第一篇：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)中存在問題及其解決措施淺論

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)中存在問題及其解決措施淺論

[摘 要]本文主要分析了農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的幾種形式，并就現(xiàn)階段農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的幾個(gè)常見問題進(jìn)行了概述，最后提出了幾點(diǎn)土地流轉(zhuǎn)的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]農(nóng)村 集體 土地 流轉(zhuǎn)

中圖分類號(hào)：TQ461 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2017）05-0250-01

土地資源是當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一種比較特殊的商品，它會(huì)在一定程度上受到市場(chǎng)機(jī)制的影響。國內(nèi)的土地使用權(quán)常常是通過有償使用的形式進(jìn)入市場(chǎng)，但是農(nóng)村的集體土地流?D還存在很多普遍性問題，流轉(zhuǎn)機(jī)制并不完善，亟需進(jìn)行制度的健全與改革。

1、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的幾種形式分析

1.1 承包的方法

承包就是農(nóng)戶通過轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式將土地轉(zhuǎn)包給別人，土地還是規(guī)農(nóng)戶所有，農(nóng)戶只是將土地的使用權(quán)暫時(shí)轉(zhuǎn)交給了承包者，農(nóng)戶與承包者簽訂土地承包合同，這個(gè)合同在簽訂時(shí)一定要得到村委會(huì)小組2/3成員的認(rèn)可。合同中應(yīng)該明確雙方的義務(wù)與權(quán)利，但是發(fā)包方和承包方都需要嚴(yán)格律師合同中所規(guī)定的義務(wù)與權(quán)利。

1.2 租賃方式

把集體土地租給集體或者農(nóng)戶的方式主要就是把土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體以外的組織或者個(gè)人，用于農(nóng)業(yè)的開發(fā)，并且雙方需要簽訂合法的土地租賃協(xié)議，這種承租方式主要是通過業(yè)主支付租金給集體或者農(nóng)戶的方式作為流轉(zhuǎn)條件。

1.3 互換的方式

農(nóng)戶為了更好的完成流轉(zhuǎn)，或者方便今后耕種，跟本集體中的其他農(nóng)戶或者集體以自愿為原則，相互之間交換土地的使用權(quán)。

2、現(xiàn)階段農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的常見問題分析

當(dāng)前農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)承包發(fā)展還處在初步階段，一種新興的承包方式，所以，還存在很多有待完善的地方。

2.1 農(nóng)村的土地承包宣傳工作沒有做好，農(nóng)民對(duì)于承包流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)不夠

沒有做好土地流轉(zhuǎn)承包的宣傳工作，農(nóng)戶并不了解土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策，甚至對(duì)于土地流轉(zhuǎn)還存在很多的誤解和疑問，比方說一些農(nóng)戶擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)出去后，糧食價(jià)格上漲時(shí)自己又沒有田地可以種植，會(huì)吃虧。所以，一些農(nóng)民就算是進(jìn)城務(wù)工，寧愿讓田荒蕪了，也不愿意將土地流轉(zhuǎn)出去。一些農(nóng)戶擔(dān)心政策會(huì)有變動(dòng)，政府會(huì)半道收回土地的承包租賃權(quán)，不敢將資金投進(jìn)去。而有些承包戶的小農(nóng)意識(shí)濃厚，擔(dān)心承包出去沒有效益，并不敢進(jìn)行開發(fā)另用。這些問題的出現(xiàn)，究其根源，主要就是沒有做好流轉(zhuǎn)宣傳工作，農(nóng)民法律意識(shí)不強(qiáng)。

2.2 集體土地籌備投資資金難，見效慢

部分土地開發(fā)者具有較高的積極性，但苦于缺乏資金，不得不減少耕種面積和數(shù)量，這在一定程度上影響了土地的流轉(zhuǎn)規(guī)模。銀行和信用社等金融部門因?yàn)槿狈ψ銐虻馁Y金，無法給予全面的支持。因此，他們能采取的集資方式只有貸款。

2.3 缺乏有效的流轉(zhuǎn)指導(dǎo)方式以及保障措施不到位

目前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)仍以農(nóng)民私下協(xié)商、訂立口頭協(xié)議為主，約占75%，流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范、流轉(zhuǎn)合同不完善等現(xiàn)象較為普遍，并現(xiàn)行的土地承包證書上只顯示該戶的土地承包總畝數(shù)，并沒顯示該農(nóng)戶于什么地方承包多少面積的旱地或水田，導(dǎo)致一出現(xiàn)糾紛沒有強(qiáng)有力的有效證據(jù)，無法及時(shí)解決糾紛。農(nóng)村土地承包合同和流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處體系沒有建立起來或者不夠完善，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了相應(yīng)機(jī)構(gòu)，但隊(duì)伍不穩(wěn)、素質(zhì)不高仍是普遍存在的問題。鎮(zhèn)級(jí)農(nóng)村土地承包和流轉(zhuǎn)糾紛仲裁缺乏專業(yè)人才、專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，工作開展難。農(nóng)戶之間因土地承包或流轉(zhuǎn)引發(fā)矛盾，得不到及時(shí)的解決，導(dǎo)致農(nóng)戶要么上訪。要么相互吵架甚至斗毆。引起社會(huì)的不穩(wěn)定。

3、土地流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)對(duì)策

3.1 解放思想，強(qiáng)化土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)

土地是最基本的生產(chǎn)要素，土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)民。因此，解決好農(nóng)民的思想認(rèn)識(shí)問題，打破阻止土地適度規(guī)模流轉(zhuǎn)的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，摒棄搞土地流轉(zhuǎn)就是搞土地私有化思想觀念，牢固樹立持續(xù)發(fā)展的觀念。其次，政府要切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，要把土地流轉(zhuǎn)放到發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)這個(gè)大局來認(rèn)識(shí)，正確引導(dǎo)規(guī)范，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，改進(jìn)工作方法，切實(shí)將農(nóng)民的積極性保護(hù)好、發(fā)揮好、引導(dǎo)好。

3.2 大力發(fā)展和升級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

一是加快培育農(nóng)用耕地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)。包括兩個(gè)主要方面：在確保土地用途不變、流轉(zhuǎn)過程公平合理、農(nóng)民利益得到充分尊重和保護(hù)的前提下，大力支持以專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專業(yè)合作社等方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。推動(dòng)土地適度經(jīng)營(yíng)規(guī)模發(fā)展，吸引外部資金、技術(shù)、管理等要素的有效聚集，使農(nóng)村土地能夠真正成為實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的資本平臺(tái)；在不具備龍頭企業(yè)入駐進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)的區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)村土地股份合作制，以土地入股、合作經(jīng)營(yíng)方式實(shí)現(xiàn)土地相對(duì)集中，構(gòu)建小群體、大規(guī)模的土地經(jīng)營(yíng)方式，克服現(xiàn)有農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)規(guī)模過小、投入能力不足的局限，促進(jìn)農(nóng)村內(nèi)部生產(chǎn)要素重新合理配置。進(jìn)而對(duì)優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和促進(jìn)農(nóng)民增收發(fā)揮積極作用。二是加快培育農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，推行“宅基地?fù)Q住房、承包地?fù)Q社保”。即農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城市獲得一套住房；農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，享受城市的社保。同時(shí)配套以社區(qū)股份制改革。把村集體資產(chǎn)入股，包括土地、房屋、農(nóng)機(jī)具等折成資產(chǎn)、換成股份，讓農(nóng)民帶著股份入城。三是加快培育農(nóng)村土地金融市場(chǎng)。探索賦予農(nóng)村土地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，使農(nóng)民可以以土地使用權(quán)抵押方式獲得貸款，在農(nóng)村土地資源與金融資源之間建立起穩(wěn)定的內(nèi)在聯(lián)系，培育全新的農(nóng)村土地金融市場(chǎng)，有效提高農(nóng)民在土地經(jīng)營(yíng)中的投資能力，促進(jìn)土地利用更加合理，降低農(nóng)業(yè)融資中的較大風(fēng)險(xiǎn)，都將發(fā)揮不容忽視的重要作用。四是加快培育土地流轉(zhuǎn)中介組織。建立健全農(nóng)村土地供需信息發(fā)布系統(tǒng)。發(fā)揮信息收集、上傳和發(fā)布三大基本功能。積極發(fā)展土地流轉(zhuǎn)經(jīng)紀(jì)人及其他社會(huì)中介人。

3.3 政策優(yōu)惠，扶持資金

要吸引社會(huì)資本介入，必須出臺(tái)鼓勵(lì)和支持企業(yè)投身土地整理和流轉(zhuǎn)置換的優(yōu)惠政策和投入的回報(bào)機(jī)制。

安排好投資者資金困難問題，從多方面加大對(duì)土地流轉(zhuǎn)所需資金的扶持力度。一是，政府對(duì)承包戶政策上要傾斜優(yōu)惠。二是，銀信部門加大的貸款支持力度。由于承包戶基礎(chǔ)設(shè)施和自然基礎(chǔ)條件較差，難籌集資金，土地規(guī)模難以擴(kuò)大。對(duì)于流轉(zhuǎn)土地，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際規(guī)模和經(jīng)營(yíng)效益，給予適當(dāng)?shù)馁Y金扶持。

3.4 規(guī)范流轉(zhuǎn)秩序，完善地方土地流轉(zhuǎn)管理辦法

修訂完善地方土地流轉(zhuǎn)管理辦法。土地流轉(zhuǎn)是集法制性、經(jīng)濟(jì)性、社會(huì)性于一體的體制和機(jī)制創(chuàng)新。規(guī)定好承包戶和被承包戶使用權(quán)的確認(rèn)、建立專門的管理機(jī)構(gòu)。明確各方面的職責(zé)，權(quán)利、義務(wù)、糾紛處理及法律責(zé)任。對(duì)管理、流轉(zhuǎn)合同的細(xì)則等做出明確要求。用法律和管理辦法約束各方，讓土地流轉(zhuǎn)走上法制化、規(guī)范化軌道。探索出一條適合本地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)辦法。

3.5 要科學(xué)選擇試點(diǎn)

開展土地流轉(zhuǎn)置換不能一哄而起，操作中會(huì)出現(xiàn)諸多新情況和新問題，只能走先試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，再逐步推廣的路子。開展試點(diǎn)要有兩個(gè)基本條件：一是流轉(zhuǎn)置換節(jié)約出來的建設(shè)用地指標(biāo)和新增耕地指標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)格足以支撐起農(nóng)民新居建次和土地復(fù)墾整理的費(fèi)用；二是必須具備良好的區(qū)位經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，農(nóng)民不僅能改善居住條件，還能提高農(nóng)戶土地財(cái)產(chǎn)性收入的獲得，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的就業(yè)安置。實(shí)踐中可以選擇四類村來試點(diǎn)：一是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城中村；二是縣城和中心鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城郊村；三是工業(yè)園區(qū)附近的農(nóng)村；四是旅游風(fēng)景區(qū)附近的農(nóng)村。

參考文獻(xiàn)

[1] 張術(shù)環(huán).征地補(bǔ)償安王與新農(nóng)村建設(shè)中的利益協(xié)調(diào)問題[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì).20lO（11）：45―48.[2] 王金利，史學(xué)崗.農(nóng)村集體土地用益及――使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律問題初探[J].柴達(dá)木開發(fā)研究.2008年03期.[3] 陳志宇.新農(nóng)村建設(shè)背景下完善我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制研究[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué).2012年05期.[4] 王世杰，原東方.新時(shí)期農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題與對(duì)策[J].山東農(nóng)業(yè)科學(xué).2010年08期.[5] 李江濤，鐘曉蘭，馮艷芬，李景剛，施明燈.贛南山區(qū)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)研究[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué).2011年22期.

第二篇：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同書

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同書

發(fā)包方：民勤縣蘇武鄉(xiāng)泉水村八社聯(lián)戶18戶(以下簡(jiǎn)稱甲方)承包方：民勤縣三雷鎮(zhèn)三陶村四社周生忠（以下簡(jiǎn)稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》及其相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，甲、乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，供雙方共同信守。

一、土地的面積、位置

甲方受泉水村第八生產(chǎn)合作社18戶聯(lián)戶村民委托（委托書附后）經(jīng)泉水村民委員會(huì)同意，報(bào)蘇武鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)將位于民湖路13公里總干渠東泉水村委會(huì)所屬泉水八社18戶聯(lián)戶經(jīng)營(yíng)的東荒地200畝，依法流轉(zhuǎn)給乙方使用。

土地范圍：東起沙丘西沿，西至總干渠東邊路東沿，南至五社荒地界線，北至總干防洪渠南岸（后附圖）。

二、土地用途及流轉(zhuǎn)形式

1．土地用途為種植業(yè)和林果業(yè)。

2．流轉(zhuǎn)形式：承包經(jīng)營(yíng)。承包范圍內(nèi)現(xiàn)有機(jī)井及水電線路等附著物一并移交乙方使用、維護(hù)（清單附后）。

三、土地的流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)期限

該地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)期限為20年，自2014年4月1日起至2033年4月1日止。

四、土地的流轉(zhuǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額

該宗土地流轉(zhuǎn)費(fèi)每年每畝200元，合計(jì)每年流轉(zhuǎn)費(fèi)金額4萬元，20年 1

共計(jì)金額80萬元。

五、土地流轉(zhuǎn)費(fèi)支付方式及時(shí)間

乙方負(fù)責(zé)將土地流轉(zhuǎn)費(fèi)分三次支付給甲方，第一次于合同簽定時(shí)一次性付清前五年的流轉(zhuǎn)費(fèi)20萬元；第二次于2018年12月31日前一次性付清第二個(gè)五年的流轉(zhuǎn)費(fèi)20萬元；剩余十年的流轉(zhuǎn)費(fèi)于2023年12月31日前一次性付清。

六、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）甲方的權(quán)利和義務(wù)

1．依法擁有土地的所有權(quán)。承包到期后，甲方有權(quán)收回乙方的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2．有權(quán)監(jiān)督乙方仿照流轉(zhuǎn)合同約定的用途合理利用土地。

3．按照合同約定時(shí)收取土地流轉(zhuǎn)費(fèi)。在合同有效期內(nèi)，如遇政策性調(diào)整，甲乙雙方可共同商量解決，但必須充分考慮由此對(duì)乙方造成的損失，并予以賠償。

4．維護(hù)乙方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不得單方面解除流轉(zhuǎn)合同，不得干涉乙方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

5．甲方應(yīng)當(dāng)保障乙方正常生產(chǎn)所必須的水權(quán)配置和通路條件。

6．甲方按合同簽訂時(shí)的現(xiàn)有狀態(tài)無償向乙方提供機(jī)井、取水設(shè)施設(shè)備、供水渠道、供電設(shè)施設(shè)備及取水、供電手續(xù)。

7．經(jīng)營(yíng)過程中，若發(fā)生土地權(quán)屬地界糾紛及當(dāng)?shù)厝罕姼蓴_、阻撓、破壞等情況，甲方應(yīng)及時(shí)出面，按時(shí)化解，若給對(duì)方造成損失，甲方應(yīng)給予相應(yīng)賠償。

8．乙方如果發(fā)展政府鼓勵(lì)提倡的產(chǎn)業(yè)，甲方應(yīng)當(dāng)給予乙方相應(yīng)的政府政策性扶持。

（二）乙方的權(quán)利和義務(wù)

1．按照合同約定的用途和期限，有權(quán)依法利用和經(jīng)營(yíng)所流轉(zhuǎn)的土地。

2．享有流轉(zhuǎn)土地上的收益和林權(quán)和按照合同同約定購置財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

3．享有對(duì)公共設(shè)施的使用權(quán)。

4．乙方可在流轉(zhuǎn)的土地上建設(shè)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的生產(chǎn)、生活設(shè)施。

5．不得隨意改變土地用途。按合同約定只能用于種植業(yè)、林果業(yè)，決不允許用于搞工業(yè)廠房修建、養(yǎng)殖小區(qū)的修建、磚廠等辦企業(yè)用地。

6．乙方不得用流轉(zhuǎn)土地抵押貸款。

7．乙方不得用流轉(zhuǎn)土地抵償債務(wù)。

8．承包期內(nèi)，若甲方提供的原機(jī)井和供水、供電設(shè)施不能正常使用，由乙方負(fù)責(zé)更新，產(chǎn)生的費(fèi)用均由乙方承擔(dān)，流轉(zhuǎn)期滿后，乙方保證歸還甲方原有農(nóng)電設(shè)施的完整性（以清單為準(zhǔn)）。

七、合同的轉(zhuǎn)包

1．在合同有效期內(nèi)，乙方可以將流轉(zhuǎn)的土地全部或部分轉(zhuǎn)包給第三方。

2．轉(zhuǎn)包時(shí)簽訂轉(zhuǎn)包合同，不得擅自改變?cè)瓉砹鬓D(zhuǎn)合同內(nèi)容。

3．本合同轉(zhuǎn)包后，甲方與乙方之間仍應(yīng)按原流轉(zhuǎn)合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)；乙方與第三方按轉(zhuǎn)包合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。

八、合同的變更和解除

1、本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個(gè)人不得隨意變

更或者解除合同。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議方可變更或解除本合同。

2、在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。

3、本合同履行期間，如遇國家建設(shè)征用該土地，征地補(bǔ)償歸甲方所有，乙方自建的地上附著物和林木的補(bǔ)償歸乙方所有。

4、如甲方重復(fù)發(fā)包該土地或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經(jīng)營(yíng)時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同，其違約責(zé)任由甲方承擔(dān)。

5、本合同期滿，如繼續(xù)流轉(zhuǎn)，乙方無條件享有優(yōu)先流轉(zhuǎn)權(quán)，雙方應(yīng)于本合同期滿前續(xù)簽流轉(zhuǎn)合同。

九、違約責(zé)任

1、乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的期限足額支付流轉(zhuǎn)費(fèi)。如乙方不能按合同規(guī)定時(shí)間繳清土地承包費(fèi)，則甲方有權(quán)解除本合同。

2、本合同轉(zhuǎn)包后，因甲方的原因致使轉(zhuǎn)包合同不能履行，給轉(zhuǎn)包后的承包方造成損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，導(dǎo)致合同不能履行的應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于承包期所有流轉(zhuǎn)費(fèi)的違約金。

十、合同糾紛的解決辦法

本合同履行過程中發(fā)生的糾紛，由雙方協(xié)商解決，雙方協(xié)商不成的，首先請(qǐng)求村委會(huì)和蘇武鄉(xiāng)人民政府調(diào)解；調(diào)解不成的，向民勤縣農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或直接向民勤縣人民法院提起訴訟。

十一、本合同未盡事宜，依照相關(guān)法律法規(guī)及政策的規(guī)定，由雙方約定后作為補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效，一式五份，甲乙雙方和見證人各執(zhí)一份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門存檔一份。

附件：

1、流轉(zhuǎn)土地示意圖

2、流轉(zhuǎn)土地地上附屬物移交清單

甲方：民勤縣鄉(xiāng)村民委員會(huì)(蓋章)

法定代表人(簽字)：

乙方：三雷鎮(zhèn)三陶村四社（印章）

負(fù)責(zé)人(簽字)：

監(jiān)證單位：民勤縣蘇武鄉(xiāng)人民政府(蓋章)

負(fù)責(zé)人(簽字)：

民勤縣農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理站(蓋章)

負(fù)責(zé)人(簽字)：

簽訂時(shí)間：二O一四年三月二十二日

第三篇：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)村民小組證明

證 明

茲有我自然屯村民(身份證號(hào)：），于 年 月 日將自己享有合法承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的 畝承包地，按租賃的方式流轉(zhuǎn)給非本村民小組成員：（身份證 號(hào)：）用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)我全體村民成員決議并同意通過雙方簽訂的合同條款（合同編號(hào)：），承認(rèn)此合同為有效合同。并授權(quán)本村民小組委員會(huì)成員 代表本自然屯全體 位村民在合同上簽字。

特此證明！在場(chǎng)證明人：

屯長(zhǎng)： 副屯長(zhǎng): 村民代表：

縣 鎮(zhèn) 村 屯村民小組

年 月 日

第四篇：建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機(jī)制

建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機(jī)制

文章來源： 《理論前沿》2004年第4期 [作者：甘肅省國土資源廳黨組書記、廳長(zhǎng) 張翀] 發(fā)布時(shí)間：

08-06-16 10:33:06 276

農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)的根本問題，歷來受到黨和政府的高度關(guān)注。《農(nóng)村土地承包法》特別強(qiáng)調(diào)了農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)權(quán)，不僅在政治上保護(hù)了農(nóng)民的土地權(quán)益，還給占中國人口73%的廣大農(nóng)民提供了一個(gè)法律武器。以法律的形式保障農(nóng)民的土地權(quán)益，代表了最廣大人民的根本利益，體現(xiàn)了執(zhí)政為民的精神。《中共中央關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》，要求做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作，在我黨歷史上第一次提出了農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的要求。黨的十六大報(bào)告進(jìn)一步指出：“堅(jiān)持黨在農(nóng)村的基本政策，長(zhǎng)期穩(wěn)定并不斷完善以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。有條件的地方，可按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，逐步發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)。”這對(duì)我們?nèi)绾芜M(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村土地管理，確保農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位具有十分重要的指導(dǎo)意義。因此，研究農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度，健全、完善和創(chuàng)新農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，是當(dāng)前我國土地政策法律研究的重點(diǎn)。

一、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要內(nèi)涵

土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)，一般是指土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，如政府征用土地，致使農(nóng)民 集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有土地。在現(xiàn)階段，我國土地流轉(zhuǎn)更多的表現(xiàn)為土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，在農(nóng)村主要表現(xiàn)為農(nóng)用地的內(nèi)部流轉(zhuǎn)(指由已承包土地的農(nóng)戶在自愿的基礎(chǔ)上，將該土地的使用權(quán)在一定的限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓給其他的單位和個(gè)人)以及農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。按照我國《憲法》和現(xiàn)行的土地管理法，集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)是不合法的。因此，在研究農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)時(shí)，最狹義、最典型的土地流轉(zhuǎn)的概念，是指得到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶再把承包經(jīng)營(yíng)權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移給其他主體的行為，這也是本文討論的主題。

二、建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制是市場(chǎng)配置資源的客觀要求

改革開放以后，我國農(nóng)村實(shí)行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。集體土地所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)得到了分離，土地流轉(zhuǎn)開始活躍起來。但是，目前的家庭

聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制是在中國社會(huì)發(fā)生重大轉(zhuǎn)折時(shí)期的特殊歷史條件下形成的，主要依靠農(nóng)民群眾的自發(fā)力量推動(dòng)建立的，這就注定了制度本身的不完善性以及后續(xù)補(bǔ)充、修改、完善工作的長(zhǎng)期性。家庭經(jīng)營(yíng)承包盡管有效地解決了勞動(dòng)和報(bào)酬的脫節(jié)問題，實(shí)現(xiàn)了責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一，但終究還不是完整的農(nóng)地制度，特別是隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，這種制度的缺陷就越發(fā)明顯地表現(xiàn)出來，諸如因農(nóng)村土地所有權(quán)主體“模糊”，造成了實(shí)施現(xiàn)行農(nóng)地制度的困難；土地變動(dòng)頻繁、人地關(guān)系不穩(wěn)；農(nóng)戶土地規(guī)模小，地塊細(xì)碎，效益低；土地轉(zhuǎn)讓收益分配不公與失序；土地糾紛多等問題。特別是我國已經(jīng)加入世界貿(mào)易組織（WTO），現(xiàn)行制度與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)化大生產(chǎn)趨勢(shì)不相適應(yīng)。反映到土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，由于農(nóng)戶的土地權(quán)利過小過少，土地產(chǎn)權(quán)不明晰，土地使用者不能夠依照法定程序自主地有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地，因而大大阻礙了土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和完善，同時(shí)也造成了土地隱性市場(chǎng)和投機(jī)活動(dòng)的猖獗，影響了土地資源在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的合理配置和優(yōu)化。因此，建立、完善和創(chuàng)新農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)機(jī)制，不僅是土地資源配置適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，也是貫徹“十六大”精神、促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然要求。

三、農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是健全和完善我國農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營(yíng)制度乃至整個(gè)土地制度的重要內(nèi)容

根據(jù)土地流轉(zhuǎn)的本質(zhì)特征，不論是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)(國家征用)，還是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)都屬于土地流轉(zhuǎn)的范疇，從理論上不能否定其中任何一種形式的土地流轉(zhuǎn)。現(xiàn)階段，弱化所有權(quán)、強(qiáng)化使用權(quán)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，在土地問題上也是如此。落實(shí)農(nóng)民土地權(quán)利的根本之策，就是在法律上認(rèn)可農(nóng)民得到的承包權(quán)是物權(quán)，因此，在農(nóng)戶依法取得了農(nóng)用地的承包權(quán)后，承認(rèn)農(nóng)戶具有將使用權(quán)再次轉(zhuǎn)移的權(quán)利，這是尊重農(nóng)民權(quán)利，推動(dòng)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重大措施，合于邏輯，合于法理，有助于從理論上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)制度乃至整個(gè)土地制度的科學(xué)研究，是健全和完善我國農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營(yíng)制度乃至整個(gè)土地制度的重要內(nèi)容。具體表現(xiàn)在：

(一)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有助于稀缺和有限的土地資源得到更優(yōu)配置。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展的需求，促使土地這一基本資源升值，變得愈加珍貴。只有建立實(shí)施科學(xué)、合理的農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，才能實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置與潛在價(jià)值。

(二)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)將促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平，降低

生產(chǎn)成本。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度后，農(nóng)民在自己保留承包權(quán)的前提下，從自身利益出發(fā)，自愿地將無力耕種或不愿耕種的土地及時(shí)轉(zhuǎn)讓出去，將土地調(diào)整的決策權(quán)分散到各個(gè)農(nóng)戶，有利于促進(jìn)土地的適度集中和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，明確農(nóng)戶自己有決定土地流轉(zhuǎn)的權(quán)利，也可消除農(nóng)民害怕集體頻繁調(diào)整土地的顧慮，從而增加農(nóng)業(yè)投資，加強(qiáng)土地集約化經(jīng)營(yíng)。

(三)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)一步優(yōu)化組合。土地流轉(zhuǎn)可以使經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的勞地比例失調(diào)得以及時(shí)自然調(diào)整，從而使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力要素在總體上保持動(dòng)態(tài)的優(yōu)化組合。

(四)完善的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度有利于穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是實(shí)際土地使用權(quán)的再分配和優(yōu)化過程，它有利于使那些勞動(dòng)力緊張的農(nóng)戶或從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶，在保留其承包權(quán)的前提下，將土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出去，讓種田大戶去專門集中經(jīng)營(yíng)土地，促進(jìn)農(nóng)業(yè)的整體發(fā)展。

(五)新的土地流轉(zhuǎn)制度具有強(qiáng)大的農(nóng)村政治穩(wěn)定和社會(huì)安定的保障功能。隨著城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模的逐步擴(kuò)大和新的工程項(xiàng)目的實(shí)施，農(nóng)用地的非農(nóng)化使用規(guī)模越來越大，違法轉(zhuǎn)讓和剝奪土地承包者受償權(quán)的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，由此而引發(fā)的干群矛盾甚至沖突相當(dāng)嚴(yán)重。如果以法律形式明晰土地的支配權(quán)和轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，那么必定有利于農(nóng)村社會(huì)的長(zhǎng)治久安。

四、建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機(jī)制的主要途徑

(一)要建立有利于保護(hù)農(nóng)民群眾利益和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)體系，為依法建立新的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)提供法律保護(hù)和政策依據(jù)。

目前，我國土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)還不健全，尤其在集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方面存在較多的“空白”，而這些權(quán)利的流轉(zhuǎn)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，將變得越來越頻繁，因此，急需研究和制定這方面的政策，以完善產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度的法律體系。

(二)加快建立、健全農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)體系建設(shè)。

土地使用權(quán)流通市場(chǎng)，一方面發(fā)揮著中介作用，為轉(zhuǎn)讓方和受讓方牽線搭橋，促成交易；另一方面又發(fā)揮著市場(chǎng)監(jiān)督作用，防止發(fā)生土地投機(jī)等非法交易的行

為。從理論上進(jìn)一步分析，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)具有以下功能：第一，優(yōu)化農(nóng)用地資源的配置，即運(yùn)用價(jià)格的機(jī)制來引導(dǎo)農(nóng)用地的供給與需求；第二，溝通農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系，評(píng)價(jià)土地價(jià)值；第三，傳導(dǎo)經(jīng)濟(jì)信息，溝通供需，促成交易，活躍經(jīng)濟(jì)；第四，協(xié)調(diào)土地收益分配與平衡供求的矛盾。

現(xiàn)階段要建立農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，可以從以下幾方面著手：

研究建立農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制，重點(diǎn)是農(nóng)用地使用權(quán)的價(jià)格機(jī)制。要實(shí)行公平地價(jià)制度，運(yùn)用科學(xué)的方法確定與國有土地使用權(quán)價(jià)格相協(xié)調(diào)的農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的基準(zhǔn)地價(jià)，由國土資源管理部門定期公布。可以委托具有地價(jià)評(píng)估資格的地價(jià)評(píng)估單位和評(píng)估師評(píng)估地價(jià)，并報(bào)請(qǐng)土地行政主管部門審定。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的約束機(jī)制而言，要建立健全法律法規(guī)約束、金融約束、稅收約束、產(chǎn)權(quán)約束、內(nèi)部責(zé)任義務(wù)約束機(jī)制。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介機(jī)制而言，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要配套的市場(chǎng)中介服務(wù)體系，要建立包括咨詢、評(píng)估、代理、仲裁等機(jī)構(gòu)及其相關(guān)的制度，并做好農(nóng)地保險(xiǎn)等工作。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益分配制度而言，應(yīng)當(dāng)使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益在交易當(dāng)事人之間合理分配，以保護(hù)各方的合法權(quán)利和利益。另外，還要采取措施，促使農(nóng)用地使用權(quán)交易活動(dòng)的公開化、契約化、貨幣化，提高農(nóng)用地使用權(quán)市場(chǎng)的透明度。

(三)做好農(nóng)用地產(chǎn)權(quán)管理工作。

1.準(zhǔn)確界定土地所有權(quán)主體。集體土地的所有權(quán)主體在法律上似乎早已確定，然而由于種種原因，實(shí)際上所有權(quán)的主體并不明確，這就給土地產(chǎn)權(quán)管理帶來了困難，因此，必須在法律上進(jìn)一步明確界定產(chǎn)權(quán)主體。對(duì)于集體土地，有條件的地方應(yīng)當(dāng)建設(shè)鄉(xiāng)、村、組各級(jí)以土地為主的股份合作公司等集體經(jīng)濟(jì)組織，并真正明確其法人地位，依法行使集體土地所有權(quán)，使其成為可以根據(jù)生產(chǎn)需要和市場(chǎng)規(guī)律，依法獨(dú)立地進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織。把鄉(xiāng)級(jí)政府和村干部個(gè)人在土地流轉(zhuǎn)過程中的支配權(quán)、收益分配權(quán)剔除掉。

2.理順土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。要理順土地產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)之間的關(guān)系，一切土地產(chǎn)權(quán)的流通均應(yīng)在法律允許的范圍內(nèi)運(yùn)行。同時(shí)要理順土地產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的關(guān)系，即所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)、部分處置權(quán)以及租賃權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利的關(guān)系。

3.加強(qiáng)土地登記。一切土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)都必須進(jìn)行土地登記，否則，土地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利就無法得到保證。但是，當(dāng)前土地登記工作存在著明顯的滯后性，在沒有辦理土地登記、領(lǐng)取土地權(quán)利證書前，土地權(quán)利人就已經(jīng)實(shí)際上取得了用地的權(quán)利，這就造成了土地登記工作在人們心目中可有可無的印象，其原因除了有管理機(jī)制不順外，還有土地登記的基礎(chǔ)工作跟不上等。因此，加強(qiáng)土地登記工作，不僅要強(qiáng)化法律宣傳、提高土地使用者的法律意識(shí)，而且要改革管理體制，并努力做好基礎(chǔ)工作，使土地登記成為惟一的合法使用土地的前提條件。

4.抓緊土地管理的基礎(chǔ)工作，如根據(jù)農(nóng)用地的位置和土地肥沃程度進(jìn)行分等、定級(jí)。抓緊地籍管理和土地利用的規(guī)訓(xùn)工作，對(duì)土地利用以及權(quán)屬的變動(dòng)加以監(jiān)督，同時(shí)跟蹤土地?cái)?shù)量和質(zhì)量的動(dòng)態(tài)變化，為土地流轉(zhuǎn)提供準(zhǔn)確信息。

(四)抓緊研究制定農(nóng)用地使用權(quán)的抵押制度。

發(fā)展農(nóng)業(yè)，需要強(qiáng)有力的資金支持。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的各個(gè)關(guān)鍵階段，為了不誤農(nóng)時(shí)，農(nóng)民在自有資金不足的情況下，為了生產(chǎn)的發(fā)展，必然向金融機(jī)構(gòu)提出借貸的要求。但金融機(jī)構(gòu)卻由于種種原因不能滿足農(nóng)民不斷增長(zhǎng)的對(duì)信貸資金的需求，民間借貸市場(chǎng)就趁機(jī)發(fā)展起來，農(nóng)村的不穩(wěn)定因素也隨之增加。政府應(yīng)當(dāng)在賦予農(nóng)民對(duì)耕地等集體土地使用權(quán)以物權(quán)地位的基礎(chǔ)上，允許耕地等集體土地的使用權(quán)作為可以抵押的財(cái)產(chǎn)，以此作擔(dān)保向銀行等金融機(jī)構(gòu)取得貸款，從而使發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有可靠的信貸資金作保證。

(五)合理調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加大農(nóng)地流轉(zhuǎn)拉動(dòng)力。

圍繞提高質(zhì)量和效益這個(gè)中心環(huán)節(jié)，國家和集體經(jīng)濟(jì)組織在保證農(nóng)民有充分的決策經(jīng)營(yíng)權(quán)的基礎(chǔ)上，可以通過產(chǎn)業(yè)政策和社會(huì)化服務(wù)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)作物布局，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行生產(chǎn)。與此同時(shí)，組織農(nóng)戶進(jìn)入市場(chǎng)參與流通，搞活農(nóng)產(chǎn)品的流通，提高土地的產(chǎn)出率，加大農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的拉動(dòng)力。

(六)穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)地股份合作制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

農(nóng)業(yè)股份合作制在克服土地使用的分散性，促進(jìn)土地集約化經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)定農(nóng)地關(guān)系，加速我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)方面的作用是顯而易見的。我國浙江、廣東、江西、河北等地近年來已探索了幾種農(nóng)業(yè)土地股份制的模式或做法，取得了明顯的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。但是，農(nóng)地股份合作制前提是把土地作為一種商品，允許土地使用權(quán)入股，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，這是農(nóng)村土地使用權(quán)改革的深化，因而必須在穩(wěn)定和完善家庭土地承包制的基礎(chǔ)上進(jìn)行。現(xiàn)階段，在我國推進(jìn)農(nóng)地股份合作制，要在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營(yíng)程度低下的地區(qū)積極試點(diǎn)、穩(wěn)步推進(jìn)，以促進(jìn)土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。

(七)各級(jí)國土資源管理部門要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管。

允許農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，要認(rèn)真執(zhí)行現(xiàn)行土地制度，確保政策上的合法性。要堅(jiān)持自愿、有償?shù)脑瓌t，不得以任何理由強(qiáng)制農(nóng)戶流轉(zhuǎn)。要做到確保所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，搞活使用權(quán)，國家對(duì)農(nóng)戶承包土地的流轉(zhuǎn)，要在政策上給予鼓勵(lì)和支持的同時(shí)，對(duì)流轉(zhuǎn)的辦法、程序、合同關(guān)系的變更及相關(guān)的制約都要做出明確的規(guī)定，制定鼓勵(lì)農(nóng)村勞動(dòng)力外出打工或務(wù)工經(jīng)商政策，加快農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移步伐，促進(jìn)農(nóng)村分工、分業(yè)的發(fā)展。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一定要保持農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途，要杜絕借流轉(zhuǎn)之機(jī)，改變耕地性質(zhì)的現(xiàn)象，確保農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)。要高度重視農(nóng)地流轉(zhuǎn)的調(diào)查研究工作，對(duì)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的原因、內(nèi)在規(guī)律、客觀環(huán)境進(jìn)行深入分析，積極探索和建立科學(xué)的流轉(zhuǎn)管理的方式、方法，規(guī)范流轉(zhuǎn)市場(chǎng)服務(wù)行為。參照國有土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)管理的法規(guī)和辦法，開展執(zhí)法監(jiān)管工作，引導(dǎo)集體土地市場(chǎng)健康發(fā)育。

建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地的資本化運(yùn)作，是我國土地使用制度的又一次革命，只有讓農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)起來，才能應(yīng)對(duì)加入WTO所帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，也才能為徹底解決“三農(nóng)”問題創(chuàng)造條件。

第五篇：《自編》農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)注意事項(xiàng)

注意事項(xiàng)

1.該宗土地的性質(zhì)是屬于農(nóng)村個(gè)人承包地還是農(nóng)村集體所有未承包地（非建設(shè)用地），現(xiàn)土地使用者是否可以獲得全體村民（或村民小組委員會(huì)同意）認(rèn)可該宗土地為其個(gè)人擁有永久承包權(quán)的許可。如需要，是否可以提供自然屯所有村民的簽字或者村民小組委員會(huì)（屯長(zhǎng)等人）共同簽訂同意受讓人合理擁有該宗土地永久承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。2.土地管理部門和農(nóng)業(yè)管理部門是否對(duì)這宗土地出具有土地承包書等有效證書，如開荒者未有承包書，如何獲得土地承包書，或者協(xié)助受讓人獲得該宗土地承包書或者使用權(quán)證。

3.該宗土地首次流轉(zhuǎn)的相關(guān)備案（土地管理所 農(nóng)業(yè)局經(jīng)管站 村委），村民如何獲得“四荒”土地使用權(quán)。

4．該宗土地必須是未受屯與屯、村民之間爭(zhēng)議的集體所有土地，需要時(shí)經(jīng)村委出具證明和公正，承認(rèn)該宗土地為屯里集體所有土地或開荒人承包地。

5．擁有農(nóng)村集體土地承包權(quán)的農(nóng)戶才可以自行決定土地的流轉(zhuǎn)，如出租，出讓等。但只能在有限的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)范圍和期限內(nèi)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。首先要明確誰擁有土地承包權(quán)（或所有權(quán)），才能跟其簽訂土地使用權(quán)（租賃合同）。

6．集體土地流轉(zhuǎn)須經(jīng)過三分之二以上村民或村民代表簽字同意才能流轉(zhuǎn)給非本土地經(jīng)濟(jì)合作組織。