第一篇：昆明市物業(yè)管理辦法2015

昆明市物業(yè)管理辦法

第一章

總

則

第一條

為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條

本辦法所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場地等。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

第四條

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)對全市物業(yè)管理活動進 行指導(dǎo)和監(jiān)督。

各縣（市）區(qū)、國家、省級開發(fā)（度假）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進行監(jiān)督和管理。

發(fā)改、公安、規(guī)劃、城市管理綜合執(zhí)法、民政、工商等行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)共同做好相關(guān)工作。

街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會同縣級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門，組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展活動，依法履行職責(zé)。

第五條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)加強內(nèi)部建設(shè)，配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好物業(yè)管理工作及矛盾糾紛的協(xié)調(diào)和處理，促進物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和諧發(fā)展。

第六條

由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立縣（市）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、公安機關(guān)、民政、司法、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的矛盾糾紛。

第二章

物業(yè)管理區(qū)域 第一節(jié) 區(qū)域劃分及調(diào)整

第七條

分期建設(shè)或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的新建項目，其附屬設(shè)施設(shè)備獨立使用、能夠分割的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；其附屬設(shè)施設(shè)備共同使用、不可分割的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第八條

新建建設(shè)項目的前期物業(yè)管理區(qū)域范圍確定后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向縣（市）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進行物業(yè)管理區(qū)域備案，并在物業(yè)管理區(qū)域進行公告。

第九條

對物業(yè)管理區(qū)域劃定有異議或確需調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會同縣（市）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)及民政部門，參照本辦法物業(yè)管理區(qū)域劃分規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)布局，擬定調(diào)整方案，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后按相關(guān)規(guī)定進行確定。

物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（市）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)及民政部門應(yīng)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二節(jié) 附屬設(shè)施設(shè)備配置

第十條

新建建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：

（一）不小于地上建筑面積的千分之三，并且地上面積不得少于50%；

（二）具備水、電等基本使用功能。

物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變其用途。

第十一條

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)配合其他有關(guān)部門加強對電梯等物業(yè)重要附屬設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督管理，逐步建立質(zhì)量、安全、日常維護誠信監(jiān)管機制。

第十二條

新建住宅小區(qū)內(nèi)專有部分的水、電、氣等應(yīng)當(dāng)設(shè)置一戶一表計量裝置、共有部分設(shè)置獨立計量裝置；安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定并滿足物業(yè)使用的基本條件。

第三節(jié) 新建建設(shè)項目交付和保修

第十三條

新建建設(shè)項目竣工驗收合格辦理備案手續(xù)后，方可交付使用。

第十四條

新建建設(shè)項目交付使用后 30日內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單

位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理必須的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)合同終止時，應(yīng)當(dāng)將上述資料移交給新確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；未確定新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，移交給屬地社區(qū)居委會代為管理。

第十五條

開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其它承擔(dān)物業(yè)管理相關(guān)資料保管義務(wù)的單位及其工作人員，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，防止資料遺失，不得擅自泄露。

第十六條

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立健全新建建設(shè)項目的質(zhì)量保修相關(guān)監(jiān)管機制，督促開發(fā)建設(shè)單位履行物業(yè)質(zhì)量保修義務(wù)。

第三章

業(yè)主大會與業(yè)主委員會 第一節(jié) 業(yè)主大會設(shè)立

第十七條

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，專有部分交付建筑面積達到建筑物總面積50%以上的，可召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十八條

符合成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。

符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

籌備組由業(yè)主和街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、派出所、開發(fā)建設(shè)單位派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。

第十九條

籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份和核計業(yè)主人數(shù)、專有部分面積；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；

（五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人；

（六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。第二節(jié)

業(yè)主大會與業(yè)主委員會管理

第二十條

業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)，按照國家有關(guān)規(guī)定行使。

業(yè)主有拒付物業(yè)服務(wù)費、不繳存專項維修資金等行為的，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則可對其物業(yè)管理投票權(quán)行使予以約束。

第二十一條

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；

（三）承接本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)，從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動，或者推薦他人到該企業(yè)工作；

（四）委員的近親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職；

（五）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不繳納物業(yè)服務(wù)費用，或利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費；

（六）擅自泄露業(yè)主信息；

（七）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

第二十二條

業(yè)主委員會委員不認(rèn)真履行職責(zé)的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》或業(yè)主大會相關(guān)規(guī)約終止其委員資格。

第二十三條 20%以上業(yè)主提議罷免業(yè)主委員會成員的，街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到申請后10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)書面通知業(yè)主委員會在30日內(nèi)召開業(yè)主大會，對是否罷免做出表決決定。業(yè)主委員會未按規(guī)定時限組織召開的，可由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開。

第四章

物業(yè)使用與維護 第一節(jié) 物業(yè)使用管理

第二十四條

業(yè)主、使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止下列危及建筑物安全或者損害他人合法權(quán)益的行為：

（一）改變房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（三）侵占、處分業(yè)主共有部位或?qū)I(yè)主共有部位改作他用；

（四）違反管理規(guī)約，利用共有部分進行經(jīng)營；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)的物品或者超負(fù)重的物品；

（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動；

（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（八）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（九）違反裝飾裝修相關(guān)法律法規(guī)的行為；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為

第二十五條

業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變其使用性質(zhì)。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法經(jīng)相關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)。

第二節(jié) 車庫（位）使用管理

第二十六條

新建建設(shè)項目內(nèi)機動車、非機動車停放庫（位）的配置，不得低于規(guī)劃行政主管部門制定的最低比例標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵開發(fā)建設(shè)單位投資新建建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車、非機動車停放庫（位）。

第二十七條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車、非機動車的庫（位）應(yīng)當(dāng)以出售、附贈或者出租等方式首先滿足業(yè)主的需要。在優(yōu)先滿足業(yè)主需要的前提下有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人。

第二十八條

開發(fā)建設(shè)單位自持的機動車庫（位），自物業(yè)項目竣工驗收合格交付使用滿兩年仍閑置且小區(qū)業(yè)主確有停車需求的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將不低于閑置機動車庫（位）總數(shù)二分之一的車庫（位）有償提供給小區(qū)業(yè)主使用。

第二十九條

利用物業(yè)共有部分設(shè)置機動車、非機動車停放庫（位）的，其停放庫（位）的設(shè)置、管理及收取費用的使用等事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理和收費的，收取的費用應(yīng)單獨列賬和核算。除去物業(yè)服務(wù)成本后的剩余費用，歸該物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主共同所有。第三十條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車庫（位）嚴(yán)重不足、停車存在較大困難的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可召開業(yè)主大會。經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)后，可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車庫（位）。第三節(jié) 物業(yè)維修養(yǎng)護

第三十一條

物業(yè)出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護義務(wù)。專有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由業(yè)主自行承擔(dān)，有約定的，從其約定。共有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由相關(guān)業(yè)主按專有部分面積比例共同承擔(dān)。

發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第三十二條

維修資金的繳存、保管、使用、分?jǐn)偂⒗m(xù)籌等管理工作，按照國家、省、市相關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行。

第三十三條

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。保修期滿后，物業(yè)專有部位、專有設(shè)備的維修養(yǎng)護由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對專有部位、專有設(shè)備進行維修養(yǎng)護的，維修養(yǎng)護費用由雙方約定。

第三十四條

保修期滿后，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的

維修、更新、改造費用，按國家、省、市維修資金管理相關(guān)規(guī)定列支。未繳存維修資金，發(fā)生維修相關(guān)費用的，由維修所涉及的業(yè)主按照各自房屋的建筑面積分?jǐn)偂?/p>

第三十五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，加強對特種設(shè)備的管理，履行相應(yīng)的義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三十六條

因維修物業(yè)、設(shè)置公用管線等需要，必須進入專有部分的，業(yè)主、使用人不得拒絕。供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政等專業(yè)單位進入物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五章

物業(yè)管理服務(wù) 第一節(jié)

前期物業(yè)管理服務(wù)

第三十七條

新建建設(shè)項目在辦理項目竣工驗收手續(xù)前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主、業(yè)主大會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十八條

新建建設(shè)項目交付使用時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示以下內(nèi)容：

（一）招標(biāo)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（三）臨時管理規(guī)約；

（四）物業(yè)管理區(qū)域備案資料。

第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)

第三十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建建設(shè)項目時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的檔案進行查驗，發(fā)現(xiàn)共有部分存在質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位，并辦理確認(rèn)手續(xù)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對承接查驗中確認(rèn)的問題及時整改。

第四十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同開展物業(yè)服務(wù)，向業(yè)主、使用人收取物業(yè)服務(wù)費用；

（二）根據(jù)相關(guān)規(guī)定選聘專業(yè)企業(yè)承擔(dān)部分專項物業(yè)服務(wù)；

（三）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時處理業(yè)主的投訴并反饋；

（四）將重點管理措施提交業(yè)主大會表決或交業(yè)主委員會確認(rèn)；

（五）列席業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；

（六）協(xié)助有關(guān)部門做好安全防范工作；

（七）物業(yè)服務(wù)合同終止后，及時移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；

（八）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)或可能危及他人、設(shè)施安全的行為，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；拒不聽從勸阻的，應(yīng)當(dāng)立即向?qū)俚叵嚓P(guān)行政主管部門報告；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第四十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）違反有關(guān)規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員；

（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人；

（三）擅自改變公共建筑和公共設(shè)施用途，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；

（四）物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒絕移交相關(guān)資料、資產(chǎn)或退出物業(yè)管理區(qū)域；

（五）（六）擅自泄露業(yè)主信息；

（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第四十二條

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定履約保證金，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行合同的保證。具體的管理規(guī)定由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。

第四十三條

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿90日前組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、合同期限及合同內(nèi)容等進行表決。未經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十四條

物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

第四十五條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定收取有關(guān)費用：

（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收取；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取；

（三）相關(guān)業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

（四）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

第三節(jié) 管理服務(wù)其他規(guī)定

第四十六條

房屋交付使用前所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

房屋通過竣工驗收達到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)的，即為交付。房屋交付之日即為業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費的起始時間，業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位另有合同約定或有其他政策規(guī)定的，從其約定（規(guī)定）。

業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費用。

第四十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專項服務(wù)委托給其他企業(yè)的，相關(guān)委托的情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并在簽訂專項服務(wù)合同后30日內(nèi)，到屬地縣（市）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進行備案。

被委托提供專項服務(wù)的企業(yè)未按照合同約定履行義務(wù)，給業(yè)主或他人造成人身傷害或財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，實施委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十八條

凡在本市從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)將其承接的物業(yè)項目到項目所屬縣（市）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進行屬地物業(yè)管理備案。

第四十九條

機關(guān)、企事業(yè)等單位對其內(nèi)部辦公、住宅自成一體的區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)接受住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、轄區(qū)街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五十條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時向相關(guān)行政主管部門、專業(yè)單位報告：

（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，不能及時排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全的；

（三）發(fā)生群體性事件的；

（四）發(fā)生業(yè)主、使用人重大傷亡事件的；

（五）其他法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)上報的重大事件。

第六章

法律責(zé)任

第五十一條

國家機關(guān)及其工作人員在物業(yè)管理工作中不認(rèn)真履行本辦法規(guī)定的職責(zé)，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由相關(guān)部門對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十二條

開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，給予警告；情節(jié)嚴(yán)重的，記入不良信用記錄，處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第五十三條

未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，記入不良信用記錄，并處10萬元以下罰款。

第五十四條 開發(fā)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，記入不良信用記錄，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十五條

開發(fā)建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，記入不良信用記錄，處1萬元以上3萬元以下罰款。

第五十六條

開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員，擅自泄露業(yè)主信息或由于管理不善導(dǎo)致業(yè)主信息泄露的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正、處3萬元的罰款、記入不良信用記錄；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止物業(yè)服務(wù)或不按合同約定在結(jié)束物業(yè)服務(wù)活動時，拒不履行退出、交接義務(wù)的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重，逾期不改正的，記入不良信用記錄，處以1萬元以上3萬元以下罰款。

第五十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行義務(wù)或違反禁止性行為的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，記入不良信用記錄，處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第五十九條

專項服務(wù)企業(yè)違反誠實信用原則，不履行合同義務(wù)的，由相關(guān)行政主管部門依法處罰，并由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門記入不良信用記錄。

第六十條

物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生重大事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按相關(guān)規(guī)定及時報告的，處1萬元以上3萬元以下的罰款，記入不良信用記錄。

第七章

附

則 第六十一條

本辦法自2014年

月

日起施行。

第二篇：2016最新昆明市物業(yè)管理辦法

昆明市物業(yè)管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

各縣（市）區(qū)、昆明國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、昆明滇池國家旅游度假區(qū)、昆明國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、昆明陽宗海風(fēng)景名勝區(qū)、昆明倘甸產(chǎn)業(yè)園區(qū)和昆明轎子山旅游開發(fā)區(qū)管委會住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督和管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會同所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門，指導(dǎo)和協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目的業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展活動，依法履行職責(zé)。第五條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強內(nèi)部建設(shè)、自律管理，協(xié)助住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門做好物業(yè)管理工作及矛盾糾紛的協(xié)調(diào)和處理，促進物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和諧發(fā)展。

第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、民政、司法、居民委員會、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表等相關(guān)單位及人員參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的矛盾糾紛。第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第七條 按照城市規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)項目，一個物業(yè)項目劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但共用設(shè)施設(shè)備可以獨立的物業(yè)項目，可以劃分為兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域。

第八條 新建物業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)以方便業(yè)主和物業(yè)服務(wù)活動為原則，并具備通風(fēng)、采光條件及水、電等基本使用功能。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。第九條 新建物業(yè)項目的安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通訊等附屬設(shè)施設(shè)備及水、電、氣等計量裝置的配置，應(yīng)當(dāng)符合規(guī)范要求并滿足物業(yè)使用的基本條件。

第十條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)配合其他有關(guān)部門加強對電梯、消防設(shè)施等物業(yè)重要附屬設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督管理。

第十一條 郵政、通訊、供氣等相關(guān)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)附屬設(shè)施設(shè)備的日常巡查、維護工作的，應(yīng)當(dāng)簽訂合同，約定雙方的權(quán)利義務(wù)。第十二條 新建物業(yè)項目辦理竣工驗收備案手續(xù)后，方可交付使用。第十三條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)項目交付使用后30日內(nèi)，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理必需的其他資料。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)合同終止時，應(yīng)當(dāng)將上述資料移交業(yè)主委員會或者新確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；因特殊情況不能移交給前述主體的，上述資料由屬地居民委員會代為保管。

第十四條 開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他負(fù)有物業(yè)管理資料保管義務(wù)的單位及其工作人員，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，防止資料遺失和信息泄露。第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域面積較大或者人數(shù)較多的，可以采取推選樓棟或者單元代表的方式召開業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會。

第十六條 符合成立業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)30%以上的業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。

符合成立條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書面申請60日內(nèi)，指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

籌備組由業(yè)主、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、派出所、開發(fā)建設(shè)單位等派員組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。

第十七條 籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，核計業(yè)主人數(shù)及其專有部分面積；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；

（五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人；

（六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

第十八條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

決定其他共有和共同管理權(quán)利事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上且業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意。

第十九條 業(yè)主委員會按照國家相關(guān)法律法規(guī)及業(yè)主大會的授權(quán)，履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會行使職權(quán)及物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促、協(xié)調(diào)業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）其他職責(zé)。

第二十條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主的利益、報酬；

（三）違規(guī)承接本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)；

（四）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費；

（五）擅自泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。第二十一條 業(yè)主委員會委員存在第二十條行為的，業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會可以終止其委員資格。

第二十二條 20%以上業(yè)主提議罷免業(yè)主委員會委員的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到申請后10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)書面通知業(yè)主委員會在30日內(nèi)召開業(yè)主大會，對是否罷免做出表決決定。業(yè)主委員會未按規(guī)定時限組織召開業(yè)主大會的，可由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開。

第四章 物業(yè)使用與維護

第二十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止下列危及建筑物安全或者損害他人合法權(quán)益的行為：

（一）損壞或者擅自改變房屋主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建（構(gòu)）筑物；

（三）侵占、破壞、處分業(yè)主共用部位或者將其改作他用；

（四）違反管理規(guī)約，利用共用部位進行經(jīng)營；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)或者超過建（構(gòu)）筑物承載能力的物品；

（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動；

（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（八）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（九）違反規(guī)定進行裝飾裝修；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

第二十四條 業(yè)主養(yǎng)犬，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約進行管理。攜犬外出應(yīng)當(dāng)拴扣狗帶、牽引出門、清理糞便。

養(yǎng)犬行為對其他業(yè)主造成騷擾、人身威脅的，受侵害的業(yè)主可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進行勸阻，養(yǎng)犬人拒不聽從勸阻且影響其他業(yè)主正常生活的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報告。

第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車、非機動車的庫（位），應(yīng)當(dāng)以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或者個人。

第二十六條 鼓勵開發(fā)建設(shè)單位將自持的閑置機動車庫（位）有償提供給小區(qū)業(yè)主使用。

第二十七條 利用物業(yè)共有部分設(shè)置車位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意，并經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，但不得占用消防通道及其他安全設(shè)施用地。收取的車位費用歸全體業(yè)主共同所有，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)費用。第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車庫（位）嚴(yán)重不足的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可召開業(yè)主大會。經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、公共綠地等市政設(shè)施及公共配套設(shè)施的前提下，經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)后，可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車庫。

第二十九條 物業(yè)出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護義務(wù)。專有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由業(yè)主自行承擔(dān)，有約定的，從其約定；共有部分保修期滿后的維修責(zé)任由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)，維修費用由相關(guān)業(yè)主按擁有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂０l(fā)生危及房屋使用安全的緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)及時報告業(yè)主委員會、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及相關(guān)行政管理部門，并組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第三十條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。保修期滿后，物業(yè)專有部分、專有設(shè)備的維修養(yǎng)護由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)質(zhì)量保修監(jiān)管機制，督促開發(fā)建設(shè)單位履行物業(yè)質(zhì)量保修責(zé)任。

第三十一條 保修期滿后，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，按國家、省、市住宅專項維修資金管理相關(guān)規(guī)定列支。未繳存住宅專項維修資金，發(fā)生維修相關(guān)費用的，由維修所涉及的業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

第三十二條 供水、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、郵政等相關(guān)企業(yè)進入物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十三條 新建住宅物業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十四條 新建物業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示以下情況：

（一）選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（三）臨時管理規(guī)約；

（四）物業(yè)管理區(qū)域備案資料；

（五）其他依法應(yīng)當(dāng)明示的情況。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)項目時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其檔案資料進行查驗，發(fā)現(xiàn)存在問題的，應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對承接查驗中確認(rèn)的問題及時進行整改。第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）根據(jù)合同約定開展物業(yè)服務(wù)；

（二）依照有關(guān)規(guī)定選聘專業(yè)企業(yè)承擔(dān)部分專項物業(yè)服務(wù)；

（三）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時處理業(yè)主的投訴，反饋處理情況，并建立投訴工作臺賬；

（四）列席業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議；

（五）協(xié)助相關(guān)部門做好管理服務(wù)區(qū)域的安全防范等工作；

（六）按照規(guī)定及時公開涉及物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)信息；

（七）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)或者可能侵害業(yè)主權(quán)益的行為及時勸阻、制止，對拒不聽從勸阻的，立即向?qū)俚叵嚓P(guān)部門報告；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部服務(wù)業(yè)務(wù)委托給他人；

（二）擅自改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途或者利用其進行經(jīng)營；

（三）強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷商品；

（四）物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒絕移交相關(guān)資料、資產(chǎn)或者退出物業(yè)管理區(qū)域；

（五）擅自泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。

第三十八條 在不違反相關(guān)規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的委托或者物業(yè)服務(wù)合同的約定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營。第三十九條 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、合同期限及合同內(nèi)容等進行表決。未經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿90日前組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示服務(wù)內(nèi)容、收費依據(jù)、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、舉報電話等信息。

第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定，按時繳納物業(yè)服務(wù)、用水、用電、用氣、環(huán)衛(wèi)等費用。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給其他企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示委托情況。

第四十三條 承接本市物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向項目所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門進行項目備案。第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向相關(guān)行政管理部門、專業(yè)單位報告：

（一）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備存在安全隱患，不能及時排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全的；

（二）發(fā)生群體性事件的；

（三）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件的；

（四）其他應(yīng)當(dāng)報告的情況。第六章 法律責(zé)任

第四十五條 國家機關(guān)及其工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由相關(guān)部門對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十六條 違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位不按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，責(zé)令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門記入不良信用記錄。

第四十七條 違反本辦法規(guī)定，新建住宅物業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)單位未依法采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門給予警告，可以并處10萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門記入不良信用記錄。第四十八條 違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，責(zé)令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門處以5萬元以上20萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門記入不良信用記錄。給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十九條 違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門責(zé)令限期改正，并記入不良信用記錄。第五十條 違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員擅自泄露業(yè)主信息或者由于管理不善導(dǎo)致業(yè)主信息泄露的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門處以1萬元以上3萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門記入不良信用記錄。

第五十一條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行退出、交接義務(wù)的，責(zé)令限期改正，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門處以1萬元以上3萬元以下的罰款，并由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門記入不良信用記錄。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)和及時向相關(guān)行政管理部門、專業(yè)單位報告義務(wù)的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門依法進行處罰、處理，并記入不良信用記錄。第七章 附 則

第五十三條 本辦法自2016年2月1日起施行。

第三篇：昆明市河道管理辦法

【發(fā)布單位】82305

【發(fā)布文號】昆政發(fā)[1992]125號 【發(fā)布日期】1992-06-20 【生效日期】1992-06-20 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)

昆明市河道管理辦法

（1992年6月20日昆政發(fā)〔1992〕125號）

第一章 附則

第一條 第一條 為加強河道管理，保障河道安全暢通無阻，發(fā)揮昆明市河道的綜合效益，根據(jù)《 中華人民共和國河道管理條例》特制定本管理辦法。

第二條 第二條 本辦法適用于昆明市五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡城市管理部門所管理轄各天然河道、人工河渠及堤放、閘壩、護岸、碼頭、引、排水設(shè)施等。

跨河的道路、橋涵，同時適用《昆明市城市道路橋涵管理辦法》。

第三條 第三條 河道管理要服從防洪的總體安排，實行“安全第一，常備不懈，以防為主，全力搶險”的方針，一切單位和個人都有保護河道、堤防安全，參加防汛搶險和疏挖河道的義務(wù)。

第四條 第四條 昆明市市政公用局是昆明市城市河道管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法組織實施和監(jiān)督執(zhí)行。規(guī)劃、水利、交通、航運、環(huán)保等部門配合執(zhí)行。

第二章 河道建設(shè)與整治

第五條 第五條 河道建設(shè)與整治，必須執(zhí)行昆明總體規(guī)劃要求的防洪標(biāo)準(zhǔn)，保證提防安全和行洪排洪暢通。

第六條 第六條 修建橋梁、碼頭和其它設(shè)施，必須按昆明市規(guī)定的防洪標(biāo)準(zhǔn)所確定的河寬進行，不得縮窄行洪通道。

橋梁和棧橋的梁底必須高于設(shè)計洪水位，并按照防洪和航運要求，留有一定超高。設(shè)計洪水位，由河道主管部門根據(jù)防洪規(guī)劃確定。跨越河道的管理，線路凈空高度，必須符合防洪和航運的要求。

第七條 第七條 河道的建設(shè)與整治，包括跨河、穿堤、穿河、臨河的橋梁、碼頭、道路、管道、纜線等建筑物及設(shè)施建設(shè)，建設(shè)單位必須將建設(shè)項目方案報送昆明市市政公用局審查同意后，方可實施。

第八條 第八條 在堤防上新建橋梁、碼頭、道路、管道、纜線等建筑設(shè)施，必須按設(shè)計要求有防護措施。竣工后必須經(jīng)河道主管部門參與驗收合格后方可啟用，并服從河道管理部門的安全管理。

第九條 第九條 堤防上原已修建的涵洞、泵站和埋設(shè)的穿堤管道、纜線等建筑設(shè)施，不得隨意移動，河道管理部門應(yīng)當(dāng)定期檢查，對不符合工程要求的，應(yīng)限期進行改建。

第十條 第十條 在堤防上新建和原在堤防范圍內(nèi)已建的公路、橋涵，其管理和維護必須符合河道的整治與建設(shè)管理要求。不符合要求的，應(yīng)限期整改。

第十一條 第十一條 城鎮(zhèn)建設(shè)和發(fā)展不得占用河道及所屬范圍。城鎮(zhèn)規(guī)劃的臨河界限，由河道主管部門會同市規(guī)劃等有關(guān)部門確定。編制和審查沿河地區(qū)的城鎮(zhèn)規(guī)劃時，應(yīng)事先征求河道主管機關(guān)的意見。利用河道及其岸線進行建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)事先征得昆明市城市河道主管部門的同意后，方可審批。

第十二條 第十二條 河道清淤和加固堤防按照防洪規(guī)劃進行整治。因修建、整治河道所增加的可利用土地屬于國家所有。未經(jīng)河道主管部門批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自填堵、占用或拆毀河道的古道、舊堤和原有工程設(shè)施等。

第三章 河道保護

第十三條 第十三條 昆明市的堤防河道，其管理保護范圍為兩岸堤防之間的水域、灘地（包括可耕地）行洪區(qū)，兩岸堤防及護堤地，堤防外側(cè)管理保護范圍根據(jù)河道的現(xiàn)狀由河道主管部門會同規(guī)劃部門確定。盤龍江、大觀河為堤防外側(cè)（距離河堤）各15公尺，金汁河、玉帶河為堤防岸外側(cè)各10公尺，一般河渠為堤防岸外側(cè)各5公尺。

第十四條 第十四條 凡經(jīng)劃定的河堤用地，均由河道堤管理部門主管。原已占用的應(yīng)按本辦法規(guī)定，重新辦理手續(xù)。

第十五條 第十五條 禁止任何單位、個人損毀堤防、護岸、閘壩等水工程建筑物和防汛設(shè)施，水文監(jiān)測和測量設(shè)施，河岸地質(zhì)監(jiān)測設(shè)施以及通道、照明等設(shè)施。

第十六條 第十六條 河道上的涵洞、閘門等設(shè)施，由市政公用局河道主管部門指定專門單位進行管理。禁止任何單位和個人損壞、偷盜和擅自拆除。

第十七條 第十七條 禁止在河道范圍內(nèi)堆放、傾倒、掩埋、排放污染水體的物質(zhì)及宰殺牲畜；禁止在河道內(nèi)清洗裝貯過油類或有毒污染物的物體和容器。

第十八條 第十八條 在河道管理范圍內(nèi)，禁止修建圍欄、阻水渠道、阻水道路，種植農(nóng)作物、放牧，設(shè)置欄河道漁具，禁止向河道內(nèi)棄置礦渣煤灰、建筑材料、泥土、垃圾、糞便等。

禁止在堤防和護堤地建蓋永久性、半永久性建筑物或臨時棚點，原已建蓋的，要限期清理取締。禁止任何單位個人在河堤地開渠、打井、挖窨井、葬墳、曬場、存放物品、開采地下資源，考古發(fā)掘，以及開發(fā)集市貿(mào)易活動。

第十九條 第十九條 遇有特殊情況需在河道范圍內(nèi)進行下列活動，必須經(jīng)河道主管部門批準(zhǔn)，辦理手續(xù)，并按附表標(biāo)準(zhǔn)繳納費用后，方可施工：

（1）鉆探、破堤建橋；

（2）建蓋臨時貨亭棚屋或其它建筑設(shè)施，在河堤岸灘地存放物件；

（3）挖沙、取土；

（4）在河道、堤防開采地下資源及進行考古發(fā)掘。

第二十條 第二十條 護堤林木由河道主管部門組織和委派其他單位營造和管理，任何單位個人不得侵占、砍伐或者破壞。

第二十一條 第二十一條 排污單位設(shè)置和改造河道排污口，在向其他部門申報前，應(yīng)事先征得河道主管部門同意，原已設(shè)置的排污口、排污單位應(yīng)向管理部門重新辦理手續(xù)。

第四章 河道清障

第二十二條 第二十二條 河道管理范圍內(nèi)的阻水障礙物以及聲音建筑物，按照“誰設(shè)障、誰清除”的原則，由設(shè)障部門在規(guī)定的限期內(nèi)清除。逾期不清除的，由河道管理部門派人清除。所發(fā)生的費用由設(shè)障者全部負(fù)擔(dān)。

第二十三條 第二十三條 對原壅水、阻水嚴(yán)重的橋梁、引道、碼頭和其它跨河工程設(shè)施，根據(jù)規(guī)定的防洪標(biāo)準(zhǔn)，由產(chǎn)權(quán)單位在規(guī)定的期限內(nèi)改造或者拆除。

第二十四條 第二十四條 凡屬歷史原因在河堤護岸所規(guī)定的范圍內(nèi)建蓋的永久性、半永久性的建筑物，在向規(guī)劃及其管理部門辦理改造、修建、設(shè)置等批準(zhǔn)前，應(yīng)及時向河道管理機關(guān)申報備案辦理有關(guān)手續(xù)。未經(jīng)河道主管部門批準(zhǔn)的，均視為違章行為。

第五章 經(jīng)費

第二十五條 第二十五條 河道堤防的維修、養(yǎng)護及防汛搶險等歲修費用，按照分級管理的原則，由市、區(qū)財政列入財政預(yù)算。每年河道建設(shè)、整治和維修等和計劃，由市河道管理部門設(shè)施量下達，各分管部門組織實施。

第二十六條 第二十六條 受益范圍明確的堤防、護岸水閘、泵站等，河道管理部門可以采取集資的方法向受益單位、集體、個人收取河道工程修建維護管理費。收費標(biāo)準(zhǔn)按國家規(guī)定的《市政工程定額》或河道工程修建和維護管理所發(fā)生的實際費用確定。

第二十七條 第二十七條 河道管理機關(guān)收取的專項經(jīng)費，用于河道堤防工程建設(shè)，管理維修和設(shè)施的更新改造，專款專用。結(jié)余部分可以結(jié)轉(zhuǎn)使用，任何部門（個人）不得截取挪用。

第六章 獎勵與懲罰

第二十八條 第二十八條 符合下列條件之一的單位和個人，由河道管理部門給予獎勵：

1、模范執(zhí)行本辦法或同違法行為作斗爭有顯著成績的；

2、在防汛搶險中作出成績的；

3、保護開發(fā)的科學(xué)利用江河資源做出顯著成績的；

4、發(fā)動和組織單位和群眾搞好河道堤防管理取得顯著成績的。

第二十九條 第二十九條 對違反本辦法規(guī)定的單位和個人，由河道管理部門視情節(jié)輕重分別給予批評教育，限期改正，賠償損失，承擔(dān)有關(guān)費用、罰款、取締、通報等處分。

損壞堤防、護岸和河道設(shè)施或造成河道淤積的，除給予處罰外，由責(zé)任單位（人）負(fù)責(zé)修復(fù)，清淤并承擔(dān)所發(fā)生的費用。

第三十條 第三十條 凡拒付應(yīng)繳納的費用，屬單位的，由其開戶銀行根據(jù)市政公用局及委托的河道管理部門的通知代扣；屬個人的，由其所在單位代扣。銀行及各有關(guān)單位應(yīng)協(xié)助辦理。對責(zé)任單位或個人的經(jīng)濟賠償和罰款，要從其自有資金中支付。

第三十一條 第三十一條 不服處罰決定的，可在接到通知之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定的機關(guān)的上一級機關(guān)申請復(fù)議。對復(fù)議不服的，可直接向人民法院起拆。期滿不起訴又不履行的，由作出處罰決定的河道主管機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

第三十二條 第三十二條 河道管理機關(guān)工作人員玩忽職守，濫用職權(quán)，徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關(guān)給予行政處分。觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附則

第三十三條 第三十三條 本辦法處罰的具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)，由昆明市市政府公用局另行制定。

第三十四條 第三十四條 八個郊縣可參照本辦法執(zhí)行，或根據(jù)本辦法精神結(jié)合本地實際，制定本縣的管理辦法。

第三十五條 第三十五條 本辦法自公布之日起執(zhí)行，由昆明市市政公用局負(fù)責(zé)解釋。原昆政發(fā)（1987）120號文《昆明市人民政府關(guān)于河道管理的通告》同時廢止。

占用河堤建蓋臨時設(shè)施（貨亭、棚屋）收費標(biāo)準(zhǔn)

┌─────────────┬────────────────────┐

│ 種 類 │ 每天每平方米／元 │ ├─────────────┼───────────────┬────┤

│ │ 批準(zhǔn)期限內(nèi) │批準(zhǔn)延期│ ├─────────────┼───────────────┼────┤

│河堤貨亭 │ 0.15 │ 0.25 │ ├─────────────┼───────────────┼────┤

│河堤工棚 │ 0.10 │ 0.15 │ ├─────────────┼───────────────┼────┤

│河堤堆放建筑材料 │ 0.075 │ 0.12 │ ├─────────────┼───────────────┼────┤

│河堤施工圍欄 │ 0.06 │ 0.10 │ ├─────────────┼───────────────┴────┤

│ 備 │現(xiàn)場清理預(yù)備金(每平方米20元)。超出批準(zhǔn)期│ │ 注 │限獲延期的，按收費標(biāo)準(zhǔn)收60%和占堤費。│ └─────────────┴────────────────────┘

占用河堤道開采地下資源收費標(biāo)準(zhǔn)

┌─────────────┬───────────────┬────┐

│種類 │ 單位 │單價(元)│ ├─────────────┼───────────────┼────┤

│破堤新建橋 │ 每天每平方米 │ 15 │ ├─────────────┼───────────────┼────┤

│新建碼頭、排污口 │ 每天每平方米 │ 20 │ ├─────────────┼───────────────┼────┤

│采砂、取土、棄置砂石淤泥 │ 每天每平方米 │ 10 │ ├─────────────┼───────────────┼────┤

│鉆探、開采地下資源、考古發(fā)│ 每天每平方米 │ 25 │ │掘 │ │ │

├─────────────┼───────────────┼────┤

│ 備 注 │現(xiàn)場清理預(yù)備金(每平方米)│ 30 │ └─────────────┴───────────────┴────┘

本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準(zhǔn)。

第四篇：加強物業(yè)管理辦法

加強城區(qū)物業(yè)管理辦法

為進一步加強縣城區(qū)物業(yè)管理工作，理順管理體制，完善監(jiān)管機制，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，改善人民群眾生活質(zhì)量，加快推進“富麗安康新縣城”建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、四川省《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我縣實際，現(xiàn)就加強城區(qū)物業(yè)管理工作有關(guān)事項通知如下：

一、充分認(rèn)識物業(yè)管理工作的重要性

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分。加強物業(yè)管理工作，對于促進城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理，改善城市人居環(huán)境，提高群眾生活質(zhì)量，維護社會穩(wěn)定，推進城市精神文明建設(shè)，保障物業(yè)的合理使用，促進物業(yè)的保值、增值，增加就業(yè)崗位，維護社區(qū)秩序，營造和諧社會氛圍具有十分重要的意義。各級各有關(guān)部門要高度重視物業(yè)管理工作，切實加強領(lǐng)導(dǎo)，強化措施，健全機制，全面加強物業(yè)管理工作，不斷擴大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，及時化解管理領(lǐng)域和各類矛盾和問題，切實提高物業(yè)管理工作和整體水平。

二、物業(yè)管理工作的主要任務(wù)及措施

（一）加強前期物業(yè)管理工作。住建部門要切實加強前期物業(yè)管理的監(jiān)管工作。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的規(guī)定，在辦理商品房預(yù)售許可證前采取招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的物業(yè)檔案進行查驗，簽訂承接查驗協(xié)議。未簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)承接查驗協(xié)議》的，住建（房管）部門不予以辦理商品房預(yù)售許可證和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務(wù)費的時間、標(biāo)準(zhǔn)和方式，雙方共同遵守。

（二）落實物業(yè)管理用房。新規(guī)劃建設(shè)的開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)按照不低于項目總建筑面積3‰的比例配建物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用

1房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公員工宿舍等方面，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。業(yè)主委員會辦公用房可以從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，面積不得小于20m2。規(guī)劃部門、住建部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置和面積的審查，納入建設(shè)項目修建性詳細(xì)規(guī)劃及建筑方案的審查內(nèi)容，并在建筑工程規(guī)劃許可證中注明物業(yè)管理用房的位置和面積。在主體工程質(zhì)量驗收合格后，由規(guī)劃、住建部門組織綜合竣工驗收備案審查，把與物業(yè)管理相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備的建設(shè)和完善，納入到備案審查范圍，凡未通過驗收備案審查交房的，按《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十六條嚴(yán)肅處理。

（三）推進業(yè)主委員會建設(shè)。城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府要根據(jù)行政組織和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定的程序，推進業(yè)主委員會建設(shè)，并列入鎮(zhèn)政府和社區(qū)居委會工作目標(biāo)考核。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主委員會。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會主要負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。業(yè)主委員會成員可以獲得適當(dāng)報酬，其標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)費來源由業(yè)主大會通過制定《業(yè)主委員會章程》等形式予以確定。縣級相關(guān)部門和鎮(zhèn)人民政府要支持業(yè)主委員會的工作。

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與解除。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日期30日內(nèi)，按規(guī)定程序向縣城管部門、房管部門備案。物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前60日告知。物業(yè)服務(wù)合同解除（終止）后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法與

業(yè)主委員會辦理退出交接事宜，依法履行交接義務(wù)。縣住建（房管）、城管、公安、工商等部門要加強對物業(yè)服務(wù)合同簽訂、解除（終止）及交接等活動的監(jiān)督和信用管理，對違反法律法規(guī)的行為應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查處理。

（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為。物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)價及浮動幅度，由縣物價部門會同住建（房管）部門制定并組織實施。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)真落實物業(yè)服務(wù)收費及明碼標(biāo)價規(guī)定，健全企業(yè)財務(wù)帳目，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收費，按規(guī)定項目收費，自覺接受物價、房管、城管部門及業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會要全面履行職責(zé)，既要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，還要督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主不得以房屋空置、開發(fā)遺留問題、無需接受服務(wù)等原因拒交物業(yè)服務(wù)費。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、項目收費的，主管部門要迅速介入處理。

（六）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強自身隊伍建設(shè)，提高從業(yè)人員服務(wù)水平；按照法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；認(rèn)真做好物業(yè)承接驗收工作，做好業(yè)主入住及物業(yè)的裝飾裝修管理；做好管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施的日常管理和維護保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)并勸阻違反業(yè)主公約、城市管理和涉及公共安全有關(guān)規(guī)定的行為，及時向有關(guān)部門報告；自覺接受縣物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督，積極參與社區(qū)建設(shè)、城市管理和衛(wèi)生城市、文明城市創(chuàng)建活動；處理好與業(yè)主委員會、鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會的關(guān)系，化解物業(yè)服務(wù)管理中的矛盾糾紛。

（七）加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。嚴(yán)格實行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)考核評定與目標(biāo)責(zé)任考核、日常管理考核相結(jié)合，對服務(wù)水平低、群眾意見大、投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令限期整改，逾期整改不到位的，依法降低資質(zhì)等級直至取消資質(zhì)。城管部門要根據(jù)城市管理考核辦法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取月抽查、季檢查、全年總評相結(jié)合的方式進行考評，切實提高

物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。同時，城管、住建、（房管）部門要引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)強化服務(wù)意識，做到管理服務(wù)不越位、不缺位、不錯位。對無故中斷物業(yè)服務(wù)等行為的企業(yè)要依法處理。

三、理順物業(yè)管理體制，明確工作責(zé)任。

構(gòu)建縣、鎮(zhèn)、社區(qū)三級物業(yè)管理體制。縣住建（房管）部門是全縣物業(yè)管理工作的行政主管部門，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)管和考核。縣城管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)工作，加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的管理和考核。縣級相關(guān)部門按職能職責(zé)加強城區(qū)物業(yè)管理工作的監(jiān)管和服務(wù)工作。城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居委會按照有關(guān)規(guī)定做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

（一）縣住建（房管）局：負(fù)責(zé)對房屋建筑保修期內(nèi)各責(zé)任主體的監(jiān)督管理，包括房屋維修基金管理；負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理工作的監(jiān)督和綜合管理以及負(fù)責(zé)全縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理；上報、頒發(fā)和管理三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的監(jiān)督管理。

（二）縣城管局：負(fù)責(zé)城區(qū)物業(yè)管理的日常工作；在縣住建局組織物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審核和年檢時，對城區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職情況出具意見；在住建（房管）部門審查房屋維修基金使用時出具意見；負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)“創(chuàng)優(yōu)評先”的初審和推薦工作；指導(dǎo)和協(xié)調(diào)業(yè)主委員會的有關(guān)工作，負(fù)責(zé)對成立的業(yè)主委員會進行備案；組織開展物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合工作。

（三）縣公安局：負(fù)責(zé)查處違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的行為；加強犬類動物管理；加強保安服務(wù)管理；指導(dǎo)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)的綜合治理和治安防范工作。

（四）縣民政局：負(fù)責(zé)督促社區(qū)工作人員參加縣主管部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，加大社區(qū)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)小區(qū)工作的支持力度。

（五）縣財政局：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排物業(yè)監(jiān)督管理工作的資金。

（六）縣人力資源和社會保障局：負(fù)責(zé)落實向物業(yè)服務(wù)企業(yè)傾斜的就業(yè)扶持政策。

（七）縣環(huán)保局：負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)排放污染物的行為；查處小區(qū)油煙污染、噪音干擾等影響居住的行為。

（八）縣物價局：負(fù)責(zé)制定各物業(yè)小區(qū)與其物業(yè)服務(wù)等級相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費的政府指導(dǎo)價，并督促各物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法公布；查處相關(guān)違法行為。

（九）縣規(guī)劃建設(shè)執(zhí)法局：負(fù)責(zé)查處住宅小區(qū)違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖要求的違法建設(shè)。

（十）縣消防大隊：負(fù)責(zé)查處擅自占用防火間距、損壞公共消防設(shè)施、堵塞消防通道、增加建筑物火災(zāi)荷載、占用消防道路設(shè)施等行為。

（十一）縣工商局：負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得工商營業(yè)執(zhí)照及其他違反工商行政管理法律法規(guī)的行為；辦理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的工商登記時，依法發(fā)放營業(yè)執(zhí)照；辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營范圍時，依法扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營。

（十二）南江鎮(zhèn)、東榆鎮(zhèn)人民政府：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的日常活動，指導(dǎo)業(yè)主大會的成立及業(yè)主委員會的選舉、換屆工作，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會備案的初審；負(fù)責(zé)召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的問題；處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系，協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)的更換、移交等工作；及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會關(guān)于物業(yè)管理活動的投訴，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與“創(chuàng)優(yōu)評先”工作。

（十三）社區(qū)居委會：負(fù)責(zé)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的日常活動，指導(dǎo)召開業(yè)主委員會會議；配合縣城管部門、鎮(zhèn)人民政府開展轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動；協(xié)助解決業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛。

四、積極扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展

（一）鼓勵人才引進，給予勞動用工支持。管理普通住宅類的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與聘用的當(dāng)全日制普通高校畢業(yè)生簽定3年以

上勞動合同并繳納社會保險費的，經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，享受公益性崗位補助政策。人力資源和社會保障部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)招錄人員，優(yōu)先提供招聘崗位，對于用工缺口較大的企業(yè)，可組織專場招聘會。物業(yè)服務(wù)企業(yè)招錄就業(yè)困難人員，按有關(guān)政策規(guī)定，享受社保補貼和崗位補貼。

（二）嚴(yán)格規(guī)范涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政事業(yè)性收費，凡法律法規(guī)和政策規(guī)定可減免的依法予以減免。鼓勵優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，凡管理的住宅小區(qū)獲得國家、省級物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽，或物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)由三級升為二級、二級升為一級的，分別給予獎勵。獎勵經(jīng)費由縣財政統(tǒng)籌安排。

（三）優(yōu)化住宅專項維修資金使用。積極探索使用住宅專項維修資金的新路徑，以確保物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備安全為前提，維護廣大業(yè)主利益為目標(biāo)，對發(fā)生危及房屋使用安全和人民群眾人身財產(chǎn)安全的緊急情況，啟動應(yīng)急維修。同時，應(yīng)進一步簡化工作流程，縮短辦事時限，提高工作效率，提升住宅專項維修資金管理水平。

（四）切實優(yōu)化物業(yè)服務(wù)法制環(huán)境。物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會、城區(qū)各鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會要充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，宣傳普及物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，增強物業(yè)小區(qū)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵章守法意識；要積極爭取人民法院的支持，通過巡回法庭進小區(qū)、小額速裁等方式，依法調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)糾紛，切實維護廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，引導(dǎo)物業(yè)小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共建文明和諧示范小區(qū)。

第五篇：物業(yè)管理辦法

物業(yè)公司商鋪暫行管理辦法

為了更好的更有效的對各處商鋪進行管理和服務(wù)，特制定本辦法。

一、租賃協(xié)議的簽定、續(xù)簽、及協(xié)議的保管 協(xié)議的簽定及續(xù)簽由集團招商部負(fù)責(zé)，協(xié)議簽定后物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同執(zhí)行，合同原件一式三份由物業(yè)公司辦公室、集團招商部進行保管，合同復(fù)印件送存集團財務(wù)部。

二、各項費用的收取

1、各項費用包括：房屋租賃費、水電押金、使用過程中的水電費、物業(yè)服務(wù)費及其他費用。

2、商鋪出租簽定合同時，首次交納租金由集團招商部進行催交，由財務(wù)室時行收取后，再由 物業(yè)公司加蓋合同公章并將相應(yīng)的商鋪鑰匙交給租賃戶，同時將所租商鋪的水電表底數(shù)告知租賃戶。

3、后期費用的收取 后期費用收取原則上由財務(wù)直接收繳，但考慮實際情況，每個苑區(qū)的商鋪費用的收取由每個苑區(qū)的物管員收繳后，按財務(wù)收費管理制度及時上交公司財務(wù)。

4、各苑區(qū)負(fù)責(zé)人： ① XX苑商鋪：XXX ② XX苑商鋪：XXX

5、相關(guān)人員的工作要求： 各苑區(qū)物管員應(yīng)根據(jù)各苑區(qū)的情況，建立好收費臺賬（收費臺賬格式由物業(yè)公司辦公室和財務(wù)室共同制定），收取每一筆費用時都須如實填寫，每月月末把當(dāng)月的完整收費臺賬上報物業(yè)公司辦公室和物業(yè)公司經(jīng)理處，再由物業(yè)公司辦公室匯總后將其轉(zhuǎn)交集團財務(wù)部和招商部，商鋪管理和收費時如遇特殊情況，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)出具書面性的材料予以說明。

6、監(jiān)督 收費過程中，物業(yè)公司辦公室、集團財務(wù)室應(yīng)根據(jù)協(xié)議的內(nèi)容及相關(guān)的收費標(biāo)準(zhǔn)進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知相關(guān)人員予以糾正。對于商鋪的租賃情況及各項費用的收繳情況，集團招商部、財務(wù)部、物業(yè)公司辦公室各安排一名人員每月按時對所租賃的房屋使用情況及費用收取情況進行檢查，對所檢查的結(jié)果由物業(yè)公司辦公室寫出書面材料，由集團招商部、財務(wù)部確認(rèn)后，上報集團分管領(lǐng)導(dǎo)。如遇上述第4條提到的特殊情況，物業(yè)公司辦公室應(yīng)核實情況是否屬實，并在說明材料上注明并報分管領(lǐng)導(dǎo)，由分管領(lǐng)導(dǎo)作出意見進行處理。

三、獎罰 文檔沖億季，好禮樂相隨mini ipad移動硬盤拍立得百度書包

1、罰： ① 苑區(qū)責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照收費標(biāo)準(zhǔn)進行收取電費費用，若未按照收費標(biāo)準(zhǔn)進行收取的，給公司所造成的損失，由責(zé)任人承擔(dān)。② 收費人員在收費時由于個人的疏漏少收了相關(guān)費用，責(zé)任人負(fù)責(zé)追回，追不回的由責(zé) 任人承擔(dān)。③ 收費人員在收取費用后應(yīng)及時上交財務(wù)，若因時間關(guān)系確定無法上交時，收費人員應(yīng) 妥善保管好收取的費用；若因個人保管不善遺失的由個人承擔(dān)。④ 財務(wù)應(yīng)配合收費員的工作，按時收取費用。

2、獎： ① 所租賃出去的商鋪后期管理交由物業(yè)公司，集團公司應(yīng)按照以前的制度將當(dāng)年所 收房屋租金的20%給予物業(yè)公司作為投入成本的補償。② 物業(yè)公司再房屋租金進行盈利的情況下，且收費人員在所管商鋪租金收取達到90%后，可根據(jù)收費人員的工作內(nèi)容量、收費過程中的艱辛及責(zé)任，建議物業(yè)公司從集團公司給予物業(yè)公司20%的房屋租金中拿出3%作為對員工的獎勵。商業(yè)街商鋪物業(yè)管理規(guī)定

一、商業(yè)街商鋪為XX開發(fā)有限公司,商鋪只作正當(dāng)經(jīng)營用途,商戶在使用期間應(yīng)遵守與開發(fā)商簽定的合同規(guī)定,不得擅自改變該房屋結(jié)構(gòu)和用途。

二、商鋪商戶必須對門前實行“三包”:包綠地、包衛(wèi)生、包秩序,不得隨地亂丟垃圾。要注意做好消防安全工作,不亂堆放雜物阻塞通道。

三、商鋪內(nèi)不得從事黃、賭、毒,非法販制盜版制品等違法犯罪活動。

四、商鋪內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害及其他危險物品。

五、自覺維護物業(yè)的整潔、美觀,保持公用通道的暢通,以及共用設(shè)備、公共設(shè)施的完好。

六、商鋪的裝修應(yīng)遵守XX裝修手冊的規(guī)定,裝修房屋要事先告知XX物業(yè)管理處,由XX物業(yè)管理人員依法對裝修房屋活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督。如商戶違章建筑,XX物業(yè)公司可以依法采取相應(yīng)措施制止其行為,對其違章裝修或妨礙他人正常使用物業(yè)而造成損失的,違章商戶應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

七、商鋪商戶在收到當(dāng)月費用通知單后,須在一個星期內(nèi)前往XX物業(yè)管理公司交納管理費、水電費及其他有關(guān)費用,已辦理銀行委托轉(zhuǎn)帳的商戶,須保持帳戶金額充裕,方便銀行辦理代扣款業(yè)務(wù)。歡迎預(yù)交,逾期一個月未能按時交費的商戶,物業(yè)管理公司將每天加收千分之五的滯納金。

八、商戶在日常經(jīng)營時,不得妨礙或影響鄰近居民正常休息。不得產(chǎn)生高分貝噪音,營業(yè)時間規(guī)定為7:00~23:00,節(jié)假日或法定假期可適當(dāng)延長。超級市場可24小時營業(yè)。1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。1.1 接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。1.2 糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一； 1.3 報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修； 1.4 走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議； 二是對報修后的維修結(jié)果進行回訪；

三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。1.5 內(nèi)外聯(lián)系 商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。2 商鋪裝修服務(wù)管理

2.1 裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。.2.2 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準(zhǔn)后作一些小的變動裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個方面：

建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度； 專人負(fù)責(zé)對工程實行嚴(yán)格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修； 對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。

2.3 商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點

二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》； 業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電； 裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝臵、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝臵，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位臵圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險等。等等 2.4 裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復(fù)雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝臵或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因為商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。4 商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理 4.1 商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排修繕投資，經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結(jié)果。4.2 工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸樱庸滩糠咒摻罨炷亮褐鈮Φ娜娣鬯⒀b飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營業(yè)； 小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護工程）是指及時修復(fù)的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營，但也應(yīng)加強施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。4.3 建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術(shù)檔案的管理是對原有建筑物技術(shù)資料的補充，是為日后建筑物的維修、整改、擴建等工作提供不可缺少的依據(jù)。4.4 維修或施工工程的管理

設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時，應(yīng)給有相應(yīng)資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應(yīng)要求該施工單位對修繕工程有設(shè)臵總工程師、主任工程師、技術(shù)隊長或技術(shù)負(fù)責(zé)人的措施，形成工程施工過程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負(fù)責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。維保部派專人在整個工程施工過程中對現(xiàn)場的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對施工現(xiàn)場環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進行監(jiān)督管理。4.5 檢查監(jiān)督 維保部主管對屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責(zé)任；發(fā)生責(zé)任事故追究維保部主管的責(zé)任。5 商鋪保安服務(wù)管理 5.1 治安管理

商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突發(fā)事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理的重點如下：

5.2 安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業(yè)一般都安裝先進的自動火災(zāi)報警裝臵和自動滅火裝臵，這些裝臵直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達到一定的濃度或溫度達到一定的高度這兩種裝臵便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警裝臵、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋裝臵；

運用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業(yè)點進行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時監(jiān)控人員及時錄像存作查證。

在地下車庫或露天停車場亦須安臵監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。

商鋪主要進出門崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時用對講機通知場內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動崗應(yīng)著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時解決問題。對突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時處臵防止事態(tài)擴大并注意保護現(xiàn)場及時向上級和公安部門報告.5.3 防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對商品將帶來不安全因素。在商品出入口應(yīng)設(shè)臵便衣保安，其職責(zé)檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購臵行為；

大型商鋪在進貨和為顧客送貨（大件）時，由于商品貨量大，堆在商鋪外場地上，容易給不法之徒以可乘之機，這時保安就要提高警惕，防止商品被盜；

商鋪在逢年過節(jié)、雙休日時有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費領(lǐng)商品時，都會造成柜臺前人頭攢動的擁擠現(xiàn)象，不法分子會乘機作案盜竊錢包，這時保安就應(yīng)上前維護秩序，保障顧客人身與財產(chǎn)的安全；

商鋪為使收銀活動安全，收銀員換班或營業(yè)結(jié)束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時保安應(yīng)上前保護收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；

一些盜賊在商鋪關(guān)門前躲在商鋪內(nèi)隱蔽處，等到深夜出來作案，第二天開門后又混在顧客中出門。故商鋪關(guān)門后保安要仔細(xì)檢查商鋪各角落、隱蔽點、夜晚值班時要提高警惕，加強巡邏；

對夜晚值班保安的素質(zhì)要求應(yīng)較高，夜晚值班應(yīng)排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應(yīng)采取必要的技防措施。防范惡性事件和突發(fā)事件。商鋪入口時保安的第一關(guān)，保安人員責(zé)任心要強，善于察言觀色。發(fā)現(xiàn)可疑人員，用對講機報告商鋪內(nèi)的便衣保安員加以注意。商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴大，注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫救護車。應(yīng)特別強調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等 5.4 監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進行日夜監(jiān)視。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時錄象，以便查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安臵監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案。這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的 5.5 消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是防火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災(zāi)時的人員疏散帶來很大困難；

商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進的火災(zāi)探測裝臵（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝臵（噴淋裝臵）。這些裝臵直接與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝臵便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監(jiān)控與預(yù)防。制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報警號時，立即用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處臵；如確為火警，按應(yīng)急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。

定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、防火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務(wù)水平。6 商鋪保潔服務(wù)管理 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等；

內(nèi)部環(huán)境包括過道、樓梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。6.1 商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》，這個“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。6.2 商鋪保潔管理的重點

商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境； 商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應(yīng)定時清潔以消除不潔現(xiàn)象；

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點；

商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位臵，及時清理； 雨大進門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)臵一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。

對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放臵鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作；

在商鋪的營業(yè)時間內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

在雨雪天，商鋪進門處應(yīng)勤保潔并放臵地毯或防滑提示牌； 提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位臵； 對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護人員實行。7.1 商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪；

保持綠地環(huán)境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補檀：定期對花木修剪整形；

發(fā)現(xiàn)病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識； 草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

臺風(fēng)前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。7.2 商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計風(fēng)格相協(xié)調(diào)；

花卉上掛“名稱牌”，簡介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識，爭取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

花卉搬運時，注意保護花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔； 商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位臵的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位臵；等等 7.3 檢查督導(dǎo)

部門主管對保沽、綠化，服務(wù)各組工作時時進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對各組工作進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對主管進行處罰。8 商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會 把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項目開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營管理．作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。8.1 租賃管理

出租方式的管理 主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空臵率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位臵。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

8.1.1 競標(biāo)租賃的注意事項： 嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等； 投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計算方式及規(guī)定，預(yù)付競標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。8.1.2 協(xié)議租金出租的注意事項：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；

承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。

8.1.3 租金條款 租金制定的參考因素：

要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位臵的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：

要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空臵率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位臵等情況等：

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投資回報率等。水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業(yè)管理費等。大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫住＃ㄒ灿凶饨鹬胁话笾行拚母禄鹨氐模┑?8.2 廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位臵；廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等． 節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進行節(jié)日布臵，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。

協(xié)調(diào)好社會關(guān)系，與政府及其他組織機構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會公益活動如捐助失學(xué)兒童等，會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機會。8.3 項目開發(fā)

物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項目，擴大服務(wù)領(lǐng)域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：

開辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務(wù)：

開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉O、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動，活躍業(yè)戶的文化生活： 辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務(wù)： 開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等： 為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。9 商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設(shè)計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設(shè)計格調(diào)。10 商鋪保險管理

商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施： 工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險、財產(chǎn)險（火險）；物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責(zé)任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財產(chǎn)險，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。