第一篇：物權(quán)法復(fù)習(xí)題

廈門大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育2012-2013學(xué)年

立，而質(zhì)權(quán)的成立與生效則已轉(zhuǎn)移質(zhì)物之占有于債權(quán)人為必要。概言之，將質(zhì)物移轉(zhuǎn)于債權(quán)人占有，既是質(zhì)權(quán)成立要件，也為質(zhì)權(quán)的生效要件。

1、標(biāo)的物不同。抵押權(quán)的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)與動(dòng)產(chǎn)，而質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物則為除不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)以外的其他財(cái)產(chǎn)和權(quán)力。

2、擔(dān)保作用不同。抵押權(quán)由其本質(zhì)所決定，系以優(yōu)先受償效力為其擔(dān)保作用，而質(zhì)權(quán)除以優(yōu)先受償效力為其擔(dān)保作用外，還具有留置效力。

3、實(shí)現(xiàn)方式不同。抵押權(quán)人于債務(wù)人不履行債務(wù)而實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)時(shí)，一般須申請(qǐng)法院拍賣抵押物，以清償自己的債務(wù)，而于質(zhì)權(quán)，職權(quán)人于債券已屆滿清償期而未獲清償時(shí)，可徑依市價(jià)變賣質(zhì)物、訂立契約取得質(zhì)物所有權(quán)，或以其他方式處分質(zhì)物。

2、簡(jiǎn)述建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征。

1.建筑物區(qū)分所有權(quán)具有集合性與主導(dǎo)性。2.建筑物區(qū)分所有權(quán)具有整體性與不可分割性。3.建筑物區(qū)分所有權(quán)具有權(quán)利主體身份的多重性。4.建筑物區(qū)分所有權(quán)具有權(quán)利內(nèi)容的復(fù)雜性。

3、簡(jiǎn)述善意取得的適用條件。善意取得也稱為即時(shí)取得，指無處分權(quán)人將其動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)給受讓人，如果該受讓人取得動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，則依法取得該動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。依《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，善意取得應(yīng)該具備以下條件： 1.讓與人必須是無權(quán)處分權(quán)人。2.受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)是出于善意。

3.善意取得的財(cái)產(chǎn)必須是法律允許流通的財(cái)產(chǎn)。4.受讓人支付了合理的價(jià)款。5.完成了法定的公示方式。

4、簡(jiǎn)述物權(quán)的效力

物權(quán)的效力是指物權(quán)具有的不同于其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利的功能和作用。物權(quán)的效力包括排他效力、優(yōu)先效力和物上請(qǐng)求權(quán)的效力。

1、排他效力。是指在同一標(biāo)的物上不能同時(shí)存在兩個(gè)以上內(nèi)容不相容的物權(quán)，亦即在同一物上已存在的物權(quán)具有排除在該物上再成立與其內(nèi)容互不相容的物權(quán)的效力。

2、優(yōu)先效力。物權(quán)相互間的優(yōu)先效力、優(yōu)先于債權(quán)的效力。（例外：買賣不破租賃原則）

3、追及效力。又稱物權(quán)的追及權(quán)，是指物權(quán)成立后，其標(biāo)的物無論輾轉(zhuǎn)歸于何人之手，物權(quán)均得追及其所在而之間支配該物。

4、妨害排除效力。又稱物上請(qǐng)求權(quán)或物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，是指物權(quán)人于其物被侵害或有被侵害之虞時(shí)，物權(quán)人得請(qǐng)求排除侵害或防止侵害，以回復(fù)其物權(quán)的圓滿狀態(tài)的權(quán)利。

5.物上請(qǐng)求權(quán)包括：停止侵害請(qǐng)求權(quán)、返還原物請(qǐng)求權(quán)、排除妨礙請(qǐng)求權(quán)、消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán) 和恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)。

三、論述題

論對(duì)所有權(quán)的限制。

四、案例分析題

1、甲一祖?zhèn)骰ㄆ拷挥舌従右冶９堋Ｒ乙蛏∮缅X，情急之下謊稱該花瓶為自己所有，賣給了丙，得款12000元。丙因做生意資金周轉(zhuǎn)需要，向丁借款20000元，雙方約定將該花瓶押給丁，如丙到期不回贖，花瓶歸丁所有。請(qǐng)問：

（1）丙能否取得該花瓶得所有權(quán)？為什么？（2）丙將花瓶押給丁，形成何種法律關(guān)系？

（3）丙與丁之間約定丙到期不回贖，花瓶歸丁所有，該約定效力如何？為什么？

2、甲系養(yǎng)雞專業(yè)戶，為引進(jìn)良種需資金20萬元。甲向乙借款10萬元，并以自己的家用電器抵押，雙方簽訂抵押合同，但未辦理登記。甲又向其同學(xué)丙借款10萬元，且將該家用電器交付丙占有作為質(zhì)押。后因甲引進(jìn)良種失敗，無力償還上述款項(xiàng)。乙、丙訴至法院，但在訴訟期間，丙不慎將該家用電器損害，送丁維修，因丙不按時(shí)支付修理費(fèi)2萬元，丁將該家用電器留置。請(qǐng)問：

（1）甲與乙之間的抵押關(guān)系是否有效？為什么？（2）甲與丙之間的質(zhì)押關(guān)系是否有效？為什么？（3）丁是否有權(quán)留置該家用電器？為什么？

（4）乙、丙、丁對(duì)于該家用電器如何受償？ 為什么？

答：（1）有效，其符合法律關(guān)于抵押的規(guī)定，家用電器不是必須登記的標(biāo)的物。

第二篇：物權(quán)法習(xí)題

一、單項(xiàng)選擇題

1、甲將其父去世時(shí)留下的畢業(yè)紀(jì)念冊(cè)贈(zèng)與其父之母校，贈(zèng)與合同中約定該紀(jì)念冊(cè)只能用于收藏和陳列，不得轉(zhuǎn)讓。但該大學(xué)在接受乙的捐款時(shí)，將該紀(jì)念冊(cè)饋贈(zèng)給乙。下列哪一選項(xiàng)是正確的？

A.該大學(xué)對(duì)乙的贈(zèng)與無效，乙不能取得紀(jì)念冊(cè)的所有權(quán)

B.該大學(xué)對(duì)乙的贈(zèng)與無效，但乙已取得紀(jì)念冊(cè)的所有權(quán)

C.只有經(jīng)甲同意后，乙才能取得紀(jì)念冊(cè)的所有權(quán)

D.該大學(xué)對(duì)乙的贈(zèng)與有效，乙已取得紀(jì)念冊(cè)的所有權(quán)

2.潘某與劉某相約出游，潘某在長(zhǎng)江邊拾得一塊奇石，愛不釋手，擬帶回家。劉某說，《物權(quán)法》規(guī)定河流屬于國家所有，這一行為可能屬于侵占國家財(cái)產(chǎn)。關(guān)于潘某能否取得奇石的所有權(quán)，下列哪一說法是正確的？（11年·卷三·9題）

A．不能，因?yàn)槭^是河流的成分，長(zhǎng)江屬于國家所有，石頭從河流中分離后仍然屬于國家財(cái)產(chǎn)

B．可以，因?yàn)榧词归L(zhǎng)江屬于國家所有，但石頭是獨(dú)立物，經(jīng)有關(guān)部門許可即可以取得其所有權(quán)

C．不能，因?yàn)榧词故^是獨(dú)立物，但長(zhǎng)江屬于國家所有，石頭也屬于國家財(cái)產(chǎn)

D．可以，因?yàn)榧词归L(zhǎng)江屬于國家所有，但石頭是獨(dú)立物、無主物，依先占的習(xí)慣可以取得其所有權(quán)

3.下列選項(xiàng)中，哪項(xiàng)屬于民法上的孳息？

A.出租柜臺(tái)所得租金B(yǎng).動(dòng)物腹中的胎兒

C.果樹上已經(jīng)成熟的果實(shí)D.國有土地上的民用建筑物

4.中州公司依法取得某塊土地建設(shè)用地使用權(quán)并辦理報(bào)建審批手續(xù)后，開始了房屋建設(shè)并已經(jīng)完成了外裝修。對(duì)此，下列哪一選項(xiàng)是正確的？

A.中州公司因?yàn)橄碛薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)而取得了房屋所有權(quán)

B.中州公司因?yàn)槭聦?shí)行為而取得了房屋所有權(quán)

C.中州公司因?yàn)榉尚袨槎〉昧朔课菟袡?quán)

D.中州公司尚未進(jìn)行房屋登記，因此未取得房屋所有權(quán)

5.甲將自己收藏的一幅名畫賣給乙，乙當(dāng)場(chǎng)付款，約定5天后取畫。丙聽說后，表示愿出比乙高的價(jià)格購買此畫，甲當(dāng)即決定賣給丙，約定第二天交貨。乙得知此事，誘使甲8歲的兒子從家中取出此畫給自己。該畫在由乙占有期間，被丁盜走。此時(shí)該名畫的所有權(quán)屬于下列哪個(gè)人？

A.甲B.乙C.丙D.丁

6.下列哪一選項(xiàng)屬于所有權(quán)的繼受取得？（08年·卷三·10題）

A．甲通過遺囑繼承其兄房屋一間

B．乙的3萬元存款得利息1000元

C．丙購來木材后制成椅子一把

D．丁拾得他人搬家時(shí)丟棄的舊電扇一臺(tái)

7.甲、乙結(jié)婚后購得房屋一套，僅以甲的名義進(jìn)行了登記。后甲、乙感情不和，甲擅自將房屋以時(shí)價(jià)出售給不知情的丙，并辦理了房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。對(duì)此，下列哪一選項(xiàng)是正確的？

A.買賣合同有效，房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移B.買賣合同無效，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移

C.買賣合同有效，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移D.買賣合同無效，房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移

8.甲將自己的電腦賣給乙，雙方約定電腦賣給乙后仍然由甲使用一個(gè)月。乙是通過哪種交付方法取得電腦所有權(quán)的？

A.現(xiàn)實(shí)交付B.占有改定

C.指示交付D.簡(jiǎn)易交付

9.完全不能辨認(rèn)自己行為的精神病人甲將自己的手表丟向路邊，被乙拾得。下列哪一選項(xiàng)是正確的？

A.甲喪失手表所有權(quán)B.乙依先占取得手表所有權(quán)

C.乙應(yīng)將手表返還權(quán)利人D.乙的行為構(gòu)成無因管理

10.高某向周某借用一頭耕牛，在借用期間高某意外死亡，其子小高不知耕牛非屬高某所有而繼承。不久耕牛產(chǎn)下一頭小牛。期滿后周某要求小高歸還耕牛及小牛，但此時(shí)小牛已因小高管理不善而死亡。下列哪一選項(xiàng)是正確的？

A.周某有權(quán)請(qǐng)求小高歸還其耕牛，但無權(quán)請(qǐng)求返還小牛

B.周某有權(quán)請(qǐng)求小高歸還其耕牛及小牛

C.周某有權(quán)請(qǐng)求小高返還其耕牛及小牛，但應(yīng)向小高支付必要費(fèi)用

D.周某可以請(qǐng)求小高賠償小牛死亡的損失

11.關(guān)于共有，下列哪些表述是錯(cuò)誤的？（11年?卷三?56題）

A．對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如不能證明財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有

B．按份共有人對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有

C．夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上權(quán)利平等，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定

D．對(duì)共有物的分割，當(dāng)事人沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割

12.甲、乙共同繼承平房?jī)砷g，一直由甲居住。甲未經(jīng)乙同意，接該房右墻加蓋一間房，并將三間房屋登記于自己名下，不久又將其一并賣給了丙。下列哪種說法是正確的？

A.甲、乙是繼承房屋的按份共有人B.加蓋的房屋應(yīng)歸甲所有

C.加蓋的房屋應(yīng)歸甲、乙共有D.乙有權(quán)請(qǐng)求丙返還所購三間房屋

13.甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列哪些說法是正確的？（06年·卷三·55題）

A.甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入

B.各住戶對(duì)住宅樓范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)不享有所有權(quán)

C.若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權(quán)

D.如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意

14.紅光、金輝、綠葉和彩虹公司分別出資50萬、20萬、20萬、10萬元建造一棟樓房，約定建成后按投資比例使用，但對(duì)樓房管理和所有權(quán)歸屬未作約定。對(duì)此，下列哪一說法是錯(cuò)誤的？（）（2010年卷三單選第7題）

A.該樓發(fā)生的管理費(fèi)用應(yīng)按投資比例承擔(dān)

B.該樓所有權(quán)為按份共有

C.紅光公司投資占50%，有權(quán)決定該樓的重大修繕事宜

D.彩虹公司對(duì)其享有的份額有權(quán)轉(zhuǎn)讓

15.李某從自己承包的土地上出入不便，遂與張某書面約定在張某承包的土地上開辟一條道路供李某通行，李某支付給張某2萬元，但沒有進(jìn)行登記。下列哪一選項(xiàng)是錯(cuò)誤的？

A.該約定屬于有關(guān)相鄰關(guān)系的約定

B.該約定屬于地役權(quán)合同

C.如果李某將其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，受讓人有權(quán)在張某承包的土地上通行，但合同

另有約定的除外

D.如果張某將其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，則善意的受讓人有權(quán)拒絕李某在自己的土地上通行

16.根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列哪一類權(quán)利不能設(shè)定權(quán)利質(zhì)權(quán)？（）

A.專利權(quán)B.應(yīng)收賬款債權(quán)

C.可以轉(zhuǎn)讓的股權(quán)D.房屋所有權(quán)

17． 甲公司開發(fā)寫字樓一幢，于2008年5月5日將其中一層賣給乙公司，約定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申請(qǐng)辦理了預(yù)告登記。2008年6月2日甲公司因資金周轉(zhuǎn)困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向銀行抵押借款并登記。現(xiàn)因甲公司不能清償欠款，銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。下列哪一判斷是正確的？（）

A.抵押合同有效，抵押權(quán)設(shè)立

B.抵押合同無效，但抵押權(quán)設(shè)立

C.抵押合同有效，但抵押權(quán)不設(shè)立

D.抵押合同無效，抵押權(quán)不設(shè)立

18.黃河公司以其房屋作抵押，先后向甲銀行借款100萬元，乙銀行借款300萬元，丙銀行借款500萬元，并依次辦理了抵押登記。后丙銀行與甲銀行商定交換各自抵押權(quán)的順位，并辦理了變更登記，但乙銀行并不知情。因黃河公司無力償還三家銀行的到期債務(wù)，銀行拍賣其房屋，僅得價(jià)款600萬元。關(guān)于三家銀行對(duì)該價(jià)款的分配，下列哪一選項(xiàng)是正確的？

A.甲銀行100萬元、乙銀行300萬元、丙銀行200萬元

B.甲銀行得不到清償、乙銀行100萬元、丙銀行500萬元

C.甲銀行得不到清償、乙銀行300萬元、丙銀行300萬元

D.甲銀行100萬元、乙銀行200萬元、丙銀行300萬元

19.個(gè)體工商戶甲將其現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品一并抵押給乙銀行，但未辦理抵押登記。抵押期間，甲未經(jīng)乙同意以合理價(jià)格將一臺(tái)生產(chǎn)設(shè)備出賣給丙。后甲不能向乙履行到期債務(wù)。對(duì)此，下列哪一選項(xiàng)是正確的？

A.該抵押權(quán)因抵押物不特定而不能成立

B.該抵押權(quán)因未辦理抵押登記而不能成立

C.該抵押權(quán)雖已成立但不能對(duì)抗善意第三人

D.乙有權(quán)對(duì)丙從甲處購買的生產(chǎn)設(shè)備行使抵押權(quán)

20.甲公司向乙銀行貸款1000萬元，約定2005年12月2日一次性還本付息。丙公司以自己的一棟房屋作抵押。甲到期沒有清償債務(wù)，乙銀行每個(gè)月都向其催收，均無效果，最后一次催收的時(shí)間是2007年3月6日。乙銀行在下列哪一時(shí)間前行使抵押權(quán)，才能得到法院的保護(hù)？

A.2007年12月2日

B.2009年12月2日

C.2009年3月6日

D.2011年3月6日

21.同升公司以一套價(jià)值100萬元的設(shè)備作為抵押，向甲借款10萬元，未辦理抵押登記手續(xù)。同升公司又向乙借款80萬元，以該套設(shè)備作為抵押，并辦理了抵押登記手續(xù)。同升公司欠丙貨款20萬元，將該套設(shè)備出質(zhì)給丙。丙不小心損壞了該套設(shè)備送丁修理，因欠丁5萬元修理費(fèi)，該套設(shè)備被丁留置。關(guān)于甲、乙、丙、丁對(duì)該套設(shè)備享有的擔(dān)保物權(quán)的清償順序，下列哪一排列是正確的？（11年·卷三·7題）

A．甲乙丙丁

B．乙丙丁甲

C．丙丁甲乙

D．丁乙丙甲

22.甲為了能在自己房中欣賞遠(yuǎn)處風(fēng)景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上建造高層建筑，作為補(bǔ)償，甲一次性支付給乙4萬元。該地役權(quán)并未登記。兩年后，甲將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁。下列哪些判斷是正確的？（06年·卷三·56題）

A.甲、乙之間的約定為有關(guān)相鄰關(guān)系的約定

B.丙可禁止丁建高樓，且無須另對(duì)丁進(jìn)行補(bǔ)償

C.若丁建高樓，丙只能要求甲承擔(dān)違約責(zé)任

D.甲、乙之間約定因房屋和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而失去效力

陳某向賀某借款20萬元，借期2年。張某為該借款合同提供保證擔(dān)保，擔(dān)保條款約定，張某在陳某不能履行債務(wù)時(shí)承擔(dān)保證責(zé)任，但未約定保證期間。陳某同時(shí)以自己的房屋提供抵押擔(dān)保并辦理了登記。請(qǐng)回答23-24題。

23．抵押期間，謝某向陳某表示愿意以50萬元購買陳某的房屋。下列選項(xiàng)錯(cuò)誤的是：（08年?卷三?91題）

A．陳某將該房屋賣給謝某應(yīng)得到賀某的同意

B．如陳某將該房屋賣給了謝某，則應(yīng)將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存

C．如陳某另行提供擔(dān)保，則陳某的轉(zhuǎn)讓行為無須得到賀某同意

D．如謝某代為償還20萬元借款，則陳某的轉(zhuǎn)讓行為無須得到賀某同意

24．如果賀某打算放棄對(duì)陳某的抵押權(quán)，并將這一情況通知了張某，張某表示反對(duì)，下列選項(xiàng)正確的是：（08年?卷三?92題）

A．賀某不得放棄抵押權(quán)，因?yàn)閺埬巢煌?/p>

B．若賀某放棄抵押權(quán)，張某仍應(yīng)對(duì)全部債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任

C．若賀某放棄抵押權(quán)，則張某對(duì)全部債務(wù)免除保證責(zé)任

D．若賀某放棄抵押權(quán)，則張某在賀某放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除保證責(zé)任

25.個(gè)體工商戶甲將其現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品一并抵押給乙銀行，但未辦理抵押登記。抵押期間，甲未經(jīng)乙同意以合理價(jià)格將一臺(tái)生產(chǎn)設(shè)備出賣給丙。后甲不能向乙履行到期債務(wù)。對(duì)此，下列哪一選項(xiàng)是正確的？（08年·卷三·12題）

A．該抵押權(quán)因抵押物不特定而不能成立

B．該抵押權(quán)因未辦理抵押登記而不能成立

C．該抵押權(quán)雖已成立但不能對(duì)抗善意第三人

D．乙有權(quán)對(duì)丙從甲處購買的生產(chǎn)設(shè)備行使抵押權(quán)

二、案例分析

1．案情：王某與甲公司于2004年2月簽訂合同，約定王某以40萬元向甲公司購買一輛客車，合同簽訂之日起1個(gè)月內(nèi)支付30萬元，余款在2006年2月底前付清，并約定在王某付清全款之前該車所有權(quán)仍屬甲公司。王某未經(jīng)其妻同意，以自家住房（婚后購買，房產(chǎn)證登記所有人為王某）向乙銀行抵押借款30萬元，并辦理了抵押登記。王某將30萬元借款支付給甲公司后購回客車。王某請(qǐng)張某負(fù)責(zé)跟車經(jīng)營(yíng)，并商定張某按年終純收入的5％提成，經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的一切風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由王某承擔(dān)。

2005年6月，該車營(yíng)運(yùn)途中和一貨車相撞，客車因嚴(yán)重受損被送往丁廠修理，需付費(fèi)3萬元。王某以事故責(zé)任在貨車方為由拒付修理費(fèi)，丁廠則拒絕交車。2005年12月，因王某借

款到期未還，乙銀行申請(qǐng)法院對(duì)王某住房行使抵押權(quán)。

問：（1）王某和張某之間是否成立合伙關(guān)系？為什么？

（2）乙銀行能否對(duì)王某住房行使抵押權(quán)？為什么？

（3）丁廠拒絕交車是否合法？為什么？

2．甲公司從某銀行貸款1200萬元，以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押，并辦理了抵押登記。經(jīng)書面協(xié)議，乙公司以其價(jià)值200萬元的現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品為甲公司的貸款設(shè)定抵押，沒有辦理抵押登記。后甲公司屆期無力清償貸款，某銀行欲行使抵押權(quán)。問：（1）．乙公司以其現(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)為甲公司的貸款設(shè)立的抵押是否成立？為什么？

（2）．某銀行是否必須先實(shí)現(xiàn)甲公司的房產(chǎn)的抵押權(quán)，后實(shí)現(xiàn)乙公司的現(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)？為什么？

三、本章重點(diǎn)內(nèi)容

1.物權(quán)的含義與特征

2.物權(quán)的三個(gè)基本原則：物權(quán)法定；一物一權(quán)；公示公信。

3.物權(quán)的效力

4.物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)模式

5.建筑物區(qū)分所有權(quán)

6．所有權(quán)取得的特殊方式：善意取得；遺失物；添附；先占

7.共有

8.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立及效力

9.建設(shè)用地使用權(quán)

10.地役權(quán)

11.抵押權(quán)

12.質(zhì)權(quán)

13.留置權(quán)

第三篇：物權(quán)法心得體會(huì)

學(xué)習(xí)《物權(quán)法》的心得體會(huì)

一、《物權(quán)法》出臺(tái)的背景和意義

《物權(quán)法》自2007年10月1日起施行。這是我國政治經(jīng)濟(jì)生活中的一件大事。

物權(quán)法是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括明確國家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)以及對(duì)物權(quán)的保護(hù)。《物權(quán)法》第2條：因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。2005年，李某注冊(cè)了一家公司，自任月球大使館館長(zhǎng)，出售月球土地，頒發(fā)所有權(quán)證，很快就被工商部門取締。月球土地是李某無法直接支配和排他的，不是法律意義上的物，不受法律保護(hù)。

起草背景：在物權(quán)法通過之前，我國的民法通則、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、農(nóng)村土地承包法、擔(dān)保法等法律對(duì)物權(quán)作了不少規(guī)定。但我國始終沒有一部完整的民法典，在一些問題上無法可依，拆遷、土地承包、物業(yè)管理等方面的社會(huì)矛盾十分突出。

意義：物權(quán)法是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，與《合同法》共同構(gòu)筑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的兩大支柱。財(cái)產(chǎn)權(quán)分為物權(quán)、債權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)三種。

物權(quán)法的作用：“定分止?fàn)帯薄ⅰ拔锉M其用”

關(guān)于“定分止?fàn)帯薄Ｉ眺痹凇渡叹龝分姓f：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以為百也，由名分之未定也，夫賣兔者滿市，而盜不敢取，由名分已定也，故名分未定，堯、舜、禹、湯且皆如鶩焉而逐之，名分已定，貧盜不取。”其中所謂“名分”，就是“權(quán)利歸屬”。名分已定，解決糾紛就有了依據(jù)，社會(huì)才有正常的秩序。

關(guān)于物盡其用。通過明確權(quán)利人對(duì)物享有的權(quán)力和對(duì)物的保護(hù)，發(fā)揮物的作用，有利于鼓勵(lì)人民創(chuàng)造財(cái)富，實(shí)現(xiàn)民富國強(qiáng)。孟德斯鳩認(rèn)為：“政治法使人類獲得自由；民法使人類獲得財(cái)產(chǎn)。”

二、物權(quán)法的主要內(nèi)容

物權(quán)法共五編一個(gè)附則，共19章247條。從內(nèi)容上分析，物權(quán)分為兩部分，一部分是自物權(quán)，就是所有權(quán)，另一部分是他物權(quán)。前者是物的歸屬法律關(guān)系問題，后一部分是物的利用法律關(guān)系問題，包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

總則——概括起來，有兩個(gè)基本原則：物權(quán)法定原則和平等保護(hù)原則。

物權(quán)法定原則。第5條規(guī)定：物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。什么是物權(quán)，1 必須由法律來規(guī)定。國務(wù)院和地方政府都不行，不能自行創(chuàng)設(shè)物權(quán)。比如公房的租賃權(quán)是不是物權(quán)，在拆遷中如何保護(hù)。也有的法學(xué)界人土認(rèn)為知識(shí)產(chǎn)權(quán)也是物權(quán)。雖然在物權(quán)法中知識(shí)產(chǎn)權(quán)不是物權(quán)，但知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)可以作擔(dān)保，在作擔(dān)保時(shí)就是擔(dān)保物權(quán)。

物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅——重點(diǎn)有兩個(gè)制度：不動(dòng)產(chǎn)登記制度和動(dòng)產(chǎn)交付制度。這兩個(gè)制度貫穿著一個(gè)原則：那就是公示原則。

所有權(quán)——是物權(quán)體系中的核心性的權(quán)利類型。所有權(quán)的定義：所有權(quán)是指權(quán)利人徹底支配物，并因此排斥他人干涉的權(quán)利總稱，包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利。如何理解這四種權(quán)利。處分權(quán)是所有權(quán)四項(xiàng)權(quán)能中的核心權(quán)能。

關(guān)于所有權(quán)的內(nèi)容主要有：

1、國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)（第五章）、2、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（第六章）、3、相鄰關(guān)系（第七章）、4、共有（第八章）。

5、所有權(quán)取得的特別規(guī)定（第九章）

用益物權(quán)——是指權(quán)利人依法對(duì)他人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（第十一章）、建設(shè)用地使用權(quán)（第十二章）、宅基地使用權(quán)（第十三章）、地役權(quán)（第十四章）。同時(shí)，在第十章“一般規(guī)定”中，還規(guī)定了自然資源使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、捕撈權(quán)等用益物權(quán)的權(quán)利和義務(wù)。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)——耕地的承包期為三十年，林地的承包期為三十年至七十年；等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。但這種轉(zhuǎn)讓是有條件的，經(jīng)發(fā)包人同意，受讓方是從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。

宅基地使用權(quán)——主要是農(nóng)村人口依法對(duì)集體所有的土地享有的有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)備的權(quán)利。只是4條，比較簡(jiǎn)單。取得宅基地使用權(quán)是無償?shù)模蚨鼐邆浼w經(jīng)濟(jì)組織福利和社會(huì)保障的功能。但現(xiàn)在有一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象：就是現(xiàn)在有一些城市人口也到農(nóng)村買宅基地建房。我們淮北這一現(xiàn)象也很突出。物權(quán)法對(duì)轉(zhuǎn)讓的說法是：適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓是不合法的，產(chǎn)權(quán)部門也是不登記的。物權(quán)法在擔(dān)保物權(quán)一章中還規(guī)定，宅基地使用權(quán)不能抵押。根據(jù)我的理解，這也是保護(hù)農(nóng)村弱勢(shì)群體的利益，防止貧富差距過大的必要措施。

擔(dān)保物權(quán)——指在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，債務(wù)人或者第三人將自己所有的財(cái)產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人到期未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。包括三種權(quán)利：抵押權(quán)（第十六章）、質(zhì)權(quán)（第十七章）、留置權(quán)（第十八章）。

占有——是指占有人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際控制。有的專家說它實(shí)際上不是一種民事權(quán)利，也不是一種物權(quán)，而是屬于一種單純的事實(shí)。

在一般法律意義上，占有有兩種：有權(quán)占有和無權(quán)占有。比如租賃人對(duì)租賃物的占有，留置權(quán)人對(duì)留置物的占有，就是有權(quán)占有。小偷偷的物品，就是無權(quán)占有，當(dāng)然這種行為還受治安處罰法和刑法的約束。

無權(quán)占有，又分善意占有和惡意占有。物權(quán)法的占有就指無權(quán)占有。因?yàn)橛袡?quán)占有前面的條款已作了規(guī)定。善意占有人和惡意占有人所承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)是不同的。比如，張三從李四處借了一個(gè)自行車，張三后來去世了。但張三的兒子不知道車是李四的，就作為遺產(chǎn)繼承。這就是善意占有。李四后來要求返還，并要求支付磨損費(fèi)。因?yàn)槭巧埔庹加校瑥埲膬鹤右颠€，但不需支付磨損費(fèi)。但惡意占有，就要支付磨損費(fèi)。如果丟失、損壞，惡意占有還要承擔(dān)賠償責(zé)任。因損壞取得的保險(xiǎn)金、賠償金，要支付給權(quán)利人，不夠的，惡意占有要賠償，而善意占有不需賠償。

通過對(duì)物權(quán)法的學(xué)習(xí)，我感到學(xué)習(xí)法律，可以使我們更清楚地理解社會(huì)現(xiàn)象，明確自己的權(quán)利，確立自己的行為準(zhǔn)則,個(gè)人修養(yǎng)經(jīng)過法律嚴(yán)謹(jǐn)精神的熏陶也會(huì)得到提高。

第四篇：《物權(quán)法司法解釋》

物權(quán)法司法解釋(全文）

物權(quán)法兩個(gè)相關(guān)司法解釋——《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

（2009年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過）

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日

為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

第四條 業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車

庫與房屋套數(shù)的比例。

第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。

第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。

第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛桑罁?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。

第十三條 業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；

（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院

應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。

第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。

第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。

專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對(duì)外銷售的包銷人。

第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。

第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。

因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年4月20日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過）

法釋[2009]8號(hào)

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第八條 業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。

第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。

第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

適應(yīng)角色轉(zhuǎn)變，扎實(shí)開

展團(tuán)的工作

———共青團(tuán)鐵東區(qū)委書記的述職報(bào)告

2011年是適應(yīng)角色轉(zhuǎn)變、思想進(jìn)一步成熟的一年。這一年，自己能夠堅(jiān)持正確的政治方向，緊緊圍繞黨的中心，立足本職崗位，較好地完成本線的工作任務(wù)。自己政治覺悟、理論水平、思想素質(zhì)、工作作風(fēng)等各方面有了明顯的進(jìn)步和提高。總的來說，收獲很大，感觸頗深。

一、以德為先，進(jìn)一步提升個(gè)人思想素質(zhì)

過去的一年，我以一個(gè)共產(chǎn)黨員的標(biāo)準(zhǔn)，以一個(gè)團(tuán)干部的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求自己，在個(gè)人的道德修養(yǎng)、黨性鍛煉、思想素質(zhì)上有了很大的進(jìn)步。一是道德修養(yǎng)進(jìn)一步提高。作為一個(gè)團(tuán)干部，我的一言一行、我的自身形象將直接影響到團(tuán)委各成員，甚至更廣大的青少年。因此，在日常的工作和生活中，我每時(shí)每刻提醒自己，從小事做起，注重細(xì)節(jié)問題，做到干凈做人、公正做事，以平常心看待自己的工作，要求自己在工作中誠實(shí)、守信、廉潔、自律，起好表率作用。二是黨性鍛煉得到不斷加強(qiáng)。不斷加強(qiáng)自己的黨性鍛煉，我嚴(yán)格按照《黨章》和《中國共產(chǎn)黨黨員紀(jì)律處分條例》來要求和約束自己的行為，牢記黨的宗旨，在團(tuán)的工作中，以廣大青少年的權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)，務(wù)求時(shí)效。三是政治思想素質(zhì)不斷提高。一年來，我繼續(xù)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，積極參加理論中心組學(xué)習(xí)，經(jīng)常自發(fā)利用休息時(shí)間學(xué)習(xí)，積極參加團(tuán)省委組織赴井岡山革命傳統(tǒng)與理想信念教育專題培訓(xùn)班、區(qū)委區(qū)政府組織赴清

華大學(xué)縣域經(jīng)濟(jì)培訓(xùn)班，通過“看、聽、學(xué)、思”，進(jìn)一步加深了對(duì)馬列主義、毛澤東思想、鄧小平理論、“三個(gè)代表”重要思想的理解，進(jìn)一步系統(tǒng)掌握了黨在農(nóng)村的路線、方針、政策以及對(duì)共青團(tuán)工作的要求。特別是黨的十七屆六中全會(huì)以來，我通過學(xué)習(xí)原文、聽專家講課等，開拓了思想新境界，政治思想素質(zhì)有了新的飛躍。

二、以能為先，進(jìn)一步加強(qiáng)組織工作能力

在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的信任和支持下，我本人也自加壓力，抓住一切機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)，注重與同事、與兄弟單位團(tuán)委書記的交流，虛心請(qǐng)教，不恥下問，使各項(xiàng)工作都有序地開展。一是工作的統(tǒng)籌安排能力不斷加強(qiáng)。我盡量做到工作提前一步，有計(jì)劃、有安排、有預(yù)見性，保持思路清晰和決策的科學(xué)，力求操作有序，順利開展。二是工作的協(xié)調(diào)能力不斷加強(qiáng)。在工作中，我注重與上級(jí)的及時(shí)銜接、匯報(bào)，同時(shí)也注重與基層的交流溝通，聽取多方意見和建議，從大局出發(fā)，對(duì)上做好配合，對(duì)下做好團(tuán)結(jié)。三是有創(chuàng)新地開展工作。在工作中，我注重不斷創(chuàng)新，使工作保持生機(jī)，使管理不斷趨向人性化、合理化。

三、以勤為先，進(jìn)一步提高團(tuán)的業(yè)務(wù)水平

擔(dān)任團(tuán)委書記以來，認(rèn)真了解情況、掌握知識(shí)，積極向團(tuán)委領(lǐng)導(dǎo)、向前任書記學(xué)習(xí)、請(qǐng)教，了解團(tuán)情、團(tuán)史，努力掌握?qǐng)F(tuán)的基本運(yùn)作方式程序，便于更好地開展工作。加強(qiáng)溝

通了解，增加感情，深入基層，了解基層團(tuán)組織和團(tuán)員青年的有關(guān)情況，以“活動(dòng)”來強(qiáng)化自己的知識(shí)和水平。一年來，我立足以活動(dòng)來促使自己盡快適應(yīng)角色，迎接挑戰(zhàn)。今年五四，團(tuán)區(qū)委以全區(qū)人居環(huán)境整治為依托，以“五四火炬?zhèn)鞒芯攀d生生不息，鐵東青年投入人居環(huán)境立志強(qiáng)區(qū)”為引領(lǐng)，積極開展了“共青團(tuán)路，紅領(lǐng)巾街”，“鐵東青年林”等一系列活動(dòng)。在活動(dòng)中，增長(zhǎng)了知識(shí)，深化了理解，使自己對(duì)團(tuán)務(wù)工作有了全面的、系統(tǒng)的提高，為今后更好地提高團(tuán)的業(yè)務(wù)水平打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、以績(jī)?yōu)橄龋M(jìn)一步完善團(tuán)的組織建設(shè)

把《關(guān)于進(jìn)一步深化“黨建帶團(tuán)建”工作的實(shí)施意見》落到實(shí)處，把黨的要求貫徹落實(shí)到團(tuán)的建設(shè)中去，使團(tuán)的建設(shè)納入黨的建設(shè)的總體規(guī)劃。依托黨建，從政策層面來解決和落實(shí)基層團(tuán)組織存在的問題和困難。一是基層團(tuán)干部的待遇問題。積極爭(zhēng)取黨組織在團(tuán)干部配備上的重視和支持，基層團(tuán)干“轉(zhuǎn)業(yè)”得到了很好的安排（葉赫的榮威，住建局遇良，衛(wèi)生局王國宴等）；二是解決好基層團(tuán)組織活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)問題。積極爭(zhēng)取專項(xiàng)，今年為每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道從團(tuán)省委爭(zhēng)取經(jīng)費(fèi)三千元，共計(jì)三萬六千元；三是團(tuán)的基層組織格局創(chuàng)新工作。按照“1＋4＋N”模式，通過換屆調(diào)整選配了大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）團(tuán)干部，變?cè)械摹皥F(tuán)干部兼職”模式為現(xiàn)在的“兼職團(tuán)干部”模式，提升了基層團(tuán)組織的凝聚力和戰(zhàn)斗力。此

次工作得到了團(tuán)市委的充分認(rèn)可，2011年四平市組織部班工作會(huì)議在我區(qū)召開。

以服務(wù)青年需求為目的，從單一組織青年開展活動(dòng)轉(zhuǎn)到生產(chǎn)環(huán)節(jié)，開展就業(yè)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)交流、貧富結(jié)對(duì)；以服務(wù)黨政中心為目的，發(fā)揮團(tuán)組織自身優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)青年樹立市場(chǎng)意識(shí)和投資意識(shí)，強(qiáng)化科技意識(shí)和參與意識(shí)，投身知識(shí)化、信息化和現(xiàn)代化、文明創(chuàng)建、環(huán)境整治、植綠護(hù)綠、社會(huì)治安等活動(dòng)，把黨政思路實(shí)踐好。突出做好當(dāng)前新興的農(nóng)村、社區(qū)和非公經(jīng)濟(jì)組織建團(tuán)工作，延長(zhǎng)團(tuán)的工作手臂，豐富團(tuán)的組織形式。先后與農(nóng)聯(lián)社、吉林銀行等多家金融機(jī)構(gòu)積極協(xié)調(diào)，為青年創(chuàng)業(yè)就業(yè)提供幫扶支持。特別是吉林銀行的“吉青時(shí)代”小額貸款項(xiàng)目更得到團(tuán)省委的無償貼息。

五、以廉為先，進(jìn)一步保持清正廉明形象

作為新任職的年輕干部、黨員干部，我既感受到了組織的信任與關(guān)懷，同時(shí)也感受到了責(zé)任重大。我區(qū)在黨委和政府的帶領(lǐng)下，勵(lì)精圖治、奮發(fā)圖強(qiáng)，取得了輝煌的成績(jī)。越是這種時(shí)候，就越需要我們這些干部保持清醒的頭腦，保持共產(chǎn)黨員的先進(jìn)本色。深知，作為一級(jí)干部，應(yīng)該努力做到“清正廉潔”。古人說“物必自腐而蟲生”，腐敗現(xiàn)象表現(xiàn)上看來是經(jīng)濟(jì)問題、道德問題，但深層次的原因卻是理想信念出了問題。要不斷加強(qiáng)實(shí)踐鍛煉，要結(jié)合黨的歷史經(jīng)驗(yàn)、改革開放和社會(huì)主義建設(shè)的實(shí)踐以及自己的工作和思想實(shí)際，來刻苦磨煉自己。勇于剖析自己，積極開展自我批評(píng)，凈化自己的靈魂。不斷增強(qiáng)拒腐防變意識(shí)。在思想上、在行動(dòng)上、生活中爭(zhēng)作表率。在團(tuán)區(qū)委開展“爭(zhēng)做勤廉表率，竭誠服務(wù)青年”主題教育,召開機(jī)關(guān)黨風(fēng)廉政建設(shè)宣傳教育活動(dòng)動(dòng)員會(huì)，全面啟動(dòng)黨風(fēng)廉政建設(shè)宣教活動(dòng)。按照學(xué)習(xí)貫徹區(qū)委、區(qū)紀(jì)委關(guān)于黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作的部署和要求，學(xué)習(xí)黨的十七屆六中精神，強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，制定工作計(jì)劃。我們根據(jù)2011年黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制考評(píng)要求，為了做好黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作，成立了團(tuán)區(qū)委黨風(fēng)廉政建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并由我任組長(zhǎng)。按照“一崗雙責(zé)”的責(zé)任要求，明確了單位正職領(lǐng)導(dǎo)作為第一責(zé)任人，每年約談團(tuán)干部一次，就有關(guān)廉潔從政個(gè)人“不準(zhǔn)”和“禁止”行為適時(shí)對(duì)所管的團(tuán)干部進(jìn)行廉政談話。

在2012年即將到來之際，共青團(tuán)區(qū)委迎來組織部考核組，對(duì)共青團(tuán)區(qū)委一年來的工作進(jìn)的實(shí)地測(cè)評(píng)，感謝組織的幫助與關(guān)懷，今后我們更要自覺地接受組織的監(jiān)督與考核。鐵東區(qū)的發(fā)展已經(jīng)取得了令人矚目的成就，而今又開始了新的征途。廣大青年有幸成為親歷者，成為追隨者，同時(shí)我們也是共享發(fā)展成果的受益者。我們應(yīng)該心懷感恩，心存畏懼，“做一個(gè)組織和群眾信賴的人，做一個(gè)同事和朋友敬重的人，做一個(gè)親屬子女可以引以為榮的人，做一個(gè)回顧人生能夠問心無愧的人”。我們要牢記黨的宗旨，全面貫徹黨的方

針路線，高舉中國特色社會(huì)主義偉大旗幟，弘揚(yáng)“攻堅(jiān)克難、求富圖強(qiáng)”的四平精神，堅(jiān)定不移的實(shí)施 “五區(qū)”戰(zhàn)略的發(fā)展規(guī)劃，為建設(shè)富裕和諧新鐵東的偉大目標(biāo)而不懈奮斗。

第五篇：物權(quán)法講稿

《物權(quán)法》講稿

在開始講課之前，我講一個(gè)真實(shí)的案例，來說明《物權(quán)法》的重要性。這是內(nèi)邱法院適用物權(quán)法判決的第一例物權(quán)侵權(quán)案。案情是這樣的：原告王某與被告劉某宅院南北為鄰,原告居南,被告居北,兩家素來不和。今年王某打算抹北房后墻,需在劉某院內(nèi)搭架子施工,遭到劉某拒絕，王某將劉某訴至法院,要求劉某提供便利。法院審理后認(rèn)為,依照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?該土地、建筑物的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。王某抹北屋后墻,必須占用劉某宅院方可施工，劉某有義務(wù)提供方便,王某的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。內(nèi)邱縣人民法院遂作出判決:原告王某在被告院內(nèi)搭架子抹墻時(shí),被告劉某應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。本案中原告依據(jù)《物權(quán)法》起訴，保護(hù)了自己的合法權(quán)益。

一個(gè)人一生可以不成家、不結(jié)婚，但不可以沒有財(cái)產(chǎn)，所以不管我們?cè)覆辉敢猓覀兌疾坏貌桓段餀?quán)法》打交道。看來，《物權(quán)法》確實(shí)是一部關(guān)于國計(jì)民生的重要法律

2007年3月16日《中華人民共和國物權(quán)法》頒布，于2007年10月1日施行：物權(quán)法共5編19章247條。物權(quán)法的內(nèi)容多，很多概念自己也是第一學(xué)習(xí)，下面我就結(jié)合自己的學(xué)習(xí)體會(huì)，就物權(quán)法的主要內(nèi)容向各位代表作一簡(jiǎn)單介紹，講得不當(dāng)?shù)牡胤秸?qǐng)多多指教：

第一講

總

則

一、物權(quán)概述

（一）物權(quán)的概念和特征。

物權(quán)法是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法，物權(quán)法上的物主要包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。

物權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，指權(quán)利人依法對(duì)一定的物享有的直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。物權(quán)是對(duì)世權(quán)。

（二）物權(quán)的類型。

物權(quán)法第二條規(guī)定的物權(quán)包括所有權(quán)，用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)。

（三）物權(quán)的保護(hù)。

加強(qiáng)對(duì)物權(quán)的保護(hù)，是維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的必然要求。物權(quán)法規(guī)定，物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

物權(quán)法規(guī)定物權(quán)保護(hù)的主要方式包括：一是物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)；二是返還原物請(qǐng)求權(quán)；三是消除危險(xiǎn)、排除妨害請(qǐng)求權(quán)；四是修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)；五是損害賠償和其它民事責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)。

侵犯物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

二、物權(quán)法的基本原則

（一）基本經(jīng)濟(jì)制度和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。

（二）平等保護(hù)國家、集體和私人物權(quán)的原則。

（三）物權(quán)法定原則。

物權(quán)法第五條規(guī)定：物權(quán)的種類的內(nèi)容，由本法和其它法律規(guī)定。還規(guī)定，其它法律對(duì)物權(quán)的種類和內(nèi)容等另有規(guī)定的，依照其規(guī)定，但物權(quán)法明確規(guī)定必須適用物權(quán)法的，仍要適用物權(quán)法的規(guī)定。如物權(quán)法第170條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。”

（四）物權(quán)公示原則。

物權(quán)法規(guī)定：物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示。必須讓廣大義務(wù)人清楚地知道誰是權(quán)利人，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓自己的物時(shí)，也要讓買方知道其是否有權(quán)、有資格轉(zhuǎn)讓該物。

物權(quán)變動(dòng)的關(guān)鍵點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)就是登記，動(dòng)產(chǎn)就是交付。

（五）取得物權(quán)和行使物權(quán)必須遵守法律，尊重社會(huì)公德的原則。

如我國的土地只能由國家或集體所有，個(gè)人、單位不能取得的所有權(quán)。

三、物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

（一）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

1、物權(quán)法第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法定公示手段。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。土地登記造冊(cè)、核發(fā)證書、確認(rèn)所有權(quán)和使用權(quán)由縣級(jí)人民政府行使。具體登記工作由土地管理部門負(fù)責(zé)。

房產(chǎn)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更登記由縣級(jí)人民政府的房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。

頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)由縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)。

林木和林地的登記造冊(cè)，發(fā)放證書、確認(rèn)所有權(quán)或使用權(quán)由縣級(jí)以上地方人民政府行使，以林木為抵押的，登記部門為縣級(jí)以上的林業(yè)管理部門。

開采礦產(chǎn)資源則需經(jīng)過有審批權(quán)的地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門登記，頒發(fā)采礦許可證。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記部門的職責(zé)。

一是查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其它必要材料；二是就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人；三是如實(shí)及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；四是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它職責(zé)。

物權(quán)法第十三條規(guī)定：登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：一是要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；二是以年檢名義進(jìn)行重復(fù)登記；三是超出登記范圍的其它行為。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的效力。

1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效原則。物權(quán)法規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。除外主要有三個(gè)含義：其一，依法屬于國家所有的自然資源、所有權(quán)以不登記；其二物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定的如繼承、征收等的物權(quán)變動(dòng)情形，其三，有的情況，法律沒有規(guī)定必須登記，如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，自承包合同生效時(shí)設(shè)立，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記薄的效力。不動(dòng)產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。物權(quán)法規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記薄一致，記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記薄為準(zhǔn)，除非有證據(jù)證明登記薄確有錯(cuò)誤。不動(dòng)產(chǎn)登記薄由登記機(jī)構(gòu)管理。

（三）更正登記，異議登記，予告登記。

1、更正登記，是指權(quán)利人，利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。權(quán)利人書面同意更正的，或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)予更正。

2、異議登記。是指權(quán)利人不同意更正登記的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)?jiān)诋愖h登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求賠償。

3、予告登記。當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為了保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)予告登記。予告登記后，未經(jīng)予告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。予告登記后，債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記，予告登記失效。

（四）登記錯(cuò)誤的責(zé)任。

登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。如當(dāng)事人提供虛假材料騙取登記的。

（五）動(dòng)產(chǎn)交付的效力。

1、物權(quán)法第二十三條規(guī)定：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)依照法律交付，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。如第二章2-3節(jié)的情況。

2、特殊情況下，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效時(shí)間，物權(quán)法規(guī)定：一是船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)登記生效，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人；二是物權(quán)受讓人先行占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力；三是指示交付，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人要可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付；四是占有改定，即動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自約定生效時(shí)發(fā)生效力。

此外，物權(quán)法還規(guī)定，物權(quán)設(shè)立變更或者消滅的生效時(shí)間還包括以下情形：一是非依法律行為進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力；二是因繼承或者受遺贈(zèng)而取得物權(quán)，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力；三是事實(shí)行為消滅物權(quán)，因合法建造拆除房屋等行為消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力；四是非依法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之處分效力，即依照物權(quán)法第28條至第30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)的，處分該物權(quán)時(shí)依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

第二講

所有權(quán)

一、所有權(quán)：是指權(quán)利人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（第三十九條）

（一）所有權(quán)包含四項(xiàng)權(quán)能：占有；使用；收益；處分。

（二）所有權(quán)人設(shè)定的他物權(quán)

物權(quán)法第四十條規(guī)定：所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)有兩個(gè)例外情況：一，用益物權(quán)中的地役權(quán)，在國有土地上，設(shè)立地役權(quán)，通常是有土地使用權(quán)的人，而不是國家，在集體上地上設(shè)立地役權(quán)，通常是承包土地的農(nóng)戶而不是集體土地所有人。二，擔(dān)保物權(quán)中的留置權(quán)，是債權(quán)人留置債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，由債權(quán)人依法進(jìn)行，而非所有權(quán)人設(shè)定。

（三）關(guān)于征收補(bǔ)償。

征收是國家以行政權(quán)取得他人財(cái)產(chǎn)的行為，征收的主體是國家，是一種行政關(guān)系而不是民事關(guān)系。

1、關(guān)于公共利益。

物權(quán)法第42條作了征收的規(guī)定，前提是為了公共利益的需要，什么是公共利益，物權(quán)法沒有作明確規(guī)定，因?yàn)樵诓煌I(lǐng)域內(nèi)，不同情況下公共利益是不同的。

2、征收補(bǔ)償。

物權(quán)法第四十二條規(guī)定：征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物和青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，安排被征收土地的農(nóng)民的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活；征收單位、個(gè)人的房屋及其它不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的利益，征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。物權(quán)法還規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

（四）所有權(quán)的取得。

物權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得。能夠取得物權(quán)的法律行為和事實(shí)主要有：合同，善意取得，繼承或遺贈(zèng)，賠償或補(bǔ)償；判決、裁定、劃撥、時(shí)效。生產(chǎn)、先占、添附，收歸、征收、沒收和罰款也能取得一種或兩種物權(quán)。

善意取得，必須符合下列條件：一是受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；二合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；三是轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記，轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付。

關(guān)于遺失物的善意取得，物權(quán)法規(guī)定：所有權(quán)人有權(quán)追回遺失物，該遺失物轉(zhuǎn)讓他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無處分的人請(qǐng)求賠償，從知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓之日起二年內(nèi)向受讓人要求返還原物。但通過拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購買取得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無處分權(quán)的人追償。

關(guān)于拾得遺失物的處理。物權(quán)法規(guī)定：拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還。遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有。權(quán)利人是懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。

關(guān)于主物和從物，物權(quán)法規(guī)定：主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人有約定的除外。

關(guān)于孳息。孳息是指從原物產(chǎn)生的物，包括天然孳息和法定孳息。物權(quán)法規(guī)定：天然孳息所有人取得，當(dāng)事人另有約定的，依照約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的按約定取得，沒有約定，按交易習(xí)慣取得。

二、國家所有權(quán)、集體所有權(quán)、私人所有權(quán)

（一）關(guān)于國家所有權(quán)。

1、國有財(cái)產(chǎn)的范圍：物權(quán)法第46條至52條規(guī)定了國有資產(chǎn)的范圍，具體包括：一是 礦藏、水流、海域；二是城市的土地，以及法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；三是除法律規(guī)定屬于集體以外的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源；四是屬于法律規(guī)定的野生動(dòng)植物資源；五是無線電頻譜資源；六是法律規(guī)定屬于國家所有的文物；七是國防資產(chǎn)；八是依照法律規(guī)定屬于國家所有的 鐵路，公路、電力設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)備；九是國家舉辦的事業(yè)單位的財(cái)產(chǎn)，以及法律規(guī)定屬于國家的其它財(cái)產(chǎn)。國有企業(yè)由國務(wù)院、地方各級(jí)人民政府依照法律、行政法規(guī)分別代表國家履行出資人的職責(zé)，享有出資人的權(quán)益。

國家專有的財(cái)產(chǎn)，任何人不得擁有，也不能通過交換、轉(zhuǎn)讓等任何流動(dòng)手段轉(zhuǎn)移所有權(quán)。

2、國家所有權(quán)的行使：物權(quán)法規(guī)定：國有財(cái)產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)，法律另有規(guī)定的依照規(guī)定。

3、對(duì)國有資產(chǎn)的保護(hù)。物權(quán)法在平等保護(hù)的基礎(chǔ)上從五個(gè)方面強(qiáng)化了對(duì)國有資產(chǎn)的保護(hù)，一是規(guī)定“法律規(guī)定屬于國家所有的財(cái)產(chǎn)屬于國家所有即全民所有”；二是規(guī)定“法律規(guī)定專屬國家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)”；三是規(guī)定國家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞；四是規(guī)定“違反國有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制，合并分立，關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓，合謀私分，擅自擔(dān)保或者以其它方式造成國有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任”；五是規(guī)定“履行國有財(cái)產(chǎn)管理監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員，濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。

（二）關(guān)于集體所有權(quán)。

1、集體所有權(quán)的范圍。物權(quán)法第58條規(guī)定：集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：一法律規(guī)定屬于集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；二集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施，農(nóng)田水利設(shè)施；三集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；四集體所有的其它不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。

2、農(nóng)民集體所有財(cái)產(chǎn)的歸屬和所有行使方式。農(nóng)村集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。農(nóng)民只有在一個(gè)集體內(nèi)享有成員資格，不能同時(shí)享有兩個(gè)以上集體成員資格。村委會(huì)和村民小組不是集體財(cái)產(chǎn)所有人，只是依法代表集體行使所有權(quán)，并且向所屬集體負(fù)責(zé)，接受其監(jiān)督。

3、城鎮(zhèn)集體財(cái)產(chǎn)的歸屬和所有權(quán)行使方式。城鎮(zhèn)集財(cái)產(chǎn)物權(quán)行使主體是本集體，集體財(cái)產(chǎn)權(quán)的客體只能屬于城鎮(zhèn)集體所有的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。

4、集體事務(wù)的民主管理。物權(quán)法規(guī)定：下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：一是土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位和個(gè)人承包；二是個(gè)別土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間的調(diào)整；三是土地補(bǔ)償費(fèi)用的使用，分配辦法；四是集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；五是法律規(guī)定的其它事項(xiàng)。宅基地的使用方案及村集體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和公益事業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)承包方案，必須提請(qǐng)村民委員會(huì)會(huì)議討論，方可辦理。

物權(quán)法第六十二條還規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織或者村委會(huì)村民小組應(yīng)當(dāng)依法向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況。

（三）關(guān)于私人所有權(quán)。

1、范圍。物權(quán)法第六十四條規(guī)定：私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料、儲(chǔ)蓄、投資及其收益，以及遺產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。

2、保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)的內(nèi)容。物權(quán)法第六十六條規(guī)定：私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞。非經(jīng)法律規(guī)定的權(quán)限和程序，不得征收個(gè)人的房屋和其它不動(dòng)產(chǎn)，也不得非法查封、扣押、凍結(jié)、設(shè)收私人合法的財(cái)產(chǎn)。對(duì)非法獲得的財(cái)產(chǎn)，不僅不予保護(hù)，還要依法追究行為人相應(yīng)的法律責(zé)任。

3、企業(yè)出資人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)法第六十七條規(guī)定：國家、集體和私人依法可以出資設(shè)立有限責(zé)任公司，股份有限公司或者其它企業(yè)。國家集體和私人的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益，重大決策以及選擇經(jīng)營(yíng)管理者等權(quán)利并履行義務(wù)。

4、法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。法人是指具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。物權(quán)法規(guī)定：企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及規(guī)章享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，企業(yè)法人以外的法人，對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

5、社會(huì)團(tuán)體財(cái)產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法第六十九條規(guī)定：社會(huì)團(tuán)體依法所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人都不得侵占、挪用、哄搶、破壞和任意調(diào)撥社會(huì)團(tuán)體依法所有的財(cái)產(chǎn)。

三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指各業(yè)主對(duì)住宅等專有部份的所有權(quán)，對(duì)電梯等公共設(shè)施，綠地等公共場(chǎng)所共有部份的共有以及共同管理的權(quán)利。

按照物權(quán)法第七十條規(guī)定：建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三種權(quán)利，即對(duì)居室等專有部份的所有權(quán)，就走廊、電梯等共有部份享有共有的權(quán)利，以及就該建筑物及其附屬設(shè)施的維護(hù)等共有部份享有共同管理的權(quán)利。

1、業(yè)主對(duì)建筑物專有部份的權(quán)利義務(wù)：權(quán)利是享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主行使專有部份所有權(quán)時(shí)不得危及建筑物的安全，不得損害其它業(yè)主的合法權(quán)益。

2、業(yè)主對(duì)專屬部份以外的共有部份的權(quán)利和義務(wù)。物權(quán)法規(guī)定：業(yè)主對(duì)共有部份如電梯、過道、樓梯、水箱、、水電氣主管線等享有共有的權(quán)利。建筑區(qū)內(nèi)的道路屬業(yè)主共有；但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)內(nèi)的綠地，屬業(yè)主共有；建筑區(qū)的的其它公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬業(yè)主共有；占用業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)所用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主將住宅變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)利害關(guān)系的業(yè)主同意。業(yè)主不得在共有部份用意棄置垃圾，排放污染物或者噪聲，違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，違章搭建、侵占通道，拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為。業(yè)主對(duì)共有部份享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)，而且不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

對(duì)小區(qū)車庫、車位問題，物權(quán)法規(guī)定：建筑區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售，附贈(zèng)或者出租的方式約定。占用業(yè)主共有道路或者其它共有場(chǎng)所用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

3、業(yè)主對(duì)專有部份以外的共有部份享有共同管理權(quán)。業(yè)主有權(quán)對(duì)共有部份與共有設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)行使管理的權(quán)利，同時(shí)對(duì)共有部份的管理也負(fù)有義務(wù)。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)，制定或者修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)劃和建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依法律、法規(guī)或者規(guī)約，要求行為人停止侵害，排除妨害、消除危險(xiǎn)、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以向人民法院提起訴訟。

物權(quán)法第七十二條還規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部份享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

（二）建筑物及其附屬設(shè)施的管理。物權(quán)法第七十五條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大全，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。地方人民政府有關(guān)部門對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)應(yīng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

建筑區(qū)內(nèi)的下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：一是制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；二是制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；三是選舉業(yè)主委員會(huì)；四是選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人；五是籌集和使用維修基金；六是改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；七是有關(guān)共有共同管理權(quán)的其它重大事項(xiàng)。決定上述事實(shí)，應(yīng)當(dāng)有專有部份建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，決定上述第五項(xiàng)和第六項(xiàng)的事項(xiàng)應(yīng)有2/3以上的業(yè)主且占總專有面積2/3以上的業(yè)主同意決定。

物權(quán)法第七十九條還規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金，屬業(yè)主共有。建筑物及其設(shè)施的費(fèi)用分擔(dān)，收益分配等事項(xiàng)，有約定的按照約定。沒有約定的按照業(yè)主專有部份占建筑物總面積的比例確定。

物權(quán)法還規(guī)定對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是合同關(guān)系。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施并接受業(yè)主監(jiān)督。

四、相鄰關(guān)系

（一）概念。相鄰關(guān)系是指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或者用益物權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。不是單獨(dú)的物權(quán)，而是所有權(quán)的延伸和擴(kuò)展，是所有權(quán)權(quán)能的體現(xiàn)。物權(quán)法第八十四條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方面生活，團(tuán)結(jié)互助，公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。處理相鄰關(guān)系的依據(jù)是法律、法規(guī)有規(guī)定的，依照其規(guī)定，沒有規(guī)定的按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。

（二）用水、排水的相鄰關(guān)系。物權(quán)法第八十六條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

（三）與土地有關(guān)的相鄰關(guān)系的處理。

1、“袋地”的權(quán)利人對(duì)鄰地的通行權(quán)；

2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人禁止他人侵入土地之例外，物權(quán)法規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

3、因建造、修建建筑物以及鋪設(shè)管線等利用相鄰?fù)恋氐模撏恋氐臋?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。相應(yīng)的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地，建造建筑物，鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等不得影響相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利造成損害，否則，應(yīng)予賠償。

4、建筑物之間的通風(fēng)、采光和日照。

通風(fēng)、采光和日照是衡量居住質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，物權(quán)法 第八十九條規(guī)定，建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

5、相鄰不動(dòng)產(chǎn)之間的排放、施放污染物的禁止。物權(quán)法規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體痕物，排放大汽污染物，水污染物，噪聲，光，電磁幅射等有害物質(zhì)，否則，受害的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)要求停止侵害消除危險(xiǎn)，排隊(duì)妨礙，受到損失的還可以要求賠償。

五、共有

（一）概念。一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)有兩個(gè)以上的權(quán)利人享有所有權(quán)稱為共有。共有包括按份共有和共同共有。

（二）按份共有。指數(shù)人按照應(yīng)有份額對(duì)共有物共同享有權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)的共有。

1、按份共有。一般按出資額確定份額。不能確定出資額的，視為等額享有。各共有人沒有約定，或約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為按份共有。

2、按份共有人對(duì)共有物的管理。物權(quán)法規(guī)定：共有人按約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。處分或作重大修繕動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的，除共有人之間另有約定的以外，應(yīng)經(jīng)占分額2/3以上的按份共有人同意。對(duì)共有物的收益和管理費(fèi)用，一般應(yīng)按份額分配和分擔(dān)。

3、按份共有人分割財(cái)產(chǎn)的原則和方式。物權(quán)法規(guī)定：可以由共有人協(xié)商確定，達(dá)不成協(xié)議的，可以實(shí)物分割。難以分割，或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)或者拍賣，變賣取得價(jià)款予以分割。按份共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其它共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。

4、按份共有轉(zhuǎn)讓份額，其它共有在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

（三）關(guān)于共同共有。

共同共有是指兩個(gè)或兩上以上的民事主體根據(jù)某種共同關(guān)系而對(duì)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，其特征是：一基于共同關(guān)系而產(chǎn)生，以共同關(guān)系為前提；二在共同關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，共有財(cái)產(chǎn)不分份額；三在共同共有中各共有人平等地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。

共同共有包括夫妻共有，家庭共有，遺產(chǎn)分割前共有三種。

（四）共有人因共有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)關(guān)系的對(duì)外效力。物權(quán)法規(guī)定，因共有不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)。但法律另有規(guī)定或者第三人知道不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。

（五）用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)中的誰準(zhǔn)共有。

物權(quán)法 第一百零五條規(guī)定：兩上以上的單位，個(gè)人共同享有益物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)的，參照物權(quán)法共有一章的規(guī)定。這就是準(zhǔn)共有。

第三講

用益物權(quán)一、一般規(guī)定

（一）用益物權(quán)的基本權(quán)利和特征。用益物權(quán)是以對(duì)他人所有的物為使用、收益的目的而設(shè)立的。物權(quán)法規(guī)定：用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。其基本特征表現(xiàn)在：一是所有權(quán)派生出來的物權(quán)；二是受限制的物權(quán)；三是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)；四是一般以不動(dòng)產(chǎn)為客體。

物權(quán)法以專章分別規(guī)定了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)。

（二）用益物權(quán)與我國自然資源使用制度。

物權(quán)法第一百一十八條規(guī)定，國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體的自然資源，單位和個(gè)人可以占有、使用和收益。

物權(quán)法第一百二十條規(guī)定，用益物權(quán)人行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)遵守法律有關(guān)保護(hù)和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定，所有人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利。因不動(dòng)產(chǎn)被征收征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照物權(quán)法第42條、第44條的規(guī)定，獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

（三）依法取得的用益物權(quán)受法律保護(hù)。

依法取得的探礦權(quán)，采礦權(quán)，取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利以及依法取得的海域使用權(quán)都受法律保護(hù)。

二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)。這是土地使用權(quán)的一種，是用益物權(quán)中的一種重要權(quán)利。物權(quán)法規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制”，農(nóng)村集體所有的土地和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地，草地以及用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度。

（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利。

1、基本權(quán)利：土地承包經(jīng)營(yíng)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利。任何人不得剝奪和侵害。

2、其它權(quán)利：物權(quán)法第一百二十六條規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)人的其它權(quán)利包括：一是依法繼續(xù)承包權(quán)，耕地的承包期為30年，草地承包期為10年，林地的承包期為30年至70年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。承包期滿，原承包人可以按照國家規(guī)定繼續(xù)承包；二是依法流轉(zhuǎn)，可以依法轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓；三是承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地；四是承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地，土地承包法另有規(guī)定的依照規(guī)定；五是承包地被征收的，承包人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

（三）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立和流轉(zhuǎn)。

1、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是用益物權(quán)的一種，以土地承包合同生效為前提。物權(quán)法規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包合同生效時(shí)設(shè)立。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林木證、草原使用證。并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循的原則：一是平等協(xié)商、自愿、有償；二是不得改變土地性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途；三是流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；四是受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力；五是同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

物權(quán)法還規(guī)定：通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的農(nóng)村土地，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押、或者以其它方式流轉(zhuǎn)。

三、建設(shè)用地使用權(quán)

（一）建設(shè)用地使用權(quán)和土地分層出讓制度。

建設(shè)用地使用權(quán)是用益物中的一項(xiàng)重要權(quán)利。物權(quán)法規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有，使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物，構(gòu)筑物及共附屬設(shè)施。物權(quán)法還規(guī)定了土地分層讓制度，即建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表，地上或者地下分層設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

（二）建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式。

1、建設(shè)用地使用權(quán)有償出讓。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，依相關(guān)法律法規(guī)辦理。

2、建設(shè)用地使用權(quán)的無償劃撥。

下列建設(shè)用地使用權(quán)，確屬必須的，可以由級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)劃撥：一是國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；二是城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；三是國家重點(diǎn)扶持的能源交通、水利等項(xiàng)目用地；四是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地。劃撥土地沒有期限限制。

（三）建設(shè)用地使用權(quán)登記。

（四）建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。

權(quán)利：

1、政府違約時(shí)，有權(quán)解除出讓合同，要求退還出讓金；

2、可以依法將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，互換、出資、贈(zèng)與或者抵押；三是建設(shè)用地使用人對(duì)其建造的建筑物享有所有權(quán)。

義務(wù)：一是合理利用土地，非經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變用途；二是（第一百四十一條）建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。

（五）建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。當(dāng)建設(shè)用地使用權(quán)處分時(shí)，附著于該土地上的建筑物一并處分。處分建筑物時(shí)，占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

（六）集體所有的土地作為建設(shè)用地的規(guī)定。物權(quán)法規(guī)定：集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。

四、宅基地使用權(quán)

（一）宅基地使用權(quán)的內(nèi)容。

物權(quán)法第一百五十二條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

（二）宅基地的取得，行使和轉(zhuǎn)讓。

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不能超標(biāo)，并經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣人民政府批準(zhǔn)。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。宅基地不能抵押。

（三）宅基地使用權(quán)的消滅。

1、宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的宅基地使用權(quán)，可以重新分配。

2、宅基地使用權(quán)消滅后應(yīng)注銷登記。

五、地役權(quán)

地役權(quán)是指在相鄰關(guān)系以外，權(quán)利人按照合同約定處理不動(dòng)產(chǎn)相鄰的兩個(gè)或者兩個(gè)以上的權(quán)利人之間在通行，通風(fēng)等方面產(chǎn)生的一種關(guān)系，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)以提高自己的生產(chǎn)或者生活水平。

設(shè)立地役權(quán)，應(yīng)當(dāng)訂立書面合同，地役權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立。

物權(quán)法第一百六十四條規(guī)定：地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。但合同另有約定的除外。地役權(quán)不得單獨(dú)抵押，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

第四講

擔(dān)保物權(quán)一、一般規(guī)定

（一）擔(dān)保物權(quán)的概念和特征。擔(dān)保物權(quán)是以直接支配特定財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值為內(nèi)容，以確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目的而設(shè)定的物權(quán)。其特征包括：

1、擔(dān)保物權(quán)是以確保債權(quán)人的債權(quán)得到完全清償為目的；

2、擔(dān)保物權(quán)具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ?/p>

3、擔(dān)保物權(quán)是在債務(wù)人或第三人的財(cái)產(chǎn)上設(shè)立的物權(quán)；

4、擔(dān)保物權(quán)具有代位性。物權(quán)法規(guī)定：擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的賠償金、保險(xiǎn)金、補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)履行期間未滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金，賠償金或補(bǔ)償金等。

（二）物權(quán)法對(duì)擔(dān)保物權(quán)制度的補(bǔ)充和完善。物權(quán)法規(guī)定：擔(dān)保法與物權(quán)法規(guī)定不一致的適用物權(quán)法。物權(quán)法補(bǔ)充和完善了以下主要內(nèi)容：

1、擴(kuò)大了可以用于擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)范圍，新增加了正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押；經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押、基金份額可以質(zhì)押，應(yīng)收帳款可以質(zhì)押。

2、增加了擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件：一是債務(wù)履行期屆滿時(shí)，債務(wù)人不履行債務(wù)；二是發(fā)生了當(dāng)事人約定的可以實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形的。后者是物權(quán)法新增加的規(guī)定。

3、修改了擔(dān)保法關(guān)于物的擔(dān)保與人的擔(dān)保的規(guī)定：物權(quán)法分三種情況明確了物的擔(dān)保與人的擔(dān)保的關(guān)系：一是被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保，又有人的擔(dān)保的，可以按當(dāng)事人約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；二是沒有約定或約定不明確的，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物實(shí)現(xiàn)債權(quán)；三是第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。

4、簡(jiǎn)化了擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序，即首先由抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以不經(jīng)過訴訟，直接申請(qǐng)人民法院拍賣，變賣抵押財(cái)產(chǎn)。

5、區(qū)別了擔(dān)保合同的效力和擔(dān)保物權(quán)的效力。即以建筑物，建設(shè)用地抵押的。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，當(dāng)事人之間訂立抵押合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，未辦理抵押權(quán)登記的，不影響合同效力。

6、完善了最高額抵押權(quán)規(guī)定，增加了最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部份債權(quán)可以轉(zhuǎn)讓等規(guī)定。

7、規(guī)定了抵押的存續(xù)期間。即抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)，未行使的，人民法院不予保護(hù)。

8、對(duì)不同種類的擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)順序作了規(guī)定。如在同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)被留置的，留置權(quán)人依法優(yōu)先受償。

9、擴(kuò)大了留置權(quán)的適用范圍。物權(quán)法規(guī)定：在同一法律關(guān)系中，只要債務(wù)人不履行到期債務(wù)，除法律規(guī)定或者合同另有規(guī)定外，債權(quán)人可以留置其合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)；但企業(yè)之間留置的可不受動(dòng)產(chǎn)必須與債權(quán)屬同一法律關(guān)系的限制。

（三）擔(dān)保物權(quán)的適用范圍及擔(dān)保范圍。物權(quán)法規(guī)定：債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動(dòng)中，為保障實(shí)現(xiàn)債權(quán)，需要擔(dān)保的，債務(wù)人第三人可以依法提供擔(dān)保，設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。

關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍。物權(quán)法規(guī)定：擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息，違約金、損害賠償金，保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用，當(dāng)事人另有約定的，按照約定。

（四）擔(dān)保合同。物權(quán)法規(guī)定：設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債務(wù)合同的從合同。主合同無效時(shí)，擔(dān)保合同無效。但法律另有規(guī)定的除外。擔(dān)保合同確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債務(wù)人有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)原民事責(zé)任。

（五）擔(dān)保物權(quán)的消滅。主債權(quán)消滅；擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)；債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；法律規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)消滅的其它情形。

二、抵押權(quán)

（一）一般抵押權(quán)。

抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人繼續(xù)占有不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，通過抵押合同，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人就抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。物權(quán)法對(duì)抵押權(quán)作了以下規(guī)定：

1、基本權(quán)利。就抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

2、抵押財(cái)產(chǎn)的范圍：法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財(cái)產(chǎn)均可抵押，物權(quán)法第180條規(guī)定了抵押財(cái)產(chǎn)的范圍。

抵押財(cái)產(chǎn)的確定，債務(wù)履行期滿，債權(quán)未實(shí)現(xiàn)，抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷；當(dāng)事人約定的其它情形；嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其它情形。

下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán)、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位。社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其它社會(huì)公益設(shè)施。有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；法律、行政法規(guī)規(guī)定的不得抵押的其它財(cái)產(chǎn)。

3、抵押合同。設(shè)立抵押權(quán)應(yīng)訂立書面合同。

4、禁止流押。即不能約定抵押物自動(dòng)歸債權(quán)人所有。

5、抵押權(quán)生效。不動(dòng)產(chǎn)抵押，登記時(shí)設(shè)立。動(dòng)產(chǎn)抵押自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押應(yīng)當(dāng)在抵押人所在地工商行政管理部門登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

6、抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系。物權(quán)法規(guī)定訂立抵押合同前，抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受影響。抵押權(quán)設(shè)立后，抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

7、抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的規(guī)定。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押權(quán)不得與債權(quán)分離單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

8、抵押財(cái)產(chǎn)毀損或價(jià)值減少，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不同意時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

9、抵押權(quán)的放棄與順位。債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押的，其它擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任。但其它擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。

10、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件，方式和程序。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形。抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在一年之內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。未達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣，變賣抵押財(cái)產(chǎn)。

11、抵押財(cái)產(chǎn)的孳息的處理。抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院扣押的，自扣押之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收取該財(cái)產(chǎn)的天然孳息和法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的除外。

12、數(shù)個(gè)抵押權(quán)的清償順序。同一財(cái)產(chǎn)向二個(gè)以上的債權(quán)人抵押的。抵押財(cái)產(chǎn)變賣后的價(jià)款按下列規(guī)定清償。一是抵押權(quán)已登記的，按照登記先后順序清償，順序相同年，按比例清償；二是已登記的先于未簽訂的受償；三是抵押權(quán)均未登記的，按比例清償。

（二）最高額抵押權(quán)，其特征：一是屬于限額抵押；二是為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保；三是其所擔(dān)保的最高額是確定的，但實(shí)際發(fā)生額不確定；四是其對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。

三、質(zhì)權(quán)

（一）動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)。

質(zhì)權(quán)是為了確保債務(wù)履行而設(shè)立的一種擔(dān)保物權(quán)，包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)。交付的動(dòng)產(chǎn)為質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。物權(quán)法對(duì)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)作了以下一些規(guī)定：

1、禁止出質(zhì)的動(dòng)產(chǎn)，法律行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的動(dòng)產(chǎn)不得出質(zhì)。

2、質(zhì)權(quán)合同，設(shè)立質(zhì)權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面質(zhì)權(quán)合同。

3、禁止流質(zhì)。質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定，不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

4、質(zhì)權(quán)設(shè)立：質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財(cái)產(chǎn)時(shí)設(shè)立。交付質(zhì)押財(cái)產(chǎn)是質(zhì)權(quán)的生效條件。

5、孳息的歸屬，除合同另有約定以外，質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的孳息。

6、質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)有保管的義務(wù)，未經(jīng)出質(zhì)人同意，不得擅自使用、處分質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。因保管不善造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。

7、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)保全。因不能歸于質(zhì)權(quán)人的事由可以使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值明顯減少的，質(zhì)權(quán)人有權(quán)要求出質(zhì)人提供相應(yīng)的擔(dān)保。否則質(zhì)權(quán)人可以拍賣、變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，并與出質(zhì)人通過協(xié)議將拍賣、變賣所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存。

8、轉(zhuǎn)質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意轉(zhuǎn)質(zhì)，造成質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損，滅失的，應(yīng)當(dāng)向出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

9、質(zhì)權(quán)放棄。質(zhì)權(quán)人可以放棄質(zhì)權(quán)。債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人放棄該質(zhì)權(quán)的，其它擔(dān)保人在質(zhì)權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任。但其它擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。

10、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)返還。債務(wù)人清償債務(wù)后，質(zhì)押財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。

11、質(zhì)權(quán)請(qǐng)求權(quán)的行使和怠于行使的責(zé)任。出質(zhì)人可以在債務(wù)履行期限屆滿后請(qǐng)求質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)。因質(zhì)權(quán)人怠于行使質(zhì)權(quán)造成損害的，由質(zhì)權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

12、最高額質(zhì)權(quán)。出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人可以協(xié)議設(shè)立最高額質(zhì)權(quán)。

（二）權(quán)利質(zhì)權(quán)。

權(quán)利質(zhì)權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人將其擁有的財(cái)產(chǎn)憑證交由債權(quán)人占有，或者通過登記制度將該權(quán)利出質(zhì)給債權(quán)人。當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人就該權(quán)利憑證享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

1、權(quán)利質(zhì)權(quán)標(biāo)的的種類：可以出質(zhì)的有匯票、支票、本票、債卷、存款單、侖單、提單，可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)、專得權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；應(yīng)收賬款，以及法律、法規(guī)規(guī)定的可以出質(zhì)的其它財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

2、權(quán)利質(zhì)押的設(shè)立和行使權(quán)利限制。當(dāng)事人設(shè)立權(quán)利質(zhì)權(quán)應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付時(shí)設(shè)立。沒有憑證的，質(zhì)權(quán)自辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。權(quán)利質(zhì)權(quán)未經(jīng)出質(zhì)人同意一般不得轉(zhuǎn)讓。

四、留置權(quán)

（一）概念。留置權(quán)是為了確保債務(wù)履行而設(shè)立的一種擔(dān)保物權(quán)，即當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依法留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并就該動(dòng)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

（二）物權(quán)法對(duì)留置權(quán)的規(guī)定：

1、留置權(quán)適用范圍的限制。法律規(guī)定不得留置動(dòng)產(chǎn)，不得留置。當(dāng)事約定不得留置的動(dòng)產(chǎn)，不得留置。

2、留置財(cái)產(chǎn)是可分物的，留置財(cái)產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于債務(wù)的金額。

3、留置權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。留置權(quán)人有權(quán)收取收置財(cái)產(chǎn)的孳息。留置權(quán)人負(fù)有保管留置財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償。

4、留置權(quán)的實(shí)現(xiàn)。留置權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)約定留置財(cái)產(chǎn)后的債務(wù)履行期間。沒有約定的，留置權(quán)人應(yīng)當(dāng)給債務(wù)人兩個(gè)月以上的履行債務(wù)期間。但鮮活易腐不易保管的動(dòng)產(chǎn)除外。

5、債務(wù)人可以請(qǐng)求留置權(quán)人行使留置權(quán)，留置權(quán)人不行使的，債務(wù)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣，變賣留置財(cái)產(chǎn)。

6、留置權(quán)消滅。留置權(quán)人對(duì)留置財(cái)產(chǎn)喪失占用或者留置權(quán)人接受債務(wù)人另行提供擔(dān)保的，留置權(quán)消滅。

此外，物權(quán)法第十九章還對(duì)占有設(shè)專章規(guī)定。占有是指占有人對(duì)物的實(shí)際控制，物權(quán)法對(duì)占有規(guī)定的主要內(nèi)容包括，有權(quán)占有的法律適用，惡意占有人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。無權(quán)占有人有返還義務(wù)，善意占有人的必須費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)，被占有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)毀損滅失時(shí)，占有人的責(zé)任以及占有保護(hù)等。

以上是我講的物權(quán)法的主要內(nèi)容，由于自己的水平所限，各位代表多提意見。

名詞詞義: 物權(quán):就是自然人、法人直接支配特定物的權(quán)利。物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

所有權(quán):包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利，所有權(quán)是一種最充分的權(quán)利，是一種絕對(duì)的權(quán)利。

用益物權(quán): 用益物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用、收益的權(quán)利。

擔(dān)保物權(quán):是以直接支配特定財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值為內(nèi)容，以確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目的而設(shè)定的物權(quán)。

不動(dòng)產(chǎn):指土地以及建筑物等土地附著物。動(dòng)產(chǎn):顧名思義，就是可以活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。

共有:一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)有兩個(gè)以上的權(quán)利人享有所有權(quán)稱為共有。共有分為按份共有和共同共有。

孳息:是指從原物產(chǎn)生的物,包括天然孳息和法定孳息。

相鄰關(guān)系:是指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方因行使所有權(quán)或者用益物權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán): 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法有權(quán)對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。

建設(shè)用地使用權(quán): 建設(shè)用地使用權(quán)人依法有權(quán)對(duì)國家所有的土地占有、使用和收益，在該土地上建造并經(jīng)營(yíng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物

宅基地使用權(quán):宅基地使用權(quán)人有權(quán)對(duì)集體所有的土地占有和使用，在該土地上建造住房及其附屬設(shè)施。

地役權(quán):地役權(quán)人有權(quán)按照合同利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。

抵押權(quán): 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

質(zhì)權(quán): 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有的，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。

留置權(quán) : 債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。