第一篇：福州商業地產投資調查報告

福州商業地產投資調查報告

目前的商業地產投資熱，無疑會吸引越來越多的人加入其中，但是任何領域的投資都是有風險的，不做好事前的充分調查了解，不掌握相關的知識和經驗，往往容易陷入盲目投資，甚至讓自己的資金白白打了水漂，或高位套牢。為讓投資者對商業地產投資有個理性的認識，我們走訪了幾家中介經紀商，請他們憑借各自多年從事商業地產買賣交易的經驗來為大家支招獻策。

5-10月成交量比去年同期漲10%

在對福州幾家中介商的調查訪問中獲悉，目前在二級市場上，商業地產（包含商鋪、商場、寫字樓）的成交量占二手房市場總成交量的5%左右，大概每月成交量為150套左右，每套按50平方米計算，每月出售的商業面積為7500平方米左右。

從今年4月份開始，受政策調控影響，市場上投資商業產品的人逐漸增加，銷售也比較活躍，從成交量上看，與去年同期相比，大約增長10%。5-10月商業地產價格總體上漲20%

從商業地產售價變化看，與去年同期相比，總體漲幅達到20%。其中，老城區商鋪售價平均漲幅達到15%~20%，寫字樓漲了20%。新城區商鋪平均售價漲了15%。

市中心的車庫與去年相比翻了一番，目前售價普遍在18萬~25萬元之間?！敖鹑恰钡纳啼佔詈觅u

福州的“金三角”區域是指，北起東街口，中接冠亞廣場，南延中亭街，西至萬象城、寶龍廣場形成的三角區域。這個區域由福州三大核心商圈組成，因此是福州目前人流量最大、也是最旺的商業區。

目前，萬寶商圈（指萬象城與寶龍城市廣場）沿街店面最好賣，而且價格漲幅最大。早期，那里的一樓店面平均售價4~5萬元/平方米，才幾年時間，如今售價已經漲到8~10萬元/平方米。

即將形成商圈的商鋪漲得最快

在調查中，當問及哪個區域的商鋪漲得最快？各家中介商的回答幾乎是一致的，“即將形成商圈的商鋪漲得最快”。最典型的例子是福州倉山萬達廣場周邊的店面。兩年前沿浦上大道的店面，售價僅1~2萬元/平方米，自特易購、萬達商業廣場的進駐，如今周邊商鋪價格已經漲至3~5萬元/平方米。在這么短的時間內，有如此高的漲幅，這在福州比較少見。

商業地產中獨立店面最搶手

商業地產包含了商鋪（指獨立店面）、商場、寫字樓三種類型，在流通市場中，獨立店面的數量最多，也是最搶手產品，其交易量占到整個商業地產成交量的80%。

在獨立店面中，以鼓樓區和臺江區的，面積在50-100平方米的店面最好賣；如果這些店面處在某個商圈內或在某個商業綜合體中，而且是一層沿街的，那就更好賣；而且價格也賣到最高，每平方米售價在8~15萬元不等。如果店面是社區型的，又是在老城區，每平方米最高只能賣到3~4萬元。新城區的價格更低，只能賣1~2萬元之間。

商業地產租金漲幅比較慢

調查發現，投資商業地產有兩個方面的收益，第一是靠商業地產自身的升值，第二靠漲租金來提高收入。對于這兩項收益，投資人更喜歡前者，因為后者往往難以令人滿意。目前，福州商業地產的租金平均漲幅都不高，老城區店面租金每年僅漲3%~4%，新城區漲了2%。商場和寫字樓（不含新建的寫字樓）的租金漲幅也差不多。

案例

2003年，陳先生的親戚想出讓手中的中亭街獨立店鋪，每間面積都在50平方米左右，每平方米售價2萬元。

當時，親戚手中有三間鋪，一間是在中亭街的街角，一間是在中亭街右側，還有間是在左側。在對比三間店面后，陳先生決定購買左側店鋪。他的理由是：左側順腳，停車方便，面寬比其他兩間大。

但是這些還不足以讓陳先生立刻下手，因為投資回報率太低了。某一天，當陳先生獲悉，1年后臺江批發市場將搬到中亭街。他迅速從北京飛回福州，當晚拉上親戚去看鋪，第二天就成交。

剛開始，租金每月只能租到2000~3000元，投資回報率僅1%~2%，抱著養鋪的心態，陳先生并沒有埋怨收益太低。慢慢的，批發市場來了、中亭街也養旺了，他的店面租金從原來的2000~3000元漲到了如今的1萬元。按現在的租金換算成回報率，已經是12%了。不僅租金漲，店鋪也升值了，從原來的2萬元漲到如今的4萬多元，翻一番。

觀點

看得準“一鋪養三代”看不準“三代養一鋪”

民間有“一鋪養三代”的說法是有其道理的，但投資商鋪應做到“心中有數”，不然就變成“三代養一鋪”。

“心中有數”是指要計算產品的回報率，要弄懂商鋪（店面）與位置、運營、周邊的商業業態、商業物業管理等方面的關系。其中商業物業是容易忽視的。其評估標準為：首先硬件是否成熟，比如女廁所的比例應該為男廁所的2.5倍；是否有消防通道、公共停車場。其次是否有人性化的設施配套，比如電梯的設置是否具有人性化，燈光的應用能否吸引人們逛街的好奇心；第三，后期是否有強有力的運營能力。比如是否經常舉辦市場推廣活動等。

分析

陳先生的購買行為有以下六點值得借鑒的地方：

第一，商鋪（店面）地點的選擇。投資者在購買商鋪（店面）時首先要了解整個商業區域整體的發展動向和這個商鋪（店面）在這個區域的地點選擇。比如順腳、車的停放、是否要過馬路等。

第二，分析這個商鋪（店面）有多少客流支撐。在購買前可以進行市場調查，比如，該區域有多少住宅，有多少人有需求等。

第三，要會計算商鋪（店面）的回報率?；貓舐?年租金/總價。其中要分三個階段算：養鋪時間的回報率；基本回報率（要高過銀行利息）；預計未來的回報率。

第四，要注意商鋪（店面）的硬件條件，比如門面要寬（至少要5、6米）；深度要夠深（至少要7、8米）；商鋪層高、物業配套等。

第五，在買鋪時注意周邊環境配套是否成熟。比如交通、人的通行是否順暢、視野是否通達、店鋪的朝向等。

第六，商鋪（店面）的后期管理運營。投資者要有良好的心態，有養鋪的心理準備。還要注意后期管理運營時商鋪（店面）的業態否能與該區域的商業業態相融合。

選擇投資成熟商圈的商業產品

在沒有更好的投資渠道時，商業地產還是值得投資的，它不僅可以保值，抵抗通貨膨脹，還可以增值，商鋪越養，價值越明顯。如果不想承擔風險，可考慮選商圈成熟、周邊配套齊全、停車方便的商業產品，把預估的風險值降到最低。投資未來可能形成商圈的商鋪

投資商鋪要有眼光和膽量，關注那些未來有可能會形成商圈的商鋪。從區域上看，可關注金山區域、倉山區火車南站附近或是北江濱CBD商務區。這些區域的商業地產目前價格還未大漲，仍有升值潛力。

年收益率達到5%商鋪可以投資

投資商鋪主要看人流量和租金回報率，通常情況下，年收益率達到5%商鋪就可以投資。目前市場上，獨立店面的年收益率大概在5%~8%之間。例如，每平方米售價3萬元的店面，面積為50平方米，如果每月租金能達到1萬元，就可以投資了。

投資重點關注商業地產本身

投資商業地產一般是長線投資，沒有太多的時機因素要考慮，主要看商業產品本身。投資者在購買商業地產時應考慮：周邊的配套、消費的人群；該地區的土地規劃（可以上相關部門的網站查詢）；商業地產本身位置（沿街、十字路口）；管理成本（未來的租客）等。在購買前應貨比三家。我要調查網 摘自：中研網訊部分觀點作者：柯南園

第二篇：商業地產投資策劃

商業地產投資策劃

領域一：城市與區域商業發展規劃 領域二：城市綜合體與購物中心領域三：專業市場

領域四：商業步行街

領域五：主題旅游景區

領域六：商務酒店、餐飲具體內容包括：

■前期概念規劃設計

■建筑設計及工程要點規劃

■交通與人流動線規劃

■前期市場調研

■項目形象與經營定位

■項目競爭定位

■項目業態定位與樓層布局規劃

■項目商鋪（區域）分割方案

■主力店、次主力店與品牌落位規劃

第三篇：商業地產投資建設

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第四篇：2004年福州商業地產分析(5頁)

福州商業地產的思考

作者：鄒福珍

2004年福州房地產業界什么東西被炒的最火？無非就是“小戶型”和“SHOPPINGMALL”，而最吸引人眼球和引發爭議的當屬后者。SHOPPINGMALL的涌現給人一種將重新洗牌福州商業割據的態勢，而此前商業地產遭受的冷風又不得不引起人們對其成功性的擔憂。SHOPPINGMALL的出現能否給沉寂多年的福州商業地產帶來突破？

一、福州傳統商業割據極其演變：

福州的核心商圈東街口之怪現象：如果你曾經從雙拋橋（東街口中心）往省立醫院方向走，不出300米你就會發現商業檔次遞減的令人吃驚。更具思考性的是與東百只有一樓之隔的南后街便是買雜貨的地方。東街口核心商圈的確小的可憐，而在這東街口小小的半徑內，就集中了東百、大洋百貨、三福百貨、新華都百貨、華都商廈、瑞閩百貨等6個百貨企業，還有一個即將出現的麥迪遜購物廣場。如果加上已消失的匯友百貨和五洲百貨，那就是有9個百貨全部集中在東街口這個彈丸之地，其競爭之激烈可想而之。東街口核心商圈的地位是這么多的百貨百貨入住的根本原因，不過我認為東街口的得利還有其他一些重要因素：

一、福州市民消費習慣十分頑固，我曾和好幾個福州本土人交流過，他們都表示，無論其他地方出現什么商業形態，東街口仍然是他主要考慮的購物消費場所。

二、目前臺江商圈的低謎及其他地塊商業不具規模和吸引力也給東街口帶來防老霜。

福州次級商圈臺江演變之失?。号_江是福州歷史上的核心商圈，沉淀了福州悠久的文化，有其獨特的魅力。其強大的人流量讓不少商業地產開發商對其動心。元洪購物廣場和中宗島都推出SHOPPINGMALL的概念，極力提升臺江物業檔次。但都以失敗告終，如今的不行街仍然是滿街叫賣的“農貿市場”。而中宗島更是門可羅雀（有幾家買沙縣小吃）。原因也是顯而易見的：

一、前期招商的不理想，整個經營業態顯得混亂，商家經營水平和品種高低良莠俱存。（據說開業不到一個月，就開始大折扣），招商和管理是SHOPPINGMALL成功的關鍵點，這兩點都沒做好，失敗當然在所難免。

二、由于歷史原因，臺江人流相當一部分來于閩清、福清等縣城，他們的要求是物美價廉的商品。臺江的改造使這部分人流遷往別處（前嶼就比以前熱鬧了不少），使臺江人流急劇下降。一時間許多商

家就開始撐不住，紛紛打折讓價，逐步回到原來的物業檔次。

二、福州原有大型商業企業動態：

1、超市

福州永輝擁有連鎖量販、生鮮、折扣店、社區便民店等多種業態的連鎖超市50多家。各家連鎖店都開辟出60％的面積經營生鮮品，雞鴨魚肉、生猛海鮮、蔬菜水果、面點熟食、冷凍產品等。2004年僅福州區域銷售總額將超過20億元。其2005年的目標是40億。

一向低調的沃爾瑪今年可能“活躍”起來，在福州再開新店。沃爾瑪在福州的一家新店已選址于鼓山新區，占地38余畝。按沃爾瑪中國總部的計劃，在2005年前，沃爾瑪在福州的分店數量應達5家，也就是說，今年還將開設兩家新分店。

福州世紀聯華今年除工業路的分店將開業外，世紀聯華還要在福州再開一家新店。目前正在積極尋址，希望今年內可以再開1至2家分店

2、百貨：

東百收購萬嘉百貨。東方百貨將一改傳統百貨的面貌，主要經營國際名品、高檔服飾等，實施差異化經營，走高端路線。業內人士分析，國美、燦坤、永樂、蘇寧等專業賣場入榕后，“侵吞”了我市原百貨業的家電市場份額。大洋百貨店長薛建坦言，在大賣場沖擊下，原本毛利就低的家電銷售更是負債經營。因各連鎖超市巨頭的擴張，原百貨業日常用品的銷售陣地也逐漸喪失。像音像制品零售領域，也受到專業賣場的影響，市場份額日趨縮減，大洋百貨此次則干脆將音像制品銷售區撤走。

三、2004年福州商業地產動態：

a)火車站商貿城改造成功，改變了以往混亂的局面，吸引了相當人流。b)國際會展中心名店一條街的改造成功，人流量不是很理想。

c)萬象、寶龍、君臨天華等SHOPPINGMALL項目的啟動。

四、對福州SHOPPINGMALL的一些思考：

1、生存的機會點：

A、城市擴張也給商業地產帶來巨大的發展空間。如果福州城市沒有擴大，商業地產也就沒有更大的發展空間，也就沒有今天榕城商業地產熱鬧的局面。

B、東街口商圈交通最擁擠的，人流量極大，而停車場面積不大，同時將既有的建筑物業重新改造，所投入的成本是十分巨大的，再者，人們無法清晰感受到其整體業態變化的規劃和商業運作思路。

C、有的商業缺乏差異性，娛樂實施嚴重不足。現代福州人追求升級的購物場所，即開始要求可以同時享受購物、娛樂、旅游。

D、幾個商業地產同時在不同的區域運作，形成了難得的規模效應，對整個市場是一個有益的刺激。有利于改變福州市民的消費習慣。

E、百貨點面臨困境。百貨店對顧客提供的服務是比較全面周到的，因此勞動成本高，加上百貨業對地點的要求、品種的繁多、管理的復雜程度，總成本很難降低，所以商品的價格較貴；面對超市、便利店的低價競爭，百貨業的困頓則是必然的。

2、可能的生存威脅：

A、市場是否過剩。臺江商圈中亭街、中洲島店面大面積囤積現象，讓人更有理由懷疑福州的商用物業是否真的有些過剩了。福州目前人口164萬，需要的購物廣場在16個左右，然而目前福州面積在1萬平方米的大賣場就已經達到了20多個，今年商業地產開發商的壓力一點也不輕。

B、竟爭激烈，幾乎四個商業地產商同時看中福州，而原有的商業又在擴張。城市擴張沒有那么快，人口有限，加上傳統商業的競爭，所謂僧多粥少。

C、如果商家不能在十年內收回前期投資，隨著福州市區人口的加大，交通系統的發達，以后的郊區MALL極有可能取代今天的SHOPPINGMALL。

3、有關SHOPPINGMALL的操盤要點：

SHOPPINGMALL通過設置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業的各類專賣店、家居家電類、游樂設施、文化廣場、餐飲、酒店以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客；再輔以各類專業店針對各類消費者之需求，此外還設

置各類特色店以吸引國內、國際游客，能全面滿足不同客戶層的一站式購物消費和一站式享受（文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務、旅游觀光）的特大型綜合購物娛樂中心。其操盤的成功與否是對商家實力的一種考驗。時代國際廣場、君臨芭莎等新近項目也紛紛效仿“萬達模式”，引進商業巨頭，通過一種統一策劃、統一推廣、統一經營管理的方式來救市。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業運營的管理能否成功，其招商管理原則主要有：

第一基本原則：要維護購物中心的產業經營黃金比例。大多數業內人士都比較認同零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個購物中心產業經營黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例第二基本原則：要維護購物中心的統一主題形象和統一品牌形象。購物中心是一種多業態組合的商業組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。

第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補。簡單地說，同業差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質化無差異更是不能想像的。異業互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。

第四基本原則：購物中心經營方式的選擇原則。購物中心的經營方式基本有三種：自營、聯營和租賃。一般而言，應把80%的的物業用于租賃，這樣商家才具有主動權，便于管理。

第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優先，輔助項目配套的原則。

第五基本原則：核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核

心主力店對于人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。

第六基本原則：統一招商的“管理“要充分體現和強調對商戶的統一服務。統一服務包含統一的商戶結算、統一的營銷服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的賣場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。這個“統一服務”不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到后期的管理行動中。這個“統一服務“就是要求“服務”出購物中心的品牌與特色來。

第七基本原則：購物中心要具備完善的信息系統，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。當然，便利各有不同，有管理便利、財務核算便利、營銷便利、經營決策便利、結算便利、消費便利等等。購物中心有必要建立完善的信息系統，以便在招商時就能夠承諾對顧客與商戶提供信息技術支持服務，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。

五、福州商業割據發展預測：

shoppingmall對福州來講是一種全新的商業業態，要使消費環境和消費心理發生質的變化，而福州市民的消費習慣較為頑固。因此轉變速度不會太快，有兩到三年的過程是很正常的。但無論如何，東街口明顯的核心優勢將得到強大挑戰，核心商圈的作用將被淡化。在眾多商家競爭的情況下，SHOPPINGMALL的生存還將取決于其能否不斷推陳出新去迎合消費。

第五篇：福州投資環境分析

福州投資環境分析

福州的自然環境

福州市是福建省省會，位于福建省中部東端，歐亞大陸東南邊緣，東臨太平洋，與臺灣省隔海相望，西接三明市、南平市，北接寧德市，南鄰莆田市，泉州市。福州土地面積11968平方公里，其中平原面積2408平方公里，約占全市總面積的20%。山地多呈北東和北西向延伸，是阻擋冷空氣南下的天然屏障，氣候濕潤，土層深厚，植被茂密，適宜林木生長，森林資源十分豐富。市區面積1043平方公里，城市中心區受山水地形條件制約，可建設用地面積相當有限，限制了城市空間擴展和布局。福州水資源總量635.2億立方米，主要河流有閩江、鰲江、烏江等，但水資源時空分布不均，沿海島嶼嚴重缺水，夏秋干旱，常有旱澇和臺風等氣象災害，金屬礦產相對短缺。福州屬典型的亞熱帶季風氣候，氣候資源豐富，氣溫適宜，四季常青，雨量充沛，霜少無雪，夏長冬短，無霜期達326天。但福州市區三面環山，地處盆地，城市熱島效應明顯，為全國“新四大火爐城市”之首。