第一篇：2012 房地產(chǎn)最新政策

2012年房地產(chǎn)政策

張俊波

“國八條”（2011.01.26）

國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 國辦發(fā)〔2011〕1號

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號，以下簡稱國發(fā)10號文件）印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任

地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行國發(fā)10號文件及其相關(guān)配套政策，切實(shí)將房價控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策，進(jìn)一步有效遏制投機(jī)投資性購房；加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實(shí)好年內(nèi)開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的目標(biāo)任務(wù)。

二、加大保障性安居工程建設(shè)力度

2011年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度。地方人民政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，確保完成計劃任務(wù)。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。

要努力增加公共租賃住房供應(yīng)。各地要在加大政府投入的同時，完善體制機(jī)制，運(yùn)用土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財政貼息或注入資本金、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營。鼓勵金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營中長期貸款。要研究制定優(yōu)惠政策，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目中配建一定比例的公共租賃住房，并持有、經(jīng)營，或由政府回購。

三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管

調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。稅務(wù)部門要進(jìn)一步采取措施，確保政策執(zhí)行到位。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。

四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策

對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。

五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理

各地要增加土地有效供應(yīng)，認(rèn)真落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，要單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。房價高的城市要增加限價商品住房用地計劃供應(yīng)量。

加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅決糾正和嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。

六、合理引導(dǎo)住房需求

各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

已采取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實(shí)施細(xì)則，并加強(qiáng)對購房人資格的審核工作，確保政策落實(shí)到位。尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實(shí)施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時出臺住房限購措施。

七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制

國務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對城市人民政府住房保障和穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督和檢查。對于新建住房價格出現(xiàn)過快上漲勢頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部要會同有關(guān)部門，約談省級及有關(guān)城市人民政府負(fù)責(zé)人。對未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)、沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的，相關(guān)省（區(qū)、市）人民政府要向國務(wù)院作出報告。監(jiān)察部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門要視情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也要納入約談和問責(zé)范圍。

省級人民政府及其有關(guān)部門，要參照上述規(guī)定，建立健全對轄區(qū)內(nèi)城市落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。

八、堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)

新聞媒體要對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測、評論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

政策2：2011年上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率（2011.02.08）

中國人民銀行８日晚間宣布，自９日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率０．２５個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到３％，一年期貸款利率達(dá)到６．０６％。這是央行今年以來首次上調(diào)利率，也是２０１０年以來第三次上調(diào)利率。央行曾于去年１０月份和１２月份兩次上調(diào)利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點(diǎn)，由4.30%上調(diào)到4.50%，五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，由3.75%上調(diào)到4.00%。

政策3：2011年存款準(zhǔn)備金上調(diào)（2011.02.18）

中國人民銀行１８日晚間宣布，央行將于２４日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率０．５個百分點(diǎn)。這是央行今年以來第二次統(tǒng)一上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來第八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。粗略估算，此次上調(diào)后，央行可一次性凍結(jié)銀行體系流動性３５００億元左右。上調(diào)之后，大中型存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到１９．５％的歷史高位。中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)16%。

政策4：“限購令”（2011.02.27）

2月27日，市住房保障和房產(chǎn)管理局正式對外公布我市住房“限購令”實(shí)施細(xì)則。根據(jù)該實(shí)施細(xì)則，從28日起，購房人在市區(qū)購房時，須經(jīng)擬購房屋所在區(qū)房地產(chǎn)登記（交易）機(jī)構(gòu)先行核驗(yàn)，如符合限購政策，購房人可憑該機(jī)構(gòu)出具的《住房情況證明》購買。1.限購住房不含拆遷安置住房

2月18日，我市出臺了《關(guān)于進(jìn)一步做好哈爾濱市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》。其中規(guī)定，我市將在一定時期內(nèi)實(shí)行住房限購措施，原則上對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，要暫停在本市市區(qū)內(nèi)（不含呼蘭區(qū)、阿城區(qū)）向其售房。但該《通知》對“限購令”具體推行時間及相關(guān)細(xì)則并未確定。

據(jù)市住房局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，為全面貫徹落實(shí)《通知》精神，該局專門制定了《關(guān)于落實(shí)住房限購政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》即“限購令”實(shí)施細(xì)則。根據(jù)該實(shí)施細(xì)則，新建商品住房和二手住房購房時間分別以交易合同網(wǎng)簽備案時間和受理轉(zhuǎn)移登記時間為準(zhǔn)，如發(fā)生在2011年2月28日之前的，將不受住房限購政策限制。對于“限購令”何時結(jié)束，該負(fù)責(zé)人表示，將根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定予以執(zhí)行。同時，本次限購住房不包含拆遷安置住房。

2.買房要持家庭住房“清單”

根據(jù)實(shí)施細(xì)則，自2011年2月28日起，購房人在市區(qū)購房前，應(yīng)首先持身份證明、戶口簿、婚姻關(guān)系證明等證件（購房人家庭為非本市戶籍的，還應(yīng)提供在本市1年以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明）原件及復(fù)印件到擬購房屋所在區(qū)房地產(chǎn)登記（交易）機(jī)構(gòu)領(lǐng)取并填寫《購房人及家庭成員情況申報表》后，申請出具《住房情況證明》。

各區(qū)房地產(chǎn)登記（交易）機(jī)構(gòu)應(yīng)核驗(yàn)購房人的身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明的復(fù)印件與原件相一致的情況，核對《購房人及家庭成員情況申報表》所填信息內(nèi)容，對符合限購政策的出具《住房情況證明》。

據(jù)介紹，本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方和未成年子女）是指全部或部分家庭成員擁有本市行政區(qū)內(nèi)戶籍的居民家庭；其家庭擁有住房套數(shù)，以新購房時居民家庭在本市市區(qū)（不含呼蘭區(qū)、阿城區(qū)）內(nèi)，已辦理產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)簽備案的房屋套數(shù)為準(zhǔn)。“本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明”是指從申請之日起前2年內(nèi)，提供在本市行政區(qū)內(nèi)一年以上納稅證明或社會保險繳納證明。3.售樓處需公示“限購令”

據(jù)介紹，在住房限購政策實(shí)施期間，市住房局要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在售房場所、營業(yè)場所醒目位置張貼限購政策，供購房人查閱；在簽訂購房合同前，應(yīng)當(dāng)履行對購房人的限購政策告知義務(wù)，并要求購房人出具《購房人及家庭成員情況申報表》和房地產(chǎn)登記（交易）機(jī)構(gòu)出具的《住房情況證明》，對不符合條件的不予辦理售房手續(xù)。對符合條件的，在簽訂購房合同后，應(yīng)將購房人提供的《住房情況證明》（原件）存檔備查。同時，住房限購政策實(shí)施期間，有關(guān)部門在辦理新建商品住房交易合同網(wǎng)簽備案和二手住房轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)核查購房人準(zhǔn)購信息，對不符合購房條件的，不予提供交易合同網(wǎng)簽備案服務(wù)和辦理二手住房轉(zhuǎn)移登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如發(fā)現(xiàn)購房人提供虛假信息違規(guī)購房的，應(yīng)當(dāng)與其解除買賣合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)購房人提供虛假信息違規(guī)購房的，應(yīng)當(dāng)通知并協(xié)助售房人與其解除買賣合同。

此外，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反上述規(guī)定，或與購房人串通、提供虛假信息的，由房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期整改；拒不整改的，予以嚴(yán)肅查處。

各房地產(chǎn)登記（交易）機(jī)構(gòu)，局各有關(guān)處室、單位，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)： 為貫徹落實(shí)《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（哈政辦發(fā)〔2011〕4號）精神，現(xiàn)將實(shí)施住房限購政策有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、政策界定

（一）在一定時期內(nèi)實(shí)行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，要暫停在本市市區(qū)內(nèi)（不含呼蘭區(qū)、阿城區(qū)，下同）向其售房。

（二）新建商品住房和二手住房購房時間分別以交易合同網(wǎng)簽備案時間和受理轉(zhuǎn)移登記時間為準(zhǔn)。合同網(wǎng)簽備案時間和受理轉(zhuǎn)移登記時間在2011年2月28日之前的，不受住房限購政策限制。

（三）本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方和未成年子女，下同）是指全部或部分家庭成員擁有本市行政區(qū)內(nèi)戶籍的居民家庭。

（四）家庭擁有住房套數(shù)，以新購房時居民家庭在本市市區(qū)（不含呼蘭區(qū)、阿城區(qū)）內(nèi)，已辦理產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)簽備案的房屋套數(shù)為準(zhǔn)。

（五）限購住房不包含拆遷安置住房。

（六）“本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明”指從申請之日起前2年內(nèi)，提供在本市行政區(qū)內(nèi)一年以上納稅證明或社會保險繳納證明。

二、相關(guān)規(guī)定

（七）自2011年2月28日起，購房人在市區(qū)購房前，應(yīng)首先持身份證明、戶口簿、婚姻關(guān)系證明等證件（購房人家庭為非本市戶籍的，還應(yīng)提供在本市1年以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明）原件及復(fù)印件到擬購房屋所在區(qū)房地產(chǎn)登記（交易）機(jī)構(gòu)領(lǐng)取并填寫《購房人及家庭成員情況申報表》（附件1）后，申請出具《住房情況證明》（附件2）。各區(qū)房地產(chǎn)登記（交易）機(jī)構(gòu)應(yīng)核驗(yàn)購房人的身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明的復(fù)印件與原件相一致的情況，核對《購房人及家庭成員情況申報表》所填信息內(nèi)容，對符合限購政策的出具《住房情況證明》。

（八）住房限購政策實(shí)施期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真執(zhí)行政策規(guī)定，在售房場所、營業(yè)場所醒目位置張貼限購政策，供購房人查閱。在簽訂購房合同前，應(yīng)當(dāng)履行對購房人的限購政策告知義務(wù)，并要求購房人出具《購房人及家庭成員情況申報表》和房地產(chǎn)登記（交易）機(jī)構(gòu)出具的《住房情況證明》，對不符合條件的不予辦理售房手續(xù)。對符合條件的，在簽訂購房合同后，應(yīng)將購房人提供的《住房情況證明》（原件）存檔備查。

（九）住房限購政策實(shí)施期間，有關(guān)部門在辦理新建商品住房交易合同網(wǎng)簽備案和二手住房轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)核查購房人準(zhǔn)購信息，對不符合購房條件的，不予提供交易合同網(wǎng)簽備案服務(wù)和辦理二手住房轉(zhuǎn)移登記。

（十）住房限購政策實(shí)施期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)購房人提供虛假信息違規(guī)購房的，應(yīng)當(dāng)與其解除買賣合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)購房人提供虛假信息違規(guī)購房的，應(yīng)當(dāng)通知并協(xié)助售房人與其解除買賣合同。

（十一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反上述規(guī)定，或與購房人串通、提供虛假信息的，由房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期整改；拒不整改的，予以嚴(yán)肅查處。

政策5：哈爾濱市商品房預(yù)售資金管理辦法（2011.04.01）

《人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《黑龍江省城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第一條 為保證商品房預(yù)售資金安全，維護(hù)商品房買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華

第二條 本市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)已取得商品房預(yù)售許可的建設(shè)項(xiàng)目，其商品房預(yù)售資金收存與使用的監(jiān)督管理（以下簡稱商品房預(yù)售資金監(jiān)管），適用本辦法。

第三條 本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指購房人依合同約定，用于購買已依法取得商品房預(yù)售許可的新建商品房的資金。

第四條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管，實(shí)行政府監(jiān)控和銀行專戶管理相結(jié)合的原則。

第五條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作，并組織實(shí)施本辦法。市房產(chǎn)行政主管部門可以委托商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、松北區(qū)和平房區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的日常工作。呼蘭區(qū)和阿城區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。城鄉(xiāng)建設(shè)、財政等行政管理部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)工作。

第六條 商品房預(yù)售資金按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）信用等級分級進(jìn)行監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)信用等級為藍(lán)牌、黃牌和紅牌的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定，接受商品房預(yù)售資金監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)信用等級為綠牌的，可以不實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管，自愿接受監(jiān)管的除外。

開發(fā)企業(yè)信用等級以年度最終信用等級評價結(jié)果為準(zhǔn)。

第七條 房產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定確定監(jiān)管資金額度：

（一）企業(yè)信用等級為藍(lán)牌企業(yè)的，按照建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售資金總額的30%確定監(jiān)管資金額度；

（二）企業(yè)信用等級為黃牌企業(yè)的，按照建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售資金總額的35%確定監(jiān)管資金額度；

（三）企業(yè)信用等級為紅牌企業(yè)的，按照建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售資金全額確定監(jiān)管資金額度。新設(shè)立的開發(fā)企業(yè)尚未取得信用等級的或者企業(yè)信用等級為綠牌企業(yè)，且自愿接受監(jiān)管的，監(jiān)管資金額度按照本條第一款

（一）項(xiàng)規(guī)定確定。

第八條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管過程中，開發(fā)企業(yè)信用等級發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第七條規(guī)定調(diào)整監(jiān)管資金額度。

第九條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)委托商業(yè)銀行，作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管專戶銀行，具體承辦商品房預(yù)售資金監(jiān)管的專戶管理業(yè)務(wù)。

房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)與受委托銀行簽訂委托合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任。

第十條 納入預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可前，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在專戶銀行預(yù)售資金監(jiān)管專戶內(nèi)，以建設(shè)項(xiàng)目為單位開立監(jiān)管分戶賬（以下稱監(jiān)管賬戶）。監(jiān)管賬戶開立后，由房產(chǎn)行政主管部門、專戶銀行、開發(fā)企業(yè)三方簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。

第十一條 納入預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)告知購房人將雙方約定的房價款直接存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并憑銀行出具的收款憑證，向開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)交款票據(jù)；涉及購房人貸款的，購房人應(yīng)當(dāng)委托貸款機(jī)構(gòu)將發(fā)放的貸款直接撥付至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。納入預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)企業(yè)不得直接向購房人收取房價款。

第十二條 監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金分為監(jiān)管資金和不監(jiān)管資金兩部分。

監(jiān)管資金是指按照本辦法第七條規(guī)定的監(jiān)管資金額度確定的資金。監(jiān)管資金由開發(fā)企業(yè)申請使用，專項(xiàng)用于支付該項(xiàng)目取得預(yù)售許可后，達(dá)到交付使用條件所需的施工進(jìn)度款、法定稅費(fèi)及管理費(fèi)等其他與該項(xiàng)目工程建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用。

不監(jiān)管資金是指監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金超出房產(chǎn)行政主管部門確定的監(jiān)管資金額度的部分。不監(jiān)管資金不納入監(jiān)管范圍，開發(fā)企業(yè)可以隨時支取。

第十三條 商品房預(yù)售資金存入專戶銀行后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將用款計劃報房產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)。監(jiān)管資金用款計劃，由開發(fā)企業(yè)按照建設(shè)工程形象部位完成情況或者建設(shè)工程施工合同約定的付款節(jié)點(diǎn)制定。

第十四條 開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管資金時，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門提供下列材料：

（一）申請支付施工進(jìn)度款的，提供經(jīng)備案的建設(shè)工程施工合同、經(jīng)驗(yàn)核的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及監(jiān)理單位證明材料；

（二）申請支付法定稅費(fèi)的，提供相關(guān)單據(jù)；

（三）申請支付管理費(fèi)等其他與該項(xiàng)目工程建設(shè)有關(guān)費(fèi)用的，提供相關(guān)證明材料。

第十五條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到開發(fā)企業(yè)使用監(jiān)管資金申請之日起3個工作日內(nèi)完成審核。

對符合條件的，出具同意撥付證明，并通知專戶銀行撥付，涉及撥付施工進(jìn)度款的，直接撥付至開發(fā)企業(yè)和施工單位共同指定的賬戶。

對不符合條件的，不予核準(zhǔn)使用，并說明理由。開發(fā)企業(yè)認(rèn)為房產(chǎn)行政主管部門不予核準(zhǔn)使用監(jiān)管資金侵犯其合法權(quán)益的，可以依法申請行政復(fù)議。

第十六條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對監(jiān)管資金使用情況進(jìn)行查驗(yàn)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合，并提供相關(guān)材料。

第十七條 開發(fā)企業(yè)辦理商品房現(xiàn)售備案后，應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)行政主管部門申請解除預(yù)售資金監(jiān)管。房產(chǎn)行政主管部門收到申請后，分別按照下列規(guī)定予以辦理：

（一）新建住宅庭院的綠化、道路、照明等配套設(shè)施與新建住宅同時交付使用的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)于3個工作日內(nèi)通知開戶銀行解除預(yù)售資金監(jiān)管；

（二）新建住宅庭院的綠化、道路、照明等配套設(shè)施，因季節(jié)原因不能與新建住宅同時交付使用的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照未完成部分配套工程造價的全額預(yù)留監(jiān)管資金，并于3個工作日內(nèi)通知開戶銀行解除對其余資金的監(jiān)管。預(yù)留部分監(jiān)管資金的使用、解除監(jiān)管適用本辦法的有關(guān)規(guī)定。

第十八條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金監(jiān)管專戶的監(jiān)督管理，做到專款專存、?？顚Ｓ谩?/p>

任何單位和個人不得挪用、擅自劃轉(zhuǎn)監(jiān)管專戶內(nèi)的預(yù)售資金。

第十九條 房產(chǎn)行政主管部門對商品房預(yù)售監(jiān)管資金的財務(wù)管理和會計核算，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政方面的有關(guān)規(guī)定，并依法接受財政部門的財政監(jiān)督。

第二十條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在報紙、網(wǎng)站等媒體上及時公布商品房預(yù)售資金監(jiān)管情況，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的除外。

第二十一條 商品房買賣當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面法律、法規(guī)和規(guī)章的有關(guān)規(guī)定。

開發(fā)企業(yè)有違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管法律、法規(guī)和規(guī)章行為的，有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)情況記入企業(yè)信用檔案。開發(fā)企業(yè)規(guī)避預(yù)售資金監(jiān)管、拒不改正的，實(shí)行一票否決，直接評為紅牌。

第二十二條 違反本辦法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)使用監(jiān)管資金未專款專用的，由房產(chǎn)行政主管部門按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第二十三條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)行政管理部門、機(jī)構(gòu)的工作人員，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)，不得玩忽職守、徇私舞弊。

違反本條前款規(guī)定的，由其所在單位或者上級主管部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

第二十四條 預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議示范文本，由市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定。

第二十五條 市房產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)本辦法，制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則，報經(jīng)市人民政府同意后實(shí)施。

第二十六條 縣（市）商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，參照本辦法執(zhí)行。

第二十七條 本辦法自2011年4月1日起施行。

第二篇：房地產(chǎn)政策

試論房地產(chǎn)調(diào)控政策對當(dāng)前常德市房地

產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

作者：不詳 更新時間：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，作為一個發(fā)展迅速的地級市，常德房地產(chǎn)市場在這幾年也經(jīng)歷了快速發(fā)展的過程，當(dāng)前房地產(chǎn)市場經(jīng)如何發(fā)展，政策調(diào)控起著至關(guān)重要的作用。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策；常德市；房地產(chǎn)市場；影響

自住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)等階段，2010年以來，國家綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了嚴(yán)格的差別化調(diào)控。本文以常德市為例，分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，并為促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展提出政策建議。

一、2012年上半年常德市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

自住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)等階段，2010年以來，國家綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了嚴(yán)格的差別化調(diào)控。本文以常德市為例，分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，并為促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展提出政策建議。

1.2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價格指數(shù)波動較小，同比價格指數(shù)小幅度回落。2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價格指數(shù)分別為99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地產(chǎn)同比價格指數(shù)分別為100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城區(qū)商品房銷售面積和銷售量緩慢下降。上半年城區(qū)商品房銷售面積為29.28萬m2，1-6月商品房銷售面積分別為63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，商品房銷售數(shù)量緩慢下跌，1-6月市城區(qū)商品房銷售量分別為609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：市城區(qū)商品房庫存量持續(xù)減少，截至本月底商

品房庫存量大概在2500-3000套，比上季庫存有所減少。

3.市城區(qū)商品房銷售額緩慢下跌。上半年市城區(qū)商品房銷售額12.7億元，1-6月商品房銷售額分別為2.63億元、1.29億元、2.52億元、2.16億元、2.16億元、1.94億元。其中2月包含春節(jié)，是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，故銷售額較小。

二、常德市房地產(chǎn)市場觀望加劇的主要原因

1.國家宏觀調(diào)控政策影響明顯。和2009-2011年常德市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展相比，2012年上半年，全市房地產(chǎn)市場一方面受調(diào)控政策的持續(xù)影響，投資型需求和改善型需求都受到抑制，銀行信貸額度的控制也使得部分剛性需求被暫時限制。另一方面，持續(xù)從緊的調(diào)控政策使得消費(fèi)者對未來市場預(yù)期持謹(jǐn)慎態(tài)度，加上部分項(xiàng)目在價格上采取明升暗降，使得消費(fèi)者對房價下降期望值加大，加上大眾對房地產(chǎn)市場不看好，市場觀望氛圍濃厚。

2.開發(fā)商新開盤和每月推出房源減少。2012年上半年，在調(diào)控政策未出現(xiàn)任何松動跡象之時，常德市房地產(chǎn)市場總體上處于一種膠著狀態(tài)，開發(fā)商、購房者都在博弈。上半年常德市房地產(chǎn)開發(fā)商平均每月新開盤3-4個，推出房源300-400套，今年開發(fā)商推出房源和去年同期相比減少，一定程度上抑制了購房者購買需求。

3.購房者買漲不買跌的心理影響。在這種賣者看漲保值、買者看跌觀望的僵持局面中，潛在購房客戶由客戶看多、買少，轉(zhuǎn)換到了看少、買少的局面。上半年房地產(chǎn)銷售價格雖然較去年同期略有上漲，但房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售采用送面積、現(xiàn)金返還甚至是直接價格折扣等方式來吸引購房者，實(shí)際成交價格和去年同期相比基本持平。購房者預(yù)期房價持續(xù)走低，導(dǎo)致購房者延遲購房需求，市場觀望加劇。

三、促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的對策建議

常德市房地產(chǎn)市場的發(fā)展既要保護(hù)低收入群體和普通大眾的購房需求，也應(yīng)促進(jìn)常德房地產(chǎn)市場可續(xù)續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是上游行業(yè)，輻射影響到建材、建筑等相關(guān)行業(yè)，對常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有推

動作用。

1.保持調(diào)控政策的連續(xù)性和權(quán)威性。對當(dāng)前的過火房地產(chǎn)市場需持續(xù)調(diào)控，加強(qiáng)宏觀管理，充分考慮政策的延時性，增強(qiáng)政策的前瞻性，保持其連續(xù)性，進(jìn)行適當(dāng)?shù)念A(yù)調(diào)、微調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2011年，“新國八條”、“限購令”、“調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅”相繼出臺，各種調(diào)控政策在很多人看來仍然是政府的暫時民意的妥協(xié)，但堅持到現(xiàn)在，很多開發(fā)商、個人已經(jīng)謹(jǐn)慎起來，認(rèn)真面對這些政策。現(xiàn)在房價上漲的壓力仍然存在，但只有政府繼續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控，房地產(chǎn)市場才能保持可持續(xù)發(fā)展。

2.建立健全完善的土地管理審批制度。有一些企業(yè)無視國家土地管理法律法規(guī)，擅自改變土地用途，搞起來房地產(chǎn)開發(fā)；還有個別主管部門隱瞞不報，導(dǎo)致一些違法問題長期得不到解決。這說明我國目前的土地管理審批制度不夠完善。只有進(jìn)一步推進(jìn)國有土地的市場化供應(yīng)，不斷規(guī)范土地供應(yīng)方式，完善供應(yīng)市場，使土地資源在市場機(jī)制的作用下實(shí)現(xiàn)供需平衡，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展提供堅實(shí)的基礎(chǔ)。

3.政府各部門要貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策。各相關(guān)部門須嚴(yán)格執(zhí)行國家和省一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策，建立和完善房地產(chǎn)市場價格調(diào)控管理措施，包括領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)、部門聯(lián)動、聯(lián)合執(zhí)法等制度、措施。加大房地產(chǎn)市場價格執(zhí)法力度，從嚴(yán)查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產(chǎn)市場秩序。

4.加快建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中必須要考慮到低收入群體的購房需求，要求開發(fā)商建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房要占到新建住宅比重的10%左右，緩解低收入群體的購房壓力，使低收入群體能夠感受到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的好處。

5.切實(shí)強(qiáng)化價格監(jiān)測工作?；鶎臃康禺a(chǎn)市場監(jiān)管部門需建立和完善價格監(jiān)測制度，及時收集和掌握房地產(chǎn)市場價格信息，科學(xué)研判市場價格走勢，對市場價格變化情況及時進(jìn)行分析、研究，對重大的異常波動情況及時搞好預(yù)警、預(yù)報，為房地產(chǎn)價格調(diào)控管理提供有效的信息服務(wù)。

6.全面落實(shí)明碼標(biāo)價規(guī)定。政府相關(guān)部門一方面應(yīng)加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務(wù)，及時搞好商品房銷售明碼標(biāo)價的相關(guān)法規(guī)和政策宣傳，幫助房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)做好商品房銷售明碼標(biāo)價工作，做到“一套一標(biāo)”。另一方面，組織開展對城區(qū)各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)一步完善商品房銷售明碼標(biāo)價內(nèi)容，對不符合規(guī)范或者涉嫌價格違法的行為及時糾正，對存在價格違法行為又屢教不改的企業(yè)予以嚴(yán)厲查處，確保商品房銷售明碼標(biāo)價工作的有效落實(shí)。

2012年半年報常德市城區(qū)房地產(chǎn)市場價格情況的調(diào)查

住房問題是重要的民生問題。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控、保持房地產(chǎn)市場價格的合理水平，也一直是人們普遍關(guān)注、關(guān)心的問題。前段，根據(jù)市委主要領(lǐng)導(dǎo)的批示，我們深入到市相關(guān)部門走訪調(diào)查、召開部分房地產(chǎn)開發(fā)商座談會，并組織相關(guān)工作專項(xiàng)檢查，對我市城區(qū)目前房地產(chǎn)市場價格情況進(jìn)行了調(diào)查研究。從調(diào)研的情況來看，我們總的認(rèn)為，我市城區(qū)房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)高位平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢，政策調(diào)控仍需繼續(xù)堅持、不可放松。具體情況如下：

一、目前我市城區(qū)房地產(chǎn)市場價格現(xiàn)狀

近兩年來，我市積極貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理，切實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，努力維護(hù)房地產(chǎn)市場價格的基本穩(wěn)定。2011年，我市城區(qū)商品房投資建設(shè)、供應(yīng)銷售均維持了一定的增長，保障性住房建設(shè)規(guī)模明顯加大。2012年以來，市城區(qū)商品房開工建設(shè)、供應(yīng)銷售有所下降，但新房峻工仍有較大增長，保障性住房建設(shè)繼續(xù)保持了強(qiáng)勁勢頭。同時，房地產(chǎn)市場價格除了一段時間出現(xiàn)小幅波動外，總體上保持了基本穩(wěn)定。

1、商品房銷售價格持續(xù)上升，且呈現(xiàn)高位平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢。近兩年來，我市城區(qū)商品房銷售價格保持持續(xù)上升。2011年，市城區(qū)商品房成交均價為4171元/平米，同比上漲32%，其中商品住宅成交均價為3472元/平米，同比上漲22.73%。當(dāng)年的商品房銷售價格走勢主要是一季度房價上漲較大，自4月份起，在國家一系列調(diào)控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陸續(xù)上市，市城區(qū)商品房銷售價格出現(xiàn)一定程度的下滑，成交均價一度跌至每平米3000元左右。進(jìn)入2012年，市城區(qū)商品房銷售價格出現(xiàn)強(qiáng)力回升，1-4月，商品房成交均價達(dá)4656元/平米，同比上漲13.42%，創(chuàng)2009年以來的新高，5月份房價仍在每平米4600-4700元之間。據(jù)有關(guān)方面的信息表明，今年我市城區(qū)商品房銷售價格將會維持在高位平穩(wěn)運(yùn)行的水平上，后期還會有小幅走高的趨勢。

2、商品房銷售價格秩序基本正常，但個別企業(yè)行為不夠規(guī)范。近兩年來，我市城區(qū)商品房價格雖然呈現(xiàn)持續(xù)上升勢頭，但是房價秩序總體上保持了基本正常，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或銷售企業(yè)都能夠誠信經(jīng)營，極少出現(xiàn)價格壟斷、價格欺詐、價格暴利等價格違法問題，也未出現(xiàn)過嚴(yán)重的“炒房”

現(xiàn)象和“天價”樓盤。據(jù)從市物價局“12358”價格舉報中心了解，這兩年該中心很少接到消費(fèi)者關(guān)于房價的價格違法問題的舉報投訴。但是，也有個別房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)不嚴(yán)格遵守和執(zhí)行有關(guān)調(diào)控和監(jiān)管規(guī)定，商品房銷售價格行為不夠規(guī)范。如，有的擅自突破備案的預(yù)售價格，有的不嚴(yán)格實(shí)施明碼標(biāo)價，有的搞虛假宣傳，蒙騙消費(fèi)者，還有的推出畸高房價，且不服從相關(guān)管理，等等?？梢?，規(guī)范房地產(chǎn)價格行為還有許多工作要做。

3、商品房銷售出現(xiàn)小幅下滑，消費(fèi)者等待觀望成為主因。近兩年，我市城區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)總體是平穩(wěn)的。進(jìn)入今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了偏冷的現(xiàn)象，1-4月份，市城區(qū)商品房供應(yīng)和銷售分別比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的銷售金額卻同比增長3.92%（這也表明我市城區(qū)商品房銷售價格是較為強(qiáng)勁的）。我市城區(qū)商品房銷售出現(xiàn)小幅下滑，從原因上分析，除了國家宏觀調(diào)控政策的影響以及保障性、福利性房源較多上市外，消費(fèi)者等待觀望、持幣待購應(yīng)該是主要因素。據(jù)一些新開樓盤的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)反映，當(dāng)前消費(fèi)者看房的多、咨詢價格變化情況的多，普遍持有等待房價下降的心理，真正下決心購房的少。有關(guān)專業(yè)人士分析說，我市城區(qū)商品房價格回歸到一定水平、且穩(wěn)定一定時期后，消費(fèi)者的購房欲望會被較大激發(fā)，商品房銷售便會較大地拉動起來。

二、物價部門前段在房地產(chǎn)價格調(diào)控中所做的工作

根據(jù)現(xiàn)行價格法律法規(guī)和政策規(guī)定，目前，省以下物價部門僅對經(jīng)濟(jì)適用住房價格、國有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房實(shí)行政府定價或政府指導(dǎo)價管理，而商品房價格實(shí)行的是市場調(diào)節(jié)價。在這種情況下，近兩年來，我市物價部門認(rèn)真貫徹落實(shí)國家、省調(diào)控政策措施，在房地產(chǎn)價格調(diào)控管理方面也做了一些積極工作。

1、搞好商品房價格監(jiān)測和信息發(fā)布。按照省物價局要求，我局積極開展商品房價格監(jiān)測工作，監(jiān)測內(nèi)容包括多層經(jīng)濟(jì)適用房、不同地段高層及多層普通商品房、寫字樓和商業(yè)用房的價格情況。為此，我們確定市房管局和金城房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為商品房價格監(jiān)測點(diǎn)，定時采集房地產(chǎn)價格，并做好房地產(chǎn)價格走勢的分析工作，確保監(jiān)測數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時性，為全省房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供數(shù)據(jù)支持。從2011年開始，我們固定每周四對江北城區(qū)、江南城區(qū)、德山開發(fā)區(qū)三地進(jìn)行采價，選取的采價樓盤均為價格處于中等、品質(zhì)較好的樓盤，像富華東郡、江山如畫和生活灣等，并通過市物價局網(wǎng)站、常德政府網(wǎng)和常德民生報開辟的《物價與民生》專欄發(fā)布商品房價格和其他重要民生商品價格，讓市民及時了解目前市城區(qū)各地樓盤均價及走勢，同時起到督促各樓盤明碼標(biāo)價、實(shí)時實(shí)價的作用。

2、大力推行商品房銷售明碼標(biāo)價工作。去年以來，我局通過會議和文件、公告等方式，全面部署全市商品房銷售明碼標(biāo)價工作，從2011年5月1日起正式施行。商品房銷售明碼標(biāo)價要求房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在開盤前一次性公開全部銷售房源，在商品房交易場所的醒目位置放置標(biāo)價牌、價目表、公告牌或者價格手冊，有條件的還可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式對商品房價格和收費(fèi)進(jìn)行公示，并要求商品房銷售明碼標(biāo)價實(shí)行“一套一標(biāo)”，除標(biāo)明總價外，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價。隨后，我局多次組織對商品房銷售明碼標(biāo)價情況的巡查、檢查，落實(shí)效果較好。目前，市城區(qū)在售的商品房全部實(shí)行了明碼標(biāo)價，且絕大部分實(shí)行了“一套一標(biāo)”，促進(jìn)了公示價格及實(shí)際成交價格的統(tǒng)一，防止了價格欺詐等行為的發(fā)生。對于執(zhí)行明碼標(biāo)價不嚴(yán)格、不規(guī)范的，及時督促整改。如，今年4月，在對市城區(qū)15個在售商品房銷售明碼標(biāo)價情況的檢查中，發(fā)現(xiàn)北金城、金色家園、雅林春曉、馨香東庭、富華東郡、鴻正苑二期、三一翡翠灣等7個項(xiàng)目的商品房銷售明碼標(biāo)價存在不同程度的缺失，我局及時責(zé)令其限期整改，并對未在限期內(nèi)整改或整改未達(dá)到要求的，依法予以了行政處罰。

3、積極規(guī)范商品房交易價格行為。商品房實(shí)行的是市場調(diào)節(jié)價，物價部門對其實(shí)施管理主要是規(guī)范價格行為。近幾年，我們在規(guī)范商品房價格行為上做了一些積極的工作。2009年，我局會同市房地產(chǎn)管理局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于貫徹〈湖南省新建商品房交易價格行為規(guī)則〉的實(shí)施意見》，主要從商品房銷售的信息發(fā)布、價格構(gòu)成、合同簽訂、前期物業(yè)管理等方面規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)交易價格行為，嚴(yán)禁商品房銷售價外收取水、電、氣等開通費(fèi)，切實(shí)落實(shí)“一口價”規(guī)定。同時，我局還多次組織開展包括房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在內(nèi)的價格誠信單位評選活動，樹立價格誠信的典型，引導(dǎo)企業(yè)搞好價格自律。

4、切實(shí)加強(qiáng)保障性住房價格管理。近年來，我們在規(guī)范商品房價格行為的同時，還注意加強(qiáng)保障性住房價格管理，支持和促進(jìn)其發(fā)展。2011年，我局根據(jù)省政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步加快廉租住房建設(shè)意見的通知》精神，會同住建、財政等部門制定了保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)優(yōu)惠政策的文件，降低保障性住房有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)和服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減輕建設(shè)成本，促進(jìn)保障性住房建設(shè)。同時，我們注意保持廉租房、公租房租金和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的合理水平。目前我市城區(qū)廉租房、公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)控制2004年的水平未作調(diào)整。經(jīng)濟(jì)適用住房價格在嚴(yán)格實(shí)行成本審核、成本公開的基礎(chǔ)上，按照保本不盈利的原則制定價格標(biāo)準(zhǔn)，保持經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品房的適度差價，減輕了困難群眾的住房支出負(fù)擔(dān)。

三、下一階段加強(qiáng)房地產(chǎn)價格調(diào)控管理的對策建議

近幾年來，我市在落實(shí)國家、省房地產(chǎn)調(diào)控政策上做了許多積極的工作，取得了良好的成效，但工作上也還有不少需要完善和加強(qiáng)的地方，保持房地產(chǎn)市場價格合理水平和平穩(wěn)運(yùn)行的任務(wù)還很艱巨。為此，提出如下意見建議：

1、堅決貫徹落實(shí)國家、省房地產(chǎn)調(diào)控政策。首先，要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，堅定決心，切實(shí)做到抓好房地產(chǎn)調(diào)控管理不動搖、不松勁。其次，要嚴(yán)格執(zhí)行國家和省一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策，貫徹落實(shí)市政府《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（常政發(fā)〔2011〕18號）文件精神，建立和完善房地產(chǎn)市場價格調(diào)控管理措施（包括領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)、部門聯(lián)動、聯(lián)合執(zhí)法等制度、措施），加大房地產(chǎn)市場價格執(zhí)法力度，從嚴(yán)查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產(chǎn)市場秩序。

2、切實(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場價格監(jiān)測工作。進(jìn)一步完善和合理布局采價、監(jiān)測網(wǎng)點(diǎn)，建立和完善日監(jiān)測、周報告的價格監(jiān)測制度，及時收集和掌握房地產(chǎn)市場價格信息，科學(xué)研判市場價格走勢，對市場價格變化情況及時進(jìn)行分析、研究，對重大的異常波動情況及時搞好預(yù)警、預(yù)報，并做到每半年專題分析、報告一次房地產(chǎn)市場價格情況，為房地產(chǎn)價格調(diào)控管理提供有效的信息服務(wù)。

3、全面落實(shí)商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定。一方面，加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務(wù)，尤其是對新進(jìn)入常德市場的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，及時搞好商品房銷售明碼標(biāo)價的相關(guān)法規(guī)和政策宣傳，幫助其做好商品房銷售明碼標(biāo)價工作，做到“一套一標(biāo)”。另一方面，組織開展對城區(qū)各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)一步完善商品房銷售明碼標(biāo)價內(nèi)容，對不符合規(guī)范或者涉嫌價格違法的行為及時糾正，對存在價格違法行為又屢教不改的企業(yè)予以嚴(yán)厲查處，確保商品房銷售明碼標(biāo)價工作的有效落實(shí)。

4、探索加強(qiáng)商品房價格備案管理。研究并建立商品房價格備案管理制度，明確房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在獲得商品房預(yù)售許可之后，及時向物價部門報送預(yù)售價格，搞好明碼標(biāo)價前的備案把關(guān)，促使預(yù)售

價格與明碼標(biāo)價、實(shí)際售價相銜接、相統(tǒng)一，促進(jìn)商品房銷售價格的合理、規(guī)范。

5、積極開展重點(diǎn)商品房開發(fā)成本調(diào)查。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)價格行為，對于在備案管理或市場檢查中發(fā)現(xiàn)的過高價格的商品房樓盤，有重點(diǎn)地對其建設(shè)成本費(fèi)用（包括土地取得費(fèi)用、建安成本、稅費(fèi)、配套及財務(wù)費(fèi)用等）開展調(diào)查，及時糾正成本虛高等問題，并將成本調(diào)查情況適時予以公布，以提高商品房價格透明度，讓市民明明白白消費(fèi)。

常德市房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢分析

湖南省統(tǒng)計局 2005-08-11 16:00:2

4近幾年來，在第三產(chǎn)業(yè)中，常德市房地產(chǎn)業(yè)增加值比重日益增大，與餐飲、交通、金融、旅游等強(qiáng)勢行業(yè)成鼎足之勢，住房消費(fèi)已成為當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)。2004年，常德市房地產(chǎn)投資?23.97億元，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的16.5%，實(shí)現(xiàn)增加值25.22億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的12.7%。然而，近年不斷上漲的房地產(chǎn)價格抑制消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，影響著國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，也引發(fā)了一些社會問題，成為社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)。2005年5月11日，國家建設(shè)部等7部委出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見》（“新國八條”），宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價格上漲過快及房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題。房地產(chǎn)價格作為房地產(chǎn)市場的核心，是政府宏觀調(diào)控的切入點(diǎn)。本文從目前常德市房地產(chǎn)價格的現(xiàn)狀、上漲過快的成因入手，對房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢分析。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格漲幅超出居民實(shí)際購買力

所謂房地產(chǎn)價格，是房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)和經(jīng)營全過程中的全部社會必要勞動時間而形成的價值和土地資本化的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價格是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)合理收入和社會公平分配的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，也是國家征收房地產(chǎn)稅費(fèi)、制定房地產(chǎn)金融政策的客觀依據(jù)。

據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2004年，常德市房地產(chǎn)價格的房屋銷售指數(shù)為106.4，土地交易

價格指數(shù)為111.2，房地產(chǎn)價格漲幅分別高于同期商品零售價格漲幅的6個和10.8個百分點(diǎn)。

商品住房作為最終消費(fèi)進(jìn)入居民家庭，盡管住房信貸按揭，延緩了居民現(xiàn)金支付時間，依然與居民家庭現(xiàn)金數(shù)量多少密切相關(guān)。改革開放以來，地方生產(chǎn)總值大幅度增長，為居民收入增長打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。2004年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8871元，比“十五”時期開局年2001年增長42.1%，比上年增長12.3%，使居民商品住房購買能力相應(yīng)得到不斷提高。如何衡量商品住房價格是否過高，對不同的國家和地區(qū)來說，其貨幣表現(xiàn)則不盡相同。依據(jù)國際上認(rèn)同的一個通用標(biāo)準(zhǔn)，商品住房價格與居民家庭年收入比例的合理區(qū)間一般為1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房價格過高。以市轄區(qū)武陵區(qū)為例，多數(shù)商品住房價格為1300—1700元/平方米，中心繁華地帶為1800—2400元/平方米，最高達(dá)3100元/平方米。據(jù)城鎮(zhèn)住戶抽樣調(diào)查資料，同期武陵區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭戶均可支配收入25726元，如購買一套中等戶型115平方米的住房，一般樓盤耗資14.95萬元—19.55萬元，中心繁華地帶樓盤耗資20.7萬元—27.6萬元，分別相當(dāng)于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消費(fèi)支出，用剩余的收入部分金融資產(chǎn)（手存現(xiàn)金、存款、有價證券、貸款）戶均13987元，則相當(dāng)于居民家庭最大可能儲蓄倍數(shù)更大。

諸如上述，目前常德市房地產(chǎn)價格價位超越了合理區(qū)間，價格漲幅與居民收入不相適應(yīng)，已超出了居民實(shí)際購買能力。

二、構(gòu)成并推動房地產(chǎn)價格上漲的原因

常德市房地產(chǎn)價格漲幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消費(fèi)需求拉動，價格內(nèi)在因素和外在因素的不合理性，成本推動和利益驅(qū)動下的投機(jī)行為的綜合作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的過度失衡。

第一、居民消費(fèi)水平提高、城市化進(jìn)程加快和城市功能提升，使住房需求加大，總需求與總供給關(guān)系相互作用推動房地產(chǎn)價格上漲。從理論上講，房價的上漲或下跌，其

根本的動因都是由供求關(guān)系所決定的。在當(dāng)前，房價快速上漲是房地產(chǎn)市場需求過度旺盛的結(jié)果，主要表現(xiàn)在占80%以上的住房消費(fèi)需求的作用。其一，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型，住房消費(fèi)有效需求拉動。常德市人均GDP突破1000美元大關(guān)之后，城鎮(zhèn)居民已進(jìn)入以改善住房條件和購買小汽車為代表的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型初期，加快了住房消費(fèi)有效需求釋放。其二，城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，住房消費(fèi)被動需求推動。2003年，常德市城鎮(zhèn)化率上升到30%，進(jìn)入人口城鎮(zhèn)化快速上升階段，2004年新增城鎮(zhèn)人口9.76萬人，比上年以1.5個百分點(diǎn)的速度發(fā)展，農(nóng)民工大量進(jìn)城，舊城改造和居民拆遷，推動了住房消費(fèi)被動需求釋放。其三，投資性需求膨脹是高檔房價過快增長的直接動力。大批投資性資金流向房地產(chǎn)市場，購房以豪華和高檔商品住宅為主要對象，反過來又直接拉動其價格快速增長，進(jìn)而造成整個房地產(chǎn)價格上漲和結(jié)構(gòu)扭曲。其四，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為與房屋銷售市場炒作現(xiàn)象的不利影響，使房屋銷售市場存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市場銷售的價格，最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者。

第二、房地產(chǎn)價格內(nèi)在構(gòu)成不合理形成高房價基礎(chǔ)。在價格構(gòu)成中，成本是形成價格的主體部分，一般規(guī)律的比例70%左右。據(jù)調(diào)查，目前商品住房每平方米價格構(gòu)成中，建筑安裝費(fèi)用占的比重僅在40%左右，而60%來自各項(xiàng)政策性稅費(fèi)、房地產(chǎn)業(yè)利潤及其它行政性收費(fèi)。具體來講，一是稅費(fèi)種類繁多，稅制結(jié)構(gòu)不合理?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個稅種，實(shí)際征收的12種，占全國實(shí)際征收稅種數(shù)量（24種）的一半。收費(fèi)項(xiàng)目就更加繁多。由于現(xiàn)行房地產(chǎn)政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦售租，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕，而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)過高，如土地增值稅的稅率高達(dá)30%—50%，企業(yè)的平均稅負(fù)水平達(dá)到40%以上，致使征收額占到商品住房價格30%左右；二是房地產(chǎn)行政事業(yè)重復(fù)收費(fèi)。市政建設(shè)重復(fù)收費(fèi)，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設(shè)配套費(fèi)、單向性的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；征地費(fèi)與土地使用費(fèi)重疊；對土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計征；某些管理費(fèi)重復(fù)收取。三是房地產(chǎn)業(yè)利潤太高，利潤率普遍在20%以上，經(jīng)濟(jì)適用房的利潤率也不低于15%。由于房地產(chǎn)價格內(nèi)在構(gòu)成的不合理，形成了房屋銷售價格過高的基礎(chǔ)。

第三、高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過快增長，拉動房屋銷售價格過快上揚(yáng)。目前，高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目（別墅、高檔公寓、寫字樓）具有高定價和豐厚的利潤，驅(qū)動房地產(chǎn)開發(fā)商競

相投資，出現(xiàn)了過快增長，一般住房建設(shè)投資的比例呈下降趨勢。一方面增加建筑成本的需求，拉動建筑費(fèi)用的過快上漲；另一方面由于一般住房建設(shè)和高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)在成本上相差不大，但利潤卻非常懸殊，因利潤的不均衡性，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目攀比，為追逐均衡利潤，追風(fēng)漲價，帶動住房銷售價格上揚(yáng)。

第四、建筑裝飾材料等價格大幅上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高，對房屋銷售價格上漲形成了推動力。2004年，全市固定資產(chǎn)投資價格比上年上漲5.5%。其中，建筑安裝工程價格上漲7.9%、材料費(fèi)價格上漲4.29%，而建筑領(lǐng)域最受關(guān)注的建筑用鋼材價格上漲14.46%。在住房銷售價格中，作為成本的原材料和建安工程費(fèi)用所占比重在不斷增加，成為推動房屋銷售價格上漲的內(nèi)在動力之一。

三、下半年乃至近兩年房地產(chǎn)價格的變化趨勢判斷

在國家出臺一系列調(diào)控措施之后不久，中國人民銀行公布的二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果表明，炒房者的投機(jī)行為受到了遏制，近期有購房意向和為買房而儲蓄的居民人數(shù)所占比重雙雙回落。據(jù)湖南省統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，1—5月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資140.56億元，同比增長33.2%，比去年同期增速回落15.4個百分點(diǎn)，比今年一季度和4月份分別回落12.2個和1.6個百分點(diǎn)。增幅在中部地區(qū)低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋銷售價格指數(shù)（105.4）環(huán)比回落1.1個百分點(diǎn)。常德市房地產(chǎn)開發(fā)投資排在全省第四位，1—6月，投資9.44億元，比去年同期增長17%，增速回落29.2個百分點(diǎn)。這些信息可見，房地產(chǎn)市場房屋銷售價格正在下滑，盡管扣除政策時滯的影響，房地產(chǎn)價格增長速度也只是略有回落。

自2003年以來，全國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個快速發(fā)展通道，目前正處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵和敏感期。那么，在宏觀調(diào)控的大背景下，今年下半年及近兩年常德市房地產(chǎn)價格走向如何？可從以下幾個角度加以判斷。

——從供求發(fā)展趨勢角度看，回落的幅度不大。

從下半年開始，近兩年內(nèi)，需求會受到一定的影響，房屋銷售價格出現(xiàn)平穩(wěn)回落。房地產(chǎn)市場需求分為生存需求、改善需求、投資需求和投機(jī)需求。生存需求和改善需求是剛性的，當(dāng)前，可能有部分消費(fèi)者預(yù)期房屋價格下跌，持幣待購，但這部分需求是客觀存在的，且數(shù)量巨大，必然要釋放出來。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，全市綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境客觀力量推動，測算市城區(qū)房地產(chǎn)市場需求，近兩年每年需增加住房建筑面積160萬平方米。對于投資性需求和投機(jī)性需求，在宏觀政策調(diào)控作用下，近兩年內(nèi)這部分需求肯定會大幅度下降。如今后投資渠道不暢，至于這部分從房地產(chǎn)市場中撤出的資金仍有可能重新回歸，將繼續(xù)推高下一輪房地產(chǎn)市場行情。在目前情況下，供給狀況近兩年內(nèi)難有大的改觀，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模存在過大，進(jìn)一步加快房地產(chǎn)開發(fā)投資是不現(xiàn)實(shí)的。因此，供求雙方的發(fā)展趨勢表明，下半年及近兩年內(nèi)居民房屋巨大需求與供給短缺的矛盾會持續(xù)存在，房地產(chǎn)價格增長速度呈現(xiàn)回落態(tài)勢，但回落幅度不會太大。

——從房屋價格構(gòu)成角度看，下跌的空間不大。

土地成本走高。國家一些有關(guān)土地和拆遷政策的出臺，使土地取得費(fèi)、前期工作費(fèi)、施工工作費(fèi)上漲，土地補(bǔ)償費(fèi)用的提高。據(jù)湖南省統(tǒng)計局最新發(fā)布的價格調(diào)查資料顯示：今年二季度全省土地交易價格與一季度相比走高，同比上漲6.3%，升高3.3個百分點(diǎn)，全市也仍維系上高漲幅。加上土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。

建安成本增長。建筑安裝工程中，人工費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)價格呈上升勢頭，今年上半年人工費(fèi)上漲7.1%，比去年底多漲3.2個百分點(diǎn)；機(jī)械使用費(fèi)上漲5.7%，比去年底上漲了2.1個百分點(diǎn)。從建筑材料費(fèi)看，各種建材價格仍持續(xù)全面上漲。建材價格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價的上漲，2004年全市商品房平均竣工造價比上年增長13%。盡管近期建材價格漲幅有所回落，但電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)，建材價格仍維持在高位。另一方面，隨著商品房屋的品質(zhì)逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境的不斷改善，在一定程度上將加大商品房屋的開發(fā)成本。

開發(fā)利潤難降。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本特別是專業(yè)技術(shù)人員工資將會持續(xù)上漲，項(xiàng)目期間的費(fèi)用短期內(nèi)也不可能明顯下降，擠壓利潤空間，同時對于企業(yè)的開發(fā)利潤，國家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場秩序等宏觀調(diào)控政策，預(yù)期會下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場法人主體，其著眼點(diǎn)只能以盈利為中心，開發(fā)利潤難以明顯下降。

——從房地產(chǎn)市場主體行為角度看，下跌的動力不足。

地方政府關(guān)鍵抓穩(wěn)定住房價格。地方政府是房地產(chǎn)市場的最大受益者，對巨額土地收益和房地產(chǎn)交易費(fèi)的高度依賴，房地產(chǎn)價格上漲既增加地方GDP，又獲得更多的土地出讓金，卻又沒有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本，也幾乎不承擔(dān)因房地產(chǎn)業(yè)膨脹帶來的土地減少、銀行壞帳、資源衰竭的最終責(zé)任。因成本和收益的極端不對稱性，決定了地方政府嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)價格的力度，著力點(diǎn)放在穩(wěn)定住房價格，而不希望房地產(chǎn)價格的大幅度下降。

商業(yè)銀行對房地產(chǎn)價格大漲大跌都不希望，其影響是中性的。從銀行業(yè)的利益出發(fā)，房地產(chǎn)價格的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)價格的影響基本上是中性的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款緊縮減少了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量，對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場的需求量。但在目前商業(yè)銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場的狀況下，房屋銷售價格下跌會直接影響信貸資金的回收，隱含著巨大的金融風(fēng)險。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力保自身利益，期盼房地產(chǎn)價格漲聲不斷。作為供給方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期盼有良好的房地產(chǎn)價格走勢，肯定不希望房屋銷售價格的下跌，他們會跟進(jìn)地方政府的博弈選擇相應(yīng)的對策，力保自己的利益最大化。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真的有暴利，那么房地產(chǎn)價格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果盈利空間不大，那么住房銷售價格下跌的結(jié)果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)停止開發(fā)，甚至破產(chǎn)。

多數(shù)最終消費(fèi)者迫切希望買到低價適用住房。房屋最終消費(fèi)者行為是選擇、購買和使用房屋的各種行為。影響他們購買決策和行為有經(jīng)濟(jì)與非經(jīng)濟(jì)因素，房屋作為大宗商品，對購買行為理性的購房者來說，“買漲不買跌”已經(jīng)一去不復(fù)返了，肯定希望價格

下跌，買到廉價適用的住房。

以上分析可見，在整個房地產(chǎn)市場主體中，大多數(shù)人不希望房地產(chǎn)價格的下跌，總體希望近兩年內(nèi)房地產(chǎn)價格增長保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。

四、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的幾點(diǎn)政策建議

房地產(chǎn)價格運(yùn)行是否穩(wěn)定，取決于房屋總供給與總需求兩者關(guān)系的平衡，供給減少引起價格上漲，供給增多導(dǎo)致價格下跌。為了實(shí)現(xiàn)整個國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保障社會的穩(wěn)定，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，最終基本上使房地產(chǎn)價格與居民的收入水平相適應(yīng)創(chuàng)造條件是可取的，需要做好各項(xiàng)工作。

1、積極發(fā)揮地方政府的作用。中央政府宏觀調(diào)控政策的是穩(wěn)定房價，不是打壓房價，相應(yīng)地方政府的政策跟進(jìn)，也應(yīng)是出于同樣的目的。宏觀調(diào)控的切入點(diǎn)是房地產(chǎn)價格，因此需要地方政府的積極作為。首先，應(yīng)該努力阻斷房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模過大和投資性需求過旺兩條不良傳導(dǎo)鏈，恢復(fù)宏觀經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。具體要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管，加強(qiáng)對建設(shè)用地供應(yīng)調(diào)控和做好對閑置土地的清理工作。其次，強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)。要完善房屋供應(yīng)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理，增加普通商品住宅供應(yīng)。建設(shè)（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門要會同有關(guān)部門提出近兩年普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，要以中低價位、中小套型普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目為主，明年的項(xiàng)目要納入近期建設(shè)規(guī)劃，做出具體的進(jìn)度安排，并有效解決商業(yè)營業(yè)用房空置較突出、高層建筑來勢太猛等問題。

2、努力按照市場規(guī)律辦事。要及時進(jìn)行房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢及價格變動情況分析，科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)對土地的需求，適時披露房地產(chǎn)市場供求及房價、地價變動等信息。為避免下半年和明年初出現(xiàn)房地產(chǎn)價格反彈，要繼續(xù)擴(kuò)大房屋供應(yīng)總量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市節(jié)奏，保持供給略大于需求的較好格局。

3、堅持工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“三化”建設(shè)發(fā)展目標(biāo)，增加居民收入，大力

提高普通百姓的購房能力。切實(shí)提高城鎮(zhèn)居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，繼續(xù)發(fā)揮公積金對居民購買自住用房的支持作用，并幫助普通家庭改善住房條件。

4、相關(guān)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售利潤的監(jiān)管，限制獲取暴利，遏制投機(jī)炒作。

[常德市統(tǒng)計局 許維煥 供稿]

第三篇：房地產(chǎn)政策2013

房地產(chǎn)調(diào)控通知中，除強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施、繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策外，新政最引人注目的，是出售住房計征20%個人所得稅。

國五條出臺時間：

國五條是指在2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布新建商品住房價格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。

國五條具體內(nèi)容：

國務(wù)院常務(wù)會議明確了五項(xiàng)具體政策措施：

(一)完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布新建商品住房價格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。

(二)堅決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

(三)增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。

(四)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

(五)加強(qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。

第四篇：重慶房地產(chǎn)政策

重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知

頒布時間：2010-12-6

各區(qū)縣(自治縣)人民政府，市政府各部門，有關(guān)單位：

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號)要求，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，大力構(gòu)建“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的差別化調(diào)控目標(biāo)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就有關(guān)工作通知如下：

一、努力增加保障性住房和普通商品住房供應(yīng)

(一)加快保障性住房建設(shè)。大力推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)，到2012年，全市建設(shè)4000萬平方米公共租賃住房，建成后可解決60多萬戶中低收入家庭住房困難問題，加上各類保障性安置房建設(shè)，力爭解決

占城鎮(zhèn)人口30%的中低收入群眾住房困難問題。

(二)繼續(xù)加大普通商品住房供應(yīng)。加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可管理，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售。對已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，采取促開工、促上市措施。鼓勵金融機(jī)構(gòu)對

中低價位、中小套型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供貸款支持。

二、進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)及監(jiān)管

(一)嚴(yán)格執(zhí)行住房建設(shè)用地供應(yīng)計劃。積極增加住房用地供應(yīng)量，確保公共租賃住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住房用地供應(yīng)總量的比例在70%以上。加快公共

租賃住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造住房用地供應(yīng)審批。

(二)嚴(yán)格住房建設(shè)用地出讓管理。規(guī)范編制擬供應(yīng)地塊出讓方案，嚴(yán)格制定土地出讓規(guī)劃和建設(shè)條件，列入土地出讓合同。加強(qiáng)住房用地供后監(jiān)管，嚴(yán)格查處囤地、炒地、閑置土地行為。

三、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策

(一)對非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的，應(yīng)提供從申請之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)

放住房貸款。

(二)各商業(yè)銀行對居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)貸款購買第一套商品住房的，其首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，暫停發(fā)放住房貸款。房管部門要加快房屋登記信息系統(tǒng)建設(shè)，開展住房信息查詢。金融部門應(yīng)加強(qiáng)消費(fèi)性貸款管理，禁止消費(fèi)性貸款用于購買住房。

四、強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理

(一)個人購買建筑面積90平方米以下普通商品住房，且屬于家庭唯一住房的，契稅減按1%征收。個人購買建筑面積90―144平方米普通商品住房，且屬于家庭唯一住房的，契稅減按1.5%征收。個人購買

住房，不符合上述規(guī)定的，不得享受減免政策，契稅按3%征收。

(二)對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。個人將購買不足5年的高檔住房對外銷售的，按照銷售收入的5%征收營業(yè)稅；個人將購買不足5年的普通商品住房對外銷售的，按

照銷售收入減去購買房屋價款后差額的5%征收營業(yè)稅。

(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理，對銷售高檔住房按2%預(yù)征，對銷售普通商品住房仍按1%預(yù)征。強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清結(jié)算管理，對定價明顯過高、漲幅明顯過快、早期拿地、開發(fā)周期明顯過長的項(xiàng)目實(shí)施重點(diǎn)清算和稽查。對按規(guī)定應(yīng)核定征收土地增值稅的項(xiàng)目，銷售高檔住房按

6%核定征收，銷售普通商品住房按5%核定征收。

(四)按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。

五、嚴(yán)厲查處違法違規(guī)行為

進(jìn)一步加強(qiáng)市場動態(tài)監(jiān)管，建立集土地、預(yù)售、中介于一體的房地產(chǎn)企業(yè)誠信體系，嚴(yán)查閑置土地、無故拖延開竣工時間、捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)手炒作、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)行為。按照國家有關(guān)規(guī)定，對存在違法違規(guī)行為的企業(yè)采

取禁止參加土地競買活動、停止發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期等懲處措施。

六、積極發(fā)揮輿論引導(dǎo)作用

各區(qū)縣(自治縣)人民政府和有關(guān)部門要認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的貫徹落實(shí)工作，新聞媒體要大力宣傳房地產(chǎn)調(diào)控政策及成效、保障性住房建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度，客觀、正面報道當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況，引導(dǎo)

居民住房理性消費(fèi)，營造有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。

二O一O年十二月六日

第五篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)調(diào)控政策

然而，調(diào)控部門知道開發(fā)商這般心思，于是不斷釋放樓市調(diào)控不會放松的信號，讓房地產(chǎn)市場預(yù)期由幻想變?yōu)楸^，一些人甚至對中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕望。

實(shí)際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據(jù)國家發(fā)改委日前召開的工作會議所透露內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清，如不發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退等意外情況，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴(yán)厲，整體來說，2012年房地產(chǎn)市場預(yù)期狀況應(yīng)好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡介 最新動態(tài)]上市15周年的一個活動上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅持抑制投資投機(jī)性購房需求，但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進(jìn)行支持。

日前召開的國家發(fā)改委工作會議也透出對房地產(chǎn)調(diào)控的三個基本定調(diào)：一是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)調(diào)控效果；二是抑制投資投機(jī)性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

總結(jié)上述代表兩個參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門的信息，可以得出如下結(jié)論：其一，由于2012年定調(diào)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴(yán)厲控制貨幣投放的時期，雖然對于房地產(chǎn)貸款仍會控制，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調(diào)子。這說明，在2011年最后2個月時間內(nèi)，銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門注意。住建部、銀監(jiān)會等部門對此進(jìn)行調(diào)研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經(jīng)進(jìn)行了下調(diào)利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進(jìn)而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

其三，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調(diào)控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產(chǎn)稅政策，都將為抑制投資投機(jī)性購房所設(shè)計。

綜上所述，2012年房價絕對不會反彈，中央以及調(diào)控部門也不會允許這種情況出現(xiàn)。但是會對剛性購房需求進(jìn)行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設(shè)，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執(zhí)行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現(xiàn)房價上漲、限購形同虛設(shè)等意外情況呢？

這恐怕是當(dāng)前房產(chǎn)稅等政策加緊研究的一個重要原因，如果樓市出現(xiàn)意外情況，恐怕只能用嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個變數(shù)因素，那就是地方政府土地財政在2012年告急。