第一篇：物業費的催討技巧

作為一名有著多年物業工作經驗物業從業人員，感觸最深的是物業管理收費難，總是有業主以各種各樣理由拖欠物業費，又到一年一度的“催費季”，結合個人經驗，淺談物業催費的一些做法，權當拋磚引玉。

一、不斷提醒

由于工作生活繁忙，業主經常忘記繳納物業費，很多業主甚至覺得遲交幾個月也沒什么大不了，因此我們應當在每月15號開始催繳本月費用，短信、電話、物業費催繳單......持續、適時提醒，直至繳納物業費，從而形成物業費預交習慣。

二、注意時機

可以在為業主提供上門維修、代收包裹等服務時提醒業主繳納物業費，但是一定要注意時機、方式方法?，F在回過頭來看我妹妹的物業公司，如果不是在她打電話要求送電時催費，而是在送電后回訪時“順便”提醒該交物業費了，效果會不會好很多。

三、靈活多變

很多業主不住在本地，無法前往繳納物業費，可謂業主提供轉賬方式，并確定轉賬時間。

特別注意：轉賬提供公司賬戶，不建議使用樓管員或財務私人賬戶，以免因員工離職等原因產生負面影響。

四、“全民總動員”

有些業主客服上門收費時總是見不到人，可讓其他部門員工在工作崗位上與物業費收費聯系起來。秩序維護人員了在門崗遇見業主，主動問好后也可稍微提醒業主該交物業費了。保潔大姐做衛生時也可問問業主物業費交了沒。制造收費氣氛。

五、及時更新業主聯系方式

對于已交房未入住的業主，或長期聯系不上的業主，可以從其熟悉的鄰居、朋友、老鄉等處想方設法取得聯系方式。我以前工作的小區物業經理催繳空置房物業費，經多方打聽得知一欠費業主在城區開窗簾店，便前往其店鋪催費，該業主剛開始表示生意不好，緩一緩再交，物業經理軟磨硬泡，甚至給其介紹窗簾制作業務，后來不但收回欠費，該業主還預存一年物業費。

六、做好宣傳引導

一些業主因房屋質量問題、二次裝修等原因與物業產生沖突或誤會，通過網絡、微信或其他方式散步對物業負面言論，導致一些不明真相的吃瓜業主跟風不交物業費，影響物業收費。對此物業公司需掌握主動，可在小區公告欄、業主微信群等定期發布物業工作簡報、物業法律法規等，正面引導輿論走向，提升業主繳費意識。

七、保持與業委會、樓長良性溝通

注意與關鍵業主持續良性溝通，取得他們的信任及支持對物業費收繳可起到事半功倍的作用。

八、律師函

對無故欠費、反復溝通無效的業主可采取發送律師函催繳物業費，對其產生威懾。需要注意的是如業主態度激烈，客服必須緩和業主與物業公司的矛盾，可推脫給律師事務所，以免影響后期繼續收費。

九、起訴

對極個別拖欠金額較大、影響惡劣的業主可采取法院起訴方法追討物業費，但“傷敵一千、自損八百“一般不建議使用。

提高物業服務水平，通過完善、優良的物業服務，消除業主對繳納物業費的不滿情緒才是解決問題的關鍵。

第二篇：律師函(催討物業費)

作者：浙江虎良律師事務所 張建飛律師

律 師 函

徐某某及物業實際使用人：

某某物業管理有限公司系我所的常年法律顧問單位，現受其委托，由具體承辦人某某律師函告如下：

一、據某某物業管理有限公司反映，貴方尚欠物業費用5408元未付（系某某小區X幢X室物業費用，期限自2013年1月1日始至2013年12月31日止）；

二、請貴方在自收到本函之日起3日內予以支付；

三、如未按上述要求付款，我所將受托通過法律途徑解決，屆時貴方還將承受支付違約金、訴訟費及銀行賬戶、資產被查封等不利后果。故望貴方給予積極配合，并先以此為謝！專此函告！

此致

順祝商祺！

某某律師事務所

律師：張某某

電話：XXXXXXX

2014年3月6日

附：某某律師事務所地址：某某省某某市某某街道某某路。

第三篇：物業費收繳技巧

催收物業費的方法和技巧

一、知道小區的業主、住戶、租戶的根本狀況是做好小區欠費催收作業的條件

物業辦理小區的理論提醒:作為一名合格的小區物業效勞收費員有必要知道小區的業主、住戶和小區的根本狀況,也只需知道了小區的這些根底性數據,才干在收費作業中做到心中有數,稱心如意,精確扎實地開展作業,有用地應對業主就小區物業關聯業務的發問,專業、及時地答復業主、住戶的難題,方能做到在物業辦理進程和物業效勞費用收費時精確及時、對號入座。

若收費員業務不熟、不精,不能有用地知道小區業主、住戶的根本狀況,那么你的效勞作業與功率就會大打折扣,就會發作這樣的場景:見到前來交納物業辦理費的業主時,由于對業主不知道,就會向其發問:“請問您是住第幾單元,你是住在幾號房?”,如此的發問,盡管從表面上來看也并無不當,可是當你細心琢磨今后就會發覺,這反映了收費人員業務不熟,不知道業主。如此的一句話把小區物業辦理單位與業主拉開了間隔。關于業主來說就會發作這樣的疑問:你來了那么久了,還不知道我,你們都在做什么作業?業主就會對物業效勞人員的效勞與專業水平的希望發作很大的落差,發作不良的負面暗影,進而不利于收費作業的發展。作為一名勝任的小區物業效勞收費員,知道小區業主、住戶、租戶的根本狀況是做好小區物業效勞收費作業的根底。

二、把握必定的顧客心思學,并嫻熟使用做好溝通是做好小區欠費催收作業的根底

物業辦理小區的業主來自四面八方,文明層次、教誨布景、日子習性各不一樣,一樣的物業辦理效勞關于不一樣單個的業主有不一樣的感觸,所發作的作用也不盡一樣,相同的效勞,有的業主會對物業效勞感到滿足、大加贊揚;而有的業主會得出相反的反響,對相同的物業效勞卻頗有微詞,常常橫挑鼻子豎挑眼。因而,要有用地進行小區物業效勞費用的催收作業,效勞人員除了把握有必要的物業效勞專業常識外,還需要學習與把握關聯的心思學常識,把握根本的顧客心思學,并運用這些常識與業主進行有用地溝通,才干處置業主長時辰欠費的難題。

在發作了小區業主開端欠交物業費的難題之時,收費員就應自動與業主溝通,知道業主、住戶欠費的緣由,傾聽業主的反映,而不是比及必定的時辰、物業效勞費用累積到達申述的基點才自動與業主溝通。跟著社會發展,大家的日子節奏加速,日子與作業壓力顯著加大,有時候業主能夠由于細微的小事而與物業辦理單位發作沖突與對立,這也是歸于正常的作業。為何業主與物業辦理單位一旦發作對立,業主就以拒絕交納物業效勞費用來對立呢?從心思學的視點來剖析,此刻欠費業主心里是充溢對立,自動來交吧,會感受心里很不平衡,又覺得很失自負,有滿肚子的“苦水”沒有當地傾吐,從人的自負心視點來講又會覺得十分沒有體面,所以就挑選拖欠辦理費以到達宣泄心思不滿的意圖,使對方首要垂頭,以滿足其心思需要。因而,物業效勞單位不要與業主慪氣、爭凹凸,經過與業主的溝通,關于業主能夠考慮給業主下臺的階梯,物業效勞單位要有得理且撓人的胸襟,讓業主吐吐腹中的“苦水”,喧瀉胸中的憂悶,讓業主傾吐也是一種引導業主心情的有用方法。

收費員在平常的作業中,在發現小區業主有傾向性地開端欠費時,就應該自動與業主進行溝通,知道業主欠費的緣由,剖析業主欠費的動機與本質,多發起歡送業主對效勞進程中的質量難題提出定見與主張,一起耐性向其解說物業辦理效勞的內容,以及物業效勞公司獨立核算、自負盈虧的運作形式,通知他物業效勞公司整體職工為小區居民供給整齊、舒服日子環境的一起也支付了辛勤勞作,業主已然享用了各項效勞,就應該交納相應的效勞費。

在與欠費業主的溝通中,應采納靈敏的應對方法,在堅持首要準則的條件下,留給業主能夠下臺的臺階,保護業主的自負,把難題有用地化解,避免把對立擴展。關于業主以開發建設單位所招致的物業修建質量難題為由而拖欠物業辦理費用的狀況,收費人員應該耐性向其解說此類難題是由開發商所構成,并以關聯的法令法規來向業主論述關于相似修建質量所構成業主的丟失不是由物業效勞公司來承當,但物業辦理單位能夠代為傳達、反映,而不能一口拒絕,叫業主去找開發商。在小區業主發作了被開發商侵權的狀況時,物業效勞單位應自動奉告業主,至于開發商對業主的侵權,能夠主張業主走法令的途徑,主張個人的權力,而不是以拖欠物業辦理費來挾制物業辦理單位,如此反而會激化對立,不利于對立的處置。關于欠費的業主,物業效勞收費人員要有滿足的耐性,要誨人不倦、有禮有節地與業主溝通,經過屢次的上門溝通、解說、反應,耐性地進行壓服作業,曉之以理,動之以情,在與欠費業主的溝通中要擺正位置,虛心向其尋求對公司平常效勞作業的定見和主張,以換位考慮的情緒來交換業主的知道,以柔克剛、以靜制動,以到達壓服業主繳交物業效勞費用的意圖。

三、嫻熟把握物業辦理常識、財政常識是做好小區欠費催收作業的要點 小區的物業辦理業務牽涉到業主、住戶日子的方方面面,物業效勞收費人員只需嫻熟把握物業辦理常識,才干有用地處置與處置業主的難題,經過專業、有用地解說與溝通滿足業主關聯的物業效勞需要,那么收費作業中能夠呈現的難題也就能便利的處置。

在物業辦理理論中,咱們發現:由于長時辰受計劃經濟的影響,在大都業主的片面印象中,業主向物業單位繳交了物業效勞費用,那么物業辦理公司在小區的物業效勞中就應該大包辦,滿足業主各方面的需要,也就有必要“包打天下”和“滿足每個業主的各種需要”,這是刻在業主們心中的印記。如鄰居間發作爭執、因共用毗鄰部位修理發作分歧、業主上基層管道滴漏擔任修理職責難題的承認、在小區物業業務中因家庭喜愛差異帶來的不便利等等,物業辦理公司若是沒有及時和諧處置,那么業主通常都會將鋒芒直接指向物業效勞公司。因而,在加強物業辦理常識與法令法規宣揚的根底上,作為物業辦理公司,在處置諸如此類難題時,從保護大大都業主的公共利益動身,嚴厲根據關聯法令、法規、方針的規則,不偏不倚、有理有據,公平合理地處置難題、和諧好各關聯主體的聯系,清晰關聯職責主體,并及時進行盯梢,注重善后難題的處置,做到件件有著落,事事有成果,那么就能夠得到大大都業主的知道與撐持,然后削減由此發作的辦理費收繳難的難題。因而,物業辦理作業者應加強法令、法規及關聯《物權法》等各方面常識與技術的學習,在作業中既要讀懂本職業的法令、法規、方針,有理、有節、有序地和諧好小區內多邊穿插的復雜聯系,除此之外還要讀懂小區業主的心思,知道業主的心聲,順水推舟,交融差異,使業主與效勞單位構成較好的良性互動,業主們在享用效勞的一起,盲目、自愿、及時的交納物業效勞規費,使得小區的物業效勞能夠較好地完成良性循環,那么物業效勞收費率就能保持在一個較為抱負的水平。

物業辦理所輸出的是效勞產物,它具有長時辰性和先消耗后交費的職業特色,因效勞目標的差異性較大,單個對效勞的認知差異也不一樣,在理論中物業辦理效勞難以到達“完美無瑕”的效勞境地。有鑒于此,在實踐作業中,單個業主關于物業效勞進程中稍有暇疵,乃至是未能滿足其個性化的特殊要求,就拒交物業費的狀況也時有發作。

對準上述狀況,物業辦理公司除了向業主做好解說作業外,還要從加強本身辦理動身,擬定規范的效勞規范,做到精密辦理、事前辦理、過后盯梢,將效勞作業做到位,發明杰出的日子與作業環境,盡能夠讓業主滿足并得到認可,然后進步效勞費的收繳率。另一方面,物業辦理效勞又具有社會性,其效勞的目標是整體業主,不能夠因少量業主不交納物業辦理費而中止供給小區物業辦理效勞,更不能夠由于某些業主不交納物業辦理費而采納強迫的辦法,如停水或斷電。也正是由于有如此的關聯規則,所以有的業主會以種種托言拖欠物業辦理費,徹底不管及其他已交費的廣闊業主的利益。對此,除了不斷勸說、催繳外,也可使用業主委會成員上門做作業。若是選用的多種催繳方法依然無效,那么,物業效勞公司為保護大大都業主的利益,結尾只好經過法令訴訟的途徑主張個人的權力,向歹意拖欠效勞費的業主追收物業辦理費。當然,作為效勞公司,選用訴訟方法處置業主欠費難題是不得已而為之的作業!*

四、時辰遵循敬業精神與主人翁情緒是做好小區欠費催收作業的要害 敬業精神是每個從業人員根本的行為準則,也是做好各項作業的要害點,作為物業效勞收費人員有必要時辰遵循敬業精神與主人翁情緒,并以杰出的心態投入作業,有了如此的作業情緒,就會處處為業主考慮,急業主之所急,就會經過有用當地式,扎實地開展作業,就會用心知道業主的有用需要,就會想方設法地為小區業主前來交費供給便利。

在小區的物業收費作業上,只需你仔細作業,真摯效勞,所支付的勞作得到了業主的認可,大多數業主都能準時繳交物業辦理費,但單個業主、住戶也能夠因作業時辰與物業辦理單位的上班時辰發作同步,物業效勞單位作業人員上班業主也上班,業主與住戶總是與效勞人員擦肩而過,關于相似這樣的業主、住戶,小區物業辦理單位就要想方法,盡量為他們供給交費時辰上的便利,比方:能夠主張業主、住戶預交必定金額的應繳物業辦理費,由小區物業辦理效勞單位每月為其代扣,一起應仔細做好代扣賬意圖核對作業,避免發作賬目過錯而引起糾紛;別的也能夠供給小區值勤門崗代為收繳物業辦理費的效勞,由小區值勤員代為轉交給收費員,業主、住戶能夠使用清晨和晚上的空閑時辰繳交物業辦理費,做到作業與繳費兩不誤。

第四篇：物業費催繳電話技巧

物業費催繳電話技巧

電話催繳（當前主要采用方式）

（1）適用范圍：入住、未入住均可。

（2）優點：適用范圍廣，快捷、便利、可多次使用。

（3）缺點：沒有面對面好溝通，受通話時間、彼此情緒等影響。不如面對面溝通，能給對方制造更大的壓力。物管費催繳應貫穿在日常的工作中，實施在每一次業主來訪的接待中。

三、心理準備

1、認識幾種情緒

（1）抵觸 A、心理解析：對催繳物管費工作排斥、不主動不積極，甚至消極的認為 業主就不應該、不可能交物管費。B、表現形式：應付了事，效果不佳。C、合理心態：物業的工作職責就包括物管費觜；前期的維保修類工作固 然重要，但物管費工作是業主對我們工作的肯定形式；那些因工程遺留 問題拒交物管費的業主其實誤解和混淆了物管費乃至物業服務的內涵。

（2）恐懼。A、心理解析：對打電話給業主、特別是催費工作心生膽怯和恐懼。B、表現形式：打電話磨磨蹭蹭、羞羞答答，渴求業主理解（這是我的工作，某某大哥您就幫幫我吧）的很為難的言語表現。C、合理心態：欠債還錢、天經地義；如果我是業主，別人給我打電話催費，我心里也會虛；打了再說唄，今后他們還需要我的服務呢；打多了就習慣了。多打打電話就習慣了，不害怕了。

（3）怕拒絕 A、心理解析：業主不交怎么辦？業主提工程問題怎么辦？業主罵我怎么 辦？

B、表現形式：業主提出刁難問題、無理取鬧便啞口無言。一旦遭拒，自 信心受挫。C、合理心態：不交拉倒，我把工作做好就行（拒不繳納的統計上報領導，有領導呢）；準備好應答思路（如工程遺留問題的解釋）；罵就罵唄，哼，下次還給你打。（各物業助理與絕大多數業主均建立了良好關系，業主一般不會罵我們，只會抱怨，要罵也只罵地產）

（4）堅定信心，調整策略，持續跟進。電話邀約過程中就業主提出的問題盡量做出誠懇的回答，就切實存在 的可以解決的問題進行快速跟進處理，以便下次電話催繳的成功。費是 催出來的，需要多次電話邀約，方能成功。

四、邀約準備

1、心理準備平靜心態，練習微笑，在談笑風生中輕松催費。12、內容準備（1）業主通訊錄（含業主姓名）（2）交談切入點（如以維修完成切入物管費催繳）（2）所轄片區工程問題臺賬（反映片區各戶維修完成情況）（3）常見問題回答思路（稍后制定出物管費常見問題統一說辭）（4）回訪記錄表（盡可能詳細記錄每一次的回訪情況，業主的要求或問題，以便下 次跟進）

3、把握時機（1）避免在吃飯或休息時間與業主聯系，如果把電話打過去了，也要禮貌 的征詢業主是否有時間或方便接聽。（2）周末前催繳時機較佳，便于業主周末前來繳費。（3）有條件的話，可以在晚上打，拋開工作，晚上的人內心較平靜。

五、自我介紹、確認身份

1、熟悉的人 和自己接觸較多、相熟的、關系不錯的業主，可以某某大哥（叔叔阿姨大 哥大姐）直接切入，告訴對方公司已經開始收取物管費。

2、不熟悉的人 收了房很少見的，對片區物業助理不認識不熟悉的業主，首先自報家門： 您好，我是恒大金碧天下物業公司的×××（或您片區的物業助理某某 某或小某），請問您是翠峰苑×××戶的業主×××先生（女士）嗎？ 然后以切入點切入正題。

3、注意事項（1）語音語調適當，讓聽者舒服，吐字清晰；（2）在不確定業主性別的時候，可在確認對方身份后再行稱呼。（3）如果電話打擾了對方，應馬上另約電話回訪時間，禮貌結束通話。

五、通話切入

1、節日問候

2、告知公司某項活動，邀約業主參加。（如周末會議中心的某 項活動）

3、各項通知、提示（如停水、停電通知，車位租賃等通知）

4、各類回訪（VIP、獨居老人、收樓慰問、五八天回訪、滿意 度調查），在此類回訪中切入物管費催繳要特別注意是否合 適。

5、維修完成回訪、銷單回訪。（在該類回訪中切入物管費催繳 時機較好，可在業主前來確認工程問題的完成和銷單簽字時 順便繳費）

6、其他（業主因某項事物需要詢問及了解時主動打電話給物業 助理時剛好切入物管費催繳事宜）

六、溝通過程

在告知業主來電目的后，常見問題如下。

1、對繳費通知無異議

A、清晰告知其欠費繳金額、欠費周期，以便其做好繳費準備；（如該戶 可能對收費起始日期有異議，最好不要提及。）B、告知其繳費截止日期，必要的時候，可告知滯納金事宜。

C、確定繳費時間。最好不要詢問您什么時候有空過來？（該問題大多無 效），應主動給業主提出選擇題讓業主做答。如：王大哥，您看您是這 個周周六還是周日過來呀？確定日期，緊接著確定具體時間點。您是周 六早上還是下午過來??？因為周末工作比較多、前來繳費業主較多（暗 示業主交物管費的很多），到時候我好協調好工作帶您繳費。如業主周 六真來，2到時帶其繳費有何不可。D、注意事項:主動引導業主在我們的思路框架內回答問題、確定時間。不 要給其過多的思考和疑問時間，快速結束通話。

2、對繳費通知有異議

A、對物管費起始日期不認可 耐心傾聽其訴求，找出其問題的薄弱點，在表示理解對方的疑問或異議 的同時，解釋物管費收取期限的標準。（業主已簽按合同角樓期開始收 取，且物業前期已開始服務；工程遺留問題屬正常問題，可在收樓后維 修完成。）

B、無工程遺留問題或業主因無時間未收樓 這是業主的問題。不收樓不代表不按合同約定收樓日收取物管費。

C、未入住能不能少交物管費。要點：未入住物業服務照常進行，物業服務不只是針對個體住戶，而是 屬于全體業主；未入住的很多照常交費；空置房的物管費國家法律規定，全額收取。（必要的時候可說出國家關于空置房物管費收取標準的法律 條文）

D、工程遺留問題未得到徹底處理 該問題屬于較難說服的問題，但仍需解釋。

☆工程遺留問題（小問題）屬正常問題，在收樓后業主通過驗房保修的形式，物業會敦促地產公司進行整改，且在維修期內，業主所提問題，地產公司都會負責安排維修。對于那些切實可以維修的小問題，可對業主做出維修完成期限承諾，讓業主先行安心繳費。此類業主常把工程問題與物管費相混淆，甚至拿物管費作為拒交或拖延的擋箭牌，一部分業主通過解釋可以做通工作，另一部業主則堅持要處理完工程遺留問題才繳費，針對此類業主。催繳后，應馬上跟進該戶問題的處理，越快越好，處理好了問題，業主答應過繳費的自然很少反悔。

☆在與業主溝通的過程中，應該反復解釋我們的工作流程，特別是從業主報修問題到維修完成期間我們的工作流程。目的在于，向業主表明我們的工作的規范和嚴格，以及業主所認為的小問題的處理流程和時限，爭取讓業主理解和支持我們的工作。同時，話題轉到他今天電話里所提出的問題，作為公司代表，一定會如實向上反映，向業主表明他的問題會被得到重視、會有人負責到底的態度和決心。☆緊接著，確定繳費時間。無論業主說什么時間，盡量讓其確定一個較具體時間，這樣業主來的可能性較大。即使不來，也利于我們下次電話催費的切入。業主答應了沒來，下次打電話問他，他便不再好意思一再推脫。

E、對物業服務有意見

☆對某個員工服務有意見 表達歉意，做出改善的態度?！顚δ稠椃盏牟粷M意 如電梯前室、樓道衛生不滿意。告知業主馬上做出整改，同時接著 可以詢問業主：您對我們的服務

3還有沒有其他意見或建議？（讓業主感 受到我們的誠懇和對工作的負責態度，緩和其內心的抱怨或不滿情緒）

☆抱怨配套設施不完善 站在業主的角度，表達對業主心聲的理解。同時耐心像業主承諾物業 服務與配套設施的關系和區別。（配套設施屬開發商的問題，開發商的 任何承諾與物業服務是有區別的，必要的時候可向業主解釋雖然地產和 物業同屬恒大地產，但是各自獨立運營的兩個子公司）。針對業主的抱 怨，同時還應向業主表明，將把業主的心聲（配套設施不完善，業主生 活不便）反映給公司領導，領導會與地產公司進行溝通，維護業主的權 益。

七、通話結束

1、做好記錄，以便下次跟進。

A、在獲得業主前來繳費的時間后，無論答應是本周還是月末，在預繳費 前一天，還應給業主做一次回訪。如：某某先生，上次給您打電話，您 說明天過來繳費，明天早上您大概幾點過來啊，我們好提前給您做好安 排？（目的還是確定時間，再次督促業主，確保邀約成功）

B、對于對繳費有意見不繳的業主，做好詳盡的記錄。便于下次回訪有良 好的切入點。在下次回訪之前，就業主提出的問題或意見作出整改或回 答準備，在下次回訪之時，才能給業主一個良好的答復和交代。既然，問題解決了，業主也就沒有推脫的理由了。下次電話溝通的時候，匯報 完整改情況后，繼續向業主發出繳費邀約，確定繳費時間。（李女士，上次您提的問題我們這邊都做出了整改，您看您是這個周六還是周日過 來交一下費，您是刷卡呢還是交現金）。

2、不斷總結電話溝通經驗和溝通技巧

A、調整溝通思路。對于不同的業主采用不同的溝通內容

B、不斷提升自己的電話技巧。如言語表達、解釋能力、應變能力以及電話里的“親和力”

C、不氣不餒，繼續努力。

第五篇：幾種物業費催收技巧

幾種物業催款技巧

1.利用春節將至機會，將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物，逐戶送達業主并致以物業管理方的新年問候。此做法符合當地習俗、自然流暢，且有禮輕意重之意。新年賀卡上的主要內容包括：“某物業管理公司某服務中心全體員工恭賀新年、合家歡樂等內容”，落款除單位外，還應有服務中心經理簽名?！八投Y”活動要求管理人員共同參加，并要與業主進行適當交流。管理費催交的序幕由此拉開。

2.按照中國人過年的習慣，過完十五年方結束。故農歷十五以后，再次以物業管理公司服務中心名義向全體業主派送新春賀卡，派送形式與上相同。但此次派送賀卡時附帶一張服務中心致業主的“溫馨提示”，客氣委婉地提示業主主動按時繳納管理費等等。同時，服務中心展開多種手段和多樣形式的宣傳活動，主題圍繞“物業管理服務的涵義和內容”以及“繳納管理費是業主應盡的義務”等內容進行。

3.“溫馨提示”預定繳納時間截止后5日內，在小區公告欄以公告方式鳴謝，對繳納管理費業主表示感謝并公布名單。同時宣傳核心轉向“繳納管理費是業主應盡的義務，不交管理費是侵犯其他業主的合法權益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式敦促業主限期主動繳納管理費，此階段約為7－10天。

4.敦促期結束后，開始實施連續催交行動。選擇一統一行動時間，以每三天或每四天發一款的頻率，將事先設計好的十款管理費催交通知書分次送達未交管理費的業主。為強化效果、增加壓力，管理費催交通知書的顏色應由淺變深，口吻、內容也應逐步趨于強硬。自第六款開始，要求業主簽收，并計收滯納金，此階段是催交工作最為艱苦的時期。

5.催款通知書全部發出，業主逾期仍然未交管理費，則服務中心公開向業主發出“告部分業主書”，對未交管理費業主進行譴責并公布名單，限期繳納，逾期不交將采取必要的措施。為進一步督促，將每棟欠費業主名單及金額在樓層公告欄公告。同時，加強“管理費與業主義務”以及相關法規知識等的宣傳。

6.經過以上二個月左右的工作，業主欠交管理費的面一般會縮減到業主總數的10%以內。這表明管理費催交取得決定性的勝利。余下欠費業主、拒交到底的少數業主，應采用聯合業主委員會共同做工作，采用行政仲裁或尋求司法解決等途徑和手段以求問題的最終徹底解決。

7.物業管理是一個系統工作，催交管理費也不是孤立的。進行上述工作的同時，物業管理方應會同建設單位應召開各種形式的座談會、聯席會，通報各項工作進展、征求業主意見、互動交流，以解決拒交管理費問題為突破口，貼近業主、明辨是非，充分協調各方關系，實質性地推動業主和建設單位矛盾和問題的解決。建設單位也應以此為契機，展開大規模的公關活動，切實樹立誠信負責的良好企業形象，徹底扭轉被動局面，爭取物業遺留問題的全面妥善解。

【物業催款方法及技巧】

1．收費工作首先要有自信心，包括兩方面：一是我們收費人員自已要有自信心，堅信一定能把錢收回來，讓自己的士氣能占上風。二是團隊的自信，當一名成員收費受阻時，其他收費成員和同事要給予鼓勵，幫助獻計獻策。

2．制造收費氛圍。讓員工在工作崗位上與收物業費聯系起來，比如：秩序維護員、保潔員和技工遇見比較熟悉的未交費業主，就可以提醒業主該交物業費了，讓業主時時感受到服務中心收費的氣氛，隨著時間的推移，讓不交費的業主感覺很難為情。

3．加強收費培訓工作。每天收費成員一起開總結會，遇到的疑難問題拿到桌面上討論，大家群策群力研究應對措施。

4．建立“直通車”、“無障礙通道”，對于收費工作受阻的問題，物業職責之內力所能及，在第一時間給業主解決，速度要快、效率要高。

5．杜絕拖沓思想。包括兩方面：一是不要讓業主拖沓，例如：有些業主以過幾天就交物業費為由來推拖，此時一定緊追業主不放，甚至一天打兩三個電話，并與業主約定交費時間，在此期間，要不斷地與業主溝通，讓業主沒有退步的空間。不要輕易相信業主會如期來交物業費，收費人員一定要有主動意識。二是物業解決問題不要拖沓。例如：有些業主承諾解決某某問題就交費，此時服務中心就要馬上跟蹤解決，若拖延時間，過一天或一夜，業主都有可能會變卦，再發起第二次進攻就難很多。

6．對無理由拒交費、對物業態度特好的業主，不要輕易上當。如業主向你訴苦，我們也要向業主訴苦，一定要堅定收費的立場。若有需要，可以多派幾個人一起上門軟磨硬泡與之溝通，直至交費。

7．對于聯系不上的業主，要想方設法獲取業主的聯系方式。比如，看本小區有無該業主的同事、朋友、關系好的鄰居，想方設法從他們手中得到該業主的聯系方式，如有需要，可以找到他單位“登門拜訪”。

8．明確分工，對癥下藥。對于收費過程中的問題，要分類對待，專業分工；收費時間緊迫，解決問題要量化，到底多長時間能夠解決問題。收費核心成員對這些問題有必要一戶一戶的核查。

9．對遺留問題要敢于面對和解決，有問題暴露是好事，積壓時間越長，越不好解決。自己解決不了的不要積壓，一定要第一時間向直接上級反映，爭取盡快解決。

10．注意與關鍵客戶的溝通，有些欠費業主在業主中影響較大，可以采取“疏導”方式溝通，與部分業主心目中的“核心人物”保持良好溝通，對其他一部分業主會起到積極的影響。

11．做好宣傳引導工作。一些業主會通過網絡或其它方式不斷制造對物業負面影響的言論；此時，則我方要采取主動，通過宣傳欄、網絡等途徑引導業主理解支持物業工作，積極交費。

12．收費工作要“心到、做到、嘴到”，收費成員保持積極主動的態度和方式去收取物業費。

【分享些收費方法與技巧】

1.經理助理（尤其是客戶主管）要親自上門收費。筆者服務中心收費小組分成幾部分：一部分是以客戶主管牽頭，客戶助理為組員，此小組占整個收費工作的三分之一；第二組以經理牽頭，所有經理助理是組員，解決一些客戶助理無法完成的疑難問題；第三部分，以經理為主，處理往年欠費的遺留問題。

2.在催費時，先發催費函，然后給業主發律師函，第三輪發“律師函后函”，“律師函后函”上懇請業主將不交費的原因和家中存在的問題在“律師函后函”上寫明，返回服務中心，服務中心將盡力解決，服務中心本著與業主真誠相處的原則，最好與業主以友好、解決問題的態度和方式與業主溝通協調問題。發律師函后，筆者有15%的業主能交物業費。

3.服務中心對收費成員在收費過程中遇到的問題進行匯總分類，每天經理助理都要開“碰頭”會，不斷調整收費策略，在收費較好的高峰時，預測會有低谷的出現，提前對收費策略制定預防措施。

4.打仗要靠司令部，服務中心經理和經理助理相當于收費工作的“司令部”，對整個收費工作要作好全面指揮。

5.收費“司令部”核心成員每天要分析收費進展狀況；同時，特別關注客戶助理等收費小組成員的心態，對連續幾天收費排名靠后的成員，了解其原因：是主觀倦怠，還是需要服務中心的支持；經理助理要主動對下屬給予關心，保持溝通。

6.每3天就要給客戶助理開會，大家共同探討收費措施。

7.離年底越近，催收時間越緊迫。與業主比較有效、節省時間的溝通方式是通過文字交流，服務中心制定統一的“收費答客問”，對業主反映比較共性的問題編寫成頁，遇到業主提出疑問，為避免糾纏，可以給他一份，以提高收費人員與其溝通的效率；同時避免收費人員中了業主的“圈套”。

8.與業主是一個長期相處溝通的過程，在收取物業費的同時，要及時為業主解決問題，不能只收費，不解決問題；要逐漸建立物業在業主心目中好的口碑，為明年更好地收費奠定基礎，埋下伏筆。