第一篇：蘇州工業園區住宅物業管理辦法

第一章 總 則

第一條（目的和依據）

為了規范蘇州工業園區（以下簡稱園區）的住宅物業管理活動，明確業主、建設單位、業主委員會、物業管理企業以及政府有關管理部門的權利和義務，維護業主和物業管理企業的合法權益，保障住宅物業的正常使用和維護，創造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活環境，根據國家、省、市有關規定，結合園區實際，制定本辦法。第二條（釋義）

本辦法所稱物業，是指已建成并交付使用的房屋、設備、設施和相關的場地。本辦法所稱物業管理是指物業管理專業公司和專營公司與業主、使用人或者業主委員會依據物業管理服務合同，對物業進行的維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱業主(產權人)，是指物業的所有權人。所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的人。

本辦法所稱物業管理區是擁有獨立的出入口和共有設備設施的、不被城市交通穿越的相對完整的、獨立的區域。在該區內僅有一個業主委員會和委托一家物業管理企業進行管理。物業管理區由主管部門劃定。

第三條（實施條件）

新建物業和達到一定規模、配套設施比較齊全的已建物業，應當實行物業管理。

配套設施不全的住宅區，應當通過整治，逐步創造條件，實施物業管理。

第四條（主管部門及職責）

蘇州工業園區國土房產局是本行政區域內物業管理的行政主管部門（以下簡稱主管部門），履行下列職責：

（一）貫徹實施國家、省、市有關物業管理的法律、法規、規章和方針、政策，研究制定園區有關物業管理的具體政策、措施和管理標準；

（二）管理園區物業管理工作，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理機制；

（三）負責園區內物業管理企業資質的管理工作，監督和規范物業管理企業行為；

（四）對物業管理招投標工作進行監督和管理；

（五）組織指導物業管理創優活動；

（六）協調物業管理有關各方的關系和糾紛；

（七）督促和指導業主、業主委員會按照政府所規定的標準對其物業進行良好的維護和管理；

（八）組織和指導物業管理區成立首屆業主委員會，監督和指導業主委員會工作；

（九）依法查處物業管理活動中的違法違規行為；

（十）法律、法規規定的其他職責。

第五條（相關管理部門職責）

規劃、建設、市政、衛生、交通、公安、供電、供水、供氣、排水、物價、工商、城管等有關專業管理部門，按照職責分工，對物業管理工作進行專業指導和監督。

各社區工委（鄉鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設之間的關系。

第二章 物業管理分工

第六條（道路、供排水設施管理）

物業管理區域內共用的道路和雨水設施的日常養護和維修管理，由小區全體業主負責；屬于城市道路和公共供、排水設施的由市政管理部門負責。

第七條（綠化養護管理）

物業管理區域內共用綠地、園林設施等日常養護和維修管理，由小區全體業主負責并接受園林綠化管理部門的指導監督。

第八條（公共環境清潔管理）

物業管理區域內道路、住宅樓、樓道等公共環境的清掃保潔，由小區全體業主負責。第九條（公共治安協助管理）

物業管理區域內的公共治安的協助管理及相關設施的維修管理，由小區全體業主負責，并接受專業部門的指導監督。

第十條（公共衛生設施及生活垃圾管理）

物業管理區域內共用廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環境衛生設施的日常養護和維修管理由小區全體業主負責；生活垃圾由小區全體業主負責收集到垃圾中轉站，清運工作由市容環境衛生管理部門負責。

第十一條（供水、排污、燃氣設備管理）

物業管理區域內供水系統戶表為界，界線以外（包括計費水表）的供水管線及設備（二次增壓泵站除外），由供水企業負責組織維修、管理；界線以內的供水管線及設備，由小區全體業主或業主負責維修管理；

物業管理區域內污水系統以樓外污水檢查井為界，界線以外的污水管線及設備由污水處理企業負責組織維修、管理；界線以內的污水支管線及設備，由小區全體業主負責維修管理；

物業管理區域內的所有燃氣管線及附屬設施（包括用戶計量器具），由供氣企業負責組織維修、管理。

第十二條（供電、供汽線路等設施管理）

物業管理區域內供電線路、供熱線路、消防器具設施、路燈等，屬于共用設施設備的，由小區全體業主負責維修管理；屬于公共部分的，分別由供電、供熱企業和管理消防、路燈的部門負責管理。

第十三條（專業部門收費管理）

物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。

公司和專營公司接受業主或者業主委員會的委托對物業進行的維護、修上述單位向業主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業管理企業實施，雙方應當簽訂有償服務合同，物業管理企業接受委托代收前款有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。不實行委托服務的，上述有關單位應當服務到戶。

第三章 業主自治管理

第十四條（物業管理區域劃分）

新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

建設單位在申請辦理商品房預售許可證或進行房地產初始登記的同時，應當向主管部門提出劃分物業管理區域的要求。主管部門應當按照本條第一款的規定劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。

尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，主管部門應當會同各社區工委（鄉鎮人民政府），按照本條第一款的規定，結合當地居民委員會的布局劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。

第十五條（管理主體）

業主通過業主大會或業主代表大會及其選舉產生的業主委員會，行使對物業的自治管理。第十六條（業主權利和義務）

業主依法對自有產業和共有產業進行自治管理，享有相應權利，承擔相應義務。

業主在物業管理中，除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還有權推選業主代表，并享有被推選權。

業主在物業管理中，應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。

業主應當通過建設單位、物業管理企業或者直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

第十七條（業主會議召開條件和投票權數確定）

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。一個物業管理區域內，業主人數超過一百人的，業主大會可以決定成立業主代表大會。業主代表大會由按比例推選的業主代表組成，業主代表一般不超過一百人。業主代表大會根據業主大會的授權履行相關職責。業主大會、業主代表大會以下均稱業主會議。

物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當召開首次業主會議，選舉產生業主委員會。

業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的住宅套數計算，每套計一票。住宅區內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的物業建筑面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房地產權證書的，可以與其他業主合并計票，每滿一百平方米計一票。未售出的物業，建設單位享有半數的投票權。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。

第十八條（首次業主會議召開條件）

物業管理區域符合本辦法第十七條第二款所列條件之一的，建設單位應當書面報告主管部門，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向主管部門提出成立業主大會的書面要求。

主管部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后，應當和各社區工委（街道辦事處、鄉鎮人民政府）組織業主推薦產生業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員?；I備組由業主代表和主管部門工作人員、建設單位代表和社區代表組成，其成員名單應當自籌備組成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告。

籌備組自成立之日起三個月內，在主管部門和各社區工委（街道辦事處、鄉鎮人民政府）指導下，應當召開首次業主會議。

第十九條（業主會議職權）

業主會議是物業管理區物業管理的決策機構，行使下列職權：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會的組成人員；

（三）審議業主委員會的工作報告，決定業主委員會的工作經費和業主委員會有關成員的津貼；

（四）監督業主委員會的工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（五）審議批準業主委員會選聘或者解聘物業管理企業的報告；

（六）決定有關業主共同利益的重大事項；

（七）法律、法規規定的其他職權。

業主會議、業主委員會對全體業主負責，不能損害全體業主的公共利益。

第二十條（業主委員會的備案）

業主委員會是業主會議的執行機構，在物業管理活動中應當維護全體業主的合法權益，對業主會議負責。一個物業管理區域應當成立一個業主委員會。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向主管部門辦登記備案：

（一）業主委員會登記備案申請書；

（二）業主委員會成員名單；

（三）業主公約；

（四）業主大會議事規則。

主管部門應當自受理登記申請之日起15日內，完成登記備案工作；對不符合規定成立的業主委員會不予登記備案，并書面通知申請人。對依法成立的業主委員會，主管部門應當在備案后出具相關證明文件并予以公布。依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。

第二十一條（業主會議形式）

業主會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主或二分之一以上的業主代表參加。業主會議作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上或二分之一以上的業主代表通過。

業主會議作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

業主會議分為定期會議和臨時會議。業主會議的定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主委員會應當于業主會議召開十五日前通知全體業主。經百分之二十以上的業主(業主代表)提議，或者經擁有物業管理區域內百分之三十以上投票權數的業主提議，應當召開業主會議臨時會議，業主委員會在接到提議后十五日內應當就所提議題召開業主會議。符合以上規定召開的業主會議通過的各項決議有效。凡不參加或不委托代理人參加業主會議的業主（代表），不計入表決，視為對會議通過或否決的議案表示默許。業主（業主代表）可以委托代理人出席業主會議，不滿十八歲的業主由其法定代理人出席。

召開業主會議，業主委員會可以事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在主管部門和居民委員會，邀請主管部門和居民委員會派代表參加，并認真聽取主管部門和居民委員會的意見、建議。

第二十二條（業主委員會組成和任期）

業主委員會的成員，應當在物業管理區域內有廣泛的代表性，并由熱心公益、責任心強、有一定組織能力和必要工作時間的業主擔任。業主委員會成員的人數應當是五至十五名的單數，其組成人員不得在物業管理企業中兼職。業主不足5名的物業，業主委員會成員可以少于5名，并由業主大會選舉產生。業主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。業主委員會成員無故3次缺席業主委員會議后，即自動退職。業主委員會成員缺額時的補選，應在業主大會議事規則中予以約定。規則沒有約定的，一般應當在半年內召開業主會議予以補選。

業主委員會可以選舉產生主任一名和副主任若干名并聘用專職或兼職執行秘書1名，執行秘書可以給予適當補貼。

業主委員會是業主會議的執行機構，向業主會議負責并報告工作，每屆任期三年。業主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告主管部門。主管部門和各社區工委（鄉鎮人民政府）應當按照本辦法規定指導成立換屆改選小組，指導召開業主會議選舉產生新一屆業主委員會。業主會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，原業主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業主會議所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

業主委員會成員辭職或因長期出國、物業轉讓、疾病等不能履行職責的，須書面通知業主委員會。

業主委員會成員不得宣布解散業主委員會。業主委員會的撤銷、合并，須經主管部門的核準。

第二十三條（業主委員會職責）業主委員會履行下列職責：

（一）召集和主持業主會議；

（二）向業主會議報告物業管理實施情況;

（三）擬定業主公約草案、業主大會議事規則草案及其修訂草案并報業主會議通過；

（四）經業主會議批準，選聘或者解聘物業管理企業，并經業主會議對合同條款審查同意后，負責與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同；

（五）經業主會議批準，負責維修基金的管理、使用和續籌；

（六）審定物業管理企業提出的年度工作計劃和物業管理重大措施；

（七）監督物業管理企業的管理服務活動；

（八）執行業主會議的有關決定；

（九）督促業主和使用人遵守業主公約和有關規定；

（十）法律、法規規定以及業主會議賦予的其他職責。

業主委員會應當經常聽取業主、使用人的意見和建議，接受業主、業主會議、物業管理行政主管部門的監督，不得從事除物業發展、租賃、修理、維護等物業管理服務活動以外的經營活動。

業主委員會的賬務必須委托物業管理企業或國家認可的財務管理專業公司代管。

業主委員會應當定期召開會議，業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，會議必須有過半數委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。

業主委員會開展活動所需費用及業主委員會執行秘書等人員的補貼，由業主委員會和物業管理企業通過合同約定，在物業管理費中列支。經業主會議決定，業主委員會成員可以給予適當的津貼。

第二十四條（業主委員會變更）

業主委員會成立后登記的有關事項發生變更的，業主委員會應當辦理變更登記。

物業管理區域范圍發生變化、物業管理區域內房屋被拆遷或者滅失及業主委員會因其他原因終止的，業主委員會應當辦理注銷登記。

第二十五條（業主公約）業主公約是業主共同訂立的有關物業使用、維修和其他管理服務活動的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。

業主公約和業主大會議事規則自業主大會審議通過之日或業主委員會確認經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過之日起生效。業主委員會應當將業主公約和業主大會議事規則在生效之日起15日內報主管部門備案。

第二十六條（業主會議決定的約束力）

業主會議、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。

第四章 物業管理企業

第二十七條（物業管理企業分類）

園區倡導目前的綜合型物業管理企業向管理專業公司和專營公司轉型。

管理專業公司，是指受業主委員會委托，對物業管理區內機電設備、清潔衛生、園林綠化、維修工程、保安服務等進行策劃、設計、咨詢，監督專營公司服務質量的管理服務機構。管理專業公司應當配備水電工程、結構工程、會計、綠化工程等專業技術人員。

專營公司，是指接受業主委員會或管理專業公司委托，承擔物業管理區的機電設備、清潔衛生、園林綠化、維修工程、保安服務等專項維修養護管理業務的機構。

第二十八條（管理專業公司備案）

管理專業公司應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到主管部門備案：

（一）營業執照復印件；

（二）公司章程；

（三）驗資證明；

（四）公司法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

第二十九條（物業管理企業資質核定）主管部門應當按照物業管理企業資質等級管理辦法，對備案的管理專業公司核定資質等級。未領取物業管理企業資質等級證書的，不得從事物業管理性服務活動。

鼓勵物業管理企業采用先進的物業管理服務手段，提高物業管理服務水平。

第三十條（物業管理專業公司職責）

管理專業公司應當履行物業管理服務合同，接受業主委員會監督，保持物業和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并履行下列職責：

（一）按照國家、省、市和園區規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務年度計劃，實施管理服務；

（二）在業主、使用人使用房屋前，將共有產業使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；

（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，監督專營公司對共有產業的維修保養服務質量；

（四）發現共有產業損壞時，立即采取保護措施，并按照物業管理服務合同的約定組織維修；

（五）接到物業損壞報修時，限時組織維修并查清損壞原因；

（六）做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄、妥善保管物業檔案資料和有關的財務賬冊；

（七）聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；

（八）發現違反本辦法或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政機關報告；

（九）配合居民委員會做好社區管理、社區服務的有關工作；

（十）按照物業管理服務合同約定的要求，做好為業主委員會、業主、使用人委托的其他管理服務工作。

（十一）法律、法規規定的其他義務。

第五章 物業管理服務

第三十一條（物業管理企業選聘）

主管部門應當建立和完善物業管理的市場競爭機制。

新建住宅物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于三個或者住宅規模較小的，經主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。業主委員會應當通過招標投標方式選聘管理專業公司和專營公司。

建設單位、業主委員會可以委托具有資格證書的物業管理中介服務機構，承擔籌備業主會議、招標投標及政策咨詢等工作。

第三十二條（物業管理遵循原則）

物業管理應當遵循統一管理和專業化服務的原則。

一個物業管理區域內，應當委托一家管理專業公司提供管理性服務。物業維修保養工程由業主委員會或由其委托管理專業公司通過招標或議標發包給專營公司。

停電、漏電、水管爆裂、電梯故障等急修項目發生時，管理專業公司可以委托業主委員會事先認定的專營公司先行修理，維修費用業主委員會應予認可并按規定列支。

第三十三條（物業管理合同）

接受委托的管理專業公司應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同。

物業管理服務合同應當包括下列內容：

（一）雙方當事人名稱及地址；

（二）管理服務項目和內容；

（三）管理服務標準；

（四）管理服務權限；

（五）管理服務費用及其支付辦法；

（六）提供的物業管理用房及其使用、管理辦法；

（七）合同期限、合同終止和解除的約定；

（八）違約責任及解決糾紛的途徑；

（九）雙方當事人認為需要約定的其他事項。

管理專業公司應當在物業管理服務合同簽訂后15日內將物業管理服務合同報主管部門備案。

物業管理服務合同的期限不超過3年(前期物業管理服務合同的期限不超過2年)。

第三十四條（物業合同終止）

物業管理服務合同期滿，或者接受委托的物業管理企業未達到物業管理服務合同規定的管理服務標準或者有其他違約行為的，經業主會議批準，由業主委員會辦理終止物業管理服務合同，但應當提前1個月通知物業管理企業。由業主委員會解聘的物業管理企業，應當根據業主委員會規定的日期退出該物業管理區域，并在退出該物業管理區域7日內向業主委員會或者新選聘的物業管理企業移交物業管理的相關設施和必要資料。

物業管理服務合同依法終止時，業主委員會有權指定會計師事務所對物業管理企業在管理期間的財務活動進行審計，所需費用由管理費支出，審計報告應當向業主公布。

物業管理主管部門對審計和移交工作進行監督，并可以對有關爭議事項作出決定。

第三十五條（物業管理合同約定的服務事項）

物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項：

（一）物業共用部位和物業共用設施設備的日常維護和管理；

（二）物業管理區域內日常環境衛生、綠化管理；

（三）協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；

（四）物業裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務；

（五）物業檔案資料的管理。

物業管理服務除另有特殊約定外，不包括業主及使用人的人身及財產保險和保管責任。

第六章 物業管理收費

第三十六條（物業管理收費遵循原則）

物業管理收費，應當遵循合理、公開以及與服務標準相適應的原則。

鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。

第三十七條（物業管理收費方式）

物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。執行政府指導價的范圍，按照園區管委會的規定執行。

物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

物業管理企業應當在物業管理區域內書面公布物業服務項目及其收費標準。

第三十八條（電梯、水泵運行費）

高層住宅電梯、水泵運行費，按整幢業主各自擁有的房屋建筑面積比例分攤。住宅底層和住宅低層本層不開通電梯的業主不承擔電梯、水泵運行費（電梯起始點設在地下層的除外），但必須承擔電梯、水泵的更新改造費用。高層住宅電梯、水泵運行費標準，由園區物價主管部門和物業管理主管部門制定政府指導價格。

第三十九條（物業管理費交納）

物業管理服務費由物業管理企業按照前期物業管理協議或者物業管理合同的約定向業主收取。

已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額交納。業主暫不使用的房屋，按全額收取。

物業出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業管理服務費應當由業主交納，也可以由使用人交納，業主負連帶交納責任。

業主和使用人個人不得以任何理由拒付物業管理費。對于欠費的業主，業主委員會應當協助督促催交。

物業管理收費的項目、標準和收支情況，物業管理企業應當在物業管理區域內每半年向業主公布一次，并接受業主監督和質詢，公布的年度報告應當經過審計。

第七章 維修基金

第四十條（維修基金使用原則）

凡實施物業管理的多產權物業，應當建立物業共用部位共用設備設施維修基金（以下簡稱維修基金）。維修基金按照業主所有、民主決策、銀行專戶存儲、?？顚Ｓ?、監督使用的原則進行管理。維修基金專項用于物業共用部位共用設備設施保修期滿后的大中修、更新、改造。

第四十一條（維修基金的交存和續籌）

維修基金主要由購房者在購房時按購房款的規定比例交存；維修基金不足時，由業主根據業主會議決定補足或續籌。

第四十二條（新建物業維修基金交納）

新建物業銷售時，建設單位應當與購房者簽定有關維修基金繳交約定，按有關規定代為收取，并在業主辦理房屋權證時將代收的維修基金移交至主管部門指定的賬戶上。

第四十三條（維修基金賬戶管理）維修基金明細戶按戶建賬。

一個物業管理區域建立的維修基金屬該物業管理區域的全體業主所有，在業主委員會未建立前由政府主管部門代管，業主委員會建立后可以交由業主委員會自主管理。

第八章 前期物業管理和建設單位職責

第四十四條（規劃變更原則）

在建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證批準后，建設單位要求增建其他建筑物、構筑物的，取得銷（預）售許可之前，須經園區規劃建設管理部門批準；已取得銷（預）售許可至業主委員會成立之前，園區規劃建設管理部門應當征得購房者同意后方可批準對已批準規劃圖紙的變更。

第四十五條（前期物業管理）

前期物業管理，是指商品房開始出售至物業管理區業主委員成立前的物業管理。

建設單位應當從物業管理區取得商品房預售許可證前委托管理專業公司對物業管理區進行前期物業管理，建設單位應當與選聘的管理專業公司簽訂前期物業管理服務合同，并報主管部門備案。

物業管理區前期物業管理服務合同屆滿后業主委員會仍未成立的，由建設單位委托管理專業公司繼續管理。

第四十六條（前期物業管理費用的約定）

前期物業管理服務合同簽訂之日至新建商品房交付使用之日發生的前期物業管理服務費用，在建設單位與選聘的管理專業公司在前期物業管理服務合同中約定。

第四十七條（前期物業管理協議和業主臨時公約的訂立）

商品房銷售時，建設單位應當與購房者在商品房銷（預）售合同中訂立前期物業管理協議，并向購房者提供業主公約(臨時)。經雙方簽字(蓋章)后的前期物業管理協議和業主公約(臨時)，是商品房銷（預）售合同的組成部分。

第四十八條（業主臨時公約的終止）

業主臨時公約至業主會議審議通過的業主公約生效時終止。

建設單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。

第四十九條（新建物業的配套設施）

新建物業的規劃設計應當充分考慮物業管理的需要。建設單位應當將物業管理區域內所有的物業管理用房和經營服務設施根據園區管委會文件規定有償或無償提供給業主委員會，其產權歸物業管理區域內全體業主共有。

居民委員會、物業管理企業等管理機構用房、健康活動用房應當由建設單位無償提供；便民診所用房按照建造成本價、便民商業配套設施按住宅基準價出售給業主委員會，業主委員會可以從共用部位共用設備設施維修基金中列支購買。

根據規劃設計要求建設的地面架空層的建設費用應計入物業開發建設成本，其產權歸物業管理區域內全體業主共有。

建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出前款規定的配套設施設備登記申請，由房地產登記機構在房地產登記冊上予以記載，但不頒發房地產權證書。

第九章 物業的使用和維護

第五十條（共有產業的定義）

共有產業是指由兩個及兩個以上業主共同享有、共同負責的土地及共用部位和共用設施設備。

共用部位是指各類房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、屋蓋等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、圍墻、垃圾房等。

共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、車場、車庫、物業管理用房、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第五十一條（共有產業分類）

共有產業分為按幢共有產業和按區共有產業兩類。

按幢共有產業是指由本幢業主共同享有、共同負責的本幢建筑物和為本幢建筑物專用的土地及共用部位和共用設施設備。按區共有產業是指除按幢共有外的由物業管理區的全體業主共同享有、共同負責的土地及共用部位和共用設施設備。

第五十二條（自有產業定義）

自有產業是指由各業主獨自占有的房地產。自有產業的范圍為自有產業產權分界線圍合的立體空間。產權分界線是分隔不同業主之間的墻體、樓板、屋頂的構造中心線。

第五十三條（共有產業管理標準）

共有產業由業主委員會統一管理。共有產業的管理應當達到下列基本標準：

（一）公共場所定期清掃，平時專人巡視，保持全天候清潔；道路每天清掃，垃圾每天清運，樓梯及扶手每天清掃、擦拭，院內道路、庭院綠地棄雜物及時清理；

（二）草坪保持平整無雜草、無病蟲害，生長良好；

（三）樹木、花卉應當定期修剪、施肥，防病治蟲，及時更換枯死樹木；

（四）庭院、道路和停車場維護完好，地面交通標志線保持清晰；

（五）下水道地面蓋板完好無損，無污水溢出；

（六）游戲場、運動場、涼亭、凳椅、雕塑、建筑小品等設施維護完好，保持清潔；

（七）大門、圍欄、圍墻維護完好；

（八）建筑物外墻整潔完好，定期粉刷；外立面為玻璃幕墻的一般每年清潔一次，外立面為水刷石、干粘石一般每3年清潔一次，外立面為噴涂材料的，一般每5年粉刷一次，外立面為其他材質的，視材質情況定期清洗。因施工等原因，致使建筑物、構筑物外立面出現明顯污損的，應當及時進行清洗、粉刷；有嚴重破損、脫落現象的外立面應當修補或重新裝飾、裝修；

（九）門窗以及標牌、格柵、通風裝置等維護完好，無銹蝕現象；

（十）照明、煤氣、冷熱水管、空調、電梯、自動扶梯、水箱、水泵、發電機、鼓風機、電纜、開關、儀表等其他所有設備、裝置，都應當保持完好的工作狀態，定期維護；

（十一）屋頂、下水道、化糞池、雨水管維護完好；

（十二）所有建筑物的樓梯、通風井、墻體、天花板、消防通道、出入口都維護完好，保持清潔；

（十三）玻璃窗保持清潔；

（十四）走廊燈、路燈夜間保持明亮；

（十五）水箱、蓄水池每年清洗二次；

（十六）小區智能化系統保持完好；

（十七）每天二十四小時保安服務。第五十四條（業主委員會對物業的接管）

業主委員會接管物業時，應當與建設單位按照有關物業接管驗收辦法進行接管驗收。

業主委員會接管物業時，建設單位應當向業主委員會或其指定的管理專業公司移交下列物業檔案資料：

（一）項目規劃圖、竣工總平面圖、分層平面圖；

（二）單體建筑、結構、設備安裝竣工圖；

（三）附屬配套設施、地下管網工程竣工圖；

（四）設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；

（五）單項工程竣工驗收證明材料；

（六）物業質量保證文件和物業使用說明文件；

（七）房屋及配套設施的產權資料（住戶資料）；

（八）物業管理所必需的其他資料。

物業管理服務合同終止時，管理專業公司應當將管理的物業檔案資料移交給物業管理委托方或業主委員會或者其指定的管理專業公司。

第五十五條（相鄰關系）

業主、使用人應當遵守法律、法規的有關規定，按照有利于物業使用、安全、外貌美觀整潔以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

第五十六條（車輛管理）

車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業主會議決定。業主會議決定對車輛停放收費的，參照物價部門的規定確定收費標準。業主會議成立前，車輛在物業管理區域內停放的，其收費標準應當按照物價部門的規定執行。物業管理企業未經業主會議同意不得把物業管理區域內的道路、空地作為停車場地出租，或擅自對業主停車收取費用。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業管理企業另行簽訂保管合同。

公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放，不得收費。

物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第五十七條（物業禁止行為）物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌；

（二）開辦公司等擅自改變房屋用途；

（三）占用或損壞物業共用部位、共用設備設施，擅自移動共用設備；

（四）侵占綠地，毀壞綠化；

（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，排放有毒、有害物質；

（七）亂設攤點；

（八）隨意停放車輛和鳴喇叭；

（九）未經批準飼養禽畜；

（十）大聲喧嘩或者發出超過規定標準的噪聲；

（十一）在建筑物或者構筑物上私開門窗或者亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十二）晚間（21點至清晨7點）進行有噪聲的房屋裝修行為；

（十三）在過道、室外場地和屋頂上堆放雜物；

（十四）利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；

（十五）外墻設置防盜設施、外墻設置晾衣架、未經批準封閉陽臺和在規定部位外安裝空調外機、太陽能熱水器等私搭亂建行為；

（十六）法律、法規及業主公約禁止的其他行為。

第五十八條（裝修管理）

業主或使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知管理專業公司，管理專業公司應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。雙方應當簽訂裝飾裝修管理協議。

第五十九條（物業使用性質改變）

因特殊情況需要改變物業使用性質的，應當符合城市規劃和物業安全的要求，其業主應當征得相鄰業主、業主委員會和管理專業公司的書面同意，并報規劃、建設、國土房產、環保等行政主管部門批準。

物業管理區域內按照規劃建設的共用建筑和共用設施，不得改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當報規劃、建設、國土房產、環保等行政主管部門批準。

第六十條（道路、場地占用）

任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與管理專業公司簽訂書面協議，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應當給予賠償。

第六十一條（車輛停放）

進入物業管理區域的車輛，除執行任務的治安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛外，應當遵守有關物業管理制度，并按規定有序停放。

第六十二條（物業其他經營活動）

利用物業管理區域內的物業設置廣告、停車場及從事其他經營活動的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，方可向有關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益，扣除適當的管理費用后，可以用于補充維修基金或彌補物業管理虧損。

第六十三條（物業維護）

物業應當定期維修養護，在出現危害物業安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響他人正常使用時，主管部門可以責成有關責任人維修養護。

主管部門可以發出書面通知，要求業主、業主委員會在規定的期限內進行維修養護。若業主、業主委員會拒絕維修或維修沒有達到規定要求，主管部門可以委托有關部門實施，所需費用由業主、業主委員會承擔。上述費用，業主、業主委員會必須在主管部門發出維修付費通知之日起一個月內支付。

第六十四條（房屋維修責任）房屋的維修責任，按照下列規定劃分：

（一）房屋自有產業，由業主或使用人自行維修；毗連部位的自有產業，由相鄰業主或使用人共同維修；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線、消防設施等房屋本體公用部位、設施、設備，由業主委員會聘請物業管理企業或專營公司定期養護維修。

屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

第六十五條（配合維護）

管理專業公司對物業共同部位、共用設備設施維修養護時，有關業主和使用人必須給予配合。因業主、使用人阻撓維修造成物業損壞及財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

第十章 法律責任

第六十六條（業主、使用人的違約責任）

業主、使用人違反入住公約、業主公約、物業使用禁止行為和物業使用管理維修規定的，應當承擔相應的民事責任。對違反入住公約、業主公約的，業主委員會、相關業主及使用人、管理專業公司可以向主管部門投訴，也可以直接向人民法院提起民事訴訟。

業主、使用人未按照入住公約、業主公約、前期物業管理合同交納物業管理費用的，業主委員會、建設單位、物業管理企業可以根據合同約定或《江蘇省物業管理條例》第四十二條加收滯納金。對于超過6個月不交納物業管理費用的業主，業主委員會、物業管理企業可在物業管理區域內張貼欠費公告，也可以向園區房地產產權管理部門申請禁止該業主所欠費物業的轉讓、出租和抵押，或者通過法律途徑解決。

第六十七條（業主會議決定的法律責任）

業主會議、業主委員會作出的決定違反本辦法或者公共利益的，決定無效，主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會運作混亂，不能正常履行職能的，主管部門可以責令其停止活動，進行整改，直至宣布解散重選。業主委員會解散期間，主管部門可以暫時指定專業管理公司負責物業的日常管理工作。

第六十八條（物業管理用房提供的違約責任）

建設單位未按照規定提供物業管理用房，由主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建款，并可以根據《江蘇省物業管理條例》第四十條處以十萬元以上五十萬元以下的罰款。

第六十九條（物業管理專業公司的法律責任）管理專業公司違反本辦法，按照下列規定處罰：

（一）管理專業公司未取得資質證書從事物業管理活動的，由主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，并可以根據《江蘇省物業管理條例》第四十一條第（一）項處以五萬元以上二十萬元以下的罰款。

（二）管理專業公司違反物業管理合同約定的服務質量標準的，由主管部門責令其限期改正，逾期未改正的，可以根據《江蘇省物業管理條例》第四十一條第（二）項處以一萬元以上三萬元以下的罰款；業主及業主委員會可以依照合同追究其民事責任。

（三）管理專業公司對共用設備設施管理不善，造成物業環境惡化的，由主管部門對其作出警告、降低資質等級或者吊銷資質證書，并可以根據《江蘇省物業管理條例》第四十一條第（三）項處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

（四）管理專業公司拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域進行正常物業管理的，或者未向業主委員會或者新聘的物業管理企業移交物業管理的相關設施和必要資料的，由物業管理行政主管部門責令改正；拒不改正的，物業管理行政主管部門可以降低其資質等級直至吊銷資質證書；造成物業管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。

第七十條（維修基金使用的法律責任）

未按規定足額繳交維修基金的，由主管部門責令限期補交；逾期仍不足額繳存的，可以根據《江蘇省物業管理條例》第四十二條按每日萬分之五加收滯納金。

違反本有關規定，挪用維修基金的，由物業管理行政主管部門追回挪用的維修基金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款；物業管理企業挪用維修基金，情節嚴重的，頒發資質證書的部門可以吊銷其資質證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十一條（其他部門的行政處罰）違反本辦法規定，依法應當由規劃、建設、城管、工商、價格、財政、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。

第七十二條（主管部門工作人員的法律責任）

主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十三條（行政復議和行政訴訟）

當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》、《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人在法定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。

第十一章 附則

第七十四條（適用范圍）

本辦法適用于中新合作區，婁葑、跨塘、唯亭、勝浦四鎮參照本辦法實施。非住宅物業管理和未選聘物業管理企業提供物業服務的住宅物業的管理，參照本辦法執行。

第七十五條（應用解釋部門）

本辦法執行中的具體問題由園區國土房產局負責解釋。

第七十六條（生效日期）本辦法自頒布之日起生效。

第二篇：蘇州工業園區商品住宅維修基金管理辦法

蘇州工業園區商品住宅維修基金管理辦法

第一條（目的和依據）

為了加強蘇州工業園區商品住宅維修基金的管理，保障商品住宅及其相關公共設施的正常維修、更新，根據《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和《蘇州市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等規定，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

蘇州工業園區行政區域內商品住宅維修基金（以下簡稱維修基金）的設立、使用和管理，適用本辦法。

第三條（管理部門）

蘇州工業園區國土房產局和財政稅務局是蘇州工業園區行政區域范圍內維修基金管理的行政主管部門，負責本辦法的組織實施，依照本辦法對維修基金的設立和使用進行監督管理。

第四條（維修基金的設立）

維修基金為分次性歸集。新建商品住宅應當設立維修基金，首期維修基金由購房者在購房時按購房款的規定比例交存。維修基金不足時，由業主根據業主會議決定補足或續籌。商品住宅出售時未設立維修基金的，業主大會或者業主代表大會可以決定設立。業主大會或者業主代表大會決定設立維修基金的，全體業主應當按照業主大會或者業主代表大會決定的標準交納首期維修基金。

維修基金歸業主所有，由業主委員會統一使用。業主轉讓房屋所有權時，其維修基金余額隨房屋所有權同時轉移。因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，應當將維修基金余額退還給業主。

第五條（維修基金專戶的開立）

一個物業管理區域建立的維修基金屬該物業管理區域的全體業主所有，在業主委員會未建立前由房產主管部門或者其指定機構代為監管，業主委員會建立后條件成熟的也可以交由業主委員會自主管理，本息歸業主所有。

維修基金實行“收支兩條線”管理。收入賬戶用于歸集維修基金，不得辦理支出業務；支出賬戶用于維修基金的專項支出，不得辦理收入業務。

房產主管部門應當與本市商業銀行(以下稱專戶銀行)簽訂委托協議，開立維修基金專戶，由專戶銀行辦理維修基金的歸集、結算、記賬等業務，房產主管部門負責維修基金的使用審批和運作監管。業主委員會成立后經房產主管部門同意由業主委員會自行管理維修基金的，業主委員會也應當與本市商業銀行（以下稱

受托銀行）簽訂委托協議，開立維修基金賬戶。

專戶銀行和受托銀行要保證維修基金的增值和安全，維修基金閑置時除可用于購買國債、國有銀行的金融債券或者辦理國有銀行的定期儲蓄外，嚴禁挪作他用。

維修基金專戶的開立，應當以一個物業管理區域為單位，應當按幢、按單元、按戶建立明細賬。

第六條（首期維修基金的交納時限）

新建商品住宅的購房者的首期維修基金，應當在辦理房地產權變更登記前將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

新建商品住宅辦理房地產初始登記時尚未出售的商品住宅，建設單位應當將尚未出售的商品住宅按已銷售房屋平均價格規定比例預交首期維修基金，存入專戶銀行。

業主大會或者業主代表大會決定設立首期維修基金的，全體業主應當按業主大會或者業主代表大會規定的時限，將首期維修基金存入規定的受托銀行。

新建商品住宅的建設單位和購房者在辦理新建商品住宅所有權初始登記、房地產產權變更登記手續時，應當向房地產登記機構提交專戶銀行的維修基金收款憑證。不按辦法規定繳納維修基金的，房地產產權管理部門不得為其辦理房產權屬證書。

第七條（首期維修基金交存情況的核查和公布）

房產主管部門應當定期核查首期維修基金的交存情況，并每年公布一次。

第八條（前期物業維修和更新費用的承擔）

業主委員會成立前發生的物業維修、更新，不得使用維修基金，其費用由建設單位或物業管理企業承擔。

第九條（開立維修基金賬戶提交的文件和資料）

業主委員會自行管理維修基金的，應當與本市商業銀行簽訂委托協議，開設維修基金賬戶。業主委員會開立維修基金賬戶時，應當提交下列文件和資料：

（一）受托申請書；

（二）房產主管部門批準業主委員會自行管理維修基金的文件；

（三）業主委員會備案確認的有關文件；

（四）業主分戶清冊；

（五）業主委員會主任、副主任私章和業主委員會財務專用章的印鑒；

（六）物業管理服務合同。

前款規定的業主分戶清冊由房產主管部門經核對后向業主委員會提供。業主分戶清冊的格式，由房產主管部門會同有關部門制定。

業主委員會委托物業管理企業辦理受托手續的，還應當提交書面委托書。

第十條（維修基金的劃轉）

業主委員會開立維修基金賬戶后，應當通知房產主管部門將維修基金專戶中已收取該物業管理區域首期維修基金的本息劃轉至業主委員會的維修基金賬戶。

第十一條（納入維修基金的收益）

業主委員會許可他人利用物業管理區域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施而收取的費用，可以適當充入維修基金賬戶，歸全體業主共同所有，并設立單獨賬目，專項用于物業管理區域公共設施的維修、更新。

第十二條（維修基金的用途）

維修基金按照“業主所有、民主決策、專戶儲存，政府監督使用”的原則進行管理。實行專款專用，按幢建賬，按幢使用，按戶核算。

維修基金的使用，執行《物業管理企業財務管理規定》（財政部財基字［1998］7號），專項用于住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新，不得挪作他用。

住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施屬于人為損壞的，其維修、更新費用應當由責任人承擔。

第十三條（住宅小區維修基金使用計劃）

住宅小區的物業管理企業應當根據小區現狀及管理需要，于每年年初向房產主管部門報送經業主委員會審議的小區維修計劃、實施方案。

維修計劃、實施方案應當包含：項目名稱、項目地址、方案說明、實施時間、所需金額以及維修基金不夠列支時的分攤籌措辦法等內容。

第十四條（維修基金的使用程序）

物業管理服務合同應當約定物業的日常維修、更新的范圍、標準和實施程序等事項；合同未約定或者約定不明確的，維修基金的使用應當事先征得業主委員會書面同意。

物業管理企業需使用維修基金維修住宅共用部位共用設施設備時，按下列辦法辦理：

（一）物業管理企業根據實際需要向小區業主委員會提出申請，經相關區域三分之二以上業主同意后，填寫房產主管部門統一印制的委托單，物業管理企業對需要維修的項目作出預（決）算，并將預（決）算書報業主委員會審核同意（是否經專門機構審核預決算，由業主委員會決定）后，由業主委員會簽填“使用維修基金申報表”，報房產主管部門批準劃撥維修費用。

（二）突發性事件搶修項目由維修責任單位先行維修，按程序補辦手續后，填寫房產主管部門統一印制的報修單，經小區業主委員會或房屋產權所有人確認，簽填“使用維修基金申報表”，報房產主管部門批準劃撥維修費用。第十五條（大修、改造、更新項目時使用維修基金程序）

大修、改造、更新項目須動支維修基金的，物業管理企業應當向業主委員會提供以下材料：

（一）物業管理企業法定代表人簽字蓋章的使用申請；

（二）該項目有關圖紙、預算材料；

（三）維修工程監理單位的資料；

（四）維修基金不足使用時的籌措方式；

（五）維修項目的保修責任。

業主委員會在接到物業管理企業涉及大修、改造、更新項目須動支維修基金使用申請后的15天內召集業主委員會會議審議。經相關區域三分之二以上業主同意后，由業主委員會向房產主管部門提出申請。房產主管部門在接到申請的7天內完成審批工作。

業主委員會會議不同意物業管理企業使用申請的，業主委員會應當書面通知物業管理企業。

業主委員會會議不同意使用維修基金，物業管理企業認為有充足理由或該項目實施與否涉及國家有關規定的，可以向房產主管部門提出申請，經房產主管部門審核，同意其申請的，業主委員會必須執行。

業主委員會拒不執行的，由房產主管部門通知受托銀行將該項目維修基金直接劃給物業管理企業使用，并通報業主委員會。

住宅共用部位共用設施設備的大修、改造、更新標準執行國家建設部有關標準。

第十六條（房屋督修）

經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋，或者出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修房屋的情形，房產主管部門應當督促業主和業主委員會限期維修；逾期不維修的，房產主管部門可以組織代為維修，其費用由房屋所有人承擔，或者按規定在維修基金中列支。

第十七條（維修基金列支的范圍和方式）

物業管理企業應當認真做好各項維護保養工作，屬物業管理企業玩忽職守造成設備設施需要大修更新的，由物業管理企業負全部責任，不得動用維修基金。

物業維修、更新完成后，物業管理企業應當將加蓋企業公章的費用清單、發票原件提交業主委員會審核，并經業主委員會主任、副主任共同簽章后，有關的費用方可以在維修基金中列支。物業管理企業憑房產主管部門已簽署同意的“使用維修基金申報表”和加蓋業主委員會公章和業主委員會主任、副主任私章的財務結算憑證到受托銀行支取費用。物業管理企業應當向受托銀行提交按戶分攤費用清單，受托銀行應當協助維修金額的分攤計賬工作。維修項目結束后，物業管理企業應當在住宅小區明顯位置將維修基金動用情況向業主張榜公布。

物業維修、更新費用按照下列規定在維修基金中列支：

（一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該幢住宅的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。其中一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，每個門號內共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該門號內的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

（二）物業管理區域公共設施的維修、更新費用，由全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，屬于兩個或者兩個以上物業管理區域的公共設施維修、更新費用，分別由各物業管理區域的全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

第十八條（維修基金賬目的核對和公布）

業主委員會或者其委托的管理單位應當每半年與受托銀行核對維修基金賬目，并將維修基金交納、使用和結存的金額、維修基金使用和管理的其他有關情況每年向全體業主公布一次。

業主對公布的維修基金賬目情況有異議的，可以要求業主委員會或者其委托的管理單位提供有關的費用清單、發票原件和按戶分攤費用清單進行核對。

受托銀行應當每季向業主委員會發送維修基金賬戶對賬單，每年向全體業主發送維修基金分戶對賬單。業主委員會和業主可以向受托銀行查詢其賬戶或者分戶賬的情況。

第十九條（維修基金的再次籌集）

一幢或者一個門號住宅的維修基金余額不足首期維修基金30%時，業主委員會應當向該幢或者該門號住宅的業主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業主委員會或者其委托的物業管理公司實施。

再次籌集維修基金的標準由業主委員會擬訂，提交業主大會或者業主代表大會討論通過。

業主委員會可以在業主公約中約定欠交維修基金的追交辦法。

第二十條（房屋轉讓時維修基金的處理）

房屋轉讓時，原業主交納的維修基金剩余款額，隨房屋所有權同時過戶。由房屋受讓人向原業主支付；房屋轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的，從其約定。

第二十一條（維修基金賬戶的變更）

有下列情形之一的，業主委員會應當向受托銀行辦理維修基金賬戶的有關變更手續：

（一）物業管理區域發生調整的；

（二）業主委員會主任、副主任發生更換的；

（三）所委托的管理單位發生變更的。

第二十二條（維修基金賬戶的注銷）

因拆遷、自然災害或者其他原因致使住宅滅失的，業主可以持本人身份證件、注銷房地產權證的證明、業主委員會的證明和房產主管部門的批準文件，向受托銀行提取其維修基金分戶賬中的剩余款額，并辦理分戶賬注銷手續。

第二十三條（投訴）

房產主管部門應當建立投訴受理制度，接受業主委員會、業主和物業管理企

業對違反本辦法行為的投訴。

第二十四條（法律責任）

房地產開發企業或者物業管理企業違反本辦法規定的，由房產主管部門按照《物業管理條例》的有關規定予以處理；業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。

業主委員會或者業主委員會成員違反本辦法規定，侵占應當存入維修基金賬戶的經營服務收益或者挪用維修基金的，由房產主管部門責令限期改正，并通告全體業主；業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。違法刑法的，依法追究刑事責任。因物業管理企業的過錯致使維修基金被挪用的，物業管理企業應當依法承擔連帶責任。

第二十五條（非住宅房屋維修基金）

非住宅房屋共用部位共用設備設施維修基金的管理可以參照本辦法執行。

第二十六條（業主委員會自行管理使用維修基金程序）

業主委員會自行管理維修基金賬戶使用維修基金的有關程序，參照本辦法執行。

第二十七條（應用解釋部門）

房產主管部門可以對本辦法的具體應用問題作出解釋。

第二十八條（施行日期和執行事項）

本辦法自頒布之日起施行。

第三篇：6733+ 2020年住宅物業管理辦法

6733+

2020年住宅物業管理辦法

第一章

總則

第一條

為了規范住宅物業的使用、維修和其它管理服務活動，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持整潔、安全、舒適的居住環境，根據國家的有關規定，結合本x實際情況，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于本x規劃區域內的住宅的業管理。

第三條

本辦法所稱住宅物業（以下簡稱物業），是指住宅以及相關的公共設施。

本辦法所稱業主，是指住宅的所有權人。

本辦法所稱使用人，是旨住宅的承租人和實際使用物業的其他人。

本辦法所稱物業管理企業，是指具備資質條件，取得營業執照，受業主或者業主委員會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。

第四條

物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理服務的企業

第五條

x房產管理部門（以下簡稱x房產部門），是本x物業管理的政府行政主管部門，負責組織實施本辦法。

有關管理部門按照各自職責，負責組織實施本辦法。

街道辦事處協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。

第二章

業主自治管理

第一條

業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

一個物業管理區域成立一個業主委員會。

物業管理區域的范圍，由x房產部門按照住宅與公共設施的相關情況劃定。

第二條

業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會應當由業主擔任。

一個物業管理區域內，具備下列情況之一的，x房產部門應當會同住宅出售單位組織如開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生為主委員會：

（一）公有住宅出售建筑面積達30%以上；

（二）新建商品住宅入住率達到60%以上；

（三）住宅出售已滿兩年。

第三條

業主大會由物業管理區域內全體業主組成；業主人數較多的，應當按比例推選業主代表，組成物業管理區域的業主代表大會。

業主大會或者業主代表大會，應當有過半數業主或者業主代表出席。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。

業主委員會每年至少召開一次業主大會或者業主代表大會；經15%以上業主或者業主代表提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會或者業主代表大會。

業主大會或者業主代表大會應當邀請居民委員會和使用人代表列席。

第九條業主大會或者業主代表大會行使下列職權。

（一）選舉、罷免業主委員會委員；

（二）審議通過業主委員會章程和業主公約；

（三）聽取和審議物業管理服務工作報告；

（四）決定物業管理的其它重大事項。

第十條

業主委員會應當自選舉產生之日起15日內，持下列文件向x房產部門備案；

（一）業主委員會委員名單；

（二）業主委員會章程。

第十一條

業主委員會根據物業管理區域的規模，由9人至15人的單數組成。

業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會每屆任期3年。

第十二條

業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

（一）召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況；

（二）選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同；

（三）依照本辦法負責對維修基金的使用和管理；

（四）審定物業管理企業提出的物業管理服務計劃、財務預算和決算；

（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；

（六）監督公共建筑、公共設施的合理使用；

（七）業主大會或者業主代表大會賦予的其它職責。

業主委員會應當定期召開會議，會議應當有過半數委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。

第十三條

住宅出售單位應當按規定的比例提供物業管理區域必需的物業管理服務用房。建筑面積10萬平方米以下（含10萬平方米）的，按總建筑面積0.7%的比例提供，建筑面積10萬平方米以上的，按總建筑面積0.5%的比例提供。公有住宅出售單位按售房款的5%比例提供資金，用于購買物業管理服務用房。

由政府集中組織開發建設的，物業管理服務用房的產權歸政府所有，業主委員會負責管理，物業管理企業使用，其他開發建設單位建設的，物業管理服務用房的建筑費用已列入商品房成本的產權歸全體業主所有，業主委員會管理，物業管理企業使用；公用住宅出售單位按售房款5%的比例提供資金，用于購買的物業管理服務用房的產權，歸政府所有，業主委員會負責管理，物業管理企業使用。

物業管理企業通過與業主委員會簽訂租賃合同，租賃使用物業管理服務用房。物業管理服務用房的收益用于該房屋的維修和補充物業維修費用。

第十四條

業主公約是有關物業使用、維修和其它管理服務活動的行為規范，對全體業主具有約束力，使用人應當遵守業主公約。

業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之日起生效。

業主委員會應當自業主公約生效之日起15日內，將業主公約報x房產部門備案。

業主公約示范文本由x房產部門制訂。

第十五條

業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。

業主公約和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規、規章相抵觸。

第三章

物業管理服務

第十六條

從事物業管理的企業應當按照規定,向x房產部門申請物業管理資質證書。

x房產部門應當按國家有關規定對物業管理企業進行資質審查，對符合條件的物業管理企業核發物業管理資質等級證書。x工商部門對于經過資質審查并獲得資質等級證書的物業管理企業核發《企業法人營業執照》。

第十七條

業主委員會應當委托一個物業管理企業管理物業。

物業管理企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同。

物業管理服務合同應當載明下列主要內容：

（一）業主委員會和物業管理企業的名稱、住所；

（二）物業管理區域的范圍和管理項目；

（三）物業管理服務的事項；

（四）物業管理服務的要求和標準；

（五）物業管理服務的費用；

（六）物業管理服務的期限；

（七）違約責任；

（八）合同終止和解除的約定；

（九）當事人雙方約定的其它事項。

物業管理服務合同的期限為3年。

物業管理企業應當自物業管理服務合同生效之日起15日內，將業物管理服務合同報x房產部門備案。

第十八條

物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項：

（一）住宅共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新；

（二）物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；

（三）電梯、水泵等房屋設備的運行服務；

（四）保潔服務；

（五）保安服務；

（六）物業維修、更新費用的財務管理；

（七）物業檔案資料的保管；

（八）其它物業管理服務事項。

第十九條

物業管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列規定實施：

（一）按照表關規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務計劃，實施管理服務；

（二）在業主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；

（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養護；

（四）發現住宅的共用部位，共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業管理服務合同的約定進行維修；

（五）接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理；

（六）做好物業維修、更新及春費用用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊。

（七）每半年向業主委員會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核；

（八）定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；

（九）發現違反本辦法或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政機關報告；

（十）按照物業管理服務合同約定的要求，做好業主委員會、業主，使用人委托的其它管理服務事項。

除前款規定外，物業管理企業應當配合居民委員會做好社區管理、社區服務的有關工作。

第二十條

物業管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。

第二十一條

物業管理收費包括下列項目：

（一）維修費，用于共用部位、共用設備、公共設施等的使用管理、維修和更新；

（二）服務費，用于保安、保潔等項服務；

（三）房屋設備運行費，用于電梯、水泵、供暖等房屋設備的運行、服務；

（四）管理費，用于檔案材料的保管、物業費用的財務管理。

以上費用，有規定的，從其規定；沒有規定的，物價部門會同房產部門另行規定，雙方特約服務收費按照合同約定收取。

第二十二條

物業管理企業收費的項目和標準應當公布。已按照本辦法向業主或者使用人收取物業管理服務費用的，其它任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

未受業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行收取服務費的，業主或者使用人可以不支付。

第二十三條

物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除后的10日內，向業主委員會辦理下列事項，并報x房產部門備案：

（一）對預收的物業管理服務費用核實結算，多收的部分予以退還；

（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；

（三）移交物業管理服務用的房屋、場地和其它財物。

第四章

物業的使用

第二十四條

業主、使用人應當遵守法律、法規、規章的有規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確的處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面相鄰關系。

第二十五條

業主、使用人應當禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋的結構、外立面、內部平面布局、用途、隨意鑿洞、拆換門窗和私建濫建；

（二）亂拋、亂堆、亂倒垃圾雜物和在建筑物上隨意搭掛、張貼、寫畫；踐踏綠地，占用場地、小區道路、自行車棚、停車場或者其它共用設施；

（三）損壞、涂劃園林雕塑；

（四）隨意停放自行車和其它車輛；

（五）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物質、排放有毒、有害物質；

（六）聚眾喧鬧；

（七）私設攤點或者從事影響居民正常生活的經營活動；

（八）法律、法規、規章禁止的其它行為。

第二十六條

業主或者使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。

物業管理企業應當對裝修住宅活動進行指導和監督、發現違反本辦法第二十五條規定的行為，應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會，并報有關行政管理部門依法處理。

第二十七條

供水、排水、供電、供氣、供熱、電信等部門，在已實施物業管理范圍內進行專業施工，應當事先通知物業管理企業，并負責恢復原狀；造成損失的，應當按照規定予以賠償。

第二十八條

利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主，使用人和業主委員會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續；經批準的，應當與業主委員會簽訂協議，并支付設置費用，所得費用列入物業維修費。

第二十九條

物業管理區域內生活垃圾和糞便的清運、處理，按照有關規定執行。

第三十條

業主轉讓或者出租住宅時，應當將業主公約作為住宅轉讓合同或者租賃合同的附件。

住宅轉讓合同或者租賃合同簽訂之昌起10日內，當事人應當將住宅轉讓或者出租的有關情況書面告知業主委員會和物業管理企業。

第五章

物業的維修

第三十一條

商品住房和公有住房出售后，應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下科稱維修基金），專項用于住宅共用部位、共有設施設備保修期滿后的大個、更新、改造。

商品住房在銷售時，購房者應當按購房款2?3%的比便向售房單位繳交維修基金，由售房單位代為收取，屬全體為主所有，不計入住宅銷售收入。

公有住房出售后，由售房單位按售房款25%提取維修基金；購房者個人按購房款2%的比便向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體為主共同所有，不計入住宅銷售收入。維修基金使用按有關規定執行。

第三十二條

維修基金不足時，由物業管理區域內的全體業主按照業主委員會的決定或者按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔。

住宅的共同部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

房屋及附屬設施有影響x容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，業主應及時改造維修。拒不改造維修的，業主委員會授權物業管理企業進行維修，費用由業主承擔。

第三十三條

新建住宅在物業移交時，開發建設單位應當向業主委員會移交或由物業管理企業代收后向業主委員會移交下列資料：

（一）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；

（三）地下管網竣工圖

（四）庭院規劃設計平面圖

（五）其它有關資料

第六章

前期物業管理

第三十四條

本辦法所稱前期物業管理，是指住宅入住后至業主委員公成立前的物業管理。

第三十五條

新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同，并報x房產部門備案。

新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。

住宅使用公約不得與法律、法規、規章相抵觸。

第三十六條

新建商品住宅出售單位不得將住宅的共同部位、共同設備或者公共設施的所有權、使用樹立單獨轉讓。

第三十七條新建商品住宅出售單位，應當按照國家和本x規定的保修期限和保修范圍，承擔住宅的保修責任。

第三十八條

自前期物業管理服務合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔，自新建商品住宅交付使用之日前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售中單位和購買人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

第三十九條

新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業管理企業不得向住宅購買人收取任何費用。

第四十條

住宅使用公約至業主大會或者業主代表大公審議通過的業主公約生效時終止。

前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理合同生效時終止。

第四十一條

公有住宅出售后的前期物業管理，由公有住宅出售前的管理單位實施。

第四十二條

前期物業管理適用本辦法第二章以外的各章規定。

第七章

法規責任

第四十三條

業主，使用人違反業主公約、住宅使用公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約，住宅使用公約的，業主委員會或者相關的業主、使用人可以向人民法院捍民事訴訟。

業主、使用人未按照物業管理服務合同交納物業管理服務費用的，物業管理企業可以按日加收應交納費用3%的滯納金或者按約定加收滯納金。

物業管理企業違反物業管理服務合同的約定，應當承擔相應的違約責任；造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

第四十四條

業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定違反本辦法的，x房產部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第四十五條

違反本辦法下列規定，由x房產部門責令改正，按照下列規定予以處罰：

（一）違反本辦法第十六條一款、第十九條、第二十條、第二十六條二款規定的，處以xxx元以下xxxx元以下的罰款。

（二）違反本辦法第二十五條、第二十六條一款，第二十八規定的，處以xxx元以下xxxx元以下的罰款。

（三）違反本辦法第三十三條，第三十五條、第三十六規定的，處以xxxx元以下xxxx元以下的罰款。

第四十六條

物業管理企業違反本辦法情節嚴重的，x房產部門可以作出降低資質等級的處理，直到收繳資質證書，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業管理的經營項目。

第四十七條

x房產部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的、依法追究刑事責任。

第四十八條

對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第四十九條

罰沒票據的使用和對罰款的處理，按照國家和省的有關規定執行。

第八章

附則

第五十條

本辦法中一些專業用語的含義：

（一）自用部位，是指一套住宅內部，由住宅的業信、使用自人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭園以及室

內墻而、屋面、地面等部位；

（二）自用設備，是指一套住宅內部，由住宅的業信、使用人自用的門窗、衛生潔具以及總管以外的供水、排水、散熱器、燃氣管道（含戶表）、電線（含戶表）等設備；

（三）共用部位，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主，使用人共同使用的門廳、樓梯門、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位；

（四）共用設備，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主，使用人共同使用的供水管道，排水管理、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、鍋爐及附屬設備管網、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備；

（五）公共設施，是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、鍋爐房、照明路燈、給水、排水管理、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設施；

（六）房屋承重結構，是指住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂等。

第五十一條

本x規劃區域內非住宅的物業管理和縣（x）住宅物業管理，參照本辦法執行。

第四篇：云夢縣住宅物業管理辦法

云夢縣住宅物業管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了規范住宅物業的使用、維修和其它管理服務活動，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持整潔、安全、舒適的居住環境，根據國家的有關規定，結合本縣實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本縣規劃區域內的住宅的業管理。

第三條 本辦法所稱住宅物業（以下簡稱物業），是指住宅以及相關的公共設施。

本辦法所稱業主，是指住宅的所有權人。

本辦法所稱使用人，是旨住宅的承租人和實際使用物業的其他人。

本辦法所稱物業管理企業，是指具備資質條件，取得營業執照，受業主或者業主委員會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。

第四條 物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理服務的企業

第五條 縣房產管理部門（以下簡稱縣房產部門），是本縣物業管理的政府行政主管部門，負責組織實施本辦法。

有關管理部門按照各自職責，負責組織實施本辦法。

街道辦事處協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。

第二章 業主自治管理

第一條 業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。

一個物業管理區域成立一個業主委員會。

物業管理區域的范圍，由縣房產部門按照住宅與公共設施的相關情況劃定。

第二條 業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會應當由業主擔任。

一個物業管理區域內，具備下列情況之一的，縣房產部門應當會同住宅出售單位組織如開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生業主委員會：

（一）公有住宅出售建筑面積達30%以上；

（二）新建商品住宅入住率達到60%以上；

（三）住宅出售已滿兩年。

第三條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成；業主人數較多的，應當按比例推選業主代表，組成物業管理區域的業主代表大會。

業主大會或者業主代表大會，應當有過半數業主或者業主代表出席。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。

業主委員會每年至少召開一次業主大會或者業主代表大會；經15%以上業主或者業主代表提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會或者業主代表大會。

業主大會或者業主代表大會應當邀請居民委員會和使用人代表列席。

第九條業主大會或者業主代表大會行使下列職權。

（一）選舉、罷免業主委員會委員；

（二）審議通過業主委員會章程和業主公約；

（三）聽取和審議物業管理服務工作報告；

（四）決定物業管理的其它重大事項。

第十條 業主委員會應當自選舉產生之日起15日內，持下列文件向縣房產部門備案；

（一）業主委員會委員名單；

（二）業主委員會章程。

第十一條 業主委員會根據物業管理區域的規模，由9人至15人的單數組成。

業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會每屆任期3年。

第十二條 業主委員會應當維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

（一）召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況；

（二）選聘或者解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理服務合同；

（三）依照本辦法負責對維修基金的使用和管理；

（四）審定物業管理企業提出的物業管理服務計劃、財務預算和決算；

（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；

（六）監督公共建筑、公共設施的合理使用；

（七）業主大會或者業主代表大會賦予的其它職責。

業主委員會應當定期召開會議，會議應當有過半數委員出席有效，作出決定應當經全體委員過半數通過。

第十三條 住宅出售單位應當按規定的比例提供物業管理區域必需的物業管理服務用房。建筑面積10萬平方米以下（含10萬平方米）的，按總建筑面積0.7%的比例提供，建筑面積10萬平方米以上的，按總建筑面積0.5%的比例提供。公有住宅出售單位按售房款的5%比例提供資金，用于購買物業管理服務用房。

由政府集中組織開發建設的，物業管理服務用房的產權歸政府所有，業主委員會負責管理，物業管理企業使用，其他開發建設單位建設的，物業管理服務用房的建筑費用已列入商品房成本的產權歸全體業主所有，業主委員會管理，物業管理企業使用；公用住宅出售單位按售房款5%的比例提供資金，用于購買的物業管理服務用房的產權，歸政府所有，業主委員會負責管理，物業管理企業使用。

物業管理企業通過與業主委員會簽訂租賃合同，租賃使用物業管理服務用房。物業管理服務用房的收益用于該房屋的維修和補充物業維修費用。

第十四條 業主公約是有關物業使用、維修和其它管理服務活動的行為規范，對全體業主具有約束力，使用人應當遵守業主公約。

業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之日起生效。

業主委員會應當自業主公約生效之日起15日內，將業主公約報市房產部門備案。

業主公約示范文本由縣房產部門制訂。

第十五條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、使用人具有約束力。

業主公約和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規、規章相抵觸。

第三章 物業管理服務

第十六條 從事物業管理的企業應當按照規定,向縣房產部門申請物業管理資質證書。

縣房產部門應當按國家有關規定對物業管理企業進行資質審查，對符合條件的物業管理企業核發物業管理資質等級證書?？h工商部門對于經過資質審查并獲得資質等級證書的物業管理企業核發《企業法人營業執照》。

第十七條 業主委員會應當委托一個物業管理企業管理物業。

物業管理企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主委員會簽訂物業管理服務合同。

物業管理服務合同應當載明下列主要內容：

（一）業主委員會和物業管理企業的名稱、住所；

（二）物業管理區域的范圍和管理項目；

（三）物業管理服務的事項；

（四）物業管理服務的要求和標準；

（五）物業管理服務的費用；

（六）物業管理服務的期限；

（七）違約責任；

（八）合同終止和解除的約定；

（九）當事人雙方約定的其它事項。

物業管理服務合同的期限為3年。

物業管理企業應當自物業管理服務合同生效之日起15日內，將業物管理服務合同報縣房產部門備案。

第十八條 物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項：

（一）住宅共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新；

（二）物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；

（三）電梯、水泵等房屋設備的運行服務；

（四）保潔服務；

（五）保安服務；

（六）物業維修、更新費用的財務管理；

（七）物業檔案資料的保管；

（八）其它物業管理服務事項。

第十九條 物業管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列規定實施：

（一）按照表關規定的技術標準和規范以及業主委員會審定的物業管理服務計劃，實施管理服務；

（二）在業主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；

（三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養護；

（四）發現住宅的共用部位，共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業管理服務合同的約定進行維修；

（五）接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理；

（六）做好物業維修、更新及春費用用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊。

（七）每半年向業主委員會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核；

（八）定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；

（九）發現違反本辦法或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政機關報告；

（十）按照物業管理服務合同約定的要求，做好業主委員會、業主，使用人委托的其它管理服務事項。

除前款規定外，物業管理企業應當配合居民委員會做好社區管理、社區服務的有關工作。

第二十條 物業管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。

第二十一條 物業管理收費包括下列項目：

（一）維修費，用于共用部位、共用設備、公共設施等的使用管理、維修和更新；

（二）服務費，用于保安、保潔等項服務；

（三）房屋設備運行費，用于電梯、水泵、供暖等房屋設備的運行、服務；

（四）管理費，用于檔案材料的保管、物業費用的財務管理。

以上費用，有規定的，從其規定；沒有規定的，物價部門會同房產部門另行規定，雙方特約服務收費按照合同約定收取。

第二十二條 物業管理企業收費的項目和標準應當公布。已按照本辦法向業主或者使用人收取物業管理服務費用的，其它任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

未受業主委員會或者業主、使用人委托，物業管理企業自行收取服務費的，業主或者使用人可以不支付。

第二十三條 物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除后的10日內，向業主委員會辦理下列事項，并報縣房產部門備案：

（一）對預收的物業管理服務費用核實結算，多收的部分予以退還；

（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；

（三）移交物業管理服務用的房屋、場地和其它財物。

第四章 物業的使用

第二十四條 業主、使用人應當遵守法律、法規、規章的有規定，按照有利于物業使用、安全以及公平、合理的原則，正確的處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面相鄰關系。

第二十五條 業主、使用人應當禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋的結構、外立面、內部平面布局、用途、隨意鑿洞、拆換門窗和私建濫建；

（二）亂拋、亂堆、亂倒垃圾雜物和在建筑物上隨意搭掛、張貼、寫畫；踐踏綠地，占用場地、小區道路、自行車棚、停車場或者其它共用設施；

（三）損壞、涂劃園林雕塑； 第三十七條新建商品住宅出售單位，應當按照國家和本市規定的保修期限和保修范圍，承擔住宅的保修責任。

（四）隨意停放自行車和其它車輛；

（五）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物質、排放有毒、有害物質；

（六）聚眾喧鬧；

（七）私設攤點或者從事影響居民正常生活的經營活動；

（八）法律、法規、規章禁止的其它行為。

第二十六條 業主或者使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。

物業管理企業應當對裝修住宅活動進行指導和監督、發現違反本辦法第二十五條規定的行為，應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會，并報有關行政管理部門依法處理。

第二十七條 供水、排水、供電、供氣、供熱、電信等部門，在已實施物業管理范圍內進行專業施工，應當事先通知物業管理企業，并負責恢復原狀；造成損失的，應當按照規定予以賠償。

第二十八條 利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主，使用人和業主委員會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續；經批準的，應當與業主委員會簽訂協議，并支付設置費用，所得費用列入物業維修費。

第二十九條 物業管理區域內生活垃圾和糞便的清運、處理，按照有關規定執行。

第三十條 業主轉讓或者出租住宅時，應當將業主公約作為住宅轉讓合同或者租賃合同的附件。

住宅轉讓合同或者租賃合同簽訂之昌起10日內，當事人應當將住宅轉讓或者出租的有關情況書面告知業主委員會和物業管理企業。

第五章 物業的維修

第三十一條 商品住房和公有住房出售后，應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下科稱維修基金），專項用于住宅共用部位、共有設施設備保修期滿后的大個、更新、改造。

商品住房在銷售時，購房者應當按購房款2—3%的比便向售房單位繳交維修基金，由售房單位代為收取，屬全體業主所有，不計入住宅銷售收入。

公有住房出售后，由售房單位按售房款25%提取維修基金；購房者個人按購房款2%的比便向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。維修基金使用按有關規定執行。

第三十二條 維修基金不足時，由物業管理區域內的全體業主按照業主委員會的決定或者按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔。

住宅的共同部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，業主應及時改造維修。拒不改造維修的，業主委員會授權物業管理企業進行維修，費用由業主承擔。

第三十三條 新建住宅在物業移交時，開發建設單位應當向業主委員會移交或由物業管理企業代收后向業主委員會移交下列資料：

（一）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；

（三）地下管網竣工圖

（四）庭院規劃設計平面圖

（五）其它有關資料

第六章 前期物業管理

第三十四條 本辦法所稱前期物業管理，是指住宅入住后至業主委員公成立前的物業管理。

第三十五條 新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同，并報市房產部門備案。

新建商品住宅出售單位與住宅購買人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。

住宅使用公約不得與法律、法規、規章相抵觸。

第三十六條 新建商品住宅出售單位不得將住宅的共同部位、共同設備或者公共設施的所有權、使用樹立單獨轉讓。

第三十八條 自前期物業管理服務合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔，自新建商品住宅交付使用之日前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售中單位和購買人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

第三十九條 新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業管理企業不得向住宅購買人收取任何費用。

第四十條 住宅使用公約至業主大會或者業主代表大公審議通過的業主公約生效時終止。

前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理合同生效時終止。

第四十一條 公有住宅出售后的前期物業管理，由公有住宅出售前的管理單位實施。

第四十二條 前期物業管理適用本辦法第二章以外的各章規定。

第七章 法規責任

第四十三條 業主，使用人違反業主公約、住宅使用公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約，住宅使用公約的，業主委員會或者相關的業主、使用人可以向人民法院捍民事訴訟。

業主、使用人未按照物業管理服務合同交納物業管理服務費用的，物業管理企業可以按日加收應交納費用3%的滯納金或者按約定加收滯納金。

物業管理企業違反物業管理服務合同的約定，應當承擔相應的違約責任；造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

第四十四條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定違反本辦法的，縣房產部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第四十五條 違反本辦法下列規定，由縣房產部門責令改正，按照下列規定予以處罰：

（一）違反本辦法第十六條一款、第十九條、第二十條、第二十六條二款規定的，處以500元以下3000元以下的罰款。

（二）違反本辦法第二十五條、第二十六條一款，第二十八規定的，處以500元以下2000元以下的罰款。

（三）違反本辦法第三十三條，第三十五條、第三十六規定的，處以2000元以下5000元以下的罰款。

第四十六條 物業管理企業違反本辦法情節嚴重的，縣房產部門可以作出降低資質等級的處理，直到收繳資質證書，并建議工商行政管理部門依法注銷其物業管理的經營項目。

第四十七條 縣房產部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的、依法追究刑事責任。

第四十八條 對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第四十九條 罰沒票據的使用和對罰款的處理，按照國家和省的有關規定執行。

第八章 附則

第五十條 本辦法中一些專業用語的含義：

（一）自用部位，是指一套住宅內部，由住宅的業信、使用自人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭園以及室 內墻而、屋面、地面等部位；

（二）自用設備，是指一套住宅內部，由住宅的業信、使用人自用的門窗、衛生潔具以及總管以外的供水、排水、散熱器、燃氣管道（含戶表）、電線（含戶表）等設備；

（三）共用部位，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主，使用人共同使用的門廳、樓梯門、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位；

（四）共用設備，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主，使用人共同使用的供水管道，排水管理、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、鍋爐及附屬設備管網、水箱、水

泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備；

（五）公共設施，是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、鍋爐房、照明路燈、給水、排水管理、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設施；

（六）房屋承重結構，是指住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂等。

第五十一條 本縣規劃區域內非住宅的物業管理和縣（市）住宅物業管理，參照本辦法執行。

第五十二條 本辦法自1999年2月1日起執行.。

第五篇：贛州市住宅物業管理辦法8.10

贛州市

第一章 總

則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善居民的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《江西省城市居住小區物業管理條例》和其他有關法律法規規章，結合本市實際，制定本辦法。

第二條

本市行政區域內住宅小區的物業管理活動適用本辦法。

第三條 市、縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

市、縣（市、區）人民政府規劃、建設、城管、財政、公安、消防、工商、稅務、物價、環保等部門應當在各自職責范圍內密切配合，共同做好物業管理工作。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）在房地產行政主管部門指導下，具體組織本轄區物業管理工作；負責組織、協調業主大會成立、業主委員會的選舉及備案登記，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，協調解決物業服務企業和業主之間的關系和矛盾。

社區居委會協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）和房地產行政主管部門做好物業管理工作，參與籌備成立業主大會、組建和改選業主委員會等工作，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。

第四條 城市規劃區內的新建住宅小區和共用設施設備齊全的原有住宅小區應當實行物業管理。業主大會決定實行自治管理的住宅小區，必須接受社區居委會的指導和監督。

城市規劃區內未成立業主大會且未實行物業管理的住宅小區或者零星住宅，由社區居委會實行準物業管理，提供公共區域保潔、綠化和共用設施設備的養護維修等基本服務。業主大會成立后準物業管理活動自行終止。

第五條 物業管理區域的劃分應當以經批準的物業項目規劃用地范圍、社區布局、物業的共用設施設備、建筑物規模等因素確定。

分期建設或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，其設置的配套設施設備共用的，應當歸屬于一個物業管理區域。但該區域內已自然形成多個相對獨立、封閉小區的，且不存在共用設施設備的，可以劃分為不同的物業管理區域。

已經實施物業管理的不同物業管理區域，經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。第六條 房地產行政主管部門應當向社會公布物業服務企業資質、信用等基本信息，接受公眾查詢。本市以外的物業服務企業進入本市從事物業服務的，應當經物業項目所在地的工商部門注冊登記，并在房地產行政主管部門登記備查。第二章

業主及業主大會

第七條 業主在物業管理活動中，享有法定權利，承擔法定義務。

業主應當向物業服務企業和業主委員會提供聯系地址、通訊方式，物業服務企業和業主委員會對業主的個人信息應當保密，除配合執法部門執行公務外不得泄露。

第八條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第（五）、（六）項事項，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第九條 物業管理區域符合下列情形之一時，應當召開首次業主大會會議,成立業主大會,選舉產生業主委員會：

（一）物業出售且已經交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套物業出售并交付使用滿兩年的。

第十條

業主籌備成立業主大會應當在物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位或者公有住房出售單位、社區居委會組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

業主大會籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公示，公示時間不少于7天。第十一條

業主大會籌備組應當履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）參照示范文本擬定《業主大會議事規則（草案）》、《管理規約（草案）》和《業主大會章程（草案）》；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款第（一）至

（四）項內容以及業主委員會委員候選人的簡歷、相片應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示。

第十二條 召開業主大會會議應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加，邀請所在社區居委會列席。

業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業主代表參加。業主不能親自參加業主大會會議的，可以書面委托其他人參加。

第十三條

業主委員會產生后，業主大會會議由業主委員會組織召開。業主委員會不依法召開業主大會會議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召開。其他任何單位和個人不得召集業主大會會議。

第十四條 業主委員會委員為5人以上的單數，從物業管理區域內符合法定條件的業主中選舉產生。業主委員會委員不得收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬，不得向本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業，不得收受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法履行職責，向業主大會負責并報告工作情況。業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1－3人。

業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，半數以上的委員參加，所作決定必須經過全體委員半數以上同意。需要業主委員會會議討論、決定的事項應當在會議召開3日前在物業管理區域內公告，聽取業主和物業使用人的建議和意見。業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

業主委員會的任期在《業主大會議事規則》中規定。任期屆滿前2個月，選舉產生新一屆業主委員會。

第十六條 業主大會或者業主委員會的決定，對全體業主具有約束力。決定違反法律、法規的，物業所在地的房地產行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第十七條

業主委員會應當對業主、物業使用人違反管理規約等損害其他業主、物業使用人合法權益的行為予以勸阻、制止。業主委員會經業主大會授權可以代表全體業主對物業管理有關事項依法提起訴訟。

第十八條

業主大會和業主委員會的經費收支情況應當至少每年公布一次，公布的內容、次數、地點等由業主大會決定。

業主委員會的工作經費、業主委員會委員是否領取報酬及其具體標準由業主大會決定。

第十九條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案，街道辦事處（鄉鎮人民政府）對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。

（一）業主大會會議記錄和會議決定；

（二）《業主大會議事規則》；

（三）《管理規約》；

（四）《業主大會章程》；

（五）業主委員會委員的名單及其業主身份證明；

（六）應當提供的其他材料。

業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當依照前款規定將變更事項重新備案。

第二十條

業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止，業主委員會應當及時公告全體業主：

（一）不再是本物業管理區域業主的；

（二）因疾病或者其他原因喪失工作能力；

（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈；

（四）被人民法院判處刑罰。第二十一條

業主委員會委員有下列情形之一的，經業主委員會會議通過后中止其委員職務，并提請下次業主大會會議審議：

（一）不履行業主義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正；

（二）一年內三次無故缺席業主委員會會議；

（三）違反本辦法第十四條第二款規定；

（四）其他原因不宜擔任業主委員會委員。

業主委員會中止委員職務時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。第三章

前期物業管理

第二十二條 建設單位應當在物業管理區域內無償配置物業管理用房。物業管理用房的面積按照下列比例分段累加計算：物業管理區域建筑面積在3萬平方米以下的，按4‰計算；3萬平方米以上不足10萬平方米的部分，按2‰計算；10萬平方米以上的部分，按1‰計算。

物業管理用房按照前款規定計算低于50平方米的，應當按照不低于50平方米的標準配置。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積一般不低于20平方米。

第二十三條

物業管理用房的位置、面積應當作為土地出讓前置條件，規劃行政主管部門在核發建設用地規劃許可證時應當進行審查確認。

物業管理用房一經確定，建設單位不得隨意變更。

第二十四條

物業管理用房應當為地面以上可以獨立使用、能夠確權的房屋，具備通水、通電、初裝修、衛生間等基本條件。

物業管理用房屬于全體業主共同所有，不得用于抵押、交換、買賣。未經業主大會同意，不得改作他用。

第二十五條 建設單位應當按照下列規定對新建住宅小區配置安全防范設施：

（一）建筑面積3萬平方米以下的小區，配置帶管理中心的聯網式樓宇對講系統；

（二）建筑面積3萬平方米以上的小區，配置帶管理中心的聯網式樓宇對講系統、帶紅外線夜視功能的電子監控裝置和紅外線周界防越報警系統。

新建項目在辦理商品房預售許可證時，建設單位應當確定并書面承諾物業管理用房和安全防范設施的配置情況。

第二十六條 新建項目在辦理商品房預售許可證之前，建設單位應當通過招標投標方式選聘前期物業服務企業，但投標人少于3人或者物業管理區域的總建筑面積小于3萬平方米的，經項目所在地房地產行政主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘。

建設單位應當參照建設部的示范文本與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。物業服務企業應當在簽訂前期物業服務合同后15日內，根據服務項目的規劃建設條件、物業管理服務方案向所在地房地產行政主管部門申請核發《物業管理服務等級證明》。物業服務企業憑《物業管理服務等級證明》報當地價格行政主管部門核定前期物業服務收費標準。

第二十七條 建設單位應當在銷售物業之前，會同前期物業服務企業參照建設部的示范文本制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

臨時管理規約不得侵害業主的合法權益。

第二十八條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，作出必要的說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

第二十九條 新建商品住宅經竣工驗收備案后，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料、辦理公共物業承接驗收手續：

（一）小區總平面規劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）屬全體業主共有的房產及共用設施設備清單；

（五）物業管理所必需的其他資料。

第三十條

在辦理物業承接驗收手續時，物業服務企業應當對以下項目進行接管，并且進行必要的使用試驗：

（一）物業管理用房；

（二）安全防范設施、設備；

（三）化糞池、排污（下水）管道、公共照明、道路、綠化帶等共用配套設施；

（四）其他需要接管的共用設施設備。第四章 物業管理服務

第三十一條 由業主大會決定選聘物業服務企業的，物業服務合同由業主委員會與物業服務企業參照建設部的示范文本簽訂。物業服務企業應當按照物業服務合同約定提供服務，不得只收費不服務或者多收費少服務。

第三十二條 物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體收費內容、定價形式和標準根據價格行政主管部門的規定，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。

實行準物業管理的，其收費標準按照價格行政主管部門發布的服務項目指導價執行。

第三十三條

物業服務企業應當公布物業服務收費項目和收費標準。實行酬金制收費方式的，應當對物業管理的各項資金建帳立制，定期公布收支情況。實行包干制收費的，應當定期公布利用物業公共區域或者共用設施設備以及業主共有財物進行經營的收支情況。

第三十四條 業主應當根據物業服務合同約定的標準和時間交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位全額交納。

第三十五條 物業管理區域內不從小區大門進出的臨街商鋪、寫字樓等非住宅物業同屬于該小區物業管理的范圍，統一納入小區物業管理，環境衛生有償服務收費由物業服務企業在征得業主同意后與有關單位協商處理。

第三十六條 利用物業公共區域或者共用設施設備以及業主共有財物進行經營的，其管理、收費和利益分配等事項由業主大會決定。未成立業主大會的，經營收入按照約定扣除一定服務費用后的余額歸全體業主共有，由物業服務企業根據臨時管理規約以及小區其他管理規定建立專戶管理，定期公布賬目接受業主監督。

第三十七條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、通訊、有線電視使用費應當向終端用戶收?。?/p>

（一）業主自用的向業主收取，電梯、轉供電、二次供水、中央空調等房屋設備運行的專項性服務費由受益業主分攤；

（二）物業服務企業使用的向物業服務企業收取。

有關單位不得強制物業服務企業代收，不得因物業服務企業拒絕代收而停止提供有關服務。物業服務企業接受委托代收前款第（一）項規定費用的，可以約定向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

住宅小區內的公共用水用電價格應當按照居民用水用電價格計價。

第三十八條 物業服務企業應當協助公安、消防部門做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業應當立即采取應急措施，同時報告有關管理部門或者單位。

第三十九條 業主大會決定解聘物業服務企業或者物業服務企業主動退出物業管理的，應當提前30日書面通知對方，并在物業管理區域內進行公告。物業服務企業應當在物業服務合同終止后3日內將物業管理用房和本辦法第二十九條規定的資料移交給業主委員會，10日內與業主核對并結清物業服務費用。

第五章 物業的使用與維護

第四十條 業主裝飾裝修房屋，必須服從小區物業管理，開工前向物業服務企業申報登記，按規定提交有關材料。物業服務企業應當及時審查業主提交的申報登記材料。對符合規定的裝飾裝修項目與業主簽訂裝飾裝修管理服務協議，為施工人員辦理出入證件。協議應當明確注意事項、禁止行為和違約責任，可以約定收取適當的建筑垃圾清運費，但不得超出價格行政主管部門核定的標準。

第四十一條 在物業管理區域內不得有下列行為：

（一）未經原設計單位同意、擅自拆改房屋承重結構；

（二）侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備；

（三）未經城市規劃行政主管部門批準改變物業規劃用途、搭蓋建（構）筑物、在住宅外立面以及非承重墻上開門窗；

（四）違反規定飼養家禽、寵物；

（五）違反規定擺攤設點、占道經營；

（六）違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

（七）在建（構）筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超標準噪音；

（九）法律法規規章禁止的其他行為。

前款第（一）至

（八）項內容應當在管理規約或者臨時管理規約中明確約定。

第四十二條 物業服務企業應當加強物業裝飾裝修的施工監督以及物業管理區域的秩序維護，發現違反裝飾裝修管理服務協議和本辦法第四十一條規定的行為必須立即制止并督促改正。已經造成事實后果或者拒不改正的，及時報告有關部門依法處理。

第四十三條

物業存在安全隱患，危及公共利益以及其他業主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關業主應當給予必要配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。

因物業使用、裝飾裝修、維修造成其他業主、物業使用人或者其他人人身財產損壞的，責任人應當承擔修復、賠償等責任。

第六章 住宅專項維修資金

第四十四條

住宅專項維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督原則，按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》建立、使用和管理。

第四十五條

房地產行政主管部門負責商品住宅專項維修資金的指導和監督，下設專項維修資金管理機構具體負責商品住宅專項維修資金管理的日常工作。

財政部門負責售后公有住房住宅專項維修資金的指導和監督。

第四十六條

房地產行政主管部門應當指定當地一家商業銀行作為本行政區域內商品住宅專項維修資金的專戶管理銀行，開設住宅專項維修資金專戶。

第四十七條

商品住宅、非住宅業主應當按照物業所在地住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%交存首期住宅專項維修資金，具體交存金額由房地產行政主管部門確定后向社會公布。建筑安裝工程造價發生較大變化，或者國家和本省的交存標準作出調整時，房地產行政主管部門應當及時進行調整和公布。

第四十八條

本辦法實施前物業已經交付使用但未繳交首期住宅專項維修資金的，業主應當補交。具體交存方式和標準由業主大會決定，業主委員會負責追繳。

本辦法實施后已出售但未交付的物業，業主應當在辦理交付手續前按照物業所在地房地產行政主管部門公布的現行標準交存首期住宅專項維修資金。已經辦理交付手續但未繳交首期住宅專項維修資金的應當補交，拒不交納的，由業主委員會依法追繳。

第四十九條 尚未成立業主大會的商品住宅業主和非住宅業主交存的住宅專項維修資金應當存入房地產行政主管部門開設的住宅專項維修資金專戶管理。

已經成立業主大會的，經業主大會決定，住宅專項維修資金可以由業主委員會設立專戶管理。原由房地產行政主管部門代管的，經業主大會決定、業主委員會申請，可以將該物業管理區域內業主交存的專項維修資金賬面余額劃轉至業主委員會開設的住宅專項維修資金專戶管理，接受業主和房地產行政主管部門監督。

第七章 法律責任

第五十條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業或者其他管理人、建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商解決；協商不成的，可以申請街道辦事處（鄉鎮人民政府）調解或者依法向人民法院起訴。

業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業或者其他管理人對違反法律法規規章和本辦法的行為，可以向房地產、規劃、建設、物價、城管、公安、環保、工商、消防等執法部門和供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關單位投訴或者舉報。有關單位受理后應當進行調查核實，在規定時間內答復投訴人或者舉報人。

第五十一條 物業服務企業發現業主、物業使用人或者裝飾裝修企業違法違章裝飾裝修行為不及時向有關部門報告的，房地產行政主管部門可視情節輕重，依法給予警告或者不良行為紀錄。

第五十二條

業主及物業使用人不按時繳納物業服務費，物業服務企業可以通過發書面通知、在物業管理區域內公示等方式催繳。經催繳逾期仍不繳納的，可以按照合同約定的比例加收滯納金，合同未約定的按每日3‰的標準加收滯納金。拒不繳納物業服務費的，物業服務企業可以依法向人民法院申請支付令或者提起訴訟。

第五十三條 未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付買受人。建設單位違反規定將房屋交付買受人的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

第五十四條 有關行政主管部門和單位的工作人員有下列行為之一的，應當依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)對物業服務企業未按規定進行資質審查或者批準的；

(二)不按照物業管理服務等級評定標準進行物業服務等級評定的；

(三)因未依法履行監督職責造成嚴重后果的；

(四)其他濫用職權、貪污受賄、徇私舞弊、玩忽職守的行為。

第八章

附

則

第五十五條

大廈寫字樓、醫院、學校、專業市場、工業區以及其他非居住房屋的物業管理參照本辦法執行。

第五十六條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。

本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人或者其他實際合法使用房屋的人。本辦法所稱物業，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設施設備等。

本辦法所稱共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。