第一篇：綠城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)相關(guān)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)_圖文.

附件:綠城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)相關(guān)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 綠城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)相關(guān)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) 使用說(shuō)明

本標(biāo)準(zhǔn)對(duì)綠城集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付前物業(yè)服務(wù)和交付后前期物業(yè)服務(wù)的相關(guān) 內(nèi)容和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)(包括但不限于:前期咨詢費(fèi)、前期介入費(fèi)、前期開(kāi)辦費(fèi)、空臵 房物業(yè)服務(wù)費(fèi)等;交付后項(xiàng)目(以 10萬(wàn)平方米普通公寓為例 的基本硬件條件 設(shè)臵、基本的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行了規(guī)定, 各 分子公司、區(qū)域可在洽談過(guò)程中結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際和項(xiàng)目公司對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的不同 要求進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

目 錄

第一部分 交付前物業(yè)服務(wù)....................................................................3

一、前期咨詢服務(wù).................................................................................3

二、前期介入服務(wù)...............................................................................16 第二部分 前期物業(yè)服務(wù)......................................................................30

一、項(xiàng)目相關(guān)硬件配備條件...............................................................30

二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).......................................................................................31

三、分項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)...................................................................32

四、機(jī)構(gòu)設(shè)臵和人員配備...................................................................42

五、物質(zhì)裝備.......................................................................................46

六、前期物業(yè)服務(wù)支出測(cè)算...............................................................48 第一部分 交付前物業(yè)服務(wù)

交付前物業(yè)服務(wù)可分為前期咨詢服務(wù)、前期介入服務(wù)兩個(gè)階段。

1、前期咨詢服務(wù)階段:從規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審開(kāi)始到物業(yè)實(shí)際交付之日止;

2、前期介入服務(wù)階段:從物業(yè)交付前六個(gè)月或三個(gè)月到物業(yè)實(shí)際交付之日 止。

一、前期咨詢服務(wù)

該階段公司主要提供物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)、銷售案場(chǎng)物業(yè)服務(wù)、樣板區(qū)(房物業(yè)服務(wù)等。

(一物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)的主要工作內(nèi)容為:

1、從物業(yè)管理和物業(yè)使用的角度,提出合理化意見(jiàn)和建議:(1審視建筑施工圖紙,對(duì)建筑單體及交通組織、地下車庫(kù)等提出有利于 日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見(jiàn);(2 審視給排水、電氣的施工圖紙,就給排水的供水方式、管路設(shè)臵,以 及電氣管路設(shè)臵、照明控制方式等提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見(jiàn);(3結(jié)合項(xiàng)目的整體定位及檔次,參與部分設(shè)施(信報(bào)箱、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等、大型設(shè)備(電梯、智能化等的功能和定位,提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建 議和意見(jiàn);(4 結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況,就物業(yè)公建配套用房(物業(yè)管理用房、社區(qū)用 房等的定位、綜合管網(wǎng)(給排水、電氣、弱電等提出有利于日后物業(yè)管理的 優(yōu)化建議和意見(jiàn);(5審視景觀設(shè)計(jì)方案和施工圖紙,對(duì)景觀總體規(guī)劃、交通組織、使用功 能、節(jié)點(diǎn)處理等方面,提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見(jiàn);(6根據(jù)項(xiàng)目公司要求,通過(guò)審視商品房買(mǎi)賣(mài)合同和樓書(shū),提出有利于日 后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見(jiàn);

(7根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際,為小區(qū)圍墻定位提供合理的意見(jiàn)和建議;(8對(duì)物業(yè)公共區(qū)域 [包括但不限于公共設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地等 ]的裝 修設(shè)計(jì)提供合理化意見(jiàn)和建議;(9 對(duì)物業(yè)管理用房等的布局、設(shè)計(jì)以及裝修標(biāo)準(zhǔn)提出相應(yīng)的意見(jiàn)和建議;(10 根據(jù)工程施工進(jìn)度情況, 向項(xiàng)目公司及時(shí)提供有關(guān)樓宇材質(zhì)(鋁合金 窗、單元門(mén)廳墻、地面、電梯等保護(hù)的建議,以減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷 而導(dǎo)致項(xiàng)目公司一次性投資成本提高;(11 通過(guò)跟進(jìn)項(xiàng)目不同階段的現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度, 每?jī)蓚€(gè)月一次對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn) 行巡視,提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見(jiàn);(12 應(yīng)項(xiàng)目公司要求, 參加相關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議, 并根據(jù)會(huì)議議題提供有關(guān) 物業(yè)管理方面的建議,但項(xiàng)目公司需于會(huì)議召開(kāi)前五個(gè)工作日書(shū)面通知物業(yè)公 司,并提供相關(guān)資料。

(13 應(yīng)項(xiàng)目公司要求, 派人參加項(xiàng)目有關(guān)客戶聯(lián)誼會(huì)、業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組 會(huì)議、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)等重要活動(dòng), 但項(xiàng)目公司需要于活動(dòng)舉辦前五個(gè)工作日書(shū)面通 知物業(yè)公司,并提出相關(guān)要求。

(14 應(yīng)項(xiàng)目公司要求, 與項(xiàng)目公司共同對(duì)項(xiàng)目生活園區(qū)服務(wù)體系方案進(jìn)行 探討。

(二銷售案場(chǎng)、樣板區(qū)(房物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 :(1 客戶管家服務(wù) :為客戶提供生活提醒、物業(yè)管理體系咨詢、服務(wù)亮點(diǎn)介 紹、客戶信息收集等服務(wù);(2吧臺(tái)服務(wù) :為項(xiàng)目客戶 /潛在客戶提供茶水、餐點(diǎn)服務(wù);(3禮賓服務(wù) :為項(xiàng)目客戶 /潛在客戶提供引導(dǎo)服務(wù);

(4保潔服務(wù) :負(fù)責(zé)銷售案場(chǎng)、樣板區(qū)(房室內(nèi)外衛(wèi)生的日常維護(hù)。(三 顧問(wèn)咨詢服務(wù)期限:根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度約定前期物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服

務(wù)的期限, 一般從項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段起至物業(yè)實(shí)際交付之日止, 服務(wù)期限最 長(zhǎng)不超過(guò)三年(單個(gè)項(xiàng)目 ,若超過(guò)三年的,相關(guān)事宜另行協(xié)商。

(四根據(jù)項(xiàng)目類型及所處地域,物業(yè)管理顧問(wèn)咨詢服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下:

1、顧問(wèn)咨詢服務(wù)費(fèi)參照綠城房產(chǎn)通字(2004 193號(hào)文件規(guī)定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 收取。若服務(wù)內(nèi)容超過(guò)上述范圍的,相關(guān)事宜另行協(xié)商。

2、銷售案場(chǎng)物業(yè)服務(wù)、樣板區(qū)(房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)人員成本支 出、物業(yè)公司管理費(fèi)(按人員成本總支出的 8%計(jì)提組成。

具體如下:(1人員配臵 1銷售案場(chǎng)

銷售案場(chǎng)根據(jù)案場(chǎng)的規(guī)模大小及房產(chǎn)品的檔次提供不同標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)配臵。※尊貴級(jí)銷售案場(chǎng)人員配臵(見(jiàn)下表 :

2樣板房

樣板房根據(jù)房產(chǎn)品的檔次提供不同標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)配臵。※別墅、官邸大宅、排屋人員配臵(見(jiàn)下表

3人員配臵補(bǔ)充說(shuō)明

※★崗位可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況決定是否配備;※具體人員配備數(shù)量需根據(jù)項(xiàng)目公司的實(shí)際需要來(lái)決定;※如項(xiàng)目規(guī)模較大并包含案場(chǎng)及樣板房, 或服務(wù)人員總數(shù)超過(guò) 25人, 建議 配備 1名駐場(chǎng)經(jīng)理;※以上服務(wù)人員實(shí)行單休制,替班人員按照 1:6的比例配備。7(2服務(wù)費(fèi)用 1人員費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 2人員費(fèi)用補(bǔ)充說(shuō)明

※酬金、管理費(fèi)計(jì)提說(shuō)明及前提條件: 項(xiàng)目公司需在銷售案場(chǎng)(樣板房 開(kāi)放前三個(gè)月書(shū)面告知物業(yè)公司, 便于進(jìn) 行服務(wù)方案、人員編制的確定及相關(guān)前期準(zhǔn)備工作(包括招聘、培訓(xùn)等。項(xiàng)目公司需在銷售案場(chǎng)(樣板房 開(kāi)放前兩個(gè)月與物管公司簽訂相關(guān)服務(wù)協(xié) 議,并按約定開(kāi)展服務(wù)工作。若項(xiàng)目公司銷售案場(chǎng)(樣板房提前或延后開(kāi)放, 項(xiàng)目公司應(yīng)按實(shí)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

如案場(chǎng)(樣板房項(xiàng)目服務(wù)期限不滿一年,管理費(fèi)將視情增加。

如案場(chǎng)(樣板房項(xiàng)目提前結(jié)束,需提前兩個(gè)月書(shū)面通知物管公司,并需承 擔(dān)員工解聘費(fèi)及產(chǎn)生的其他相關(guān)費(fèi)用。

外地項(xiàng)目因往來(lái)交通差旅、通訊等產(chǎn)生的額外費(fèi)用與項(xiàng)目公司另行協(xié)商支 付。

※績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)為兩個(gè)月工資, 其中 50%的績(jī)效考核由項(xiàng)目公司對(duì)案場(chǎng)服務(wù) 進(jìn)行考核合格后全額支付。

※法定節(jié)假日加班工資根據(jù)考勤具實(shí)結(jié)算: 客戶管家 276元 /天、樣板房管家、吧員、禮賓 166元 /天、禮賓主管、保潔主管、工程人員 248元 /天、保潔 138元 /天。

※由項(xiàng)目公司解決人員工作餐;中夜班禮賓請(qǐng)項(xiàng)目公司按照 8元 /天的標(biāo)準(zhǔn) 提供夜餐補(bǔ)貼。

※物業(yè)所需物耗及易耗品按需領(lǐng)用,或?qū)崍?bào)實(shí)銷。

※由項(xiàng)目公司安排外地員工的住宿,配備必要的生活用品(被褥、衣柜及 電器(熱水器、空調(diào)、電視等。

3服裝費(fèi)用

服裝費(fèi)用將根據(jù)各個(gè)案場(chǎng)項(xiàng)目的實(shí)際人員配備情況, 向項(xiàng)目公司結(jié)算。服裝 費(fèi)總額 =服裝費(fèi)用×人數(shù)×(1+稅 5.7%;服裝費(fèi)一次性支付,兩年分?jǐn)?保潔、工程人員一年分?jǐn)偂?/p>

服裝費(fèi)用根據(jù)案場(chǎng)(樣板房 項(xiàng)目實(shí)際情況及服務(wù)檔次分為尊貴及普通兩個(gè) 標(biāo)準(zhǔn)。詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)如下: ※尊貴

樣板房管家、吧員(女 5210元 /人〃兩年(見(jiàn)下表

※普通

3、若該階段服務(wù)內(nèi)容超出上述范圍,涉及的相關(guān)事宜由項(xiàng)目公司和物業(yè)公 司根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)域、規(guī)模、性質(zhì)及開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行協(xié)商, 并在服務(wù)合同中予以明確。同時(shí)涉及的服務(wù)合同參照綠城房產(chǎn)通(2008 200號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。

二、前期介入服務(wù)

1、該階段公司的基本工作內(nèi)容為:(1成立物業(yè)服務(wù)中心,確定負(fù)責(zé)人;

(2根據(jù)前期介入人員配臵方案及到崗計(jì)劃,招聘人員并實(shí)施培訓(xùn)(物業(yè) 管理基本概念、服務(wù)禮儀、物業(yè)管理法律法規(guī)、公司各項(xiàng)規(guī)章制度、各項(xiàng)操作規(guī)

程、接管驗(yàn)收知識(shí)、質(zhì)量體系知識(shí)等;(3物業(yè)服務(wù)中心所有人員的工作服制作(根據(jù)不同工種確定 ,在物業(yè) 交付前三個(gè)月到位;(4制訂物業(yè)管理方案,內(nèi)容包括物業(yè)接管驗(yàn)收方案、秩序維護(hù)方案、車 輛管理及交通組織管理方案、清潔服務(wù)管理方案、綠化養(yǎng)護(hù)方案、公共設(shè)施設(shè)備 維修養(yǎng)護(hù)方案、財(cái)務(wù)管理方案、人事管理方案、社區(qū)文化活動(dòng)方案、物業(yè)裝修管 理方案等;(5編制業(yè)主手冊(cè),經(jīng)評(píng)審定稿后并印刷;(6協(xié)助編制住宅使用說(shuō)明書(shū)及房屋質(zhì)量保證書(shū);(7辦理物業(yè)服務(wù)費(fèi)的報(bào)批或備案手續(xù);(8完成項(xiàng)目標(biāo)識(shí)統(tǒng)計(jì),提交項(xiàng)目公司,并對(duì)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核;(9 做好房屋公共部位接管驗(yàn)收準(zhǔn)備的各項(xiàng)工作, 制定物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及要 求、竣工資料遞交要求、備品配件遞交要求、各類物業(yè)驗(yàn)收表格;(10對(duì)房屋公共部位進(jìn)行接管驗(yàn)收,對(duì)房屋進(jìn)行細(xì)致的檢查(土建、水 電等各方面;整理驗(yàn)收初驗(yàn)資料,報(bào)項(xiàng)目公司進(jìn)行整改,將驗(yàn)收資料進(jìn)行分類 匯總, 對(duì)不合格項(xiàng)報(bào)項(xiàng)目公司整改, 并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過(guò);對(duì)房屋公共部位進(jìn) 行復(fù)驗(yàn),待項(xiàng)目公司整改完畢后,再進(jìn)行復(fù)驗(yàn),再匯總,如有問(wèn)題再報(bào)項(xiàng)目公司 整改至驗(yàn)收通過(guò);(11接管驗(yàn)收相關(guān)技術(shù)資料的移交,具體包括: A、竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工 程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

B、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;C、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;D、物業(yè)管理所必須的其他資料。

(12參與公共設(shè)施設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收,對(duì)配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯 系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)等進(jìn)行接管驗(yàn)收;(13報(bào)警中心設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收(智能化設(shè)備 ,消防聯(lián)動(dòng)、消控調(diào)試、消防廣播調(diào)試、監(jiān)控調(diào)試,周界報(bào)警、電視監(jiān)控、訪客對(duì)講、戶內(nèi)防盜報(bào)警、電 子巡更、車輛管理、設(shè)備監(jiān)控、衛(wèi)星電視接收、三表遠(yuǎn)程計(jì)抄、上網(wǎng)方式、應(yīng)急 廣播及背景聲響等智能化系統(tǒng)接管和驗(yàn)收;(14建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳,設(shè)備名稱、產(chǎn)地、廠家、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)所屬等;(15建立備品備件資料檔案,建材、設(shè)備等品名、產(chǎn)地、廠家、價(jià)格等 資料和實(shí)樣的收集;(16對(duì)秩序維護(hù)人員、管理人員、工程人員進(jìn)行設(shè)備操作培訓(xùn),掌握各 設(shè)備系統(tǒng)的使用方法;(17建立消防器材檔案,對(duì)各消防栓的具體位臵、配臵數(shù)量進(jìn)行登記;(18根據(jù)交付計(jì)劃由項(xiàng)目公司以實(shí)物的形式提供各類辦公用品、辦公家 具等(或由項(xiàng)目公司承擔(dān)費(fèi)用,物業(yè)公司自行采購(gòu);(19協(xié)助項(xiàng)目公司對(duì)物業(yè)管理用房裝修檢查并提供合理化建議;(20辦公室的布臵,上墻文件、軟裝飾等、安裝物業(yè)管理軟件試運(yùn)行;(21協(xié)助項(xiàng)目公司做好小區(qū)的開(kāi)荒保潔工作(根據(jù)項(xiàng)目公司的需求來(lái)確 定;(22建立業(yè)主檔案(業(yè)主的住址、聯(lián)系電話、家庭情況等;(23與項(xiàng)目公司協(xié)商確定交付場(chǎng)地,結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際,對(duì)實(shí)地進(jìn)行勘察;(24交付前各項(xiàng)物品采購(gòu),并協(xié)助項(xiàng)目公司布臵交付現(xiàn)場(chǎng);

(25與政府相關(guān)部門(mén)(如電話通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視或數(shù)字電視、燃?xì)?公司等聯(lián)系,爭(zhēng)取相關(guān)部門(mén)能在交付期間到交付現(xiàn)場(chǎng)設(shè)點(diǎn),為業(yè)主提供方便;(26交付現(xiàn)場(chǎng)人員安排(除服務(wù)中心全部人員到位,從公司總部將選派 優(yōu)秀人員增援交付活動(dòng) ,確保交付工作順利完成;(27制定交付流程、交付方案、各崗位工作職責(zé),準(zhǔn)備統(tǒng)一說(shuō)辭、注意 事項(xiàng)等;(28交付資料整理裝袋,確認(rèn)所有業(yè)主房屋的鑰匙已經(jīng)收到、有關(guān)表格、文件均已預(yù)備完畢(如業(yè)主手冊(cè)、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、品質(zhì)保證書(shū)、鑰匙等;(29編制交付人員通訊錄,以便在交付過(guò)程中碰到問(wèn)題能及時(shí)聯(lián)系;(30與項(xiàng)目公司一起召開(kāi)交付碰頭會(huì),對(duì)交付中將有可能碰到的問(wèn)題進(jìn)

行討論;(31組織交付預(yù)演,迎接交付;(32總結(jié)交付經(jīng)驗(yàn),準(zhǔn)備裝修管理,就交付中存在的問(wèn)題進(jìn)行匯總與分 析。

2、以上前期介入服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)人員成本支出、物業(yè)公司管理費(fèi)(按 物業(yè)服務(wù)人員成本總支出的 5%計(jì)提組成。

3、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際由項(xiàng)目公司選用物業(yè)公司提供服務(wù)的主要內(nèi)容有: 一房一驗(yàn)、保潔開(kāi)荒、交付領(lǐng)房、秩序維護(hù)人員進(jìn)駐等服務(wù),相關(guān)費(fèi)用由雙 方根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商確定。原則上為物業(yè)公司實(shí)際提供服務(wù)人員的成本加人員成 本支出 5%的管理費(fèi)用。交付時(shí)公共區(qū)域成品保護(hù)等工作由項(xiàng)目公司完成。

4、物業(yè)管理用房的裝修由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé),物業(yè)公司應(yīng)從方便使用的角度提 出合理化建議。同時(shí)項(xiàng)目公司在物業(yè)管理用房中按合理比例設(shè)臵相應(yīng)的員工宿 舍、食堂用房。

5、物業(yè)管理服務(wù)所需的物業(yè)管理軟件、設(shè)施、設(shè)備、工具、用具及員工宿 舍、食堂裝修、用具由項(xiàng)目公司按實(shí)承擔(dān),若項(xiàng)目公司以實(shí)物形式提供的,物品 均為新購(gòu)。

6、交付現(xiàn)場(chǎng)除滿足政府相關(guān)規(guī)定外, 需達(dá)到物業(yè)公司交付接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn), 即完成室內(nèi)公共區(qū)域裝飾裝修、室外公共區(qū)域的景觀綠化施工、通水、通電、通 氣、通訊等, 若交付現(xiàn)場(chǎng)未能滿足物業(yè)公司接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的, 項(xiàng)目公司需在交付 前一個(gè)月書(shū)面告知物業(yè)公司,便于物業(yè)公司相關(guān)工作的開(kāi)展。

7、項(xiàng)目實(shí)際交付時(shí)間發(fā)生調(diào)整的, 項(xiàng)目公司應(yīng)提前書(shū)面通知物業(yè)公司。(提 前交付的, 至少在交付日期前 3個(gè)月;延期交付的, 至少在合同約定的交付之日 前 3個(gè)月。

8、項(xiàng)目前期介入服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn): 以物業(yè)費(fèi)為 1.8元 /平方米 /月的 10萬(wàn)方普通住宅為測(cè)算模板,測(cè)算基準(zhǔn)時(shí) 間為 2009年,前期介入時(shí)間為 3個(gè)月。

若物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容和要求有變化,則人員配臵數(shù)量、職務(wù)級(jí)別、工資序列隨項(xiàng)目調(diào)整。物業(yè)費(fèi)為 4.0元 /平方米 /月以上的高端項(xiàng)目,崗位設(shè)臵、工資序列、服裝費(fèi)用等將進(jìn)行調(diào)整,人員工資序列參照銷售案場(chǎng)。

(1交付前第三月

(二交付前第二月 24

(三交付前第一月 27

第二部分 前期物業(yè)服務(wù)

前期物業(yè)服務(wù):從物業(yè)實(shí)際交付之日起至建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的前期物 業(yè)服務(wù)合同終止之日止由物業(yè)服務(wù)單位提供的物業(yè)管理服務(wù)。

前期物業(yè)服務(wù)按照以下設(shè)臵的項(xiàng)目硬件條件, 確定了基本的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和 標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)臵和人員配備以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

一、項(xiàng)目相關(guān)硬件配備條件

1、項(xiàng)目布局:總建筑面積 10萬(wàn)平方米,高層毛坯公寓,小區(qū)設(shè)有兩個(gè)出入 口, 其中一個(gè)為主出入口(主出入口都采取人車分流形式, 人行入口采取刷卡進(jìn) 入形式。地下車庫(kù)出入口設(shè)臵有道閘系統(tǒng)、不直接與市政道路相接,訪客停車 在地面解決。

2、配套設(shè)施設(shè)備:地下車庫(kù)通向各單元入口處和地下自行車入口都采取門(mén) 禁系統(tǒng)。

小區(qū)設(shè)臵紅外周界報(bào)警系統(tǒng)、高清紅外攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、樓宇可視 對(duì)講系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)。消防與監(jiān)控中心合在一起。

單元進(jìn)戶門(mén)設(shè)挑檐或擋雨板。

高層配臵清潔樓道所必須的清洗池。住戶電表、信報(bào)箱集中設(shè)臵。路燈配臵合理并采用耐銹蝕, 牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈膽。公共部位不配備中央空調(diào)、未配備熱水系統(tǒng)等公共配套。

3、維保期限:電梯、智能化、水泵、綠化等維保期限要求為自交付之日(若 項(xiàng)目交付時(shí)設(shè)施設(shè)備尚未通過(guò)驗(yàn)收合格的,則按驗(yàn)收合格之日起滿兩年。

4、其他:綠化植物配制大方得體,合理選擇背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物。

5、交付:項(xiàng)目為一次性交付。

6、費(fèi)用測(cè)算時(shí)間:費(fèi)用測(cè)算中人員工資標(biāo)準(zhǔn)以 2009年交付為基準(zhǔn)時(shí)間, 以 后暫定每年上浮 10-20%。

二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

參照杭州市物業(yè)服務(wù)甲級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) : 1.6元 /平方米 /月(可上浮 25% ,暫定 對(duì)各項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:1.8元 /平方米 /月(不含公共能耗和園區(qū)生活體系。

三、分項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)(依據(jù)杭州市甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)編制

1、綜合管理服務(wù)

2、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)

3、共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)

35

4、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)

5、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

四、機(jī)構(gòu)設(shè)臵和人員配備

(一機(jī)構(gòu)設(shè)臵

本著精簡(jiǎn)高效的原則, 對(duì)于 10萬(wàn)平方米規(guī)模的項(xiàng)目, 可以設(shè)臵綜合服務(wù)部、環(huán)境維護(hù)部、秩序維護(hù)部(隊(duì)三個(gè)部門(mén)。

(二人員配臵

1、交付后第一年人員配臵圖

(1服務(wù)中心經(jīng)理 1人:全面負(fù)責(zé)園區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)、對(duì)各部工作落實(shí) 檢查及對(duì)外協(xié)調(diào)等工作。

(2綜合服務(wù)部(8人

助理兼主管 1人:協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展園區(qū)的物業(yè)管理服務(wù), 對(duì)本部門(mén)工作落實(shí)檢 查及接待處理業(yè)主等各方面的投訴和建議。

財(cái)務(wù) 1人:負(fù)責(zé)做好園區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收取及部門(mén)其他管理服務(wù)工作。客戶服務(wù) 2人:負(fù)責(zé)做好園區(qū)業(yè)主接待、業(yè)主投訴處理、各種信息匯總、業(yè) 主服務(wù)需求的安排與落實(shí)、業(yè)主回訪和部門(mén)其他管理服務(wù)工作。

工程人員 2人:負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)裝修管理服務(wù)和公共設(shè)施設(shè)備、附屬構(gòu)筑物等日 常維修、養(yǎng)護(hù)、維保工作和業(yè)主委托維修服務(wù)及部門(mén)其他管理服務(wù)工作。

管理員 2人:負(fù)責(zé)做好園區(qū)業(yè)主的裝修管理服務(wù)和部門(mén)其他管理服務(wù)工作。在入住率達(dá)到 70%時(shí)減少至 1人,入住率達(dá)到 90%時(shí)取消該人員的配臵。

(3環(huán)境維護(hù)部(13人

環(huán)境主管 1人:協(xié)助經(jīng)理負(fù)責(zé)園區(qū)的衛(wèi)生、綠化等環(huán)境維護(hù)服務(wù)工作, 對(duì)本 部門(mén)工作落實(shí)檢查及接待處理業(yè)主等各方面的投訴和建議。

保潔員 12人:其中室內(nèi) 6人,外圍、商鋪與地下室 3人,技工 1人,機(jī)動(dòng) 1人,替休 1人,負(fù)責(zé)園區(qū)公共部位的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)。

(4秩序維護(hù)部(18人

秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng) 1人:協(xié)助經(jīng)理負(fù)責(zé)園區(qū)的秩序維護(hù)管理工作, 兼任義務(wù)消防 隊(duì)長(zhǎng),對(duì)突發(fā)事件的處理等工作。

秩序維護(hù)班長(zhǎng) 3人:協(xié)助主管開(kāi)展秩序維護(hù)管理工作, 班內(nèi)各項(xiàng)工作的安排 與協(xié)調(diào),兼小區(qū)巡邏工作。

秩序維護(hù)員 11人:協(xié)助做好小區(qū)秩序維護(hù)管理工作,負(fù)責(zé)小區(qū)門(mén)崗管理、小區(qū)巡邏、小區(qū)公共交通秩序與地下車庫(kù)管理等。其中門(mén)崗 9人, 負(fù)責(zé)小區(qū)門(mén)崗 管理,主入口高峰期 2人,次出入口 1人。高峰期后主入口 1人負(fù)責(zé)小區(qū)巡邏、小區(qū)公共交通秩序與地下車庫(kù)管理。機(jī)動(dòng) 2人,負(fù)責(zé)隊(duì)員休息時(shí)的頂崗。

報(bào)警中心 3人,每班 1人,三班制。負(fù)責(zé)報(bào)警中心的相關(guān)工作。

2、正常期人員配臵圖:(1服務(wù)中心經(jīng)理 1人:全面負(fù)責(zé)園區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)、對(duì)各部工作落實(shí) 檢查及對(duì)外協(xié)調(diào)等工作。

(2綜合服務(wù)部(5人

助理兼主管 1人:協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展園區(qū)的物業(yè)管理服務(wù), 對(duì)本部門(mén)工作落實(shí)檢 查及接待處理業(yè)主等各方面的投訴和建議。

財(cái)務(wù) 1人:負(fù)責(zé)做好園區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收取及部門(mén)其他管理服務(wù)工作。客戶服務(wù) 1人:負(fù)責(zé)做好園區(qū)業(yè)主接待、業(yè)主投訴處理、各種信息匯總、業(yè) 主服務(wù)需求的安排與落實(shí)、業(yè)主回訪和部門(mén)其他管理服務(wù)工作。

工程人員 2人:負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)裝修管理服務(wù)和公共設(shè)施設(shè)備、附屬構(gòu)筑物等日 常維修、養(yǎng)護(hù)、維保工作和業(yè)主委托維修服務(wù)及部門(mén)其他管理服務(wù)工作。(3環(huán)境維護(hù)部(15人

環(huán)境主管 1人:協(xié)助經(jīng)理負(fù)責(zé)園區(qū)的衛(wèi)生、綠化等環(huán)境維護(hù)服務(wù)工作, 對(duì)本 部門(mén)工作落實(shí)檢查及接待處理業(yè)主等各方面的投訴和建議。

保潔員 12人:其中室內(nèi) 6人,外圍、商鋪及地下室 3人,技工 1人,機(jī)動(dòng) 1人,替休 1人,負(fù)責(zé)園區(qū)公共部位的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)。

綠化工 2人:負(fù)責(zé)園區(qū)公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)和綠化的修剪服務(wù)(綠化交付時(shí) 配備。

(4秩序維護(hù)部(18人

秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng) 1人:協(xié)助經(jīng)理負(fù)責(zé)園區(qū)的秩序維護(hù)管理工作, 兼任義務(wù)消防 隊(duì)長(zhǎng),對(duì)突發(fā)事件進(jìn)行處理等工作。

秩序維護(hù)班長(zhǎng) 3人:協(xié)助主管開(kāi)展秩序維護(hù)管理工作, 班內(nèi)各項(xiàng)工作的安排 與協(xié)調(diào),兼小區(qū)巡邏工作。

秩序維護(hù)員 11人:協(xié)助做好小區(qū)秩序維護(hù)管理工作,負(fù)責(zé)小區(qū)門(mén)崗管理、小區(qū)巡邏、小區(qū)公共交通秩序與地下車庫(kù)管理等。其中門(mén)崗 9人, 負(fù)責(zé)小區(qū)門(mén)崗 管理，主入口高峰期 2人,次出入口 1人。高峰期后主入口 1人負(fù)責(zé)小區(qū)巡邏、小區(qū)公共交通秩序與地下車庫(kù)管理。機(jī)動(dòng) 2人,負(fù)責(zé)隊(duì)員休息時(shí)的頂崗。

報(bào)警中心 3人,每班 1人,三班制。負(fù)責(zé)報(bào)警中心的相關(guān)工作。說(shuō)明:

一、綠城項(xiàng)目裝修管理要求

對(duì)于綠城服務(wù)項(xiàng)目,在裝修管理上較為嚴(yán)格,依據(jù)《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》 , 禁止以下裝修行為:

1、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌(含外墻、外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái) 等部位的顏色、形狀和規(guī)格 ,擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;

2、對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;

3、將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間;以向數(shù)人出租為 目的分隔房屋空間;封閉規(guī)劃確定的陽(yáng)臺(tái);

4、在房屋外(包括外墻、門(mén)窗外側(cè)、陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)等安裝、架設(shè)、搭 建防盜門(mén)窗、玻璃房、遮陽(yáng)蓬、花架、廣告牌等;

5、在非指定位臵安裝采暖設(shè)備、熱水供應(yīng)裝臵等;

6、在頂層露臺(tái)安裝雨蓬,或在屋頂安裝任何設(shè)施、設(shè)備;單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使 用的頂層露臺(tái)確需安裝雨蓬的,應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)定的統(tǒng)一的尺寸、材料、色彩安裝;

7、占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地,擅自移動(dòng)物業(yè)共 用設(shè)施設(shè)備;

8、不得擅自更改陽(yáng)臺(tái)內(nèi)壁的色彩,不得擅自更換陽(yáng)臺(tái)吸頂燈,陽(yáng)臺(tái)上不得 安裝水池和洗衣機(jī)。

因此, 在裝修期間的管理工作量和管理力度加大, 從而導(dǎo)致在裝修期間服務(wù) 人員配臵上, 需要增加裝修管理員的設(shè)臵。在業(yè)主裝修高峰期結(jié)束(入住率超過(guò) 70%后,可以減少至 1人負(fù)責(zé)裝修管理。裝修入住率達(dá)到 90%以上時(shí),裝修管 理服務(wù)工作可由工程人員承擔(dān),此時(shí)管理員的配臵可以取消。

常規(guī)狀態(tài)下,綠化的養(yǎng)護(hù)期為兩年,因此在養(yǎng)護(hù)期內(nèi)可以暫緩綠化工配備。

二、不同時(shí)期人員配臵調(diào)整

1、第一年(裝修期(40人 :配臵管理員 2人,不配備 2名綠化工。

2、正常服務(wù)期(39人 :減少 2名管理員、1名客戶服務(wù)員、增加 2名綠化 工。

五、物質(zhì)裝備

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六、前期物業(yè)服務(wù)支出測(cè)算

1、該階段物業(yè)公司應(yīng)按《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的約 定提供物業(yè)管理服務(wù),并按合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

2、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)(包括房屋、車位、庫(kù)房等 ,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(包括能耗費(fèi)按照項(xiàng)目所在地政府相關(guān)規(guī)定由項(xiàng)目公 司交納, 交納標(biāo)準(zhǔn)為:該物業(yè)核定每平米物業(yè)服務(wù)費(fèi)×面積×12×政府規(guī)定比例。

3、業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)從項(xiàng)目交付之日起的次月起計(jì),交付當(dāng)月物業(yè)服務(wù) 費(fèi)由項(xiàng)目公司承擔(dān)。

4、產(chǎn)權(quán)屬項(xiàng)目公司的會(huì)所已作為全體業(yè)主公共活動(dòng)場(chǎng)所而無(wú)償提供移交給 物業(yè)公司的, 與公共部位、公共設(shè)施的服務(wù)管理相同, 該區(qū)域不收取物業(yè)服務(wù)費(fèi), 同時(shí)能耗費(fèi)在會(huì)所收入中單獨(dú)列支, 若出現(xiàn)虧損則費(fèi)用由小區(qū)公共經(jīng)營(yíng)收入中支 出。

(以下標(biāo)準(zhǔn)按照 10萬(wàn)方普通住宅配臵人員及設(shè)定工資。若物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容和要求有變化,則人員配臵數(shù)量、職務(wù)級(jí)別、工資序列隨項(xiàng)目調(diào)整,費(fèi) 用相應(yīng)增加。同時(shí)根據(jù)物業(yè)公司發(fā)展規(guī)劃,人員工資每年遞增 10%進(jìn)行測(cè)算(一第一年(裝修期

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第二篇：綠城物業(yè)考察報(bào)告

綠城物業(yè)考察報(bào)告

為了全面完成年初制定的工作目標(biāo)，進(jìn)一步做好規(guī)范工作，以及將“科海陽(yáng)光服務(wù)”落到實(shí)處。科海物業(yè)公司曹衛(wèi)東、瞿鑫芳、周樂(lè)勤、金燕等四位同志于2008年8月22日對(duì)國(guó)內(nèi)知名物業(yè)公司綠城物業(yè)進(jìn)行了考察，現(xiàn)將考察的情況整理如下，供董事會(huì)參考。

2008年8月22日上午，在綠城物業(yè)咨詢部項(xiàng)目經(jīng)理路遙的陪同下，我們分別考察了綠城最先在杭州開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)（1995年）——杭州丹桂花園和杭州桂花城。從直觀上也讓我們真正領(lǐng)略了綠城掌門(mén)人宋衛(wèi)平的精品意識(shí)和具有高度的前瞻性。陪同我們的路遙也跟我們介紹說(shuō)：“當(dāng)初杭州老百姓對(duì)房屋的顏色、立面否定過(guò)。但時(shí)間證明，這些顏色和立面的設(shè)計(jì)是永久性的，不容易淘汰的。而當(dāng)初宋衛(wèi)平在“杭州桂花城”一期項(xiàng)目全面售馨好評(píng)如潮時(shí)，做了一驚人之舉，追加2000萬(wàn)元推翻原先景觀設(shè)計(jì)重新再來(lái)。以及在桂花城全面順利交付之后,關(guān)起門(mén)來(lái)針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程、銷售、物業(yè)管理等各個(gè)專業(yè)存在的細(xì)節(jié)缺憾編成了一本《桂花城批判 》，成功的實(shí)現(xiàn)自我超越。也因此而樹(shù)立了綠城在老百姓心目中的品牌形象”。當(dāng)年輕的路遙經(jīng)理（據(jù)了解他到綠城工作也就三年）跟我們講起這些事時(shí)，他感覺(jué)很自豪，我們認(rèn)為這跟他們公司的培訓(xùn)灌輸是分不開(kāi)的。果然，當(dāng)問(wèn)起他們的培訓(xùn)體會(huì)時(shí)，他跟我們介紹，一般綠城的管理層和保安員都要到綠城杭州總部培訓(xùn)，保安是先培訓(xùn)再分到各地，管理層是先召進(jìn)來(lái)到基層鍛煉1-2個(gè)月，然后統(tǒng)一到總部參加每年的分期培訓(xùn)，為的是有一個(gè)統(tǒng)一的形象，統(tǒng)一的管理思路，培養(yǎng)優(yōu)良的職業(yè)操守和較強(qiáng)的執(zhí)行力。

我們也同時(shí)參觀了各小區(qū)的服務(wù)中心和會(huì)所，服務(wù)中心的桌子雖然舊了，但是桌上沒(méi)有一件多余的物品，據(jù)說(shuō)，只允許放一只杯子，文件夾整整齊齊，環(huán)境很干凈。這讓我們感覺(jué)到了差距，而這些要想做到，其實(shí)也不難，關(guān)鍵是領(lǐng)導(dǎo)者、監(jiān)督者的意識(shí)問(wèn)題。而會(huì)所，據(jù)說(shuō)都是先由物業(yè)公司統(tǒng)一規(guī)劃，然后分項(xiàng)目承包出去，只有這樣，才確保會(huì)所經(jīng)營(yíng)不虧，之前自己經(jīng)營(yíng)也虧過(guò)。

整個(gè)上午的參觀，我們也提出了一些工作中經(jīng)常遇到的實(shí)際問(wèn)題進(jìn)行交流。當(dāng)問(wèn)及小區(qū)裝防盜窗的問(wèn)題時(shí)，路遙說(shuō)：“公司也會(huì)對(duì)基層下死命令，規(guī)定時(shí)間

拆不掉領(lǐng)導(dǎo)主動(dòng)辭職。所以領(lǐng)導(dǎo)會(huì)想盡一切辦法跟業(yè)主拉近關(guān)系，死打爛纏，實(shí)在不行自己掏錢(qián)把它買(mǎi)下來(lái)也要完成任務(wù)。小區(qū)業(yè)主養(yǎng)狗，小區(qū)保安員會(huì)一直跟在屁股后面清掃狗糞便，從而感動(dòng)了業(yè)主讓業(yè)主主動(dòng)改正缺點(diǎn)”??

下午，浙江綠城物業(yè)咨詢有限公司楊掌法總經(jīng)理在百忙之中抽出時(shí)間與我們進(jìn)行了交流。據(jù)楊總介紹，綠城物業(yè)現(xiàn)已成為了接管面積全國(guó)第一，行業(yè)排名業(yè)內(nèi)三甲，年收入3.5億，無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估6.35億元人民幣，已全面完成上市準(zhǔn)備，估計(jì)會(huì)成為行業(yè)內(nèi)第一家上市物業(yè)企業(yè)。

在交流的過(guò)程中，楊總有幾個(gè)觀點(diǎn)和建議很值得我們參考和反思：

一、物業(yè)沒(méi)有資產(chǎn)，但物業(yè)有資源。其實(shí)業(yè)主也需要一個(gè)口子的服務(wù)，當(dāng)你們基礎(chǔ)服務(wù)做好得到業(yè)主認(rèn)可后。哪怕你賣(mài)奔馳，業(yè)主也可以接受，只要手續(xù)合法，價(jià)格比外面稍便宜。

二、人性化管理不等于人情化管理，人性化管理在講究原則的情況下，從人的需求出發(fā)，換位思考，以人為本的管理。而人情化的管理就會(huì)沒(méi)有原則，時(shí)間長(zhǎng)了就會(huì)形成幫派。

三、企業(yè)管理要強(qiáng)化執(zhí)行力，企業(yè)決策出臺(tái)前可以討論，出臺(tái)后只有強(qiáng)制。企業(yè)里大多數(shù)人只要執(zhí)行，千萬(wàn)不要懷疑你的老板，如果你有能力就自己當(dāng)老板，否則你就打工，而打工首先就是服從。決策以后行不行不是執(zhí)行層考慮的事，是決策層、董事會(huì)考慮的事。企業(yè)分工不同，各人所處的層面不一樣，基層如果總是考慮決策層的事，企業(yè)肯定做不好。

四、行動(dòng)勝于一切，觀念勝于一切。觀念首先要跟的上，然后一但做出決定，就大膽地去做，認(rèn)真去做，做的過(guò)程中會(huì)碰到問(wèn)題，那就想辦法解決它，而不是討論做不做的問(wèn)題。綠城物業(yè)先前做房屋置換，也碰到了問(wèn)題，造成了虧本，并且那時(shí)高薪請(qǐng)的是相當(dāng)專業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人。但后來(lái)進(jìn)行了調(diào)整，現(xiàn)在找到了問(wèn)題的原因并加以解決，現(xiàn)在房屋置換已成了綠城物業(yè)的又一利益增長(zhǎng)點(diǎn)。

給科海物業(yè)公司的建議

一、小的時(shí)候要學(xué)會(huì)跟跑。綠城也曾經(jīng)這樣做過(guò)，跟戴德梁行、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕等國(guó)際品牌物業(yè)公司戰(zhàn)略合作過(guò)。現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品要換代，要引進(jìn)

管家式的服務(wù)。董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平就說(shuō)過(guò)，國(guó)外管家式服務(wù)流派不下二三十個(gè)，他們已經(jīng)有悠久的歷史，綠城物業(yè)沒(méi)有必要再去研究。所以經(jīng)過(guò)考察比較，這次他們化了100萬(wàn)元與英國(guó)管家協(xié)會(huì)簽了協(xié)議，決定引進(jìn)消化他們的管理模式，科海物業(yè)可以先鎖定跟跑者。

二、科海物業(yè)要先設(shè)定一個(gè)三年的發(fā)展規(guī)劃，這樣就不容易偏離方向。

三、延伸產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目要選擇投入小、見(jiàn)效快的項(xiàng)目，因?yàn)榭坪Ｎ飿I(yè)現(xiàn)在的資金實(shí)力可能并不強(qiáng)，并且很多項(xiàng)目可以考慮合作掛靠。

當(dāng)談到房屋置換這個(gè)話題時(shí)，楊總說(shuō)道：“其實(shí)我們物業(yè)做很有優(yōu)勢(shì)的，50個(gè)樓盤(pán)，相當(dāng)于50個(gè)門(mén)店，又沒(méi)有成本，并且物業(yè)去做就變成一種服務(wù)，我們可以主動(dòng)獲取信息，而不需要被動(dòng)獲取信息”。談到具體操作，他們的做法是由小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心獲取房屋置換信息，并達(dá)成口頭協(xié)議，由置換公司專業(yè)人員統(tǒng)一辦理租售協(xié)議，并且他們置換公司的專業(yè)人員每人都會(huì)分片管理著幾個(gè)小區(qū)業(yè)務(wù)，分成是按1:1:1，即專業(yè)人員一份，小區(qū)經(jīng)辦人一份，小區(qū)服務(wù)中心一份。如果有置換公司操作完成，那么小區(qū)經(jīng)辦人那份就沒(méi)有了，并且這部分效益會(huì)跟小區(qū)負(fù)責(zé)人獎(jiǎng)金掛起鉤來(lái)。

在整個(gè)交流過(guò)程中，楊總對(duì)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展總是充滿信心。他說(shuō)：“盡管表面上我們沒(méi)有房產(chǎn)公司賺錢(qián)，但從投入產(chǎn)出的比例計(jì)算，物業(yè)不會(huì)輸給任何一個(gè)行業(yè)的，不要懷疑自己的行業(yè)，物業(yè)絕對(duì)有前景的”。

通過(guò)組織這次對(duì)綠城物業(yè)的考察，我們每一個(gè)人都堅(jiān)定了對(duì)物業(yè)行業(yè)的信心。盡管只有一天的時(shí)間，但我們學(xué)到了不少，關(guān)鍵是意識(shí)上得到了提高。感受到綠城對(duì)質(zhì)量的不斷堅(jiān)持——世界上兩種情況下堅(jiān)持最可貴，一是春風(fēng)得意時(shí)，二是一敗涂地時(shí)（摘自綠城內(nèi)部刊物）。而綠城做到了，所以方有今日的輝煌。這次學(xué)習(xí)和考察，會(huì)帶來(lái)更多的思考！

所以我們會(huì)根據(jù)這次考察的情況，回來(lái)后，結(jié)合公司的實(shí)際情況做出相應(yīng)調(diào)整，以適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展的需要，并且我們認(rèn)為今后這樣的考察還是很有必要的??

啟示：

一、企業(yè)培訓(xùn)工作相當(dāng)重要，不管有錢(qián)沒(méi)錢(qián)，多要將企業(yè)培訓(xùn)工作放在一個(gè)重要位置，因?yàn)槲飿I(yè)畢竟是一個(gè)以管人為主的行業(yè)，堅(jiān)持對(duì)員工開(kāi)展行之有效的培訓(xùn)，是提高服務(wù)質(zhì)量及強(qiáng)化執(zhí)行力的重要手段。所以，科海物業(yè)公司將根據(jù)公司的實(shí)際編制一套內(nèi)部統(tǒng)一的員工培訓(xùn)教材，目前這項(xiàng)工作已經(jīng)開(kāi)始著手編寫(xiě)和整理。

二、給各級(jí)管理層壓力，層層考核、層層加壓，優(yōu)者褒獎(jiǎng)、劣者淘汰，尤其是中層。這樣才會(huì)鍛煉人、磨礪人，千斤重?fù)?dān)要大家一起扛，而不要總是高層來(lái)扛。高層在任務(wù)布置后要看結(jié)果而不要總是盯著過(guò)程。

三、加快行動(dòng)的步伐，用實(shí)踐來(lái)證明一切，不要老是懷疑討論，允許犯錯(cuò)誤，但不允許犯同樣的錯(cuò)誤。

四、堅(jiān)持二個(gè)服務(wù)一起抓，一個(gè)是基礎(chǔ)服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)），另一個(gè)是特色服務(wù)（經(jīng)營(yíng)性物業(yè)）。并且作為二項(xiàng)重要指標(biāo)對(duì)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的考核。

曹衛(wèi)東

二00八年八月二十五日

第三篇：前期物業(yè)服務(wù)合同(非綠城)范文

說(shuō)明：空白處應(yīng)填寫(xiě)完整，填寫(xiě)部分應(yīng)去掉下劃線，同時(shí)填寫(xiě)部分及與參考文本不一樣的地方用紅色標(biāo)注。（如范本內(nèi)容有刪除也應(yīng)注明，以便于公司評(píng)審）

（××項(xiàng)目）前期物業(yè)服務(wù)合同

本合同當(dāng)事人

甲方： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 法定代表人： 地址： 聯(lián)系電話：

乙方： 物業(yè)管理有限公司 法定代表人： 地址： 聯(lián)系電話：

根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)，雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方聘用乙方為 管理區(qū)域（注:物業(yè)名稱）（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)”或“本物業(yè)”或“物業(yè)管理區(qū)域”）提供物業(yè)服務(wù)，訂立本合同。

第一章 物業(yè)基本情況

第一條 物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱：。

物業(yè)類型：多層公寓、小高層公寓、高層公寓、商業(yè)用房、辦公用房、車位（庫(kù)）、庫(kù)房、儲(chǔ)藏室、地下層。（注:根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況填寫(xiě)）

物業(yè)坐落位置： 市(縣)區(qū) 路（街道）號(hào)。

四至：東至 路、南至 路、西至、北至。占地面積：平方米。總建筑面積約平方米。

其中：住宅平方米（可細(xì)分多層、小高層、排屋、別墅等），辦公用房平方米，商業(yè)用房平方米，地下車位 個(gè)，其他物業(yè)平方米。（根據(jù)實(shí)際填寫(xiě)）

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，詳見(jiàn)附件

一、附件二。物業(yè)交付時(shí)間： 年 月 日前。

第二條 前期物業(yè)服務(wù)是指：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)與管理。

第三條 乙方為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人提供服務(wù)，本管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的全體業(yè)主和使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章 前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

第四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容：

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，但根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或其他合同的約定，相關(guān)業(yè)主對(duì)物業(yè)的共用部位或公共部位享有專有或獨(dú)占使用權(quán)的，由相關(guān)業(yè)主負(fù)責(zé)該等部位的維修、養(yǎng)護(hù)、管理及清潔衛(wèi)生，并承擔(dān)費(fèi)用。

2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，但根據(jù)法律規(guī)定或合同約定乙方不需承擔(dān)義務(wù)的設(shè)施設(shè)備或根據(jù)合同約定由專業(yè)單位維修、養(yǎng)護(hù)的設(shè)施設(shè)備（如電梯等）除外。

3、物業(yè)共用部位、道路和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通。

4、業(yè)主共有的公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理。

5、車輛停放管理。

6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理。

7、裝飾裝修管理服務(wù)。

8、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理。

9、法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

第五條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項(xiàng)：

1、；

2、。

（此條如有特殊約定的服務(wù)內(nèi)容的應(yīng)列明，反之應(yīng)刪除。）

第六條 乙方提供的上述物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件三）。

第七條 在業(yè)主委員會(huì)成立之前，乙方負(fù)責(zé)屬于業(yè)主共有的物業(yè)管理商業(yè)用房，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，業(yè)主共有的場(chǎng)地及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)管理收入的所有及使用等根據(jù)本合同的約定辦理。

第八條 單個(gè)業(yè)主可委托乙方對(duì)其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。乙方是否接受委托，以及服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用等相關(guān)事項(xiàng)由單個(gè)業(yè)主和乙方另行協(xié)商后確定。

第三章 前期物業(yè)服務(wù)期限

第九條 前期物業(yè)服務(wù)期限自 年 月 日起至 年 月 日止。但是，本合同期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與其選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，本合同自然終止。

本合同期限屆滿，本物業(yè)已具備成立業(yè)主大會(huì)條件的，甲方應(yīng)當(dāng)促使本物業(yè)成立業(yè)主大會(huì)、產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。自本合同期限屆滿之日起，乙方有權(quán)終止本合同，并按有關(guān)規(guī)定辦理移交，乙方終止本合同的，應(yīng)提前三個(gè)月通知甲方。

本合同期限屆滿，但本物業(yè)尚不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的，本合同自動(dòng)延續(xù)至本物業(yè)具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日，此后，乙方有權(quán)終止本合同，乙方終止本合同的，應(yīng)提前三個(gè)月通知甲方。

本合同期限屆滿，本物業(yè)尚未成立業(yè)主大會(huì)、產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，但乙方書(shū)面通知甲方，同意繼續(xù)履行本合同的，本合同繼續(xù)履行至業(yè)主委員會(huì)與其選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日止。

注：合同至第一屆業(yè)主委員會(huì)成立，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日止。以上內(nèi)容應(yīng)調(diào)整為：

前期物業(yè)服務(wù)期限自 年 月 日（或物業(yè)交付之日）起至第一屆業(yè)主委員會(huì)成立，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日止。（注：杭州市的項(xiàng)目必須簽此合同期限，否則房管局合同備案不能通過(guò)。）

第四章

第十條 甲方權(quán)利義務(wù)

雙方權(quán)利義務(wù)

1、與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)包含本合同的主要內(nèi)容，要求物業(yè)買(mǎi)受人承諾在本物業(yè)具備入住條件后承繼本合同的相關(guān)權(quán)利、義務(wù)。

2、依據(jù)有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)制定《臨時(shí)管理規(guī)約》，在物業(yè)銷售前將《臨時(shí)管理規(guī)約》內(nèi)容向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并要求其遵守；協(xié)助乙方與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，在業(yè)主委員會(huì)成立之前，要求業(yè)主和物業(yè)使用人共同遵守《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；在物業(yè)竣工交付使用時(shí)，負(fù)責(zé)向物業(yè)買(mǎi)受人提供房屋質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明書(shū)。

3、監(jiān)督檢查乙方各項(xiàng)方案和計(jì)劃的實(shí)施。

4、承擔(dān)保修期內(nèi)由于設(shè)施設(shè)備質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的損失費(fèi)用。

5、甲方移交給乙方管理的業(yè)主共有的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到政府有關(guān)部門(mén)制定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求；在保修期內(nèi)，如存在質(zhì)量問(wèn)題，按以下 方式處理：

（1）甲方負(fù)責(zé)及時(shí)返修，且需保證質(zhì)量；（2）委托乙方返修，并支付全部費(fèi)用。

業(yè)主共有的房屋、設(shè)施、設(shè)備的保修范圍、保修期限按照建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定執(zhí)行。

6、甲方應(yīng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后并在物業(yè)交付前 日（一般為90日，具體根據(jù)項(xiàng)目前期介入時(shí)間而定）按規(guī)定依法無(wú)償提供占地上總建筑面積3?的物業(yè)管理辦公用房、4?的商業(yè)用房和員工宿舍及員工食堂（宿舍和食堂根據(jù)與開(kāi)發(fā)公司洽談內(nèi)容而定），并向乙方移交其它屬于業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施。

物業(yè)管理辦公用房、員工宿舍及員工食堂要求帶基本裝修，并配有相應(yīng)的配套設(shè)施使乙方能直接投入使用。

（注：

1、本條僅適用于杭州市住宅物業(yè)。

2、除杭州市外的浙江省其他地區(qū)的住宅物業(yè)，表述為：“甲方應(yīng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后并在物業(yè)交付業(yè)主前 日按規(guī)定依法無(wú)償提供占地上總建筑面積7‰的物業(yè)管理用房和員工宿舍及員工食堂，并向乙方移交其它屬于業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施。

3、浙江省內(nèi)（包括杭州市），如果均為非住宅的，表述為：“甲方應(yīng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后并在物業(yè)交付業(yè)主前 日按規(guī)定依法無(wú)償提供占地上總建筑面積3‰的帶基本裝 修的物業(yè)管理用房和員工宿舍及員工食堂，并向乙方移交其它屬于業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施。”

4、浙江省外地區(qū)，物業(yè)管理用房的比例應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w規(guī)定設(shè)置。或可表述為：按規(guī)定依法無(wú)償提供物業(yè)管理用房

5、以上用房提供面積比例請(qǐng)核對(duì)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定！）

物業(yè)管理用房建筑面積平方米，其中：辦公用房平方米，商業(yè)用房住平方米，員工宿舍用房平方米，員工食堂用房平方米。（可根據(jù)實(shí)際作調(diào)整），有些項(xiàng)目不提供宿舍，可由開(kāi)發(fā)商直接補(bǔ)貼費(fèi)用，若面積等無(wú)法確定的，則可刪除。

管理用房產(chǎn)權(quán)歸屬全體業(yè)主所有，由乙方在物業(yè)管理服務(wù)期內(nèi)無(wú)償使用。

7、完善本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施和配套工程，包括物業(yè)的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、公共垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾房等。

8、遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策，協(xié)助乙方落實(shí)各項(xiàng)管理工作。

9、甲方在物業(yè)交付使用前 日（一般為30日，需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際來(lái)定），向乙方移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)附屬配套設(shè)施、道路、地下停車庫(kù)、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（2）物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備清單；

（3）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用、維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料以及各類公共設(shè)備等有關(guān)維保合同書(shū)復(fù)印件；

（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（5）已購(gòu)房業(yè)主姓名和聯(lián)系電話、所購(gòu)房屋位置和面積；（6）物業(yè)管理所必需的其他資料。

10、協(xié)調(diào)、處理乙方在前期介入中提出的合理化建議和發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。解決在竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收時(shí)提出的各項(xiàng)遺留問(wèn)題，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)必須整改完結(jié)。

11、協(xié)助乙方做好前期物業(yè)服務(wù)工作，開(kāi)展宣傳教育和文體活動(dòng)。

12、負(fù)責(zé)協(xié)助乙方辦理前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)審批或備案手續(xù)。如果經(jīng)物價(jià)部門(mén)認(rèn)可的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于本合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，差額部分由甲方補(bǔ)足，直至本合同期滿。（若是招投標(biāo)項(xiàng)目，本條款可放在補(bǔ)充協(xié)議）

13、不干涉乙方依法或依本合同約定所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

14、在物業(yè)交付使用前 日，甲、乙雙方應(yīng)共同對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檢查驗(yàn)收，甲方應(yīng)保證交付使用的物業(yè)竣工驗(yàn)收合格。

15、在房屋、設(shè)施設(shè)備保修期限內(nèi)承擔(dān)，甲方應(yīng)承擔(dān)的房屋、設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。

16、指定專人負(fù)責(zé)跟蹤、協(xié)調(diào)、處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的遺留問(wèn)題。

17、督促業(yè)主和物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)（及能耗費(fèi)：指不含能耗的項(xiàng)目）。

18、已竣工但在集中交付期滿尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)由甲方全額交納，但商品房買(mǎi)賣(mài)合同已約定由物業(yè)買(mǎi)受人承擔(dān)和交納的除外。

19、物業(yè)管理區(qū)域外的設(shè)施設(shè)備的管理，管理費(fèi)用另行支付。

20、甲方單獨(dú)所有的配套設(shè)施（如會(huì)所）或其他單個(gè)業(yè)主所有的配套設(shè)施由乙方管理的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用經(jīng)甲乙雙方另行協(xié)商后確定。

21、甲方開(kāi)發(fā)建設(shè)的市政配套設(shè)施應(yīng)移交給市政管理部門(mén)或其他部門(mén)。

22、如果物業(yè)交付期間甲方尚有建設(shè)行為的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方另行支付管理費(fèi)用，直到建設(shè)完成，如果因此產(chǎn)生的業(yè)主投訴由甲方負(fù)責(zé)處理。（注:如果不存在這種情況，可刪除）

23、根據(jù)政府規(guī)定需乙方協(xié)助參與前期一房一驗(yàn)的相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。（注：此條內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)匾?guī)定填寫(xiě)或修改，如當(dāng)?shù)匚匆笪飿I(yè)公司參與一房一驗(yàn)，可刪除）

24、本物業(yè)具備成立業(yè)主大會(huì)條件后，甲方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。

25、法律、法規(guī)規(guī)定及本合同約定的其他權(quán)利、義務(wù)。第十一條 乙方權(quán)利義務(wù)

1、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立專門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本物業(yè)的日常管理工作，履行本合同的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)。

2、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)制度和物業(yè)服務(wù)方案，自主開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人及他人的合法權(quán)益，不得利用提供物業(yè)管理服務(wù)的便利獲取不當(dāng)利益。

3、承接物業(yè)時(shí)，查驗(yàn)、接收物業(yè)管理用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

4、結(jié)合本物業(yè)的情況，編制工作計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算。

5、編制房屋、設(shè)施設(shè)備大中修方案報(bào)批準(zhǔn)后實(shí)施。

6、每6個(gè)月公布一次業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)性收支帳目。

7、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

8、開(kāi)展對(duì)本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的安全檢查工作，發(fā)現(xiàn)安全隱患應(yīng)及時(shí)予以整改。

9、協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，乙方在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

10、不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

11、對(duì)業(yè)主或和物業(yè)使用人違反《臨時(shí)管理規(guī)約》的行為，有權(quán)采取勸阻、制止、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示、報(bào)告甲方或業(yè)委會(huì)以及其他合法方式進(jìn)行處理。

12、以《業(yè)主手冊(cè)》或其他適當(dāng)方式向業(yè)主和物業(yè)使用人提示物業(yè)使用的有關(guān)事項(xiàng)，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，訂立書(shū)面裝修管理協(xié)議，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。

13、對(duì)于甲方明確約定給單個(gè)業(yè)主專用的綠地、露臺(tái)及其他單個(gè)業(yè)主享有專用權(quán)的部位，告知有關(guān)保養(yǎng)、維護(hù)、清潔事宜，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。

14、建立和妥善保管本物業(yè)管理檔案，及時(shí)記載變更情況。

15、合同終止或解除時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理交接手續(xù)，向甲方移交甲方提供的物業(yè)管理用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及物業(yè)管理的全部檔案資料，移交時(shí)已成立業(yè)主委員會(huì)的，則向業(yè)主委員會(huì)移交。

16、法律、法規(guī)規(guī)定及本合同約定的其他權(quán)利、義務(wù)。

第五章

前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)

第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用包干制方式，乙方按照本合同約定的標(biāo)準(zhǔn)收取前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按本合同第四條約定的服務(wù)內(nèi)容及本合同附件約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。

第十三條 本物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，沒(méi)有建筑面積的，按個(gè)數(shù)交納。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：（注：可選擇）

多層住宅： 元/月·平方米； 小高層住宅： 元/月·平方米； 高層住宅： 元/月·平方米； 商業(yè)用房： 元/月·平方米； 辦公用房： 元/月·平方米； 幼兒園： 元/月·平方米； 會(huì)所： 元/月·平方米； 地下車位： 元/月·個(gè)； 庫(kù)房： 元/月·個(gè)； 儲(chǔ)藏室： 元/月·個(gè)； 其他：??。

第十四條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)中未計(jì)入高能耗共用設(shè)施設(shè)備（如：電梯、增壓水泵、中央空調(diào)、景觀水系等）運(yùn)行所需的能耗費(fèi)用，該等能耗費(fèi)用預(yù)收后按建筑面積據(jù)實(shí)向業(yè)主分?jǐn)偅縚___月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次收支情況。能耗費(fèi)預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)如下：（注：可選擇）

多層住宅： 元/月·平方米； 小高層住宅： 元/月·平方米； 高層住宅： 元/月·平方米； 商業(yè)用房： 元/月·平方米； 辦公用房： 元/月·平方米； 幼兒園： 元/月·平方米； 會(huì)所： 元/月·平方米。一般電梯公寓0.5元/月 或表述為：

物業(yè)服務(wù)費(fèi)中未計(jì)入高能耗共用設(shè)施設(shè)備（如：電梯、增壓水泵、中央空調(diào)、景觀水系等）運(yùn)行所需的能耗費(fèi)用，該等能耗費(fèi)用按“共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗收取及分?jǐn)傓k法（詳見(jiàn)附件）”據(jù)實(shí)向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

[注:也可結(jié)合物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)際情況表述為：第十四條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)中已經(jīng)計(jì)入高能耗共用設(shè)施設(shè)備（如：電梯、增壓水泵、中央空調(diào)、景觀水系等）運(yùn)行所需的能耗費(fèi)用，該等能耗費(fèi)用不另行向業(yè)主分?jǐn)偂

第十五條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于以下開(kāi)支：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)用；

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；

8、法定稅費(fèi)；

9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)；

10、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

11、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸甲方所有的會(huì)所納入物業(yè)管理范圍，甲方應(yīng)按照約定的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及能耗費(fèi)。如果甲方與會(huì)所的經(jīng)營(yíng)者約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)及能耗費(fèi)由會(huì)所經(jīng)營(yíng)者繳納的，從其約定，但甲方對(duì)該等物業(yè)服務(wù)費(fèi)及能耗費(fèi)的繳納承擔(dān)連帶責(zé)任。會(huì)所經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的水、電等所有費(fèi)用均由會(huì)所經(jīng)營(yíng)者自行承擔(dān)，甲方承擔(dān)連帶責(zé)任。（結(jié)合項(xiàng)目是否有會(huì)所，若沒(méi)有此條款可刪除）

第十七條 在合同期內(nèi)，如當(dāng)?shù)匚飪r(jià)指數(shù)上升幅度較大，乙方需提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)（及能耗費(fèi)）的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，須經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，并應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主的同意。

第十八條 前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)自本物業(yè)交付之日或甲方發(fā)出的交付通知指定的交付日期之次月起計(jì)收，前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主繳納。如果甲方與相關(guān)業(yè)主因房屋質(zhì)量等問(wèn)題對(duì)交付日期另行達(dá)成書(shū)面協(xié)議的（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)際交付”），自通知交付之次月起至實(shí)際交付之次月止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由甲方承擔(dān)（若地方性規(guī)定有空置房標(biāo)準(zhǔn)的，按空置房標(biāo)準(zhǔn)繳納），實(shí)際交付之次月起的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主繳納。

交付當(dāng)月的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)由甲方全額支付。

第十九條 納入物業(yè)范圍的已竣工但尚未出售，或者尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由甲方全額交納；對(duì)于甲方已交付使用，但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定收取。

使用所購(gòu)物業(yè)的水、電、氣等配套設(shè)施或進(jìn)行裝飾裝修的，視為已居住。（注：地方性法規(guī)無(wú)對(duì)空置房折扣交費(fèi)的規(guī)定的及項(xiàng)目為精裝修物業(yè)的，則本段可取消）

第二十條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)（及公共能耗費(fèi)）(注:已含能耗的需刪除）每 個(gè)月預(yù)繳一 次，繳納費(fèi)用時(shí)間為每 個(gè)月的第 個(gè)月上旬，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在約定交費(fèi)的時(shí)間內(nèi)按時(shí)交費(fèi)。

第二十一條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知乙方。

第六章 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理

第二十二條 屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理商業(yè)用房，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，業(yè)主共有的場(chǎng)地以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施在業(yè)主委員會(huì)成立之前由乙方經(jīng)營(yíng)管理。上述各項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理收入扣除必要的成本外，其余收入作為收益歸全體業(yè)主共有，專項(xiàng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)，配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)虧損的彌補(bǔ)。歸全體業(yè)主共有的該部分收入由乙方代管。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等配套設(shè)施。（注：此段根據(jù)項(xiàng)目是否有此配套填寫(xiě)）

第二十三條 業(yè)主共有的車庫(kù)車位的經(jīng)營(yíng)管理，使用人應(yīng)按照物業(yè)所在地的相關(guān)規(guī)定向乙方交納停車費(fèi)。

上述停車費(fèi)扣除必要的支出成本外，其余收益歸全體物業(yè)買(mǎi)受人共有，專項(xiàng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)，配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)虧損的彌補(bǔ)。歸全體業(yè)主共有的該部分收入由乙方代管。

第二十四條

甲方所有的車庫(kù)車位的經(jīng)營(yíng)管理（注：若沒(méi)有此條款可刪除），在物業(yè)交付前三個(gè)月由甲乙雙方另行協(xié)定。

甲方所有的停車場(chǎng)地的車庫(kù)車位，不委托乙方經(jīng)營(yíng)管理的，包括但不限于甲方自行使用、保留、空置或自行出租，均按本合同第十三條的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

或如下表述（在前期合同簽訂之前已與甲方談好經(jīng)營(yíng)管理的）甲方所有的車庫(kù)車位的經(jīng)營(yíng)管理

1、甲方所有車庫(kù)車位委托乙方經(jīng)營(yíng)管理的，乙方應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)向使用人收取停車費(fèi)，但法律或政策對(duì)停車費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作調(diào)整的，則乙方收取的停車費(fèi)作相應(yīng)調(diào)整。

（1）地下車庫(kù)車位： 元/次； 元/小時(shí)； 元/日； 元/月。（2）地上車庫(kù)車位： 元/次； 元/小時(shí)； 元/日； 元/月。

2、上述停車費(fèi)中的 %作為乙方必要的成本和收益，其余歸甲方所有。

3、甲方所有的停車場(chǎng)地的車庫(kù)車位，不委托乙方經(jīng)營(yíng)管理的，包括但不限于甲方自 行使用、保留、空置或自行出租，均按本合同第十三條的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第二十五條 乙方將本合同第二十二條述及的各項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理收支帳目單獨(dú)列帳，每6個(gè)月將收支情況報(bào)告甲方并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

乙方應(yīng)每 個(gè)月將本合同第二十四條述及的物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理收支帳目的收支情況報(bào)告甲方。（注：如甲方所有的車庫(kù)車位分成比例未作約定的，此條款則不需要。）

第二十六條

乙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)的需要，有權(quán)將本合同第二十二條述及的各項(xiàng)物業(yè)出租或委托專業(yè)公司或其他公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。為了全體業(yè)主的利益，乙方將各項(xiàng)物業(yè)出租或委托上述公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的期限可以約定為本合同期滿或終止后的一個(gè)合理期限。

第二十七條 對(duì)于甲方已經(jīng)移交的物業(yè)管理用房或全體業(yè)主共同所有或共同使用的其他財(cái)產(chǎn)、設(shè)施，在業(yè)主委員會(huì)成立之前，乙方從有利于全體業(yè)主利益考慮，可以決定該等財(cái)產(chǎn)、設(shè)施的使用、經(jīng)營(yíng)和管理等事項(xiàng)，而無(wú)需再征得全體業(yè)主同意，但乙方應(yīng)在該決定作出之日起10日內(nèi)將該決定在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。

第二十八條 乙方對(duì)本合同項(xiàng)下的車輛管理僅指對(duì)車輛行駛、停放秩序的管理，并不承擔(dān)對(duì)車輛的保管義務(wù)。

第二十九條

乙方不提供對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人、訪客代為泊車的服務(wù)，乙方禁止乙方員工代為泊車。

第七章

物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度，由乙方制定，經(jīng)甲方確認(rèn)后生效。

乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時(shí)，業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予配合。

第三十一條 乙方可采取勸告等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本合同和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。

第三十二條 乙方應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴。

第三十三條 因維修物業(yè)或者公共利益，甲方、業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)征得乙方的同意并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；乙方確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成 損失的，應(yīng)予以賠償。

第三十四條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書(shū)面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、裝修管理服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

第三十五條

物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無(wú)償使用為提供物業(yè)服務(wù)方便由乙方使用的物業(yè)管理用房，乙方不得改變其用途。

第八章 物業(yè)維修經(jīng)費(fèi)

第三十六條

本物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳存、管理、使用和續(xù)籌均依照相關(guān)的法律規(guī)定及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備中修以上（包括中修）維修、更新、改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。

第九章 違約責(zé)任

第三十七條 甲乙雙方任何一方無(wú)法律依據(jù)提前解除合同的，違約方應(yīng)支付對(duì)方人民幣 萬(wàn)元的違約金；造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十八條 甲方違反本合同的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決。逾期未解決的，乙方有權(quán)終止本合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十九條 乙方違反本合同的約定，不能完成管理目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第四十條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同約定，逾期支付前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，乙方有權(quán)要求業(yè)主或物業(yè)使用人支付，并按應(yīng)付金額每日千分之二支付違約金（注：違約金具體支付比例，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定填寫(xiě)！）。對(duì)于欠費(fèi)不交納的，乙方可向物業(yè)所在地人民法院起訴。業(yè)主或物業(yè)使用人遲延交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，乙方有權(quán)直接在屬于業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性收入中支取；乙方直接在屬于業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性收入中支取的，業(yè)主委員會(huì)或其他業(yè)主可以向遲延交納的業(yè)主或物業(yè)使用人追償。

第四十一條 乙方違反本合同約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；并按多收金額每日千分之二（注：同第四十條！）支付違約金。第四十二條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施，應(yīng)向權(quán)利人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十三條 甲方不得因有利于物業(yè)銷售擅自向物業(yè)買(mǎi)受人承諾物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則，由甲方向乙方作出補(bǔ)償。

第四十四條

雙方約定因?yàn)橄铝惺掠伤鶎?dǎo)致的損害，不論其為直接或間接，均構(gòu)成對(duì)乙方的免責(zé)事由，即乙方均不負(fù)賠償責(zé)任：

1、因天災(zāi)、地震等不可抗力之事及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規(guī)變動(dòng)等所導(dǎo)致的損害。

2、在本物業(yè)內(nèi)發(fā)生治安或刑事案件包括但不限于暴動(dòng)、搶劫、破壞、爆炸、火災(zāi)等事由所導(dǎo)致的損害，但因乙方故意或過(guò)失所致，不在此限。

3、因甲方、業(yè)主或第三者之故意或過(guò)失所致，或業(yè)主、使用人違反本合同、臨時(shí)管理規(guī)約和其它物業(yè)管理服務(wù)規(guī)定所導(dǎo)致的一切相關(guān)損害。

4、非因乙方違反本合同義務(wù)，業(yè)主專有及約定專用部分之火災(zāi)、盜竊等治安、刑事案件所導(dǎo)致的損害。

5、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的。

6、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要而且事先已經(jīng)告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的。

7、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的，如若因乙方不作為造成連續(xù)發(fā)生不能正常供水、供電等的不在此列。

8、乙方書(shū)面建議改善自用、共用及約定共用部分設(shè)施或改進(jìn)管理措施，而甲方未采納所導(dǎo)致的損害。

9、自業(yè)主遲延給付服務(wù)費(fèi)用至清償日期間（含票據(jù)未兌現(xiàn)部分）產(chǎn)生的任何損害。

10、因本物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛被竊、被破壞或車內(nèi)財(cái)物被竊而產(chǎn)生的相關(guān)損失，但因乙方違反本合同義務(wù)而導(dǎo)致以上事故者除外。

11、甲方或業(yè)主、物業(yè)使用人未經(jīng)乙方同意，擅自委托乙方員工提供服務(wù)所導(dǎo)致的任何損害（如代為泊車等）。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車輛毀損、滅失，財(cái)物被盜等財(cái)產(chǎn)損失，或人身傷亡事件的，由責(zé)任方承擔(dān)刑事或民事責(zé)任，乙方不承擔(dān)責(zé)任；但是，如果該損失是因乙方及其工作人員故意或重大過(guò)失造成的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。乙方承擔(dān)的賠償責(zé)任以當(dāng)年 物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額的1%為限；單戶賠償不超過(guò)該戶當(dāng)年應(yīng)繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的10%。（比例僅作參考）

第十章 附 則

第四十五條 在物業(yè)交付使用前 日內(nèi)，甲方應(yīng)按照乙方制定的共用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)接管驗(yàn)收規(guī)程配合乙方對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題甲方應(yīng)及時(shí)予以解決。對(duì)于查驗(yàn)中的問(wèn)題（含工程遺留問(wèn)題等）及解決辦法等，甲乙雙方在《物業(yè)承接驗(yàn)收確認(rèn)書(shū)》予以明確。

第四十六條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方和業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)積極配合乙方對(duì)上述災(zāi)害發(fā)生時(shí)所采取的緊急避險(xiǎn)措施。

第四十七條 房屋因建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能、造成重大事故的，由甲方、施工單位和設(shè)備生產(chǎn)安裝部門(mén)等相應(yīng)責(zé)任單位承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。

第四十八條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同等法律效力。

第四十九條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，如協(xié)商不成時(shí)，可提請(qǐng)本物業(yè)所在地人民法院裁決。

第五十條 本合同共 頁(yè)，一式叁份，甲乙雙方各執(zhí)一份，報(bào)轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)（備案）一份（根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定來(lái)確定），具有同等法律效力。

第五十一條 本合同自甲乙雙方蓋章并經(jīng)授權(quán)代表簽字之日起生效。

甲方： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（蓋章）授權(quán)代表（簽名）：

乙方： 物業(yè)管理有限公司（蓋章）授權(quán)代表（簽名）：

年 月 日

第四篇：綠城物業(yè)裝修管理服務(wù)精細(xì)流程

綠城物業(yè)裝修管理服務(wù)精細(xì)流程

一、家居裝修應(yīng)辦理的手續(xù) 對(duì)此可以分為兩種情況：

（1）房屋所有人、使用人進(jìn)行家庭居室裝飾裝修，凡涉及拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載的，必須按照建設(shè)部《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》第八條規(guī)定的程序辦理，即：

①房屋所有人、使用人必須向房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，并由房屋安全鑒定單位對(duì)裝飾裝修方案的使用安全進(jìn)行審定。

②房屋裝飾裝修申請(qǐng)人持批準(zhǔn)書(shū)向建設(shè)行政主管部門(mén)辦理報(bào)建手續(xù)，并領(lǐng)取施工許可證。

（2）進(jìn)行簡(jiǎn)易裝飾裝修（如僅作面層涂料、貼墻紙、鋪面磚等）的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒课莓a(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)管理單位登記備案。

二、家居裝飾裝修的禁止性規(guī)定 家庭裝飾裝修，有四項(xiàng)禁止性規(guī)定：

（1）不得隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽(yáng)臺(tái)門(mén)窗的墻體，擴(kuò)大原門(mén)窗尺寸或者自建門(mén)窗；

（2）不得隨意增加樓地面靜荷載，在室內(nèi)砌墻或者超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；

（3）不得破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施；

（4）不得大量使用易燃裝飾材料等。

三、業(yè)戶裝修要求

業(yè)戶對(duì)所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修都是在房屋原有基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所以它和建造過(guò)程中的裝修有所不同，必須貫徹以下要求：

（1）裝修必須符合房屋設(shè)計(jì)時(shí)的工程技術(shù)規(guī)范與技術(shù)指標(biāo)；

（2）施工時(shí)應(yīng)顧及相鄰業(yè)戶的正常工作及生活，盡量減少對(duì)他們的影響；（3）重視施工中的防水工作。

四、裝修管理必備文件要求（1）裝修管理協(xié)議；（2）裝修申請(qǐng)表；（3）裝修管理辦法；（4）施工人員登記表；（5）臨時(shí)出入證；（6）《安全責(zé)任書(shū)》；（7）施工許可證；（8）動(dòng)用明火許可證。

五、裝修管理制度認(rèn)知

1、裝修申報(bào)制度

（1）業(yè)戶須向物業(yè)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，領(lǐng)取《裝修申報(bào)表》；

（2）業(yè)戶填好《裝修申報(bào)表》并附裝修圖紙與施工人員身份證復(fù)印件，交物業(yè)管理部門(mén)備案；（3）物業(yè)管理部門(mén)認(rèn)可審核材料后，由施工隊(duì)負(fù)責(zé)人填寫(xiě)《施工人員登記表》。

2、裝修審批制度

（1）在接受裝修審核材料兩天內(nèi)，物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)對(duì)裝修方案中涉及承重結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施的內(nèi)容進(jìn)行審核，提出書(shū)面意見(jiàn)，并送交業(yè)戶及施工隊(duì)負(fù)責(zé)實(shí)施；

（2）業(yè)戶裝修施工隊(duì)攜填好的《施工人員登記表》連同施工人員的照片一并提交物業(yè)管理部門(mén)，物業(yè)管理部門(mén)檢查后為施工隊(duì)辦理《臨時(shí)出入證》，收取出入證工本費(fèi)，并做好發(fā)放記錄；

（3）由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶、施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽署《裝修管理協(xié)議》和《安全責(zé)任書(shū)》；

（4）由物業(yè)管理企業(yè)發(fā)給《施工許可證》，施工隊(duì)按審批的裝修范圍進(jìn)行裝修；

（5）裝修中如需要?jiǎng)佑没鸬倪€需要辦理《動(dòng)用明火許可證》。

3、裝修現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定

裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)是裝修管理的關(guān)鍵。所有的規(guī)定都要靠現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)來(lái)落實(shí)，因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)派人對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行定時(shí)的監(jiān)督檢查。

（1）張貼X 號(hào)X 室裝修公告，注明裝修工期等及對(duì)周圍業(yè)戶有所打擾的道歉語(yǔ)；

（2）審查施工人員的情況同，嚴(yán)格執(zhí)行憑證出入制度；（3）每天去裝修施工現(xiàn)場(chǎng)了解裝修情況；建筑垃圾堆放情況，保持周邊環(huán)境整潔；

（4）施工現(xiàn)場(chǎng)不準(zhǔn)吸煙；對(duì)施工隊(duì)動(dòng)用明火時(shí)現(xiàn)場(chǎng)檢查、監(jiān)督；（5）及時(shí)阻止裝修施工隊(duì)不合時(shí)宜地進(jìn)行有強(qiáng)烈聲響和污染性氣味的操作；

（6）裝修竣工后業(yè)主和物業(yè)管理部門(mén)一起按施工申報(bào)備案資料和住宅使用公約進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收后，雙方在《裝修申報(bào)表》上簽字確認(rèn)；

（7）收回施工隊(duì)的臨時(shí)出入證，對(duì)遺失的出入證，雙方應(yīng)在《施工人員出入證發(fā)放記錄》上做好登記并通知保安負(fù)責(zé)人；

（8）裝修材料運(yùn)出小區(qū)應(yīng)經(jīng)業(yè)戶簽字，并經(jīng)管理處確認(rèn)。

4、裝修工程隊(duì)管理規(guī)程

為加強(qiáng)對(duì)裝修工程隊(duì)的管理，凡住戶申請(qǐng)裝修經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)審批同意后，工程隊(duì)進(jìn)行施工前必須簽訂《裝修工程隊(duì)責(zé)任書(shū)》，其主要內(nèi)容如下：（1）繳納管理費(fèi)：裝修人員進(jìn)入住戶裝修時(shí)，必須向物業(yè)管理企業(yè)繳納每日每人X 元的管理費(fèi)；

（2）辦理臨時(shí)出入證：辦證時(shí)需申報(bào)工種、人數(shù)、裝修時(shí)間，并交1 張1 寸黑白照片；

（3）裝修施工負(fù)責(zé)人要保證各樓層公共設(shè)施的完好，如不能隨意按電梯按鈕，不得在電梯內(nèi)亂寫(xiě)、亂畫(huà)，不能撬各種門(mén)鎖等，做到保持樓層的干凈、美觀。如違反規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將采取停電、停水、罰款等形式進(jìn)行處理，由此所耽誤的工程進(jìn)度，由施工負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)；（4）保證住戶原電器及衛(wèi)生設(shè)備的完好。用電時(shí)，要采用適當(dāng)?shù)牟孱^，嚴(yán)禁用電源線直接接在漏電開(kāi)關(guān)上；嚴(yán)禁在室內(nèi)抽煙、用電爐做飯，做到安全防火等。如有違反，由施工隊(duì)及有關(guān)施工人員負(fù)責(zé)一切經(jīng)濟(jì)損失及法律責(zé)任；

（5）裝修材料超長(zhǎng)超寬禁止使用電梯；

（6）在裝修過(guò)程中，需要進(jìn)行電焊工作的，必須事先向物業(yè)管理企業(yè)提出申請(qǐng)；

（7）裝修時(shí)間為上午8：00~12：00，下午14：00~21：00。如果住戶裝修工期緊，需加班加點(diǎn)，禁止使用電動(dòng)機(jī)械和發(fā)出各種噪音，禁止晚上在樓內(nèi)噴油漆、烤漆，避免影響鄰居的正常休息；

（8）工程隊(duì)?wèi)?yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定裝修。如住戶要求違章裝修時(shí)，應(yīng)予解釋說(shuō)明，不予裝修。否則，除住戶承擔(dān)責(zé)任外，工程隊(duì)也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任；（9）物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)禁止違紀(jì)工程隊(duì)進(jìn)行裝修工作；（10）住戶自托親朋好友進(jìn)行裝修，按照上述各條辦理；

（11）裝修施工人員和物業(yè)管理企業(yè)工作人員都要遵紀(jì)守法，加強(qiáng)協(xié)作與溝通，共同維護(hù)住戶裝修秩序。

六、裝修管理記錄要求

（1）物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)做好裝修管理的日常記錄，記錄要如實(shí)地反映裝修管理實(shí)際情況，并將記錄歸入業(yè)戶檔案中。（2）常用裝修管理記錄： ①分戶記載管理日志； ②分戶登記整改通知書(shū)； ③分戶記載施工人員管理記錄； ④分戶登記施工人員出入證收發(fā)記錄。

七、裝修管理作業(yè)檢查規(guī)定

（1）物業(yè)管理處經(jīng)理每月不定期抽查兩次裝修管理情況；

（2）物業(yè)管理處經(jīng)理對(duì)違章裝修業(yè)戶的處理情況，每天到現(xiàn)場(chǎng)復(fù)查一次，直至整改完畢；

（3）設(shè)備主管對(duì)裝修中損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、超量用電等違規(guī)行為應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并予以阻止，并要求施工隊(duì)限期修復(fù)損壞部位；

（4）對(duì)于在檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要書(shū)面通知相關(guān)人員整改，屬于多次出現(xiàn)的問(wèn)題，需分析原因并開(kāi)具《糾正/預(yù)防措施實(shí)施通知單》加以完善。

八、物業(yè)裝修監(jiān)控要點(diǎn)

1、建筑物結(jié)構(gòu)

各裝修工程可以在其自身單元內(nèi)進(jìn)行非結(jié)構(gòu)變更，但不得開(kāi)鑿、損壞任何承重墻、梁、樓板、屋面及其他任何破壞樓宇的結(jié)構(gòu)強(qiáng)度的行為。

2、建筑物外觀

對(duì)于建筑是否封閉陽(yáng)臺(tái)及如何封閉、建筑物外墻怎樣安裝空調(diào)及如何排放冷凝水、建筑物外墻能否安裝廣告及無(wú)線等都必須統(tǒng)一規(guī)劃，嚴(yán)格監(jiān)管。

3、消防 二次裝修動(dòng)火作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)措施。消防設(shè)備的保護(hù)、阻燃材料的使用及防火處理、消防系統(tǒng)的變動(dòng)及申報(bào)等都是裝修管理中需注意的問(wèn)題。

4、安全管理

二次裝修階段，施工單位多且人員復(fù)雜，期間最易發(fā)生竊案。對(duì)于施工人員的進(jìn)出、留宿的管理及24 小時(shí)日常巡查將是安全管理重點(diǎn)。

5、環(huán)境保護(hù)

裝修期間對(duì)于可能造成的墻面、地面、電梯轎箱等污染應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管；對(duì)于二次裝修垃圾應(yīng)辟專門(mén)堆放場(chǎng)地并集中清運(yùn)；對(duì)施工作業(yè)時(shí)間嚴(yán)格控制，以免施工噪音對(duì)他人構(gòu)成滋擾。

6、公共設(shè)施

特別注意檢查已落成交付使用的公共建筑、道路或公共設(shè)備設(shè)施，包括配電箱、消防栓箱、公共照明、公共管道、公共電路、安全監(jiān)控裝置等，有些需要貼上封條。

任何人未經(jīng)同意不得擅自連接公共設(shè)施，如電路、下水道等，也不得導(dǎo)致排水管道系統(tǒng)、化糞池、隔油池等阻塞或削弱其有效運(yùn)用。遇損壞或因裝修改造而造成樓層漏水、滲水、管道堵塞等，朵予以處罰并及時(shí)修復(fù)。

7、檢查、驗(yàn)收

對(duì)于裝修單位，管理公司應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)管理，對(duì)用戶的改動(dòng)、改造尤應(yīng)注意監(jiān)督。

九、住宅單元裝修巡查驗(yàn)收要點(diǎn)（1）進(jìn)入新現(xiàn)場(chǎng)前，要仔細(xì)查看圖紙及審批文件，做到心中有數(shù)。（2）進(jìn)入裝修現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)按審批內(nèi)容逐項(xiàng)檢查，并應(yīng)注意：

隔墻材料：用防水材料或空心磚、輕體墻等（木器必須按規(guī)范上消防局認(rèn)可的防火漆）；

天花材料：用防水材料或防火處理；

電氣線路改動(dòng)：需套PVC 管，配電箱內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)型號(hào)、位置是否正確，出線線徑是否合理等；

地面：檢查該業(yè)主是否在允許范圍內(nèi)對(duì)地面進(jìn)行改動(dòng)，如洗手間、廚房等地面改動(dòng)，必須按規(guī)范做好地面防水處理，并約會(huì)管理處有關(guān)人員進(jìn)行檢查；

墻面：墻面以涂料為主；如貼墻紙必須是阻燃?jí)垼?/p>

給排水管道：給排水管道如有改動(dòng)，需檢查其是否照?qǐng)D施工，材料質(zhì)量是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，接口部分是否漏水，是否損壞主管及原有管道等； 空調(diào)安裝：檢查主機(jī)是否在指定位置安裝，地腳螺栓需加裝防震墊片，空調(diào)排水不能直接排至戶外，需利用廚房、選手間或陽(yáng)臺(tái)地漏排水，主機(jī)如需掛墻或搭架安裝，需用不銹鋼材料；

大門(mén)（進(jìn)戶門(mén)）：如更換大門(mén)，需提供乙級(jí)防火門(mén)證明，否則不準(zhǔn)更換； 防盜門(mén)：必須選擇管理處指定的款式，不接受其他款式，防盜門(mén)不能超出門(mén)框范圍而凸出走廊；

窗戶防盜網(wǎng)（欄）：新加防盜網(wǎng)必須在窗戶內(nèi)；

外露平臺(tái)：外露平臺(tái)如有裝修，需查明是否得到管理處及開(kāi)發(fā)商批準(zhǔn)。（3）任何違章工程必須盡快記錄下來(lái)或拍照存檔（如有需要），及匯報(bào)以便做進(jìn)一步行動(dòng)；

（4）竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)二次裝修小組最少兩位成員在場(chǎng)，其中一位是初審該單元圖紙的同事，驗(yàn)收時(shí)按裝修審批的項(xiàng)目及要求并結(jié)合巡樓報(bào)告檢查該戶的裝修狀況。如發(fā)現(xiàn)有不合格，則當(dāng)場(chǎng)指出需如何整改，簽發(fā)《整改通知書(shū)》或《違例裝修項(xiàng)目說(shuō)明》，整改后再進(jìn)行驗(yàn)收，直到合格。

十、商鋪裝修巡查驗(yàn)收要點(diǎn)

（1）進(jìn)入新現(xiàn)場(chǎng)前要仔細(xì)察看圖紙及審批文件，做到心中有數(shù)。（2）進(jìn)入裝修現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)按審批內(nèi)容逐項(xiàng)檢查，并應(yīng)注意：

①隔墻：必須使用阻燃型建筑材料，如石膏板、泰柏板、空心磚等，嚴(yán)禁使用木板等易燃材料隔墻；

②墻面：可使用ICI 等涂料或阻燃型材料，如防火板、阻燃?jí)埖龋褂妹姘逖b

修時(shí)需在底板做防火處理；

③地面：不可損壞原地臺(tái)，如有給排水管路經(jīng)過(guò)，必須做好防水，并經(jīng)工程部驗(yàn)收；

④開(kāi)花：必須使用阻燃型材料，如石膏板、礦棉板等，嚴(yán)禁大面積使用木板，天花高高一般在2.5～2.7 米之間，一般不接受不裝吊項(xiàng)的申請(qǐng)，如安裝封閉型天花，則必須在天花上所有閘閥處預(yù)留檢修口； ⑤煙感：每一個(gè)封閉間隔必須裝一個(gè)或多個(gè)有效煙感（Net≤80 ㎡），如間隔墻高度低于天花50 厘米或以上，則可和附近的煙感共用，所有煙感必須離開(kāi)空調(diào)出風(fēng)口、回風(fēng)口最少50 厘米；

⑥噴淋：所有噴淋管道必須油紅色防銹漆。用吊碼穩(wěn)固安裝，不準(zhǔn)使用鐵絲、電線等懸掛。所有管路接口不得有滲、漏現(xiàn)象。噴淋頭必須離開(kāi)石英燈等高溫光源最少30 厘米，以防過(guò)熱爆裂（有效溫度為68℃）； ⑦電氣：所有線路需要套PVC管。天花上線管道需用吊碼固定，不能用鐵絲、電線等懸掛，更不能懸掛在消防管、空調(diào)管上。檢查配電箱內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)型號(hào)、位置是否合理，動(dòng)力線需有漏電保護(hù)，動(dòng)力和照明必須分開(kāi)，不得共用零線；

⑧中央空調(diào)：檢查所有二通閥及電磁閥是否正常工作，電氣按線是否正確，保溫是否全面、新加的風(fēng)機(jī)盤(pán)管可否輕易抽出馬達(dá)，以便于清洗。檢查排水管的坡度是否利于空調(diào)排水；

⑨燈箱：燈箱只能用鏤空刻字方法裝飾，燈箱電源須加定時(shí)器，未經(jīng)許可，不能懸掛招牌等在公共部分；

⑩大門(mén)：一般情況下，大門(mén)不能更換，如見(jiàn)有更換，需及時(shí)查明上報(bào)。（3）任何違章工程必須盡快記錄或拍照存檔（如有需要），及時(shí)上報(bào)以便做進(jìn)一步行動(dòng)。（4）驗(yàn)收：

①驗(yàn)收時(shí)二次裝修小組最少兩位成員在場(chǎng)，其中一位是初審該單元圖紙的同事，驗(yàn)收時(shí)按裝修審批的項(xiàng)目、要求并結(jié)合巡樓報(bào)告檢查該戶裝修狀況。如發(fā)現(xiàn)有不合格，則當(dāng)場(chǎng)指出需如何整改，簽發(fā)《整改通知書(shū)》或《違例裝修項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)》，整改后再驗(yàn)收，直到合格。

②聯(lián)系消防、空調(diào)項(xiàng)目承包商，按合同檢查消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)，需開(kāi)機(jī)運(yùn)行二十四小時(shí)，檢查是否運(yùn)作正常。檢查電力系統(tǒng)是否正常運(yùn)作；給排水工程是否符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定（如有）。

③管理處可作審批裝修項(xiàng)目驗(yàn)收；涉及消防項(xiàng)目驗(yàn)收，以政府消防部門(mén)驗(yàn)收結(jié)果為準(zhǔn)，并據(jù)此批核竣工/開(kāi)業(yè)與否。

十一、住宅裝修管理程序

（1）住戶持局經(jīng)營(yíng)處簽發(fā)的進(jìn)住通知單在管理處領(lǐng)取《住宅裝修審批表》（一式兩份）。

（2）填好《審批表》連同施工隊(duì)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、市《承建資格證書(shū)》復(fù)印件，交管理處，由責(zé)任房屋事務(wù)助理、責(zé)任維修人員初審，管理處主任審批（當(dāng)天內(nèi)完成）。

（3）住戶連同施工隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處領(lǐng)《審批表》（一份），交裝修押金及裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，進(jìn)一步了解裝修有關(guān)規(guī)定。

（4）住宅裝修施工，責(zé)任屋村事務(wù)助理、維修人員、保安員跟蹤監(jiān)督，每天必須到施工現(xiàn)場(chǎng)四次或以上。

（5）住宅裝修竣工，責(zé)任屋村事務(wù)助理、消防管理員住戶驗(yàn)收、在《審批表》上簽字，住戶或施工隊(duì)?wèi){《審批表》退回押金。

（6）考核：由事務(wù)部部長(zhǎng)、維修工程部部長(zhǎng)、管理處主任抽查。

十二、裝修檔案建立流程

第五篇：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)

? 建立設(shè)備房巡查制度。

? 建立設(shè)備管理臺(tái)帳。

? 停水停電提前通知（市政突發(fā)停水停電除外）。

? 二次供水水箱清洗：1次/年，水質(zhì)合格。

? 電梯困人：10分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。特殊情況下通知維保公司1小時(shí)內(nèi)到達(dá)。

? 房屋外觀定期巡查，對(duì)違反規(guī)劃擅自私搭亂建及改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸止和報(bào)告相關(guān)主管部門(mén)。

? 設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。公共秩序維護(hù)

? 安全崗位實(shí)行24小時(shí)值班和巡邏制度。

? 對(duì)偷盜、搶劫、意外傷害、火災(zāi)等突發(fā)事件有相應(yīng)預(yù)案。

? 經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)有合法手續(xù)，有交通標(biāo)識(shí)和進(jìn)出憑據(jù)。

? 消防演習(xí)：2次/年。

? 定期開(kāi)展消防和居家安全宣傳。

清潔衛(wèi)生維護(hù)

? 樓道清潔：清掃1次/天拖洗1次/天。

? 公共場(chǎng)所、綠地、道路：清掃1次/天。

? 溝渠池井、標(biāo)識(shí)牌、信報(bào)箱：清潔1次/周。

? 垃圾清運(yùn)：2次/天。

? 消殺：蚊蟲(chóng)消殺4次/月（夏）1次/月（冬）。

? 公共雨、污水管道疏通：1次/年。

? 雨雪天氣后及時(shí)組織人員清掃積水和積雪。

流行性病毒及SARS期間：電梯按鈕、公共俯首、游樂(lè)設(shè)施等公共區(qū)域設(shè)施每1天消毒一次。綠化養(yǎng)護(hù)

? 花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，及時(shí)防治病蟲(chóng)害。

? 喬木修剪：2次/年。

? 灌木修剪：8次/年。

? 草坪修剪：4次/年。