第一篇：關于開展房地產項目調整容積率問題

關于開展房地產項目調整容積率問題青海省工程建設領域突出問題專項治理工作領導小組：

根據中央擴大內需促進經濟增長政策落實暨治理工程建設領域突出問題第20檢查組提出的我省房地產項目違規調整容積率問題比較突出，責成對每一個房地產項目的容積率調整、審批、處理等情況進一步進行檢查，對所檢查項目要造表登記，檢查人要簽字，檢查情況于4月12日提交書面報告等要求。按照省委常委、省紀委仁青加書記的指示精神，我廳于4月9日組織廳紀委、監察、規劃、房產、法規等處室和西寧市規劃局召開專題會議進行了工作部署。根據專題會議要求，各地對本地區自2007年1月1日至2009年12月31日的房地產開發項目變更規劃、調整容積率情況進行了全面檢查。現將檢查情況匯報如下：

一、總體檢查情況

全省2007年1月1日—2009年12月31日共有房地產開發項目164項（不含28項廉租房等項目），其中：2007年1月1日—2009年3月31日開發項目144項（含28項廉租房等項目），2009年4月1日以后48項。按照對每一個項目進行檢查造表登記的要求，全部進行了檢查，檢查率100%。（詳見附件1：房地產項目變更規劃、調整容積率登記表）。除已查出的6項變更規劃容積率項目外，未發現新的容積率調整項目。容積率調整占項目總數的3.66%。

二、容積率調整項目的有關說明 按照要求，對已查出的6個調整容積率房地產項目的容積率調整、審批、處理等情況進一步進行了核查。

（一）西寧市經濟技術開發區天橋-水岸項目。因城市規劃調整，該項目選址已由西寧市經濟開發區規劃分局撤銷作廢。

（二）海東地區民和縣海鴻城市花園項目。該項目用地在《民和縣城總體規劃》中原為工業用地，容積率0.56。因民和縣建設下川口工業園區，工業用地向工業園區集中，此用地經民和縣政府（2008）5號會議紀要批準，將用地性質由工業用地調整為居住用地。民和縣建設局根據民和縣政府（2008）5號會議紀要進行項目選址，批準容積率≤2.0，項目實施容積率為1.91。

（三）西寧市景林佳苑、金海灣廣場、銀泰大廈、海德堡小鎮項目。

1、規劃容積率調整原因。西寧市城市控規覆蓋率較低，且土地全部為毛地出讓，在項目報建初期規劃管理部門確定初步規劃設計要求時，技術經濟指標主要是依據相關技術規范估算確定的。建設單位在拆遷安臵過程中實際測算后，部分項目取得的凈地成本往往高于規劃的前期估算，有些項目根據要求還為城市代征代拆了市政道路、綠化等用地，因此，在規劃審批過程中規劃總圖容積率有所變更，與前期初步規劃條件有所出入，但審定批準后嚴格執行規劃。

景林佳苑項目位于城西區勝利路，由西寧園林建設開發有限責任公司建設。該項目規劃條件估算容積率為4.5。在方案審批階段，因市林業局按照政府要求，改造建設了西寧市人民公園與魯青公園整合及湟水河森林公園，項目建設資金來源于銀行貸款，經2008年10月20日（第21次）市城建領導小組專題會議研究決定：“將西寧市園林建設開發有限公司實施的景林佳苑項目中應征收的城市建設配套費等費用，用于償還人民公園與魯青公園整合及湟水河森林公園項目貸款資金，不足部分從項目開發利潤中支付，政府不再承擔。”由于原確定4.5容積率的建設面積沖抵城市配套費不足以償還兩個公園項目的貸款資金，且該項目為舊城改造，涉及原有拆遷建還面積較大，還要綜合考慮人民公園大門、勝利路派出所及門前10畝地的街頭游園建設。鑒于上述原因，審核同意建設單位報送的規劃方案，容積率由原來估算的4.5調整為5.89。

金海灣項目位于城北區朝陽西路，由青海金海灣房地產開發有限公司建設。該項目規劃條件估算容積率為5.5。在項目審批同意后，西格二線開工建設，祁連路鐵路道口高架，規劃祁連路北側路幅增加22米，無償占用該項目建設用地約1400平方米，同時需由建設單位拆遷安臵青海制藥廠一棟4千多平方米職工住宅，鑒于上述原因，對原審批方案進行了調整，預留了城市道路，審核同意建設單位報送的規劃方案，容積率為7.5。

海德堡項目位于城東區濱河南路，由青海民惠實業有限公司開發，分為一、二期進行建設。該項目規劃條件估算容積率為5.0。因城市規劃要求，城區中小型工業需逐漸向外圍遷移，該用地周邊需對建寧小汽車修理廠、電線電纜廠、建銀汽修廠、標準件廠等廠區一并納入改造范圍，并要求異地還建。建設單位于2007年6月2日，申請適當提高建設項目的規模，可為城市代拆代建周邊道路。鑒于上述原因，并考慮到該道路拆遷量大，打通后便于周邊居民的出行，并能改善周邊環境，且項目用地周邊為河道，項目對周邊日照等因素的影響較弱，審核同意建設單位報送規劃方案，容積率為8.43。

銀泰大廈項目位于城西區東交通巷1號，項目由青海海宏房地產開發有限公司實施開發建設。該項目用地原為青海省重工業勘察設計公司住宅及辦公用地。2002年該公司提出申請對用地進行開發建設，經審定，同意進行開發建設，并按政府要求將五四大街小學使用多年的操場用地土地使用權無償劃撥給學校的前提下，審批了青海省重工業勘察設計公司報送的規劃設計方案。規劃方案審定后，2004年，青海省重工業勘察設計公司與青海海宏房地產公司達成協議，由青海海宏房地產公司實施用地的開發建設。根據協議，青海海宏房地產公司以出讓方式取得青海省重工業勘察設計公司7479.7m的土地使用權。青海海宏房地產公司在項目實施工程中，考慮到用地北側臨東交通巷用地的城市景觀改造，同時為解決五四大街小學師生及用地內居民出入通道問題，2根據已審定的規劃設計方案，要求建設單位緩建用地北側規劃的5層綜合樓，并將用地臨東交通巷用地約2.8畝的土地一并納入改造范圍，項目選址用地容積率確定為8.0。青海海宏房地產公司已取得用地面積7479.7m，加臨交通巷取得1772.08m的土地使用權和預留五四大街小學西側的通道用地1440m，規劃用地面積為10691.78m，現用地內實有總建筑面積為85860.19m，容積率8.03基本符合規劃要求。

2、審批程序。以上項目均按照《西寧市城鄉規劃建設局城市規劃管理工作細則》的相關要求，按程序對建設項目進行規劃審批，即建設項目經西寧市城鄉建設規劃局主審人初審、處務會研究同意、提交局務會討論通過、報請市政府審定。

3、處理情況。金海灣項目在方案審定時，考慮道路占用后，建設用地面積局促，其相關配套達到規定標準確有困難，依據《西寧市城鄉規劃建設局關于進一步加強和完善城市規劃管理的規定》，建設單位按規定繳納了異地建設綠地補償費200萬元。同時于2009年12月24日致函國土資源行政主管部門補交容積率地價，并作為項目規劃驗收依據。海德堡項目在方案審定時，由于容積率的變更，其相關配套及綠化達到規定標準確有困難，依據《西寧市城鄉規劃建設局關于進一步加強和完善城市規劃管理的規定》，建設單位按規定繳納了異地建設綠地補償費150萬元。同時于2009年12月

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224日致函國土資源行政主管部門補交容積率地價，并作為項目規劃驗收依據，目前項目均在建設中。

三、整改措施

針對中央檢查組提出的問題，我們將進一步加大監督檢查力度，從源頭上規范房地產項目容積率調整工作，防止腐敗事件的發生。還將采取以下措施：

（一）提高控制性詳細規劃的覆蓋率，做到“有規”可依。要將控制性詳細規劃納入對各地規劃建設部門責任目標考核的一項主要工作，督促各地加快控制性詳細規劃的編制，力爭用3—5年時間使我省城鎮建成區“控規”做到全覆蓋。

（二）加快《青海省容積率規劃調整審批管理辦法》的制定，做到有章可循。按照住房城鄉建設部、監察部的要求，我廳正在抓緊《青海省容積率規劃調整審批管理辦法》的制定工作，爭取盡快征求各地意見出臺該辦法，做到規劃容積率的調整有章可循。

（三）將容積率的調整作為防止建設領域腐敗的一項重要工作常抓不懈。我們要按照國家的總體部署，認真做好容積率違規調整的專項整治工作，進一步加大檢查和督察力度，對每一項規劃審批項目都不放過，認真查處，對發現有違規的項目嚴查到底，對違規調整規劃中的腐敗案件及時會同紀檢監察機關嚴肅查處。

附件：青海省2007.01.01—2009.12.31年度房地產開發中變更規劃調整容積率檢查統計表

二○一○年四月十二日

第二篇：容積率調整程序

調整經營性用地容積率指標按以下程序辦理：

（一）建設單位向市規劃管理部門提出書面申請，說明調整理由，提出具體調整方案，并附調整后的規劃設計方案圖；

（二）市規劃管理部門對調整容積率申請進行初審，組織有關部門及專家對容積率調整的必要性和調整方案的合理性進行論證、評審，對論證不通過的，不予調整；

（三）市規劃管理部門對論證通過的調整方案進行社會公示，采用多種形式征求利害關系人的意見，必要時組織聽證；

（四）經論證、公示（聽證）后，市規劃管理部門認為確需調整容積率的，依法提出調整意見，并附論證、公示（聽證）結論和市國土部門土地出讓金補繳測算方案等相關材料報市經營性用地使用管理聯席會議討論通過后，報市政府批準；

（五）容積率指標調整經市政府批準后，市規劃管理部門方可辦理規劃方案調整審查等相關手續，并及時將依法變更后的規劃條件抄告市國土部門；

（六）建設單位應當根據變更后的容積率及時向市國土部門辦理土地出讓金補繳等手續，市國土部門與建設單位簽訂國有土地使用權出讓合同補充協議；

（七）建設單位憑土地出讓補充協議、補繳出讓金及相應契稅的繳納憑證，方可申請辦理或變更建設工程規劃許可證。

容積率指標調整突破控制性詳細規劃的，應當依法先行調整控制性詳細規劃。

第七條 涉及容積率調整的相關批準文件調整過程中各個環節的相關材料，應按城建檔案管理的規定及時歸檔備查。

第八條 市規劃管理部門和市國土部門應將容積率調整審批情況和土地出讓金差價補繳情況，定期抄告市監察部門。

第九條 市規劃、建設等管理部門應加強對建設項目施工過程中的跟蹤管理，確保建設單位按規劃許可進行施工。

第十條 市規劃管理部門進行建設項目竣工規劃核實，重點檢查建設用地范圍內的總建筑面積是否符合規劃設計條件確定的容積率指標。

因違法建設而造成總建筑面積超過規劃許可確定的總建筑面積的，市規劃管理部門對尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價5%～10%的罰款，并補繳土地出讓金等相關費用（土地出讓金補繳標準參照容積率調整執行）；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價10%以下的罰款。

未按規定整改到位、行政處罰未執行到位及未按規定補繳土地出讓金和相關規費的建設項目，市房產管理部門不得準予房屋產權登記。

第十一條 建設單位、設計單位應嚴格按照本辦法及相關規范進行設計，準確計算建筑面積，對違反本辦法及相關規范，弄虛作假的，將依法嚴肅處理。

第十二條 市規劃、國土等行政管理人員及其他相關行政管理人員在經營性用地容積率規劃管理中違反本辦法，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂擅自調整容積率的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三篇：關于房地產用地調整容積率后補繳地價款有關問題的函

關于房地產用地調整容積率后補繳地價款有關問題的函

關于房地產用地調整容積率后補繳地價款有關問題的函

山西省國土資源廳：

你廳關于房地產用地調整容積率后如何補繳地價款有關問題的請示收悉，經研究，函復如下：

為加強房地產市場宏觀調控，進一步規范房地產用地管理，國土資源部《關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》（國土資發〔2010〕204號）中明確規定：“堅決制止擅自調整容積率行為。經依法批準調整容積率的，市、縣國土資源主管部門應當按照批準調整時的土地市場樓面地價核定應補繳的土地出讓價款。”征收應補繳的土地出讓價款，應嚴格遵循地價評估、集體決策程序，以原出讓方同意調整容積率的日期為評估期日，參照市場價格水平，優先采用市場比較法、假設開發法等評估方法，評估測算新舊容積率規劃條件下的土地市場樓面地價，并擇高作為補繳土地出讓價款的標準。評估應遵循《城鎮土地估價規程》（GB/T18508－2001），可以由政府委托具備土地評估資質的機構進行。

土地市場樓面地價應評估測算以下內容后擇高確定：評估期日新容積率規劃條件下的樓面地價，評估期日原容積率規劃條件下的樓面地價，原出讓時樓面地價期日修正到評估期日的修正值。核定新增建筑面積，可以相關部門批準變更規劃條件所新增的建筑面積為準，或竣工驗收時實測的新增建筑面積為準。核定樓面地價時不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。

因調低容積率造成地價增值的，補交土地出讓價款可按評估期日新舊容積率規劃條件下總地價的差額確認。

國土資源部土地利用管理司 二0一一年十月二十六日

第四篇：關于房地產用地調整容積率后補繳地價款有關問題的函

關于房地產用地調整容積率后補繳地價款有關問題的函山西省國土資源廳：

你廳關于房地產用地調整容積率后如何補繳地價款有關問題的請示收悉，經研究，函復如下：

為加強房地產市場宏觀調控，進一步規范房地產用地管理，國土資源部《關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》（國土資發〔2010〕204號）中明確規定：“堅決制止擅自調整容積率行為。經依法批準調整容積率的，市、縣國土資源主管部門應當按照批準調整時的土地市場樓面地價核定應補繳的土地出讓價款。”征收應補繳的土地出讓價款，應嚴格遵循地價評估、集體決策程序，以原出讓方同意調整容積率的日期為評估期日，參照市場價格水平，優先采用市場比較法、假設開發法等評估方法，評估測算新舊容積率規劃條件下的土地市場樓面地價，并擇高作為補繳土地出讓價款的標準。評估應遵循《城鎮土地估價規程》（GB/T18508－2001），可以由政府委托具備土地評估資質的機構進行。

土地市場樓面地價應評估測算以下內容后擇高確定：評估期日新容積率規劃條件下的樓面地價，評估期日原容積率規劃條件下的樓面地價，原出讓時樓面地價期日修正到評估期日的修正值。核定新增建筑面積，可以相關部門批準變更規劃條件所新增的建筑面積為準，或竣工驗收時實測的新增建筑面積為準。核定樓面地價時不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。

因調低容積率造成地價增值的，補交土地出讓價款可按評估期日新舊容積率規劃條件下總地價的差額確認。

國土資源部土地利用管理司 二О一一年十月二十六日

第五篇：房地產項目規劃調整請示報告

關于 “”項目一期“”樓局部微調的請示報告高新區住房和規劃建設局：

在政府和領導的關懷下，“”項目一期已經順利封頂，后續工作正在積極的推進。我公司初次涉及建筑項目，缺乏必要的建筑知識和建筑人才，在準備不足的情況下倉惶上馬本項目，給各位領導添了不少麻煩，也給自身造成了巨大的經濟損失。經過之前的沉淀，我們也積累了不少寶貴的經驗，現在我們正在采取一切補救措施，加強管理，加大投入，爭取讓我們的項目為開發區添光增彩。

當下在黨中央習主席大力提倡節能減排、治理污染的號召下。我公司認為一期建設的“研發中心”樓的外立面和辦公分區在節能減排方面有些不足，所以請了業內的專家進行了論證和研究，大家一致認為在原規劃經濟指標不變的前提下，可以對外立面和辦公分區進行微調來實現節能降耗的目標。節能減排、治理污染是造福子孫后代的大事。為此，我公司特向貴局提出對“研發中心”樓的外立面和辦公分區進行微調的請示，望批準為盼！

附：

1.原批準方案（蓋“同意”）圖紙復印件。

2..局部微調前后方案對比。發展有限公司

2014年3月11日