第一篇：營改增后,房地產開發企業進項稅額如何抵扣？如何確定銷售額？應納稅額如何計算？

營改增后，房地產開發企業進項稅額如何抵扣？如何確定銷售額？應納稅額如何計算？

一、納稅人和扣繳義務人

1.房地產掛靠企業應當如何確定納稅義務人？

答：單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統稱承包人）以發包人、出租人、被掛靠人（以下統稱發包人）名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以該發包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。

二、進項稅額抵扣

1.同一房地產開發公司，既有新項目也有老項目，老項目選擇簡易征收，相應的共同成本進項稅額如何劃分？因為房地產開發產品銷售周期一般比較長，按銷售額劃分實際操作比較困難，還有一些新建的公建配套，成本分攤到新舊項目，進項如何劃分？

答：根據財稅〔2016〕36號文附件1第三十四條規定，簡易計稅方法的應納稅額，不得抵扣進項稅額。若同一房地產開發公司，既有新項目也有老項目而分別適用一般計稅方法和簡易計稅方法的，應將進項稅額進行劃分。對于無法劃分不得抵扣進項稅額的，根據財稅〔2016〕36號文附件1第二十九條的規定計算不得抵扣的進項稅額。

2.購入在建工程取得的發票是否可以作為進項抵扣？

答：購入不動產在建工程取得的發票可以抵扣，其進項稅額應按照有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

三、銷售額

1.按照政策規定，房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法。請問如何界定“房地產老項目”？

答：房地產老項目，是指：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

2.一般納稅人的房地產開發企業銷售開發的房地產項目，是否可以扣除受讓土地的價款？

答：根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（三）款第10項的規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

3.因土地繳納的契稅、配套設施費、政府性基金及因延期繳納地價款產生的利息能否納入土地價款扣除？

答：根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條的規定：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。因此，不包括市政配套費等政府收費、契稅、配套設施費、延期繳納地價款產生的利息等其他費用。

4.當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積/房地產項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款，房地產項目可供銷售建筑面積能否將用于出租、自用的物業面積剔除？

答：房地產項目可供銷售建筑面積不可以將用于出租的、自用物業面積剔除。

5.項目后期發生的補繳土地出讓金，是在剩余未售物業面積中平均抵減，還是可以對以前的進行一次性調整？即是否可用“累計應抵-累計已抵”作為本期數？

答：可以對以前的進行一次性調整。

6.房地產企業拆遷補償費是不是不能扣除項目？

答:拆遷補償費如果同時滿足以下條件的，可以不計入銷售額。

（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；

（2）收取時開具省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據；

（3）所收款項全額上繳財政。

7.如果存在土地返還款，企業實際需要支付的土地價款可能要小于土地出讓合同列明的土地價款，該種情況下可以扣除的土地價款的范圍是不是只包含企業直接支付的土地價款？

答：按實際取得的省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據所列價款扣除。

8.同一法人多項目滾動開發，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售的項目的銷售額中抵減？

答：根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第四條規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。因此，土地價款不得在其他項目的銷售額中扣除。

四、應納稅額的計算

1.房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。如何確認預收款，項目竣工日前收取的款項都是預收款？還是收樓或者辦理產權證之前收取的款項都是預收款？

答：在沒有新規定前，預收款為收樓或者辦理產權證之前收取的款項。

2.房企銷售時收取的誠意金、定金是否需要納稅？

答：銷售行為成立時，誠意金、定金的實質是房屋價款，需要計算繳納增值稅。銷售行為不成立時，如果誠意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計算繳納增值稅；如果誠意金、定金不退還，屬于納稅人的營業外收入，不需要計算繳納增值稅。

3.買房違約賠償收入是否為價外費用需要納稅？

答：銷售行為成立時，買房違約賠償收入屬于價外費用，需要計算繳納增值稅；銷售行為不成立時，買房違約賠償收入屬于營業外收入，不需要計算繳納增值稅。

4.2016年5月1日后發生的退補面積差，如何繳納稅款？

答：（1）2016年5月1日后發生退面積差款，如果該納稅人沒有交過增值稅，應向地稅辦理退還營業稅稅申請；如果該納稅人已交過增值稅，直接向國稅辦理退還增值稅申請。（2）2016年5月1日后發生補面積差款，納稅人應向國稅繳納增值稅。

5.房地產公司承接三舊改造項目，在營改增試點前收購了城中村的老房子，然后進行拆除并重新開發建設，由于在5月1日前已收購了該部分老房子，但拆除工作仍在進行中，無法取得施工許可證，但是該部分老房子的收購價格很高，成本很高，對于該種情況是否有相應過渡政策？

答：根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條：一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

6.房地產開發企業中的一般納稅人存在多個房地產開發項目，是否可以根據規定分別選擇簡易計稅方法或一般計稅方法計稅？

答：根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可選擇適用簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅；銷售自行開發的房地產新項目，應適用一般計稅方法計稅。因此，房地產開發企業存在不同時期開發的多個新老項目，可按上述規定分別選擇適用簡易計稅方法或一般計稅方法計稅。

五、納稅地點和納稅義務時間

1.由于房地產開發產品銷售周期長，可能跨越營改增前后，2016年4月30日前簽訂的購房合同，部分款項在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年4月30日前全額繳納營業稅、全額開具發票？否則將出現一套房部分繳納營業稅部分繳納增值稅。

答：2016年5月1日后收取的款項應根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定的增值稅納稅義務發生時間判斷確認收入，并繳納增值稅。

六、發票開具

1.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，在營改增之前收取的預收款已經申報了營業稅但是沒有開具發票，營改增之后需要開具發票，有什么處理辦法？

答：根據《國家稅務總局關于發布的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規定，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。國稅部門對開具的增值稅發票不再征收稅款。

七、納稅申報及預繳

1.房產預售按3%預繳的稅款，在發生納稅義務時未抵減完的可以結轉下期繼續抵減，但因后續沒有銷售收入，預繳3%未抵減完的，能否退稅？

答：未抵減完的預繳稅款屬于多繳稅款，辦理注銷稅務登記時可以申請退稅。

2.房地產公司多個老項目同時銷售，有預收款收入，是匯總申報還是分施工證申報？

答：根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（2016年18號文）第十二條：一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關申報稅款。所以，房地產公司應在次月匯總申報。

八、其他

1.房地產開發企業在銷售商品房時，可能會同時提供精裝修及部分家具、家電，如何界定相互關聯的經營行為是“兼營”還是“混合銷售”？

答：銷售商品房時提供精裝修應按照兼營行為征收增值稅；提供家具、家電屬于混合銷售行為，應按照該納稅人的主營業務繳納增值稅。

2.怎樣算一個項目？分期項目在2016年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是作為一個項目還是不同項目？

答：按《建筑工程施工許可證》進行項目劃分。分期項目分別取得《建筑工程施工許可證》應作為不同項目處理。

第二篇：營改增進項稅額抵扣手冊

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營改增進項稅額抵扣手冊，這是目前見到的最全版本！

分包工程支出

分包工程支出，應按照分包商的納稅人資格和計稅方法的選擇來區分。1.1 分包商為小規模納稅人，進項稅抵扣稅率為3%。1.2 分包商為一般納稅人

1.2.1 專業分包，進項抵扣稅率為11%。

1.2.2 勞務分包（清包工除外），進項抵扣稅率為11%。1.2.3 清包工

（1）清包工（分包方采取簡易計稅），進項抵扣稅率為3%。（2）清包工（分包方采取一般計稅），進項抵扣稅率為11%。

工程物資

工程物資，由于工程材料物資種類繁多，所以分供商提供的增值稅專用發票的適用稅率也不盡相同。一般的材料物資適用稅率是17%，但也有一些特殊情況：

2.1 木材及竹木制品，進項抵扣稅率為13%、17%。

屬于初次生產農產品的原木和原竹，取得的發票可能會是農產品收購發票或銷售發票，而非增值稅專用發票，但同樣可以抵扣進項稅，適用稅率為13%；而經過加工的屬于半成品或成品的木材及竹木制品，取得的發票是增值稅專用發票，適用稅率一般是17%。

2.2 水泥及商品混凝土，進項抵扣稅率為17%、3%。

購買水泥和一般商品混凝土的稅率通常為17%；但以水泥為原料生產水泥混凝土，就可以選擇簡易征收，征收率為3%。

2.3 砂土石料等地材，進項抵扣稅率為17%、3%。

在商貿企業購買的適用稅率是17%；但從生產企業購買，生產企業自產的建筑用砂、土、石料以及自產砂、土、石料連續生產磚、瓦、石灰可以選擇簡易征收，適用稅率為3%

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機械使用費

3.1 外購機械設備進項抵扣稅率為17%。

購買機械設備取得的增值稅專用發票，可以一次性抵扣，但購買時要注意控制綜合成本，選擇綜合成本較低的供應商。

3.2 租賃機械

3.2.1 租賃機械（只租賃設備），進項抵扣稅率為17%，3%。

租賃設備，一般情況下適用稅率為17%；但是若出租方以試點實施之前購進或者自制的有形動產為標的物提供的經營租賃服務，試點期間可以選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅，使用征收率為3%。

3.2.2 租賃機械（租賃設備+操作人員），進項抵扣稅率為11%。

臨時設施費

臨時設施費，進項抵扣稅率為17%。

工程項目發生的臨時設施費用，例如購買的腳手架、活動板房、圍墻等，這些費用的支出都是可以一次性抵扣的。

水費

水費，進項抵扣稅率為13%、3%。

從自來水公司可以取得增值稅專用發票，只能抵扣3%的進項稅，從其他水廠購買的水，取得增值稅專用發票，可抵扣13%的進項稅。

電費

電費，進項抵扣稅率為17%。

電網公司直接開具的電費增值稅專用發票可以抵扣；租賃房屋和施工現場業主的電表，應從出租方或業主方取得增值稅專用發票，抵扣進項稅。

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勘察勘探費用

勘察勘探費用，進項抵扣稅率為6%。勘察勘探服務支出可以抵扣進項稅。

工程設計費

工程設計費用，進項抵扣稅率為6%。設計費支出可以抵扣進項稅。

檢驗試驗費

檢驗試驗費，進項抵扣稅率為6%。專業檢測機構對樣本進行檢驗和試驗。

電話費

電話費，進項抵扣稅率為11%、6%。

電信業適用兩檔稅率，基礎電信服務適用稅率為11%，增值電信服務適用稅率為6%。員工個人抬頭發票無法取得增值稅專用發票，無法抵扣進項稅，帶有福利性質的通信費補貼不允許抵扣進項稅。企業的名義的電話費，取得專用發票可以抵扣。

郵遞費

郵遞費，進項抵扣稅率為6%。

快遞費可以抵扣進項稅，建議采用月結方式結算，較易取得增值稅專用發票。

報刊雜志

報刊雜志，進項抵扣稅率為13%。

圖書、報刊、雜志的適用稅率可以抵扣，但是注意索要增值稅專用發票。

汽油費、柴油費

汽油費、柴油費，進項抵扣稅率為17%。

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汽車、機械使用的燃料費用，是施工過程中不可缺少的成本支出，這些支出的進項稅是可以抵扣的。但司機師傅自己單獨分次加油，可能無法取得增值稅專用發票，需要統一辦理加油卡，在加油后憑卡或者加油憑證，再開具增值稅專用發票。

供氣供熱費用

供氣供熱費用，進項抵扣稅率為13%。

一般情況下，可以從供熱企業拿到稅率為13%的增值稅專用發票；供熱企業向居民免征增值稅，不能抵扣。

廣告宣傳費用

廣告宣傳費用，進項抵扣稅率為6%。

公司支付的廣告費、宣傳費等可以抵扣進項稅。

中介機構服務費

中介機構服務費，進項抵扣稅率為6%。

聘請專業的咨詢、審計等中介機構的咨詢費用都可以抵扣進項，注意要選擇一般納稅人。

會議費

會議費，進項抵扣稅率為6%。

公司召開大型會議，應索取會議費增值稅專用發票，如果分項列示服務，單獨開具餐費的發票，餐費的進項稅不能抵扣。

培訓費

培訓費，進項抵扣稅率為6%。

公司的培訓支出，要向培訓單位索要增值稅專用發票。

辦公用品

辦公用品，進項抵扣稅率為17%。

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企業的辦公用品支出，也是成本費用中比較經常發生的，如果是從其他個人處購買，無法取得增值稅專用發票，從商場、超市或電商平臺購買，能取得增值稅專用發票。

勞動保護費用

勞動保護費，進項抵扣稅率為17%。

公司根據勞動法和國家有關勞動安全規程，用于改善公司生產人員勞動條件、防止傷亡事故、預防和消滅職業病等各種技術、保健措施方面開支的費用，例如給員工購買個人防護用具，安全用品等用品，進項稅可以抵扣。但要與福利費進行區別，如果是福利費就不得抵扣。

物業費

物業費，進項抵扣稅率為6%。

物業費可以索要增值稅專用發票抵扣，但必須是公司實際發生的。

綠化費

綠化費，進項抵扣稅率為17%、13%。

為了美化辦公環境，自行購買綠色植物，適用稅率13%；如果是租用綠植的，適用稅率為17%。

房屋建筑費

房屋建筑物，進項抵扣稅率為11%、5%。

取得不動產，要區分對方不動產取得時間。在2016年5月1日之后取得的，適用稅率為11%，公司可分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%；在2016年5月1日之前取得的，可以選擇簡易計稅方法，適用5%的征收率。

租賃不動產，要區分對方不動產取得的時間，在2016年5月1日之后取得的，適用稅率為11%；在2016年5月1日之前取得的，可以選擇簡易計稅方法，適用5%的征收率。

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利息支出及貸款費用

利息支出及貸款費用，進項抵扣稅率為6%。

貸款的利息支出，不能抵扣，與之相關的手續費、咨詢費和顧問費都不允許抵扣。

銀行手續費

銀行手續費，進項抵扣稅率為6%。

辦理轉賬，匯款時發生的手續費都可以抵扣，要向銀行索取增值稅專用發票。

保險費

1、勞動保險費進項抵扣稅率為6%、3%。

應取得稅率6%（一般納稅人處取得）的增值稅專用發票，進行進項稅額抵扣。備注：人身保險除特殊工種職工支付的人身保險費外，暫不可抵扣。

2、車輛保險和不動產保險進項抵扣稅率為6%、3%。

應取得稅率6%（一般納稅人處取得）或3%（小規模納稅人處取得）的增值稅專用發票，進行進項稅額抵扣。

維修費

維修費，進項抵扣稅率為17%、11%。

修理費用于有形動產的修理費用，如汽車修理費、機械設備的修理費為17%；而對于不動產的修理費稅率是11%。

“營改增”各行業稅率及征收率一覽表

稅率（5種）：17%；13%；11%；6%；0%。征收率（2種）：3%；5%。稅率的確定

1.稅率17%：

提供加工、修理、修配勞務

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銷售或進口貨物（除適用13%的貨物外）提供有形動產租賃服務 2.稅率13%：

自來水、暖氣、冷氣、熱氣、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品 糧食、食用植物油 國務院規定的其他貨物

飼料、化肥、農藥、農機、農膜、農業產品 稅率11%

轉讓土地使用權、銷售不動產、提供不動產租賃、提供建筑服務、提供交通運輸服務、提供郵政服務、提供基礎電信服務。稅率6%

金融服務

增值電信服務

現代服務（租賃服務除外）提供生活服務

銷售無形資產

研發和技術服務 信息技術服務

文化創意服務

物流輔助服務 鑒證咨詢服務

廣播影視服務

商務輔助服務 其他現代服務

文化體育服務

教育醫療服務 旅游娛樂服務

餐飲住宿服務

居民日常服務 其他生活服務 零稅率

國際運輸服務

航天運輸服務

向境外單位提供的完全在境外消費的相關服務 財政局和國家稅務總局規定的其他服務 納稅人出口貨物（國務院另有規定的除外）稅率3%

增值稅征收率統一為3%（財政部和國家稅務總局另有規定的除外）建筑業老項目簡易征收率為3%；小規模納稅人增值稅征收率為3%。稅率5%

1、銷售不動產：

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（1）一般納稅人銷售其 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 5% 的征收率計算應納稅額。

（2）小規模納稅人銷售其取得的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產），按照 5% 的征收率計算應納稅額。

（3）房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法的按照 5% 的征收率計稅。

（4）房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照 5% 的征收率計算應納稅額。

（5）其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），按照 5% 的征收率計算應納稅額。

2、不動產經營租賃服務：

（1）一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照 5% 的征收率計算應納稅額。

（2）小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照 5% 的征收率計算應納稅額。

（3）其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照 5% 的征收率計算應納稅額。

（4）個人出租住房，應按照 5% 的征收率減按 1.5% 計算應納稅額。

3、中外合作開采的原油、天然氣。

營改增新政文件

1.《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（一個辦法+三個規定）》-財稅〔2016〕36號。

2.《關于進一步明確全面推開營改增試點金融業有關政策的通知》-財稅〔2016〕46號。

3.《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》-財稅〔2016〕47號。

4.《全面推開營業稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關事項（申報表）》——國家稅務總局公告2016年第13號。

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5.《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》——國家稅務總局公告2016年第14號。

6.《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》——國家稅務總局公告2016年第15號。7.《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》——國家稅務總局公告2016年第16號。

8.《納稅人跨縣（事、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》——國家稅務總局公告2016年第17號。

9.《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅增收管理暫行辦法》——國家稅務總局公告2016年第18號。

10.《關于營業稅改征增值稅委托地稅機關代征稅款和代開增值稅發票的公告》——國家稅務總局公告2016年第19號。

11.《關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》——國家稅務總局公告2016年第23號。

12.《關于發布增值稅發票稅控開票軟件數據接口規范的公告》——國家稅務總局公告2016年第25號。

13.《關于明確營改增試點若干征管問題的公告》——國家稅務總局公告2016年第26號。

14.《關于調整增值稅納稅申報有關事項的公告》——國家稅務總局公告2016年第27、30號。

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第三篇：運輸企業“營改增”后如何確定應稅銷售額

運輸企業“營改增”后如何確定應稅銷售額

2013-11-12 11:20 來源：覃濤 我要糾錯 | 打印 | 大 | 中 | 小

某貨運公司為去年11月成立的企業，去年11月~今年7月共取得國內運輸收入435萬元，其中不包含支付給聯運企業的運費40萬元。此外，該公司7月被稅務機關稽查查補收入50萬元。公司財務人員近日向稅務人員咨詢，實行“營改增”改革后，公司在申請認定增值稅一般納稅人時，應稅服務年銷售額中該如何確定？

《增值稅一般納稅人資格認定管理辦法》（國家稅務總局令第22號）規定，增值稅納稅人，年應稅銷售額超過財政部、國家稅務總局規定的小規模納稅人標準的，除本辦法第五條規定外，應當向主管稅務機關申請一般納稅人資格認定。本辦法所稱年應稅銷售額，指納稅人在連續不超過12個月的經營期內累計應征增值稅銷售額，包括免稅銷售額。《國家稅務總局關于明確〈增值稅一般納稅人資格認定管理辦法 〉若干條款處理意見的通知》（國稅函〔2010〕139號）進一步指出：認定辦法第三條所稱年應稅銷售額，包括納稅申報銷售額、稽查查補銷售額、納稅評估調整銷售額、稅務機關代開發票銷售額和免稅銷售額。稽查查補銷售額和納稅評估調整銷售額計入查補稅款申報當月的銷售額，不計入稅款所屬期銷售額。

但對于運輸企業來說，由于在計算營業稅時是以其取得的全部收入減去支付給其他運輸企業的運費后的余額為營業額，“營改增”后，在計算應稅服務年銷售額時是否需要包含已扣除的差額部分，國家對此也出臺了專門規定。《國家稅務總局關于交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點增值稅一般納稅人資格認定有關事項的公告》（國家稅務總局公告2013年第28號）規定，“營改增”試點實施前應稅服務年銷售額滿500萬元的試點納稅人，應向國稅主管稅務機關申請辦理增值稅一般納稅人資格認定手續。試點納稅人試點實施前的應稅服務年銷售額按以下公式換算：應稅服務年銷售額＝連續不超過12個月應稅服務營業額合計÷（1+3%）。按照現行營業稅規定差額征收營業稅的試點納稅人，其應稅服務營業額按未扣除之前的營業額計算。

綜上所述，該貨運公司在確定應稅服務年銷售額時，應以在2012年11月~2013年7月期間累計取得的國內運輸收入、支付給聯運企業的運費，以及稽查查補收入為收入總額進行計算。具體來說，公司當期累計應稅服務銷售額為（435+40+50）÷（1+3%）＝509.71（萬元），已經超過了文件規定的500萬元標準，因此，應按規定申請辦理增值稅一般納稅人資格。

第四篇：營改增后材料稅抵扣

營改增以后，材料費的抵扣需要注意什么？

導語

建筑企業如何抵扣增值稅？先看下面的公式： 增值稅=銷項稅-進項稅

（銷項稅=工程結算*11%，進項稅=各類成本*對應的稅率）

營改增以后，施工企業交多少增值稅，不是取決于你的產值，而是取決于你能夠抵扣多少。

營改增以后，只要你的合同簽訂，增值稅銷項稅就確定了。進項稅的確定，要看施工企業拿到的增值稅進項發票能不能抵扣。

不過，增值稅普通發票的情況比較簡單，但增值稅專用發票如果不符合國家相關要求，就不能拿來抵扣的。那么，營改增以后，材料費的抵扣要注意些什么呢？

一、營改增后，工程成本不能隨意改動

營改增之前，有的建筑公司要么把人工費變成材料費，要么把材料費變成人工費。營改增以后，這個比例不能隨意改變，否則就是虛開發票。

因此，營改增以后，必須要把“虛開增值稅專用發票”作為一項重要的任務來抓。虛開發票，如果被稅務機關查到，是要受刑事處罰的。

實踐當中，像房開公司，會有很多施工公司讓你多開建安發票給他，因為多開建安發票，施工企業可以少交土地增值稅。營改增以后，這種操作絕對不能進行，是犯罪行為。

二、常見可抵扣的進項

（一）電話費：

可以抵扣11%，只限于公司座機電話費，手機費不允許抵扣進項稅（手機是實名制的，屬于個人，因此不能抵扣）。

（二）材料費： 可以抵扣17%，但不是所有材料都可以抵扣17%。

按照國家法律的規定：沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、勞保用品、辦公用品的增值稅專用發票，不可以抵扣增值稅進項稅。

1、索取材料費增值稅發票注意以下幾點

索取材料費的增值稅發票時，必須遵從一下幾點：

（1）從供應商處買材料，一定要索取對方開具的銷售清單。

一般來說，購買的品種會比較多，因此必須是材料供應商從稅控機里面開出銷售清單，蓋上發票專用章，否則不能抵扣增值稅進項稅。

這一點，一定要寫進采購合同。在采購合同里面要明確，對方如果匯總開票，有義務提供加蓋發票專用章的銷售清單。（2）采用定點采購制度，定期結算，定期開票

勞保用品、辦公用品，一般是很難拿到增值稅發票的。營改增以后，公司應該推行定點采購制度。通過定期結算，定期開票，這樣才能拿到增值稅專票用來抵扣進項稅。? 題外話：

建筑企業，營改增以后，應該多做工作服（一季度做2套，1年8套）。可以說，工作服是最省錢的，一來可以抵扣17%的增值稅，又可以抵扣25%的所得稅，又不用交個人所得稅，實在是一箭三雕。

但是，不能通過購買的方式進行。直接購買工作服的費用，叫做職工福利費，不能抵扣進項稅，而且要扣繳個人所得稅。

根據國家稅務總局2011年公告第34號文件第2條規定，工作服必須跟具有一般納稅人資格的服裝廠簽訂工作服的訂做合同。必須在合同中約定：（1）在工作服的某一部位，一定要有該公司的標識或標記；（2）工作服貨款的支付，必須公對公賬戶進行，不能現金支付。符合以上條件，開具的發票才可以抵扣17%。

2、選擇一般納稅人的材料商更合算

營改增以后，企業采購時一定要索取增值稅專用發票。

從采購價格來講，一般納稅人的材料商肯定會比小規模納稅人（個體戶）的材料商價格更高。

但是，對于建筑企業而言，獲得增值稅專票后，可以抵扣17%的增值稅進項稅，又可以抵扣25%的企業所得稅，合計可以抵扣42%的稅金。因此，營改增以后，選擇一般納稅人的材料商更合算。? 舉例：有2個供應商A、B A（一般納稅人）：報價11萬7000元 B（小規模納稅人）：報價11萬。

從A處買，采購成本是10萬（11.7萬=10萬+10萬*17%）從B處買，采購成本是11萬。

從A處買，采購成本少1萬，相當于未來利潤多一萬，多繳企業所得稅2500元。實際上，未來交稅時就少交17000-2500-7000=7500元，實際相當于公司多盈利7500元。

從B處買，采購成本多1萬，也就是未來利潤少一萬，少繳企業所得稅2500元。但是，沒有增值稅專票抵扣，相當于多繳增值稅1.7萬，總計未來公司多付資金流7500元。

因此，從一般納稅人A處買更合算。

3、特定材料的開票要求

材料部分，像砂石料、商品混凝土，只能抵扣3個稅點。因為砂石料和商品混凝土的銷售商，可以選擇開3%的增值稅專票，也可以開3%的增值稅普票。營改增以后，砂石廠、混凝土公司一定選擇簡易計稅的，所以一定要在采購合同中寫清楚，要求對方提供3%的增值稅專用發票。

中國的稅法，對簡易計稅不能開專票的規定做了列舉，因此并不是簡易計稅都不能開專票。當具備以下條件：

材料是砂土石料、自來水、商品混凝土，采用清包工或甲供材合同的老項目，房開企業選擇簡易計稅時，可以開3%的增值稅專用發票。

因此，采購合同中，一定要特別注明“材料供應商開具3%的增值稅專票”。稅法中明確列出的，簡易計稅開增值稅普票的情況：

（1）小規模納稅人和個體工商戶，可以到稅務機關申請代開增值稅專用發票，只能抵扣3%。個人只能到稅務機關申請代開增值稅普通發票。所以，從個人那里買砂石料或租賃設備，只能代開增值稅普通發票。（2）據財稅2008第170號和財稅2009第9號等文件規定：

? 適用按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅政策的，應開具普通發票，不得開具增值稅專用發票；

? 小規模納稅人銷售自己使用過的固定資產，應開具普通發票，不得有稅務機關代開增值稅專用發票；

? 納稅人銷售舊貨，應開具普通發票，不得開具或代開增值稅專用發票。

第五篇：營改增后工程造價計算

建筑企業營改增風險管控分析及信息化應對名師精講，編制于2015年，PDF格式，共114頁，本講義重點對建筑業營改增刑事行政、稅務管理、經營管理風險管控分析及信息化應對進行了全面講解，配圖豐富，值得參考：

提綱

1.刑事行政風險

2.稅務管理風險

3.經營管理風險

4.行動“營改增”

營業稅管理模式分析

物資采購的四流合一

如何防范稅收法律風險

項目部采購、收貨收票、總部清繳

發票管理

雙包項目合同資金管理

資金管理流程

預算定額驅動

企業定額驅動

營改增后工程造價計算之難，不在計算上，而在如何預計與把握能掰去多少可抵扣進項稅金。形像說就是：“采購時能以什么樣的價格取得什么樣的發票”。

工程造價，就是在人、材、機成本的基礎上，加成管理費與利潤，最后再加上營業稅金及附加。其中人材機成本是行業標準、市場行情與個人經驗的綜合，管理費、利潤率、風險金是內心的期望。而營業稅金呢?“3.41%“!哪怕很多人并不知道這3.41%是怎么來的。

所以，營改增之前，一位資深的項目經理，可以非常確切地在心中估出一個簡單項目的造價。比如：一個土方工程，工作量有100方，人、材、機的成本分別是50，20，10。那么，成本就是8,000元。加上30%的管理費和20%的利潤，不考慮風險因素，合計就是12,000元。

營業稅金及附加=12,000×3.41%=409.5元

所以，最終得出的工程造價就是12,409.5元。

不論是甲方還是各投標方，都可以按自己對工作量、成本、管理費率、利潤率的認識，來形成自己的工程造價。

營改增后，可就沒這么簡單了。

根本原因在于，增值稅是“價外稅”，稅在價外，要想形成一個正確的造價，必須首先把“可抵扣的增值稅”從價格之中給“掰”出來。

住建部辦公廳趕在財稅36號文之前，發出了關于調整工程造價計算方法的通知(建辦標[2016]4號文)，這個以辦公廳而非部的名義發的通知，對工程造價進行了一個非常籠統的指導，大概說來分為三步：

① 先計算出不含可抵扣增值稅的成本

② 再在其基礎上，加上管理費和利潤等標高金

③ 再乘以111%

于是就得出了整個工程在增值稅環境之下的造價。順便可以看到，在住建部辦公廳看來，未來的工程造價，都是含可抵扣增值稅的含稅價。

這個方法近乎于紙上談兵，因為“可抵扣的增值稅”到底是多少呢?這可不是一個眉頭一皺，就能算出來的東西。

以上例那位項目經理來說，8,000元的人材機成本中，可以抵扣的增值稅到底有多少呢?問誰都不可能問出個名堂，一切只能自己“估計”，問題是，不與供應商討價還價一番，簡直是估無可估的。

以商混為例，市面上有按3%開票的，也有按17%開票的，不開票的我們就不討論了。從不同人手上買，掰出來的可抵扣增值稅就不同。大體說來，對于采購方而言，考慮到城建與教附的因素，報價10,000開17%專票，與報價8,660開3%專票，其成本幾乎一致。

但增值稅并非取得專用發票就能抵扣，還必須要考慮到進項抵扣對資金流與發票流的要求，這些顯然都對項目經理們的知識面形成了新考驗。

為迎接營改增，項目經理們必須進行充分的市場調研。聽說要開專票，供應商一般都會要求“漲價”，假定一番討價還價之后，項目經理們發現，上例中的人材機成本變成了8,500元，再加上總計50%的標高金，含稅造價就成為了：8,500×150%=12,750元。

同時，項目經理還必須估計到，可以取得的那一疊增值稅專用發票上，“稅額”一欄加在一起的合計數是多少。例如是300元，掰掉它，稅前成本就出來了：12,750元-300元=12,450元。

現在還應該盡量把城建稅與教育費附加算一算，假定稅率為10%，則本項目導致的附加稅可以表示為一個方程

((12,450+附加稅)×11%-300)×10%=附加稅

解這個方程得用到小學四年級的知識，附加稅=108元。

于是，最終工程造價出來了：

工程造價=(12,450+108)×(1+11%)=13,939元。

難吧?

營改增后工程造價計算之難，不在計算上，而在如何預計與把握能掰去多少可抵扣進項稅金。形像說就是：“采購時能以什么樣的價格取得什么樣的發票”。

營改增后，水泥、砂石、鋼筋、機械的價格肯定會變化，營改增后，能取得多少可抵扣的增值稅專用發票肯定充滿著變數。于是，以什么價格去招標?以什么價格去投標?這就要大家——建材商、建筑商、甲方——一齊摸石頭過河了。

總公司會計們則站在河邊看著他們摸石頭，尤其對項目上專用發票的取得非常關注，甚至會出臺種種制度強迫項目上采購時必須取得專用發票，其實大可不必如此，生意的事得交給生意人，財務部要做好的，是正確的管控。

建設工程51個施工索賠機會

建筑行業市場競爭環境惡劣,投標報價一壓再壓,很多項目已然無利潤可言.在項目施工過程中,能夠抓住索賠機會點,非常重要！否則將陷入進一步虧損的境地,因為每個索賠機會點同時也是施工成本潛在增加點.為此,我們盤點了51個施工索賠機會點,供大家參考。

一、業主的行為潛在著索賠機會

1、因業主提供的招標文件中的錯誤、漏項或與實際不符，造成中標施工后突破原標價或合同包價造成的經濟損失；

2、業主未按合同規定交付施工場地；

3、業主未在合同規定的期限內辦理土地征用、青苗樹木補償、房屋拆遷、清除地面、架空和地下障礙等工作。導致施工場地不具備或不完全具備施工條件；

4、業主未按合同規定將施工所需水、電、電訊線路從施工場地外部接至約定地點，或雖接至約定地點但沒有保證施工期間的需要；

5、業主沒有按合同規定開通施工場地與城鄉公共道路的通道或施工場地內的主要交通干道、沒有滿足施工運輸的需要、沒有保證施工期間的暢通；

6、業主沒有按合同的約定及時向承包商提供施工場地的工程地質和地下管網線路資料，或者提供的數據不符合真實準確的要求；

7、業主末及時辦理施工所需各種證件、批文和臨時用地、占道及鐵路專用線的申報批準手續而影響施工；

8、業主未及時將水準點與坐標控制點以書面形式交給承包商；

9、業主未及時組織有關單位和承包商進行圖紙會審，末及時向承包商進行設計交談；

10、業主沒有妥善協調處理好施工現場周圍地下管線和鄰接建筑物、構筑物的保護而影響施工順利進行；

11、業主沒有按照合同的規定提供應由業主提供的建筑材料、機械設備；

12、業主拖延承擔合同規定的責任，如拖延圖紙的批準、拖延隱蔽工程的驗收、拖延對承包商所提問題進行答復等，造成施工延誤；

13、業主未按合同規定的時間和數量支付工程款；

14、業主要求趕工；

15、業主提前占用部分永久工程；

16、因業主中途變更建設計劃，如工程停建、緩建造成施工力量大運遷、構件物質積壓倒運、人員機械窩工、合同工期延長、工程維護保管和現場值勤警衛工作增加、臨建設施和用料攤銷量加大等造成的經濟損失；

17、因業主供料無質量證明，委托承包商代為檢驗，或按業主要求對已有合格證明的材料構件、已檢查合格的隱蔽工程進行復驗所發生的費用；

18、因業主所供材料虧方、虧噸、虧量或設計模數不符合定點廠家定型產品的幾何尺寸，導致施工超耗而增加的量差損失；

19、因業主供應的材料、設備未按合約規定地點堆放的倒運費用或業主供貨到現場、由承包商代為卸車堆放所發生的人工和機械臺班費。

二、業主代表的行為潛在索培機會

20、業主代表委派的具體管理人員沒有按合同規定提前通知承包商，對施工造成影響；

21、業主代表發出的指令、通知有誤；

22、業主代表未按合同規定及時向承包商提供指令、批準、圖紙或未履行其他義務；

23、業主代表對承包商的施工組織進行不合理干預；

24、業主代表對工程苛刻檢查、對同一部位的反復檢查、使用與合同規定不符的檢查標準進行檢查、過分頻繁的檢查、故意不及時檢查。

三、設計變更潛在著索賠機會

25、因設計漏項或變更而造成人力、物資和資金的損失和停工待圖、工期延誤、返修加固、構件物資積壓、改換代用以及連帶發生的其他損失；

26、因設計提供的工程地質勘探報與實際不符而影響施工所造成的損失；

27、按圖施工后發現設計錯誤或缺陷，經業主同意采取補救措施進行技術處理所增加的額外費用；

28、設計駐工地代表在現場臨時決定，但無正式書面手續的某些材料代用，局部修改或其他有關工程的隨機處理事宜所增加的額外費用；

29、新型、特種材料和新型特種結構的試制、試驗所增加的費用；

30、施工說明等表達不嚴明，對設備、材料的名稱、規格型號表示不清楚或工程量錯誤等諸多方面的遺漏和缺陷。

四、合同文件的缺陷潛在自索賠機會

31、合同條款規定用語含糊、不夠準確；

32、合同條款存在著漏洞，對實際可能發生的情況未做預料和規定，缺少某些必不可少的條款；

33、合同條款之間存在矛盾；

34、雙方的某些條款中隱含著較大風險，對單方面要求過于苛刻，約束不平衡，甚至發現某些條文是一種圈套。

五、施工條件與施工方法的變化潛在著索賠機會

35、加速施工引起勞動力資源、周轉材料、機械設備的增加以及各工種交叉干擾增大工作量等額外增加的費用；

36、因場地狹窄、以致場內運輸運距增加所發生的超運距費用；

37、因在特殊環境中或惡劣條件下施工發生的降效損失和增加的安全防護。勞動保建等費用；

38、在執行經甲方批準的施工組織設計和進度計劃時，因實際情況發生變化而引起施工方法的變化所增加的費用。

六、國家政策法規的變更潛在著索賠機會

39、每季度由工程造價管理部門發布的建筑工程材料預算價格的變化； 40、國家調整關于建設銀行貸款利率的規定；

41、國家有關部門關于在工程中停止使用某種設備、材料的通知；

42、國家有關部門關于在工程中推廣某些設備、施工技術的規定；

43、國家對某種設備、建筑材料限制進口、提高關稅的規定；

44、在一種外資或中外合資工程項目中貨幣貶值也有可能導致索賠。

七、不可抗力事件潛在著索賠機會

45、因自然災害引起的損失；

46、因社會**、**引起的損失；

47、因物價大幅度上漲，造成材料價格、工人工資大幅度上漲而增加的費用。

八、不可預見因素的發生潛在著索賠機會

48、因施工中發現文物、古董、古建筑基礎和結構、化石、錢幣等有考古、地質研究價值的物品所發生的保護等費用；

49、異常惡劣氣候條件造成已完工程損壞或質量達不到合格標準時的處置費、重新施工費。

九、分包商違約潛在著索賠機會

50、甲方指定的分包商出現工程質量不合格、工程進度延誤等違約情況；

51、多承包商在同一施工現場交叉干擾引起工效降低所發生的額外支出。

營改增后符合投標報價

施工企業必須重視“營改增”后資質的管理、內部投標成本測算、銷項稅的估算、合同談判和審核等工作，同時關注有關部門對工程造價修改的相關信息，積極應對營改增對投標報價的影響。

營改增對投標報價的影響

按“營改增”后新的定額造價體系沒有建立。目前，住建部雖然下發了《關于做好建筑業營改增建設工程計價依據的調整準備工作的通知》，只是原則上做出了“價稅分離”的規定，行業定額和地區定額還沒有依據新的造價體系編制出“營改增”后的新定額，投標只能估算，影響投標報價。

實施主體與納稅主體不一致。建筑企業承攬工程項目，根據當前市場環境和資質要求，通常以企業集團資質中標的項目占有較大的比重，而施工通常由法人子公司所屬項目部負責實施。一般均以中標單位名義與業主簽訂工程承包合同，并向業主開具發票；但工程項目的成本、費用等均在實際施工單位發生，這種情況將造成建筑業“營改增”后工程實施主體與納稅主體不一致問題，即銷項稅在中標單位而進項稅在實際施工單位，進項稅和銷項稅不屬于同一納稅主體，從而造成增值稅抵扣鏈條斷裂，無法抵扣進項稅，導致企業集團整體增值稅稅負增大。另一方面，中標單位與實際施工單位之間一般不簽訂工程承包或分包合同，而依據內部任務分劈文件或授權文件明確雙方的經濟關系及職責，雙方并無合同關系，內部總分包之間不開具發票。在建筑業“營改增”后，由于中標單位與實際施工單位之間沒有合同關系，將無法建立增值稅抵扣鏈條，實現進項稅抵扣。

轉包、提點大包、掛靠等無法生存。在全額轉包或提點大包的情況下，發包人因無法取得可抵扣的進項稅發票，導致稅負增加，增加幅度甚至超過收取的管理費或利潤，從而使利潤大額縮水，甚至出現虧損。另一種情況，如果協議簽訂的是發包方提取的管理費比例不含稅，意味著所有稅負由轉包方承擔，轉包方可能會去取得抵扣發票，也可能以降低采購價格來補償增加的稅負，但無論采取何種方式，轉包方的預期收益將會因此降低，直接導致偷工減料等影響質量和安全的行為發生。

掛靠項目實施時，為降低采購成本，掛靠單位購買材料往往不要發票，被掛靠單位就不能獲得進項抵扣發票，稅負自然就會提高。如果開具增值稅專用發票，材料供應商往往會趁機加價，掛靠方利潤又將大幅減少，直接導致偷工減料等影響質量和安全的行為發生。為降低稅負，部分掛靠方鋌而走險，通過非法途徑獲得可抵扣發票，但因缺乏真實的交易行為，有騙稅嫌疑，一旦被稅務機關發現，其后果將難以估計。以上在“營改增”后都不能操作，轉包、提點大包、掛靠等方式將不能生存。

營改增后投標報價的應對措施

施工企業市場經營部門應對業主身份梳理和業主信息管理，建立增值稅測算模型，調整工程概預算，確定談判價格區間，根據不同類型業主制定不同的定價原則和談判策略，與法律部門修訂承包合同模板，并負責修訂經營開發相關管理制度。投標報價

做好新項目投標的成本測算、報價、合同簽訂等方面的管控和應對。“營改增”實施后，業主招投標的規則將發生相應變化，企業的經營思維、經營模式需要按增值稅下報價。施工企業要組織對現有的施工項目進行詳細梳理，統計整理項目類型、行業性質、業主身份、完工情況、驗工結算、資金撥付、供應商身份等項目信息，掌握施工許可證及施工合同簽訂情況，摸清業主對增值稅發票的傾向性要求。

一要充分考慮企業資質、投標模式等標前稅收籌劃工作，合理使用企業資質，采取最優的投標模式，優化投標組合；

? ? 二要盡量規避甲供工程項目模式，防止企業勞務化； 三要建立新項目報價測算模型，確定投標報價方案。

企業應跟蹤研究住建部和有關部委即將出臺的計價調整辦法，擬定企業的工程造價、市場報價體系和策略，積極適應含稅價模式的調整變化，與市場規則緊密對接。營改增后一段時期內沒有相關的定額，企業應根據一些企業模擬后的測算成果進行報價，測算進項稅的比例，計算不含稅造價，估算應交增值稅金額，測算城市維護建設稅和教育費附加。

根據《住房城鄉建設部辦公廳關于做好建筑業營改增建設工程計價依據調整準備工作的通知》，工程造價=稅前工程造價×（1+11%）。其中，11%為建筑業征增值稅稅率，稅前工程造價為人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費、利潤和規費之和，各費用項目均以不包含增值稅可抵扣進項稅額的價格計算，相應計價依據按上述方法調整。

管理好資質

施工單位應對現有的資質管理辦法進行認真梳理，結合“營改增”后對企業資質管理產生的影響，修改完善資質管理辦法。盡可能減少集團內資質共享，企業應盡量使用自己的資質投標，同時限制將自己的資質共享給其他單位，嚴禁企業向無資質（個人）、系統外部掛靠單位出借資質；嚴禁將工程項目提點大包或非法轉包。做好合同談判

一是加強合同談判，制定不同的談判策略。施工單位應針對不同類型的業主制定不同的價格談判策略，爭取最大程度將增值稅稅負轉移給業主。最大限度消除“甲供材”不利影響。在投標階段，企業經營部門應積極與建設單位溝通協商，并做好各種解釋工作，改“甲供材”為“甲控材”，或者盡量降低“甲供材”比例，最大限度降低“營改增”后由于“甲供材”問題對企業所帶來的營業規模急劇下降等不利影響。

二是注重審核合同，防止造價風險。首先是合同總價格，應分為不含稅造價，稅金和含稅造價；第二是變更索賠補差中要除造價外還要計算銷項稅，老項目要按3%，新項目按11%；第三業主計價時按計價金額開發票，還是按扣除質保金后的金額開發票，若按計工時金額開發票，會造成未收到款企業墊付扣質保金對應的銷進稅，如計價100萬元，扣5%質保金5萬元，實際收到現金95萬元，若按100萬元開發票，企業按100萬元計算銷項稅11萬元，企業要墊付銷項稅（11-10.45）0.55萬元，若按95萬元開發票，企業按95萬元計算銷項稅只有10.45萬元；第四獎勵款，合同一般約定由于企業提前竣工或工程質量優良等，業主給施工企業一定的獎勵，獎勵款應理解為含稅價；第五合同中要約定業主給施工企業有預付款時應明確開發票的要求。

5月1日降至，“營改增”的實施將是牽一發而動全身。不管是建企還是房企都在積極制定出應對營改增方案，并不斷進行方案優化，以便能夠更好地應對營改增的實施。而且此次“營改增”對工程造價也將產生全面又深刻的影響。

“營改增”牽一發而動全身,工程造價九大變革

一、營改增將沖擊原有造價模式

營改增不只是稅制的變化，可能不亞于1994年的那一場分稅制改革。根據之前的營改增試點，企業稅負大幅增加。營業稅是價內稅，全額征稅；增值稅是價外稅，差額征稅。增值稅作為價外稅，其稅負理論上應由消費者承擔，它完全顛覆了原來建筑產品的造價構成。不僅對建企自身產生影響，而且通過企業對整個產業鏈、上下游產生影響。“營改增”將沖擊原有造價模式，解構目前的造價體系，其課稅對象、計稅方式以及計稅依據都將發生重大變化，工程計價規則、計價依據、造價信息、合約規劃等都發生深刻的變革。

二、營改增的核心是抵扣鏈打通 根據理論測算，營改增減輕稅負83%；而根據實際測算，增加稅負93%，折合營業稅率5.8%，原來建筑業營業稅3%。有的明賺實虧，有的明虧實賺，這完全取決于有多少可抵扣的進項稅。營改增的核心是抵扣鏈條打通，環環相扣，層層抵銷。但由于實際操作中存在有的可抵扣，有的不能抵扣；有的抵扣多，有的抵扣少；有的是一般納稅人，有的是小規模納稅人。小規模納稅人是年應稅銷售額標準小于500萬及不經常發生應稅行為。小規模納稅人可以轉為一般納稅人，但一般納稅人通常不能轉為小規模納稅人或轉換的流程復雜。

三、營改增的計價規則是“價稅分離”

因稅率不同，可抵扣規則也不同，定價、組價、計價、報價和造價就變得異常繁瑣。既然如此，營改增下的計價規則應該“價稅分離”，全部采用“裸價”，人工、材料、機械等全部“價稅分離”，信息價和市場價采集與發布都要“價稅分離”，還須考慮市場價格上行因素，重構計價體系。新計價體系會更加嚴謹，更加精細，更加復雜。在計算所有費用時都要分一般納稅人和小規模納稅人兩種，情況變得異常復雜。計價時都先了解供應商的納稅類型，都要對銷售價格進行價稅分離和銷售不含稅價格與銷售含稅價格進行換算，這讓人崩潰。營改增是民之所惡還是所好？民之惡則去之，民之所好則給之，而不能反其道行之。

四、只有當進項稅率大于8%，建企的稅負才減輕

建筑業是房地產業最主要的上游供應商，它獲得的抵扣相比下游的房地產企業要少。原營業稅制下的建企稅負=（結算工程造價-分包造價）×3%，各項費用均為含稅價格。（其他附加稅率不變）增值稅制下的建企增值稅稅負率=(不含稅收入-進項稅額)÷不含稅收入，只有當進項稅額率>8%，增值稅制的企業稅負率小于原營業稅率3%。但取得進項稅額率>8%談何容易。

應納稅額=銷項稅額一進項稅額。銷項稅額=銷售額×稅率。銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）。銷售額不含稅。建企的進項稅額包括大宗材料和分包商。大宗材料如果一般納稅人增值稅率17%，可抵扣；如果小規模納稅人，適用簡易計稅方法，征收率3%，不得抵扣。分包商如果一般納稅人增值稅率11%，可抵扣；如果小規模納稅人，適用簡易計稅方法，征收率3%，不得抵扣。

五、如何處理營改增后的“甲供”與“專業分包”

在原有的稅制下，大宗材料“甲供”是雙刃劍，并不一定有利于甲方或乙方，對甲乙雙方都是利弊相當，因為不存在可抵扣進項稅額的規定。營改增后，誰采購進貨誰就能獲得可抵扣的進項稅額，所以，它就是利益，寸土必爭。大宗材料如果是甲供，建設單位可以享受抵扣此進項稅，而承包商失去這塊利益。所以，以后承包合同對甲供必然成為博弈的焦點。如果鋼筋和混凝土甲供，建企幾乎沒有什么進項稅可抵。

至于專業分包，幾乎就是腐敗的產物，就是建設單位的利益平衡，那是行業內通行做法，建企是很無奈的。根據現在的承發包模式，工程肢解，造價也被肢解。說是總承包，實際只做毛壞，其他一般均采用專業分包形式，甚至土建的樁基工程、土方工程、門窗工程、防水工程、保溫工程、外墻涂料或面飾工程、金屬欄桿等均分包，這樣，建企可抵扣的進項稅沒多少，而房企的可抵扣的進項稅很多。營改增后，因涉及抵扣進項稅，所以，專業分包這些潛規則將改寫或重新約定總包費率。

六、營改增人工費如何處理

分包商是一般納稅人還是小規模納稅人，區別太大了。由于建筑行業的勞務分包大都屬于小規模納稅人，無法抵扣，而工程造價中人工成本又是大頭，占總造價約30%。銷項稅交了很多，高達11%，但進項稅抵扣得很少甚至沒有。如果不計進項稅額，企業稅負大幅增加。即使計入進項稅額，由于取得進項稅抵扣憑證難度大，實際可抵扣的進項稅額也有限。

七、營改增合同如何簽訂

由于建筑業普遍存在掛靠、資質共享、轉包、分包等形式，營業稅制下這些都不是大問題，然而，營改增后問題就就來了。合同簽訂主體與實際施工主體不一致，進銷項稅無法匹配，無法抵扣進項稅。中標單位與實際施工單位之間無合同關系，無法建立增值稅抵扣鏈條，不能實現分包成本進項稅抵扣，影響進項稅抵扣。內部總分包之間不開具發票，總包方無法抵扣分包成本的進項稅。物資、設備機械大多采用集團集中采購模式，以降低工程成本。由于合同簽訂方與實際適用方名稱不一致，無法實現進項稅額抵扣。需要調整原有的經營模式，統談、分簽、分付，才能抵扣。

八、營改增存在大量無法抵扣

項目零工的人工成本和建企員工的人工成本難以取得可抵扣的進項稅。為獲得進項稅額抵扣，必須全部外包，且外包單位具備一般納稅人資格。施工用的很多二三類材料(零星材料和初級材料如沙、石等)，因供料渠道多為小規模企業、私營企業或個體戶，通常只有普通發票甚至只能開具收據，難以取得可抵扣的增值稅專用發票。工程成本中的機械使用費和外租機械設備一般都開具普通服務業發票。BT、BOT項目通常需墊付資金，且資金回收期長，其利息費用巨大，也無法抵扣。甲供、甲控材料建企無法抵扣。施工生產用臨時房屋、臨時建筑物、構筑物等設施不屬于增值稅抵扣范圍。

九、營改增造價人員應提高定價能力

如果建企不熟悉營改增的規則，不打破思維定勢，不調整投標策略，不根據新稅制進行合約規劃，不爭取到更多的可抵扣進項稅，不增強建企的定價、報價和談價能力，就會蠶食建企本就微薄的利潤。我國現行建筑計價模式由于存在“政府定價”“信息價”等非完全市場經濟因素，因而存在著政策制度和實際操作上的矛盾。面對如此情景，在5月1日將至之際，建筑工程造價企業為了更好應對“營改增”，造價人員就需提高自身定價能力。

營改增后發票使用、固定資產和小額材料抵扣等問題解答

問題一：固定資產抵扣時間與如何抵扣？

答：1994年之前叫做產品稅，不叫增值稅，增值稅來自于法國，1994年，中國，朱镕基改革是成功的，1994年開始，中國實行的增值稅叫做生產系增值稅，生產系增值稅是不允許企業購買固定資產抵扣進項稅的，1994年到2008年的12月31號，執行的是生產系增值稅，任何企業購買固定資產不可以抵扣進項稅，但是2009年1月1日到現在，實行的是消費型增值稅，所謂的消費型是指啟用一些企業購買動產固定資產含有的17%的進項稅可以抵扣，因為2008年，美國的次貸危機引起了國際的金融危機，所以從2009年開始，增值稅改革叫做擴圍改革，這次是叫做第二次擴圍改革。

所以到目前為止，企業購買的動產固定資產含的17%的進項稅可以抵扣，所以營改增以后，施工企業購買的挖土機、打鉆機、升降機這些設備也可以抵扣17%，但是又一次改革，從2016年5月1日開始，企業新購買的不動產的進項稅金分兩年抵扣，一年抵扣60%，第二年抵扣40%，比如房地產開發公司賣給我們的房子，5月1日賣的1110萬，就有110萬的增值稅，這110萬是分兩年抵扣的，第一年乘以60%，第二年乘以40%，抵扣不完，往后慢慢抵，但是這樣只限于5月1日新購買的不動產，自己新建的不動產，可是5月1日之前，房地產企業開發完畢的樓盤沒有銷售完畢，5月1日以后銷售的叫做去庫存，稅法規定，房地產開發公司一定選擇簡易計稅，按5%算稅，因為房地產開發公司沒有抵扣的，所以，開給我們的發票，5月1日以后，從房地產開發公司購買營改增之前已開發完畢的房屋只能抵扣5%，5%的進項稅分兩年抵扣，第一年乘以60%，第二年乘以40%。

所以可以這樣理解，動產的當年買來，有發票的當年可以全部抵扣，不動產的是分兩年抵扣。所以以后建筑公司要做辦公樓，就可以先做辦公樓，投入使用以后，再分兩年抵扣。但是，營改增以后，如果要辦公維修，辦公維修要有維修成本，如果維修價值超過了整棟樓在會計上入賬價值50%以上的話，要分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%，如果我們的裝修成本沒有超過50%，當年全部一次性抵扣。

問題二：只有進項發票，短時間內確定不了收入，無法開銷項發票，這段時間，進項發票使用技巧？

答：只有進項沒有銷項，增值稅專票開過來以后一定要在180天內去認證的，當月認證、當月抵扣，先認證后抵扣，當月認證、當月抵扣，抵扣不完做留底，以后慢慢抵扣。

問題三：園林綠化工程苗木公司沒有發票，如何計成本？交企業所得稅？ 答：苗圃本身是免增值稅的，所以苗圃公司賣苗圃免增值稅，但是營改增以后，特別是房地產開發公司去買苗圃來栽樹，結果對方是免稅的，但是稅法規定，苗圃是列為農產品系列，所以營改增以后，購買的苗圃直接按購買價乘以13%抵扣銷項稅，所以苗圃營改增以后是按農產品來抵稅的，抵扣13%，有的苗圃公司沒有發票，要去當地國稅局開購買農產品收購憑證，把收購憑證開給農民。

問題四：租賃大型機械設備，取得的租賃發票能否抵扣？

答：可以抵扣，能抵扣17%，因為農資租賃公司早在2013年8月13號列為營改增，動產租賃交17%，不動產租賃交11%，所以租的大型機械設備，付的租金要讓他開專票過來，可以抵扣17%。

問題五：向供應商購買小額材料，如何處理取得的專票才能抵扣？

答：向供應商買小額材料，專票按稅法來講，票款一致，不能用現金，要公對公轉賬結算。營改增之前好多施工企業從公司買輔料，錢是匯給公司的法人代表，票款是分流。營改增以后，這種行為不能抵扣增值稅進項稅，必須要把錢付給公司，要票款一致。但是，一般小規模供應商可能開不了那樣的票，在這種情況下，按國家規定，小規模供應商沒有資格開專票，只能去稅務局買普票，所以要開只能去當地稅務局代開增值稅專票給施工企業，只能抵扣3%。

還有一個常識，個人賣東西給你，個人只能去稅務局代開普票，不能代開專票。所以工地上有很多是租個人的設備，工地上的挖土機、升降機是個人的，如果租個人的，就只能去稅務局代開增值稅普票，不能抵扣增值稅進項稅的。個人賣砂石料抵扣不了，個人賣的價格要比別人更低才合算。

問題六：分包合同5月1日之前已經簽訂并施工，但是沒有去建委備案，5月1日以后可以選擇簡易計稅嗎，項目在外縣市。

答：分包人不需要備案，合同是5月1日之前和業主簽的合同，有工程施工許可證，這就是老項目。作為分包人要選擇簡易計稅要看是不是所由清包工，要看是不是純勞務，還是有部分輔料，所以清包工合同就可以選擇簡易增收。

問題七：施工許可證未下來之前，建筑承包合同已經簽了，5月1日后，選擇簡易計稅還是一般計稅？

答：分三種情況，1）主體工程尚未動工；2）主體工程已經完成；3）介于兩者之間。第三類老項目通過計算，也不需要那么麻煩，直接用簡易計稅。所以看企業本身可以選擇簡易計稅，下午談到基礎設施項目，根本沒有什么抵扣的，所以就選擇簡易計稅，但是要去稅務局備案。

問題八：增值稅是否必須每月都申報？增值稅怎樣抵扣企業所得稅？

答：增值稅必須每月申報。增值稅有一個180天的認證期，比如說拿一張發票，上面是5月1日開給施工企業的，超過了180天到11月1日，如果沒有去認證，就不能抵扣，出現這種情況，就把這筆增值稅放到成本里，以后的企業所得稅去做抵扣。比如說1170萬，拿來做專票，170萬可以抵扣，如果超過了180天以后沒有去認證，這170萬就不能抵扣增值稅了，財務上這170萬就要進成本，所以采購成本就是1170萬，以后企業所得稅減去1170萬就減掉了。如果180天內認證了，抵扣170，成本就是1000萬，以后企業所得稅只能扣除1000萬。

問題九：如果施工企業在某一個項目中選擇簡易計稅，有利于清包或者業主原料甲供，但是公司全面項目中并不是每一個項目都是如此嗎？一旦選擇簡易計稅將36月不能更改。答：施工企業選擇一般計稅還是簡易計稅是專門針對項目來講的，不是針對企業來講的，所以談到上海有一個錯誤行為，肖博士的一個學生在央企上海分公司去辦理時，稅務局說，一旦選擇簡易計稅，所有項目都是簡易計稅，連新項目也是簡易計稅，這個觀念是錯誤的。施工企業只限三種，甲供材項目、清包工項目和老項目，針對這個項目本身，選擇簡易計稅還是一般計稅，選擇了簡易計稅以后，這個項目三年以內不能更改，直到完工為止。但是別的項目還是可以選擇一般計稅的。不過簡易計稅有一個工控的進項稅要分配，不能抵扣。

問題十：執行稅務機關是否可以一個項目采用一般納稅，老項目采用小規模簡易計稅，人工多的項目如水利怎樣選擇，人工費怎樣抵扣？

答：像水利工程、道路工程、基礎設施工程的成本中人工費較多，這里含的人工費將超過50%，材料比例相對較少，所以對這類企業來講，營改增以后的新項目正常是要選擇一般計稅。除非是小規模企業，但是修路的都是幾千萬上億的項目，肯定是一般納稅人，所以這一塊和營改增之前相比，抵扣就很少。人工費只能抵扣3%，材料費雖然可以抵扣17%，但是材料費不多，所以對于這類企業來講，管理不好稅負可能將會增加，所以只有走建筑勞務分包才合算，不能走工資表。很多人走工資條，全是人工費就沒有抵扣的，稅負就會更重。

當然道路施工企業還有別的抵扣，比如買機器可以抵扣17%。對于道路施工企業，買設備、租新的辦公樓就要策劃了，可以抵扣17%，設備不買如果租也可以抵扣17%的，給公司員工做工作服也可以抵扣17%，給公司管理層買電腦，電子設備，也可以抵扣17%，公司給所有項目經理買車產權注冊公司名下，維修費、油費、買車錢、保險費全抵扣。買車費抵扣17%、油費抵扣17%、維修費17%、保險費抵扣6%。產權要在公司名下，不要以個人名義，這樣就可以抵扣。道路施工的監理費，路兩旁的綠化也可以抵扣13%，樹死了在重新栽植，這條路做工程概算，樹多少，覆蓋率多少，測算進去，抵扣13%，像勘探費可以抵扣6%，不同的路國家規定也不一樣，還有工程造價費抵扣6%，所以這個就要做好策劃。