第一篇：《物權(quán)法》中關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定

學(xué)習(xí)導(dǎo)航

通過學(xué)習(xí)本課程，你將能夠：

● 明白土地所有權(quán)的范圍和取得； ● 理解土地所有權(quán)的確權(quán)和依據(jù)； ● 懂得土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

《物權(quán)法》中關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定

一、土地所有權(quán)的范圍、取得 我國實(shí)行社會(huì)主義公有制，與其他私有制國家不一樣，我國的土地所有權(quán)主要依據(jù)法律進(jìn)行確認(rèn)，因此土地所有權(quán)是《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）規(guī)定的所有權(quán)的一部分。

根據(jù)《憲法》及《中華人民共和國土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》），我國的土地所有權(quán)分為國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種。其中，國家所有權(quán)依照法律規(guī)定進(jìn)行確定，不需要進(jìn)行登記；集體所有權(quán)也是依照法律規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)，但需要必要的登記工作。《物權(quán)法》第四十一條規(guī)定：

法律規(guī)定專屬于國家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)。

也就是說，任何單位和個(gè)人或者其他組織不能取得土地所有權(quán)，土地所有權(quán)只有國家所有和集體所有兩種形式。

《土地管理法》第八條規(guī)定： 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地，自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

《物權(quán)法》第四十八條規(guī)定：

森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。

關(guān)于土地所有權(quán)，《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法實(shí)施條例》）第二條規(guī)定：

下列土地屬于全民所有即國家所有：

（一）城市市區(qū)的土地；

（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；

（三）國家依法征用的土地；

（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（六）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

以上是《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)國有土地所有權(quán)做的細(xì)化規(guī)定。《物權(quán)法》第五十八條規(guī)定： 集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：

（一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；

（二）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；

（三）集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；

（四）集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。

二、土地所有權(quán)的確權(quán)、依據(jù)

1.土地所有權(quán)的確權(quán)

關(guān)于集體土地所有權(quán)和國有土地所有權(quán)兩種所有權(quán)形式的確權(quán)，《物權(quán)法》第九條規(guī)定： 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

2.土地所有權(quán)的依據(jù)

土地所有權(quán)需要依照法律確認(rèn)，而不是通過登記確認(rèn)，這與《物權(quán)法》中規(guī)定的其他物權(quán)不同，比較特殊。

《土地管理法》第十一條規(guī)定：

農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

可以看出，集體土地的確權(quán)依據(jù)是登記，需要進(jìn)行土地確權(quán)登記，也就是發(fā)土地證并記載于土地登記簿上。該土地所有權(quán)證包括集體土地所有權(quán)證和集體土地建設(shè)用地使用證兩種證書，所以集體土地所有權(quán)需要登記發(fā)證確認(rèn)。

目前，國內(nèi)正在進(jìn)行集體土地登記，有些地方還沒有完成，有些地方結(jié)合第二代全國土地調(diào)查進(jìn)行集體土地登記發(fā)證工作。

《土地登記辦法》第二條規(guī)定：

本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿上公示的行為。

前款規(guī)定的國有土地使用權(quán)，包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）。與集體土地使用權(quán)不同，國有土地使用權(quán)的取得不需要登記。

在土地使用權(quán)的取得中，有的土地依據(jù)登記，有的土地不需要登記。例如，《物權(quán)法》雖然規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但在《土地登記辦法》中沒有對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行登記發(fā)證。

再如，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：

因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。對(duì)于以上物權(quán)的生效，可以不依照登記。

歸納來說，取得土地使用權(quán)不需要登記的情況有三種：第一，法院的判決可以證明權(quán)利屬于個(gè)人；第二，仲裁委員會(huì)的判決和人民政府的征收決定；這三，依據(jù)法律文書而導(dǎo)致的權(quán)利成立。

除此外，還有一些情況： 《物權(quán)法》第二十九條規(guī)定：

因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。《物權(quán)法》第三十條規(guī)定：

因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

《物權(quán)法》中第三十一條規(guī)定：

依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。也就是說，在以上情況下處置特殊物權(quán)時(shí)，需要進(jìn)行登記。

三、土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移

1.土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移方向

《憲法》規(guī)定土地所有權(quán)不能買賣，但在實(shí)際操作中，我國的國有所有制和集體所有制之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)移，只是這種轉(zhuǎn)移具有嚴(yán)格的方向性限制，即只能由集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)化為國有土地所有權(quán)，這是目前唯一存在的轉(zhuǎn)移方式。

2.土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移途徑

土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移途徑有兩種：征收和沒收。《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：

為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。

征收

《物權(quán)法》和《土地管理法》并沒有對(duì)公共利益做出明確具體的界定，現(xiàn)實(shí)生活中的征收行為包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大型水利、水電、交通、重點(diǎn)能源建設(shè)等，也包括實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃、改變城市面貌等，這些都是公共利益，能夠使百姓普遍受益。

沒收

沒收是指因違法犯罪而導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)沒收。《物權(quán)法》第四十三條規(guī)定：

國家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。

《土地管理法》實(shí)行耕地特殊保護(hù)政策，對(duì)征地具有明確規(guī)定，其中征地中常見的將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地是國家嚴(yán)格限制的類別。

第二篇：物權(quán)法解釋中善意取得規(guī)定的理解

物權(quán)法解釋中善意取得規(guī)定的理解

（上）

2016年2月22日最高人民法院公布了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋

（一）》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法解釋

（一）》），該解釋共計(jì)22條，其中第22條是關(guān)于該解釋生效時(shí)間的規(guī)定。實(shí)際涉及司法解釋本身的條文為21條，其中第十五條至第二十一條是針對(duì)善意取得制度的解釋，合計(jì)7條，關(guān)于善意取得的司法解釋的條文正好占整個(gè)《物權(quán)法解釋

（一）》條文數(shù)的三分之一。

從篇幅上可以看出，善意取得制度的具體適用是這次司法解釋的重中之重，故筆者不揣淺陋，特撰此文結(jié)合《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等其他相關(guān)規(guī)定對(duì)這些解釋的含義作一個(gè)簡(jiǎn)單的梳理。文章寫作時(shí)間倉促，定有許多不足，期待各位讀者的批評(píng)，意見請(qǐng)惠寄：jhf314@163.com。

一、七條解釋所涉及的內(nèi)容概述

七條司法解釋涉及以下內(nèi)容：第十五條對(duì)善意的含義（第一款）以及善意的舉證責(zé)任（第二款）作了解釋；第十六條則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)受讓人非善意的認(rèn)定作了解釋；第十七條對(duì)受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)具有重大過失的情形作了解釋；第十八條則對(duì)受讓人的善意的時(shí)間點(diǎn)作了解釋；第十九條對(duì)“合理的價(jià)格”的認(rèn)定作了相應(yīng)的解釋；第二十條對(duì)特殊動(dòng)產(chǎn)以交付作為善意取得的要件作了解釋；第二十一條解釋則明確無效的合同和被撤銷的合同不能作為善意取得的前提。

二、善意的含義及舉證責(zé)任（第十五條）

（一）善意是指不明知且無重大過失

依據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條第一款第一項(xiàng)，受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，是善意取得的前提之一，此處的善意的含義，物權(quán)法并沒有作相應(yīng)的說明。依據(jù)民法法理，明知（知道）為惡意，不知為善意。比如善意占有和惡意占有區(qū)別就是，占有人知道自己是無權(quán)占有的，該無權(quán)占有為惡意占有，不知道其為無權(quán)占有的，則是善意占有。但是德日民法在規(guī)定動(dòng)產(chǎn)善意取得的要件時(shí)，要么規(guī)定，明知或者因重大過失不知道為“非善意”（德國民法典第932條第2款：wenn ihmbekannt oder infolge grober Fahrl?ssigkeit unbekannt ist【為其所知或者因重大過失不為其所知】。），要么規(guī)定，善意且無過失才可以即時(shí)取得（善意取得）動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)（日本民法典第192條：“善意であり、かつ、過失がないとき【善意且無過失時(shí)】”）。需要說明的是，由于物權(quán)變動(dòng)采取意思主義，日本不動(dòng)產(chǎn)登記不具有公信力，故沒有作為體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的公信力的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，信賴登記正確性的人只能在符合通謀虛偽表示規(guī)則時(shí)，作為善意第三人受到保護(hù)（日本民法典第九十四條第二款）（田山輝明著，陸慶勝譯，《物權(quán)法（增訂本）》，法律出版社2001年版第31頁）。而作為不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的體現(xiàn)，德國民法典規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，受讓人的善意（Redlichkeit）以不明知為條件，有無重大過失在所不論（德國民法典第892條），其立法理由是，立法者認(rèn)為土地登記簿相比占有，能提供更為堅(jiān)實(shí)的信賴基礎(chǔ)。學(xué)者則認(rèn)為這種區(qū)別對(duì)待是否具有內(nèi)在合理性，值得懷疑，而在司法判例中，對(duì)于明顯存在重大過失的情形，則試圖借助德國民法典第226條【權(quán)利濫用的禁止】、第826條【違背善良風(fēng)俗的故意侵害】的規(guī)定（權(quán)利濫用（Rechtsmi?brauch）），給予救濟(jì)（鮑爾/施蒂爾納著，張雙根譯《德國物權(quán)法》（上冊(cè)），法律出版社2004年版第500頁）。

從以上比較法介紹可以看出，字面上看《物權(quán)法》第一百零六條第一款的做法，類似于德國民法典關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，也就是未提及受讓人有重大過失的情形。不過如前所述，德國民法典這種區(qū)別于動(dòng)產(chǎn)考慮重大過失的處理，學(xué)說上有質(zhì)疑，判例中也有變通。《物權(quán)法解釋

（一）》第十五條第一款規(guī)定，“受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意”，與德國民法典區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)就善意取得的善意要件作不同要求的做法不同，《物權(quán)法解釋

（一）》的特點(diǎn)是不區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，在判斷是否存在善意時(shí)，需要一并考慮受讓人是否明知或者是否有重大過失，即，只有既非明知，又非因重大過失不知道時(shí)，受讓人才具備善意這一要件。

（二）善意的內(nèi)容（客體）是不知道和非因重大過失不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)

確定善意的含義時(shí)，顯然需要說明善意的內(nèi)容，也就是不知道和非因重大過失不知道的內(nèi)容，但就此《物權(quán)法》第一百零六條第一款第一項(xiàng)并沒有說明，而第一款的條文主干則指出，善意取得適用的前提是“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人”，也就是合同法第五十一條涉及的無權(quán)處分，因此《物權(quán)法解釋

（一）》第十五條第一款也指出，不知道和非因重大過失不知道的內(nèi)容是“轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”。

關(guān)于善意的內(nèi)容這一解釋，筆者以為有以下幾點(diǎn)需要澄清：

1、無權(quán)處分不同于無權(quán)代理：善意取得的善意的內(nèi)容不能是“轉(zhuǎn)讓人無代理權(quán)”

處分人處分他人之物，并且聲明是他人之物，此時(shí)其只能以代理人的身份實(shí)施處分，如果處分人并無代理權(quán)，則其是實(shí)施的無權(quán)代理處分行為，從字面上看，處分人也屬于《物權(quán)法》第一百零六條第一款條文主干所謂的“無處分權(quán)人”，受讓人如果不知道和非因重大過失不知道處分人沒有代理權(quán)，字面上看，受讓人也屬于不知道且非因重大過失不知道《物權(quán)法解釋

（一）》第十五條所謂的“轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”，似乎也有適用善意取得制度的可能，但果真如此的話，《合同法》第四十九條規(guī)定的保護(hù)善意相對(duì)人的表見代理制度的適用就會(huì)受到極大的限制，基于這一考慮，善意取得制度并不適用于無權(quán)代理的情形（參見，田山輝明著，陸慶勝譯，《物權(quán)法（增訂本）》，法律出版社2001年版第104頁）。因此，善意的內(nèi)容自然也就不包括不知道且非因重大過失不知道“轉(zhuǎn)讓人無代理權(quán)”。也就是說，處分他人之物時(shí)，作為無權(quán)處分人的轉(zhuǎn)讓人必須是以自己的名義處分，而不是以代理人的名義處分，此種情形下的善意內(nèi)容實(shí)際上是：“轉(zhuǎn)讓人有所有權(quán)”。

2、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)受到限制

無權(quán)處分他人之物，是常見的無權(quán)處分，而所有人處分處分權(quán)受限制自己的物時(shí)，是否構(gòu)成善意取得，也就是善意的內(nèi)容是否可以是“作為所有人的轉(zhuǎn)讓人的處分權(quán)受限制”，值得分析。由于《物權(quán)法解釋

（一）》第十六條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)無權(quán)處分時(shí)的非善意已經(jīng)有專門的解釋，下文將專門討論，故此處只需要討論動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)受限制。

就動(dòng)產(chǎn)善意取得來說，依據(jù)《德國民法典》九百三十二條第二款，取得人非善意的內(nèi)容是“該物不屬于讓與人”，也就是說，動(dòng)產(chǎn)的善意取得僅適用于無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)，而不適用于處分自己的處分權(quán)受到限制的物，不過對(duì)于處分權(quán)受限制本身，《德國民法典》第一百三十四條至第一百三十七條也區(qū)分不同情形作了相應(yīng)規(guī)定，就法定讓與禁止和機(jī)關(guān)的讓與禁止則準(zhǔn)用善意取得的規(guī)定（簡(jiǎn)要分析見布洛克斯著、張艷譯，《德國民法總論（第33版）》2012年版第221頁至第224頁）。從我國物權(quán)法第一百零六條第一款條文主干內(nèi)容前半句表述為“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回”，此處顯然有無處分權(quán)人是所有權(quán)人以外的人的意思，但畢竟“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的”這一內(nèi)容才是關(guān)于善意取得構(gòu)成要件的規(guī)定，“所有權(quán)人有權(quán)追回”這一內(nèi)容無非是對(duì)《物權(quán)法》第三十四條關(guān)于基于物權(quán)的返還請(qǐng)求權(quán)的重申而已，并非善意取得本身的要件。即使無權(quán)處分人就是所有人，也無非是“所有權(quán)人有權(quán)追回”一句不能簡(jiǎn)單地直接適用，因?yàn)樯婕白鳛樗腥说臒o權(quán)處分人與受讓人之間的合同，仍然賦予了受讓人相對(duì)于所有人的有權(quán)占有的地位，但沒有必要因此認(rèn)為“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的”這句作為善意取得要件的規(guī)定，也以無權(quán)處分人是所有權(quán)人以外的人為限。因此，對(duì)于所有人處分權(quán)受到限制而無權(quán)處分的情形，仍然直接適用善意取得制度，而無需類推適用。不過，基于處分權(quán)限制的不同理由和不同根據(jù)，仍有必要區(qū)分不同情形并結(jié)合其他相關(guān)法律規(guī)定分別加以說明。

（1）立法上對(duì)處分權(quán)的限制與善意取得制度無涉

如果是立法上對(duì)物的處分權(quán)加以限制，此時(shí)對(duì)于處分該物的當(dāng)事人而言，涉及違法合同的效力。依據(jù)合同法第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定無效，而依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》第十四條，合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。據(jù)此，如果有關(guān)規(guī)定對(duì)于相關(guān)合同而言是效力性強(qiáng)制規(guī)定，則合同無效，第三人也無從善意取得（《物權(quán)法解釋

（一）》第二十一條，詳見下文），而如果相關(guān)規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定（取締規(guī)定），則合同效力不受影響，第三人依據(jù)合同本身就可以取得所有權(quán)，也無需適用善意取得。概言之，此時(shí)的處分權(quán)的限制與善意取得制度無涉。

（2）司法機(jī)關(guān)的裁定和行政機(jī)關(guān)的具體行政行為對(duì)處分權(quán)加以限制時(shí)，適用善意取得制度

依據(jù)我國民事訴訟法、行政訴訟法和稅收征收管理法等，司法機(jī)關(guān)以及稅務(wù)機(jī)關(guān)等行政機(jī)關(guān)可以對(duì)當(dāng)事人的動(dòng)產(chǎn)采取扣押、查封的措施，此時(shí)均構(gòu)成對(duì)所有人處分權(quán)的限制，其中扣押會(huì)移轉(zhuǎn)由司法機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等占有，所有人通常沒有處分該動(dòng)產(chǎn)的機(jī)會(huì)，但是查封時(shí)通常仍由所有人占有，封條等查封痕跡并非如來佛貼在壓住孫大圣的五指山上的封貼，非凡人可以破壞，查封后，所有人仍有可能撕掉封條，消除查封的痕跡后對(duì)動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，此時(shí)的處分構(gòu)成違反處分權(quán)的限制的無權(quán)處分。雖然包括所有人、受讓人在內(nèi)的一切社會(huì)成員，均有尊重司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)的關(guān)于對(duì)處分權(quán)限制的裁定或者決定的義務(wù)，但受讓人不知道且非因重大過失不知道因查封的執(zhí)行措施使得“作為所有人的轉(zhuǎn)讓人的處分權(quán)受限制”的，無從尊重這種其不了解的處分權(quán)限制，依據(jù)物權(quán)法第一百零六條，受讓人應(yīng)該通過適用善意取得制度而獲得保護(hù)。

（3）動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)受到法律行為的限制不影響所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，無需適用善意取得制度

除了上述來自公權(quán)力的對(duì)于處分權(quán)的限制外，根據(jù)合同自由原則，合同當(dāng)事人根據(jù)約定，對(duì)所有權(quán)人的處分權(quán)在私法上加以限制。這種限制基于合同產(chǎn)生，是所有權(quán)人基于限制處分權(quán)的合同對(duì)他方當(dāng)事人所負(fù)擔(dān)的義務(wù)，如果有違反，他方當(dāng)事人作為債權(quán)人可以追究所有人的違約責(zé)任，但是基于債權(quán)的相對(duì)性，這種合同上的處分權(quán)限制不得用以對(duì)抗第三人，故第三人不論善意、惡意均可從所有人處取得所有權(quán)，因此沒有適用善意取得制度的必要。

（三）善意的舉證責(zé)任

《物權(quán)法解釋

（一）》第十五條第二款指出，“真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。”即，就受讓人的非善意，真實(shí)權(quán)利人負(fù)有舉證責(zé)任。

事實(shí)上，依據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條第一款，善意是受讓人善意取得的要件之一，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十一條就舉證責(zé)任所采納的法律要件分類說，該要件屬于法律關(guān)系存在的（權(quán)利取得）的要件，依據(jù)民訴法上述解釋第一項(xiàng)，受讓人應(yīng)該就此負(fù)有舉證責(zé)任。《物權(quán)法解釋

（一）》上述解釋顯然是突破了上述民訴法解釋。

從比較法上看，德國民法和日本民法均認(rèn)為對(duì)于與善意有關(guān)的事實(shí)，應(yīng)該由真實(shí)權(quán)利人負(fù)擔(dān)舉證責(zé)任。

與我國物權(quán)法將善意作為善意取得的要件規(guī)定不同，《德國民法典》第932條第1款第1句規(guī)定動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件時(shí)，是將“非善意”作為除外規(guī)范加以規(guī)定的（除非其在依據(jù)這些規(guī)定取得所有權(quán)時(shí)是非善意的（es sei denn, dass er zu der Zeit, zu der er nach diesen Vorschriftendas Eigentum erwerben würde, nicht in gutem Glauben ist）），因此立法上已經(jīng)以這種除外規(guī)范的形式，將非善意確定為真實(shí)權(quán)利人必須舉證證明的權(quán)利妨礙要件（羅森貝克著，莊敬華譯，《證明責(zé)任論（第四版）》，中國法制出版社2002年版第131頁至第132頁，鮑爾/施蒂爾納著，申衛(wèi)星、王洪亮譯《德國物權(quán)法》（下冊(cè)），法律出版社2006年版第412頁）。

《日本民法典》關(guān)于動(dòng)產(chǎn)善意取得規(guī)定的第一百九十二條，就善意與無過失的相關(guān)要件，并沒有采取《德國民法典》第932條的上述立法模式，將其與權(quán)利妨礙要件的規(guī)范相聯(lián)系，而就是規(guī)定為善意取得的構(gòu)成要件。就其中善意要件而言，由于《日本民法典》第186條明確規(guī)定，占有人推定為以所有的意思善意占有，但是沒有提到無過失占有，因此長(zhǎng)期以來，日本判例（大審院明治四年（オ）第三三一號(hào)、同年九月一日判決、民録一四輯八七六頁）認(rèn)為，權(quán)利取得人無需對(duì)善意加以證明，但是對(duì)于自己無過失則需要證明，而1967年日本最高法院的判例（最判昭和41年6月9日，民集20-5-1011）則援用《日本民法典》第188條的規(guī)定認(rèn)為就無過失的要件，權(quán)利取得人也無需證明，其理由是：“上述法條（筆者注：即關(guān)于動(dòng)產(chǎn)善意取得規(guī)定的第192條）所說的‘無過失時(shí)’，意味著由于物的讓與人是占有人，從而有是權(quán)利人的外觀，其受讓人誤信讓與人有與該外觀對(duì)應(yīng)的權(quán)利，且就這種信任是沒有過失的，由于占有人在占有物上行使權(quán)利的，推定其就此有合法性（民法第188條），因此應(yīng)當(dāng)理解為，受讓人作為占有取得人，推定其就上述信賴沒有過失，占有取得人自身無需對(duì)就此無過失舉證。”（譯文參考了近江幸治著、王茵譯《民法講義II，物權(quán)法》，北京大學(xué)出版社2006年版第116頁；另外上述歷史請(qǐng)參見，田山輝明著，陸慶勝譯，《物權(quán)法（增訂本）》，法律出版社2001年版第106頁，在線判決書全文見http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/765/057765_hanrei.pdf）。

綜合德日的立法和司法實(shí)踐可以看出，其將與善意有關(guān)的舉證責(zé)任分配給真實(shí)權(quán)利人，均援用對(duì)民法的相關(guān)的規(guī)定作為依據(jù)。我國就善意的要件一沒有德國民法典那種納入權(quán)利妨礙要件的做法，二沒有日本民法典關(guān)于占有人善意的推定的規(guī)定，以及可以得出無過失的推定這一結(jié)論的關(guān)于占有人行使占有物上的權(quán)利推定其有合法性的規(guī)定，我國最高人民法院的上述關(guān)于善意舉證責(zé)任分配的解釋的根據(jù)，也就不能從法律規(guī)定本身中尋找了，在這里只能認(rèn)為這種舉證責(zé)任的的解釋是具有立法性質(zhì)的解釋。順便提一下，《歐洲示范民法典草案》將受讓人的過失有無的舉證責(zé)任恰恰就明確分配給了受讓人自己（第VIII-3:101條第1款d項(xiàng)第2句）。

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得中受讓人非善意的認(rèn)定（第十六條）

（一）不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的認(rèn)定（第十六條第一款）

1、登記簿上存在有效的異議登記（第十六條第一款第一項(xiàng)）

不動(dòng)產(chǎn)善意取得的典型情形是，登記簿記載有錯(cuò)誤，登記的名義權(quán)利人和實(shí)際的權(quán)利人不一致，此時(shí)名義權(quán)利人將不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利，通過變更登記轉(zhuǎn)讓給善意的受讓人。也就是說，登記簿的記載錯(cuò)誤通常會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)被善意取得的風(fēng)險(xiǎn)。

《物權(quán)法》第十九條第二款規(guī)定真實(shí)權(quán)利人作為利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記，但是對(duì)于異議登記的效力本身并無明確說明。《物權(quán)法解釋

（一）》關(guān)于登記簿上存在有效的異議登記的，認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的解釋，意味著不動(dòng)產(chǎn)的受讓人不具備善意取得所必須的善意的要件，從而也就無從善意取得，換言之，上述司法解釋明確了異議登記有阻止善意取得的效果。

有兩點(diǎn)需要說明：

第一，異議登記后，并不妨礙不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)一步權(quán)利處分，事實(shí)上也正是因?yàn)榭梢赃M(jìn)一步處分才有第三人是否可以善意取得的問題，如果都無法處分，第三人無從獲得物權(quán)轉(zhuǎn)讓，善意取得也就無從談起，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十四條規(guī)定：“異議登記期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項(xiàng)。申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理的，應(yīng)當(dāng)予以辦理，但申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾”。此處的自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的承諾是指，異議登記有可能成立，處分權(quán)利因?yàn)閷儆诓粯?gòu)成善意取得的無權(quán)處分，從而依據(jù)《合同法》第五十一條的反對(duì)解釋，第三人有無法取得權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，關(guān)于非善意的時(shí)間點(diǎn)的認(rèn)定，由于異議登記本身事關(guān)利害關(guān)系人的權(quán)利保全，同時(shí)異議登記有效或者失效本身也不影響不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利的歸屬（依據(jù)物權(quán)法第十九條第二款異議登記后需要在十五日內(nèi)向人民法院起訴，也就是此時(shí)的物權(quán)的歸屬爭(zhēng)議應(yīng)該由法院來解決，而《物權(quán)法解釋

（一）》第三條也規(guī)定：“異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對(duì)案件的實(shí)體審理”。故登記機(jī)構(gòu)無需審查，申請(qǐng)之日應(yīng)該即為登記之日，《房屋登記辦法》也明確了異議登記的登記或者不登記的決定期限為一個(gè)工作日（第二十三條），而涉及權(quán)利處分的登記則需要審查，申請(qǐng)之日通常并非登記之日，但是依據(jù)《物權(quán)法解釋

（一）》第十八條第一款，善意的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)為依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日，也就是說，受讓人不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)之日，登記簿上并無異議登記的記載，但是在登記機(jī)構(gòu)完成登記之日前，有人申請(qǐng)了異議登記，此時(shí)受讓人是否仍然屬于善意，值得分析。從前引《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十四條看，受異議登記影響的處分登記期間應(yīng)該是異議登記期間，其行文表明，權(quán)利人和受讓人提出了登記申請(qǐng)時(shí)異議登記已經(jīng)存在，但是按照《物權(quán)法解釋

（一）》第十八條第一款，由于在登記完成之日時(shí)，登記簿上已經(jīng)存在有效的異議登記，此時(shí)不可能認(rèn)定受讓人具備善意，故無從成立受讓人的善意取得。至于立法論上這種做法的妥當(dāng)性，將在下文《物權(quán)法解釋

（一）》第十八條的分析中討論。

解釋中關(guān)于異議登記以“有效”一語加以限制，其實(shí)是沒有必要的，善意取得以無權(quán)處分為前提，也就是在討論善意取得時(shí)，異議登記的異議不言自明一定是成立的，而如果異議登記根本就不成立，受讓人本來就屬于從有權(quán)利人處取得，根本就不需要考慮善意取得的問題。總之，異議登記成立與否無需另外特別說明。另外，加上“有效”一語，反而容易讓人可能誤會(huì)此處的“有效”是不是和異議登記程序規(guī)范與否有關(guān)。

2、預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意（第十六條第一款第二項(xiàng)）

拋開預(yù)告登記后所有人的轉(zhuǎn)讓是否屬于無權(quán)處分不談，這一條解釋適用的前提是，預(yù)告登記有效期內(nèi)，仍然可以完成無權(quán)處分人和受讓人之間的轉(zhuǎn)移登記。對(duì)此，我國《物權(quán)法》第二十條第一款第二句規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，從字面意思看，應(yīng)該是未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，不能完成權(quán)利移轉(zhuǎn)，也就是無法進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十五條第二款也規(guī)定：“預(yù)告登記生效期間，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理”。可見，根據(jù)我國上述現(xiàn)有規(guī)定，預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，根本就無法完成轉(zhuǎn)移登記，而《物權(quán)法》第一百零六條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的善意取得的構(gòu)成要件要求，轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記的，方能善意取得，既然登記都無從完成，此時(shí)自然也就無從適用善意取得的規(guī)定。通過以上分析可以看出，這一解釋是一條無從適用的廢文。

需要討論的是，反對(duì)解釋該項(xiàng)，預(yù)告登記有效期內(nèi)，經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意時(shí)，似乎有受讓人可以善意取得之意。筆者以為，一方面，如果預(yù)告登記的權(quán)利人同意無權(quán)處分人和受讓人之間的處分，意味著此時(shí)預(yù)告登記同時(shí)涂銷，但預(yù)告涂銷的同時(shí)，此時(shí)無權(quán)處分人已經(jīng)是不受預(yù)告登記影響的有權(quán)處分人，此時(shí)受讓人從有權(quán)處分人取得不動(dòng)產(chǎn)，原本就與不動(dòng)產(chǎn)的善意取得無關(guān)。不過，另一方面，從我國《物權(quán)法》關(guān)于“同意”的規(guī)定的行文看，同意只是意味著可以進(jìn)行移轉(zhuǎn)登記，并未明確表明，預(yù)告登記的權(quán)利人的同意，等于同時(shí)涂銷預(yù)告登記。也就是說，正如為移轉(zhuǎn)登記之前，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上存在所有權(quán)人所有權(quán)登記和預(yù)告登記權(quán)利人的預(yù)告登記一樣，在移轉(zhuǎn)登記后，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將繼續(xù)存在作為受讓人的所有人的所有權(quán)登記和預(yù)告登記權(quán)利人的預(yù)告登記。此時(shí)，預(yù)告登記的意義在于，預(yù)告登記的權(quán)利人具備本登記的條件時(shí)，可以申請(qǐng)本登記，相對(duì)于預(yù)告登記的權(quán)利人的本登記，在先完成的轉(zhuǎn)移登記則失去效力，這一結(jié)論也是與善意取得無關(guān)的法理的體現(xiàn)。以上兩方面說明，反對(duì)解釋本項(xiàng)司法解釋，也不會(huì)得出與善意取得有關(guān)的規(guī)則。

3、登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)（第十六條第一款第三項(xiàng)）

此處涉及查封登記。在我國查封將導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的所有人的處分權(quán)直接受到限制，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第二項(xiàng)規(guī)定：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，該房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。問題在于，如果僅僅通過貼封條一類的手段查封房地產(chǎn)，有關(guān)的查封痕跡很有可能會(huì)被所有人破壞，從而處分權(quán)受到限制的所有權(quán)人，可以將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給善意第三人，同時(shí)由于房產(chǎn)登記部門不知道查封事實(shí)，也會(huì)辦理轉(zhuǎn)移登記，此時(shí)會(huì)發(fā)生是否有可能通過善意取得制度保護(hù)善意第三人的問題。

查封登記雖然在《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2005年1月1日施行）第九條、《土地登記辦法》（2008年2月1日施行）第五十七條中均有明確規(guī)定，但2007年的《物權(quán)法》并無相應(yīng)規(guī)定，2015年3月1日施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第三條則以行政法規(guī)的形式明確了查封登記屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的形式，而2016年1月1日施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五章第四節(jié)以四個(gè)條文（第九十條至第九十三條）對(duì)法院、檢察院和其他有權(quán)機(jī)關(guān)的查封登記作了相應(yīng)規(guī)定。

上述規(guī)定并未對(duì)查封登記對(duì)于善意受讓人的效力作出說明。《物權(quán)法解釋

（一）》的這項(xiàng)解釋有兩個(gè)方面意義：一方面，從正面明確了登記簿上已經(jīng)記載查封登記的，受讓人為非善意，善意取得要件不具備，否定了受讓人善意取得的可能；但是這一正面規(guī)定的意義價(jià)值也不大，因?yàn)橛捎凇冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》前述查封的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，因此已經(jīng)查封登記的不動(dòng)產(chǎn)，依法也就無法完成移轉(zhuǎn)登記，《物權(quán)法》第一百零六條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的關(guān)于登記的善意取得的成立要件也就無法具備，善意取得原本也是無從談起，但另一方面，反對(duì)解釋本項(xiàng)司法解釋，意味著即使不動(dòng)產(chǎn)被查封，但是沒有辦理查封登記，從而登記簿上無查封的記載的，受讓人無從得知的，則為善意，具備其他善意取得的要件時(shí)，受讓人可以善意取得，實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)查封后，法院會(huì)向登記部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，因此對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物理查封后但未進(jìn)行查封登記的情形也極為罕見，反面適用該規(guī)定的機(jī)會(huì)也不大。

4、受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤（第十六條第一款第四項(xiàng)）

以上第一項(xiàng)至第三項(xiàng)均以登記簿的客觀記載作為確認(rèn)受讓人非善意的考慮因素，而第四項(xiàng)關(guān)于“受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤”屬于非善意的解釋，則是純粹以受讓人的主觀認(rèn)識(shí)為準(zhǔn)。

依據(jù)該項(xiàng)解釋，受讓人知道即為非善意，就非善意的內(nèi)容來說，則是指登記簿記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤。比如借名登記的情形，登記的權(quán)利人只是名義權(quán)利人，而實(shí)際權(quán)利人另有他人，如果登記的權(quán)利人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人對(duì)借名登記的事實(shí)有所了解，則說明一方面登記簿記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤，另一方面受讓人也知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤，因此，依據(jù)該司法解釋，受讓人由于非善意，從而無從主張善意取得。

需要說明的是，對(duì)于尚未進(jìn)行查封登記的不動(dòng)產(chǎn)查封來說，登記簿記載的權(quán)利主體本身并無錯(cuò)誤，登記的所有人是真正的所有人，但是受讓人知道不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)被查封，結(jié)合《城市房地產(chǎn)管理法》上述查封的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定以及上述第三項(xiàng)的解釋，此時(shí)也有類推適用該第四項(xiàng)解釋，認(rèn)定受讓人不具備善意的要件的必要。

5、受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（第十六條第一款第五項(xiàng)）

依據(jù)《物權(quán)法》第二十八條至第三十條，自法律文書或者人民政府的征收決定生效時(shí)、自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)、合法建造的事實(shí)行為完成時(shí)，這三種特殊情形均無需登記即可以取得物權(quán)，也就是登記簿記載雖然沒有變化，但他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，此時(shí)可能發(fā)生登記簿記載不正確。但如果受讓人知道這種不正確，自然也就不能基于其對(duì)登記簿記載的信賴，從而主張善意取得，這是該項(xiàng)解釋的主要理由。

該項(xiàng)司法解釋起草過程中，曾經(jīng)的表述也直接就是以下內(nèi)容：“受讓人知道他人已經(jīng)根據(jù)《物權(quán)法》第28至30條規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”。但是有人認(rèn)為受讓人無需登記就取得物權(quán)的情形不僅限于上述三個(gè)條文，上述表述不夠周延，因此修改為現(xiàn)在的表述。（最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋

（一）理解與適用》，人民法院出版社2016年版第379頁）。除上述三種特殊情形外，最高人民法院民一庭編著認(rèn)為，主要指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)的受讓取得以及宅基地使用權(quán)的受讓取得，此時(shí)受讓人即使未登記也可以取得相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。受讓人知道他人已經(jīng)依法享有上述物權(quán)的，也構(gòu)成非善意，不受善意取得制度的保護(hù)（同前，第386頁）。

本項(xiàng)司法解釋涉及到與《物權(quán)法》下述規(guī)定之間的關(guān)系的處理問題：

（1）本項(xiàng)解釋與物權(quán)法第三十一條之間的關(guān)系

依據(jù)《物權(quán)法》第二十八條至第三十條，雖然未經(jīng)登記，相關(guān)當(dāng)事人即可取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但是《物權(quán)法》第三十一條仍然有登記的要求，即“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”。就第三十一條規(guī)定的含義來看，其對(duì)登記的要求限于未經(jīng)登記取得物權(quán)的人再轉(zhuǎn)讓物權(quán)，此時(shí)必須先登記自己取得的物權(quán)，而后再辦理轉(zhuǎn)移登記等處分物權(quán)的登記，如果未經(jīng)登記，則物權(quán)的處分本身無法發(fā)生物權(quán)效力，也就是受讓人無從取得物權(quán)。而如果是受讓人因?yàn)樾刨嚨怯浀挠涊d，從登記名義人處獲得物權(quán)，反對(duì)解釋本項(xiàng)解釋，在具備善意取得的其他要件時(shí)，適用善意取得制度取得物權(quán)的可能性，自然不應(yīng)該受到第三十一條的限制。

另外，從本項(xiàng)解釋自身適用的可能性看，《物權(quán)法》第二十九條規(guī)定的繼承和受遺贈(zèng)的情形，適用該項(xiàng)解釋似乎并無可能，因?yàn)榫投艞l而言，名義的登記權(quán)利人已經(jīng)去世，其不可能作為讓與主體，從而引起需要適用善意取得的情形的可能，而就《物權(quán)法》第三十條而言，初始登記都不存在，就不可能存在名義的登記權(quán)利人轉(zhuǎn)讓，也就是無所謂善意取得，而如果是事后借名初始登記，則登記不正確，信賴登記簿記載，從名義的登記權(quán)利人處受讓時(shí)，才有善意取得的可能，符合本項(xiàng)解釋時(shí)，善意取得則被排除適用。

（2）本項(xiàng)解釋與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)的受讓取得以及宅基地使用權(quán)的受讓取得規(guī)定之間的關(guān)系

就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)的受讓取得來說，《物權(quán)法》第一百二十九條、第一百八十五條，均規(guī)定未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人，上述規(guī)定意味著在登記并非相關(guān)物權(quán)轉(zhuǎn)讓生效的要件，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)的受讓人已經(jīng)取得了相應(yīng)物權(quán)，如果涉及善意取得，無非是下述情形：

第一種情形是，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓后，又有新的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓人。此時(shí)首先需要考慮的是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓本身何時(shí)生效，對(duì)此《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》均無明確規(guī)定，但是兩部法律均明確規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立,也就是創(chuàng)設(shè)繼受取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，是從合同生效時(shí)設(shè)立，此一規(guī)定應(yīng)該類推適用到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形，即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也應(yīng)該從轉(zhuǎn)讓合同生效時(shí)起轉(zhuǎn)，這就意味著《物權(quán)法》第一百零六條第一款第三項(xiàng)關(guān)于登記后才可以善意取得的規(guī)定不適用。如果在先的受讓人未登記，但是在后的受讓人知道在先的受讓人已經(jīng)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的事實(shí)，此時(shí)在后的受讓人不屬于善意第三人，此時(shí)直接反對(duì)解釋《物權(quán)法》第一百二十九條，在先的受讓人即使沒有登記，也可以對(duì)抗不屬于善意第三人在后受讓人，此時(shí)無需適用本項(xiàng)解釋。而如果在后的受讓人是善意的，適用第一百二十九條，在后的受讓人自然應(yīng)該受到保護(hù)，似乎也沒有必要適用善意取得制度。也就是說，由于第一百二十九條的存在，對(duì)于這一種情形本項(xiàng)解釋以及整個(gè)善意取得制度都無適用的可能。

第二種情形是，地役權(quán)設(shè)定后，又有新的地役權(quán)的設(shè)定，依據(jù)《物權(quán)法》第一百五十八條第一句，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，同樣意味著《物權(quán)法》第一百零六條第一款第三項(xiàng)關(guān)于登記后才可以善意取得的規(guī)定不適用，而由于第一百八十五條同樣規(guī)定未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人，此時(shí)對(duì)于善意和惡意第三人處理與上述關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓的分析完全相同，本項(xiàng)解釋和整個(gè)善意取得制度對(duì)于地役權(quán)也同樣無適用的可能。

（3）關(guān)于宅基地使用權(quán)

由于歷史原因，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)目前仍未有普遍的登記，《物權(quán)法》第一百五十五條因此只是規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記”。該條明確已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)應(yīng)該及時(shí)登記，應(yīng)該登記的字樣，應(yīng)該意味著登記之后才能發(fā)生權(quán)利變動(dòng)。但是如果仍然是未登記的宅基地使用權(quán)，則無需登記即可發(fā)生宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，本項(xiàng)所謂“受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”，應(yīng)該同樣是指在先的受讓人已經(jīng)取得了宅基地使用權(quán)，在后的受讓人知道這一情形，而《物權(quán)法》第一百五十五條并無關(guān)于未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人的規(guī)定，此時(shí)應(yīng)該適用本項(xiàng)規(guī)定，排除惡意第三人的保護(hù)。適用該項(xiàng)還意味著，如果符合善意取得要件時(shí)，善意的受讓人仍然受到保護(hù)。

（二）受讓人具有重大過失的認(rèn)定（第十六條第二款）

《物權(quán)法解釋

（一）》規(guī)定：“真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失”。此項(xiàng)規(guī)定首先再次重申了關(guān)于重大過失的認(rèn)定的舉證責(zé)任在真實(shí)權(quán)利人，而非主張善意取得的不動(dòng)產(chǎn)受讓人。其次就重大過失的含義，該條認(rèn)為受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)即為重大過失。理論上看，所謂重大過失，是指稍加注意就可以知道而不知道，而所謂的應(yīng)當(dāng)知道而不知道只是普通的過失，司法解釋將這種普通過失認(rèn)定為重大過失的做法讓人費(fèi)解。合理的解釋似乎應(yīng)該是，這里不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)該知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，應(yīng)該是指根據(jù)真實(shí)權(quán)利人的提供的證據(jù)，得到法院確認(rèn)的所有的為受讓人知道案件事實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)受讓人不可能不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)。也就是說，受讓人根本就無需進(jìn)行任何調(diào)查，基于現(xiàn)有的事實(shí)就可以得出轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的結(jié)論，其不可能不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，即使此時(shí)受讓人仍然不知道，則一是其應(yīng)當(dāng)知道，二是其不知道即為重大過失。

筆者以為，這一理解也是符合不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力的，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，需要登記才能取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其權(quán)利的變動(dòng)需要不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載，這一記載對(duì)于他人而言，會(huì)認(rèn)為該登記是正確的，從而信賴該登記，基于該信賴而受讓的受讓人，也就自然是善意的，其對(duì)于登記簿權(quán)屬記載的了解本身，就已經(jīng)盡到了相應(yīng)的調(diào)查義務(wù)，這是不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載公信力的體現(xiàn)，不能強(qiáng)求受讓人仍然需要盡到其他調(diào)查義務(wù)。除非根據(jù)其了解的現(xiàn)有事實(shí)本身，其不可能不知道登記簿的記載有錯(cuò)誤，不可能不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，此時(shí)才能認(rèn)定其應(yīng)當(dāng)知道，從而具有重大過失。

物權(quán)法解釋中善意取得規(guī)定的理解

（下）

四、動(dòng)產(chǎn)善意取得中受讓人的重大過失的認(rèn)定（第十七條）

《物權(quán)法解釋

（一）》規(guī)定，“受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)，交易的對(duì)象、場(chǎng)所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失”。該解釋指出了在判斷動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)受讓人的重大過失的有無，所需考慮的是交易的對(duì)象、交易場(chǎng)所和交易的時(shí)機(jī)是否符合交易習(xí)慣。與司法解釋關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的重大過失認(rèn)定不同，此處沒有明確說明是就什么有重大過失，但是結(jié)合解釋第十五條關(guān)于明知的內(nèi)容，重大過失自然也同樣是指因重大過失不知道轉(zhuǎn)讓人沒有處分權(quán)。因此司法解釋的意思就是，是交易的對(duì)象、場(chǎng)所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，此時(shí)不知道轉(zhuǎn)讓人沒有處分權(quán)，就是具有重大過失。

不知道轉(zhuǎn)讓人沒有處分權(quán)，且就此有重大過失，從概念上來說，重大過失是指就不知道本身有過失。但是這種過失本身的判斷，是以司法解釋設(shè)定的條件下一般人稍加注意就會(huì)知道轉(zhuǎn)讓人沒有處分權(quán)為前提，該條司法解釋應(yīng)該理解為，當(dāng)交易的對(duì)象、場(chǎng)所或者時(shí)機(jī)不符合交易習(xí)慣的，此時(shí)一般人稍加注意就會(huì)知道轉(zhuǎn)讓人沒有處分權(quán)，受讓人不知道轉(zhuǎn)讓人沒有處分權(quán)即為有重大過失而不知。

就動(dòng)產(chǎn)善意取得的受讓人的重大過失來說，德國法也是根據(jù)注意義務(wù)的要求和違反的程度加以判斷的，具體來說，是指取得人“以非同尋常嚴(yán)重程度未盡到根據(jù)整體事態(tài)所必需的注意義務(wù)，并且未能注意到在所涉情形中對(duì)于任何人而言都本是顯而易見之事（die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umst?nden inungew?hnlich grobem Ma?e verletzt und dasjenige unbeachtet gelassen hat, was imgegebenen Fall jedem h?tte einleuchten müssen）”（BGHZ 10, 14, 16）。在個(gè)案中查明義務(wù)和情資義務(wù)的范圍可能會(huì)有疑問，鮑爾以及施蒂爾納教授指出，“就此來說取決于取得人的身份（是富有經(jīng)驗(yàn)的商人還是懵懂無知的普通買主），讓與人的身份（可靠、可敬之人還是鬼鬼祟祟之徒），以及取決于行為的類型（日常生活中的交易還是信用交易）以及公認(rèn)的經(jīng)驗(yàn)法則”。（Dabei kommt es auf die Person des Erwerbers(versierter Gesch?ftsmannoder harmloser Zeitgenosse), die des Ver?u?erers(vertrauenerweckender,geachteter Bürger – lichtscheues Subjekt)ebenso an wie auf die Art desGesch?fts(Verkehrsgesch?ft des t?glichen Lebens – Kreditgesch?ft)undallgemein bekannte Erfahrungsregeln.Baur/Stürner,Sachenrecht，18.Auflage, 2009，§52 Rn 26；譯文參考了鮑爾/施蒂爾納著，申衛(wèi)星、王洪亮譯《德國物權(quán)法》（下冊(cè)），法律出版社2006年版第413頁）。

參考德國學(xué)說以及重大過失一語的本義，筆者以為，我國的司法解釋所謂“交易的對(duì)象、場(chǎng)所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的”，不能從字面意義上去理解，否則需要去查明可能本來就并不存在的這種交易習(xí)慣，而應(yīng)該是指根據(jù)交易的對(duì)象、場(chǎng)所或者時(shí)機(jī)等具體情形，確定此時(shí)取得人就查明義務(wù)和情資義務(wù)應(yīng)該盡到的注意要求，而由此而確定的這種要求即為司法解釋所謂的“交易習(xí)慣”，取得人明顯沒有達(dá)到相應(yīng)的注意要求，也就構(gòu)成所謂“不符合交易習(xí)慣”，從而也就具有重大過失。

五、善意取得中善意的判斷時(shí)間（第十八條）

實(shí)踐中由于取得人了解和得以了解的信息的不斷變化，導(dǎo)致取得人在不同時(shí)間就轉(zhuǎn)讓人有無處分權(quán)本人的是否具備善意本身有所變化，而善意取得與否的結(jié)論要么是肯定的，要么是否定，結(jié)論本身也隨著時(shí)間的不同而有所不同。因此必須有一個(gè)確定的善意的時(shí)間判斷點(diǎn)，這樣才能使得善意取得與否的結(jié)論本身確定，也就是只要在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，受讓人是善意的，則受讓人就可以善意取得，即使此后受讓人由于了解到轉(zhuǎn)讓人不具備處分權(quán)的相關(guān)信息，先前已經(jīng)得以明確的受讓人可以善意取得的這一結(jié)論也不會(huì)因此發(fā)生改變。

《物權(quán)法解釋

（一）》第十八條以三款規(guī)定對(duì)善意取得中善意的判斷時(shí)間作了相應(yīng)規(guī)定，對(duì)此分別加以分析如下：

1、善意判斷的時(shí)間點(diǎn)基本標(biāo)準(zhǔn)：物權(quán)變動(dòng)之時(shí)（第十八條第一款）

物權(quán)法第一百零六條第一款第一項(xiàng)關(guān)于善意要件的字面表述是：受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的。《物權(quán)法解釋

（一）》第十八條第一款指出：物權(quán)法第一百零六條第一款第一項(xiàng)所稱的“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)”，是指依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。本款解釋的基本方法顯然是文義解釋方法，因?yàn)椤段餀?quán)法》第九條和第二十三條分別規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間是經(jīng)依法登記之時(shí)，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)時(shí)交付之時(shí)，所以“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)”就是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)依法登記之時(shí)和動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。

對(duì)于動(dòng)產(chǎn)來說，解釋同條第二款又進(jìn)一步規(guī)定了簡(jiǎn)易交付和指示交付這兩種無需現(xiàn)實(shí)交付的觀念交付的善意判斷時(shí)間點(diǎn)，因此該解釋第一款所謂的動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)是指現(xiàn)實(shí)交付之時(shí)。

就不動(dòng)產(chǎn)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記有兩個(gè)重要的時(shí)間點(diǎn)，一是申請(qǐng)時(shí)間，二是完成登記時(shí)間。上述司法解釋以后一時(shí)間點(diǎn)作為善意的判斷時(shí)間點(diǎn)。而就此一點(diǎn)，《德國民法典》第892條第2款規(guī)定，善意的判斷時(shí)間點(diǎn)，以提出登記申請(qǐng)的時(shí)間為準(zhǔn)進(jìn)行判斷，其理由主要是，如果事后出現(xiàn)了影響善意的因素，既然受讓人已經(jīng)就物權(quán)變動(dòng)做了所有自己該做的，此時(shí)善意的有無不應(yīng)該取決于登記機(jī)構(gòu)是馬上進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的登記，還是要過上一陣子進(jìn)行登記（鮑爾/施蒂爾納著，張雙根譯《德國物權(quán)法》（上冊(cè)），法律出版社2004年版第502頁，并參見第401頁）。這一考量從立法論上看顯然是可取的。但依據(jù)本條司法解釋，在物權(quán)變動(dòng)申請(qǐng)之時(shí)，受讓人從登記簿上無從得知不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，此時(shí)的善意并不重要，在完成移轉(zhuǎn)登記之前，由于他人提出異議登記而使得受讓人了解到轉(zhuǎn)讓人有可能無處分權(quán)，會(huì)影響不動(dòng)產(chǎn)受讓人的善意的成立，因?yàn)橥瓿傻怯浿畷r(shí)不動(dòng)產(chǎn)受讓人已經(jīng)不是善意的，受讓人的善意與否取決于登記機(jī)構(gòu)登記完成的迅捷還是拖延，而非取決于自身的努力，立法論上看并不妥當(dāng)，因此該項(xiàng)司法解釋仍然有改善的余地。

2、簡(jiǎn)易交付和指示交付時(shí)的善意判斷時(shí)間點(diǎn)（第十八條第一款）

（1）簡(jiǎn)易交付

《物權(quán)法解釋

（一）》第十八條第一款指出：當(dāng)事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動(dòng)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)法律行為生效時(shí)為動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。據(jù)此，簡(jiǎn)易交付時(shí)的善意判斷時(shí)間點(diǎn)為轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)的法律行為生效之時(shí)。由于有關(guān)動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同通常既涉及債權(quán)行為，又涉及物權(quán)行為（此種理解的根據(jù)將在第八部分關(guān)于《物權(quán)法解釋

（一）》第二十一分析中說明），只有后者物權(quán)變動(dòng)有關(guān)，因此此處的轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)的法律行為應(yīng)該是指物權(quán)行為的生效時(shí)間。比如由于買賣合同中，買方尚未支付價(jià)款，此時(shí)買賣雙方雖然就雙方的義務(wù)達(dá)成合意，但是對(duì)于所有權(quán)移轉(zhuǎn)本身尚未達(dá)成合意時(shí)，比如在買方支付價(jià)款之時(shí)方才達(dá)成該合意，此時(shí)應(yīng)該以雙方達(dá)成該物權(quán)變動(dòng)合意的時(shí)間為受讓人善意的判斷時(shí)間點(diǎn)。

（2）指示交付

《物權(quán)法解釋

（一）》第十八條第一款指出：當(dāng)事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動(dòng)產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請(qǐng)求權(quán)的協(xié)議生效時(shí)為動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。據(jù)此，指示交付時(shí)以雙方關(guān)于返還請(qǐng)求權(quán)的協(xié)議生效時(shí)間為受讓人善意的判斷時(shí)間點(diǎn)。如果是通過債權(quán)讓與的方式完成的交付，則依據(jù)《合同法》第八十條，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，未經(jīng)通知債務(wù)人，只是該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力而已，也就是通常當(dāng)事人達(dá)成債權(quán)轉(zhuǎn)讓合意的，債權(quán)即發(fā)生移轉(zhuǎn)。即使有關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及債權(quán)買賣的這一負(fù)擔(dān)行為，但是作為準(zhǔn)物權(quán)行為的債權(quán)讓與行為，在債權(quán)買賣合同的買方未支付價(jià)款時(shí)，債權(quán)也在達(dá)成債權(quán)轉(zhuǎn)讓合意時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移，也就是雙方關(guān)于轉(zhuǎn)讓返還原物請(qǐng)求權(quán)的這一債權(quán)的這一準(zhǔn)物權(quán)行為發(fā)生效力，有關(guān)物權(quán)變動(dòng)本身的物權(quán)合意也就發(fā)生效力，善意的判斷時(shí)間點(diǎn)應(yīng)該以這一準(zhǔn)物權(quán)行為發(fā)生效力的時(shí)間為準(zhǔn)。

（3）關(guān)于占有改定

就觀念交付來說，除了物權(quán)法第二十五條、第二十六條規(guī)定的上述簡(jiǎn)易交付和指示交付的形式外，還有第二十七條規(guī)定的占有改定的形態(tài)，但是《物權(quán)法解釋

（一）》第十八條第二款在對(duì)其他兩種交付形式作規(guī)定之時(shí)，并無關(guān)于占有改定的特別說明，此時(shí)善意的時(shí)間判斷點(diǎn)似應(yīng)回到第十八條第一款，也就是以現(xiàn)實(shí)交付的時(shí)間作為占有改定的善意的判斷時(shí)間點(diǎn)，這一結(jié)論和德國民法典第933條的規(guī)定也是一致的。

而最高人民法院民事審判第一庭編著的《最高人民法院物權(quán)法司法解釋

（一）理解與適用》的編寫者則傾向認(rèn)為占有改定善意取得時(shí)，依據(jù)《物權(quán)法》第二十七條，占有改定時(shí)，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力，因此確定受讓人是否為善意的時(shí)間判斷點(diǎn)，也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)確定為轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間上述約定生效的時(shí)間（見該書第431頁至第432頁）。上述傾向性意見固然值得重視，但是由于司法解釋對(duì)于并無明確說明，從字面意義上去理解該解釋本身顯然更為可取。

從實(shí)踐意義看，按照最高人民法院民一庭上述傾向意見，占有改定時(shí)受讓人即刻善意取得所有權(quán)，此時(shí)無權(quán)處分人仍然會(huì)占有該動(dòng)產(chǎn)，而原權(quán)利人要求無權(quán)處分人返還時(shí)，無權(quán)處分人以第三人善意取得拒絕返還，顯然不合情理，或者說難以啟口，因此此時(shí)會(huì)將該動(dòng)產(chǎn)返還給原權(quán)利人。由于原權(quán)利人是基于自己原來所享有的權(quán)利而重新獲得該動(dòng)產(chǎn)的直接占有，自然不會(huì)具備作為《物權(quán)法》第一百零六條第一款第二項(xiàng)規(guī)定的“以合理的價(jià)格受讓” 的善意取得這一要件，其也無從主張?jiān)僖淮蔚纳埔馊〉茫虼松埔馊〉玫牡谌艘罁?jù)物權(quán)法第三十四條自然可以要求作為原權(quán)利人的現(xiàn)直接占有人返還，顯然，這一結(jié)果并非對(duì)所有權(quán)的保護(hù)和善意第三人利益保護(hù)合適的平衡。而如果認(rèn)為占有改定時(shí)，善意第三人取得物的現(xiàn)實(shí)交付是其善意取得的要件，在原權(quán)利人要求無權(quán)處分人返還占有之前，善意第三人已經(jīng)取得了物的直接占有，此時(shí)自然應(yīng)該保護(hù)善意第三人，而非原權(quán)利人。也就是說，占有改定時(shí)，以何人先取得直接占有，是保護(hù)所有權(quán)人還是善意第三人的決定因素，這才是平衡兩者之間利益合適做法。

六、“合理的價(jià)格”的認(rèn)定（第十九條）

《物權(quán)法》第一百零六條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，受讓人善意取得必須具備“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”的要件。與傳統(tǒng)民法只要求作為善意取得行為的基礎(chǔ)是交易行為不同，也就是不是繼承一類的非交易行為，而交易行為不以有償行為為限。不過，依據(jù)《德國民法典》不當(dāng)?shù)美还?jié)的第816條第1款第2句，處分是無償為之的，因該項(xiàng)處分直接取得法律上利益的人應(yīng)該返還因該項(xiàng)處分取得利益，而我國善意取得不但需要是有償行為，而且轉(zhuǎn)讓的價(jià)格還要合理。也就是說無償行為的受讓人不能通過善意取得所有權(quán)，但是無償受讓的善意受讓人是作為善意占有人的無權(quán)占有人，如果物存在，則應(yīng)該適用《物權(quán)法》第三十四條返還原物給所有權(quán)人，但也必須同時(shí)適用《物權(quán)法》第二百四十三條、第二百四十四條，有權(quán)要求權(quán)利人支付維護(hù)費(fèi)用，原物不在的，返還的利益應(yīng)以取得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等現(xiàn)存利益為限，如果沒有取得這些利益，所有權(quán)人可以基于其所有權(quán)或者依據(jù)侵權(quán)行為直接要求負(fù)有義務(wù)的第三人支付、償還或者賠償。

《物權(quán)法解釋

（一）》第十九條對(duì)“合理價(jià)格”的認(rèn)定作了解釋：“合理的價(jià)格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。具體而言：

1、參考的基準(zhǔn)價(jià)格是轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地的市場(chǎng)價(jià)格，《物權(quán)法》要求轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理，因此必須有個(gè)參考價(jià)格，來判斷是轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否合理，解釋明確了參考的基準(zhǔn)價(jià)格是交易地的市場(chǎng)價(jià)格。買賣雙方不在同一個(gè)地方時(shí)，應(yīng)該以賣方所在地為交易地。市場(chǎng)價(jià)格本身也并非是統(tǒng)一的，市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該中位價(jià)格或者大致的平均價(jià)格，而如果有關(guān)交易是網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)上的交易，則交易地本身除了要考慮賣方所在地，還應(yīng)該考慮網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)上轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物本身的中位價(jià)格。

2、“合理的價(jià)格”應(yīng)該是指相比于參考的基準(zhǔn)價(jià)格而言，并非不合理地低于該價(jià)格。低到何種幅度屬于不合理地低于該價(jià)格，與《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題解釋

（二）》不同，后者針對(duì)合同法第七十四條關(guān)于債權(quán)人撤銷權(quán)的要件之一“明顯不合理的低價(jià)”，除了在該解釋第一款規(guī)定了法院可以根據(jù)交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營(yíng)者的判斷，并參照當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或者交易價(jià)酌定是否具備外，第二款還規(guī)定了達(dá)不到上述參考價(jià)格的70%的，一般視為不合理的低價(jià)，而《物權(quán)法解釋

（一）》第十九條，并沒有規(guī)定這種具體的幅度，而是司法解釋并沒有確定上述比例標(biāo)準(zhǔn)，而是規(guī)定“應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況”，參考基準(zhǔn)價(jià)格酌定，酌定時(shí)還要考慮交易習(xí)慣。

就上述酌定因素來說，就物的性質(zhì)而言，應(yīng)該區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)交易地的特點(diǎn)考慮其價(jià)格的波動(dòng)幅度，判決交易價(jià)格是否合理；就物的數(shù)量而言，應(yīng)該如果數(shù)量較高，即使不屬于批發(fā)行為，交易習(xí)慣上價(jià)格也會(huì)低于一般的市場(chǎng)交易價(jià)格；就付款方式來說，如果價(jià)格較高，交易習(xí)慣通常采取分期付款，但是受讓人一次性付款時(shí)，則交易價(jià)格必然也會(huì)比分期付款的市場(chǎng)價(jià)格低。以上情形下的較低的價(jià)格仍然屬于“合理的價(jià)格”的可能。

需要特別說明的是，《物權(quán)法》第一百零六條第一款第二項(xiàng)規(guī)定善意取得要件時(shí)，只是說“以合理的價(jià)格受讓”，區(qū)別于《物權(quán)法》第一百八十九條第二款規(guī)定的浮動(dòng)抵押情形下買受人無負(fù)擔(dān)地取得抵押動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的要件的規(guī)定，后者規(guī)定的要件要求買受人“已支付合理價(jià)款”，這意味著物權(quán)法關(guān)于善意取得的要件不以“已支付”合理價(jià)款為條件，也就是說，只要受讓價(jià)格合理，且符合其他善意取得的要件時(shí)，即使該價(jià)款尚未實(shí)際支付，受讓人仍然可以善意取得。至于尚未支付的價(jià)款，似乎也有賦予原權(quán)利人以代位權(quán)的必要。

3、關(guān)于“以合理的價(jià)格受讓”的舉證責(zé)任，司法解釋沒有明確說明，由于“以合理的價(jià)格受讓”是善意取得的要件，在法律和司法解釋均無特別規(guī)定時(shí)，依據(jù)《民訴法解釋》第九十一條確定的法律要件分類說，主張善意取得所有權(quán)的受讓人，屬于主張法律關(guān)系存在的當(dāng)事人，此時(shí)應(yīng)當(dāng)依據(jù)該條第一款對(duì)此承擔(dān)舉證責(zé)任。

七、對(duì)特殊動(dòng)產(chǎn)以交付作為善意取得的要件（第二十條）

與普通動(dòng)產(chǎn)不同，船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)需要登記，《物權(quán)法》第二十四條規(guī)定：未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。這一方面說明登記是對(duì)抗善意第三人的所謂對(duì)抗要件，另一方面也說明登記不是特殊動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的生效要件。至于特殊動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)何時(shí)發(fā)生，則應(yīng)該取決于動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則，也就是物權(quán)法第二十三條規(guī)定的交付時(shí)發(fā)生效力。概言之，特殊動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則可以概括為：交付生效，登記對(duì)抗。

《物權(quán)法》第一百零六條第一款第三項(xiàng)規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”，受讓人才能善意取得。善意取得本身涉及的物權(quán)變動(dòng)是否發(fā)生，而非物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗問題，就其要件來說，此處的“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝睉?yīng)該是指物權(quán)變動(dòng)本身就需要登記的情形。由于特殊動(dòng)產(chǎn)并非物權(quán)變動(dòng)本身需要登記，故不屬于該項(xiàng)前半句所謂的轉(zhuǎn)讓“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝钡那樾危菍儆诤蟀刖洹安恍枰怯浀摹鼻樾危罁?jù)后半句“交付給受讓人”，該項(xiàng)規(guī)定的善意取得要件就已經(jīng)具備。因此《物權(quán)法解釋

（一）》第二十條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等交付給受讓人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合物權(quán)法第一百零六條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的善意取得的條件。”

需要補(bǔ)充說明的是，我國《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，還有采取意思主義的做法，登記是對(duì)抗要件。比如營(yíng)業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、包括特殊動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)交通運(yùn)輸工具抵押權(quán)、建造中的特殊動(dòng)產(chǎn)（船舶、航空器）抵押權(quán)（第一百八十八條、第一百八十九條第一款），不動(dòng)產(chǎn)地役權(quán)的取得（第一百五十八條），均采取意思主義，此時(shí)的物權(quán)在合同生效即得以設(shè)立，既不是“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝保膊恍枰桓丁Ｒ罁?jù)《物權(quán)法》第一百零六條第三款，此類物權(quán)的善意取得的成立要件，需要參照第一百零六條第一款。對(duì)于此類物權(quán)的善意取得，是否能認(rèn)為作為對(duì)抗要件的登記，是該款第三項(xiàng)規(guī)定的善意取得要件。筆者以為，前文分析已經(jīng)說明，第一百零六條第三項(xiàng)之所以規(guī)定登記或交付作為善意取得的要件，是因?yàn)榈怯浕蛘呓桓妒窃摽钜?guī)定的所有權(quán)變動(dòng)本身的要件，善意取得是關(guān)于所有權(quán)的取得的特殊情形，此時(shí)登記或者交付自然也就被規(guī)定為善意取得的要件。但是既然前述物權(quán)的取得本來就與登記及交付無關(guān)，其善意取得的要件也就不應(yīng)該涉及登記或者交付，參照適用第一百零六條第一款確定其善意取得要件時(shí)，也就無需包含適用第三項(xiàng)關(guān)于登記或者交付的要件。《物權(quán)法解釋

（一）》第二十條也只是關(guān)于特殊動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得的解釋，其本身也不能當(dāng)然作為特殊動(dòng)產(chǎn)的其他物權(quán)的善意取得要件的依據(jù)。

八、無效的合同和被撤銷的合同不能作為善意取得的依據(jù)（第二十一條）

《物權(quán)法解釋

（一）》第二十一條規(guī)定，“具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：

（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認(rèn)定無效；

（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷”。該條明確排除合同本身無效或者被撤銷的合同可以作為善意取得的基礎(chǔ)。

上述解釋尤其是沒有提到由于無權(quán)處分時(shí)權(quán)利人未追認(rèn)，依據(jù)合同法第五十一條，合同效力受到影響時(shí)，該如何處理。這是因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《買賣合同解釋》）第三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”，第二款規(guī)定“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”最高人民法院的裁判也明確指出：“惠鳳艷和史殿有所簽轉(zhuǎn)讓案涉房屋所有權(quán)的合同構(gòu)成無權(quán)處分，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條：‘無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。’雖然，2012年7月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律的解釋》第三條，將出賣人無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的行為區(qū)分為債權(quán)行為和物權(quán)行為，案涉房屋買賣合同難謂無效，但是由于惠鳳艷無權(quán)處分案涉房屋，在未取得城鄉(xiāng)建設(shè)公司追認(rèn)的情況下，史殿有依法只能向惠鳳艷行使違約賠償或者損害賠償?shù)膫鶛?quán)請(qǐng)求權(quán)，其在案涉房屋之上不能成立物權(quán)期待權(quán)，更不可能取得所有權(quán)。”（最高人民法院（2015）民申字第1884號(hào)民事裁定書），最高人民法院《買賣合同解釋》第三條和上述最高人民法院裁判表明，買賣合同包含債權(quán)行為（負(fù)擔(dān)行為）和物權(quán)行為（處分行為的一種）兩個(gè)相區(qū)別的要素，無權(quán)處分時(shí)，依據(jù)《買賣合同解釋》第三條，合同中債權(quán)行為為有效，如果物權(quán)無法移轉(zhuǎn)，無權(quán)處分人應(yīng)該承擔(dān)合同有效之時(shí)的違約責(zé)任，而非合同無效時(shí)的締約過失責(zé)任；而合同中的處分行為依據(jù)《合同法》第五十一條效力待定，在權(quán)利人明確拒絕追認(rèn)時(shí)，處分行為無效，受讓人不能取得所有權(quán)。但對(duì)于善意取得來說，一方面合同中負(fù)擔(dān)行為有效，另一方面處分行為處分權(quán)的欠缺，因?yàn)樯埔馊〉玫姆梢?guī)定而得到了彌補(bǔ)。也就是善意取得時(shí)，處分行為的效力不會(huì)因?yàn)闆]有處分權(quán)本身而受到影響，因此《物權(quán)法解釋

（一）》也就無需涉及合同法第五十一條所規(guī)定的因?yàn)樘幏秩藷o處分權(quán)而合同效力待定的情形。不過，如果行為人因?yàn)闆]有行為能力或者沒有代理權(quán)而效力待定時(shí)，此時(shí)善意取得的規(guī)定本身不能彌補(bǔ)這些影響法律行為效力的因素，在有關(guān)當(dāng)事人拒絕追認(rèn)，有關(guān)合同確定無效時(shí)，應(yīng)該類推適用本條解釋第一項(xiàng)，排除善意取得的適用。

《物權(quán)法解釋(一)》第二十一條所謂的合同無效或者被撤銷時(shí)受讓人不能善意取得，通常是指合同中的債權(quán)行為本身無效或者被撤銷。我國并未承認(rèn)物權(quán)行為的無因性，合同中債權(quán)行為無效或者被撤銷，物權(quán)行為自然也無從生效，即使是有權(quán)處分，物權(quán)行為無效，物權(quán)都無法發(fā)生變動(dòng)，無權(quán)處分時(shí)，物權(quán)行為無效，同樣不能基于善意取得制度發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，也就是善意第三人無從善意取得。如果債權(quán)行為本身有效，而物權(quán)行為無效或者被撤銷，此時(shí)依據(jù)本條解釋，依據(jù)本條解釋第三人自然也同樣無從善意取得。

《物權(quán)法解釋

（一）》上述解釋第二項(xiàng)指出，欺詐、脅迫或者乘人之危等法定合同撤銷事由必須存在于受讓人自身，反對(duì)解釋就是，如果是由于轉(zhuǎn)讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危時(shí)，即使受讓人主張撤銷合同，也不妨礙其善意取得。其如此解釋的旨意無非是，在被撤銷的情形，如果受讓人實(shí)施欺詐、脅迫或者乘人之危時(shí)合同被撤銷的，受讓人沒有必要通過善意取得保護(hù)的必要，不過，如果轉(zhuǎn)讓人實(shí)施欺詐、脅迫或者乘人之危時(shí)，應(yīng)該通過善意取得保護(hù)善意第三人。

不過，依據(jù)《合同法》第五十八條第一句前半句，即使因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人的原因?qū)е潞贤怀蜂N的，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)予以返還，此時(shí)由于受讓人已經(jīng)善意取得，原權(quán)利人自然不能基于物權(quán)法第三十四條主張基于所有權(quán)的返還請(qǐng)求權(quán)，善意第三人應(yīng)該依據(jù)合同法上述規(guī)定將該財(cái)產(chǎn)返還給實(shí)施了欺詐、脅迫或者乘人之危的無權(quán)處分人，原權(quán)利人只能要求賠償。倘若沒有上述司法解釋，此時(shí)合同被撤銷，整個(gè)合同無效，善意第三人也無從善意取得，原權(quán)利人可以基于《物權(quán)法》第三十四條要求善意第三人予以返還。比較而言，上述解釋看似對(duì)善意第三人給予區(qū)別保護(hù)，但是由于合同無效，善意第三人并不能繼續(xù)擁有其善意取得的財(cái)產(chǎn)，也就是善意第三人總是無法通過繼續(xù)擁有所涉標(biāo)的物的所有權(quán)得到保護(hù)，反而原權(quán)利人因?yàn)闊o權(quán)處分人有欺詐、脅迫或乘人之危，而無法主張物權(quán)返還請(qǐng)求權(quán)，另外無權(quán)處分人倒是可以依法取得所涉標(biāo)的物的物權(quán)，這種結(jié)果顯然極不妥當(dāng)?shù)摹１緱l解釋區(qū)分撤銷的原因以決定第三人能否善意取得的做法，顯然值得推敲。

九、結(jié)語

總體來說，由于物權(quán)法若干規(guī)則本身具有很強(qiáng)的技術(shù)性，解釋上必然也存在重大疑難。本次《物權(quán)法解釋

（一）》解決了關(guān)于善意取得適用中的若干疑難，但同時(shí)也有部分解釋存在些許不足。建議司法解釋的起草發(fā)布工作，除了進(jìn)一步公開廣泛地征求意見之外，還應(yīng)參考美國法律重述以及歐洲示范民法典的做法，除了以條文形式發(fā)布外，還應(yīng)發(fā)布有關(guān)解釋本身釋義性的說明，并將與每條解釋對(duì)應(yīng)的司法實(shí)踐的出現(xiàn)的案例和起草者所構(gòu)思的虛構(gòu)案例，作為解釋的附件一并公開發(fā)布，以直觀地說明解釋適用的對(duì)象和意旨，如此這般，則司法解釋指導(dǎo)法律適用的作用顯然會(huì)得到更加充分地發(fā)揮。

第三篇：土地所有權(quán)同意書

土 地 永 久 使 用 權(quán) 同 意 書

土地所有權(quán)人(甲方)等人（如下表），同意以每坪臺(tái)幣xxx元，總金額臺(tái)幣xxxx 萬予先生(乙方)永久使用下列土地使用面積，該土地所有權(quán)繼承人，不得要求重新訂定此同意書及索取其它金額。依據(jù)土地法第三四條之一規(guī)定特立此同意書為憑。

乙方同意該使用之土地，作家族塔用途(註:乙方先祖 xxxx，不限幾代進(jìn)金)，甲方不能將該使用土地再賣給別人。就該使用土地上之建物，乙方得因天災(zāi)損壞或年久陳舊自費(fèi)進(jìn)行重建或修繕，甲方不得藉故另行收費(fèi)。

同意使用本筆土地標(biāo)示及地役權(quán)範(fàn)圍如下：

本筆土地使用權(quán)其他所有權(quán)人如下：

本同意書確經(jīng)所有權(quán)人同意。附影本乙份以玆證明。本同意書如有不實(shí)，願(yuàn)負(fù)法律上一切責(zé)任。本同意書乙式兩份，甲乙雙方各執(zhí)乙份為憑

甲方立同意書人：

身分證字號(hào)：

住址：

電話： 乙方立同意書人：身分證字號(hào)： 住址： 電話：

中華民國年月日

第四篇：確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定

確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定

（1995年3月11日國家土地管理局[1995]國土籍字第26號(hào)發(fā)布）

第五章 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)

第四十八條 非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基礎(chǔ)，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回。

第四十九條 接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計(jì)面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第五十條 農(nóng)村專業(yè)戶宅基地以外的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地與宅基地分別確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第五十一條 按照本規(guī)定第四十五條至第四十九條的規(guī)定確定農(nóng)村居民宅基地集體土地建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體。

第五十二條 空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，土地由集體收回。

第五篇：確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定

確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定

（1995 年3 月31 日，〔1995〕國土〔籍〕字第26號(hào)）

第一章 總則

第一條 為了確定土地所有權(quán)和使用權(quán)，依法進(jìn)行土地登記，根據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)和政策，制訂本規(guī)定。

第二條 土地所有權(quán)和使用權(quán)由縣級(jí)以上人民政府確定，土地管理部門具體承辦。土地權(quán)屬爭(zhēng)議，由土地管理部門提出處理意見，報(bào)人民政府下達(dá)處理決定或報(bào)人民政府批準(zhǔn)后由土地管理部門下達(dá)處理決定。

第二章 國家土地所有權(quán)

第三條 城市市區(qū)范圍內(nèi)的土地屬于國家所有。

第四條 依據(jù)1950 年《中華人民共和國土地改革法》及有關(guān)規(guī)定，凡當(dāng)時(shí)沒有將土地所有權(quán)分配給農(nóng)民的土地屬于國家所有；實(shí)施1962 年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（以下簡(jiǎn)稱《六十條》）未劃入農(nóng)民集體范圍內(nèi)的土地屬于國家所有。

第五條 國家建設(shè)征用的土地，屬于國家所有。

第六條 開發(fā)利用國有土地，開發(fā)利用者依法享有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍屬國家所有。

第七條 國家鐵路線路、車站、貨場(chǎng)用地以及依法留用的其他鐵路用地屬于國家所有。土改時(shí)已分配給農(nóng)民所有的原鐵路用地和新建鐵路兩側(cè)未經(jīng)征用的農(nóng)民集體所有土地屬于農(nóng)民集體所有。

第八條 縣級(jí)以上（含縣級(jí)）公路鐵路用地屬于國家所有。公路兩側(cè)保護(hù)用地和公路其他用地凡未經(jīng)征用的農(nóng)民集體所有的土地仍屬于農(nóng)民集體所有。

第九條 國有電力、通訊設(shè)施用地屬于國家所有。但國有電力通訊桿塔占用農(nóng)民集體所有的土地，未辦理征用手續(xù)的，土地仍屬于農(nóng)民集體所有，對(duì)電力通訊經(jīng)營(yíng)單位可確定為他項(xiàng)權(quán)利。

第十條 軍隊(duì)接收的敵偽地產(chǎn)脫離解放后經(jīng)人民政府批準(zhǔn)征用、劃撥的軍事用地屬于國家所有。

第十一條 河道堤防內(nèi)的土地和堤防的護(hù)堤地，無堤防河道歷史最高洪水位或者設(shè)計(jì)洪水位以下的土地，除土改時(shí)已將所有權(quán)分配給農(nóng)民，國家未征用，且迄今仍歸農(nóng)民集體使用的外，屬于國家所有。

第十二條 縣級(jí)以上（含縣級(jí)）水利部門直接管理的水庫、渠道等水利工程用地屬于國家所有。水利工程管理和保護(hù)范圍內(nèi)未經(jīng)征用的農(nóng)民集體土地仍屬于農(nóng)民集體所有。第十三條 國家建設(shè)對(duì)農(nóng)民集體全部進(jìn)行移民安置并調(diào)劑土地后，遷移農(nóng)民集體原有土地轉(zhuǎn)為國家所有。但移民后原集體仍繼續(xù)使用的集體所有土地，國家未進(jìn)行征用的，其所有權(quán)不變。

第十四條 因國家建設(shè)征用土地，農(nóng)民集體建制被撤銷或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，其未經(jīng)征用的土地，歸國家所有。繼續(xù)使用原有土地的原農(nóng)民集體及春成員享有國有土地使用權(quán)。

第十五條 全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位兼并農(nóng)民集體企業(yè)的，辦理有關(guān)手續(xù)后，被兼并的原農(nóng)民集體企業(yè)使用的集體所有土地轉(zhuǎn)為國家所有。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)依照國家建設(shè)征用土地的審批程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)使用的非本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村農(nóng)民集體所有的土地，轉(zhuǎn)為國家所有。

第十六條1962 年9 月《六十條》公布以前，全民所有制單位、城市集體所有制單位和集體所有制的華僑農(nóng)場(chǎng)使用的原農(nóng)民集體所有的土地（含合作化之前的個(gè)人土地）迄今沒有退給農(nóng)民集體的，屬于國家所有。

《六十條》公布時(shí)起至1982 年5 月《國家建設(shè)征用土地條例》公布時(shí)止，全民所有制單位、城市集體所有制單位使用的原農(nóng)民集體所有的土地，有下列情形之一 的，屬于國家所有：

（一）簽訂過土地轉(zhuǎn)移等有關(guān)協(xié)議的；

（二）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)使用的；

（三）進(jìn)行過一定補(bǔ)償或安置勞動(dòng)力的；

（四）接受農(nóng)民集體饋贈(zèng)的；

（五）已購買原集體所有的建筑物；

（六）農(nóng)民集體所有制企事業(yè)單位轉(zhuǎn)為全民所有制或者城市集體所有制單位的。

1982 年5 月《國家建設(shè)征用土地條件》公布時(shí)起至1987 年《土地管理法》開始施行時(shí)止，全民所有制單位、城市集體所有制單位違反規(guī)定使用的農(nóng)民集體土地，依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了清查處理后仍由全民所有制單位、城市集體所有制單位使用的，確定為國家所有。

凡屬上述情況以外未辦理征地手續(xù)使用農(nóng)民的集體土地，由縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)具體情況，按當(dāng)時(shí)規(guī)定補(bǔ)辦征地手續(xù)，或退還農(nóng)民集體。1987 年《土地管理法》施行后違法占用的農(nóng)民集體土地，必須依法處理后，再確定土地所有權(quán)。

第十七條 1986 年(月中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》發(fā)布之前，全民所有制單位、城市集體所有制單位租用農(nóng)民集體所有的土地，按照有關(guān)規(guī)定處理后，能夠恢復(fù)耕種的，退還農(nóng)民集體耕種，所有權(quán)仍屬于農(nóng)民集體；已建成永久性建筑物的，由用地單位按期租用時(shí)的規(guī)定，補(bǔ)辦手續(xù)，工地歸國家所有。凡已經(jīng)按照有關(guān)規(guī)定處理了的，可按處理決定確定所有權(quán)和使用權(quán)。

第十八條 土地所有權(quán)有爭(zhēng)議，不能依法證明爭(zhēng)議土地屬于農(nóng)民集體所有的，屬于國 家所有。

第三章 集體土地所有權(quán)

第十九條 土地改革時(shí)分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有；實(shí)施《六十條》時(shí)確定為集體所有的土地，屬農(nóng)民集體所有。依照第二章規(guī)定屬于國家所有的除外。

第二十條村農(nóng)民集體所有的土地，按目前該村農(nóng)民集體實(shí)際使用的本集體土地所有權(quán)界線確定所有權(quán)。

根據(jù)《六十條》確定的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，由于下列原因發(fā)生變更的，按變更后的現(xiàn)狀確定集體土地所有權(quán)。

（一）由于村、隊(duì)、社、場(chǎng)合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權(quán)變更的；

（二）由于土地開發(fā)、國家征地、集體興辦企事業(yè)或者自然災(zāi)害等原因進(jìn)行過土地調(diào)整的；

（三）由于農(nóng)田基本建設(shè)和行政區(qū)劃變動(dòng)等原因重新劃定土地所有權(quán)界線的。行政區(qū)劃變動(dòng)未涉及土地權(quán)屬變更的，原土地權(quán)屬不變。

第二十一條 農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿二十年的，應(yīng)視為現(xiàn)使用者所有；連續(xù)使用不滿二十年，或者雖滿二十年但在二十年期滿之前所有者曾向現(xiàn)使用者或有關(guān)部門提出歸還的，由縣級(jí)以上人民政府根據(jù)具體情況確定土地所有權(quán)。

第二十二條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村在集體所有的土地上修建并管理的道路、水利設(shè)施用地，分別屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或農(nóng)民集體所有。

第二十三條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村辦企事業(yè)單位使用的集體土地，《六十條》公布以前使用的，分別屬于該鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村農(nóng)民集體所有。《六十條》公布時(shí)起至1982 年國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》發(fā)布時(shí)止使用的，有下列情況之一的，分別屬于該鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或村農(nóng)民集體所有：

（一）簽訂過用地協(xié)議的（不含租借）；

（二）經(jīng)縣、鄉(xiāng)（公社）、村（大隊(duì)）批準(zhǔn)或同意，并進(jìn)行了適當(dāng)?shù)耐恋卣{(diào)整或者經(jīng)過一定補(bǔ)償?shù)模?/p>

（三）通過購買房屋取得的；

（四）原集體企事業(yè)單位體制經(jīng)批準(zhǔn)變更的。

1982 年國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》發(fā)布時(shí)起至1987 年《土地管理法》開始施行時(shí)止，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企事業(yè)單位違反規(guī)定使用的集體土地按照有關(guān)規(guī)定清查處理后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體單位繼續(xù)使用的，可確定為該鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村集體所有。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企事業(yè)單位采用上述以外的方式占用的集體土地，或雖采用上述方式，但目前土地利用不合理的，如荒廢、閑置等，應(yīng)將其全部分土地退還原村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體，或按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。1987 年《土地管理法》施行后違法占用的土地，須依法處理后再確定所有權(quán)。

第二十四條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)使用本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體所有的土地，依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償和安置的，土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。經(jīng)依法批準(zhǔn)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施，公益事業(yè)使用的農(nóng)民集體土地，分別屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村農(nóng)民集體所有。

第二十五條 農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)依法批準(zhǔn)以土地使用權(quán)作為聯(lián)營(yíng)條件與其他單位或個(gè)人舉辦聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，或者農(nóng)民集體經(jīng)依法批準(zhǔn)以集體所有的土地的使用權(quán)作價(jià)入股，舉辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的，集體土地所有權(quán)不變。

第四章 國有土地使用權(quán)

第二十六條 土地使用權(quán)確定給直接使用土地的具有法人資格的單位或個(gè)人。但法律、法規(guī)、政策和本規(guī)定另有規(guī)定的除外。

第二十七條 土地使用者經(jīng)國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受地上建設(shè)物等方式使用國有土地的，可確定其國有土地使用權(quán)。

第二十八條 土地公有制之前，通過購買房屋或土地租賃土地方式使用私有的土地，土地轉(zhuǎn)為國有后迄今仍繼續(xù)使用，可確定現(xiàn)使用者國有土地作用權(quán)。

第二十九條 因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經(jīng)變更了實(shí)際土地使用者的，經(jīng)依法審核批準(zhǔn)，可將土地使用權(quán)確定給實(shí)際土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后兩年以上仍未恢復(fù)使用的土地，由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府收回土地使用權(quán)。

第三十條 原宗教團(tuán)體、寺觀教學(xué)宗教活動(dòng)用地，被其他單位占用，原使用單位因恢復(fù)宗教活動(dòng)需要退還使用的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定予以退還。確屬無法退還或土地使用權(quán)有爭(zhēng)議的，經(jīng)協(xié)商、處理后確定土地使用權(quán)。

第三十一條 軍事設(shè)施用地（含靶場(chǎng)、試驗(yàn)場(chǎng)、訓(xùn)練場(chǎng)）依照解放初土地接收文件和人民政府批準(zhǔn)征用或劃撥土地的文件確定土地使用權(quán)。土地使用權(quán)有爭(zhēng)議的，按照國務(wù)院、中央軍委有關(guān)文件規(guī)定處理后，再確定土地使用權(quán)。

國家確定的保留或地方代管的軍事設(shè)施用地的土地使用權(quán)確定給軍隊(duì)，現(xiàn)由其他單位使用的，可依照有關(guān)規(guī)定確定為他項(xiàng)權(quán)利。

經(jīng)國家批準(zhǔn)撤銷的軍事設(shè)施，其土地使用權(quán)依照有關(guān)規(guī)定由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府收回并重新確定使用權(quán)。

第三十二條 依法接收、征用、劃撥的鐵路線路用地及其他鐵路設(shè)施用地，現(xiàn)仍由鐵路單位使用的，其使用權(quán)確定給鐵路單位。鐵路線路路基兩側(cè)依法取得使用權(quán)的保護(hù)用地，使

用權(quán)確定給鐵路單位。

第三十三條 國家水利、公路設(shè)施用地依照征用、劃撥文件和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定用地界線。

第三十四條 駐機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位內(nèi)的行政管理和服務(wù)性單位，經(jīng)政府批準(zhǔn)使用的土地，可以由土地管理部門商被駐單位規(guī)定土地的用途和其他限制條件后分別確定實(shí)際土地使用者的土地使用權(quán)。但租用房屋的除外。

第三十五條 原鐵路、公路、水利、電力、軍隊(duì)及其他單位和個(gè)人使用的土地，1982年5 月《國家建設(shè)征用土地條例》公布之前，已經(jīng)轉(zhuǎn)由其他單位或個(gè)人使用的，除按照國家法律和政策應(yīng)當(dāng)退還的外，其國有土地使用權(quán)可確定給實(shí)際土地使用者，但嚴(yán)重影響上述部門的設(shè)施安全和正常使用的，暫不確定土地使用權(quán)，按照有關(guān)規(guī)定處理后，再確定土地使用權(quán)。1982 年5 月以后非法轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)依法處理后再確定使用權(quán)。

第三十六條 農(nóng)民集體使用的國有土地，其使用權(quán)按縣級(jí)以上人民政府主管部門審批、劃撥文件確定；沒有審批、劃撥文件的，依照當(dāng)時(shí)規(guī)定補(bǔ)辦手續(xù)后，按使用現(xiàn)狀確定；過去未明確劃定使用界線的，由縣級(jí)以上人民政府參照土地實(shí)際使用情況確定。

第三十七條 未按規(guī)定用途使用的國有土地，由縣級(jí)以上人民政府收回重新安排使用，或者按有關(guān)規(guī)定處理后確定使用權(quán)。

第三十八條 1987 年1 月《土地管理法》施行之前重復(fù)劃撥或重復(fù)征用的土地，可按目前實(shí)際使用情況或者根據(jù)最后一次劃撥或征用文件確定使用權(quán)。

第三十九條 以土地使用權(quán)為條件與其他單位或個(gè)人合建房屋的，根據(jù)批準(zhǔn)文件、合建協(xié)議或者投資數(shù)額確定土地使用權(quán)，但1982 年《國家建設(shè)征用土地條例》公布后合建的，應(yīng)依法辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)后再確定土地使用權(quán)。

第四十條 以出讓方式取得土地使用權(quán)或以劃撥方式取得的土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)后作為資產(chǎn)入股的，土地使用權(quán)確定給股份制企業(yè)。

國家以土地使用權(quán)作價(jià)入股的，土地使用權(quán)確定給股份制企業(yè)。

國家將土地使用權(quán)租賃給股份制企業(yè)的，土地使用權(quán)確定給股份制企業(yè)。企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)或以劃撥方式取得的土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)后，出租給股份制企業(yè)的，土地使用權(quán)不變。

第四十一條 企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，企業(yè)破產(chǎn)后，經(jīng)依法處置，確定給新的受讓人；企業(yè)通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，其土地使用權(quán)由縣級(jí)以上人民政府收回后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。

第四十二條 法人之間合并，依法屬于應(yīng)當(dāng)以有償方式取得土地使用權(quán)的，原土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)，有償取得土地使用權(quán)；依法可以以劃撥形式取得土地使用權(quán)的，可以辦理劃撥土地權(quán)屬變更登記，取得土地使用權(quán)。

第五章 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)

第四十三條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位和個(gè)人依法使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。對(duì)多占少用、占而不用的，其閑置部分不予確定使用權(quán)，并退還農(nóng)民集體，另行安排使用。

第四十四條 依照本規(guī)定第二十五條規(guī)定的農(nóng)民集體土地，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)確定給聯(lián)營(yíng)或股份企業(yè)。

第四十五條 1982 年2 月國務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》之前農(nóng)村居民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，可以暫按現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第四十六條 1982 年2 月《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》發(fā)布時(shí)起至1987 年1 月《土地

管理法》開始施行時(shí)止，農(nóng)村居民建房占用的宅基地，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按1986 年3 月中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關(guān)規(guī)定處理后，按處理后實(shí)際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第四十七條 符合當(dāng)?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第四十八條 非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回。

第四十九條 接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計(jì)面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第五十條 農(nóng)村專業(yè)戶宅基地以外的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地與宅基地分別確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第五十一條 按照本規(guī)定第四十五條至第四十九條的規(guī)定確定農(nóng)村居民宅基地集體土地建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體。

第五十二條 空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，土地由集體收回。

第六章 附則

第五十三條 一宗地由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同使用，可確定為共有土地使用權(quán)。共有土地使用權(quán)面積可在共有使用人之間分?jǐn)偂?/p>

第五十四條 地面與空中、地面與地下體交叉使用土地的（樓房除外），土地使用權(quán)確定給地面使用者，空中和地下可確定為他項(xiàng)權(quán)利。

平面交叉使用的，可以確定為共有土地使用權(quán)；也可以將土地使用權(quán)確定給主要用途或優(yōu)先使用單位，次要和服從使用單位可確定為他項(xiàng)權(quán)利。

上述兩款中的交叉用地，如屬合法批準(zhǔn)征用、劃撥的，可按批準(zhǔn)文件確定使用權(quán)、其他用地單位確定為他項(xiàng)權(quán)利。

第五十五條 依法劃定的鐵路、公路、河道、水利工程、軍事設(shè)施、危險(xiǎn)品生產(chǎn)和儲(chǔ)存地、風(fēng)景區(qū)等區(qū)域的管理和保護(hù)范圍內(nèi)的土地，其土地的所有權(quán)和使用權(quán)依照土地管理有關(guān)法規(guī)確定。但對(duì)上述范圍內(nèi)的土地的用途，可以根據(jù)有關(guān)的規(guī)定增加適當(dāng)?shù)南拗茥l件。

第五十六條 土地所有或使用證明文件上的四至界線與實(shí)地一致，但實(shí)地面積與批準(zhǔn)面積不一致的，按實(shí)地四至界線計(jì)算土地面積，確定土地的所有權(quán)或使用權(quán)。

第五十七條 他項(xiàng)權(quán)利依照法律或當(dāng)事人約定設(shè)定。他項(xiàng)權(quán)利可以與土地所有權(quán)或使用權(quán)同時(shí)確定，也可在土地所有權(quán)或使用權(quán)確定之后增設(shè)。

第五十八條 各級(jí)人民政府或人民法院已依法處理的土地權(quán)屬爭(zhēng)議，按處理決定確定土地所有權(quán)或使用權(quán)。

第五十九條 本規(guī)定由國家土地管理局負(fù)責(zé)解釋。

第六十條本規(guī)定自1995 年5 月1日起施行。1989 年7 月5 日國家土地管理局印發(fā)的《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》同時(shí)停止執(zhí)行。