第一篇：關于“營改增”問題

關于“營改增”試點范圍開展稅收自查和

專項納稅評估的工作方案

各區地稅局、市局稽查局、直屬局、相關處室：

根據市局領導意見和當前工作需要，決定從七月十五日至九月三十日在全市“營改增”試點范圍開展稅收自查和納稅評估工作。現將有關工作明確如下：

一、營改增試點范圍。

㈠交通運輸業。陸路運輸服務、水路運輸服務、航空運輸服務、管道運輸服務。

㈡部分現代服務業。

1、研發和技術服務。包括研發服務、技術轉讓服務、技術咨詢服務、合同能源管理服務、工程勘察勘探服務。

2、信息技術服務。包括軟件服務、電路設計及測試服務、信息系統服務和業務流程管理服務。

3、文化創意服務。包括設計服務、商標著作權轉讓服務、知識產權服務、廣告服務和會議展覽服務。

4、物流輔助服務。包括航空服務、港口碼頭服務、貨運客運場站服務、打撈救助服務、貨物運輸代理服務、代理報關服務、倉儲服務和裝卸搬運服務。

5、有形動產租賃服務。包括有形動產融資租賃和有形動產經營性租賃。

6、鑒證咨詢服務。包括認證服務、鑒證服務和咨詢服務。

二、納入本次稅收自查和納稅評估的具體對象。

㈠交通運輸業。貨運自開票納稅人、航空客貨運納稅人、管道運輸納稅人。㈡服務業的勘察設計納稅人。

㈢廣告業的廣告發布單位納稅人（如廣播、電視臺、公汽、地鐵、網絡等

單位）。

㈣2011年度納稅50萬元以上的、納入上述現代服務業試點范圍的其他納稅人。

三、稅收自查和納稅評估的主要內容。

（一）、稅款繳納情況；

（二）、稅收政策執行情況；

（三）、發票使用情況。

四、營改增試點范圍評查的所屬時期。

這次稅收自查和納稅評估的所屬時期為納稅人2011年度和2012年1-6月稅源期。有欠稅和納入各區局備案管理的納稅人，自查和評估所屬時期追索至欠稅和備案年度。

五、營改增試點范圍評查的方法。

㈠各區局對上述營改增試點范圍管理的納稅人進行摸底，確定具體自查和評估名單。

㈡組織確定評查對象的納稅人，填定《分行業調查表》（見附件1-4）進行自行檢查。

㈢開展納稅評估。自查的基礎上，對有疑點的戶進行納稅評估，各區局納入評估的戶數不得低于評查對象的20%。發現有政策執行不到位、違規抵扣應稅收入、違規使用發票、長期欠稅不繳、備案管理存在風險等情況，要積極宣傳稅收政策，督促限期改正，依法清繳稅款。

㈣進行專項稽查。對拒絕自查或不認真自查的納稅人，以及在納稅評估中發現有重大偷漏稅情形、欠稅數額較大的（50萬元以上）的納稅人，移送稽查部門組織專項稽查和清繳欠稅。

六、時間安排。

此項評查工作分三個階段進行，第一階段（7月15-31日）：納稅人自查期。

第二階段（8月1-31日）：納稅評估和稅款入庫期；第三階段（9月1-30日）：移送和專項稽查及總結期。

七、幾點要求。

1、加強領導。營改增試點是“十二五”規劃確定的加快我國財稅體制改革重要內容之一，是今明兩年稅收改革工作的重要內容，各區局必須加強對些項工作的領導。

2、專人負責。各區局稅政部門是本次評查工作的責任單位，要指定專人負責此項工作，組織精干力量，切實做好營改增試點行業的稅收自查和納稅評估工作。

3、追繳欠稅。對清理出來的欠稅要嚴格的執行稅收政策，加強追繳欠稅力度，做到及時入庫、應收盡收。

附件：1-4（交通運輸、勘察設計、廣告發布、其他行業）表一、二。

武漢市地方稅務局稅政管理一處

武漢市地方稅務局納稅評估管理辦公室

二○一二年七月十二日

第二篇：房地產營改增問題

關于房地產業營改增幾個問題

1.問題：房開企業將在建工程項目劃轉給全資的物業公司，是否需繳納土地增值稅？ 回復：房地產開發企業將在建工程劃轉給物業公司因涉及到所有權轉移，因而按照土地增值稅暫行條例及其實施細則的的規定，必須確認土地增值稅計算繳納土地增值稅。

2.問題：營改增后交政府的費用如土地費、市政配套費等預計會有進項稅額抵扣嗎? 回復：營改增后繳納的土地出讓金是否可以抵扣問題是一直是營改增的難題之一，但總體的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但對房地產開發企業而言，一定是在整個項目清算前抵扣。至于市政配套費，由于本身并沒有負擔增值稅，因而，主流的觀點是不存在（不是不讓）進項抵扣，但也有觀點主張按一定的綜合抵扣率進行抵扣。

3.問題：政府回購房有哪些優惠稅收政策？

回復：政府回購房，除了經濟適用房，其他一律沒有優惠，按照銷售不動產進行所有的稅收處理

4.問題：營改增，房產公司的尾盤的房子在政策前面先做銷售還是？？？，該如何操作？ 回復：營改增的政策尚未明確，因而有關營改增過程中尾盤銷售應當如何處理很不好說，但從目前的有關消息分析，老項目老辦法，新項目新辦法，因而初步估計營改增前已經開發并開始銷售的房產，在營改增后應當還是繼續征收營業稅，或者采取簡易的方式征收增值稅

5、問題：房地產業納稅人處置辦理產權登記的地下車位等附屬設施如何征收營業稅？ 回復：簽訂銷售合同，銷售地下車位和附屬設施，無論是否辦理產權登記，應按規定征收銷售不動產營業稅。（地下車位及其他附屬設施只要進行銷售，有銷售合同并入營業額，征收營業稅。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業營業稅，只要建了地下車位和附屬設施給業戶用，無論購買還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個是租賃業營業稅，一個為銷售不動產營業稅）。

6、問題：銷售小產權房是否征收營業稅？

回復：銷售小產權房應按規定征收銷售不動產營業稅，（小產權房是一時半不出來房產證，用自有土地建出來的）。

7、問題：房地產業納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的如何確定其營業稅納稅義務發生時間？

回復：房地產業納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的對償還面積與拆遷面積相等的部分，其營業稅納稅義務發生時間為辦理交房手續的當天。

8、問題：如何確定回遷安置房的計稅依據？

回復：對建設安置回遷房的，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當地稅務機關按照同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。對納稅人以自己名義立項，再改納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房的，土地價款是納稅人不承擔的，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，在核定計稅依據時，土地沒付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價款，只要沒付出，就不把金額核上。

9、問題：房地產開發企業在取得預售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項是否征收營業稅？

回復：在取得預售證前可以不征收，一旦取得預售證要申報繳納稅款，誠意金轉為預收款，轉為預收款的當天為納稅義務發生的時間。

10、房地產業稅收清查的重點？

回復：

1、房地產企業是否存在低價銷售的行為，有無價格明顯偏低，而無正當理由的情況，關聯企業之間銷售價格是否合理。

2、各種以房地產抵債、無償贈予房地產、集資建房、委托建房、中途轉讓開發項目、是否按照規定申報納稅。

3、拆遷補償或者安置等行為是否按規定申報納稅。

4、車位、閣樓、地下室等附屬設施，銷售收入是否申報納稅。

5、農村集體組織、社區委員會、房地產開發企業所取得的小產權房收入、棚戶區改造收入，是否申報納稅。

6、銷售房產預收款或預收定金分期收款合同約定的時間應收取而未收取的銷售款是否申報納稅，采取銀行按揭貸款購房的取得的按揭貸款是否申報納稅。

11、營改增以后對房地產業稅負影響分析？

回復：假定三個條件

1、營改增前后房地產開發企業含稅收入總額和含稅的成本保持一致。

2、營改增前后,房地產開發企業使用稅費營業稅為5%，假定房地產增值稅稅率為11%。

3、營改增前后,房地產開發企業房屋可抵扣的進項稅額對應成本全部計入到價稅扣除范圍內。取得的可抵扣進項稅額占房地產售房收入比重不會超過10%前提下，房地產行業稅負只增不減。

8、土地使用稅

房地產業將土地證辦到買房人戶后，可以減少應稅土地面積。（有人咨詢買完房是否能按開完發票的減少土地？不行。什么時候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報到征收單位，給你減除土地依據，有依據后土地使用稅可以不交。如果土地登記信息不變更，不報土地變更信息表，土地使用稅不能免于繳納）。

注意：房地產企業在移交回遷安置房時，應按計稅價格為安置人全額開據不動產銷售發票。安置房在銷售時按差額征稅的，以不動產銷售發票為扣除憑據。

注意：個人所得稅明細申報（匯繳時工資費用據實填，個人所得稅明細申報表工資部分要和企業所得稅納稅申報表工資費用相等）。

注意：營改增，自查稅款如果是寫當期稅款只認當期應申報繳納稅款，補交稅款要重新補交，并按照偷稅漏稅處罰。

總結：在現實情況下，營改增不可能降低房地產企業稅負，營改增之后將增加房地產企業整體稅負2%-3%。

第三篇：營改增問題答案doc

你最關心的營改增問題，答案都在這了

從5月1日起全面推行營改增納稅制度，你單位相關工作做得怎么樣了？還有哪些問題需要解決？為了方便學習，我們將大家最關注的問題進行了匯總，依據現行營改增管理辦法進行了初步解讀，僅供參考。

1、如何防止稅改后稅負有所上升？

答：對于建筑業的實際情況，營改增在方案設計、稅率確定時給予了充分考慮。比如，采取過渡性措施，對老合同、老項目區別對待，對勞務用工方式的調整，甲方提供材料的處理等，政策上都給予照顧。這些細化的政策措施國家規定得很具體，各單位應對照細學，以確保建筑行業總體上稅負只減不增。

2、項目所在地和機構所在地不一致的情況，納稅地點在哪里？

答：納稅人應按照規定的計稅方法在項目所在地預繳稅款，然后向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3、哪些項目不征收增值稅，有何政策規定？

答：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中明確不征收增值稅項目包含：在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。4、4月30日前執行合同在“營改增”后收到增值稅專用發票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企業、房地產 “營改增”過渡期間有三種不能抵扣進項稅金的增值稅專用發票：

一是“營改增”前簽訂的材料采購合同，已經履行合同，但建筑材料在“營改增”后才收到并用于“營改增”前未完工的項目，而且“營改增”后才付款給供應商而收到材料供應商開具的增值稅專用發票。

二是“營改增”前采購的材料已經用于“營改增”前已經完工的工程建設項目，“營改增”后才支付采購款，而收到供應商開具的增值稅專用發票。

三是“營改增”之前采購的設備、勞保用品、辦公用品并支付款項，但“營改增”后收到供應商開具的增值稅專用發票。

5、“營改增”后新業務收到增值稅專用發票不能抵扣的有哪些？

答：建筑企業、房地產“營改增”后不能抵扣進項稅金的特殊增值稅專用發票主要有：

一是供應商開具發票摘要為“材料一批”的運輸發票、辦公用品等匯總清單的發票，但沒有補充開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》的不能抵扣進項稅金。國家稅務總局《關于修訂<增值稅專用發票使用規定>的通知》(國稅發[2006]156號)第十二條規定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發票。匯總開具專用發票的，同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發票專用章。

二是購買職工福利用品的增值稅專用發票。

三是發生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。

四是建筑施工企業自建工程所采購建筑材料收到的增值稅專用發票。

五是房地產公司開發的產品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經營，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

六是獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天，則不可以抵扣進項稅額。6、4月30日之前已經收款，但沒交稅和開票，如何納稅？

答：如果企業在4月30日之前已經收款，但沒交稅和開票，納稅義務已經發生，需要照章納稅。當然各企業對納稅時點也需要充分考慮，避免遭受損失，2

其中營業稅的納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。建筑業納稅義務發生時間比較復雜，需劃分幾種具體情況：

一是實行合同完成后一次性結算價款辦法的工程項目，其納稅義務發生時間為施工單位與發包單位進行工程合同價款結算的當天；

二是實行旬未或月中預支、月終結算、竣工后清算辦法的工程項目，其納稅義務發生時間為月份終了與發包單位進行已完工程價款結算的當天；

三是實行按工程形象進度劃分不同階段結算價款辦法的工程項目，其納稅義務發生時間為各月份終了與發包單位進行已完工程價款結算的當天；

四是實行其他結算方式的工程項目，其納稅義務發生時間為與發包單位結算工程價款的當天。

7、房地產開發企業是否可以在項目開發初期（即在他們取得收入之前）登記為增值稅一般納稅人？

答：一般納稅人的認定是以公司為主體，不是以項目為主體。一般情況下，對于已經成立的公司，年銷售收入（不含稅）大于500萬的公司會被稅局強制認定為一般納稅人資格；對于銷售收入不足500萬的公司，如果會計核算健全、能夠提供稅務資料的公司也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局審核通過并登記為一般納稅人資格；對于新成立沒有營業收入的公司，如果能向稅局提供相關資料證明公司未來一年可以達到一般納稅人的收入和相關要求，也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局管理科室審核通過并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對于新公司新項目在公司成立初期發生的成本費用所產生進項的不能認證抵扣問題，這樣等到公司實際產生銷售收入，前期的累計進項將可以用來抵扣產生銷售收入的當期銷項。

8、小規模納稅人可以自己開增值稅普票和專票嗎？

答：小規模納稅人可以自己開增值稅普票，如果需要開增值稅專用發票，則需要憑銷售合同向當地稅務局申請代開發票。

9、房地產開發企業營改增的計稅方法有哪幾種？分別適用什么項目類型？

答：房地產開發企業營改增后有兩種計稅方法，對于符合“房地產老項目”定義的自建項目可以由企業自行選擇一般征稅方法或用簡易征收方法，如果選擇簡易征收辦法則按照5%征收率，如果選擇一般計稅的辦法，企業可以按照抵減土地價款后的差額部分按11%征稅，另外，在收到預收款時須先按3%預繳。

10、對于可以選擇一般征稅和簡易征收過渡性政策的“房地產老項目”如何具體定義？

答：《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規定：房地產老項目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

11、對于可以界定為老項目的房地產企業，如何選擇適用征收辦法對企業更有利？

答：對于集團型房地產企業來說，一方面，要考慮平穩過渡，如果采用簡易計稅方法，至少保證稅負不增加，這是基本的一個底線；另一方面，需要對項目毛利率、土地成本占比以及進項收入比做一個綜合測算，看哪種情況下稅 4

負水平更低，針對一些特殊的項目，比如低毛利或者負毛利的項目，如果按簡易計稅去征收，則必須交5%的增值稅，但按一般計稅方法的話，可能不用交增值稅，因此，需要作整體的測算。

12、對于4月30日前已收到預售款并已經繳納了營業稅，但未開具營業稅發票的，如何處理？

答：在營業稅體制下，許多的預收款可能已經交稅，但未開具營業稅發票，現在《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》明確：4月30日前收到的預收款，如已繳納營業稅但未開具營業稅發票，后續可以開具增值稅普通發票，但不可開具專用發票。

13、土地出讓金是按一次性扣減還是采取其他分攤辦法？

答：按銷售面積分攤到各期。《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。

一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

14、營改增之前已經簽訂了商業地產出租合同，合同尚未到期，營改增之后如何征稅？

答：4.30之前簽訂的出租合同，意味著這個項目可以選擇簡易計稅法，如果重簽合同，稅負是稍微有利的。

15、用于簡易計稅方法計稅項目，如非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務,能不能抵扣？

答：不能抵扣。

16、房地產企業購買貸款服務及貸款利息可否進項抵扣？

答：不可抵扣。

17、營改增后企業的招待費能做進項抵扣的嗎？

答：不可抵扣。餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務、集體福利或者個人消費，這些不能抵扣，納稅人的交際應酬消費屬于個人消費，所以不能抵扣。

18、關于房地產企業售后返租的問題，房地產企業面向終端客戶租金收入是按11%征收嗎？那小業主返租給房地產企業所開具的發票能抵嗎？

答：售后返租其實對房地產企業而言是個二房東角色，沒有過渡期的優惠，業主可以用過渡政策，按5%簡易征收，但由于二房東不是業主，所以沒有辦法使用這個過渡期政策，需要按照11%征收。

另外售后返租，由于小業主是個人，根據目前法律規定無法開具增值稅專用發票，因此，小業主返租給房地產開具的發票無法抵扣。可能面臨比較大的 6

稅率增長，這個需要注意。但在實際執行中，各地政策有差異，比如深圳規定個人出租可以由當地稅務機關代開增值稅專用發票，需要區別對待。

19、5月1日前房地產開發老項目所收取的乙方保證金，并已繳營業稅，5月1日后是否可向稅局申請退稅？

答：可以申請退稅，但裁量權在當地稅務局。

第四篇：營改增問題 -整理稿含答案

營改增問題集

1.我是業主方，已完工程，未做結算，營改增后如何處理這部分？ 處理建議:按原來的計價辦法處理。條文依據: 2.增值稅模式下，管理費，利潤，措施費和其他項目費是否都需要計算增值稅？增值稅下的費率為多少？

需要計算增值稅，如果是一般納稅人一般計稅是11%，其他情況是3% 3.房地產公司，現在已經結構封頂，剩下的建筑部分正在施工，想問后面的建筑工程計價怎么取稅為好？

可以采用簡易計征。如果采用一般計征，需要乙方同意，還需要測算哪種計稅方式進項抵扣額度高。這樣的項目銷售時也是按老項目，可以簡易計征的。如果銷售是選了簡易計征，施工合同即使一般計稅也是不能抵扣進項的，所以需要綜合考慮。

4.已中標項目，但是五一前不能取得中標通知書，是按營業稅還是按增值稅模式？ 增值稅模式

5.簡易計稅分包代開的增值稅發票不能抵扣嗎？該項目的材料增值稅發票也不能抵扣嗎？

簡易計稅征收率只有3%，是不能抵扣進項稅的。

6.我們是施工單位，對于在施未竣工項目，我們是以集團公司的名義承接的本工程，但分包合同都是以分公司名義簽署的，這樣的話是不是需要把分包合同主體變更為集團公司？單獨做一個補充協議，變更合同主體，可行么？ 這樣的項目是老項目，可以采用簡易計征。沒必要進行主題變化。分包合同是分公司和業主簽訂的嗎？

7.如果是小工程很多發票開不了，是否能不用增值稅得形式定合同？ 按規定只有清包工和甲供材工程可以采用簡易計征，還需要甲方同意，不管哪種計稅方式，都是增值稅，以后沒有營業稅了。

8.已簽施工合同但未取得施工許可證的，未開工的，執行增值稅的話原中標綜合單價還如何處理？

肯定需要按增值稅模式重新計算，否則綜合單價含稅。

9.甲方業主方已支付了工程款，施工單位未開具發票，需要在5月1前將已收款的發票全部開具嗎？如果在政策之后才開具，稅費會增加嗎？ 需要在5月1日前做好營業稅業務清理工作

10.請問原來的城市建設維護費、教育費附加、地方教育費附加還要計算嗎？ 這些稅還是要繳納的，只是不和增值稅一起繳納，而是合并到管理費中。11.工程過程中，變更，計量等，是否需要按新的營改增費率來計算呢 如果是一般計稅工程，就需要用不含稅價格來計算 12.私人與甲方簽訂的施工合同如何處理較好？

私人是不能提供發票的吧。不知道你的意思是掛靠還是真的是私人。13.是不是老項目要選擇簡易計稅跟一般計稅兩種？

老項目可以選擇簡易計稅，也可以選擇一般計稅，但是從實際操作來看選擇簡易計稅更容易操作。14.老師，我想問下假設鋼筋稅前100萬，如果一般納稅人，那增值率17%，那他造價117萬，如果是小規模納稅人，增值稅是3%，那他的造價是103萬，那這樣你雖然能抵扣的少了，但你支出也少了，這樣不是不管增值稅是17%或者3%，你實際支出是沒區別的？那這樣甲方要不要甲供材料不是也沒區別了？

如果施工企業是一般納稅人，不管鋼筋供應商是一般納稅人還是小規模納稅人，計算造價都是按11%增值稅計算，也就是造價是111萬。

15.正在建設的樓盤，肯定還有很多項目沒有完工，比如五一之后要裝修樣板房、園林建設、二期開工，那像這樣的是作為老項目還是作為新項目？ 老項目。按施工許可證日期。零星工程肯定是沒有施工許可證的。16.簡易計稅其實就是以前營業稅模式嗎？

不是。營業稅是價內稅，增值稅是價外稅。假設工程造價100萬，營業稅和增值稅征稅率都是3%，營業稅下繳納100*3%=3萬，增值稅下繳納100/(1+3%)*3%=2.91萬

17.我想問下：營改增后如果所有材料都沒發票的話是不是按11%計稅 ？ 不管什么情況銷項稅都是按11%計算，只是有增值稅專用發票的話可以抵扣進項稅，除了材料，勞務、機械租賃的增值稅專用發票也可以抵扣進項稅，應納稅額=銷項稅額-進項稅額 18.人工如何計稅呢？

計算工程造價時11%，如果勞務分包能開增值稅專用發票，可以抵扣6% 19.現在的標底稅金怎么算？ 問題不清晰。現在沒有標底吧，如果是招標控制價就是按11%算呀，除非業主方明確投標人必須是小規模納稅人，而且項目造價不大于500萬或者是甲供材工程。如果是上述情況，可以按3%簡易計稅，算法同營業稅下相同。20.有甲供材的項目如何交？

可以選擇簡易計稅，具體看甲乙雙方協商。21.簡易計稅其實就是以前營業稅模式嗎？ 不是。

22.4月30號做的項目的結算該怎么進行結算？ 按原方式。

23.我想問下老師增值稅稅率和增值稅征收率有什么區別？

一般納稅人采用增值稅率11%，小規模納稅人或者國家相關部門規定可以簡易計征的項目采用征收率3% 24.請問營改增后，招標文件是否要分為兩種不同的納稅人來編制？ 我認為不需要，只需在招標文件中明確投標人資格和計稅方法即可 25.時間以合同簽訂為準嗎？

你是說新老項目劃分嗎？如果是這個問題，有兩個時間，施工許可證和合同中約定的開工日期為判斷標準。

26.我們剛已招標完畢，但開工是5月1日后 的，是否按新工程？

如果已經發出中標通知書并簽訂合同，可以按合同中約定的開工日期來判斷是否屬于老工程，如果還沒有簽合同，肯定應該按新工程。27.征收率3%是針對哪種情況下用？ 小規模納稅人，或者符合財政部國家稅務總局規定的特殊情況時一般納稅人也可以采用，具體情況如下：(1)包清工的項目(2)甲供材項目

在營改增過渡期，老項目也可以采用簡易計稅。28.3%的增值稅和營業稅對項目成本有啥影響？

成本沒什么影響，成本和造價是不同的概念，采用簡易計稅和過去營業稅下計算造價沒什么區別。

29.我是房企，如果我的施工單位無法提供11%，我該怎么應對，有什么好的辦法？

主要是要在招標文件中明確投標人必須是一般納稅人，然后合同中約定好必須提供11增值稅專用發票，如果不能提供可以不付款等。你是甲方錢在你手里，你的辦法可以很多呀。

30.總承包與業主合同開工時間是5月1日前，專業分包是5月1日后簽定的合同，專業分包應該是算那種稅？

這樣的項目屬于老項目，分包可以采用簡易，也可以采用一般，具體由雙方自己協商，大家要注意老項目也是可以簡易，不是必須簡易

31.我手上有個項目，3月份已經中標了，但是沒有簽合同，招標控制價是按以前的文件編制的。這個項目是老項目還是新項目？可以用簡易計稅嗎？ 按現在的規定不屬于老項目，也許后面會出一些具體的規定來明確你的這種情況。

32.老項目如果甲方要求交增值稅票呢，如何處理？ 這屬于政策風險，可以索賠。具體要計算出增值稅比營業稅增加的負擔具體是多少，找甲方索賠即可。

33.老師，部分甲供材料項目怎么定義？有甲供材的項目是否按簡易征收？ 具體提供多少甲供材算甲供材項目，目前沒有清晰的標準。如果有甲供材可以簡易計稅，關鍵還是要看甲乙雙方的約定。

34.老師比如我項目是15年3月做完，那我5月份進行結算，這個我結算的時候也是否按照增職稅進行還是？ 屬于老項目，建議按簡易計稅。

35.納稅的周期是怎么計算？按每月納稅？還是按工程結算來統一計算？ 建設項目通常是按月度進行納稅申報。

36.5月1日之前的工程，但是5月1日之后付款開票，是開增值稅票嗎 按規定是開增值稅發票。可以采用簡易計稅。

37.5月1號之后補簽開工日期5月1號之前的合同可以按簡易計證嗎？ 這個不好說，關鍵是如何能看出是補簽的合同。

38.如果投標的材料單價跟進項票的單價不一樣，那該怎么抵扣？

按實際抵扣呀。投標報價是市場化的行為，價格波動很正常，肯定是按發票實際情況抵扣。

39.勞務發票的稅率是多少？ 一般納稅人6%，小規模納稅人3% 40.我是的項目是15年完工，目前還沒有結算，我是按增值稅交費，還是按原先的稅費繳納？

屬于老工程，可以采用簡易計稅。41.簡易征收招投標計算是否和原來一樣？ 按廣東省的細則規定是一樣的。

42.老師我想問一下如果工程4月30號前做完了，然后我結算的時候是要按照什么算？

這樣的項目屬于老項目，可以采用簡易計稅，具體按什么方法算甲乙雙方協商確定。

43.合同是以備案合同還是按雙方施工合同？ 肯定是備案合同，簽陰陽合同本身就不合法呀。

44.那現在新開發票的話，是不是結算里面要重新調整呢？

你的問題描述不清晰。如果是老工程可以采用簡易計稅，和原來營業稅下計算造價相同。

45.同一個單位，不同的項目是否可以選擇不同的征稅方法？ 可以。

46.我們剛已招標完畢，但開工是5月1日后的，是否按新工程？ 按規定屬于新工程。

47.5月1日之前的工程，但是5月1日之后付款開票，是開增值稅票嗎 是的。如果選擇建議計稅，可以開3%征收率的發票。

48.5月1號之后補簽開工日期5月1號之前的合同可以按簡易計證嗎？ 重復問題。

49.如果投標的材料單價跟進項票的單價不一樣，那該怎么抵扣？ 重復問題

50.簡易征收招投標計算是否和原來一樣？ 重復問題

51.如果按簡易計稅，我們是就工程我們的材料又沒有發票，那就得按造價的11%來計稅嗎？

建議計稅的老工程按3%交稅。

52.那現在新開發票的話，是不是結算里面要重新調整呢？

53.老師，如果公司是在一個地區戰略投標，定為負利潤的，若增值也是負的，國家能退稅嗎？

國家不會退稅，只是進項稅額大于銷項稅額，可以留抵以后的銷項稅。54.對勞務分包和包部分輔材究竟有多大的影響？ 問題不清晰，建議認真閱讀36號文件的前3個附件。

55.老師比如我項目是15年3月做完，那我5月分進行結算，這個我結算的時候也是否按照增職稅進行還是？

這樣的項目屬于老項目，可以采用簡易計稅，需要甲乙雙方達成一致，不是必須簡易計稅。

56.對于甲供材較多的項目，甲方要求開增值稅發票抵扣，乙方應該如何談判？請教老師有何建議？

簡易計稅也是增值稅發票。如果甲方堅決要求按一般計稅開具11%的增值稅專用發票，那就只能在確保合理利潤水平的基礎上適當調高造價了。57.合同中未明確開工日期，是否根據監理簽的開工日期算？

不行，規定只認施工許可證上的開工日期和合同中約定的開工日期。合同連開工日期都不約定，這個合同也是夠可以的。58.收到預付款后的一兩個月都沒有大的材料進項，那是否預付款就直接交11%的稅呢？

是的。所以施工企業要做好現金流籌劃。59.營改增對造價人員最應該注意什么內容？

系統學習吧，問這樣的問題一看就是不想系統學習投機取巧的人 60.已經中標，但是還沒有開工的怎么算

目前認定老工程就是兩個條件，不符合的都是新工程。也許后面會有這些模糊問題的解釋。

61.請問管理費的系數調整是軟件自動調整嗎？ 廣聯達軟件會自動調整。

62.結算已經評審，但財局還沒確認，那該開什么票？ 5.1之后都是增值稅票，只是一般計稅和簡易計稅的區別。

63.請問，勞務分包公司為小規模納稅人，他們開具的增值稅普通發票施工單位可以抵稅嗎，如果小規模納稅人去稅局代開增值稅一般納稅人發票又可否抵稅？

小規模納稅人開的3%的增值稅普通發票不可以抵扣，但是小規模納稅人去稅局代開的增值稅專用發票可以抵扣，稅率也是3%。

64.問題：《關于建筑業營改增后調整廣東省建設工程計價依據的通知（征求意見稿）》第八條，選擇簡易計稅方法的建設工程老項目，稅金調整為增值稅征收率，其他參照執行營改增前的計價規定是否可以理解為采用簡易計稅的老項目，稅金由3.477%調為3%，其他不變？ 這個問題規定沒有給出很明確的算法。首先大家要理解3.477是怎么計算出來的，營業稅3%，城建稅是營業稅的7%，教育附加是營業稅的5%，綜合稅率=3%*（1+7%+5%）=3.36%，因為營業稅屬于價內稅，所以不含稅造價乘的計稅稅率就是3.36%/(1-3.36%)=3.477%。如果城建稅和教育附加按增值稅額納稅額為基數，那么簡易計稅的稅率應該為3.36%，具體怎么計算建議咨詢省造價站。

第五篇：營改增問題解讀

在“營改增”過程中，融資租賃業因其行業特殊性，面臨諸多問題：政策是否符合行業特征、企業如何適應、是否考慮到其他相關政策和制度的配合度，等等，成為當前租賃業關注的焦點問題，也是事關行業發展的重要問題。

9月8日，在第十七屆中國國際投資貿易洽談會的融資租賃專題論壇上，國家稅務總局貨勞司增值稅處孔慶凱，就“營改增”政策制定中對租賃行業的一些考慮進行了介紹，并表示，針對業內反映的問題，財政部、國家稅務總局高度重視，在廣泛了解情況、聽取意見的基礎上正在著手研究解決，力求使稅收政策更加符合融資租賃行業的經營實際，并充分考慮售后回租的目的是融資這一本質屬性。

孔慶凱從如下四個方面進行了介紹：

一、為什么融資租賃行業首先納入了“營改增”的范圍？

“營改增”之前租賃業屬于營業稅服務業的稅目，融資租賃屬于營業稅金融保險業的稅目，二者適用的營業稅率都是5%。2009年增值稅改革將機器設備納入增值稅進項抵扣范圍以后，很多融資租賃企業通過各種渠道反映，由于通過融資租賃方式租入的機器設備無法取得增值稅專用發票抵扣進項稅額，多數承租人放棄采取融資租賃方式采購機器設備。而融資租賃企業本身作為營業稅納稅人，購入設備取得的增值稅專用發票也無法抵扣。

2009年增值稅轉型改革對融資租賃行業的發展造成了較大的影響，為了打通融資租賃行業的增值稅抵扣鏈條，在確定首批“營改增”試點的行業時，首先將有形動產租賃業納入“營改增”的范圍，并考慮置購和租賃兩種方式在稅制上的平衡問題，將有形動產租賃服務適用的增值稅稅率確定為為17%，也就是和購進設備在進項稅額上持平。實踐證明這樣的稅制設計，在使融資租賃行業納入“營改增”抵扣鏈條的同時，也降低了承租人的稅收負擔，達到了結構性減稅的目的，在一定程度上提高了企業通過租賃來融資的積極性。

二、為什么融資租賃行業在“營改增”以后仍然保留差額征稅政策？

為緩解按營業額全額計算繳納稅款而導致的重復征稅現象，在營業稅稅制設計上陸續出臺了一些差額征稅的措施。2003年，考慮融資租賃行業還處于發展的起步階段，為促進該行業的發展，《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅【2003】16號文）明確，經中國人民銀行、外經貿部和國家經貿委批準經營融資租賃業務的單位，從事融資租賃業務的，以其向承租人收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減除出租方承擔的出租貨物的實際成本后的余額為營業額。以上所稱出租貨物的實際成本，包括由出租方承擔的貨物購入價、關稅、增值稅、消費稅、運雜費、安裝費、保險費和貸款利息，貸款利息包括外匯借款和人民幣借款利息。通過這個政策明確，對符合條件的融資租賃企業實行營業稅差額征稅的政策。通過對這個政策的分析，可以看出融資租賃行業實行差額征稅以后，營業稅的稅基已遠小于營業收入，也就是說營業稅政策對融資租賃行業是極其優惠的。據測算，實行營業稅差額征稅以后，大部分融資租賃企業營業稅的實際稅負率低于1%，大大低于其營業稅5%的名義稅率和大部分營業稅納稅人3%的實際稅負。

“營改增”以后，因為我國增值稅制度實行扣稅法，也就是以購進貨物或者接受加工修理修配勞務和應稅服務時支付或者承擔的增值稅作為進項稅額，符合這些條件的才能從當期的銷項稅額中抵扣。增值稅稅制本身對營業稅差額征稅的政策是比較排斥的，但是融資租賃行業實行“營改增”試點以后，考慮到試點工作是分行業逐步推行的，融資租賃成本中的大部分項目，比如說保險費、貸款利息等目前還屬于營業稅的征稅范圍，導致融資租賃企業進項抵扣不充分。為保證融資租賃行業納稅人試點前后稅負的平衡，作為目前“營改增”政策中僅存的一項差額征稅政策，財稅【2013】37號文中明確，經中國人民銀行、商務部、銀監會批準從事融資租賃業務的試點納稅人提供有形動產融資租賃服務，以取得的全部價款和價外費用（包括殘值）扣除由出租方承擔的有形動產的貸款利息、關稅、進口環節消費稅、安裝費、保險費的余額為銷售額。另外在37號文附件的過渡性政策中還保留了差額征稅的政策，同時還研究出臺了其他的許多優惠政策，對從事融資租賃業務的試點納稅人中的一般納稅人提供的有形動產融資租賃服務，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。

三、為什么售后回租業務的承租方在“銷售”環節不增收增值稅和營業稅？

為盤活自有資產實現融資目的，近年來部分企業開展了融資性售后回租業務，承租方將租賃物出售給經批準開展租賃業務的融資租賃的企業，再從融資租賃企業租回，租賃物本身不發生實物的轉移，并且仍在承租方賬上并計提折舊。為明確承租方在將租賃物銷售的環節，是否應該增收增值稅和營業稅的問題，下發了《國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號），這個公告明確融資性售后回租業務中，承租方出售資產的行為不屬于增值稅和營業稅的征收范圍，不增收增值稅和營業稅。

制定這個政策的依據是，根據現行的增值稅和營業稅的條例，銷售貨物的行為應該交增值稅，銷售不動產的行為應該交營業稅，這兩個條例對銷售的解釋都是指轉讓貨物或者是不動產的所有權。根據《民法通則》有關規定，所有權是指是所有人依法對自己的資產享受占有、使用、收益和處分的權利。融資性售后回租業務中租賃物所有權發生了實權分離，租賃物的占有權和使用權歸承租方所有，收益權由承租方和出租方共同享有。承租方繼續使用租賃物而獲得直接收益，出租方從租賃物的租金中獲得間接收益，承租方和出租方均沒有完整的處分權，也就是售后回租業務與一般的銷售行為有區別。

在融資性售后回租業務中，承租方銷售租賃物時所有權并沒有發生完全轉移。因此，按照現行增值稅和營業稅有償轉移貨物和不動產所有權的征稅規定，融資性售后回租業務中租賃物的銷售行為不屬于現行營業稅和增值稅的征收范圍，不增收營業稅和增值稅。

據了解，該公告下發后，大大促進了融資性售后回租業務的開展。目前售后回租業務已占融資租賃業務總量的70%以上。

無論“營改增”以前還是以后，作為稅收政策的制定部門，已經充分考慮到融資租賃業態的特殊性，也研究出臺了一些特殊政策，但是現在看來在稅制層面上還需要進一步的完善。

“營改增”政策實施以后陸續收到一些從事融資租賃行業的納稅人和租賃協會的反映，主要反映以下四個方面的問題：

第一，售后回租業務當中，承租方出售貨物的環節不征稅，出租方作為增值稅納稅人無法抵扣進項稅額，稅收負擔上升較多。由于售后回租業務的主要利潤來源為手續費和利息差，一般情況下，比重不會超過對外取得收入全額的3%，因此雖然可以享受實際稅負超3%返還的政策，但實際負擔的增值稅很可能已經超過了實際收入，造成了售后回租業務無法盈利甚至出現虧損。

第二，部分直租業務中，由于設備登記管理、經營資質等方面的要求，包括車輛的管理、特種設備的管理等，融資租賃企業無法取得符合抵扣條件的增值稅專用發票，同樣存在本環節稅負較重的問題。

第三，回租業務承租方中，有些并非增值稅納稅人，比如個人、科研院所、教育機構、醫療機構等，導致回租環節增值稅抵扣鏈條斷裂，稅負轉嫁困難。

第四，融資租賃企業發行債券的利息、車輛購置稅等成本項目，尚未納入到扣除項目當中，對融資租賃公司銷售額的扣除項目仍需進一步補充。

四、下一步在稅制層面對融資租賃行業的考慮。

針對上述反映的問題，財政部、國家稅務總局高度重視，在廣泛了解情況、聽取意見的基礎上正在著手研究解決，力求使稅收政策更加符合融資租賃行業的經營實際，并充分考慮售后回租的目的是融資這一本質屬性。另外還要兼顧融資租賃與銀行信貸在稅制上的平衡問題，為下一步金融業“營改增”工作打好基礎。

作為國際上僅次于銀行信貸的第二大融資工具，融資租賃拓寬了企業的融資渠道，在支持實體經濟，尤其是小微企業發展、促進企業技術改造方面正發揮著巨大作用，而且行業目前在我國還處于起步階段，還有很大的市場空間。在目前已出臺的針對該行業的稅收政策基礎上，在下一步“營改增”試點的推進過程當中，將跟蹤了解該行業的發展狀況，吸收借鑒其他國家先進經驗，在稅收制定的設計層面上更好地促進和服務于我。