個人住房抵押貸款開題報告

（一）研究意義

自上世紀90年代我國商業(yè)銀行開辦個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，到本世紀初進入快速發(fā)展的階段，住房抵押貸款在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中的比重迅速提高，該項業(yè)務(wù)對國民經(jīng)濟和社會生活的影響也越來越大。如美國的次貸危機所引發(fā)的嚴重經(jīng)濟問題。

我國發(fā)展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的時間不長，風(fēng)險管理基本上處于起步階段，雖然目前住房抵押貸款業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行貸款組合中屬于質(zhì)量很好的一塊，但已呈現(xiàn)出信用風(fēng)險不斷暴露的趨勢，因此防范、控制信貸風(fēng)險逐漸顯得重要和緊迫。

眾多學(xué)者的研究總結(jié)表明，目前我國個人住房抵押貸款的有關(guān)理論研究還不深入，業(yè)務(wù)開展情況也不盡如人意。在銀行的實際操作層面上，經(jīng)驗判斷占了主流。而從國際先進的信用風(fēng)險管理經(jīng)驗來看，信用風(fēng)險的管理正從傳統(tǒng)的經(jīng)驗法、指標法等向以風(fēng)險量化管理和計算機模型等定量分析的方法演進。由于市場環(huán)境的不同，國內(nèi)外對信用風(fēng)險的研究存在差異。在市場發(fā)達國家，基于健全的數(shù)據(jù)，對借款人的違約特征較為容易進行判別，如信用評分超過一定分數(shù)的即可提供貸款，而國內(nèi)則大多出于信息不對稱，很難對借款人有全面的了解，因此，研究個人住房抵押貸款的理論和目前我國個人住房抵押貸款存在的問題，并在汲取國外先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上提出我國個人住房抵押貸款的模式以及具體的對策和措施，將有利于我國住房金融理論體系的進一步完善和深化，有利于我國住宅產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，有利于人民生活水平的提高，因此具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。

（二）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、水平及發(fā)展趨勢

1、國外研究現(xiàn)狀

王福林、田傳浩在《國外個人住房抵押貸款風(fēng)險研究新進展及對我國的啟示》(《中國房地產(chǎn)金融》20xx年08期)中指出個人住房抵押貸款最初起源于19世紀的英國，到20世紀初已作為一種主要的住房金融工具在美國和歐洲其它國家得到廣泛發(fā)展。由于國外開辦時間長，目前個人住房抵押貸款市場發(fā)育已非常成熟，并已成為金融領(lǐng)域中一個極為重要的組成部分。以美國為例，個人住房抵押貸款余額占到銀行信貸資產(chǎn)總額的四分之一左右，因而國外學(xué)者對這一領(lǐng)域的研究也非常深入。英國的Fordetal(1995年)對其國內(nèi)有關(guān)個人住房抵押貸款資料進行研究后，發(fā)現(xiàn)個人住房抵押貸款存在的問題均有四個主要因素構(gòu)成。美國學(xué)者Burrows（1998年）更將導(dǎo)致個人住房抵押貸款出現(xiàn)問題的原由歸結(jié)為個人信用為主要因素。澳大利亞的MikeBerry和TonyDaliton（1999年）利用其國內(nèi)一家大型貸款機構(gòu)的貸款資料，對個人抵押貸款存在的問題進行研究并形成一套較完整的防范個人住房抵押貸款風(fēng)險的對策體系。

范亮亮、劉洪玉在《國外住房抵押貸款擔(dān)保制度的分析和借鑒》（《金融與經(jīng)濟》20xx（02），17-19）中闡明建立完善的住房抵押貸款擔(dān)保體系，可以有效防范住房貸款中存在的金融風(fēng)險，同時其信用提高功能可以有效促進我國中低收入家庭購房，有利于改善我國中低收入家庭的住房條件。目前我國的房貸擔(dān)保機構(gòu)的體制上不完善，這篇文章在介紹和分析了國外發(fā)達國家的擔(dān)保體系運作模式的基礎(chǔ)上，對我國住房抵押貸款擔(dān)保體系發(fā)展模式提出了若干建議。陸軍、李宇嘉在《國際貸款損失準備金制度的最新發(fā)展及其對我國的啟示》（《國際金融研究》20xx（02），69-74）一文中闡述了國際上主要國家的商業(yè)銀行貸款損失準備金制度的最新發(fā)展，并在此基礎(chǔ)上提出了對完善我國銀行貸款損失準備金制度的一些啟示。

2、國內(nèi)研究現(xiàn)狀

北京大學(xué)梁永平（《我國個人住房抵押貸款的現(xiàn)狀及發(fā)展》）分析了個人住房抵押貸款是發(fā)達國家居民買房時常用的融資方式，房改以來在我國逐步發(fā)展起來。我國發(fā)展個人住房抵押貸款具有重要的意義：有利于刺激居民的住房消費，從而對擴大內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟增長做出貢獻；有利于金融機構(gòu)貸款整體質(zhì)量的提高和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；有利于提高居民的居住水平，早日實現(xiàn)“居者有其屋”。朱華燕、姚其忠、李軍在《發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)的對策與思考》（《中國房地產(chǎn)金融》20xx年09期）中提出個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)是個人消費貸款業(yè)務(wù)重要的一種，發(fā)展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)有著廣闊的前景和空間，但存在的問題及競爭形勢也不容樂觀和忽視。要持續(xù)快速發(fā)展，須理順、解決一系列的制約因素。

劉慶軍（《嚴格把關(guān)，完善個人資信審查制度》）中提出個人資信審查是個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中必不可少的重要環(huán)節(jié)，是確認借款人資格、核定具體貸款數(shù)額、貸款期限的重要依據(jù)。完善個人資信審查制度，對于解決個人住房抵押貸款存在的問題，提高個人住房抵押貸款資產(chǎn)質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。

楊若晶（《個人住房抵押貸款風(fēng)險分析及防范》）提出個人住房抵押貸款作為一種主要的住房金融工具在銀行信貸總額中占有很大的比重，且具有貸款額大、還款期長的特點。在住房抵押貸款市場上，金融機構(gòu)要面臨重大的問題。科學(xué)分析、有效防范問題，完善住房抵押市場管理機制，是金融業(yè)務(wù)順利開展的需要，也是抵押貸款市場高效運作、充分發(fā)揮其功能的前提。

3、發(fā)展趨勢

從上世紀90年代初，國內(nèi)商業(yè)銀行就開始涉足住房抵押貸款業(yè)務(wù)。但是，由于當時住房制度改革更多的還是停留在概念層面，商品房還沒有成為市場供應(yīng)的主體，因此個人住房抵押信貸(ResidentialMortgage)，發(fā)展十分緩慢。1998年居民個人住房需求被住房制度改革推向房地產(chǎn)市場，從此商業(yè)銀行房地產(chǎn)個人消費信貸業(yè)務(wù)走向了擴張之路。1999年3月，人行《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》的通知點燃了住房貸款發(fā)放的火苗，隨后各家商業(yè)銀行紛紛投入到這場盛宴中來，隨著業(yè)務(wù)的不斷壯大，各家銀行越來越發(fā)現(xiàn)住房抵押貸款業(yè)務(wù)雖然占用人力較大，但是業(yè)務(wù)收益的穩(wěn)定性、長期性，以及授信資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性使得各家商業(yè)銀行不斷加大對這塊業(yè)務(wù)的投入。同時隨著國家住房改革的進一步深化，國土部門服務(wù)的提升，居民購買商品房甚至已經(jīng)成了解決居住問題惟一途徑。因此條件具備，東風(fēng)到來，住房抵押貸款發(fā)展迅猛：貸款余額從1997年的將近200萬億增長至20xx年的近30000萬億，十幾年間增長了近150多倍，增幅遠超其他類貸款。盡管20xx年由于內(nèi)憂外患的原因，房地產(chǎn)市場一度低迷，價格也有所調(diào)整，但是時間相當短暫，經(jīng)過國家的一系列刺激措施的出臺，市場很快又又重現(xiàn)了繁華景象。

個人住房抵押貸款有效刺激了個人住房的需求，除了個別大城市北京、上海、深圳之外，其他城市及地區(qū)的房產(chǎn)價格基本沒有回調(diào)過，因此未引發(fā)大面積的斷供潮，商業(yè)銀行也出于提高資本充足率的需求，營銷動作不斷加大。然而，在大力發(fā)展這項業(yè)務(wù)時，商業(yè)銀行一定程度上忽視了個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)作為一項中長期貸款品種特有的風(fēng)險，其風(fēng)險具有隱蔽性、滯后性、分散性等特征。參考國際經(jīng)驗，個人住房貸款業(yè)務(wù)大力發(fā)展的3至8年后才真正進入違約高峰期。雖然我國的個人住房貸款開始于1998年，但真正發(fā)展是在20xx年之后，而且隨著時間的推移，一些商業(yè)銀行的不良余額正在逐年上升，但是不良率先上升再下降，主要原因是近幾年房價上升迅速。雖然現(xiàn)在的住房抵押貸款尚未給商業(yè)銀行的流動性造成風(fēng)險，但國家政策目前對房地產(chǎn)市場總體逐步趨嚴，個人住房抵押貸款積累的潛在風(fēng)險不可忽視。

次貸危機之后，國際、國內(nèi)更加關(guān)注個人住房抵押貸款的違約風(fēng)險問題，理論研究的成果也層出不窮。

二、本課題擬采用的研究手段（途徑）和可行性分析

（一）研究手段（途徑）

本文通過規(guī)范分析與實證研究相結(jié)合、國際比較的方法對我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展及存在的問題進行綜合性研究

1、搜集數(shù)據(jù)，根據(jù)數(shù)據(jù)畫出圖形，并且根據(jù)圖形進行對比分析，發(fā)現(xiàn)個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀與趨勢。

2、根據(jù)收集的相關(guān)資料，歸納、分析個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)存在問題的種類及原因，并且研究解決措施

3、利用個案分析法，舉例法等，說明特殊性4、歸納總結(jié)，說明共性（二）可行性分析

1.關(guān)于個人住房抵押貸款的數(shù)據(jù)在農(nóng)行海安支行的數(shù)據(jù)庫中可以搜集到，因此，數(shù)據(jù)的搜集是可行的。

2.農(nóng)業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展具有代表意義，市場定位鮮明，既具其個性，也有市場的共性，具有研究意義。

3.國內(nèi)外期刊、文獻關(guān)于人住房抵押貸款的研究為本文的研究提供了啟示和理論基礎(chǔ)。

三、論文工作計劃（階段工作內(nèi)容及計劃完成指標）

20xx年3月20xx年4月，畢業(yè)實習(xí)、收集資料、確定題目。

20xx年4月6日20xx年4月18日，整理資料、完成實習(xí)報告與開題報告。20xx年4月20日20xx年4月22日，交由導(dǎo)師審定，并作修改。20xx年4月23日20xx年5月6日，中期檢查。

20xx年5月28日20xx年6月2日，上報、修改論文，完善格式，定稿打印。20xx年6月3日20xx年6月5日，上報所有材料，準備答辯材料、論文評閱。20xx年6月，完成答辯，論文工作總結(jié)、整理材料、歸檔。

（一）研究意義

自上世紀90年代我國商業(yè)銀行開辦個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，到本世紀初進入快速發(fā)展的階段，住房抵押貸款在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中的比重迅速提高，該項業(yè)務(wù)對國民經(jīng)濟和社會生活的影響也越來越大。如美國的次貸危機所引發(fā)的嚴重經(jīng)濟問題。

我國發(fā)展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的時間不長，風(fēng)險管理基本上處于起步階段，雖然目前住房抵押貸款業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行貸款組合中屬于質(zhì)量很好的一塊，但已呈現(xiàn)出信用風(fēng)險不斷暴露的趨勢，因此防范、控制信貸風(fēng)險逐漸顯得重要和緊迫。

眾多學(xué)者的研究總結(jié)表明，目前我國個人住房抵押貸款的有關(guān)理論研究還不深入，業(yè)務(wù)開展情況也不盡如人意。在銀行的實際操作層面上，經(jīng)驗判斷占了主流。而從國際先進的信用風(fēng)險管理經(jīng)驗來看，信用風(fēng)險的管理正從傳統(tǒng)的經(jīng)驗法、指標法等向以風(fēng)險量化管理和計算機模型等定量分析的方法演進。由于市場環(huán)境的不同，國內(nèi)外對信用風(fēng)險的研究存在差異。在市場發(fā)達國家，基于健全的數(shù)據(jù)，對借款人的違約特征較為容易進行判別，如信用評分超過一定分數(shù)的即可提供貸款，而國內(nèi)則大多出于信息不對稱，很難對借款人有全面的了解，因此，研究個人住房抵押貸款的理論和目前我國個人住房抵押貸款存在的問題，并在汲取國外先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上提出我國個人住房抵押貸款的模式以及具體的對策和措施，將有利于我國住房金融理論體系的進一步完善和深化，有利于我國住宅產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，有利于人民生活水平的提高，因此具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。

（二）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、水平及發(fā)展趨勢

1、國外研究現(xiàn)狀

王福林、田傳浩在《國外個人住房抵押貸款風(fēng)險研究新進展及對我國的啟示》(《中國房地產(chǎn)金融》2003年08期)中指出個人住房抵押貸款最初起源于19世紀的英國，到20世紀初已作為一種主要的住房金融工具在美國和歐洲其它國家得到廣泛發(fā)展。由于國外開辦時間長，目前個人住房抵押貸款市場發(fā)育已非常成熟，并已成為金融領(lǐng)域中一個極為重要的組成部分。以美國為例，個人住房抵押貸款余額占到銀行信貸資產(chǎn)總額的四分之一左右，因而國外學(xué)者對這一領(lǐng)域的研究也非常深入。英國的Fordetal(1995年)對其國內(nèi)有關(guān)個人住房抵押貸款資料進行研究后，發(fā)現(xiàn)個人住房抵押貸款存在的問題均有四個主要因素構(gòu)成。美國學(xué)者Burrows（1998年）更將導(dǎo)致個人住房抵押貸款出現(xiàn)問題的原由歸結(jié)為個人信用為主要因素。澳大利亞的MikeBerry和TonyDaliton（1999年）利用其國內(nèi)一家大型貸款機構(gòu)的貸款資料，對個人抵押貸款存在的問題進行研究并形成一套較完整的防范個人住房抵押貸款風(fēng)險的對策體系。

范亮亮、劉洪玉在《國外住房抵押貸款擔(dān)保制度的分析和借鑒》（《金融與經(jīng)濟》2006（02），17-19）中闡明建立完善的住房抵押貸款擔(dān)保體系，可以有效防范住房貸款中存在的金融風(fēng)險，同時其信用提高功能可以有效促進我國中低收入家庭購房，有利于改善我國中低收入家庭的住房條件。目前我國的房貸擔(dān)保機構(gòu)的體制上不完善，這篇文章在介紹和分析了國外發(fā)達國家的擔(dān)保體系運作模式的基礎(chǔ)上，對我國住房抵押貸款擔(dān)保體系發(fā)展模式提出了若干建議。

陸軍、李宇嘉在《國際貸款損失準備金制度的最新發(fā)展及其對我國的啟示》（《國際金融研究》2006（02），69-74）一文中闡述了國際上主要國家的商業(yè)銀行貸款損失準備金制度的最新發(fā)展，并在此基礎(chǔ)上提出了對完善我國銀行貸款損失準備金制度的一些啟示。

2、國內(nèi)研究現(xiàn)狀

北京大學(xué)梁永平（《我國個人住房抵押貸款的現(xiàn)狀及發(fā)展》）分析了個人住房抵押貸款是發(fā)達國家居民買房時常用的融資方式，房改以來在我國逐步發(fā)展起來。我國發(fā)展個人住房抵押貸款具有重要的意義：有利于刺激居民的住房消費，從而對擴大內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟增長做出貢獻；有利于金融機構(gòu)貸款整體質(zhì)量的提高和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；有利于提高居民的居住水平，早日實現(xiàn)“居者有其屋”。

朱華燕、姚其忠、李軍在《發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)的對策與思考》（《中國房地產(chǎn)金融》2001年09期）中提出個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)是個人消費貸款業(yè)務(wù)重要的一種，發(fā)展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)有著廣闊的前景和空間，但存在的問題及競爭形勢也不容樂觀和忽視。要持續(xù)快速發(fā)展，須理順、解決一系列的制約因素。

劉慶軍（《嚴格把關(guān)，完善個人資信審查制度》）中提出個人資信審查是個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中必不可少的重要環(huán)節(jié)，是確認借款人資格、核定具體貸款數(shù)額、貸款期限的重要依據(jù)。完善個人資信審查制度，對于解決個人住房抵押貸款存在的問題，提高個人住房抵押貸款資產(chǎn)質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。

楊若晶（《個人住房抵押貸款風(fēng)險分析及防范》）提出個人住房抵押貸款作為一種主要的住房金融工具在銀行信貸總額中占有很大的比重，且具有貸款額大、還款期長的特點。在住房抵押貸款市場上，金融機構(gòu)要面臨重大的問題。科學(xué)分析、有效防范問題，完善住房抵押市場管理機制，是金融業(yè)務(wù)順利開展的需要，也是抵押貸款市場高效運作、充分發(fā)揮其功能的前提。

3、發(fā)展趨勢

從上世紀90年代初，國內(nèi)商業(yè)銀行就開始涉足住房抵押貸款業(yè)務(wù)。但是，由于當時住房制度改革更多的還是停留在概念層面，商品房還沒有成為市場供應(yīng)的主體，因此個人住房抵押信貸(Residential Mortgage)，發(fā)展十分緩慢。1998年居民個人住房需求被住房制度改革推向房地產(chǎn)市場，從此商業(yè)銀行房地產(chǎn)個人消費信貸業(yè)務(wù)走向了擴張之路。1999年3月，人行《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》的通知點燃了住房貸款發(fā)放的火苗，隨后各家商業(yè)銀行紛紛投入到這場盛宴中來，隨著業(yè)務(wù)的不斷壯大，各家銀行越來越發(fā)現(xiàn)住房抵押貸款業(yè)務(wù)雖然占用人力較大，但是業(yè)務(wù)收益的穩(wěn)定性、長期性，以及授信資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性使得各家商業(yè)銀行不斷加大對這塊業(yè)務(wù)的投入。同時隨著國家住房改革的進一步深化，國土部門服務(wù)的提升，居民購買商品房甚至已經(jīng)成了解決居住問題惟一途徑。因此條件具備，東風(fēng)到來，住房抵押貸款發(fā)展迅猛：貸款余額從1997年的將近200萬億增長至2008年的近30000萬億，十幾年間增長了近150多倍，增幅遠超其他類貸款。盡管2008年由于內(nèi)憂外患的原因，房地產(chǎn)市場一度低迷，價格也有

所調(diào)整，但是時間相當短暫，經(jīng)過國家的一系列刺激措施的出臺，市場很快又又重現(xiàn)了繁華景象。

個人住房抵押貸款有效刺激了個人住房的需求，除了個別大城市北京、上海、深圳之外，其他城市及地區(qū)的房產(chǎn)價格基本沒有回調(diào)過，因此未引發(fā)大面積的斷供潮，商業(yè)銀行也出于提高資本充足率的需求，營銷動作不斷加大。然而，在大力發(fā)展這項業(yè)務(wù)時，商業(yè)銀行一定程度上忽視了個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)作為一項中長期貸款品種特有的風(fēng)險，其風(fēng)險具有隱蔽性、滯后性、分散性等特征。參考國際經(jīng)驗，個人住房貸款業(yè)務(wù)大力發(fā)展的3至8年后才真正進入違約高峰期。雖然我國的個人住房貸款開始于1998年，但真正發(fā)展是在2000年之后，而且隨著時間的推移，一些商業(yè)銀行的不良余額正在逐年上升，但是不良率先上升再下降，主要原因是近幾年房價上升迅速。雖然現(xiàn)在的住房抵押貸款尚未給商業(yè)銀行的流動性造成風(fēng)險，但國家政策目前對房地產(chǎn)市場總體逐步趨嚴，個人住房抵押貸款積累的潛在風(fēng)險不可忽視。

次貸危機之后，國際、國內(nèi)更加關(guān)注個人住房抵押貸款的違約風(fēng)險問題，理論研究的成果也層出不窮。

二、本課題擬采用的研究手段（途徑）和可行性分析

（一）研究手段（途徑）

本文通過規(guī)范分析與實證研究相結(jié)合、國際比較的方法對我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展及存在的問題進行綜合性研究

1、搜集數(shù)據(jù)，根據(jù)數(shù)據(jù)畫出圖形，并且根據(jù)圖形進行對比分析，發(fā)現(xiàn)個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀與趨勢。

2、根據(jù)收集的相關(guān)資料，歸納、分析個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)存在問題的種類及原因，并且研究解決措施

3、利用個案分析法，舉例法等，說明特殊性

4、歸納總結(jié)，說明共性

（二）可行性分析

1.關(guān)于個人住房抵押貸款的數(shù)據(jù)在農(nóng)行海安支行的數(shù)據(jù)庫中可以搜集到，因此，數(shù)據(jù)的搜集是可行的。

2.農(nóng)業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展具有代表意義，市場定位鮮明，既具其個性，也有市場的共性，具有研究意義。

3.國內(nèi)外期刊、文獻關(guān)于人住房抵押貸款的研究為本文的研究提供了啟示和理論基礎(chǔ)。

三、論文工作計劃（階段工作內(nèi)容及計劃完成指標）

2012年3月—2012年4月，畢業(yè)實習(xí)、收集資料、確定題目。

2012年4月6日—2012年4月18日，整理資料、完成實習(xí)報告與開題報告。2012年4月20日—2012年4月22日，交由導(dǎo)師審定，并作修改。2012年4月23日—2012年5月6日，中期檢查。

2012年5月28日—2012年6月2日，上報、修改論文，完善格式，定稿打印。2012年6月3日—2012年6月5日，上報所有材料，準備答辯材料、論文評閱。2012年6月，完成答辯，論文工作總結(jié)、整理材料、歸檔。