第一篇：寫字樓管理方案

目 錄

◎ 管理目標(biāo) ◎ 管理原則 ◎ 管理辦法 ◎ 服務(wù)項目 ◎ 具體方案

早期物業(yè)管理介入階段

前期物業(yè)管理階段

一、接管驗收管理方案

二、業(yè)主入伙管理方案

三、治安管理方案

四、消防管理方案

五、綠化保潔方案

六、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案

七、娛樂設(shè)施管理方案

八、水系使用管理方案

九、財務(wù)管理方案

十、質(zhì)量管理方案

十一、檔案資料管理

十二、人力資源管理 ◎智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)

◎機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置 ◎物業(yè)管理年度收支預(yù)算

管理目標(biāo)（按照物業(yè)具體情況描述）

為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代，我們將本著物業(yè)公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對理想大廈實施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)主綜合滿意率達(dá)到95%—98%以上。

管理原則

為實現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：

“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)。“管理從嚴(yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則： 在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。

（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則：

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強(qiáng)物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。

管理辦法

（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。

（二）成立理想 大廈管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。

（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為理想 大廈組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。

（四）導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。

（五）嚴(yán)格遵守《廣東省物業(yè)管理條例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。

（六）運(yùn)用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。

（七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。

（八）運(yùn)用CIS系統(tǒng)設(shè)計，進(jìn)行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。

（九）依照市場化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。物業(yè)管理服務(wù)項目

（一）公共服務(wù)項目：

1、協(xié)助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)；

3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)；

4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；

5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；

6、對大廈的各類資料進(jìn)行管理；

7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)；

8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；

9、雨傘、雨衣臨時借用；

10、節(jié)日環(huán)境布置；

11、重要時刻提醒服務(wù)；

12、代訂報刊、信件收發(fā)；

13、代聘鐘點工服務(wù)；

14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費；

15、代叫出租車；

16、代辦保險；

17、義務(wù)安全用電常識宣傳。

（二）有償專項服務(wù)項目：

1、大廈內(nèi)物品搬運(yùn)；

2、各項健身、娛樂活動；

3、機(jī)動車輛清洗：

4、提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)；

5、提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)；

6、商務(wù)中心服務(wù)；

7、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)；

8、辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)；

9、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；

10、代訂車、船、機(jī)票；

11、代訂代送飲用水。

具體方案

大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段與前期物業(yè)管理實施階段組成。在實際操作中，應(yīng)分階段有重點、有步驟地落實相應(yīng)工作。第一階段：早期物業(yè)管理介入階段

從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。

一、管理內(nèi)容：

1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；

2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；

3、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；

4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；

5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意見；

6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；

7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；

8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；

9、提供標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、配置的相關(guān)管理意見；

10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；

11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；

3、制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系； 第二階段：前期物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案

為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗收工作。

（一）、管理內(nèi)容：

1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間；

2、編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；

3、與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；

（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；（4）核對、接收各類標(biāo)識。

（二）管理措施：

1、組建接管驗收小組，負(fù)責(zé)接管驗收工作；

2、開展接管驗收培訓(xùn)，提高對接管驗收重要性的認(rèn)識；

3、掌握物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；

4、制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。

二、業(yè)主入伙管理方案

在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。

（一）管理內(nèi)容：

1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；

2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)；

3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：

（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；（2）陪同業(yè)主驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；

（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用；

（4）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫《業(yè)主驗收交接表》，并與業(yè)主約定時間，及時解決。

（二）管理措施：

1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；

2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；

3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；

4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；

5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。

三、治安管理方案

在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。

（一）管理內(nèi)容：

1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務(wù)： ? 禮儀服務(wù)；

? 維護(hù)出入口的交通秩序；

? 對外來車輛和人員進(jìn)行驗證、登記和換證；

? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈； ? 夜間對外來人員進(jìn)行詢問和登記； ? 嚴(yán)禁攜帶危險物品進(jìn)入大廈；

? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； ? 為業(yè)主提供便利性服務(wù)。（2）巡邏崗的任務(wù)：

? 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

? 巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； ? 對大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范； ? 對大廈及樓宇安全、防火檢查； ? 裝修戶的安全檢查；

? 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； ? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

2、技術(shù)防范：

應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控，以確保安全。

（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場處理。

（2）值班保安接到治安報警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。

（二）、管理措施：

1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴(yán)格付諸實施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心；

2、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習(xí)；

3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當(dāng)；

4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量；

5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；

6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。

四、消防管理方案

消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。

（一）管理內(nèi)容：

1、做好消防監(jiān)控中心的管理；

2、做好消防設(shè)施、器材的管理；

3、保持消防通道的暢通；

4、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；

5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；

6、嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。

（二）管理措施：

1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實，器材落實，檢查落實；

2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；

3、建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；

4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；

5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

6、制止任何違反消防安全的行為；

7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；

8、發(fā)生火災(zāi)，及時組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報警。

五、綠化保潔管理方案：

綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)。

（一）管理內(nèi)容：

1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；

（2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；（3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；

（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補(bǔ)種合適的苗木、花草；

（5）對大廈內(nèi)部公共場所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)；（6）定期對建筑小品進(jìn)行修飾；

（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。

2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。

（1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔；（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無異味；

（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；（5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水；

（6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；

（7）定期進(jìn)行外墻清洗；

（8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；（9）定期對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；

（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進(jìn)行一次清潔；

（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。

（二）管理措施：

1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；

2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；

3、落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率98%、保潔服務(wù)滿意率98%；

4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。

六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：

房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

（一）管理內(nèi)容：

1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。

（1）業(yè)主已領(lǐng)房：

? 房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；

? 加強(qiáng)裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請有關(guān)行政管理部門依法處理；

? 裝修期間，應(yīng)及時進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）： ? 管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；

? 對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。（3）公共用房

?做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。

2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

（1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；

（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；

（4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；（5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實時運(yùn)行檔案；

（5）對業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。

（二）管理措施：

1、加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；

2、對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；

3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)；

4、對所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；

5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄；

6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。

七、娛樂設(shè)施管理方案

確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。

（一）管理內(nèi)容

1、每周對健身娛樂設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查：

（1）活動設(shè)施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護(hù)墊是否起到應(yīng)有作用；

（3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；

（4）網(wǎng)球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網(wǎng)、球架等有無破損和松動，是否牢固；

2、對存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時做好停用標(biāo)識，組織檢修；對無法修復(fù)的，按手續(xù)申請報廢；

（二）管理措施

1、小區(qū)設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；

2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。

八、水系使用管理方案（此項內(nèi)容視具體配套情況增減）

通過有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。

（一）管理內(nèi)容

1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；

2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；

3、專人管理蓄水池，定時開放。

（二）管理措施

1、測算水系運(yùn)行成本，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；

2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；

3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。

九、財務(wù)管理方案：

通過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（一）管理內(nèi)容：

1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；

2、搞好財務(wù)核算；

3、及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好年度預(yù)算和決算工作；

5、認(rèn)真審核報銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費用報銷；

6、及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

（二）管理措施：

1、根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度；

2、財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；

3、抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

4、加強(qiáng)成本控制；

5、加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。

十、質(zhì)量管理方案：

導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助

于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。

（一）管理內(nèi)容：

1、參照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃；

2、實施所制訂的工作計劃和措施；

3、對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；

4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。

（二）管理措施：

1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；

2、制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；

3、接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)；

4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。

十一、檔案資料管理方案：

加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。

（一）管理內(nèi)容：

1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；

2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；

3、財務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；

4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；

5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。

（二）管理措施：

1、制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；

2、專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；

3、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%；

4、逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。

十二、人力資源管理方案 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。

（一）管理內(nèi)容：

1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；

2、任人唯賢，量材錄用；

3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

4、進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。

（二）管理措施：

1、制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；

2、建立約束與激勵相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動工作積極性；

3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；

4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合；

5、全面考核，做到公開、公平、公正。

智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)

（一）建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊伍

將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。

（二）管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。

（三）建立設(shè)備技術(shù)檔案 對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。

（四）建立設(shè)備運(yùn)行檔案

建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實時運(yùn)行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。

（五）建立供貨商檔案 對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。

（六）日常巡視與定期保養(yǎng)

日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運(yùn)行。

機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

（一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備

1、機(jī)構(gòu)設(shè)置

根據(jù)物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排： 據(jù)_________的具體情況，擬配備___人，具體配備如下：（1）經(jīng)理1人；（2）助理1人；

（3）管理部：管理員___人；

（4）工程部：主管___人，維修工___人；

（5）保安部：隊長___人，保安___人（分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡邏___人），監(jiān)控員___人（分3班，每班___人）；

（6）保潔部：主管1人，領(lǐng)班1人，技工___人，清潔工___人，綠化工___人。

（二）管理職責(zé)：

1、主任全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的工作；

2、管理部負(fù)責(zé)行政事務(wù)管理、人力資源管理、檔案資料管理、財務(wù)管理、小區(qū)裝修管理、會所管理、社區(qū)文化建設(shè)和業(yè)主接待、回訪等；

3、工程部負(fù)責(zé)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)的管理及開發(fā)、業(yè)主委托維修服務(wù)等；

4、保安部負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監(jiān)控中心管理等；

5、清潔綠化部負(fù)責(zé)園區(qū)共用部位、公共場所、公共設(shè)施的保潔，負(fù)責(zé)綠化的培植、養(yǎng)護(hù)及業(yè)主相關(guān)的委托服務(wù)等。

物業(yè)管理年度收支預(yù)算

（各有關(guān)基數(shù)和百分比可視物業(yè)具體情況進(jìn)行調(diào)整）

（一）物管收入：__________元/年

1、物管費收入（總建筑面積___㎡，物管費標(biāo)準(zhǔn)按___元/㎡?月計，出售、租率按95%計，空置房物管費按原標(biāo)準(zhǔn)的70%計）：______元/年；

2、車庫停車泊位管理費收入（地下停車泊位___個，管理費按___元/個?月計；地上車庫___個，管理費按___元/個?月計；出售率以70%計）：___元/年；

3、車庫停車泊位出租收入（地下停車泊位和地上車庫，未出售率以30%計，出租標(biāo)準(zhǔn)分別為___元/個?月和___元/個?月計；露天停車泊位出租標(biāo)準(zhǔn)___元/個?月，出租率為___%）：______元/年；

4、經(jīng)營用房收入：______元/年；

5、有償服務(wù)收入：______元/年。

（二）物管支出：______元/年

1、工資：______元/年；

（1）主任1人 ______元/年（2）管理員 ______元/年（3）工程主管 ______元/年

（4）日常維修人員 ______ 元/年

（5）高配值班人員3人 ______元/年（6）保安隊長 ______ 元/年

（7）保安人員（含監(jiān)人員）______元/年（8）消控中心 ______元/年（9）車管員 ______元/年（10）清潔工 ______元/年（11）綠化工 ______元/年

2、工作餐費：______元/年；

（消控人員、車管員及保安員______元/月?人，管理人員、維修工______元/月?人）

3、福利、教育、工會經(jīng)費：______元/年；

（福利費為工資的14%，教育費為2%，工會經(jīng)費為2%）

4、社會保險費：______元/年；

5、辦公費：______元/年；（1）辦公耗費：______元/年（2）交通費：______元/年（3）通訊費： 元/年 電話費： 元/年

手機(jī)費： 元/年（配置人員：主任、工程主管）（4）服裝費： 元/年 管理人員： 元/年

維修、車管員、消控人員、清潔工： 元/年

6、保潔費用： 元/年； 清潔用品消耗費： 元/年

7、綠化費： 元/年；

（1）公共區(qū)域花卉盆景費： 元/年（2）節(jié)假日布置費： 元/年

（3）綠化工具、用藥費： 元/年

8、保安耗費： 元/年；

（1）保安公司管理費： 元/年（2）保安耗材費： 元/年（3）保安服裝費： 元/年

9、共用設(shè)施設(shè)備維修費： 元/年；（1）電梯維護(hù)、年檢費： 元/年

（2）其他共享設(shè)施設(shè)備維護(hù)、材料費： 元/年（含中央空調(diào)、水泵、消監(jiān)控、配電房、照明電器、樓宇日常維護(hù)及小修，不含中修、大修）

10、固定資產(chǎn)折舊費： 元/年；

11、遞延資產(chǎn)攤銷費： 元/年；

12、不可預(yù)見費費： 元/年；

13、稅金： 元/年。年度收支預(yù)算的說明：

1、年度收入 元，支出 元，盈虧 元；

2、本預(yù)算未計入中央空調(diào)、電梯、水泵的運(yùn)行能耗費和公共區(qū)域水電費；

3、本預(yù)算未計入排污費；

4、本預(yù)算未計入垃圾清運(yùn)費；

5、本預(yù)算未計入消防耗費；

6、本預(yù)算未計入外墻清洗費；

7、本預(yù)算中工資標(biāo)準(zhǔn)參照當(dāng)?shù)匚飪r及工資水平；

8、本預(yù)算未計入報警中心和商務(wù)中心收支；

9、本預(yù)算未計入物管公司收益；

第二篇：寫字樓保安管理方案

保安管理方案

保安管理包含治安管理和消防管理兩部分

一、治安管理

在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。

（一）管理內(nèi)容：

1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。

（1）門崗的任務(wù)： ? 禮儀服務(wù)；

? 維護(hù)出入口的交通秩序；

? 對外來車輛和人員進(jìn)行驗證、登記和換證；

? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈； ? 夜間對外來人員進(jìn)行詢問和登記； ? 嚴(yán)禁攜帶危險物品進(jìn)入大廈；

? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； ? 為業(yè)主提供便利性服務(wù)。

（2）巡邏崗的任務(wù)：

? 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

? 巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； ? 對大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范； ? 對大廈及樓宇安全、防火檢查； ? 裝修戶的安全檢查；

? 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； ? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

2、技術(shù)防范：

應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控，以確保安全。

（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場處理。

（2）值班保安接到治安報警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。

（二）、管理措施：

1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴(yán)格付諸實施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心；

2、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習(xí)；

3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當(dāng)；

4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量；

5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；

6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。

二、消防管理方

消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。

（一）管理內(nèi)容：

1、做好消防監(jiān)控中心的管理；

2、做好消防設(shè)施、器材的管理；

3、保持消防通道的暢通；

4、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；

5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；

6、嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。

（二）管理措施：

1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實，器材落實，檢查落實；

2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；

3、建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；

4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；

5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

6、制止任何違反消防安全的行為；

7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；

8、發(fā)生火災(zāi)，及時組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報警。

第三篇：寫字樓管理

我去年在（迪西歐論文網(wǎng)）上寫和發(fā)表過一篇，我當(dāng)時在實習(xí)，實在沒時間寫，是我同學(xué)介紹我的，信譽(yù)和質(zhì)量還不錯吧，你可以去問問他們，希望能幫上你

希望對你有用，如果有幫助就采納一下吧

^_^ ^_^ 論我國智能樓宇物業(yè)管理摘 要：社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高促使家庭生活自動化、居住環(huán)境舒適化、安全化，由此也喚起了人們對住宅智能化的要求。美國、日本、歐盟等國家的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)已經(jīng)將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區(qū)的建設(shè)中，使人們對居家的概念發(fā)生了根本性的變化，居住條件和生活環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區(qū)這一全新的概念應(yīng)運(yùn)而生，并成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。本文主要從智能樓宇的發(fā)展現(xiàn)狀、技術(shù)支持、主體即物業(yè)管理公司、管理工作、改善措施以及今后的發(fā)展趨勢等方面簡單的闡述了現(xiàn)代智能住宅小區(qū)的物業(yè)管理。關(guān)鍵字：我國智能樓宇物業(yè)管理 基本功能 發(fā)展現(xiàn)狀 優(yōu)化方式 前景展望 前言隨著樓宇智能化的發(fā)展、社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高促使家庭生活自動化、居住環(huán)境舒適化、安全化，這喚起了人們對住宅智能化的要求。美國、日本、歐盟等國家的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)已經(jīng)將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區(qū)的建設(shè)中，使人們對居家的概念發(fā)生了根本性的變化，居住條件和生活環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區(qū)這一全新的概念應(yīng)運(yùn)而生，并成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。所謂智能住宅小區(qū)是以住宅為平臺，兼?zhèn)浣ㄖ⒕W(wǎng)絡(luò)通信、設(shè)備自動化、信息服務(wù)、集系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)、服務(wù)、管理為一體為住戶營造一個安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的居住和生活環(huán)境。智能住宅小區(qū)是現(xiàn)代建筑技術(shù)與現(xiàn)代通信技術(shù)以及現(xiàn)代計算機(jī)技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物，其核心技術(shù)是小區(qū)的智能化系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)也稱小區(qū)的綜合信息管理系統(tǒng)，是由小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和小區(qū)綜合信息服務(wù)系統(tǒng)來支持實現(xiàn)的。它能夠?qū)崿F(xiàn)具有集成性、交互性、動態(tài)性的智能化物業(yè)管理模式，為住宅小區(qū)的業(yè)主和使用人提供高效率同時完善而多樣化的服務(wù)。一 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體即物業(yè)管理公司，它以從事智能住宅小區(qū)的物業(yè)管理為主要經(jīng)營管理業(yè)務(wù)，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧，是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。物業(yè)管理公司具有管理水平起點高、專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)、符合市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)、管理體制科學(xué)、規(guī)范的特點。以管理智能住宅小區(qū)物業(yè)為經(jīng)營服務(wù)的管理公司，它必須具有一支管理素質(zhì)優(yōu)秀的管理人員和技能水平突出的專業(yè)技術(shù)人員所組成的管理隊伍。能夠擔(dān)負(fù)起對智能住宅小區(qū)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、管理、提升等全面的服務(wù)，使基本目標(biāo)明確，服務(wù)質(zhì)量優(yōu)良。二 智能化物業(yè)管理的基本功能智能化物業(yè)管理的目標(biāo)是向人們提供：“方便快捷的信息通信、安全舒適的居住環(huán)境、高效便利的物業(yè)管理”。盡管不同地區(qū)、不同檔次的智能化物業(yè)管理的要求會有些區(qū)別，但是由于它是一種商品，就有共性，有一種市場標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)智能小區(qū)的智能化系統(tǒng)功能設(shè)置，一般智能化物業(yè)管理公司應(yīng)該根據(jù)市場定位的不同（是中檔還是高檔？），選擇配備“安防監(jiān)控”、“門禁管理”、“緊急求助”、“家庭安防預(yù)警”、“三表出戶”、“現(xiàn)代通信”、“有線電視”、“設(shè)備監(jiān)控”、“小區(qū)一卡通”、“計算機(jī)物業(yè)管理”等智能化子系統(tǒng)，以及小區(qū)“電子大屏幕”、“背景音樂”、“電子商務(wù)”、“信息服務(wù)”、“VOD點播”等。個人認(rèn)為安防和通訊網(wǎng)絡(luò)是智能化物業(yè)管理公司首先要考慮的問題。三 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的技術(shù)支持信息時代的住宅小區(qū)由于設(shè)置了智能化系統(tǒng)，使得人們足不出戶就可以進(jìn)行網(wǎng)上選物購物，網(wǎng)上醫(yī)療咨詢，參觀瀏覽虛擬博物館、圖書館和世界各國的名勝景點，網(wǎng)上點播視頻節(jié)目，網(wǎng)上證券交易??另外，當(dāng)家庭中發(fā)生警情（包括盜情警報、災(zāi)情警報、突發(fā)事件等）時，家庭成員與小區(qū)管理中心可以在接到報警信息以后，隨時查詢和確認(rèn)家中的安全狀況并及時實施最有效的防范措施。這些給人們提供了舒適、安全的環(huán)境和良好的信息交流服務(wù)空間的智能化系統(tǒng)，是以小區(qū)控制中心為中樞的，由家庭報警系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、緊急電話求助系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)和樓宇對講系統(tǒng)、周邊防范系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)等構(gòu)成，形成一個有線與無線結(jié)合、固定目標(biāo)（房間）與移動目標(biāo)（汽車、人員）結(jié)合、多功能、全方位、智能化、系統(tǒng)性的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，向小區(qū)各住戶提供全方位優(yōu)質(zhì)可靠的安全服務(wù)。同時，在小區(qū)內(nèi)建立高速寬帶、安全、可靠的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，提供Internet信息和資源共享，完成小區(qū)內(nèi)部信息發(fā)布服務(wù)、物業(yè)管理，設(shè)備集中監(jiān)控，實現(xiàn)住宅小區(qū)的智能化管理。四 我國智能物業(yè)管理行業(yè)生存發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）、綜合管理體制不順、執(zhí)法能力較差 智能樓宇物業(yè)管理的管理對象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它服務(wù)的對象是人，造成很多社會問題交織在一起，極其復(fù)雜。這些社會關(guān)系中最重要的是與政府部門之間的關(guān)系。在物業(yè)管理實踐中，很多物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生糾紛的問題是有法可依的，但無人執(zhí)法。

（二）、政府對智能化物業(yè)管理在城市管理中的重要性認(rèn)識不足，正面宣傳引導(dǎo)不夠 現(xiàn)階段各地政府還沒有把智能物業(yè)管理當(dāng)作城市管理的一個重要環(huán)節(jié)，只是或多或少地將其視為一種實現(xiàn)住宅商品化的輔助手段。忽視了城市居住區(qū)管理是一個城市管理的重要組成部分。這種體制下使社區(qū)的物業(yè)管理不能融入城市管理的范疇，一定程度上阻礙了城市管理前進(jìn)的步伐。

（三）、現(xiàn)階段公眾意識普遍較低，智能物業(yè)實踐坎坷曲折 由于中國特殊的國情，決定了一部分人物質(zhì)文明先富有，精神文明匱乏。這部分人公眾意識較差，以個人的喜惡作為對物業(yè)管理規(guī)定的取舍標(biāo)準(zhǔn)。這些人動輒以媒體暴光，車輛檔道等行為對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行威脅，而通常物業(yè)公司都是盡量息事寧人，不愿擴(kuò)大事態(tài)，最終以損失企業(yè)利益平息事態(tài)。現(xiàn)階段的物業(yè)實踐中由于人們錯誤的定位物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，使這種情況越來越普遍，為物業(yè)管理無形中增加了難度。

（四）物業(yè)服務(wù)和市場價格嚴(yán)重背離，物業(yè)企業(yè)生存艱難 智能小區(qū)比普通小區(qū)在各方面都有所提高和改善，在收費等方面也要比普通非智能小區(qū)昂貴。但在物業(yè)收費定價方面，政府主要考慮的是社會穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力，核定的收費價格往往低于物業(yè)企業(yè)市場運(yùn)做的成本，造成大部分物業(yè)企業(yè)長期入不敷出，甚至虧損嚴(yán)重。五 如何優(yōu)化智能物業(yè)管理 住宅小區(qū)的智能化建設(shè)是大勢所趨，有著廣闊的發(fā)展前景。智能小區(qū)中智能技術(shù)所帶來的服務(wù)理念及模式是在其運(yùn)營過程中體現(xiàn)出來的，最終是通過物業(yè)管理實現(xiàn)的。因而物業(yè)管理的優(yōu)劣直接影響到智能小區(qū)的智能化效果，優(yōu)化物業(yè)管理至關(guān)重要。

1、優(yōu)化物業(yè)管理的前提是開發(fā)商改變觀念

開發(fā)商應(yīng)該意識到，智能小區(qū)的物業(yè)管理不同于傳統(tǒng)模式下的物業(yè)管理，是以知識管理為主導(dǎo)的先進(jìn)管理體系，這種體系的有效運(yùn)作在滿足開發(fā)商個體利益的同時實現(xiàn)了為住戶提供安全、高效、舒適及優(yōu)化環(huán)境的目標(biāo)。開發(fā)商所銷售的不再僅僅是傳統(tǒng)意義上的住宅，而包含了許多服務(wù)。在此前提下，物業(yè)管理公司就應(yīng)該在項目策劃階段就介入并與開發(fā)商共同完成智能化系統(tǒng)的定位；在設(shè)計階段提出合理建議；在實施過程中派專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn)及有效監(jiān)控，最終確保建成后的智能化系統(tǒng)有效運(yùn)作。

2、要優(yōu)化物業(yè)管理就必須使物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、社會化、市場化方向發(fā)展

目前，有3個主要因素制約著物業(yè)管理在智能小區(qū)的正常開展。一方面，當(dāng)前國內(nèi)的物業(yè)管理尚未進(jìn)入社會化、集約化的經(jīng)營方式，大多數(shù)為一家物業(yè)管理公司管理一個樓盤，物管公司不成規(guī)模，其管理與技術(shù)的層次與能力必然低下。就大多數(shù)物管公司狀態(tài)而言，尚難勝任智能小區(qū)的管理工作。另一方面，物管缺乏專業(yè)人才，管理人員技術(shù)水平低。物管所需配置的計算機(jī)及自控方面的專業(yè)人員工資水平較高，是一般規(guī)模物管公司難以承受的。此外，智能系統(tǒng)的復(fù)雜性、精密性、高技術(shù)含量及更新快等特點，使其運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)費用較高，而因經(jīng)濟(jì)等因素制約目前國內(nèi)大多數(shù)地區(qū)智能小區(qū)物管費收入不可能與物管公司成本支出相抵。這幾方面原因致使許多智能小區(qū)中智能系統(tǒng)維護(hù)不及時，設(shè)備故障率高，一些智能小區(qū)將智能化系統(tǒng)棄之不用。

因此，要優(yōu)化物業(yè)管理，就必須讓物業(yè)管理公司走向市場，向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。中小型物管公司可通過兼并、聯(lián)營等途徑形成集約化經(jīng)營模式，克服“小而全”的弊端，向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。通過資源的優(yōu)化配置，特別是專業(yè)技術(shù)人員的合理配置，根據(jù)物業(yè)所需靈活地進(jìn)行內(nèi)部人員調(diào)配，來達(dá)到降低成本提高效率的目標(biāo)。

3、要優(yōu)化物業(yè)管理就應(yīng)該建立、健全各項規(guī)章制度 完備、嚴(yán)密、科學(xué)、合理的規(guī)章制度是搞好智能小區(qū)物業(yè)管理工作的“軟件”。物管公司必須依據(jù)各種智能設(shè)備及通訊系統(tǒng)的特性制定相應(yīng)的維護(hù)、保養(yǎng)制度并進(jìn)行定期檢修。建立、健全資料、檔案管理制度，及時對自動經(jīng)管理系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行的統(tǒng)計資料進(jìn)行總結(jié)、整理，并提出防范措施，防患于未然。此外，物管公司還應(yīng)建立各項工作的標(biāo)準(zhǔn)流程，制定崗位責(zé)任制、應(yīng)急措施等等。只有完整、科學(xué)合理的規(guī)章制度作為保障，才能使物管工作正常、有序地開展下去。六 未來智能物業(yè)行業(yè)發(fā)展前景的展望

（一）國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，將為智能物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明：當(dāng)人均GDP超過800美元之后，人們對住房面積的需求將持續(xù)增加，居住質(zhì)量將快速提高。住宅小區(qū)的智能化建設(shè)是大勢所趨，有著廣闊的發(fā)展前景，這也為未來智能物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。

（二）、豐富的勞動力資源為行業(yè)的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證 智能建筑的物業(yè)管理在運(yùn)作過程中涉及的知識面很寬，它涉及行政管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、法學(xué)等，還涉及到城市規(guī)劃學(xué)、建筑學(xué)、土木工程學(xué)等多方面，因此，合理、正確選拔合適人才對智能小區(qū)物業(yè)管理很重要。所以說現(xiàn)階段勞動力資源也是智能物業(yè)得以加速發(fā)展的可靠保證。

（三）、物業(yè)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境越來越成熟 美國、日本、歐盟等國家的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)已經(jīng)將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區(qū)的建設(shè)中，使人們對居家的概念發(fā)生了根本性的變化，居住條件和生活環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區(qū)這一全新的概念應(yīng)運(yùn)而生，并成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。

（四）專項維修資金制度的建立，為業(yè)主和物管企業(yè)解決了后顧之憂 有了完善的住房專項維修資金制度做保障，業(yè)主從此不再擔(dān)心因為資金問題，住房得不到有效的修繕，物業(yè)企業(yè)也不用因為接管舊小區(qū)為籌集修繕資金而發(fā)愁。綜上所述，成績和問題并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，為了我國智能物業(yè)發(fā)展的美好明天，讓我們齊心協(xié)力，共創(chuàng)未來。結(jié)束語 從當(dāng)今世界智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展中，我們不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理的發(fā)展也是與本國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技及生活習(xí)慣相關(guān)的。與世界發(fā)達(dá)國家相比，我國的物業(yè)管理水平還有很大的差距。但是，相信隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷提高，智能化住宅小區(qū)的不斷發(fā)展，智能樓宇物業(yè)管理必將有美好前景。參考文獻(xiàn) 1 建筑智能化系統(tǒng)概論 孫景芝主編 2005年6月出版 2 智能小區(qū)九大系統(tǒng)設(shè)計與實現(xiàn)[M】 黎連業(yè)編 2001年科學(xué)出版社 3 綠色住宅概論 王立紅編 2003年出版 4 社區(qū)物業(yè)管理[M】 卓思廉編 2007年北京郵電大學(xué)出版社 5 物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略管理 韓朝 陳凱編 2008年清華大學(xué)出版社

第四篇：寫字樓地上臨時停車場管理方案

臨時停車管理方案

1.0目的

為了更好的服務(wù)業(yè)主，同時保障寫字樓停車的良好秩序，特制定本規(guī)定。2.0 適用范圍

適用寫字樓業(yè)主園區(qū)臨時停車、車庫停車 3.0管理規(guī)定

3.1.0根據(jù)業(yè)主收樓時登記的車輛信息，按照業(yè)主的需求，由寫字樓物業(yè)服務(wù)中心客服部為業(yè)主辦理臨時車輛通行證，加蓋寫字樓公章生效。業(yè)主將臨時通行證放置在擋風(fēng)玻璃右側(cè)，憑此進(jìn)入寫字樓停車。

3.1.1經(jīng)允許進(jìn)入的所有車輛，全部停放在寫字樓南側(cè)3號路兩側(cè)，當(dāng)客戶下車后，由專人指引業(yè)主進(jìn)入寫字樓，禁止車輛在道路上斜停或雙排停車。3.1.2寫字樓南側(cè)3號路東至西臨時車位約70個，提供給已收樓的業(yè)主使用。3.1.3客戶進(jìn)出園區(qū)安保需查看臨時車輛通行證，安保人員審核無誤后方可允許車輛進(jìn)入。

3.1.4地面和車庫臨時停車，由寫字樓物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一管理，非辦公時間禁止業(yè)主將車輛停放在園區(qū)內(nèi)，且嚴(yán)禁車輛過夜停放。如有特殊情況，業(yè)主需到物業(yè)客服部說明原因并提交申請，待同意后方可停放。

3.1.5車輛進(jìn)入車位時，應(yīng)車頭向外停放，鎖好門窗，帶好隨身物品和貴重物品，防止丟失、被竊。

3.1.6停放在園區(qū)內(nèi)的車輛不允許有任何原因的沖卡行為，對此行為，管理人員將按破壞和盜車嫌疑移送公安機(jī)關(guān)處理。

3.1.7進(jìn)入園區(qū)的車輛必須服從車管員的指揮，按指定車位停放，嚴(yán)禁擠占他人

車位。

3.1.8自覺維護(hù)園區(qū)臨時停車的秩序，保證行駛通道的暢通，嚴(yán)禁在通道泊車。3.2寫字樓園區(qū)臨時停車管理

3.2.1進(jìn)入園區(qū)的車輛不得鳴笛，按指定車位停放，并接受車管人員引導(dǎo)，不得越位，更不能擋占車道和消防安全通道，對不按規(guī)定停放車輛且經(jīng)勸阻不聽者，將禁止再在園區(qū)停放。

3.2.2停放車輛應(yīng)保持謹(jǐn)慎，避免碰撞園區(qū)設(shè)施及其他車輛，否則應(yīng)主動向車管人員說明進(jìn)行妥善處理，對于隱瞞不報、擅離現(xiàn)場，經(jīng)發(fā)現(xiàn)、舉報或其他方法查處者，除責(zé)令其負(fù)責(zé)賠償外，還將視情節(jié)進(jìn)行處理。

3.2.3裝載易燃、易爆、劇毒或有污染品的車輛不得進(jìn)入園區(qū)停放。

3.2.4不得在車位上存放雜物，且保持車輛整潔、無油污，嚴(yán)禁在園區(qū)內(nèi)吸煙、吐痰、打掃車內(nèi)雜物，嚴(yán)禁在園區(qū)內(nèi)試車、練習(xí)駕駛。3.2.5車輛不得在園區(qū)內(nèi)維修、加油、清洗。3.2.6愛護(hù)園區(qū)設(shè)施、設(shè)備、損壞照價賠償。

3.2.7園區(qū)只提供車位使用，不承擔(dān)車輛保管和保險責(zé)任。3.2.8本規(guī)定適用于所有進(jìn)入園區(qū)車輛的停車管理。

4.0本制度解釋權(quán)歸寫字樓物業(yè)服務(wù)中心所有，自2016年7月12日起執(zhí)行。

第五篇：寫字樓策劃方案

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寫字樓策劃方案

寫字樓銷售的一般推廣過程及方法

1、寫字樓銷售的一般階段劃分：

*第一階段：尋找客戶訂作式生產(chǎn)(項目導(dǎo)入期)

此階段為項目初期階段，一般項目地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)或即將取得土地使用權(quán)，此階段的任務(wù)是找到合適的公關(guān)人員積極尋找對地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進(jìn)行訂作式生產(chǎn)。該階段一般持續(xù)到項目破土動工。

*第二階段：尋找大型客戶進(jìn)行整售(項目導(dǎo)入期)

此階段項目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向于購買(準(zhǔn))現(xiàn)樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機(jī)尚未成熟，但在該階段的工程改動余地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。所以在此階段應(yīng)主動招商確定大客戶名單，多通過小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交，從而降低開發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場風(fēng)險。

第一及第二階段一般處于項目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對項目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。

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*第三階段：全面銷售階段(開盤期、強(qiáng)銷期)

在此期間，項目主體結(jié)構(gòu)封頂，項目以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市場。

開盤期，此階段以導(dǎo)入期為基礎(chǔ)進(jìn)一步擴(kuò)大項目知名度，不過因為有了銷售任務(wù)，所以在企業(yè)新聞策劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加了硬性廣告，且廣告發(fā)布頻率也有所增加。這是廣告發(fā)布的第一個高潮,同時也標(biāo)志著強(qiáng)銷期的開始。強(qiáng)銷期，綜合運(yùn)用大眾媒體(報紙、廣播)進(jìn)一步提高提升產(chǎn)品形象。各項銷售工具全部到位。此時的廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期工作做準(zhǔn)備。

*第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續(xù)期、收尾期)在本階段，項目內(nèi)外裝基本完成，進(jìn)入現(xiàn)房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。

持續(xù)期主要廣告策略為：利用報紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費者的記憶度，增強(qiáng)買家和潛在消費者的信心。收尾期主要采取：脈沖式發(fā)布策略，減少發(fā)布頻率，但維持較長的發(fā)布時間，大眾性媒體廣告發(fā)布較少，專業(yè)性媒體較多。

小結(jié)：寫字樓銷售一般第一、第二階段很難達(dá)到預(yù)期的效果，所以第三階段才是銷售的重頭戲。因此一般寫字樓的推廣都主要是為第三階段服務(wù)。

2、寫字樓一般銷售方式

*現(xiàn)場接待(坐盤銷售)

現(xiàn)場接待是房地產(chǎn)銷售工作中最為重要的方式，產(chǎn)品的最終成交多為通過與客戶在現(xiàn)場接待中心的深圳培訓(xùn)網(wǎng) www.tmdps.cn

談判完成。這種方式的特點為客戶購買特征比較明顯，目的基本明確；同時，客戶已通過對現(xiàn)場的觀察產(chǎn)生了一定程度的興趣，此時輔以銷售人員的努力游說較容易達(dá)到促成成交的目的。坐盤銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥打熱線咨詢電話或前來現(xiàn)場咨詢，銷售人員即可通過游說促成交易。

*直銷

專員直銷：聘請有“關(guān)系”人士針對寫字樓有需求的企事業(yè)單位進(jìn)行攻關(guān)，往往會起到事半功倍的效果。

電話直銷：根據(jù)項目定位，從商業(yè)電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其有否需求，但命中率較低。

掃展會：是不錯的辦法，根據(jù)寫字樓的定位遇到恰當(dāng)?shù)牡恼箷ヅ砂l(fā)項目資料，有利于項目銷售。

掃樓：是比較有效的一種辦法，進(jìn)入大廈派發(fā)項目資料及名片予客戶。增加項目知名度，累計項目潛在客戶。此種方法一般比較耗費人力，需要長期的積累一般為中介二手部門采用。

小組公關(guān)模式：是由銷售代表——銷售主管——銷售經(jīng)理——公關(guān)經(jīng)理——總經(jīng)理等所構(gòu)成的流水作業(yè)過程，并在中間穿插工程、財務(wù)等部門的配合，側(cè)重集體作業(yè)，適合整售策略。

第一部分:活動策劃案書的寫作

活動策劃方案是公司或企業(yè)在短期內(nèi)提高銷售額，提高市場占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動策劃案，無論對于企業(yè)的知名度，還是對于品牌的美譽(yù)

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度，都將起到積極的提高作用。

活動策劃案是相對于市場策劃案而言的，嚴(yán)格地說它是從屬與市場策劃案的，他們是互相聯(lián)系，相輔相成的。它們都從屬與企業(yè)的整體市場營銷思想和模式，只有在此前提下做出的市場策劃案和活動策劃案才是具有整體性和延續(xù)性的廣告行為，也只有這樣，才能夠使受眾群體一個同意的品牌文化內(nèi)涵，而活動策劃案也只有遵從整體市場策劃案的思路，才能夠使企業(yè)保持穩(wěn)定的市場銷售額。

活動策劃案形式多樣，一般而言，包括ROADSHOW、產(chǎn)品說明會（發(fā)布會）、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等，而對于上述的任何一種方案，針對于不同的企業(yè)情況和市場分析，都可以衍變出無數(shù)的形式。活動策劃往往對于新產(chǎn)品上市、產(chǎn)品終端鋪貨和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個重要組成部分。

對于一些剛接觸廣告，或者剛接觸策劃的業(yè)內(nèi)朋友來說，可能他們在書寫活動策劃案的時候往往很難達(dá)到預(yù)期的效果，甚至是一些從事多年策劃的廣告人，有時候也難免犯錯，那么，怎么樣才能寫出一份理想的活動策劃案呢？我覺得需要注意以下幾點：

1.主題要單一，繼承總的營銷思想

在策劃活動的時候，首先要根據(jù)企業(yè)本身的實際問題（包括企業(yè)活動的時間、地點、預(yù)期投入的費用等）和市場分析的情況（包括競爭對手當(dāng)前的廣告行為分析、目標(biāo)消費群體分析、消費者心理分析、產(chǎn)品特點分析、等）做出準(zhǔn)確的判斷，并且在進(jìn)行SWOT分析之后，揚(yáng)長避短地提取當(dāng)前最重要的，也是當(dāng)前最值得推廣的一個主題，而且也只能是一個主題。在一次活動中，不能做所有的事情，只有把一個最重要的信息傳達(dá)給目標(biāo)消費群體，正所謂“有所為，有所不為”，這樣才能把最想傳達(dá)的信息最充分地傳達(dá)給目標(biāo)消費群體，才能引起受眾群關(guān)注，并且比較容易地記住你所要表達(dá)的信息。

2.直接地說明利益點

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在確定了唯一的主題之后，受眾消費群體也能夠接受我們所要傳達(dá)的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動，為什么呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關(guān)系的利益點，因此，在活動策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是優(yōu)惠促銷，就應(yīng)該直接告訴消費者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而如果是產(chǎn)品說明，就應(yīng)該販賣最引人注目的賣點，只有這樣，才能使目標(biāo)消費者在接觸了直接的利益信息之后引起購買沖動，從而形成購買。

3.活動要圍繞主題進(jìn)行并盡量精簡

很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執(zhí)行很多的活動，認(rèn)為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費者的注意，其實不然，其一，容易造成主次不分。很多市場活動搞得很活躍，也有很多人參加，似乎反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的人當(dāng)中，有多少人是企業(yè)的目標(biāo)消費群體，而且即使是目標(biāo)消費群體，他們在參加完活動之后是否紛紛購買產(chǎn)品？目前一些策劃者經(jīng)常抱怨的一個問題就是圍觀者的參與道德問題，很多人經(jīng)常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發(fā)放的禮品就走了。其實這里的問題就在于活動的內(nèi)容和主題不符合，所以很難達(dá)到預(yù)期效果，在目前的市場策劃活動中，有一些活動既熱鬧，同時又能達(dá)到良好的效果，就是因為活動都是僅僅圍繞主題進(jìn)行的。其二，提高活動成本，執(zhí)行不力。在一次策劃中，如果加入了太多活動，不僅要投入更多的人力物力和財力，直接導(dǎo)致活動成本的增加，而且還有一個問題就是容易導(dǎo)致操作人員執(zhí)行不力，最終導(dǎo)致案子的失敗。

4.具有良好的可執(zhí)行性

一個合適的產(chǎn)品，一則良好的創(chuàng)意策劃，再加上一支良好的執(zhí)行隊伍，才是成功的市場活動。而執(zhí)行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。策劃要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進(jìn)行周密的思考外，詳細(xì)的活動安排也是必不可少的。活動的時間和方式必須考慮執(zhí)行地點和執(zhí)行人員的情況進(jìn)行仔細(xì)分析，在具體安排上應(yīng)該盡量周全，另外，還應(yīng)該考慮外部環(huán)境{如天氣、民俗}的影響。

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5.變換寫作風(fēng)格

一般來說，策劃人員在策劃案的寫作過程中往往會積累自己的一套經(jīng)驗，當(dāng)然這種經(jīng)驗也表現(xiàn)在策劃書的寫作形式上，所以每個人的策劃書可能都會有自己的模式。但是往往是這樣的模式會限制了策劃者的思維，沒有一種變化的觀點是不可能把握市場的。而在策劃書的內(nèi)容上也同樣應(yīng)該變換寫作風(fēng)格，因為如果同一個客戶三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產(chǎn)生一種不信任的態(tài)度，而這種首因效應(yīng)有可能影響了創(chuàng)意的表現(xiàn)。

6．切忌主觀言論

在進(jìn)行活動策劃的前期，市場分析和調(diào)查是十分必要的，只有通過對整個市場局勢的分析，才能夠更清晰地認(rèn)識到企業(yè)或者產(chǎn)品面對的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。同樣，在策劃書的協(xié)作過程中，也應(yīng)該避免主觀想法，也切忌出現(xiàn)主觀類字眼，因為策劃案沒有付諸實施，任何結(jié)果都可能出現(xiàn)，策劃者的主觀臆斷將直接導(dǎo)致執(zhí)行者對事件和形式的產(chǎn)生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃書上的主觀字眼，會覺得整個策劃案都沒有經(jīng)過實在的市場分析，只是主觀臆斷的結(jié)果。

最后，一次促銷不可能達(dá)到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千萬別想通過一次活動解決所有的問題，一次活動只能主要解決一個問題，在品牌的建設(shè)和商品的銷售上，只有堅持正確的營銷思想，并且在此思想下在適當(dāng)?shù)臅r間和適當(dāng)?shù)牡攸c進(jìn)行適當(dāng)?shù)拇黉N活動，才能使企業(yè)更快更好地繼續(xù)發(fā)展下去。