第一篇：50個房地產企業(yè)營改增抵扣問題

50個房地產企業(yè)營改增抵扣問題

1、股權收購拿地方式能否抵扣進項稅額？

股權收購是指一個公司收購另一公司的股權，得到了被收購方的土地，如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的，收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行政事業(yè)性收據(jù)，抵扣11%。如果被收購方的土地是通過轉讓所得得到的土地，被收購方原來對土地的入賬價值，以原來被轉讓方視同銷售開具的票據(jù)作價，如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進項稅的。

2、合作建房拿地方式能否抵扣進項稅額？

依據(jù)財稅【2016】36，房地產企業(yè)營改增后，土地成本可以按國土部門提供的行政事業(yè)性收據(jù)，扣除11%，但前提條件是土地成本必須取得當?shù)貒敛块T蓋章的行政事情性收據(jù)，如果沒有行事業(yè)性收據(jù)，就不能抵扣。

對非房開公司出土地，房地產公司出資金的合作建房，非房地產公司視同銷售，按照轉讓土地使用權計征11%的增值稅，也就是說，非房地產公司與房地產公司合作建房，約定分房產或分利潤，不論哪種方式，都視同銷售。

3、不動產對外投資、分配等視同銷售行為如何控制風險？ 不動產對外投資、分配在稅法中視同銷售，營改增以后，要繳納增值稅。依據(jù)財稅【2016】36號規(guī)定，如果轉讓2016年4月30日之前的不動產，選擇5%的簡易征收，如果不動產是5月1日以后取得的對外投資所分配的，視同銷售是按11%繳稅。因此，對不動產對外投資和分配，視同銷售，就分為不動產是5月1日之前還是5月1日之后轉讓兩種情形。

4、房屋代建模式財稅如何操作

房屋代建必須具備三個條件：（1）建設單位（發(fā)包方）自己擁有土地，應以建設方的名義去當?shù)匕l(fā)改委立項報建審批和規(guī)劃；（2）房屋代建的房地產公司不能墊款；（3）代建的房地產公司只能從中收取代理費營改增以后，房地產公司從事代建行為，按現(xiàn)代服務業(yè)6%繳納增值稅。

５、土地出讓金、市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費可否作為房地產企業(yè)的進項扣除？

依據(jù)財稅【2016】36號文件規(guī)定，房地產公司從五月1日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當?shù)刎斦块T開具的行政事業(yè)收收據(jù)扣除。因此，市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費不可以抵扣進項稅。

如果拆遷補償費不采用現(xiàn)金補償，采用產權調換，即遷一還一，拆遷房按視同銷售，11%繳稅，建設拆遷房所發(fā)生的成本是可以抵扣進項稅金的。比如說拆遷房所發(fā)生的材料費房開公司可抵扣17%，建安成本可抵扣11%、因此房開公司營改增后，應盡量選擇產權調換模式更省稅。

6、土地出讓金返還模式及相應財稅處理？

土地出讓金返還，根據(jù)交易模式的不同而不同。第一種情況，如果土地出讓金返還，和政府約定土地出讓金用于拆遷補償支出，在土地增稅沒有取消的情況下，應開具增值稅紅字發(fā)票，沖減土地成本。第二種情況，政府土地出讓金返還，如果政府約定，?？顚Ｓ茫谪攧丈贤恋胤颠€款作專款專用，沒有任何稅收的問題。第三種情況，如果政府和房開公司土地出讓金合同約定，土地返還款是用于獎勵，財務上記營業(yè)外收入，不繳增值稅，只繳企業(yè)所得稅。

7、支付的各類拆遷補償費或拆一還一的成本如何抵扣？ 5月1日后，房開公司所發(fā)生的新項目，支付的拆遷補償費，如果是政策性拆遷補償費，是不可以抵扣的，如果是商業(yè)性拆遷，被拆遷方視同不動產轉讓，應按11%征稅，如果4月30日之前的房屋，則按5%簡易征收，房開公司只能抵扣5%。成本按公允價進成本。

8、紅線外附加工程所包含的進項稅額能否抵扣？

紅線外所發(fā)生的工程是不能進紅線之內的成本的，因此，紅線外附加工程所取得的進項稅不能抵扣增值稅進項稅。但這要看各地方政策，目前，全國只有廣州市允許紅線外的成本可以進成本。

9、房開企業(yè)成片取得土地，分期開發(fā),如何抵扣?

按國家稅務2016年公告18號，當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。設計費等前期工程費如何抵扣進項稅額？

財稅201636號文件規(guī)定，設計費是按6%繳納增值稅。對于房開公司，是可以抵扣6%的進項稅的。

10、境外設計費、策劃費的如何抵扣處理？

財稅【2016】36號文件附件4規(guī)定，在境外發(fā)生的設計費，策劃費是免稅的，因此，房開公司與境外的設計企業(yè)發(fā)生的設計費、策劃費，由于境外是免稅的，因此不能抵扣。

11、營改增前后甲供材處理的變化對房地產業(yè)稅負的影響在哪里？

營改增前甲供材分兩種，營改增前甲供材料分兩種，一種是甲供設備和裝修材料，只要房開公司自己購買材料和裝修材料，設備和裝修材料是不需要交營業(yè)稅的，除了甲供設備和裝修材料之外，其他任何的甲供材，施工企業(yè)都要交建安稅，房開公司必須取得建筑公司全額的建安發(fā)票，才能在土增稅、所得稅稅前扣除。營改增以后，根據(jù)財稅【2016】36號文件規(guī)定，建筑企業(yè)的銷售額是按照施工企業(yè)向房開公司收取的所有價款包括價外費用，比如說1000的工程，600萬的材料、400萬的勞務，房開公司算增值稅的計稅依據(jù)是建安公司收取的400萬。營改增后，施工企業(yè)一定選擇簡易計稅，房開公司只能抵扣自己購買的材料部分。營改增后，房開公司選擇甲供材或包工包料，要通過數(shù)據(jù)計算分析。例，房開公司與施工企業(yè)簽定的合同1000萬，其中材料600萬，建安400萬，如果施工企業(yè)給房開公司開1000萬的票，則房開公司可抵扣1000*11%=110萬元；如果房開選擇甲供材料，自己購買600的材料，房開公司能抵扣的金額600*17%=102萬；施工企業(yè)給房開公司開具的400萬，選擇簡易征稅給房開公司開具3%的專用發(fā)票，房開公司只能抵扣400*3%=12萬，房開公司能抵扣114萬，實際生活中，房開公司所購買的材料不一定能全部取得專用發(fā)票，因此，營改增以后包工包料有可能比全部甲供材料稅負會更低。因此，實際生活當中，應根據(jù)甲供材料購買的材料比重的高低來決定。

12、房地產開發(fā)企業(yè)甲供材如何抵扣進項稅額及材料采購過程中運輸和材料發(fā)票開具技巧？

材料可抵扣17%，購沙石料只能抵扣3%。參考肖太壽財稅工作室2016年4月7日文章《營改增后建筑企業(yè)“甲供材”涉稅風險控制的合同簽訂技巧。

13、園林綠化工程營改增前后的涉稅風險控制技巧在哪里？ 園林綠化工程營改增前后的涉稅風險控制技巧決定在合同簽訂環(huán)節(jié)，苗圃屬于農產品系列，是免稅的，房開公司直接和園林公司簽合同買苗圃，憑園林公司開具的發(fā)票的銷售價*13抵扣；園林公司有兩種，一種是有苗圃的園林公司，一種是沒有苗圃的園林公司，當房開公司選擇有苗圃的園林公司，如果簽訂包工包料，比如100萬的苗圃，10萬的植樹勞務，園林公司開具11%的增值稅專用發(fā)票，房開公司抵扣110萬*11%=12.1萬元；如果房開公司園林公司簽訂100萬的銷售合同，請人10萬的植樹勞務合同，可以抵扣100*13%=13萬元，但園林公司不會簽訂包工包料合同，10萬的勞務開具3%的專用發(fā)票，10*3%=0.3萬元，則房開公司可以抵扣13.3萬元；如果房開公司和沒有苗圃的園林公司簽訂包工包料合同，園林公司只能開具110萬11%的專票，房開公司可以抵扣110*11%=12.1萬元，因此，選擇第二種方案?！炯游⑿牛篺dccspx關注更多精彩內容】

14、在基建工地搭建的臨時建筑能否抵扣增值稅？最后被拆除，是否需要做進項稅轉出？

財稅【2016】36號不能適用分兩年抵扣增值稅，能否抵扣，法律上沒有明確規(guī)定，待稅總出臺相應的補丁文件。

15、施工現(xiàn)場的水電費的博弈分析及處理方法。

如果業(yè)主是房開公司，房開公司應給施工企業(yè)開具水電發(fā)票，電費抵扣17%，水抵扣13%。

16、多項目施工能否采用匯總納稅方法進行進項稅額抵扣？ 國家稅務總局2016年公告17號文件和財稅【2016】36號，建筑企業(yè)采用總公司直接管理項目部的情況，不同項目之間可以交叉抵扣增值稅。采用一般計稅方法的施工企業(yè)，是在工程施工所在地按2%預交增值稅，按簡易征收方法計稅的施工企業(yè)，工工程所在地按3%預交增值稅，所以多項目施工，可以匯總不同項目的進項稅在公司注冊所在地抵扣進項稅。

17、資質共享與增值稅抵扣辦法的沖突

資質共享指建筑企業(yè)通過總公司的資質中標工程拿給公司旗下各不同子公司施工，營改增后，增值稅納稅地點回到公司注冊所在地，必須以總公司名義建賬，所有收支通過總公司來實施。

18、清包工建筑工程和甲供工程在銷售額的確定上營改增前后有何重大變化？對建筑和房地產公司有何影響？

營改后，清包工和甲供材料工程有一些變化，甲供材的銷售額的確定是按建筑企業(yè)向業(yè)主收取的貨款來計算，按差額來計算；比如說建筑工程1000萬，甲供材200萬，施工企業(yè)的銷售額為1000-200=800萬；以800萬作為銷售額，清包工也是按分包額從總包收取的價款作為銷售額的計稅依據(jù)。

19、境外設計費、策劃費的如何抵扣處理？

根據(jù)財稅【2016】36號文件附件4境外設計費、策劃費是免稅的，因此不能抵扣。

20、園林綠化工程中購買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開具農產品收購發(fā)票？

苗圃公司免增值稅，憑苗圃公司的發(fā)票，按買價*13%抵扣。比如是農民自己的草皮苗木沒有發(fā)票，只能去稅務局代開發(fā)票才能抵扣。

21、施工臨時用水、用電的如何抵扣處理及發(fā)票開具技巧？ 讓房開公司給施工企業(yè)開具17的電費發(fā)票和13%的水費發(fā)票抵扣。如果施工企業(yè)是做道路施工的，由施工企業(yè)和電力公司簽訂合同開發(fā)票。

22、售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進項稅是否轉出？

售樓處、樣板間進房地產公司的銷售費用，所含的進項稅能抵扣。當售樓處、樣板間拆除后，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉出。

23、回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？ 視同銷售繳增值稅。

24、清包和甲供材的建安勞務增值稅處理方法的分析。依據(jù)財稅【2016】36號文件，甲供材料的情況，增值稅可以選擇一般計稅方法和簡易計稅方法，選擇計稅方法，取決于甲供材在合同中的比重，參考肖太壽財稅相關文章。

25、出租的不動產免租期內如何確認銷售額?

出租的不動產如果是4月30日之前的，按簡易征收征收增值稅，如果是4月30日以后，則按一般計稅11%交增值稅。免租不符合增值稅的增收條件，因此，免租期不征收增值稅。

26、樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目？

財稅【2016】36號文件，樓梯廣告、電梯間廣告按租賃不動產租稅，按11%征收增值稅。車輛廣告按17%征收增值稅。

27、隨房贈送物業(yè)管理費如何確認銷售額?

買房送物業(yè)管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額征稅。

28、營改增前后“買一贈一”行為如何納稅以及風險如何控制？ 營改增前后都一樣，營改增前，買房送的冰箱洗衣機，不能土增前扣除，營改增后，要視同銷售交增值稅，因為買一贈一不能像工業(yè)企業(yè)一樣捆綁銷售，因此，打折銷售比贈送劃算。

29、營改增前后首付款與按揭款該如何納稅？ 首付款和按揭款到賬時間即為增值稅納稅義務時間。30、營改增前后自持物業(yè)經(jīng)營或出租是否有利？

5月1日之前，自持物業(yè)應按5%簡易征收來征稅，5月1日后按11%征稅。

31、日光盤的營改增風險？

按預收賬款3%預交增值稅，完工后再進行抵扣，因為是預交，對營改增來講沒有什么風險影響。

32、房屋定價的困惑和銷售籌劃

目前土地增值稅沒有取消，房屋定價應考慮增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅幾個問題來考慮。

33、營改增前后售后返租涉及的稅收風險有哪些？該如何控制？

營改增前和營改增后，都應該由物業(yè)公司或資產管理公司來代替業(yè)主進行出租，資產管理公司收取管理費按6%現(xiàn)代服務業(yè)征收增值稅。物業(yè)公司或資產管理公司收取代理費，給出租人省一道房產稅。因此，營改增后，應通過資產管理公司或物業(yè)公司代租更省稅。

34、房地產企業(yè)支付的貸款利息能否抵扣進項稅？融資顧問費呢？

融資相關的手續(xù)費、咨詢費等是否可以抵扣進項？

財稅【2016】36號文件，附件2的規(guī)定，企業(yè)購買的貸款利息、跟貸款相關的手續(xù)費、咨詢費，顧問費都不能抵扣增值稅。

35、統(tǒng)借統(tǒng)貸行為增值稅時代的業(yè)務處理分析。

財稅【2016】36號文件，附件3的規(guī)定，只要集團企業(yè)向下屬公司收取的利息跟歸還銀行的利息一致的情況下，貸款利息不征收增值稅，如果高于銀行收取的利息，則全額征收增值稅。

36、公共配套無償贈送是否要視同銷售征收增值稅？ 公共配套如果是無償贈送的情況，要視同銷售繳納增值稅。

37、買房送電器是否要視同銷售繳納增值稅呢？如何進行稅務處理最劃算？

從理論上講捆綁銷售，但房產屬于特殊商品，業(yè)主一定要全額開具發(fā)票，電器計入營銷費用視同銷售，因此，買房送電器不劃算，還不如售價打折劃算。

38、開發(fā)產品的融資性售后回租是否能夠開具專票？應該如何進行合規(guī)的處理？

財稅【2016】36號規(guī)定，融資性售后回租視同為貸款服務，獲取的增值稅專用發(fā)票不能抵扣進項稅。

39、房地產企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進行處理？

售后回租認定為貸款服務，不能抵扣進項稅。

40、不同類型車庫、車位在增值稅時代的涉稅處理分析。車庫、車位分為能辦產權的和不能辦產權的，如果沒有產權的車位車庫，賣房送車庫，贈送的是長期使用權，根據(jù)財稅【2016】36號，沒有產權的車庫要視同銷售繳納增值稅，有產權的車庫也要交增值稅，車位，房開公司地上停車位，收的停車費按11%繳納增值稅。

41、房地產代收費用是否屬于增值稅的價外費用要一并征收增值稅？

財稅【2016】36號，房地產公司代收的住房維修基金免收增值稅，除此之外的所有代收費用作為價外費用繳納增值稅。

42、房地產的定金、訂金、誠意金、意向金是否屬于預收款性質？

不是，都是房地產公司未開盤前收取的行為，財務上作其他就收款，不作為預收款，沒有產生增值稅納稅義務。

43、沒收的定金和違約金是否應當繳納增值稅及開具發(fā)票技巧？

沒收的定金和違約金，如果在建委備案了，應作為價外費用開具發(fā)票，繳納增值稅，如果沒有備案，是不需要繳納增值稅。

44、商業(yè)地產的停車收費項目如何繳納增值稅？ 商業(yè)地產的停車收費，根據(jù)財稅201636號，停車收費按11%繳納增值稅。

45、企業(yè)發(fā)生的餐飲消費行為是否可以抵扣增值稅呢？ 財稅【2016】36號附件2規(guī)定，企業(yè)發(fā)生餐服務，不可以抵扣增值稅，但住宿費可以抵扣6%，會議時，增加住宿費減少餐飲費。

46、企業(yè)接受的物業(yè)服務能否抵扣增值稅？

物業(yè)服務費按現(xiàn)代服務業(yè)，可以抵扣6%，如果物業(yè)公司是小規(guī)模納稅人，則不可以抵扣。

47、地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用？

合同法規(guī)定，租賃合同超過20年無效，永久租賃，根據(jù)財稅【2016】36號，視同銷售，繳11%增值稅。

48、買房送家電，房開企業(yè)購家電可以抵扣進項，售房按銷售不動產繳納增值稅嗎？

營改增后，房地產購買的家電只要獲得專用發(fā)票就可以抵扣進項稅。

49、房地產項目公司注銷時的財稅風險及留抵稅額如何處理？ 根據(jù)財稅(2006)165號文件，第八和，公司注銷清算之前，賬上的留抵稅額不能退稅，因此房產公司注銷前的留抵稅不可以抵扣。建議房開公司在注銷前加強發(fā)票管理，及時抵扣進項稅金。50、設計費等前期工程費如何抵扣進項稅？

根據(jù)財稅【2016】36號文件的規(guī)定，設計費按6%繳納增值稅，因此，房地產公司可以抵扣6%的前期工程費進項稅金。來源：房地產企業(yè)稅收

第二篇：房地產營改增問題

關于房地產業(yè)營改增幾個問題

1.問題：房開企業(yè)將在建工程項目劃轉給全資的物業(yè)公司，是否需繳納土地增值稅？ 回復：房地產開發(fā)企業(yè)將在建工程劃轉給物業(yè)公司因涉及到所有權轉移，因而按照土地增值稅暫行條例及其實施細則的的規(guī)定，必須確認土地增值稅計算繳納土地增值稅。

2.問題：營改增后交政府的費用如土地費、市政配套費等預計會有進項稅額抵扣嗎? 回復：營改增后繳納的土地出讓金是否可以抵扣問題是一直是營改增的難題之一，但總體的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但對房地產開發(fā)企業(yè)而言，一定是在整個項目清算前抵扣。至于市政配套費，由于本身并沒有負擔增值稅，因而，主流的觀點是不存在（不是不讓）進項抵扣，但也有觀點主張按一定的綜合抵扣率進行抵扣。

3.問題：政府回購房有哪些優(yōu)惠稅收政策？

回復：政府回購房，除了經(jīng)濟適用房，其他一律沒有優(yōu)惠，按照銷售不動產進行所有的稅收處理

4.問題：營改增，房產公司的尾盤的房子在政策前面先做銷售還是？？？，該如何操作？ 回復：營改增的政策尚未明確，因而有關營改增過程中尾盤銷售應當如何處理很不好說，但從目前的有關消息分析，老項目老辦法，新項目新辦法，因而初步估計營改增前已經(jīng)開發(fā)并開始銷售的房產，在營改增后應當還是繼續(xù)征收營業(yè)稅，或者采取簡易的方式征收增值稅

5、問題：房地產業(yè)納稅人處置辦理產權登記的地下車位等附屬設施如何征收營業(yè)稅？ 回復：簽訂銷售合同，銷售地下車位和附屬設施，無論是否辦理產權登記，應按規(guī)定征收銷售不動產營業(yè)稅。（地下車位及其他附屬設施只要進行銷售，有銷售合同并入營業(yè)額，征收營業(yè)稅。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業(yè)營業(yè)稅，只要建了地下車位和附屬設施給業(yè)戶用，無論購買還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個是租賃業(yè)營業(yè)稅，一個為銷售不動產營業(yè)稅）。

6、問題：銷售小產權房是否征收營業(yè)稅？

回復：銷售小產權房應按規(guī)定征收銷售不動產營業(yè)稅，（小產權房是一時半不出來房產證，用自有土地建出來的）。

7、問題：房地產業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的如何確定其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間？

回復：房地產業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的對償還面積與拆遷面積相等的部分，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為辦理交房手續(xù)的當天。

8、問題：如何確定回遷安置房的計稅依據(jù)？

回復：對建設安置回遷房的，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當?shù)囟悇諜C關按照同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。對納稅人以自己名義立項，再改納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房的，土地價款是納稅人不承擔的，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，在核定計稅依據(jù)時，土地沒付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價款，只要沒付出，就不把金額核上。

9、問題：房地產開發(fā)企業(yè)在取得預售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項是否征收營業(yè)稅？

回復：在取得預售證前可以不征收，一旦取得預售證要申報繳納稅款，誠意金轉為預收款，轉為預收款的當天為納稅義務發(fā)生的時間。

10、房地產業(yè)稅收清查的重點？

回復：

1、房地產企業(yè)是否存在低價銷售的行為，有無價格明顯偏低，而無正當理由的情況，關聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。

2、各種以房地產抵債、無償贈予房地產、集資建房、委托建房、中途轉讓開發(fā)項目、是否按照規(guī)定申報納稅。

3、拆遷補償或者安置等行為是否按規(guī)定申報納稅。

4、車位、閣樓、地下室等附屬設施，銷售收入是否申報納稅。

5、農村集體組織、社區(qū)委員會、房地產開發(fā)企業(yè)所取得的小產權房收入、棚戶區(qū)改造收入，是否申報納稅。

6、銷售房產預收款或預收定金分期收款合同約定的時間應收取而未收取的銷售款是否申報納稅，采取銀行按揭貸款購房的取得的按揭貸款是否申報納稅。

11、營改增以后對房地產業(yè)稅負影響分析？

回復：假定三個條件

1、營改增前后房地產開發(fā)企業(yè)含稅收入總額和含稅的成本保持一致。

2、營改增前后,房地產開發(fā)企業(yè)使用稅費營業(yè)稅為5%，假定房地產增值稅稅率為11%。

3、營改增前后,房地產開發(fā)企業(yè)房屋可抵扣的進項稅額對應成本全部計入到價稅扣除范圍內。取得的可抵扣進項稅額占房地產售房收入比重不會超過10%前提下，房地產行業(yè)稅負只增不減。

8、土地使用稅

房地產業(yè)將土地證辦到買房人戶后，可以減少應稅土地面積。（有人咨詢買完房是否能按開完發(fā)票的減少土地？不行。什么時候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報到征收單位，給你減除土地依據(jù)，有依據(jù)后土地使用稅可以不交。如果土地登記信息不變更，不報土地變更信息表，土地使用稅不能免于繳納）。

注意：房地產企業(yè)在移交回遷安置房時，應按計稅價格為安置人全額開據(jù)不動產銷售發(fā)票。安置房在銷售時按差額征稅的，以不動產銷售發(fā)票為扣除憑據(jù)。

注意：個人所得稅明細申報（匯繳時工資費用據(jù)實填，個人所得稅明細申報表工資部分要和企業(yè)所得稅納稅申報表工資費用相等）。

注意：營改增，自查稅款如果是寫當期稅款只認當期應申報繳納稅款，補交稅款要重新補交，并按照偷稅漏稅處罰。

總結：在現(xiàn)實情況下，營改增不可能降低房地產企業(yè)稅負，營改增之后將增加房地產企業(yè)整體稅負2%-3%。

第三篇：營改增后材料稅抵扣

營改增以后，材料費的抵扣需要注意什么？

導語

建筑企業(yè)如何抵扣增值稅？先看下面的公式： 增值稅=銷項稅-進項稅

（銷項稅=工程結算*11%，進項稅=各類成本*對應的稅率）

營改增以后，施工企業(yè)交多少增值稅，不是取決于你的產值，而是取決于你能夠抵扣多少。

營改增以后，只要你的合同簽訂，增值稅銷項稅就確定了。進項稅的確定，要看施工企業(yè)拿到的增值稅進項發(fā)票能不能抵扣。

不過，增值稅普通發(fā)票的情況比較簡單，但增值稅專用發(fā)票如果不符合國家相關要求，就不能拿來抵扣的。那么，營改增以后，材料費的抵扣要注意些什么呢？

一、營改增后，工程成本不能隨意改動

營改增之前，有的建筑公司要么把人工費變成材料費，要么把材料費變成人工費。營改增以后，這個比例不能隨意改變，否則就是虛開發(fā)票。

因此，營改增以后，必須要把“虛開增值稅專用發(fā)票”作為一項重要的任務來抓。虛開發(fā)票，如果被稅務機關查到，是要受刑事處罰的。

實踐當中，像房開公司，會有很多施工公司讓你多開建安發(fā)票給他，因為多開建安發(fā)票，施工企業(yè)可以少交土地增值稅。營改增以后，這種操作絕對不能進行，是犯罪行為。

二、常見可抵扣的進項

（一）電話費：

可以抵扣11%，只限于公司座機電話費，手機費不允許抵扣進項稅（手機是實名制的，屬于個人，因此不能抵扣）。

（二）材料費： 可以抵扣17%，但不是所有材料都可以抵扣17%。

按照國家法律的規(guī)定：沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、勞保用品、辦公用品的增值稅專用發(fā)票，不可以抵扣增值稅進項稅。

1、索取材料費增值稅發(fā)票注意以下幾點

索取材料費的增值稅發(fā)票時，必須遵從一下幾點：

（1）從供應商處買材料，一定要索取對方開具的銷售清單。

一般來說，購買的品種會比較多，因此必須是材料供應商從稅控機里面開出銷售清單，蓋上發(fā)票專用章，否則不能抵扣增值稅進項稅。

這一點，一定要寫進采購合同。在采購合同里面要明確，對方如果匯總開票，有義務提供加蓋發(fā)票專用章的銷售清單。（2）采用定點采購制度，定期結算，定期開票

勞保用品、辦公用品，一般是很難拿到增值稅發(fā)票的。營改增以后，公司應該推行定點采購制度。通過定期結算，定期開票，這樣才能拿到增值稅專票用來抵扣進項稅。? 題外話：

建筑企業(yè)，營改增以后，應該多做工作服（一季度做2套，1年8套）?？梢哉f，工作服是最省錢的，一來可以抵扣17%的增值稅，又可以抵扣25%的所得稅，又不用交個人所得稅，實在是一箭三雕。

但是，不能通過購買的方式進行。直接購買工作服的費用，叫做職工福利費，不能抵扣進項稅，而且要扣繳個人所得稅。

根據(jù)國家稅務總局2011年公告第34號文件第2條規(guī)定，工作服必須跟具有一般納稅人資格的服裝廠簽訂工作服的訂做合同。必須在合同中約定：（1）在工作服的某一部位，一定要有該公司的標識或標記；（2）工作服貨款的支付，必須公對公賬戶進行，不能現(xiàn)金支付。符合以上條件，開具的發(fā)票才可以抵扣17%。

2、選擇一般納稅人的材料商更合算

營改增以后，企業(yè)采購時一定要索取增值稅專用發(fā)票。

從采購價格來講，一般納稅人的材料商肯定會比小規(guī)模納稅人（個體戶）的材料商價格更高。

但是，對于建筑企業(yè)而言，獲得增值稅專票后，可以抵扣17%的增值稅進項稅，又可以抵扣25%的企業(yè)所得稅，合計可以抵扣42%的稅金。因此，營改增以后，選擇一般納稅人的材料商更合算。? 舉例：有2個供應商A、B A（一般納稅人）：報價11萬7000元 B（小規(guī)模納稅人）：報價11萬。

從A處買，采購成本是10萬（11.7萬=10萬+10萬*17%）從B處買，采購成本是11萬。

從A處買，采購成本少1萬，相當于未來利潤多一萬，多繳企業(yè)所得稅2500元。實際上，未來交稅時就少交17000-2500-7000=7500元，實際相當于公司多盈利7500元。

從B處買，采購成本多1萬，也就是未來利潤少一萬，少繳企業(yè)所得稅2500元。但是，沒有增值稅專票抵扣，相當于多繳增值稅1.7萬，總計未來公司多付資金流7500元。

因此，從一般納稅人A處買更合算。

3、特定材料的開票要求

材料部分，像砂石料、商品混凝土，只能抵扣3個稅點。因為砂石料和商品混凝土的銷售商，可以選擇開3%的增值稅專票，也可以開3%的增值稅普票。營改增以后，砂石廠、混凝土公司一定選擇簡易計稅的，所以一定要在采購合同中寫清楚，要求對方提供3%的增值稅專用發(fā)票。

中國的稅法，對簡易計稅不能開專票的規(guī)定做了列舉，因此并不是簡易計稅都不能開專票。當具備以下條件：

材料是砂土石料、自來水、商品混凝土，采用清包工或甲供材合同的老項目，房開企業(yè)選擇簡易計稅時，可以開3%的增值稅專用發(fā)票。

因此，采購合同中，一定要特別注明“材料供應商開具3%的增值稅專票”。稅法中明確列出的，簡易計稅開增值稅普票的情況：

（1）小規(guī)模納稅人和個體工商戶，可以到稅務機關申請代開增值稅專用發(fā)票，只能抵扣3%。個人只能到稅務機關申請代開增值稅普通發(fā)票。所以，從個人那里買砂石料或租賃設備，只能代開增值稅普通發(fā)票。（2）據(jù)財稅2008第170號和財稅2009第9號等文件規(guī)定：

? 適用按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅政策的，應開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票；

? 小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產，應開具普通發(fā)票，不得有稅務機關代開增值稅專用發(fā)票；

? 納稅人銷售舊貨，應開具普通發(fā)票，不得開具或代開增值稅專用發(fā)票。

第四篇：房地產企業(yè)營改增后常見問題

房地產企業(yè)營改增后常見問題

1、股權收購拿地方式能否抵扣進項稅額？

股權收購是指一個公司收購另一公司的股權，得到了被收購方的土地，如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的，收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行政事業(yè)性收據(jù)，抵扣11%。如果被收購方的土地是通過轉讓所得得到的土地，被收購方原來對土地的入賬價值，以原來被轉讓方視同銷售開具的票據(jù)作價，如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進項稅的。

2、合作建房拿地方式能否抵扣進項稅額？

依據(jù)財稅【2016】36，房地產企業(yè)營改增后，土地成本可以按國土部門提供的行政事業(yè)性收據(jù)，扣除 11%，但前提條件是土地成本必須取得當?shù)貒敛块T蓋章的行政事情性收據(jù)，如果沒有行事業(yè)性收據(jù)，就不能抵扣。對非房開公司出土地，房地產公司出資金的合作建房，非房地產公司視同銷售，按照轉讓土地使用權計征 11%的增值稅，也就是說，非房地產公司與房地產公司合作建房，約定分房產或分 利潤，不論哪種方式，都視同銷售。

3、不動產對外投資、分配等視同銷售行為如何控制風險？ 不動產對外投資、分配在稅法中視同銷售，營改增以后，要繳納增值稅。依據(jù)財稅【2016】36 號規(guī)定，如果轉讓 2016 年 4月 30 日之前的不動產，選擇 5%的簡易征收，如果不動產是 5 月1 日以后取得的對外投資所分配的，視同銷售是按 11%繳稅。因此，對不動產對外投資和分配，視同銷售，就分為不動產是 5 月1 日之前還是 5 月 1 日之后轉讓兩種情形。

4、房屋代建模式財稅如何操作

房屋代建必須具備三個條件：（1）建設單位（發(fā)包方）自己擁有土地應以建設方的名義去當?shù)匕l(fā)改委立項報建審批和規(guī)劃；（2）房屋代建的房地產公司不能墊款；（3）代建的房地產公司只能從中收取代理費營改增以后，房地產公司從事代建行為，按現(xiàn)代服務6%繳納增值稅。

5、土地出讓金、市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費可否作為房地產企業(yè)的進項扣除？

依據(jù)財稅【2016】36 號文件規(guī)定，房地產公司從五月 1 日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當?shù)刎斦块T開具的行政事業(yè)收收據(jù)扣除。因此，市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費不可以抵扣進項稅。如果拆遷補償費不采用現(xiàn)金補償，采用產權調換，即遷一還一，拆遷房按視同銷售，11%繳稅，建設拆遷房所發(fā)生的成本是可以抵扣進項稅金的。比如說拆遷房所發(fā)生的材料費房開公司可抵扣 17%，建安成本可抵扣 11%、因此房開公司營改增后，應盡量選擇產權調換模式更省稅。

6、土地出讓金返還模式及相應財稅處理？

土地出讓金返還，根據(jù)交易模式的不同而不同。第一種情況，如果土地出讓金返還，和政府約定土地出讓金用于拆遷補償支出，在土地增稅沒有取消的情況下，應開具增值稅紅字發(fā)票，沖減土地成本。第二種情況，政府土地出讓金返還，如果政府約定，?？顚Ｓ?，在財務上土地返還款作?？顚Ｓ茫瑳]有任何稅收的問題。第三種情況，如果政府和房開公司土地出讓金合同約定，土地返還款是用于獎勵，財務上記營業(yè)外收入，不繳增值稅，只繳企業(yè)所得稅。

7、支付的各類拆遷補償費或拆一還一的成本如何抵扣？ 月 1 日后，房開公司所發(fā)生的新項目，支付的拆遷補償費，如果是政策性拆遷補償費，是不可以抵扣的，如果是商業(yè)性拆遷，被拆遷方視同不動產轉讓，應按 11%征稅，如果 4 月 30 日之前的房屋，則按 5%簡易征收，房開公司只能抵扣 5%。成本按公允價進成本。

8、紅線外附加工程所包含的進項稅額能否抵扣？

紅線外所發(fā)生的工程是不能進紅線之內的成本的，因此，紅線外附加工程所取得的進項稅不能抵扣增值稅進項稅。但這要看各地方政策，目前，全國只有廣州市允許紅線外的成本可以進成本。

9、房開企業(yè)成片取得土地，分期開發(fā),如何抵扣? 按國家稅務 2016 年公告 18 號，當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增 值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。設計費等前期工程費如何抵扣進項稅額？

財稅 201636 號文件規(guī)定，設計費是按 6%繳納增值稅。對于 房開公司，是可以抵扣 6%的進項稅的。

10、境外設計費、策劃費的如何抵扣處理？

財稅【2016】36 號文件附件 4 規(guī)定，在境外發(fā)生的設計費，策劃費是免稅的，因此，房開公司與境外的設計企業(yè)發(fā)生的設計費、策劃費，由于境外是免稅的，因此不能抵扣。

11、營改增前后甲供材處理的變化對房地產業(yè)稅負的影響在哪里？ 營改增前甲供材分兩種，營改增前甲供材料分兩種，一種是甲供設備和裝修材料，只要房開公司自己購買材料和裝修材料，設備和裝修材料是不需要交營業(yè)稅的，除了甲供設備和裝修材料之外，其他任何的甲供材，施工企業(yè)都要交建安稅，房開公司必須取得建筑公司全額的建安發(fā)票，才能在土增稅、所得稅稅前扣除。營改增以后，根據(jù)財稅【2016】36 號文件規(guī)定，建筑企業(yè)的銷售額是按照施工企業(yè)向房開公司收取的所有價款包括價外費用，比如說 1000 的工程，600 萬的材料、400 萬的勞務，房開公司算增值稅的計稅依據(jù)是建安公司收取的 400 萬。營改增后，施工企業(yè)一定選擇簡易計稅，房開公司只能抵扣自己購買的材料部分。營改增后，房開公司選擇甲供材或包工包料，要通過數(shù)據(jù)計算分析。例，房開公司與施工企業(yè)簽定的合同 1000 萬，其中材料 600 萬，建安 400 萬，如果施工企業(yè)給房開公司開 1000 萬的票，則房開公司可抵扣 1000*11%=110 萬元；如果房開選擇甲供材料，自己購買 600 的材料，房開公司能抵扣的金額600*17%=102 萬；施工企業(yè)給房開公司開具的 400 萬，選擇簡易征稅給房開公司開具 3%的專用發(fā)票，房開公司只能抵扣400*3%=12 萬，房開公司能抵扣 114 萬，實際生活中，房開公司所購買的材料不一定能全部取得專用發(fā)票，因此，營改增以后包工包料有可能比全部甲供材料稅負會更低。因此，實際生活當中，應根據(jù)甲供材料購買的材料比重的高低來決定。

12、房地產開發(fā)企業(yè)甲供材如何抵扣進項稅額及材料采購過程中運輸和材料發(fā)票開具技巧？

材料可抵扣 17%，購沙石料只能抵扣 3%。參考肖太壽財稅工作室 2016 年 4 月 7 日文章《營改增后建筑企業(yè)“甲供材”涉稅風險控制的合同簽訂技巧。

13、園林綠化工程營改增前后的涉稅風險控制技巧在哪里？ 園林綠化工程營改增前后的涉稅風險控制技巧決定在合同簽訂環(huán)節(jié)，苗圃屬于農產品系列，是免稅的，房開公司直接和園林公司簽合同買苗圃，憑園林公司開具的發(fā)票的銷售價*13抵扣；園林公司有兩種，一種是有苗圃的園林公司，一種是沒有苗圃的園林公司，當房開公司選擇有苗圃的園林公司，如果簽訂包工包料，比如 100 萬的苗圃，10 萬的植樹勞務，園林公司開具 11%的增值稅專用發(fā)票，房開公司抵扣 110 萬*11%=12.1 萬元；如果房開公司園林公司簽訂 100 萬的銷售合同，請人 10 萬的植樹勞務合同，可以抵扣 100*13%=13 萬元，但園林公司不會簽訂包工包料合同，10 萬的勞務開具 3%的專用發(fā)票，10*3%=0.3 萬元，則房開公司可以抵扣 13.3 萬元；如果房開公司和沒有苗圃的園林公司簽訂包工包料合同，園林公司只能開具110萬11%的專票，房開公司可以抵扣 110*11%=12.1 萬元，因此，選擇第二種方案。

14、在基建工地搭建的臨時建筑能否抵扣增值稅？最后被拆 除，是否需要做進項稅轉出？

財稅【2016】36 號不能適用分兩年抵扣增值稅，能否抵扣，法律上沒有明確規(guī)定，待稅總出臺相應的補丁文件。

15、施工現(xiàn)場的水電費的博弈分析及處理方法。

如果業(yè)主是房開公司，房開公司應給施工企業(yè)開具水電發(fā)票，電費抵扣 17%，水抵扣 13%。

16、多項目施工能否采用匯總納稅方法進行進項稅額抵扣？ 國家稅務總局 2016 年公告 17 號文件和財稅【2016】36 號，建筑企業(yè)采用總公司直接管理項目部的情況，不同項目之間可以交叉抵扣增值稅。采用一般計稅方法的施工企業(yè)，是在工程施工所在地按 2預交增值稅，按簡易征收方法計稅的施工企業(yè)，工程所在地按 3%預交增值稅，所以多項目施工，可以匯總不同項目的進項稅在公司注冊所在地抵扣進項稅。

17、資質共享與增值稅抵扣辦法的沖突

資質共享指建筑企業(yè)通過總公司的資質中標工程拿給公司旗下各不同子公司施工，營改增后，增值稅納稅地點回到公司注冊所在地，必須以總公司名義建賬，所有收支通過總公司來實施。

18、清包工建筑工程和甲供工程在銷售額的確定上營改增前 后有何重大變化？對建筑和房地產公司有何影響？

營改后，清包工和甲供材料工程有一些變化，甲供材的銷售額的確定是按建筑企業(yè)向業(yè)主收取的貨款來計算，按差額來計算；比如說建筑工程 1000 萬，甲供材 200 萬，施工企業(yè)的銷售額為 1000-200=800 萬；以 800 萬作為銷售額，清包工也是按分包額從總包收取的價款作為銷售額的計稅依據(jù)。

19、境外設計費、策劃費的如何抵扣處理？

根據(jù)財稅【2016】36 號文件附件 4 境外設計費、策劃費是免稅的，因此不能抵扣。

20、園林綠化工程中購買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開具農產品收購發(fā)票？

苗圃公司免增值稅，憑苗圃公司的發(fā)票，按買價*13%抵扣。比如是農民自己的草皮苗木沒有發(fā)票，只能去稅務局代開發(fā)票才能抵扣。

21、施工臨時用水、用電的如何抵扣處理及發(fā)票開具技巧？

讓房開公司給施工企業(yè)開具 17 的電費發(fā)票和 13%的水費發(fā)票抵扣。如果施工是做道路施工的，由施工企業(yè)和電力公司簽訂合同開發(fā)票。

22、售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進項稅是否轉出？ 售樓處、樣板間進房地產公司的銷售費用，所含的進項稅能抵扣。當售樓處、樣板間拆除后，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉出。

23、回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？視同銷售繳增值稅。

24、清包和甲供材的建安勞務增值稅處理方法的分析。

依據(jù)財稅【2016】36 號文件，甲供材料的情況，增值稅可以選擇一般計稅方法和簡易計稅方法，選擇計稅方法，取決于甲供材在合同中的比重，參考肖太壽財稅相關文章。

25、出租的不動產免租期內如何確認銷售額? 出租的不動產如果是 4 月 30 日之前的，按簡易征收征收增值稅，如果是 4 月 30 日以后，則按一般計稅 11%交增值稅。免租不符合增值稅的增收條件，因此，免租期不征收增值稅。

26、樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目？ 財稅【2016】36 號文件，樓梯廣告、電梯間廣告按租賃不動產租稅，按 11%征收增值稅。車輛廣告按 17%征收增值稅。

27、隨房贈送物業(yè)管理費如何確認銷售額? 買房送物業(yè)管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額征稅。

28、營改增前后“買一贈一”行為如何納稅以及風險如何控制？ 營改增前后都一樣，營改增前，買房送的冰箱洗衣機，不能土增前扣除，營改增后，要視同銷售交增值稅，因為買一贈一不能像工業(yè)企業(yè)一樣捆綁銷售，因此，打折銷售比贈送劃算。

29、營改增前后首付款與按揭款該如何納稅？ 首付款和按揭款到賬時間即為增值稅納稅義務時間。30、營改增前后自持物業(yè)經(jīng)營或出租是否有利？ 月 1 日之前，自持物業(yè)應按 5%簡易征收來征稅，5 月 1 日后按11%征稅。

31、日光盤的營改增風險？

按預收賬款 3%預交增值稅，完工后再進行抵扣，因為是預交，對營改增來講沒有什么風險影響。

32、房屋定價的困惑和銷售籌劃 目前土地增值稅沒有取消，房屋定價應考慮增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅幾個問題來考慮。

33、營改增前后售后返租涉及的稅收風險有哪些？該如何控制？ 營改增前和營改增后，都應該由物業(yè)公司或資產管理公司來代替業(yè)主進行出租，資產管理公司收取管理費按 6%現(xiàn)代服務業(yè)征收增值稅。物業(yè)公司或資產管理公司收取代理費，給出租人省一道房產稅。因此，營改增后，應通過資產管理公司或物業(yè)公司代租更省稅。

34、房地產企業(yè)支付的貸款利息能否抵扣進項稅？融資顧問費呢？ 融資相關的手續(xù)費、咨詢費等是否可以抵扣進項？

財稅【2016】36 號文件，附件 2 的規(guī)定，企業(yè)購買的貸款 利息、跟貸款相關的手續(xù)費、咨詢費，顧問費都不能抵扣增值稅。

35、統(tǒng)借統(tǒng)貸行為增值稅時代的業(yè)務處理分析。

財稅【2016】36 號文件，附件 3 的規(guī)定，只要集團企業(yè)向下屬公司收取的利息跟歸還銀行的利息一致的情況下，貸款利息不征收增值稅，如果高于銀行收取的利息，則全額征收增值稅。

36、公共配套無償贈送是否要視同銷售征收增值稅？ 公共配套如果是無償贈送的情況，要視同銷售繳納增值稅。

37、買房送電器是否要視同銷售繳納增值稅呢？如何進行稅務處理最劃算？

從理論上講捆綁銷售，但房產屬于特殊商品，業(yè)主一定要全額開具發(fā)票，電器計入營銷費用視同銷售，因此，買房送電器不劃算，還不如售價打折劃算。

38、開發(fā)產品的融資性售后回租是否能夠開具專票？應該如何進行合規(guī)的處理？

財稅【2016】36 號規(guī)定，融資性售后回租視同為貸款服務，獲取的增值稅專用發(fā)票不能抵扣進項稅。

39、房地產企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進行處理？

售后回租認定為貸款服務，不能抵扣進項稅。

40、不同類型車庫、車位在增值稅時代的涉稅處理分析。車庫、車位分為能辦產權的和不能辦產權的，如果沒有產權的車位車庫，賣房送車庫，贈送的是長期使用權，根據(jù)財稅【2016】

號，沒有產權的車庫要視同銷售繳納增值稅，有產權的車庫 也要交增值稅，車位，房開公司地上停車位，收的停車費按 11% 繳納增值稅。

41、房地產代收費用是否屬于增值稅的價外費用要一并征收增值稅？ 財稅【2016】36 號，房地產公司代收的住房維修基金免收 增值稅，除此之外的所有代收費用作為價外費用繳納增值稅。

42、房地產的定金、訂金、誠意金、意向金是否屬于預收款性質？ 不是，都是房地產公司未開盤前收取的行為，財務上作其他 就收款，不作為預收款，沒有產生增值稅納稅義務。

43、沒收的定金和違約金是否應當繳納增值稅及開具發(fā)票技巧？ 沒收的定金和違約金，如果在建委備案了，應作為價外費用開具發(fā)票，繳納增值稅，如果沒有備案，是不需要繳納增值稅。

44、商業(yè)地產的停車收費項目如何繳納增值稅？

商業(yè)地產的停車收費，根據(jù)財稅 201636 號，停車收費按 11%繳納增值稅。

45、企業(yè)發(fā)生的餐飲消費行為是否可以抵扣增值稅呢？

財稅【2016】36 號附件 2 規(guī)定，企業(yè)發(fā)生餐服務，不可以抵扣增值稅，但住宿費可以抵扣 6%，會議時，增加住宿費減少餐飲費。

46、企業(yè)接受的物業(yè)服務能否抵扣增值稅？

物業(yè)服務費按現(xiàn)代服務業(yè)，可以抵扣 6%，如果物業(yè)公司是小規(guī)模納稅人，則不可以抵扣。

47、地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用？

合同法規(guī)定，租賃合同超過 20 年無效，永久租賃，根據(jù)財稅【2016】36 號，視同銷售，繳 11%增值稅。

48、買房送家電，房開企業(yè)購家電可以抵扣進項，售房按銷售不動產繳納增值稅嗎？

營改增后，房地產購買的家電只要獲得專用發(fā)票就可以抵扣進項稅。

49、房地產項目公司注銷時的財稅風險及留抵稅額如何處理？ 根據(jù)財稅(2006)165 號文件，第八和，公司注銷清算之前，賬上的留抵稅額不能退稅，因此房產公司注銷前的留抵稅不可以抵扣。建議房開公司在注銷前加強發(fā)票管理，及時抵扣進項稅金。50、設計費等前期工程費如何抵扣進項稅？

根據(jù)財稅【2016】36 號文件的規(guī)定，設計費按 6%繳納增值稅，因此，房地產公司可以抵扣 6%的前期工程費進項稅金

第五篇：營改增后企業(yè)管理費用“抵扣”寶典

營改增后企業(yè)管理費用“抵扣”寶典

1.管理費用—工資—基本工資/加班費/臨時工工資 實務操作：

雖然公司給員工發(fā)工資，員工不會給公司開增值稅專用發(fā)票，但這里也可能會出現(xiàn)有抵扣的工資進項稅額。工作案例：

（1）企業(yè)下班后由勞務公司組織人員進行衛(wèi)生的清掃，收到勞務公司的勞務發(fā)票（增值稅專用發(fā)票）；

（2）企業(yè)的保衛(wèi)工作由勞務公司委派的保安人員擔任，收到勞務公司的勞務發(fā)票（增值稅專用發(fā)票）。

如果企業(yè)將上述人員的勞務費也列入管理費用工資的話，也是有可能存在進項稅額抵扣的。政策依據(jù)：

（1）根據(jù)財稅〔2016〕36號文，附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十條銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產，但屬于下列非經(jīng)營活動的情形除外：

（二）單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務。（2）根據(jù)財稅〔2016〕47號通知，一般納稅人提供勞務派遣服務，可以按照一般計稅方法依6%的增值稅計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。小規(guī)模納稅人提供勞務派遣服務，可以按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。2.管理費用—職工福利費—福利費/醫(yī)療補助 實務操作： “福利費”包括管理部員工工作餐，醫(yī)療用品，公司組織職工體檢費，工傷醫(yī)療費，注射疫苗費，醫(yī)療室藥品費，工作人員租房費，液化氣，餐廳用廚具，司機保安餐費補助及夜班補助，廚師工資，職工慰問金，體育用品等。另外，它還包括每月公司按一定比例計職工福利基金，“醫(yī)療補助”指公司和個人按一定工資比例交納的一種醫(yī)療基金。

為作公司福利費列支的費用，就算取得了增值稅專用發(fā)票，也不得抵扣，需要作進項稅額轉出。政策依據(jù)：

根據(jù)財稅〔2016〕36號文（附件一）第二十七條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。

納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。3.管理費用—折舊費 實務操作：

管理部門使用的固定資產每月所計提的折舊，在企業(yè)購入固定資產的時候，就已經(jīng)進行了抵扣。

（1）如果有固定資產是專門用于企業(yè)福利部門的，是需要作進項稅額轉出，不得抵扣；

（2）如果是管理部門與福利部門共同使用的固定資產，是不需要作進項稅額轉出的；

（3）如果企業(yè)在2016年5月1日之后購入的房屋取得的專用發(fā)票，其進項稅額是需要分兩年進行抵扣的，第一年60%，第二年40%。政策依據(jù)：（1）根據(jù)《增值稅暫行條例》第十條第一款規(guī)定，用于非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集團福利或者個人消費的購進貨物或者應稅勞務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。增值稅暫行條例實施細則第二十一條規(guī)定：“條例第十條第（一）項所稱購進貨物，不包括既用于增值稅應稅項目（不含免征增值稅項目）也用于非增值稅應稅項目，免征增值稅（以下簡稱免稅）項目、集體福利或者個人消費的固定資產。”根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)購入的同時符合既用于增值稅應稅項目（不含免征增值稅項目）也用于非增值稅應稅項目、免征增值稅（以下簡稱免稅）項目、集體福利或者個人消費的固定資產，則可以抵扣進項稅。（2）據(jù)財稅〔2016〕36號文（附件二）第一條第四款規(guī)定，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。4.管理費用—修理費 實務操作：

管理部門所使用的固定資產或低值易耗品包含電腦，空調，打印機，復印機，傳真機等的修理安裝費，硬件升級費，辦公樓和宿舍裝修費，其他管理部辦公用品移動和安裝費等，取得的增值稅專用發(fā)票所注明的進項稅額可以抵扣。政策依據(jù)：

根據(jù)《增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅，適用17%的增值稅稅率。5.管理費用—中介費/代理費 實務操作：

管理部門的中介或代理費包含人事檔案代理費，招聘中介費等。取得該項費用的增值稅專用發(fā)票，是可以抵扣進項稅額的。政策依據(jù)： 根據(jù)財稅〔2016〕36號文（附件一）第一條規(guī)定在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

銷售服務，是指提供交通運輸服務、郵政服務、電信服務、建筑服務、金融服務、現(xiàn)代服務、生活服務。

現(xiàn)代服務，是指圍繞制造業(yè)、文化產業(yè)、現(xiàn)代物流產業(yè)等提供技術性、知識性服務的業(yè)務活動。包括研發(fā)和技術服務、信息技術服務、文化創(chuàng)意服務、物流輔助服務、租賃服務、鑒證咨詢服務、廣播影視服務、商務輔助服務和其他現(xiàn)代服務。商務輔助服務，包括企業(yè)管理服務、經(jīng)紀代理服務、人力資源服務、安全保護服務。

經(jīng)紀代理服務，是指各類經(jīng)紀、中介、代理服務，適用6%的增值稅稅率。6.管理費用—辦公費—書報費/印刷費/日常辦公用品費/消耗用品費/年檢/審計費/其他 實務操作：

管理部門的辦公費，其中“書報費”指管理部門購書，訂報刊雜志的費用，“印刷費/復印費”指印名片、勞動合同、公司內部報紙等，“日常辦公用品”指管理部門每月按預算標準購買的辦公用品及為新員工購買的小件辦公品，以及傳真機、打印機、復印機用色帶、墨盒、墨粉、復印紙等，“消耗用品費”主要指人事總務部購咖啡，茶葉，紙杯，純凈水，礦泉水，紙巾以及洗手間用的洗手液，消毒液，手紙等，“年檢/審計費”指企業(yè)參加工商聯(lián)合年費，企業(yè)變更費，企業(yè)驗資審計費等?！捌渌卑ㄘ攧詹抠彴l(fā)票費，財務報表，財務賬本和封皮，以及復印費等。以上采購貨物所取得的增值稅專用發(fā)票，進項稅額是可以抵扣，但用于個人消費咖啡、茶葉等的購進貨物不得抵扣。政策依據(jù)：

（1）貨物采購根據(jù)《增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。適用17%的增值稅稅率，部分貨物適用13%的稅率。（2）年檢、審計根據(jù)根據(jù)財稅〔2016〕36號文規(guī)定屬于鑒證咨詢服務適用6%的增值稅稅率。

（3）個人消費購進貨物政策參照“管理費用—職工福利費—福利費/醫(yī)療補助”政策解釋。

7.管理費用—物料消耗 實務操作：

管理部門的物料消耗包括購買硬盤、光盤、軟盤等電腦用品，以及插座等維修零件，其他扣除“辦公費—日常辦公用品費”和“低值易耗品”外的辦公用品，其購進貨物取得的增值稅專用發(fā)票進項稅額可以抵扣。政策依據(jù)：

貨物采購根據(jù)《增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。適用17%的增值稅稅率。8.管理費用—低值易耗品攤銷 實務操作：

管理部門所使用的低值易耗品，根據(jù)會計核算原則進行分期攤銷，其進項稅額在購進低值易耗品時已經(jīng)抵扣。政策依據(jù)：

貨物采購根據(jù)《增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。適用17%的增值稅稅率。9.管理費用—無形資產攤銷 實務操作：

管理部門對公司所購買的無形資產（如技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權等）分期攤銷，結轉費用。該項支出在2016年5月1日之后購入的無形資產取得了增值稅專用發(fā)票，其進項稅額在購入時可以一次性進行抵扣。部分免征增值稅的項目是無法取得增值稅專用發(fā)票的，只能取得普通發(fā)票。如：技術轉讓、技術開發(fā)和與之相關的技術咨詢、技術服務屬于免稅行為。政策依據(jù)：

（1）根據(jù)財稅〔2016〕36號文，附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》相關規(guī)定，銷售無形資產，是指轉讓無形資產所有權或者使用權的業(yè)務活動。無形資產，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產。適用6%的增值稅稅率。（2）根據(jù)財稅〔2016〕36號文，附件三《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策》的規(guī)定。

一、下列項目免征增值稅

（二十六）納稅人提供技術轉讓、技術開發(fā)和與之相關的技術咨詢、技術服務。（3）根據(jù)財稅〔2016〕36號文，第五十三條規(guī)定，納稅人發(fā)生應稅行為，應當向索取增值稅專用發(fā)票的購買方開具增值稅專用發(fā)票，并在增值稅專用發(fā)票上分別注明銷售額和銷項稅額。

屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：

（一）向消費者個人銷售服務、無形資產或者不動產。

（二）適用免征增值稅規(guī)定的應稅行為。10.管理費用—開辦費攤銷 實務操作：

新設立的企業(yè)，從辦理稅務登記，到開始生產經(jīng)營，往往要經(jīng)過一定的籌建期，進行基礎建設、購買辦公和生產設備、建賬建制、招聘員工、聯(lián)系進銷渠道等。在此期間，企業(yè)也會取得一定數(shù)量的增值稅扣稅憑證。符合條件的企業(yè)，其取得的增值稅專用發(fā)票可以認證抵扣。政策依據(jù)： 根據(jù)國家稅務總局《關于納稅人認定或登記為一般納稅人前進項稅額抵扣問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第59號）第一條規(guī)定，納稅人自辦理稅務登記至認定或登記為一般納稅人期間，未取得生產經(jīng)營收入，未按照銷售額和征收率簡易計算應納稅額申報繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證，可以在認定或登記為一般納稅人后抵扣進項稅額。11.管理費用—租賃費 實務操作：

根據(jù)企業(yè)管理需要發(fā)生的辦公室、會議室、食堂，職工宿舍和其他的管理部門使用場地時發(fā)生的場地租賃費用，2016年5月1日之后取得的增值稅專用發(fā)票可以抵扣，但專門用于集體福利的不得抵扣，如食堂用房租賃、員工宿舍用房租賃等。政策依據(jù)：

（1）根據(jù)財稅〔2016〕36號文第十五條第二款規(guī)定，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。（2）根據(jù)財稅〔2016〕36號文（附件一）第二十七條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。12.管理費用—運輸費 實務操作：

管理部門偶爾發(fā)生的通過運輸公司的運費，其他的如EMS費應計入“郵電費”。取得的增值稅專用發(fā)票，其進項稅額可以抵扣。政策依據(jù)： 根據(jù)財稅〔2016〕36號文第十五條第二款規(guī)定，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。13.管理費用—郵電費—快遞費/上網(wǎng)費 實務操作：

管理部門發(fā)生的“快遞費”主要指管理部門日常發(fā)快件的費用（例如EMS），“上網(wǎng)費”指Internet使用費，LGE-NET使用費。政策依據(jù)：

根據(jù)財稅〔2016〕36號文第十五條第二款規(guī)定，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。14.管理費用—電話費—固定電話費/手機費 實務操作：

管理部門發(fā)生的電話費，其中“固定電話費”指管理部門辦公室有線電話使用費，“手機費”指管理部門移動電話使用費。辦公室座機電話、移動電話以公司名稱注冊取得的增值稅專用發(fā)票，其進項稅額可以抵扣，但以員工個人名稱報銷的手機話費，不得抵扣進項稅額（當然也無法取得增值稅專用發(fā)票）。政策依據(jù)：

根據(jù)財稅〔2016〕36號文第十五條第二款規(guī)定，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。15.管理費用—壞賬準備 實務操作：

公司財務部門依據(jù)財務制度規(guī)定對“應收賬款”是否壞賬所計提的一種準備金。但如果確認是以前應收賬款，發(fā)生退貨的，則可以開紅字發(fā)票反沖收入，并且沖應收賬款相應金額，但是開紅字發(fā)票要符合《發(fā)票管理制度》紅字發(fā)票開具要求的條件。政策依據(jù)： 根據(jù)國家稅務總局下發(fā)的《關于修訂增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定的補充通知》（國稅發(fā)〔2007〕18號）第一條第五項規(guī)定，發(fā)生銷貨退回或銷售折讓的，除按照《通知》的規(guī)定進行處理外，銷售方還應在開具紅字專用發(fā)票后將該筆業(yè)務的相應記賬憑證復印件報送主管稅務機關備案。16.管理費用—存貨跌價準備 實務操作：

公司依據(jù)市場同類產品價格漲跌對存貨所計提的跌價準備，不影響存貨購進的進項稅額的抵扣。但存貨因管理不善發(fā)生的非正常損失，需要作進項稅額轉出處理。非正常損失，是指因管理不善造成被盜、丟失、霉爛變質的損失。政策依據(jù)：

根據(jù)財稅〔2016〕36號文（附件一）第二十七條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。

（四）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。

（五）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。17.管理費用—待業(yè)保險費、勞動保險費、工會經(jīng)費、住房公積金 實務操作：

保險費：為公司和個人按一定比例交納的社會保險的一種，包括退休人員工資。工會經(jīng)費：為公司和個人按一定工資比例交納的工會費。住房公積金：為公司和個人按一定工資比例交納的購房基金。由于社會保險、住房公積金為行政事業(yè)性基金，不屬于增值稅征稅范圍，因此無法取得增值稅專用發(fā)票，所以也就不存在進項稅額抵扣的問題。政策依據(jù)：

根據(jù)財稅〔2016〕36號文對征稅范圍的規(guī)定：

第十條銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產，但屬于下列非經(jīng)營活動的情形除外：

（一）行政單位收取的同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。1.由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；

2.收取時開具省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)； 3.所收款項全額上繳財政。18.管理費用—會議費 實務操作：

企業(yè)因內部管理的需要組織召開各項會議所租用會議場所發(fā)生的費用或加入政府或社會某協(xié)會的會費和活動費。

會議場地的租賃，屬于不動產租賃服務，適用11％的稅率，取得的增值稅專用發(fā)票，其進項稅額可以抵扣。

協(xié)會費用，屬于文化創(chuàng)意服務的會議展覽服務，適用6％的稅率，取得的增值稅專用發(fā)票，其進項稅額可以抵扣。政策依據(jù)：

（1）根據(jù)財稅〔2016〕36號文第十五條第二款規(guī)定：

（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11％。

（2）根據(jù)財稅〔2016〕36號文相關注釋： 會議展覽服務，是指為商品流通、促銷、展示、經(jīng)貿洽談、民間交流、企業(yè)溝通、國際往來等舉辦或者組織安排的各類展覽和會議的業(yè)務活動，適用6％的稅率。19.管理費用—職工教育經(jīng)費 實務操作：

職工教育經(jīng)費是指上崗和轉崗培訓、各類崗位適應性培訓、崗位培訓、職業(yè)技術等級培訓、高技能人才培訓、專業(yè)技術人員繼續(xù)教育、特種作業(yè)人員培訓、企業(yè)組織的職工外送培訓的經(jīng)費支出、職工參加的職業(yè)技能鑒定、職業(yè)資格認證等經(jīng)費支出、購置教學設備與設施、職工崗位自學成才獎勵費用、職工教育培訓管理費用、有關職工教育的其他開支。公司按照一定工資標準計提的公司職工教育基金。

在實際支付時，取得的相關業(yè)務的增值稅專用發(fā)票可以據(jù)實扣除。政策依據(jù)：

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》對職工教育經(jīng)費、職工福利費相關規(guī)定的解釋，職工教育經(jīng)費不等同與職工福利費，因此職工教育經(jīng)費開支所取得的增值稅專用發(fā)票進項稅額可以在銷項稅額中抵扣。20.管理費用—勞動保護費 實務操作：

勞動保護費是指企業(yè)確因工作需要為員工配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等支出。企業(yè)以現(xiàn)金形式發(fā)放的勞動保護支出，應區(qū)分支出性質并入工資或職工福利費中，按相應規(guī)定扣除。因此勞動保護費開支所取得的增值稅專用發(fā)票進項稅額可以在銷項稅額中抵扣。政策依據(jù)：

貨物采購根據(jù)《增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。適用17％、13％的增值稅稅率。21.管理費用—差旅費—國內/國外/培訓差旅費/市內交通費 實務操作：

差旅費核算的內容：用于出差旅途中的費用支出，包括購買車、船、火車、飛機的票費、住宿費、伙食補助費及其他方面的支出。

目前差旅費中，唯一能夠抵扣的只有住宿費，適用6％的增值稅稅率。由于出差乘座的車、船、飛機等屬于旅客運輸服務，出差的伙食費屬于餐飲服務，所以根據(jù)36號文相關規(guī)定不得從銷項稅額中抵扣。政策依據(jù)：

根據(jù)財稅〔2016〕36號文（附件一）第二十七條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。22.管理費用—招待費—招待費/活動經(jīng)費 實務操作：

“招待費”指公司管理部對外招待客戶發(fā)生的餐費，“活動經(jīng)費”指公司管理部職工內部聚餐發(fā)生的費用。政策依據(jù)：

根據(jù)財稅〔2016〕36號文（附件一）第二十七條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。23.管理費用—車輛費—油費/養(yǎng)路費/租車費/修理費/車輛維護用品費/車輛租金/其他 實務操作：

（1）“油費”指管理部門車輛使用汽油、機油的費用，適用17％的稅率，取得增值稅專用發(fā)票可以抵扣；（2）“養(yǎng)路費”指管理部門使用的車輛按國家規(guī)定所交的公路維護費，為行政事業(yè)基金，不能抵扣；

（3）“修理費”指管理部門車輛的修理維護費，適用17％的稅率，取得增值稅專用發(fā)票可以抵扣；

（4）“車輛維護用品費”指管理部門為車輛購買的日常維修用具及輪胎等，適用17％的稅率，取得增值稅專用發(fā)票可以抵扣；

（5）“車輛租金”指公司租用車輛的費用，根據(jù)36號文規(guī)定，屬于有形動產租賃，適用17％的稅率，取得增值稅專用發(fā)票可以抵扣；

（6）“其他”指管理部門車輛過路過橋費、停車費、交通違章罰款以及車輛年審和駕駛員證件審查費用等。過路過橋費，適用3％或5％的稅率。停車費按不動產租賃，適用11％的稅率。違章罰款、年審費屬于行政收費，不能抵扣。政策依據(jù)：

（1）根據(jù)《增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅，適用17％的增值稅稅率。

（2）根據(jù)財稅〔2016〕36號文第十五條第三款規(guī)定，提供有形動產租賃服務，增值稅稅率為17％。

（3）根據(jù)財稅〔2016〕47號通知第二項規(guī)定，收費公路通行費抵扣及征收政策

（一）2016年5月1日至7月31日，一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費，暫憑取得的通行費發(fā)票（不含財政票據(jù)，下同）上注明的收費金額按照下列公式計算可抵扣的進項稅額：

高速公路通行費可抵扣進項稅額=高速公路通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+3％）×3％

一級公路、二級公路、橋、閘通行費可抵扣進項稅額=一級公路、二級公路、橋、閘通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+5％）×5％ 通行費，是指有關單位依法或者依規(guī)設立并收取的過路、過橋和過閘費用。

（二）一般納稅人收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5％的征收率計算繳納增值稅。（4）根據(jù)財稅〔2016〕36號文對征稅范圍的規(guī)定：

第十條銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產，但屬于下列非經(jīng)營活動的情形除外：

（一）行政單位收取的同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；

收取時開具省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)； 所收款項全額上繳財政。24.管理費用—水電費 實務操作：

管理部門消耗水電的費用，根據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票注明的稅額抵扣。政策依據(jù)：

根據(jù)《增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅，適用17％或13％的增值稅稅率。25.管理費用—保險費 實務操作：

公司為貨物運輸所投的保險費以及車輛保險費等。屬于金融服務下的保險服務適用6％的增值稅稅率。政策依據(jù)： 根據(jù)財稅〔2016〕36號文相關注釋，保險服務，是指投保人根據(jù)合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限等條件時承擔給付保險金責任的商業(yè)保險行為。包括人身保險服務和財產保險服務。

人身保險服務，是指以人的壽命和身體為保險標的的保險業(yè)務活動。財產保險服務，是指以財產及其有關利益為保險標的的保險業(yè)務活動。26.管理費用—培訓費、咨詢費 實務操作：

培訓費，公司因管理的需要，外出參加或聘請培訓公司對公司相關人員所進行的專業(yè)或技術培訓所發(fā)生的費用。適用6％的增值稅稅率，取得增值稅專用發(fā)票可以抵扣。

咨詢費，公司因管理的需要聘請專業(yè)人士對我公司管理、審計、法律等相關業(yè)務所進行咨詢發(fā)生的費用。適用6％的增值稅稅率，取得增值稅專用發(fā)票可以抵扣。政策依據(jù)：

根據(jù)財稅〔2016〕36號文相關注釋。

（1）培訓屬于教育服務，是指提供學歷教育服務、非學歷教育服務、教育輔助服務的業(yè)務活動。

學歷教育服務，是指根據(jù)教育行政管理部門確定或者認可的招生和教學計劃組織教學，并頒發(fā)相應學歷證書的業(yè)務活動。包括初等教育、初級中等教育、高級中等教育、高等教育等。

非學歷教育服務，包括學前教育、各類培訓、演講、講座、報告會等。教育輔助服務，包括教育測評、考試、招生等服務。（2）咨詢服務，是指提供信息、建議、策劃、顧問等服務的活動。包括金融、軟件、技術、財務、稅收、法律、內部管理、業(yè)務運作、流程管理、健康等方面的咨詢。

備注：上述說明主要考慮的是取得的相關發(fā)票為從一般納稅人處取得。