第一篇：保障房建設中中央政府與地方政府博弈分析

保障房建設中中央政府與地方政府博弈分析

[提要] 建設保障房是為了解決中低收入家庭的住房困難，是民生問題，政府必須承擔建設的責任主體。但在推行過程中，作為政策制定的中央政府和落實政策的地方政府首先在目標上產生了分歧，并由此導致行為的不一致。本文通過分析地方政府的“應對措施”，提出中央政府應如何調動地方政府的積極性，從而順利完成保障房建設最終目標。

關鍵詞：保障房;博弈

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年3月11日

保障性住房（以下簡稱保障房）是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房、各類棚戶區改造。是政府基于福利經濟學理論對社會財富進行的再分配，對于縮小貧富差距，維持社會和諧穩定發展具有重要意義。“十二五”規劃綱要明確提出，“十二五”期間我國要建設城鎮保障性安居房3，600萬套，全國保障性住房覆蓋面達到20%左右，體現了中央政府加快推進保障性住房建設的意志和決心，但承擔保障房建設的地方政府則反映冷淡，態度消極，等待觀望氛圍濃厚。

一、中央政府和地方政府目標分歧

公共政策的制定過程本身就是各方利益協調的過程，作為保障房供給中重要的兩方――中央政府和地方政府，會站在各自的立場，著眼各自的利益目標，在保障房政策的制定和執行過程中不斷博弈。為此，中央政府和地方政府作為“經濟人”，在目標上是存在分歧的。

中央政府以維護社會公平和穩定為目標，認定保障房建設具有極其重要的經濟和社會意義：首先，建設保障房是房地產調控的重要工具。保障房是商品房的有效補充，將有助于從商品房市場上分流一部分需求，減少房價上漲的動力，從而有助于房地產調控目標的實現;其次，建設保障房是改善民生的重要渠道。近幾年，加快建設保障房目的是為了解決中低收入家庭住房困難的問題，緩解城市內部二元矛盾，不斷提高住房保障基本公共服務均等化程度，促進社會和諧穩定;最后，建設保障房是拉動投資的重要動力。中央政府希望保障房在拉動經濟增長、擴大內需、增加就業，調控房地產市場，推動經濟平穩較快發展方面發揮積極作用。所以，中央政府在保障房建設中是積極的一方，并積極提供相關政策和資金的支持。

地方政府追求地方經濟的短期發展和個人的政績，通常通過衡量“成本-收益”來決定自身的行為標準。在目前的行政和財政體制下，地方政府建設保障房的動力不足。究其原因，一是保障房建設有較強的外部效應。自1998年實行房改以來，作為支柱產業的房地產行業蒸蒸日上，同時也帶動了其他相關行業的發展，促進了地方經濟的增長，如果加快建設保障房，一定程度上會抑制當地商品房的需求，從而影響房地產業的投資需求;二是保障房建設資金缺口較大。中央補貼的資金哪怕是加上發行的債券資金只是保障房建設所需資金中相當小的一部分，剩余部分需要地方政府自行解決，地方政府面臨較大的資金壓力;三是地方政府無法從保障房建設中獲得像商品房那樣的高額土地出讓金。土地出讓金原本是地方政府獲得財政收入的主要來源，但保障房用地價格較低，甚至是無償劃撥，直接削減了地方政府的財政收入。所以，地方政府在保障房建設中是消極的一方，只有在中央政府的行政壓制、經濟補償等手段下才會有所行動。

二、地方政府的“應對措施”

（一）故意放緩保障房建設速度。為了實現保障房建設的目標，中央政府每年年初都制定并下達目標任務，各級政府間層層簽訂目標責任書，年終上級政府對下級政府的開工任務、基本建成任務、竣工任務等完成情況進行考核。盡管如此，目標任務的完成情況仍然很不理想，開工率低，未能在規定時間完工的情況頻頻出現。

（二）想方設法鉆政策空子。

1、大肆降低建設成本。為了降低造價，地方政府不惜將保障房建在遠離市區，周邊道路、水電氣等配套設施不齊全，公共設施不完善的地方，并在規劃設計中提高住宅容積率，一方面增加保障對象的綜合生活成本;另一方面也由于保障對象不愿意居住而造成保障房的空置。

2、擅自擴大保障房建設范圍。且不說將部分企事業單位的自建房納入統計范圍這一問題，在城市棚戶區改造中，由于改造的范圍和對象是市區自行“合理界定”的，所以地方政府經常和房地產開發商聯手將商品房開發、征地拆遷等搖身一變變為城市棚戶區改造項目，并從中獲取財政補貼資金。

3、截留挪用保障房建設資金。為了緩解建設資金嚴重不足的問題，中央政府在融資政策方面為保障房建設大開綠燈，一方面放寬信貸條件;另一方面提供優惠利率支持。但仍有部分地方政府將資金挪用于道路、市政等基礎設施建設，影響相當惡劣。

三、中央政府的手段選擇

（一）建立嚴格的監管機制。中央政府應該通過法治建設來加強宏觀調控的權威性，逐步糾正作為房地產熱重要推動力量的地方政府的投資沖動，改變地方政府的預算軟約束以及只注重增長的錯誤政績觀，使中央政府和地方政府達成目標和利益的共識。

1、加強對地方政府的監督。要想地方政府采取“積極主動”的策略進行保障房建設，中央政府必須加大對地方政府的監督懲罰力度。這方面中央政府已經有所行動，根據《審計署關于2012年至2015年城鎮保障性安居工程跟蹤審計工作的指導意見》，從2013年開始審計系統已經對全國的保障房進行跟蹤審計。這一部署無論是審計范圍還是審計力度方面都是前所未有的，除了要求摸清總體情況外，還要求嚴肅查處重大違法違紀問題。

2、優化對地方政府的政績考核制度。地方政府的短期行為與我國現行的政績考核體制也有很大關系，應當進一步優化。不能唯GDP論，應當引入更多的評價指標，充分考慮經濟和社會效益，引導地方政府工作重心的轉移。

（二）建立完善的激勵機制。僅有嚴格監督而缺乏激勵機制，不僅會加大監管成本，而且效果有限。中央政府應該通過多種渠道調動地方政府的積極性，提升其公共服務理念。

1、加大對保障房建設的財政支持。中央政府已經將保障房建設的“事權”交由地方政府承擔，那就需要有相應的“財權”與之相匹配。我國保障房建設緩慢，很大程度上是因為中央政府沒有充分考慮到地方政府財權和事權的不對等，特別是對于經濟欠發達地區，中央政府應當通過轉移支付給予適當的財政補貼，緩解地方政府財政壓力。

2、完善保障房建設政策體系。為了進一步調動地方政府的積極性，中央政府的治理策略應該是努力給予地方政府盡可能多的政策支持，但目前的現狀是，相關的法規比較零散，而且往往是出現什么問題才解決什么問題，缺乏系統性和預見性，使得地方政府在政策執行過程中“上有政策，下有對策”。發達國家在建立相關的住房保障制度后，都會將政策以法律的形式落實下來，以形成法律保障，我國也可以在這方面進行進一步的探討。

主要參考文獻：

[1]王靜文.保障房博弈的政治經濟學.企業界，2011.8.[2]林瀟.中央政府與地方政府在中國住房市場的博弈分析.湖北行政學院學報，2012.3.[3]梅建明，熊珊.保障房建設中中央政府和地方政府的行為選擇――基于混合策略博弈視角.行政事業資產與財務，2013.7.

第二篇：生活與博弈分析

《生活與博弈分析》中的收獲和建議

第一次接觸到博弈論，是在大二的一次基礎英語課上，老師放了一部叫《美麗心靈》的電影。

這是一部偉大的電影，講述了一位患有精神分裂癥但卻在博弈論和微分幾何學領域潛心研究以致獲得諾貝爾經濟學獎的數學家約翰·福布斯·納什離奇又震撼人心的一生的故事。

雖然當時更多地是被納什傳奇的一生所吸引，對博弈論并沒有太多的認識和理解，但影片中一個用來描述納什均衡的有趣場景卻給我留下了深刻的印象。在電影中，納什與他的三位同行在酒吧遇見了一位美麗的金發女郎，大家紛紛表示自己很有欲望，想追求她并和她上床，可惜這幾位科學家都沒有勇氣，他們互相推諉，卻沒有人敢于實踐。此時納什提出了這樣一個博弈：如果所有的人都去追求金發美女，那么這位美女就會很高傲進而拒絕他們，他們都會失敗，當他們再轉而追求她的女伴們時，也會慘遭拒絕，因為沒有誰會愿意屈居第二當次品；但如果他們一開始就去追求她的女伴們，那么就會成功，而金發美女則會遭到冷落，納什便能乘虛而入，這樣所有人就都得到了上床的機會。進而納什得結論：“團體中的每個人，都作出對本身和團體都有利的事時，才會促進社會利益”，也是因為這次“靈感”，納什突破了亞當斯密認為“每個人的自私促進社會公益”的理論。

當時就覺得博弈是一個很有趣并且深奧的事。不過后來去查資料發現這個場景并不能算是真正意義上的納什均衡，很大程度上只是導演的牽強附會。雖然不免有些失望，但仍然就博弈以及納什均衡產生了濃厚的興趣。

之后選修了《生活與博弈分析》，才算是真正認識了博弈論和納什均衡。查資料得知，“博弈行為是指某個個人或是組織，面對一定的環境條件，在一定的規則約束下，依靠所掌握的信息，從各自選擇的行為或是策略進行選擇并加以實施，并從各自取得相應結果或收益的過程，在經濟學上博弈論是個非常重要的理論概念。”而這種博弈行為其實是很常見的，并且廣

泛存在于社會生活中。在學了這門課后，我發現確實是這樣的，很多日常生活中的現象都有博弈論的影子，比如說下棋、賭博、甚至是我們經常會玩的剪刀石頭布，也是受博弈論的影響。

博弈論真的是一門很深奧的學問。雖然我的知識和理解能力還沒有到可以運用博弈論解釋清楚日常生活中有關的現象的程度，但是意識到博弈論的存在和作用這件事情本身就是充滿樂趣的。就拿許多宿舍周末經常會發生的一件事來說，到了周末大家通常會比較懶散，每次大家早上醒來時基本上都已經饑腸轆轆了，而我們學校因為北京同學較多，到了周末通常宿舍里只有兩個人，這時就出現了一個問題：是自己去買飯，同時也幫另一個同學帶飯；自己去買飯，不幫另一個同學帶飯；另一個同學買飯，同時也幫自己帶飯；另一個同學買飯，不幫自己帶飯；一起去吃飯還是都不去買飯。而通常如果另一個人被要求帶飯的話，考慮到宿舍感情等的問題，一般是不會拒絕的，因此就剩下以下幾種情況，即：自己去買飯并幫另一個人帶飯；自己不去買飯讓另一個人幫忙帶飯；兩個人一塊去買飯或者兩個人都不去買飯。在這里假設這兩個同學為甲同學和乙同學。很明顯，對于甲同學來說，在他自己不去買飯，而讓乙同學幫忙帶飯時收益是最大的，同理，乙同學的最大收益也是出現在自己不去買飯，而讓甲同學幫忙帶飯的時候。當兩人都不去買飯時，兩人均沒有收益，只能餓肚子。而當兩人一塊去吃飯時，兩人都能得到一定收益，只是小于各自的最大收益。這時，甲和乙都想獲得最大收益，即讓對方去買飯并幫自己帶飯，因此就會出現兩個人都不愿意去買飯的情況，這樣的話就會使得兩人都沒有收益。因此最好就是兩人一起去買飯，這樣兩人都可獲得收益。就如前文中納什所說，“團體中的每個人，都作出對本身和團體都有利的事時，才會促進社會利益”。然而現實生活中，因為不能保證每個人都是理性的，而且個人的性格和兩個人的關系等因素都會影響到最后的結果。因而大多數時候這個問題的結果是：先忍不住餓的那個人去買飯并幫另一個人帶飯。在兩個人對峙都想獲得最大收益的時候，先忍不住餓的那個只好放

棄最大收益選擇去買飯，而且因為前面提到的原因，一般也會幫另一個人帶飯。我就是我們宿舍那個經常忍不餓所以幫別人帶飯的人。這大概就是“一個和尚挑水喝，兩個和尚抬水喝，三個和尚沒水喝”的道理吧。

博弈論確實是無處不在的。就如那句諺語所說，“人生如棋，一步下錯，全盤皆輸。”人生本身就是一場博弈啊，而我們生命旅途中的每一次選擇更是一種博弈。因為選擇即是與自己博弈的一種形式。譬如，填高考自愿，在當時的一種環境條件下，考慮了各方面的原因，根據自己所掌握的信息，各種糾結后做出了我們最后的選擇。所以，可以說，經過這么一場與自己博弈的過程，在那一瞬間的選擇，我們就已殺死了無數個在其他學校或是輟學在外打工的自己。又如在大學畢業季，每個畢業生都面臨著出國、考研或者找工作這三種選擇，在利用現有信息經過一番博弈之后，每個理性的人都會盡力選出對自己收益最大的選項，而一旦做出了選擇，就是否定了其他的可能性。就比如選擇了出國，就殺死了當時考研或者找工作的自己。再比如小到選課，其實也是一種博弈，通過權衡選修課的授課內容、結課方式和難易程度以及授課老師等因素，與自己進行博弈，最后選出結果。比如我，選修了《生活與博弈分析》，就是否定了其他的選修課。

而在《生活與博弈分析》課上，我印象最深的是老師在某節課上做的一個實驗。當時老師說如果愿意投幾塊錢的同學超過90%，老師就會給每個人更多的錢。雖然具體的條件和數額我已經記不清了，但是實驗的過程和結果我仍是記憶猶新。當時我想這不是很輕松就可以賺到錢嘛，只要大家團結起來，很容易就可以做到，讓老師給我們錢了。當然還是我考慮不周，想得太簡單了，結果真的是讓我大吃一驚，舉手選擇投的人很少，可能50%都不到。接著老師又把條件降到70%，這次我想經過上次的教訓，大家更應該團結起來，只有這樣大家猜可以獲得收益。當然結果又讓我失望了，舉手選擇投的人甚至比上次還要少。之后老師又把條件降到50%，有了上兩次的教訓，我是不會選擇投了，果然，舉手選擇投的人已

經非常少了。現在想來，其實這個問題很像囚徒困境。對于兩名罪犯來說，如果都抵賴，那兩人都可以獲得最大收益，；如果一方坦白認罪而一方抵賴，坦白認罪的那方將獲得自己的最大收益，而抵賴的那方將獲得最小收益；如果兩人都可以獲得一定收益。而因為這兩名罪犯是分別關押的，他們無法串供或結成攻守同盟，因此他們會表現為不合作。兩名罪犯都只會考慮自身的利益，而“坦白”為他們二人各自的最優選擇。所以兩名罪犯都會坦白認罪。就像在這個實驗問題中，因為每個人給出自己的答案就好，不能與其他人交流，所以就很難團結起來，每個人都有兩種選擇，誰也無法知道他人的想法，而一旦大多數人選擇不投，自己就會虧損，因此在這種情況下，大家就會表現為不合作。除非條件很低，比如說20%或者10%，只有大家都覺得萬無一失時才會選擇投。而在這個實驗中，因為前面已經進行了三次，都次舉手選擇投的人都是越來越少，有了這樣的經驗，即使條件降到20%，也未必能夠達到。因此，經過這個實驗以后，我想我最大的收獲就是以后再出現類似情況，我是斷然不會輕易選擇投了。

總之博弈論是與生活息息相關的。像賣家和買家的討價還價，賣家和賣家之間的降價競爭，再比如說每逢期末就會出現的作弊問題，這些都可以用博弈論來解釋和解決。就拿學生考試作弊來說。不論是小學、初中、高中還是大學，只要是存在考試的地方都或多或少的存在一些不誠信的作弊問題。就像我們學校，雖然每學期考試都會有誠信考試的簽名以及考試宣講會，包括各科老師也都會反復強調，而考試作弊現象還是會出現，并且屢禁不止。通過用博弈論分析可以發現，如果一個同學所在的學校作弊成風，那么可以看出，在考試作弊的群體中每個人看到的都是作弊帶來的好處，自然不會有人選擇誠信考試。如果在這種環境下，同學選擇考試作弊也是合情合理的。所以說，良好的學生誠信氛圍是對學生有約束作用，反過來，不良的誠信氛圍會使很多學生選擇從眾行為，因而，成為一種惡性蔓延。而學校的學習氛圍，為人誠信氛圍與學校的制度有很大的關系。因此，要想解決考試作弊問題，學校就

要制定出科學、有效的制度。由此就可看出博弈論的重要性。而博弈不僅僅存在于人與人、團隊與團隊、廠商與廠商之間，他還存在于國家與國家之間。不管是個人，企業，還是整個國家，博弈論對其都有很大的指導意義。

毫無疑問，我從《生活與博弈分析》這門課上學到了很多知識，也有不小的收獲。以下我想說一下我個人一點建議。

首先是我希望老師今后講課能多使用幻燈片的形式，雖然博弈論有許多需要分析的地方，或許使用板書可以和同學有更好的交流，但是使用幻燈片會更清晰明了，而且板書經常是即使坐在前排也不太能看清。而且博弈論本身就比較復雜難懂，再加之我們學校是文科學校，大多數同學之前對這方面沒有基礎和認識，因此我認為通過放一些博弈論方面有趣的視頻之類的能夠讓大家對此產生興趣，寓教于樂。因此我認為將板書和幻燈片結合起來效果會更好。

其次是這學期老師有兩次有事沒能來上課，我個人認為如果出現這種情況應該事先告知學生，這樣學生就不會掃興而歸。而且如果這種情況如果出現較多的話，學生會不知道是否要上課，導致會有人帶著僥幸心理而不去上課。而且這種情況確實是存在的。一次我叫一位同學一起去上課，那位同學說她有兩次去上課結果到教室會發現停課了，白跑一趟，也不知道這節課上不上，所以她就不想去了。我想這件事也是可以用博弈論來解釋的吧。老師和學生均有兩種選擇：上課和不上課。當老師和學生都去上課時，雙方都能取得最大收益；而當有一方不去上課時，另一方就會有虧損，而自己則即不虧損，也無收益；當然在老師和學生都不去上課時，雙方都是零虧損和零收益。這時，老師和學生本應追求最大收益，即都去上課，但是由于沒有交流和溝通，就會導致不合作的情況，就像前面的提到的囚徒困境一樣。所以學生就會選擇不上課。當然實際情況還要考慮到其他因素，要復雜的多。

其實這門課總的來說是很好的，老師也都是很耐心地在講解，同學也收獲了不少。以上

就是我個人的建議，可能也有不合理的地方，還望老師見諒。

第三篇：保障房建設現狀與發展

自古以來，“安居”是人類生存最基本的需求。隨著人類社會的進步和住房商品化的改革，人類的居住需求和房屋價格高企的矛盾日益突出，住房問題成為民生問題的重要方面。我國從1995年開始實施“安居工程”，開始推行保障性住房建設，但是由于保障性住房用地供給不足、建設資金缺乏、地方政府缺乏動力、法律監管空白等原因，雖然歷經十五年，但我國保障性住房發展仍然滯后，人民居住矛盾較為突出。

十七屆五中全會審議了《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》（以下簡稱《建議》）。和以往“五年計劃”不同，“十二五”計劃重點突出民生，“加大保障性安居工程建設力度”成為未來五年房地產市場發展的重要方向。可以預見，我國保障性住房建設將迎來歷史最好時期。

一、我國保障性住房發展歷程和現狀

1、保障性住房的概念

保障性住房是與商品性住房（簡稱商品房）相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由兩限商品住房、廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成，具有社會保障性質。

●兩限商品住房

兩限房全稱限房價、限套型普通商品住房，也被稱為“兩限”商品住房。兩限房指經市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發建設單位，由中標單位按照約定標準建設，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。

●經濟適用房

經濟適用住房是指已經列入國家計劃，政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，實行稅收優惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。它是具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。

●廉租房

廉租住房是政府或機構擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產權，是非產權的保障性住房。廉租房戶型設定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。

●公共租賃房

指通過政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經濟適用房的低收入家庭的住房困難。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格向中低收入人群租賃。

2、我國保障性住房發展歷程

階段一：“安居工程”起步階段(1995年-1997年)

1995年1月20日出臺的《國家安居工程實施方案》標志著“安居工程”在我國全面起步，其計劃在原有住房建設規模基礎上，新增安居工程建筑面積1.5億平方米，用五年左右時間完成。安居工程住房直接以成本價向中低收入家庭出售，并優先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優先出售給離退休職工、教師中的住房困難房，不售給高收入家庭。這一階段我國住房的主要模式為集資合作建房和“安居工程”兩種方式，同時實物分房還沒有完全取消。

階段二：保障性住房體系初步確立階段(1998年-2001年)1998年7月3日國務院出臺《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，標志著以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系已經全面建立起來。新的住房保障體系主要分三個層次：一是面對最低收入家庭的廉租住房。這是救濟性的，基本不需要貧困家庭出錢，完全依靠政府救濟。廉租住房的核定標準是“雙困標準”，即收入和現有住房面積的雙困。二是為中低收入家庭提供的經濟適用住房。這是援助性的，即政府貼一部分，個人掏一部分。三是面向中高收入階層的商品房，是完全市場化的。這一階段主要以商品住房的供應為主。

階段三：保障性安居工程全面萎縮階段(2002年-2006年)

2001年底開始，以大連市為代表的部分城市提出了經營城市的理念，以出讓土地獲取政府收入，導致建設經濟適用住房的積極性逐步減弱。從2002年開始，經濟適用住房投資占房地產投資比例大幅下降。2005年更達到了歷史最低點，僅為3%（2005年經濟適用房投資額為519億，同期房地產開發投資15909億元），一些城市甚至停止經濟適用住房的建設。

階段四：保障性住房體系重新確立階段(2007年-2009年)

2007年國務院出臺《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出了住房保障制度的目標和基本框架，即以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規范經濟適用住房制度，加大棚戶區、舊住宅區改造力度，力爭到“十一五”（2006-2010年）期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。《意見》中要求城市新審批、新開工的住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上；廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的供應量不得低于居住用地供應總量的70%。

2008年底,國務院提出爭取用三年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題。計劃2009年到2011年，全國平均每年新增130萬套經濟適用住房。到2011年年底，基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題。

2009年國家制定保障性住房發展規劃，計劃2009年到2011年解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶棚戶區居民的住房問題。

階段五：保障性住房體系逐步完善階段(2010年-2015年)

2010年國務院出臺《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求加快保障性安居工程建設，保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應；房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應；確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務，我國保障性住房體系已經逐步趨于完善。

“十二五”規劃明確提出加大保障性安居工程建設，計劃每年新建保障性住宅500萬套，力爭還清3000套保障性住房的歷史欠賬。

3、我國保障性住房發展現狀及問題

保障性住房發展緩慢，銷售量占普通住宅的比重逐年下降

1998年我國確立了新的住房體系，共分為三類：廉租住房、經濟適用住房、普通商品住房。2004年之后，我國房地產市場發展迅速，商品住宅銷售面積逐年提高，但是經濟適用房的銷售面積增長緩慢，占普通商品住房銷售面積的比重逐年下降。2000年，我國經適房銷售面積3760萬平方米，占普通住宅銷售面積的23%（普通住宅銷售面積16570萬平方米）。而2009年，我國經濟適用房銷售面積3012萬平方米，占普通住宅銷售面積的4%（普通住宅銷售面積85294萬平方米）。

保障性住房資金投入規模不斷加大，但其占住宅投資比重明顯下降 1998年以來,隨著保障性住房體系在我國逐步確立，國家不斷加大對保障性住房的投資建設力度，特別是2007年國務院出臺《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，經濟適用住房投資額不斷增長，年增長率保持在15%以上。但是與其他住宅項目投資額相比，政府對其資金投入力度明顯不足，自1998年到2009年，經濟適用住房投資額占住宅投資總額的比重從13.0%降至4.4%。

安居工程進展緩慢，項目施工趕不上投資增長速度

2008年中央財政安排保障性安居工程支出181.9億元，2009年保障性住房支出達到550.56億元，2010年又安排住房保障支出992.58億元。但是投資額不斷增長的同時，新開工面積及竣工套數增長卻相對緩慢。2007年以來，我國經濟適用住房新開工面積及竣工套數年增長率基本保持在15%以下，新開工面積2009年出現負增長。

保障性住房用地供應嚴重不足，供應結構不盡合理

供給嚴重不足是我國保障性住房最大的現實問題。各省市地區均把商品住房用地作為主要的供給對象，而保障性住房用地在計劃目標中占比就嚴重不足，完成率則均較低，保障性住房項目的建設情況也就可想而知。

數據說明：本完成率數據是根據國土資源部及各地國土資源局正式公布的供地計劃和實際供應的經濟適用房用地、廉租房用地及部分中地價位中小套型（劃撥出讓）整理而來，僅供參考，后期或做調整。分析內容以此數據為前提。

僅從2010年的全國住房用地供應計劃來看，廉租房用地計劃供應總量占供地計劃總量的4%，經濟適用房用地占比為9%，20%為棚改房用地，商品住房用地（包括中小套型）卻占據了整個供地計劃的67%。對于解決大中城市中低收入者居住問題意義重大的廉租住房只有4%的份額，加上經濟適用房用地，保障性住房用地總量也不過占計劃供地總量的13%。在新政波瀾壯闊的2010年的供地計劃尚且如此，以往的供地結構自然不言而喻。

公共租賃房嚴重缺失，難以實現“應保盡保”

目前我國保障性住房提供的對象主要是擁有本地戶籍的中低收入者，而非本地常住人口中的中低收入者，這個問題在北京、上海、廣州、深圳等大城市尤其突出。這與我國的戶籍管理制度一脈相承，有其特定的社會歷史根源，但是卻也成為了增加社會不公平的因素之一，不利于社會公平、穩定和經濟長遠健康發展。

二、我國保障性住房發展緩慢原因分析

1、政府因素

過度追求經濟的高增長率，忽視保障性住房建設

在以“經濟建設為中心”的核心理論指導下，GDP的高速增長成為政績考核最重要的指標。帶動了50余個相關行業發展的房地產行業在我國經濟發展中扮演著重要角色。受全球金融危機的影響，我國GDP增速由2007年的13%下降至2008年的9%。在此背景下，為了完成“保八”目標，中央政府出臺了一系列經濟刺激計劃，其中包括為房地產行業松綁等。在天量投資、銀根放松、購買優惠的前提下，2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米，同比增長42.1%，商品房銷售額43995億元，同比增長75.5%，均創下歷史新高，而經濟適用房建設各項指標均在2009年創下四年來的最低點。2009年經濟適用房完成投資額增速、施工面積增速和新開工面積增速分別為17%、3%和-5%，遠低于2006年的34%、16%和25%。顯然，在追求經濟利益增長的前提下，保障性住房這種不能帶來直接經濟利益的投資顯然不被政府所接受。

2、制度因素

保障性住房體系建立缺乏法律保障，保障性住房用地供應計劃難以完成成為常態 我國雖然有一系列關于保障性住房的相關政策，但是卻沒有專門或相關法律對于保障性住房用地的供給、項目的審批、項目建設和銷售標準等等問題予以明確的規范，這就為政府在保障性住房問題上的嚴重缺位和尋租行為提供了理由。

特別是在保障性住房用地供應上缺乏最基本的法律保障，從而導致計劃是計劃，供應是供應，保障性住房用地完成率偏低成為常態。我們認為，加強保障性住房的法律建設是保障我國住房保障體系健康發展的前提。

3、財政因素

土地出讓金是補充地方財政的重要來源，地方政府缺乏供應保障性住房用地的動力

不合理的財稅體系使得地方政府每年都面臨巨大的財政缺口，而不納入財政范圍的土地出讓金自然成為各級地方政府的救命稻草。

不難看出，土地出讓金可以在很大程度上彌補地方政府的財政赤字。2007年，地方政府財政赤字14766.67億元，當年土地出讓金收入12000億元，土地出讓金占地方政府財政赤字的比例高達81%。保障性住房用地大多是采取劃撥和協議的出讓方式，難以或較少產生政府收益，在財政本就緊張的前提下，地方政府對于不能帶來直接經濟效益的投資行為自然缺乏動力，甚至十分抵制，這也就是各級地方政府在保障性住房問題上嚴重缺位的原因所在。

三、國內外保障性住房模式的成功經驗

1、新加坡保障性住房制度

層次分明、全面覆蓋式的保障性住房政策

作為一個高人口密度的城市型國家，新加坡一直將為本國居民提供合理的住房并保持住房價格的基本穩定作為一項基本國策。最為典型的政策，當屬“居者有其屋”計劃，按收入水平將居民區分為不同的收入階層，并為其提供相應的購房政策。具體來說，即凡月收入800新元以下的家庭可以租用公共組屋，也可以購買，購屋首付款僅為房價款總額的5%，其余的95%可以申請貸款，期限可長達25年，每月可使用公積金還款；月收入4000新元以下的中等收入家庭可以申請購買公共組屋，首付款為全款額的20%，余額同樣可以申請貸款，并可以用公積金在20-25年的還款期內還清。月收入4000新元以上的高收入家庭，則必須按照市場價格購買商品住房。1964年開始實施的“居者有其屋”計劃實施至今，新加坡已經興建了100多萬套公共組屋，使得全國84%的人口在其中安居，這種全面覆蓋式的保障性住房政策使得新加坡成為世界上住房問題解決最為成功的國家之一。

在抑制投機、穩定房價方面，新加坡則有一套嚴格的法律制度予以約束。如購買組屋后，屋主在1年之內不得將房屋整體出租；購屋期限在5年以內的，不允許轉讓或者用于商業經營；另外，屋主出售購買時間不足1年的組屋將會面臨高額的房產稅；在申請組屋時，居民必須提供詳實的資料，如發現弄虛作假的行為，申請人將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監禁，這就在很大程度上避免了投機行為的發生以及由此導致的房價飛漲。

評價：新加坡國土面積、人口數量都很小，便于信息的統計、核實與管理。因此，全面覆蓋性的保障性住房政策及其相關規定能夠得到有效的落實。雖然新加坡的保障性住房政策施行非常成功，但鑒于其國情的特殊性，因此這種政策并不具有普適性。

2、美國保障性住房制度

全面的立法保障和發達的金融體系作為支撐

美國是世界上住房自有率最高而保障性住房比例最高的國家之一，其政策特點在于全面的立法保障和發達的金融體系作為支撐。首先，為解決低收入者的住房問題，美國政府先后頒布了諸如《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住房與城市發展法》等多項法律，為低收入人群提供低租金的公共住房、為低收入人群提供低息購房和建房貸款、提供租房和住房補貼等政策提供了全面的法律依據和法律保障。其次，發達的金融體系使得房地產抵押貸款及其證券化大行其道，為居民自建住房和購房提供了強大的資金支持。

評價：美國是典型的經濟發達的地廣人稀的國家，且土地私有化，這就使得自建房屋成為可能，這也成為美國房屋自有率極高的原因之一。我國實行的是土地公有制，且人口大多集中于東部經濟發達地區的大中城市，自建房屋的政策無法得到推廣，但是美國全面的立法保障體系和金融服務體系卻值得借鑒。

3、法國保障性住房制度

法律強制與市場化運作并行

法國的保障性住房政策鮮明的體現在其獨具特色的法律規定上，即規定任何開發商在開發住宅項目時，其中必須有20%的面積用于保障性住房建設，并為之提供日常的管理和維護，這就在法律的高度上保證了保障性住房的市場供給；同時通過政府專門機構的全面市場化運作，為保障性住房提供行政組織和管理保障。

評價：法國的法律硬性規定為保障性住房的供給提供了有力的保障，也杜絕了貧富分區現象的發生；全面的市場化運作杜絕了腐敗現象和尋租行為，同時提高了保障性住房工程的建設效率，也降低了背上英國式的公共住房財政包袱的風險（英國由于政府出資建設的保障性住房比重過大，使得英國政府背上了沉重的財政包袱，并不得不于1936年和1980年進行了兩次住房改革，以期將盡可能多的公共住房轉變為私有）。

4、香港保障性住房制度 租售并舉的保障性住房模式

香港的保障性住房政策分為兩個方面，即租房和購房兩個方面。

租房方面，根據家庭的人口數量和收入水平制定相應的租房價格，并對租房資格予以嚴格限制。具體規定為：單身月收入4600元以下、兩口之家月收入7600元以下、三口之家月收入9500元以下、四口之家月收入20000元以下的可以租住公房。人均租房面積5.5平方米以下的，租金占該家庭收入的15%；人均租房面積達到7平方米的，租金占該家庭收入的18.5%；公屋的平均租金水平相當于市場平均水平的30%。

住房方面，針對中低收入者，政府無償提供土地建造住房，并以市價的60%-70%的價格出售給購房者，并由房屋委員會提供貸款擔保，同時對購房者的產權予以嚴格限制：購房時間在5年以內的屋主不得私自出售其住房，只能以原價出售給房屋委員會；5-10年的，也只能參照當時的市價轉售給房屋委員會；10年以上的，屋主可以將住房公開出售，但要把45%-55%的增值額交給房屋委員會。這在很大程度上也避免了保障性住房的投機行為的發生。

評價：租售雙軌制為香港提供了占市場總額40%以上的保障性住房，這部分保障性住房在很大程度上滿足了中低收入家庭的住房需求，同時也給商品住房留出了足夠的市場份額和發展空間，即實現了在充分保障的基礎上充分發展了房地產業，具有極高的參考和借鑒意義。

5、重慶保障性住房制度典型的雙軌制

不同于香港的租售雙軌制，重慶模式的“雙軌制”鮮明地體現在大力加強保障性住房建設，并在保障房的分配上實行寬進嚴出，同時放寬對于商品房的管制。公租屋住滿五年后，才可以購買下來，而且賣掉的話也只能用經濟適用房價格賣給政府，這就從源頭上杜絕了投機行為。而對于商品房管制的放寬，使得房地產市場的運行更加符合市場經濟規律，并繼續帶動相關行業和本地區經濟的發展，可謂一舉兩得。

四、我國保障性住房建設建議

1、建立健全保障性住房的相關法律體系，為保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。

2、因地制宜，在住房壓力較大的地區推行“重慶模式”，保證保障性住房的供給，同時也給房地產行業提供足夠的發展空間和利潤空間。

3、完善信息化建設，杜絕保障性住房申請中的弄虛作假行為。

4、改善財稅體制，減少地方政府的財政赤字，同時將土地出讓金納入財政體系，杜絕對于“土地財政”的依賴。

5、一線大城市應大力發展公共租賃房，緩解外來人員住房壓力，實現“應保盡保”。

6、加速產業結構調整，從過度依賴投資拉動經濟增長的模式轉變為投資、消費和出口等多方面共同推動經濟發展。

（一）保障房建設進展現狀

2011年第一季度，我國房地產開發投資大范圍受挫，保障房開發貸款一枝獨秀。一季度，人民幣房地產開發貸款新增1678億元，余額同比增長17.0%，比上年末回落6.5個百分點，其中，保障性住房開發貸款新增651億元，比年初增長40.1%，高出同期房地產開發貸款增速34.8個百分點。其中北京、江蘇等省市的保障房貸款占據了新增房地產開發貸款的半壁江山，以公共租賃房模式著稱的重慶，其一季度保障房貸款余額首次突破了300億。

2011年我國保障性安居工程建設任務高達1000萬套，在政府政策的監督和鼓勵下，各地保障房建設開工情況良好。根據住建部數據，截至5月初，全國大部分省市保障性住房開工率在20%以上，超過2010年同期，一些進展比較快的省份開工率達到了30%以上。例如，河北省開工13.1萬套，占全年任務的37.4%；湖北省開工8.28萬套，占到全年任務的23%，安徽省新開工11萬套，占全年計劃任務的30%；海南省已開工4.09萬套，占今年計劃任務的30.8%。目前看來，年我國保障房開工速度和開工率都超過了2010年同期，預計8-10月份將成為開工高潮，10月底有望實現絕大部分保障性安居工程項目開工。

（二）所面臨的問題

1、制度問題

隨著1000萬套保障房建設的推進，未來幾年我國保障房將進入分配高峰期。中低收入家庭、進城農民工、大學畢業生、棚戶區住戶和農村危房戶等住房困難群體，將根據其住房困難程度和經濟承受能力，陸續享受到相應的住房保障，分配機制的公平、合理逐漸受到更多關注。目前保障房分配過程中存在瞞報、虛報、假報等不合理現象，百萬富翁、公務員造假材料申請保障房福利的案例屢屢被曝光，出于對保障房數年后可以上市交易的看好，不少人試圖以較低成本申請保障房，再轉手倒賣以獲得高額利潤??一系列現象凸顯了相關法規制定、監管的空白和無力，保障房進入、退出審核機制有待進一步完善。

保障房建設難以有效推進，地方政府不積極是主要因素。多年來，我國保障房建設雷聲大雨點小，由于保障性住房利潤微薄，在當下土地和房地產市場暴利的吸引下，不論是地方政府，還是開發商，保障性住房都沒有足夠的激勵，消極應付。為此，需要建立健全問責機制和激勵機制，長期措施與短期措施并舉，讓地方政府在保障房建設上言行一致，并對在保障性住房建設上弄虛作假的官員實施問責。

2、資金來源

近年來，我國不斷拓寬保障性安居工程資金來源渠道，包括中央財政安排的專項資金、省市縣財政一般預算安排的資金、住房公積金增值凈收益安排的資金、從土地出讓凈收益中安排的資金、地方債券安排的資金等，基本形成了多渠道、多層次的財政投入機制。2011年我國計劃建設保障性安居住房1000萬套，據估算，所需投入資金約為1.4萬億元。龐大的資金需求僅僅依靠政府財政投入難以保證工程的可持續性。目前，我國保障房建設可見資金來源為：中央財政撥款1300億元；地方土地出讓金凈收益的10%（最多1350億元）；另外，再加上動用有限的住房公積金增值凈收益。顯然，面對保障房建設所需巨大資金，財政投入只能解決其中一部分，而另一部分需要多方籌集資金，銀行信貸資金是多方籌措中的一個來源。由于保障房項目涉及拆遷、開發、銷售、回籠的全流程，關聯方多，情況復雜、體量巨大、各地實施運作模式差異化明顯，合規性和政策性風險顯著，銀行信貸風險較大。銀行需要與有關政府部門和房地產開發商共同研究有效的資金供應方式。只有把這個問題根本解決，才能把保障房建設落到實處。

3、土地供應

住宅建設關鍵取決于兩大資金和土地兩大因素。只有資金和土地的供應得到長效保證，保障房建設方能持續推進。2011年1000萬套保障房建設對土地供應提出了較大的挑戰。5月12日，國土資源部公布了2011年住房土地供應計劃，計劃供應量達到21.8萬公頃，提高18%。其余各項指標也均有所提升。其中保障性安居工程計劃供地7.74萬公頃，比2010年實際供地量增加一倍還多，保障性安居工程新增供地也將占到住房用地總供應量的三成以上。在國家宏觀調控下，各地政府需從增加供地數量、完善供地方式以及科學合理地進行地塊選址等角度精心謀劃。在保障房大舉提速的前提下，地方政府如果滿足上述保障房用地需求，且不對商品房市場造成擠出效應，需要整體增加土地供應，完善存量土地供應政策，盤活存量土地為保障房用地提供更多增量。

（1）國內保障房建設歷史進程

1998年，亞洲金融危機成為我國房改的助推器，中國房地產第一代改革的大幕拉開。此次住房改革的目的只是政府為了借助住房消費的啟動來拉動經濟增長，并沒有想到、更沒有主動去承擔政府在住房方面必須承擔的公共責任。1998年7月3日，隨著《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的公布實施，福利分房取消，以商品化為標志的中國住房制度改革正式啟動。從1997-2007年，中國房地產業每年的增速幾乎都達到同期GDP增速的兩倍以上，極大地拉動了國民經濟的增長。

從1999年到2003年四年多的時間里，政策大體維持在一個寬泛的框架內，基本由市場自主調節，而政府最初制定的以經濟適用房為主的多層次住宅體系建設在商品房利益的巨大誘惑下逐步被打入“冷宮”，保障性住房的比重幾乎談不上。從1998年到2006年的8年間，我國廉租房建設資金投入的總額僅為70多億元，與每年需求500億的資金相去甚遠，全國累計廉租住房實物配租也只有20萬套上下。目前，低保群眾10平方米及以下居住的家庭接近400萬戶，低收入群眾住房困難的全國統計大概有1000萬戶，也就是說有3000多萬人人均住房面積在10平方米以下。

房價飛漲、民怨沸騰最終使得從2005年開始，政府不得不把穩定房價作為政策制訂的出發點，先后頒布了“國八條”和“國六條”的通知，但可惜的是，由于調控措施沒有打中要害，房價飛漲的勢頭反而越演越烈。2007年8月，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發布，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。從此，保障住房建設紛紛提上各級政府的工作計劃和財政支出安排之中。

2009年年末，政府對房地產開始施行以抑制房價過快上漲為核心的密集調控，其關鍵在于讓商品房與保障房并重，滿足不同群體需要特別是安撫底層社會群體的眼前之需。至此，房地產改革的方向，在十年偏行偏走后終于完成糾偏，重回原點。2009年的房地產調控主要目的是糾正單純住房商品化的片面性，轉而啟動住房保障的輪子，讓商品化與保障化雙輪并行，應對不同階層需要，特別是安撫低收入階層、平息民怨。

（2）國外保障房建設經驗總結 美國、英國、日本、德國、法國、新加坡、香港等發達國家和地區在保障房建設方面的經驗可以概括為四大方面，一是保障房建設立法先行，二是以政府財政支付為后盾確保資金來源，三是通過金融創新想入社會資金，四是建設供給模式。

立法先行是所有向社會提供大量保障房的國家的最通常舉措。這些國家的保障房立法主要涉及四個方面：一是規定專門機構實施各項住房保障措施，如美國的聯邦平民住房建設局、日本的建設省住宅局、新加坡的建屋發展局等。二是規范和引導其他經濟主體在保障房建設和供給上的行為，使其服務于保障房供給的整體目標，如美國通過稅收引導、調節私人資源服務于住房保障。三是確保財政資金的穩定投入。各國會根據自己的財力，立法確保一定比例的財政資金投入到保障房建設中。四是確保分配公正。在保障房分配上公開透明，凡申請保障住房，均張榜公示，出具家庭收入、人口和住房狀況證明。在保障房法制建設中，法律條文會隨著整體居民收入狀況的調整而調整。

以政府的財政支付為后盾，一般來說，主要有以下六種途徑：預算撥款，將保障房支出納入國家財政預算，在預算收支賬目中專門開列保障房支出科目；出售公有土地、公有房屋、出租保障房及附屬商業樓所獲得的資金；物業稅所獲得的收入；住房公積金增值收入；政府住房基金收入、社會保障和社會捐贈。

通過金融創新引入社會資金：一是住房抵押貸款證券化。這主要是通過資本市場籌集住房資金，利用住房抵押貸款二級市場(轉讓和證券化)，解決一級市場“存短貸長”的矛盾，控制住房金融機構的風險，穩定經營收益，形成一、二級市場的良性互動，同時形成市場化的風險分擔機制，參與住房抵押貸款證券化的各方，如原始貸款人、證券發行人、信用增強機構、投資者等共同分擔風險。二是合同儲蓄，即借貸雙方通過契約籌集住房資金。潛在的購房者與指定機構訂立資金存貸合同，并按合同的約定定期到指定機構儲蓄，當儲蓄達到一定的時間和金額后便自動取得從該指定機構獲得相應的住房抵押貸款的權利。三是強制儲蓄。政府憑借國家權威和信用，通過法律和行政規定等強制手段要求企業和職工將職工工資收入的一定比例定期存入指定機構，該機構以優惠貸款方式支持職工住房消費。新加坡最為典型，其本質是一種社會保障機制。四是政企合作。政府出土地，企業出錢，共建保障房。其運營模式可以是重整—經營—補貼—轉讓模式、轉移—維護—運營—補貼模式、轉讓—建設—轉讓模式或公共政府部門與民營企業合作模式。

國外保障房供給方式主要有四種，一是直接建房，政府直接建房極大地增加了住房供應，對于解決低收入居民的住房問題和平抑房價起到了重要作用。二是住房補貼，各國政府的住房補貼方式可分為面向住房供應方的補貼和面向住房需求方的補貼兩種。前者為住房建設補貼(間接補貼)，后者為房租補貼(直接補貼)。建設補貼主要有兩種：一是開發商的建屋補貼，通過稅收減免，提供開發低息貸款以及財政撥款等方式進行補貼；二是社會出租補貼，承租戶承租社會出租住宅時只需按政府所規定的租金標準支付，租金標準與市場租金的差額由政府直接補助給出租者。目前，多數國家的住房補貼的主要形式是房租補貼。因為租金補貼是一項幫助貧困者獲得既體面又支付得起的更為經濟的措施。三是減免稅收，稅收減免主要包括對住房自有者的住房抵押貸款的利息抵扣所得稅、出租收入免征所得稅以及對自有住房免征財產稅。與房租補貼相比，減免稅政策有一定的負效應，導致了包括歐洲福利國家和美國在內的許多國家政府更大的財政支出，并加劇了租房者和購房戶之間的不平等。同時，減免稅收雖然能鼓勵住房使用者的住房自有化傾向，卻無法直接刺激住房供應。四是低息貸款，許多國家的政府為了解決低收入家庭的住房問題，綜合運用財政和金融手段發放低息貸款，貼息由財政部門承擔。通過低息貸款，鼓勵私人投資于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，優惠提供給低收入家庭，以此來增加公共住房的供應量。

第四篇：保障房建設的總結分析報告

保障房建設的總結分析報告

居民住房問題涉及千家萬戶的切身利益，建立和完善住房供應保障體系，逐步改善和解決外來工住房條件，是解決企業缺工問題，持續推動縣域經濟發展的迫切需要，也是提高人民生活質量、全面建設小康社會的重要舉措。**縣認真落實國家保障和改善民生的政策措施，扎實推進保障性住房建設，努力解決城鄉住房困難群眾的住房問題，取得了較為顯著的成效。但在保障性住房建設和分配中，也存在資金來源渠道單

一、運行機制不完善、后續管理工作不到位、公平分配等問題。

一、**縣保障房建設的主要成效

2006年以來，**縣配齊配強工作力量，多方籌措建設資金，優先保障用地審批供應，嚴格工程質量、資金監督管理，至2012年1月底建設完工并入住保障性住房1220套9萬平方米，解決1220戶近4000人外來工、農民工、城鎮低收入居民和企業困難職工的住房問題。已建設未完工的保障性住房2436套17萬平方米左右，將解決2436戶7500人左右的住房問題。

（一）限價商品房和經濟適用房建設情況

**縣于2007年6月動工建設“**職工公寓小區”限價商品房,規劃建設用地31.98畝,共建14幢633套,建筑面積5.6萬平方米，總投資8980萬元，2008年10月預售，2009年10月竣工，現已全部銷售給進城或外來務工人員入住。全部為60-80平方米左右的小戶型套房，銷售價1535-1685元/平方米，比當時同地商品房售價低1000元左右，解決633戶近2000人外來工和農民工住房問題。

2010年在**縣潯中鎮東埔口安臵小區建設項目中配建100套90平方米以下的限價房9000平方米，工程已于2011年底全部竣工并交付使用，解決100戶300余人外來工和農民工的住房問題。

2011年在城東工業區規劃建設的500套經濟適用住房，建筑面積約3.5萬平方米，現已完成基礎工程施工。在三班鎮洞上紫云開發區規劃建設的300套限價商品房也完成基礎工程施工。

（二）廉租房和公租房建設情況 2008年投資廉租房項目共80套4000平方米，目前80套廉租房已全部竣工，其中在2011年3月底已配租入住49套，解決49戶139人低收入居民住房問題。

2009年投資廉租房項目5幢共260套13000平方米，于2009年9月底動工建設，并于2011的11月和2012年1月分兩批進行配租，共配租入住118套，解決118戶316人低收入居民住房問題。

2010年由福建省**縣鵬暉瓷廠建設的公共租賃房200套6000平方米，于2009年2月動工建設，已于2011年底全部完工并配租交付使用，解決200戶企業困難職工近500人的住房問題。

2011年規劃建設的600套公共租賃住房。240套已完成基礎工程，240套正在3-6層主體施工，一家企業建設的120套公共租賃住房已于2012年1月底完工并交付使用，解決120戶企業困難職工300多人的住房問題；

（三）城市和工礦棚戶區保障房安臵情況

2010年完成150戶城市棚戶區拆遷改造保障房安臵和100戶國有工礦棚戶區因地災搬遷保障房安臵。

2011年完成800戶城市棚戶區拆遷改造保障房安臵和92戶國有工礦棚戶區因地災搬遷保障房安臵以及完成14套墾區危房改造職工宿舍保障房的安臵。

二、保障房建設過程中存在的主要困難和問題

（一）資金來源渠道單一，建設資金籌措較難。保障性住房資金主要靠上級和地方政府專項財政配套解決，渠道單一。公租和廉租保障性住房建設每平方米上級財政補助200-500元，而我縣保障性住房建設成本低層的每平方米需要1100—1300元，高層的每平方米需要1600-1900元，每建設一平方米保障性住房，縣財政需投入資金600元以上，加上前期征地拆遷、報批、配套設施建設等成本，地方財政壓力較大。隨著保障性住房建設力度的加大，地方財政匹配更加困難，住房公積金繳存收益有限、土地出讓收益金總量不大，配套建設資金籌措較難。

（二）運行機制不完善，分配制度不健全。目前我縣在保障性住房運行管理上實行的是審批核準制度，缺乏嚴格的家庭收入調查制度和缺乏科學嚴格的退出機制，使保障性住房實施的效果與預期存在較大差距。個別群眾希望政府對保障房建設這塊蛋糕要做大更要做好,進一步實行陽光操作切實做到公平分配，使真正需要的家庭能得到保障房。他們對保障性住房審批存有異議，認為在實際操作中的這種“申請—審批—公示”制度存在缺陷，由于家庭和個人的住房、收入以及金融資產等情況基礎信息不足，家庭收入調查制度不夠完善，缺乏對申請人住房狀況和收入狀況的真實掌握，核定情況存在著一定的困難，無法準確審核保障對象的實際收入，致使一些申請家庭的收入與實際情況不符，出現了騙租、騙購的情況。造成了保障供給與保障對象存在一定程度的偏離，影響了住房保障政策的公平性。

個別群眾對保障性住房退出機制也存在著疑慮，不少低收入家庭通過廉租住房制度切實改善了居住條件，但因收入增加或條件不符而退出廉租保障的人卻寥寥無幾，退出機制不完善。還有的群眾表示，目前建設的廉租住房建設面積和戶型基本上是小戶型的，只要是符合條件，單身居民家庭能申請購買一套保障性住房，四五口人的家庭也只能申請購買一套保障性住房，在某種程度上不夠合理，有失公平。一些公共租賃房由企業投資建設的，由建設單位自行安排分配，一般只能滿足建設企業內部的家庭職工，租賃對象無法全部面向社會符合條件的困難家庭或職工，租賃對象受到一定的限制。

（三）缺乏住房保障管理機構，人員經費配套不足。隨著保障性住房建設力度的加大，保障性住房供應管理體系工作將更為繁重。如城市低收入家庭的調查統計和確認、專項保障資金的籌集、公共租賃住房建設、廉租住房租金補貼發放和廉租房實物配租以及后續的跟蹤管理、審核以及退出機制的運作等等，這些都需要有專門的機構和人員來負責實施。而**縣目前住房保障管理人員全部為規劃建設局其他股室的兼職人員，這些人員除了承擔保障房的建設、管理及保障對象申請、審核、配租、后續管理等工作外，還承擔著原本的職責業務，人手嚴重不足，缺乏住房保障管理機構。

第五篇：質量保障房分析

“保障住房的質量差”是由哪些因素引發的

應采取哪些措施控制質量

近年來隨著我國樓市價格的上漲，我國大力加強保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。但“保障性住房質量差”等一系列問題也隨之而來的。

保障性住房定義：

社會保障性住房是我國城鎮住宅建設中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。

保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。

保障性住房建設的社會意義： 安居保障

改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設保障性安居工程，對于改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。新增1000億元中央投資的安排原則中，最重要的一條就是要投向使用效率最高、發展最為需要的地方。從這個意義上說，下大力氣加快建設保障性安居工程，是促進我國經濟社會發展的順時應勢之舉。

產業帶動

加快建設保障性安居工程，對相關產業具有很強的帶動效應。權威測算顯示，2010年新增的75億元廉租房建設投資及其所帶動的地方和社會投資，可以拉動鋼材消費量65萬噸，水泥消費量50萬噸。同時，此次國家還安排了17億元中央投資用于棚戶區改造基礎設施工程建設，這可以拉動鑄鐵消費量兩萬噸，鋼材消費量10萬噸，水泥消費量30萬噸。

刺激消費

加快建設保障性安居工程，還為今后擴大消費創造了有利條件。加快建設保障性住房，大力推進廉租房建設、棚戶區改造、農村危房改造和實施游牧民定居工程，都是改善城鄉居民消費環境和條件的有效舉措，都將有利于城鄉居民特別是低收入居民擴大消費。

實例舉證：

兩年前，張克學拿到了深圳市深云村經適房小區12棟B座12C的鑰匙，但因為樓板滲水、墻體開裂等原因，新房一直沒有裝修。他曾拉起橫幅維權，卻被施工方告上法庭，訴他名譽侵權。“好不容易買到一套經適房，原本是件開心事，但房子開裂，反而搞得心煩氣躁。”張克學一臉無奈。

近期，北京市大興區住房和城鄉建設委員會在保障房項目監督檢查中發現，大興區南大紅門舊宮三角地８棟住宅工程出現混凝土試塊強度不符合設計要求的問題。發現問題后，大興區立即責令工程停工整改，查明原因。

截至目前，我國多地已制定出臺保障房質量監管辦法，對建設中的多個環節進行嚴格監管。然而近兩年，各地的保障性住房卻頻曝墻體開裂、樓板漏水，這些“問題”被當地官方解釋為建筑“通病”。而在其他一些省份，部分保障性住房被查出存在質量不高、使用“瘦身”鋼筋、安全隱患較多、材料報驗和工序驗收把關不嚴、項目管理人員不到位等問題。

“保障性住房質量差”因素：

1． 保障性住房施工單位專業能力不足，建設施工技術落后。2． 保障性住房施工圖設計粗略，施工圖審查不嚴格。3． 保障性住房地基基礎、主體結構、建筑材料等選用不嚴格，合格率低。

4． 保障性住房建設中監督檢查力度不夠。

5． 保證性住房項目維修資金使用審批時間長，資金到位不及時。

6． 保障性住房驗收程序不規范，無法及時發現問題。7． 保障性住房交通等外部配套設施的建設相對滯后。8． 少數地方保障性住房項目選在離城市中心較遠的地方，配套設施沒能同步建設，建成后遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。應采取的措施：

1、建立新的保障性住房施工單位準入制度，提高準入門檻。

2、建立新的保障性住房施工圖設計審查要點，提高施工圖設計審查深度。

3、建立保障性住房地基基礎、主體結構、建筑材料等第三方檢測制度。

4、建立保障性住房質量每月檢查制度，每月對在建的保障性住房工程進行監督檢查。實現在建保障性住宅小區月檢查覆蓋率達到100%。

5、提高單位辦事效率，縮短保障性住房項目維修資金使用審批時間。

6、制定保障性住房質量分戶驗收實施細則，在工程竣工驗收前，建設單位應組織有關參建責任單位、物業公司及業主代表進行逐套、逐戶驗收，并將結果向住戶公示，接受監督。對未經分戶驗收或驗收不合格的保障性住房不得交付使用。

7、配套設施與工程建設同步，爭取可入住時基礎設施完成。

8、設立投訴舉報電話。對保障性住房質量實時監控。

從中得到的認識：

小小的保障房建設，只要地方政府解決了思想認識問題，把保障房作為自己的職責任務來抓、作為自己的政績工程來辦，就沒有辦不好的事情。督促監督是推進工作的最好辦法，需要從中央到地方建立相適宜的配套措施，進一步加大考核懲處力度，一旦發現建設過程中的問題堅決處理責任人員，絕不姑息、絕不手軟；完善監督驗收制度，要特別注意事前預警、事中監理、事后檢驗；改革政績考核辦法，傳統的GDP考核讓地方政府只注重經濟效益，而忽略了社會效應和環保價值。這些促進保障房建設的基礎功課只要做到位了，保障房建設過程中的各類問題，都能迎刃而解。