第一篇：論不動產物權登記公信力的現狀存在問題及立法完善

論不動產物權登記公信力的現狀存在問題及立法完善

引言

不動產登記，是指經權利人申請國家專職部門將申請人的不動產物權變動事項記載于國家不動產物權登記簿的事實①。詳言之，根據物權法第6條、9條和第14條的規定，不動產登記是登記機構根據申請人的申請，對于不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅依據法定的程序，記載于不動產登記簿之中并能夠供不特定的第三人查詢，這是物權公示原則的固有內容和價值要求。公示原則作為物權法的基本原則之一，是由物權這種權利的特性所決定的。由于物權是公開化的權利，是一種對世權、絕對權，具有強烈的排他勝，往往直接關系第三人利益，因此物權的變動必須要對外公開，使第三人知悉。對于不動產而言，其物權變動的公示方式就是不動產登記。通過登記，能夠明確不動產物權歸屬，進而維護交易安全。

一、我國不動產登記公信力的現狀

我國是否承認不動產登記公信力學者間存在著不同的看法，法律上也沒有明確的規定。對于不動產登記公信力，只有從最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第89條可略窺端倪。該條規定:“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權利;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。“由于財產包括動產與不動產，故有學者認為，最高院的這一意見無疑是為了保護善意第三人，維護登記的公信力。不過僅從該司法解釋條文本身來看，其作為針對實踐問題的處理意見，立法者的本意我們無法準確揣摩，由此，僅憑該條文是否可認為我國已規定善意取得制度存在些許疑問。但不能否認的是，該條之規定在司法實踐中己成為認定第三人善意取得不動產物權的主要依據。因此，承認登記公信力應當是大勢所趨，保護交易安全的必然要求。

二、我國不動產物權公信力存在的問題

（一）不動產登記法律依據不統一

由于沒有專門制定的不動產登記法，日前的不動產登記法律制度不但散亂而且內容多有矛盾，表現在：(1)法律的效力等級不一樣，有法律、行政法規還有部門規章、地方性法規，在實踐中就導致了“顯規則”和“潛規則”井存。“顯規則”指的是在既有的行政格局，相關部、委明文規定的登記規則；而“潛規則”指的是地方的主管登記部門根據當地或者其時的實際情況，出一于各樣的考慮，制定的適用于白己轄區內以類似于“紅頭文件”形式出現的內部規定。上述兩種規則為登記的規范展開提供了運行軌道，但這種不統一的局面卻從源頭上造成了登記的混亂。(2)多部門立法，法條之間相互抵觸，加劇了不動產登記的分化。按照物權法理論，現在法律法規規定的登記制度根本不能滿足依據物權公示原則和物權交易的客觀公正原則對物權交易進行保護的需要。從更高層次上說，不動產法律法規不統一，我國不可能建立統一的不動產交易市場規則，統一市場的目標更難以實現。

（二）不動產登記機關不統一

由于傳統的立法是適應計劃經濟的需要根據條條和塊塊分割的方式對不動產資源進行分配的，因此中央政府各部門和地方政府各部門均有自己的不動產登記領域，因此對不同不動產的行政審批、登記分割在不同的部門，形成“多頭管理”。依據我國現行法律的規定，至少有六個部門可以辦理不動產登記，分別是國土資源、房產、林業、農業、海洋、礦產部門，基本上是根據不動產的用途而由不同的部門來登記。在有的地區，登記機關的設置還出現了“分級登記”和“內外有別”的情形，在實務中，還存在著房屋權屬證書和土地權屬證書兩套體系，這使得房地之間的關系無法統一，也造成了登記權屬證書不統一，房屋權屬證書和土地權屬證書以及房屋登記簿和土地登記簿之間的關系不明確等一系列問題。這些都使得完整的不動產登記檔案無法形成，影響了登記公示效力的發生，而且增加了當事人中請登記的成本，降低了登記的效率。

（三）不動產登記的權屬證書不統一

由于不同的部門對不同的不動產進行登記，必然發出不同的權屬證書。例如《中華人民共和國森林法》規定林業部門為林木權屬的發證機關;《中華人民共和國土地管理法》規定由縣級以上人民政府發放證;《中華人民共和國房地產管理法》規定“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門中請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證一書。”房地產轉讓既要辦理土地使用權登記，又要辦理房屋所有權登記，給房地產交易當事人帶來諸多不便。綜上，不動產登記證書的不統一發放必然給不動產交易帶來不便，不利于交易的快捷。

（四）不動產登記的程序不統一

主要表現在:(l)登記中申請人不一致。《城市房屋權屬登記管理辦法》第11條規定:房屋權屬登記除房屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同中請外，其他均由權利人單獨中請，即權利人為中請人。《土地登記規則》第37條規定:土地使用權、所有權和土地他項權利變更登記時由當事人雙方共同中請，即中請人為權利人和義務人。(2)辦理登記的具體程序不一致。如《土地登記規則》第6條規定“土地登記依照卜列程序進行:(一)土地登記中請;(三)地籍調杏:(二)權屬審核;(四)注冊登記;(五)頒發或更換土地證書。”而《城市房屋權屬登記管理辦法》第10條規定:“房屋權屬登記依以下程序進行:(一)受理登記申請;(二)權屬審核;(三)公告;(四)核準登記，頒發房屋權屬證書。”不同的法律和登記部門對不同的或相同的不動產登記適用的程序不相同，有的需要審批才能登記，有的不需要審批而直接可以進行登記，各地登記機關登記時要求當事人提供的材料、登記的時間、期限也不盡相同。由于登記程序的不統一，各登記機關各行其是，不僅嚴重損害了登記作為國家行為的統一性和權威性，也不能滿足統一的大市場交易規則同一的要求。

三、不動產登記公信力的立法完善

（一）關于不動產登記薄和權屬證書

我國應實行由一個登記機關進行登記的制度，在此基礎上，我國實行統一的不動產登記制度，由該登記機關負責不動產登記簿的編制。論者建議不動產登記簿的編制采取物的編成主義，以不動產的地理位置、編號為順序進行登記。登記簿的內容不僅記載不動產的所有權狀態，還應記載有關不動產的其他物權，如抵押權、預買權等等內容。建議我國也實行一登記一用紙原則，一項不動產的物權狀態只在一份登記用紙上予以記載，這樣，一份登記記錄上就可以完整地反映某項不動產的各項物權狀態，就可以很好到解決登記不統一導致交易混亂的問題。同時，我國還應當實行公開查冊制度，即不動產登記簿應當向社會公開，公眾可以查閱任何一份登記，登記機關有為公眾提供查詢和出據證明的義務。只有這樣，才可以有效地降低當事人交易的風險，促進不動產的順利流轉。關于權屬證書。在權利登記制中，登記機關不向權利人頒發權屬證書，而在托倫斯登記制中，登記機關需向權利人頒發權屬證書。至于我國未來的不動產登記是否發放權屬證書，論者認為應遵循我國的習慣做法，向權利人頒發不動產物權的權屬證書。我國歷史上一直存在房契、地契的制度，它是不動產權利人享有不動產權利的憑證，建國以后我國一直在相當長的時期內采取這一制度未變，論者建議可以繼續保留這一制度，只是需在若干具體方面應加以改革，主要有如下方面:其一，由一個登記機關頒發統一的權屬證書，簡化權屬證書的種類。前面談到我國的登記機關眾多，所以不動產的權屬證書也是多種多樣，很不規范，如土地所有權證、土地使用權證、房屋所有權證、房地產證、林權證等，這就加重了當事人的負擔。并且它們之間還經常發生沖突，尤其是房屋所有權和房屋之下的土地使用權之間還經常不一致，造成很多混亂。在實行由一個登記機關負責登記后，就只有該機關有權頒發不動產權屬證書，其他任何單位和個人物權發放不動產權屬證書。同時，論者建議簡化權屬證書的種類，如將房屋所有權證和其下土地的使用權證合二為一，將林權證、取水權證等并入相應的權屬證書中或者予以取消。其二，建議明確規定不動產權屬證書是權利人享有不動產物權的唯一合法憑證。不動產物權變動后，應該將權屬證書交回發證機關銷毀或變更權屬證書。當事人私自轉讓權屬證書的不發生物權變動的效力。

（二）關于登記程序

我國現在還沒有專門的關于不動產登記的程序法的規定，建議盡快制定統一的不動產登記法以規定不動產登記的程序。不動產登記的程序法應包括以下內容：其一，不動產登記的申請。除法律明確規定由國家主動進行登記的以外，不動產物權的變動，都應在不動產登記機關進行登一記。但這首先應該由當事人提出申請，提出申請是不動產登記程序的發動程序。其二，不動產登記的審查。登記機關受理申請以后，應該詳細審查申請登記的當事人的身份，以確認是否為真正的登記權利人提出的申請;審查當事人對申請登記的物權是否有處分權:等等。其三，關于登記的實質審查主義。前面談到德國的形式審查主義和瑞士的實質審查主義，具體到我國制定不動產登記法時是采何種主義，應從我國的實際出發予以確定。論者認為我國應當采取實質審查主義。因為我國現在對不動產登記采取的是形式審查，加上登記部門眾多，就造成登記機關不負責任，經常出現登記錯誤，這不僅給當事人造成了巨大的經濟損失，而且也使登一記失去其信譽。為確保登記的效力，降低交易的成本，促進交易的便捷，我們應采取登記的實質審查制度。登記機關在審查登一記申請時，不僅要審查當事人的申請程序是否合法，文件是否齊備，而且還要對登記內容進行詢問和調查，以確保登記的真實性。法律應明確規定登記機關有如下審查權限：一，要求當事人提供必需的材料；二，實際調查和查看不動產的實際情況；三，審查申請人提交的文件的真實性；四，對弄虛作假、騙取登記的當事人進行處罰。應當說明的是對不動產登記的實質審查不是要干預當事人的不動產交易，對于當事人正當的交易，登記機關無權干涉，只要當事人物權變動的合同符合法定形式，就應當予以登記。但當登記機關發現的該物權變動的內容違法或不符合法定，即登記。

（三）關于不動產登記法的制定

我國現在應制定不動產登記法，不動產登記法應包括兩部分內容，一個方面是規定不動產登記的范圍、原則、性質、效力、種類、登記機關、不動產登記簿之構成等有關不動產登記的原則性、根本性的內容;另一方面是規定不動產登記的具體程序。綜合而言，我們應采取以下原則來立法：

其一，在民法典或《物權法》中規定不動產登一記的原則性、根本性的問題。不動產登記的原則性、根本性問題應當在民事基本法律中加以規定，原因有三:一，不動產是人類社會賴以生存和發展的基礎，不動產物權是民事權利中最重要的權利之一，需要依靠基本法規定登記制度來規范其取得、轉讓、變更、喪失;二，不動產物權的流轉是市場經濟的重要組成部分，其健康有序流通對于滿足人民的需要、提高人民生活水平、促進經濟發展、增加國民收入都有極其重要的作用，這就要求我們建立不動產登記制度以維護不動產交易的安全有序、簡便快捷;三，不動產物權尤其是重要的自然資源需要我們很好的予以保護，才能夠實現資源的可持續發展，登記制度將發揮保護自然資源的作用。

其二，制定我國的((不動產登記法))，解決不動產登記的程序方面的問題。不動產登記應該記載不動產物權變動的真實情況，法律為確保登一記的真實性，規定登記為不動產物權變動的法定程序，登記程序的公正、公開、真實、及時也是不動產登記的重要內容，所以需要專門的不動產登記法來規范。我們應在《物權法》或民法典中規定不動產登記的原則性、根本性問題的前提下，我們還要制定《不動產登記法》以解決不動產登記過程中的問題。具體包括不動產登記的申請、審查、登記發證、更正、查詢等內容。應當說明的是，不動產登記法關于不動產登記程序的規定，不同于一般的訴訟程序法。不動產登記的程序法不是規范訴訟程序，而是當事人和登記機關在不動產登記過程中所應遵循的法定程序。

（四）善意取得的一體構造及其完善

首先，承認了登記公信力，并不能將其束之高閣，公信力對第三人的保護作用，體現為第三人可以善意取得相應物權，而第三人物權的善意取得，正反映了登記作為不動產物權的公示方式所具有的保護第三人的效力，也即公信力。誠如學者所言:“公信力是從物權表征方式之效力的角度來觀察的，而善意取得則是從第三人物權取得的角度來觀察的。物權表征方式之公信力，表現在對第三人的影響上，就是第三人的善意取得。承認登記公信力，就當然有不動產善意取得。其次，公示的公信力是善意取得制度得以建立和存在的邏輯前提，善意取得制度是公信力的必然結果，是公信力落實的具體體現。沒有公信力制度，受讓人取得無權處分之物的物權就缺乏正當性;沒有善意取得制度，僅憑公信力制度，受讓人取得無權處分之物的物權有過濫之嫌，對真實權利人有過苛之弊，有失權衡。正是經由善意取得制度細化的受讓人取得無權處分之物的要件的規制，從而排除了某些情況下受讓人取得物權的可能，較好地平衡了各方當事人的利益關系。進而，我們也可以作出如下反推，如前所述，與占有相比，經受嚴格法律程序形塑的不動產登記更值信賴，占有作為動產物權的公示形式，其表征動產物權的作用是有限和不穩定的，而與此相反，登記記載的法律事實是國家專門機關嚴格法律程序運行的結果，既有國家信譽的支持，又有法律制度的保障，登記對不動產物權的表征是普適和穩定的，當然更值信賴。那么，既然在信賴占有的基礎上可以設定動產物權善意取得制度，那么，在信賴不動產登記的基礎上設定不動產物權善意取得制度的理由理應更加充分。故綜上所述，我國物權法確立不動產善意取得制度實為正確和明智的選擇。

我國物權法向前大膽地跨了一步，于第106條中統一規定了動產和不動產善意取得的要件，從而簡化了善意取得的構成要件，實現了善意取得制度的一體構造。此一體構造自然可以稱為我國物權法對于不動產善意取得立法的一大特色，但仔細觀之，固然其一體化有一定的合理性，但是也有差強人意之處，如下就通過分析其合理性并提出完善建議，從而更清晰地透視不動產登記公信力。

從上述可知，不動產善意取得與動產善意取得制度的價值目標是一樣的，即都是為物權變動交易提供法律保障，從而確保善意第三人能取得物權。同時，它們內在邏輯關系是相同的，即動產的善意取得和不動產的善意取得，分別基于動產占有的公信力和不動產登記的公信力，即都是基于公示的公信力。再者，它們作用的原理與機制是一樣的，都是采用推定和擬制的方式。推定力僅僅解決了權利證明問題，它向體現公信力之善意取得的進一步推演，才能涉及實體事項，即動產占有和不動產登記表征的權利足以被人信任，他人一旦產生這種信賴，就能取得權利，在此意義上，推定力成為公信力的邏輯出發點。即當出現無權處分，并存在交易第三人，且該第三人是基于對登記簿所宣示的不動產物權或者對占有所表征的動產物權的真實性產生了信賴進而為交易，那么就推定該第三人是善意的，并且將登記簿所宣示的和占有所表征的物權都擬制為真實的，從而達到保護善意第三人的交易預期和信賴利益的目的。當然，通過推定和擬制并不能實現第三人善意取得，立法者在設計時通常設置諸如“以合理的價格轉讓”、“不動產或動產應當登記的己經登記，不需要登記的已經交付”等要件，從而達到對真正權利人和善意第三人的利益平衡保護的效果。只要第三人符合法定要件，即可確定地取得物權，真實權利人及時能夠證明公示錯誤也毫無意義，這就產生了無權處分人被擬制為“真”物權人，而“真”物權人被擬制為“假”物權人的結果。

雖然從上所述，在這種法律擬制的體系性的信賴中，因動產與不動產的物理屬性上的差異，二者有著不同的公示方法，但動產占有和不動產登記作為權利外觀是同質的，它們在推定和擬制的法律技術的運用下，最終通向交易安全和商品流通的簡易化，它們目標一致，結構類似，所運用的法律技術一致，估計正是基于對這些因素的考量，物權立法者才選擇了善意取得制度的一體化做法，但是我們不可否認的是，二者基礎不同。誠如學者所言，對不動產物權的表征力相比，占有對動產物權的表達不盡人意，用“權利外觀”來作為二者共同的基礎，確有點差強人意。⑾即這些權利外觀產生的值得法律保護的信賴是不同的。如前所述，雖然占有作為動產物權的外觀形式，并非法律規定的結果，而是人們在生活和交易之中不斷進行選擇和試驗的結果，當前也沒有其他什么形式比占有能更有效、更便宜地顯示動產物權的權屬和內容，但無庸質疑，與具有程序制度化保障的不動產登記相比，動產占有的權利表征性要弱得多，這將如何引發人的同質信賴?再如同前文分析“善意”要件時所述，雖然物權法將動產與不動產善意取得制度的構成要件統一規定，但是在善意這一要件的判斷標準適用上就會有所區別，應當嚴格做出區分。如此觀之，我國物權法第106條所作的動產與不動產善意取得一體構造的制度安排似乎有欠妥之嫌?當然，這些善后工作應當留待物權法司法解釋或者不動產物權登記法來完成，不動產登記公信力的立法也應當及時回應時間和實踐的檢驗，方能日臻完善。結語

我國長期以來在不動產登記規則的理論研究上的滯后以及立法上的不完善，導致我國的不動產登記制度的設計不能滿足社會主義市場經濟以及不動產市場健康發展對登記機關及登記職能的要求。為此，我國應盡快建立以安全和效率作為其價值取向的不動產登記制度，按照物權法對不動產登記的相關規定為原則性指導，通過未來的不動產登記法設計具體操作步驟的規范，建立以房屋和土地登記機關的統一為基礎的不動產登制度規范，完善預告登記制度、變更登記制度、異議登記制度及公證機關的介入、實質審查、信息公開查詢、登記錯誤賠償等制度，最終完善我國不動產登一記制度，進而使不動產登記真正發揮的物權變動的公示作用，充分發揮其在維護財產秩序和保護不動產交易安全等方面的功效。

第二篇：試論我國不動產物權登記制度的立法完善

試論我國不動產物權登記制度的立法完善

不動產物權登記是不動產物權變動的公示形式，也是各國物權立法的重要內容。由于不動產登記制度影響交易安全和社會財產秩序甚大，現代各國莫不對之重視有加。我國目前尚沒有制定物權法，也沒有制定不動產物權登記法，這使我國不動產物權登記制度存在許多不完善的地方。本文擬通過對不動產物權登記制度基本理論的探討，以及對我國當前不動產物權登記制度存在的問題的分析，提出完善我國不動產物權登記制度的設想，以裨于我國不動產物權登記制度的立法完善。

一、不動產物權登記制度的基本理論。

1、不動產物權登記制度的法律意義。

不動產物權登記是指土地及其它定著物之所有權和他物權的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關專職機關掌管的專門薄冊上，它是不動產物權變動的公示形式。物權公示是物權法的一項重要原則，是指物權享有與變動的可取信于公眾的外部表現形式。根據現代各國物權法的規定，物權變動的公示方法，不動產物權以登記，即物權變更登記，為物權變動的公示方法;動產以交付，即占有的移轉，為物權變動的公示方法。物權以登物權變動之所以要公示，是由物權的性質決定的。物權是一種絕對權、對世權，具有絕對排他性效力，對物權人的物權，任何人都負有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務，但如果不能從其外部察悉物權變動的征象，則會給第三人造成難以預測的損害，直接威脅交易安全。物權公示就是要使物權具有可識別性，通過公示使物權法律關系得以公開透明，使當事人及第三人直接從外部就可以知悉物權的存在及其現狀，其目的就是要維護物的占有秩序和交易安全，保護善意第三人的利益。

2、不動產物權登記的性質及登記機關不動產登記的性質，依我國學者之通說，屬于一種行政行為，它體現的是國家行政權力機關對不動產物權合理干預，目的是為了明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益。

關于不動產物權登記之主辦機關，現代各國和地區做法不盡一致，但主要做法有二：一是由司法機關主辦。二是由隸屬政府的專門的不動產登記局或“地政事務所”主辦。如日本的不動產物權登記為法務局、地方法務局、支局及派出所，在瑞士則為各洲地方法院，在德國為地方法院中設立的“土地登記局”，在英國，統一管理城鄉土地權屬的登記機構是“政府土地登記局”。

關于登記機關的職責，綜合民辦各國的立法例，主要有三種做法：

一是登記采形式審查主義。登記機關對不動產物權登記申請，只進行形式上的審查，倘若申請登記所提出的書件完備，即依照契據所載的內容，予以登記。至于契據所載權利事項，在實質上是否存在，有無瑕疵，則不過問，登記機關也不承擔錯誤登記的責任。

二是登記采實質審查主義。即登記機關對于登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對于不動產物權變動的原因與事實是否相符，有無瑕疵，也須詳加審查，經確定后方予登記。如果登記有錯誤、遺漏、虛偽，而致權利人于損害時，受害人得請求國家賠償，但登記機關本身不予賠償。

三是任意登記主義。對于不動產物權變動不作強制要求，但是一經登記，則登記具有不可推翻之效力，如登記有錯誤、虛偽、遺漏而致真正權利人受損害時，登記機關則負損害賠償之責。

3、不動產物權登記的法律效力。

不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：

一是登記對抗主義。認為不動產物登記并非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。

二是登記要件主義。認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發生法律效力。德國等國采此立法例。

三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。

另外，對不動產物權登記的效力，多數國家及地區還根據登記原因的不同而賦予登記不同的效力。

一是依當事人的民事法律行為而變動不動產物權者，非經登記不生效力。這里所說的民事法律行為包括買賣、贈與、互易及在不動產上設定物權的行為。“非登記不生效力”是指只有當事人的法律行為與國家專職機關的登記行為相結合，才能實際發生物權變動的法律效果。

二是依法律行為以外的法律事實而取得物權者，不以登記為生效要件，如因繼承、沒收、征收、法院判決、強制執行、土地回復、附和、房屋新建等原因而取得物權者，均不以登記為物權變動的生效要件。但是出于維護交易安全的考慮，各國和地區的民法同時規定，此等場合，物權人在登記以前，不得處分已取得的物權。

二、我國不動產物權登記制度的現狀及其存在的問題。

我國迄今尚未制定物權法，也沒頒布專門的不動產登記法，有關不動產物權登記的規定主要散見于各項單行民事法律法規及一些司法解釋，不動產物權登記制度尚未在中國得到系統地建立，而且現行法規中的有關制度基本上說不上完全是民法物權法意義上的制度。其存在的主要問題有：

1、登記的法律依據不統一。不動產物權登記，通行的做法，實質上依據一國民法典之有關規定，程序上則依據專門制定的不動產登記法。而我國不動產物權登記的法律依據主要是單行民事法律、法規，如《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規則》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，政出多門。

2、登記機關不統一。根據不動產物權類型的不同，我國的不動產物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記，相應地，我國不動產物權登記的機關也有六家之多，分別是國土管理機關、房產管理機關、礦產管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業管理機關。登記機關不統一，損害了登記制度的基礎權威。

3、登記效力不區分不動產物權變動的原因。如前所述，世界上多數國家和地區大都根據登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力，而我國現行法不區別不動產物權變動的原因，而一律規定非經登記不生物權變動的效力。如1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定，凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、移轉、變更和他項權利的設定，均為無效。這一規定，是與我國《繼承法》的規定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規定，繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產房屋的所有權，而不是繼承人于房管部門進行變更登記后才取得遺產房屋的所有權。又如，1987年的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第10條規定：“新建房屋，應于竣工后三個月內申請辦理所有權登記”。問題

是，如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權，那么在這三個月內新建房屋的所有權歸誰所有，就很難作出合理的解釋了。

4、絕對化的登記要件主義。對于不動產物權登記的效力，我國立法一向采納登記要件主義，如1983年的《城市私有房屋管理條例》、1987年城鄉建設環境保護部制訂的《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》、《土地管理法》，以及《土地管理法實施細則》等對此都作了明確規定。根據我國學者的一般看法，不動產所有權的取得、消滅和變更，非經登記，不能產生法律效力。我國司法審判實踐對不動產物權特別是房屋所有權的確認原則上也以登記為準。我國現行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法，有利于保護原所有人的利益，并因增強登記效力而有利于強化國家對不動產的管理。但是，絕對適用此原則又難免存在不合理現象。在房屋買賣中，如果將登記要件主義絕對化，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會諸如不利于保護善意一方當事人、沖擊現有財產秩序等問題。

5、把登記作為不動產物權移轉合同生效的要件，混淆了物權變動和債權變動。我國擔保法第41條規定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據此條規定，不動產抵押合同必須登記才能生效。同樣，我國現行行政法規和司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效，如1990年最高人民法院《關于私房買賣的一般應以產權轉移登記為準的復函》規定：“簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，末辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

顯然，現行法律和司法解釋的上述規定不適當地擴大了登記的效力范圍，把登記作為不動產物權移轉合同的生效要件，誤解了登記制度屬性，混淆了物權變動和債權變動。不動產物權移轉合同，是以移轉不動產物權為內容的債權合同，屬諾成性合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生

法律效力，即發生債權的變動，當事人開始享有債權法上的請求權。依據合同的規定，不動產物權的出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產物權移轉債權合同履行效力所致，不動產物權登記也是合同的履行行為，其法律效力是發生不動產物權的變動，本質上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進行不動產物權登記，只是未能發生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。

三、我國不動產物權登記制度的立法完善。

如上所述，目前我國的不動產物權登記制度已不能滿足不動產市場的發展對登記職能的要求，亟待完善，筆者以為，應從以下幾個方面對我國不動產物權登記制度予以立法完善：

1、通過物權立法，統一不動產物權登記的法律依據，消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現象。

2、制定不動產登記法，規定不動產物權登記機關的組成、登記工作人員的資格，以及登記程序等，從程序上完善不動產物權登記制度。

3、統一不動產物權登記機關。不動產物權民登記，是維系現代財產秩序非常重要的一環，具有技術性、專業性的特點，只有由專門機關專司其職，才能收到事半功倍的效果。因此建議設立專門的不動產物權登記機關，統一管轄不動產物權登記工作。

4、登記機關對不動產物權登記申請，實行實質審查主義，以確定登記內容的真實性。登記機關因自己過錯造成登記錯誤，給當事人造成重大損害的，應負賠償現任。

5、在登記的效力上，區別不動產物權變動的原因，規定不同的效力。對于法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的，實行登記生效主義，非經登記，不生不動產物權變動的效力;對于因非法律行為取得、設立、喪失及變更不動產物權的，則不以登記為生效要件，但在登記之前不得處分已取得的不動產物權，理由如前所述，在此不再累述。

6、明確登記的物權制度屬性，正確區分不動產物權移轉合同的生效要件和物權變動的生效要件。如前所述，登記只是不動產物權變動的生效要件，而不是不動產物權移轉合同的生效要件。對于依法生效的不動產移轉合同，不登記則不生物權變動的效力，同時也不能對抗善意第三人。因此，建議將來在制定物權法時，應規定如果當事人未就不動產物權的轉移及時辦理登記手續的，只要合同合法有效，應當允許當事人繼續補辦登記;如果出賣人違反合同規定，“一物二賣”，并辦理了不動產物權變動登記的，買受人則不能要求繼續補辦登記，但可以要求出賣人承擔違約責任。

第三篇：不動產物權登記制度

不動產物權登記制度

不動產物權登記制度

不動產物權登記制度為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產物權登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。世界上存在的契據登記制、權利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，應充分比較借鑒上述登記制度的長處，結合中國的現實國情，構建有中國特色的不動產物權登記制度。

(一)不動產物權登記更正登記

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權利關系原始的不一致狀態，對既存登記內容的一部進行訂正補充而發生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全。

根據物權法的規定，更正登記應具備如下構成要件：

(1)不動產登記事項記載錯誤。

(2)須權利人或利害關系人申請。

(3)須登記權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤。

(二)不動產物權登記異議登記

異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時保全措施。

根據物權法的規定，異議登記應具備如下要件：

(1)不動產登記事項被認為錯誤。

(2)登記權利人不同意更正或登記機關不予更正。

(3)須權利人或利害關系人向不動產登記機關申請。

異議登記并非不動產物權變動的登記，而只是一種對登記事項存在異議而將異議記載于登記簿的制度。但是該制度具有阻卻登記公信力的作用，其效力主要有如下幾項：(1)權利保全效力。(2)風險警示效力。

(三)不動產物權登記預告登記

預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記。不動產預告登記最早為德國中世紀民法所創，《德國民法典》加以繼承，并為瑞士、日本民法和中國臺灣地區“民法”所繼受。

因預告登記要發生物權的排他效力，故根據物權公示原則，預告登記必須具備如下要件：(1)經預告登記的不動產物權變動的事項，須是可以本登記的事項。預告登記是為本登記作準備的，它只是一種請求權的保全，本身不具有獨立的效力，只有在進行本登記后，才能發生當事人所期待的物權效果。(2)須不動產權利人同意或有法院的假處分命令。

預告登記作成后即具有如下法律效力：(1)權利保全效力。(2)順位保全效力。(3)破產保護效力。

第四篇：關于不動產物權登記的學習考察報告

關于不動產物權登記的學習考察報告

以保障交易安全為目的的不動產登記制度是民法物權理論的核心課題之一，不動產是任何民事主體及人類社會存在的基礎，不動產物權也是諸財產權的重要權利。對不動產登記中心的考察活動對于不動產登記實質和實體操作的理解具有重要意義。

在了解不動產登記效力和程序之后，值得探究的是不動產登記的社會價值和深層次的制度構造。這是對不動產登記制度的追根溯源的探究，也是對物權法縱向的思考。

為維護交易安全和社會經濟秩序，僅有物權法定原則是不夠的，還需要一個前提，便是義務主體知道，起碼能夠依其外部表征知道該項物權的存在。這是對物權法定原則在操作性上的一種保障方式，因為“物權對抗世人的效力主要是對抗知情人，知情人的范圍愈大，對抗力的范圍就愈大”。物權的存在、歸屬及其變動均應通過一定的方式向社會公眾加以公示，不僅使交易當事人能夠認識其存在和變動，也使物權的歸屬和變動對社會公眾產生公示公信的效果。

由此可見，物權的支配性質是物權法定和物權公示的內在基礎，而物權法定和物權公示又有著內在的一致性，兩者互為依據，相互支援，從而將各種具體的物權關系凝聚成有機的整體。物權公示的理論價值即是如此。

那么，登記作為不動產物權的公示方式的又有什么特殊意義呢？從歷史上看，在登記制度發展以前，都是以交付為物權公示的基本形式。但是，占有表彰權利享有和變動的作用，對于動產尚有一定道理，卻不足以作為不動產權利的公示方式。首先，不動產物權的形式多樣化，有些權利形式僅限于不動產，比如典權、地上權、地役權等。占有人對于不動產而言常常并非真正的權利人。實際上，隨著經濟的發展，不動產的利用方式發生了重大的變化，這種變化使占有方式對不動產財產的表彰越來越顯得力不從心。同時，物的流動性越來越大，占有的不確定性對于維護交易安全至為不利，為了彌補這種缺陷，故而產生了財產權的登記制度。

從交易方式上看，動產經常能以當事人在交易過程中的實物交付形態為其常態形式，而不動產的不可動性使得不動產的流動方式大都憑借權利形態流通，即不動產的流通表現為權利主體的變更和物上權利的設定、變更，而不是不動產在主體之間的物態流通。"由此必然產生復雜層級的權利體系，如不加以梳理就難以使物順暢流通。在這里登記對交易安全的保護功能就體現出來了，它能使抽象的權利具體化，使復雜的物上權利體系化而不相沖突。

不動產的社會價值其實不在于財產是否可動。財產是否具有重要的社會意義要由一個特定社會來具體判斷。重要財產是那些最基本的生產資料和生活資料，在人們的日常生產和生活中，不可替代或難以替代，以至于社會必須對其予以有序的管理，以維護正常的生產和生活秩序；是那些與一定的生產力相聯系，在推動社會進步與發展上具有舉足輕重地位的財產利益，為了充分發揮其應有的作用，需要通過一定的方式加以管理和保護；是那些對人身和財產具有某種特殊意義的物，不進行嚴格的管理，對于人身和財產安全具有直接的威脅；或許還有其他的理由，總而言之，是一個社會認為對其存在和發展具有某種重要到必須進行社會管理的財產。社會管理是對重要財產進行規范、監督和保護的過程，當一類財產被社會確認為重要財產時，隨之而來的是社會賦予一定的行為規則、一定的管理程序和一定的保護方法，以保證財產在符合公共利益要求的前提下實現財產權利人的利益。在現代社會，登記是各個國家和地區管理重要財產的普遍形式，在財產法律制度中具有必不可少的地位和作用。登記使得社會上的重要財產的位置、特征、數量等在檔案中一目了然，使得財產的確權、轉移和變動處于社會的監管之下，使得財產權利的實現和保護有了足夠扎實和權威的依據。可以說，登記薄是國家干預某些社會重要物資物權的必然結果。

由此可見，不動產權利存在及變動的公示方法是由以下三點決定的：

1、不動產的特殊性及利用形態的多樣化，使得對不動產的占有彰顯權利享有的作用較之動產十分有限，故不動產的公示的方式應不同于動產的占有。

2、國家對社會重要物資（主要是不動產，一部分是動產如飛機、汽車）進行管理的需要，以保障權利人對該種重要物資的享有及變動的安全，維護社會經濟秩序的穩定。

3、不動產物權在交易中的流通方式的特殊性，使傳統的占有這種公示方式不能擔負起非物態流通這種交易形式的需求。以上三點共同孕育了不動產物權登記制度。

第五篇：淺論我國善意取得制度在不動產物權中的適用問題

淺論我國善意取得制度在不動產物權中的適用問題

目錄 摘要 立法背景

不動產善意取得的概念界定

不動產善意取得在中國現階段適用中出現的問題 探究問題背后的原因 解決措施及操作過程 結束語 摘要：

隨著2007年物權法的出臺，中國明確規定善意取得制度的適用范圍擴大到不動產，但是，在新規定未出臺之前，不動產善意取得實踐中出現了很多弊端，激起了學術界的激烈討論，最終還是確立了不動產善意取得制度。但是此項制度是新誕生的嬰兒，仍然須經過實踐的驗證，不斷得到發展與完善。在本文中筆者主要通過分析不動產善意取得制度在我國實踐中的現狀，找出其弊端與不足，探究問題出現的背后原因，然后給出解決措施以及操作過程。有爭議的事物，總是不斷經過推敲與探討才能日益完善，才更適用于其所處的時代，做出其應有的貢獻。

關鍵詞：物權法 不動產善意取得制度 弊端 登記制度 解決措施

一、立法背景

2007年物權法第106：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權。?”從此法條中我們可以看出法律已經明確設立了不動產善意取得制度，善意取得制度的適用對象已經擴大到不動產的范圍內，自此結束了學術界一場無休止的爭論。但是仍有學者認為我國不動產實行嚴格的登記生效要件主義，不動產的相關問題基于其登記的公信力予以調整，原則上不存在善意取得制度的適用。

但是，我們應該看到人的有效理性的致命弱點，登記程序不可避免地會出現諸如登記記載與當事人意思表示不符，物權變動未及時反映在登記簿中的這些錯誤，在此情況下，只要登記權利被處分，無權處分就會發生，這也是善意取得的前提條件。另外，在信賴利益表現中，動產交付和不動產登記作為權利的象征性質是同質的，它們目標一致，基礎相同，結構類似，將動產善意取得和不動產善意取得同一建構應該是經濟發展的必然趨勢。

而且，將善意取得制度的適用對象擴大到動產物權和不動產物權，也有力的說明物權公示公信制度和善意取得制度之間的相互關系。善意取得制度的設立細化了受讓人取得無權處分之物的條件，可以減少僅憑物權公示公信制度就取得無權處分之物的泛濫現象的出現，較好的平衡能力各方當事人的利益。

二、不動產善意取得的概念界定

不動產善意取得的構成要件有五個:“

（一）不動產已經登記在冊；

（二）受讓人須以合理的價格有償轉讓；

（三）轉讓的不動產已經完成變更登記；

（四）標的物為法律不禁止或者不限制轉讓的物；(五)轉讓合同本身應當合法有效;這是當下學術界對不動產善意取得的構成要件的界定。

不動產物權善意取得是以物權公示公信原則作為直接理論基礎，它保護的是第三人對登記的信賴利益和不動產交易安全。所謂不動產善意取得，是指第三人出于善意信賴不動產登記簿的登記，而與登記記載的權利人發生交易，并且該轉讓的不動產已經登記于該第三人名下，此時，若登記記載的權利人與真正權利人不符，善意第三人也即時取得登記不動產所有權，而不受真正權利人追奪，真正權利人只能請求登記記載的權利人或者有過錯的登記機關賠償損失。現有的物權法第9條：“不動產的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以登記。”此條說明登記是物權發生的要件，也是不動產善意取得的前提條件，針對的是已經登記的不動產物權。物權法第21條：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”此條表明了不動產善意取得的法律后果，它對于平衡了各方的利益有著非常重要的立法意義。

這個概念已被多數人肯定。這它來源于人們對實踐的總結，我們應該肯定它的科學性以及實用性。但是，我們也應該注意到這個定義對不動產善意取得制度的適用對象限定的范圍過小，其僅僅適用已經完成登記的不動產物權，而尚未進行登記但不違章的不動產，尤其是農村的私有住房及其宅基地使用權未進行登記的現象比較普遍。那么在肯定受讓人為善意第三人的前提下，對于這些農村房產的流轉，是否可以也像登記了的不動產一樣適用善意取得，這是一個現實問題，許多學者認為這個問題可以適用動產的無權占有規則，就好比汽車、船舶、飛機等特殊動產適用不動產善意取得制度一樣。凡有原則，必有例外。或者在國情比較復雜的中國，現階段出現各種特殊規定是理所當然的。但是，筆者認為隨著城鄉一體化的發展，城鄉房產登記應該形成統一的體系，適用統一的規則，這樣才能有利的避免不動產交易市場的各種風險，保護各方的利益，同時也能提高辦事效率，對我國城鄉體制的改革也起著促進作用。在我看來，不動產善意取得的概念仍然需要改進，限定條件越多，適用的范圍就越小，我們應該逐漸完善不動產善意取得的構成要件，使其更加適應當下經濟的發展格局。

三、不動產善意取得在中國現階段適用中出現的問題

不動產善意取得制度在實施的過程中，問題層出不窮，很多問題仍被激勵的爭論著，雖然2007物權法已經確認了不動產善意取得制度，但是具體的內容欠缺，只是一個大的框架而已，所以，不動產善意取得制度的完善仍然是一個漫長的過程。這里，筆者主要通過提取現實中的案例，發現不動產善意取得制度的問題所在，然后給出自己的見解，也希望能激發讀者們一起討論。

（一）關于不動產善意取得制度的適用范圍問題 案例一

金立與金平系兄弟倆，其母趙某有一處房產，領有產權證。2007年3月，金立謊稱趙某去世（事實上2007年11月才去世）,騙取派出所出具了趙某的死亡證明。5月，金立持趙某的死亡證明，謊稱自己系趙某的獨子，到房管將趙某的房產過戶到自己的名下，并領取了房產證。9月，金立持騙領的房產證，與何某簽訂房屋買賣合同一份，將該房屋賣給何某（何某不知金立的房產證是騙來的），10月，何某領取了該房的產權證。2008年1月，金平以金立的房產證系騙領的、金立事實上非該房屋的唯一所有人為由向法院起訴，要求確認金立與何某簽訂的房屋買賣合同無效。

問題一：由于不動產登記簿以外的法律變動，金立一人獨自辦理了繼承登記，導致不動產登記產生瑕疵，何某基于不動產登記的公信力與金立簽訂了買賣合同，請問何某能否取得不動產所有權，運用的法律規則是什么？金平因此受到的損失該由誰承擔？

問題二：如果金立把趙某的房產變更登記為金立和金平二者共有，金立騙何某金平同意出賣房產，并拿出證明，何某并不知情，金立和何某簽訂房屋買賣合同，那么何某能否取得房產所有權？運用什么規則?會出現怎樣的法律效果？ 案例二

房主甲欲出售其名下房產，買主乙在與甲洽談時將事先準備好的假房產證與甲出示的真房產證做了“調包”。之后乙冒充甲與買主丙簽訂買賣合同，辦理登記手續時乙出示了調包取得的真實房產證以及偽造的高仿真身份證。登記機關審核后為其辦理了過戶登記，丙于次日支付了房款。之后，丙具體辦理房屋交接時才發現此前與其交易的“甲”是騙子。甲訴至人民法院，要求撤銷房屋管理部門所做出的房屋移轉登記，或者登記部門按照市價賠償全部房款。問題：丙能否取得房產所有權？ 案例三

在易通公司申請執行藍天房地產開發公司買賣合同糾紛一案中，人民法院根據申請執行人提供的線索，查封了被執行人開發的房屋。在準備采取下一步執行措施時，案外人吳某向法院提出執行異議，稱其早已從被執行人處購得該房屋，并已支付了全部價款，同時也向法院出示了與被執行人簽訂的房屋買賣合同及付款憑證。對此，執裁庭及時啟動了執行異議的審查程序，對案外人的異議請求和證據材料予以審查。通過調查，執行人員發現，案外人與被執行人確實存在交易行為，異議成立。

問題：案外人吳某能否取得該房屋的所有權？

筆者主要通過以上三個案例來探討不動產善意取得制度的適用范圍，在我看來，不動產善意取得的適用范圍在實踐中存在著很多的爭議。但是被肯定的適用范圍也不是不存在，例如:

（一）共有不動產的部分共有人擅自出賣共有財產的，受讓人在善意時即可取得所有權。(二)不動產登記瑕疵，受讓人信賴此發生的不動產所有權移轉。這兩個情況在案例一中都能體現。案例一中金立擅自變更登記，何某基于登記的公信力而善意的簽訂了合同，并完成了登記，支付了全部價款，因而能夠基于不動產善意取得制度取得房產所以權。如果金立變更登記后，房產歸屬金立與金平二者共有，金立又擅自出賣共有人房產，何某仍然可以基于善意取得制度取得房產所以權。這些都是從不動產善意取得制度的構成要件得出的。《瑞士民法典》對此作了明確規定:“出于善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護”（第973條第1款）.“物權的登記不正當的，該登記對于知悉或知悉該瑕疵的第三人無效。凡無法律原因或依無約束力之法律行為而完成的登記，為不正當。因前款的登記使其物權收到侵害的人，得援引該登記的瑕疵，對抗惡意的第三人”（第974條）。我國的不動產善意取得制度對瑞士的善意取得制度也有所借鑒。

案例二中是有關不動產冒名處分行為的情況，至于丙能否基于不動產善意取得制度取得該房產的所有權還有待商榷。在這個案例中，法官最終適用了不動產善意取得制度，丙取得所有權。王利明教授提供理論支持：

（一）冒名處分人出賣他人房產屬于無權處分；

（二）第三人與冒名處分人之間存在有償法律行為；

（三）第三人已支付價款并完成過戶登記；

（四）第三人善意;據此，其認為不動產善意取得的全部構成要件均已符合，故善意第三人可以確定的取得房產所有權。還有另外一種說法：有學者認為王利明教授對不動產善意取得的構成要件存在重大誤解，不動產善意取得的邏輯起點應該是不動產登記權利狀況錯誤，而登記權利狀況錯誤與無權處分并不等同，無權處分的外延遠大于前者，如所舉案例中冒名處分人因對該房產無所有權和處分權自然屬于無權處分人，但不動產登記簿記載的權利人狀況并無錯誤。不能適用不動產善意取得制度。當然亦有學者認識到這一點，指出在冒名處分情形下不動產善意取得制度可以擴展適用。但是這里的擴展適用實在牽強。既然不動產冒名處分行為不能適用不動產善意取得制度，那么該行為該如何定性呢？根據現代民法自己只對自己行為負責的意思自治原則，冒名行為原則上對被冒名人無效。但該原則也存在例外，如果冒名行為符合表見代理的構成要件時可以適用表見代理制度。此案例中丙未能核實交易對方的身份，應承擔不能取得權利的風險。因此，筆者認為被冒名人不具有可歸責性，丙不能取得該房產的所有權。

案例三是關于被執行的不動產能否適用不動產善意取得制度的問題，對于這個疑問，早就有司法解釋出臺《最高人民法院<關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定>》第十七條明確規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該，財產但尚未辦理產權過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”顯然此項規定對物權變動的規則做出了突破性的規定，確立了不動產適用善意取得制度，為執行過程中案外人異議的審查和處理提供了新的法律依據。本案例中，案外人吳某可以依據該規定善意取得所有權。小結：

不動產善意取得制度的適用范圍在現階段仍然存在許多爭議，如未進行登記但不違章的農村私有房產和宅基地使用權，雖然是不動產，但是在實際操作中只是比照動產善意取得制度來處理；還有城市中違章建造后來又取得合法手續，期間也存在交易行為，對于這樣的問題仍然不適用不動產善意取得制度；這一系列的問題都需要解決。不動產善意取得制度的適用范圍需要隨著市場經濟的發展不斷得到擴充。

（二）關于不動產善意取得制度的取得方式的問題

不動產物權善意取得是以公示公信原則作為直接理論基礎，它保護的是第三人對登記的信賴利益和不動產交易安全。要使不動產物權善意取得制度產生理想的效果，就必然要求建立合理的不動產登記制度，一方面盡可能地減少登記錯誤的發生，增強登記公信，另一方面維護真實權利人的合法權利，維持各方之間的利益平衡。而當下我國的不動產登記制度存在著許多的問題。案例四

張三向李四借款600萬元，張三以其辦公樓、廠房作為抵押，評估為800萬元，雙方在房管登記部門辦理了登記。張三向王五借款500萬元，以該辦公樓、廠房的占地作抵押，評估為700萬元，雙方在土地管理登記部門辦理了登記。后來因張三不能清償到期債務，李四和王五都要實現抵押權，但如何實現抵押權，在執行中發生糾紛。

案例四是關于不動產登記的問題，我們可以看出案例中的登記機關有多個，這中情況在權利實現的過程中多有不便。我國目前在不動產登記機關的設置上存在“多頭登記”的狀況，不同的不動產，如土地、房屋、林地、草原、水面、灘涂、道路等分別由不同的行政部門來登記管理。鑒于這種現狀已經嚴重影響到了登記的公示公信效力。《物權法》第10條明確規定，國家對不動產實行統一的登記制度，但《物權法》將統一登記的范圍、登記機構和登記辦法委托由法律、行政法規來規定。目前，仍然保持了多頭登記的現狀。為了維護交易關系和流轉秩序，不動產統一登記制度急需出臺。

四、探究問題背后的原因

（一）我國出現不動產善意取得制度適用范圍爭議的原因

不動產善意取得制度適用范圍存在爭議的原因還是要從善意取得定義本身來看，善意取得制度是規范市場財產所有權轉移的民法制度，從其目的來看是為了維護市場交易的安全，此制度所指向的物必須是能夠在市場上進行自由交換的物，這是善意取得制度本身所應包含的應有之義。而法律禁止流轉或者限制流轉的物，如國家專有的物質、爆炸物、槍支彈藥、麻醉物品、毒品等本身在市場上自由交換，既然不能在市場上自由交換，當然也就不得適用善意取得這一維護市場交易安全為目的的制度。針對不動產，約定排除適用，因為登記的公信力極強，即在不動產交易場合，權利外觀取代權利本身，登記名義人就是不動產的權利人。就我國登記制度不夠完善的現狀而言，也不能一概而論的將所有不動產包括在善意取得的范圍之內，而應視不同情況嚴格限定不動產善意取得的適用范圍。

（二）我國不動產登記呈現“多頭登記”狀況的原因

在我國，房屋在房產管理部門登記，土地在土地行政部門登記，而且各自有各自的登記原則。這種分裂的局面是歷史上形成的。1983年《城市私有房屋管理條例》第5條將城市私有房屋的登記授權給房地產管理機關（以下簡稱房管機關）。1986年《土地管理法》規定由土地管理部門對土地權利（包括農民集體土地所有權、建設用地使用權）進行登記。只是該法也已經意識到分別登記的弊端，在第62條授權地方政府可以設立一個部門統一負責房產管理和土地管理工作，制作、頒發統一的房地產權證書。之后，一些城市，如深圳、上海、重慶、等，實施了“兩證合一”,但大部分地區仍然延續分立的局面。如果將不動產從建設用地和房屋擴展到整個不動產，那么登記機關更是五花八門了。如有關林木所有權的登記在林業管理部門，海域使用權的登記在海洋管理部門等。這種情況的根本原因是我國的經濟基本制度——公有制為主，多種所有制經濟共同發展。這種制度決定了資源的公有性質，登記主體的行政性質，但是我國經濟狀況又比較復雜，因而對登記制度又有很多劃分和限制，想在短時間能統一登記制度確實不是容易之事。因為登記制度的發展與完善必須與現存的經濟基礎相適應。

五、解決措施及操作過程

物權法將不動產善意取得納入立法范疇，彌補了司法實踐中善意取得僅適用于動產領域的缺陷。不動產善意取得經過法律明確了其存在的依據，但是善意取得制度如何適用不動產已經是一個現實性的法律問題，當下我國正經歷著大刀闊斧的改革，政治、經濟和文化制度都發生這深刻的變化，我國民事立法也應當具有前瞻性，順應社會的發展方向，不拘泥于現有的體制。針對不動產善意取得制度的完善，筆者提出以下建議：

（一）對不動產善意取得制度的適用范圍加以明確

在物權法的司法解釋中，筆者認為應當對適用善意取得的不動產范圍加以明確，使善意第三人在進行交易時知曉哪些不動產可以適用善意取得，哪些不動產即使通過交易支付了對價依然無法取得不動產的所有權。使法官在判案時有法可以，避免了自由裁量權的濫用，保護并平衡各方利益。

（二）對不動產善意取得的構成要件加以明晰

不動產善意取得應該符合的要件，在我看來，應該有以下

（一）不動產已經登記在冊；

（二）受讓人須以合理的價格有償轉讓；

（三）轉讓的不動產已經完成變更登記；

（四）標的物為法律不禁止或者不限制轉讓的物；(五)轉讓合同本身應當合法有效。在物權權法實施過程中，權利人對不動產（主要為房地產）的登記將越來越重視，這可能導致大量不動產登記的涌現，這就要求我國登記機關更加規范操作。特別是不動產價值相對動產較高，一旦損失將會對權利人造成重大影響，預見到這樣的后果，當事人一般會主動到不動產登記管理機關去履行相關手續，主動進行不動產的登記、變更、涂銷，從而從源頭上解決了不動產登記權利與真實權利的不一致問題。而對善意第三人來講，物權法的司法解釋明確善意取得不動產的條件，善意第三人在進行不動產交易時也相應會更加注重取得不動產的登記，這對善意第三人的保護是一張很好的保障。

（三）對不動產善意取得相應制度的完善 不動產善意取得制度不是一項孤立的制度，其的有著深刻的理論支持和較長的發展完善路程。當下最急需完善的是不動產登記制度。筆者認為在不動產登記制度建立和完善過程中，需要解決的問題主要有以下幾個方面：1.可以將土地使用權、房屋所有權及其他房地產權利作為私權對待，因而可以將房地產權登記定位于私權保護，而不是國家干預或行政管制。登記制度的設計要淡化行政色彩，使登記成為確保交易安全的一項制度，而不僅僅是行政監管制度。2.要建立統一的房地產權利登記機關，至于誰來擔任不動產登記機關仍然出于討論之中，有學者建議有法院來統一管理。并且將之立法。3.盡快完善農村土地使用權和房屋所有權的登記制度，以登記制度完善促進農村房地產交易，以農村房地產登記與城市房地產登記制度的統一，促進城市和農村房地產交易規則的統一。結束語：

筆者在本文中論述的不動產善意取得制度適用的問題比較淺顯，不動產善意取得制度作為新確立的事物，仍須經過實踐的檢驗，許多問題還會不斷出現。在本文中，筆者只是就爭議很大的問題發表一下自己的見解，希望能起到拋磚引玉的作用。