第一篇：物權法中的物業(yè)費

淺談物權法中的物業(yè)費的問題

摘要：首先，究竟是物業(yè)管理費還是物業(yè)服務費？這個問題和我們剛才談到的物業(yè)管理和物業(yè)服務兩個概念是有關的。《物業(yè)管理條例》稱之為物業(yè)服務費用；《物權法》稱之為物業(yè)費；物業(yè)糾紛解釋里邊也稱之為物業(yè)費，和《物權法》保持了一致。

首先，究竟是物業(yè)管理費還是物業(yè)服務費？這個問題和我們剛才談到的物業(yè)管理和物業(yè)服務兩個概念是有關的?！段飿I(yè)管理條例》稱之為物業(yè)服務費用；《物權法》稱之為物業(yè)費；物業(yè)糾紛解釋里邊也稱之為物業(yè)費，和《物權法》保持了一致。區(qū)分所有權解釋沒有提到物業(yè)費的問題。究竟是“物業(yè)管理費”還是“物業(yè)服務費”，關系到財產的不同屬性。物業(yè)管理費，顧名思義應當是業(yè)主為管理共有部分而支付的費用；而物業(yè)服務費，應當是物業(yè)服務企業(yè)的勞務酬金。從法理上以及實際情況上來考察，我認為物業(yè)費的性質，說白了就是業(yè)主的AA制，大家出資，籌集一筆經費用于共同事務的管理，它屬于業(yè)主的共同財產。物業(yè)服務企業(yè)的勞務報酬只是其中很小的一部分。所以把它稱為物業(yè)費或者物業(yè)管理費是準確的，稱為物業(yè)服務費是不準確的。稱作物業(yè)服務費，就意味著整個這筆錢都是物業(yè)服務企業(yè)的勞務對價，這顯然是不對的。

物業(yè)費的第二個問題，就是業(yè)主能不能行使合同法上的抗辯權來拒交物業(yè)費？這和我們前面談的物業(yè)費的性質是直接相關的。在物業(yè)糾紛解釋第六條里規(guī)定，“經書面催繳，業(yè)主無正當理由拒絕繳納或在催繳的合理期限內仍未繳納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主繳納物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或無需接受物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/p>

這里邊產生了兩個問題，第一個問題，什么是正當理由？業(yè)主往往認為他欠費是有正當理由的，那么什么是欠費的正當理由？第二，業(yè)主“僅以未享受服務”作為抗辯理由，法院不支持，那么業(yè)主以其它理由抗辯的，法院支不支持？在現(xiàn)實當中，業(yè)主很少“僅以”這個為理由不繳費。業(yè)主有什么理由呢？通常我們看到的：質量有瑕疵、維修不及時、管理不到位、服務態(tài)度差、沒有及時處理相鄰人的侵權等等，甚至汽車被人放了氣也不繳費，地沒有掃干凈也不繳費。那么這些理由能不能得到法院的支持、能不能成為不繳費的抗辯理由？我在百度上搜索了一下，看到很多案例。一個是重慶有一個高層住宅，有半數(shù)業(yè)主沒有交電梯費和物業(yè)費，電力公司就停了電，500戶居民受影響，有一個業(yè)主說“我們不是不愿意交電梯費，這都是被迫的”，我們看看他的理由是什么，他說“樓上住戶的空調水總是飄進他家，他找物管好幾次卻沒有解決，因此他拒交物管費和電梯費有好幾個月”；另一個業(yè)主說他家“樓下的燒烤店油煙及噪聲極重，樓道排氣管也壞了幾個月，物管沒有解決”，這是他不繳費的理由。

另外一個案例是沈陽一個小區(qū)，也是大家不繳費電梯停了，感應燈、對講機都停了，居民每天要摸黑爬樓梯，然后一個業(yè)主王先生就說，為什么不繳費呢？因為電梯連續(xù)4年沒有年檢，他擔心會有安全隱患，所以從去年6月起就沒有再交物業(yè)費。問題是你不交費，電梯就安全了嗎？還有南京的一個小區(qū)，也是因為欠費停了電梯，業(yè)主認為物業(yè)管理公司具有不可推卸的責任。在普遍欠費情況下，物業(yè)公司怎么辦？我看到一個案例，也是重慶的，說一天早上起來，六部電梯全部停電，物業(yè)辦公室里面空無一人，墻上貼出一個告示，說“由于部分業(yè)主累計欠費10萬余元，本公司難以繼續(xù)經營。”它關門走人了。最后的爛攤子還是要業(yè)主來收拾。

我的觀點是，業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費。首先，物業(yè)費不等于物業(yè)服務企業(yè)的勞務對價，其中百分之九十以上是用作保潔、保安、物業(yè)養(yǎng)護維修和支付其它公共開支，物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占很小一部分，所以不存在《合同法》上的抗辯權的問題，它不是對等的。其次，物業(yè)費是業(yè)主承擔區(qū)分所有權人管理責任的一種方式，也是他的義務，拒交物業(yè)費就意味著拒絕履行業(yè)主的法定義務。如果物業(yè)企業(yè)沒有按照合同約定履行職責，業(yè)主可以依照《物業(yè)管理條例》第三十六條，要求他履行職責，甚至賠償損失。物業(yè)公司實在不稱職的，我們可以把它炒掉，業(yè)主自己來管理，但在這種情況下，業(yè)主也要履行交費義務。從這個角度看，業(yè)主交不交費和有沒有物業(yè)企業(yè)都沒有關系。第三，業(yè)主交物業(yè)費，最大的受益人其實是業(yè)主；業(yè)主欠費，最大的受害人也是業(yè)主。欠費在短期內會導致業(yè)主生活質量下降，長期會導致房屋價值貶損，大面積欠費會導致商品房變成新的貧民窟，對業(yè)主沒有任何好處。

物業(yè)費的第三個問題，物業(yè)企業(yè)的收費標準和政府的指導價是什么關系？物業(yè)服務糾紛解釋的第五條提到“物業(yè)服務企業(yè)提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯，人民法院應予支持?！笔裁唇刑岣呤召M標準？事實上不可能出現(xiàn)合同約定收一塊二，物業(yè)企業(yè)收一塊五的情況，因為這樣收，業(yè)主也不會交?？赡艿那闆r是，物業(yè)就按合同收一塊二，業(yè)主交了兩年突然發(fā)現(xiàn)，本地政府的物業(yè)費指導價是一塊，你為什么收一塊二呢？這時就提出你是違規(guī)收費，甚至要求你退還。這種情況下，法院是不是支持業(yè)主的請求？這涉及到合同約定的物業(yè)費標準與政府指導價是什么關系。對此，我有這么幾個觀點：

第一，物業(yè)費實行政府指導價，在法律上存在疑問?！秲r格法》總則規(guī)定，“大多數(shù)商品和服務價格實行市場調節(jié)，極少數(shù)商品和服務價格實行政府指導價或政府定價”?！皹O少數(shù)商品和服務”是哪些呢？《價格法》第十八條規(guī)定了五項，五項里邊涉及到的服務價格只有兩種，一種是“重要的公用事業(yè)價格”，另一種是“重要的公益性服務價格”。顯然，這兩種價格和物業(yè)服務價格是沒有什么關系的，物業(yè)服務既不是公用事業(yè)，也不是公益性的服務。所以，政府制定物業(yè)費的指導價本身就沒有法律依據(jù)。

第二，雖然說物業(yè)費是業(yè)主的AA制，但畢竟關系到物業(yè)企業(yè)員工的收入。業(yè)主是城市人口中的富裕階層，而物業(yè)企業(yè)的員工絕大多數(shù)是農村進城的務工人員；指導價的制定者基本上都是業(yè)主，這等于業(yè)主運用公權力來為自己享受的服務制定價格。政府定價的本質，是在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)在市場上博弈的過程中，政府將公權力的砝碼放在了業(yè)主一邊，這是違反社會正義的。

第三，政府的所謂指導價，并沒有任何科學依據(jù)，我了解到一些城市，10年間這個指導價都沒有變化。

第四，政府的行政命令，除非上升為法律法規(guī)的強制性規(guī)定，并且是效力性的強制性規(guī)范，否則都不能改變民事合同的效力。物業(yè)服務合同中的物業(yè)費條款，其效力高于政府規(guī)范性文件甚至規(guī)章和地方性法規(guī)，業(yè)主不能以違反政府指導價為理由請求物業(yè)費條款無效。關于物業(yè)費的欠費處理，也可以借鑒臺灣的《公寓大廈管理條例》。它規(guī)定，區(qū)分所有權人和住戶積欠費用達到兩期或相當金額，管理負責人和管理委員會可以訴請法院命其給付；如果經過強制執(zhí)行后再度積欠，金額達到區(qū)分所有權總價1%的時候，管理負責人得促請其改善，在3個月內沒有改善的，可以請求法院強制其遷離。如果欠費者是業(yè)主的話，管理負責人或管理委員會可以申請法院拍賣他的房子。這個規(guī)定給我們的啟示有三點，第一，是由業(yè)主組織而不是物業(yè)服務企業(yè)來主張權利；第二，欠費的法律后果非常嚴重，可以導致業(yè)主喪失居住權甚至所有權；第三，對物業(yè)費的保護居于各種債務之首，“其受償順序與第一順位抵押權同?！庇纱丝梢钥闯?，追繳物業(yè)費并不是為了保護物業(yè)服務企業(yè)的利益，而是為了保護業(yè)主的利益，也是保護社會正當?shù)慕洕刃颉?/p>

第二篇：淺談物權法中的物業(yè)費的問題

淺談物權法中的物業(yè)費的問題

摘要：首先，究竟是物業(yè)管理費還是物業(yè)服務費？這個問題和我們剛才談到的物業(yè)管理和物業(yè)服務兩個概念是有關的?！段飿I(yè)管理條例》稱之為物業(yè)服務費用；《物權法》稱之為物業(yè)費；物業(yè)糾紛解釋里邊也稱之為物業(yè)費，和《物權法》保持了一致。

首先，究竟是物業(yè)管理費還是物業(yè)服務費？這個問題和我們剛才談到的物業(yè)管理和物業(yè)服務兩個概念是有關的?！段飿I(yè)管理條例》稱之為物業(yè)服務費用；《物權法》稱之為物業(yè)費；物業(yè)糾紛解釋里邊也稱之為物業(yè)費，和《物權法》保持了一致。區(qū)分所有權解釋沒有提到物業(yè)費的問題。究竟是“物業(yè)管理費”還是“物業(yè)服務費”，關系到財產的不同屬性。物業(yè)管理費，顧名思義應當是業(yè)主為管理共有部分而支付的費用；而物業(yè)服務費，應當是物業(yè)服務企業(yè)的勞務酬金。從法理上以及實際情況上來考察，我認為物業(yè)費的性質，說白了就是業(yè)主的AA制，大家出資，籌集一筆經費用于共同事務的管理，它屬于業(yè)主的共同財產。物業(yè)服務企業(yè)的勞務報酬只是其中很小的一部分。所以把它稱為物業(yè)費或者物業(yè)管理費是準確的，稱為物業(yè)服務費是不準確的。稱作物業(yè)服務費，就意味著整個這筆錢都是物業(yè)服務企業(yè)的勞務對價，這顯然是不對的。

物業(yè)費的第二個問題，就是業(yè)主能不能行使合同法上的抗辯權來拒交物業(yè)費？這和我們前面談的物業(yè)費的性質是直接相關的。在物業(yè)糾紛解釋第六條里規(guī)定，“經書面催繳，業(yè)主無正當理由拒絕繳納或在催繳的合理期限內仍未繳納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主繳納物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或無需接受物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”

這里邊產生了兩個問題，第一個問題，什么是正當理由？業(yè)主往往認為他欠費是有正當理由的，那么什么是欠費的正當理由？第二，業(yè)主“僅以未享受服務”作為抗辯理由，法院不支持，那么業(yè)主以其它理由抗辯的，法院支不支持？在現(xiàn)實當中，業(yè)主很少“僅以”這個為理由不繳費。業(yè)主有什么理由呢？通常我們看到的：質量有瑕疵、維修不及時、管理不到位、服務態(tài)度差、沒有及時處理相鄰人的侵權等等，甚至汽車被人放了氣也不繳費，地沒有掃干凈也不繳費。那么這些理由能不能得到法院的支持、能不能成為不繳費的抗辯理由？我在百度上搜索了一下，看到很多案例。一個是重慶有一個高層住宅，有半數(shù)業(yè)主沒有交電梯費和物業(yè)費，電力公司就停了電，500戶居民受影響，有一個業(yè)主說“我們不是不愿意交電梯費，這都是被迫的”，我們看看他的理由是什么，他說“樓上住戶的空調水總是飄進他家，他找物管好幾次卻沒有解決，因此他拒交物管費和電梯費有好幾個月”；另一個業(yè)主說他家“樓下的燒烤店油煙及噪聲極重，樓道排氣管也壞了幾個月，物管沒有解決”，這是他不繳費的理由。

另外一個案例是沈陽一個小區(qū)，也是大家不繳費電梯停了，感應燈、對講機都停了，居民每天要摸黑爬樓梯，然后一個業(yè)主王先生就說，為什么不繳費呢？因為電梯連續(xù)4年沒有年檢，他擔心會有安全隱患，所以從去年6月起就沒有再交物業(yè)費。問題是你不交費，電梯就安全了嗎？還有南京的一個小區(qū)，也是因為欠費停了電梯，業(yè)主認為物業(yè)管理公司具有不可推卸的責任。在普遍欠費情況下，物業(yè)公司怎么辦？我看到一個案例，也是重慶的，說一天早上起來，六部電梯全部停電，物業(yè)辦公室里面空無一人，墻上貼出一個告示，說“由于部分業(yè)主累計欠費10萬余元，本公司難以繼續(xù)經營?！彼P門走人了。最后的爛攤子還是要業(yè)主來收拾。

我的觀點是，業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費。首先，物業(yè)費不等于物業(yè)服務企業(yè)的勞務對價，其中百分之九十以上是用作保潔、保安、物業(yè)養(yǎng)護維修和支付其它公共開支，物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占很小一部分，所以不存在《合同法》上的抗辯權的問題，它不是對等的。其次，物業(yè)費是業(yè)主承擔區(qū)分所有權人管理責任的一種方式，也是他的義務，拒交物業(yè)費就意味著拒絕履行業(yè)主的法定義務。如果物業(yè)企業(yè)沒有按照合同約定履行職責，業(yè)主可以依照《物業(yè)管理條例》第三十六條，要求他履行職責，甚至賠償損失。物業(yè)公司實在不稱職的，我們可以把它炒掉，業(yè)主自己來管理，但在這種情況下，業(yè)主也要履行交費義務。從這個角度看，業(yè)主交不交費和有沒有物業(yè)企業(yè)都沒有關系。第三，業(yè)主交物業(yè)費，最大的受益人其實是業(yè)主；業(yè)主欠費，最大的受害人也是業(yè)主。欠費在短期內會導致業(yè)主生活質量下降，長期會導致房屋價值貶損，大面積欠費會導致商品房變成新的貧民窟，對業(yè)主沒有任何好處。物業(yè)費的第三個問題，物業(yè)企業(yè)的收費標準和政府的指導價是什么關系？物業(yè)服務糾紛解釋的第五條提到“物業(yè)服務企業(yè)提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯，人民法院應予支持?！笔裁唇刑岣呤召M標準？事實上不可能出現(xiàn)合同約定收一塊二，物業(yè)企業(yè)收一塊五的情況，因為這樣收，業(yè)主也不會交?？赡艿那闆r是，物業(yè)就按合同收一塊二，業(yè)主交了兩年突然發(fā)現(xiàn)，本地政府的物業(yè)費指導價是一塊，你為什么收一塊二呢？這時就提出你是違規(guī)收費，甚至要求你退還。這種情況下，法院是不是支持業(yè)主的請求？這涉及到合同約定的物業(yè)費標準與政府指導價是什么關系。對此，我有這么幾個觀點：

第一，物業(yè)費實行政府指導價，在法律上存在疑問。《價格法》總則規(guī)定，“大多數(shù)商品和服務價格實行市場調節(jié)，極少數(shù)商品和服務價格實行政府指導價或政府定價”?！皹O少數(shù)商品和服務”是哪些呢？《價格法》第十八條規(guī)定了五項，五項里邊涉及到的服務價格只有兩種，一種是“重要的公用事業(yè)價格”，另一種是“重要的公益性服務價格”。顯然，這兩種價格和物業(yè)服務價格是沒有什么關系的，物業(yè)服務既不是公用事業(yè)，也不是公益性的服務。所以，政府制定物業(yè)費的指導價本身就沒有法律依據(jù)。

第二，雖然說物業(yè)費是業(yè)主的AA制，但畢竟關系到物業(yè)企業(yè)員工的收入。業(yè)主是城市人口中的富裕階層，而物業(yè)企業(yè)的員工絕大多數(shù)是農村進城的務工人員；指導價的制定者基本上都是業(yè)主，這等于業(yè)主運用公權力來為自己享受的服務制定價格。政府定價的本質，是在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)在市場上博弈的過程中，政府將公權力的砝碼放在了業(yè)主一邊，這是違反社會正義的。

第三，政府的所謂指導價，并沒有任何科學依據(jù)，我了解到一些城市，10年間這個指導價都沒有變化。

第四，政府的行政命令，除非上升為法律法規(guī)的強制性規(guī)定，并且是效力性的強制性規(guī)范，否則都不能改變民事合同的效力。物業(yè)服務合同中的物業(yè)費條款，其效力高于政府規(guī)范性文件甚至規(guī)章和地方性法規(guī)，業(yè)主不能以違反政府指導價為理由請求物業(yè)費條款無效。

關于物業(yè)費的欠費處理，也可以借鑒臺灣的《公寓大廈管理條例》。它規(guī)定，區(qū)分所有權人和住戶積欠費用達到兩期或相當金額，管理負責人和管理委員會可以訴請法院命其給付；如果經過強制執(zhí)行后再度積欠，金額達到區(qū)分所有權總價1%的時候，管理負責人得促請其改善，在3個月內沒有改善的，可以請求法院強制其遷離。如果欠費者是業(yè)主的話，管理負責人或管理委員會可以申請法院拍賣他的房子。這個規(guī)定給我們的啟示有三點，第一，是由業(yè)主組織而不是物業(yè)服務企業(yè)來主張權利；第二，欠費的法律后果非常嚴重，可以導致業(yè)主喪失居住權甚至所有權；第三，對物業(yè)費的保護居于各種債務之首，“其受償順序與第一順位抵押權同?！庇纱丝梢钥闯觯防U物業(yè)費并不是為了保護物業(yè)服務企業(yè)的利益，而是為了保護業(yè)主的利益，也是保護社會正當?shù)慕洕刃颉?/p>

第72條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

解讀：

1、是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權:走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管道路、綠地、公用設施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所

2、是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有的權利、共同管理的權利，同時對共有部分的管理也負有相應的義務

3、業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務：業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此住宅居住為由，不交納暖氣費用，但是，溫度不適合可以拒交

4、業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是一個集合權：對專有部分享有的所有權；對建筑區(qū)劃內的共有部分享有的共有權；共同管理的權利。這三種權利具有不可分離性。

解析業(yè)主“不得以放棄權利不履行義務”

《物權法》第72條首次明確規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

綜觀我國法律從未有過明確規(guī)定“不得以放棄權利不履行義務”的條文。換言之，在我國立法史上從未有過這樣明確規(guī)定。然而，這次《物權法》就是這樣規(guī)定的。這不得不引起法律界人士的高度關注；同時，因為它是專門針對業(yè)主規(guī)定的法定義務，而這一法定義務又是“不得以放棄權利不履行義務”。這又不得不引起作為平頭百姓的普通業(yè)主的高度關注。

何謂“不得以放棄權利不履行義務”？明眼人一看就明白：即使你放棄行使你的權利，但你還得履行義務。此話怎講？你不得用放棄權利來對抗應當履行的義務。

對此，可能有人會提出質疑，干嗎放棄權利了，還要履行義務呢。他可能還會舉例說明，比如去買一樣東西，已經拿在手里了，后來想想又不要了，結果沒買這東西，難道還要付錢嗎？沒買東西當然就不付錢。他以“放棄了享受東西買到手的權利，怎么還有付錢的義務呢？”的例子來說明放棄權利就毋須履行義務。乍一聽，似乎他說的不無道理，好像反而是法律規(guī)定錯了。但是，事實上，他這樣舉例說明是錯誤的。為什么說他是錯的呢？因為他說的是買賣，買賣關系的權利義務就是賣者交貨、買者付錢；而物權法第72條規(guī)定的不是買賣關系的義務，而是業(yè)主對建筑物共有部分的義務，不得以放棄權利來對抗。所以，你不能用買賣關系來類比業(yè)主之間的這種共有法律關系。這就是業(yè)內人士常說的，法律關系不容混淆。因為不同的法律關系產生不同的權利和義務，而某個法律關系都是由它特定的權利和義務構成的，不可進行類比。如果法律關系即權利義務關系可以不特定，或者說不確定，任意解釋，那么，法律就不稱謂法，就成了可以隨便搗糨糊的東西了。這是其一。其二，買賣法律關系的主體是單一的，就是買與賣兩方的主體。它里面不存在共有法律關系，權利和義務也簡單，交貨、付錢。而業(yè)主之間的共有法律關系的主體是眾多的相關業(yè)主或整個小區(qū)內的所有業(yè)主，其共有法律關系即稱作建筑物區(qū)分所有權中的共有權和成員權方面的而發(fā)生的種種共有法律關系，包括物業(yè)的委托管理，使用，修理，修繕，維護保養(yǎng)，經營，出租，轉讓以及改建等等法律關系，相當復雜。這當中的權利義務涉及面很廣，不象買賣關系中只有交貨付錢那么簡單。因此，從邏輯上講，也不能相類比。況且，前面舉的例子，實際上是你沒買東西，就是法律上說的買賣關系未成立，所以，就根本談不上所謂放棄權利的問題。

那么，《物權法》為什么要規(guī)定“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務”呢？我想，這里面有幾個法律問題值得探討。為了把問題說得簡單易懂些，先把業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分的權利和義務，簡稱為：“業(yè)主的共有法律關系”。前面已經例舉了“業(yè)主的共有法律關系”相當復雜，涉及面很廣。因而，第一個法律問題是，任何一個或者一部分業(yè)主能不能放棄共有權利，而不履行共有義務？比如，就拿物業(yè)的共同管理權來說，你說你放棄權利，即放棄管理物業(yè)的權利，實際上放棄的是委托別人管理物業(yè)的權利，事實上，其他業(yè)主不可能因為你所謂的放棄權利而作壁上觀，還是要委托別人來管理物業(yè)的。然而，后來恰恰是物業(yè)管理方面出了問題，發(fā)生了共用水泵損壞了，綠化毀壞了，道路損壞了。這時你說因為你放棄了管理物業(yè)的權利，所以就可以不履行義務了，不出錢修理、維護、更換了。然后，別人（廣大業(yè)主）出錢修理、維護、更換。完了，因為你沒盡相關義務，你今后就不要再享有權利了，路也不走了，綠化也不看了，共用設施也不用了，共用水泵打出的水也不吃了。起先以為共有權利沒有獨享權，放棄了無所謂，最后連自己的權利也喪失了。你說這樣行嗎？所以，你不可能放棄你所謂的權利，而不履行共有的義務。第二個問題是，你不盡義務是不是侵害了廣大業(yè)主的共有權利？因為“業(yè)主的共有權利”可能會被有些人看作是無實際意義的權利，特別是某些投資客業(yè)主，自己不會來居住的業(yè)主，他要么等到一個合適的價錢賣出房子，要么就是把房子出租收取租金，他才不管你什么共有權利不共有權利的，此事一概與他無關。這些業(yè)主認為與其享有無實際意義的共有權利，還不如不承擔共同義務的好。事實上，某個小區(qū)中，這樣的投資客業(yè)主越多，“群租”現(xiàn)象也越多。試想：這樣，豈不是讓廣大業(yè)主的共有權利，被這些不想盡義務的業(yè)主給侵害了嗎？第三，從法律的普遍原則來說，本身就不容許法律關系的一方主體以放棄權利來對抗必須履行的義務，特別在共有法律關系中更是強調共同義務必須履行的強制性。比如在夫妻共有關系中，一方不得以放棄財產權利，而不盡扶養(yǎng)另一方的義務；在家庭共有關系中，子女不得以放棄財產權利而不履行贍養(yǎng)父母的義務；在合伙共有關系中，一方不得以放棄合伙財產權利而不承擔合伙的外部債務。綜上所述，放棄權利是你的自由，義務是法律強制你必須履行的。這是各國法律的普遍原則。只是我國物權法首次明確規(guī)定了業(yè)主“不得以放棄權利不履行義務”罷了。我以為，這樣明確規(guī)定的好處在于，讓所有的業(yè)主不要在復雜的“業(yè)主的共有法律關系”中去爭論是不是可以不盡義務的問題，你作為業(yè)主，不管你是自住，還是投資、出租，你都必須履行義務，至于權利，你想放棄，就算放棄吧。事實上，你放棄不了，你只是暫不行使權利而已，除非，你購置的是獨立別墅，且要與任何人沒有共有關系的別墅。而這，至少目前在中國還沒有。

第三篇：《物權法》中關于土地所有權的規(guī)定

學習導航

通過學習本課程，你將能夠：

● 明白土地所有權的范圍和取得； ● 理解土地所有權的確權和依據(jù)； ● 懂得土地所有權的轉移。

《物權法》中關于土地所有權的規(guī)定

一、土地所有權的范圍、取得 我國實行社會主義公有制，與其他私有制國家不一樣，我國的土地所有權主要依據(jù)法律進行確認，因此土地所有權是《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）規(guī)定的所有權的一部分。

根據(jù)《憲法》及《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》），我國的土地所有權分為國家所有權和集體所有權兩種。其中，國家所有權依照法律規(guī)定進行確定，不需要進行登記；集體所有權也是依照法律規(guī)定進行確認，但需要必要的登記工作?！段餀喾ā返谒氖粭l規(guī)定：

法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。

也就是說，任何單位和個人或者其他組織不能取得土地所有權，土地所有權只有國家所有和集體所有兩種形式。

《土地管理法》第八條規(guī)定： 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于農民集體所有；宅基地和自留地，自留山，屬于農民集體所有。

《物權法》第四十八條規(guī)定：

森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。

關于土地所有權，《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《土地管理法實施條例》）第二條規(guī)定：

下列土地屬于全民所有即國家所有：

（一）城市市區(qū)的土地；

（二）農村和城市郊區(qū)中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；

（三）國家依法征用的土地；

（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（五）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（六）因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

以上是《土地管理法實施條例》對國有土地所有權做的細化規(guī)定。《物權法》第五十八條規(guī)定： 集體所有的不動產和動產包括：

（一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；

（二）集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施；

（三）集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設施；

（四）集體所有的其他不動產和動產。

二、土地所有權的確權、依據(jù)

1.土地所有權的確權

關于集體土地所有權和國有土地所有權兩種所有權形式的確權，《物權法》第九條規(guī)定： 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

2.土地所有權的依據(jù)

土地所有權需要依照法律確認，而不是通過登記確認，這與《物權法》中規(guī)定的其他物權不同，比較特殊。

《土地管理法》第十一條規(guī)定：

農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。

可以看出，集體土地的確權依據(jù)是登記，需要進行土地確權登記，也就是發(fā)土地證并記載于土地登記簿上。該土地所有權證包括集體土地所有權證和集體土地建設用地使用證兩種證書，所以集體土地所有權需要登記發(fā)證確認。

目前，國內正在進行集體土地登記，有些地方還沒有完成，有些地方結合第二代全國土地調查進行集體土地登記發(fā)證工作。

《土地登記辦法》第二條規(guī)定：

本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿上公示的行為。

前款規(guī)定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。與集體土地使用權不同，國有土地使用權的取得不需要登記。

在土地使用權的取得中，有的土地依據(jù)登記，有的土地不需要登記。例如，《物權法》雖然規(guī)定土地承包經營權，但在《土地登記辦法》中沒有對土地承包經營權進行登記發(fā)證。

再如，《物權法》第二十八條規(guī)定：

因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。對于以上物權的生效，可以不依照登記。

歸納來說，取得土地使用權不需要登記的情況有三種：第一，法院的判決可以證明權利屬于個人；第二，仲裁委員會的判決和人民政府的征收決定；這三，依據(jù)法律文書而導致的權利成立。

除此外，還有一些情況： 《物權法》第二十九條規(guī)定：

因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。《物權法》第三十條規(guī)定：

因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

《物權法》中第三十一條規(guī)定：

依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經登記，不發(fā)生物權效力。也就是說，在以上情況下處置特殊物權時，需要進行登記。

三、土地所有權的轉移

1.土地所有權的轉移方向

《憲法》規(guī)定土地所有權不能買賣，但在實際操作中，我國的國有所有制和集體所有制之間可以進行轉移，只是這種轉移具有嚴格的方向性限制，即只能由集體土地所有權轉化為國有土地所有權，這是目前唯一存在的轉移方式。

2.土地所有權的轉移途徑

土地所有權的轉移途徑有兩種：征收和沒收?！段餀喾ā返谒氖l規(guī)定：

為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。

征收

《物權法》和《土地管理法》并沒有對公共利益做出明確具體的界定，現(xiàn)實生活中的征收行為包括基礎設施建設、大型水利、水電、交通、重點能源建設等，也包括實現(xiàn)城市規(guī)劃、改變城市面貌等，這些都是公共利益，能夠使百姓普遍受益。

沒收

沒收是指因違法犯罪而導致的財產沒收。《物權法》第四十三條規(guī)定：

國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規(guī)定的權限和程序征收集體所有的土地。

《土地管理法》實行耕地特殊保護政策，對征地具有明確規(guī)定，其中征地中常見的將農用地轉為建設用地是國家嚴格限制的類別。

第四篇：淺談物業(yè)費

淺談物業(yè)費問題

一、物業(yè)費的構成：

1.物業(yè)服務人員的工資，按規(guī)定提取的福利費等。

2.物業(yè)共用部位、共用設施的日常運作和維護費用(公共建筑，如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境內的各種土建維修費；公共照明費；易損件更新費等等）。

3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運、化肥清掏等）。

4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用（包括：綠化工具費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀維護費）。5.物業(yè)管理區(qū)秩序費用。6.辦公費用。

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊。

8.物業(yè)共用部位公共設施被責任保險費用。

9.法定稅費（包括：營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育附加費等）。10.經業(yè)主大會同意的其他費用。

二、繳納物業(yè)費是業(yè)主的投資行為：

你知道嗎？繳納物業(yè)費不僅僅是消費，更是對于小區(qū)物產保值增值的投資。

要使物業(yè)延長壽命，得到保值增值，就必須投資。而業(yè)主的投資就是通過交納物業(yè)管理服務費的行為在進行，物業(yè)費一方面消費在保潔、綠化等服務中，更多的是投資在設備設施的養(yǎng)護當中，從而實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。

拖欠物業(yè)管理費的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業(yè)費的極端方式表達不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。

解決物業(yè)欠費糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務就應該支付相應費用。二是通過學習相關法律、法規(guī)，正確認識物業(yè)管理的內容和范圍，正確理解和認識業(yè)主在享受物業(yè)服務權利的同時，也必須履行物業(yè)服務合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時、如期繳納物業(yè)費的義務。與此同時，物業(yè)公司也要不斷改進自身工作，增強服務意識，努力提高物業(yè)服務品質，嚴格履行物業(yè)服務合同內容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務，爭取得到業(yè)主的理解和支持。業(yè)主不交物業(yè)費到底損害了誰的利益 物業(yè)費到底是干什么的? 在談到這個問題是，我們首先來看一個例子：

假設有10個人，必須在一起吃飯，不能散伙。根據(jù)他們的約定，采取湊份子錢的形式到餐館吃飯。他們通過集體表決的形式（假設是7：3通過），選擇了A餐館。A老板每餐提供10個菜，費用是每人每次10元，共計100元，由A老板自己向各個顧客收取。結果某甲說：表決的時候，我本來就不同意選擇A餐館，我沒辦法改變決定，但我可以拒絕付費。某乙說：我發(fā)現(xiàn)菜里有蒼蠅，我不得給錢了。于是，老板只收到80元。A老板覺得吃虧了，但又不想失去這筆生意，于是將原來的10個菜減成了8個菜。第三個人跳起來了：我錢沒少交，為什么少了2個菜，我抗議，我不交錢了。這時，老板只能收到70元了。A老板要維持自己的利潤，只有減少服務——再減一個菜。只有7個菜了。這里面有7個人守約交費，A老板最終也只提供了7個人的量，但是10個人吃7個人的菜，有3個人白吃白喝，那自然就不夠吃了。雖然那7個人的支出沒有變化，但是收獲自然減少了。試問一下：

1.這里面誰受益？誰受損？ 2.那三個白吃白喝的人吃的到底是誰的錢？ 3.這里是A老板的錯還是顧客的錯？

答案是顯然的。但是現(xiàn)實中那7個人都不會做聲的，因為那3個人吃的是7個人共同的錢，即所謂的公共財產。如果哪個要站起來制止他們白吃白喝，必然遭受那三個人的群起攻之，因為你的主張侵犯了他們三人的利益，即所謂私有財產。中國人一向喜歡明哲保身，對侵犯公共財產的行為，人們總是希望別人來主張正義。按理說，這三個人占了這么大的便宜卻無人敢指責，應該躲一邊偷著樂去。但是，現(xiàn)實不是這樣的，其實他們心里良心也不安，于是得為自己白吃白喝找個貌似正當?shù)睦碛桑瑏碜云燮廴恕Ｋ跃统霈F(xiàn)了這樣的怪現(xiàn)象：付費的7個人敢怒不敢言，默默無聲，成了被宰羔羊；白吃的3個人端起碗吃飯，放下碗罵娘，還理直氣壯地說：老子飯是要吃的，錢是不付的?？吹竭@個比方，大家一定覺得很荒謬：不可能喲，那7個人怎么那么傻，要供他們白吃白喝呢？是的，確實很荒謬。但是現(xiàn)實生活中, 這種現(xiàn)象在有個領域就廣泛存在，那就是物業(yè)管理！

這里暫不談為什么不交物業(yè)費，只談不交物業(yè)費損害了哪些人的利益。很多人認為是物業(yè)公司。不錯，物業(yè)公司肯定是受害者，但不是唯一的，也不是最大的受害者。最大的受害者是業(yè)主，是交物業(yè)費的業(yè)主。很多人以為懲罰物業(yè)公司的最有效手段就是不交物業(yè)費，其實是錯的。這是同歸于盡的做法，受傷最大的其實是業(yè)主！很多人以為別人不交物業(yè)費與我無關，其實是錯的。因為他不交物業(yè)費，就像有些人蹭別人的WiFi一樣，他在蹭你的物業(yè)費！很多人以為物業(yè)管理越來越差是物業(yè)的問題，其實也是錯的。業(yè)務只能是越做越熟，越做越好的，沒有越做越不會做的道理。也沒有幾個物業(yè)不想把事業(yè)做大做好的。其實問題還是出在業(yè)主身上。試問：一個家敗了，是管家的責任還是主人的責任？你履行了合同嗎？如果沒有，你怎么好要求別人要好好地履行合同呢？

可悲的是，守約的業(yè)主，你可以任性地罵物業(yè)、罵業(yè)委會，但是就不能說不交費的人！你要敢說他們，他們就說你收了物業(yè)的好處費，你是物業(yè)的走狗，你胳膊往外拐，然后做出一副要鋤奸的大氣凜然的樣子，群毆你，欲將你置之死地而后快！這時，主張自己正當權利的人反而成了過街老鼠！其實，稍有理智的人都知道，到底誰是真正的老鼠。不交物業(yè)費能懲罰物業(yè)公司嗎？回答是：能！但是微不足道，且兩敗俱傷！

對物業(yè)公司而言，收不齊物業(yè)費，充其量就是沒有多的錢給員工加工資，最壞的結局是卷鋪蓋走人。但這是個消耗戰(zhàn)，過程很漫長。沒有錢，他可以換人減量呀，把原來的形象大使換成老弱病殘，把原來每天一次的清潔衛(wèi)生變成每周一次，房屋、下水道、化糞池、管網、電梯等檢修，大家反正又看不到，得過且過吧，壞了就叫業(yè)主動用大修基金得了。不出錢？可以，那就等，反正又不是我物業(yè)的房子，又不是我物業(yè)在使用。

對業(yè)主而言，垃圾遍地，盜賊猖獗，設施設備到處都是壞的，這樣的環(huán)境誰受罪？當然是業(yè)主。為什么會這樣？癥結還是在業(yè)主身上。不交物業(yè)費，對侵犯公共財產的行為不管不問。前者叫做不履行應盡的義務，后者叫做主動放棄自己的權利。不履行義務，不主張權利，那還談什么契約呢？只是可憐了那些認真守約的業(yè)主了，他們被綁架在這條泰坦尼克號上，眼睜睜地陪著他們沉入海底。

在臺灣和香港，不交物業(yè)費是不可思議的。物業(yè)公司也不管某個業(yè)主交不交費的問題。誰管？業(yè)委會！如果你不交物業(yè)費，就意味著你就侵犯了其他業(yè)主的利益，業(yè)委會就要控告你。中國大陸的物業(yè)政策常常與眾不同。讓業(yè)委會管理小區(qū)，卻設障礙阻止業(yè)委會注冊法人資格，業(yè)委會就是個無錢無權的活雷鋒；讓物業(yè)分擔政府的職責，卻沒給物業(yè)執(zhí)法的權力和條件！所以就有了這樣的矛盾、那樣的困難，糾結成了中國大陸物業(yè)這團亂麻！

物業(yè)費有兩個基本用途,：

1、是保證小區(qū)的衛(wèi)生、秩序,使業(yè)主生活在一個良好的環(huán)境中;

2、是通過日常的設備、設施的保養(yǎng),使業(yè)主的產業(yè)保值增殖。你以為不交物業(yè)費能傷害物業(yè)公司嗎?你不能。少數(shù)人不交,物業(yè)公司可以降低服務標準,多數(shù)人不交,物業(yè)實在無利可圖,可以不干。剩下的設備、設施的維護,環(huán)境,衛(wèi)生等受到影響,倒霉的是誰?還不是業(yè)主自己?你現(xiàn)在住的不是公家的房子,什么都不交,東西壞了有國家負責?，F(xiàn)在,你必須對自己的一切負責。電梯壞了,水泵壞了,對不起,動用大修基金,用完了,大家湊錢,你不出,沒關系,別用。

因此,不管是什么原因,我們都應該堅決反對不交物業(yè)費。這種現(xiàn)象不僅嚴重敗壞了小區(qū)的風氣,傷害了包括不交費的業(yè)主在內的的道德與心靈的健康,破壞契約精神,影響業(yè)主,小區(qū)的安定,也傷害了所有人的根本利益。不管從理性、道德、人心、,得到了服務而不交物業(yè)費, 本質上,這與自己毀自己有什么區(qū)別?, 小區(qū)是大家的,不是你.一個人的。如果大家都按時交物業(yè)費,你不交,這是占大家的便宜,請問,您良心上過得去嗎?以后大家還怎么做朋友,當鄰居?不管以什么理由不交費,受傷害的都是全體業(yè)主。

三、粗淺地分析和概括了一下物業(yè)小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問題，如房屋內外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等等拒交物業(yè)費；

2、因家中財物被盜，車輛如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業(yè)費；

3、因為沒入住，以房屋空置為由拒交物業(yè)費；

4、按時下物業(yè)服務企業(yè)的通俗說法“老賴”業(yè)主，無任何正當理由拒交物業(yè)費；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務態(tài)不好、服務意識不到位拒交。

1、因工程問題拒交的應對方法和措施：

從法律、法規(guī)和相關管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務合同》等與業(yè)主溝通、解釋，一是雖然如今許多物業(yè)服務企業(yè)和開發(fā)商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。二是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務合同關系；而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關系。房屋質量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質量問題拒交物業(yè)費。在現(xiàn)實的物業(yè)管理服務中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務質量與房屋工程質量問題的本質區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務范疇的工程質量問題誤認為是物業(yè)服務質量問題。三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費中并不包含工程遺留維修費用。四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務的權利---物業(yè)服務，就必須履行其義務---按時足額繳納物業(yè)服務費。五是積極協(xié)調和督促開發(fā)商及時高效地對遺留工程問題進行修復。物業(yè)公司通過如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費，物業(yè)公司首行可以進行電話催繳，之后發(fā)催費函，直至根據(jù)拖欠情況如欠費時間長短和欠費金額大小酌情是否向法院起訴進行催繳。

2、業(yè)主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應對方法和措施：

業(yè)主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費區(qū)分倆種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中沒有財產保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業(yè)服務企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務范圍的，即負責對物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線以內，業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護和公共設施的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務合同之安全防范圍和內容主要是針對公共區(qū)域提供的服務，而業(yè)主家在私有部分的財產保管則不在安保范圍之列。當前許多物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務合同》或《前期物業(yè)服務協(xié)議》時，大多不涉及業(yè)主的私人財產保險和私人車輛保管內容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過核查現(xiàn)場情況，物業(yè)服務企業(yè)確實嚴格按照《物業(yè)服務合同》約定條款執(zhí)行，門崗嚴格進出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴格按照規(guī)定的時間進行巡更，且在物業(yè)公共區(qū)域內也已經履行了職責，服務企業(yè)就不承擔責任。在此需要特別說明的是保安義務只能對社會治安起到一定的協(xié)助作用，是通過合同的約定產生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因為繳納物業(yè)費，財產被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因為財產被盜就拒絕繳納物業(yè)費。物業(yè)公司的保安義務也有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發(fā)生，而要求公安機關賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn)，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應承擔相關責任；

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中另有專項約定，簽訂了私人財產和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關保險、保管費用的，物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身，財產安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費也就有據(jù)可依了。

3、房子空置也要交物業(yè)費：

【司法解釋】物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為由，要求減免物業(yè)費或拒交物業(yè)費的，法院一般不予支持。同時物業(yè)服務企業(yè)有權視情況決定是否給予減免物業(yè)費。

●解讀最高院民一庭負責人介紹，實踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務企業(yè)已經提供的服務（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務）或者無需接受相關物業(yè)服務（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負責人表示，選聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供了相關服務，則物業(yè)費的交納義務對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務合同等有另外的規(guī)定或者約定?！瘳F(xiàn)狀目前，有些業(yè)主認為，自己沒有得到物業(yè)服務可以拒付物業(yè)費。對此，任晨光認為，在實際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個單個業(yè)主簽訂，但合同的效力仍然對單個業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務使小區(qū)建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務。

●空置房屋物業(yè)費優(yōu)惠的具體操作依照《物業(yè)服務收費管理辦法》----發(fā)改委【2003】1864號規(guī)定執(zhí)行。

4、對無任何理由拒交物業(yè)費的老賴。

采取電話催繳，上門催繳，郵寄催費通知單進行催繳，“輪翻轟炸”：國家《物業(yè)管理條例》第四十二條作了明確規(guī)定。業(yè)主享受了物業(yè)服務的權利，就應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，履行按時足額交納物業(yè)服務費用的義務。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。否則，物業(yè)服務企業(yè)有權向人民法院提起訴訟，維護自身權益。

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務態(tài)不好、服務意識不到位拒交。

按照約定交納物業(yè)管理費是業(yè)主應承擔的一項基本合同義務，但實踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復雜，應分不同情況進行處理：屬于業(yè)主無理拒絕交費情形的，業(yè)主應按合同規(guī)定交納物業(yè)管理費，并承擔延期交費的違約責任；若是因物業(yè)服務質量達不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下法院可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供服務的質量狀況，駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務費的訴訟請求，或適當減少業(yè)主的應交服務費。作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問題時應盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。

綜述：在這里特別提請廣大保利鄰居注意的是，不管出于什么原因，拒繳物業(yè)費非但不利于業(yè)主維權，相反在侵犯當事人利益的同時，也侵犯了其他按時足額繳納了物業(yè)費的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)服務過程中存在一些暇疵，雙方也應本著真誠、相諒、相信的原則，通過友好協(xié)商來解決問題，實在“無藥可救”的可以按規(guī)定走更換物業(yè)程序。如果業(yè)主一味地要求物業(yè)費下降或者拒繳物業(yè)費，作為經營企業(yè)，物業(yè)公司通常都會選擇降低隱形開支，如人員編制縮小，有的服務內容無法嚴格按服務合同的約來執(zhí)行，導致服務品質低下，必將直接影響業(yè)主的生活品質。久而久之，會有更多的業(yè)主選擇拒繳，最終受傷害的還是業(yè)主本身。

保利城 小哥

2017年6月5日星期一

第五篇：學習《生活中的物權法》心得體會

學習《生活中的物權法》心得體會

很久之前就一直想要學習法律，于是多多汲取法律的知識，幻想成為一位著名的律師，利用所學法律知識幫需要的人解決法律糾紛，為人民無償辯護，為世間伸張正義。但因為學業(yè)原因，與法律正式的接觸不多，到了大學有選修課，懷著忐忑的心情選了生活中的物權法這門課。通過學習這門課，我了解到，物權法是民商事法律的重要組成部分，是確認財產、利用財產、保護財產以及調整各種財產法律關系的基本民事法律，涉及財產所有權、用益物權、擔保物權等一系列制度規(guī)范，是關系到國有資產保護、各種市場主體財產權益以及人民群眾切身利益的重要法律。《物權法》主要回答了三個問題：第一，物是誰的。第二，物的所有者對這個物享有什么樣的權利，其他相關人負什么樣的義務。第三，怎樣保護物權，侵害物權的人要承擔什么樣的法律責任。物權法能定紛止爭，通過確認物的歸屬，加強對物權的保護，達到維護社會正常秩序的目的。物權法與社會公眾的衣食住行和生老病死等切身利益息息相關，密不可分。且物權法能促進物盡其用，通過規(guī)范物權人的權利義務，為物權人充分利用財產提供良好的法制環(huán)境，鼓勵權利人創(chuàng)造財富，積累財富，擴展物業(yè)。物權法解決了人們所關心的切身利益問題。比如說，近年來，隨著我國社會經濟的迅猛發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們的私有財產日益增多，特別是其中的房產。房產是一種不動產，價值比較大，中國有不少家庭為了買房不惜傾盡所有，甚至有花一生時間來還房貸的例子，房產與人們的切身利益關系極大。但是學了生活中的物權法中的建設用地使用權這一章節(jié)我才知道，出讓方式獲得的國有土地使用權的最高年限，居住用地是70年，工業(yè)用地是50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地是50年，而商業(yè)、旅游、娛樂用地僅40年。且買房族對于住宅建設用地使用權期滿之后的住宅建設用地如何處分問題時刻保持著極高的關注度。住宅建設地使用權在70年后將如何處理，我國之前的法律沒有規(guī)定，如今的物權法對這一人們所關心的切身利益問題作了明文規(guī)定，住宅建設用地使用權屆滿的，自動續(xù)期。關于住宅的問題總算得到了最終的合理的解決，順了廣大百姓的心。建設用地使用權只是生活中的物權法這門課中的一個小節(jié)，在這門課中，還詳細講解了土地承包經營權、宅基地使用權、地役權等各方面的用益物權，除用益物權外，本課程還講了物權、所有權、擔保物權等幾個方面，生活中的物權法與我們的生活息息相關。學習過程中我體會到：《物權法》作為國家的大法，其立法精神，立法原意都非常明確，我們應當有信心、有恒心學好物權法，用好物權法。當然除了認真學習，我自己也要以生活中的物權法這門課的學習為契機，轉變觀念，擴大視野。