第一篇：頤養中心制度

1、行政查房制度

（1）每天上午9：00由院長、各部門負責人及相關區域的當班責任人參加，院領導帶領有關人員深入各樓面檢查工作，并填寫“院行政查房情況記錄”

（2）每次查房聽取樓面分管人員各自匯報護理、醫療、餐飲、設備等服務情況；聽取老人和工作人員的意見與建議，發現問題及時解決。

（3）具體檢查項目如下：

①生活區環境衛生是否整潔、舒適、安全，有無異味。②老年人身體衛生情況，是否做到勤洗澡、勤換衣 ③臥床老人皮膚情況檢查

④員工儀表儀容、員工交接班情況。

⑤醫護人員是否做好各樓面老年人疾病的預防及治療工作。⑥護理員協助老人服藥情況

⑦相關用具衛生消毒情況，如曬被子、便器衛生等。⑧老年人活動、心理護理的安排及其記錄。⑨公共區域環境衛生情況，是否有雜物堆放。⑩相關設施維修是否及時。⑾食堂衛生及菜譜安排。⑿物品采購是否及時到位。

⒀門衛安全措施及人員進出管理制度的落實情況。⒁檢查各部門工作手冊及相關記錄。

2、行政總值班制度

（1）節假日及行政管理人員下班后到次日上班均設置行政總值班。

（2）全面處置值班期間內所發生的事宜。如遇突發緊急、重大事件要及時報告相關領導。

（3）負責檢查工作人員的工作情況及老人的就寢情況，夜間巡視不得少于2次。

（4）嚴格執行查崗制度，按要求填寫查崗記錄。記錄應完整，字跡清晰，應注明查崗時間。在交接班時，應將值班期間的事宜向有關人員交代清楚。

（5）自覺遵守值班紀律，注意服飾、語言、態度，講究文明和禮儀。

（6）值班當日應準時上班，不得無故脫崗，工作期間不得喝酒，因故不能值班應事先向院領導請假，但不得由非值班人員代班。（7）值班人員因違紀、違法或失職而造成一定損害后果的，予以違紀處罰或追究法律責任。

3、差錯事故登記報告制度

（1）設立差錯事故登記簿，對所發生的差錯、事故應及時登記（記錄過程）、調查分折、整改和處理。

（2）嚴重差錯、事故發生后，應保護現場。在組織處置的同時第一時間內報告有關領導，不得隱瞞。（3）對已發生的事故應按順序逐級上報以。

4、服務滿意度測評制度

（1）院內在醒目的地方公示投訴的途徑并設置投訴箱。有專人負責管理處置，并有記錄可查。

（2）院內成立住養老人民主管理委員會，定期、不定期地聽取意見且有記錄可查。

（3）采取不同形式一年2次進行服務滿意度測評，并匯總分析。

5、印章保管使用制度

（1）各類印章由各級和各崗位專人依職權領取、使作保管。（2）除各類業務報表外，其他情問供的用印應做好記錄，重要的證明材料用印就留備份。

（3）印章不離院，如遇特殊情況需要隨身攜帶的，應事先填寫“印章使用單”并經院領導批準。

（4）特殊情況的用印需由院領導同意批準。

（5）印章保管人應妥善保管印章，如有遺失應及時向院領導報告。

（6）任何人應嚴格依照規定程序使用印章，未經規定程序，不得擅自使用。

6、員工管理制度

（1）上班不遲到、不早退。

（2）除采購人員外，上班時間不得外出，如確需外出需開具出門證方可外出。在上班時間確需到醫院看病的，應由部門負責人同意后開具出門證，并作公休假處理，2個小時之內計2個小時，2個小時至4個小時計半天，4個小時以上計1天。

（3）如遇公、病、事假，應預先告知上級管理部門，經批準同意后方可休息。各假具體規定如下：

①病假 憑醫院證明單，依照規定，每日酌情扣減相應工資與補助。

②事假 在公休假使用完畢的情況下，按級審批，并每日酌情扣減相應工資與補助。

③婚假、產假等按政策規定，不得超假。

（4）在工作期間，不做與工作內容無關的事，不串崗、離崗。（5）在工作期間，應著工作服，掛牌上崗；保持儀容整潔，衣著大方，不得穿背心、短褲、拖鞋等。

（6）不得歧視、虐待、戲弄、打罵、變相體罰收寄養人員。（7）不收受、借用收寄養人及其家屬的錢物；不侵占、克扣收寄養人員的生活費和零用津貼。（8）不得擅自留宿非本院職工人員。（9）愛護公物，不損壞院內綠化和公物。（10）員工之間以及員工與服務對象之間發生矛盾，應妥善解決，不得在公共場所爭吵。

（11）舉指文明，不講粗話、臟話，不在院內喝酒、吸煙，不參加賭博等非法活動。

（12）注意衛生，不隨地吐痰。不亂扔、亂倒垃圾、煙蒂。

7、檔案管理制度

（1）有專人負責檔案管理。

（2）嚴格執行檔案的分類、歸檔、立卷、保管等管理制度。（3）建立老人入院檔案。

①入院檔案一人一袋，袋內有申請、登記、入院體檢表、協議、健康評估、離院小結等。

②老人檔案由護理業務部專人管理，妥善保存。

（4）檔案管理人員應落實防盜、防火、防霉等防護措施。

8、財務管理制度

（1）依法認真做好會計核算和會計資料保管工作。加強內部監督，做好帳款物專人負責，相互配合、相互制約；會計帳簿齊全，登帳規范；科目設立正確，符合制度要求，財務報告真實完整。（2）按照規定標準發放工資及報銷其他費用，開支合理、憑證真實、手續齊、責任全。凡不符合報銷規定、無規范的附件和未經負責人簽字的各類報銷單據不予報銷。

（3）忠于職守，加強財務管理，各類用品需登記造冊，各類物品的領用應按規定辦理手續。

（4）正確及時編制年度預算計劃和年初決算報告，及時、準確、全面報告會計月報和年報以。

（5）加強院經濟管理，合理組織收入，嚴格控制支出。（6）財務人員應定期到生活區預結費用，隨時與家屬聯系，以免形成呆帳，發現欠帳及時催收。

（7）配合有關部門做好對院內固資產及電器設備、儀器設備的監督檢查工作，防止浪費和積壓。

（8）按規定妥善保管原始憑證、帳本、工資清冊、財務結算等資料。

二、后勤工作制度

1、物資采購制度

（1）物資采購統一由專門部門和人員負責。（2）根據實際需要按照節約的原則進行采購。

（3）采購的物資應填寫“采購計劃表”，經主管領導審批后，方能采購。

（4）采購的物資應填寫“物品驗收單”，驗收入庫。（5）對不合格的或手續不全不完備的采購，物資管理部門應拒絕驗收，財務部門拒絕報銷。

2物資管理制度

（1）所有物資必須及時驗收入庫、登記、分類保管。（2）物資領用、調撥、報廢，必須辦理相關手續。（3）各部門應指定專人負責物資的領用、保管。

3、設備維修管理制度。

（1）維修人員每日巡視檢查一次，發現問題及時維修。（2）對各部門報維修任務要按輕重緩急妥善處置，確保全院工作正常進行。

(3)建立維修記錄并注明“工時”及所用的材料數量。（4）維修時嚴格按規范操作，保證維修安全，防止意外事故發生。

（5）超出本院維修能力的任務應及時上報上級領導批準，及時聯系廠商、公司維修。

4、洗衣房管理制度。

（1）各類衣物按規定要求分類洗滌、消毒、存放，防止交叉感染。

（2）存放衣物的盛器應按規定要求洗滌、消毒。（3）收發衣物要有記錄。

5、食堂管理制度

（1）必須做好伙食成本核算，結算情況按月公布。

（2）食品定點采購，不得采購腐爛變質食物，及時驗收入庫登記，嚴把質量關和數量關。

（3）生食品、熟制品應認真按《食品衛生法》要求貯存，防止交叉污染。

（4）食品的加工程序嚴格按照有關流程操作。做好48小時食品留樣，并有記錄。要留存每日菜單和提供特殊飯菜的記錄。（5）根據老人的身體狀況要確保提供低脂、低鹽、低糖食物。（6）每周五確定下一周食譜，并填寫“老人餐廳一周食譜”，張榜公布。

（7）按規定要求定時消毒餐具。

（8）合理使用水、電、燃氣，厲行節約。

（9）保持室內外環境衛生整潔，做好滅蠅、滅鼠工作。（10）定期召開伙食委員會，廣泛聽取意見，改進工作。（11）工作人員每年體檢一次，有禁忌癥（肺結核、病毒性肝炎、皮膚病、腸道病、傷寒）者必須調離。

6、食堂衛生制度

（1）嚴格執行《中華人民共和國食品衛生法》，做好食品衛生工作。

（2）原料入庫有驗收、出庫有登記。食品原料的采購、揀洗、切配、燒煮、供應等都得層層把關，變質變腐、蟲蛀食品不得食用。

（3）動物性食品應無血、毛、傷斑，內臟必須清洗凈。（4）應根據工藝要求烹飪加工食品，食物要燒熟煮透。防止外熟內生；隔夜、隔頓飯菜和外購熟食在供應前必須重新回鍋燒透，嚴防集體性食物中毒或食源性疾病傳播。

（5）用具、盛器應洗凈消毒，生熟用具嚴格分開使用，防止污染。

（6）餐具清洗消毒要嚴格執行“一洗、二過、三消毒、四保潔”制度。

（7）廚房內嚴禁吸煙，確保食品衛生。

（8）工作人員必須執行“三白四勤”（白工作服、白口罩、白帽，勤理發、勤洗澡、勤剪指甲、勤換工作服）的個人衛生。在工作時間應做到“二白”（白工作服、白帽）

（9）餐廳、廚房布局合理，保持整潔無害（無蟑螂、蒼蠅、老鼠、蟲害），保持區域內空氣流暢，無異味，地面無積水，不濕滑，每周一大掃，每餐后必清掃。

（10）非食堂工作人員謝絕進入食品加工制作場所

7、門衛管理制度。

（1）門衛人員應堅守崗位，不擅自離崗，門衛室不逗留閑雜人員。

（2）對外來人員和探望家屬應辦理會客登記手續，方可入院。（3）攜帶物品出門需憑貨物憑證出門證，經核準方可放行。（4）門衛室內外應保持整潔。

（5）不準小販、收廢品及閑雜人員入院。（6）分發各類報刊、雜志，保證正確無誤。（7）大門有及時開啟、關閉。（8）對進院詢問者要熱情、禮貌。

（9）外來車輛一律不得進入院內，特殊情況需請示、登記車輛牌號，方可進入。

三、業務管理工作制度

1、出入院管理制度。

（1）為服務對象提供準確、有效的服務信息（住養條件、收費標準、服務內容等）。

（2）出入院程序必須按規定流程辦理。

（3）老人簽訂協議書，組織進行護理等級首次評估。（4）為每一位老人設立檔案（入院檔案、健康檔案、病理檔案），并妥善保管全院老人檔案。

2、護理等級評估制度。

（1）為首次入院老人進行首次護理等級評估。

（2）護理等級評估應根據老人身體狀況變化適時進行再次評估。

（3）每次評估都須作詳細記錄（老人的現有狀況及評估結論）。（4）老人護理評估等級表必須納入檔案管理。

3、居室管理制度。

（1）居室保持溫馨、舒適。工作人員不得在居室內大聲喧嘩，嚴禁吸煙。

（2）要定時打掃衛生，每日至少清掃2次，開窗通風。物品擺放整齊有序。

（3）居室內不準隨地亂扔果皮、紙屑，亂吐痰和亂倒剩飯、剩菜。

（4）居室內物品有專人負責管理，定期清點建立臺帳。

4、護理工作制度

（1）護理人員每天必須按時到崗，認真執行交接班制度。（2）對老人服務熱情、態度親善、語言溫和、周到細致，耐心做好老人的生活護理與心理護理。

（3）做好工作記錄，對老人的基本生活情況，文體活動情況據實記錄。

（4）協助老人整理內務，搞好個人衛生，搞好本生活區衛生。（5）組織老人開展有益的健康養生知識學習，開展有益的趣味活動，進行適當的健身運動。

5、護理員交接班制度。

（1）生活區建立護理交接班制度，交班人員必須按規定如實交班。

（2）交班者應在下班前20分鐘填寫交班記錄，做好交班準備，接班者應提前10分鐘接班，清點人數、物品，并辦理交接班手續。

（3）重點護理對象交班在床前交接，不清不接。（4）接班者要詳細閱讀交班記錄，全面了解老人情況。

6、護理交班報告書寫要求

（1）交班報告書字跡端正，語句簡練，不得隨意涂改。（2）凡交班時寫明的問題，接班后要有呼應。（3）記錄者簽名。

（4）交班時對新入院老人在交班報告書中注明老人姓名、房間、床位、入院時間。對危重病人，應報告床位、姓名，并在姓名上用*號做標記。

本規定自頒布之日起執行。

第二篇：廣州市百丈頤養中心考察報告

廣州市百丈頤養中心考察報告

11月21日星期六寸午，利用休息時間，我以需要入住養老院長者家屬的身份對百丈頤養中心進行了走訪考察，對該養老機構的規模設置、運營模式、現場管理、人員配置、收費標準、服務內容、入住長者的生活狀況進行了調研，現將調研情況報告如下：

一、規模設置

百丈頤養中心是一家經廣州市海珠區民政局批準登記的民營非盈利性機構，占地面積為5175平方米，總建筑面積達5000平方米，樓高四層，配有電梯，內設床位300張。設有單人房、雙人房、三人房，每個床位之間以一米三左右高度的隔斷分隔，各類房間均配有電視機、空調、24小時冷熱水器和床頭呼叫系統，設有醫療室、閱讀室、棋牌活動室、小型佛堂和活動室，走廊通道無障礙設計。

二、運營模式與人員配置

入住長者在入住前持區級以上醫院體檢報告（體檢內容為心電圖、肝功能、血常規、胸透、尿常規），經醫務室醫生目測后定服務等級（無專業測試分級評估），簽訂入住協議書，提供長者一寸照片一張和長者、擔保人身份證及戶口簿復印件，繳納a.一次性設施購置費；b.住房費；c.儀食費；d.管理費；e.護理費；f.醫療押金后入住。據負責人介紹，機構配有兩名醫生，三名護士，護理員按1比4到10配置，但我查看了樓層張貼的護理員排班表每層6名護理員排班。護士、護理員實行12小時排班，醫生24小時排班。后勤人員不詳。目前入住率近100％。

三、現場管理

下午3點半到4點半期間現場觀察，該機構整體衛生一般，房間內比較凌亂，大部分長者在房間看電視和睡覺，一樓兩個護理員都座在長者房間看電視，室外走廊有8名長者座在走廊內，其中2名長者在自行吃飯，沒有護理人員照看，一名護士在長者房間做輸液準備，醫務室一名護士在看報紙，未見到醫生在崗；二樓到四樓情況基本相似，只有二樓有一名護理員在樓層一端洗拖把，二樓中間樓梯間有4人長者在打麻將，也無護理人員在場，閱覽室、棋牌室、活動室均鎖著門，小佛堂約4平米，為半開放式，內有佛像等。

四、收費標準

一次性設施購置費；單間：終身45000元，一年期：12000元；雙人間：終身38000元，一年期：10000元；三人間：終身28000元，一年期：8000元；

住房費：單間：1800-2000元起/月；雙人間：1500-1800元起/月；三人間：1100-1300元起/月；

儀食費：600元/月；管理費：300元/月；

護理費：三級350元/月；二級700元/月；一級A

1000元；一級B

1280元。

臨終關懷：外加100元/護理費，加30元/天醫療護理費 特殊飲食、空調電費、醫療、醫藥費按實收取。非廣州戶籍需加收300元/月。

五、服務內容

三級護理：提供每日飲食，搞好室內、外衛生、整理內務，提醒老人搞好個人衛生；

二級護理：三級內容外，幫助洗碗、洗澡、洗衣； 一級A：二級基礎上，幫助洗漱、喂藥、清理大小便，換洗被褥； 一級B：一級A基礎上，幫助喂飯、定時變換體位、做好褥瘡防治，隨時清理污物；

六、入住長者生活狀況

據和入住長者溝通交談，入住后飲食可以吃飽，但飯菜不太符合他們的口味，如果在開飯時不想吃，則留飯，什么時候想吃再吃，基本上都是在房間吃飯，因為食堂面積太小，并且還是半開放式，只能容納約30人就餐，坐不下，三級護理需要自行清洗衣服，二級以上需自己在衣服上做標志寫上名字，由護理員集中清洗，洗浴是自己洗浴，護理員有時幫助擦一下背什么的。除了每月一次慶生會外基本沒有什么文娛活動，每天就是看電視。歸納總結這次調研考察，有三點感受：

一、在新建、新立養老項目時，應該優先考慮長者就餐和活動場所。百丈頤養中心由于食堂預留面積過小，設計300張床位，而就餐面積只能容納30人，并且還是半開放式，造成一是長者只能在房間內或走廊就餐，二是食品衛生無法保證；同時活動場所過小，又沒有社工人員，每月只有慶生會，長者文化娛樂生活極度饋乏，幸福指數和滿意度無法提升，值得我們深思。

二、沒有形成完整的評估體系，沒有嚴密的護理分級標準，入住長者的照護等級評定，隨意性大，人為因素重，加上分級過于簡單粗放，相同等級人員身體狀況差異過大，既不利于管理照護，又容易產生矛盾。同時由于低收費，提供的服務項目過于簡單，老有所養停留在較低水平。

三、護理人員素質高低是決定一個養老企業服務水平的關鍵，百丈頤養中心在正常上班時間，護理員在長者房間看電視，任由長者自己在走廊就餐，噎食風險控制成為一句空話，長者房間物品擺放凌亂，又增加長者跌倒風險，醫生不在崗、護士上班時間看報紙聽音樂，同時康復理療僅存在于書面之上，沒有真正落實，失去了醫療保駕護航的作用。

四、人員配置上由于是私營企業，片面追求利潤，盡可能減少護理人員的配置，降低護理人員的錄取標準，加上管理粗放，是整體服務質量無法令人滿意。但由于入住頤養中心是這部分體弱長者的剛性需求，加上低收費，所以其入住率還是很高的，僅能解決吃和住的最基本的生存要求，但入住長者的老有所醫、老有所為、老有所學根本無法保證，生存質量和幸福指數更無從談起。

五、科技是保證質量的前提，該中心由于建設較早，在整個建設過程中科技含量極低，無法利用高科技為長者提供服務，同時又無法利用科技手段進行科學管理。

綜上所述，養老機構從項目的早期規劃、適老化建設到人員培養，再到標準化、科學化管理是保證入住長者老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為的關鍵，而優質服務是企業立足和發展的根本。

第三篇：海口鑒康頤養療養中心項目合作框架

海口鑒康文化教育服務有限公司

海南鑒康頤養療養中心（暫定）

項目合作框架

關鍵詞：健康養生 頤和療養

[提要]按照海南省建設國際旅游島的要求，為了落實國務院辦公廳轉發的民政部等11部門《關于加快實現社會福利社會化的意見》和全國社會福利社會化工作會議精神，堅持社會福利社會化的基本思路部署，我們堅持社會療養為中心，以海口鑒康療養中心為依托，開發建設“海南鑒康療養中心綜合項目”。

一、項目簡要說明

經過深入的考察，海南地區到目前本地極少上規模、上檔次的集老年休閑療養、娛樂健身、養生養老為一體的專業療養機構。建設上規模、上檔次的療養、養老、休閑性質為一體的療養機構符合社會發展的需求，在海南地區開發本項目前景十分廣闊。

二、項目建設內容及規模：

項目現有規模占地面積約39000平方米（約60畝），建筑面積約7000平方米，根據本地區老年療養院的普遍設置現狀，經過合理提升設置檔次，初步設置理論療養和養老床位600張，居住房間310間左右（約20平方米/間）。

1、項目主要經營內容為

鑒康老年療養院：其中療養院100床位，敬（養）老院350床位，康復院100床位，臨終關懷院50床位。

鑒康老年公寓：修建獨立的獨具特色的熱帶雨林老年養生、養老居住公寓單元月60套，公寓單元可購買使用年限、長期租賃、短期租賃。

鑒康季節性度假旅游：以老年候鳥型休假為主的老假旅游項目。

2、項目主要建設內容為

公司地址:海口市西沙路6號勞動大廈609室電話：0898-66732619

項目戶外活動區域：垂釣休閑（養魚水塘）、健身運動（運動器械）、門球、羽毛球（寬闊球場）、花卉種養（苗圃基地）等活動，項目室內主題活動區域：設有圖書室、書畫室、手工制作室、電影放映室、茶社、麻將室、乒乓球、吹拉彈唱，項目生活設施設有：洗衣房、理發室、營養配餐室、食堂設有大小餐廳，小餐廳可供老年人與親朋好友單獨用餐。

項目采用最先進的養生養老基地規劃設計，體現綠色環保、有益健康、延長生命、布局科學合理的特點，除靜養外，還可享受文化娛樂、健身鍛煉、讀書、休閑、生活照料等服務。

三、項目投資財務估算

項目前期已投入余萬元，區內現已建成度假公寓三棟、養生別墅十棟、幾十間營房等建筑，還有百草園、藥用植物園五畝以上、各類球場、養魚水塘、家畜養殖場等生活娛樂場地，項目場地還有大量的園林風景石等資源。（見項目衛星圖）

初步估算項目一期投資約 300.00萬元（人民幣），三年內收入432.00 萬元，前三年年經營成本100.00萬元，年均營業利潤144.00 萬元，投資回報率 約48 ％，投資回收期 2.12 年。

項目二期投資估算約 400.00萬元（人民幣），主要修建獨立的獨具特色的熱帶雨林老年養生、養老居住公寓單元。

四、項目合作方式及招商合作預案

為使本項目盡快投入實施，現尋求投資合作伙伴。

1、項目運營方法：

按照“BLOT”方式（build一lease一operate一transfer，建設一租賃一運營一移交）。即獨立開發建設，基礎產權租賃，項目獨立經營，一定年限移交。

2、項目合作方式：

①、合伙經營。項目采取多元投資切塊開發的方式，按照整體規劃，根據使用階段需要成立合伙企業共同開發，合伙企業名稱暫定：海南鑒康頤養服務有限公司。

②、第一期開發投資的300萬元形成十個30萬元的經營股本單位，每股本30萬元共同成立海南鑒康頤養服務有限公司。本期開發投資30萬元相當于項目60萬元的投資總規模，理論總投資為600萬元，占項目總股本60%。

項目后期（含第二期）招商投資按照40萬元一個股本單位，招商融資為400萬元，占項目總股本40%。

③、資金借貸，采取企業拆借的方式或者個人借貸的方式借貸一定比例的啟動資金，項目單位按照國家規定或雙方協議還本付息，保證每年利息不低于%。到期（不低于三年）一次還本付息。

④、各方協商其它投資合作方式，前提是任何一方需要控股經營時，必須滿足股本61%和經營團隊60%以上的同意票。相關合作條款依股東大會確定。

3、項目開發商享受海口市旅游項目、老干部療養項目、社會養老項目的各項優惠政策。相關政策的依據實施另行運作。

五、項目的主要推廣方向

項目要堅持社會福利社會化的基本思路，著力在投資主體多元化、建立市場化運行機制和新型管理體制上狠下功夫、新建和改擴建之后的老年福利服務設施要保質保量，不浪費、不流失，服務機構能生存、能發展。

海口鑒康文化教育服務有限公司

二○一一年八月

解釋：②、第一期開發投資的300萬元形成十個30萬元的經營股本單位，每股本30萬元共同成立海南鑒康頤養服務有限公司。本期開發投資30萬元相當于項目60萬元的投資總規模，理論總投資為600萬元，占項目總股本60%。

項目后期（含第二期）招商投資按照40萬元一個股本單位，招商融資為400萬元，占項目總股本40%。

1、項目前期投資以10份為限，保障前期投入的利益，其中份為項目前期論證、考察費用；項目租賃活動的等費用。

2、項目前期投資的增值為60萬元，主要是考慮項目前期投資者的風險系數和

3、項目發起人概念：項目當前籌備階段需要辦理大量的工作，其中：

A、項目前期的統籌文字、接待、立項、報批等工作；

B、項目硬件場地的租賃談判等統籌工作；

C、項目的公司設立及項目試運營工作；

D、項目的招商和全面融資工作（包括宣傳廣告等）。

以上工作需要一定的人力和資金，因此項目籌備階段投資必須納入項目發起人投資，其中以5萬元一個單位，享受公司5%的投票權；享受10萬元的項目開發投資額度；項目發起人限定5人。

以上內容計入公司章程

第四篇：世紀愛晚頤養中心建設項目可研報告

世紀愛晚頤養中心建設項目可研報告

目錄

第一章總論1

1.1 項目背景1

1.2 項目概況11

1.3 問題與建議17

第二章需求分析19

2.1 世界人口老齡化及其相關問題19

2.2 中國人口老齡問題及社會福利化現狀20

2.3 *省老年人社會福利化現狀23

2.4 需求分析及預測24

第三章建設內容與建設規模28

3.1 建設規模28

3.2 建設內容28

第四章場址選擇31

4.1 建設場址31

4.2 場址條件31

第五章建設方案38

5.1 項目組成38

5.2 建設方案38

5.3 設備方案54

第六章總圖運輸與公用輔助工程60

6.1 總圖布置60

6.2 公用工程建設方案64

第七章環境影響評價70

7.1 環境條件現狀調查70

7.2 設計依據70

7.3 設計原則70

7.4 主要污染物70

7.5 環保防治措施72

7.6 綠化75

7.7 環境影響評價結論75

第八章消防76

8.1 設計依據76

8.2 建筑物耐火等級76

8.3 消防設計76

第九章節能79

9.1 概述79

9.2 編制依據79

9.3 能源消耗指標80

9.4 節能措施80

第十章組織機構與人力資源配置81

10.1 組織機構設置81

10.2 人力資源配置81

10.3 員工培訓計劃82

第十一章項目實施進度安排83

11.1 項目實施原則83

11.2 項目實施進度安排83

第十二章投資估算、資金投入計劃及資金籌措86

12.1 投資估算86

12.2 資金投入計劃及資金籌措88

第十三章工程招標99

13.1 招標依據及范圍99

13.2 招標情況99

第十四章財務評價101

14.1 編制依據及說明101

14.2 基礎數據101

14.3 收入、支出估算101

14.4 財務評價指標104

14.5 清償能力分析105

14.6 財務生存能力分析108

14.7 財務評價結論108

第十五章社會評價109

15.1 項目對社會的影響分析109

15.2 項目與所在地互適性分析109

15.3 社會風險分析110

15.4 社會評價結論110

第十六章研究結論與建議111

16.1 研究結論111

16.2 建議11

2第一章總論

1.1 項目背景

1.1.1 項目名稱

*愛晚（*）頤養中心建設項目

1.1.2 項目建設單位概況

1.1.3 可行性研究的依據

1.1.4 項目投資公司概況

公司開發建設的*生態示范園區，將旅游業與農業結合起來，突出原生態的特色，成為集種植、養殖、加工、休閑度假、旅游觀光為一體的生態示范園區。

1.1.5 項目背景

1.1.5.1 愛晚工程概述

愛晚工程將通過共同發展、相互促進，逐漸形成包括：愛晚中心（社會化養老服務基地）、愛晚論壇（社會化養老論壇）、愛晚信息中心（社會化養老信息中心）、愛晚網絡（包括骨干網絡及輻射至社區和家庭的區域網絡）、愛晚行動、愛晚志愿者和愛晚專項基金等協調互動的愛晚大格局。

1.1.5.2 愛晚工程的目標（建設品牌）

行業的發展目標要通過企業的發展過程來實現，而龍頭企業對全行業的發展會起到積極的帶動作用。愛晚工程的目標之一就是聯合社會力量，打造一個社會化養老的龍頭企業：愛晚集團。

1.1.5.3 愛晚工程的定位

傳播先進的養老理念，為政府服務、為社會服務、為老年人服務

1.1.5.4 愛晚工程的合作平臺

愛晚工程將打造社會力量共同參與社會化養老事業的合作平臺。

1.1.5.5 愛晚工程的內容

愛晚工程的主要內容如下：

社會化養老論壇

社會化養老信息中心

社會化養老合作平臺（組織平臺、金融平臺、企業平臺）

社會化養老服務基地（愛晚中心）

社會化養老服務網絡（社區網、城市網、地區網、全國網）

社會化養老慈善及救助行動

1.1.5.6 愛晚工程的發展戰略 “愛晚工程”通過點、線、面的建設，傾力打造全國連鎖“愛晚中心”。指成立愛晚工作委員會，建設以愛晚論壇、愛晚志愿者、愛晚信息中心、愛晚行動、愛晚項目基金等為支撐點的中國社會化養老服務系統工程，建立全行業的信息采集、發布與交流中心，建立政府與社會之間的溝通管道和對話機制。

1.1.5.6 項目提出的背景

*省今年來在國家振興東北老工業基地的政策扶持下，全省上下努力奮斗，社會事業和國民經濟得到了快速發展，連續兩年GDP增幅居全國第二位。醫療、教育、養老等社會事業有了極大地提高，生態環境得到了極大地改善。藍天、碧水、冰雪、生態已經成為*省的又一名片，是全國少數幾個生態示范省之一。旅游事業快速發展，已成為全國重要的旅游目的地和集散地。而*市作為*省省會城市，各項事業得到飛速發展，城市面貌日新月異，已成為東北腹地的重要城市。近年來，同世界人口老齡化一樣，*省、*市人口老齡化問題也日顯突出，養老已成為社會公共事業中亟待解決的一個問題。出于關愛老人、回報社會的目的，為了更多的老人能夠享有一個安祥幸福的晚年，進一步發展*省老年人社會福利事業，滿足社會人口老齡化帶來的諸多需求，*愛晚（*）實業有限公司提出在*市*區內新建一處集“養老”、“居住”、“休閑”、“度假”、“享樂”五位一體完善結合的，可持續發展的，具有標準高、功能全、規模大、服務好、收費低廉，且具有示范帶動作用的城市高端養老居住社區，以指導帶動*省福利事業的發展，以實現當地老年人的自身價值和社會價值，最終實現真正意義上的“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所為、老有所學、老有所樂”。

1.1.6 工程定位、目標、平臺

本項目建設的*愛晚（*）頤養中心是愛晚工程系統中重要的組成部分，是以55歲以上的中老年人為目標服務群，以全國連鎖的經營運作作為模式。通過統一投資、統一規劃、統一建設、統一營銷、統一管理、打造成綜合性的精致社區。

1、工程定位

本工程為中國社會化養老服務的系統工程。是以促進中國的社會化養老事業健康發展為已任，傳播先進的養老理念，為政府、社會、老年人服務，引導一場公益性、規范性、示范性、創新性的養老產業新格局。

2、工程的目標

本工程目標是以“愛晚”詮釋和標釋社會化養老的綜合內涵，應用現代管理理論，聯合社會力量打造出一種全新概念的復合式綜合性養老社區，滿足不同老年人集中養老、居家養

老的不同需求。“愛晚”也將成為社會化養老公益服務和企業經營活動具體項目的授權適用品牌。

3、工程的平臺

本工程的平臺是以中國社會工作協會社會化養老工作委員會、*愛晚投資有限公司為愛晚工程的兩大實施主體。國家開發銀行政策性金融支持是愛晚工程的堅強后盾。愛晚工程將打造社會力量共同參與與社會化養老事業的合作平臺，將通過*愛晚投資有限公司的市場運作，以“*愛晚（*）頤養中心”項目為行業根本和基礎，逐步形成相關養老產業項目，以及社會化養老論壇、社會化養老信息中心、輻射至社區和家庭的區域網絡、愛晚行動、愛晚基金等相互協調互動的愛晚大格局。以55歲以上的中老年人為目標服務群，以全國連鎖的經營運作作為模式。通過統一投資、統一規劃、統一建設、統一營銷、統一管理、打造成綜合性的精致社區。

中國社會工作協會社會化養老工作委員會、*愛晚投資有限公司、國家開發性金融銀行分別是愛晚工程的政府性平臺、企業平臺和金融平臺。

1.1.7 項目服務的宗旨和內容

1、服務宗旨

一切為了老人，為了老人一切。視天下所有老人為父母，以“愛心、熱心、真心、耐心”的服務態度去尊敬、呵護每一位老人，以最高質量的服務贏得老年人的信任。

2、服務內容

(1)提供文體娛樂活動場所，擁有演藝廳、棋牌室、戲臺、高檔健身場所以及各種趣向的協會社團俱樂部，讓中老年人充分親近自然，享受陽光，發揮才智，在休閑中盡享晚年時光，突出現代老年群體的精神風貌和高尚情操。

(2)提供星級標準的入住設施及高品質貼身式的星級服務。為每位老人配備隨身緊急呼叫定位身份卡，并提供貼身式看護及護理服務、金融服務、一站式專業理財投資顧問等。配備醫療服務護理中心，并提供24小時不間斷醫護人員服務、康復護理、體檢服務、健康咨詢等。24小時救護車將以最快的速度為中老年急癥患者提供便捷的搶救服務，中心的老年人可隨時享受中心所有娛樂設施的使用，隨時預定車輛配備服務及相關優質的物業管理服務等。

1.2 項目概況

1.2.1 項目擬建地點

本項目建設場址位于*市*區*鎮新興村*生態示范園區內，位于*市東南部、中心城區與新城區*區匯合點――*鎮。場區占地面積40hm2，南北最大長約為800m，東西最大寬約為620m。

1.2.2 建設內容及規模

1、建設規模

項目合計新建建筑面積399160m2，項目建成后達到設計規模為年均進駐戶數4155戶，進駐人數約8000～10000人。

2、建設內容

項目主要建設內容如下：

(1)養老居住區

本項目養老居住區主要由獨棟住戶區、聯排住宅區、花園洋房區、庭院式公寓區、高層公寓區內風格各異的建筑組成，合計建筑面積320000m2。

(2)生活服務區

本項目生活服務區主要由生態酒店、康樂中心、超市組成，合計建筑面積45000m2。

(3)健康活動區

本項目健康活動區主要由健身中心、保健中心、老年學校等組成，合計建筑面積30000m2。

(4)輔助及公用工程

本項目建設的輔助及公用工程主要由公廁、水泵房、配電站、煤氣站、鍋爐房、污水處理站、綠化、場區道路、蓄水池（地下）、停車場等組成，合計建筑面積4160m2。

(5)設備購置

本項目配套購置主要設備5431臺（套）。

第五篇：關于青島新華錦國際頤養中心的調研報告

關于青島新華錦?國際頤養中心的調研報告

一、調研時間

2015年11月17日

二、調研地點

新華錦?國際頤養中心位于山東省青島市嶗山區松嶺路127號（新華錦愛丁堡國際公寓）1號樓“長樂居”（青島國際高爾夫球場正西面）。

三、調研人員

何立君、王亞明、張仁舉、蔣同武

四、調研目的

調研新華錦?國際頤養中心的服務與經營模式。

五、調研內容

(一)我國養老行業概況

根據國家統計局數據，我國老年人口規模已超2億人，為全球之最。直至2014年底，中國大陸總人口為13.68億人，人口出生率和死亡率分別為12.37‰和7.16‰，人口自然增長率為5.21‰。根據民政局發布的《2014年社會服務發展統計公報》，16-60周歲的勞動年齡人口9.16億人，占總人口的比重為67.0%，60周歲及以上人口2.12億人，占總人口的15.5%，65周歲及以上人口1.38億人，占總人口的10.1%。而其中這2.12億的老齡人口也讓中國成為了世界上第一個老年人口突破2億的國家。根據聯合國發布的最新預測，到2050年時，中國60歲及以上老人將達36.5%，高于美國等大部分發達國家。

我國的人口老齡化不僅是數量概念，更多的是結構比例的問題。從1949年后進行的六次人口普查數據來看，從第二次人口普查（1964年）開始，我國的老年人口比例就持續升高，到2000年第五次人口普查，中國65歲以上老年人口比例為6.96%，按照國際標準，這標志著中國開始進入人口老齡化社會1。2010年第六次人口普查，中國60歲及以上人口約為17765萬人，占總人口的13.26%；其中65歲及以上人口約為11883萬人，占8.87%。第六次人口普查數據表明，中國已全面步入人口老齡化社會，將面臨經濟和政策層面的嚴峻挑戰。

養老行業分析師指出：相關數據顯示，中國老年人口將由目前的1.85億遞增到2053年的4.87億峰值，人口老齡化水平將由目前的13.7%逐年增加到世紀中葉的35%左右。而作為應當養老問題的方法之一，我國的養老院建設目前仍顯得較為滯后。現階段，我國養老院面臨的最大問題是一床難求，無法滿足老年人日益增長的需求。相關數據顯示，我國當前城鄉養老機構發展到4.18萬個，養老床位 365萬張。平均每50個老人擁有不到一張床。此外，環境和設備較差。大多數養老院為了便利，都建在了繁華的鬧市，旁邊就是高樓、公路，有些的還在建筑施工，環境噪雜且空氣不清新，不利于老人養生，也缺乏具備專業知識的看護人員。據市場研究中心發布的《2014-2018年中國養老院行業市場全景調研及發展趨勢預測報告》顯示：隨著未來中國老齡化的加深，養老產業必然會向更寬更廣的范圍發展，市場潛力巨大。

（二）新華錦?國際頤養中心簡介 新華錦?國際頤養中心項目是新華錦集團與日本長樂控股株式會社合資成立以高端頤養服務為主業的專業頤養服務公司——新華錦（青島）長樂頤養服務有限公司打造的首個按照國際標準化打造的會員制高端老年頤養項目，是國內首家充分引進日式頤養服務模式和服務理念的高端老年頤養中心，也是山東省乃至華東地區最高端的老年頤養中心，中心總投資3億余元人民幣，已于2012年正式開業。（1）控股公司簡介

新華錦集團是按照山東省政府“推進省屬外貿企業改革重組”的戰略部署，聯合省紡織、工藝等5家省級外貿企業共同組建的大型企業集團。經營領域涉及貿易物流、金融投資、房地產開發和老年產業。目前，集團擁有直屬和控股企業132家。集團自成立至今，年進出口額連續五年居山東省進出口企業首位，在2010年中國外貿500強企業排名中位居第208位。在“2011中國民營企業500強”排名中居第100位，在“山東百強民營企業”和“青島百強民營企業”排名中分別居第9位和第2位。

日本長樂控股株式會社是日本一家集全方位養老產業，包括養老院、老年健身、老年食品、上門老年服務以及老年保險業等為主的綜合性上市集團公司。自上世紀80年代開始進入養老產業以來，一直致力于發展高端養老產業，幾十年一直走在日本養老產業前列。目前，集團旗下擁有遍及日本各地的20家高級養老院，124個家庭訪問服務中心以及餐飲、福利設備租賃等行業 的8家下屬企業。入住老年人規模達10,000個床位。

由新華錦集團與日本長樂控股株式會社合資成立的新華錦（青島）長樂頤養服務有限公司遵循中國古老悠久的傳統文化，以“百善孝為先”作為公司經營的文化藍本，將中國二十四孝等傳統尊老文化精髓與日本先進的經營管理理念充分融合，精雕細琢，致力于按照國際標準，傾力打造高檔次、智能化、精細化服務的符合中國國情的高端頤養服務典范。（2）企業文化

企業核心價值觀： 正直做人 用心做事 企業精神：

追求卓越 奉獻社會 企業宗旨： 孝道禮儀 頤養天年 服務理念： 用情服務 用心呵護 三“化”：

設施現代化、服務親情化、管理科學化 四“讓”：

讓客戶感到溫馨、讓長者享受快樂、讓兒女體驗放心、讓社會增加和諧

五“心”： 孝心、愛心、耐心、精心、誠心 六“一”：

一個微笑、一聲問候、一絲聆聽、一些牽掛、一點寬容、一份祝愿

（3）項目地理位置及配套設施

新華錦·國際頤養中心地處濱海大道和遼陽東路交匯處，環鄰城市綠化帶，緊接嶗山金融商務核心區，與中國海洋大學、青島大學等多所高等學府為鄰，與大海相望。其東面青島濱海大道和青島國際高爾夫球場，南接青銀高速，北接嶗山花卉旅游觀光區、即墨田橫島，距離機場、火車站車程均在30分鐘之內。

中國海洋大學、青島大學、青島科技大學、青島二中、嶗山區老年大學、青島市博物館、嶗山區圖書館等四面環繞，文化氛圍濃郁。

中心地處嶗山余脈，1500畝高爾夫果嶺、460萬m2金家嶺山生態公園、1000萬m2午山生態公園，迎合城市純“氧”生活時代，讓每一次回家更像是度假。親海而不臨海，小心地與海保持著恰到好處的距離，體現現代人居夢想的理性回歸。無論是眺望大海，還是徒步至石老人旅游度假區，僅3公里的路程；既可飽覽青島最美海岸線，又不必受海洋潮濕侵襲，體驗健康、豐富的極致生活意趣。（4）項目環境

新華錦·國際頤養中心位于青島首席城市高爾夫養生府邸— —愛丁堡國際公寓一號樓，為青島首座英倫風貌酒店式國際頤養公寓。

公寓秉承英國現代建筑藝術之精髓，吸納英國人文藝術之精華，外觀將英倫風格貫注于建筑的核心之中，并與自然風景相互融合，以英倫風格統馭之術，新現代主義的設計手法，營造浪漫的多維立體空間元素，形成了獨一無二的英倫現代風情建筑。

（5）設施設備

醫：中心實行全方位智能化安全管理，所有服務人員全部大專以上學歷，管理人員均赴日經過專業培訓，并取得日本政府承認的頤養資格證書；同時中心常駐由日方派駐的經驗豐富的管理人員隨時對服務進行監督和完善。24小時醫生值守，健康使者隨時相伴，建立健康管理系統，為每位長者建立隱私健康檔案，及時跟蹤觀察國內知名專家預約服務，奢享最優質高端醫療服務。

食：溫馨的就餐環境，用膳心情恬靜悠然，專享特色餐飲服務，配有高級廚師精心烹飪，豐富菜品，營養均衡。

住：中心硬件設施一流，數字智能化呼叫管理系統，提供全 天候貼心生活便捷，所有房間全部為豪華精裝修，配置全套家具，包括中央空調，24小時熱水，液晶寬屏電視、洗衣機、冰箱、全套家居家具用品、獨立衛生間及淋浴設施、基本餐廚設備、紅外線智能感應報警系統等，拎包即可入住

樂：中心網點部分設專屬餐廳、健身房、茶室、監控中心、室內游泳池、泡澡間、醫療中心、KTV、多功能廳、活動室、影視廳、棋牌室、閱覽室、美發室等。同時，中心不定期組織開展各項豐富的文化娛樂活動，邀請專業老師教授長者各種娛樂項目，包括太極拳、音樂、書畫、歌詠、舞蹈、保健操、手工藝等，還不定期舉行各種健康和保健講座，為長者提供一個優雅的學習環境，提倡“活到老，學到老”這一優良修養理念。

（三）新華錦·國際頤養中心經營服務

新華錦·國際頤養中心以關注老年人多種需求、打造和諧頤養中心為目標，致力于建設成一所設施現代化、服務規范化、管理科學化的“讓客戶感受溫馨，讓長者享受快樂，讓兒女體驗放心，讓社會增加和諧”的中國最具幸福感的老年頤養服務機構。（1）入住要求：

已達法定退休年齡；具有基本生活自理能力；無重大傳染病、精神病。（2）入住模式 中心主要有三種入住模式：

1、會員制

長者一次性繳納一定金額的入住保證金，每月無需再繳納。免費享受中心的居住、餐飲、文化娛樂、康體健身、旅游等各項服務內容。會員退住時，入住保證金全額退還。

2、復合型（非會員制）

長者可同時繳納較少金額的入住保證金和服務管理費，無需繳納會員費。享受與會員同等待遇（享受中心的居住、餐飲、文化娛樂、康體健身、旅游等各項服務內容）。長者退住時，入住保證金全額退還。

3、普通型（原度假型，非會員制）

長者可以月住型和年住型的形式，按月或按年繳納相關費用入住中心，無需繳納入住保證金。享受中心內的居住、餐飲、文化娛樂、康體健身等規定的服務內容。長者退住時，費用不退還。（3）收費標準：

1、終身制（會員制）

入住保證金繳納標準為：（單位：萬元）

附注：

1）原則上每套戶型的入住人數不能超過2人； 2）會員費為一次性繳納；會員入住后，會員費不退還，會員權限不能被繼承或轉讓；

3）會員如未住滿1年（不包括1年），中心將扣除入住保證金總額的5%的手續費用后，剩余金額退還；

4）以上所有退還的金額將不被計算利息；

5）以上入住保證金的實際金額將根據會員所選擇的戶型、面積、樓層等不同而有一定幅度的浮動（詳細標準請以中心提供的表格所列數據為準）；

6）以上價格標準為現階段優惠活動價格，活動結束后將恢復原價格，具體情況以中心通知為準。

2、復合型（非會員制）

入住保證金和服務管理費繳納標準為：（單位：萬元）

附注：

1）原則上每套戶型的入住人數不能超過2人；

2）長者如未住滿1年（不包括1年），中心將扣除入住保證金額的5%的手續費用后，剩余金額退還；

3）以上所有退還的金額將不被計算利息；

4）服務管理費。須按年預交，每年調整一次。長者如在中途退出，中心扣除實際所住天數的費用，剩余費用無息退還；

5）本入住模式僅限C/D/E戶型。

3、度假式（非會員制）

費用標準為：（單位：萬元）

附注：

1）原則上每套戶型的入住人數不能超過2人；

2）選擇度假式入住模式的長者無需繳納會員費和入住保證金；

3）選擇度假式入住方式的長者需按預付款的方式繳納費用； 4）本入住模式不包括F戶型；

5）本價格標準僅限活動期內，如有變更以中心通知為準。

六、建議

銀發產業，應該是一條完整的產業鏈。面對老年人的多種需求，這一產業鏈上還存在大量的缺項。新華錦·國際頤養中心是結合了新華錦集團和日本公司的經營優勢，策劃和實施的頤養項目。結合淮安市場實際情況，應根據老年人的基本需要和深層需求，拓展服務項目，擴大服務市場。在服務方式上，可以不僅僅辦養老機構和養老院，還可以探討和發展上門護理服務、日托管 服務、小區嵌入式頤養等服務方式。同時，逐步發展相關產業，比如老年護理器具、老年護理培訓等項目應延伸產業鏈，進入尋常百姓家，這樣不僅僅是面向高端市場，也應逐步面向中端市場和一般市場。實現高端養老項目和一般養老項目的共同發展。

以上調研，供領導參考。

拓展部

2015年11月28日