第一篇：物權法案例分析

一、案例介紹

1994年7月26日，農行某地區分行房地產信貸部與某市飛鷹發展公司簽訂（94）農借合字第08號《抵押擔保借款合同》一份，農行某地區分行房地產信貸部作為貸款方，貸款200萬元人民幣給飛鷹發展公司用于購買錫、銻礦，月利率為9.15‰，合同期限一年；同日，省漁用網具廠作為飛鷹發展公司借款擔保人與農行某地區分行簽訂《抵押合同》，表明網具廠愿意以其有權處置的15畝土地、1600平方米廠房抵押，在飛鷹發展公司逾期不能歸還貸款本息時，貸款人有權處置抵押物。在貸款到期前，農行某地區分行房地產信貸部于1995年7月4日向飛鷹發展公司發出《貸款到期通知單》，該通知單明確是根據（94）農行借合字第08號借款合同催收即將到期的貸款本息。飛鷹公司未能按期付清貸款本息，農行某地區分行房地產信貸部于1995年8月向本市中級人民法院提出訴訟，被告為：飛鷹發展公司和省漁用網具廠。要求被告清償貸款本息。

中級人民法院受理后，經調查取證了解到：

1、市飛鷹發展公司名為集體，實為個人投資經營的私營企業；

2、就同一財產，省漁用網具廠已先于當年5月抵押給中國人民建設銀行，并獲得貸款；

3、農行某地區分行房地產信貸部經營范圍限于辦理房改金融業務。

農行某地區分行房地產信貸部暫無從事房改金融業務外的信貸資格，故農行某地區分行房地產信貸部與市飛鷹發展公司簽訂的（94）農借合字第08號借款合同無效，主合同無效，其從合同抵押擔保合同亦無效，其責任在于原告，被告省漁具廠不承擔擔保合同責任，市飛鷹發展公司應返還原告貸款本息，利率按人民銀行規定的流動資金貸款利率執行。

二、原因分析

（一）農行某地區分行房地產信貸部在貸前調查中，工作不負責，對市飛鷹發展公司的經營性質、狀況沒有弄清楚，導致決策失誤；對擔保單位的資產狀況也沒有認真調查，在沒有得到抵押物所有權有關證件且該抵押物已抵押給他行的情況下，仍給予認可。

（二）農行某地區分行房地產信貸部超越經營范圍與市飛鷹發展公司簽訂借款合同是超越經營范圍的借款合同，致使主合同無效從合同跟著主合同無效，抵押擔保失去了法律保護，增加了貸款風險。

三、風險啟示

銀行廣發放貸款應做好貸前調查，審慎決策，對于抵押貸款，要認真調查抵押物的產權歸屬和是否已經抵押。銀行不應該超越經營范圍發放貸款，即使有利可圖，也不合法，風險太大。

甲將自己的房子出租給乙，雙方于07-6-5日簽訂書面租賃合同，后甲又將該房子出賣給丙，雙方在合同中約定房子所有權自丙支付完全部房款后即轉移歸丙所有，7-5日丙支付完全部房款，但一直沒有辦理過戶登記手續，8-4日甲又將該房子出賣給丁，辦理完過戶登記手續，丙知道后，認為該房早歸自己所有，甲無權將該房賣給丁，丁也不能取得該房所有權，遂于甲、丁等發生爭執，此外，丁以自己已取得房子所有權為由，要求終止甲曾與乙簽訂的租賃合同，遭到乙的反對，問：

1、丙可否取得房屋所有權，理由

2、丙可否以自己與甲的買賣合同成立在先對抗乙

3、若丁取得房屋所有權，則其是否有權終止甲與乙簽訂的租賃合同。

1、丙無法取得所有權，法律明文規定，不動產所有權變更登記后生效，丁已經取得所有權

2、不可以，丙只能追究甲的違約責任，要求其賠償損失

3、不可以，買賣不破租賃甲購買某開發商的房屋，雙方簽訂了房屋預售合同，約定一年后交房，甲繳納兩萬元定金。后來房價上漲較快，開發商又將此房以高價賣給了乙，并辦理了過戶手續。問：誰能取得房屋所有權？乙能取得所有權，根據物權由于債權及物權的公示原則，既然乙辦理了過戶登記，就取得了

房屋所有權，甲基于合同享有債權請求權，可請求開發商承擔違約責任李某在公園內撿到一個皮包，包內除失主的證件外，還有價值15萬元的現金、存折、首飾等，幾天后李某在報紙上看到失主王某的“尋物啟事花1.5萬元尋找，請依據物權法有關規定回答下列問題：

（1）當李某找到失主王某時，王某不肯支付15萬元酬金，請問王某的行為是否合法？為什么？

（2）李某在還包時要求李某支付3萬元酬金，協商未果，李某威脅不給線不還包，請問李某的行為是否合法？為什么？在這種情況下王某是否需向李某支付報酬？

1、不合法，懸賞已經構成要約，歸還行為構成承諾，因此王某應支付酬金；

2、不合法，如果不歸還，應構成刑事犯罪（侵占罪或敲詐勒索）。這種情況下，王某不應支付報酬，未盡歸還拾得物的相關義務的拾得人不享有取得報酬的權利。拾得人侵占遺失物，違反應盡的義務如通知、報告、保管、交付義務，或有其他違法行為的，喪失費用補償請求權、報酬請求權案例：

甲公司購買一輛轎車作為辦公用車，給經理張某使用，并將轎車登記在張某名下。

后來，張某擅自將車賣與王某。

甲公司知道后，要求王某返還轎車。

問：1.甲公司的主張能否得到法院支持？為什么？（請詳細講明原因）2.甲公司應如何維護自己的權益？（請詳細講明原因）

1、甲公司的主張不能得到法院支持。

根據物權法規定，王某的行為符合善意取得制度，在本案中，汽車屬于動產，以交付為所有權轉移要件，雙方達成買賣合意后，把汽車交付王某就完成了所

有權的變動，而且，不以是否支付對價為要件。且車登記在張某名下，王某在購買車輛時，完全有理由相信張某是車的合法所有者，盡到了善意的注意義務，因為王某已經是該車的合法所有者，該公司主張不能得到法院支持。

2、甲公司可以要求張某返還車款，同時要求他賠償損失。

理由：雖車登記在張某名下，但甲公司可通過舉證車款是其公司支付，只是登記在張某名下。那么張某將車擅自賣出給公司造成了損失，屬于侵權之債，特別注意，在起訴時，不要起訴物權行為，只起訴債權行為。因為物權已轉移給王某，再起訴物權已無意義，無法勝訴。

要談第一個問題，得從物權法的基本理論談起，原來我國關于物權轉移的規定比較模糊，對物權行為和債權行為的區分不嚴格，很多地方是物權和債權不分的。新物權法將物權行為和債權行為作了嚴格的區分。如機動車的物權問題，現在登記只是公示效力，也就是說告訴外界你所擁有這輛車，而所有權的變動，在物權法上沒有變化，還是交付為所有權轉移的要件。其實你對24條做解讀也能這個結論，24條說“未登記不的對抗善意第三人”也就是說登記不是物權的變動要件，而是對抗要件。

第24條的規定是為了防止這種情況的發生，A購買車并登記在自己名下，A將車賣給B，且B也支付了車款，但未辦理過戶手續，這時A又將車賣給C并同時辦理了變更登記，這時C作為善意第三人就可以向B要求返還車輛，這里的C是善意的，因為車登記在A的名下他有理由相信A是車的合法所有者。這時B雖然有所有權但不得對抗C這個善意第三人，也就是24條所說的未經登記不得對抗善意第三人的具體含義。B只能要求A賠償其損失，這是侵權之債，是債權行為，而不是物權行為。這是為了保證交易的安全。對比我舉的例子，和你的案件，你不難發現，公司購買的車輛登記在個人名下，那買方就有理由相信車是個人的，所以買主就是善意第三人。公司就不能以自己對車輛的所有權對抗他。

從法律上可以這樣說，其實只要你緊緊的把握主“保護交易安全”這一點，你就掌握了24條的精髓和立法者的意圖，當然這種保護并不是無限制和無條件的。比如第三人要想善意取得就必須自己承擔舉證責任，要舉證自己善意，舉證自己已經支付了對價，舉證已經占有該物等，如果他不能主張上面的一項或幾項法官就會判他敗訴從而承擔敗訴的不利后果，這就是個法律實物問題了。我聽過最高人民法院民事審判一廳的一個審判員關于24條的一個講解，他們在司法實踐中對24條是這樣把握的。例如：A購買了一輛車，登記在B的名下，B占有并不返還，這時A向法院起訴要求B返還，只要A有足夠的證據證明車是其出錢購買，只是暫時登記在B的名下，法院是會支持A的主張的。但B要是把車賣于C并辦理了登記且交付，這時法院一定會保護C的合法權益，因為他是善意第三人。所以從他的講解也可以看出他們也是從保護交易這一點上來運用24條的。甲企業在公司章程中明確約定，其法定代表人王某對外簽定合同的最高限額為150萬。2007年4月1日，王某在一次商品交易會上，為了抓住稍縱即逝的商機，代表A企業與B企業簽定了一份250萬元的買賣合同，B企業并不知道王某違反了A企業的內部規定.按照買賣合同的約定,由A企業在2007年6月5日前向B企業提供貨物，B企業收到貨物后的10天內支付貨款250萬元。

2007年6月1日，A企業按照合同約定完成全部貨物的生產，6月2日A企業有確切證據得知B企業經營狀況嚴重惡化，可能無力支付250萬元的貨款。6月5日，B企業要求A企業提交貨物，遭到A企業的拒絕，A企業要求B企業提供擔保。B企業以自己的機器設備作為抵押，擔保的價值為100萬元，同時B企業請求C企業為保證人，C企業擔保的價值為150萬元。6月20日，A、B簽定了抵押合同，雙方在抵押合同中約定，如B企業不能支付到期貨款，該機器設備的所有權直接歸A企業所有，同時，A、B企業并未就該抵押合同辦理登記。A企業與C企業簽定了保證合同，雙方在保證合同中約定，C企業的保證方式為連帶保證，但雙方未約定保證期間和保證擔保的范圍。

7月1日，A企業按照合同約定向B企業提交了全部貨物。B企業接到貨物后，對標的物的數量和質量未提出異議，但由于經營狀況不佳，7月10日（支付貨款的最后期限）無力支付貨款。7月12日，A企業向B企業要求行使抵押權，發現該機器已經由于保管不當而滅失，B企業由此獲得補償金80萬元，在A企業的要求下，B企業將80萬元的補償金金額支付給A企業。同時，A企業要求C企業承擔保證責任，支付其擔保的150萬元，C企業表示拒絕。要求：根據上述事實及有關法律規定，回答下列問題：（1）A、B兩個企業簽定的買賣合同是否有效？為什么？（2）A企業在2003年6月5日是否可以中止履行合同？為什么？（3）機器設備未辦理登記手續，是否會影響該抵押合同的效力？

（4）如B企業不能支付到期貨款，該機器設備的所有權能否直接歸A企業所有？（5）A企業應按何種順序行使擔保權利的順序？

（6）A企業是否有權要求B企業支付其80萬元的補償金？為什么？1 有效 A企業與王某只是內部規定，對外部行為不影響，王某是法定代表人。2 可以。預期違約。不影響。抵押合同登記對抗第三人。不能。A只能拍賣機器，從拍賣款中取得100萬。在B不能支付貨款時，因為B和C承擔的是連帶保證責任，A可以先將B的機器拍賣再向C支付，也可以直接要求C支付，再將B的機器拍賣。可以。抵押物上代位權。黃某將一副價值6萬元的名畫送到某裝裱店裝裱，由于黃某未按期付給裝裱店費用，裝裱店通知黃某在30日內支付裝裱費用，但黃某仍未按期支付，裝裱店將該畫變賣，扣除了黃某支付的費用后，將其差額退還給黃某。問：

1.裝裱店變賣名畫的行為是否合法？按物權法的規定，裝裱店對名畫有什么權利？依據是什么？

2.請解釋一下這一權利的具體內容。裝裱店變賣名畫的行為不合法。

按物權法的規定，裝裱店對名畫有留置的權利。但該變賣行為應當由執行，裝裱店沒有直接變賣的權利。依據是《物權法》：

第二百三十條 債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。

第二百三十七條 債務人可以請求留置權人在債務履行期屆滿后行使留置權；留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產。第二百三十八條 留置財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。

（民宅商用，既要符合法律、法規和管理規約，還要征得有利害關系業主同意）看到新出臺的《物權法》，關先生長出了一口氣，對關先生來說，終于有“法”為他撐腰了。他打算近日就去找樓下的呂先生協商，堅決維護自己的“睡覺權益”。

關先生與呂先生屬于上下樓鄰居，2006年，呂先生有了做買賣的打算。在未與關先生協商的情況下，呂先生將自己的民用住宅改為海鮮酒樓。

自從酒樓營業開始，關先生就很少能睡得安穩。吃飯喝酒的嘈雜聲時常把關先生從睡夢中吵醒。久而久之，關先生受不了了，他找到了呂先生，希望與呂先生能異地營業。但呂先生態度很強硬，“我自己的居室，想干啥就干啥！”對此，鄭先生毫無辦法，他也在琢磨，呂先生用自家住宅開酒樓，自己到底能不能干涉？

2007年，呂先生終于找到了答案。新出臺的《物權法》規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。對于這樣的法規出現，福建三通律師事務所律師許水清表示贊同，他表示，《物權法》規定了業主大會、業主委員會等制度，承認管理規約對所有業主具有約束力。業主的合法權利由此可獲得更有力的維護。同時，業主也不得濫用權利，不能任意將住宅改變為經營性用房，否則可能會違背土地用途管制原則、土地利用的規劃設計，并會侵害其他業主的權益。本條一方面尊重業主改變住宅用途的權利，另一方面又維護了其他業主的利益，規定如果業主將住宅改變為經營性用房，不得違反法律、法規和管理規約的相關規定，同時要經過利害關系業主同意。

他認為，《物權法》在審議過程中把“相鄰業主”改為“有利害關系的業主”，是一個合法、合情、合理的進步，不僅概念明確，操作性也更強。從現實角度出發，在住宅樓內從事商業活動，尤其是開辦公司等行為會造成住宅配套資源的緊缺，如車位緊張、電梯擁堵等，還有可能影響到小區的安全和管理，從而給許多居民帶來諸多生活不便。因此，對于誰來主張小區內是否可以開展某一商用項目時，有權表態的，絕不僅僅是“相鄰業主”，這樣的面顯得太窄了，不符合實際，改成“有利害關系的業主”顯然很人性化。

許水清同時表示，該條款修改后，還應該讀出題中應有的另一層意思，即“有利害關系”如何認定？這絕不可能是一個主觀的認識，否則，勢必影響到表決的公正性。因此，應該認識到，從法律層面看，想要主張權利的業主，必須拿出有效證據，證明自己與該商用項目之間確實存在實際、客觀、確定的利益關系。

對于如何認定“有利害關系”，中國人民大學法學院副教授王宗玉也有相同的疑問，他指出，《物權法》的規定留下了一個“口子”，沒有就“利害關系”作出明確界定。因此，如果業主依據《物權法》“民宅商用”，在具體活動中會遭遇很多尷尬。例如，究竟什么是利害關系業主？如何征求全體業主同意？什么類型的商業用途可以進入民宅？業主權利受到侵害如何維護？ 王宗玉認為，上述問題有賴于今后出臺《物權法》實施細則中得到解決。另外，在實施細則出臺之前，相關執法部門在對單位進行審批時，也要考慮到具體的情況，是否會危害其他業主的權利。

小區停車費究竟該歸誰？物業公司、個別業主還是全體業主？

案例一：福州市天元山莊小區現有車位只售不租，每個停車位售價約10萬元。部分業主嫌價高不愿購買，把車停在小區內公共道路上，而物業公司認為業主不買車位就不能將車停在小區內。雙方因此產生爭議并不斷升級。2007年5月28日傍晚，物業人員甚至把拒買車位的三十多位有車業主堵在家門口三個多小時。

案例二：2007年9月份以來，福州“金鉆世家”小區業主也因小區公共停車位收費從每月60元提高到260元而與物業公司發生多次沖突。

案例三：2008年1月，福州世紀城小區業委會與物業公司商定：委托物業公司受全體業主的代表——業委會的委托管理小區公共停車位；小區公共停車位每月能收取1300多元停車費；除支取小部分收入作為物業公司的管理費用，其余部分收入作為小區維修基金；該項收入情況每年定時向全體業主公布，業主代表可予以監督。

另據了解，2001年福州市物價局曾專門就小區停車管理費收費標準問題發文，文件規定：地面車場汽車臨時停放每輛次3元，過夜停放每輛次5元，按月停放每月每輛60元。公共停車位的收入主要用來補貼小區物業管理其他開支。上述三個案例反映了各方對小區公共停車位收費的不同認識。大多數業主認為，根據《物權法》的規定小區內的公共停車位，屬于業主共有。“停車管理費”內含地租，物業只能提取管理費用，其余歸全體業主。而那些有車的業主卻認為，自己做為共有人把車停在小區內根本不應被收費。目前通行的做法是，物業公司以管理費名義收取小區停車費，且成本支出都在物業公司一方。

點評：

《物權法》第七十四條第三款、第八十二條分別規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”、“物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。”

依據上述法律規定，小區內公共停車費實際上包括了停車位所占用土地的使用費和車輛保管費兩部分。土地使用費部分應該支付給停車費所占用土地的所有者——小區全體業主；而保管費用部分應該支付給車輛保管人。小區內扣除必要管理費后的公共停車費余款屬于全體業主共有，物業公司不得據為己有。有車的業主同樣必須交停車費，同時，其有權與小區其他業主共同分享小區停車利益。

福州世紀城對小區公共停車位收費的處理方式，體現了物權法尊重和保護產權人利益的精神，既體現了業主的所有人地位，又體現出業主對物業公司的尊重，值得在物業管理實踐中加以推廣。8層合法建筑阻人采光 侵犯采光權敗訴且賠錢

1996年，吳某購買了一套將近64.73平方米的商品房用于自住。1999年春，長沙某物業發展公司（下稱發展公司）經批準在該商品房相鄰處建成一棟8層高的樓，兩樓間距僅1.9米左右，雙方相鄰墻均開設窗戶。自從該8層樓建成后，吳某住房里能見度極低，即使大白天也要開燈。為此，吳某與發展公司發生爭議。經多次協調，2000年9月25日，雙方達成協議，發展公司同意吳某提出的在棟距之間搭建陽臺的要求。但該協議因未經有關部門批準而無法履行。吳某隨即以侵犯采光權為由，向長沙市開福區人民法院提起訴訟，要求發展公司賠償損失。發展公司辯稱，其8層建筑系經有關部門合法批準，手續齊全，故不應承擔民事責任。經鑒定，該8層樓確實給吳某住房的自然采光造成影響，導致該房“如果不用人工燈源，不能正常生活”。

據此，一審法院認為，發展公司的8層樓與吳某住房間距僅為1.9米，未

考慮吳某通風、采光的需要，給吳某的生活造成不便，侵犯了吳某的合法權益，因此發展公司應補償吳某損失。由于我國現行法律未明確規定補償標準，法院

認為應以房屋建筑面積為標準，每平方米補償110元，因此判決發展公司支付

給吳某補償費7120.3元。

一審判決后，吳某認為7000元不足以彌補他的損失，向長沙市中級人民法

院提起上訴。二審法院經審理后維持了一審判決。

點評：

住宅或其他建筑物的日照和通風是舒適健康的生活所必需的生活利益。相鄰建筑物的所有人或使用人所享有的通過門窗保證其室內光照以及室內空氣與室外空氣的流通和正常開關窗戶進行室內外空氣交換的權利，法律上稱為相鄰通風采光權。《物權法》在第八十九條規定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照”，從而在立法上確立了相鄰通風采光權。

近年來，隨著城市建設速度加快，住宅建設用地供應趨緊，加之一些城市在對新建住宅樓規劃審批環節中存在漏洞，導致基于“采光權”引發的糾紛日益增多。本案即屬侵犯采光權的行為，發展公司在吳某住房相鄰處修建的8層樓致使吳某房內即使大白天也得依靠人工光源才能保證正常采光，嚴重影響了吳某的生活質量。

當采光權受到侵犯時，《物權法》第三十二條規定受害人可選擇和解、調

解、仲裁或訴訟方式解決。受害人依據《物權法》第三十七條的規定，“可以

請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任”。所以，本案中吳某要求發展

公司賠償損失的訴請得到了法院支持。但現行法律并沒有明確規定采光權受侵

害時的補償標準，我們期待著法律盡早就該方面做出規定。

第二部分 案例

（一）甲、乙、丙共有一套房屋，甲享有40％的份額，乙享有35％的份額，丙享有25％的份額。三方約定，該房由丁承租，承租期限為五年。根據相關法律，請回答下列問題：

1、設甲主張出賣該房屋，丙贊同，但乙不同意。則下列說法不正確的是：（）A因為甲未征得全體共有人的同意，所以不能出賣該房屋 B過半數按份共有人同意，則甲有權處分該房屋 C甲、丙所占份額在半數以上，可以變賣該房屋 D甲、丙所占份額在2/3以上，所以可以出賣該房屋 答案：ABCD

2、設甲經乙、丙同意后欲轉讓自己的份額，乙不主張購買，丙、丁均主張購買，且所出條件相同。則下列說法正確的是？（）A應該由丙購得 B應該由丁購得

C無法判斷該房屋應該由誰優先購得 D乙、丙、丁均享有優先購買權 答案：AD

（二）某甲自有房屋一間，后出租給乙并與乙簽訂一份為期5年的房屋租賃合同。隨后丙提出要購買該房屋，甲即將該情況告訴了乙，乙未作表示。于是甲與丙協商以6萬元價格將該房賣給了丙，雙方簽訂了房屋買賣合同，丙支付全部貨款。但在雙方準備辦理房屋過戶登記手續的前一日，甲遇丁，丁愿以8萬元購買該房。甲遂又與丁簽訂了房屋買賣合同，且立刻辦理了過戶登記，不久，丁向銀行貸款，以該房設立抵押。現就本案例回答下列問題：

3、就房屋買賣關系而言，下列表述中正確的是：（）

A因甲已將該房屋出租給乙，若甲出售該房，應事先征得乙同意 B因甲、丁已辦理房產登記，故丙無權主張對該房屋的所有權 C因甲、丙之間尚未辦理房產變更登記，故甲、丙之間的合同不生效 D甲雖與丙簽訂了合同但在未辦理變更登記情況下有權將該房屋再出售給丁 答案：BD

4、就房屋抵押關系而言，下列表述中不正確的是：（）

A丁與銀行簽訂抵押合同時，如未約定該房屋占用范圍內的土地使用權一并抵押，則土地使用權未抵押

B丁與銀行協商可以以該房屋設定質押擔保

C若丁轉讓該房屋，則須通知銀行，否則轉讓行為無效 D丁與銀行約定若丁到期不能清償債務，則房屋所有權移給銀行

答案ABCD

5、就本案而言，下列表述中不正確的是：（）A丁對該房屋的所有權應予以保護 B丙有權有求甲承擔賠償其損失的責任 C乙無權繼續租賃該房

D若甲在與丁簽訂合同前就與丙就該套房屋辦理了預告登記，則甲出售房屋給丁的行為無效 答案：C

（三）某甲有山羊一只，因看管不善走失，某乙發現后將山羊牽至公安機關招領。招領期滿后，公安部門依法對該山羊進行拍賣，某丙購得。后該山羊被小偷偷去，丁從小偷處購得此山羊后不久又遺失，被人發現送公安機關。公安機關招領失物時，某甲、某乙、某丙、某丁均到到公安機關認領該山羊，三人發生爭議，訴請法院。

問：誰有權取得該山羊?為什么? 答案：某丙有權取得該山羊。某甲、某丁無權取得。理由如下:(1)該山羊雖然

是某甲的，但經招領而未去認領，且依法被拍賣，其所有權被強制消滅;(2)某丙從拍賣場所購得此山羊，是合法取得，擁有所有權，且其所有權不因山羊被盜而消滅;(3)某丁雖為取得該山羊所有權支付了對價，但由于是從小偷處購買的，無論是善意還是惡意，均不能取得所有權。

（四）甲、乙、丙三人合伙開設一家飯店。依合同的約定，甲以自己現有的1輛舊汽車出資，乙以其私有房屋和全部自有的設備出資，丙則投資3萬元，3人按均等份額對全部合伙財產共有。一年后，3人由于利潤分配發生矛盾，導致散伙。在剩余財產分配中，甲、乙、丙三人均要求自己分得汽車，而對破舊的家具設備、屯積多日的4000斤煤和600斤大米則希望分給別人。其中甲主張按照合同約定汽車本來就歸自己所有，而乙、丙僅對各自投入的設備和以資金購買的煤、米享有所有權，故財產分配不過是各人取回自己投入的財產。丙卻堅決主張:所有的財產每個人均有份，索性將汽車拆開，將汽車零件與其他財產搭配分成3份，每人各取其一。3人無法達成一致意見，訴訟到法院。問：甲和丙的主張是否有法律依據?為什么?

答案：本案中甲的主張沒有法律依據。依本案事實，甲、乙、丙三人對合伙財產為均等份額的按份共有，每個共有人均按1/3的份額對共有財產享有權利，分享利潤，分擔責任。在其共有財產分割時，每個共有人均有分配到1/3份額的權利，而不應由每人取回自己投入的資產。本案中丙的主張也沒有法律依據。按照共同財產分割原則，對于甲、乙、丙三人的合伙財產分割不得損害物的使用價值。因此對于該汽車和家具有財產分配不能采用拆卸分割或實物分割的方法進行。

（五）某甲小學向某乙服裝廠訂做學生套服，共200套，每套80元，總價款16000元。雙方約定服裝廠按學校要求選購布料及輔料，于1998年3月1日交貨，同時，甲小學收貨交款。1998年3月10日，乙服裝廠通知甲小學驗貨，甲小學對貨的質量、設計等表示滿意，但言明，由于資金緊張無法付款，要求先收貨，后一個月付款，服裝廠拒絕交貨。一個月后，乙服裝廠再次要求甲小學付款取服裝，甲小學仍表示資金有問題。乙服裝廠告之甲小學，若1998年7月10日前還不交款，服裝廠將采取措施。7月25日，甲小學到乙服裝廠交款取服裝，但服裝廠已將套裝以每套80元的價格賣出。甲小學訴至法院，要求乙服裝廠交付套裝。

問：法院如何處理此案?

答案：本案中甲小學無權要求乙服裝廠交付套裝。

我國《擔保法》第82條規定“本法所稱留置，是指依照本法第八十四條的規定，債權人按照合同約定占有債務人的動產，債務人不按照合同約定的期限履行債務的，債權人有權依照本法規定留置該財產，以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。”第84條第1款規定:“因保管合同、運輸合同、加工承攬合同發生的債權，債務人不履行債務的，債權人有留置權。”結合本案的事實，在甲小學與乙服裝廠的加工承攬合同關系中，甲小學未按期付款，在寬限期內仍未按時付款，乙服裝廠就有權行使留置權，以留置財產變賣的價款優先受償。

（六）2005年，李先生等26名業主向萬海開發公司購買了城市水岸住宅小區的商品房。2006年，業主們陸續入住。在建造房屋時，門衛室、地下車庫以及物業用房沒有與住宅同時建造，開發公司計劃在沿路建造旅游賓館的過程中，與小區相鄰的一側建造相應車庫等配套設施，提供業主使用。同時，開發公司向全體業主承諾，配套設施產權屬于全體業主所有。可是，等賓館建成后，開發公司將承諾給業主使用的車庫等配套設施給旅游賓館使用。小區業主由于沒有了車庫等配套設施，小區內管理也比較混亂，常常因為停車導致車輛受損。李先生等26名業主多次找到開發公司協調，開發公司總是以會想辦法解決進行推脫。2006年底，李先生等26名業主聯名，將開發公司告上法庭，要求提供地下車庫、物業用房。

問：李先生等26名業主的訴訟請求應否得到支持？為什么？ 答案：李先生等26名業主的訴訟請求應該得到法院支持。

本案涉及的是小區車位及車庫的集中歸屬問題。根據《物權法》有關車位、車庫歸屬的規定，兼顧各方利益，若只顧業主利益，開發商可能不再開發車庫車位；若只顧開發商利益，又不符合規劃中關于公共空間的約定。因此，《物權法》規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。因此，法院應該支持李先生等26名業主的訴訟請求。

（七）2001年5月5日，被告趙某因資金周轉困難向原告錢某借款15000元，借款到期后，原告多次追要，被告未能償還，遂向法院起訴。在案件審理過程中，經法院主持調解，被告趙某表示沒有現金，但是有住房一套，并出示了僅有其本人名字的房屋產權證書，表示同意以房抵款，原告亦表示接受。原、被告雙方在法院主持下，自愿達成如下調解協議：被告償還原告借款15000元，被告自愿其所有的將位于白蒲航運公司305室的住房一套作價給原告償還此借款，剩余房款30000元，由原告返還給被告，具體作價雙方當事人另行簽訂的房屋買賣協議。后原、被告簽訂的房屋買賣協議并交付了房屋。

被告的妻子姚某2001年1月1日到新加坡打工，對被告出售房屋一事一無所知。回國探親時才發現自己的房屋被丈夫私自賣出，姚某認為房屋是在婚后共同出資購買的，應屬于夫妻共同財產，遂帶著結婚證、購房合同、共同出資的證據，向法院審判監督庭申請再審，認為：原審被告趙某在原審調解中將不具有獨立產權共有房屋用于抵償債務，侵犯了家庭其他成員的合法權益。因此，原審調解協議內容違法，要求法院依法予以撤銷。問：原告能否取得房屋所有權？為什么？

答案：被告趙某雖無權單獨出賣與其家庭成員共有的房屋，但原告錢某并不知道內情，且支付了價款，應適用善意取得制度，本案應確認房屋買賣協議有效，原告錢某可以取得房屋所有權。

（八）某甲占有一部電視機，后某乙主張對該部電視機的所有權。雙方均認為自己是該電視機的所有人，爭執不下，某乙訴至法院。但在法庭上，甲乙雙方都沒有充足的證據證明自己是電視機的所有權人。問：法院應該如何判決？為什么？

答案：法院應該根據占有制度判決，該電視機的所有權屬于甲。

占有制度中的“占有”指的是控制財產的一種事實，是法律所單獨保護的具體利益。依照法律規定，占有除了發生占有的權利和占有的義務之外，還產生一些特別的效力例如權利推定。在沒有相反證據時，法律推定占有人對于占有物所行使的權利，就是該占有人依法享有的權利。對占有人權利的推定，僅限于對動產的占有。本案中，甲乙雙方都沒有充足的證據證明自己是電視機的所有權人，但甲占有該部電視機，在沒有相反證據時，法律推定占有人甲是該電視機的所有權。

（九）1999年11月5日，A銀行與B公司簽定了一份最高額抵押擔保合同，雙方約定，B公司以其所有的一棟價值2000萬元的樓房為該公司從A銀行的連續借款作抵押擔保，抵押擔保的借款金額不超過2000萬元，擔保期間為1999年11月16日至2001年11月17日。A銀行與B公司為此到登記部門辦理了抵押登記。在約定的期間內，B公司分三次向A銀行借款共計1500萬元。2003年9月17日，A銀行與C資產管理公司簽定了債權轉讓協議，將上述借款和擔保權利轉讓給該資產公司，并向B公司發出了債權轉讓通知和擔保權利轉讓統治。

但B公司認為最高額抵押權已經消滅，拒絕在擔保權利轉讓統治書上簽字，C資產管理公司向法院起訴，要求B公司承擔抵押擔保責任。

問：A銀行與B公司約定的最高額抵押擔保是否有效？A銀行向C資產管理公司轉讓上述借款和擔保權利的行為是否有效？為什么？

答案：首先，A銀行與B公司約定的最高額抵押擔保有效。雙方合同約定符合擔保法規定的 最高額抵押擔保的要件，應當有效。

其次，A銀行向C資產管理公司轉讓上述借款和擔保權利的行為有效。擔保法第61條規定：“最高額抵押的主合同債權不得轉讓。”最高額抵押的主合同債權不得轉讓應是指決算期到來之前的該主合同債權不得轉讓。《擔保法解釋》第83條規定：“最高額抵押所擔保的不特定債權，在特定后，債權已屆清償期的，最高額抵押權人可以根據普通抵押權的規定行使其抵押權。”A銀行與B公司約定的擔保期間為1999年11月16日至2001年11月17日，當2003年9月17日，A銀行與C資產管理公司轉讓債權時，主債權已經到期并已經確定，這時，最高額抵押權與普通抵押權沒有實質區別，也就是說，最高額抵押權已經轉變為普通抵押權。所以，主債權已經到期并已經確定之后，A銀行向C資產管理公司轉讓上述借款和擔保權利的行為有效，B公司應就已經確定的主債權承擔相應的普通抵押擔保責任。

（十）2005年4月30日，李某將其所有的房屋賣予易某，雙方簽定了房產交易書，約定：房價為38500元，有關交易費用均由買方承擔，辦理手續同時一次交付全部房款。2005年5月3日，李某收到易某給付的房款，并將房照交給易某從該房搬出，隨后易某搬入該房屋，居住至今。但雙方一直未辦理房產過戶手續。2006年5月，李某以其得知易某一直未辦理法定過戶手續后多次督促，但易某一直拖著未辦為理由，訴至法院，請求依法判決買賣房屋合同無效。易某則以自己已經支付房款，李某已經將房屋交付使用并已經居住1年為由，請求判決買賣合同合法有效。

問：易某與李某的房屋買賣合同是否有效？易某是否享有房屋的所有權？為什么？

答案：根據物權區分原則，過戶登記行為不是房屋買賣合同生效的要件，而是物權發生效力的公示要件。合同生效要件取決于 合同法的規定，李某與易某之間的 房屋買賣合同是有效的。且已實際交付房照，易某已付給李某房款。房屋買賣合同生效后，易某應及時辦理房屋過戶手續，李某應當予以協助。因為過戶登記是已經生效合同一方當事人應當履行的義務，過戶登記僅是房屋產權轉移的必要條件，并不是合同買賣有效的要件，因此，易某與李某的房屋買賣合同有效，但在對爭議房屋辦理過戶登記之前，根據物權法第9條的規定，易某只享有對房屋的債權，不享有房屋的所有權。

物權法案例：

案例題

一、案情：甲有一塊價值一萬元的玉石。甲與乙訂立了買賣該玉石的合同，約定價金11,000元。由于乙沒有帶錢，甲未將該玉石交付與乙，約定三日后乙到甲的住處付錢取玉石。隨后甲又向乙提出，再借用玉石把玩幾天，乙表示同意。隔天，知情的丙找到甲，提出愿以12,000元購買該玉石，甲同意并當場將玉石交給丙。丙在回家路上遇到債主丁，向丙催要9,000元欠款甚急，丙無奈，將玉石交付與丁抵償債務。后丁將玉石丟失被戊拾得，戊將其轉賣給己。問題：1．乙是否取得玉石的所有權？為什么？2．戊將玉石轉賣給己的行為是否有效？為什么？

回答：1：乙取得所有權，根據物權法相關規定，動產交付才會發生所有權的變動。本題中構成占有改定，為觀念交付。在乙同意甲借用的要求時，交付行為完成，所有權發生變化。

2：玉石為遺失物，該玉石的真正所有權人可以在知道或者應當知道該玉石的受讓人己之日起兩年內請求己返還該玉石。也可以向戊請求損害賠償。所以，轉讓行為效力待定。

案例題二案情：某開發商經批準開發居民高層公寓樓，先后有四百多位客戶與該開發商簽訂購房合同，并在依約交納全部購房款、取得相關產權證的前提下入住該公寓樓。后開發商將該樓頂部出租給個體戶陳某，每年租金1萬元，陳某利用樓頂空間栽種花卉。由于花卉澆灌用水向樓層滲透，引起馬某等居民的不滿。因與開發商協商不成，馬某等聯名按購房合同的仲裁條款申請仲裁，要求開發商終止與陳某的合同，停止侵害，丙賠償損失。問題：1．本案中，樓頂部分所有權歸誰？為什么？

2．馬某等是否有權要求開發商停止侵害，賠償損失？為什么？

回答：1．本案中，既然馬某等居民各自擁有房屋的產權，就形成了建筑物區分所有權的法律關系。依建筑物區分所有權的理論，樓層頂部應作為各區分所有權人的共用部分，由各區分所有權人共同享有所有權。對于此，即使在購房合同中雙方約定樓層頂部歸開發商所有，根據物權法定主義，該約定亦無效。（6分）

2．由于開發商并無相應的所有權，所以不能使用相鄰關系的處理原則，而其出租行為也因所有權人的拒不承認而歸于無效。故應當責令開發商停止侵害，并賠償相應損失。（6分）

案例題三：抵押、質押、留置及風險承擔

案情：馮系養雞專業戶，為改建雞舍和引進良種需資金20萬元。馮向陳借款10萬元，以自己的一套價值10萬元的音響設備抵押，雙方立有抵押字據，但未辦理登記。

馮又向朱借款10萬元，又以該設備質押，雙方立有質押字據，并將設備交付朱占有。

馮得款后，改造了雞舍，且與縣良種站簽訂了良種雞引進合同。合同約定良種雞款共計2萬元，馮預付定金4千元，違約金按合同總額的10%計算，馮以銷售肉雞的款項償還良種站的貨款。合同沒有明確約定合同的履行地點。后縣良種站將良種雞送交馮，要求支付運費，馮拒絕。

因發生不可抗力事件，馮預計的收入落空，馮因不能及時償還借款和支付貨款而與陳、朱及縣良種站發生糾紛。訴至法院后，法院查證上述事實后又查明： 朱在占有該設備期間，不慎將該設備損壞，送蔣修理。朱無力交付修理費1萬元，該設備現已被蔣留置。

（1）馮與陳之間的抵押關系是否有效？為什么？

（2）馮與朱之間的質押關系是否有效？為什么？

（3）朱與蔣之間是何種法律關系？

（4）對該音響設備陳要求行使抵押權，蔣要求行使留置權，應由誰優先行使其權利？為什么？

（5）馮無力支付縣良種站的貨款，合同中規定的定金條款和違約金條款可否同時適用？為什么？

（6）縣良種站要求馮支付送雞運費，該請求應否支持？為什么？（7）馮對縣良種站提出不可抗力的免責抗辯，能否成立？為什么？

[答案]（1）馮、陳之間的抵押關系有效。馮、陳雙方立有抵押字據，且根據《民法通則》和《擔保法》的有關規定，該抵押物并非必須辦理登記的土地使用權、房地產、林木等，故該字據有效，在馮、陳之間形成合法的抵押關系。

（2）馮、朱之間的質押關系有效。因為雙方立有質押字據，且質物已移交質權人占有。

（3）朱與蔣之間是承攬合同關系、留置關系。朱不慎將設備損壞而送蔣修理，在朱與蔣之間形成承攬合同關系。后朱無力交付修理費，該設備被蔣留置，在二人之間又形成了留置關系。

（4）應由蔣優先行使留置權。因抵押物未辦理登記，不得對抗第三人，故朱不

能優先行使其權利。朱與蔣之間，蔣的留置權有優先權。

（5）不可以同時適用定金條款和違約金條款。因為違約金與定金性質是不同的。定金主要起擔保作用，而違約金是違反合同的責任形式，二者不能相互代替。根據《合同法》第116條的規定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款，而不能同時適用。

（6）不應支持馮支付送雞運費。合同的履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔。

（7）不可抗力的免責抗辯不能成立。其經營風險應由自己承擔，不能作為免責事由。

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四、綜合題1.2008年1月8日，A以甲公司不能清償到期債務且資不抵債為由向人民法院提出破產申請。1月21日，人民法院裁定受理破產申請，指定了管理人，并發出公告，要求甲公司的所有債權人在5月21日之前申報債權。在申報債權到期日前，A申報到期債權1 000萬元，其中：欠債800萬元，違約利息200萬元：B申報到期債權1 000萬元，該債權附有乙公司提供的連帶責任保證;C申請債權50萬元，該債權在一年后到期：D申報債權1 200萬元，該債權附有在甲公司一棟樓房上設定的抵押權。在6月1日召開的第一次債權人會議上，管理人和其他債權人認為：A的債權應當只計本金800萬元，不計違約罰息200萬元;B的債權不應當申報，而應當由連帶保證人承擔;C的債權未到期，不能確認;D的債權有抵押擔保，無需申報確認。6月10日，甲公司的控股股東E向人民法院提出申請，請求對甲公司進行破產重整。人民法院審查后認為，該重整申請符合法律規定，裁定甲公司重整。隨后，D要求拍賣抵押樓房以清償自己的債權，被甲公司拒絕。重整期間，經甲公司申請，人民法院批準，甲公司在管理人監督下自行管理公司財產和營業事務。6月30日，甲公司為維持營業正常進行，以其所有的另一棟樓房設定抵押性銀行借貸1 000萬元。10月10日，甲公司向人民法院和債權人會議提交了重整計劃草案。該草案的主要內容包括：(1)一般債權人的債權償還60%，并且分兩年支付;(2)公司股東將其擁有的50%的股份按照債權比例分配給一般債權人作為補償;(3)抵押擔保債權人的債權在兩年后可以得到本金的全額支付;(4)自破產申請受理開始，所有債權停止計算利息。債權人會議對上述重整計劃草案進行了分組表決。除擔保債權人組外，各類債權人組合出資人族都通過了重整計劃草案。甲公司在與擔保債權人協商不成的情況下，申請人民法院批準了重整計劃草案。2009年5月，甲公司按照重整計劃規定的30%的支付比例清償第一筆債務之后，發現公司現金嚴重不足，重整計劃無法繼續執行。經管理人申請，人民法院裁定終止重整計劃的執行，宣告債務人破產。甲公司請求一般債權人返還已經支付的30%的清償款。問題：(1)人民法院確定的債權人申報債權的期限是否合法?并說明理由。(2)在第一次債權人會議上，管理人和其他債權人對A、B、C和D申報債權的異議是否成立?并分別說明理由。

(3)甲公司能否拒絕D為清償自己的債權而拍賣抵押樓房的要求?并說明理由。(4)在重整期間，甲公司為向銀行借款而以其所有的另外一棟樓房提供擔保的做法是否合法?并說明理由。

(5)人民法院在擔保債權人對重整計劃后，甲公司能否請求一般債權人返還已清償的款項?并說明理由。

(6)在終止執行重整計劃后，甲公司能否請求一般債權人返還已清償的款項?并說明理由。【答案】

(1)法院確定的債權申報期限不符合規定。根據規定，債權申報期限自人民法院發布受理破產申請公告之日起計算，最短不得少于30日，最長不得超過3個月。本題中，債權申報期限為1月21日——5月21日，超過了最長期限3個月，所以不符合規定。

(2)對于A的異議不成立。對于管理人解除雙方均未履行完畢的合同給對方造成的損失，其中的違約金(包括利息)不能申報債權。但是本題是破產申請受理前已經存在的到期債權，此時違約金(違約利息)可以申報債權。

對B的異議不成立。根據規定，債務人的保證人或者其他連帶債務人尚未代替債務人清償債務的，以其對債務人的將來求償權申報債權。但是，債權人已經向管理人申報全部債權的除外。所以，債權人可以直接向管理人申報全部債權，也可以要求連帶責任保證人清償。題目中說“應當由連帶保證人承擔”不符合規定。

對C的異議不成立。根據規定，未到期的債權，在破產申請受理時視為到期。即可以申報債權。題目中說“未到期的債權不能確認”，不符合規定。對D的異議不成立。根據規定，債權人申報債權時，應當書面說明債權的數額和有無財產擔保，并提交有關證據。所以，有擔保債權，也要向管理人申報。(3)甲公司可以拒絕D為清償其債權而拍賣抵押樓房的要求。根據規定，在重整期間，對債務人的特定財產享有的擔保權暫停行使。所以甲公司可以拒絕D的要求。

(4)重整期間，甲公司為借款而以另一樓房提供擔保的做法符合規定。根據規定，在重整期間，債務人或者管理人為繼續營業而借款的，可以為該借款設定擔保。所以甲公司的做法符合規定。

(5)人民法院直接批準重整計劃的做法不符合規定。根據規定，未通過重整計劃草案的表決組拒絕再次表決，但按照重整計劃草案，有財產擔保的債權人就該特定財產將獲得全額清償，其因延期清償所受的損失將得到公平補償，并且其擔保權未受到實質性損害，或者該表決組已經通過重整計劃草案的情況下，債務人或者管理人才可以申請人民法院批準重整計劃草案。本題中，重整計劃草案中約定抵押擔保債權人的債權在2年后才可以得到清償，實際上并未解決延期清償所受損失的清償問題，其擔保權是受到了實質性損害的(不讓其行使)，因此人民法院在這種情況下不能直接批準重整計劃。

(6)甲公司不能要求一般債權人返還已清償的款項。根據規定，人民法院裁定終止重整計劃執行的，債權人因執行重整計劃所受的清償仍然有效，債權未受清償的部分作為破產債權。

2.甲公司為在上海證券交易所上市的公司，乙公司、丙公司為A所控制的兩家非上市公司。2009年1與5日前，乙公司、丙公司分別在交易所購入甲公司已發行股份的3%，均價為每股5.1元。1月7日，乙公司再購入甲公司發行股份的2%，1月9日，乙公司編制權益變動報告書，向中國證監會、證券交易所提交書面報告，通知甲公司并公告其已購入甲公司發行股份的5%。在1月8日至9日期間，乙公司仍不斷購入甲公司股份。至1月9日，乙公司直接持有甲公司的股份已達8%，均價為每股7元，而丙公司在1月7日至9日期間，賣出了其直接持有的甲公司的全部股份，獲利1元。1月30日，A與甲公司的大股東B達成協議，由乙公司受讓B持有的甲公司35%的股份。乙公司向中國證監會申請豁免要約收購未果后，經中國證監會許可，與3月13日公告發出收購甲公司所有股份的要約。要約收購報告書披露：該要約有效期為30天;要約價格為每股7元，該價格高于乙公司發出要約提示性公告日期30個交易日甲公司股票的每日加權平均價格的算術平均值;為鼓勵股東盡快接受要約，凡在4月1日前接受要約的股東將獲得每股8元的優惠收購價。從上海證券交易所公布的要約收購數據來看，至4月7日，共計有持有甲公司已發行股份50%的股東接受了要約，該股份被凍結保管。4月8日，已經接受要約的持有甲公司已發行的股份5%的C委托證券公司辦理撤回預受要約手續。至要約期限屆滿，共計有持有甲公司已發行股份45%的股東接受了乙公司發出的收購要約。乙公司收購甲公司的股份后，甲公司的股權分布不符合上市要求，甲公司于5月20日被上海證券交易所宣布終止上市。6月3日，C要求乙公司以要約價格購買其持有的甲公司5%股份。D為乙公司董事，在1月8日以自己的賬戶買入甲公司股份100萬股，均價為每股5.4元。后以每股8元的價格接受了乙公司的要約，扣除有關稅費后獲利2

54萬元。

E持有甲公司股票1萬股，其未接受乙公司的要約。5月21日，E向甲公司董事會提出書面請求：(1)應當將丙公司買賣甲公司股票的1億元收益收歸公司所有;(2)應當將D買賣甲公司股票獲利的254萬元收歸公司所有。

問題：(1)2008年1月5日前，乙、丙兩公司分別購入甲公司3%股票的行為，是否需要公告?并說明理由。

(2)從1月8日至1月9日，乙公司購入甲公司3%股份的行為是否合法?并說明理由。

(3)乙公司擬購甲公司35%股份時，是否需要發出全面要約收購?并說明理由。(4)乙公司發出的要約收購報告書披露的內容是否有違法之處?并說明理由。(5)C是否有權撤回預受要約?并說明理由。

(6)在甲公司終止上市后，C是否有權要求乙公司以要約價格購買其股份?并說明理由。

(7)D買賣甲公司股票的行為是否合法?并說明理由。

(8)E請求乙公司董事會收回丙公司股票買賣收益1億元的要求是否成立?并說明理由。

(9)E請求甲公司董事會收回D股票買賣收益254萬元的要求是否成立?并說明理由。

【答案】(1)乙、丙兩公司分別購入甲公司3%股票的行為，應當進行公告。根據規定，投資者之間受同一主體控制的，為一致行動人。而投資者及其一致行動人在一個上市公司中擁有的權益應當合并計算。另外，投資者及其一致行動人擁有權益的股份達到一個上市公司已發行股份的5%時，應當在該事實發生之日起3日內編制權益變動報告書，向中國證監會、證券交易所提交書面報告，抄報該上市公司所在地的中國證監會派出機構，通知該上市公司，并予公告。本題中，乙、丙同受A控制，為一致行動人，其持有的甲公司已發行股份合并計算為6%，超過5%，所以此時應當履行報告、公告義務。

(2)乙公司購入3%股份的行為合法。根據規定，投資者及其一致行動人擁有權益的股份達到一個上市公司已發行股份的5%時，應當在該事實發生之日起3日內編制權益變動報告書，并履行報告公告義務;在上述期限內，不得再行買賣該上市公司的股票。題目中是在1月5日達到5%，則“事實發生之日起3日”就是1月5日、1月6日、1月7日，則在這3日內不得再行買賣;而本問是針對“1月8日至1月9日”間的購買股票行為，此時已經超過3日，是合法的。(3)乙公司應當發出全面要約收購。根據規定，收購人通過協議收購擁有權益的股份達到該公司已發行股份的30%時，繼續進行收購的，應當依法向該上市公司的股東發出全面要約或者部分要約;但經國務院證券監督管理機構免除發出要約的除外。另外，收購人向中國證監會提出申請但未取得豁免，應當發出全面要約。所以本題中，乙公司向證監會申請豁免未果，應當發出全面要約。(4)第一，要約價格符合規定。根據規定，收購人進行要約收購的，對同一種類股票的要約價格，不得低于要約收購提示性公告日前6個月內收購人取得該種股票所支付的最高價格。

第二，“優惠收購價”的行為不符合規定。根據規定，收購要約提出的各項收購條件，適用于被收購公司的所有股東。所以對于個別股東進行優惠的行為不符合規定。

(5)C有權撤回預受要約。根據規定，在要約收購期限屆滿3個交易日前，預受股東可以委托證券公司辦理撤回預受要約的手續，證券登記結算機構根據預受要約股東的撤回申請解除對預受要約股票的臨時保管。在要約收購期限屆滿前3個交易日內，預受股東不得撤回其對要約的接受。本題中，收購期限屆滿是4月13日(3月13日+30天)，C在4月8日要求撤回的行為，符合法律規定。(6)C有權要求乙公司以要約價格購買其股份。根據規定，收購期限屆滿，被收購公司股權分布不符合上市條件，該上市公司的股票由證券交易所依法終止上市交易。在收購行為完成前，其余仍持有被收購公司股票的股東，有權在收購報告書規定的合理期限內向收購人以收購要約的同等條件出售其股票，收購人應當收購。所以C的要求符合規定。

(7)D買賣甲公司股票的行為不符合規定。根據規定，持有公司5%以上股份的股東及其董事、監事、高級管理人員，為內幕信息的知情人員。證券交易內幕信息的知情人在內幕信息公開前，不得買賣該公司的證券。本題中，乙公司在1月7日已經持有甲公司股份5%，為“持有公司5%以上股份的股東”，而D是乙公司的董事，所以D是內幕信息知情人，D在內幕信息公開前(乙公司1月9日方進行公告，而D的行為發生在1月8日)購買甲公司股票，是內幕交易，不符合規定。

(8)E請求收回丙公司股票買賣收益的要求不成立。根據規定，違反法律規定，在限制轉讓期限內買賣證券的，責令改正，給予警告，并處以買賣證券等值以下的罰款。所以本題丙公司在禁售期內買賣股票，不符合規定，但是應處以罰款，而不是收歸公司所有。

(9)E請求收回D公司股票買賣收益的要求不成立。根據規定，證券交易內幕信息的知情人，在內幕信息公開前買賣該證券，責令依法處理非法持有的證券，沒收違法所得，并處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款。所以這里不是收歸公司所有。

注意：本題題目編寫錯誤，第一問的問題應該是“2009年1月5日前”，第九問應該是“E請求乙公司董事會”。

3.甲研究所與乙公司訂立的買賣合同約定：乙公司向甲研究所購買一臺具有特定性能的石墨卷材生產設備，總價款300萬元;乙公司應于合同簽訂之日起3日內向甲研究所支付100萬元預付款;甲研究所應于2008年11月1日之前交付設備(乙公司自行提貨);乙公司驗收設備合格后在11月10日之前付清余款200萬元。為了擔保乙公司履行付款義務，丙公司在買賣合同的最后一頁承諾：“本公司同意為乙公司承擔保證責任。”并簽字蓋章。乙公司依約向甲研究所支付了100萬元預付款。

甲研究所按時生產出了符合約定質量標準的設備，并于2008年10月30日通知乙公司提貨。乙公司未按時提貨，卻于11月12日通知甲研究所：由于本公司產品結構調整，已不需要該設備，特提出解約買賣合同。甲研究所與乙公司協商未果后，遂向人民法院提起訴訟。

問題：(1)甲研究所是否可以將買賣合同約定交付的設備提存?并說明理由。(2)甲研究所是否有權要求乙公司付清全部余款并賠償損失?并說明理由。(3)如果甲研究所同意解除合同，是否可以不再向乙公司交付約定的設備?是否可以不向乙公司返還100萬元預付款?分別說明理由。(4)因丙公司的承諾而發生的保證關系的當事人是誰?(5)甲研究所是否可以直接要求丙公司承擔保證責任?并說明理由。

【答案】(1)甲研究所可以將設備提存。根據規定，債權人無正當理由拒絕受領，債務人可以將標的物提存。本題中，乙公司沒有正當理由而拒絕接受設備，則債務人就可以將設備提存。

(2)甲研究所有權要求乙公司付清全部余款并賠償損失。根據規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。因此，甲研究所有權要求乙公司付清全部余額并賠償損失。

(3)如果甲研究所同意解除合同，可以不再向乙公司交付設備。根據規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行。所以尚未交付的設備就不用再交付。如果甲研究所同意解除合同，應當向乙公司返還100萬預付款。根據規定，合同解除后，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。而且預付款不是定金，沒有擔保的性質。所以，此時甲應當返還乙公司100萬預付款。

(4)保證關系的當事人是甲研究所與丙公司。保證，是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為。所以，保證合同的當事人是保證人丙公司與債權人甲研究所。

(5)甲研究所可以直接要求丙公司承擔保證責任。根據規定，當事人對保證方式沒有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。本題中，由于未約定保證方式，保證人丙公司應承擔連帶保證責任;所以甲研究所可以直接要求丙公司承擔保證責任。

4.甲公司向乙公司購買水泵一臺，為支付貨款，簽發了一張以自己為出票人、以乙公司為收款人、以M銀行為承兌人、票面金額為30萬元、到期日為2008年8月3日的銀行承兌匯票，并交付給乙公司。甲公司和M銀行均在該匯票上進行了簽章。乙公司的財務人員A利用工作之便，將上述匯票掃描，利用其他途徑獲得M銀行的空白銀行承兌匯票進行技術處理，“克隆”了一張與原始匯票幾乎完全一樣的匯票，然后將“克隆匯票”留在乙公司，將原始匯票偷出。A以乙公司的名義，向丙公司購買了一批黃金制品，歸自己所有，并將原始匯票背書轉讓給丙公司，在背書人簽章處加蓋了偽造乙公司公章，簽署了虛構的B的姓名。

乙公司為向丁公司購買鋼材，將“克隆匯票”背書轉讓給了丁公司。在上述匯票付款到期日，丙公司和丁公司分別持有原始匯票和“克隆匯票”向M銀行請求付款。M銀行以丙公司所持有匯票的背書人的簽章系偽造為由拒絕付款，以丁公司持匯票系偽造為由而拒絕付款。

問題：(1)A在原始匯票上偽造乙公司的簽章是否導致該匯票無效?并說明理由。(2)M銀行是否可以拒絕丙公司的付款請求?并說明理由。

(3)如果M銀行拒絕丙公司的付款請求，丙公司是否可以向甲公司追索?并說明理由。

(4)如果M銀行拒絕丙公司的付款請求，丙公司是否有權向A追索?并說明理由。(5)M銀行是否可以拒絕丁公司的付款請求?并說明理由。

(6)如果M銀行拒絕丁公司的付款請求，丁公司是否有權向乙公司追索?并說明理由。

【答案】(1)A在原始憑證上偽造乙公司的簽章不會導致該匯票無效。根據規定，票據上有偽造簽章的，不影響票據上其他真實簽章的效力。可以看出，偽造簽章不會直接導致匯票無效，本題中，A在原始匯票上偽造乙公司的簽章后背書給丙公司，而甲公司、M銀行的簽章均為真實的，該匯票仍為有效。

(2)M銀行不能拒絕丙公司的付款請求。根據規定，票據上有偽造簽章的，在票據上真正簽章的當事人，仍應對被偽造的票據的債權人承擔票據責任，票據債權人在提示承兌、提示付款或者行使追索權時，在票據上真正簽章人不能以偽造為由進行抗辯。另外，凡是善意的、已付對價的正當持票人可以向票據上的一切債務人請求付款，不受前手權利瑕疵和前手相互間抗辯的影響。本題中，M銀行屬于在匯票上真正簽章的當事人，在持票人丙公司提示付款時，真正簽章人M銀行不能以偽造為由進行抗辯，另外，丙公司是支付了合理對價且為善意的持票人，享有票據權利。

(3)丙公司可以向甲公司追索。根據規定，票據上有偽造簽章的，不影響票據上其他真實簽章的效力。在票據上真正簽章的當事人，仍應對被偽造的票據的債權人承擔票據責任，票據債權人在提示承兌、提示付款或者行使追索權時，在票據上真正簽章人不能以偽造為由進行抗辯。本題中，甲公司屬于在匯票上真正簽章的當事人，在丙公司行使追索權時，真正簽章人甲公司不能以偽造為由進行抗辯。

(4)丙公司無權向A追索。根據規定，由于偽造人沒有以自己的名義簽章，因此不承擔票據責任。但是，如果偽造人的行為給他人造成損失的，必須承擔民事責任;構成犯罪的，還應承擔刑事責任。在本題中，A屬于偽造人，A在票據上沒有以自己的名義簽章，因此，A不承擔票據責任。

(5)M銀行可以拒絕丁公司的付款請求。根據規定，丁公司持有的匯票屬于匯票本身的偽造，該匯票屬于無效票據，丁公司不享有票據權利，本題中，丁公司取得的匯票為“克隆匯票”，其上所有的簽章均不是當事人以真實意思所簽，該匯票本身無效，M銀行是可以拒絕付款的。

(6)丁公司無權向乙公司追索。由于該匯票本身無效，因此乙公司實際并沒有在該“克隆匯票”上簽章，因此不承擔票據責任，但丁公司可以基于雙方的買賣合同要求乙公司承擔違約責任，賠償丁公司的損失。物權

［案情］

張先生通過房屋中介公司的介紹和代理，與魏先生就其在北京市海淀區永泰園某地下室的使用權簽訂了《房屋使用權轉讓協議書》。合同約定，房屋使用權轉讓費為22萬元，房屋中介公司收取買賣服務傭金6600元，并負責陪同雙方到房管所辦理過戶手續，且全程見證雙方的交易過程。

合同簽訂后，張先生按約定支付了轉讓費及買賣服務傭金，但房屋中介公司與魏先生卻遲遲不予辦理過戶手續。后經了解，魏先生根本沒有該地下室的所有權，因此也就辦不了過戶手續。張先生認為魏先生與房屋中介公司是一種嚴重的欺詐行為，訴至法院要求撤銷轉讓協議，魏先生與房屋中介公司連帶返還其已付的購房款和買賣服務傭金。

［思考題］

張先生與魏先生是否可以訂立房屋的買賣合同？ 張先生與魏先生為什么不能同時擁有該房屋的所有權？ ［解析］

根據合同法第五十四條：因重大誤解訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相應的房屋使用權證書，還以辦理房屋使用權過戶作為合同基本條款，致使張先生在違背真實意思的情況下簽訂了合同并給付了購房款，魏先生的行為構成了合同欺詐。房屋中介公司作為專業的中介機構，應當知道魏先生不具有房屋所有權，亦應當告知張先生該房屋無法完成過戶的交易風險。房屋中介公司對前述兩項基本義務應為而不為，存在重大過錯，故應當連帶承擔返還購房款的責任，同時亦應返還傭金。

［案例］

2008年底，小鄒與該市某房地產開發公司簽訂一份商品房買賣合同，以24.46萬元購買一處商品房。房地產開發公司將房屋的鑰匙直接交給小鄒，但未辦理房產登記手續。后小鄒將此房出租給一家投資公司，定期收取出租金。

2010年8月，小鄒發現自己的房子居然沒有登記在自己名下，原來房地產開發公司竟“一女二嫁”，又將該房屋私下轉賣給第三人，并已在房產局辦好該房屋的所有權登記手續。經多次溝通無果，小鄒遂訴至法院。

［審判］

花山區法院審理后認為，原、被告間簽訂的房屋買賣合同合法有效。在原告付清房款的前提下，被告實際未交付房屋，應承擔違約責任。現被告將房屋轉賣于第三人，導致雙方簽訂的原合同目的不能實現，原告作為房屋買受人，可以要求解除合同、返還房款，并可以要求被告承擔不超過已付房款一倍的賠償。

遂依法判決解除雙方原房屋買賣合同，同時判決被告返還原告購房款24.46萬元，并依約賠償24.46萬元。［思考］

請結合物權效力理論進行分析：

小鄒依法是否能夠取得房產的物權？不能，根據我國相關法律規定，房屋所有權的設立變更轉讓必須辦理登記手續，本案中小鄒雖已經訂立了合同，但未辦理登記，故不能取得房屋所有權；房屋已經登記到第三人名下，因此房屋所有權歸第三人所有

小鄒依法行使的是何種性質的請求權？物上請求權還是債上請求權?？ ［丈夫協議轉讓妻子案］

吳強和小他10歲的張麗(化名)結婚，并生有兩個小孩。2009年3月，張麗外出打工，跟先前已在當地打工的同村人李雷(化名)住在一起，并斷絕了和吳強的聯系。

大約半年過去，吳強終于打聽到張麗跟李雷在一起，并同居了。他找到李雷家扯皮，稱李雷拐走了自己的老婆。因為是同村人，為了能解決此事，去年10月，李雷、李雷父親以及吳強坐到一起協商。

最后，李雷與吳強簽訂了《關于吳強之妻與李雷結為夫妻的協議》，主要內容有：張麗離開吳強，跟李雷結為夫妻；李雷支付4萬元給吳強，作為吳強與張麗的兩個孩子的撫養費，孩子由吳強撫養；張麗要跟吳強辦理離婚手續，再跟李雷辦結婚手續；現金兌付后，雙方永不糾纏。協議簽訂后，李雷分3次給了吳強4萬元。不久我就發現上當了。”事后，李雷說，錢給完后不久，張麗就回家跟吳強過日子去了，更沒有跟吳強辦理離婚手續。人財兩空的李雷多次找吳強還錢，未果。今年上半年，他將吳強和張麗兩人告上法庭，要求退回自己的4萬元，并賠償自己經濟損失5000元。［思考題］

請問法院是否承認該協議的效力？法院依法應該如何判決？ ［解析］

法院審理認為，吳強和李雷未征得張麗同意，私自簽的“轉讓協議”，違反了婚姻法和社會公序良俗，也損害了張麗婚姻自由的權利，屬無效協議。此外，法院還認為，張麗已回到吳強身邊，所謂的孩子撫養費4萬元也該還給李雷。不過李雷明知張麗有家室，還跟其同居，又簽轉讓協議，損害了吳強和張麗的權利，也應當適當賠償。最后，法院判決吳強退還3.7萬元給李雷。

［兒向母借款案 ］

2000年10月，史某為支付一套商品房首付款向其母親借款12萬元。2004年，史某為提前歸還上述房屋的貸款又向其母親借款13萬元。2007年9月，史某為支付另一套商品房首付款又向其母親借款15萬元。今年1月，史某向其母親出具字據，確認40萬元借款保證償還。

由于購房后史某將產權人變更為與其妻共有，史某母親便向法院提起訴訟，要求兒子償還欠款。

審理中，史某母親認為，因今年1月之前的借條遺失，自己讓兒子重新出具一張總額為40萬元的借條，可兒子至今未歸還借款，故要求其歸還。史某則認為，母親訴稱借款及用途屬實，2007年9月購買東新路房屋時，房產權利人登記為自己一人，2008年9月自己結婚，并于同年10月將一處房產權利人變更為自己和妻子二人，現同意母親的訴訟請求。

法院認為，原告為證明被告向其借款40萬元的事實提供了被告出具的字據為證，被告對此予以確認。被告出具的借條上未明確還款日期，故被告可以隨時返還，原告也可以催告借款人在合理期限內返還。

［思考題］

試分析本案中依法存在哪些物權？客體分別是什么？作為物權的客體應當具備哪些條件？物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益 ［案例分析］

2010年3月，王先生得知自己商店隔壁的店面正在出售，他便想買下來擴大自己的店面，但是王先生想盡一切辦法籌集資金，卻還有20萬元的缺口。因商業貸款利率較高，于是找到好友印先生，希望能借用他的公積金貸款。兩人隨后制作一份房屋買賣合同，將王先生現在居住的一套房屋出售給印先生，以此印先生用公積金貸款20萬元給王先生，房屋產權暫時歸印先生，等到王先生3年內還清貸款再將房子拿回。

另外，王先生還額外給印先生3萬元作為答謝。隨后，兩人委托中介辦理相關簽訂房地產買賣合同、辦理貸款、過戶等手續。王先生順利拿到了用印先生名義貸出的20萬元，房子過戶到了印先生名下。

之后，王先生每月按時向印先生還款的賬戶里打錢，但是突然有一天，王先生收到法院寄來的傳票，一位陌生人稱已經取得了王先生過戶給印先生的房屋產權，要求王先生一家三口搬出房屋，印先生也作為被告被起訴。王先生趕緊聯系印先生，此時他才知道，印先生因為炒股賠錢借了高利貸，為了還錢，只能將房屋賣給別人。

法院認為，印先生將房屋賣給他人時，房產證上登記的權利人是印先生本人。登記是具有公信力的，原告根據該登記有理由相信印先生就是該房屋的實際所有人。所以，印先生和原告簽訂的房地產買賣合同合法有效，并且原告已經將全部房款付清，現已合法取得房屋的產權，他要求王先生一家搬離房屋的訴請，法院予以支持。

［思考題］

試分析：印先生是否已經從王先生那里取得了房屋的產權？法院依法是否應該支持原告的訴訟請求？ ［簡析］

1、印先生已經從王先生那里取得了房屋的產權。

2、法院依法應該支持原告的訴訟請求。夫妻一方賣房案

2009年11月2日，在某房屋中介的促成下，潘某與張某簽訂了房屋買賣合同，約定以44萬元購買張某在成都某郊區的一套房產，并約定了付款方式和辦理過戶手續的時間。合同簽訂當日，潘某即向張某支付了定金1萬元。之后，張某以其賣房未經房屋另一共有人即丈夫王某同意為由，拒絕繼續履行合同。

雙方發生糾紛，潘某將張某、王某夫妻告上法庭，訴請法院判令二被告繼續履行合同，協助辦理房屋過戶手續并交付房屋，并賠償自己的各項損失2.6萬元。

法院審理查明，被告夫妻系爭議房屋的共同所有人。出售房屋是王某到中介公司進行的登記，在合同簽訂之日的前一天，王某曾與中介通話三次，中介也證實王某對張某簽訂合同是知情的。

一審法院認為，根據現有證據，能夠認定張某簽訂合同是經與其夫王某協商一致后決定的，王某實質性參與售房并同意張某購房，該購房合同合法有效。同時，潘某未提供證據證明實際損失的存在。故依法判決被告王某、張某應當繼續履行合同，協助潘某辦理房屋過戶手續并交付房屋，駁回潘某的其他訴訟請求。

法院一審宣判后，張某、王某不服，提起上訴。

成都中院認為，潘某在房屋買賣行為中的審查義務已經盡到，從誠實信用和維護市場正常交易的角度，潘某要求張某、王某繼續履行合同的訴訟請求應予支持。

法院遂依法作出前述判決：認定購房者在房屋購買中盡到審查義務，且未參與簽訂合同的房屋共有人實質性參與售房，依法駁回出賣方的上訴，維持原判：售房者王某、張某應當繼續履行合同，協助購房者潘某辦理房屋過戶手續并交付房屋。

[所有權取得的方式] 王、潘兩家同住李村。王家有子王達，潘家有女潘美，兩人正在戀愛。兩家為子女結婚住房問題議定由潘家出錢，王家出工，在王家已有的3間平房上面加蓋上房3間作新人成親之用。雙方對上房3間的權屬未作約定。上房3間

蓋成后，王達和潘美因性情不合解除戀愛關系。為此，王、潘兩家反目成仇，并對房屋權屬發生爭議。

根據民法原理，上房3間的所有權應屬誰？

A．王家因附合而取得所有權，但應返還潘家所出之錢

B．王家因加工而取得所有權，但應返還潘家所出之錢

C．潘家因出錢而取得所有權，但應給王家適當補償

D．王家和潘家因合作建房而成為房屋的共有人

答案：A 防盜門外開堵鄰居侵犯相鄰權

原告何女士訴稱，她與邵先生是鄰居，兩戶房門緊鄰，成90度角。今年5月，邵先生對房屋進行裝修，拆除原有老式防盜門和內木門，安裝成外開全封閉防盜門，且私自將門外挪7厘米左右。她及其家人在進出家門時，邵先生如果開門，就會撞到正在出門的人身上，造成身體傷害。

與邵先生多次溝通未果后，為維護自身合法權益，故訴至法院，請求判令邵先生重新設計房門，將房門改為內開式，停止對何女士正常生活出行造成的侵害，賠償由于本案給原告造成的誤工費、交通費等損失。

法院審理后認為，何女士和邵先生作為不動產相鄰權人，在使用相鄰不動產時應當承擔相應的注意義務。邵先生將他家的房門改為外開式封閉防盜門，在兩間房屋的房門成90度夾角的情況下，確實會對何女士出行造成妨礙，也存在導致何女士人身損害的危險。

上述妨礙及危險并不能通過邵先生開門時的注意而得到有效的排除或完全避免，故邵先生應當采取將其房門改為內開式的方式以排除上述對相鄰不動產權利人造成的妨礙及危險。

雙方房門客觀上存在相距過近的問題，因此相鄰各方更應加強注意義務，不能因國家法律法規未禁止房門外開而得以免除。

據此，北京市海淀區人民法院審結了此案，一審判決被告邵先生將他家的房門改裝為向內開啟方式。第二章 物權的變動（案例研討）

?

試就下列二例說明當事人間之物權變動關系：

案例1

1.甲在某山坡向陽處建一小屋。甲死亡，由乙繼承，辦理該繼承登記后，出售與丙，并移轉其所有權。丙以該屋設定抵押權于丁。案例1解析 ?

甲在某山坡向陽處建別墅，系依事實行為原始取得不動產所有權。甲死亡

后由乙繼承，乙系依法律規定概括取得該物所有權及其他財產。依出售該物與丙（債權行為），并辦理登記移轉其所有權，丙系依法律行為（物權行為）繼受取得該物所有權。丙與丁約定將該屋設定抵押權與丁，系屬債權行為；丁因抵押權之設定（物權行為），而創設取得抵押權。案例2

2.甲上山捕獲白猴，出售與乙，依讓與合意交付之。乙將該猴設定質權與丙。丙外出，托丁看管，丁擅將該猴作為己有售與善意之戊，依讓與合意交付之。案例2解析 ?

甲上山捕獲白猴，系依事實行為（法律規定）先占取得該猴所有權。甲出

售該猴與乙（債權行為），并依讓與合意交付該猴，乙依法律行為（物權行為、物權契約）繼受取得該猴所有權。乙將該猴設定質權于丙，丙系繼受創設取得質權。丙的受雇人丁擅將該猴作為己有出售與戊，系出賣他人之物，買賣契約系屬有效，但丁讓與該猴所有權，乃無權處分，戊系善意，依法律規定原始取得該猴所有權，乙的所有權和丙的質權均歸消滅。案例3 ? 甲將A、B、C 三書出賣于乙，依讓與合意交付。查A 書系甲所有，B 書系丙借甲閱讀，C書系丁遺失為甲拾得，試問： 1.甲與乙間的買賣契約是否有效？ 2.乙是否取得A、B、C 三書所有權。.設甲系禁治產人時（或受乙詐欺），其法律效果如何？ 4.試就此例分析檢討物權行為獨立性和無因性的理論。案例3解析 ? 甲出售A、B、C 三書于乙的例題，可以顯現債權行為和物權行為分離原則（物權行為獨立性）的優點，有助于明確地規范每一個標的物之物權變動。甲占有A、B、C 三書，其中A 書為甲所有，B 書為丙寄放甲處，C 書為丁所有被甲拾得。甲將A、B、C 三書出售于善意的乙時，其買賣契約有效。乙依物權行為取得甲有權處分的A 書。甲對B 書系無權處分，其物權行為效力未定, 乙因善意受讓而取得其所有權。關于C 書，甲系無權處分，因系遺失物，丁在2 年內得向乙請求其物。在上舉之例，設乙系惡意時，甲與乙間的買賣契約仍為有效，其關于B 書、C 書的物權行為效力未定，乙不能善意取得B、C 二書所有權。甲自丙、丁取得B、C 二書所有權時，甲與乙間就該B、C 二書的處分（物權行為）自始有效。基于物權行為無因性理論，甲與乙間的買賣契約縱屬無效（如甲為限制行為能力人），或被撤銷（如甲意思表示錯誤），其物權行為的效力不因此而受影響。但物權行為亦具有同一瑕疵時，如甲為無行為能力，或甲物權行為上的意思表示受乙脅迫時，其物權行為本身無效，或得撤銷。案例4 ? 甲出售A 房與乙，其后見房價高漲，為避免乙的強制執行，與丙通謀虛偽作成買賣，并辦理所有權移轉登記。丙死亡，丁繼承，辦理繼承登記后，將該房設定抵押權與戊。丁、戊均不知甲丙間的通謀虛偽意思表示。試說明當事人間之法律關系。案例4解析 ? 甲售A 房給乙，買賣契約有效成立，乙得向甲請求交付該房，并移轉其所有權。甲為避免乙對該房的強制執行，與丙通謀虛偽為該房的買賣，并辦理登記，移轉其所有權，甲與丙作成的兩個法律行為〔 買賣契約及物權行為），均屬無效，丙不能取得該房所有權。

丙死亡，由其子丁繼承，就該房辦理繼承登記。如前所述．丙與甲通謀虛偽為A 房的買賣及移轉其所有權，其法律行為無效，丙不能取得該房所有權。在此情形，丁得否主張其為善意第三人？關于此點，應采否定說，通謀虛偽意思表示之無效，不得對抗善意第三人，所謂第三人不包括繼承人在內。其次，丁可否主張因信賴房屋登記而取得A 房所有權？關于此點，所謂登記，系為保護因信賴登記取得房屋權利新登記之第三人而設，因此所謂第三人不包括繼承人在內。因善意取得制度旨在維護交易安全，不適用于依法律規定而生的物權變動。丁未因繼承而取得A 房所有權，而將A 房設定抵押于戊，所謂通謀虛偽意忍表示，不得以其無效對抗善意第三人，對戊應有適用余地。此外，戊亦因信賴登記，應受登記絕對效力的保護，而善意取得抵押權。

?

（二）當事人間得主張的權利

綜據上述，A 房所有權雖經辦理繼承登記，丁仍不能取得其所有權，該房仍屬甲所有。戊則因信賴房屋登記而取得抵押權。甲有權對丁主張所有權妨害除去請求權，請求涂銷所有權登記，但戊所取得的抵押權不因此而受影響。甲怠于行使其權利時，乙可代位行使之。此外，乙亦可依侵權行為規定請求丁涂銷登記，于該房回復登記于甲之名義時，乙得對該房為強制執行。案例5

? 甲繼承其父遺留的A 小提琴，即出賣與乙，約定于3 月3 日交琴。甲于月3 日向乙表示愿意讓與該琴所有權，但欲借用3 日，乙同意之，并即開具支票支付。甲復于3 月4 日將該琴出售與丙，并即依讓與合意交付之。甲于3 月5 日復將該琴出賣于丁，對丁虛稱該琴借丙使用，愿將其對丙之返還請求權讓與于丁，以代交付，移轉該琴所有權。試說明當事人間的法律關系。案例5解析 ?

甲繼承其父遺留的小提琴，系依法律規定而取得其所有權。甲出售該琴與

乙，于3 月3 日向乙表示愿意讓與該琴所有權，但因參加比賽欲借用3 日，乙同意之。甲與乙就琴所有權之移轉作成讓與合意，至其交付，系采占有改定的方式，即甲與乙間訂立使用借貸契約，使乙因此取得間接占有，以代交付。乙依《物權法》第27條規定取得該琴所有權。甲于3 月4日將該琴出售于丙，系出賣他人（乙）之物，買賣契約仍屬有效成立。甲無移轉該琴所有權之權利，而讓與該琴所有權于丙（無權處分），丙善意（由法律推定）受讓該琴之占有，仍能取得其所有權。

?

甲于3 月5 日復將該琴出售與丁，亦系出賣他人（丙）之物，買賣契約

仍屬有效。甲無移轉該琴所有權之權利，丁得否取得其所有權，端視是否善意受讓該琴之占有而定。“民法”第501 條及第94 名條規定受讓動產之占有，固包括返還請求權之讓與在內，甲于3 月4 日將該琴出售與丙，并依讓與合意交付之，由丙善意取得所有權，甲對丙并無任何債權或物權之請求權可供讓與，丁無從受讓其占有，縱屬善意，亦不能取得該琴所有權。

?

（二）當事人間得主張的權利

綜據上述，就物權變動言，甲因繼承取得小提琴所有權，乙基于買賣契約依占有改定自甲受讓該琴所有權，甲出售該琴與丙，對該琴為無權處分，并為交付，由丙善意取得所有權，致乙之所有權消滅。甲復出售該琴與丁，對該琴為無權處分，因甲對丙無返還請求權，丁未受讓該琴占有，無從依《物權法》第106 條規定取得其所有權。就債權關系，乙得對甲主張不當得利返還請求權及侵權行為損害賠償請求權。丁得對甲主張給付不能之債務不履行損害賠償。

物權優先于債權 【案情介紹】

甲有祖傳珍貴玉器一件，乙、丙均欲購買之。甲先與乙達成協議，以5萬元價格出售之，雙方約定，次日交貨付款。丙知曉后，當晚即攜款至甲處，欲以6萬元價格購買之。甲欣然應允，并即交貨付款。乙因要求甲交付玉器不得而與甲發生糾紛。【問題】

1．本案中，玉器的所有權應歸誰？為什么?

2．本案應如何處理？為什么？ 【評注】

1．本問涉及一物兩賣問題。依《合同法》第133條規定，除法律另有規定或者當事人另有約定外，買賣合同中標的物的所有權自標的物交付時起轉移。即所有權的轉移規則是：

(1)法律有規定的，依照法律規定。這主要是針對不動產和特殊動產所有權的轉移。

(2)當事人有約定的，依照當事人的約定。這主要是針對一般動產而言的。

(3)法律沒有規定，當事人也沒有約定的，所有權轉移自交付時轉移。

本案中，存在兩個買賣合同，即一物兩賣。甲與乙之間的買賣合同和甲與丙之間的買賣合同。對于甲與乙之間的買賣合同，雖然甲負有將貨物交付于乙之義務，乙負有向甲支付貨款義務，但因甲已將貨物交付于丙，存在履行不能，甲與乙之間只存在合同債權。甲與丙之間的買賣合同，因甲已將該玉器賣給丙并將玉器交付丙，甲丙之間未約定玉器所有權保留，故丙自交付時起取得了對該玉器的所有權。雖然甲與乙之間的合同在先，甲與丙之間的合同在后，但乙對該玉器僅為債權，丙對該玉器擁有所有權，根據物權優于債權的原則，應優先保護丙對該玉器的所有權。

2．依《合同法》第8條、第107條規定，依法成立的合同，受法律保護。當事人不履行合同約定，或者履行合同不符合約定的，應當承擔違約責任。本案中，甲一物兩賣，甲分別與乙和丙簽訂了買賣合同，該兩個合同的效力如何，依據合同法原理，應認定該兩個合同均為有效合同，因為，合同的有效要件取決于下列因素：(1)行為人具有 締約能力；(2)意思表示真實；(3)合同內容合法。本案中，甲、乙、丙均具有締約能力，甲與乙所簽訂的合同，甲與丙所簽訂的合同均為真實意思的表示，甲所處分的玉器為自己的合法所有的財產，且不為法律禁止的流通物或限制流通物，故甲、乙之間合同合法有效，甲、丙之間的合同亦合法有效。乙、丙對甲均享有合同請求權，丙的請求權因標的物玉器的交付而得以實現，乙的請求權因甲無法交付合同標的物玉器而不能 實現，故甲對乙構成違約行為，應承擔違約責任。同時，丙依據合同取得了該玉器的所有權，其所有權的取得是合法有效的，丙為該玉器的合法所有人，故乙不享有對丙的占有返還請求權。

不動產登記的公信效力 【案情介紹】

1998年，吳某向銀行貸款20萬元，銀行提出以房產作為抵押擔保，吳某即交出房產證，房產證記載吳某為產權人。銀行與吳某簽訂了借款合同和抵押合同，并辦理了抵押登記。借款期滿，吳某因無力還款，銀行正準備拍賣該房產時，突然接到一紙訴狀，吳某之弟在訴狀中提出，抵押房屋系其父母購置，應歸他們兄弟二人共有，現在吳某私自抵押，請求法院判決該抵押關系無效。經查，該房屋為吳某兄弟年幼時其父母為其兄弟二人所購置，但只以吳某姓名登記，其間并無其他記載。【問題】

共有房屋的公示與實際權利歸屬不一致時，其外部效力如何？為什么？ 【評注】

本案所涉及的核心問題是共有房屋的公示與實際權利不一致時是否具有外部效力的問題，即銀行可否依據不動產登記而與他人實施民事法律行為來對抗權利人的抗辯，即本案涉及的是不動產登記的公信原則問題。

所說公信原則是指一旦當事人變更物權時，依據法律的規定進行了公示，則即使依公示方法表現出來的物權不存在或存在暇疵，但對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權存在相同的法律效果，以保護交易安全。公信制度是交易的一項重要規則，其設立有利于建立一種真正的信用經濟，并使權利的讓渡能夠順利的、有秩序的進行。公信是與公示緊密相聯系的，只有通過法律規定的公示方式所產生的物權變動才具有公信力。公信原則使交易當事人不必因為過多的擔心處分人不是真正的權利人而對交易猶豫不決，特別是交易當事人不必要花費更多的時間和精力去調查了解標的物的權利狀態，從而迅速地達成交易。公信原則使交易當事人形成了一種對交易合法性、對受讓標的物的不可追奪性的信賴與期待，從而使交易當事人產生安全感，達到交易之目的。

本案中，公信原則體現為對交易雙方權利正確性的推定，在一般情況下，登記權利人與實際權利人是一致的，但在某些情況下，由于登記發生錯誤，也可能發生不一致的情況。本案中，吳某作為惟一的產權人是與其父母的初衷相悖的，因為，吳某的父母是為兄弟二人購置房產的，但是，由于房產證上記載的權利人為吳某，便應推定吳某為登記所記載的權利人，吳某便是法律上的真

正權利人。事后，吳某之弟也未通過正當程序進行權利變更，因此，銀行只能相信該登記而不能相信其他證明。同時，銀行也不知道該登記存在錯誤，因此，銀行由于相信登記所記載的內容，與登記記載權利人吳某發生交易，即使登記記載權利人與實際權利人不一致，也仍然應當保護善意當事人銀行的利益。此外，銀行與吳某所簽訂的抵押合同既符合實質要件，也符合形式要求，故銀行可依法行使抵押權。

對于本案的吳某之弟而言，其權利受到侵害也是不爭的事實，但其應有權利不能對抗因公信原則而受法律保護的銀行的抵押權。其權利救濟方式只能向其兄主張損害賠償。物權法定 【案情介紹】

張某為個體工商戶，因生意需要向朋友劉某、趙某分別借款5萬元和10萬元。劉某礙于情面答應張某的請求，但要求張某進行擔保。張某對上述兩筆借款分別以勞力士手表一塊和住房一套設定擔保。但對于5萬元借款合同，張某以此期間手表自己需要使用為由請求劉某允許自己不交付手表。若該筆欠款不還，愿將手表作為質押物清償債務。對于10萬元借款合同，張某以其房產證暫不由自己保管為由請求趙某不進行抵押權登記，并保證若欠款不還，趙某仍享有優于他人受償的權利。劉某礙于情面，勉強應允。趙某因不知抵押權不登記不生效力，故同意了張某的請求。現張某兩筆借款均超過清償期不能歸還，劉某和趙某依約行使質權和抵押權，均遭拒絕。劉某、趙某提起訴訟。【問題】

抵押權、質權是否有效？為什么？ 【評注】

本案涉及物權法定問題。物權法定原則是物權法的基本原則，其表現為：

(1)當事人非依物權法或其他法律規定不能創設物權。物權必須由法律設定。所說法律是指全國人大及其常務委員會制定的物權法和其他有關法律，不應包括行政性法規、地方性法規。物權不得由當事人隨意創設，當事人在協議中不得明確規定其通過合同設定的權利為物權，也不得設定與法定物權不相符合的物權。

(2)物權的內容和效力由法律規定，而不能由當事人通過協議加以規定。非依物權法和其他法律規定物權內容，而是通過當事人設定的權利內容不具有物權的效力，只能作為債權發生效力。

(3)物權的公示方法由法律規定，不得由當事人隨意確定。一般而言，不動產物權的公示方法為登記，非依登記不發生物權的變動效力；動產物權的公示方法為交付，除非有相反約定，交付即發生動產權利變動效力。

依我國《擔保法》的規定，動產質押的生效要件是：(1)當事人之間簽訂了質押合同；(2)轉移了動產占有；(3)該動產為質押人所有的動產。房屋抵押的生效要件是：(1)當事人之間簽訂了抵押合同；(2)辦理了房屋抵押登記；(3)該房屋為抵押人所有的房屋。

本案中，張某分別和劉某、趙某簽訂了借款合同，并為該借款合同分別簽訂了質押合同和抵押合同，就張某與劉某之間的質押而言，雖然劉某礙于情面而未要求轉移勞力士手表的占有，但質權的生效要件要求轉移質押物的占有，而不問未轉移質押物占有的原因，故劉某對張某的勞力士手表不享有質權。就張某與趙某之間的抵押而言，雖然趙某不知道未辦理房屋抵押登記不發生抵押的效力，但房屋抵押權是以登記為生效要件的，而不問未登記的原因如何，故趙某對張某的房屋不享有抵押權。總之，上述質押行為和抵押行為因違反物權法定原則，而由當事人對某一物權的約定，在法律上是無效的，但是，上述物權被確認無效后，雖不產生物權的效力，但仍產生相應的拘束力，劉某雖不享有質權，但仍可要求張某交付手表以清償其債務，只不過該權利為債權請求權；趙某雖不享有抵押權，但仍可要求張某通過變賣、拍賣、作價等方式處理該房屋，所得價金以清償自己的授權，該種權利亦為債權請求權。農村土地所有權 【案情介紹】

某塊河灘地曾屬甲村所有，因洪水將該地的表層浮土卷走，只剩下裸露的石頭而被甲村撂荒。乙村經多年培土，使該塊地變成良田。現甲村和乙村均主張對該塊地的所有權，為此雙方發生糾紛。【問題】

該塊河灘地的所有權應屬誰？為什么？ 【評注】

本案涉及土地所有權的取得問題。從法律上講，土地所有權是指土地所有人獨占性地支配其所有的土地并最終決定其命運的權利。從民事權利的角度講，土地所有人在法律規定的范圍內可以對其所有的土地進行占有、使用、收益、處分，并可以排除他人的干涉。依照我國現行法律，土地所有權是登記物權，所謂登記物權是指物權的設定、變更及終止須經登記機關登記才能產生相應效力的物權。土地所有權的取得方式只能是國家通過征用方式取得農村集體土地所有權。根據《中華人民共和國憲法》、《土地管理法》的規定，國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。在我國，土地征用是指為了公共利益的需要，國家運用公權力，對集體土地所有權予以強制剝奪。集體土地征用制度具有強制性、補償性的特征。依照現行法律，對被征用的集體土地的補償并不直接由國家承擔，而是由用地單位承擔。用地單位應當依照法律規定向被征地單位支付土地補償費、安置補償費，并妥善安排好被征用土地單位農民的生產和生活。先占、添附等事實行為在我國不能作為土地所有權的取得方式。買賣、贈與等法律行為亦不為取攝土地所有權的方式。

本案中，甲村雖然存在撂荒行為，但該行為并不導致甲村所有權喪失。乙村雖然存在先占、添附行為，但該行為也不能導致取得該塊地的所有權。乙村為該塊地變成良田付出了勞動，甲村應給乙村相應的價值補償，故該塊河灘地的土地所有權屬于甲村所有。房屋所有權 【案情介紹】

盧某有坐落于某市某街的房屋一幢。盧某于1967年下放回原籍，該房屋暫由劉某等人居住。1969年因房屋過舊，劉某等人遷走，該房屋交由居委會代管。1969年11月，王某夫婦無房居住，經居委會安排搬進該房暫住，當時講明：“以后房主回來要房，除非他們另有房屋居住，否則你們就要搬走。”王某夫婦表示同意，將該房屋稍加修理，便搬進居住至1976年5月。因該房屋確實破爛不堪，王某夫婦未經居委會和市房管部門同意，也末告知房主盧某，便將房屋翻蓋一新。后來，盧某發現自己的房屋被侵占改建，于1985年向人民法院提起訴訟，要求保護房屋所有權。【問題】

1．該房屋所有權應屬誰？為什么？

2．本案應如何處理？ 【評注】

1．本問涉及房屋所有權的取得問題。所謂房屋所有權，是指以房屋為標的物，房屋所有人獨立支配其所有的房屋的權利。根據法律的規定，房屋所有人在法律規定的范圍內可以對其所有的房屋進行占有、使用、收益、處分，并可排除他人的干涉。

依照我國現行法律規定，房屋所有權的取得或者基于法律行為，如買賣、贈與等，或者基于事實行為，如建造、沒收等。因法律行為取得房屋所有權，除當事人之間達成合意以外，必須依法進行登記，登記是房屋所有權轉移的必要條件，未經登記的，不發生房屋所有權轉移的效力；因事實行為取得房屋所有權，則只需符合該事實行為的構成要件，就發生房屋所有權轉移的效力，如

建造房屋，該房屋建造完成，房主就取得該房屋的所有權，辦理房屋登記手續只發生確權效力。

本案中，房屋所有權為盧某所有，雖然經過了房管部門的代管，但未改變該房屋所有權的歸屬。房管部門與盧某之間的關系只是管理關系，該房屋的所有權并未轉移給房管部門。王某從房屋管理部門借用該房屋，并不改變該房屋的權屬，該房屋的所有人仍然為盧某。王某基于借用關系而成為該房屋的借住人。王某在借住期間對該房屋有權行使保存行為和改良行為，因此，在發現房屋破爛不堪的情況下，有權將房屋翻新。但這種翻新行為并不改變房屋所有權的歸屬。

2．在借用期間，王某對該房屋進行翻新，該翻新行為性質如何，在理論上存有爭議。一種觀點認為，未經房屋所有權人同意對房屋進行結構性改造或功能性改造的，為侵權行為，對此，房屋所有人可要求房屋居住人恢復原狀，并賠償損失；另一種觀點認為，未經房屋所有人同意，對房屋進行翻新改造可視為無因管理行為。依社會經驗和一般法則，如房屋適合居住，不存在安全隱患，未經房屋所有人同意，擅自對房屋進行翻新改造，應視為侵權行為；如房屋存在安全隱患，房屋居住人雖未經房屋所有人同意，亦有權對房屋進行翻新改造。該行為屬于保全行為或改良行為，該保全行為和改良行為的性質，在學理上符合無因管理的一般要件，應視為無因管理行為、在房屋所有人和居住人之間產生無因管理之債。依照《民法通則》第93條規定，沒有法定的或約定的義務，為避免他人利益受損失而進行管理或服務的，有權請求受益人償付由此而支付的必要費用。

本案中，王某因房屋不堪居住，雖未經盧某同意而對該房屋進行翻修改造，可視為無因管理行為。該翻新行為使房屋增值，使盧某獲得了相應的利益，王某因翻新行為而支付了相關費用，對該相關費用，盧某依法應予以補償。建筑物的區分所有權 【案情介紹】

某年夏天，某市仲裁委員會受理了這樣一起案件。某開發商經該市計劃委員會、城市規劃管理局等部f1批準，開發居民高層公寓樓，先后有400多客戶與該開發商簽訂購房合同，并在依約定交納全部購房款、取得相關產權證的前提下，住進該公寓樓。后開發商將該樓頂部出租給個體戶陳某，每年租金１萬元，陳某利用樓頂空間栽種花卉。由于花卉澆灌用水向樓層滲透，引起馬某等居民不滿。因與開發商協商不成，馬某等聯名按購房合同的仲裁條款申請仲裁，要求開發商終止與陳某的合同，停止侵害，并賠償損失。【問題】

1．本案中，樓頂部分所有權歸誰？為什么？

2．馬某等是否有權要求開發商停止侵害，賠償損失？ 【評注】

1．本案涉及建筑物區分所有權。建筑物區分所有權，是指數人區分一建筑物而各專有其一部，就專有部分有單獨的所有權，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分比例共有權以及對整個建筑物享有成員權的制度。專有部分所有權是 指在房屋專有部分上成立的所有權。所謂房屋的專有部分，是指在構造上及使用上可以獨立，并且可以單獨作為所有權標的物的房屋部分。專有部分通常是在房屋的各個不同部分的基礎上形成的，這種單獨所有權與一般的單獨所有權并無本質區別，所以權利人可以行使完全的占有、使用、收益、處分權。就是說，區分所有權人既可以對專有部分予以直接占有使用以實現其居住營業及其他目的，也可以將專有部分予以出租以收取租金或與其上設定負擔(如設定抵押權以獲得資金)，此外也可以就其專有部分讓與他人。但應當注意的是，上述占有、使用、收益、處分權的行使，必須符合法律的有關規定，并且，由于專有所有權與房屋共用部分以及土地使用權具有一體性，因此，讓與、出租自己的專有部分時，必須同時讓與房屋共用部分和土地使用權的應有部分。所謂共用部分，是指區分所有人所擁有的除專有部分以外的房屋的其他部分，對共用部分享有的權利稱為共有權。按照共有權成立的根據，共有權可分為法定共有權和約定共有權。法定共有權是對在性質上和構造上屬于維持整個房屋牢固及安全的必要部分所享有的共有權。約定共有權則是指區分所有人通過合同約定在共有部分上所成立的所有權。這種區分的法律意義在于：法定共有權必須依照本來的用途行使；作為共用部分共有權的標的物，區分所有建筑物的共用部分涉及地基、樓道、屋頂、柱、梁、墻、院落、廚房、廁所、門廳、陽臺、上下水設施、門房、天線等。這些共用部分，可分為全部共用部分和部分共用部分。本案涉及的該樓樓頂應屬于全部共用，為各區分所有權人共有。

2．本案中既然馬某等住房各自購買了房屋的產權，就形成了建筑物區分所有的法律關系。依建筑物區分所有權的理論，樓層頂部應作為各區分所有權人的共用部分，由各區分所有權人共同享有所有權。對于此，即使在購房合同中雙方約定樓層頂部歸開發商所有；根據物權法定主義，該約定亦為無效。由于開發商并無相應所有權，所以不能適用相鄰關系的處理原叨，而其出租行為也因所有權人的拒不追認而歸于無效。應當責令開發商停止侵害，并賠償相應損失 相鄰關系 【案情介紹】

1999年7月，張某裝修自己的住房時，為了擴大室內面積，來經批準擅自改變了部分房屋結構。他把原本放在廚房的灶具搬到了陽臺上，抽油煙機的排氣管從陽臺玻璃上伸出來，該排氣管正好伸到樓上王某家的窗戶底下。當張某做飯時，油煙便飄進王家。王家只好緊閉窗戶。王某多次要求張某采取措施改變排氣管的朝向。均遭到拒絕。王某訴至法院，請求法院判令張某改變抽油煙機排氣管的位置。【問題】

王某的訴訟請求有何法律依據？為什么？ 【評注】

本案涉及相鄰關系的問題。所謂相鄰關系，是指不動產相互毗鄰的所有人或使用在各自行使自己的合法權利時，都要尊重他方的所有人或使用人的權利，相互間應給予一定的方便或接受一定的限制，所有人或使用人在行使占有、使用、收益、處分權利時的發生權利義務關系。

相鄰關系的特征是：

(1)相鄰關系發生在兩個或兩個以上的不動產所有人或占有人(使用人)之間。只有相鄰不動產分屬于不同主體所有或者由不同主體使用時，才能發生相鄰關系，相鄰人可以是公民，也可以是法人；可以是不動產的所有人，也可以是不動產的合法占有人。

(2)相鄰關系主體所有或占有的不動產是相互毗鄰的，即相鄰的，這是最基本的特征，不具備這一條件，不能發生相鄰關系，所謂“相鄰”，通常是指地理位置的相鄰、毗連，即包括相互連接的不動產如房屋、土地，也包括相鄰近但不相連接的房屋等不動產。

(3)相鄰關系的客體并不是不動產本身，而是由于行使所有權或使用權時所引起的和鄰人有關的經濟利益或其他利益，對于財產本身不發生爭議。

(4)相鄰權的行使必須以從相鄰另一方取得必要的便利為限度，不能以相鄰權為借口損害相鄰另一方的合法權益。所謂必要的便利，是指非從相鄰方得到這種方便，就不能正常行使不動產所有權或使用權。

相鄰關系的種類很多，包括：(1)因用水、排水引起的相鄰關系；(2)相鄰環保關系；(3)修建施工、防險發生的相鄰關系；(4)因使用鄰地、通道、道路、橋梁而引起的相鄰關系；(5)因通風、采光而引起的相鄰關系。

本案涉及的是相鄰環保關系。在相鄰環保關系中，不動產所有人或使用人應當采取措施，防止廢氣、廢水、廢渣、惡臭、震動、噪音等侵入相鄰人的不

動產。超過國家規定標準排放廢氣、廢水、廢渣、粉塵、油污和放射性物資污染環境，造成鄰人損害的，鄰人有權要求治理并請求賠償損失。相鄰一方在修建廁所、糞池、污水池或堆放腐朽物、有毒物、惡臭物、垃圾等的時候，應當與鄰人生活居住的建筑物保持一定的距離或采取相應的防范措施，防止空氣污染。相鄰各方不得制造噪音、喧囂、震動等妨礙鄰人的生活和生產。如果音響和震動已損害鄰人的，應及時處理，消除損害。對噪音、污染嚴重的單位，應按環境保護法和有關規定，采取措施加以治理。在正常限度內，不動產權利人不得禁止自鄰地自然排出或者傳出的煙霧、煤氣、蒸汽、不良氣味、熱氣、噪音、震動等類似排放。正常限度依次根據下列方式確定：有關法律、法規；通常做法；大多數人的意愿。本案中，張某與王某共居一樓的樓上樓下，形成了不動產相鄰關系。張某排放煙氣必須以不侵害相鄰人王某的權利為限，反之，王某有權要求張某排除妨礙、賠償損失。張某的抽油煙機的排氣管正對王家的窗戶，排放的煙氣不時飄入王家，構成對王家的侵害，據此，張某應當停止侵權行為，排除妨礙。善意取得的要件及其效力 【案情介紹】

甲因出國留學，將攝像機一臺交其好友乙保管。乙團生括獨據，急需用錢，遂將該攝像機賣給丙。丙以為該攝像機為乙所有，遂以2000元的價格成交。2年后，甲如期回國，要求乙返還攝像機，甲在得知乙將該攝像機賣給丙后，遂以乙無權處分為由要求丙返還攝像機。丙拒絕返還，甲遂向法院提起訴訟。【問題】

甲要求丙返還攝像機的訴訟請求是否應予以支持？為什么？ 【評注】

本案涉及善意取得的構成要件及效力問題。善意取得又稱即時取得，是指無權處分他人動產的讓與人，不法將其占有的他人的動產交付于受讓人后，若受讓人取得該動產時出于善意，即取得該動產所有權，原動產所有人不得要求受讓人返還。善意取得制度是為維護動產交易的安全而設計的。我國目前立法和司法實踐承認善意取得制度，如《民通意見》第89條規定，在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分財產的，一般認定無效，但第三人善意有償取得該項財產的，應當維護善意第三人的利益。對其他共有人的損失，由擅自處分的共有人賠償。但我國在立法上對善意取得制度仍缺乏細致的規定。

對于善意取得的構成要件，理論上認為應具備：

(1)標的物須為動產。一般認為，不動產的轉讓須經登記，因而不適用善意取得制度，但也有學者認為，善意取得制度應擴大到不動產。善意取得的標的物僅限于動產，但以下幾類動產不適用善意取得：采登記對抗主義的動產：如船舶、航空器、機動車輛；非以無記名有價證券表彰的債權；法律禁止流通的物品如毒品、淫穢物品等；未分離的不動產的出產物是該不動產的組成部分，不能成為善意取得的標的；依法被查封的財產；遺失物和贓物原則上不適用善意取得，但貨幣、票據、通過競買方式和交易所方式取得的動產除外。

(2)受讓人須基于交易行為而受讓動產的占有。善意取得應以受讓人取得受讓動產的占有為要件。但是受讓人的占有必須是通過交易行為而取得。若受讓人不是因為交易行為而受讓動產的占有時，即便受讓人實際占有該動產，也不發生善意取得的效力。例如，繼承是依據法律規定發生的，因繼承而善意占有不屬于被繼承人的動產，不能取得所有權。

(3)受讓人取得動產時須為善意。所謂善意，指受讓人在受讓動產時不知道或不應當知道讓與人無處分權。受讓人事后知道出讓人無處分權的，對善意取得沒有影響。在交易時受讓人以明顯不合理的低價受讓財產的，應認定受讓人不具有善意。

至于受讓人已經支付價款是否為善意取得制度的構成要件，在理論上有不同觀點：一種觀點認為，受讓人已經支付價款為善意取得的構成要件。如果受讓人沒有支付價款，則受讓人返還原物于所有人，其實際上并未受有損失，因此，受讓人已經支付對價為善意取得制度的構成要件；另一種觀點認為，善意取得制度的目的是為了維護交易安全，只要該轉讓行為是有償行為，不論受讓人是否已經支付對價，均不影響善意取得。因為，即使受讓人尚未支付價款，受讓人已經從無權處分人處受讓了標的物的占有，如果要求受讓人返還，雖然其未受實質性損害，但仍受到損害，也不利于維護交易的預期和安全。同時，受讓人尚未支付價款，仍有利于對原所有人損失的彌補。故善意取得不以受讓人實際價款為要件。本案中，丙從乙處購買攝像機，其并不知乙為無權處分人，因此，應認定丙具有善意，丙為取得該攝像機，已經支付了合理的價格，并且已經受讓了該標的物的占有，同時，該攝像機屬于法律上自由流轉物，不存在禁止轉讓的問題，此外，乙、丙之間的買賣行為在形式上沒有任何暇疵，不存在無效、可變更、可撤銷及效力未定的理由，故丙取得該攝像機符合善意取得的所有要件，丙依法享有對該攝像機的所有權，甲無權向丙進行追索。至于 乙出賣該攝像機的行為，構成對甲的財產的侵害，為侵權行為，同時，甲與乙之間存在保管合同關系，乙負有妥善保管該攝像機的義務和返還該攝像機的義務，乙未經甲之同意，擅自處分該攝像機的行為，構成違約行為，也就是說，乙的無權處分行為構成侵權行為和違約行為的競合，對此，甲可向乙提出侵權之訴或違約之訴，以維護自己的權利。贓物不適用善意取得 【案情介紹】

甲、乙二人結伙盜竊了三峰駱駝后進行銷贓，將該三峰駱駝以6000元價格賣給了丙，丙不知該駱駝為贓物，又以6500元的價格賣給了丁。后公安機關破獲甲、乙盜竊案件，將該駱駝作為贓物追繳后，退還給失主。丁以此為由從丙處要回了6500元價款。丙要求甲、乙返還6000元款項不得發生糾紛，訴至法院。【問題】

1．丙可否以善意取得為由主張取得該駱駝的所有權？為什么？

2．本案應如何處理？為什么？ 【評注】

1．本問涉及贓物能否善意取得的問題。

關于贓物能否善意取得，理論上有肯定和否定兩種觀點。肯定說認為，既然善意取得制度是為了維護交易安全，作為受讓人來說，并不知道該物為贓物，因此，為了維護受讓人的合法利益，贓物也應適用善意取得。否定說認為，在社會利益中存在公法利益和私法利益的保護。公法利益的保護應優于私法利益的保護，為了維護社會的公共秩序，贓物不適用善意取得。

否定說已成為法律界的共識，也為我國立法和司法實踐所采用。但因具體情況不同，贓物在一些特殊情況下也可適用善意取得：

(1)贓物為金錢或無記名證券的，應允許受讓人取得所有權，這是由于金錢和無記名證券的特殊性質所決定的。金錢和無記名證券與一般動產不同，在法律性質上，誰持有金錢或無記名證券，不論其來源如何j持有人就被認為是權利人，就應享有金錢和無記名證券有關的權利。持有人的處分權是不能懷疑的。

(2)受讓人是在特定場所，或采用特定方式取得贓物的。所說特定場所取得，是指受讓人在有營業執照的商店購買取得贓物，或者在交易所購買取得。因為在該種情況下，商店和交易所具有有權處分其物品的特征，購買人無權過問處分人商店或交易所是否有權處分出賣物。從社會公信力的角度出發，應認定受讓人有權取得該贓物的所有權。所說特定方式取得，是指受讓人通過競買的方式取得。在我國，競買方式一般只有兩種情況：一種是拍賣公司拍賣物品；一種是公安、法院、海關拍賣物品，無論是拍賣公司的拍賣，還是公安、法院、海關的拍賣，均具有社會公信力，轉讓方已被受讓方當作有處分權的人看待，受讓方無權了解對方是否有權處分，受讓方也不可能存在任何過失，因此，應

認定受讓方取得受讓物的所有權。

本案中，甲、乙為盜贓人，標的物三蜂駱駝為贓物。丙雖為善意第三人，但標的物既不為金錢或無記名證券，也不是通過特定場所或特定方式取得；因此，不適用善意取得制度，為維護社會公共利益和社會秩序，甲、乙與丙間的買賣行為為無效的民事行為。

2．依《民法通則》第61條規定，民事行為被確認無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。本案中，甲、乙與丙間的買賣行為為無效的民事行為，丙應返還三蜂駱駝于真正的權利人，甲、乙應將所得價款返還給丙。丙因此遭受的其他損失，如利息損失、費用損失，因在該案中，丙為善意，甲、乙具有惡意，甲、乙應負責賠償丙的損失。先 占 【案情介紹】

養牛專業戶王某的一頭奶牛得了重病，王某恐怕此牛得的是傳染病，傳染了別的牛會造成更大的損失，于是將此牛拉到野外拋棄。劉某經過時發現了，將牛拉回家中，經過劉某的精心喂養，此牛病愈并成為一頭高產奶牛。半年后，王某聽說此事，向劉某索要此牛。因此發生糾紛。【問題】

病愈的奶牛歸誰所有？為什么？ 【評注】

本案涉及先占取得所有權的問題。依民法原理，對于動產可依先占而取得所有權。所謂先占，是指以所有的意思先于他人占有無主的動產而取得所有權的事實。

先占應當具備的條件是：

(1)先占的標的物須為動產。在我國，不動產不因先占而取得所有權。

(2)被占有的物應當是法律不禁止占有的物品，違反法律規定而先占的，不能取得占有物的所有權。

(3)須以所有的意思占有，即先占人在占有物品時有客觀上足以使他人認為先占人有據為已有的表示。

(4)須為無主物。

在我國，現行法律并未明確規定先占取得所有權。但在司法實踐中，承認先占制度，主要適用于兩種情 況：(1)依法對所有人拋棄的廢棄物品的先占，依據廢棄物品回收的相關規定，拾得人對拾得的廢棄物品可依據先占取得所有權，如甲從垃圾桶中撿回被人廢棄的舊電視機就即時取得對該電視機的所有權；(2)依習慣先占取得所有權，如甲在回家途中遇一野兔撞樹而亡，即可以先占取得該野兔的所有權。但法律有特別規定的，則不能以先占取得無主財產所有權，如《繼承法》第32條規定，無人繼承又無人受遺贈的遺產，歸國家所有；死者生前是集體所有制組織成員的，歸集體所有制組織所有。

本案中，原奶牛所有人王某因該奶牛得病而拋棄該奶牛，該奶牛成為無主財產。拾得人劉某將該奶牛精心飼養，可認定為先占的事實，劉某即取得對該牛的所有權。埋藏物的歸屬 【案情介紹】

許成曾祖父為清朝一官員，本留有很多家產，后經幾次戰火以及“文革”，到許成手上僅遺留下宅院一處。1984年，許成因舉家搬遷到縣城居住，并將宅院以1500元賣予侯田。1990年，由于修建馬路，政府要求侯田拆遷古宅。侯田在挖掘宅院大廳地面石磚時挖出一壇請乾隆年間的銀元寶，共55錠。許成聞訊后立即找到侯田，稱此元寶乃其曾祖父所埋，應歸還許成。侯田則稱，此房他已買下，是這房屋的所有人，房屋下所挖的東西當然也歸他所有。許成最后只好向法院起訴，要求侯田歸還元寶，同時許成還提供證據表明此房確為其曾祖父所留，并且可以證明元寶也為其曾祖父所埋。在案件的審理過程中，有人提出，這些元寶屬于地下埋藏文物，是限制流通物，根據有關法律規定，應一律歸國家所有。【問題】

此元寶到底應歸誰所有？為什么？ 【評注】

本案涉及埋藏物的歸屬問題。對于地下埋藏物，我國《民法通則》第79條規定：“所有人不明的埋藏物、隱藏物，歸國家所有。接受單位應當對上交的單位或者個人，給予表揚或者物質獎勵。”所說的埋藏物，是指埋藏于土地之中且所有人不明的財產。

埋藏物具有下列特點：

(1)所有人不明，如果被埋藏的物有明確的所有人，則應為所有人所有的物；如果埋藏人不享有對物的合法所有權，也不能通過埋藏行為而取得對埋藏的物的所有權；如果這些物有所有人；則應返還給所有人，沒有所有人則為埋藏物。

(2)埋藏于他物之中，并且不具有顯而易見性，否則，就屬于遺失物。

(3)埋藏物一般是動產，不動產一般不發生埋藏問題。

應當指出，在埋藏物中，有些是具有歷史、藝術和科學價值的文物，這些物并不屬于所有人不明的埋藏物，而依法歸國家所有，對這一問題，《中華人民共和國文物保護法》作了明確規定：“中華人民共和國境內地下、內水和領海中遺存的一切文物，屬于國家所有。”“古文化遺址、古墓葬、石窟寺屬于國家所有。”但本案中元寶并非是所有人不明，許成有證據證明元寶是其曾祖父所買，故上述規定不適用此案。另外，雖然文物屬于限制流通物，但我國法律并不禁止公民個人合法擁有。《民通意見》第93條規定：“公民、法人對于挖掘、發現埋藏物、隱藏物，如果能夠證明屬其所有，而且根據現行法律、政策又可以歸其所有的，應當予以保護。”可見，法律允許私人擁有文物。案中有人提出；文物一律歸國家所有的觀點是不正確的。上述元寶又能證明屬于許成曾祖父遺留，因此應判歸許成所有。根據我國文物法，作為限制流通物的金銀，允許個人所有但禁止私自買賣。本案中，房屋雖然賣于侯田，但此元寶仍歸許成所有，侯田屬不當得利，應歸還許成。添 附 【案情介紹】

王某在清理父親的遺物時發現一塊奇石，誤為其父所有，遂將其雕刻成石雕，其好友劉某見后十分喜歡，以價格5萬元購買之。后張某向王某索要該石時，方知道該石系其父借用觀賞。該石當時價值8000元。雙方就返還該石發生糾紛。張某訴至法院。【問題】

1．王某將奇石雕刻后的石雕所有權應歸誰所有？為什么？

2．劉某能否取得該石雕的所有權？為什么？ 【評注】

1．本案涉及添附取得所有權問題。添附是指不同所有人的財產或勞動成果合并在一起形成一種不能分離的新的財產，如果要恢復原狀則在事實上不可能或者在經濟上不合理。在這種情況下，就要確定這個新物的所有權的歸屬。

添附包括附合、混合和加工三種形式：

(1)附合。附合是指不同所有人的財產密切結合在一起而形成新的財產，對原物雖然尚能辨明，但無法分離或分離后會大大降低新物的價值。

(2)混合。混合是指不同所有人的動產混雜合并在一起，對原物已經不能認別，且難以分離從而形成新的財產。在審判實踐中，對混合的處理一般是根據原財產價值的、大小來決定。混合后的新物一般歸原財產價值大的一方所有，原財產價值小的一方可取得與原財產相當的補償。

(3)加工。加工是指一方使用他人的財產加工改造，形成具有更高價值的新財產。在加工的情況下，加工人已對加工物的形成提供了自己的勞動。在因加

工而發生爭議時，加工而成的新物一般應歸原財產所有人所有；對加工人的加工勞動給予適當補償，如果加工價值顯然大于原材料價值，新財產也可歸加工人所有，對原財產所有人可按其財產的價值給予補償。

本案中，王某誤該石為其父所有而進行雕刻形成的石雕為加工物，該加工物石雕價值顯然大于原材料石的價值，因此，以歸加工人所有為宜。但加工人王某取得該加工物的所有權后，應給材料所有人張某8000元的價值補償。2．依民法原理，財產所有人可以對該財產行使占有、使用、收益和處分的權利。本案中，王某對該石雕因加工而取得所有權，可以依法處分該石雕。劉某與王某所訂立的買賣該石雕的合同由于雙方均具有締約能力，其意思表示真實，且買賣標的物石雕屬法律上的自由流轉物，符合合同生效的要件，是合法有效的合同，因此，劉某可以基于有效的買賣合同而取得該石雕的所有權。

按份共有 【案情介紹】

甲、乙、丙對某套房屋享有共有權，甲占有50％的份額，乙占有30％的份額，丙占有20％的份額。三方約定，該房屋輪流分別由甲、乙、丙使用5個月、3個月和2個月。在三方共有期間發生下列事情，請予以解決。【問題】

1．現甲欲轉讓自己的份額，乙、丙均主張優先購買權，應如何處理？

2．甲拋棄自己的份額，該份額歸屬如何？為什么？

3．乙在居住期間，房屋廊檐因年久失修掉落，砸傷行人，責任應如何承擔？為什么？ 【評注】

1．本問涉及按份共有人在同等條件下的優先購買權問題。

按份共有又稱分別共有，它是指兩個或兩個以上的人對同一項財產按照份額享有所有權。根據《民法通則》第78條第2款的規定：“按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利、分擔義務。”

在按份共有中，共有人享有的權利主要有：

(1)要求分出自己份額的權利。按份共有人要求分出自己的份額，實質上就是退出按份共有，將自己的財產從共有財產中分割出來。按份共有人行使這項權利，要受到兩方面的限制：第一，分出時，只有在不影響其他共有人共同經營的前提下，方可以要求分出實物。否則，按份共有人只能要求由其他共有人作價補償。第二，當法律或協議對分出權的行使有規定時，必須遵守這些規定。

(2)轉讓自己份額的權利。所謂轉讓，是指共有人依法將自己在共有財產中的份額轉讓給他人。共有人轉讓自己的份額，無須征得其他共有人的同意，但應當通知其他共有人。其他共有人在同等條件下享有優先購買權。按份共有人轉讓或分出其份額，一般不受時間的限制，只要共有關系存在、共有人就享有該項權利。但是，如果各共有人事先約定在共有關系存續期間，不得轉讓和分出份額，在此情況下，視為各共有人自愿放棄其轉讓或分出其份額的權利，如果某個共有人轉讓或分出其份額將構成對其他共有人的違約行為。此外，如果依據共有財產的性質，不可能進行轉讓的，也不適用轉讓規則。按份共有人的份額具有所有權的效力，在按份共有人死亡時，其份額可以作為遺產為繼承人所繼承。如果無人繼承，該份額應作為無人繼承的遺產處理。按份共有人共有份額的轉讓能否對抗善意第三人?如果這種轉讓符合善意取得的條件，且轉讓的財產是動產，第三人又是善意有償取得，則應當按照善意取得原則處理。

(3)對其他共有人出售之份額享有優先購買權。所謂優先購買權，是指按份共有人之一在出售自己的份額時，其他共有人在同等條件下有優先于其他人購買的權利。按照優先購買權，按份共有人之一在出賣自己的份額時，應將出賣的意思及出賣的條件通知其他共有人。如多個共有人均主張優先購買權的，應由轉讓份額的共有人決定將該份額轉讓給任一共有人。在法定期限內，如其他共有人不為購買的意思表示或所給的條件不能為出賣方滿意，出賣方可依較優越的條件將份額出賣給其他人。如出賣方不為出賣的通知，暗中將其份額出賣給其他人，便構成對其他按份共有人的優先購買權的侵犯，其他按份共有人有權向法院起訴，請求將買受人的權利與義務轉移給自己。

本案中，乙、丙均為按份共有人、他們均主張購買且所出條件相同，此種情況下，應認定他們均享有在同等條件下的優先購買權，因為他們的優先購買權是平等的，此時應如何處理，應尊重份額所有人甲的意思，由甲決定將份額轉讓給乙或丙。

2．在按份共有期間，按份共有人享有拋棄自己份額的權利，對于拋棄份額的歸屬，我國法律暫無規定，依民法原理，只要不損害社會和他人利益，份額所有人可以拋棄自己的份額，但全民所有制企業、事業單位不享有該拋棄權。對于拋棄份額的歸屬，學理上存在不同意見。一種意見認為，應由其他共有人平均享有，因為，拋棄財產屬無主財產，根據古老的公平原理，其他共有人應平等的享有權利；第二種觀點認為，拋棄份額應由其他共有人共同共有，因為，拋棄份額因其他共有人的先占而處于共同共有的狀態；第三種觀點認為，拋棄份額屬于無主財產，歸國家所有。我國現行司法實踐否認了拋棄份額歸國家所有的觀點，基于物權制度的確定性原理，通說認為，拋棄份額應歸其他共有人基于原有份額分別享有，因為，基于所有權的擴張和彈力性理論，共有財產的部分份額拋棄以后，其他份額相應擴張。本案中，甲拋棄自己的份額，不損害社會和他人利益，為其行使所有權的形式，其拋棄的份額應由乙、丙取得。至于乙、丙如何取得，根據所有權彈力性原則，根據乙、丙的原有份額比例相應增加。

3．對于按份共有財產致人損害的責任，我國法律暫無規定，但依民法原理，按份共有人對于第三人的責任可分為以下幾種情況：(1)如果形成可分之債，各共有人只能按照各自的份額承擔義務，第三人也只能請求各共有人按其份額履行義務，(2)如果形成不可分之債，則由按份共有人對第三人負連帶責任。本案中，對于廊檐脫落致人損害，是房屋年久失修所致，而不是由于居住人乙的過錯所致，房屋維修的義務應由共有人甲、乙、丙共同承擔。房屋廊檐脫落在外觀上表明，房屋共有人存在過錯，如果房屋共有人不能證明自己無過錯；則依據《民法通則》第126條規定，應對行人承擔侵權賠償責任。至于該責任如何承擔，因為該損害具有不可分性，形成不可分之債，按民法原理，應由共有人甲、乙、丙負連帶責任，以維護受害人的利益。夫妻共有財產的處分 【案情介紹】

甲、乙系夫妻，有一套夫妻共有房屋需要出售。乙私自與丙達成協議，以12萬元將該房賣給丙，雙方簽訂了買賣協議，但未辦理過戶登記。甲因不知此房乙已出售予丙，又私自與丁達成協議，將房屋賣予丁，價額15萬元，并且私自辦理房屋過戶登記手續。因丙要求交付房屋與甲、乙發生糾紛。丙訴至法院。【問題】

1．乙與丙簽訂的房屋買賣合同和甲與丁簽訂的房屋買賣合同是否有效？為什么？

2．該房屋的所有權應歸誰？為什么？ 【評注】

1．本問涉及部分共同共有人擅自處分共有物的行為效力問題。所說共同共有是指共有人對全部共有財產不分份額地享有平等的所有權。因此，共同共有又稱不確定份額的共有。

在共同共有關系中，共有人的權利和義務是：

(1)共同共有人對共有財產享有平等的占有、使用權，對共有財產的收益，不是按比例分配，而是共同享用；對共有財產的處分，必須征得全體共有人的同意，未經全體共有人的同意而處分共有財產時，則在法律上是無效的。當然，如果根據法律規定或共有人之間的內部約定，某個共有人有權代表或代理全體共有人處分共有財產時，則該共有人依法或依協議作出的處分財產的行為是有效的。

(2)共同共有人在對共有財產行使使用和收益權時應承擔共同的義務。因對共有財產進行維護、改良等支付的合理費用由各共有人共同負擔。各共有人因共同財產對外發生債務或造成第三人損害的，全體共有人要承擔連帶責任。在夫妻共有關系中，夫妻雙方對共有財產享有平等的占有、使用、收益和處分的權利。夫妻雙方對共有財產的處分，除另有約定外，事先應當協商，取得一致意見后再行處分(買賣、互易，贈與)。夫妻一方處分共有財產時，另一方明知而未提出異議的，應視為同意，事后不能以自己未曾參與處分而否認處分的法律后果。

本案中，甲、乙系夫妻，其共有房屋為夫妻共同共有財產，其對夫妻共有財產的處分，應經過雙方協商，取得一致意見以后才能處分。乙私自與丙簽訂房屋買賣合同，甲私自與丁簽訂房屋買賣合同均未取得共有人對方的同意，故乙與丙、甲與丁之間的房屋買賣合同均為無效合同。

2．本問涉及夫妻一方擅自處分共有財產后相對人能否取得所有權的問題。依《民通意見》第89條規定，共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。也就是說，部分共同共有人擅自處分共有物，雖然其行為無效，但第三人如因善意且有償取得該財產，且該財產是法律允許轉讓的流通物，則第三人可因善意而取得該財產。本案中，丁不知甲未與乙協商而處分該房屋，為善意第三人，且支付了合理價款，房屋為法律允許的流通物，同時，他們辦理了房屋過戶手續，符合善意取得的實質要件和形式要件，丁應為該房屋的合法財產所有人；至于乙與丙之間的房屋買賣合同，因乙不具有處分權而形成該合同為效力未定的合同，該效力未定的合同實際上也未取得甲的追認，因此，該合同為無效合同。因為該合同所確定的標的物已轉讓與丁，丁已取得該房屋的所有權，故該合同已經不可能履行。在導致該合同無效的原因中，丙為善意第三人，不存在主觀過錯，乙為無權處分人，存在主觀過失，由此造成的損失，應由乙承擔，因乙和甲為夫妻，該損失應由甲乙以夫妻共有財產共同承擔。國有土地使用權 【案情介紹】

2000年1月3日，吳某與某縣土地局簽訂了一份《國有土地使用權有償出讓項目用地合同書》，合同約定，某縣土地局將坐落于某縣內，面積為11畝偽土地出讓給吳某，地價每畝21萬元，總計地價款231萬元，由吳某開發，建造一個民辦學校。吳某對該ll畝土地三通一平后，又以每畝30萬元的價格轉讓給韓某。韓某支付了相應款項后，辦理了土地使用權轉讓登記手續，將該片土地開發成商品房。后該縣土地局發現韓某變更了合同規定的用途，要求收回該土地，或者要求韓某每畝補償出讓金10萬元。為此引起糾紛。【問題】

1．吳某與某縣土地局所簽訂的土地使用權出讓合同效力如何？為什么？

2．韓某是否取得了土地使用權？為什么？

3．某縣土地局要求收回土地或要求韓某支付補償金是否合法？為什么？ 【評注】

1．本問涉及土地使用權出讓問題。所謂國有土地使用權的出讓，是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例》和《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，土地使用權的出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。由此可見，國有土地使用權出讓合同就是指作為土地所有人代表的國家土地管理部門與土地使用者之間訂立的，由一方向另一方移轉一定期限的土地使用權，另一方交付土地使用權出讓金的協議。這種合同屬于雙務、有償合同，必須以書面方式訂立，而且土地使用權的使用人還必須在法定期限內進行登記。國有

土地使用權出讓合同當事人的義務包括出讓人的義務和土地使用權人的義務。

出讓人的義務主要是：(1)交付土地；(2)保證土地使用權人取得權利；(3)對土地的瑕疵負擔保義務。

土地使用權人的義務主要是：(1)繳納土地出讓金；(2)依合同約定的條件使用土地；(3)依法律規定的期限使用土地。

本案中，某縣土地局代表國家與吳某簽訂土地使用權出讓合同，該合同意思表示真實，當事人具有締約能力，且內容符合法律規定，因此，該合同屬于有效合同。

在理論上，土地使用權出讓合同是屬于民事合同，還是屬于行政合同，尚有不同看法。一種觀點認為，從土地使用權出讓金看，它不是土地使用權的商品價格，而出讓方并非單純追求收取最高的土地使用權出讓金，而是要考慮行政管理的目的，確定收取出讓金是一種管理手段，從發生爭議時的解決方式看，出讓方可以直接根據法律規定采取單方措施，如收回土地使用權等，因此，土地使用權出讓屬于一種行政行為，土地使用權出讓合同是一種行政合同。另一種觀點認為，土地使用權出讓合同屬于民事合同，其理由如下：(1)國家機關因參與的活動不同，而其身份不同，但國家機關以管理者的身份出現時，其主體屬性不為民事主體，但當國家機關參與民事活動時，其主體屬性為民事主體。在土地使用權出讓合同中，土地管理部門代表國家以土地所有人身份與土地使用者訂立合同，是以民事主體的身份與其他民事主體從事交易行為，他們之間的關系為平等主體之間的民事關系。(2)土地使用權出讓合同中，土地管理部門確實享有一些特殊的權利，如提前收回土地，監督土地使用等，但這些權利并非行政權力，因為，土地使用權出讓之后，國家并不喪失所有權，作為所有人，國家機關當然有權監督土地的使用情況。(3)土地出讓金不是一種管理手段，而是土地使用權的商品價格。出讓金的數額并不完全由出讓方確定，而是通過拍賣、招標或雙方協商的方式確定。

至于土地使用權出讓合同是屬于物權合同，還是債權合同，理論上也有不同看法：一種觀點認為，土地使用權出讓合同與買賣、租賃合同無實質性區別，屬于債權合同。另一種觀點認為，土地使用權合同的訂立，是使國家所有權的權能分離，將使用權從所有權中分離出來，由使用人享有，土地使用權的性質是物權，而不是債權，因此，屬于物權合同。

2．本問涉及土地使用權轉讓問題。所謂國有土地使用權的轉讓，是指土地使用人將土地使用權以合同方式再轉移的行為。土地使用權人有權以買賣、互易、贈與等方式轉讓以出讓方式取得的國有土地使用權。以劃撥方式取得的國有土地使用權，在辦理了土地使用權出讓手續并交納土地出讓金后可以轉讓。可見，土地使用權轉讓行為包括買賣、互易、贈與及其他合法方式。

國有土地使用權的轉讓具有下列特點：

(1)國有土地使用權的轉讓是一種權利的轉讓，而不是實物的轉讓；

(2)權利和義務要一體轉移；

(3)土地使用權與地上建筑物的所有權一并移轉；

(4)新的用地人通過轉讓方式獲得的土地使用權，只能是出讓合同規定的土地使用權出讓期限，減去原用

地人已經使用過的期限的剩余期限的土地使用權。

土地使用權轉讓應當符合的條件是：

(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。土地使用權人未繳納全部土地出讓金，不得轉讓土地使用權；

(2)按照出讓合同約定進行投資開發。屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上；屬于成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件；(3)改變土地用途的轉讓，必須經國家土地部門同意并辦理有關手續；(4)轉讓國有土地使用權，必須由接受轉讓的自然人、法人履行原土地使用權出讓合同的未盡義務。本案中，吳某取得土地使用權后；將該塊土地使用權轉讓給韓某，并辦理了登記手續，應認定為韓某已經取得了該塊土地使用權。

3．本問涉及代表土地所有人的土地管理局管理和監督義務問題。土地使用權人取得土地使用權后，應依照合同約定對土地進行開發，不得擅自變更土地的使用用途。土地使用權人需要變更土地用途的，應當經過土地管理部門的批準。

本案中，吳某通過土地使用權出讓合同取得的土地使用權是用于建造民辦學校，其土地使用權的出讓金是較低的。韓某從吳某處取得土地使用權后，應繼續履行吳某對該土地的開發義務，按照該土地的使用用途建造民辦學校，現韓某變更了該土地用途，未經土地管理部門審批，故土地管理部門依照土地管理法的相關規定，有權要求韓某補交相應的土地出讓金，或收回土地使用權。宅基地使用權 【案情介紹】

甲、乙、丙、丁、戊系同胞兄妹。他們的父親于1977年去世后，丙即另外成家單獨生活。母親楊某與甲、乙、丁、戊一起生活。1984年，丙以700元價格買下村里的平房三間，馬房一間。1986年，丙出面為此房產申請了宅基地使用權證，填明戶主是丁，家庭成員為五口人。該村的宅基地登記表上記載，宅基地使用證上所填五口人是戶主丁、家庭成員楊某、甲、乙、戊。這五口人曾對此房產管理、使用過一段時間。

1987年，楊某去世。1992年4月，兄妹之間因家務發生糾紛，丙在此時聲稱，丁身有殘疾，爭議房產只轉讓給丁一人所有，并不包括其他成員，并且將其保存的宅基地使用證上所填的五口人改為一口人。同年7月，丁以1800元價格將爭議房產出租給盧某使用，且由丙收取了租金。甲、乙以房產是全家共有房產為由提起確權訴訟，原告訴稱：爭議的平房三間，馬房一間是丙為全家人購買的，有宅基地使用證為憑，被告丁準備將此房據為已有，請求法院確認爭議房產的產權歸全家人所有。【問題】

本案應如何處理？為什么？ 【評注】

本案涉及的問題有兩個：一是宅基地使用證的法律效力；二是丙處理房屋產權行為的法律效力。

所謂宅基地使用權，是指自然人在依法取得的國家所有或農業集體組織所有的宅基地上建筑屋并居住使用的權利。宅基地使用權只需以在他人土地上有建筑物，或其他工作物為目的而使用其土地即可，而不以現有工作物為必要，先設定基地使用權，而后有工作物，或先有工作物，而后設定基地使用權，均無不可。依

據《土地管理法》的規定，農村居民一戶只能擁有一處宅基地，其面積應當符合相應的規定。宅基地使用證是對農村居民建筑使用宅基地的合法狀況予以確認的證件，只有持有宅基地使用證的人才能在合法使用的宅基范圍內建房，因此，宅基地使用權人一般應與房屋使用權人一致。房屋產權證書是確認房屋產權的合法證據，其他證件不能代替房屋產權證書確權的效力。

本案中，三間平房、一間馬房為丙所買，丙對該房屋享有處分權。對于丙在自己申辦的宅基地使用證上聲明戶主和成員的行為，其性質如何，有兩種觀點：一種觀點認為，丙的行為是一種贈與行為，將房屋贈與以丁為戶主的全家五口人，丙在辦理了宅基地使用權證后，已經對該房進行了管理使用，丙對爭議房產的所有權已經轉讓給以丁為戶主的五口人所有。另一種觀點認為，丙僅在1992年口頭答應過將爭議房產轉讓給丁，但雙方至今未交付房產，產權證仍在丙手中，丁并末取得該房產的所有權。依據《民通意見》第182條規定，贈與房屋如依據書面贈與合同辦理了過戶手續的，應當認定贈與關系成立。未辦理過戶手續，但贈與人根據書面蹭與合同已將產權證交與受贈人，受蹭人根據贈與合同占有該房屋的，可以認定贈與有效，但應補辦過戶手續。本案中，丙雖然在宅基地使用證上記載了五名家庭成員，但并未進行房產證的更改登記，因此，不能認定已將該房產贈與其家庭成員。該房產不是屬于家庭財產，也不屬于丁所有的個人財產，因此，甲、乙以宅基地使用證上記載的內容要求確認房產產權的歸屬是缺乏法律依據的。抵押財產 【案情介紹】

甲孔雀股份有限公司為某一項目的開發，擬斥資5000萬元購買專利，采購設備，興建廠房等，為此需要向銀行貸款1000萬元，遂與乙銀行達成協議，由該銀行提供貸款，借款期限為1年，甲孔雀公司以一棟辦公樓(價值900萬元)和兩輛加長奔馳轎車(價值200萬元)設定抵押，均辦理了抵押登記。1年后，由于市場競爭激烈，開發產品市場需求冷淡而損失慘重，無力償還乙銀行的貸款。乙銀行擬行使抵押權，經查，該辦公樓有一層已經于半年前出租給丙公司，租期兩年；轎車之一，已經準備出賣給丁，雙方簽訂了買賣合同，尚未辦理過戶登記手續，但車已經交付丁使用；轎車之二，因某次董事長駕車出外，被違章駕駛的戊的卡車撞擊損毀，正在索賠中，估計可獲得保險金60萬元。【問題】

1．本案中，甲孔雀公司與乙銀行間的抵押是否有效？為什么？

2．本案應如何處理？為什么？ 【評注】

1．本問涉及抵押財產的問題。

抵押財產是指作為抵押權客體的特定的可處分的財產。所謂特定的財產，是指作為抵押權客體的財產必須是特定的物，即確定化的物，將來存在的財產，除法律有規定外，一般不能作為抵押財產。在我國現行法律實務中，只有依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物以及計劃建造或正在建造的船舶，且辦理了抵押登記的，該抵押才具有效力。所謂可處分的財產，是指該財產可依法轉讓和出賣。財產不能處分，抵押權就不能實現。我國《擔保法》從正反兩方面規定了抵押財產的范圍。

《擔保法》第34條從正面規定了抵押財產的范圍：

(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

(2)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；

(3)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；

(4)抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；

(5)抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；

(6)依法可以抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

《擔保法》第37條從反面規定了抵押財產的范圍：

(1)土地所有權；

(2)就地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但擔保法第34條第5項、第36條第9款規定的除外；

(3)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施；醫療衛生設施和其他社會公益設施；

(4)所有權、使用權不明或者有爭議的財產；

(5)依法被查封、扣押、監管的財產；

(6)依法不得抵押的其他財產。

本案中，甲孔雀公司為以營利為目的的企業法人，其辦公用樓不具有公益

目的，依法可以為自身債務和他人債務設定抵押，該抵押合同自登記之日起生效。同時，汽車可以設定抵押權，但屬于公益設置的汽車除外，如消防車、救護車。本案中，甲孔雀公司所屬的兩輛加長奔馳轎車均不具有公益性質，依法為自身債務和他人債務設定抵押，該抵押合同自登記之日起生效。

2．本問首先涉及先抵后租問題，再涉及抵押權的追及效力，還涉及抵押權的物上代位性問題。

抵押權的制度價值在于充分實現物的用益功能和擔保功能。抵押權設定以后，抵押人只是將抵押物的價值權設定抵押擔保，其用益權仍由抵押人享有，抵押人并不喪失對該抵押物的占有、使用和收益權。除抵押人和抵押權人有特別約定的外，抵押人依據其用益權仍然享有出租權，其與第三人所簽訂的租賃合同具有效力。這樣，在抵押財產上可能存在抵押權和承租權的權利沖突問題。根據權利的先后設立順序，先成立的權利優于后成立的權利，因此，《擔保法解釋》第66條規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

本案中，甲公司將辦公樓抵押于先，將辦公樓出租于丙公司于后，乙銀行行使對辦公樓的抵押權，不受丙公司承租權的影響。在此情況下，乙銀行可依法將該辦公樓拍賣、變賣或作價處理，以實現自己的抵押權。但在此情況下，丙公司是否享有優先購買權，這在學理上存在爭議。一種觀點認為，既然抵押權的實現不受承租權的影響，則排除了承租人的優先購買權；另一種觀點認為，承租人的優先購買權是依據租賃合同而產生的，其與抵押權不發生相互關聯的關系，只要租賃合同有效，應支持承租人的優先購買權。從利益角度分析，承租人行使優先購買權不影響抵押權人的抵押權實現，同時，又使承租人的經營或生活的連續性得到保護，因此，以支持承租人的優先購買權為宜。

抵押權的追及效力是物權追及效力的體現。所謂追及效力，是指該物不論輾轉于何人之手，原權利人均可追回。這種制度設計是以所有權為中心的，利于保護所有權的靜態安全，但不利于交易安全和財產的動態安全，因此，現代民法均以善意取得制度和公信原則對物權的追及效力加以限制，即第三人對動產善意取得的情況，或第三人對不動產因公信原則而取得的情況下，物權的追及效力喪失。

本案中，甲公司將轎車之一設定抵押權后，在抵押權存續期間，擅自將該汽車予以轉讓，且未通知抵押

權人，依《擔保法解釋》第67條規定，抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權。

抵押權的物上代位性，是擔保物權物上代位性的體現。抵押權是以支配物的價值為內容的權利，以取得抵押物的價值受償為目的，因此，抵押權的效力及于抵押物的代替物。抵押物的形態發生變化而價值存在時，抵押人可就該價值行使權利。

本案中，甲公司將轎車之二設定抵神后，該汽車并未轉移給乙銀行占有，該汽車在抵押權存續期間被卡車撞毀，但因保險可獲保險金60萬元，該60萬元的保險金為該轎車的代替物，依《擔保法解釋》第80條規定，抵押物滅失、毀損的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金優先受償。因此，乙銀行可對該60萬元的保險金行使抵押權。先抵后質 【案情介紹】

甲因向乙借款將自己的汽車抵押與乙，并辦理了抵押登記，后甲因丙借款，又將自己的汽車出質給丙。現甲無力還款，對該車，乙欲行使抵押權，丙欲行使質權，并引起糾紛。【問題】

本案中，乙、丙的權利，誰更優先？為什么？ 【評注】

本案涉及先抵后質問題。

在動產抵押中，當事人之間設定抵押權后，由于抵押人不轉移抵押物的占有，抵押人就有可能將抵押物質押于他人。這里涉及兩個問題：其一，抵押權設定后，抵押人再設定質權，質權是否有效的問題；其二，在承認抵押權和質權均有效的情況下，哪種權利優先行使的問題。

對于第一個問題，存在兩種不同觀點：一種觀點認為，動產設定抵押后，特別是非登記動產，再允許該動產質押，其結果將導致抵押權人抵押權實現的困難，損害抵押權的擔保功能，甚至可能進一步膨脹抵押人不講信用進行詐騙的心理，因此，抵押權設定后，抵押人不能將該動產再設定質權。另一種觀點認為，抵押權設定后，抵押人仍是該抵押物的所有人，仍可就該抵押物進行出質，設定質權，這是所有人行使所有權的體現。至于抵押權人的權利實現和權利保障可依當事人之間的約定。第三種觀點認為，動產設定抵押權后，如果有剩余價值的，可就該剩余價值部分再設定質押，以充分實現抵押物的價值功能。如果沒有剩余價值的，則再設定的質權無效，以保障抵押權的安全。現代法律的發展，越來越把抵押物的融資功能放在第一位，即承認動產設定抵押權后，抵押權人仍可將抵押物出質，設定質權。至于抵押權人和質權人的權利行使，則依據哪種權利更為優先的方式解決，而不是通過否認哪一種物權的有效性的方式解決。

對于第二個問題，目前存在的主要觀點有：(1)先成立的物權優于后成立的物權。由于抵押權成立在先，質權成立在后，則抵押權優于質權得到行使。(2)登記物權優于非登記物權。在動產抵押中，如果該動產抵押進行了登記，則抵押權優于質權得到行使。因為登記的公信力更強。如果該動產抵押未進行登記，則依先成立的物權優于后成立的物權，即抵押權優于質權行使。(3)占有物權優于非占有物權。在動產抵押中，如果抵押物進行了登記，則依登記物權優于非登記物權，即抵押權優于質權行使；如果抵押物未進行登記，則依占有物權優于非占有物權，由質權人優先行使。其法律依據是，《擔保法》規定，抵押物未進行登記的，不具有對抗第三人的效力。依《擔保法解釋》第79條規定，同一財產法定登記的抵押權和質權并存時，抵押權人優先于質權受償。

本案中，甲為乙在自己的汽車上設定了抵押權，該抵押權自登記之日起生效，甲又為丙在該汽車上設

定了質權，該質權自該汽車移交丙占有時生效。甲的汽車上既存在有效的抵押權，又存在有效的質權，兩權利發生沖突，依登記物權優于非登記物權的原則，應當由甲優先行使抵押權。甲行使抵押權后的剩余價值，可由丙行使質權。先抵后賣 【案情介紹】

甲為菜市運輸個體戶，因經營需要向好友乙借款10萬元，乙言明必須提供擔保。經協商，甲以自己的平房三間(價值9萬元)擔保8萬元，又以紅木家具一套(價值3萬元)擔保2萬元，雙方就平房抵押辦理了登記。雙方約定借款期限為1年。逾半年，甲因車禍給他人造成損害15萬元，為了償還債務，甲遂將平房以5萬元出賣給丙，雖然丙知曉該平房已經抵押給乙，但貪圖價格便宜，且甲同意一起辦理了過戶登記手續，就欣然買受；又將家具出賣給了丁，得款2萬元。出賣平房和家具，甲均末通知乙。1年后，因甲無力還款，乙欲行使抵押權時才發現平房和家具都已經他屬，憤而訴至法院。【問題】

1．乙是否有權就平房行使抵押權？為什么？

2．乙是否有權就家具行使抵押權？為什么？ 【評注】

1．本問涉及己辦理登記的抵押物的先抵后賣的問題。

抵押權設定后，抵押人既不轉移抵押物的占有，也不影響對抵押物的所有，抵押人仍然是該抵押物的所有人，作為抵押物的所有人，抵押人仍享有對抵押物的處分權，但該處分權受到一定的限制。如果對抵押物進行事實上的處分，則使抵押權人的利益喪失殆盡，因為，抵押物消滅，抵押權消滅。如果抵押人進行法律上的處分，由于抵押權人享有物上代位權，其利益并不受影響，因此，在抵押權存續期間，抵押權人仍享有轉讓抵押物的權利，但該轉讓權的行使，以不損害抵押權人的權利為限。依《擔保法解釋》第67條規定，抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權。但取得抵押物所有權的受讓人可以代替債務人清償其全部債務使抵押權消滅，受讓人清償債務后，可以向抵押人迫償。同時，依《擔保法解釋》第70條規定，抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人請求抵押人恢復原狀或提供擔保遭到拒絕時，抵押權人可以請求債務人屜行債務，也可以請求提前行使抵押權。

本案中，平房抵押已經登記，甲作為抵押人在與買受人丙簽訂買賣合同時末告知抵押權人，受讓人丙已知曉該平房已設定抵押，但貪圖價格便宜，仍簽訂買賣合同，辦理房屋過戶手續，損害抵押權人乙之利益，因此，抵押權人乙可以追及至受讓人丙而對該平房行使抵押權。對于丙因該房屋被乙行使抵押權而遭受的損失，其只能向甲進行追償，當然，丙可以先行償還乙之債務，以使乙的抵押權消滅，而維持平房的所有權。

2．本問涉及未辦理登記的抵押物的先抵后賣問題。

依《擔保法解釋》第67條規定，抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此，給抵押權人造成損害的，由抵押人承擔賠償責任。本案中，甲在將家具抵押與乙以后，又將該家具出讓于丁，乙對該家具享有抵押權，丁對該家具已取得所有權，由此，發生抵押權與所有權的沖突，但因乙對家具的抵押未辦理登記，乙所享有的抵押權不得對抗受讓人丁所享有的所有權，故乙無權就家具主張抵押權。一物二抵 【案情介紹】

甲向乙借款5萬元，井約定以自己的一顆價值10萬元的鉆石設定抵押擔保，雙方于4月9日簽訂了抵押合同。8月9日，甲又向丙借款5萬元，同樣以該鉆石設定抵押擔保，經丙要求，雙方于8月10日簽訂了抵押合同，并于8月11日到當地的公證部門辦理了抵押登記。后因甲無力還款，經拍賣該鉆石，得款7萬元。就該7萬元如何償還乙、丙的債權，發生爭議。【問題】

1．甲、丙之間的抵押合同是否有效？為什么？

2．本案應如何處理？為什么？ 【評注】

1．本問涉及一物二抵的問題。

所謂一物二抵，就是在一個抵押物上先后設定兩個抵押權。對于一個抵押物上是否可以設定兩個抵押權，目前存在不同的觀點：

(1)禁止重復抵押說。該說認為，抵押所擔保的債權是特定的，抵押財產是特定的，但抵押財產的價值是變動的，為了維護抵押的安全，禁止就同一財產重復抵押。

(2)剩余價值抵押說。該說認為，抵押債權是特定的，抵押物也是特定的，抵押財產的價值是可估算的，抵押設定后，如果抵押財產仍有剩余價值，就該剩余價值部分仍可設定抵押，既保障抵押的安全，又充分實現抵押物的融資功能。

(3)浮動抵押說。該說認為，抵押所擔保的債權是特定的，抵押物也是特定的，抵押財產的價值是變動的，為了充分實現抵押物的融資功能，應允許重復抵押，至于多個抵押權人的權利沖突，可通過優先權加以解決，即先成立的抵押權優于后成立的抵押權。

我國擔保法采用了第二種觀點。依《擔保法》第35條規定，財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

本案中，鉆石價值10萬元，第一次 擔保的債權為5萬元，擔保物暫時的價值余額仍有5萬元，再次擔保5萬元的債務未超出其余額部分，因此，再次設定抵押是合法有效的。鉆石不屬于必須登記的抵押財產，依《擔保法》第43條規定，當事人自愿辦理抵押登記的，抵押合同自簽訂之日起生效。

2．本問涉及抵押財產的清償順序問題。

對此，應區分不同情況：(1)對于登記生效的抵押，應以抵押登記的先后順序清償，即先登記的先清償，后登記的后清償。如果是同一天登記的，則按照債權比例清償。(2)對于協議生效的抵押，則又區分為兩種情況：如果當事人之間自愿登記的，則登記的抵押權先于未登記的抵押權清償，如果抵押均進行了登記的，則依據登記的先后順序進行清償；如果當事人之間均未登記的，則按照抵押合同生效時間的先后順序清償，即先生效的先清償，后生效的后清償，同一天生效的，按債權比例清償。

本案中，甲與乙的債權設定了抵押，雖然該抵押屬協議生效的抵押，不以登記為生效要件，甲與丙之間的債權設定的抵押成立在后，但進行了登記，依據登記物權優于非登記物權受償的原理，應由丙優先受償。其他債權人撤銷不當設立的抵押權 【案情介紹】

甲分別有債權人乙、丙、丁。丁為了使自己的債務得到清償，許諾甲將其全部財產抵押給丁后，為其辦理出國手續。甲便與丁簽訂了抵押合同，并辦理了相關手續。因乙、丙的債權得不到請償引起糾紛。【問題】

本案應如何處理？為什么？ 【評注】

本案涉及債權人對不當設立的抵押權的撤銷問題。

依照《擔保法解釋》第69條規定，在清償債務時，債務人與其中一個債權人惡意串通，將其全部或者部分財產抵押給該債權人，因此喪失了履行其他債務的能力，損害了其他債權人的合法權益，受損害的其他債權人可以請求人民法院撤銷該抵押行為。該條規定的目的是基于債權的平等性原理，使各債權人的利益得到平等的保護。本案中，丁為甲的債權人，為了擔保債權實現，雙方協商以甲的財產設定抵押，并辦理相關手續，擔保合同依法有效。但債權人丁以辦理出國手續為誘餌，使甲與其簽訂將甲的全部財產為其債務設定抵押，以達到損害乙、丙債權的目的，故乙、丙有權請求人民法院撤銷該抵押合同。(二)物權法案例分析

一.王某與林某為鄰居。1962年王某全家遷往外地，因不知以后是否回來，遂將其四間房屋借給林某使用，并托林某妥為管理。林某自王某離去后，即使用該房屋。1980年林某因兒子結婚需要住房，即將王某的房子整修了一下，并在王某房屋占用的院內新蓋廂房三間，共花費1 500元左右。1993年王某因年齡已大，即回老家居住，讓林某騰還房屋。于是，林某將王某的原四間房屋還給林某，自己仍住在三間廂房。王某讓林某歸還廂房，林某稱廂房是自己建的，應歸其所有，如王某愿意要可以賣給王某。而王某則認為，廂房雖然是林某蓋的，但在自己院內，故應歸自己所有。何況林某住在自己院內多年也未付過房租，而對房屋的修繕費用他已還給林某。雙方爭執不下，王某就訴至法院，請求法院判令林某搬出廂房，歸還給他。試問：（1）試分析本案主要涉及的法律問題。

添附物的所有權歸屬問題。添附指不同所有人的物結合在一起而形成不可分離的物或具有新物性質的物。由于因添附形成的財產要恢復原狀在事實上不可能或者在經濟上不合理，因而需要立法確定添附物的歸屬，以期定分止爭。

（2）試對運用民法原理對該問題進行分析。

從本案看，林某是在王某的宅基地范圍內建造房屋的，宅基地的使用權和房屋的所有權是一致的，只能為一人所有，因而林某是不能取得房屋所有權的。所以，在這種與他人宅基地上建筑房屋的情況下，廂房應當由王某取得所有權。然而，在添附中，取得所有權的一方沒有取得利益的根據，其對因此而造成的他人的損失應當于所得利益范圍內返還。所以，王某應當向林某返還其所得的不當利益。返還范圍為林某建房的費用及相關的勞務報酬。

二.甲、乙二人系夫妻，均在A市做生意，2人共同擁有住房1幢、店面3間。二人婚后感情不和，經常鬧離婚，因生意不佳，二人于1999年6月將店面租給丙使用，約定租期3年，每年租金10萬元。2000年8月，二人因瑣事產生爭執，甲一氣之下前往外地做生意去了。2002年1月，丙找到乙，希望能夠續簽合同。乙考慮到自己夫妻感情不和，遲早要離婚，遂表示可以，并建議丙也可買下此房，丙詢問是否需要經過甲的同意，乙謊稱甲早有出賣房屋的意思。2002年3月，二人簽訂了房屋買賣合同，丙當即支付房款，雙方辦理了房屋過戶手續。2002年5月，甲回到A市，向丙討還房屋，這時才得知乙已經將房屋賣給了丙。乙為了獨吞房款，趁甲出門不辭而別。試分析下列問題： 1.乙的行為性質如何？并試分析買賣前后房屋所有權的歸屬關系。

本案中，甲、乙雖感情不和，但在法律上依然具有婚姻關系，甲、乙對其共有財產都有平等的處分權。在乙賣出房屋的時候，其謊稱甲已經同意的行為雖然并不道德，但作為第三人的丙是沒有理由懷疑的，況且丙善意地給付了房款，也進行了房屋的過戶登記。房屋所有權應當歸屬于丙。因此，在房屋過戶登記前，房屋所有權歸甲、乙共有，過戶后歸丙所有。2.乙對甲是否應承擔責任？

乙擅自出賣房屋并且為了獨吞房款不辭而別，《婚姻法》47條規定，因此在離婚時，甲有權要求多分財產，并有權向乙要求賠償。

三.2009年4月16日，宋某正在家中耕田，被林山縣公安局傳喚。公安局認為，宋某的耕牛是贓物，應予扣押。宋某申辯，耕牛是買來的。公安局調查后證實，此牛原為陳德所有，2008年12月25日，被王二偷走。王二當天就把牛賣給了劉丕。因為劉丕知道牛是贓物，因此只花了500元。此牛在劉丕家飼養了不到一個月，便再次丟失。劉根拾得此牛，飼養了12天，后又將此牛賣給了宋某。依據《物權法》的規定回答下列問題：

（1）若陳德要求返還耕牛，宋某是否應當返還？為什么？

宋某應當返還耕牛。《物權法》第107條規定：“所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。”因此陳德有權要求受讓人宋某返還原物。（2）劉丕飼養耕牛的費用能夠要求補償嗎？為什么？

劉丕無權要求補償飼養耕牛的費用。劉丕明知該牛是贓物仍予以購買，其對耕牛的占有是惡意的，與善意占有相比，惡意占有受到法律保護的程度較低。對于善意占有人而言，權利人應當支付其因維護動產或不動產所支出的必要費用，但惡意占有人無權要求權利人支付此種費用，因此陳德無須支付劉丕因此付出的飼養費用。

四.甲、乙、丙三人為同胞兄弟。三人父母生前擁有一幢私有樓房，這幢樓房于1996年出租給張某夫婦居住，租期為5年，每年租金為2萬元，年底支付。1999年1-2月，甲、乙、丙父母相繼去世，沒有留下遺囑，于是樓房由三人依法繼承。甲、乙均有房屋居住，而丙暫無自己的房屋，辦理遺產繼承時，把房屋約定由丙管理。1999年10月5日丙將房屋作價給丁，價款為人民幣30萬元，丁以為丙即是房屋的產權所有權，于是二人簽訂了合同，丙將房屋產權證書交由丁，二人一并到房產部門辦理了房屋過戶手續。同年11月1日，丙告知張某夫婦其已將房屋賣與丁的事實，并要求張某夫婦搬出房屋。張某夫婦不允，要求購買該幢樓房。后甲、乙得知丙賣房一事，向丁提出異議，遂起糾紛。根據上述案情，回答下列問題：

（1）父母去世后，甲、乙、丙對樓房具有什么財產關系？ 是合法繼承財產

（2）丙、丁之間簽訂的合同有無效力？為什么？

合同有效，因為丁是合法繼承人之一，同時擁有管理權，還有一點是丁是不知情者，丙如果是出租合約知情者，那么是存在有意隱瞞合同事實，則合同是屬于可以變更撤銷合同，作為受害方丁來講是可以變更或撤銷，而此合同顯然是有效合同

（3）現房屋所有權歸誰所有？

房屋所有權名以上是甲乙丙三人的，但是房產證等有關有效證明顯示是丙，所以法律意義上應屬于丙

（4）甲、乙、丙、丁有無權利要求張某夫婦搬出房屋？ 無權

（5）張某夫婦有哪些權利可以主張？丙應對丁承擔什么責任？為什么？ 由于我國合同法有關規定，合同轉讓變更終止，有關債權轉讓和債務轉移時有具體規定的，在合同履行期間，第三人（張某）可以向債務人（丁）請求履行，債務人不得拒絕，原合同債權的轉讓并不能改變張某當事人之間的權利義務關系。另外，債務人（丁）未向第三人（張某）履行債務或不符合約定，應向合同當事人債權人（丙）承擔違約責任（提出合同可變更或撤銷，由丙承擔相應責任），第三人將違約事實和證據提交合同債權人（丙）。1:甲乙丙對房屋有共同的繼承權。

2：丙丁之間合同無效，因為繼承的是甲乙丙三人，必須三人同時同意才有效。3：房屋歸甲乙丙三人所有。

4：甲乙丙必須通過法律解決，不可以要求張某夫婦搬出房屋。

5：張某夫婦有權通過法律要回他們的購房款，同時可以要求賠償他們的損失。

五.甲出國留學前將自己的一幅名人字畫委托好友乙保管。在此期間乙一直將該字畫掛在自己家中欣賞，來他家的人也以為這幅字畫是乙的。后乙因生意需要在家中宴請政府官員丙。丙對該字畫贊不絕口，于是乙順勢將該字畫贈送給了丙。丙在回家的途中因酒醉糊涂，將字畫遺留在出租車上。出租車司機丁將之上交公安部門。公安部門公示期滿無人認領，故通過拍賣行進行拍賣。收藏家戊在拍賣會上以三萬元的價格買得此字畫。甲回國后，四處追查，查得該字畫已被戊收藏，便上門向戊索要。請問： 1.丙可否取得所有權，為什么？

由于丙獲得標的物沒有支付對價，因此不符合善意取得制度的條件，故不能取得標的物的所有權

2．戊可否取得所有權，為什么？

戊是在公開市場上以公道價格購得字畫，雖然標的物屬于遺失物，仍可以適用善意取得制度。需要注意的一點是，原則上贓物、遺失物、漂流物等不適用善意取得制度，但在公開市場上以公道價格購得時，可以適用善意取得制度。

3．丁對甲的損失是否負有賠償責任，為什么？

丁占有標的物屬于拾得遺失物，不符合善意取得制度的條件，也不能取得標的物的所有權，其通過拍賣出售字畫的行為屬于侵權行為，應當承擔損害賠償責任

六.案情：曾大和曾二是親兄弟，皆是農民且早已分家。2000年11月，二

人從父親那里繼承了六間瓦房和一頭母牛。六間瓦房暫時由曾二居住。母牛由兩家合伙喂養和使用。后二人發生矛盾，曾大賭氣，從此再沒有照料過牛。次年母牛生下一頭牛犢。曾二喂養兩頭牛力不從心，加上老母牛又有頂人踩物的毛病讓人費神，曾二將老母牛賣給了農民王三。曾大見母牛生了小牛，很眼紅但是又恐失了面子不愿與曾二和解，知道曾二賣牛后一直表示反對。曾二見曾大一直不與自己講話，便偷偷與曹某簽訂售房協議，以5萬元的價格將該6間房屋賣給曹某。曾大知悉后表示異議，后曾二答應取得售房款后分給哥哥一半，曾大方表示同意。曾二遂與曹某辦理了過戶登記手續，曹某當即支付購房款5萬元。曹某取得房屋后，又與朱某簽訂房屋轉讓協議，約定以5.5萬元的價格將房屋賣給朱某。在雙方正式辦理過戶登記及付款前，曹某又與錢某簽訂了房屋轉讓協議，以6萬元的價格將房屋賣給錢某，并辦理了過戶手續。問題：

1.曾二將老母牛出售給王三的行為是否有效？為什么？

2.王三購買老母牛屬于何種性質？王三是否能夠取得老母牛的所有權？

3.曾二與曹某簽訂的售房協議是否有效？為什么？

4.曹某與朱某、錢某簽訂的兩個房屋轉讓協議效力如何？為什么？ 5.如朱某要求履行與曹某簽訂的合同，取得該房屋，其要求能否得到支持？為什么？

七.村民孫某在耕田時揀到一匹馬，并牽回家飼養，同時等待馬的證人來認領。事隔一年，仍未有人來認馬，孫某也要搬到縣城里居住，經人介紹，孫某將馬在縣交易所以市場價格賣給了鄰村的周某，但賣馬時孫某并未說明馬是他人的。幾天后，馬的主人李某來找孫某認領馬。[問題]：

（1）孫某在飼養馬的過程中，孫某與李某之間構成什么民事法律關系？（1分）簡述理由。（2分）構成無因管理關系

（2）如果在孫某飼養過程中，馬脫逃，但孫某已采取了足夠的防護措施，孫某是否應對馬脫逃產生的損失向李某承擔相應的民事責任？（1分）為什么？（2分）孫某已盡到一般善意管理人的注意義務，不承擔民事責任。

（3）如果孫某揀到馬后故意隱瞞信息，意在占有，孫某與李某之間構成什么民事法律關系？（1分）簡述理由。（2分）構成不當得利關系。（4）本案中，陳某能否取得馬的所有權？（1分）為什么？（2分）陳某在主觀善意的情況下，已經支付了相應對價，能取得對該馬的所有權。

八.乙訂立借款合同一份，作如下約定：甲借給乙20萬元，乙交付甲一件黃金飾品作擔保，3年后乙歸還本金，甲歸還該飾品，如乙無力還款，則該飾品歸甲所有。另外，乙用自有的一輛汽車設定抵押作為擔保，因甲嫌辦理登記手續太麻煩，遂未辦理登記。后乙無力還款，引發糾紛。請回答下列問題：(1)甲乙約定，如乙無力還款，則該飾品歸甲所有是否有效?為什么? 無效。流質條款無效。

(2)甲乙之間的汽車抵押是否生效?為什么?

未生效。汽車抵押需辦理登記，抵押權自登記之日生效。

(3)若乙在抵押存續期間想要轉讓自己的汽車，是否允許？若允許，須履行哪些義務？若不允許，為什么？

第二篇：(二)物權法案例分析

(二)物權法案例分析一.王某與林某為鄰居。1962年王某全家遷往外地，因不知以后是否回來，遂將其四間房屋借給林某使用，并托林某妥為管理。林某自王某離去后，即使用該房屋。1980年林某因兒子結婚需要住房，即將王某的房子整修了一下，并在王某房屋占用的院內新蓋廂房三間，共花費1 500元左右。1993年王某因年齡已大，即回老家居住，讓林某騰還房屋。于是，林某將王某的原四間房屋還給林某，自己仍住在三間廂房。王某讓林某歸還廂房，林某稱廂房是自己建的，應歸其所有，如王某愿意要可以賣給王某。而王某則認為，廂房雖然是林某蓋的，但在自己院內，故應歸自己所有。何況林某住在自己院內多年也未付過房租，而對房屋的修繕費用他已還給林某。雙方爭執不下，王某就訴至法院，請求法院判令林某搬出廂房，歸還給他。試問：

（1）試分析本案主要涉及的法律問題。

（2）試對運用民法原理對該問題進行分析。

二.甲、乙二人系夫妻，均在A市做生意，2人共同擁有住房1幢、店面3間。二人婚后感情不和，經常鬧離婚，因生意不佳，二人于1999年6月將店面租給丙使用，約定租期3年，每年租金10萬元。2000年8月，二人因瑣事產生爭執，甲一氣之下前往外地做生意去了。2002年1月，丙找到乙，希望能夠續簽合同。乙考慮到自己夫妻感情不和，遲早要離婚，遂表示可以，并建議丙也可買下此房，丙詢問是否需要經過甲的同意，乙謊稱甲早有出賣房屋的意思。2002年3月，二人簽訂了房屋買賣合同，丙當即支付房款，雙方辦理了房屋過戶手續。2002年5月，甲回到A市，向丙討還房屋，這時才得知乙已經將房屋賣給了丙。乙為了獨吞房款，趁甲出門不辭而別。試分析下列問題：

1.乙的行為性質如何？并試分析買賣前后房屋所有權的歸屬關系。

2.乙對甲是否應承擔責任？

三.2009年4月16日，宋某正在家中耕田，被林山縣公安局傳喚。公安局認為，宋某的耕牛是贓物，應予扣押。宋某申辯，耕牛是買來的。公安局調查后證實，此牛原為陳德所有，2008年12月25日，被王二偷走。王二當天就把牛賣給了劉丕。因為劉丕知道牛是贓物，因此只花了500元。此牛在劉丕家飼養了不到一個月，便再次丟失。劉根拾得此牛，飼養了12天，后又將此牛賣給了宋某。依據《物權法》的規定回答下列問題：

（1）若陳德要求返還耕牛，宋某是否應當返還？為什么？

（2）劉丕飼養耕牛的費用能夠要求補償嗎？為什么？

四.甲、乙、丙三人為同胞兄弟。三人父母生前擁有一幢私有樓房，這幢樓房于1996年出租給張某夫婦居住，租期為5年，每年租金為2萬元，年底支付。1999年1-2月，甲、乙、丙父母相繼去世，沒有留下遺囑，于是樓房由三人依法繼承。甲、乙均有房屋居住，而丙暫無自己的房屋，辦理遺產繼承時，把房屋約定由丙管理。1999年10月5日丙將房屋作價給丁，價款為人民幣30萬元，丁以為丙即是房屋的產權所有權，于是二人簽訂了合同，丙將房屋產權證書交由丁，二人一并到房產部門辦理了房屋過戶手續。同年11月1日，丙告知張某夫婦其已將房屋賣與丁的事實，并要求張某夫婦搬出房屋。張某夫婦不允，要求購買該幢樓房。后甲、乙得知丙賣房一事，向丁提出異議，遂起糾紛。根據上述案情，回答下列問題：

（1）父母去世后，甲、乙、丙對樓房具有什么財產關系？

（2）丙、丁之間簽訂的合同有無效力？為什么？

（3）現房屋所有權歸誰所有？

（4）甲、乙、丙、丁有無權利要求張某夫婦搬出房屋？

（5）張某夫婦有哪些權利可以主張？丙應對丁承擔什么責任？為什么？

五.甲出國留學前將自己的一幅名人字畫委托好友乙保管。在此期間乙一直將該字畫掛在自己家中欣賞，來他家的人也以為這幅字畫是乙的。后乙因生意需要在家中宴請政府官員丙。丙對該字畫贊不絕口，于是乙順勢將該字畫贈送給了丙。丙在回家的途中因酒醉糊涂，將字畫

遺留在出租車上。出租車司機丁將之上交公安部門。公安部門公示期滿無人認領，故通過拍賣行進行拍賣。收藏家戊在拍賣會上以三萬元的價格買得此字畫。甲回國后，四處追查，查得該字畫已被戊收藏，便上門向戊索要。請問：

1.丙可否取得所有權，為什么？

2．戊可否取得所有權，為什么？

3．丁對甲的損失是否負有賠償責任，為什么？

六.案情：曾大和曾二是親兄弟，皆是農民且早已分家。2000年11月，二人從父親那里繼承了六間瓦房和一頭母牛。六間瓦房暫時由曾二居住。母牛由兩家合伙喂養和使用。后二人發生矛盾，曾大賭氣，從此再沒有照料過牛。次年母牛生下一頭牛犢。曾二喂養兩頭牛力不從心，加上老母牛又有頂人踩物的毛病讓人費神，曾二將老母牛賣給了農民王三。曾大見母牛生了小牛，很眼紅但是又恐失了面子不愿與曾二和解，知道曾二賣牛后一直表示反對。

曾二見曾大一直不與自己講話，便偷偷與曹某簽訂售房協議，以5萬元的價格將該6間房屋賣給曹某。曾大知悉后表示異議，后曾二答應取得售房款后分給哥哥一半，曾大方表示同意。曾二遂與曹某辦理了過戶登記手續，曹某當即支付購房款5萬元。曹某取得房屋后，又與朱某簽訂房屋轉讓協議，約定以5.5萬元的價格將房屋賣給朱某。在雙方正式辦理過戶登記及付款前，曹某又與錢某簽訂了房屋轉讓協議，以6萬元的價格將房屋賣給錢某，并辦理了過戶手續。問題：

1.曾二將老母牛出售給王三的行為是否有效？為什么？

2.王三購買老母牛屬于何種性質？王三是否能夠取得老母牛的所有權？

3.曾二與曹某簽訂的售房協議是否有效？為什么？

4.曹某與朱某、錢某簽訂的兩個房屋轉讓協議效力如何？為什么？

5.如朱某要求履行與曹某簽訂的合同，取得該房屋，其要求能否得到支持？為什么？

七.村民孫某在耕田時揀到一匹馬，并牽回家飼養，同時等待馬的證人來認領。事隔一年，仍未有人來認馬，孫某也要搬到縣城里居住，經人介紹，孫某將馬在縣交易所以市場價格賣給了鄰村的周某，但賣馬時孫某并未說明馬是他人的。幾天后，馬的主人李某來找孫某認領馬。

[問題]：

（1）孫某在飼養馬的過程中，孫某與李某之間構成什么民事法律關系？（1分）簡述理由。（2分）

（2）如果在孫某飼養過程中，馬脫逃，但孫某已采取了足夠的防護措施，孫某是否應對馬脫逃產生的損失向李某承擔相應的民事責任？（1分）為什么？（2分）

（3）如果孫某揀到馬后故意隱瞞信息，意在占有，孫某與李某之間構成什么民事法律關系？（1分）簡述理由。（2分）

（4）本案中，陳某能否取得馬的所有權？（1分）為什么？（2分）

八.乙訂立借款合同一份，作如下約定：甲借給乙20萬元，乙交付甲一件黃金飾品作擔保，3年后乙歸還本金，甲歸還該飾品，如乙無力還款，則該飾品歸甲所有。另外，乙用自有的一輛汽車設定抵押作為擔保，因甲嫌辦理登記手續太麻煩，遂未辦理登記。后乙無力還款，引發糾紛。請回答下列問題：

(1)甲乙約定，如乙無力還款，則該飾品歸甲所有是否有效?為什么?

(2)甲乙之間的汽車抵押是否生效?為什么?

(3)若乙在抵押存續期間想要轉讓自己的汽車，是否允許？若允許，須履行哪些義務？若不允許，為什么？

第三篇：物權法典型案例分析 2

物權法典型案例分析

摘要：房地產和物業管理市場在發展中存在著一些典型的問題，物權法中的“建筑物區分所有權制度”將對業主權益的保護以及促進物業管理企業的規范管理產生深遠的影響。

備受全社會廣泛關注的 《 物權法 》 出臺的腳步日益臨近，它作為調整財產關系的重要法律，對明確財產歸屬、合理利用和保護財產，維護經濟秩序具有重大作用。尤其是物權法中的“建筑物區分所有權制度”將對保護業主權益、規范和調整物業管理企業的行為起著不可替代的作用。

隨著我國城市現代化進程的加速，各地興建了大量的居民住宅小區，而一棟建筑物常常不可能為一人所有或數人共有，只能分割為不同部分而為眾多的住戶所有，此種現象即是建筑物區分所有。建筑物區分所有權包括三個方面的內容：建筑物區分所有人對專有部分的所有權，建筑物區分所有人對共有部分的共有權(其中又包括共同使用權與專有使用權)，建筑物區分所有人的成員權。

一、目前住宅小區存在的幾個典型問題

筆者以為，目前住宅小區存在的幾個典型問題可以歸結為以下三個典型案例。

案例 1 ：對共有部分使用產生的糾紛

甲某和乙某是上下樓鄰居，2003 年甲某對衛生間進行了改造，不久，甲某因排水不暢在征得物業管理公司的同意下改動了單元樓內的下水管道。可是由于施工不當，甲某改動的下水管道在使用過程中存在滲漏現象，滲漏的水部分破壞了樓下乙某家的裝潢。乙某找甲某和物業管理公司多次協商未果，遂將甲某和物業管理公司一并告上了法庭。

案例 2 ：地下停車位的產權歸屬問題

某市某商品住宅小區建成于 90 年代，開發商在與物業管理公司簽訂前期物業管理協議時明確注明該小區地下停車場的產權屬于開發商，并將這些停車位以較高的價格賣給了小區的部分業主，僅留出很少的停車位用于臨時停車。結果，出現了相當數量的有車業主爭占少量臨時停車位，有時，個別無處停車的業主將車停在了停車場出口，導致全部車輛都無法出入的現象。最后，業主們覺得自身的權益受到了侵害，對開發商的行為和開發商與物業管理公司簽訂的前期物業管理協議的合法性提出了質疑。

案例 3 ：外墻廣告的問題

某市一棟單體高層住宅，1997 年物業管理公司與當地一家廣告公司簽訂 《 外墻使用協議 》，約定由該廣告公司出資租用該住宅臨街面外墻，用于修建廣告牌，其廣告牌的收益歸廣告公司所有，使用期為 10 年。而物業管理公司則將該筆外墻出租的租金收入自家口袋。1999 年該小區業主以外墻屬于小區全體業主共同所有，并且廣告牌侵犯了業主的采光、通風、安全等權利為由，向法院提起訴訟，要求判令廣告公司拆除廣告牌，停止侵害，恢復原狀，并將該筆外墻出租的租金全部返還給全體業主。

二、物權法對解決住宅小區存在問題的重要作用

不難看出，上面三個案例的核心問題是物權法中建筑物區分所有權。、案例一是建筑物區分所有權中因“共有權”引起的紛爭。所謂共有部分，是指區分所有建筑物除專有部分以外的其他部分以及不屬于專有部分的附屬物。具體而言，共有部分包括兩個方面：

（1）不屬于專有部分的建筑物其他部分。它是指作為共有權客體的建筑物本體部分，如電梯、走廊、屋頂、支柱等。

（2）不屬于專有的附屬建筑物。它是指區分所有建筑物相分離的，作為共有權客體的附屬建筑物部分，如排水設備、給水設備、防火設備、天井、水塔、游泳池。

因此，共有權也就指以區分所有建筑物的共有部分為標的”物”的權利。對共同共有的財產，各區分所有人應不按份額、共同合理使用，而對按份共有的財產，則各區分所有人應按照確定的份額使用、收益。任何一方所有人超越權利范圍而使用，將侵害他方權益，應停止侵害并賠償損失。各共有人對共有財產和設施共同負有維護、保護、管理、改良等義務，對共有財產的使用方式必須合理，必須按照共有財產的目的和性質加以使用或收益，任何一方因使用不當、擅自改建共有物或造成共用物被損害的，應停止侵害、恢復原狀、賠償損失。

而本案例中對于共有部分的墻壁、樓地板及共有部分內的管線，區分所有權人就不可以擅自以自己的行為妨礙其他建筑物區分所有人對共有物的使用。甲某恰恰違背了這項義務，改動了單元樓內的下水管線且施工不當造成對乙某權利的侵害，在這期間，物業管理公司又因越權同意甲某改動樓道內的下水管道，這樣在一定程度上也造成了損壞的發生。所以，最后法院判令甲某“恢復原狀”并賠償乙某的損失，也是應該的。

這個案例在一定程度上提醒擅自改變建筑物共有物進而侵害其他建筑物區分所有人對共有物的使用的業主注意自己的行為，同時也提醒了那些無視或輕視建筑物區分所有人權益的物業管理公司認真學習法律，提高自身規范管理和規范服務的水平和能力。、案例二所反映的問題在當今的房地產和物業管理行業是普遍存在的。在討論之前，讓我們先看一個現實的情況：據不完全統計，深圳市目前平均每 3.3 部車輛才有一個停車位，而平均每天裝牌上路的新車就大約有 500 多輛，高峰期甚至每天突破 700 輛。停車難的問題相當突出，以至于有些購房者在購買房產前先詢問開發商或售樓公司有關住宅小區總戶數和車位數的情況以及車位是否可以與房產一起購買，如果車位數太少或不能購買，則不會考慮購買此處房產。

目前，對商品房住宅小區停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產開發商和購房者的意見涇渭分明。房地產開發商大多主張不計算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調動房地產開發商的投資停車位的積極性，滿足業主的需要。購房者則大多主張不計算容積率的停車位作為住宅小區的公用設施，不宜由少數人或強勢集團獨占，以避免有限的不計算容積率停車位的共用資源被少數人壟斷使用，損害住宅小區業主的整體利益，而且住宅小區的不計算容積率的停車位已計入房地產開發的建設成本之中，房地產開發商不應利用不計算容積率的停車位謀取非法的商業利益。

綜上所述，就目前的相關法律規定看，對商品房住宅小區停車位可否買賣尚沒有一個十分明確的規定。因此，相信物權法中的“建筑物區分所有權制度”將準確的界定建筑物區分所有權人與開發商之間的權利，從根本上解決目前普遍存在的問題，避免類似侵害建筑物區分所有權人權益的情況再度發生。、在案例三中，外墻廣告為什么成了糾紛的起源？究其原因，還在于作為設置戶外廣告的“建筑物外墻”的產權到底歸屬誰的問題，這個問題一旦明確，則相應的產權人也就自然的享有處分權和收益權。

建筑物區分所有人的共有權的內容，是指區分所有人作為按份共有人的權利和義務。一般而言，區分所有人作為共有人對共有部分享有四項權利：使用權；受益權；改良權；管理權。

筆者認為，對區分所有共有部分的性質不應一概而論，應根據具體的使用情況來確定。所謂具體的使用情況，是指如果共有財產是各區分所有人共有使用的財產，不能具體將哪一部分的財產確定為他人使用，也不能按照一定的份額確定使用范圍。則只能認為該財產為共同共有的財產。一般來說，對建筑物內的共有的門廳、陽臺、樓面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設施等，不能按照份額來確定使用的范圍，但對某些財產的收益可以根據一定的份額進行分配。

因此，本案例中物業管理公司將該建筑物的臨街外墻面出租給某廣告公司用于廣告并將租金占為己有，筆者認為，該外墻面應歸全體建筑物區分所有人所共有，物業管理公司在未征得建筑物區分所有人同意的情況下無權將該外墻面出租給廣告公司，更不能私自吞沒所收租金，即所獲得的收益應由全體建筑物區分所有人所共同所有。由此可見，本案中物業管理公司的做法確實侵害了建筑物區分所有人的權益。

第四篇：8個物權法案例

1、物權的確認 案情

某市水產公司欲購買兩臺桑塔納轎車 , 向有關部門提出申請以后 , 一直未獲得批準。該公司因辦公急需轎車 , 便由該公司的辦公室主任李某出面 , 以其個人名義以公款購買兩臺桑塔納轎車 , 共花費35萬元。該款全部由水產公司直接向該市汽車銷售公司轉帳支付。在交付車輛后 , 水產公司將兩輛車都以李某的名義辦理了所有權登記。半年后,李某下海經商, 將這兩輛車帶走,一輛留作自用,另一輛以10萬元價格轉讓給張某并辦理了所有權過戶登記。在轉讓時,李某明確表示該車是個人購買的,并出示了有關權利憑證。

水產公司得知上述情況以后,立即向法院提起訴訟,請求張某和李某返還汽車并賠償損失。

本案在審理中主要有三種觀點 : 一種觀點認為,本案中的兩輛桑塔納轎車雖然登記在李某的名下,但完全是以公款購買的,李某將該車據為己有,并擅自轉讓其中的一輛車,已經構成對水產公司所有權的侵害 , 理所當然應當承擔侵權責任。其轉讓行為是無效的。

另一種觀點認為,本案中既然兩輛車是以李某的名義登記的 , 李某對這兩輛車享有法律上的所有權 , 其有權轉讓該車。

第三種觀點認為,李某的行為已經構成侵權 , 但張某是善意的 , 應當受到保護。

2、關于公信原則 案情

某市某鎮居民吳某于 1993 年 7 月申請到一塊宅基地 , 決定建造一棟三層共 180平方米的樓房。同年 8 月 , 吳某向有關部門申請到了準建證和施工許可證。同年 9 月 , 吳某四處借款未果 , 遂找到鄰居張某借款 , 雙方經協商訂立一份書面合月。合同規定 , 張某借給吳某5萬元建房 , 一年后如吳某不能歸還本金和利息5000 元 , 則房屋為雙方共有 , 各人得一半房屋。該房建成后 , 吳某要留出幾間給張某堆放雜物。1994 年 3 月該房建成 , 吳某將第三層的三間房交給了張某。同年 4 月初 , 吳某在登記產權 時 , 將產權登記為自己單獨所有。同年 9 月底 , 吳某因到期不能償還借款 , 張某提出要按原協議分割房屋 , 雙方各得一半 , 并要求辦理登記手續。吳某表示同意 , 并且又在一層撥出三間房給張某 , 但一直未辦理產權變更登記手續。張某也未實際搬進該房。

同年 12 月 10 日 , 吳某找到金某 , 提出愿以 22 萬元出售該房屋 , 并向金某出示了準建證、產權證等證件 , 金某表示同意購買。同年 12 月底 , 吳某收到金某交付的房款后 , 將自己占用的房屋全 部交給金某 , 并到張某家要求償還借款本金 , 同時要求張某為金某騰房。張某認為該房己屬于他和吳某共有 , 吳某無權將該房全部賣給金某。雙方因不能達成協議 , 張某遂在法院提起訴訟 , 請求確認吳某與金某之間的轉讓房屋協議無效。

對本案的不同觀點

本案在審理中 , 法院存在著幾種不同的觀點。

第一種觀點認為：按照吳某與張某訂立的協議 , 吳某在一年后不能償還借款本息時 , 房屋就歸屬于雙方所有 , 而且事實上房屋已經分割為雙方所有 , 因此吳某無權轉讓該房屋 , 其與金某訂立的賣房協議是無效的。

第二種觀點認為：雖然吳某與張某之間訂立了借款協議 , 但雙方并沒有辦理產權變更登記 , 產權證上記載的權利人仍為吳某 , 因此吳某有權轉讓該房屋。

第三種觀點認為：該房屋應確認為吳某和張某雙方共有 , 吳某單獨轉讓該房屋構成無權處分 , 但由于金某購買該房屋時是善意無過失的 , 因此金某可基于善意取得制度獲得該房屋的所有權。

3、關于共同抵押

案情

某市博達實業有限公司(以下簡稱博達)欲向該市某信托投資銀行(以下簡稱投資銀行)借款 450 萬 , 根據投資銀行的要求博達以其新購買的華銀大廈第三層共 1200平米(當時估價 350萬)作抵押 , 投資銀行認為抵押財產不夠 , 要求博達提供其他的抵押 , 否則不能借款。博達遂請求三豐商貿集團(以下簡稱三豐)以其新購買的一塊土地作為抵押 , 同時請個體戶丁某以其一輛奔馳牌轎車(當時作價 100 萬)作抵押。上述抵押分別由投資銀行與各個抵押人之間訂立了合同 , 且已辦理了登記。在博達與投資銀行的借款合同中 , 特別注明以上述三項財產作抵押。在三豐與投資銀行訂立的抵押合同中 , 第 1 條雖規定三豐以其一塊位于該市開發區的面積約 200 畝、作價 800 萬元的土地作抵押 , 但根據三豐的一再要求 , 在合同第 5 條規定 :“ 乙方(三豐)僅以 100 萬的土地使用權作抵押。” 在投資銀行與丁某訂立抵押合同以后 , 投資銀行發現該轎車已經為他人設置了抵押 , 但不清楚該抵押擔保的債權數額。至借款合同到期以后 , 博達不能清償債務。投資銀行因將博達的房產拍賣以后僅獲得 300 萬元 , 遂要求拍賣三豐的 200 畝土地 , 以清償剩余的 200 萬元的債務(本金 450 萬元和利息 50 萬元 , 減去 300 萬元), 遭到三豐拒絕 , 投資銀行遂在法院提起訴訟 , 請求三豐承擔抵押責任。

對本案的不同意見

第一種意見認為 , 既然三豐以其價值 800 萬的土地為博達提供了抵押 , 則應當對博達的債務負連帶責任。由于博達提供抵押的財產因房價下跌僅值 300 萬 , 對剩余的 200 萬應由三豐負清償責任。

第二種意見認為 , 在三豐與投資銀行訂立的抵押合同中 , 雖規定了三豐僅以 100 萬的土地使用權作抵押 , 但合同也規定了應以200 畝、價值 800 萬的土地作抵押 , 這兩個條款是相互矛盾的。在此情況下 , 只能認為當事人具有以土地作抵押的意思、而不能明確抵押財產的范圍。所以 , 由三豐承擔 200 萬元的責任是合理的。

第三種意見認為 , 抵押合同中明確規定三豐僅以 100 萬的土地作抵押 , 這就意味著三豐并不是以全部 200 畝土地作抵押 , 而只是以該土地的八分之一作抵押 , 所以投資銀行只能要求拍賣三 豐 1/8 的土地。

4、關于貨幣能否成立質押

案情

某市第一機械廠在該市工商銀行存款 2000 萬元 , 準備向該銀行借款 2000 萬。銀行要求該機械廠提供擔保 , 雙方經協商決定將機械廠存在銀行的 2000 萬元作質押。1999 年 12 月 5 日 , 雙方首先簽訂了一份存款質押合同。合同中明確約定 , 第一機械廠以其存于該銀行的 2000 萬元作質押 , 一旦機械廠欠他人的債務 , 銀行享有優先受償的權利。在該協議簽訂后 , 銀行仍然不放心 , 提出在機械廠存款 2000 萬元時 , 銀行曾給其出具了一份法人存款證實書 , 銀行要求機械廠必須以該證實書一并質押。雙方為此另外簽訂一份質押合同。

2000 年 10 月 , 因為第一機械廠欠他人債務 , 數個債權人在法院起訴 , 法院裁定查封機械廠在工商銀行的存款。銀行提出其與機械廠設定了兩項質押 , 享有兩項質押權。因此 , 就此 2000 萬元優先受償。由于銀行拒絕其他債權人執行該筆存款 , 因此其他三家債權人在法院提起訴訟 , 主張銀行妨礙法院裁定的執行。

銀行則反訴主張優先受償權。

對本案的幾種不同看法

一種觀點認為 , 銀行與第一機械廠的質押合同有效成立 , 銀行就該筆存款享有優先受償權;一種觀點認為 , 銀行即使有優先受償權也不能對抗法院的裁決 , 申請執行者優先;另一種觀點認為 , 就貨幣之上不能成立質權 , 銀行不享有質權 , 不能主張優先受償。

5、合同的解除與“買賣不破租賃”原則 案情

原告 : 李某 被告 : 張某 第三人 : 某市儀表廠

儀表廠聘請被告為其總工程師 , 被告在上任前提出需要解決住房問題 , 儀表廠遂于當年 3 月購買了位于該市海新村 20 號的 205 室房(三室一廳), 租給被告使用 , 雙方訂立了租賃合同。合同中規定租期為三年 , 并規定“如果乙方(即被告)不愿受聘于甲方(即儀表廠), 則解除租賃合同”。一年以后 , 儀表廠發現被告能力有限 , 不能設法使儀表廠扭虧為盈 , 遂提出不再聘請被告 , 被告也表示同意 , 但提出房屋租期未滿 , 不能交回房屋。儀表廠多次要被告交房 , 道被告拒絕 , 后儀表廠將該房賣給其本廠職工李某 , 李某因急需住房 , 也多次要被告騰房 , 被告不同意 , 李某遂在法院提起訴訟 , 要求被告騰退房屋。

關于被告是否應當交房問題 , 存在著兩種不同觀點。

第一種觀點認為 : 聘用合同規定如果被告不再受聘于儀表廠 , 則應解除租賃關系 , 因此被告離開了儀表廠 , 根據合同規定應當交回房屋。

第二種觀點認為 : 根據合同規定 , 只有在被告不愿接受聘任 時才應解除租賃合同 , 而被告并未主動提出不接受聘任 , 因此不應交房。至于李某雖已買到了該房屋 , 也無權要求被告騰房。

6、物上請求權的行使問題

案情

原告 :N 市新華印刷廠

被告 :N 市榮華房地產開發公司

被告（N 市榮華房地產開發公司）在與原告（N 市新華印刷廠）相鄰30余米處建造一座大廈。在基礎工程建設期間，因施工大量抽排地下水，使原告印刷廠地面下沉，廠房墻體處開裂。原告向被告提出停止抽排地下水，被告予以拒絕。后來發現墻體開裂更嚴重，并導致印刷機的基礎移位，機器轉筒紙膠印機出現異常，印刷質量下降，經有關單位鑒定，原告廠房和廠內印刷機受損的直接原因，是被告因基礎工程施工大量抽排地下水造成的。原告曾邀請德國專家對三臺印刷機進行了反復的調整、校測，仍未能消除故障。原告因印刷機受損造成直接損失達14 萬余元。原告請求被告賠償，一直未能得到解決，遂向法院提起訴 訟，要求停止侵害，賠償損失。

對于本案被告應依何種法律規定承擔法律責任，存在著兩種不同觀點。

第一種觀點認為：應依相鄰關系的規定處理，被告建造的大廈與原告廠房相鄰，被告建造大廈時，未充分考慮鄰人建筑物的安全。在施工期間大量抽排地下水，由此造成鄰人損害，應依相鄰關系規定承擔賠償責任。

第二種觀點認為：被告在施工中未采取必要的防護措施，而大量抽取地下水，致使原告廠房的地面下沉，并造成各種損害。可見，在本案中，被告因其過錯而侵害了他人財產權益，因此，被告應負侵權行為責任。

7、債權的善意取得及表見代理 案情

原告李某(女)和被告張某結婚多年 , 后因感情不合 , 某年 10 月協議離婚 , 因原告暫時找不到住處 , 經與被告協商 , 暫仍住在被告處。次年 2 月 , 原告以其積攢的 10 萬元購買某房地產開發公司銷售的一套二室一廳房屋 , 原告在交款以后 , 該公司向其交付了一份購房憑據 , 憑據上除載明己交付的房款數額外 , 并規定可憑此憑證領取該房鑰匙并于該年 5 月上旬到房地產 管理部門辦理產權登記手續。原告將此憑據放在其住處 , 被被告發現。因原告、被告間曾存在財產糾紛 , 被告私自取走該憑證 , 并于同年 3 月 5 日將該憑證以 9.5 萬元的價格轉讓給第三人陳某 , 陳某不知李某與張某巳離婚 , 對載有李某姓名的憑據未表示懷疑。被告張某在獲得陳某支付的價款后 , 告訴原告李某已轉讓憑據的情況并拒絕交還價款 , 雙方發生爭執，李某遂向法院提起訴訟 , 要求確認被告張某與第三人陳某之間的轉讓憑據行為無效 , 請求被告返還憑據 , 賠償損失。

第一種觀點認為 : 被告與原告雖已離婚 , 但由于仍然住在一起 , 他人有理由相信其仍然為夫妻關系 , 因此 , 被告的行為可構成表見代理 , 該轉讓行為應認為有效。

第二種觀點認為 : 原告的購房憑證是其交付的 10 萬元價款的憑證 , 被告未征得原告同意擅自將該憑證轉讓給他人 , 構成對原告財產所有權的侵害 , 應認定該轉讓行為無效 , 被告應向原告返還憑證 , 賠償損失。

第三種觀點認為 : 盡管被告實施了無權處分行為 , 第三人陳某購買該房屋時 , 是善意的 , 因此第三人應依善意取得制度取得所有權。

8、貨幣所有權規則適用的例外 案情

甲公司于 2000 年 3 月 20 日與具有外貿代理權的乙公司簽定代理協議書 , 委托乙公司辦理甲公司的設備進口手續。甲公司按照與乙公司的代理協議書的有關條款 , 于 2000 年 12 月匯 給乙公司 7 個采購合同的信用證開證保證金共計人民幣 630 萬 元。乙公司在與丙公司訂立設備進口合同時 , 也明確告知丙公司是為甲公司購買設備。2001 年 1 月 2 日 , 因乙公司與某銀行存在經濟糾紛 , 某市中級人民法院應該銀行的申請 , 凍結了乙公司信用證保證金帳戶上甲公司的外購設備款計 630 萬元 , 致使信用證開證受阻 , 甲公司外購設備工作無法進行。由此 , 引起糾紛。

一種觀點認為 , 某市中級人民法院所凍結的乙公司保證金帳 戶上的 630 萬元人民幣開證保證金 , 是甲公司委托乙公司向外商 支付的設備款 , 屬于案外人的財產 , 不能以此用于清償乙公司的 其他債務。

另一種觀點認為 , 貨幣是一種特殊的種類物 , 適用“所有和占有一致原則”, 一旦甲公司按照與乙公司的〈代理協議書〉的有關條款 , 于 2000 年 12 月匯給乙公司 7 個采購合同的信用證開 證保證金共計人民幣 630 萬元 , 該筆錢款即屬于乙公司的財產 , 所有權發生轉移 , 某市中級人民法院凍結該財產是正確的。

第五篇：物權法案例

1、（所有權）公民劉濤、張志為同一居民樓鄰居，劉濤住樓上，張志住樓下，現因劉濤希望賣出其房，張志找到劉濤協商，并簽訂書面合同，張志以80萬的價格購買劉濤的房產。次日，劉濤的姐姐劉琳來看望劉濤，并提出愿以90萬元購買劉濤的房產，劉濤又與劉琳訂立書面合同，并于當天到房管部門辦理了過戶登記。請問：

（1）劉濤與張志之間的合同是否成立？張志是否取得房屋所有權？

（2）劉濤與劉琳之間的合同是否成立?劉琳是否取得房屋所有權？

（3）如果劉琳住入該房后，張志拒絕劉琳從樓梯上下，并拿出其產權證，產權證的確將樓梯產權確認給張志，張志這種行為是否合法?

（4）如果劉琳住入該房后，張志每晚卡拉ok直到深夜，這種行為是否侵犯劉琳的合法權益？

2（用益物權）甲公司與乙公司約定:為滿足甲公司開發住宅觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內不在自己廠區內建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己廠區內建造了一座8米高的廠房。請問：甲公司是否有權請求乙公司拆除6米以上的建筑？小區業主又是否有權請求乙公司拆除6米以上的建筑？

3（用益物權）張某與村委會簽訂了村頭5畝稻田的承包經營合同，在耕種的第二年，張某打算將5畝稻田轉包，于是找到了同村的王某，簽訂了土地轉包合同。村委會知道此事后，找到張某，表示，村委會作為稻田的所有人不同意張某轉包稻田，認為此轉包合同無效。雙方產生爭議，訴至法院。請問，村委會是否有權干涉張某轉包稻田？

4（擔保物權）馮某系養雞專業戶，為改建雞舍和引進良種雞需資金20萬元。馮某向陳某借款10萬元，以自己的一套價值10萬元的音響設置抵押，雙方立有抵押字據，但未辦理登記。馮某又向朱某借款10萬元，以該音響設備質押，雙方立有質押字據，并將音響設備交付朱某占有。馮某得款后，改造了雞舍，且與良種站簽訂了良種引進合同。合同約定良種雞款共計2萬元，馮某預付定金4000元違約金按合同總額的百分之十計算，馮某以銷售肉雞的價款償還良種站的貨款，合同沒有明確約定合同的履行地點。后良種站將良種雞送交馮某，要求支付運費，馮某拒絕。因發生不可抗力事件，馮某預計的收入落空，馮某因不能及時償還借款和支付貨款而與陳某、朱某以及良種站發生糾紛。訴至法院后，法院查證上述事實后又查明：朱某在占有該設備期間，不慎將該設備損壞，送交江某修理。朱某無力支付江某的修理費1萬元，該設備現已被江某留置。請問：

（1）

（2）

（3）馮某與陳某之間的抵押關系是否有效？為什么/？ 馮某與朱某之間的質押關系是否有效？為什么？ 對該音響設備陳某要求行使抵押權，朱某要求行使質押權，江某要求行使留置權，應由誰優先行使權利？為什么？

5（擔保物權）賈某與劉某有長期的交易來往關系。某段時間，賈某資金周轉不暢，遂以自己所有的價值500萬元的A房，以及關某提供的價值800萬元的B地土地使用權，為自己與劉某間的鋼材供貨合同所涉及的債權設定抵押，丁某亦為該借款的保證人，賈某關某以及丁某之間未約定各自擔保債權的份額。賈某關某與劉某設定設定抵押登記時，在合同中載明“本金最高限額1000萬元”。根據以上案情，請回答下列問題:

（1）

（2）本案中設定的抵押權為什么性質的抵押權？ 假如后經債權數額確定，賈某應付劉某價款930萬元，利息50萬元，違約金40萬元，則劉某得行使抵押權的債權數額為多少/？為什么？

（3）

（4）劉某如將該特定的債權轉讓于關某，其效力如何？ 設A房于抵押權設定之前已出租于戊時，后經實現抵押權該房由巳拍買而取得所有權時，戊與巳之間法律關系如何？

（5）假設最高額債權設定后，劉某首先訴請保證人丁某清償賈某的債務時，丁某對賈某享有何種抗辯權？

6（占有）甲將自有房屋出租給乙，在乙承租期間，該地發生地震，房屋受到損毀。乙及時與房主甲聯系，但是甲正好出差在外趕不會來，他告訴乙他又一批建材放在出租房的附近，乙可以使用。乙發現該房附近確實有一些建材，且數量不少。于是就叫人用這些建材將房屋修繕了一番。由于乙覺得甲的房屋布局不是很合理，趁此機會，讓修理人員對房屋格局也做了變動。房屋修繕完數月后，甲辦完事返回家中，發現乙改變了房屋格局，第二天，鄰居丙找到甲說乙使用的建材是他的，要求甲賠償他因此所受的損失。請問：

（1）

（2）

甲乙分別以何種方式占有這間出租房屋？ 乙使用的建材現在應當歸誰所有？