第一篇：商業銀行個人住房抵押貸款實際操作流程及其改進（寫寫幫整理）

商業銀行個人住房抵押貸款操作流程及其改進

石玉瑕 指導老師：尚文秀

內容摘要：個人住房抵押貸款是指借款人以本人名下的房產作為抵押，向貸款人申請用于個人合法合規用途的人民幣擔保貸款，其最根本的目的是為購房人提供一筆抵押貸款，以使購房人有足夠的資金購置所需要的房屋等等。我國商業銀行個人住房抵押貸款業務近年來迅速發展，此項業務在開辦之初就被視為一種風險低、利潤穩定的信貸產品。然而從目前國內商業銀行個人住房抵押貸款的實際操作流程來看，此項業務還存在許多的不足之處，尤以貸款辦理時間長，效率低而給客戶帶來的不滿和流程重復審查較多為主。本文就從個人住房抵押貸款的實際操作流程出發，分析此項貸款業務操作流程中存在的缺陷，然后分析如何改進操作以提高流程處理能力、提高個人住房抵押貸款的效率，從而提高客戶滿意度。

關鍵詞：商業銀行 個人住房抵押貸款 操作流程 對策

個人住房抵押貸款是借款申請人用自己或他人的房產(包括住宅與公建)進行押，辦理貸款手續，從事生產經營活動或綜合消費的業務。目前，我國國內商業銀行個人住房抵押貸款業務的組織框架主要采取層級管理模式。一般而言，總行的個人貸款部門不直接經營個人貸款業務，只是負責產品的研發、制度的制定、業務的規劃與指導等工作。個人貸款業務主要依靠省分行(一級分行)、市分行(二級分行)及支行的個人貸款中心(或個人貸款人員)進行經營，各級個人住房抵押貸款中心針對不同的區域開展個人貸款業務。按照城市個人住房抵押貸款中心設置數量情況劃分，個人住房抵押貸款中心設置可分為單一中心模式、多個人住房抵押貸款中心模式。單一中心型是指在一個城市僅設置一個個人住房抵押貸款中心，進行統一的商業銀行個人貸款業務統一經營；多個人住房抵押貸款中心模式指在一個城市設置多個個人住房抵押貸款中心，同時進行商業銀行

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個人貸款業務的統一經營。按照個人住房抵押貸款中心的職責及經營集中程度的不同，個人住房抵押貸款中心可分為前中后臺集中模式和中后臺集中模式。前中后臺集中模式下，個人住房抵押貸款中心負責營銷受理、調查評價、貸款審核、貸款審批、貸款發放和貸后管理等環節；中后臺集中模式下，個人貸款的前臺和中后臺相分離，營銷受理、調查評價、貸款審核由支行(網點)的營銷中心(或營銷人員)負責，個人住房抵押貸款中心負責貸款審批、貸款發放和貸后管理等環節的集中經營管理。前中后臺集中模式下，經辦行應積極營銷和推薦個貸業務，宣傳個貸業務，接受客戶的業務咨詢。中后臺集中模式下，經辦行負責營銷個人貸款客戶和樓盤，負責樓盤審批申報，負責個人貸款的咨詢受理、調查評價、客戶面談，簽訂合同，落實貸款條件等工作、負責受理客戶提前還款等貸后服務申請，協助個人貸款中心放款后首次貸款檢查、逾期貸款上門催收等工作。前中后臺集中型個人住房抵押貸款中心設置營銷受理崗、貸款審核崗、貸款審批崗、條件核實崗、抵押崗、貸款發放崗、貸后管理崗。中后臺集中型個人住房抵押貸款中心設置業務受理崗、貸款審批崗、條件核實崗、抵押崗、貸款發放崗、貸后管理崗。通過對個人住房抵押貸款業務從營銷到貸后管理全過程的環節和風險點分析，規范了個人住房抵押貸款業務的經營流程。

一、我國商業銀行個人住房抵押貸款的操作流程

個人住房抵押貸款操作流程如下所示：貸前咨詢→貸款受理→貸前調查→貸款審核→貸款審批→簽訂合同→貸款發放→貸后管理。

1、貸前咨詢

貸款公司授信受理人員向客戶介紹個人住房抵押貸款種類、貸款對象、貸款條件、貸款額度、期限、利率還款方式、貸款程序等情況，回答客戶提出的有關個人住房抵押貸款的問題。

2、貸款受理

（1）申請個人住房抵押貸款應具備的條件：

具有合法有效的身份證明：居民身份證、戶口本或其它有效居留證件； 具有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

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具有購買住房的合同或預售合同以及裝修合同和其他關聯的合同；

同意以房屋作為抵押物、或提供貸款公司認可的第三人的住房作為抵押物擔保，且第三人的抵押擔保作為償還貸款本息并承擔連帶責任；

貸款公司規定的其他條件。（2）貸款受理

貸款受理人應對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規范性。如果申請人不具備完全民事行為能力，則不予受理，應退回貸款申請并向申請人說明原因。如果借款申請人提交材料不完整或不符合材料要求規范，應要求申請人補齊材料或重新提供有關材料。經初審符合要求后，貸款受理人應將借款申請書及申請材料交由貸前調查人員進行貸前調查。

3、貸前調查

貸前調查是對借款人及開發商或售樓單位提供的全部文件、材料的真實性、合法性、有效性、完整性和借款人的主體資格、品行、信譽、家庭收支情況、償債能力，以及擔保措施落實情況等進行調查和評估。

4、貸款審核

貸款審核人負責對借款申請人提交的材料進行合規性和真實性審查，對授信調查人提交的《個人授信調查審批表》、面談記錄以及貸前調查的內容是否完整進行審查。貸款審核人認為需要補充材料和完善調查內容的，可要求貸前調查人進一步落實。貸款審核人對授信調查人提交的材料和調查內容的真實性有疑問的，需安排其他授信調查人進行核實或重新調查。

5、貸款審批

審批人員對如下內容進行審查后，提出包括貸款金額、期限、利率和擔保方式等要素的最終審批意見：

（1）借款人資格和條件是否具備；（2）借款用途是否符合銀行規定；

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（3）申請借款的額度、期限等是否符合有關貸款辦法規定；（4）借款人提供的材料是否完整、合法、有效；

（5）貸前調查人的調查意見、對借款人資信狀況的評價分析以及所提貸款建議是否準確、合理；

（6）對報批貸款的主要風險點及其風險防范措施是否合規有效；（7）其他需要審查的事項。

6、簽訂合同

授信人員根據貸款最終審批意見，與客戶協商貸款條件，簽訂合同，辦理抵（質）押登記、貸款支付等手續。

7、貸款發放

貸款發放崗位人員應根據審批意見確定應使用的合同文本并填寫合同。在填寫有關合同文本過程中，應當注意以下問題：

（1）合同文本要統一使用貸款公司住房抵押貸款辦法所附有關合同文本；必要時信貸部門可根據實際情況對公司制定的合同文本個別條款進行統一修改、補充，統一適用于該筆貸款，經公司法律部門審核后報公司備案。對單筆貸款有特殊要求的，可以在合同中的其他約定事項中約定。

（2）合同填寫必須做到標準、規范、要素齊全、數字正確、字跡清晰、不錯漏、不潦草，防止涂改。

（3）貸款額度、貸款期限、貸款利率、擔保方式、還款方式、劃款方式等有關條款要與貸款最終審批意見一致。

8、按期還款

貸款期限在一年（含一年）以內的，實行到期一次還本付息，利隨本清。貸款期限在一年以上的，實行按月分期歸還貸款本息。分期歸還貸款通常采用等額法和遞減法進行計算，經辦部門與借款人協商確定其中一種還款方式。

貸款還款日的確定：自貸款后次月進入還款期，實行每月第20日為約定還款日，如遇雙休日或節假日順延。借款人可以提前全部或部分還清剩余貸款本金。借款人要提前

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還款時，需提前3天向貸款公司提出書面申請，提前還款的當期仍計收貸款利息。

9、貸后管理

貸后管理人負責貸款發放后的管理，包括貸后檢查、貸款本息回收、合同內容變更、不良貸款管理與處置、延長貸款期限、提前還款處理、抵押物管理、貸款信息管理、信貸檔案管理等，具體操作和程序按照《個人住房抵押貸款貸后管理實施細則（試行）》、《個人住房貸款檔案管理實施細則（試行）》的規定執行。

二、我國商業銀行個人住房抵押貸款操作流程存在的缺陷

1、貸款辦理時間較長，效率低，影響客戶滿意度

客戶認為的個人住房貸款辦理時間，是從向商業銀行申請貸款(或通過中介機構向商業銀行申請貸款)到貸款發放的期間，而我國商業銀行從借款人提交申請到發放貸款這段時間為確保銀行經營安全性的需要須進行一系列繁瑣的調查審核工作，從而使得貸款辦理時間較長而給客戶帶來不滿。其次，許多客戶對貸款流程不夠了解，感到在申請貸款的過程中自己得不到尊重，或認為簽署合同等眾多事項存在不公平合理的現象，合同簽署過于繁瑣，合同簽署方式有待改進，銀行與客戶的溝通服務更有待改進。

2、流程重復審查多，設計不合理

對于同一筆個人住房抵押貸款，目前操作流程中對相同或相似的內容審查環節過多。一筆貸款要經過貸款受理人、客戶經理(貸款調查人，為具體進行貸款調查的信貸人員)、業務主管(組長)、個人貸款中心經理、貸款審批人，行長等人的層層審核復查。重復審查造成實際責任不到位，僅履行了形式上的復核，從而滋長了某些客戶經理的過度依賴性，使得他們不能夠做到盡職盡責，從而影響操作流程的效率。

（1）操作過程中存在流程外的“孤島區”

我們注意到在整個貸款過程中一些貸款專員由于其他事物的影響常常離開流程，造成業務流程經常性的中斷。如客戶經理在完成貸款調查后，調查意見報告往往要經信貸主管、部門經理等人員的層層審查，而很多情況下由于審查人員眾多事務性工作(如開會、外出等)，這些檔案往往在審查人員處擱置積壓，這樣不僅加大了貸款檔案的傳遞成本，還造成了大量的時間、財力的浪費。再如貸款審批人、資金發放崗(會計人員)不

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在個人貸款中心操作，就會耽誤檔案的傳遞，造成流程的不順暢。再者，個人貸款中心的業務用章需要行政管理人員(主管、部門經理、辦公室人員)簽名后，才能到辦公室蓋印，這樣也造成了許多傳遞成本的增加和人力時間的浪費。

（2）個人住房抵押貸款流程標準化程度低，流程穩定性差

個人住房抵押貸款流程標準化程度低，崗位設置有很大的隨意性，同一崗位的不同客戶經理操作無統一的規范。這反映為業務流程的波動性大，穩定性程度低，受流程外的人為因素或其他因素的影響較大，即存在特殊原因引起的波動。同時，操作流程崗位設置工作量不均衡，在流程穩定性、客戶需求節拍一致性、風險防范等方面考慮不周，容易出現流程中的“瓶頸”。崗位設置隨意程度大、即使在經營環境相似的情況下不同個人貸款中心崗位設置不一致。而且，有時也會出現客戶經理貸款“一手清”的情況，這樣不僅形成了業務瓶頸導致業務辦理時間長而且還帶來了較大的操作風險。

3、在個人住房抵押貸款操作流程中較少注重對員工的激勵與合理的評價 許多員工認為在整個貸款過程中不能很好的實現自我價值，重復的流程操作使他們厭煩了此項工作，這樣員工工作積極性得不到提高，就不能盡心盡力的協調配合完成貸款工作，從而影響到貸款效率。

三、我國商業銀行個人住房抵押貸款操作流程的改進對策

根據“一切從客戶出發”、“始于客戶而終于客戶”的原則，一個優秀的業務流程是通過優化組織的崗位結構、靈活易變的流程設計、客戶而非管理者的橫向流程管理體制等一系列措施，來提高企業的運行效率、優化資源利用率、優化人員之間的協作關系，從而降低企業的運營成本、提高企業對客戶需求的響應速度，以爭取企業利潤的最大化。一個理想的操作流程應包含三大具體目標：提高客戶滿意度、提高流程處理能力、風險防范與合理利用資源。

1、提高客戶滿意度，重視客戶關系維護

提高客戶滿意度的理念應該貫穿于流程設計的始終。標準化操作流程以及操作動作應確保客戶體驗的一致性，流程的高效運作應最大限度的降低客戶在個人貸款中心貸款辦理的時間。因此我們提出“預約服務”這個概念。我們知道目前各大銀行的“排隊機”

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很好地管理了客戶的時間，同樣靈活使用“預約表”在不同面談模式下(個人貸款中心、樓盤、律師事務所等)也實現了客戶時間安排的合理化。在個人貸款中心預約模式下，客戶到達個人貸款中心就可立即安排面談，避免客戶等待，同時事先提示客戶來個人貸款中心需要攜帶的資料。客戶到達時，大堂經理應該主動相迎問候，安排客戶面談或引導客戶等待，解釋客戶的疑問。在貸款審批通過后，客戶聯絡崗將會電告客戶審批結果(如果客戶先行離去)。此外，預約服務也方便管理人力資源，實現了貸款分配的隨機性并且提高了流程處理能力。對于客戶經理來說，安排客戶面談，要求客戶補充材料是耗時的工作，若有專門的人員負責客戶聯系工作，將大大提高客戶聯系工作的效率，同時也提高了客戶的穩定感和客戶體驗。因此應該設計專門的客戶聯絡崗負責與客戶的溝通聯系。

2、針對流程重復審查及不合理設置的改進建議

針對現有流程中存在貸款積壓時間過長、崗位負荷不均、業務處理環節過多等主要問題，對流程存在問題的關鍵環節進行重點優化，再按照客戶體驗人性化、崗位設置專業化、流程設計標準化、管理線條清晰化、風險控制流程化、業務處理電子化的設計理念與設計思路，我們運用流程線集中生產方式將流程線上人員集中在個人住房抵押貸款中心作業區生產，確保人與人之間能夠密切配合、協同生產，避免跨部門操作形成流程中的“孤島區”，減少不必要的時間和人力資源的浪費，從而提高單位時間人均生產能力。

具體操作流程應注意以下幾個方面：

（1）采取審批人派駐個人住房抵押貸款中心制度

以前審批人與個人住房抵押貸款中心在不同地方作業，每天要有專職傳遞人來回傳送檔案資料，審批人除了個人貸款審批外還要兼管其他許多事務性工作，流水線鏈條時常被打斷，造成了許多時間、財力的浪費。派駐個人貸款中心審批后實現了實時審批，人的集中確保了物(檔案)的傳遞及流程的順暢性，同時也使審批人更專注于個人貸款業務，提高了工作效率，方便與個人貸款中心客戶經理溝通，更有效地識別信貸風險。

（2）將資金發放崗(會計人員)移至個人貸款中心現場放款

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資金發放崗現場放款避免了由于支行放款不及時造成的多數貸款經常處于等待的閑置狀態以及受支行本身業務經營的影響。

（3）去除獨立于生產線外的過多重復審查

以前客戶經理完成調查意見后往往要經過信貸主管、部門經理等層層審查，而審查人員由于眾多事務性工作僅僅履行了形式上的復核，檔案往往在審查人員這里擱置積壓，不僅沒有有效控制風險而且造成了大量時間浪費。實際操作流程應采用由不同等級的客戶經理直接經辦并提交不同金額貸款，將風險防范滲透到流程中各個關鍵環節，客戶經理直接提交也能有效的提高經辦人員的責任心。

（4）去除用章環節的層層審批

操作流程中獨立于集中流程線之外的多個用章審批環節(主管、部門經理、辦公室人員)增加了許多傳遞成本以及人力時間的浪費，形成了流程中的“孤島區”，也造成了大量檔案的積壓與時間的浪費。實際操作流程應將授權簽字人章與合同專用章一并設置在流程中，這樣就確保了生產線的順暢，同時也提高了工作效率。

（5）設置獨立于流程之外的質量控制崗，使質量控制成為個人貸款中心每天的日常性工作。通過隨機貸后檢查及時發現問題，有效控制風險，這樣能夠更進一步的提高個人住房抵押貸款的質量。

（6）我們知道在貸款過程中客戶經理的作用是至關重要的，經理的工作能力與貸款效率是直接掛鉤的。為了提高客戶經理的工作能力及效率，應該將原客戶經理職責中低技能要求的非價值增加職責劃分至簽約崗。這樣，客戶經理就能夠有更多的時間去做好他的專項工作而不必為其他環節的事情分心。

3、在流程管理中應用激勵工具

激勵本身就是一種有效的管理方法，通過有效的激勵可以提高員工的責任感和歸屬感，只要員工齊心協力一條心，那么工作效率不言而喻可以得到很好的提升。實際操作流程中應當建立嚴格的員工績效評價體系，及時了解各崗位人員的工作情況；定期召開全體員工會議，個人貸款中心經理應對近期來貸款經營情況進行適度評價，分析操作流程中存在的問題，并給予優秀員工物質或精神層面的獎勵，實施賞罰并重的管理原則，第 8 頁（共 9 頁）

激勵員工努力完成團隊目標。

參考文獻：

[1]陳進華．現場效率改善實戰手冊[Z]．海天出版社．2006．5 [2]張紅，殷紅．房地產金融學[M]．清華大學出版社．2007．2 [3]張曉儉，張容鵬．現場管理實操細節[M]．廣東經濟出版社． 2006 [4]陳仲華等．現代企業現場管理運作實務[Z]．中國財政經濟出版社．2005 [5]錢達．國內商業銀行個人貸款中心流程再造研究[M]．2008

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第二篇：個人住房抵押貸款

個人房屋抵押貸款

個人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下的房產抵押，向貸款人申請用于個人合法合規用途的人民幣擔保貸款，用途包括個人購房、購車、消費、經營及其他合規合法等多種用途。、住房抵押貸款條件：

房屋的年限在20年之內；房屋的面積各銀行要求不一；房屋要有較強的變現能力；一般要求商品房，公寓，商鋪，寫字樓。房產抵押貸款，一般需要通過專業的房地產擔保公司來辦理，房產抵押貸款已經成為居民個人不動產理財的一個重要手段，通過抵押貸款的方式貸出資金以滿足臨時的消費需求甚或企業經營需求，以期盤活居民手中持有的不動產，而且在各種融資渠道中，房地產抵押貸款依舊是成本最低的方式之一。根據國內首家外商獨資的房地產擔保企業安家世行擔保有限公司提供的數據，房產抵押貸款中，近3成用于再次購房，其他用途占比較高的依次為：企業經營用途、購車、留學與移民、裝修以及購置大宗消費品。

申貸要件

1.房產證

2.權利人及配偶的身份證

3.權利人及配偶的戶口本

4.權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)

5.收入證明

6.如房產證權利人有未成年兒童,請提供出生證

7.如房產內還有銀行貸款,請提供原貸款合同及最后一期的銀行對帳單

8.為提高貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財產證明,(如另處房產證、股票、基金、現金存折、車輛行駛證等等）

操作流程 1.借款人貸前咨詢：填寫居民住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明;借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明;抵押房產的估價報告書、鑒定書和保險單據;購建住房的合同、協議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

2.銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。

3.借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。

4.借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證。

5.貸款合同簽訂并經公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。

6.貸款結清，貸款結清包括正常結清和提前結清兩種。①正常結清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結清貸款；②提前結清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到指定會計柜臺進行還款。貸款結清后，借款人應持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結清憑證領回由銀行收押的法律憑證和有關證明文件，并持貸款結清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。

“金融一號店”編輯整理

第三篇：個人住房抵押貸款概念

一、個人住房抵押貸款概念

是指借款人(或第三者)以其所有的房產做抵押向銀行貸款的方式.二、借款條件

18至60周歲,身體健康,具有完全民事行為能力,并持有效身份證明的自然人.有正當的職業和穩定的收入,或易于變現的財產,能按期償還貸款本息,無不良記錄,信用良好;

三、需提供以下資料

借款人有效身份證件及復印件,抵押人財產共有人有效身份證件及復印件,婚姻狀況記錄;抵押物權利證書,貸款行認為必須提供的其它資料;與借款用途相符的合同協議或其他證明文件.四、業務一般規定

貸款金額根據借款人的品行,職業,教育程度,還款能力,所購住房變現能力登情況確定,最高不超過房產評估值的70%,貸款期限一般在5年以內,購營業房最長不超過15年,且貸款到期日原則上不超過貸款人65歲的年齡.貸款利率執行人民銀行的規定,如遇法定利率調整,期限為一年以內的,執行合同利率不分段記息,期限為一年以上的,則于次年初執行新的利率.借款人應按合同約定的還款方式,還款計劃歸還貸款本息.貸款期限在一年以內(含一年)的,實行按季付息,到期結清本息.貸款期限在一年以上的,按月等額分期償還貸款本息.五、個人房產抵押貸款流程

(1)借款人向我行提出貸款申請;(2)經調查審查和審批同意后,在我行開立存款帳戶和銀行卡,并到房管部門辦理房產品估,經營性貸款5萬以上還需辦理貸款卡.(3)借款人,抵押人的夫妻雙方持已評估的產權證書,身份證明婚姻證明,有關貸款用途證明到我行簽訂最高額抵押合同和貸款合同,并辦理抵押合同登記和保險等手續.(4)貸款行辦妥上述手續后,當日發放貸款,將款項轉入在我行開立的存款帳戶或銀行卡上.(5)借款人每月(季)末20日以前在其理財卡帳戶存入足夠金額繳納每期還款金額,并在到期日還清貸款本息.貸款規還后,貸款行注銷抵押物,并歸還給借款人.如果是一手房，按我們這兒的規定是提供：1 夫妻雙方的身份證復印件各一份2 結婚證復印件一份（未婚的提供未婚申明一份）3 抵押借款合同五份4 抵押清單一份5 評估報告一份6 抵押申請書一份（開發商可以代辦）

如果是舊房，應先到有這項業務的銀行問一下，然后應提供1 夫妻雙方的身份證復印件各一份2 結婚證復印件一份（未婚的提供未婚申明一份）3 評估報告（現在也可以不用）4 房屋所有權證原件及復印件一份5 土地使用證原件及復印件一份6 夫妻雙方戶口簿原件及復印件一份7 收入證明8 如果是兩年之內轉讓的還要提供營業稅完稅憑證。9 抵押申請書一份10 抵押借款合同五份

注意收入證明是必不可少的.以房屋抵押可申請“個人綜合消費貸款”。首先要對房屋價值進行評估，貸款額不得超過房屋評估價值的70%；其次最高貸款額不得超過30萬元；貸款期限分為六個月、一年、兩年、三年4個檔次。個人綜合消費貸款可在工行網點的“個人理財中心”辦理。

證件需要提供相應產權證、已婚的需要提供夫妻雙方的身份證件（含成年子女），并需要在辦理相關手續時到場。收入證明（有否固定或正常收入，確認有無償還能力），以及與抵押貸款有關的法律文件。

基本流程: 房產證--評估報告---身份證---貸款

二手樓轉讓：

轉讓方所需資料：身份證、戶口本、婚姻證明、《房地產證》復印件、房屋產權查檔單、提前還款清單、原按揭貸款合同、原繳款存折和密碼、房產評估報告、原繳首期款證明、原房產買賣合同等。

受讓方所需資料：身份證、戶口本、婚姻證明、銀行帳號、收入證明、轉讓方支付費用：擔保費、服務費、評估費、公證費、過戶稅費等。

受讓方支付費用：貸款利息、保險費、抵押登記費、銀行律師費等。

第四篇：我國商業銀行個人住房抵押貸款 信用風險及其防范 簡介

我國商業銀行個人住房抵押貸款

信用風險及其防范

內 容 提 要

隨著我國房地產業的快速發展，個人住房抵押貸款量得到了迅速擴張，但在發展過程中其風險日益明顯。由于個人住房貸款是以房產作為抵押，而且我國房價處于快速上升時期，個人住房貸款的不良貸款率相對低，因此個人住房貸款成為各銀行競相爭奪的優質業務。由于信用環境等多方面因素影響，商業銀行辦理個人住房貸款業務隱含著巨大的風險。本文基于我國個人住房抵押貸款的發展現狀，主要從個人住房貸款業務所面臨的信用風險進行了分析，并提出了相應的解決措施。

關鍵詞：住房抵押貸款 信用風險 風險管理

Abstract

With the rapid development of China's real estate industry, personal housing mortgage loan amount has been rapid expansion, but the risk has become increasingly evident in the development process.Individual housing loans are secured by real estate as collateral, and our price is in a period of rapid increase in housing loans to individuals performing loan ratio is relatively low, individual housing loans as banks compete for high-quality business.Commercial bank credit environment and many other factors, the individual housing loan business implies a huge risk.Based on the current development of personal housing mortgage loans, mainly from individual housing loan business is exposed to credit risk, and the corresponding solutions.Key words: housing mortgage credit risk risk management

目 錄

一、我國商業銀行個人住房抵押貸款概述……………………………………1(一)(二)(三)個人住房抵押貸款的發展歷程……………………………………………1 個人住房抵押貸款的特征…………………………………………………1 個人住房抵押貸款種類…………………………………………………1

二、我國商業銀行中的個人住房抵押貸款信用風險……………………………2(一)(二)(三)源于個人的住房抵押貸款信用風險………………………………………2 源于房地產開發商的個人住房抵押貸款信用風險………………………2 源于抵押物的個人住房抵押貸款信用風險………………………………3

三、完善我國商業銀行個人住房貸款信用風險防范體系……………………4(一)(二)完善個人的住房貸款信用風險防范體系…………………………………4 完善房地產開發商的個人住房貸款信用風險防范體系…………………5(三)完善抵押物的信用風險防范體系……………………………………………5

四、結束語……………………………………………………………………………5 參考文獻………………………………………………………………………………6 后記……………………………………………………………………………………7

我國商業銀行個人住房抵押貸款信用風險及其防范

一、我國商業銀行個人住房抵押貸款概述

(一)個人住房抵押貸款的發展歷程

我國的住房抵押貸款發展歷程并不是很長，我國房地產從1978年改革開發至今歷經30多年的發展歷程，個人住房貸款業經歷了一段時間的發展，并形成了相對規范的發展模式，隨之規模也擴大了許多。在分析商業銀行個人住房抵押貸款信用風險的時候，為了進一步的認識個人住房貸款信用風險，應了解和掌握我國個人住房貸款發展的歷程。1992年建設銀行頒布了《房地產信貸部職工住房抵押貸款辦法》，推出了“存三貸七”的貸款品種，為以后的其他個人住房抵押辦法奠定了基礎。1995年7月，人民銀行頒布了《商業銀行自營住房貸款管理暫行規定》，對商業銀行開展個人住房制定了相關的規定。1997年中國人民銀行下發了《個人住房貸款管理法（試行）》，從此商業銀行個人住房貸款業務在全國范圍內全面展開。1998年，國務院頒發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革和加快住房建設的通知》，逐步實行住房分配貨幣化，發展住房金融，規范金融市場，把中國房地產業推向了市場化發展的道路。在2003年8月，國務院下發的的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，這是我國首次將房地產產業放到了我國國民經濟支柱產業行列之中。現在的住房抵押貸款，包括經營性資金抵押貸款和公積金抵押貸款，已經成為提高居民住房消費能力、實現住房商品化，推進住房制度改革的重要工具。但是現在商業銀行也處于業務的探索階段，國家還沒有全力推進住房制度的改革，因此個人住房貸款業務的總體規模不是那么規范。

（二）個人住房抵押貸款的特征

個人住房貸款也叫做個人住房按揭貸款或者是個人住房抵押貸款。個人住房貸款是指向借款人發放的并且用于購買、建造和大修理的類型住房的貸款。個人住房抵押貸款的特點如下：

1.貸款對象的特殊性。個人住房貸款對借款人所應具備的條件進行了合法的相關規定，并且鎮對的對象也很特殊，是具有完全民事行為能力的自然人。

2.貸款用途專一。因為貸款只能用于支付所購買住房的貸款。

3.住房貸款的本質是抵押貸款。借款人必須以質押、保證或者抵押為擔保，擔保的形式也可以是一種或者是兩種以上的相結合的方式為擔保，并且在借款人不能按照合同規定的期限償還貸款本息的時候，貸款人有權按照相關的法律規定對其進行處置。

4.貸款數量較大。在銀行辦理的各種貸款當中，個人住房貸款的貸款筆數和單筆貸款額跟其他個人消費貸款比較的話，貸款數量是比較大的。

5.國家政策的支持。個人住房貸款面向廣大城鎮居民，主要是解決他們購房安居的問題。為了實現這個目標，國家制定了許多優惠政策。因此隨之也帶來了該業務收益低、風險增大的后果。

（三）個人住房抵押貸款種類

1.政策性貸款，它是國家為解決部分城鎮居民住房問題所采用的一種貸款政策，住房公積金由單位和個人繳存，統一由公積金管理中心管理。

2.商業性住房貸款。其資金的主要來源于商業銀行自己的資金，是商業銀行為了獲得收益向買房者提供的一種貸款。包括商品房按揭貸款、存單質押貸款、商品房抵押貸款三種形式。3.個人住房組合貸款。個人住房組合貸款是個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款的結合，不僅可以彌補個人住房公積金貸款額度不足的缺陷，并且在研究中低收入者住房消費問題方面起到積極作用。其貸款利率比公積金貸款相對高一點，比商業貸款利率相對低一點。

二、我國商業銀行中的個人住房貸款信用風險

信用風險，又稱為違約風險，是指合同當事人，也就是借款人不愿或無力按照合同的時間還本付息，而導致銀行遭受損失的風險。信用風險是銀行發展個人住房抵押貸款業務過程中所有風險當中最主要的風險之一。造成個人住房抵押貸款信用風險的原因有許多，例如借款人因為自身的原因而不能償還銀行貸款本息；開發商與購房人勾結，利用虛假身份或虛假收入證明等手段騙取銀行貸款；抵押物的處置而導致的信用風險。本文主要從以下三點進行了分析：

（一）源于個人的住房抵押貸款信用風險

在我國由于市場經濟發展時間比較短，整個社會的信用環境還不成熟，尤其是個人信用評估體系還沒有建立起來，不能從制度上提高借款人的違約成本，來降低銀行個人住房貸款所面臨的風險。因此，個人信用風險在我國現在尤為嚴重，且隨著個人住房信貸規模的進一步擴大，由于個人原因引發的住房貸款的違約問題呈現出增加的趨勢。違約行為有以下幾種類型：借款人理性違約行為、借款人被迫違約行為、惡意違約行為。以下是針對這三類違約行為分別進行的分析。

1.借款人被迫違約行為

指由于借款人支付能力不足，無法按期償還抵押貸款而造成的違約行為。發生被迫違約是由于借款人的支付能力發生變化而導致，因為在抵押貸款付款額度增加幅度不是很明顯的情況下，是由借款人的收入水平決定。在簽訂貸款合同的時候，散發貸款的金融機構，會通過借款人收入情況與所從事的職業等因素來衡量借款人是否具有如期償還貸款的能力。借款人被迫違約的行為是因為借款人失業、疾病或事故等原因而產生的。也許這種不良信用給借款人今后再次申請貸款所造成的困難較小，但是給銀行信貸資金會造成一定的風險。

2.借款人理性違約行為

通常也叫做主動違約，是指借款人從自身利益出發，出于經濟利益的考慮而主觀上愿意違約的行為。借款人對其成本和收益進行權衡之后才導致了違約，并不是因為客觀原因。依據經濟利益原則進行理性的判斷，當借款人主觀上認為放棄抵押物能給他帶來更大的收益，主動違約風險就會發生。

3.惡意違約行為

惡意違約行為是指借款人可以還本付息，但是采取不正當的方法，或者是主觀意愿上故意違約，以購買住房為理由騙取銀行貸款的行為。目前在我國，惡意違約的行為很嚴重，具體表現在以下幾個方面：其一是借款人、房地產開發商和購房者之間由于發生一些糾紛時拒絕償還貸款，最終將銀行的風險。其二是因為房地產開發商一方面資金不足，另一方面又不能通過合法的手段來解決融資問題，采取捏造事實等不正當的手段來騙取銀行的貸款。其三是借款人有意欺騙，來偽造個人信貸信息獲取銀行的貸款，從而導致的風險。

（二）源于房地產開發商的個人住房抵押貸款信用風險

作為個人所購住房的主要支撐者，房地產開發企業屬于典型的資本密集型企業，其可能的種種不良行為雖不會直接給銀行帶來信用風險，但是由于個人住房貸款與房地產業和金融業的密切相關性，房地產開發商的風險很可能通過購房者輕易轉嫁給銀行。

1.開發商信用風險而導致的假按揭 假按揭是房地產開發商為了達到得到銀行信貸資金的目的，通過欺騙的手段得到商業銀行所發放的貸款。自從國家出臺的一系列政策措施之后，眾多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下，很多開發商開始以 “假按揭”之名套取銀行信貸資金。

在假按揭中，開發商將其樓盤售價抬高，再讓其員工、或者是朋友等人到銀行辦理按揭貸款手續。由于開發商參與造假，銀行很難發現出問題。借款人申請到貸款后，銀行將其貸款直接劃進開發商的賬戶。如果假按揭的人多的話，銀行劃進開發商賬戶的就是一筆巨額資金。這種極易，會引發銀行的不良資產，并且會加大市場對房地產需求的假象。這種騙貸為目的假按揭把風險轉嫁給銀行，從而出現金融風險問題。

2.開發商經營風險而導致的個人住房貸款信用風險

銀行在開展個人住房抵押貸款的時候，需要房地產開發商提供階段性或者是全程的擔保，以此來保證借款人違約時銀行仍可以收回貸款。但是房地產開發商經營也存在風險，會直接或間接地影響銀行的個人住房抵押貸款業務。比如，從2012年到2013年一季度的房地產開發企業到位資金趨勢來看，今年增加的很快。如圖1所示：

圖1 2012年-2013年我國房地產開發企業到位資金增速

數據來源：中國產業競爭情報網

從圖1可看出我國房地產開發企業到位資金在不斷地增加，這表明我國房地產業投資快速增長。但是隨之也會帶來一定的風險。房地產開發和銷售涉及到多方主體，任何一個主體經營不善都有可能引發借款人矛盾，最后造成銀行的信貸風險。

3.項目風險

指通過故意提供給銀行不真實的項目資料來騙取銀行貸款的風險。如果沒有足夠的資金、很好的開發能力和良好的開發業績的開發企業就會出現出售不好，資金不充足等問題，就不能按期交房，從而使已購房者不能按期入住，最終導致開發項目中途終止。如果購房者要求解除購房合同，就把風險轉嫁給銀行。(三)源于抵押物的個人住房抵押貸款信用風險

對于個人住房抵押貸款來說，個人信用應該是歸還貸款時的第一擔保，而抵押物是第二信用。個人住房貸款的抵押物的處置風險是指當借款人違約后，商業銀行不能有效化解其抵押物所產生的風險。主要有以下幾種風險：

1.抵押物的產權風險

抵押物的產權風險即抵押物產權問題而產生的風險。如在個人住房貸款并沒有償還的時候，因為城市建設需要，拆遷等因素而導致了產權風險，雖然政府制定了相關規定對此予以保障，但是住房抵押貸款中抵押權人還是面臨著兩種風險：一是拆遷補償后，補償的價格低于住房市場的價格，即使將其補償費全部用于還貸，也難以清償全部貸款。二是銀行難以實現抵押權的物上代位權，也就是所有權的代位，因此就有可能產生產權替代風險。

2.抵押物價格風險

抵押物價格風險是指作為抵押的房屋隨著房地產市場的發展、房屋自然磨損、經濟發展而導致價格下降所出現的風險。它包括抵押物價格市場風險以及抵押物價格人為風險兩種風險。前者是指作為抵押物的房地產價值因經濟發展、房地產市場的發展以及房屋自然磨損而發生的價格下跌的風險。后者是抵押人在抵押期間對房屋進行破壞并導致的抵押物價值變化而造成的風險。

3.抵押物變現風險

抵押物的變現風險是指當貸款者出現違約后，銀行不能使抵押物變現或者處理抵押物代價較高，甚至不能以合理的價格處理抵押物的風險。由于我國法律體系尚不健全，使抵押物變現出現了較大苦難。一是抵押物變現很難，缺少中介機構，抵押物變現能力較差，處置抵押物要經過有關部門調查和監督，才能按照相關規定進行拍賣，步驟復雜而且很多，變現時間較長。二是由于抵押物成本較高、處置抵押物的時候商業銀行不能足額并合法的變現。有些抵押物的價格很貴，一般人很難接受其價格；有些銷售市場狹窄的抵押物很難賣出去；還有一些不動產，比如商品房、營業用房因位置偏僻，交通不便等因素無法變賣。三是我國住房二級市場還沒有建立比較發達的二手房市場，存在發展比較緩慢，交易法規不完善等問題。

三、我國商業銀行個人住房貸款信用風險防范體系的完善

（一）完善個人的住房貸款信用風險防范體系 1.完善個人征信系統

完善我國的個人征信系統，就必須建立一套完整并能充分發揮作用的信用評估系統。銀行對個人信用狀況進行評估的目的，是為銀行是否向客戶授信和授信額度大小提供決策依據。因此，個人信用評估的準確度直接影響銀行貸款資產的安全。首先，應該建立一套完善的信用風險評估指標體系。最近幾年，我國個人住房抵押貸款迅速增長，但由于我國個人住房抵押貸款興起的時間并不是很長，其信用風險也沒有完全的暴露出來，所以很多商業銀行對于個人住房抵押貸款信用風險沒有引起足夠的重視，更沒有打造一套規范的個人住房抵押貸款信用風險評估指標體系。其次，獲得借款者的真實信息。這一方面需要借助于完善的個人征信體系，因此個人信用評級體系的完善與個人征信體系的建設是相輔相成、缺一不可的。個人征信體系的建設和完善可以為信用風險評估提供可靠地、真實的信息。

2.完善個人信用評估體系

應該建立一個科學的個人信用評估體系。目前最常用的是信用分計算方法。我國商業銀行個人消費信貸打分法一般都是參照發達國家的銀行信用評分體系，并根據我國實際情況推出比較完善的個人信貸打分法。但是，在實際工作中，銀行既要重視信用評分體系，又不能被信用評分體系所束縛，因為信用評分體系本身具有一定的局限性，如權重的確定融入主觀因素，其隱含的假設即為各變量之間存在一種線性關系等等。這些都降低了信用評分的準確性。若信用評分能處理大量信息、同時又能解決非線性問題的神經網絡結合起來一起運用，則可以消除主觀性和不確定性，因而提高準確率。

3.建立個人失信懲罰機制

我們不但要完善個人征信體系同時也要建立個人失信懲罰機制。個人失信懲罰機制是一種讓欺騙的收益小于成本的外部約束機制，此機制是有利于個人信用制度的健康發展。通過完善失信懲罰機制，運用社會道德約束機制和經濟手段，讓有嚴重失信記錄的人受到懲罰。

（二）完善房地產開發商的個人住房貸款信用風險防范體系 1.嚴格審查開發商的資質及信用狀況

嚴格審查開發商的資質及信用狀況，并著手發展一些與銀行有著良好合作關系的房地產開發企業，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風險。對其項目進行審查時，開發商必須提供合法的項目資料，避免銀行陷入不必要的糾紛。同時要對審查項目的資金進行落實。選定完按揭項目之后，應該讓其專業人對該項目實行專項管理，并建立相應的貸款管理責任制。

2.完善個人住房抵押貸款擔保體系

通常情況下，擔保和抵押是降低信貸風險最有效的手段。目前我國抵押貸款擔保機構主要為地方性置業擔保公司，建設部頒布的《住房置業擔保管理試行辦法》中對其規定的最低注冊資本標準僅為1000萬人民幣，它們的規模較小，抗風險能力低，所以它們對借款人的要求與商業銀行差不多，所以對于大多數未能達到銀行信用要求的中低收入借款人而言，置業擔保公司的出現并不能使他們受益。商業銀行也不能指望置業擔保公司為他們的個人客戶提供增加信用級別的服務。因此在現階段，應考慮由政府組建設立住房擔保機構，使其作為政府實施社會保障制度的一個組成部分，成為住房擔保市場的主導性機構。此機構屬于政策性機構，目的不是贏利，主要作用是鼓勵中低收入家庭進入住房抵押貸款市場，提高他們的資信等級和貸款成數，促進住房信貸市場的發展。

3.加強對按揭貸款項目的審查

包括開發商的資信審查和項目樓盤審查。資信審查主要通過監督和控制銷售情況、開發商信用記錄、工程進行的情況、售房款的賬戶管理和保證金賬戶中的資金的變動趨勢，如果發現異常情況應及時采取與之相應的對策。在審查項目樓盤的同時，不僅要分析對所售樓盤價值可能造成影響的各種因素，而且還要全面總結樓盤的價值變動趨勢。

（三）完善抵押物的信用風險防范體系 1.加強對抵押物的審查

對于抵押物房地產的選定和審核，主要選擇便于保值的，便于變現的，便于保管的以及便于估價的房地產。抵押物要符合國家制定的相關的法律法規，以防出現抵押房地產不可以用來貸款抵押的問題。金融機構應全面管制對抵押物的保管，并且需要借款人上交作為抵押房產的產權證件或可以證明房產權的有效文件。這樣一來抵押物市場逐漸趨向規范化，包括控制多頭抵押、重復抵押、無權抵押等違法行為。

2.加強對抵押物的估價

在個人住房貸款業務中，銀行對抵押物的估價是至關重要的。房產是銀行把貸款風險轉嫁給借款人的重要手段，也是銀行發放個人住房貸款的主要條件。所以出于規避風險的目的，銀行應準確的對其房產進行科學合理的估價，避免在處置抵押物的時候，產生抵押物價值不足以償還貸款本息的情況。同時因為個人住房貸款期限較長，對于可能發生的風險無法預測，因此為了更有效地規避抵押物價值風險，銀行應該以不超過抵押物所有價值的80%為限額。

3.對抵押物設置保險

對抵押物進行保險可以防止抵押物隨著經濟環境、自然磨損或滅失給銀行帶來的風險。抵押物投保的期限應和貸款期限相一致，以免保險期已到期，而銀行貸款還未到期，導致這一期間產生貸款風險的可能性增加。

四、結束語

近年來，隨著我國房地產價格的波動，作為風險源頭的個人住房貸款信用風險問題成為社會關注的焦點之一，也是金融市場當中的一個重大問題。因此，本文根據我國個人住房貸款發展的概況，進一步分析了我國商業銀行個人住房貸款中所面臨的信用風險 問題。存在的問題有：源于個人的住房貸款信用風險；源于房地產開發商的個人住房貸款信用風險；源于抵押物的個人住房抵押貸款信用風險。關于解決這些問題的相關措施如下：首先，完善個人信用評估體系、應當具備科學的信用風險評估方法、建立個人失信懲罰機制；其次，嚴格審查開發商的資質及信用狀況、完善個人住房抵押貸款擔保體系、加強對其按揭貸款項目進行科學合理的審查；最后，加強對抵押物的審查、加強對抵押物的估價、對抵押物設置保險。這些措施有利于銀行在貸前進行風險評估，在貸后進行管理，并可以將銀行風險通過保險或者是證券化的方式轉移出去，從而達到降低信用風險的目的。

參考文獻

1.張新艷，《商業銀行個人住房抵押貸款風險管理研究》，大連理工大學，碩士論文，2012年10月8日

2.劉嘉和，《我國住房抵押貸款信用風險因素分析》，山東社會科學，期刊，2012年3月5日

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5.時曉虹，《商業銀行信用風險管理的國際比較研究》，東北財經大學，碩士論文，2006年

6.曹振良、高曉慧，《中國房地產業發展與管理研究》，北京大學出版社，2002年5月

7.王重潤，《信息、效率與機制：住房抵押貸款市場研究》，北京經濟管理出版社，2004年11月第一版

8.中國產業競爭情報網：http://chinacir.com.cn/

后 記

時光荏苒，轉眼間在母校內蒙古財經大學四年的學習生活即將結束，在論文完成之際，心中既有辛苦的喜悅又有即將離開母校的留戀。

本文是我四年來學習成果的一個總結。論文得以完成，首先要感謝我的導師吳曉成老師。無論從論文的選題，資料的搜集到文章的定稿，吳老師都傾注了大量的心血，沒有導師的細心指導，我可能不能順利完成論文的寫作。吳老師淵博的知識，嚴謹的治學態度，務實的科研精神及靈活的教育方式深深地影響著我，使我受益匪淺。在論文收筆之際，謹向導師表示衷心的感謝和深深的敬意！同時，也要向辛苦養育我的父母和幫助我的同學以及朋友致以最誠摯的敬意，他們在生活上的支持、精神上的鼓勵，是我順利完成學業和論文寫作的保障。

由于我國個人住房抵押貸款較晚，且住房抵押貨款系信用風險牽涉多方面的知識，限于本人水平有限，文章的研究較為粗略，文中不足之處，懇請各位老師不吝賜教。

第五篇：職工個人住房抵押貸款申請書

職工個人住房抵押貸款需帶以下資料：

1、職工個人住房抵押貸款申請書；

2、單位對個人的證明；

3、借款人身份證復印件（原件）；

4、借款人戶口復印件（原件）；

5、（1）購買100%的產權，需帶“優惠售房審批表”復印件，同時填寫“烏魯木齊市職工個人住房貸款產權權益抵押證明書”；（2）購買33%的產權，需帶“全產權補差計算表”復印件，同時附借款人67%的私房產權證復印件；（3）購安居房（經濟適用房），需帶安居工程住宅（經濟適用書）預銷售合同復印件及原件。

6、借款人已交購房款30%以上的收款收據復印件；

7、單位應將本單位住房公積金匯交、支取、貸款情況以及售房款帳戶帳號寫一總證明。

借款人所在單位應注意三點：

1、本單位所有借款人借款總額不得超過本單位借款當月住房公積金總額的80%；

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2、個人借款不得超過購房款（100%產權或33%產權）的70%，最多不超過兩萬元。購安居房（經濟適用房）可適當增加貸款額度。

職工個人住房抵押貸款申請書

烏魯木齊市住房資金管理中心：

本人是 單位的職工，經批準購買本單位住房（安居房、經濟適用房）路 號 第 棟 單元 層 號住房一套，建筑面積平方米，房價為 元。現已交房款 元，尚缺 元。根據《烏魯木齊市職工個人購、建房抵押（委托）貸款《修改》暫行辦法》的有關規定，本人符合申請貸款條件，現申請購房貸款 元，期限 年，本人愿以按月等額均還方式按期還本付息。每月由單位從工資中扣還貸款本息 元，并以所購房產作抵押，由我所在單位提供擔保，請審查批準。

借款申請人：

年 月 日