第一篇：2014版南寧市住宅小區物業服務收費管理實施細則全文解讀

2014版南寧市住宅小區物業服務收費管理實施細則全文解

讀

南寧小區物業收費細則公開征求意見

物業服務與群眾生活息息相關，物業服務收費管理問題涉及面廣、關注度高。10月28日，南寧市物價局聯合住房局發出關于公開征求《南寧市住宅小區物業服務收費管理實施細則（征求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》）修改意見和建議的公告。《意見稿》中提到對分期開發的小區內由同一物業公司管理的實行統一服務等級及收費標準，獲得優質物業服務稱號的可上浮物業服務費等。這些規定您覺得合適嗎？您有什么好的建議意見歡迎通過微信給我們留言或直接向物價局反映。

無業委會小區 物業費實行政府指導

按照《意見稿》，物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

依法成立業主委員會之前，住宅小區物業服務收費實行政府指導價，物業服務企業可向業主或物業使用人收取住宅物業服務費、車位（車庫）物業服務費、車輛停放服務費、車位租賃費、電梯維護費、裝修垃圾清運費、出入證制作工本費。

依法成立業主委員會之后的住宅小區物業服務收費（除停車收費外）實行市場調節價。業主依法將住宅、車庫改變設計用途作為經營性用房的，其物業服務費實行市場調節價，由相關業主和物業服務企業協商確定。

但是記者在采訪中發現，一些小區即使有業主委員會，物業服務收費標準也由物業公司制定或按照政府指導價實行，比如榮和·山水綠城小區雖然有業委會，物業管理服務費卻為1.5元/月平方米。

物業管理優秀 小區物業費可以上浮

從2009年10月開始，南寧小區物業服務收費已經實行按等級定價，服務等級為一級別的物業企業，服務收費可以收取1.35—1.65（帶電梯）元/月平方米，服務等級為四級別的物業企業，服務收費則為0.36—0.44（無電梯）元/月平方米。在實際的操作中，低等級物業企業服務的小區有電梯房的則會另外收取電梯維護費，如南湖國際小區及翡翠園小區一期是單獨交30元/月電梯費。

按照《意見稿》，物業服務按等級定價將被延續下來。相關部門根據物業服務等級標準及服務質量、服務成本等因素，制定住宅物業服務費等級基準價和浮動幅度（最高不超過15%）。當然，服務等級并不是一成不變的，市房產行政主管部門每三年評定一次住宅小區的物業服務等級。不達標的需整改，整改不達標的會進行降低服務等級處理。

另外，《意見稿》規定，對榮獲國家級、自治區級和市級優秀物業管理榮譽稱號的住宅小區，按照鼓勵先進、優質優價的原則，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主或業主大會同意，并經市房產行政主管部門核實、市價格主管部門核準，住宅物業服務費可按現行收費標準適當上浮。

對此，有市民提出，本身物業服務公司都已按級定價，級別高的物業服務企業收的物業服務費也高，提供與之相應的高質量的物業服務是其職責所在，如果在此基礎上再上浮物業服務費，會增加業主負擔。

分期建設小區 同一物管實行統一標準

“我們小區一期物業費是0.8元/月平方米，二期是1.3元/月平方米。”家住翡翠園小區的阮小姐提出，同一個小區，同一個物業公司，二期的物業費每平方米就高出了0.5元，按照100平方米的房子算，一個月多出了50元，而一期的房子交的電梯維護費是30元/月，這樣算下來一個月就多了20元。

對于此種情況，《意見稿》中規定，分期開發建設的住宅小區，在同一物業管理區域內均實行統一的物業服務等級和物業服務收費標準。

此外，對于分期開發、分批交付使用的住宅，物業服務費由誰來交也是很多業主爭議的問題。《意見稿》明確開發建設單位應在房屋買賣合同中明確交房時的房屋及配套設施、居住環境等交付標準。達不到法定交房條件的住宅小區以及因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成住宅小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，房屋物業服務費用由開發建設單位交納。

小區內停汽車 車位物業費與停放費收其一

《意見稿》對車位物業服務及車輛停放收費也進行了明確，擁有車位（車庫）產權的開發建設單位或業主，應交納車位（車庫）物業服務費。

而住宅小區停車收費方面，車輛停放服務費和車位租賃費，實行政府指導價管理。

車輛停放服務費是指物業服務企業對在物業管理區域內公共車位（車庫）、人防車位停放車輛的車主收取的費用。業主在物業管理區域內的公共車位（車庫）、人防車位內停車應交納車輛停放服務費。車位租賃費是指室內車位（車庫）產權單位將車位（車庫）出租給承租人使用所收取的費用。車位租賃費實行分等級定價管理。

《意見稿》同時規定，物業服務企業收取車輛停放服務費后不得再向業主收取車位物業服務費。車位（車庫）產權單位或受其委托代收車位租賃費的物業服務企業，在向承租人收取車位（車庫）租賃費后不得再另行收取車位物業服務費。

“重復收費的倒是不多見，但是很多小區都有只賣不租車位的問題。”市民王女士提出，車庫的車位產權屬于開發商，不受物價部門指導價的限制，如果政府定的價格低于其平時出租的價格，開發商就會出現只賣不租車位的問題，業主的停車難問題也較為普遍。

公共經營所得 經業主同意公示開支

“小區里設有很多廣告牌，電梯里面也有，花壇旁邊也被開發成了停車位，物業公司的這些經營收入都不知道用到哪里去了。”市民黃先生對物業公司利用業主公共設施賺錢牟利很憤慨。而這一情況在不少小區都出現。

《意見稿》明確，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應經業主大會同意，或者經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

另外，占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共場地停放車輛的，應當經業主大會或專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意才可收取車輛停放服務費，收費標準應與同一小區露天規劃配套停車場車輛停放服務費標準一致，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

電梯維護費、利用物業共用部位和共用設施設備進行經營所得收益、占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共場地停放車輛所得收益都必須分別獨立設賬管理，專款專用。物業服務企業每年3月底前須將上一年度收支情況在住宅小區各樓道出入口及小區公告欄公示七天。前期物業服務合同解除時，物業服務企業須將結余費用情況向全體業主公示，并將結余款移交下一任物業服務企業。

優質優價

榮獲國家物業管理示范小區榮譽稱號的項目，其住宅物業服務費可在現行收費標準的基礎上上浮10%；

榮獲自治區級物業管理優秀小區榮譽稱號的項目，其住宅物業服務費可在現行收費標準的基礎上上浮8%；

榮獲市級物業管理優秀小區榮譽稱號的項目，其住宅物業服務費可在現行收費標準的基礎上上浮5%。

《南寧市住宅小區物業服務收費管理實施細則（征求意見稿）》征民意

物業服務不達標 收費要降級 廣西新聞網-當代生活報訊（記者 袁夏嵐 實習生 李艷芬）10月28日，記者從南寧市物價局獲悉，日前南寧市物價局、南寧市住房保障和房產管理局草擬了《南寧市住宅小區物業服務收費管理實施細則（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），公開征求民意。《征求意見稿》對物業服務收費的各個方面都進行了較為詳盡的規定，其中包括對實行政府指導價的小區物業服務費實行等級定價；物業服務不達標可降級等內容。

兩種定價

業委會成立前后物業收費不一樣

《征求意見稿》指出，有業主委員會和沒有的小區收費規定上會有不同。成立業委會之前，通過招投標并經市房管部門同意且備案后采取協議方式選聘物業服務企業的小區，實行政府指導價，物業服務企業可向業主或物業使用人收取物業服務費、車位（車庫）物業服務費、車輛停放服務費、車位租賃費、電梯維護費、裝修垃圾清運費、出入證制作工本費。成立業委會之后，小區的物業服務收費（除車輛停放服務費和車位租賃費外）則實行市場調節價。車輛停放服務費和車位租賃費，不管業委會成立前還是后，都是實行政府指導價管理。若業主將住宅、車庫改為經營性用房的，其物業服務費實行市場調節價，由業主和物業公司協商確定。

南寧公開征求民意

優質優價

物業費按服務等級定價，3年一定

《征求意見稿》規定：“實行政府指導價的住宅物業服務費采取按等級定價的管理方式。”這意味著物業服務費和物業服務水平是掛鉤的，物業的物業服務水平級別越高，則收費也越高。南寧市房產行政主管部門將制定物業服務等級標準并向社會公布。市物價部門和房管部門制定住宅物業服務費等級基準價和浮動幅度（最高不超過15%）。

物業服務等級原則上每三年評定一次，對達不到原評定的物業服務等級標準的小區，要責令其進行整改，整改不達標的，經南寧市房產行政主管部門認定，作降低服務等級處理。等級降低后，收費也要按規定降低。

對因管理優秀而使小區獲獎的，物業服務費可按現行收費標準適當上浮（獲國家級獎項的上浮10%，獲自治區級獎項上浮8%，獲市級獎項上浮5%）。

最高限價

三類收費實行最高限價

雖然有業委會的小區實行市場調節價，但有三類收費實行的是最高限價。分別為：電梯維護費、裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務）、出入證制作工本費。物業服務企業可在不超過最高限價的范圍內自行確定具體收費標準。

對實行人員IC卡出入證管理的住宅小區，開發建設單位須根據業主的需要，為每戶業主免費配置1-4張人員IC卡出入證；實行機動車IC卡出入證管理的住宅小區，開發建設單位須為擁有車輛的業主每戶免費配置1張機動車IC卡出入證；因業主申請超額配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業服務企業可按成本收取工本費。

延伸閱讀：

南寧市住宅小區物業服務收費管理實施細則（征求意見稿）第一條

為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《廣西壯族自治區物業管理條例》（自治區人大常務會2012年11月30日修訂通過）以及《廣西壯族自治區物價局 廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳關于印發〈廣西壯族自治區住宅小區物業服務收費管理辦法〉（試行）的通知》（桂價格〔2013〕62號）等相關法律、法規和政策規定，結合我市實際，制訂本實施細則。

第二條

本實施細則適用于南寧市行政區域范圍內經工商行政管理機關登記注冊，并持有房產行政主管部門核發的物業服務企業資質證書的物業服務企業，按照物業服務合同的約定開展住宅小區物業服務活動的物業服務收費管理。

第三條

本實施細則所稱的物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人收取的費用。

第四條

物業服務收費應當遵循公平、公正、公開以及服務標準與收費標準質價相符的原則。

第五條

市價格主管部門會同市房產行政主管部門按照各自管理權限，負責本行政區域范圍內住宅小區物業服務收費的管理監督工作。

第六條

物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

依法成立業主委員會之前，通過招投標并經市房產行政主管部門備案或經房產行政主管部門同意采取協議方式選聘物業服務企業的住宅小區物業服務收費實行政府指導價，物業服務企業可向業主或物業使用人收取住宅物業服務費、車位（車庫）物業服務費、車輛停放服務費、車位租賃費、電梯維護費、裝修垃圾清運費、出入證制作工本費。

依法成立業主委員會之后的住宅小區物業服務收費（除停車收費外）實行市場調節價。

業主依法將住宅、車庫改變設計用途作為經營性用房的，其物業服務費實行市場調節價，由相關業主和物業服務企業協商確定。

第七條

制定或調整物業服務收費的政府指導價標準應進行成本監審。市價格主管部門可根據物業服務企業前3年的物業服務成本監審情況、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素，適時調整收費標準。

實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主委員會或業主大會雙方協商確定。

第八條

實行政府指導價的住宅物業服務費采取按等級定價的管理方式。

市房產行政主管部門參照《廣西壯族自治區物業管理服務等級標準指導意見》，根據住宅小區的設施設備配備、環境條件、服務質量、服務水平等因素，制定物業服務等級標準并向社會公布；同時制定物業服務等級評定的具體辦法，組織和開展住宅小區物業服務等級的評定工作。市價格主管部門會同市房產行政主管部門根據物業服務等級標準及服務質量、服務成本等因素，制定住宅物業服務費等級基準價和浮動幅度（最高不超過15%）。

住宅物業服務費具體標準由物業服務企業按市房產行政主管部門評定的物業服務等級相對應的等級收費指導價范圍內，根據實際提供的物業服務水平確定，并報市價格主管部門核準備案后執行。

超出市房產行政主管部門制定和公布的物業服務等級標準的非普通住宅，其物業服務等級及收費標準由市房產行政主管部門會同市價格主管部門另行核準備案。

第九條

首次申辦物業服務收費備案的住宅小區，物業服務企業可在市房產行政主管部門確認的招投標中標合同約定的物業服務等級以及相對應的等級收費標準指導價范圍內，提出具體執行收費標準的意見并辦理物業服務等級收費備案手續。

首次辦理的物業服務等級收費標準執行期滿一年后，市房產行政主管部門應評定和確認其物業服務等級。

第十條

市房產行政主管部門應每三年評定一次住宅小區的物業服務等級。對達不到原評定的物業服務等級標準的住宅小區，要責令其進行整改，整改不達標的，經市房產行政主管部門認定，作降低服務等級處理；物業服務企業須在降低后的服務等級相對應的物業服務費等級基準價和浮動幅度內，向市價格主管部門重新申請辦理住宅物業服務費具體收費標準的備案手續。

第十一條

對榮獲國家級、自治區級和市級優秀物業管理榮譽稱號的住宅小區，按照鼓勵先進、優質優價的原則，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主或業主大會同意，并經市房產行政主管部門核實、市價格主管部門核準，住宅物業服務費可按現行收費標準適當上浮。榮獲國家物業管理示范小區榮譽稱號的項目，其住宅物業服務費可在現行收費標準的基礎上上浮10%；榮獲自治區級物業管理優秀小區榮譽稱號的項目，其住宅物業服務費可在現行收費標準的基礎上上浮8%；榮獲市級物業管理優秀小區榮譽稱號的項目，其住宅物業服務費可在現行收費標準的基礎上上浮5%。物業服務企業須重新辦理物業服務收費備案手續后才能按上浮后的收費標準收費。

第十二條

開發建設單位應在房屋買賣合同中明確交房時的房屋及配套設施、居住環境等交付標準。達不到法定交房條件的住宅小區以及因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成住宅小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，房屋物業服務費用由開發建設單位交納。

第十三條

分期開發建設的住宅小區，在同一物業管理區域內均實行統一的物業服務等級和物業服務收費標準。

第十四條

業主對物業服務企業提供的服務等級有異議且雙方協調不下的，可向市房產行政主管部門申請核準。

第十五條

擁有車位（車庫）產權的開發建設單位或業主，應交納車位（車庫）物業服務費。市價格主管部門會同市房產行政主管部門制定車位（車庫）物業服務費政府指導價收費標準。

第十六條

住宅和車位（車庫）的物業服務費按《房屋所有權證》標注的建筑面積計收；未辦理《房屋所有權證》之前，按購房合同標注的建筑面積計收。與住宅配套的儲藏室不得收取物業服務費。

第十七條 住宅小區停車收費包括車輛停放服務費和車位租賃費，實行政府指導價管理。市價格主管部門負責制定車輛停放服務費和車位租賃費政府指導價收費標準。

車輛停放服務費是指物業服務企業對在物業管理區域內公共車位（車庫）、人防車位停放車輛的車主收取的費用。車輛停放服務費用于車位（車庫）的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等。業主在物業管理區域內的公共車位（車庫）、人防車位內停車應交納車輛停放服務費。

車位租賃費是指室內車位（車庫）產權單位將車位（車庫）出租給承租人使用所收取的費用。車位租賃費實行分等級定價管理。

業主或物業使用人對車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

建筑區劃內，規劃用于停放車輛的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，物業服務企業應優先考慮給予小區業主辦理車位租賃費月票和車輛停放費月票。

第十八條

物業服務企業收取車輛停放服務費后不得再向業主收取車位物業服務費。車位（車庫）產權單位或受其委托代收車位租賃費的物業服務企業，在向承租人收取車位（車庫）租賃費后不得再另行收取車位物業服務費。

第十九條

電梯維護費、裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務）、出入證制作工本費實行最高限價管理，物業服務企業可在不超過最高限價的范圍內自行確定具體收費標準。

物業服務企業可向安裝有電梯設施住宅樓的業主收取電梯維護費，用于電梯專業維護保養和年檢費用以及電梯運行耗電費用的支出。

物業服務企業對裝修住宅進行指導和監督。業主對其物業進行室內裝修的，物業服務企業應提供裝修管理服務，并向業主收取裝修垃圾清運費。業主或物業使用人在裝修過程中導致公共部位及設施破損需修復產生的費用，由其按實際發生數額承擔。

實行人員IC卡出入證管理的住宅小區，開發建設單位須根據業主的需要，為每戶業主免費配置1-4張人員IC卡出入證；實行機動車IC卡出入證管理的住宅小區，開發建設單位須為擁有車輛的業主每戶免費配置1張機動車IC卡出入證；因業主申請超過開發建設單位免費配置的數量多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業服務企業可按成本收取工本費。如IC卡出入證同時具有人員和機動車管理功能的，只能收取一張卡的制作工本費。

第二十條

物業服務收費構成包括物業服務成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（含除電梯外的其他共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費用；電梯維護費另行計收）；

3、物業管理區域（包括單元樓道）清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域消防設施維護費用；

6、物業管理區域秩序維護費用；

7、物業服務企業辦公費用；

8、物業服務企業固定資產折舊；

9、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

10、經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業服務成本。

物業服務企業合理配備的管理、服務人員職數按住宅小區實際管理、服務的合理需要及相關政策規定核定。不合理的管理、服務人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業服務成本或者物業服務支出構成。

第二十一條

物業服務企業在實施收費前應到市價格主管部門辦理物業服務收費備案手續。申請辦理物業服務收費標準備案手續須提供以下材料：

1、按市價格主管部門要求填寫的《南寧市住宅小區物業服務收費備案表》；

2、物業服務企業資質證書副本；

3、房產行政主管部門確定物業服務等級的相關材料；

4、市價格主管部門需要的其他相關材料。

第二十二條

申請調整物業服務等級或物業服務收費標準的住宅小區，物業服務企業應在城區房產行政主管部門和街道辦事處的指導下,開展向全體業主征求調整物業服務等級意見的工作，并經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后,將征求意見結果在住宅小區各樓道出入口及小區公告欄公示七天。調整物業服務等級的公示情況應經房產行政主管部門核實，并根據住宅小區的實際情況作出是否準予重新核定服務等級的決定。物業服務企業在不超過重新認定服務等級相對應的等級收費基準價的幅度內確定住宅物業服務費具體收費標準，并向市價格主管部門申辦收費備案手續。

第二十三條

利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應經業主大會同意，或者經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十四條

占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共場地停放車輛的，應當經業主大會或專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意才可收取車輛停放服務費，收費標準應與同一小區露天規劃配套停車場車輛停放服務費標準一致，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十五條

住宅小區竣工驗收合格后，業主或者物業使用人應當從物業交付之日起，依據市價格主管部門核準并備案的收費項目及收費標準按月交納物業服務相關費用。物業服務合同中有預收物業服務收費約定的，物業服務企業可按業主自愿的原則預收不超過6個月物業服務相關費用。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務相關費用由開發建設單位全額交納。

第二十六條

物業服務企業應與業主簽訂物業服務合同，約定物業服務等級、服務內容、合法收費項目、具體收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

第二十七條

物業服務企業除可按本實施細則規定的收費項目以及業主自愿委托要求提供特定服務收取費用外，一律不得擅自設立收費項目收取其他任何費用。

第二十八條

物業服務企業違反相關政策規定以及物業服務合同，擅自設立收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

第二十九條

物業服務企業不得向物業管理區域內執行公務的治安、消防、搶險、救護、環衛、特種車輛等收取車輛停放服務費。其他車輛在物業管理區域內的停車場地臨時停放1小時內不得收取車輛停放服務費。

第三十條

物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位及環衛管理單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費。專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第三十一條

物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第三十二條

電梯維護費、利用物業共用部位和共用設施設備進行經營所得收益、占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共場地停放車輛所得收益都必須分別獨立設賬管理，專款專用。物業服務企業每年3月底前須將上一年度收支情況在住宅小區各樓道出入口及小區公告欄公示七天。前期物業服務合同解除時，物業服務企業須將結余費用情況向全體業主公示，并將結余款移交下一任物業服務企業。

第三十三條

物業服務收費應按規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示本企業名稱、營業執照、資質等級、服務等級、服務內容、服務標準、服務項目、收費項目、收費標準、計費方式、計費起始時間、收費依據、12358價格舉報電話等，自覺接受業主的監督。

第三十四條

物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。

物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

第三十五條

市價格主管部門對物業服務收費實行成本監審和價格監測制度，物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

第三十六條

市價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由市價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規的規定予以處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）自立收費項目或者自定標準收費的（業主自愿委托要求提供特定服務的除外）；

（三）強制或者變相強制服務并收費的；

（四）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（五）不按規定實行明碼標價的；

（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。

第三十七條

本實施細則公布實施前，已評定服務等級和辦理了住宅物業服務費收費標準備案手續的住宅小區，住宅物業服務費按原備案的收費標準執行。

本實施細則公布實施后，新申請評定服務等級及辦理物業服務收費標準備案手續的住宅小區，住宅物業服務費按本實施細則的有關規定執行。

本實施細則公布實施后，已評定服務等級和辦理了住宅物業服務費收費標準備案手續的住宅小區，如要求執行新的住宅物業服務費等級收費標準，物業服務企業應在城區房產行政主管部門和街道辦事處的指導下,開展向全體業主征求調整物業服務等級意見的工作，并經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后，在住宅小區各樓道出入口及小區公告欄將征求意見結果公示七天，并經房產行政主管部門認定服務等級，向市價格主管部門申請辦理住宅物業服務費收費標準備案手續后，方可按新的收費標準執行。

第三十八條

市轄縣價格主管部門和房產行政主管部門可參照本實施細則執行。

第三十九條

本實施細則自發文之日起實施。南寧市物價局、原南寧市房產管理局《關于印發<南寧市物業管理服務收費暫行辦法實施實施細則>的通知》（南價〔2000〕49號）同時廢止，南寧市物價局、南寧市住房保障和房產管理局原出臺（下發）的文件與本實施細則規定不符的依照本實施細則執行。本實施細則由南寧市物價局、南寧市住房保障和房產管理局按照各自職責負責解釋。

第二篇：柳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則

附件：

柳州市住宅小區物業服務收費管理

實施細則

第一條 為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《物業服務定價成本監審辦法》、《廣西壯族自治區物業管理條例》、《廣西壯族自治區住宅小區物業服務收費管理暫行辦法（試行）》等規定，制定本細則。

第二條 本細則適用于柳州市市區內經工商行政管理機關登記注冊，并持有房產行政主管部門核發的物業服務企業資質證書的物業服務企業，按照物業服務合同的約定開展住宅小區物業服務活動的收費管理。

第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對服務和管理范圍內房屋及配套的公共設施、設備和其他相關場地進行維修、養護、管理，以及維護相關區域內的公共綠化、衛生、環境容貌和交通、公共秩序，而向業主所收取的費用。

第四條 提倡業主通過公平、公正、公開的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條 市、城區價格主管部門會同同級房產行政主管部門負責轄區內物業服務收費的監督管理工作。

第六條 物業服務收費應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。制定物業服務收費，既要考慮物業服務質量、服務成本、服務等級、硬件配套設施等因素，也要考慮廣大業主的承受能力。

第七條 物業服務包括公共性服務、專項服務和特約服務；對應的物業服務收費為物業服務費（公共性服務費）、專項服務費和特約服務費。

物業服務費（公共性服務費）指物業服務企業為物業管理區域內的全體業主提供公共部位、共用設施和設備的日常維護以及公共環境保潔、公共綠化養護、公共秩序維護等公共性服務而向全體業主收取的費用。

專項服務費是指物業服務企業為業主或使用人提供專項性服務而向該部分業主或使用人收取的服務費用。如車輛停放服務費、裝修垃圾清運費等。

特約服務費是指物業服務企業為滿足部分業主或者使用人的需要，與業主或者使用人協商，為業主或者使用人提供特約服務而向委托的業主或者使用人收取的費用。

第八條 物業服務收費應根據物業類型、性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

依法成立業主大會之前（前期物業管理）的住宅物業服務費、電梯維護費、停車收費（包括車輛停放服務費、車位租賃費等）、裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務）等專項服務費實行政府指導價；車輛保管費等特約服務費實行市場調節價。

依法成立業主大會之后的住宅物業服務收費（停車收費除外）實行市場調節價。

第九條 實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業在價格主管部門規定的指導價范圍內，根據實際提供的物業服務水平確定，并報經價格主管部門核準備案后執行。

業主或業主委員會對物業服務企業提供的服務等級有異議的，可向轄區房產行政主管部門申請復核。

實行市場調節價的物業服務收費，由物業服務企業與業主委員會或業主雙方協商確定。

第十條 制定或者調整物業服務收費政府指導價應進行成本監審。實行政府指導價的物業服務收費，價格主管部門可根據物業服務

企業前3年的物業服務成本監審情況、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整收費標準。已評定服務等級并實施等級收費的住宅小區可參照新的等級收費標準執行。

第十一條 物業服務收費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價，前期物業管理的住宅物業服務費實行分類分等定標準定基準價，浮動幅度上下不超過15%。

物業服務等級標準以及評定辦法，由市房產行政主管部門制定并公布。達不到服務等級標準的須進行整改，整改不達標的，作降級處理。該行為作為企業的不良行為，記入企業誠信檔案。

超高層或超低密度建筑等特殊住宅，其服務等級及收費標準由市房產行政主管部門和市價格主管部門另行核準備案。

第十二條 按照鼓勵先進、優質優價的原則，對榮獲國家（自治區、市級）物業管理示范小區等榮譽稱號的項目，其物業服務費可經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主或業主大會同意，并經轄區房產行政主管部門核實、價格主管部門核準，按項目現行物業服務費標準上浮。

榮獲國家物業管理示范小區榮譽稱號的，物業服務費標準上浮幅度不超過10%；

榮獲自治區級物業管理優秀小區榮譽稱號的，物業服務費標準上浮幅度不超過8%；

榮獲市級物業管理優秀小區榮譽稱號的，物業服務費標準上浮幅度不超過5%。

第十三條 實行政府指導價的物業服務費（公共性服務費）的計價單位為：元/平方米.月,計費面積為房屋建筑面積，建筑面積包括套內建筑面積和公攤面積。已辦理房屋所有權證的，按房屋所有權證登記的建筑面積收取；未辦理房屋所有權證的，以經審核的房屋測繪成 3

果報告中確定的建筑面積收取；未取得房屋所有權證，也未經審核的房屋測繪成果報告的，暫以商品房買賣合同標明的建筑面積收取。

第十四條 實行政府指導價的物業服務費構成包括物業服務成本、法定稅金和利潤（利潤率不高于8%）。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（含共用設施設備運行以及公共性服務所產生的水、電等公共能耗費用；電梯專業維護保養和年檢費用另行計費收取）；

3.物業管理區域（包括單元樓道）清潔衛生費用；

4.物業管理區域綠化養護費用；

5.物業管理區域消防設施維護費用； 6.物業管理區域秩序維護費用；

7.物業服務企業辦公費用；

8.物業服務企業固定資產折舊；

9.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

10.經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造等按規定應當通過專項維修資金列支的費用，不得計入物業服務成本。

物業服務企業合理配備的管理、服務人員職數按物業小區實際管理、服務的合理需要及相關政策規定核定。不合理的管理、服務人員的工資、社會保險及其福利不得計入物業服務成本或者物業服務支出構成。

第十五條 物業管理區域的配電、給排水、電梯、消防、水泵、公共衛生間、監控設備、公共照明、綠化用水等公共設施設備運行所產生的電費、水費等能耗費以及管漏、線損，列入物業服務成本的，公共能耗費不再分攤;未列入物業服務成本的，公共能耗費合理分攤。物

業服務企業自用辦公及生活等用水、用氣、用電，應單獨設置計量表，其費用由物業服務企業承擔，不得向業主分攤。

第十六條 建設單位與物業服務企業依法簽訂的《前期物業服務合同》是主合同，物業服務企業與購房人（業主）簽訂的《物業服務合同》屬《前期物業服務合同》的從合同。《物業服務合同》與《前期物業服務合同》內容有不一致的，以《前期物業服務合同》為準。

物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、違約責任、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

建設單位通過招投標或者協議方式選聘物業服務企業，建設單位應根據房產行政主管部門核定的物業服務等級，在對應的物業服務等級收費基準價和浮動幅度內與物業服務企業約定具體收費標準。

達不到法定交房條件的住宅小區，物業服務費由建設單位承擔；因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成住宅小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務費應當直接扣減，差額部分由建設單位補償物業服務企業。

第十七條 業主或者物業使用人應當從物業交付之日起，根據價格主管部門核定的收費標準按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

第十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位及環衛管理單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費。

專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第十九條 物業服務企業對裝修住宅進行指導和監督。業主對其物業進行室內裝修的，物業服務企業可向業主收取住宅裝修垃圾清運費（含裝修管理提供服務），住宅裝修垃圾清運費具體收費標準由市價格主管部門另行公布。物業服務企業不得以任何名義收取與裝修有關的其他費用。如：裝修押金、裝修保證金、裝修管理費、裝修出入證工本費、裝修電梯使用費等。

裝修過程因破壞公共部位及設施需要修復的費用，按實際發生數額由業主或使用人承擔。

第二十條 實行小區出入證管理的，建設單位應當為業主免費配置出入證（含IC卡等）4張。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業服務企業可按成本收取工本費。出入證制作工本費具體標準由價格主管部門另行公布。住宅物業交付使用之后，小區新配置或升級改造智能門禁系統的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡配送數量由物業服務公司與業主依法共同協商決定。

第二十一條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的應經業主大會同意，或者經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，所得收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十二條 住宅小區（含住宅小區的商業、辦公、住宅樓）停車收費實行政府指導價。具體收費標準由價格主管部門另行公布。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。物業服務企業應優先考慮給予小區業主辦理車位月票。車輛停放服務費用于車位（車庫）的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等。

業主在物業管理區域內的公共停車位（車庫）內停車應交納車輛停放服務費、車位租賃費。業主在自己擁有使用權的車位（車庫）內

停車應交納車位物業費。業主或者物業使用人對車輛有保管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共場地停放汽車的，應當經業主大會或專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意才可收取車輛停放服務費、車位租賃費，收費標準不得高于同一小區露天配套停車場車輛停放收費標準，車位租賃費主要用于住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。物業服務企業應對收費收入單獨設立帳目，并定期向全體業主公布收支情況。

第二十三條 治安、消防、搶險、救護、環衛、特種車輛等在小區內執行公務時停車不需交費。其他車輛在物業管理區域內臨時停放一小時內免費；超過一小時的，物業服務企業可根據價格主管部門的規定收費。

第二十四條 業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

實行政府指導價的物業服務費采用包干制。

第二十五條 物業服務企業應當每年初在物業管理區域顯著位置公告上共有部分收益的收支賬目。

第二十六條 物業交付后，業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費，物業服務企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費或者物業服務資金。

第二十七條 業主大會成立之前對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人或物業服務企業，可以向物業所在地價格主管部門申請協商調解；業主大會成立后對物業服務收費有爭議的，業主、業主大會、物業使用人或物業服務企業，可以向物業所在地的房產行政主管部門申請協商調解，可以按法制程序向人民法院提起訴訟。

第二十八條 物業服務費按月收取。物業服務合同中有預收物業服務費約定的，物業服務企業可按業主自愿的原則預收不超過一年的物業服務費。

第二十九條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第三十條 物業服務企業根據業主的自愿委托提供物業服務合同以外的特約服務，其收費由雙方協商。除此之外一律不得擅自設立收費項目向業主收取其他任何費用。

第三十一條 物業服務企業在物業服務中應當遵守國家有關價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第三十二條 價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規的規定予以處罰：

（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；

（二）自立收費項目或者自定標準收費的（業主自愿委托要求提供特約服務的除外）；

（三）強制或者變相強制服務并收費的；

（四）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

（五）不按規定實行明碼標價的；

（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。

第三十三條 本細則實施前已完成前期物業服務招標、申請備案，或已通過協議方式選聘前期物業服務企業并完成前期物業服務合同備案，合同尚未到期的，物業服務等級及收費標準按招標申請備案內容（或原合同）約定執行。如物業企業需調整物業收費標準,應當經小區專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意，并經公示，辦理物業服務等級標準及收費標準備案后方可執行。成立業主大會的，按照業主大會決定執行。

第三十四條 原未實行服務等級的住宅小區，在業主大會未成立之前，可參照等級標準選擇五項服務中的若干項目及服務等級，經小區專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意，并經公示，辦理物業服務等級標準及收費標準備案后方可執行。

第三十五條 本細則由市價格主管部門會同市房產行政主管部門按照各自職責負責解釋。本細則實施前有關規定與本細則不符的，依照本細則執行。

第三十六條 本市六縣可參照本細則制定相應管理措施。第三十七條 本細則從2014年8月1日起實施。

第三篇：合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法

合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法

第一章 總則

第一條 為進一步提高物業服務水平，規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市范圍內的物業服務收費及其管理工作。

第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指具有物業服務資質的物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區物業管理區域內房屋及配套的共用部位、共用設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護管理區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。

第四條合肥市住宅小區物業服務指導價收費標準由市價格行政主管部門負責制定，并對其監督管理。合肥市住宅小區物業服務等級標準由市房地產行政主管部門負責制定，并對其服務質量進行監督管理。

第五條物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。

物業服務企業在物業服務中應當遵循國家的有關法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第六條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第二章收費范圍

第七條 物業服務收費根據物業服務內容的性質和不同特點，分別實行政府指導價和市場調節價。住宅小區物業服務收費中的物業綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價。

非住宅的物業服務費、別墅（含獨棟、雙拼、聯排、疊加）和實行酬金制的住宅小區的物業綜合服務費、物業服務企業接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調節價。

第八條 住宅小區物業綜合服務費實行分等級定價。市價格行政主管部門會同市房地產行政主管部門，根據物業類型、服務內容、服務等級和服務成本等，制定相應的基準收費標準和浮動幅度，并適時向社會公布。

第九條實行市場調節價的物業服務收費標準，由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。

第十條物業服務一般包括以下內容：

（一）物業共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理；

（二）物業共用部位、公共區域的清潔衛生、垃圾的收集清理和化糞池清理；

（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理；

（四）車輛停放服務管理；

（五）做好安全防范和秩序維護工作；

（六）做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作；

（七）物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案資料管理；

（八）業主委托的其他公共性服務內容。

第十一條 業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業服務收費標準。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制的物業服務收費按合同約定辦理。

第十二條 物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

物業服務成本構成一般包括以下部分：

（一）服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

（三）物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；

（四）物業服務企業辦公費用；

（五）物業服務企業實施物業管理必備的固定資產折舊；

（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（七）經業主或業主委員會同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，符合專項維修資金使用規定的，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。

第十三條物業服務企業應當每年不少于一次向全體業主公布住宅小區內的服務項目和服務工作開展情況，聽取業主委員會或業主大會的意見。

物業服務企業收取物業服務費用情況，應接受物業項目所在地街道辦事處監督。

第三章收費管理

第十四條住宅小區的開發建設單位應當在銷售物業之前，參照《合肥市住宅小區物業服務等級標準》（附件3）、《合肥市住宅小區物業綜合服務費基準收費標準》（附件1），擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級標準，在收費標準范圍內，按規定實行公開招投標，中標價格即為前期物業綜合服務收費標準，并在前期物業服務合同中明確。

前期物業服務合同應當明確物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間，并同時約定服務等級標準、收費標準。

第十五條開發建設單位與業主（物業買受人）簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，作為商品房買賣合同附件，經業主（物業買受人）簽字確認。

第十六條業主委員會成立后，由業主大會決定續聘或重新選聘物業服務企業；具體收費標準由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業根據物業服務等級和相應的基準收費標準及浮動幅度在物業服務合同中約定。

第十七條 物業綜合服務費（含住宅躍層或閣樓的），以房屋所有權證登記的建筑面積計算。

未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算，未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業綜合服務費。

第十八條 已交付業主的物業，物業服務費自交付之日起次月由業主承擔。未交付業主的物業，物業服務費由開發建設單位承擔。

交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的，視為交付。開發建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥相關交付手續為準。

第十九條業主與物業服務企業約定預收物業服務費的，預收期限不得超過6個月。雙方另有約定的除外，但約定的期限不得超過物業服務合同期限。

第二十條出租或以其他方式交他人使用的物業，業主應及時到物業服務企業登記備案，物業服務費由業主或使用人按規定交納。

第二十一條 實行政府指導價的物業服務收費實行服務價格登記證制度。物業服務企業在收費前，應當向物業所在縣、區價格行政主管部門辦理備案和申領《服務價格登記證》。

第二十二條物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業服務區域內的顯著位置或收費地點，按照物業服務收費明碼標價規定，公布物業服務收費標準、等級標準。

第四章停車收費

第二十三條 住宅小區內符合規劃配置要求的共用車位、車庫（含地下、地面）、地面停車場由物業服務企業人員提供管理服務的，按規定標準可以收取停放服務費（見附件2）。

業主對車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

第二十四條 住宅物業管理區域內車庫、車位應優先滿足業主、物業使用人停車需要，業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。

第二十五條 實施物業管理區域車輛停放服務收費的物業服務企業，應當建立健全車輛停放服務及收費的內部管理制度，做好車輛進出管理、停車場所保潔、照明、巡視（或監視）和日常維護等服務工作。

第五章共用設施設備收費

第二十六條住宅小區內共用電梯、公共照明、消防設施、景觀水系、監控系統、單元門禁等設施設備運行費,納入物業綜合服務費，不得另行分攤收取。

二次供水未移交給供水部門的供水設備，其增壓水泵運行費用可據實分攤收取，接受監督。

第二十七條 非城市集中供暖（冷）單位直收到戶的集中供暖（冷）系統、中央空調的物業小區，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業服務企業提出收費方案，經業主大會同意后收取。業主委員會成立前，由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中合理約定，并在銷售物業時告知物業買受人。

第二十八條物業服務區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續費，具體標準在雙方委托合同中約定；物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十九條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益30％用于補貼物業綜合服務費，70％納入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第六章裝飾裝修收費

第三十條 裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業服務企業清運裝飾裝修垃圾的，應當繳納裝飾裝修垃圾清運費。垃圾清運費標準按建筑面積每平方米不高于3.00元收取。

因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按實際發生額，由業主（使用人）或裝修單位（裝修人）承擔，并承擔相關法律責任。

第七章 責任與義務

第三十一條 物業服務企業必須按照物業服務合同約定的服務內容提供服務。物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，除法律法規規章另有規定外，服務收費由雙方約定。

第三十二條業主、物業使用人和開發建設單位，應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，應按照物業服務合同約定承擔違約責任，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第三十三條 物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。

第八章監督管理

第三十四條 市、縣、區價格行政主管部門應當會同房地產行政主管部門加強對物業服務收費項目、收費標準、收費行為和服務內容、服務質量、服務標準進行監管。

物業服務企業構成價格違法、違規的，由價格行政主管部門依據《中華人民共和國價格法》等法律、法規予以處罰。

第三十五條未選聘物業服務企業提供物業服務的住宅小區、單位宿舍、業主自行組織的物業管理，可參照本辦法自行協商，并在物業所在街道辦事處（鄉、鎮）的指導下具體實行。

第三十六條肥東、肥西、長豐三縣價格行政主管部門和房地產行政主管部門可結合本地實際參照本辦法執行。

第三十七條本辦法自2011年8月1日起施行，有效期5年。

2006年9月6日發布的《關于印發〈合肥市住宅小區物業服務收費管理實施細則〉的通知》（合價房〔2006〕325號）同時廢止

第四篇：合肥市住宅小區物業服務收費管理實施細則

合肥市住宅小區物業服務收費管理實施細則

合價房〔2006〕325號

第一條 為進一步規范和明確住宅小區物業服務收費行為，收費標準和物業服務項目，遵循合理、公平、公開以及費用與服務水平相適應的原則，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，促進我市物業服務市場健康發展。根據中華人民共和國國務院《物業管理條例》、安徽省人民政府《關于規范物業服務收費的通知》（皖政〔2004〕92號）、《合肥市物業管理條例》和省物價局、省建設廳《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》（皖價房〔2005〕154號）規定精神，并結合我市實際情況，特制定本細則。

第二條 本細則適用于本行政區域內物業管理的企業。

第三條 本細則所指物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

第四條 住宅小區物業綜合服務費、住宅小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費實行政府指導價。非住宅物業的綜合服務費實行市場調節價,具體收費標準由物業管理企業和業主或物業使用人約定。

第五條 住宅小區物業綜合服務費實行分等定價。由市、縣人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，根據行業平均成本和經濟發展水平，制定物業管理服務分等定價辦法，明確服務等級、服務內容、服務標準和相應的基準價及浮動幅度，并適時調整和公布。合肥市住宅小區物業服務等級標準見附表一。

合肥市住宅小區物業綜合服務收費指導價標準見附表二。

住宅小區物業服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配置等情況分為基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等。電梯、增壓水泵、小區景觀照明、水系、消防設施等設施設備在運行過程中，所需能耗費用可以單獨建帳按實分攤。具體分攤辦法由業主大會和業主委員會及物業使用人，與物業管理企業協商，并在物業服務合同中約定。

實行前期物業管理的住宅小區，物業服務收費應遵循誰委托誰付費的原則，具體收費標準由物業管理企業參照物業管理服務等級和相應的基準價及浮動幅度與物業買受人在購房合同或物業服務合同中約定。雙方約定不成的，由物業管理企業提出申請，按價格管理權限報價格主管部門核定。

已成立業主委員會的住宅小區，具體收費標準由業主大會或授權的業主委員會與物業管理企業根據物業服務等級和相應的基準價及浮動幅度在物業服務合同中約定。并將約定的收費標準報市、縣價格主管部門備案確認，并領取《安徽省經營性收費許可證》。雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。

第六條 住宅小區車輛停放管理費，由市、縣人民政府價格主管部門按合理補償、保本微利的原則，同時綜合停車場設施、室內、室外、地理位置、服務條件、供求關系等因素，體現“同質同價、優質優價”制定指導價格，具體辦法另行下達。

第七條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收的，雙方應當簽訂服務合同，不得向業主收取手續費。

第八條 業主在實施裝修前，應與物業管理企業依照《業主公約》或相關規定簽定協議，并在協議中約定處置方式和違約責任。委托物業管理企業清運裝飾裝修垃圾的，垃圾清運費標準按建筑面積不高于2.00元/平方米收取，具體收費標準由裝修人或裝飾裝修企業與物業管理企業約定。

第九條 物業管理企業根據業主或業主委員會委托提供物業服務合同約定以外的服務，收費標準由雙方約定。

第十條 住宅物業應嚴格按房屋設計用途使用，依法經批準改變用途的，物業綜合服務費的具體標準由雙方約定。

第十一條 前期物業綜合服務費，業主入住前，由建設單位全額承付。業主收到入住通知并辦理完相應手續次月起，物業綜合服務費由業主承付。

納入物業管理范圍的已竣工，但尚未出售或者因開發建設單位原因，未按時交給物業買受人的物業，物業綜合服務費由開發建設單位全額交納。已交付因業主的原因暫未入住的，物業綜合服務費由業主全額交納。

物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。第十二條 嚴禁物業管理企業向業主或使用人收取裝飾裝修保證金。

第十三條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第十四條 對五保戶和實行生活低保的住戶,經業主委員會和物業管理企業雙方商定,可以減收或者免收物業綜合服務費用。

第十五條 物業管理企業在物業服務中應當遵循國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第十六條 物業管理服務收費實行明碼標價制度。物業管理企業收費前，應將服務內容，服務標準，收費標準等在管轄區域內顯著位置進行公示。并按規定申領《安徽省經營性服務收費許可證》，亮證收費。同時，加強對物業管理企業收費人員管理，開展業務培訓，考核合格者頒發“收費員證”。無證收費的，業主可以拒付。

第十七條 縣級以上人民政府價格主管部門應當及時處理業主、業主委員會和物業使用人有關物業服務收費的投訴。

第十八條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理。

第十九條 物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人

民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規定》、《關于商品和服務實行明碼標價的規定》等予以處罰。

第二十條 本細則規定公布之日起執行（2006年9月14日發布）。

第五篇：濟南住宅小區物業服務收費核批(審批)程序

居民住宅小區物業服務收費核批程序

一、審批依據：

1.《中華人民共和國價格法》

2.國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》（發改價格[2003]1864號）3《山東省定價目錄》

4.山東省物價局、建設廳《山東省物業服務收費管理實施辦法》（魯價費發

[2004]205號）

5.濟南市物價局、房管局《濟南市物業服務收費管理實施辦法（試行）》（濟價房字[2004]168號）

二、申報材料：

1.物業服務收費標準申請報告（包括：物業公司概況、小區概況、達到服 務等級、擬申請的收費標準）

2.工商、稅務登記證復印件；

3.物業管理企業的資質證書復印件；

4.物業管理委托合同；

5.前期物業管理協議

6.小區規劃圖；

7.小區各個樓竣工驗收報告；

8.物業管理運行成本測算；

三、辦事程序：

1.物業管理企業在實施物業服務收費前或變更物業收費標準前，應向市物價局遞交申請報告。

2.市物價局受理申請報告，對申報材料是否齊全進行審核。

3.市物價局在受理申請報告后，到實地按照《濟南市住宅小區物業管理服務等級標準申報表》進行核查、評定、計分，并提出評定意見。

4.根據服務水平和成本測算情況確定該物業具體服務收費標準。

四、承諾時限：

1.在接到申請報告后，經審核在3個工作日內作出是否受理的答復。

2.在受理申請報告后15個工作日內核準標準；情況復雜的，時限可適當延長。