、建設(shè)部、成都市房管部門的官方網(wǎng)站上去尋找相關(guān)文件和資料。之后，再進(jìn)行投資估算，包括項目總投資估算和具體估算，具體估算包括土地取得費用，前期工程費用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，建筑安裝工程費用，開發(fā)間接費，財務(wù)費用，開發(fā)期稅費，其他費用，不可預(yù)見費，開辦費用，推廣和招商代理等費用及鋪地運營資金。這些費用的估算主要是結(jié)合或某些標(biāo)準(zhǔn)或企業(yè)類型、組織架構(gòu)、管理特點和項目的經(jīng)營方向及目標(biāo)客戶群和以往的操作經(jīng)驗進(jìn)行估算。除了投資估算以外還包括項目資金籌措以及資金使用計劃和還款計劃。

五、財務(wù)評價財務(wù)評價是可行性研究報告里的另外一個重點部分。財務(wù)評價是在上面

投資估算的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。首先要獲得基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)，但這些基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)不同于上面的費用，應(yīng)該包括營業(yè)收入估算、折舊和攤銷、經(jīng)營成本估算、利息支出。而預(yù)測的依據(jù)是項目的盈利情況、公司對所得稅、公積金、公益金及應(yīng)付利潤分類進(jìn)行估算。（按現(xiàn)行稅收制度，成都市企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育費附加為應(yīng)納營業(yè)稅的3%，地方教育費附加為應(yīng)納營業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為營業(yè)收入的1‰.經(jīng)營稅金及附加合計為銷售收入的5.65%，除此之外，作為房屋所有權(quán)人，企業(yè)還應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅，其計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值的1.2%或者房產(chǎn)的租金收入的12%，本次按照房產(chǎn)計稅價值的1.2%估算房產(chǎn)稅。）

在獲得基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行財務(wù)分析，項目評價各基本報表的編制，財務(wù)分析指標(biāo)計算，項目不確定性分析，敏感性分析和財務(wù)分析結(jié)論。

六、項目風(fēng)險分析這些風(fēng)險主要來自：招標(biāo)和承包模式、自然條件風(fēng)險、工期拖延和

質(zhì)量風(fēng)險、項目開發(fā)成本、施工索賠、出租運營階段、市場定位、項目招商、租金方案和出租策略的制定及運營管理等階段。總之，在風(fēng)險發(fā)生之前，對項目開發(fā)經(jīng)營存在的風(fēng)險因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，做出判斷。許多風(fēng)險具有隱蔽性，各種風(fēng)險往往交織在一起，這個識別風(fēng)險帶來困難，因此針對“成都環(huán)達(dá)通”項目應(yīng)建立專門班子，聘請專業(yè)顧問，采取科學(xué)方法，對風(fēng)險因素識別和控制。

七、據(jù)以上分析，得出項目可行性研究結(jié)論。并編制可行性要就報告。

資料相關(guān)

因為房地產(chǎn)市場是一個政策為主要導(dǎo)向的市場，政府從供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地管理、外匯準(zhǔn)入、稅收杠桿、貨幣政策、市場監(jiān)管等方面對房地產(chǎn)進(jìn)行了組合調(diào)控。數(shù)據(jù)主要從建設(shè)部、國土資源部、國家外匯管理局、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局和地方對應(yīng)機(jī)構(gòu)等部門的官方網(wǎng)站上下載相關(guān)文件及資料。還有《成都市統(tǒng)計年鑒》，成都市商務(wù)局，南部新區(qū)商業(yè)用房供需量、參考性物業(yè)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于世邦魏理仕，同時參與項目的各相關(guān)方都是數(shù)據(jù)的來源處。各大門戶網(wǎng)站和研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，以及各大數(shù)據(jù)庫都是數(shù)據(jù)來源。為該項目所做的專項分析報告，并以此報告為依據(jù)對本項目未來租金水平做出預(yù)測，以及項目的平面圖。