第一篇：接管寫字樓方案

接管寫字樓 “流程”很重要

[ 編輯:zhaoliming | 時間:2012-03-23 15:29:50 | 瀏覽:83次 | 來源: 中國物業管理在線 | 作者: ]

隨著物業管理招投標制度的深入實施，許多物業管理公司面臨著接管一個全新的物業項目。這時，項目經理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、首尾不顧的境地，因此一個科學有效的接管流程至關重要。筆者在一個4萬平方米寫字樓從接管到全面管理的過程中，摸索出一套四段式工作程序：

（一）管理方案策劃階段；

（二）前期介入與準備；

（三）物業管理啟動與試運行階段；

（四）正式全面運作階段。策劃階段不超過1個半月；前期介入從正式介入開始至交樓結束；物業管理啟動時間以大廈接管驗收完成為標志；試運行時間為6個月。

一、管理方案策劃階段

本階段分為大廈管理目標策劃以及策劃機構設置兩個部分。根據該寫字樓的建筑檔次、特點、是否商住兩用等實際情況，結合寫字樓市場形勢進行綜合分析，確定對該大廈的管理檔次，提出管理目標、管理標準、管理項目和管理方式。本階段是確立對該大廈管理的總綱，為此建議請開發商共同參與，并綜合相關專家的意見，確定管理方案。

確定了管理標準和方式后，要根據需要對未來機構設置及管理人員編制進行策劃，并確定主要管理人員。

二、前期介入與準備

實踐證明，前期介入對以后的物業管理起著至關重要的作用。本流程中此階段分為兩部分：管理前期準備和工程前期介入。

管理的前期準備：成功的前期準備可為后期物業管理的實際運作打下良好的基礎，避免隨意性，最大限度地規避管理風險，本方案的前期準備工作有：制訂物業管理前期的成本預算；制訂物業管理具體開展方案；編制物業管理所需的各種文件，包括《管理公約》、《用戶手冊》、《入住合同》、《租賃合同》、《裝修指南》、《車場制度》、《消防預案》、《大廈管理規定》等。物業管理的前期準備階段一般在物業竣工前半年開始，需要熟悉物業管理相關制度和相關文件的人員參與，如果那些已經通過了ISO9001質量管理體系認證的公司想把新項目納入這個體系中，則需要更多的準備和文件。

工程的前期介入：工程前期介入的目的是從物業管理的角度對該寫字樓的功能、使用、施工、設備提出意見和建議，為今后投入使用創造條件，最大化地節約資金，為物業管理打下基礎。目前物業管理中常常出現這種情況，物業管理公司介入大廈管理時，大廈已經接近竣工，即使發現了設計上的問題，也沒機會做太大的修改了。我們在該寫字樓工程前期介入時就把工作重點放在熟悉大廈結構和發現大廈缺陷上，以期能夠先行一步，對問題及早發現，為后來接管工作做好準備。現代寫字樓的自動化程度很高，物業管理前期介入對參與人員的專業要求，要有豐富的經驗和專業的知識，能夠準確閱讀圖紙并發現問題。物業管理公司應注意積極儲備這樣的人才。

三、管理啟動與試運行階段

物業管理的接管驗收不同于開發商和施工單位的竣工驗收，它要更詳細一些。接管驗收時，要軟硬件一起抓：軟件是指相關圖紙資料，包括竣工圖紙、用地和建樓批文、工程竣工驗收合格證、設備買賣合同、設備說明書、用電許可證、消防合格證、電梯準運證等。交接時仔細清查，缺一不可，齊全的圖紙資料將給今后的管理工作帶來方便；硬件是指房屋及設備設施，硬件的接管要從嚴從細，對于各系統和設備，如供水、供電、消防、電梯、應急發電機等，均須試運行一段時間，由工程人員仔細觀察運行情況，紀錄運行參數，嚴格檢測是否符合技術規范要求，發現問題及時報相關方維修整改；房屋驗收時要注意發現一些細小問題，如窗把手、門鎖等是否損壞，對衛生間、窗臺等要作防水檢驗，發現問題及時報開發商或施工單位，要求在客戶入住前修好。這些問題若在接管后才發現，將難以及時解決，會影響物業管理公司的服務質量，甚至帶來不必要的麻煩。

接管結束后，按照前期的策劃方案正式開始物業管理服務，辦理客戶入住手續、建立物業的檔案資料、客

戶資料、執行日常管理工作等，在6個月的試運行當中，要嚴格按照計劃執行，及時發現問題，及時更改。同時要注意加強與業主之間溝通，宣傳物業管理公司的管理方式和管理制度，并根據業主的意見反饋及時調整計劃，使管理方案盡快成熟起來，更加符合實際需要。

四、全面運作階段

按照改進后的工作方案對寫字樓進行正常管理，內容包括設備維護維修、環境綠化、安全管理、有償服務等，這個階段強調的是不斷追求客戶滿意度和持續改進服務水平，以達到效益最大化。

本文的流程是以接管寫字樓為例，接管居住小區或公寓樓等物業往往需要更加靈活和更加復雜的流程，在此就不一一敘述。總之，有序的工作流程在任何一個項目中都是必須的，項目經理如果能夠隨時控制每一個流程，他所負責的項目就已經成功了一大半。

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第二篇：寫字樓及商場接管驗收方案20080228

廣場接管驗收方案

項目 頁碼

1.接管驗收整體計劃 3 2.物業驗收移交程序 5 3.竣工驗收應提供的技術資料 6 4.竣工驗收應提供的操作和維修保養手冊 9 5.物業驗收管理制度 11 6.房屋接管驗收標準 13 7.設施成品保護方案 21 8.附表接管驗收整體計劃

一、依照業主方──香港地產發展有限公司轄下的房地產公司之要求，根據中華人民共和國建設部1991年2月4日發布，1991年7月1日實施的《中華人民共和國行業標準──房屋接管驗收標準》中的有關規定，結合廣場實際情況及工程驗收進度，我司將對廣場接管驗收工作計劃分二部分進行：

A辦公層區域及車庫和各設備房[塔樓部分]：3月17日到3月28日 B商場部分[裙樓部分]：6月2日到10月13日

二、接管必備資料如下

1.竣工工程項目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結構、層樓、面積、裝修標準、開竣工日期等；

2.設備清單，包括設備名稱、規格、數量、產地、主要性能、單價及隨機工具、備品備件等；

3.工程項目竣工圖；

4.材料、建筑構件、外協件、各種設備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預制作的荷載試驗記錄、自動控制儀表的調試記錄； 5.隱蔽工作驗收記錄；

6.土建施工記錄，包括地基處理記錄、結構安裝較正記錄、預應力構件施工記錄等；7.設備安裝調試記錄，如管道系統的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛生、空調、電氣電信、通風、供水、消防滅火、防暴報警、電視監控、應急廣播等工程的檢查和試驗記錄；

8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標的測試記錄，重要鋼骨結構焊縫探傷檢查記錄；

9.工程質量事故的發生和處理記錄。

10.圖紙會審記錄，設施變更通知和技術核定單； 11.關于建筑物、構筑物的使用注意事項說明； 12.有關該工程項目的其它重要技術決定和文件；

13.所有工程項目通過國家部門驗收或技術鑒定的證明或證書，如水、電、電話、空調、電梯、高低壓配電房等。

以上資料將作為物業公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存，以保障設施設備能得到切實之維護及保養。

三、物業接管工作組織構成： 1.物業管理有限公司

物業管理處（管理部、工程部）2.其它相關人員

四、接管驗收原則

以發展商和管理公司共同簽署有關驗收報告，方可有效。

五、接管工作程序 1.接管工作準備階段

1.1熟悉接管各層面的情況 1.2接管工作應備文件 a.驗收接管流程 b.相關驗收文件 c.相關驗收表格 d.成品保護方案

1.3接管人力與器具準備 1.4接管前人員培訓

2.接管工作運作階段

2.1進入接管層面現場，由物業公司、發展商及有關人員共同進行。2.2按照準備階段中所制各類驗收表格分別進行接管。

2.3接管完畢，填寫表格，重要現場應進行照相，一式二份，一份交發展商，一份由管理公司存檔備案。

2.4接管合格，鑰匙移交管理處。3.接管繕后階段

3.1接照接管原則與表格，將不合格部分進行匯總，并通知發展商限期整改。3.2對整改情況作進一步跟進，并作出記錄。

3.3對整改情況進行檢查，并對整改情況作出定論。

3.4對已接管樓層安排人員定時或不定時巡視，確保大廈各功能及設施設備運作正常。

3.5對部分成品（如：地面、墻面、天花、電梯等）進行保護。

物業驗收移交程序

根據各項目的施工進度和小業主(或租戶)入住的情況不同，發展商(或大業主)可視需要要求管理公司對其物業的部分樓層建筑裝修、設備和系統進行驗收接管，但項目的最終移交是在通過政府有關職能部門和發展商驗收基礎上以物業管理公司驗收通過為準。

一、物業驗收條件

物業要驗收移交，必須滿足以下首要條件：

1.提供被驗收物業的竣工圖(若尚未完成峻工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明)；

2.提供被驗收的設備、系統的操作說明、保養手冊及其他有關資料； 3.提供與承包商(或供應商)簽署承包(供應)合同中有關技術條款； 4.出示政府有關職能部門(詳見附表)驗收證明；

5.提供承包商、廠商及供應商的地址、聯系電話及聯系人資料； 6.提供必要的專業技術介紹和培訓； 7.提供所有測試、檢驗和分析報告； 8.清潔被驗收的場地、設備和機房。

二、拒絕驗收

對以下情況，物業公司有權拒絕驗收接管物業： 1.嚴重違反國家有關法規；

2.未能通過有關政府職能部門的驗收； 3.工地與交付物業不能有效隔離； 4.機房不能完全獨立封閉；

5.其他可能危及設備正常運行和入住人身安全的物業。

三、缺陷整改

對在驗收中發現的各種問題包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護引起的受損等情況，管理公司將會做詳細的缺陷記錄，以供發展商(或大業主)督促承包商(或供應商)進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。對問題比較嚴重，則向發展商(或大業主)建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。

四、試運行

若部分設備或整個系統尚未通過最終的驗收，但由于小業主(或租戶)入住需要必須開啟運行某些設備或系統，管理公司一般僅做實物驗收，并嚴格按發展商(或大業主)的書面指令進行管理和操作，在此期間，技術上仍由承包商(供應商)把關，若發生任何問題或意外，除管理公司人為原因外，責任由發展商(或大業主)及其承包商負責，對于重要設備或機房有必要簽定臨時試運行協議，清楚列明有關各方責任。

五、驗收通過

被驗收物業完好，設備及系統運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和機房均清潔干凈，經有關各方書面確認驗收通過，發展商(或大業主)應督促承包商(或供應商)移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業正式交由物業公司接收管理。

六、保修期

按正常情況，物業整體驗收結束，正式進入保修期，但物業驗收往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設備可能會因先期投入運行或其他原因已經進入保修期，故需要發展商(或大業主)與承包商、供應商協議約定整個項目的保修期1起始日期，書面通知物業公司，而在此之前進入保修期的部分設備和系統，若需要簽續保合同，發展商(或大業主)應酌情予以補償。

竣工驗收應提供的技術資料

在物業驗收接管前，發展商/業主須提供有關物業的各種技術資料和竣工圖，分類立卷，在驗收時交物業管理公司歸檔保存，若驗收時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。

物業管理公司將參考這些技術資料對物業的設施進行驗收管理、運行、維護和保養，一般需要遞交以下技術資料，但不限于此列：

一、土建、裝修需要的資料

1.建筑、裝修和綠花等設計說明； 2.總平面圖、建筑和結構圖；

3.裝修圖(包括所有天花、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表)；

4.質監站、規劃局、消防局、環衛局及園林管理所等政府職能部門的驗收報告； 5.土建、裝修、建材和五金等供應商及廠商資料； 6.房屋面積測量報告； 7.物業沉降測試報告；

8.防水工程的盛水試驗報告； 9.隱蔽工程驗收鑒證。

二、弱電系統需要的資料

1.各弱電系統的操作和維護保養手冊(包括屋宇自動控制系統、消防自動報警系統、防盜監控系統、衛星電視系統、電話和綜合布線系統、背景音響系統、車庫自動化管理系統等)；

2.各弱電系統圖、平面圖；

3.弱電系統設備明細表、承包商資料及產品合格證；

4.消防局、技防辦、音像管理處、有線電視臺、國家安全局、電話發展總公司等政府職能部門的驗收合格證明；

5.設備原理圖、電腦軟件程序和說明等。

三、電氣系統需要的資料

1.高壓、低壓和變配電設備操作和維護保養手冊； 2.所有電氣系統圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及明； 3.電氣設備明細表、承包商資料及產品合格證； 4.供電局驗收報告；

5.各種用電設備調試、測試報告；

6.避雷裝置系統圖、平面圖、測試報告、防雷辦驗收報告。

四、給排水需要的資料

1.噴淋、消火栓水系統操作和維護保養手冊；

2.消防水、給水、排水系統圖、平面圖及電氣控制圖；

3.消防噴淋、消火栓、給排水系統設備明細表、承包商資料及產品合格證；

4.消防局驗收批文，衛生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質驗站等政府職能部門驗收報告；

5.消防水系統試壓、調試及驗測報告；

6.污水處理系統竣工圖紙，衛生防疫站驗收批文； 7.蓄水池、水箱和開水器水質檢測報告。

五、空調系統需要的資料

1.空調系統、送排風系統操作和維護保養手冊； 2.空調、送排風系統圖、平面圖及電氣控制圖；

3.空調機組(熱泵機組)、新風機組、熱交換器及風機盤管等設備明細表、承包商資料及產品合格證； 4.消防局驗收批文；

5.空調系統/設備試壓、調試報告。

六、動力設備需要的資料

1.鍋爐、應急發電機和電梯等設備操作和維護保養手冊；

2.鍋爐房、應急發電機房平面圖，煤氣調壓站平面圖和煤氣系統圖、平面圖； 3.勞動局、質檢站及煤氣公司有關驗收證明；

4.鍋爐、應急發電機及電梯等設備的調試報告、產品合格證書； 5.煤氣管道的試壓報告。

七、電梯驗收提交資料

電梯正式驗收移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業管理公司技術人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，以下為電梯移交時必須提供的資料，但不限于此：

1.市建委質監站批發的“電梯運行證； 2.市技術監督局批發的“電梯安全使用證； 3.電梯技術規格說明書；

4.電梯出廠合格證及產地來源證； 5.電梯裝箱清單；

6.電梯管理與使用手冊； 7.電梯一般安裝標準； 8.電梯操作說明書； 9.電梯維修保養手冊； 10.電梯安裝圖紙；

11.電梯機械及電氣控制圖紙； 12.電梯備品備件清單； 13.電梯操作培訓手冊；

14.電梯承包商竣工調試及自查記錄； 15.電梯應急維修電話；

16.電梯供應商和安裝單位聯系人、電話、傳真等資料。

八、其他需要的資料

發展商、承包商認為需要提供的其他資料。

竣工驗收應提供的操作和維修保養手冊

承包單位在物業移交前，須遞交設備/系統的操作和維修保養手冊(以下簡稱“手 冊)，以確保物業管理公司操作人員能盡快掌握驗收設備/系統的操作和管理，一般有以下要求：

1.承包單位須在設備/系統驗收前一個月遞交手冊，以便物業管理公司的操作人員有時間了解該驗收設備/系統的基本情。

2.手冊內所有內容應以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。

3.每一系統應獨立成冊，以減少每冊的厚度，不同內容或章節應以塑料索引標簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。

4.為使手冊便于使用，并經得起在日常維修的工作環境下多次反復翻閱而不易破損，手冊應采用優質的A4標準紙張編印，配上堅硬的封面和書背，并以膠質塑料或其它耐磨損的材料作保護。

5.手冊須同時附有本項目的“竣工圖目錄，按所屬系統分列于有關系統的章節內。如某一圖紙同時適用于多個系統時，則需在每個有關系統章節內同時列出。若遞交手冊時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。

6.系統操作需提供的技術資料(至少包括以下內容)： A.系統正常運作程序和在不正常情況時的應變程序。

B.詳盡介紹每個獨立系統如何調節、控制、監察和調校說明。

C.系統內所有的管道和接線圖，并說明主要設備和部件的規格和功能。

D.提出每個系統的可調節部件和保護裝置的最初調校參數，并預留一定的空位以便加插最后調定的參數。

E.系統中有關供電、配電屏和控制屏的詳細說明。

7.設備操作需提供的技術資料(至少包括以下內容)： A.設備正常啟閉程序和出現異常情況時停機程序。

B.詳盡介紹每臺獨立設備如何調節、控制、監察和調校說明。

C.所有設備的原廠所發的隨機文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。D.列出所有設備的生產制造廠商、型號、系列編號、經調試運行后所設定的參數。E.所有設備的產品說明書、合格簽證書、生產廠測試報告以及性能指標圖表等資料。

8.系統/設備維修保養需提供的技術資料(至少包括以下內容)： A.所有系統/設備檢查手冊。B.設備更換部件的程序和要求。

C.從整個系統到設備的維修保養說明，調校的操作程序和尋找故障的方法。D.執行運作和維修保養程序時應特別注意事項。E.常見故障處理和解決方法。

F.提出系統/設備保養制度，列明主要設備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護保養內容和方法。

9.安全保險需提供技術資料(至少包括以下內容)： A.各類設備的保護操作程序。

B.對各項系統操作時可能發生的事故危險應作的預防、應變和保護措施說明。·電氣事故保護 ·機械事故保護

·火災和爆炸事故保護 ·化學事故保護

·在處理燃料和化學物品出現的事故保護 ·急救和事故報告

10.在任何設備或控制系統所采用的電腦專用軟件，需提供的技術資料(至少包括以下內容)：

A.軟件內容目錄表打印本。B.流程圖、數據表和程序說明。C.特殊的軟件和工具的使用說明。D.程序設計和系統使用手冊。E.應用的基本軟件、專用工具和通用軟件資料，便于業主進一步修改和發展軟件。

11.列出每一種型號設備、材料和附件的供應廠商和代理商名單，并詳細列明這些廠商的地址、電話及圖文傳真號碼。

12.列出承包單位提供給業主的所有備品、備件和專用工具清單。

物業驗收管理制度

1． 物業交接管理 2． 驗收前的準備工作

驗收小組根據開發商提供的圖紙，按設計和施工要求編制驗收計劃，按國家標準《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》驗收；驗收小組編制驗收計劃和標準，由開發商和承建商向物業管理公司進行驗收和移交工作。驗收小組按開發商提供的竣工圖，設備清單，所有設施、設備出廠合格證書，設備調試運行記錄、試驗報告等，在開發商組織下進行驗收。3． 驗收的實施

驗收小組在預驗收過程中，按專業分工及標準、計劃、設備清單進行預驗收；主要驗收的設備和主材料的規格、型號、制造廠，并清點數量、安裝位置等。在預驗收過程中，檢驗出未達到驗收標準的設備及與設計要求不符的設備，提出書面《整改報告》返回開發商。由開發商督促施工單位進行整改。4． 驗收后的處理工作

驗收小組專業人員根據分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責人根據全部單項驗收報告，寫出物業的綜合性驗收報告的評定及意見書，呈交公司項目工程負責人。對不合格的設備、設施，寫出書面報告，上呈開發商及監理公司。物業公司與物業的交接單位進行正式移交，并辦理有關手續。驗收小組要填寫物業竣工資料驗收記錄，填寫物業的交接記錄。管理處辦理正式物業驗收移交手續，會同發展商、施工單位簽字生效，將全部檔案資料移交物業管理處存檔。5． 驗收后不合格的處理工作

對在預驗收中未達到要求的設備，整改落實實施后，驗收小組進行檢查驗證，并在《整改報告》中記錄結果，整改合格后進行正式的驗收。對監理公司移交的竣工圖，在《交接記錄》中記錄。6． 設備驗收

設計圖紙與設備的規格型號、數量符合；主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合；設備與連接整個系統的技術性能，應與設計要求符合。7．相關記錄：

7.1《管理處系統及設備接收報表》 7.2《消防設施驗收記錄表》 7.3《隱蔽工程驗收記錄表》 7.4《照明工程驗收記錄表》 7.5《設備驗收交接表》 7.6《機房驗收交接表》

7.7《給排水設備驗收記錄表》 7.8《高低壓配電系統檢查表》 7.9《單元設備工程驗收記錄表》 7.10《辦公樓公共區域驗收交接表》 7.11《辦公樓單元驗收交接表》 7.12《商鋪單元驗收交接表》 7.13《空調工程驗收記錄表》

房屋接管驗收標準

一、主題內容與適用范圍

1.為確保房屋住用的安全和正常的使用功能，明確在房屋接管驗收中交接雙方應遵守的事項，特制定本標準。

2.本標準主要適用于一般民用建筑的接管驗收。工業建筑、大型公共建筑、文物保護建筑及某些有特殊設備和使用要求的建筑的接管驗收可參照使用。

二、引用標準

GBJ7建筑地基基礎設計規范 GBJ10鋼筋混凝土結構設計規范 GBJ11建筑抗震設計規范 GBJ14室外排水設計規范 GBJ16建筑設計防火規范

GBJ45高層民用建筑設計防火規范 GBJ206木結構工程施工及驗收規范 GBJ207屋面工程施工及驗收規范

GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規范 GBJ242采暖與衛生工程施工及驗收規范 CJB13危險房屋鑒定標準

三、新建房屋的接管驗收

1.新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。2.接管驗收應具備的條件：

（1）建設工程全部施工完畢，并業經竣工驗收合格（分期交付使用的工程必須與施工區域隔離）；

（2）供電、采暖、給水排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用；（3）房屋幢、戶編號業經有關部門確認。3.接管驗收應檢索提交的資料：（1）產權資料： a項目批準文件； b用地批準文件； c建筑執照；

d建筑分層、分單元面積表；

e行政主管部門驗收合格的證書、批文； f拆遷安置資料。（2）技術資料：

a竣工圖---包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； b地質勘察報告； c工程合同及開、竣工報告； d工程預決算； e圖紙會審記錄；

f工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）； g隱蔽工程驗收簽證； h沉降觀察記錄； i竣工驗收證明書；

j鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； k新材料、構配件的鑒定合格證書；

l水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書； m機電設備、設施系統的調試報告和使用說明書； n砂漿、混凝土試塊試壓報告； o供水、供暖的試壓報告。4.接管驗收程序

（1）建設單位書面提請接管單位接管驗收。

（2）接管單位按“3.2”和“3.3”條進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間。

（3）接管單位會同建設單位按“3.5”條進行檢驗。

（4）對驗收中發現的質量問題，按第三條第六款的規定處理。

（5）經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。5.質量與使用功能的檢驗（1）主體結構

a地基基礎的沉降不得超過GBJ7的允許變形值，不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

b鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規定值。c磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

d木結構應結點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材，必須符合GBJ206中2.1.1條的有關規定。

e凡應抗震設防的房屋，必須符合GBJ11的有關規定。（2）外墻不得滲水。（3）屋面

a各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。b平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。

c陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。（4）樓地面

a面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。

b衛生間、陽臺、盥洗室地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水、不允許倒泛水和滲漏。

c木樓地面應平整牢固，接縫密合。（5）裝修

a鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。

b進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶 門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

c木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。d門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。e抹灰應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

f飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。g油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。（6）電氣

a電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MW/KV。

b應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。

c照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

d各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ232的要求。e電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規定值。制動器、限速器及其它安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。f對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共享天線。

g除上述要求外，同時應符合地區性“低壓電氣裝置規程”的有關要求。（7）水、衛生、消防

a管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應按套安裝水表或預留表位。b高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

c衛生間、廚房間的排污管應分設，出戶管長不宜超過8M，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

d衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正，牢固、部件齊全、制動靈活。e水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。

f消防設施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。（8）采暖

a采暖工程驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。

b鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格簽證。

c爐排必須進行12H以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相磨擦，且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉應自如。

d各種儀器、儀表應齊精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制門應開關靈活。

e爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。

f各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。g管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

h設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規定。i鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環保要求。

j經過48H連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區室溫必須符合設 計要求。

（9）冷凍機組/熱泵機組

a冷凍機/熱泵應安裝平正，配件齊全，由原廠或授權單位檢驗合格。

b與冷凍機/熱泵運行相關的冷卻塔，風機、水泵等安裝適當平正，無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

c各管道、管件安裝符合要求，保溫、避雷支架等設置安裝合理。d各類現場儀器、儀表齊全準確，自動控制調節系統靈活可靠。

e機器運行平穩，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標均在運行范圍內。

f各輔助設備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好無嚴重飄水，水泵運行平穩，揚程，流量符合要求。

g經過一段時間連續運行，冷凍機/熱泵和附屬設備的熱工性能，機械性能及空調區室溫符合設計要求。

h新風機、定/變風量機組、風機盤管、溫控器調節閥等工作正常，無異聲。

i冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續運行無滴水，保溫良好。

（10）附屬工程及其它

a室外排水系統的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

b化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。c明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。d房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。e房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合有關規定。

f掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。

g單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求。

h群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。

6.質量問題的處理

（1）影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格。

影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。

（2）對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的辦法，由接管單位處理。7.原有房屋的接管驗收

（1）接管驗收應具備的條件： a房屋所有權、使用權清楚； b土地使用范圍明確。

（2）接管驗收應檢索提交的資料

1、產權資料： a房屋所有權證； b土地使用權證；

c有關司法、公證文書和協議； d房屋分戶使用清冊； e房屋設備及定、附著物清冊。

2、技術資料： a房地產平面圖； b房屋分間平面圖； c房屋及設備技術資料。（3）接管驗收程序

a移交人書面提請接管單位接管驗收。

b接管單位按第四條第一款、第二款的規定進行審核。對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間。

c接管單位會同移交人按第四條第四款規定進行檢驗。

d對檢驗中發現的危損問題，按第四條第五款規定進行檢驗。

e交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況。f經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。g移交人配合接管單位按接管單位的規定逐項移交。（4）質量與使用功能的檢驗

a以CJ13和國家有關規定作檢驗依據。b從外觀檢查建筑物整體的變異狀態。

c檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。

d查驗房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況）。評估房屋現有價值、建立資料檔案。（5）危險和損壞問題的處理

a屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，始得接管。b屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采用其它補償形式。

c屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。8.交接雙方的責任

（1）為盡快發揮投資效益，建設單位應按第三條第二款、第三款的要求提前做好房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢、及時簽發驗收通知并約定時間驗收。經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得使用。

（2）接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照本標準執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，并商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。

（3）房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當、管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

（4）對接管的房屋質量有爭議而又不能協商解決時，雙方均可請房屋所在地的質檢部門進行復驗裁決。

5.1新建房屋自驗收接管之日起，應執行建筑工程保修的有關規定由建設單位負責保修。

第三篇：寫字樓物業接管驗收標準

第一太平物業對寫字樓執行接管驗收標準的實例

第一章

大廈土建裝飾的驗收標準及程序

一.驗收前需具備的圖紙資料和文件

1.設計圖紙、文件、設計修改和材料代用文件。

2.材料出廠質量證書、出廠合格證、檢驗合格證。

3.預制構件出廠質量證書。

4.隱蔽工程驗收文件。

5.施工安裝自檢記錄。

6.結構硅酮密封膠相容性試驗報告及幕墻物理性能檢驗報告。

二.組織驗收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標文件及各項洽商變更。

三.驗收時間由甲方、物業、總包方、監理四方訂出一個切實可行的時間表。

1.外圍玻璃幕墻干掛大理石。

2.大廈室內大理石墻面、地面。

3.木墻面。

4.防火門、門鎖、油漆、粉涮。

四．大理石干掛墻驗收

1．大理石應表面整潔，線條順直，對縫寬窄一致，色澤一致。

2．保溫層完好（不得滲水、不透風）。

3．石材安裝牢固無損壞，表面不應有咬色現象等。

4．石材出廠合格證、檢驗合格證。

五．玻璃幕墻及遮陽板驗收

（一）玻璃幕墻及遮陽板驗收前應將其表面擦洗干凈。

（二）玻璃幕墻及遮陽板觀感檢驗符合下列要求：

1．明框玻璃、框料應橫平豎直，縫寬應均勻，并符合設計要求。

2．玻璃品種、規格與設計相符，整幅玻璃色澤應均勻，不應有水紋、氣泡、折堿、發霉和鍍膜脫落等現象。

3．鋁合金料不應有脫膜現象。

4．裝飾壓板表面應平整，不應有肉眼可察覺的變形、波紋或局部壓砸等缺陷。

5．幕墻、遮陽板的上下邊及側邊封口沉降縫、伸縮縫、防震縫的處理及防雷體系應符合設計要求。

6．幕墻隱蔽節點的遮封裝修整齊美觀。

7．幕墻不得滲漏。

（三）玻璃幕墻及遮陽板工程抽樣檢驗應符合下列要求：

1．鋁合金材料及玻璃表面平滑、整潔，表面不應有劃傷或凹凸不平等現象。

2．玻璃應安裝或粘結牢固，橡膠條和密封膠應鑲嵌密實，填充平整。

3．鋼化玻璃表面不得有傷痕。

4．遮陽板遠看線條一致，近看各個連接點安裝牢固。

5．玻璃幕墻活動窗支撐架靈活。

6．玻璃外窗五金齊全（手柄支撐架多點鎖）。

（四）玻璃幕墻、遮陽板工程抽樣檢驗數量，每幅幕墻豎向構件或豎向拼縫 和橫向構件或橫向拼縫應各抽查5%，并均不得小于3根，每幅幕墻分格應各抽查5%，并不得小于10個，所抽檢質量均應符合中華人民共和國行業標準，玻璃幕墻工程技術規范JGJ102—96。

六．樓頂驗收（樓頂平臺地面）

1．排水坡度有無倒泛水現象，地面防水是否有滲漏現象，防水做完后是否做閉水試驗，是否有閉水試驗記錄。

2．雨水管泄水口是否暢通。

3．雨蓖子是否齊全。

4．女兒墻是否完整。

5．各種機座是否表面平整，不空鼓、表面不應有脫皮。七．地庫驗收

地下一層、地下二層停車場地面應做防水并有做防水記錄。八．樓地面驗收

1.面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均勻順 直。

2.衛生間地面不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3.樓地面應平整牢固，接縫密合，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。九．裝修驗收

1.鋼木門窗應安裝平整、牢固，無翹皮變形。開關靈活，零配件裝配齊全，鋼木門窗縫隙嚴密、適度。

2.木裝修表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。

3.抹灰面應平整，不空鼓、不起泡和裂縫等。

4.地磚和墻磚應表面平整，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角，無空鼓。

5.油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏涮、咬色等現象。

6.鎖開關靈活、安裝牢固，表面光潔無劃痕、零配件齊全。

7.所有木墻木門要用防火阻燃材料涮制。

十．責任

由于在短時間的現場檢查中有些問題可能不能及時顯現出，接管驗收后在 正常運行中發現的有關質量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關的問題。

驗收中所發現的問題整理出清單，組織協調會議，明確存在問題的責任并落實整改負責人及完成日期，會議紀要由各方簽字認可。

第二章

電梯工程驗收標準

第一節

電氣部分

一．電源與照明

1． 電梯電源應由配電室直接送至機房，電壓波動不應太大（7%）。2． 機房照明應與電梯電源分開，應在機房靠近入口處設照明開關。3． 電梯主開關及其副開關應符合；

（1）各接線緊固，開關設備等安裝牢固。

（2）每臺電梯均應設置能切斷該電梯最大負荷電流的主開關。

（3）主開關不應切斷下列供電電路。

① 轎廂照明通風和報警。

② 機房、隔層和井道照明。

③ 機房、橋頂和底坑電源插座。

（4）主開關的位置應能從機房入口處方便、迅速地接近。

（5）各電梯主開關均應有識別標志。

（6）轎頂應裝設照明裝置，或設置以安全電壓供電的電源插座并有明 顯

標志。

（7）井道內應裝設足夠照明，電源應由機房照明回路獲得。

4． 電氣設備接地應符合下列規定：

（1）所有電氣設備的外露可導電部分均應可靠接地或接零。

（2）電梯轎廂可利用隨行電纜的鋼芯或芯線作保護線。當采用電纜芯 線作保護線時，保護線不應少于2根。

二．配線

1．機房和井道內的配線應用電線管或電線槽保護。且不得使用可燃材料。

2．轎頂配線應走向合理，防護可靠。

3．電線管應用卡子固定，固定點間距均勻。

4．電線槽連接處應鎖緊，管口應裝保護口。

5．電線槽安裝應牢固，接口嚴密。

6．電線管電線槽均應可靠接地或接零，不得作保護回路線使用。

7．配線應綁扎整齊，并有清晰的接線編號。

8．接地線應與其它導線有明顯標記，宜用黃綠相間。

9．隨行電纜的安裝應符合下列規定：

（1）隨行電纜兩端以及不運動部分應可靠固定。

（2）圓型隨行電纜應綁扎固定在轎底和井道電纜架上。扁平型隨電纜 固定應使用楔形插座或卡子。

（3）隨行電纜在運動中有可能與井道內其它部件掛、碰時，必須采用 防護措施。

三．電氣設備安裝

1．電柜、控制柜（屏、箱）的安裝應布局合理，固定牢固，且應符合下列規定：

（1）盡量遠離門、窗。

（2）屏、柜和雙面維修屏安裝應便于核查與維修。

2．門召喚盒、指示燈盒及開關盒的安裝應符合下列規定：

（1）盒體應平整、牢固不變形，埋入墻內盒口不應突出裝飾面。

（2）面板安裝后應與墻面貼實，不得有明顯的凹凸變形和歪斜。

（3）安裝位置正確不得有過大偏差，且按規定安裝，排列要整齊。

（4）有消防功能的電梯須有消防開關且按“安裝規范”安裝。第二節

安全保護裝置

一．電氣安全部分

1.電梯的各種安全保護開關必須可靠固定，不得焊接固定。

2.與機械相配合的各安全保護開關應工作可靠，在下列情況時應可靠斷開或立即停止運行。

（1）限速器速度接近動作速度時。

（2）安全鉗拉桿動作時。

（3）超載時。

（4）轎、廳門未關或未鎖緊時。

（5）安全窗開啟時。

（6）緩沖器衩壓時。

3.電氣系統中的安全保護裝置檢查

（1）錯相、斷相、欠電壓、過電流、弱磁、超速等保護與產品要求及 “安裝規范”相符并通過對檢驗合格有合格證明。

（2）急停、檢修、程序轉換等按鈕和開關動作應靈活可靠，標示清楚。

（3）極限、限位、緩速開關及其碰輪和碰鐵應符合“電梯安裝規范”，如無法試驗，可出示相關各部分驗收合格證明。

二．機械安全部分

1．限速器

（1）動作可靠。

（2）鋼繩和繩套無斷絲、折曲、扭曲和壓痕。

（3）夾繩鉗（楔塊）與限速器繩之間的間隙應為3mm，無堵塞物。

（4）潤滑良好，繩輪無裂紋。

（5）張緊裝置無松動或移位（零部件無磨損破裂。）

2．安全鉗

（1）動作可靠。

（2）操作機構和制停機構所有構件靈活無損。

（3）鉗楔塊面與轎廂導軌工作面間隙應為2～3mm。

（4）安全嘴無裂損及污物塞入。

3．緩沖器

油壓的無漏油，若是彈簧的應無銹蝕及螺栓松動，底坑無積水。

4．終端限位保護

（1）強迫減速開關、終端限位開關、終端極限開關應安裝牢固。

（2）磁輪靈活可靠。

（3）轎廂外側的開關打板無扭曲變形。

（4）其各電氣連接線及元器件無脫落，正常無損。

（5）需油的零部件無缺油。第三節

電梯各組成部分

一．曳引與導靴部分（有驗收合格證書）

1．導軌

（1）壓板固定牢固。

（2）潤滑良好，表面無凹坑、毛刺及劃傷，無變形。

（3）兩導軌端部接頭處臺階大小應合適（控制在0.05mm）

2．導靴

（1）潤滑良好，靴襯工作面磨損量應不超過1mm。

（2）靴襯與導軌部隙不大于1mm。

（3）導靴與轎廂架聯結緊固。

（4）導靴運行中無啃道。

3．導軌架

（1）無變形、裂紋、移位，無脫焊，無銹蝕。

（2）水平度無起差。

4．配重

（1）配重架上繩頭組無松動，螺母緊固，卡繩無脫落。

（2）導靴磨無損或缺油潤滑。

（3）配重架上配重塊無松動、無晃動，鋪墊平正。

（4）安全鉗應靈活可靠。

5．曳引機

（1）噪聲小，傳動及換速平穩。

（2）聯結件緊固。

（3）承重梁架設穩固完好，支承比度應符合規范，下部防震膠齊全完好。

6．制動器：

（1）無卡震，表面無劃傷、高溫焦化料及油污。

（2）電磁線圈接頭無松動，絕緣良好。

（3）噪音小，運動靈活。

（4）制動器板手，盤車手輪應可靠，位置明顯醒目。

7．減速器

（1）運轉平穩，無撞擊聲和振動，無漏油。

（2）溫度正常（不大于20%）。

（3）連接件無松動。

8．連軸器

（1）無螺母松動。

（2）無沖擊，機械零部件無裂紋或磨損。

9．曳引輪

（1）無異聲漏油。

（2）鋼絲繩與輪槽無滑動。

（3）各緊固螺栓無松動。

10． 鋼絲繩

（1）無磨損，銹蝕及斷絲現象。

（2）繩頭組合裝置無損環。

二．轎廂、層門和電梯門系統（有驗收合格書或紀錄）

1．轎廂

（1）廂內整潔、干凈。

（2）廂架與廂體聯接螺栓緊固。

（3）轎底轎壁、頂位置無錯位現象。

（4）轎頂輪或繩頭組合無裂紋、松動、移位。

（5）轎壁無翹曲，嵌頭螺釘無脫落松動。

（6）無震動聲響。

（7）超載裝置動作靈敏可靠。

2．轎廂門

（1）門板無變形劃傷、撞蹭、下墜及掉漆。

（2）門導軌、門地壩無松動。

（3）門靴在門壩槽內運動靈活，間隙適中，無雜物，無卡阻，無劃損。

（4）門刀、螺栓無松動變形，且與層門有關構件間間隙應符合要求。

（5）安全觸板或光電感應功能動作靈敏可靠。

（6）轎門閉合裝置應可靠和準確。

3．層門

（1）門須靈敏、可靠、保險。

（2）聯動機構滑輪無損，傳動繩無松動。

（3）噪音小。

（4）開關門過程靈活、平滑、平穩、無抖動。

（5）與轎廂門配合準確無撞擊聲或其它異聲。

（6）門扇運動中無跳動。

4．轎頂安全窗

（1）安全窗打開后電梯應可靠停止運行。

（2）開啟無卡阻。

5．層樓指示器。召喚箱、廂內控制板及全部信號系統無故障、無錯誤、整潔且 操作靈活。

6．補償裝置。與轎廂底聯結牢固，噪音小，無脫環或斷絲爆股。

第四節

機房部分

1．溫度及通風應符合規定（5～40℃）。

2．主機控制屏應與門窗距離適宜。

3．有相應防水措施。

4．電機墻之間距離應方便檢查。

5．相應繩孔有預留。

6．有防塵防水措施。

7．合格安裝避雷設備。

第三章

電氣工程驗收標準

一．高壓開關的隔離柜、PT柜、主進柜、出線柜、聯絡柜應傳動良好，壓線結實，二次保護動作準確，有耐壓試驗合格報告、二次保護動作試驗報告。

1.高壓柜的耐壓試驗報告。

2.高壓柜二次繼電保護試驗報告。

二．變壓器

1.變壓器的保護試驗及耐壓試驗應合格，保護裝置整定值符合規定：

2.變壓器應進行五次空載全電壓沖擊合閘應無異常情況，第一次受電后持續時間不應少于10min，勵磁涌流不應引起保護裝置的誤動作。

3.變壓器起動運行并帶一定負荷即可能的最大負荷運轉24h，應正常并記錄相關值。

4.接地引下線及其主接地網的連接應牢固可靠。

5.溫度保護裝置指示應正確。

6.驗收時應移交的文件

（1）變更設計部分的實際施工圖

（2）變更設計的證明文件

（3）產品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙

（4）安裝技術記錄、器身檢查記錄。

（5）試驗報告

（6）備品備件移交清單

三．互感器

1．設備外觀應完整無缺損。

2．保護間隙距離應符合規定。

3．油漆應完整，相色應正確。

4．接地應良好。

5．驗收資料

（1）變更設計的證明文件

（2）產品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙

（3）試驗報告

四．電纜

1．電纜規格應符合規定，排列整齊，無機械損傷，標志牌應裝設齊全。

2．電纜的固定，彎曲半徑、有關距離和單芯電力電纜的金屬護層的接線、相序排列應符合要求。

3．電纜終端、電纜接頭應安裝牢固。4．接地應良好。

5．電纜終端的相色應正確，電纜支架等的金屬部件防腐層應完好。

五．電容器

1．絕緣電阻值應合格。

2．外觀應完好。

3．交流耐壓試驗應合格。

4．沖擊合閘試驗進行三次，電容相互間的差值不宜超過5%。

六．接地裝置

1．接地網外露部分連接可靠，接地規格正確，防腐層完好，標志齊全明顯。

2．避雷針的安裝位置及高度符合要求。

3．接地電阻值及設計要求的其他測試參數符合要求。

4．所移交資料

（1）設計變更證明

（2）安裝技術記錄（包括隱蔽工程記錄等）

七．配電盤柜

1．盤柜的固定及接地應可靠，盤、柜漆層應完好、清潔整齊。

2．柜內元件應齊全完好，安裝位置正確、固定牢固。

3．所有二次回路接線應準確，連接可靠，標志齊全清晰，絕緣符合要求。

4．操作及聯動試驗正確（雙路互投應能自動轉換）。

5．多股銅線接頭應涮錫。

6．所需移交資料

（1）變更設計圖

（2）說明書、試驗記錄、合格證、安裝圖紙

（3）根據合同提供的備品備件清單

（4）調整試驗記錄

八．低壓電器

1．電器型號、規格符合設計要求。

2．電器安裝牢固，平正應符合要求。

3．電器的接零、接地可靠。

4．絕緣電阻值符合要求。

5．標志齊全完好。

6．交流接觸器通電后，操作應靈活，電磁器件應無異響，觸頭壓力、接觸電阻不應超過規定。

7．所需移交資料

（1）說明書、合格證、安裝技術記錄、根據合同清單提供的備品備件 調整試驗記錄。

九．交流電動機

1．電機外殼油漆應完整，接地良好。

2．電機引出線應相序正確、固定牢固、連接緊密。

3．測定電機定子繞組，轉子組及勵磁回路絕緣電阻，使用1000V兆歐表測絕緣值不小于0.5MΩ。

4．電機空載運行時2h并記錄空載電流。

5．帶負荷運轉，電機各部溫度不應超過產品技術條件。

6．電動機帶負荷啟動次數、冷態可起動2次時間不小于5min，熱態起動一次。當在處理事故以及電動機起動時間不超過2～3s可再起動一次

十．發電機

1．發電機在兩路市電同時失電時要能自動投入。2．發電機從電機開始運轉至并入系統應能保持72小時。

3．發電機出口母線應設有防止漏水、漏油、金屬其他物體掉落。

十一．電氣照明裝置

1．并列安裝相同型號燈具、開關、插座的垂直偏差、距地面高度應符合要求。

2．照明配電箱的安裝、回路編號應正確。

3．要有接地或接零。

4．燈具的固定是否緊固。

十二．真空斷路器

1．真空斷路器應固定牢靠，外表清潔完好。

2．電氣連接應可靠且接觸良好。

3．真空斷路器與其操動機構的聯鎖正常。無卡阻、分合閘指示正確，輔助開關動作應準確可靠，接點無電弧燒損。

4．滅弧室的真空度應符合產品的技術規定。

5．并聯電阻值電容器值應符合產品的技術規定。

6．絕緣部件瓷件應完整無損。7．相色標志正確、接地良好。

8．應移交的資料

（1）變更設計的證明文件

（2）產品說明書、試驗記錄、合格證及安裝圖紙等資料

（3）安裝技術記錄

（4）調整試驗記錄

（5）備品備件清單

第四章 大廈空調、給排水系統驗收注意事項及驗收條件

一．注意事項

（一）組織驗收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標文件及各項洽商變更。

（二）由監理提供本專業風、水系統各項實驗報告，以書面文件的形式提 供。由施工方提供本專業設備臺帳及各設備的技術資料及產品說明書，本專業風、水系統各項調試記錄及文件

1． 施工圖、竣工圖及設計變更文件。

2． 設備制品和主要材料的合格證或試驗記錄。

3． 隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。

4． 設備試運轉記錄（冷凍主機、鍋爐、新風柜、空調柜、排風 機、生活給水泵及穩壓泵、各消防系統主泵及穩壓泵、污水泵、集水泵）。

5． 水壓試驗記錄。

6． 空調采暖系統、給排水系統通水沖洗記錄、閉水試驗記錄、通 球試驗記錄。

7． 工程質量事故處理記錄。

8． 分項、分部單位工程質量檢驗評定記錄。

（三）驗收標準

1． 合同、招、投標文件上規定的各項國家標準，合同、招、投標文 件上規定的所能達到的使用功能、設計功能。

2． 設計規范：

（1）采暖通風和空氣調節設計規范（GBJ19—87）

（2）高層民用建筑設計防火規范（GBJ0243—97）（3）采暖，衛生工程施工與驗收規范（GBJ242—82）

（4）通風與空調工程施工與驗收規范（GBJ0243—97）

（5）室外排水設計規范（GBJ14）

制冷設備安裝工程施工及驗收規范：

（1）制冷設備，空氣分離設備安裝工程施工與驗收規范（GB50274—98）

（2）壓縮機，風機，泵安裝工程施工與驗收規范（GB50275—98）

3． 各項設備還須分項作細化

（四）驗收時間由甲方、物業、總包、監理四方訂出一個切實可行的時間 表。

（五）驗收劃分

1． 設備（分項）

2． 空調水系統

3． 空調風系統

4． 多聯冷媒戶外主機

5． 戶內盤管機

6． 空調自控功能的實現

7． 給排水系統

8． 消防水系統

（六）責任

由于在短時間的現場檢查中有些問題可能不能及時顯現，接管驗收后在正常運行中發現的有關質量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關問題。

各種驗收中所發現問題整理出清單，組織協調會議，明確存在問題的責任，并落實整改負責人及完成日期，會議紀要由各方簽字認可。二．條件

1．各種隱蔽工程的驗收報告。

2．管道、工藝完成報告（焊接強度、防腐處理、保溫嚴密度）。

3．各風機盤管吊裝后，接水盤、冷凝水管的排水試驗報告（是否有倒坡）、管道內是否有堵塞。

4．冷凍機組、天燃氣鍋爐原始資料、機組各項功能安裝試驗報告、調試記錄。

5．各種儀表是否齊全。

6．各風機盤管的出風管道出風口的保溫、回風口是否嚴密有過濾網。各盤管風機、新風機組的風量、風速測試報告。

7．新風機組有無噪音，送風管道、保溫是否規范，加濕器能否實現加濕功能，達到要求。

8．水泵安裝應平穩，運行時無較大震動、噪音，電機溫升正常，電流不應超過額定工作電流。

9．鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平、正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷，安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格證。

10． 各種儀器儀表應齊全、精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥 門應開關靈活。

11． 管道的管徑、坡度、管井及檢查井必須符合GBJ242—82（采暖與 衛生工程施工及驗收規范）的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

12． 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象，保溫防腐措施必須符合采暖與衛生工程、施工及驗收規范的規定。

13． 鍋爐輔機應運轉正常，無雜音，消煙除塵、消音減震設備應齊 全，水質、煙塵排放濃度應符合環保要求。

14． 經過48小時連續運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖 區室溫必須符合設計要求。煙道、通風道應暢通無阻塞物。

15． 各類屋面必須符合GB50207-94(屋面工程技術規范)中的規定，排 水暢通，無積水，不滲漏。

16． 九層平臺及屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢 固，接口嚴密、不滲漏。

17． 衛生間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積 水，不允許倒泛水和滲漏。

18． 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

19． 衛生間的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。20． 衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊 全、操作靈活。

21． 消防設施必須符合GBJ16-87(建筑設計防火規范)、GB50045-95(高層民用建筑設計防火規范)的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。

22． 室外排水系統的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合 GBJ14(室外排水設計規范)第二章2、3、4節的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

23． 化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，立管與糞池間的 連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。

24． 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

第五章

弱電系統、消防系統驗收標準

第一節

弱電系統驗收條件

一．弱電各系統驗收包括：消防報警系統、安防系統、樓控系統、衛星電視及 有線電視系統、廣播系統、車庫道閘系統、綜合布線系統

二．具備接管驗收條件

1． 建設單位書面提請接管單位驗收。

2． 工程全部施工完畢，調試完畢，達到深圳市《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》。

三．需提前提交的資料

1．弱電各系統平面圖、系統圖、邏輯關系圖、設備說明書、設備檢驗合格證、出廠合格證、附屬設備的全部圖紙。

2．合同（含洽商變更）附本。

3．現場施工圖（與現實情況吻合）、設備清單、工程設計變更的洽商記錄。

4．各種隨機資料、使用說明書、操作維修手冊等。

5．總包、監理檢查的原始記錄。

6．消防驗收合格，由消防局頒發的驗收合格證。

四．標準

1． 電氣線路應安裝平整、牢固、橫平豎直，過墻應有套管、導線連接必 須牢固。

2． 各種設備器件、盒、箱、纜線、連接硬件等安裝應符合相應產品的有 關規范的規定。

3． 各設備接口接觸良好，位置準確，外觀完好，功能完好，控制準確迅 速。4． 名種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻符合設計要求。

5． 各種儀器、儀表齊全精確，空調自控電動執行器閥門應開關靈活。

6． 各種設備功能完好，性能符合設計要求。

7． 各系統硬件設備與軟件匹配良好、運行正常。

8． 各系統連接硬件符合設計要求，標記和號碼清晰，性能標志設置正 確。

9． 各系統接線箱油漆完整、盤內外清潔、箱蓋，開關靈活、線路無絞接 現象，各回路線編號齊全、完整、清晰、正確，接線整齊。五．責任

由于在短時間的現場檢查驗收中有些問題可能不能及時顯現出來，接管驗收后在正常運行中發現的有關質量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關的問題。驗收中所發現的問題整理出清單，明確存在問題的責任，并落實整改負責人及完成日期。會議紀要由各方簽字認可。

第二節

弱電系統驗收程序

驗收程序： 分系統

分機房：主機

供電、備電、接地、外觀、運行 分樓層（從上向下）：機房

豎井

DDC

各系統相關設備 一．消防報警系統

（一）中控室設備（消防中心報警主機）

（二）各樓層設備

1．各回路及模塊箱

2．各防火卷簾門

3．各設備間的相關設備

4．各樓層其它具體設備及線路連接逐一按標準驗收

二．安防系統

（一）中控室設備

（二）各樓層豎井I/O接口板、各信息點設備、監控點設備線路及連接逐一 按標準驗收

三．樓控系統

（一）中控室設備

（二）各樓層機房、豎井、污水井、水箱、DDC箱、信息采集點設備、所 有自控點設備線路及連接逐一驗收。

四．衛星電視及CATV系統

（一）樓頂有線電視及衛星電視機房設備、接收及傳輸設備

（二）各樓層、豎井、分線箱及各用戶終端線路及連接逐一驗收

五．廣播系統

（一）中控室設備

（二）各樓層豎井及具體設備、線路及連接逐一按標準驗收

六．車庫道閘系統

（一）主機及相關設備

（二）進出口各項設備逐一按標準驗收

七．綜合布線

（一）機房

（二）各層PDS小室內設備逐一按標準驗收

第三節

消防系統驗收接管程序

一.具備驗收條件

1.建設單位書面提請驗收單

2.與合同相符（含洽商變更），符合設計要求

3.有消防局頒發的消防驗收合格使用許可證

4.符合施工、防火規范，各獨立系統工作正常

5.消防主機人員能獨立上崗值班（由廠家進行培訓）

二.所需資料

6.合同（含洽商變更）

7.實際施工圖紙（與現實吻合），設備清單

8.各種隨機資料，使用說明書等

9.總包與分包自檢的原始記錄，監理質檢的原始記錄

三.驗收的內容

1．火災自動報警系統驗收

2．消防廣播系統驗收

3．插口電話對講系統驗收

4．防火卷簾門的驗收

5．強電切換（非事故照明電源強切）的驗收

6．監控風閥與監控風機消防系統

（1）排煙閥、排煙風機消防控制系統的驗收

（2）正壓送風閥、正壓送風機消防控制系統的驗收

7．電梯的消防功能

（1）客梯的迫降功能驗收

（2）消防梯的歸首功能驗收

8．消防水滅火系統的功能驗收

（1）消火栓水泵

（2）噴淋泵

（3）水噴霧泵

（4）末端泄水、水流指示器、壓力開關的狀態顯示

9．消防監測信號、消防控制各接口模塊的檢查

10． 防火門 11． 消火栓

12． 疏散指示燈

13． 消防通道

四.人員安排

1． 空調給排水專業：檢查消防水、消防泵、噴淋水泵、噴霧泵、排風 機，排煙機，正壓送風機水閥、防火閥、排風閥等消防水系統和通風系統。

2． 強電：強切電力控制配電箱、電梯。

3． 弱電：檢查消防主機、報警系統、聯動控制系統、卷簾門。

4． 弱電專業負責，保安部配合：對煙感、溫感等進行逐點檢查，確保其 完整有效。對消防器材進行點位的統計，確保其完整可靠。

五.驗收的要求

1． 對照圖紙、設備清單查驗數量。

2． 依據施工規范檢查其安裝質量。

3． 按照設計要求檢查其功能。

六.驗收的組織

消防驗收是系統、設備、樓體驗收的綜合，每個專業、每個部門都需要密切配合。

第四節

消防中控室驗收內容及其標準

一.消防報警主機系統

1.安裝位置需與后側保持一米的空間，如操作臺長度超過4米，一側靠墻安裝時，另一側距墻不應小于1米，以保證日后方便檢修。

2.消防控制設備對室內消火栓系統應有下列控制、顯示功能：

（1）控制消防水泵的啟、停；

（2）顯示啟泵按鈕啟動的位置。

3.消防控制設備對自動噴水滅火系統應有下列控制、顯示功能：（1）控制系統的啟、停；

（2）顯示報警閥、閘閥、及水流指示器的工作狀態；

（3）顯示消防水泵的工作、故障狀態。

4.火災報警后，消防控制設備對聯動控制對象應有下列功能：

（1）停止有關部位的風機、關閉防火卷簾，并接收其反饋信號；

（2）啟動有關部位的防煙、排煙風機（包括正壓風機）、排煙閥，并接收 其反饋的信號。

5.火災確定后，消防控制設備對聯動控制對象應有下列功能：

（1）關閉有關部位的防火門、降落有關部位的防火卷簾，并接收其反饋 信號；

（2）發出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接收其反饋信號；

（3）接通火災事故照明燈和疏散指示燈；

（4）切斷有關部位的非消防電源。

6.火災確認后，消防控制設備應按疏散順序接通火災報警裝置和火災事故廣播。警報裝置的控制程序應符合下列要求：

（1）二層及二層以上樓層發生火災，宜先接通著火層及其相鄰的上、下層；

（2）首層發生火災，宜先接通本層、二層及地下各層；

（3）地下室發生火災，宜先接通地下各層及首層。

二、電腦圖形中心

1.在正常狀態下，進入圖形中心可清楚的查看所有消防設備的工作狀態；

2.有信號返回時操作員可及時、準確知道探測點位置及探測器現時狀態；

3.圖形中心所有設備位置應與設計圖紙相吻合，無遺漏；

4.煙感、溫感地址編碼無重復、無錯碼、無遺漏；

5.應設置多重密碼，供操作人員和工程技術人員使用。

三、七氟丙烷滅火控制盤

1.控制系統的緊急啟動和切斷裝置；

2.由火災探測器聯動的控制設備應具有30秒可調的延時裝置；

3.顯示系統手動、自動工作狀態；

4.在報警、噴射各階段，控制盤應有相應的聲、光報警信號，并能手動切除聲響信號。

四、CD廣播錄放盤

1.在進行工作時無雜音，音質清晰、純正；

2.快進或快退時無大的聲響；

3．可分區域控制

4.需設置人工話筒，有播音功能。

五、消防固定對講電話

1.通話質量清晰，無回音，可清楚顯示對方位置；

2.各主要設備房、重點部位都應能夠與中控室進行直線聯系；

3.手動報警按鈕位置宜設置對講電話插孔；

4.具有錄音功能，能夠清楚錄制雙方通話內容，錄制時間不得少于60分鐘，并可循環錄制。

六、消防應急廣播錄放盤及揚聲器

1.錄放盤在火災時應具有在消防中控室將火災疏散層的揚聲器和廣播音響功放機強制轉入火災事故廣播狀態的功能；

2.消防中控室應能清楚顯示火災事故廣播擴音機的工作狀態，并能用話筒播音；

3.中控室可控制揚聲器的音量；

4.揚聲器應設在建筑物的走道和大廳等公共場所，其數量應能保證從本層任何部位到最近一個揚聲器的步行距離不能超過25米，每個揚聲器的額定功率不應小于3W。

七、消防應急廣播功放機

火災應急廣播設備的功放機，其容量不應小于事故廣播揚聲器容量較大的三層揚聲器容量的總和。

八、消防報警主機電源和備用電源

主、備電源誤差不能低于23V，高于25V,并進行多次聯動測試，以保證主電源故障時備用電源可正常供應主機系統的運行，并具有自動切換功能。

九、消防中控室接地電阻

1.工作接地電阻值應小于4Ω；

2.采用聯合接地時，接地電阻應小于1Ω；

3.中控室接地板引致各消防設備的接地線應選用銅芯，接地軟線其線芯截面積不應小于4平方毫米。

第六章

物業接管驗收前所需資料

一．土建

（一）隱檢記錄

1.隱蔽工程驗收記錄

2.防水工程檢驗記錄

（二）驗收記錄（驗收中）

1．單位工程質量綜合評定表

2．單位工程驗收記錄

（三）新材料、新技術

1．新型建筑材料（國家技術監督局檢驗合格證、出廠合格證）

2．施工新技術（施工新技術經建設部認可并有鑒定書）

（四）原材料試驗報告

1．磚、水泥、砂、石、鋼筋、防水材料、隔熱保溫材料、防腐材料試驗匯總表

（五）施工試驗報告

1．防水工程試水試驗

二．暖衛和燃氣

（一）圖紙會審、設計變更、洽商記錄

（二）隱蔽工程驗收記錄

（三）主要設備

1．主要設備明細表（臺帳）2．主要設備試運轉記錄 3．設備出廠合格證

4．開箱及抽檢記錄 5．設備安裝記錄

第四篇：寫字樓物業接管驗收程序要點

寫字樓物業接管驗收程序要點

A． 寫字樓接管驗收前工作

（1）成立物業管理機構

成立物業管理公司或設置管理處，設立各級管理機構及各崗位，草擬各級管理員工崗位職責，招聘所需員工及進行崗前培訓，建立一支優良的專業物業管理隊伍。管理機構一般應在寫字樓管前3個月建立，各級管理人員和員工應該到位。

（2）草擬各種規章制度。

物業管理的規章制度分為物業管理公司內部的規章制度和公司對外（業主、租戶）的規章制度兩類：

1)．物業管理公司內部的規章制度。建立一套科學的、健全的、嚴格的規章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物業管理公司內部的規章制度主要有公司的守旨，紀律、經營方針、工作程序、崗位職責等。如保安員守則、工具的使用及保管規定、制服管理規定、考勤規定等等。公司也可以將各種規章制度合成一本《員工手冊》，方便員工全面了解和遵守公司的規章制度。

2)．物業管理公司對外的規章制度。包括公司向業主、租戶解釋公司的宗旨、權利和義務，以及公司管理服務范圍、管理服務方式，還有要求業主和租戶共同遵守的行為準則等方面的文件。如業主公約、用戶手冊等等。

（3）組成寫字樓驗收小組。

由物業部，工程部及公司有關人員組成寫字樓驗收小組，驗收小組還應在驗收前完成以下工作：

1)．提前派出部分工程技術人員進駐現場，與開發單位和承建單位的工作人員一起參與寫字樓竣工收尾監理工作，主要參與機電設備的安裝調試，了解整個寫字樓內裝配的設備設施，熟悉各類設備的構造、性能；熟悉水、電等線路的鋪設位置及走向，為入住后的管理、維修養護打下良好的基礎。

2)．主動與開發單位、承建單位聯系，協商寫字樓交接問題（如交接日期及注意事項）和制定驗收方案，統一驗收標準。

3)．準備接管驗收的各種表格，如接管驗收表、接管驗收遺漏統計表等。

（4）財務方面準備。

籌措物業管理維修基金；制定財務預算方案，提交開發單位審批；井建立完善的財務制度，有效控制管理費及基金收支；制定第一年的管理收支預算，擬定收費標準，包括管理按金及其他管理款項的建議。

（5）協助開發單位購買所需用具及設備，保質保量，以保證寫字樓管理順利進行。

（6）編制寫字樓驗收計劃。

驗收小組依據開發單位、承建單位提供的竣工圖、設備清單等文件，按設計及施

工要求編制驗收計劃。驗收計劃應包括項目概況、接管原則、驗收標準、職責分工、日期安排及工作內容。驗收要求等。

B． 寫字樓接管驗收的程序

（1）寫字樓接管驗收具備的條件。

新建寫字樓的接管驗收應具備以下條件：

1)．建設工程已施工完畢并已竣工驗收合格；

2)．供電、給排水、供暖、衛生、道路等寫字樓的附屬設備能夠正常使用；

3)．寫字樓的名稱應有地名管理部門審核的批準書，以及經公安部審批編制的正式門牌號碼。

（2）寫字樓的預驗收。

接到開發商接管驗收的通知后，驗收小組對所接收的資料，具備條件的，應在15天內簽發驗收復函并約定驗收時間。屆時，驗收小組根據驗收計劃、標準（依據建設部《房屋接管驗收標準》），按專業分工進行預驗收。

1)．驗收小組對設計圖紙、設計變更、竣工圖、設備清單進行預驗收，對寫字樓的主體結構、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛生、消防、供氣、電梯、附屬工程進行質量與使用功能的檢驗。同時，還要重點驗收設備和主材的規格型號、容量、制造廠并清點數量、安裝位置等。

2)．在預驗收中檢查出不符合標準的項目，提出書面的《物業驗收整改通知書》，返回給移交單位，并在規定時間內由移交單位或工程施工單位進行整改。

3)．對驗收中的單獨設備進行試運轉驗收。主要驗收設備的安裝質量和運轉中設備的主要技術指標，對不符合指標的，及時提出書面意見，要求移交單位組織設備制造廠或施工單位重新凋試，要達到規定的要求。

4)．預驗收后形成一份預驗收報告，交公司總經理審查。

（3）寫字樓的正式驗收

預驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格，則進行正式的寫字樓驗收。

1)．寫字樓的實物驗收：一是圖紙與設備規格型號、數量符合；二是工程的主要設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合；三是設備包括設備連接的整個系統的技術性能，應與設計的功能符合。驗收結果記錄在《驗收交接記錄表》中。

2)．對寫字樓的其他公共配套設施進行驗收，重點放在預驗時已記錄在案的問題方面，其結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。

3)．各專業人員根據驗收后的情況，寫出單項工程驗收報告。驗收小組根據單項驗收報告，作出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收報告送公司總經理審批。

4)．公司總經理代表寫字樓的接收單位，同寫字樓的交接單位進行正式移交。物業管理公司會同開發單位、施工單位、施工監理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。

驗收資料

寫字樓接管時有三個方面的資料需要移交，一是產權方面的資料，二是技術方面的資料，三是開發商對樓盤原有的內部裝修標準及銷售部門承諾的優惠條件方面的資料的移交。

（1）產權方面的資料。

1)．項目批準文件；

2)．用地批準文件；

3)．建筑執照；

4)．拆遷資料；

5)．業主姓名、產權、位置、建筑面積清單。

（2）技術方面資料。

1)．竣工圖，包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)．地質勘察報告；

3)．工程預決算分項清單；

4)．圖紙會審記錄；

5)．竣工驗收證明書；

6)．工程合同及開、竣工報告；

7)．工程設計變更通知及技術核定單位（包括質量事故處理記錄）；

8)．隱蔽工程驗收簽證；

9)．沉降觀測記錄；

10).設備及主要建材的質量保證書或合格證書以及供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。

（3）開發商對樓盤原有裝修標準及承諾的優惠條件資料。

1)．內部裝修標準資料；

2)．承諾的優惠條件資料。

寫字樓接管驗收的標準和檢驗方法

寫字樓接管驗收的標準主要是：

（1）地基、梁、柱、板主體：

1)．地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞；

2)．鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值；

3)．按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位及非收縮性裂縫；

4)．無鋼筋外露。

（2）頂棚

1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮；

2)．無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

（3）墻面：

1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝，無明顯裂縫，無污漬；

2)．塊料（如磁磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷；色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直；

3)．外墻面：無裂縫、起砂、麻面等缺陷，無滲水現象。

（4）地（樓）面：

1)．毛地面：平整，無裂紋；

2)．塊料（如磁磚等）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂縫、損傷，色澤一致，對縫線條順直；對縫砂漿飽滿，線條順直。

3)．水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空彭，無裂縫，無起泡等缺陷。

4)．衛生間地面。可用以下2種檢查方法檢驗：一是向地面沖倒水，觀察水流向是否準確到地漏，不應有積水、倒泛水；二是封閉地漏，灌水浸泡地面24小時，第二天到樓下檢查樓面應無滲漏。

（5）門窗：

1)．開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現；目視零配件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形；

2)．從室內輕搖晃門鎖與連接牢固，開啟靈活；

3)．木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；

4)．單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和刮花痕跡。

5)．窗臺泛水正常，無向室內倒流缺陷。可選擇以下檢查方法：先關緊所有窗戶，從頂層房間窗戶自上向下均勻澆水，停止澆水后半小時逐間檢查每個窗臺是否有水滲入。

（6）樓梯、扶手：

1)．砼結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無處露；

2)．鋼木結構的樓梯：用力輕搖無晃動，安裝牢固；鋼筋無銹蝕，無變曲；木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面光滑，無扎手。

（7）開關：

1)．安裝牢固，目視蓋板無損壞；

2)．開關靈活，開啟接觸效果良好。

（8）照明燈具：

1)．輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；

2)．打開所有燈肯，檢查電源接通是否正常，燈具發光是否正常；

3)．樓內公共照明燈全部接通連續工作3天，統計有多少自然損壞的。

（9）供水系統：

1)．安裝牢固不能搖動，管道（尤其是接頭）完好無損，無滲漏水，無銹跡；

2)．水龍頭和水閥：打開水閥，流水暢通，無漏水；關緊水龍頭，無漏水。

（10）排污管道（含塑料管）：

1)．安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；

2)．從樓上各排水口注入，樓下目視管道接口密實無滲水，樓上排水暢通無堵塞；

3)． 鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻。

（11）衛生潔具：

1)．安裝牢固，外觀完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；

2)． 灌水后排水口密實，無滲水，接水軟管無銹跡；

3)． 便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。

跟進工程遺漏的管理：

工程遺留問題是指竣工驗收和樓宇使用過程中，發現的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用要求、保修無法解決的設計缺陷等方面的工程質量問題。

物業部對完善配套工程執行監督職責，指定專人作好協調工作。對發現的遺留問題，及時向管理處經理匯報，并作好與開發建設單位的聯系工作。在進行工程完善和遺留問題的改造時，要加強施工現場的管理，具體有兩種不同情況的管理：

（1）在業主（租戶）未入伙之前的施工管理。

1)．分清責任范圍，物業部指定專人與施工隊保持聯系，協調解決交叉工作的予質，以確保已接管房屋和設施的完好。

2)．配合施工隊的用水、用電，要求施工隊進出場有序（必要時可簽訂合同）。

3)．限制施工隊的活動范圍，不許到施工現場以外區域活動。

（2）在業主（租戶）已入伙之后進行施工時，除按上面第（1）條規定執行以外，還必須加強以下工作的管理：

1)．限制噪音施工時間，確保業主（租戶）的工作和休息。

2)．嚴禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂，嚴禁吸煙。

3)．施工單位必須提前把安全負責人、施工人員名單交物業部，辦理臨時出入證，施工完畢將證交回。

4)．增強保安力量，加強對施工人員的管理監督，避免給已入伙的業主（租戶）帶來安全隱患。

5)．施工隊離場前，必須到物業部申請“放行條”，經有關人員核查無誤并簽名后，施工隊方可撤離寫字樓。

第五篇：寫字樓物業企業接管驗收管理專題

寫字樓物業企業接管驗收管理

寫字樓物業竣工后，物業企業在在接管寫字樓時，必須對物業進行全面的驗收，以明確物業企業和開發商雙方的維修責任。1.1.1寫字樓物業驗收采用的標準

在驗收寫字樓物業時，主要以下面的規范為標準：

1）GB50007-2011《建筑地基基礎設計規范》

2）GB50010-2010《混凝土結構設計規范》

3）GB50011-2001（2008年修訂版）《建筑抗震設計規范》

4）GB50014-2006（2011年修訂版）《室外排水設計規范》

5）GB50016-2006（2011年修訂版）《建筑設計防火規范》

6）GB50207-2002<屋面工程施工質量驗收規范》

7）新編《電氣裝置安裝工程施工及驗收規范》系列規范

8）GB50242-2002《建筑給水排水與采暖工程施工質量驗收規程》

9）GB50243-2002<通風與空調工程施工質量驗收規程》

10）GB/T10060-2011《電梯安裝驗收規范》 1.1.2寫字樓物業驗收應提供的資料

在物業驗收接管前，開發商須提供相關物業的各種技術資料和竣工圖，并分類立卷，在驗收時交物業企業歸檔保存。若驗收時尚未完成竣工圖，則必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。物業企業將參考這些技術資料對物業的設施進行驗收管理、運行、維護和保養。這些資料主要包括：

1.土建、裝修需要的資料

1）建筑、裝修和綠化等設計說明。

2）總平面圖、建筑圖和結構圖。

3）裝修圖（包括所有頂棚、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表）。

4）質監站、規劃局、消防局、環衛局及園林管理所等政府職能部門的驗收報告）。

5）土建、裝修、建材和五金等供應商及廠商資料。

6）房屋面積測量報告。

7）物業沉降測試報告。

8）防水工程的盛水實驗報告。

9)隱蔽工程驗收鑒證。

2.弱點系統需要的資料

1)各弱點系統的操作和維護保養手冊（包括屋宇自動控制系統、消防自動報警系統、防盜監控系統、衛星電視系統、電話和綜合布線系統、背景音響系統和車庫自動化管理系統等）。

2)各弱電系統圖、平面圖。

3)弱電系統設備明細表、承包商資料及產品合格證。

4)消防局、技防辦、音像處理處、有線電視臺、國家安全局、電話公司等政府職能部門的驗收合格證明）。

5)設備原理圖、計算機軟件程序和說明等。

3.電氣系統需要的資料

1)高壓、低壓和變配電設備操作和維護保養手冊。

2)所有電氣系統圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明。

3)電氣設備明細表、承包商資料及產品合格證。

4)供電局驗收報告。

5)各種用電設備調試、測試報告。

6)避雷裝置系統、平面圖、測試報告、防雷驗收報告。

4.給誰排水需要的資料

1)噴淋、消火栓系統操作和維護保養手冊。

2)消防水、給水排水系統圖、平面圖及電器控制圖。

3)消防噴淋、消火栓、給水排水系統設備明細表、承包商資料及產品合格證。

4)消防局驗收批文、衛生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質監站等政府職能部門的驗收報告。

5)消防水系統試壓、調試及檢測報告。

6)污水處理系統竣工圖樣、衛生防疫站驗收批文。

7)蓄水池、水箱和開關器水質檢測報告。

5.空調系統需要的資料

1)空調系統、送排風系統操作和維護保養手冊。

2)空調、送排風系統圖、平面圖及電氣控制圖。

3)空調機組（熱泵機組）、新風機組、熱交換器及風機盤管等設備明細表表、承包商資料及產品合格證。

4)消防局驗收批文。

5)空調系統及設備試壓、調試報告。

6.動力設備需要的資料

1)鍋爐、應急發電站和電梯等設備操作和維護保養手冊。

2)鍋爐房、應急發電機房平面圖、煤氣調壓站平面圖和煤氣系統圖、平面圖。

3)勞動局、質監站及煤氣公司有關驗收證明。

4)鍋爐、應急發電機及電梯等設備的調試報告、產品合格證書。

5)煤氣管道的試壓報告。

7.電梯驗收提交資料

電梯正式驗收移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業公司技術人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，但不限于此：

1)建設委員會質監站批發的“電梯運行證”。

2)技術監督局批發的“電梯安全使用證”。

3)點滴技術規格說明書。

4)電梯出廠合格說明書。

5)電梯裝箱清單

6)電梯管理與使用手冊

7)電梯一般安裝標準。

8)電梯操作說明書。

9)電梯維修保養手冊。

10)電梯安裝圖樣。

11)電梯機械及電氣控制圖樣。

12)電梯備品備件圖樣。

13)電梯操作培訓手冊。

14)電梯承包商竣工調試及自查記錄。

15)電梯應急維修電話。

16)電梯供應商和安裝單位聯系人、電話、傳真等資料。

8.其他需要的資料

開發商、承包商認為需要提供的其他資料。

1.1.3寫字樓物業驗收的程序

當開發商提供了各種資料后，物業企業才開始驗收。在驗收時若發現問題，物業企業可以拒絕驗收和接管，同時要求開放商和承建商整改，只有整改到滿足驗收標準時，才可以通過驗收。

1.物業驗收條件

1)提供的驗收資料齊全并且沒有造假。

2)提供必要的專業技術介紹和培訓。3)提供所有的測試、檢驗和分析報告。

4)被驗收的場地、設備和機房清潔干凈。

2.拒絕驗收

對于以下情況，物業企業有權拒絕驗收接管物業：

1)嚴重違反國家有關法規。

2)未能通過有關政府職能部門的驗收。

3)工地與交付物業不能有效隔離。

4)機房不能完全獨立封閉。

5)其他可能危及設備正常運行和進駐人安全的物業。

3.缺陷整改

對在驗收中發現的各種問題，包括工程未完事項、工程缺陷及由于成品未能有效保護一起的受損等情況，物業企業將會作詳細的缺陷記錄，以供開發商督促承包商（或者供應商）進行整改，對不能進行整改的缺陷進行賠償交涉。若問題比較嚴重，則向開發商建議暫緩驗收，待整改完成后重新驗收。

4.試運行

若部分設備或整個系統尚未通過最終的驗收，但由于小業主（或租戶）進駐的需要必須開啟運行某些設備或系統，物業企業一般僅作實物驗收，并嚴格按開發商的書面指令進行管理和操作。在此期間，技術上仍由承包商（供應商）把關，若發生任何問題或意外，除物業企業人為原因外，責任由開發商及其承包商負責。對于重要設備或者機房有必要簽訂臨時試運行協議，清楚列明有關各方的責任。

5.驗收通過

被驗收物業完好，設備及系統運行情況正常，所有指標均達到合同約定的要求，場地、設備和機房均清潔干凈，經有關各方書面確認驗收通過，開發商應督促承包商（或供應商)移交所有的鑰匙、備品條件和專用工具，物業正式交由物業企業接收管理。

6.保修期

正常情況下，物業整體驗收結束，便正式進入保修期，但物業驗收往往是一段相當長的過程，在此期間，有些設備可能會因限期投入運行或起亞原因已經進入保修期。故需要開發商與其承包商、供應商協議約定整個項目保修期的其實日期，并書面通知物業公司，而在次之前進入保修期的部分設備和系統，若需要簽續保合同，開發商應酌情予以補償。

1.1.4 新寫字樓物業的接管驗收

寫字樓物業的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。1.接管驗收應具備的條件

1）建設工程全部施工完畢，并已經竣工驗收合格（分期交付使用的工程必須和施工區域隔離）。

2）供電、采暖、給水排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用。

3)房屋幢、戶編號業經有關部門確認。

2..接管驗收應提交的資料

(1)產權資料

1）項目批準文件。

2）用地批準文件。

3）建筑執照。

4）建筑分層、分單元面積表。

5）行政主管部門驗收合格的證書、批文。

6）拆遷安置資料。

（2）技術資料

1）竣工圖 包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖樣。

2）地址勘察報告。

3）工程合同及開、竣工報告。

4）工程預決算。

5）圖樣會審記錄。

6）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）。

7）隱蔽工程驗收證明。

8）沉降觀察記錄。

9)竣工驗收證明書。

10）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。

11）新材料、構配件的鑒定合格證書。

12）誰、點、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書。

13）機電設備、設施系統的調試報告和使用說明書。

14）砂漿、混凝土塊試壓報告。

15）供水、供暖的試壓報告。

3.質量與使用功能的檢驗

（1）主體結構

1）地基基礎的沉降不得超過《建筑地基基礎設計規范》的允許變形值，不得引起上不結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

2）鋼筋混凝土構件產生的變形、裂縫，不得超過《混凝土結構設計規范》的規定值。

3）磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

4）凡應抗震設防的房屋，必須符合《建筑抗震設計規范》的有關規定。

5）外墻不得滲水。

（2）屋面

1）各類屋面必須符合《屋面工程施工質量驗收規范》中的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。

2）平武面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應設置屋面檢修孔。

3）陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、雨水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。

（3）樓地面

1）面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層應表面平正

5、解封均勻順直，無缺棱掉角。

2）衛生間、陽臺、盥洗盆地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3）木樓地面應憑證牢固，接縫密合。

（4）裝修

1）剛、木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗密封嚴密，木門窗縫隙濕度。

2）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不漏頂帽，與基層必須釘牢。

4）門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

5）抹灰應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

6）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

7）尤其、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。

（5）電氣

1)電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用鉸接或綁接的方式。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，是管路在結構上或者電氣上均連城整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV.2)應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。

3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合《相關艱澀工程防雷設施驗收規范》的要求。

5）電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲和震動聲不得超過《電梯安裝驗收規范》的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖樣資料均應符合要求。

6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共享天線。

除上述要求外，同事應符合地區性“低壓電氣裝置規程”的有關要求。

(6)水、衛生、消防

1)管道應安裝牢固，空置不見啟閉靈活、無滴漏。誰呀實驗及保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量驗收規程》的要求。應按套安裝水表或預留表位。

2)高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

3)衛生間、廚房間的排污管應分設，出戶管長不宜超過8M,并且不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

4)衛生器具質量應良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全、制動靈活。

5)水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。

6)消防設施必須符合《建筑設計防火規范》的要求，并且有消防部門檢驗合格證明。

（7）采暖

1）采暖工程驗收必須在采暖期以前兩個月進行。

2）鍋爐、箱罐的壓力容器應安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格證明。

3）爐排必須進行12h以上的試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡，返轉應自如。

4）各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應嚴密應開關靈活。

5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。

6）管道的直徑、坡度及檢查井必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量驗收規程》的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

7）設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質量驗收規程》的規定。

8）鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，本質、煙塵排放濃度應符合環保要求。

9）經過48h連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區室溫必須符合設計要求。

（8）冷凍機組及熱泵機組

1）冷凍機及熱泵應安裝平正，配件齊全，有原廠或授權單位檢驗合格。

2)與冷凍機及熱泵運行相關的冷卻塔、風機、水泵等安裝應適當、平正、無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

3）各管道、管件安裝應符合要求，保溫、避雷支架等安裝合理。

4)各類現場儀器、儀表齊全準確，自動控制調節系統靈活可靠。

5）機器運行平穩，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標均在運行范圍內。

6）各輔助設備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好，無嚴重飄水，水泵運行平穩，揚程、流量符合要求。

7）經過一段時間的聯系運行，冷卻劑及熱泵和附屬設備的熱工性能、機械性能及空調區室溫符合設計要求。

8）新風機、等風量機組、變風量機組，風機盤管、溫控器調節閥等工作正常，無異聲。

9）冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續運行無滴水，保溫良好。

（9）附屬工程及其他

1）室外排水系統的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均在必須覆蓋符合《室外排水設計規范》的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

2）化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm.立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。

3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。

5）房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合相關規定。

6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。

7）單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外面地面平整，室內外高差符合設計要求。

8）群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，并達到應有的質量和使用功能。

4.質量問題的處理

影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限有建設單位負責維修，也可采取費用補償的方法，有接管單位處理。1.1.5舊寫字樓物業的接管驗收

有些舊的寫字樓，可能由于種種原因要換物業企業，新的物業企業在接管時同樣要對物業進行驗收。

1.接管驗收應具備的條件

1)房屋所有權、使用權清楚

2)土地使用范圍明確。

2.接管驗收應檢索提交的資料

1)產權資料

2)房屋所有權證

3)有關司法、公證文書和協議。

4)房屋分戶使用清冊。

5)房屋設備及定、附著物清冊。

(2)技術資料

1)房地產平面圖

2)房屋分間平面圖

3)房屋及設備技術資料。

3..接管驗收程序

1）移交人書面提請接管單位接管驗收。

2）接管單位按規定進行審核。對具備條件的，應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間。

3）接管單位會同移交人按規定進行檢驗。

4）對檢驗中發現的危損問題，按規定進行檢驗。

5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定著物和附著物，核實房屋使用狀況。

6）經檢驗符合要求的房屋、裝修、設備和定著物和附著物，核實房屋使用狀況。

7）移交人配合接管單位按接管單位的規定逐項移交。

4.質量與使用功能的檢驗

1）以《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-99)和國家有關規定作為檢驗的依據。

2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態。

3）檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。

4）查驗房屋情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況）。評估房屋現有價值、建立資料檔案。

5.危險和損壞的處理

1）屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，才能接管。

2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采取其他補償形式。

3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。