第一篇：物業方案及崗位職責

管理目標（按照物業具體情況描述）

為充分體現開發商建造________的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江XX物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對__________（小區）實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標準，確保業主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內達到（地區）物業管理優秀示范大廈標準，三年內達到全國物業管理優秀示范大廈標準。

管理原則

為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務第一、管理從嚴的原則：

“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則： 在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主（租戶）的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

（三）物管為主、多種經營的原則：

在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主（租戶）服務。

管理辦法

（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境。

（二）成立

（大廈）管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。

（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為

（大廈）組建一支高素質的物業管理隊伍。

（四）導入ISO9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務。

（五）嚴格遵守《杭州市物業管理條例》等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。

（六）運用CS系統（顧客滿意戰略），建立富有親和力的管理和服務模式。

（七）采取智能化手段構筑社區信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。

（八）運用CIS系統設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。

（九）依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。

物業管理服務項目

（一）公共服務項目（全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費）：

1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；

3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養；

4、公共綠地園藝的培植和保養；

5、室內公共場所綠化擺放養護；

6、對大廈的各類資料進行管理；

7、未裝修房屋通風、打掃等服務；

8、電話及訪客留言轉告；

9、雨傘、雨衣臨時借用；

10、節日環境布置；

11、重要時刻提醒服務；

12、代訂報刊、信件收發；

13、代聘鐘點工服務；

14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費；

15、代叫出租車；

16、代辦保險；

17、義務安全用電常識宣傳。

（二）有償專項服務項目（可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服務，具體價格在業主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：

1、大廈內物品搬運；

2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；

3、機動車輛清洗：

4、提供大廈報警室內系統維護服務；

5、提供小型商務會議場所及服務；

6、商務中心服務；

7、辦公區域綠化供應及代為養護；

8、辦公區域報警系統維護及接警服務；

9、辦公區域設備設施上門維修安裝等；

10、代訂車、船、機票；

11、代訂代送飲用水。具體方案

大廈的物業管理由早期物業管理介入階段（物業預售至交付前三個月）與前期物業管理實施階段（物業交付前三個月至業主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。

第一階段：早期物業管理介入階段

從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。

一、管理內容：

1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據；

2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；

3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力；

4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；

5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見；

6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；

7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；

8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；

9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見；

10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通；

11、參與開發商物業竣工驗收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；

2、學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量；

3、制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；

4、參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；

第二階段：前期物業管理階段

前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案 為確保大廈的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，為日后物業管理工作的展開奠定基礎，物業接管前必須進行嚴格的驗收工作。物業接管驗收標準作業程序

（一）、管理內容：

1、了解物業建設的基本情況，與開發商及時溝通，確定接管驗收時間；

2、編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排；

3、與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

4、與開發、施工單位一起，對物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準；

5、與開發、施工單位聯合進行物業交接：（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；

（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對、接收各類設施設備；（4）核對、接收各類標識。

（二）管理措施：

1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；

2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；

3、掌握物業驗收的標準和程序；

4、制定接管驗收規程，按程序辦理接管驗收手續。

二、業主入伙管理方案

在辦理業主入伙手續時，為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業主入伙工作的管理。

（一）管理內容：

1、準備業主領房所需資料；

2、布置業主入伙現場，為業主辦理領房手續提供一條龍服務；

3、按領房流程辦理領房手續：

（1）憑業主所持的入伙通知單和各類必備證明，發放交房資料；（2）陪同業主驗房，辦理領房手續；

（3）收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用；

（4）對驗房交接中發現的房屋質量問題，經業主確認后，填寫《業主驗收交接表》，并與業主約定時間，及時解決。

（二）管理措施：

1、制定《業主領房程序》，準備各有關所需資料；

2、按照業主領房程序，安排工作流程；

3、策劃業主入伙現場布置方案；

4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見；

5、按規定辦理業主入伙手續。

三、治安管理方案 在大廈物業管理中，適當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業主所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

（一）管理內容：

1、常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務： ? 禮儀服務；

? 維護出入口的交通秩序；

? 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；

? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈； ? 夜間對外來人員進行詢問和登記； ? 嚴禁攜帶危險物品進入大廈；

? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； ? 為業主提供便利性服務。（2）巡邏崗的任務：

? 按規定路線巡視檢查，不留死角；

? 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； ? 對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范； ? 對大廈及樓宇安全、防火檢查； ? 裝修戶的安全檢查；

? 防范和協助公安部門處理各類治安案件； ? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

2、技術防范：

應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安情況實施24小時監控，以確保安全。（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現場處理。

（2）值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。

（二）、管理措施：

1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心；

2、強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習；

3、加強保安人員的行為規范教育，服裝統一，佩證上崗，語言文明，舉止得當；

4、嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量；

5、監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好；

6、保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。

四、消防管理方案

消防管理是物業安全管理的重點，因此要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。

（一）管理內容：

1、做好消防監控中心的管理；

2、做好消防設施、器材的管理；

3、保持消防通道的暢通；

4、加強裝修期間的消防安全管理；

5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；

6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

7、防止電器短路等引發火災因素。

（二）管理措施：

1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

2、制訂消防事故處理預案，防患于未然；

3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；

5、做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；

6、制止任何違反消防安全的行為；

7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳授消防知識；

8、發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

五、綠化保潔管理方案：

綠化保潔直接關系到大廈形象及業主工作環境，也是測定環境質量的一個重要指標。

（一）管理內容：

1、綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。（1）根據氣候，給花木適量澆水；

（2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；（3）制定預防措施，防治病蟲害；

（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；

（5）對大廈內部公共場所進行綠化布置和養護；（6）定期對建筑小品進行修飾；

（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養護完好。

2、清潔衛生：通過日常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

（1）根據材質選擇最佳保養方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔；（2）公共衛生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味；

（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；

（5）大廈各公共區域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現象，隨時清除各類污漬、積水；

（6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；

（7）定期進行外墻清洗；

（8）各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次；（9）定期對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；

（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對違反環境衛生管理規定的行為進行制止。

（二）管理措施：

1、建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規范操作；

2、加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護；

3、落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95%、保潔服務滿意率95%；

4、強化行為規范管理，服裝統一、標識齊全、言行文明。

六、房屋及公共設施設備管理方案：

房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業的使用年限及使用安全，直接關系到業主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

（一）管理內容：

1、房屋公共部位管理：根據現狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。

（1）業主已領房：

? 房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，并建立業主檔案；

? 加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理；

? 裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。（2）空關房（含業主托管房）： ? 管理處應每月通風打掃一次；

? 對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發現問題或盡快處理，或及時通知業主。（3）公共用房

?做好公共用房（商務中心、公共設施用房等）的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。

2、設備設施維護：

（1）公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修；（2）公共衛生設施每周檢查一次；

（3）水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次；

（4）電梯機房，每周保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；（5）中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

（7）智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案；

（5）對業主（租戶）自用水電設施報修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

（二）管理措施：

1、加強裝修戶管理，督促業主做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護；

3、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態；

4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代；

5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄；

6、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。

七、娛樂設施管理方案（視大廈具體配套設施而定）

確保健身娛樂設施的安全使用，為業主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環境。

（一）管理內容

1、每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查：

（1）活動設施有無破損，有無因破損產生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環、螺絲的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用；

（3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；

（4）網球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網、球架等有無破損和松動，是否牢固；

2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復的，按手續申請報廢；

（二）管理措施

1、小區設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權；

2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。

八、水系使用管理方案（此項內容視具體配套情況增減）

通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節省管理成本。

（一）管理內容

1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；

2、定期清潔蓄水池，保持水質潔凈；

3、專人管理蓄水池，定時開放。

（二）管理措施

1、測算水系運行成本，結合小區實際，制定使用規定；

2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；

3、按規定操作，發現異常，及時報修。

九、財務管理方案：

通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。

（一）管理內容：

1、加強現金收支管理；

2、搞好財務核算；

3、及時統計物業維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好年度預算和決算工作；

5、認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷；

6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。

（二）管理措施：

1、根據財務法規政策，制定財務管理制度；

2、財務人員持證上崗，規范操作；

3、抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質；

4、加強成本控制；

5、加強財務監督和財務檢查。

十、質量管理方案：

導入ISO9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助

于實現決策、計劃與控制、協調的結合，實現既定的質量目標。

（一）管理內容：

1、參照ISO9000質量體系標準要求，制定大廈質量工作計劃；

2、實施所制訂的工作計劃和措施；

3、對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題；

4、根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

（二）管理措施：

1、抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作，不斷提高質量意識；

2、制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處；

3、接受公司對大廈管理工作的現場指導；

4、配合公司開展質量體系審核，發現問題及時糾正，對系統性的問題制定整改方案。

十一、檔案資料管理方案：

加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續性和規范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯系。

（一）管理內容：

1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；

2、業主檔案：所有業主購、租房合同（復印件），業主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；

3、財務檔案：逐年形成的園區財務收支報表、物業維修基金使用報表等；

4、文件檔案：有關物業管理法規政策、公司文件等；

5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。

（二）管理措施：

1、制定檔案制度，并嚴格執行；

2、專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業主隱私，保守秘密；

3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；

4、逐步實現智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。

十二、人力資源管理方案 一流的物業需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。

（一）管理內容：

1、按照合理的人才結構，配置各類人才；

2、任人唯賢，量材錄用；

3、開展業務培訓，全面提高業務素質；

4、進行業績考核，優勝劣汰。

（二）管理措施：

1、制定崗位責任制，做到責、權、利分明；

2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；

3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業主服務的觀念和企業的品牌意識；

4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合；

5、全面考核，做到公開、公平、公正。

智能化系統的管理和維護

（一）建立一支設備運行及維護人才隊伍

將組建一支精干的設備運行及維護專業技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位（如系統設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護。

（二）管理人員的業務素質培訓 對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。

（三）建立設備技術檔案 對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。

（四）建立設備運行檔案

建立對消防監控系統的實時運行檔案，使操作人員對系統的正常運行了如指掌，并對系統的報警信息作正確的分析及存盤。

（五）建立供貨商檔案

對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等等，并與供貨商、制造商保持聯系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代。

（六）日常巡視與定期保養

日常的巡視檢查是及時發現問題的最佳途徑，而定期維護是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養相結合的辦法以確保設備安全運行。

機構設置及人員配置

（一）物業管理機構設置及人員配備

1、機構設置

根據_________物業管理的需要，現對物業管理機構的設置和人員的配備作如下安排

此為工程部分

第一節 任務和崗位設置

一、任務

工程部是實施大廈工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為用戶創造安全、文明、舒適、方便的商住環境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。

工程部的職責范圍如下：

1、負責大廈電力系統、電訊系統、電梯系統、空調系統、供水系統的運行管理，維護保養和故障檢修；

2、負責大廈公共設施、設備的維修保養；

3、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務；

4、負責大廈外派工程的監管工作。

5、負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。

二、工程部架構圖（A座）工程人員結構圖

人員配置說明

項目負責人： 1人

工程專業工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)綜合維修班：15人 領班:1人（兼維修）綜合維修工:15人 設備運行：8人

領班:1人（兼維修）運行工:7人

配電室值班電工：16人 領 班: 1人（兼值班）BC座配電室 8人 DE座配電室 8人 庫管 1人

共計 44人

第二節 崗位職責

一、工程部經理崗位職責

1、負責組織開展大廈工程設備的維修、養護、運行、管理工作。

2、負責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的業務培訓，監督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。

3、協助物業公司完成所交辦的各項工作。

二、主管崗位職責

1、在工程部經理的領導下，管理本系統的員工和所轄設備。

2、制訂并監督執行本系統的設備定期保養規定及技改項目方案

3、制訂本系統員工的安全教育和業務培訓計劃。

4、填寫本系統的操作要求和工作指令。

5、提出本系統的備倉計劃，協助采購專業性較強的工具或零件。

6、負責與相關業務主管部門進行業務聯系，負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。

三、領班崗位職責

1、在項目主管領導下，對所轄設備及員工進行管理。

2、安排執行所轄設備的定期保養規定及參與執行有關的技改項目。

3、監督執行本部門的工作指令，負責跟進工程單的作業情況。

4、定期組織所轄員工進行技術和安全生產等業務知識的交流。

5、做好本班組的技術檔案、維修保養記錄和交接班記錄等原始記錄。

6、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。

四、電工崗位職責

1、在電工值班時應留意變配電室高、低壓設備的運行情況，填寫 各種相應記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數。

2、必須按照安全操作規程操作，在值班時間內值班人員對變配電

室設備負有監視、維修、保養、操作及事故處理并上報上級領導的責任。

3、員工必須嚴格執行供電局頒發的規章、制度。嚴格遵守公司制 定的各項規章、制度。

4、熟悉公司所轄范圍內各用電系統的運行方式，掌握主要設備的 性能及故障處理。

5、保證機房內的環境衛生。

6、管理好固定資產，三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工 作、保衛工作、防火工作。

五、水工崗位職責

1、自覺遵守公司及工程部制定的各項規章制度，服從公司各級領 導的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。

2、負責物業轄區內的上下水、采暖、空調、送風及各種管道的正 常運行與維修保養工作。

3、做好所屬設備的維修、保養工作，保證冷、熱及采暖系統的正常運行。

4、做到日有日檢，周有周檢，發現問題及時匯報并處理，當班發 生的問題不得交班，應配合下班完成修理任務。

5、認真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料 及工時報本部主管領導。第三節 內部管理規定

一、值班規定

1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。

2、值班員工必須服從當值主管的安排，聽從調配，執行當值主管的工作指令。

3、值班員工必須嚴格執行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發現隱患，迅速扣除故障，保證設備安全運作。

4、值班員工必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真填寫。

二、交接班規定 交班人：

l、必須在交班前認真填寫好交班記錄，寫明運行情況及發現的問題，準確無誤地寫明問題現象、解決辦法、建議并轉達上級對 員工下達的指令。

2、工具、勞保用品、文具等物品應交接清楚。

3、做好交班前的一切準備工作，整理現場，做好環境衛生和設備衛生，為下一班工作創造有利條件。

接班人：

1、接班人在接班前4小時內嚴禁飲酒，否則嚴禁交接班。

2、應提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。

3、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認無誤后，由接班人簽字后方可離崗。

4、在交接班期間發生的設備問題，應立即停止交接班，并由交、接班人遠共同協力解決，同時上報本工種領班和當值主管。

三、運行記錄管理制度

1、所管轄系統巡查記錄表每日做好記錄，由項目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業公司存檔。

2、設備月度檢查保養表填好后交領班，項目經理審查后每月交物業公司存檔。

3、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。

第四節 設備設施管理

設備設施管理的主要內容有：

1、確保能源的供給及有效地控制能耗

2、建立日常保養和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄

給排水系統設備的維護管理 給排水系統是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設施等。

（1）加強巡視檢查，檢查范圍包括室內外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。

① 水工工作職責之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發現問題，及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。② 水箱清洗消毒，水箱定期進行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應由專業清潔公司進行。

（2）若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應事先與物業公司溝通，說明停水原因和停水時間。

（3）定期對泵房內水泵、管道、電機等進行日常維修保養。（4）要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。

（5）室外管道、水表、閥門等需定期養護，減少銹蝕。在冬季來臨 之前，做好保溫防凍工作。

（6）每年對化糞池進行2-3次清掏，以保證管線通暢。

（7）每年對各管線節門，水泵壓一次盤根，各節門水泵螺絲上機油一次。

供電系統的維護管理

配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規定。

1、配電室施行“三鐵”管理。鐵門 鐵柜 鐵窗。各種高壓設備配件，高壓安全用具嚴格管理，分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據，每年按照規定對上述備件用具送供電局進行耐壓檢測。

2、嚴格實施要害部門的門禁制度，未經項目經理或主管批準任何非本崗位人員一律禁止入內。

3、配電室的全部機電設備，由專業技術人員負責管理和值班。送 停電由值班人員在主管批準后填寫操作票并完成。

4、建立運行記錄，每年進行兩次全面停電設備大修維保，解決處理平時記錄以及大修時發現的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。

5、供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標 示牌，非有關人員絕不能動。

6、嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛生制度。

7、嚴格執行供電局頒發的“四措八制”，以及公司對緊急停電等有關事項的規定。

8、在大風、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對設備的巡視，當發生事故時，應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，并及時做好記錄。

9、操作檢修時必須按規定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套 等。

空調系統管理

一、風機房管理規定

1、嚴禁無關人員進入機房內。

2、風機房設備由空調專業人員負責維修、維護及日常巡查。

3、風機房內必須保持整潔，各類標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。

4、進入風機房維修必須注意用電、防火安全。

5、空調員工定期巡查風機房，發現問題及時修理，并記錄在檢查表上。

二、空調系統檢查巡視內容

1、設備巡查

（1）巡查運行中的空調設備要注意觀察運行狀態，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現象。

（2）巡查設備是否在規定時間內運行或停止。

2、空調機房

（1）主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。

（2）巡查水泵運行狀態，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現象，檢查閥門等設備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

3、水塔、水箱檢查

（1）涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風扇運行時是否發出噪音，風扇起動電柜有無故障指示。

（2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。

4、風機等檢查

（1）新風機：檢查運行時有無發出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風口的風量是否足夠，塵網有無堵塞，電梯廳盤管塵網是否干凈，運行有無噪音。（2）分體機：運行時有無發出噪音，制冷能力是否良好，塵網有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。

三、空調系統運行管理規定

1、空調系統的設備運行由空調專業人員負責，電工主管進行監督。

2、每班當值人員定期巡查空調機組和外圍設備一次，并將運行參數記錄在空調系統運行表上，未經主管批準，不得擅自更改運行參數。

3、按大廈空調運行時間表準時啟停空調系統。

4、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節能方法。

四、空調系統維修保養規程

1、空調專業人員負責大廈空調設備的維修，并按空調系統保養計劃做好設備保養。

2、專業主管每年12月制訂下年度的空調系統保養計劃，并負責組織實施。

3、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。

4、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業規定，配備滅火器施工。

5、系統維修保養工作結束后應填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風機檢查表等表格。

五、中央空調系統應爭處理方案

（一）冷水機組

1、巡查發現運行中的冷水機組故障，應立即停止該機，轉開備用電機。

2、發現故障的技工將情況報告專業主管并聯系設備保養公司維修。

3、設備保養公司接通知后，辦公時間內4小時內到場維修，非辦公時間12小時內到場維修，并在事后做維修報告。

（二）水泵

1、巡查發現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續供冷。

2、發現故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

3、屬較嚴重的故障應報告專業主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

（三）涼水塔

1、巡查發現運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續供冷。

2、發現故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。

3、屬較嚴重的故障應報告專業主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

（四）管網系統

1、發現管網管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。

2、采取相關措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導入走火梯。

3、對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調機房內管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發現集水坑水位過高，則需關閉排水口。

4、報告專業主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。

5、事件發生后，將情況通知物業公司及相關單位。第五節 維修管理細則

（一）工程部入戶維修流程圖

維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，做到維修問題及時解決，把業主的困難當作自己的困難，方便業主是維修工作的惟一準則。具體要求如下：

1、接報修

（1）、接報修時先講：“您好，維修班XXX，先生（小姐）有什么事情請講”；（2）、記錄好報修內容、棟號、如預約維修記錄好約定時間。

2、從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應在10分鐘內到達業 主家；

3、敲門、按門鈴

到達業主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反應，應間歇 10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次，不要連續按或是按住不放。

4、業主開門后，應招呼一聲您好！說明自己的身份，告訴業主維 修事項，得到業主認可后：（1）、脫鞋或帶鞋套進入；

（2）、在業主帶領下進入維修房間，不隨意走動。

5、修理

（1）、電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規定”進行；

（2）、在修理當中必須移動有關物品時，應先征行業主同意，并小 心輕放。

6、清場

（1）、在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得 將工具、用具等隨意放在業主房內的臺面、地面上；

（2）、工作完畢請業主驗收，并將移動過的物品放回原處，清理現 場。取得業主認可后，填寫維修工作單，由業主簽字確認。（3）、禁止收取業主的禮物禮品，離開房間時與業主道別。

（二）其他區域維修管理

維修人員除上述直接為業主服務時需達到的服務規范處，在間接方面應定期對泵房、配電室、消防設施進行定期巡視，并做好記錄。

1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈

罩完好。北大堂吊頂發現不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況，白天統一維修，作業時必須使用安全帶，工作程序必須遵守高空作業有關規定。

2、污(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理2-3次，嚴重的要用吸糞車進行吸取，保證無污水外溢現象。

3、天頂面定期進行檢查，做到無積水，無滲漏，隔熱層無破損。如發現滲漏嚴重應及時報請專業施工隊修復，石材層面如破損開裂應及時給予修復.第六節 緊急情況處理方案

（一）水工緊急情況處理

1、跑水事故預案

發生跑水時,工程人員應及時趕赴現場,檢查跑水情況,關閉泄漏點最近上級截門、閥門進行搶修,更換損壞零件。以最短時間恢復正常供水。同時組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反應。處理完畢做好相關記錄,并將處理結果反饋領導。

2、在遇到消防、噴淋系統欠壓、起泵時應立即報與專業領班組織人員進行檢查，并與消防中控室等相關部門聯系，查明原因具體處理。

3、在發生突發事件處理的同時通知物業公司發放通知。

4、在突發事件處理完成后，應認真填寫相應記錄，要求詳細清楚。

（二）電工緊急情況處理

1、電器火災故障處理預案 遇到電器故障引起的火災時，應立即切斷電器設備電源，利用現場滅火器材控制火勢，并及時通知保安部消防控制中心及上級領導。當保安部人員到達時應協助滅火，并做好現場配合如臨時照明，用電等。機房值班人員按消防要求啟動相應設備如排煙風機 消防水泵等。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。

2、電器事故（停電 跳閘）處理預案 值班人員在值班時，如遇到電器事故，應首先根據報警和中央信號盤指示及時準確判斷故障點。向主管領導匯報，根據指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴禁因值班人員誤操作面造成事故范圍擴大和拖延停電時間。事故處理后，要先查明事故原因，并做好相應記錄。

3、觸電事故緊急處理預案

如遇危害到人身或設備安全事故時，應先處理事故，后向有關領導匯報。1)脫離漏電物體

大廈內發生人員觸電事故時，首先應及時準確的斷開漏電物體電源開關。（同時防止觸電人員脫離電源后的二次傷害）。然后對觸電人員施救。當無法找到或無法切斷漏電物體電源時，應立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。2)觸電人員急救 首先檢查觸電人員受傷情況，把傷者仰面平放，頭部稍微后仰，放松傷者領帶腰帶，保持呼吸通常。打電話報120或999。當觸電者無呼吸時，對其進行人工呼吸。無心跳時，對其進行胸外積壓。當觸電者呼吸心跳都停止時，如傷者無明顯致命外傷，在醫務人員到來之前不能停止救助。醫務人員到來后要特別提醒傷者是觸電。并協助醫務人員進行救助，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。

4、電梯緊急事故處理預案 電梯困人事故處理預案

1）工程維修人員在接到報修后,應立即組織相關人員到達現場。首先確認電梯轎廂位置(根據樓層指示燈或小心開啟廳門查看)。2）詢問轎廂內是否有租戶或客人,安撫被困人員。3）關閉故障電梯總電源。

4）用電梯專用鑰匙開啟廳門,用人力開啟轎廂門,協助乘客離開轎廂

5）當電梯遠離平層位置時應進入機房,按照操作規程盤車,使電梯轎廂到達最近樓層,救出被困人員。電梯進水事故預案 1）當樓層跑水而使井道或底坑進水,應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯總電源

2）通知電梯公司前來,為電梯做進水進行緊急處理,并提交情況及處理報告 電梯特殊故障處理預案

遇到工程人員無法處理的復雜故障時,應關閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時通知電梯公司來人修理。事故處理完畢應對事故處理過程進行記錄備案,并上報領導提交書面事故報告。

（三）火災處理應急方案

1、報警程序

一旦發現火災苗頭，如煙、油、味、聲等異常狀態時，每一位員工都有責任立即向消防監控室報警，請其查明原因。

發現火情的人應保持鎮靜，并立即采取各種滅火措施：（1）立即通知消防監控室。

（2）采用電話報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，是否有人 被圍困，火勢的情況以及是否正在采取撲救措施等，然后通報自己的姓名和部門，并注意傾聽監控室的補充詢問，認真回答，得到允許后方可掛斷報警電話。（3）不要在火場附近區域高叫“著火了”，以免造成混亂。

2、工程各系統配合滅火工作程序

在接到火情通知后，立即檢查本部門各個控制系統崗位，啟、閉消防設施達到自動滅火狀態；組織本部員工義務趕赴火場，撲滅火災；組織本部員工義務負責處理火場區域的水電等技術問題。其他系統工作人員要做到：

（1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知后，密切注意火場附近的電力運行情況，隨時準備切斷火場的電力供給，當接到切斷火場電源的指令后，應立即按指令控制設備。

（2）電梯監控：接到火情通知后，立即將消防電梯降到首層，并親自控制，專供滅火工作使用，同時停止火場區域的其他電梯的運行。（3）水系統：接到火情通知后，立即做好消防用水的供應工作，并做好供水設備的搶修工作。

（4）空調系統：接到火情通知后，立即關閉起火區域的空調機組。

第二篇：物業崗位職責

物業崗位職責 ［實用］

●保安隊長職責

①主持全隊工作，堅決執行管理處主任指令，帶領全隊人員依據各自職責，認真做好安 全保衛工作。

②熟悉治安各崗位職責、任務、工作要求、考核標準，掌握治安區內的保安工作規律及 特點，加強重點崗位的安全防范。

③及時做好保安員的崗位培訓、軍事訓練及日常考核工作。

④做好保安隊的月工作安排(包括訓練、學習安排)，每周召開班務會一次，每半月召開隊務會一次。

⑤經常檢查各崗位工作情況，零點之后的夜間查崗每周不少于兩次。

⑥帶領保安隊配合其他管理服務工作，制止、糾正各類違章行為。

⑦負責全隊隊員的內務管理和考勤工作。

⑧處事公道，言行文明，對自己的缺點勇于改正，虛心接受工作建議和意見。● 班長職責 1.主持本班工作，堅決執行管理處的工作指令，以身作則，帶領和督導全組人員履行崗位職責，認真做好安全管理工作。

2上崗前集合好本組安全管理員，檢查著裝、儀容后按要求進行交接班。

3.如實記載本組執勤中遇到和處理過的問題，重大問題要及時向班長和主管領導請示報告。

4.愛崗敬業，遵紀守法，嚴于律已，以身作則，發揮模范帶頭作用。

5.熟悉各崗位工作職責、任務和程序，掌握管理區域內安全管理工作的規律及特點。

6.了解掌握隊員的思想狀況，有問題及時向隊長報告。7.及時巡查各崗位值勤情況，如有違章及時糾正。對因管理不力而造成本組在執勤中發生的重大失誤，或本班人員出現嚴重違法違紀的情況負責。●：保安職責 職 責：

1.堅守崗位，保持高度警惕，注意發現可疑的人、事、物、預防治安案件的發生；

2.在值勤任務時，對殺人、放火、搶劫、盜竊等現行違法犯罪份子有權抓獲并扭送公安機關，但無實施拘留、關押、審訊、沒收財產和罰款的權力； 3.對發生在護衛區的刑事案件或治安案件有權保護現場，保護證據，維護秩序以及提供情況，但無勘察現場的權力； 4.按照規定制止未經允許的人員、車輛進入管轄區域； 5.對進入所管轄區域的人員、車輛及所攜帶或裝載的物品，按規定進行驗證、檢查；

6.在值勤中，如遇有不法份子反抗，甚至行兇報復，可采取正當防衛；

7.宣傳法制，協助甲方做好“三防”工作，落實各項安全防范措施，發現不安全因素應及時的向甲方和班長匯報，共同協助整改；

8.對有違法犯罪行為的嫌疑份子，可以進行監視、檢舉、報告，但無權偵察、扣押、搜查；

9.積極配合保潔、綠化、工程維修等其它服務，制止違章行為，防止損壞，不能制止解決的向班長匯報（制止違章行為要先敬禮）；

10.熟悉和愛護所管轄區內配套的公共設施、機電設備、消防器材，并能熟練掌握各種消防器材的使用方法； 11.廉潔奉公，堅持原則，是非分明，敢于同違法犯罪份子作斗爭；

12.積極協助公安機關開展各項治安防范活動或行動，努力完成各項服務工作；

13.認真完成領導交辦的其它任務。●巡邏崗工作標準

1.著裝整齊、統一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污、無油、無破損；

2.儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發不過耳、不過領，目視無不舒適感；

3.器械佩帶、物品配備齊全、整齊；

4.白天巡邏園區不少于6次，樓內不少于8次；夜間巡邏園區不間斷、樓內不少于6次；

5.認真作好巡邏記錄，對各種不安全隱患、工程設施、設備及清潔衛生情況應及時處臵并詳細記錄后上報； 6.巡邏過程中，遇到住戶應打招呼，主動問好，若接到住戶投訴或建議，應認真記錄及時上報；

7.對重點區域和部位（如監測死角、設備房）做重點監測跟蹤和記錄工作；

8.巡邏過程中，遇到可疑人員，可進行跟蹤、盤查直至帶回保安辦公室審訊；

9.與保安辦公室及各樓門崗保持密切聯系，及時匯報相關情況；

10.接客戶電話報案后，5分鐘內到達現場；遇見住戶本人報案，3分鐘內到達現場；

11.熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧； 12.熟練使用各種消防器械，掌握使用要領； 13.園區內巡邏注意行走姿勢、姿態，且保持統一、一致，目視且形象感要好；

14.遇緊急情況發生時，按《緊急事件處理程序》辦； 15.下班換崗后，在公共區域均需保持衣帽工整及步伐形態整齊要求；

16.按規定責任路線巡視檢查，登樓至高，徒步下樓，呈S型巡視。

●園區門崗工作標準

1.著裝整齊、統一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污、無油、無破損；

2.儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發不過耳、不過領，目視無不舒適感；

3.每班次交接應完成全套交接崗動作，作到熟練、準確、動作到位；

4.站立時，姿態端正，兩手自然下垂至褲邊兩側，兩腿微微并攏，兩腿間距不得超過兩肩間距； 5.對住戶及來訪者笑容可掬、親切、耐心； 6.器械佩帶整齊有序，目視感覺協調、自然；

7.短時間內熟知、熟記轄區內住戶及其車輛（包括車號）； 8.對住戶要用規范用語問好；

9.認真作好來客登記工作，并及時與巡邏崗人員保持聯絡； 10.遇緊急情況發生時，按《緊急事件處理程序》辦； 11.指揮車輛進出時，動作統一、規范、不僵硬，目視無不舒適感；

12.熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧； 13.不得與各工作人員在當崗期間聊天、說笑、打鬧（正常工作需要除外）；

14.下班換崗后，在公共區域均需保持衣帽工整及步伐形態整齊要求；

15.按規定責任路線巡視檢查，登樓至高，徒步下樓，呈S型巡視。

●單體樓門崗工作標準

1.著裝整齊、統一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污、無油、無破損；

2.儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發不過耳、不過領，目視無不舒適感；

3.每班次交接應完成全套交接崗動作，作到熟練、準確、動作到位；

4.站立時，姿態端正，兩手自然下垂至褲邊兩側，兩腿微微并攏，兩腿間距不得超過兩肩間距；

5.認真填寫、看好交接班記錄內容并按要求完成； 6.熟記本樓內各住戶情況；

7.住戶進出時，要主動“問好”、說“再見”，并提供拉門服務，對老幼、病、殘、孕要進行攙、扶、送工作； 8.當班期間，態度和藹，笑容可掬，給人以親切感和舒適感；

9.作好信件、報刊的分揀和派送工作，熟知住戶訂閱情況，并作好收發記錄；

10.作好來客登記工作，并隨時與巡邏人員保持聯系，以便掌握樓內各時段內情況；

11.器械佩帶整齊有序，目視感覺協調、自然； 12.不得與各工作人員在當崗期間聊天、說笑、打鬧（正常工作需要除外）

13.遇緊急情況發生時，按《緊急事件處理程序》辦； 14.熟練使用各種消防器材，掌握使用要領； 15.熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧；； 16.下班換崗后，在公共區域均需保持衣帽工整及步伐形態整齊要求；

●車輛管理工作標準

1.道路線型、斷面與整個住宅區建筑群體布臵相協調； 2.車行道通至每幢住宅樓單元入口處； 3.外來車輛未經許可，不可進入轄區；

4.進入物業轄區內車輛，均服從物業公司管理； 5.凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準駛入轄區；

6.駛入轄區內車輛均需減速，時速不超過15公里，無鳴笛現象發生；（救護車、警車、救火車除外）

7.轄區內所有車輛均納入物業公司管理范圍，作到一車一證、一證一位、車證齊全，見證放車； 8.車輛管理員禮貌待人、熱情周到；

9.車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、房號、車位； 10.車輛管理員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關、漏油、漏水等現象發生時，10分鐘內通知車主；

11.停車場內無貨物堆積、道路阻塞現象；

12.停車場內地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；

13.停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物； 14.停車場內有明顯禁煙標牌，且消防器械及設施均配備齊全，使用功能完好率100%；

15.轄區內交通事故年發生率不超過2%，丟失事故發生率為0%；

16.地下停車場光線明亮，能見度高，目測距離 50米以上； 17.臨時停放車輛收費率100%；

18.每車位文字檔案齊全、資料準確率100%； 19.外來進出車輛有登記，完成率100%，準確率100%。● 保潔主管

在服務中心主管領導下，負責實施住宅區的保潔工作，美化、凈化居住環境。其職責如下：

一、保潔工作的現場管理，及時了解保潔員的思想和生活動態，解決疑難問題，并定期向服務中心主管匯報。

二、嚴格按保潔管理作業程序和保潔標準及檢查考核評分標準，實行工作檢查制度，包括：自查、互查、主管檢查、抽查、服務中心定期檢查等檢查制度，考核結果切實與員工工資掛鉤。

三、合理配臵住宅區內保潔和清掃工具的數量，合理配備保潔人員，確保住宅區內不留衛生死角。

四、堅持每天巡視住宅區2次，有效制止各種違章現象，現場督導保潔工作。

五、經常檢查商場、店鋪，落實“門前三包”責任，嚴禁擺攤設點，占道經營。

六、負責保潔內務管理工作的安排和實施，每月組織召開保潔情況分析會，總結一周保潔工作。

七、負責保潔員的崗位技能培訓工作。

八、負責業主家庭鐘點服務的安排及落實工作，確保服務質量。

九、帶領保潔各班完成服務中心安排的臨時任務。●清潔工職責標準如下：

一、清潔工必須依時清潔大堂、走廊、樓梯等共用地方。

二、勸喻各業主勿將垃圾桶或袋臵于走廊、樓梯等公用地方，請將其放入通往樓梯門旁的垃圾桶內，以免影響衛生和阻塞通道。

三、如發現有雜物臵于走廊、天臺或樓梯間，應勸喻業主自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到業主，清潔工除自行清理外，還應將情況登記在服務中心記事本內，向上級報告。

四、如發現天臺、天井等公用地方積污水，應立即清理。難以清理的地方，可暫時淋上油渣，防止蚊蟲繁殖，再研究處理辦法。

五、如發現本樓宇的污水渠和沙井等堵塞或破爛，應迅速安排修理。

六、勸喻業主淋花時要特別小心，不要將水淋到陽臺外，以免影響下層和下面行人。

七、如發現冷氣機或發出大量熱氣或噪音時，勸業主從速修理，以免影響鄰居和市容衛生，并根據城管條例，對影響市容者報行政執法機關處理。

八、如有需要，通告或口頭勸業主切勿拋垃圾出窗外，也不得將可引致淤塞的雜物投入廁盆和污水渠內。

九、若上層業主的水喉或水渠破爛而導致下層天花板滲水，則通知上層業主修理；如無結果，則應詳細記錄及請示上級處理。

十、如有不顧公共衛生的業主，經多次勸告仍不改善，應做詳細記錄并報告上級和有關衛生部門 ●綠化主管

在服務中心主管的直接領導下，對住宅區園藝、綠化工作負全面的責任，其職責標準如下：

一、協助做好綠化員工的招聘。綠化工人選堅持以有“豐富的園藝經驗”為主，對綠化布局規劃有一定的審美水平，知識文化、思想品德好和身體健康等為標準，不徇私情，擇優錄用。

二、負責員工的上崗培訓工作，組織員工學習管理規章制度、崗位責任制和探討園林藝術知識，并督促員工遵守各項制度。

三、負責日常工作安排，劃分責任區，把工作具體落實到個人；負責員工平衡調配；定期組織修枝、除雜草，對大棵樹木的造型等。

四、負責員工的出勤考核和協助服務中心主管每月進行一次考核，認真抽查每個員工負責的片區，公平公正地評價每一個員工的工作情況，若故意隱藏事實，將被視為失職。

五、每日巡視住宅區，檢查樹木花草的養護，澆水、施肥、殺蟲、修剪等工作，并做好詳細記錄，以此作為每月崗位考核的依據之一。

六、檢查員工宿舍的清潔衛生，督促員工搞好個人衛生，著裝整潔，使綠化隊在住宅區保持良好的形象。

七、定期回訪業主，幫業主美化居室，提供栽培花草樹木的技術、知識等方面的咨詢，并征求業主對小區綠化的建議，詳細做好記錄，有好的建議爭取付諸實施。

八、負責政治思想教育，對工作態度不好和工作不認真的員工，要耐心細致地做好思想工作；屢教不改者，書面提出處理意見報主任處理。

九、定期組織員工參加服務中心的消防訓練，幫助每個員工能達標。

十、完成服務中心主管交代的其他的工作

●綠化工職責標準如下：

一、熟悉住宅區的綠化面積和布局、懂得立體綠化基本知識與技能，熟悉花草樹木的品種和數量，充分利用發展地面積，合理不止花草樹木的品種和數量。

二、對花草樹木定期進行培土、施肥、除雜草和病蟲害，并修剪枝葉、淋水等，大棵灌木，要給生動活潑的造型，豐富小區綠化內容。裝修垃圾自清自運。

三、懂得花草樹木的名稱，特性和培植方法，并對較為名貴、稀有或數量配套的品種在適當的地方公告其名稱，種植季節，生長特征、管理辦法等，供居民欣賞。

四、保持綠化清潔，保證不留雜草，雜物，不缺水，不死苗，不被偷盜，花草生長茂盛。

五、每月定期檢查綠化草坪完好情況，花草樹木生長情況，并做好詳細記錄。

六、當暴風雨、臺風來臨前，提前做好花草樹木穩固工作，采取相應的保護措施，防止造成大損失。

七、檢查巡視小區綠化地，嚴禁在草地上踐踏，倒垃圾或用樹干晾衣服等行為，一經發現按服務中心規章制度的有關規定處罰。

八、維護綠化水泵、電機、噴淋設備和其他器材等。

九、向業主提供市內綠化服務，應遵守下列要求：

1、在業主預約的時間內，準時到達業主的家中。

2、上門服務時帶上工作證，態度熱情，服務周到。

3、按服務中心規定的收費標準收費，并上繳服務中心，不得私自侵吞。違者按公司規定處罰。

4、不得向業主索要小費或好處，或是收費不開收據，或多收、少收，不收費，違者按公司有關規定處罰。

5、不得在業主家亂翻東西或有偷盜行為，一經發現，立即送派出所處理。

十、完成班長交代的其他任務。●崗位名稱： 強電領班 直接責任：

1、對電氣主管負責，按期并完成主管交辦的各項任務；

2、嚴格遵守公司制定的勞動紀律及其他各項規章制度；

3、負責在主管的安排下負責組織本組員工對小區所有樓內/外、車庫的正常照明燈具、消防安全出口燈及其各種控制開關的更換工作。各種開關箱、計量表箱的維修、巡檢工作。每年9月底和春節前對小區路燈檢修和燈罩的清潔工作，確保房屋及配套設施完好率達到90%；

4、負責在公司調度中心的統一安排下按照《報修流程》和《入戶維修制度》進行業主家中有關強電維修及其他特約服務方面的高質量維修工作，自接單后15分鐘到達維修現場，確保零修、急修及時率達到90%，質量合格率95%；

5、在主管的安排下負責組織本組員工每年雨季前完成對小區所有防雷、避雷裝臵的檢修和檢測并做好檢測記錄工作。負責在對項目所有辦公動力設備、工程部電動工具的檢修和定期檢測工作；

6、負責按公司及項目有關規定監督、協助和指導本組員工及時為住戶提供服務，確保維修質量并采取有效措施改進服務。負責安排本組員工每周對住戶磁卡表檢查工作；

7、在主管的安排下負責小區節日期間、各種集會、慶典、臨時施工等用電接、拆、巡檢及用電的抄錄工作；

8、負責管轄區內設備設施日檢查、月檢查工作，對檢查的結果匯總上報主管；

9、負責在電氣主管的安排下領導本組員工對各種電力管網、管井雨季雨水的抽淘和清理工作；

10、負責在運行及設備維護主管的統一安排下對本項目新增項目接管及驗收的現場實施、記錄工作；

11、負責協助主管向工程部經理提交管轄范圍內設備、設施的更新、改造方案，并在主管的安排下負責具體實施項目整改。向主管提交設備的改造、更新前后運行效果的各方面對比和改造、更新經驗總結；

12、負責每周一次對小區內所管轄的設備、設施進行檢查。遇特殊天氣需加強巡檢次數，并負責各種搶險工作；

13、負責完成日常使用的專業技術資料的搜集、巡檢記錄和本專業鑰匙管理工作。

14、負責所有涉及本組工作及本專業的技術服務工作質量的達標并承擔相應責任；

15、負責每月15日前向工程部文員提交電氣設備/設施維修所需工具、入戶維修、電動工具維修材料采購計劃和配合填寫相關表格；

16、負責配合運行及設備維護主管制定公共區域設備、設施管理的各種規章制度；

17、負責本組員工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文員上交本組員工每月考勤；

18、積極推廣新技術，努力降低能耗，節約管理成本；

19、負責向維修主管提出工程管理方面的合理化建議； 20、負責在防汛負責人的指揮下領導本組員工進行小區雨季防汛工作的實施；

21、負責小區突發性事件如停水、停電、跑水、火警情況的處理；

22、積極配合部門內其他組的工作。●崗位名稱： 弱電領班直接責任：

1、對電氣主管負責，按期并完成主管交辦的各項任務；

2、嚴格遵守公司制定的勞動紀律及其他各項規章制度；

3、負責在電氣主管的安排下對小區門禁系統，監控系統、對講系統，三表遠傳抄表系統，消防報警系統、小區有線電視和衛星電視接收傳送系統的日常巡檢的監督、維修/維護工作的具體實施，并對檢查的結果匯總上報主管，確保房屋及配套設施完好率達到90%；

4、負責在公司調度中心的統一安排下按照《報修流程》和《入戶維修制度》進行業主家中有關弱電維修及其他特約服務方面的高質量維修工作，自接單后15分鐘到達維修現場，確保零修、急修及時率達到90%，質量合格率95%；

5、負責小區衛星電視機房的值班管理，并協助國家有關部門對機房設備和接收節目的檢查和驗收工作；

6、負責在主管的統一安排下對本項目新增項目接管驗收、外委驗收的現場實施、記錄工作；

7、負責小區弱電設備設施保修工作的監督管理工作；

8、負責在電氣主管的統一安排下對消防系統和設備定期試運行工作，并做好運行記錄；

9、負責協助主管向工程部經理提交管轄范圍內設備、設施的更新、改造方案，并在主管的安排下負責具體實施項目整改。向主管提交設備的改造、更新前后運行效果的各方面對比和改造、更新經驗總結；

10、負責按公司及項目有關規定監督、協助和指導本組員工及時為住戶提供服務，確保維修質量并采取有效措施改進服務；

11、負責每周一次對小區內所管轄的設備、設施進行檢查。遇特殊天氣需加強巡檢次數，并負責各種搶險工作；

12、負責完成日常使用的專業技術資料的搜集、管理工作；

13、負責所有涉及本組工作及本專業的技術服務工作質量的達標并承擔相應責任；

14、負責每月15日前向工程部文員提交弱電設備/設施維修所需工具、入戶維修材料采購計劃和配合填寫材料采購計劃表；

15、負責配合運行及設備維護主管制定公共區域設備、設施管理的各種規章制度；

16、負責本組員工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文員上交本組員工每月考勤；

17、積極推廣新技術，努力降低能耗，節約管理成本；

18、負責向維修主管提出工程管理方面的合理化建議；

19、負責在防汛負責人的指揮下領導本組員工進行小區雨季防汛工作的實施； 20、負責小區突發性事件如停水、停電、跑水、火警情況的處理；

21、積極配合部門內其他組織的各種活動 ●維修電工崗位職責

（1）嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度，服從領導安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其他工程任務。（2）努力學習技術，熟練地掌握小區電氣設備的原理及實際操作與維修。

（3）制訂所管轄設備的檢修計劃，按時按質按量地完成，并填好記錄表格。

（4）積極協調配電工的工作，出現事故時無條件地迅速返回機房，聽從值班長的指揮。

（5）嚴格執行設備管理制度，做好日夜班的交接班工作。（6）交班時發生故障，上一班必須協同下一班排除故障后才能下班，配電設備發生事故時不得離崗。

（7）請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人。

（8）每月進行一次分管設備的維修保養工作。（9）搞好班內外清潔工作。

第三篇：物業崗位職責

管理處經理崗位職責

一、負責管理處工作計劃、財務預算的制定及管理目標的細分。

二、對管理處日常事務工作和物業費即時到帳的過程負責指導、監督和運作。

三、協調和甲方領導的工作，更好的提升服務品質

四、落實甲方領導安排的各項任務，完善領導的工作部署。

五、負責突發事件后的協調、聯系和第一時間的信息反饋及應急處理等工作。

六、推薦及考評管理處主管及全體員工，并實施督導。

明德物業

尊道明德

工程部主管職責

1、貫徹執行各項管理規定、帶領本部門員工作業規程，確保設施、設備處于安全、良好的運行狀態。

2、執行政府部門制定的有關安全法規，加強安全管理和安全教育的培訓，防止發生安全事故。

3、負責組織制訂公共設施、設備的保養計劃，并組織落實、實施。

4、掌握公寓房屋的分布情況、結構類型，地上、地下管網的走向、分布和起止點，確保管網的暢通。

5、經常巡視公寓維修的落實情況，負責處理公共設施的突發事故。

6、負責落實甲方領導安排的各項任務，完善制度。

7、負責員工的思想教育、專業技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質。

8、負責對電梯維保單位的工作進行監管，并提出具體的工作要求和管理辦法。

9、完成領導交辦的其他工作。

明德物業

尊道明德

維修部員工職責

1、按時上下班，不遲到、早退，不無故脫崗、曠工。

2、工作積極主動，不推諉拖延，能認真完成領導交辦的工作任務。

3、及時完成當天維修任務和當月檢修任務，無漏修工作任務，單項維修完成不超過8小時。若有特殊情況，經主管批準，可適當延長維修時間。

4、高質量維修，減少返修情況，提高維修技術，無破壞性維修。

5、保證學生房間內及公共區域燈具、線路、配電設施、開關插座等保持良好的備用狀態，無損壞、不亮、漏電等現象。

6、貫徹“服務育人”思想，對待學生要熱情，態度要和善。

7、維修完成后認真履行簽字手續，不在維修單上弄虛作假。

8、自絕節約維修材料，愛護維修工具。

9、按要求佩戴胸牌，著工裝，未經允許不擅入學生房間；施工時有他人陪同，不獨自施工；進女生房間施工時，需提前告知；不酒后施工，不在學生房間內施工。

10、自覺維護公司形象，衣著整潔，穿戴整齊，言語文明，不翻動學生財物。

11、積極主動地完成領導交辦的其他工作。

明德物業

尊道明德

保潔兼公寓主管職責

1、貫徹執行各項管理規定、帶領本部門員工做好管理區域內的保潔及公寓管理工作。

2、執行政府部門制定的有關安全法規，加強對保潔員及管理員的安全管理和安全教育的培訓，防止發生安全事故。

3、負責組織制訂公共區域內環境和衛生的保持計劃、并組織落實、實施。

4、每日向公寓科上報公寓內的安全檢查表并做好記錄。

5、經常巡視公寓保潔的落實情況，負責處理公共區域的衛生檢查。

6、負責落實甲方領導安排的各項任務，完善制度。

7、負責員工的思想教育、專業技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質。

8、完成領導交辦的其他工作。

明德物業

尊道明德

保潔員崗位職責

1、提前十分鐘崗簽到，接受主管的工作分配，遵守公司的各項規章制度，上班穿著統一的工作服并佩帶工作證，并對儀容儀表進行相互自檢，合格后方可上崗，按公司規定的時間上班。

早上：7：30-11：30

下午：13：00-16：30 必須嚴格按時上下班，嚴禁遲到、早退和曠工。

2、領取工作配具，并檢查工作配具是否完好，節約能源，按規定關閉不必要的能源開關。

3、負責所屬崗位全部公共走廊，電梯，候梯間，公共洗手間，開水間，安全通道及其他區域的清潔衛生，檢查所負責區域的日常衛生狀況，巡視清掃安全通道，樓梯扶手抹塵，保持地面無雜物，負責擦抹消防設施指示牌，如有問題及時整改。

4、將所負責區域的遺留問題及時在當班處理，未處理完畢要做好記錄。

5、要及時清理電梯口垃圾，衛生間垃圾及時集中清運，保持垃圾桶的清潔。

6、檢查本區域內清潔設施運行狀況，如發現問題及時向主管報修或撥打辦公電話進行報修。

7、保潔員不得在工作時間內做與工作無關的事。

明德物業

尊道明德

公寓管理員職責

1、遵守公司及管理處規章制度，愛崗敬業、忠于職守、任勞任怨、勤快敏捷、敢于負責，并對各項規章制度認真貫徹執行。

2、嚴格執行考勤制度，提前十分鐘到崗簽到，按時交接班，不遲到、不早退。早、中班簽到后，到各樓層巡視，檢查配電室是否正常，關閉各樓層走廊及公共衛生間的照明燈。

3、值班時統一穿工裝，佩戴胸卡，上班時間不得干私活及任何與本職工作無關的事情，不得擅自離開崗位，有私事、有病按規定請假，上崗不準打私人電話。

4、交接班時要認真檢查交接物品，認真填寫交接班記錄、值班日記，當班的問題當班清，如當班時未完成的問題匯總交下一班處理。

5、熟悉公寓學生住宿名單，對來訪人員要熱情接待，文明用語，態度友善，表達清楚，善于溝通，用心交流，做好來訪登記記錄，電話接聽要有禮貌，同事之間和睦相處，不得與師生發生爭執。

6、不得私自進入學生房間，如遇維修，值班員不得離開學生房間。不準異性、外來人員進入學生宿舍，嚴查證件，杜絕小商販進入學生宿舍出售商品和食物，不準外來人員在學生宿舍住宿。

明德物業

尊道明德

7、值班期間，不準在值班室及大廳內大聲喧嘩，打鬧或閑談。嚴格執行學生工作部規定的熄燈和關門時間，檢查學生是否執行學校規定的作息制度，對晚歸的學生要進行說服教育，并作好登記，報告給有關部門。

8、值班期間不得私自動用學生的物品，負責好本宿舍的安全保衛工作，確保值班時間不出現失竊事件。如發現有盜竊或事故隱患時，要及時通知保安員協助處理，同時上報部門主管領導和學校保衛處，對于寄放在值班室內學生的物品不準私自翻動或裝進自己的腰包。

9、工作要細心，每天交班時先查看公寓的值班記錄，檢查各樓層的水、電、房門的關閉狀況及樓梯、走廊、廁所的情況，上午、下午各檢查一次，并做好保潔工作，檢查督促學生做好宿舍內務。

10、每天要保持值班室門窗、玻璃及宣傳欄，大廳玻璃門、標識、公寓門口的清潔，維持公寓門口自行車整齊的擺放秩序。

11、在接待學生的投訴、報修時，要站立回答，態度真誠，需維修的詳細登記，通知維修人員及時維修。

12、定時進行安全檢查，對學生違章使用的電器給予批評教育外，按規定沒收電器，并上報管理處。

13、服從管理處領導對工作的安排，做好管理處交辦的其他臨時性工作。

明德物業

尊道明德

第四篇：物業崗位職責

物業管理員崗位職責

一、在物業部經理的領導下具體行使管理、監督、協調、服務的職能，主要工作內容包括：小區清潔、綠化、治安、消防、維修、維護、接待回訪、交通秩序等幾方面。

二、收集有價值的信息，協助物業部經理制定公司規劃、制度、管理辦法等。

三、服務熱情、周到、禮貌，用語規范，耐心、細致的受理客戶投訴、服務申請、咨詢等事項，并做好相應記錄。

四、對收到的信息或客戶投訴、申請、建議等要及時聯絡、調度、安排、協調有關人員進行處理，跟蹤并記錄處理過程和結果，不管是否能處理或處理結果怎樣都需要及時向分管領導反饋。

五、熟悉各部門員工的職責范圍特長、工種及小區的基本結構、設備、器材分布情況和控制范圍，以便于調度和協調。

六、對各種緊急事件（如火警、匪警、交通事故等）作應急處理并進行記錄，并按操作程序報請有關領導處理。

七、合理使用和保管器械、設施、備份鑰匙、客戶檔案、文件等物品。

八、做好文件、政策、指令的上傳下達及宣傳工作。

九、各種手續的辦理。

十、完成公司領導交辦的其他工作。

保安員崗位職責

一、熱愛本職工作，自覺遵守國家法令、法規和公司的各種制度，負責小區的治安保衛、交通安全管理和消防管理工作，參與社會聯防，維護小區內的人身和財產的安全，保證正常的工作、生活和交通秩序。

二、牢固樹立“業主至上，服務第一”的宗旨；和“忠于公司、愛崗敬業”的職業道德。

三、上崗必須穿著制服，端正儀容；盡量解決業主或來訪人員的詢問，用語要規范、態度要禮貌、耐心；糾正違章時先敬禮，必須做到以禮待人。

四、要認真做好防火、防盜、防搶劫工作，要熟悉小區的基本結構、設備、器材分布情況和控制范圍，認真定期檢查設備設施，發現不安全因素應立即查明情況，排除險情，并及時報告分管領導和相關職能部門，確保小區的安全。

五、值班時要堅守崗位，提高警惕，堅持原則，明辨是非，敢于同違法犯罪分子作斗爭；如發生火災、盜竊、兇殺等突發事件，必須做好必要的應急處理并保護好現場，及時報告分管領導和相關職能部門。

六、執勤中不準擅離崗位，要勤巡查，注意發現可疑的人、事、物，預防案件、事故的發生，力爭做到萬無一失。

七、嚴禁外來閑雜人員進入小區，來訪人員必須登記，準許后方可入內。

八、對進出車輛和停放車輛要嚴格管理，統一指揮，嚴禁亂停亂放；未經登記允許不得進入小區，嚴禁貯裝易燃易爆危險品的車輛進入小區。

九、嚴格執行交接班制度,按時按規定交接班,不得遲到、早退,更不能誤班、漏班并做好各項登記及交接班記錄。

十、保證值班區及附近地面干凈、桌椅擺放整齊、桌面整潔、無雜物。

十一、上級臨時交辦的工作任務。

保安隊長崗位職責

一、自覺遵守公司各項規章制度和《保安員職責》，并能在隊員中起到模范帶頭作用；貫徹和執行公司或上級下達的各項指令和安排。

二、全面負責小區的治安保衛、交通安全管理、消防管理和小區隊員的管理工作。

三、定期進行工作總結并制定隊員的管理和日常工作規劃，檢查并督促實施。

四、及時了解隊員的心態并做好思想教育工作，要關心愛護隊員，做到政治上關心、思想上信任、工作上教導、生活上體貼。

五、要有計劃的組織隊員學習各種業務知識，不斷提高隊員的綜合素質。要隨時激發隊員的活力，提高團隊士氣，使團隊保持良好的工作狀態。

六、認真、公正的做好考勤工作。

物業水電工崗位職責

一、自覺遵守公司規章制度，服從領導，嚴格履行職責，認真學習掌握維修專業技術，熟悉維修程序、材料、品種、性能，采取合理的維修方法，達到良好維修效果，提出合理化建議，使小區水電設備運行更加合理。

二、樹立為客戶提供完善服務意識、態度和藹有禮貌，自覺維護公司的良好形象。

三、發生停電或停水等其他事故應及時與供電、供水部門取得聯系，迅速查明原因，采取應急措施，能維修的及時完成維修任務，力爭維修項目不過夜，小修小補即時完成，節約使用維修材料、保養維修工具和器材，降低維修成本、杜絕浪費現象，自覺抵制不正之風行為。

四、定時巡視小區內變配電室、電梯機房、公共照明、供水管道、水泵等運行情況，保證公共照明和公共用水完好，認真做好各種設備運行記錄，及時發現和排除各種不正常現象，發現問題及時處理。并對變配電室和電梯機房清掃一次，保持室內的設備的整潔。

五、按時完成小區水電抄表、計費工作。經常巡視小區用電用水情況，堅持原則，堅決糾正一切違規用電、用水行為，并杜絕水電的跑、冒、滴、漏現象和長明燈、常流水現象。對每月的水電數據進行仔細檢查，對異常情況要查明原因，及時處理，并做出合理解釋。

六、負責小區內公共照明定時開啟和關閉。

七、嚴肅、認真、詳細填寫工作記錄和保管好維修材料、維修工具器材。

八、及時完成領導交辦的其它任務。

物業保潔員崗位職責

一、保潔員要遵守公司的規章制度，聽從領導，服從工作安排，文明服務，禮貌待人，對工作認真負責。.二、上崗時著裝整齊、統一、規范，按標準完成各項任務。

三、保持樓道的整潔，主要包括：

1、生活垃圾日產日清；

2、樓道地面的定期打掃，整日保潔；

3、樓梯欄桿、扶手定期擦拭；

4、樓道玻璃窗、單元門、電閘箱、信報箱等定期擦拭；

5、樓道天棚、墻壁定期清掃；

6、樓道和單元門亂貼、亂畫的清理；

7、及時清理單元門外生活垃圾和散落垃圾。

四、對院庭保潔的具體要求：

1、道路和硬鋪地面每天清掃一次；

2、保潔箱每天清理一次；

3、院庭衛生實行全天保潔。

五、雨雪天及時對分管部位道路和硬鋪地面積水、積雪進行清掃，小雪由

院庭保潔員在雪后兩天內清理完畢，大雪組織集體清掃。

六、清掃工具個人保管，清掃工具不丟失、不送人、定量發放。

七、做好節水節電工作，及時管好水電開關，對公共設施跑、冒、滴、漏

現象及樓梯間燈不亮，一經發現及時向物業管理員報告，否則視為失職。

物業財務人員崗位職責

1認真貫徹執行和維護國家財經制度和財經紀律，遵守公司規章制度。2小區的各種物業費用、押金、保證金、基金等的收繳以及應收款的催繳工作。

3登記現金日記賬、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結。

4定期對庫存現金進行盤點，保證帳實相符。

5加強貨幣資金的管理，嚴格執行國家有關現金管理和銀行賬戶管理法規制度，不得挪用公款，不得出借公司賬戶。

6負責統一管理發票和收據，嚴格按照財務規定做好本公司領用、核銷工作和工資發放工作。

7定期編制各種財務報表，定期向領導提供真實完整的財務信息，并提供合理的可行性建議。

第五篇：物業崗位職責

1、負責辦理業主收樓手續，手機業主資料，做好業主檔案建立及后續更新工作

2、負責業戶接待、各類投訴及報修處理，并對處理結果進行跟進、回訪；

3、負責裝修申請、物品放行申請、各類卡證申請等業務的辦理；

4、負責管理區域的空置房巡查與監察；

5、負責對綠化、保潔、消殺等外委單位的監督管理；

6、負責物業管理費、停車費及物業服務相關費用；

7、負責業戶滿意度調查的 具體實施配合；

8、負責社區文化活動開展及各類客戶關系的維護工作；

9、負責對外公示信息的張貼及撤銷；

10、負責銷售案場的服務及管理；

1、負責辦理業主收樓手續，手機業主資料，監理檔案并錄入NC系統；

2、負責業主、租戶信息普查，及時更新業戶檔案及NC系統信息；

3、負責接待業戶來訪來電，調度相關部門負責人處理并錄入NC客服木板，及時對業戶的投訴報修進行跟進、回訪、撤單；

4、負責受理裝修備案申請；

5、負責物品放行條手續辦理；

6、負責各類卡證的辦理、更新、注銷；

7、負責業主托管鑰匙及空置房鑰匙的管理。

8、負責對綠化、清潔、消殺日常服務質量的監管；

9、負責物業服務相關費用的收繳工作；

10、負責與業戶定期主動溝通，及時收集匯總業戶意見并跟進處理； 11，參與社區文化活動及各類業戶關系維護。