第一篇：蘇州工業園區物業管理方案

蘇州工業園區物業管理方案

一、首 語 非常感謝 給我司制定物業管理方案的機會，我司將全心投入，爭取這次和貴方合作的機遇，充分展示我司新生的實力，為貴司提供值得信賴的物業管理服務。在管理方案中，我司根據在物業管理方面的經驗并集合本項目的具體特點和要求，為貴司提供一種操作性強、服務質量高、有針對性的貨真價實的專業服務。本計劃書僅針對物業服務項目提出管理思路，它將作為我司對----在以后物業管理工作中執行依據；如果接管后，我司還會根據貴單位具體情況制定一套完善的物業管理作業指導書。蘇州工業園區恒順企業服務有限公司是經國家職能部門批準的合法企業。公司主要經營：保安、保潔、綠化、工程維修等服務。公司內部下轄管理部（財務、人事、總務、采購）、市場部（公關、客服質檢、培訓）、保安部、清潔部、綠化工程維修部。目前公司承接了蘇州市海關公寓、蘇州消防支隊修理廠、寶旺坊服飾、世真鑄造、蘇州仁和汽車有限公司、均誠機械制造有限公司、魁北克金屬粉沫有限公司、天香服飾有限公司、三肽藥業、可隆化工、常誠膠合、智能配電、律勝科技、大華冷熱、新都精密、博瑞達機械、加州服裝（蘇州）有限公司、庚德服飾（蘇州）有限公司、百德緣食品（蘇州）有限公司、卓宇服飾（蘇州）有限公司、永泰服飾（蘇州）有限公司、達信科技蘇州有限公司、喬治費歇爾蘇州有限公司等物業管理。南京分公司服務單位有南京化學工業園圣諾熱管有限公司，南京化工學院，圣得山莊小區，葛塘辦事處等公司內部有從事多年各類物業專業管理人員，公司制定了一系列保安、保潔、綠化、工程維修嚴格的管理制度和計劃方案。用心做事、追求完美、讓客戶滿意是我們公司服務的宗旨。誠信為本，廉價優質服務，讓您滿意也是我公司爭創企業品牌奮斗的目標。自2003年我國出臺物業管理法條例，這就要求物業管理企業在目前國內市場需求量大、競爭激烈的情形下要塑造自己的品牌，而新生的青源物業就是要在以品質求生存、以品牌求發展的基礎上將現代化的高科技運用到物業管理的全過程，為客戶創造一個安全、清潔、優良的環境。聯系電話: 57799227 *** *** 傳真: 57799227 公司地址: 南京沿江工業開發區新華路391號

三、項目管理分析 是實行24小時物業服務管理，為保證物業的服務質量，我司將由培訓課招取保安人員（以退役軍人為主，高中以上學歷）進行嚴格培訓 ；并對進出車輛、人員、貨物進行嚴格檢查、演練；同時要求每個保安都要學會全天候對小區進行監控，消防檢查，真正做到學有所用，以達到保證小區安全。同時將由我司客服質檢課進行監督檢查。物業進場后，我司結合貴小區具體要求，全面配合小區工作并制定一套符合ISO9000標準管理體系，確保本項目無消防事故、偷盜事故和其它事故發生。我們管理的目標是：將重大管理事故發生率為0;將一般管理事故發生率0.1%以下;讓客戶滿意率97%。

四、物業管理初步方案 4.1說明 本計劃書僅為今后服務的基本結構，主要提供 項目的物業管理公共服務，包括客戶服務、安保、保潔、綠化、維修保養五個方面。在順利進場接管 后，我們將根據實際情況，遵照國際的質量體系和一整套完善的各類服務的操作手冊進行進一步優化，以便更有效的管理此項目，為客戶提供超值服務。4.2管理機構設置及人員配置 4.2.1管理架構蘇州工業園區恒順企業服務有限公司根據管理服務的總體設想及 小區的特點，本著“精干高效“以崗定人”的原則建立 的物業管理機構，管理實行項目經理負責制。設客戶服務、保安、保潔綠化和維修四個部門，共需配置 人。保安、保潔和綠化由我司區域主管進行歸口管理，各部門日常工作任務執行由各部門隊長在項目經理的指導下開展工作。恒順企業 住宅小區 客戶服務 保安隊 清潔綠化隊 維修班 前臺接待 大門崗 公共區域清潔 設備運行 事務管理 巡邏崗 綠化養護 維修保養 財務管理 監控崗 住戶特約清潔服務 4.2.2各部門人員配置 4.2.3項目部 根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，項目部需設項目經理 人，管理員 人，每天正常上班，周六，周日輪流休息。4.2.3.1服務時間及人員分配 人員 時 間 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日經理 08:30-18:00 1 1 1 1 1 0 1 管理員 08:00-17:00 1 1 1 1 1 1 0 夜班安排管理人員輪流值班 4.2.3.2崗位安排 崗位名稱 人數 工 作 內 容 工作區域 備注經 理 管理本部門員工，處理本部門日常事務，處理投訴。項目部 管 理 員 安排小區的日常物業服務的開展，監督檢查，客戶服務。項目部 4.2.4保安隊 4.2.1概述根據本項目實際情況及嚴格按照國際質量體系標準，項目部保安隊需設領班 人，名隊員，負責小區巡邏、門崗、監控等職責。實行24小時保安運作。4.2.4.2服務時間及人員分配人員 時間 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日領班 08：00-17：00 巡邏崗 08：00-18：00 18：00-08：00 門崗保安 08：00-18：00 18：00-08：00 說明：如果在特殊情況下需要增加人員，我司將由保安部統一調派，以保證所有工作的順利進行。4.2.4.3 崗位安排 部門 崗位名稱 人數 工作內容 工作區域 備注領班 領班 管理本部門員工處理本部門日常事務 各區域 門崗 保安員 人、物、車出入檢查 門崗內外 巡邏崗 保安員 小區內外巡邏安全檢查 各區域 4.2.5保潔綠化隊 4.2.5.1概述 根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，保潔隊需設領班 人，保潔員 人，共計 人。4.2.5.1 服務時間及人員分配 人員 時 間 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日領班 08：00-17：00 保潔員 06：30-16：30 注：每天正常有2人工作。星期日輪休。當有重大活動需增加人員時由公司保潔部調派。4.2.5.2 崗位安排 部門 崗位名稱 人數 工作內容 工作區域 備注保潔綠化隊 領班 管理本部門員工處理本部門日常事務。室內及室外區域 保潔隊員 室外地面公共車庫、樓道、臺階樓梯、公共衛生間、公共綠化及所有公共區域。室內及室外區域 4.2.6 維修隊 4.2.6.1 概述根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，維修隊需設領班 人，維修工 人，實行8小時工作制。星期六日采用輪休制。4.2.6.2 服務時間及人員分配 人員 時 間 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日領班 08：00-17：00 維修工 08：00-17：00 注：維修員休息或有重大維修任務時由工程部提供人員支持。4.2.6.3崗位安排 部門 崗位名稱 人數 工作內容 工作區域 備注維修隊 領班 管理本部門員工處理本部門日常保修、日常設備巡檢、維護保養 項目部，各層公共區域、辦公室 維修員 完成每天的日常的工作，對公共設備每天的檢查，以及完成小區業主需要的服務 小區各區域 4.2.7 從業人員的素質要求 部門 崗位 人數 職責 具體條件項目部 經理 全面負責海關公寓項目部工作及與客戶聯絡 大專以上文化，物業管理相關專業，3年以上物業管理經驗協調能力強。熟悉ISO 9001質量體系 管理員 費用結算，客戶回訪，檔案管理 高中以上文化，品德高尚，普通話標準，有星級酒店工作經驗。維修班 維修工 處理日常報修及設施設備的保養與巡檢 四級以上技術等級，熟悉各種設施設備的維修與養護保安隊 保安員 安全保衛，巡邏 22周歲以上45周歲以下，高中以上學歷身高1.70-1.80CM雙眼裸視力1.2以上身體健康，反應敏捷。有安保經驗。清潔綠化部 清潔工 公共區域衛生清潔，綠化保養 能吃苦耐勞，工作兢兢業業。4.2.8 員工培訓 詳見恒順企業員工培訓計劃表和培訓記錄。4.2.9員工日?？己?詳見恒順企業員工日?？己酥贫?。4.2.10獎懲 詳見恒順企業員工獎懲制度。4.3 崗位職責 4.3.1 項目經理

一、主持 的日常管理工作。根據 各時期的實際狀況，提出改進和提高物業管理工作水平的意見措施。

二、對公司和業主雙方負責和匯報工作，按時向公司和業方提交工作計劃和小結，聽取業主的意見和要求，并在規定期限內落實執行。

三、負責召集員工每月例會，檢查工作落實情況，布置工作任務，協調員工關系，就項目物業管理執行中的問題提出解決方案。若發生重大事件或超出崗位職責權限的應立即向公司和業主匯報。

四、進行巡視，對設備運行保養、安保、保潔和綠化等方面的服務情況進行了解，每天檢查各個重點環節，發現問題及時解決。

五、發生緊急事件時，立即組織相關責任人員進行處理，按應急方案制定的措施執行。對發生的緊急事件應在事后組織相關責任人員總結、學習，分析原因并寫出的告向公司和業主匯報。

六、每月組織一次對機電設備、建筑物、公共設施和環境等方面的綜合性檢查，及時解決發現的問題，或書面通知有關員工，要求整改。

七、監管財務各類款項的收支督促帳目日結日清，控制成本、編制預算。

八、統一協調各員工的工作，并檢查其工作狀況和落實情況。

九、負責對分包合同相應條款的審核、修改，并對員工的工作情況進行監督、檢查、評定。

十、負責參與、組織每季的物業管理質量大檢查及配合做好質量管理體系認定的前期有關工作。

十一、負責外部的溝通和聯系，及時處理投訴，并向當事人通報處理意見和結果。4.3.2 項目助理

一、協助經理做好部門日常工作。

二、分管前臺服務、清潔工作及經營場所，對小區每日實施全面檢查。

三、協助經理做好定期回訪及對客戶投訴的處理。

四、負責短期服務公寓工作，包括：客戶接待、收費、房間檢查等。

五、對銷售部開出的物業聯系單的發放與落實，全面掌握客戶入住前的各項準備情況，確保客戶按期無誤入住。

六、辦理外籍人員住宿登記，各類施工證的辦理及押金收取工作。

七、每周房況表統計及住戶檔案的及時修改。

八、鐘點工的安排，活動室的管理。

九、項目經理交辦的其他的工作。4.3.3 客戶服務主管

一、負責制定 管理的服務標準、規范、服務人員的配置。

二、協助項目經理全面負責對客戶服務質量的檢查、督導、評價，發現不合格項及時整改。

三、負責對服務人員的技能，態度，禮儀的培訓，考核，并保存考核記錄。

四、負責前臺服務管理的質量檢查，發現不合格項及時處理，督導。

五、征詢客戶建議、意見、服務信息反饋，收集整理，處理解決。

六、負責延伸服務項目的開發和延伸用收費管理。

七、完成項目經理交辦的其他工作。4.3.4 工程維修領班

一、制定設備設施管理計劃，設備設施運行、修理、維保的標準、規范。

二、檢查、監督設備、設施用管理，發現情況立即采取措施。

三、負責維保人員的合理配置、培訓和考核評價。

四、制定并執行維修服務承諾制度，認真聽取各部門及客戶對維修人員的意見，并采取相應措施解決存在的問題。

五、對設備實行三級保養制度，如有改造更新計劃，報經理審核后實施。

六、按公司程序做好各類備品備件的采購管理工作，并做好相應的報表:

七、完成項目經理交辦的其他工作。4.3.5保安領班

一、負責制定各保安崗位的服務標準、規范;

二、負責消防管理、培訓、義務消防隊伍的訓練，不定期檢查消防器材，確保完好;

三、負責對保安人員的崗位培訓、考核、并做好記錄；；

四、巡視門崗、巡邏崗、監控崗和車管崗的保安服務質量，發現不合格及時處理;

五、負責停車場等保安服務巡查、標志牌完整，并管理停車費收繳;

六、檢查監控中心的設備系統管理、服務狀態;

七、制定治安、火警應急預案，發生應急服務應第一時間投入應急服務管理;

八、完成項目經理交辦的其他工作.4.3.6清潔綠化隊長

一、制定小區的保潔計劃、操作標準及規范，并負責實施;

二、巡視保潔區域，保持公寓環境整潔，無垃圾，無堆物，地面清潔，發現不合格及時處理;

三、巡視綠化養護區域，綠化養護良好，花木生長保持美觀，無雜草、無垃圾、無枯枝落葉;

四、室內擺設優美，使客戶滿意;

五、巡查停車場清潔，通道暢通;

六、完成項目經理交辦的其他工作。4.4 各部門工作內容 4.4.1 客戶服務工作詳見客戶服務工作作業指導書 4.4.2 保安工作詳見保安作業指導書 4.4.3 工程維修工作詳見工程維修作業指導書 4.4.4 保潔工作 詳見保潔作業指導書

五、管理服務內容和標準 5.1 客戶服務 5.1.1 接待服務

一、儀表儀容端莊整潔。

二、按規定著裝，服裝整潔，頭發梳理整齊，淡妝，不留長指甲，不涂抹指甲油。

三、接聽電話，做好來電記錄。

四、為客戶提供貴重物品保險箱期寄存服務。5.1.2 問訊服務

一、接受問訊及查詢。

二、處理客戶的郵件。

三、函件、雜志收發管理。5.1.4票務服務

一、客戶至總臺或電話預定酒店及汽車、火車、飛機和其它票務。

二、經確認后給予辦理。

三、預定成功后上門服務。5.1.5叫車、洗車服務

一、為客戶聯系預定出租車或其它用車服務。

二、代客戶到洗車場洗車。5.1.6引導服務

一、門崗保安提供引導客戶至小區單元服務。5.1.7 收費、繳費服務

一、代客戶繳水費，電費，煤氣費等各類費用。

一、在業主辦理入住手續時，為業主辦理銀行卡，物業管理費，水電費，煤氣費等各類費用業主預存，銀行按時代扣，省卻業主繳費的麻煩。5.1.8 信息服務

一、交通方面信息。

二、主要娛樂休閑，購物，體育信息。

三、旅游觀光場所信息。5.1.9 代辦服務

一、為客戶提供訂閱報刊雜志的信息。

二、根據客戶要求代訂各類報刊雜志。

三、為客戶開通有線電視，電話，寬帶，煤氣。5.1.10 商務中心服務

一、客戶可收發傳真。

二、商務中心可以為客戶提供打字，復印等服務。

三、可提供上網服務。5.1.11家政服務 生活篇 服務項目 說明 收費 免費 訪客的接待與引導 為住戶招待客人，同時管制陌生人進出 √ 留言服務 為不在住家內的住戶留話及傳達 √ 掛號包裹代收代客服務 為住戶代收取郵件 √ 銀行保險事務洽談 洽請金融機構來小區服務 √ 代辦各種訂購服務 代訂國內外機票，車票，蛋糕，鮮花 √ 衣物送洗代辦服務 聯絡合作洗衣店為住戶提供服務 √ 住戶室內裝修代辦服務 安排相關業主執行住家各項修繕業務 √ 住家清洗服務 提供清掃服務 √ 垃圾清潔收集 統一清運住戶 √ 計程車的安排 解除住戶行的煩惱，代叫計程車來小區接送 √ 影印，傳真服務 為客戶提供影印，傳真服務 √ 健康休閑篇 服務項目 說明 收費 免費 健康體操服務 定期引導住戶舒活筋骨 √ 社團活動服務 協助住戶成立社團 √ 各種休閑活動服務 為住戶提供生活情趣提升人際交流 √ 緊急事故一般處理 提供住戶緊急協助服務 √ 緊急疾病送醫處理 住戶有急迫生命危險救護 √ 5.1.12社區文化服務

一、管理處將結合 的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開展豐富多彩的社區文化活動，營小----小區特有的文化氛圍。

二、管理處將積極組建社區文化基層組織，適時舉辦由業主參加的節日慶典晚會，棋類比賽，卡拉OK演唱會，趣味體育比賽，少兒書畫比賽等，使住戶真正享受到生活的樂趣。5.2保安服務 5.2.1 大門崗服務

一、外來人員，車輛進出管理。

二、物品出入管理。

三、小區的安全防范。5.2.2 巡邏崗服務

一、小區公共區域安全防范管理

二、業主裝修狀況巡視管理（裝修施工，裝修時間，垃圾清運，）5.2.3監控服務

一、24小時監控服務。

二、異常情況及時處理。

三、小區的安全防范。5.2.4 車管服務

一、車輛停放管理。

二、機動車泊位使用管理。5.3 清潔綠化服務 5.3.1 清潔服務

一、維護公共區域清潔。

二、負責垃圾清運。

三、半年一次為商鋪提供外墻清洗服務。5.3.2 綠化服務

一、公共綠化養護。

二、室內花木擺放。養護，更換。5.3.3住戶特約清潔服務

一、代辦家庭單位保潔服務。

二、代請清洗地毯，地板打蠟。5.4 維修服務 5.4.1 設備運行

一、設備的日常檢查。

二、設備日常與定期維護保養。5.4.2維修保養

一、公用設施的檢查。

二、公用設施的維護與修理。

三、入室維修服務。5.5 室內維修24小時有償服務收費標準（部分）維修類別 維修項目 收費標準 維修類別 維修項目 收費標準通用維修 水、電工 20元/小時 窗、門、鎖 更換執手 10元/只 泥工 20元/小時 更換不銹鋼半圓鎖 10元/只 木工 20元/小時 其它 更換12小時滑撐 20元/副 水曖維修 調換、修理臺盆落水 20元/只 更換14小時滑撐 25/只副 普通龍頭安裝、更換、修理 5元/只 更換滑輪 10元/只 高檔龍頭安裝、更換、修理 15元/只 更換 窗紗 20元/平方米 更換金屬軟管 5元/根 裝橡皮條 5元/米 抽水馬桶水箱修理 20元/只 更換玻璃 50元/平方米 水曖維修 角閥修理與更換 10元/只 其它 安裝窗簾 15元/扇 分戶水表更換 20元/只 掛畫、掛鏡框 5元/個 修理更換水閥 10元/只 安裝毛巾架 5元/只 熱水器安裝 30元/臺 安裝浴簾 10元/個 拆熱水器 20元/臺 更換信箱鎖 15元/把 熱水器維修 150元/臺 修理信箱鎖 10元/把 飲水器維修 20元/只 更換鐵門鎖(需電焊)30元/把 油煙機維修 50元/只 更換木門鎖 15元/把 拆抽油煙機 20元/只 修理門鎖 10元/把 安裝抽油煙機 30元/臺 更換日光燈管、燈炮 5元/次 拆空調 150元/臺 修理、更換開關 10元/個 安裝空調(分體)250元/臺 修理、更換插座 10元/個 安裝空調(窗計)150元/臺 修理、更換電話盒 10元/個 空調維修 50元/只 修理、更換電話盒 10元/個 安裝消毒機 20元/臺 更換空氣開關 15元/個 洗衣機維修 30元/臺 更換漏氣開關 15元/個 管道疏通 疏通蹲、座廁 50元/只 燈具修理 15元/個 疏通浴缸 50元/只 燈具安裝 20元/個 疏通地漏 30元/只 門鈴安裝 5元/個 疏通洗臉盆洗菜池下水 30元/只 排氣扇安裝修理 15元/個 疏通下水主管 60元/次 吊扇修理 20元/只 更換電線 6元/米 注：上述維修費用為參考標準，接管后根據實際情況作相應調整。5.6 室內保潔有償服務收費標準 保潔類別 收費標準 備注鐘點工服務 10元/小時 保姆服務 750元/月 包吃住家教服務 1000元/月 地板打蠟 5元/平方米 包工包料大理石拋光 5元/平方米 包工包料小區接管之前我方將會提供更為詳盡的有償服務項目清單和價目表并上墻，總體目標價格低于市場價5％以及提供若干無償服務項目。

六、各項工作檢查標準 6.1 客戶服務工作詳見客戶服務工作指導書。6.2 安保工作詳見保安工作指導書 6.3工程維修工作詳見工程維修工作指導書 6.4保潔工作 詳見保潔工作指導書

七、各類應急處理措施 7.1 停電應急處理措施詳見停電應急處理措施工作指導書 7.2 漏水或水堵應急處理措施詳見漏水或水堵應急處理措施工作指導書 7.3 電梯故障應急處理措施詳見電梯故障應急處理措施工作指導書 7.4 火警應急處理措施 詳見火警應急處理措施工作指導書 7.5 盜竊應急處理措施詳見盜竊應急處理措施工作指導書 7.6 拾遺管理規定 詳見拾遺管理工作指導書 7.7 重大事件報告制度詳見重大事件報告制度工作指導書 7.8 緊急事件處理程序詳見緊急事件處理程序工作指導書 7.9 打架斗毆等暴力事件處理程序詳見打架斗毆等暴力事件處理程序工作指導書 7.10 電梯困人的處理程序詳見電梯困人的處理程序工作指導書 7.11 可疑物品應急處理程序詳見可疑物品應急處理程序工作指導書

八、管理經費測算 本計劃書中我司特別注明物業管理服務費主要由管理，服務人員的工資和按規定提取的福利費，設備日常動運行，維修及保養費，綠化管理費，清潔衛生費，安保費，辦公費，公司管理費，法定稅費等構成。物業服務所需辦公用房（小區總建筑面積的千分之二），商業用房（小區總建筑面積的千分之三）和前期固定資產（見附表）由-----小區提供，小建筑面積按平方，綠化面積按平方測算，一年物業管理成本及附加合計為 萬元。

一、物業管理成本及附加 保修期內每年費用為（明細見附表）正常年份每年費用為（明細見附表）公共水電測算方法為： 1.水泵 72千瓦*5小時/天*365天*0.65/度=元/年 2.排風風機 商住樓：6千瓦*5.5小時/天*365天*0.67元/度=元/年 裙樓：22千瓦*5小時/天*365天*0.67元/度=269000 3.電梯15千瓦*--部*6小時*365天**0.67元/度=元/年 4.公共照明，公共用水元/年一年合計萬元

二、物業管理費收費方案物業管理費收費方案1為 5.住宅--元/月/平方，商鋪--元/月/平方 6.汽車庫存車位管理費：元/月/位（車輛數）7.甲方提供小區總建筑面積千分之三（240平方）的商業用房，出租收入按每月每平方25元計算。8.房產未移交的相關費用由開發商承擔，以上測算空置房為全額收取物管費，車位管理費，如果甲方另有需要，我方可根據可能發生的空置房面積協商調整以上費用的收取方案。9.以上測算按100％收繳率計算物管費每年收入為： 物業管理費收費方案2為： 1.住宅--元/月/平方，商鋪--元/月/平方。2.汽車庫車位管理費：元/月/位（按實際數量收取）3.甲方提供小區總建筑面積千分之三（240平方）的商業用房出租收入按每月每平方25元計算。4.房產未移交的相關費用由開發商承擔，以上測算空置房為全額收取物管費，車位管理費，如果甲方另有需要，我方可根據可能發生的空置房面積協商調整以上費用的收取方案。5.以上測算按100％收繳率計算物管費每年收入為：萬元 相關參照： 湖畔花園物管費收費標準 1.5元/平方/月生活加城物管費收費標準 2.0元/平方/月 停電事故處理程序 1.如通知短時間停電，應在停電前10分鐘，用緊急廣播系統通知用戶。2.未預知的情況下突然停電，立即聯系工程部，盡快采取措施恢復供電。3.使用緊急照明工具。保證公共地帶及主要通道的照明。派保安到各主要出入口維持秩序。4.監控本公司所轄區域和巡邏保安密切注視樓面情況，以防有人乘機制造治安問題。5.工程部安排電梯在首層，管理部派人提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間發生客人困梯事件。可疑物品應急處理程序 1.可疑物品的接報方式：接到公安機關，派出所通知出現可疑物品，保安巡查發現可疑物品，業主客人發現可疑物品。群眾員工發現可疑物品。2.接到上述報告后，立即到現場進行確認，立即報告主管或保安經理，主管或經理到現場視具體情況，向公司領導和上級報告，使用適當的容器或包裝物將可疑物品妥善保管 拾遺管理規定 1.員工在本公司所轄區域范圍內拾到的任何物品，都應立即上交本部進行統一登記。2.各部門在登記員工上交失物后，應及時上交服務本公司所轄區域，移交時應有簽收手續。3.員工拾金（物）不昧，主動上交的，公司將給予表揚和獎勵。4.員工拾到物品隱瞞不報的，一經查出，公司將給予嚴厲的處分。重大事件報告制度 1.為及時妥善處理重大或突發事件，避免和控制事件發生，特制訂重大事件報告制度：重大或突發事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發性停電、水浸、盜竊、械斗、等破壞行為；刑事案件：客戶集體投訴；中央空調、發電機、高低壓電柜、通訊設備等主要設備故障。2.本公司所轄區域內建筑物主體結構遭受破壞等發生重大或突發事件，參與事件處理的部門的主管或當值主管應立即到現場處理，同時盡快向公司主管領導報告，并根據事件情節發展決定是否報告公安、消防等機構協助處理。3.參與事件處理的部門經理在事件處理后填寫重大事件報告表，于12小時內以書面形式遞交公司領導，詳述事件發生的、地點、經過，以及事件發生的初步原因和處理經過。4.重大事件報告表由部門經理簽名后上報，如部門經理不在而事件緊急時，可由當值主管簽名上報。參與事件處理的部門應在事件處理完畢后24小時內填寫重大事件總結表上報公司領導，如實匯報事件的處理結果，找出發生事故的主要原因，并提出避免重演的預防措施。緊急事件處理程序 1.遇突發事件（指兇殺、搶劫、盜竊、打架、鬧事、傷亡、或重大糾紛等），必須保持冷靜，采取措施，并報告主管或當值領班。2.要說明事發的地點、性質、人數、特征、損失價值。驅散無關人員，保護好現場，留意現場周圍情況。查看本部各類記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。3.對勒索、打架事件，監控本公司所轄區域應注意事發現場的情況變化。對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協調，勸阻爭吵，平息事態。4.對傷亡事件應做好現場保護和搶救工作，對明確已死亡的，應報派出所調查處理并通知殯儀館。5.對涉及刑事及重大責任事故或因治安，刑事案件引起的傷亡事故，應立即報告公安機關處理。6.發生突發事件時保安經理，主管應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態擴大，并拍照留證。保安部經理，主管除組織人員維護現場外，還需要何等好布控堵截，根據事態的大小程度報派出所，有關部門及項目部經理。打架斗毆等暴力事件的處理程序 1.處理打架斗毆等暴力事件應保持客觀，克制的態度，除非正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發生武力沖突或爭吵。2.巡查進或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機，消防電話或其它最快的方法報告保安主管（或領班）簡要說明現場的情況（地點、人數、程度、有無兇器等）。3.如能處理的，及時處理，否則監視現場，等待主管的指令和支援。保安主管接到報告后，視情況派出適當數量的保安立即到現場制止，如場面無法控制，應盡快報派出所。斗毆事件中如本公司所轄區域的財產或人員受到傷害，應拍照保護現場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償。4.如涉及刑事責任，應盡快報派出所，事件中如有人員受傷要及時搶救并盡快送往醫院。盜竊、破壞綠化等破壞事件的處理程序 1.巡查或接報本公司所轄區域范圍內有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人，如力量不夠，用對講機，消防電話或其他方式盡快報告保安主管或領班，簡要說明現場情況，并監視現場，等待保安支援。2.保安主管接報后，應迅速派適當數量保安到場制止，設法抓獲肇事者，送交派出所。3.事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄象，并保護現場，留下目擊者，作詳細調查，以明確責任，落實賠償。如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。電梯困人的處理程序 1.巡視發現或接報電梯困人，應立即報告主管或保安經理，組織保安員到現場協助控制電梯和解救被困人員，同時將電梯位置、停留層等情況通知工程部和電梯公司。2.監控本公司所轄區域通過監視屏幕觀察電梯內人員情況，使用電梯應急電話與被困者聯系，做好解釋安慰工作。3.如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中身材嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決。部門經理填定重大事故報告表，詳細記錄故障情況及處理經過。水浸處理程序 1.各崗保安如發現本公司所轄區域范圍內水浸，立即將出事地點和情況報告主管，同時盡快采用就近的防水設施保護受浸樓層的電梯口，以免電梯受損。2.當值班或主管接報后，應立即趕到現場查看情況，組織搶險。3.立即報工程部值班人員，組織當值人員查明水浸原因，協助工程部采取有效措施對滲水阻截，如將電梯開高離開受浸范圍，關閉受浸區域電擎、在水蔓延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵，用吸水機吸水等，盡可能減少水浸所致的損失。4.水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現場環境，由工程部查明故障原因，修復受損的設施，盡快恢復正常?？梢晌锲窇碧幚沓绦?1.可疑物品的接報方式：接到公安機關、派出所通知出現可疑物品，保安巡查時發現可疑物品，業主、客人發現可疑物品。群眾、員工發現可疑物品。2.接到上述報告后，立即到現場進行確認，立即報告主管或保安主管或保安經理，主管或經理到現場視具體情況，向公司領導和上級報告，使用適當的容器或包裝物將可疑物品妥善保管。3.立即報派出所、公安局等上級機關，配合處理事件并做好事后工作。質量記錄保安交接班記錄 巡邏崗巡查記錄 保安日常工作檢查表 防火安全檢查表 重大事件報告表 動用明火申請表 失物移交記錄消防器材月檢表 停車場進出車輛記錄表

第二篇：工業園區物業管理方案

工業園區物業管理方案

一：園區簡介

金沙縣工業園區位于金沙縣經濟開發區范圍內，園區內擁有綜合辦公樓、廠房、宿舍、食堂等現代化工業園區；工業園以裝備制造業、食品加工業和高新技術產業為龍頭，現代服務業為依托，現代農業為基礎的產業體系。

二：園區物業管理

針對工業園的業態結構，占地面積龐大的特點，我公司對園區的物業管理工作非常重視，我公司將組建完善的物業管理團隊進行物業管理，與相關單位及時發現和整改存在的問題，減少物業今后運行管理帶來的影響，為后期物業管理打下基礎；提升園區的整體形象，更好的帶動園區的招商引資。我公司經觀摩園區后，為樹立好園區的專業化物業管理，我們確定了在管理上的五個重點及五大措施。五個重點：

1：樹立工業園物業整體形象

通過環境形象，工業園區形象控制，公共設備和設施管理，治安和交通控制，管理服務人員行為規范等專業管理和文化氣氛的融合，塑造工業園區開放、高效、規范的整體形象。

2：確保因管理原因造成的治安消防事件

從治安、消防狀況的好壞是衡量物業管理績效的關鍵.通過技防，人防，物防的有效結合，可以確保該園區因物業管理原因而造成的治安，消防事件發生。

3：維護好園區的環境

工業園區是對外的窗口，在環境管理方面，衛生管理是重點，本工業園區的衛生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區等公共區域，以及外墻，只有通過專業的管理和不懈的努力，才能從根本上展現項目的良好面貌，同時園區內的綠化的養護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現項目的良好形象 4：設施及設備的管理

園區的設施設備在管理中，重點是強調專業管理及維護，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的。

5：樹立公司自身良好形象

我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業化的特色管理，文明執勤，優質服務，從根本上樹立良好形象，給到工業園的人留下良好印象。、五大措施：

1：根據園區情況，在治安管理上充分強調人的因素，所有保安員由管理處統一指揮調度，強調多重結合，即流動崗與固定崗相結合，全面防范與重點防范相結合，保安管理與其它人員相結合，白天外松內緊與夜晚嚴密相結合，小圍合與大圍合相結合.在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等。.2：精心養護園林綠化，實施垃圾分流，加強環境文化建設和環保建設.針對該項目的現狀要求，我們將設置環境管理部(保潔，綠化)，養護園區內園林綠化和管理好區域衛生，以保障工業園區環境優美，干凈整潔.加強和引導環保意識的教育，使每位到工業園區的人員都自覺愛護區內環境。

3：保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現象，我們將對使用人進行引導培訓與現場溫馨管理，提示相結合，達到整齊，規范停車和秩序井然的目的.4：實行大圍整體管理與小圍局部管理相結合的管理方法.這種方法體現在人員安排，治安，消防，衛生設施，設備管理等各方面.我們以管理處為指揮機構統一集中管理，同時每塊區域設管理員負責各自具體業務。

5：我們在管理服務中將24小時值班巡邏的服務機制，確保該園區因物業管理原因而造成的治安，消防事件發生。

三：物業管理人員部門和具體管理實施方案

管理人員的工作職責及具體管理內容 物管經理：

1.負責物業服務中心的全面工作。

2.根據物業管理委托合同和有關物業管理的法規、政策，組織員工向物業區域提供公共秩序、保潔、綠化養護、房屋及設備設施運行維護保養等服務。

3.擬定工作（含財務預算）計劃，執行公司各項管理制度，控制管理成本，對物業區域的經營管理狀況負責。

4.負責制定健全所屬部門的各類規章制度和防范措施，指導物業服務中心處置公共突發事件的組織指揮和各種處置方法的擬制、演練。

5.對物業服務中心發生的各類安全事故和隱患要認真核實、區分責任，提出處理建議。

6.指導檢查物業服務中心的清潔衛生和環境綠化、美化工作，建立和完善行之有效的清潔、綠化量化管理運作流程。

7.負責與當地政府相關部門、社區居委會、保持溝通，確保與其有良好的公共關系；

8.每周組織一次工作例會，每月組織一次全體員工大會，通過會議貫徹公司的經營思想和質量方針，落實各項工作，及時協調各部門的工作關系，對員工進行培訓和教育，促進服務質量的提高； 9.每月要完整的對所管理的物業進行一次巡視，以便全面檢查服務工作質量情況；對物業服務中心的安全責任； 10.負責對主管以上管理者的業務培訓指導和績效考核。

環境主管：

1.執行公司規章制度工作程序，保質保量，按時完成工作任務。2.負責本部門公司質量制度的貫徹和落實。3.落實各項清潔衛生，綠化工作，確保內外、公共區域的環境衛生。

4.負責保潔用品的領用、發放及采購計劃的編制。5.負責對部門員工業務知識培訓和工作考核。

6.負責制定保潔、綠化的工作計劃，及時計劃落實負責。7.負責協調與衛生、城管、綠化等管理部門的聯系。8.負責做好衛生防疫工作，定期噴灑藥物，勤除“四害”。9.負責落實投訴處理事項和各項有償、無償便民服務事宜。10.完成管理處安排的其它任務。

安保主管

1負責制定管理處的治安、消防、季度工作計劃,做好保安隊預算報告。

2.負責維持秩序,預防和查處治安事故,協助、配合國家公安部門偵破有關治安和違法犯罪案件。

3.妥善處理有關安全方面的各種投訴。努力改造良好的治安環境, 4.開展以“四防”(防火、防盜、防破壞、防治安災害事故)為中心的安全教育和法制教育,定期檢查“四防”設施,增強全員的安全意識和法制觀念。

5.主動督促檢查各重點部位的工作;協調各崗位工作確保重點部位的安全。

6.負責制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求,組織夜勤干部、員工逐項落實。確保夜間財產、人身安全。

7.負責完善、制定晝間、夜間各類鑰匙的管理規定,定期檢查執行情況,發現問題,及時糾正和報告。

8.負責制定保安監控的管理規定和操作程序,確保監控范圍內的防火、防盜安全。

9.適時完善、健全安全應急措施,并負責督促屬下嚴格執行和演練落實。

10.定期檢查各項保安措施,并做好記錄,確保消防設備、設施完好,以備查考。

11.及時督促檢查各部門對“誰主管,誰負責”責任制的執行情況,并協助各級責任人做到管好自己的人,看好自己的門,辦好自己的事,確保安全工作落實。

12.組織好本部門的分工協作,每日召開部門當值保安干部、領班例會。

13.負責對保安隊員工的培訓、考核、評估工作以及聘免和推薦。14.做好本部門員工的思想工作,關心員工生活,提高業務水平。16.完成上級交辦的其他任務

物業各部門人員及崗位工作職責

環境部：（保潔區域不包括廠房、宿舍、食堂）

綠化人員3人

嚴格按照相關規范，制定修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲計劃，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導思想，確保園區綠化的觀賞性。

保潔人員12人（分三個崗位：園區內4人、園區外2人、辦公樓6人）：

每日清掃區域內垃圾并維護好區域內衛生，垃圾統一收集在垃圾堆放點，公共設施每日擦拭保持整潔，辦公樓內地板隨時保持光亮，干凈。

安保部

安保人員21人（分3個崗位：值守門衛6人、停車場6人、巡邏9人，三班倒制。安保區域不包括廠房、宿舍、食堂）：

在指定的崗位執勤，按規定的時間、地點、任務完成上級交辦的治安保衛任務；負責做好防火、防盜、防破壞、防自然災害事故等工作，保障責任區的安全；對出入大門的人、貨物進行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未經允許的人員、車輛、物資進出責任區，維護責任區內的人身財產安全；負責檢查進出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。負責維護大門口的進出秩序和本區域的社會秩序，禁止小商小販在門前及大門兩側擺攤設點；隨時掌握出入大門的車輛及人員情況，發現可疑人員應及時查詢或報告，小商小販、無成人帶領的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人，應禮貌地設法加以勸離；發生糾紛和一般性治安問題時，應依法及時處理并報告主管，同時及時疏散圍觀群眾，恢復正常秩序；負責執勤區域內的公共設施安全，及時發現和制止不良行為，對造成影響、損失的當事者，應及時報管理處查處。

巡邏崗負責巡邏范圍內各類事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件等），以及各種設施、設備的檢查、登記。負責對樓區和周邊公路進行巡邏檢查，及時發現解決或報告檢查中發現的不安全因素，以消除隱患，保障安全；勸離夜間無故滯留在巡邏區內的人員，及時控制巡邏發現的可疑人員，并視情況報告值班人員，根據指令做好查控工作，預防各類案件的發生；仔細巡查易發生問題的地方，及時制止和勸阻不符合安全的情況，避免發生意外事件；按規定程序處置突發事件；在巡邏中如發現漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發現可疑人員及物品應立即做安全處理并及時報告；協助其他崗位人員處理疑難事件；按規定填寫巡邏記錄，同時作好定時巡更踩點工作。

保證車輛有序停放.防止車輛亂停放現象，對車輛人進行引導與現場溫馨指示、提示相結合，達到整齊，規范停車和秩序井然。

維修部（2人，服務區域不包括廠房、宿舍、食堂）

負責園區物業和配套設施設備及場地的日常維修，保養，巡視，檢查等工作。

辦公室（2人，文員、會計）

做好辦公室檔案收集、整理工作。做好公司費用支出、流水帳登記，并做統計及收納、保管。管理好員工人事檔案材料, 建立、完善員工人事檔案的管理，統計每月考勤并交財務做帳，留底。管理辦公各種財產,合理使用并提高財產的使用效率等其他臨時工作.四：費用預算（見附表）

金沙縣宜居之家偉業管理有限責任公司

第三篇：蘇州工業園區優惠政策

稅收及特殊工時優惠

● 技術先進型服務業企業可享受以下優惠政策

稅收優惠

○ 按15%的稅率征收企業所得稅；

○ 當年提取并實際使用的職工教育經費，在不超過當年企業工資總額8％以內的部分，可以據實在企業所得稅稅前扣除。

特殊工時制

對經認定的技術先進型服務外包企業中能夠獨立承擔軟件設計、技術研發和實行年薪制的中級管理崗位人員，經勞動保障部門批準后，可試行不定時工作制；對于其它適合實行綜合計算工時工作制的工作崗位，經勞動保障部門批準后，可試行綜合計算工時工作制。進口設備

為履行國際服務外包合同而進口的貨物，實行保稅監管。

● 所有服務外包企業離岸外包業務收入，免征營業稅。

資金扶持

● 符合條件的服務外包企業總部可同時享受服務外包和總部優惠政策。

● 鼓勵大中型服務外包企業的資產重組、收購兼并和海內外上市。

● 積極支持國內有技術、有項目、有資源的創業者和留學生來園區開辦服務外包企業?！?積極支持國內有技術、有項目、有資源的創業者和留學生來園區開辦服務外包企業。● 推進銀行和擔保公司的授信配對，促進擔保公司和金融機構為服務外包企業提供融資服務。

● 符合條件的新設立服務外包企業及為服務外包企業提供專業服務的培訓機構享受購房、租房補貼。

● 鼓勵服務外包企業通過CMM/CMMI、PCMM、ISO27001等服務標準國際認證。對當年獲得國際認證或認證升級的，給予相應的認證費用補貼。

● 鼓勵服務外包企業參加由園區管委會或上級政府部門指定的國際招商推介會和專業展會，并給予相應補助。

● 對國際服務外包企業發生的國際通信專線費用給予一定補貼。

● 服務外包企業向境外提供外包服務的，按實際出口收匯額給予一定獎勵。

● 獲得省級以上政府部門或知名國際組織評選的服務外包相關榮譽的企業，給予一定獎勵。

● 鼓勵和支持多元經濟共同參與建設用于服務外包的專業載體，規劃建設一批功能錯位的服務外包功能園。對符合條件的功能園，給予相應扶持。

第四篇：蘇州工業園區發展

園區辦公樓市場發展因素分析

（一）園區開發建設重心轉向湖東

1、園區行政中心遷至湖東

行政中心的東移表明了政府大力開發湖東的信心和決心，除了建屋企業天地這個首個啟用的商務樓外，行政中心內，園區管委會所在的現代大廈在2005年年底投入使用，園區公安、檢察院、法院辦公樓在2005年第四季度投入使用。此外，人力市場、房產市場所在的市場大廈建設進展順利，在2006年投入使用。

園區湖西地區已初步建成，園區的開發建設重心向湖東轉移。高建筑標準的國際甲級寫字樓的啟用，帶領蘇州城市邁入了東進時代。隨著園區行政中心的東遷和商業的逐步繁榮，未來湖東地區將發展成一個以服務業為龍頭、多元產業結構共同發展的新興區域。

園區金雞湖東商圈人氣漸旺、磁力凸顯，在大型社區、鄰里中心、主題餐廳等相繼建成、開放后，2005年7月，湖東首座高科技智能商務樓宇――建屋企業天地正式落成并投入使用，首批入駐的10家中外企業包括中國銀行、東芝電器、太保財險、安華物流等。這個位于園區湖東行政中心的商務樓與其他大型商業設施一起構成了湖東多元化的超級商辦區，也為湖東的商貿商務發展增添了新的砝碼。“建成蘇州CBD”是園區服務業發展的重要目標之一，該區在金雞湖湖西、湖東3平方公里規劃建設了1000萬平方米的商業設施，重點發展金融、證券、中介機構、地區銷售總部、商務樓、賓館、大型百貨超市等商業形態。

湖東商務區的規劃面積約為2平方公里，重點發展以高檔商業購物中心、百貨商場、時尚精品、星級賓館和大型餐飲為主的商業街區、文化產業街區和國際會展街區。其中現代廣場、金雞湖廣場等大型商業設施目前已初具形態，首個落戶現代廣場的主題餐廳墨西哥餐廳已順利開張，金雞湖商業廣場在迎來了韓國休閑娛樂城后又將有日本最大的百貨公司“三越百貨”、全國知名家居企業“百強家居”等加盟。

2、湖東九龍倉成蘇城新地標

市規劃建設一直走在全市前列的蘇州工業園區又有率先之舉：2008年起園區中新合作區內

精裝修商品房比例不低于50%，其中高層、超高層商品住宅原則上全部要精裝修。園區此舉意在推行綠色建材和綠色裝修，進一步減少建筑垃圾和噪音污染。

軌道交通1號線園區段建設緊鑼密鼓地啟動，同時園區還將同步推進軌道交通地下空間的開發工程。而最近剛更名為金雞湖大道的原機場路和星港街也將實施拓寬改造。為了加速園區與周邊地區的“溝通”，區內外路橋對接工程包括園區與昆山道路對接工程、港田路跨青秋浦大橋建設工程也將于今年開建。

園區CBD即蘇州CBD，為了將這重要的城市標志性地域盡早展現風貌，2008年園區CBD的建設步伐也前所未有地加快了，共有二十大“商貿工程”建設圍繞CBD展開。這二十大“商貿工程”均為園區CBD已拍賣地塊建設工程，位于湖西的有潤華環球大廈、恒宇國際中心、、康都商業大廈、尼盛萬麗綜合樓、海天廣場、天翔國際大廈、佳敏綜合大樓、東方之門等工程。位于湖東的則有九龍倉超高層建筑、新鴻基商業大廈、晉合洲際酒店、晉合凱悅酒店、晉合酒店公寓、樂嘉實業、兄弟綜合大樓、宜必思酒店、邁錦酒店、招商銀行大廈、東吳農村商業銀行大樓以及望湖角四季酒店工程。其中湖西的東方之門將成為未來園區的標志性建筑之一。而湖東的九龍倉超高層建筑預計建筑高度420米，總高度可能突破450米，將成為蘇城第一高樓。

3、湖東商辦樓定位長三角

一條觀前街，已經無法承載現代新蘇州對于大型購物中心的日益急迫需要。然而，受觀前的輻射，石路、南門商圈也不具備成為與觀前分庭抗禮的第二大商圈。而園區作為城市副中心，缺乏綜合性購物中心，精品百貨的空缺，致使園區中高端客源外流。蘇州園區，非常適合長三角地區高級員工的工作與居住，但是沒有與其相匹配的商業配套，會阻礙其發展。

《蘇州市市區商業網點布局規劃》明確提出：“古城內不再新建、改建大型綜合超市、倉儲式商場?！庇嘘P人士指出，這在一定程度上顯示出政府有意引導購物中心布局避開居民住宅區和交通負荷太大的地區，向都市圈層人口密度不高、但日后交通條件會較好的園區分布的意向。園區湖東距蘇州主城區較遠，在傳統觀前商圈的覆蓋范圍之外，居住人口消費能力較高；擁有成為精品百貨商圈的條件。

園區商業總體規劃能夠滿足的消費人口規模是100萬人。因此，園區商業將不僅用于滿足蘇州本地的消費市場，更意圖借助長三角“一小時經濟圈”的拉動，吸引周邊城市的高端消費群體。園區之于蘇州，好比沙田之于香港；蘇州之于上海，又好比深圳之于香港。一個城市的商業輻射與它的經濟輻射能力和文化旅游輻射能力都有關系。而蘇州兼具了兩者。蘇州輕軌的開工和城際軌道交通的建設，將長三角城市的距離進一步拉近，圍繞休閑度假而展開的一系列消費行為將成為蘇州園區的又一大命題。李公堤二、三期的建設、陽澄食街、月光碼頭等項目的啟動，將日益完善蘇州工業園區的度假休閑娛樂等延伸商業服務。按照園區商業的布局規劃，園區將出城市生活最美的風景線，這一魅力足以吸引全蘇州乃至長三角的目光。

面對園區湖東商務樓宇的熱租、面對國際科技園等眾多外包服務載體的日趨成熟，站在制造業高地上的園區人看清了未來發展的全新定位：“世界工廠”要變身為“世界辦公室”，而從工廠到辦公室，改變不僅僅體現在藍領變白領。

（二）湖東商辦樓開發得政府支持

《蘇州市總體規劃（2004-2020）綱要》明確指出，園區與昆山上海連片發展，設蘇州東部新城，將建設蘇州市現代化新中心城區和蘇州中央商務區。截止2007年6月，蘇州工業園區吸引了包括66家世界500強跨國企業在內的外商投資企業2600多家，成為中國發展的奇跡園區。與此同時，園區正在進行從工業園區向人居天堂的轉型。根據發展規劃，園區規劃居住人口為60萬人，其中湖西10萬，湖東50萬。中國一線品牌開發企業在此云集，連續3年區域住宅成交總量遙遙領先，園區毫無爭議地成為蘇州未來居住的新版圖。有居住就有消費，有人氣便有商業。蘇州與上海相比，一直以來商業地產的比重相對偏低，與蘇州在長三角的經濟地位極不相稱，園區也呈現有居住而無商業的現狀。這讓眾多資本看到了機會，聞風而動了。

2007年4月，蘇州市政府宣布，將在兩年內投入28億元發展工業園區的商業地產項目。以蘇州工業園區環金雞湖商圈開發為核心，未來環金雞湖3平方公里區域將成為整個蘇州的中央商務區。

（三）實力開發商逐鹿商辦樓市場

直屬蘇州工業園區管委會的圓融集團擔負著園區主要商業地產項目開發建設的任務，該公司未來兩年將有60萬平方米商業地產的開發規模，涵蓋了商務辦公、購物、娛樂、餐飲、健身、休閑等多種業態，時代廣場將是園區最為重要的標志性商業項目。

2007年6年，新加坡仁恒置地集團以21.63億巨資拿下園區雙湖版塊的37.5萬方商業地塊。10月12日，第一太平戴維斯物業顧問促成韓國SK證券以6.7億元人民幣收購時代廣場兩棟寫字樓。而2006年年底，李嘉誠旗下長江實業在以與蘇州本土企業美田房地產、今日置業合資的方式獲得園區24號地塊。該地塊將成為僅次于湖東時代廣場的園區第二大商業廣場。各路資本在蘇州新舊商業布局的切換中尋找機會，認定園區無疑是蟄伏過久的“商業富礦”。

（四）借機輕軌建設向地下要資源

軌道交通工程給城市發展帶來了新的發展空間。已經開工的軌道交通一號線將穿越蘇州市核心CBD——金雞湖東西兩岸中央商務區，借著輕軌站點建設的契機，工業園區已規劃并將著手建設城市發展地下空間。昨日下午，蘇州工業園區規劃建設局副局長徐國平向記者透露，園區將與一號線站點同步建設6萬平方米的公共地下空間，而在未來，以園區CBD為中心，公共地下空間將達到35萬平方米，同時將與區域內幾乎所有高樓的地下室打通。地下公共空間的規劃建設在全國范圍內尚屬起步階段，蘇州城市發展向地下要資源無疑走在了前面。園區打造的公共地下空間未來將具備三大功能：其一，將軌道交通與周邊商貿等三產緊密聯系起來；其二，形成以輕軌站點為核心的地下商業業態；其三，為形成多種交通方式的換乘樞紐提供空間，其中包括了大型的地下停車場。

軌道交通一號線由東向西在地下穿越工業園區腹地，共設9站，其中有7個站點在CBD區域內，分別是星明街站、星海街站、星港街站、會展中心站、華池街站、星湖街站和南施街站。在軌道交通線路規劃之初，園區規劃部門就提出了與CBD區域公共地下空間相協調的設想，一號線園區區域內的兩處車輛調度點也為此移至CBD區域內。結合一號線站點施工，園區首期建設的6萬平方米公共地下空間將分別位于湖西的星海街至星都街之間，湖東的華池街至星湖街之間。這兩處都是CBD的核心區域，兩處地塊上在建及即將建設的高層建筑密集，其中包括了東方之門、九龍倉等數幢標志性的超高建筑。打造出的地下空間將把軌道交通站點與這些高層建筑的地下室相互連通，形成有機的地下整體。在未來，甚至市民坐輕軌至星港街站可以不出地面由地下空間來到金雞湖畔。

借機輕軌站點建設，打造地下發展空間實為一種有效的辦法。面積3平方公里的園區CBD，規劃建設30多幢超高層建筑，高樓總建筑面積達1千萬平方米。同時，35萬平方米的地下公共空間將打通絕大多數的高層建筑地下空間，為城市發展帶來新的空間資源。

第五篇：物業管理合同(工業園區)

龍城工業園物業委托管理合同

本合同雙方當事人

委托方(以下簡稱甲方):

受委托方(以下簡稱乙方):

根據《中華人民共和國經濟合同法》、《深圳經濟特區物業管理條例》等國家、地方有關法律、法規和政策,在平等、自愿、協商一致的基礎上,就甲方委托乙方對龍城工業園實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。

第一條 物業基本情況

座落位置：

總建筑面積：

物業類型：工業園；

第二條 委托管理事項

（一）房屋建筑本體共用部位(樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等)的維修、養護和管理；

（二）房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空調、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯等)的維修、養護、管理和運行服務；

（三）本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等)的維修、養護和管理；

（四）公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運；

（五）車輛行駛及停泊（不包括車輛保管責任）；

（六）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作,(但不含人身,財產保險保管責任)；

（七）社區文化娛樂活動；

（八）物業及物業管理檔案、資料；

（九）法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項；

（十）甲方要求符合法規和政策規定的其他事項；

第三條 合同期限

本合同期限為--年。自---日起至----日止。

第四條 甲方的權利和義務

（一）與物業管理公司議定管理計劃、費用概預算、決算報告；

（二）對乙方的管理實施監督檢查,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經濟損失或管理失誤,經市政府物業管理主管部門認定,有權終止合同；

（三）委托乙方對違反物業管理法規政策的行為進行處理:包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取繳催改措施；

（四）本物業規劃紅線內的屬配套服務設施的維修、養護和管理；

（五）甲方在合同生效之日起按政府規定向乙方提供管理用房(其中包括辦公用房、員工宿舍、等其它管理用房),由乙方無償使用；

（六）甲方在合同生效之日起按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料(工程建設竣工資料、住用戶資料等)，并在乙方管理期滿時予以收回；

（七）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;

（八）負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛及有關歷史遺留問題;

（九）協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育;

（十）甲方承擔自用面積及配套服務場所的管理費、水電費、公共水電費等其他公共分攤費用；

（十）法規政策規定由甲方承擔的其他責任.第五條 乙方的權利和義務

（一）根據有關法律,法規政策及本合同的規定,制訂該物業的各項管理辦法,規章制度,實施細則,自主開展各項管理經營活動,但不得損害大多數業主(住用戶)的合法權益,獲取不當利益.（二）遵照國家,地方物業管理服務收費規定,嚴格按合同規定的收費標準收取,不得擅自加價,不得只收費不服務或多收費少服務.（三）負責編制房屋及附屬設施,設備維修養護計劃和大中修方案,經雙方議定后由乙方組織實施.（四）有權依照法規政策,本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理;

（五）有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用,但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位,不得將重要專項業務承包給個人;

（六）接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督,指導,并接受甲方和業主的監督;

（七）至少每3個月向全體業主公布一次管理費用收支賬明細.（八）對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業內改擴建完善配套項目,須報甲方和有關部門批準后方可實施;

（九）建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;

（十）開展有效的社區文化活動和便民服務工作;

（十一）本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及有關財產，各類管理檔案及有關資料。.（十二）不承擔對業主及非業主使用人的人身,財產的保管保險義務。

（十三）完成甲方符合法規和政策規定的其他要求事項。

第六條 管理目標

1、房屋及公共設施完好率85%以上；（不包含設備設施老化及非管理責任造成的損壞）

2、每年進行不少與兩次物業用戶滿意度調查，用戶滿意率達不低于80%；

3、管理人員專業培訓合格率100%；

第七條 管理服務費用

1、本物業已出租給企業的面積按0.00元/㎡/月由乙方直接向企業計收物業管理費；

2、甲方承擔空置物業面積的物業管理費，乙方按0元/㎡/月計收；

3、房屋本體維修基金的收取以物業主管部門的指導標準執行：電梯房按0.25元/㎡/月標準收取房屋本體維修基金、樓層房按0.15元/㎡/月標準收取房屋本體維修基金；房屋本體維修基金的使用只涉及公共部位及公用設施設備的日常維修和養護；如龍城工業園房屋及設備維修費用超過人民幣壹仟元整或當本體維修基金已提前使用完畢的情況下，則由乙方提出申請，經與甲方議定方案后實施，所需費用由甲方承擔；

4、甲方應于每月5日前通過銀行直接轉賬或到乙方辦公場所繳納現金等方式，向乙方繳納當月物管費、房屋本體維修基金和上月水電費，甲方逾期不能正常轉賬或繳納現金的，則由乙方按日收取0.5%的違約金；

5、管理服務費標準如有調整則按雙方議定的標準執行。

第八條 收款收費項目約定

1、甲方委托乙方與龍城工業園所有入園企業簽訂物業管理合同，并負責向企業進行相關的解釋工作及協助乙方辦理相關手續，由乙方直接向龍城工業園所有入園企業收取物業管理費、房屋本體維修基金、水電費、電梯使用費、垃圾清運費、停車費和相關保證金；

2、乙方無法處理的收款收費問題，由甲方協助乙方進行處理。

第九條 違約責任

1、若各級政府對龍城工業園的政策有變動需要解除本合同的，或因政府采購、招標等原因需要更換物業公司而解除雙方合作關系的，甲方在得知消息后應提前三個月告知乙方；

2、若發生上述情況后，甲方不能及時通知乙方，所造成的一切后果、經濟責任、法律責任均由甲方負責承擔；

3、如因甲方原因,造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的,甲方應給予乙方相應補償;乙方有權要求甲方限期整改,并有權終止合同.4、如因乙方原因,造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方相應補償.甲方有權要求乙方限期整改,并有權終止合同.5、因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因,造成重大事故的,由甲方承擔責任并負責善后處理.因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的,由乙方承擔責任并負責善后處理.(產生事故的直接原因,以政府有關部門的鑒定結論為準)

6、甲,乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權,或造成對方經濟損失的,應當承擔全部責任.第十條 其他事項

（一）雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協議,補充協議與本合同具有同等效力.（二）合同規定的管理期滿,甲乙雙方如解除合同應提前六個月書面通知對方，本合同自然終止。如無疑義則合同自動順延.（三）本合同執行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理.（四）本合同在履行中如發生爭議,雙方應協商解決,協商不成時,提請物業管理主管部門調解,調解不成的,提交仲裁委員會依法裁決.（五）本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內,空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力.本合同及其附件和補充協議中未規定的事項,均遵照中華人民共和國有關法律,法規和政策執行.（六）本合同正本連同附件共一頁,一式三份,甲,乙雙方及物業管理主管部門(備案)各執一份,具有同等法律效力.（七）本合同自簽訂之日起生效.甲方簽章:乙方簽章: 法人代表:法人代表: