第一篇：關(guān)于金鑼灣商業(yè)中心運(yùn)行情況的調(diào)查報(bào)告

關(guān)于金鑼灣商業(yè)中心運(yùn)行情況的調(diào)查報(bào)告

【內(nèi)容概要】金鑼灣商業(yè)中心投入運(yùn)營以來，已經(jīng)成為延慶商業(yè)的主力板塊，形成了較為濃郁的購物休閑旅游氛圍，但仍存在著業(yè)態(tài)品位參差不齊、招商工作力度較弱、設(shè)施建設(shè)先天不足、物業(yè)管理責(zé)任不清、村民產(chǎn)權(quán)商鋪閑置等問題。在今后工作中應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，明確目標(biāo)定位，推動(dòng)商旅融合，完善商業(yè)設(shè)施，加強(qiáng)物業(yè)管理，健全長效機(jī)制，努力打造多功能、高品位的商業(yè)中心。

延慶金鑼灣商業(yè)中心地處縣城核心區(qū)，是由北京寶業(yè)恒基投資有限公司自2006年啟動(dòng)建設(shè)，并于2009年投入運(yùn)營的。該中心立項(xiàng)時(shí)的功能定位是“打造延慶的一流商貿(mào)中心區(qū)”。三年來，在北京寶業(yè)恒基投資有限公司的主導(dǎo)運(yùn)作下，所有的商業(yè)設(shè)施已基本租售給商家經(jīng)營。圍繞目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)現(xiàn)狀是否與原設(shè)想的功能定位相適宜，其原設(shè)想的功能定位是否與北京建設(shè)國際商貿(mào)中心的構(gòu)想和延慶“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)這個(gè)課題，我們對金鑼灣商業(yè)中心的運(yùn)行情況進(jìn)行了調(diào)查。

一、金鑼灣商業(yè)中心的基本現(xiàn)狀

（一）金鑼灣商業(yè)設(shè)施的基本概況

延慶縣金鑼灣商業(yè)中心占地4.9萬平方米，產(chǎn)權(quán)證商業(yè)經(jīng)營建筑總面積8.4萬平方米，其中地上建筑面積為6.5萬平方米，占總建筑面積的77.4%，地下建筑面積為1.9萬平方米，占22.6%。按產(chǎn)權(quán)歸屬劃分，北京寶業(yè)恒基投資有限公司持有產(chǎn)權(quán)建筑面積6.4萬平方米，其他7個(gè)單位持有產(chǎn)權(quán)建筑面積2.1萬平方米。整個(gè)金鑼灣商業(yè)中心共建有九個(gè)單體商業(yè)樓座，一個(gè)大型地下停車場，一個(gè)地上停車場，擁有停車泊位340個(gè)。

（二）金鑼灣商業(yè)業(yè)態(tài)的基本布局

在縣委政府的高度重視下，金鑼灣商業(yè)中心建設(shè)后期，通過廣泛的招商工作，使國際零售巨商沃爾瑪、國內(nèi)知名企業(yè)蘇寧電器、環(huán)球新意百貨、肯德基快餐、湘和海鮮酒樓、慶豐包子、吳裕泰茶莊、同仁堂藥店、歐萊雅美發(fā)店、延慶特產(chǎn)展銷中心、小商品商城等先后入駐開業(yè)。目前，金鑼灣商業(yè)中心共擁有大型綜合超市、大型百貨店、專賣店、品牌店、特色店、特大型餐飲店、兒童游藝等 7種業(yè)態(tài)形式，其中大型綜合超市建筑面積18551平方米，占商業(yè)服務(wù)設(shè)施總面積的22.1%，大型百貨店建筑面積24240平方米，占28.9%，特大型餐飲店建筑面積3415平方米，占4.1%，其他各種業(yè)態(tài)27780平方米，占33%。截止到2011年3月底，金鑼灣商業(yè)中心的商業(yè)服務(wù)設(shè)施已開業(yè)經(jīng)營的面積為62652平方米，占總面積的88.1%，尚有10014平方米的商業(yè)服務(wù)設(shè)施正在招商入駐之中。目前，金鑼灣商業(yè)中心已經(jīng)營的業(yè)態(tài)面積比率是：大型超市22.1%、大型百貨28.9%、小型專賣店1.1%、小商品34.2%、特色農(nóng)產(chǎn)品3.2%、餐飲6.6%、娛樂4.9%。

（三）金鑼灣商業(yè)經(jīng)營的基本情況

金鑼灣商業(yè)中心自2008年4月26日國內(nèi)知名企業(yè)蘇寧電器，2009年6月25日國際零售巨商沃爾瑪，2010年1月21日國內(nèi)環(huán)球新意連鎖百貨，2010年10月25日延慶特產(chǎn)展銷中心和各品牌專賣店及其他小型商戶入駐開業(yè)以來，共有入駐經(jīng)營商260個(gè)，擁有從業(yè)員工2240人。據(jù)統(tǒng)計(jì)每天到金鑼灣商業(yè)中心購物休閑的顧客流量達(dá)1.1萬人次，使縣城商業(yè)中心區(qū)形成了較為濃郁的購物休閑旅游氛圍。據(jù)商務(wù)委監(jiān)測，2010年金鑼灣商業(yè)中心的沃爾瑪超市共實(shí)現(xiàn)商品銷售額13864.3萬元，蘇寧電器實(shí)現(xiàn)商品銷售額3419.6萬元，環(huán)球新意百貨實(shí)現(xiàn)商品銷售額14763.4萬元，湘和海鮮酒樓日銷售收入達(dá)3.5萬元，肯德基快餐店日銷售收入達(dá)1.5萬元，這些大型商業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營，形成了延慶商業(yè)的主力板塊。

（四）金鑼灣商業(yè)中心的管理現(xiàn)狀

金鑼灣商業(yè)中心的建設(shè)與運(yùn)營，一直是由北京寶業(yè)恒基投資有限公司董事會(huì)及所屬的北京環(huán)球新意物業(yè)公司、北京環(huán)球新意百貨公司進(jìn)行運(yùn)作管理的。2010年8月，經(jīng)延慶縣人民政府（延政辦發(fā)【2010】第77號(hào)文件）批準(zhǔn)，決定成立了以政府常務(wù)副縣長為主任，由商務(wù)、城管、工商、公安等部門為成員的延慶縣中心商業(yè)區(qū)管理委員會(huì)，其主要職責(zé)是：推進(jìn)以金鑼灣為主力板塊的縣城中心商業(yè)區(qū)在業(yè)態(tài)規(guī)劃布局、引進(jìn)商家入駐、體現(xiàn)設(shè)計(jì)功能、營造良好秩序、確保雙安運(yùn)行等方面的管理。在這個(gè)承擔(dān)政府調(diào)控職能機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下，北京寶業(yè)恒基投資有限公司董事會(huì)與所屬的北京環(huán)球新意物業(yè)公司、北京環(huán)球新意百貨公司具體細(xì)化實(shí)施了金鑼灣商業(yè)中心的管理。就目前的管理機(jī)制而言，應(yīng)該說政府監(jiān)督協(xié)調(diào)職能已經(jīng)到位，企業(yè)市場化運(yùn)行職責(zé)明確，但在業(yè)態(tài)布局、功能發(fā)揮、物業(yè)效能、企業(yè)經(jīng)營等方面還存在著問題，尚需認(rèn)真研究，逐步解決完善。

二、金鑼灣商業(yè)中心現(xiàn)存的問題

金鑼灣商業(yè)中心作為延慶縣城商業(yè)中心區(qū)的主力板塊，應(yīng)該是商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)布局結(jié)構(gòu)合理，兩個(gè)面向功能完善，物業(yè)服務(wù)管理到位，運(yùn)行秩序安全規(guī)范，企業(yè)經(jīng)營效益較好，社會(huì)效益明顯的延慶商業(yè)的亮區(qū)所在。但是在對金鑼灣商業(yè)中心主體企業(yè)，經(jīng)營商家和縣內(nèi)外消費(fèi)者的具體調(diào)查中，就其目前的現(xiàn)狀而言還存在著如下問題：

（一）業(yè)態(tài)品位參差不齊，目標(biāo)定位不凸顯。金鑼灣商業(yè)中心原策劃設(shè)計(jì)的功能定位是：面向中高檔消費(fèi)群體，集購物、餐飲娛樂、旅游休閑于一體的大型綜合商業(yè)區(qū)。三年來雖有沃爾瑪、蘇寧電器、環(huán)球新意百貨、湘和海鮮酒樓、肯德基等大型知名企業(yè)入駐，但其它經(jīng)營設(shè)施由于產(chǎn)權(quán)的多元化，業(yè)主不顧及整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，只求盡快的取得租金收益，在落后的經(jīng)營理念下，按照自己的市場判斷決定經(jīng)營的項(xiàng)目，結(jié)果是經(jīng)營定位不當(dāng)，業(yè)態(tài)形式雷同，商鋪的外裝修、內(nèi)裝飾，商品陳列展位設(shè)施沒特色，導(dǎo)致相當(dāng)一部分經(jīng)營區(qū)位變成了小商品市場，在這個(gè)現(xiàn)代化的建筑群內(nèi)，多處懸掛著“××市場”的巨幅招牌，既從經(jīng)營業(yè)態(tài)布局上明顯偏離了原來設(shè)計(jì)的功能方向，也在外觀形式上降低了金鑼灣商業(yè)中心的品位。縱觀商業(yè)中心的業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，可以說是高中低的業(yè)態(tài)品位參差不齊，商場與市場并存，面向中高檔消費(fèi)群體的目標(biāo)定位并不凸顯。

（二）招商工作力度較弱，配套的業(yè)態(tài)功能滯后。如娛樂酒吧、休閑茶社、歌廳舞廳等娛樂休閑業(yè)至今還沒入駐運(yùn)營。同時(shí)在與旅游的融合發(fā)展上仍顯不夠，2010年由政府出資承租A座一層2700平方米的延慶特產(chǎn)展銷中心，雖然匯集了本縣15個(gè)大類100多種旅游商品，但由于經(jīng)營主體的組織化程度不高，商旅結(jié)合不密切等多種因素，致使自2010年10月25日開始營業(yè)至今，僅實(shí)現(xiàn)延慶特產(chǎn)銷售額9000元。目前，這個(gè)特產(chǎn)展銷中心已基本停業(yè)閑置。面向本地消費(fèi)者，面向外來游客的旅游休閑功能尚不能體現(xiàn)。

（三）設(shè)施建設(shè)先天不足。首先是便利特殊消費(fèi)群體的無障礙設(shè)施缺失，殘疾人消費(fèi)休閑很不方便。其次是產(chǎn)出的垃圾沒有集中回收轉(zhuǎn)運(yùn)站，廢棄垃圾臨時(shí)堆積點(diǎn)多面廣，環(huán)境臟亂現(xiàn)象難以治理。

（四）物業(yè)管理部分責(zé)任不清晰，村民產(chǎn)權(quán)商鋪閑置。一是商業(yè)中心建有兩個(gè)停車場，北部地上停車場、停車檔和入口路面已嚴(yán)重?fù)p壞。二是地下停車場南部出口外長期被社會(huì)車輛停泊擠占，致使地下停車場的停泊車輛只能原路返出，北口進(jìn)出車輛擁堵現(xiàn)象嚴(yán)重。三是73戶村民回遷產(chǎn)權(quán)商鋪位于B座一、二層，總面積為2863平方米。自2007年8月完工以來，由于始終未確定商鋪經(jīng)營形式，致使這些商鋪閑置至今。四是環(huán)球新意物業(yè)公司現(xiàn)有員工58人，承擔(dān)著整個(gè)商業(yè)中心的招商和物業(yè)維護(hù)管理職責(zé)。但在商業(yè)中心的商氣培育期內(nèi)，由于商家的經(jīng)營效益不理想，拖欠、不交、少交物業(yè)費(fèi)的行為很普遍，僅2010年物業(yè)公司就虧損700萬元，資金短缺運(yùn)營困難的問題較為突出。

三、提升金鑼灣商業(yè)中心品位的對策與建議

在北京實(shí)施建設(shè)國際商貿(mào)中心構(gòu)想的指導(dǎo)下，在《延慶縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二五個(gè)五年規(guī)劃綱要》的統(tǒng)領(lǐng)下，在《延慶縣商業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年專項(xiàng)規(guī)劃》的謀劃下，圍繞“以中高檔品牌為載體，以多元業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營為模式，以與文化旅游融合發(fā)展為方向，把金鑼灣打造成集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游等多功能、高品位的商業(yè)中心，展現(xiàn)出延慶商業(yè)的新亮區(qū)。

（一）統(tǒng)籌審視功能定位，優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)組合現(xiàn)代商業(yè)中心是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游于一體的，一站式的消費(fèi)模式，是商業(yè)服務(wù)業(yè)多功能業(yè)態(tài)在消費(fèi)集聚區(qū)優(yōu)化組合的表現(xiàn)形式，對于拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，回應(yīng)北京建設(shè)國際商貿(mào)中心的構(gòu)想具有非常重要的意義。根據(jù)這個(gè)定義和目標(biāo)，鑒于金鑼灣商業(yè)中心已有88.9%的經(jīng)營設(shè)施投入運(yùn)營，各種業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)組合布局與最佳定位目標(biāo)顯見偏離的現(xiàn)狀，對金鑼灣商業(yè)中心進(jìn)行必要的統(tǒng)籌審視，現(xiàn)實(shí)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)進(jìn)行必要的優(yōu)化組合，已是當(dāng)前的重點(diǎn)工作之一。一是應(yīng)邀請市級(jí)以上的專家和商界各階層的業(yè)內(nèi)人士，依據(jù)金鑼灣商業(yè)建筑設(shè)施的整體結(jié)構(gòu)布局，在功能定位上，對其進(jìn)行重新的統(tǒng)籌審視。通過集思廣益，在穩(wěn)定大型業(yè)態(tài)已坐落位置，進(jìn)行必要的內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)增減的前提下，把已停業(yè)和尚待招商入駐的商鋪設(shè)施納入體現(xiàn)商業(yè)中心功能劃分的范圍，以合理的進(jìn)行現(xiàn)實(shí)性與前瞻性相結(jié)合的科學(xué)布局。二是應(yīng)把統(tǒng)籌審視的重點(diǎn)放在單體面積500平方米以下，且無中高檔品牌商品，經(jīng)營規(guī)模較小，同類低端商品經(jīng)營商較多的小型商鋪上，以滿足中高檔消費(fèi)需求為目標(biāo)，實(shí)行多元化業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營的調(diào)整，扭轉(zhuǎn)目前在相當(dāng)部分區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的業(yè)態(tài)雷同、商品低端的局面，但在這個(gè)環(huán)節(jié)特別需要謹(jǐn)慎從事，因勢利導(dǎo)的工作方法。

（二）依定位招商展現(xiàn)功能，以特色服務(wù)謀求發(fā)展

地處京西北的延慶金鑼灣商業(yè)中心，是連接京城與西北部省區(qū)中高檔消費(fèi)群體的樞紐。目前關(guān)系城鄉(xiāng)居民生活基本需求的商品，在本地及外埠的大小商業(yè)區(qū)域內(nèi)都能得到保障。但對于需求中高檔商品的消費(fèi)群體，依然存在著消費(fèi)時(shí)間決定消費(fèi)成本的問題，因此，對于中高檔消費(fèi)群體的消費(fèi)品項(xiàng)來說，就近消費(fèi)仍是這個(gè)消費(fèi)群體最佳的消費(fèi)選擇。作為金鑼灣商業(yè)中心，乃至延慶縣城商業(yè)中心區(qū)，留住本地的、吸納外埠的、刺激潛在的中高檔社會(huì)購買力，是其今后及長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)和方向。因此，依據(jù)金鑼灣商業(yè)中心的經(jīng)營的多功能定位，在現(xiàn)有大型綜超、百貨店、品牌店及調(diào)整后錯(cuò)位經(jīng)營業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，按照世界商業(yè)中心購物、餐飲、娛樂52:18:30的科學(xué)比例為參考，以現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施為基礎(chǔ)，進(jìn)行功能性的比例配套招商，其側(cè)重點(diǎn)是對從事娛樂酒吧、休閑茶社、歌廳舞廳等娛樂休閑業(yè)的招引，以此來體現(xiàn)多功能的金鑼灣商業(yè)中心的所在。

（三）創(chuàng)新文化領(lǐng)先，商旅融合發(fā)展

金鑼灣商業(yè)中心地處延慶縣城核心區(qū)，面向繁華京城，輻射塞外西北，應(yīng)在樞紐區(qū)位樞紐文化方面深思謀劃，圍繞延慶建設(shè)國際旅游休閑名區(qū)這個(gè)目標(biāo)，以歷史文化和現(xiàn)代文化為載體，大力組織與開發(fā)商旅融合發(fā)展的業(yè)態(tài)，加強(qiáng)與旅行社的密切銜接，創(chuàng)新打造好商旅融合發(fā)展的新天地。以此體現(xiàn)出金鑼灣商業(yè)中心旅游休閑的服務(wù)功能。

（四）完善商業(yè)服務(wù)設(shè)施，體現(xiàn)功能齊全配套 金鑼灣商業(yè)中心設(shè)施在設(shè)計(jì)與建設(shè)上，確實(shí)存在著諸多籌劃不周的問題，嚴(yán)重影響金鑼灣商業(yè)中心的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。按輕重緩急分類，在下一步的設(shè)施完善工作中，首先應(yīng)盡快解決廢棄垃圾的集中回收運(yùn)轉(zhuǎn)問題，可采用以配置一輛壓縮式垃圾車的方式，由縣市政管委進(jìn)行管理。其次是購物車輛和旅游車輛的疏導(dǎo)上，盡快解決中踏廣場東側(cè)的地下車輛出口暢通問題，解決大型載客旅游車輛的就近停泊問題。第三是按照《北京市無障礙設(shè)施建設(shè)和管理?xiàng)l例》的規(guī)定，搞好無障礙廁所、通道、直梯及無障礙標(biāo)識(shí)的設(shè)施補(bǔ)建工程，為特殊消費(fèi)群體提供便利。

（五）加強(qiáng)物業(yè)運(yùn)營管理，保障秩序順暢井然 物業(yè)管理是大型綜合商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)的保障，而物業(yè)管理系統(tǒng)又是一個(gè)紛繁復(fù)雜的系統(tǒng)工程。國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》已自2003年9月1日起施行。《北京市物業(yè)管理辦法》也已于2010年10月1日起施行。《條例》和《辦法》都明確規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容、義務(wù)和責(zé)任，也明確了業(yè)主的義務(wù)和權(quán)力。就目前金鑼灣商業(yè)中心的物業(yè)管理現(xiàn)狀而言，一是已擁有了一支較為專業(yè)的管理隊(duì)伍，二是也已在規(guī)范管理上做了大量工作。由于金鑼灣商業(yè)中心正處于養(yǎng)商發(fā)展的培育規(guī)范期和進(jìn)入正常運(yùn)轉(zhuǎn)的調(diào)試完善期，因此物業(yè)管理相對難度較大，完善的事項(xiàng)較多。但就目前來說首要的是依據(jù)定位和業(yè)態(tài)布局加大招商力度，盡早實(shí)現(xiàn)所有商業(yè)設(shè)施的全部開業(yè)運(yùn)營；其次是加快解決廢棄垃圾的集中回收外運(yùn)和南部車輛出口的暢通，在環(huán)境和秩序上取得明顯改善；第三是加強(qiáng)日常保潔和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)監(jiān)管，以利于保障整體的有序安全運(yùn)行；第四是認(rèn)真總結(jié)三年來的物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)《條例》和《辦法》的規(guī)定，健全與完善好各項(xiàng)物業(yè)管理制度，通過明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù)，以利于解決與業(yè)主在責(zé)任界限上的扯皮問題，推進(jìn)物業(yè)經(jīng)營管理工作的不斷加強(qiáng)；最后是要深入研究物業(yè)管理的機(jī)制問題，以確保金鑼灣商業(yè)中心安全、有序、的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（六）發(fā)揮職能作用，健全長效機(jī)制

自2010年8月成立延慶縣中心商業(yè)區(qū)管理委員會(huì)以來，對金鑼灣商業(yè)中心的運(yùn)營上，發(fā)揮了有效的監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)作用。其下一步的工作重點(diǎn)，一是應(yīng)從延慶縣城中心商業(yè)區(qū)的大格局著眼，統(tǒng)籌謀劃好各企業(yè)的經(jīng)營定位，在宏觀上突出錯(cuò)位經(jīng)營，避免惡性競爭；二是指導(dǎo)協(xié)助金鑼灣物業(yè)管理公司落實(shí)好各經(jīng)營區(qū)的功能定位，以此推進(jìn)招商工作，及早實(shí)現(xiàn)所有商業(yè)設(shè)施的全部開業(yè)經(jīng)營；三是以營造有序環(huán)境、體現(xiàn)綜合治理、保障運(yùn)行安全為重點(diǎn)，進(jìn)一步健全與完善各項(xiàng)管理制度，進(jìn)而形成長效的管理機(jī)制。

第二篇：金鑼灣商業(yè)中心商鋪的物業(yè)管理

金鑼灣商業(yè)中心商鋪的物業(yè)管理

（金鑼灣物業(yè)管理公司設(shè)備部分）

商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，集中管理的模式，對商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。

對于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進(jìn)行管理，才能長久發(fā)展。

目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開發(fā)商的頭上。

1.0商鋪物業(yè)管理理念

商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。

“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。

“分散經(jīng)營”，是商鋪對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。

1.1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。

為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1.1 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

“品牌審核管理”指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。

審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。

“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：

承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可（業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）；

營業(yè)時(shí)間的確定；

承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；

為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；

承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

投保范圍事宜；

是否統(tǒng)一的收銀等。

1.1.2 “統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。

由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價(jià)的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。

組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻啼伣y(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。

1.1.3 “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。

商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有：

指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；

協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作；

服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；

監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

1.1.4 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。

商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0商鋪物業(yè)的管理特點(diǎn)

2.1 顧客流量大

商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對較慢。安全管理應(yīng)特別慎重

2.2 服務(wù)要求高

要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時(shí)為使用人和顧客營造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則

2.3 管理點(diǎn)分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動(dòng)扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)。

2.4 營業(yè)時(shí)間性強(qiáng)

顧客到商鋪購物的時(shí)間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時(shí)和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關(guān)門時(shí)間不統(tǒng)一會(huì)造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。

2.5 車輛管理難度大

來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

3.0商鋪物業(yè)管理人員配備

3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。

3.1.1.1業(yè)戶服務(wù)部

設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量，通常每班保持兩人便可。

3.1.1.2維保服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。

3.1.1.3保安服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。

3.1.1.4保潔綠化部

設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。

3.1.1.5經(jīng)營服務(wù)部

設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動(dòng)，促進(jìn)商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。4.0商鋪的物業(yè)服務(wù)管理

商鋪物業(yè)管理包含以下幾個(gè)方面，我們現(xiàn)對此進(jìn)行分項(xiàng)描述：

4.1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

4.2商鋪裝修服務(wù)管理

4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理

4.5商鋪保安服務(wù)管理

4.6商鋪保潔服務(wù)管理

4.7商鋪綠化服務(wù)管理

4.8 商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

4.9 商鋪廣告管理

4.10商鋪保險(xiǎn)管理

4.1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。

4.1.1接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。

4.1.2糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一；

4.1.3報(bào)修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時(shí)派維修工到現(xiàn)場搶修；

4.1.4走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議；

二是對報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪；

三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動(dòng)之以情，用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。

4.1.5內(nèi)外聯(lián)系

商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。

商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好，往往事半功倍。

4.2商鋪裝修服務(wù)管理

4.2.1裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。.4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：

建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度；

專人負(fù)責(zé)對工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修；

對裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。

4.2.3商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)

二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》；

業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動(dòng)火申請制度》的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電；

裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。

凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。等等

4.2.4裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是臨時(shí)工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會(huì)影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動(dòng)。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。

等等

4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因?yàn)橐坏┩ｋ姡岷诘臓I業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽(yù)帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時(shí)安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實(shí)施過程與辦公項(xiàng)目類似，在此省略。

4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理

4.4.1商鋪修繕的計(jì)劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計(jì)劃，安排修繕投資，經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批（大中修要落實(shí)資金），檢查修繕結(jié)果。

4.4.2工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險(xiǎn)；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸樱庸滩糠咒摻罨炷亮褐鈮Φ娜娣鬯⒀b飾等。中修工程影響面為局部，管理工作做得好，可使建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營業(yè)；

小修工程（亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）是指及時(shí)修復(fù)的小損小壞，以保持建筑物原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。此類工程在新舊樓宇中極為常見，如修補(bǔ)面層，門，窗、地面的整修等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營，但也應(yīng)加強(qiáng)施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。

4.4.3建筑物維修的檔案管理

建筑物維修的技術(shù)檔案的管理是對原有建筑物技術(shù)資料的補(bǔ)充，是為日后建筑物的維修、整改、擴(kuò)建等工作提供不可缺少的依據(jù)。

4.4.4維修或施工工程的管理

設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外發(fā)包時(shí)，應(yīng)給有相應(yīng)資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同應(yīng)要求該施工單位對修繕工程有設(shè)置總工程師、主任工程師、技術(shù)隊(duì)長或技術(shù)負(fù)責(zé)人的措施，形成工程施工過程中的技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù)負(fù)責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。維保部派專人在整個(gè)工程施工過程中對現(xiàn)場的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包合同要求和對施工現(xiàn)場環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾）、環(huán)保措施進(jìn)行監(jiān)督管理。

4.4.5檢查監(jiān)督

維保部主管對屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗子）記錄在案，追查分管維修工的責(zé)任；發(fā)生責(zé)任事故追究維保部主管的責(zé)任。4.5商鋪保安服務(wù)管理

4.5.1治安管理

商鋪的安全保衛(wèi)工作包括治安防盜、防范突法事件、監(jiān)控中心管理、車輛管理、停車場管理等。其管理的重點(diǎn)如下：

4.5.2安全保衛(wèi)管理是商鋪物業(yè)管理的要點(diǎn)，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。

商鋪物業(yè)一般都安裝先進(jìn)的自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝置和自動(dòng)滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達(dá)到一定的濃度或溫度達(dá)到一定的高度這兩種裝置便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋裝置；

運(yùn)用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進(jìn)行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業(yè)點(diǎn)進(jìn)行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時(shí)監(jiān)控人員及時(shí)錄像存作查證。

在地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。

人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防是商服物業(yè)管理中必不可少的。

商鋪主要進(jìn)出門崗的保安員發(fā)現(xiàn)可疑人員時(shí)用對講機(jī)通知場內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動(dòng)崗應(yīng)著便裝，流動(dòng)巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決問題。

對突發(fā)事件和惡性事件應(yīng)及時(shí)處置防止事態(tài)擴(kuò)大并注意保護(hù)現(xiàn)場及時(shí)向上級(jí)和公安部門報(bào)告.等等L

4.5.3防竊防盜的管理

超市類商鋪出入口不宜太多，太多的出入口對商品將帶來不安全因素。在商品出入口應(yīng)設(shè)置便衣保安，其職責(zé)檢查帶出的商品是否有發(fā)票，是否是合法的商品購置行為；

大型商鋪在進(jìn)貨和為顧客送貨（大件）時(shí)，由于商品貨量大，堆在商鋪外場地上，容易給不法之徒以可乘之機(jī)，這時(shí)保安就要提高警惕，防止商品被盜；

商鋪在逢年過節(jié)、雙休日時(shí)有較多的顧客；貨商鋪搞促銷，如限時(shí)商品優(yōu)惠；或憑廣告券免費(fèi)領(lǐng)商品時(shí)，都會(huì)造成柜臺(tái)前人頭攢動(dòng)的擁擠現(xiàn)象，不法分子會(huì)乘機(jī)作案盜竊錢包，這時(shí)保安就應(yīng)上前維護(hù)秩序，保障顧客人身與財(cái)產(chǎn)的安全；

商鋪為使收銀活動(dòng)安全，收銀員換班或營業(yè)結(jié)束，將錢款解送至總收銀柜或商鋪管理部門，這時(shí)保安應(yīng)上前保護(hù)收銀員以及錢款安全，防止歹徒搶劫；

一些盜賊在商鋪關(guān)門前躲在商鋪內(nèi)隱蔽處，等到深夜出來作案，第二天開門后又混在顧客中出門。故商鋪關(guān)門后保安要仔細(xì)檢查商鋪各角落、隱蔽點(diǎn)、夜晚值班時(shí)要提高警惕，加強(qiáng)巡邏；

對夜晚值班保安的素質(zhì)要求應(yīng)較高，夜晚值班應(yīng)排出兩名以上保安和一名管理人員，商鋪夜應(yīng)采取必要的技防措施。防范惡性事件和突法事件。

商鋪入口時(shí)保安的第一關(guān)，保安人員責(zé)任心要強(qiáng)，善于察言觀色。發(fā)現(xiàn)可疑人員，用對講機(jī)報(bào)告商鋪內(nèi)的便衣保安員加以注意。

商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等

4.5.4監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。

如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象，寸作查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控?cái)z像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案等等

這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。

4.5.5消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來很大困難；

商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米，瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動(dòng)滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度，這兩種裝置便自動(dòng)通過導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器，進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。

制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí)，立即用對講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置；如確為火警，按應(yīng)急方案實(shí)施，報(bào)告保安部主管組織撲救，重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報(bào)，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。

定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會(huì)使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識(shí)，不斷提高大家的防火意識(shí)和消防業(yè)務(wù)水平。等等

4.6商鋪保潔服務(wù)管理

商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等；

內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境，為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購物環(huán)境。

4.6.1商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》，這個(gè)“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材，其要點(diǎn)有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。

4.6.2商鋪保潔管理的重點(diǎn)

商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境；

商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象；

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點(diǎn)；

商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時(shí)清理；

雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。

對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時(shí)，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作；

在商鋪的營業(yè)時(shí)間內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

在雨雪天，商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；

提醒業(yè)戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置；

對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。等等

4.7商鋪綠化服務(wù)管理

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。

4.7.1商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時(shí)就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。

為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪；

保持綠地環(huán)境整潔；及時(shí)清除死株、病株，缺株要補(bǔ)檀：定期對花木修剪整形；

發(fā)現(xiàn)病蟲害要進(jìn)行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識(shí)；

草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

臺(tái)風(fēng)前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等

4.7.2商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計(jì)圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào)；

花卉上掛"名稱牌”，簡介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識(shí)，爭取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境，同時(shí)又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

花卉搬運(yùn)時(shí)，注意保護(hù)花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔；

商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時(shí)修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點(diǎn)擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置；等等

4.7.3檢查督導(dǎo)

部門主管對保沽、綠化，服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題記錄在案，并追究各組長責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對主管進(jìn)行處罰。

4.8商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會(huì)把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項(xiàng)目開發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營管理．作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。

4.8.1租賃管理

出租方式的管理 主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。

一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

4.8.1.1競標(biāo)租賃的注意事項(xiàng)：

嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等；

投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計(jì)算方式及規(guī)定，預(yù)付競標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。

4.8.1.2協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng)：

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；

承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng)，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。

4.8.1.3租金條款

租金制定的參考因素：

要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：

要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。

租金的組成要素：

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn)，貸款資金利息、投資回報(bào)率等。

水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業(yè)管理費(fèi)等。

大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫住＃ㄒ灿凶饨鹬胁话笾行拚母禄鹨氐模┑?/p>

4.8.2廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置； 廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等．

節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費(fèi)者來購物助興。

協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等，會(huì)給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。

4.8.3項(xiàng)目開發(fā)

物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：

開辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長途電話、電子郵件等服務(wù)：

開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會(huì)、卡拉O、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng)，活躍業(yè)戶的文化生活：

辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù)：

開辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：

為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等

4.9商鋪廣告管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí)，必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。

商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。

4.10商鋪保險(xiǎn)管理

商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施：

工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（火險(xiǎn)）；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在考慮保險(xiǎn)額度時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。

第三篇：針對金鑼火腿腸市場調(diào)查報(bào)告

針對金鑼火腿腸市場調(diào)查報(bào)告

“金鑼”，一個(gè)家喻戶曉的名字，“2012年中國民營企業(yè)500強(qiáng)”名列榜中，作為消費(fèi)者普遍關(guān)注的食品行業(yè)，有18家食品制造企業(yè)入圍，尤其是肉制品行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)——金鑼集團(tuán)憑借穩(wěn)健的經(jīng)營實(shí)力和強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，以365.376億元的營業(yè)收入，列居第37位，在入圍的18家食品制造業(yè)中排名第二。

就在年前由央視3-15特別節(jié)目曝光了含有瘦肉精的豬肉流入了食品企業(yè)，并制成了肉制品在各地市場銷售，消息一出，在消費(fèi)者中引起一片嘩然，據(jù)了解，食用含有“瘦肉精”的肉會(huì)對人體產(chǎn)生危害，常見有惡心、頭暈、四肢無力、手顫等中毒癥狀，特別是對心臟病、高血壓患者危害更大。長期食用還有可能導(dǎo)致染色體畸變，誘發(fā)惡性腫瘤。

針對這一問題，金鑼集團(tuán)工作人員走訪了數(shù)十家大型超市，走訪過程發(fā)現(xiàn)，瘦肉精時(shí)間并沒有影響到金鑼的銷量，一直在穩(wěn)步上升，因?yàn)榻痂尩幕鹜饶c霸主地位依然顯得很強(qiáng)勁，幾乎是一家獨(dú)大。金鑼雞肉腸，還有新增的金鑼談香腸，金鑼肉粒多等。而且單個(gè)包裝的火腿腸品種也相當(dāng)多。，有臺(tái)式烤香腸、香辣香脆腸、玉米熱狗香腸、潤口香甜玉米腸、甜玉米香腸等等。價(jià)格一般都在10元以內(nèi)，相對來說是比較物美價(jià)廉的。

但豬肉價(jià)格的上漲，勢必對金鑼火腿腸的生產(chǎn)成本產(chǎn)生不小的壓力。9月上旬豬肉價(jià)格環(huán)比增長0.7％，每公斤達(dá)26.41元，突破了反彈前的高點(diǎn)26.15元，和年初的最低點(diǎn)18.90元相比，目前豬肉價(jià)格已上漲約四成。面對這一市場，金鑼集團(tuán)也正在采取有效的措施，據(jù)金鑼集團(tuán)負(fù)責(zé)人說，從現(xiàn)在起，金鑼集團(tuán)將加快發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)，進(jìn)一步完善雙匯產(chǎn)業(yè)鏈。也就是說，金鑼屠宰加工廠建到哪里，養(yǎng)殖場就跟到哪里。如此一來，金鑼將掌控全產(chǎn)業(yè)鏈，上下游聯(lián)動(dòng)，不僅可以在源頭上充分保證產(chǎn)品供應(yīng)和質(zhì)量，還可以加速“逐頭檢驗(yàn)”標(biāo)準(zhǔn)在行業(yè)中的推廣和普及，那么，消費(fèi)者的餐桌上就真正增加了一道安全保障。

“好茶源自好水”，這句話廣為人知，對于肉類加工企業(yè)來說，這句話同樣非常適用。誰掌握了產(chǎn)業(yè)鏈的源頭，在市場中就已經(jīng)勝利了一半。金鑼人，早就認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，而且也早已采取了行動(dòng)——只有從源頭上真正的保證優(yōu)質(zhì)，才能最終將他們“一切為了人類健康”的理念切實(shí)得以實(shí)現(xiàn)，企業(yè)也才能得以持續(xù)性發(fā)展。

第四篇：月亮灣調(diào)查報(bào)告

城頭月亮灣濕地調(diào)查報(bào)告

一、調(diào)查報(bào)告

城河月亮灣濕地位于城頭鎮(zhèn)境內(nèi)的城河段，全長約20公里，總面積8000余畝，于2009年6月7日通過棗莊市濕地公園評(píng)審委員會(huì)市級(jí)濕地公園評(píng)審認(rèn)證，被評(píng)委會(huì)評(píng)價(jià)為棗莊市范圍內(nèi)生態(tài)保護(hù)最好、景點(diǎn)最集中、文化氣息最濃、最典型的自然濕地，植物及鳥類物種豐富，生態(tài)效益顯著，保護(hù)和開發(fā)價(jià)值較高。

城河月亮灣濕地公園保護(hù)開發(fā)工程是以“城河”為主干，由響水河等肢體河流組成，公園建設(shè)長度12公里，總面積5400平方米。通過建設(shè)“下游濕地保護(hù)區(qū)（大宮-長巷-城頭大橋）、上游濕地恢復(fù)區(qū)（城頭大橋-古梨園）、城河濕地景觀展示區(qū)（長巷段）、城河文化展覽區(qū)（西城頭-東城頭）、公園服務(wù)管理區(qū)”，構(gòu)建城河濕地及周邊景區(qū)保護(hù)、觀光、游覽體系；主要有“一廊、兩園、三區(qū)”。“一廊”即城河（城頭段）濕地景觀生態(tài)長廊；“兩園”即房莊麗景生態(tài)觀光園和豆制品文化體驗(yàn)園；“三區(qū)”即下游濕地保護(hù)區(qū)、城河濕地展示區(qū)、城河文化展覽區(qū)。公園內(nèi)動(dòng)植物資源豐富，約1000余種，其中國家級(jí)保護(hù)植物5種，列入《中國珍稀瀕危植物紅皮書》植物2種，列入《瀕危野生動(dòng)植物種國際貿(mào)易公約》植物1種，列入“山東省稀有瀕危植物”9種。有脊椎動(dòng)物300余種，其中有國家級(jí)保護(hù)動(dòng)物18種，山東省重點(diǎn)保護(hù)動(dòng)物43種。為進(jìn)一步加大濕地保護(hù)力度，改善生態(tài)環(huán)境，城頭鎮(zhèn)高度重視濕地公園建設(shè)，專門成立了濕地建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，邀請專家編制了濕地建設(shè)總體規(guī)劃，并對典型稀有動(dòng)植物及時(shí)進(jìn)行了搶救性保護(hù)。公園預(yù)計(jì)投資4100萬元。其中中下游游覽展示工程投資2300萬元；中上游濕地保護(hù)工程1600萬元；其它設(shè)施建設(shè)200萬元。

二、環(huán)保方案

一、活動(dòng)目的：通過環(huán)保活動(dòng)，幫助全體學(xué)生樹立和鞏固綠色環(huán)保意識(shí)，進(jìn)一步優(yōu)化、美化我們的月亮灣環(huán)境，進(jìn)一步督促自己的環(huán)保行為，并且通過學(xué)生帶動(dòng)家庭、社區(qū)，爭創(chuàng)環(huán)保教室、綠色校園，綠色家園。

二、活動(dòng)主題：傳播綠色文明，參與環(huán)保行動(dòng)。

三、活動(dòng)時(shí)間：2015年3月1日——2015年9月1日

四、活動(dòng)安排：

（一）發(fā)動(dòng)宣傳階段。

1、師生共同設(shè)計(jì)綠色環(huán)保宣傳標(biāo)語：要求言簡意賅，朗朗上口。

2、開展“小手拉大手 傳播綠色文明”活動(dòng)，組織學(xué)生向社區(qū)及游人宣傳環(huán)保的意義，讓人人都變成文明使者。

（二）開展系列活動(dòng)。

1、加強(qiáng)垃圾的分類管理。要求班主任利用班會(huì)課進(jìn)行垃圾分類知識(shí)的講解，在衛(wèi)生角設(shè)置可回收垃圾桶、不可回收垃圾桶，并在垃圾桶旁張貼垃圾分類的具體方法，方便學(xué)生在扔垃圾前看一看，清清楚楚、準(zhǔn)確無誤地分類扔垃圾。政教處將在每個(gè)星期派學(xué)生干部檢查垃圾的分類情況，對表現(xiàn)好的班級(jí)馬上進(jìn)行表揚(yáng)。

2、創(chuàng)建班級(jí)“綠色角”。

3、舉行環(huán)保知識(shí)講座，在教育教學(xué)中，增加環(huán)保的教育活動(dòng)，要求每周必須有不少于10分鐘的環(huán)保知識(shí)教育，其它科目的教學(xué)，要求教師結(jié)合學(xué)科特點(diǎn)和教學(xué)內(nèi)容，適當(dāng)?shù)靥砑迎h(huán)保知識(shí)，每位教師根據(jù)自己所教科目，設(shè)計(jì)一節(jié)滲透了環(huán)保教育的教案，于11月15日下午放學(xué)前把教學(xué)設(shè)計(jì)上交政教處。

4、成立“護(hù)綠”環(huán)保小組。水管員一名，負(fù)責(zé)對班級(jí)學(xué)生在洗手、洗飯盒等用水時(shí)進(jìn)行監(jiān)督，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。紙管員一名，負(fù)責(zé)監(jiān)督班級(jí)學(xué)生一張紙兩面用，不亂撕作業(yè)本，不用白紙疊飛機(jī)等，每星期抽查一次學(xué)生的作業(yè)本，一查頁數(shù)，二查紙是否兩面用。電管員一名，負(fù)責(zé)及時(shí)開關(guān)燈。環(huán)保小組成員每天把監(jiān)督檢查情況匯報(bào)給班主任，班主任再對有浪費(fèi)現(xiàn)象的學(xué)生進(jìn)行教育。

5、在積極開展好校園綠色活動(dòng)的同時(shí)，引導(dǎo)學(xué)生小手牽大手。美術(shù)老師指導(dǎo)每個(gè)學(xué)生設(shè)計(jì)一張“護(hù)綠”公益廣告，張貼在自己的家門口，向家人朋友宣傳環(huán)保；班主任和科學(xué)老師指導(dǎo)學(xué)生自己動(dòng)手種一盆植物，為家庭增添一份綠意，并要求學(xué)生與家長一起觀察植物的生長情況，撰寫“生長日記”，各班的語文老師負(fù)責(zé)檢查日記的完成情況。

（三）評(píng)比總結(jié)階段：

9月評(píng)選“環(huán)保之星”（5名）。

2015年3月

第五篇：對渝北區(qū)大灣鎮(zhèn)建設(shè)商業(yè)中心初步考察的情況匯報(bào)

對涪陵區(qū)李渡鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)重客隆超市

初步考察的情況匯報(bào)

一、李渡鎮(zhèn)簡介

1.李渡鎮(zhèn)工業(yè)園基本情況

重慶李渡鎮(zhèn)私營經(jīng)濟(jì)示范區(qū)成立于1998年5月，地處重慶市李渡鎮(zhèn)，是三峽庫區(qū)唯一的重點(diǎn)發(fā)展個(gè)體經(jīng)濟(jì)、民營經(jīng)濟(jì)的省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。全區(qū)幅員面積67平方公里，人口6萬。示范區(qū)成立以來，搶抓三峽工程建設(shè)、重慶直轄、西部大開發(fā)等歷史機(jī)遇，著力實(shí)施高起點(diǎn)、超常規(guī)、跨越式發(fā)展戰(zhàn)略，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展駛?cè)肓丝燔嚨馈Ｔ诮▍^(qū)這幾年里，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增幅25%以上，工業(yè)總產(chǎn)值年均增幅30%以上，財(cái)政收入年均增幅20%以上。李渡示范區(qū)區(qū)位優(yōu)越、政策優(yōu)惠、環(huán)境優(yōu)美、秩序優(yōu)良，是投資發(fā)展的黃金地段。

2.大灣鎮(zhèn)貿(mào)易情況

大灣鎮(zhèn)位于渝北區(qū)最北部，是以商業(yè)、貿(mào)易、市場、公路運(yùn)輸為主的邊貿(mào)鎮(zhèn)。

大灣鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局：“中心場鎮(zhèn)組團(tuán)+兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)”，中心場鎮(zhèn)組團(tuán)構(gòu)成大灣鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)分別為生態(tài)旅游區(qū)和邊境貿(mào)易區(qū)。由鎮(zhèn)區(qū)和離場鎮(zhèn)較近的鳳龍村、三溝村和水口村組成，總面積約2.5平方公里。功能定位：依托鎮(zhèn)政府所在地優(yōu)勢以及渝鄰高速公路便捷的交通，建成集購物、休閑等為一體的鎮(zhèn)域綜合性商業(yè)服務(wù)功能區(qū)。

主力業(yè)態(tài)和配套設(shè)施：以專業(yè)市場、超市、專賣店、便利店、市場、餐飲等為主，配置郵政代辦所、信用社、銀行等金融服務(wù)設(shè)施以及其他文化休閑設(shè)施。建設(shè)培育重點(diǎn)：積極培育提升專業(yè)市場，建設(shè)一家面積500平方米左右、具有一定檔次的百貨商店，優(yōu)化網(wǎng)點(diǎn)布局，發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)，在場鎮(zhèn)中心打造以商業(yè)風(fēng)貌街和綜合交易市場為重點(diǎn)的商業(yè)中心區(qū)。

位于大灣鎮(zhèn)東部，以天池村為中心向周邊延伸。功能定位：依托天池村天然溫泉和森林資源，大力發(fā)展旅游觀光、餐飲和休閑度假。主力業(yè)態(tài)和配套設(shè)施：以中高檔餐飲店和住宿店為主，配置相關(guān)旅游休閑娛樂設(shè)施。建設(shè)培育重點(diǎn)：加大宣傳力度，進(jìn)一步完善旅游配套服務(wù)設(shè)施，加快發(fā)展較高檔次休閑娛樂業(yè)，逐步啟動(dòng)“周末經(jīng)濟(jì)”。

位于大灣鎮(zhèn)西部，以水口村為中心，以四川鄰水和重慶長壽為延伸。功能定位：依托渝鄰高速公路發(fā)展邊境貿(mào)易。

主力業(yè)態(tài)和配套設(shè)施：以各種特色農(nóng)副產(chǎn)品銷售和餐飲店為主，配套相關(guān)商業(yè)服務(wù)設(shè)施。建設(shè)培育重點(diǎn)：建設(shè)一個(gè)邊境貿(mào)易市場，打造一條為邊境貿(mào)易往來人員和周邊地區(qū)居民服務(wù)的大灣特色餐飲街，努力把大灣鎮(zhèn)打造成為渝北乃至重慶的邊貿(mào)大城鎮(zhèn)。

二、本次走訪情況

在辜鎮(zhèn)長的介紹下，我們了解了空塘村、黃陽村、太和村、空塘六社、水口村和三溝村招商引資的地形和交通的情況。本次主要向我們介紹了空塘村、三溝村和水口村。空塘村地處高嘴高速路兩百米處，附近有一個(gè)兩岔湖水庫，為中二型水庫，蓄水量3660萬立方米，環(huán)湖一周98公里，湖面2500余畝。據(jù)辜鎮(zhèn)長講此處以后將建成一個(gè)工業(yè)園，招商引資后希望建成一個(gè)新農(nóng)村居民新村；三溝村地處重慶和鄰水交界的收費(fèi)處（草壩場），交通便捷，有100多畝地供招商引資使用，距鎮(zhèn)政府1公里；水口村是鎮(zhèn)政府所在地，經(jīng)濟(jì)條件較好，毛哥農(nóng)產(chǎn)品基地即將建立。黃陽村、太和村、空塘六社招商引資所在地比較偏僻，人煙稀少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景暗淡。據(jù)辜鎮(zhèn)長介紹，共有400畝地的指標(biāo)用來打造新農(nóng)村建設(shè)。土地價(jià)格：1.集體產(chǎn)權(quán)（無土地證）：20萬元/畝左右；2.需掛牌競拍的出讓地：40萬元/畝左右。

三、擬建設(shè)商業(yè)中心項(xiàng)目簡介

若我司在大灣鎮(zhèn)建設(shè)商業(yè)中心，則擬開發(fā)用地2畝（1334平方米），建筑占地面積1000平方米，總建筑面積4000平方米。據(jù)初步設(shè)計(jì)，該鎮(zhèn)商業(yè)中心擬修建四層。第一層引入超市，占1000平方米；第二層至

第四層均用作商品房出售，共3000平方米。

四、大灣鎮(zhèn)市場情況分析

1.當(dāng)?shù)胤績r(jià)調(diào)查

根據(jù)當(dāng)?shù)卣峁┵Y料可知，當(dāng)?shù)刈≌渴蹆r(jià)2200元/平方米；商業(yè)租房價(jià)位大約120元/平方米〃年。

2.商圈附近居民消費(fèi)情況

大灣鎮(zhèn)目前總?cè)丝谑?.2人，其中城鎮(zhèn)常住居民約為1600人，人均收入10000元/年。根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣，平均生活消費(fèi)支出占總收入的90%，即9000元/年。通過調(diào)查可知，居民用于日用糧油副食品的消費(fèi)占總收入的30%。從消費(fèi)者習(xí)慣分析，在日常的日用糧油副食品消費(fèi)中用于日常生活消費(fèi)的有60%左右，市場占有率約50%。據(jù)此分析可知，居民每年在新建超市商圈內(nèi)的消費(fèi)大約有：216萬元（1600人×9000元×30%×50%）。

3.市場結(jié)構(gòu)

大灣鎮(zhèn)主要市場結(jié)構(gòu)是由6家小商店（30平方米左右）、兩家較大超市（120平方米左右）和1個(gè)農(nóng)貿(mào)市場（500平方米左右）構(gòu)成。小型超市主要以日百糧油副食品為主，農(nóng)貿(mào)市場僅在每逢三、六、九趕場時(shí)人流量較大。

4.競爭對手情況

1.建房投入合計(jì)：1097.09

萬元（詳情見附件1）

①征地費(fèi)用合計(jì)：82.64萬元

土地成本：征地2畝，需投入征地資金40萬元/畝×2畝=80萬元

土地契稅：土地交易價(jià)格*3%=80萬元*3%=2.4萬元

土地交易服務(wù)費(fèi)：土地交易價(jià)格*0.3%=80萬元*0.3%=0.24萬元

②項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用合計(jì)：787.57萬元

前期工程費(fèi)用：127.4萬元

工程建設(shè)費(fèi)用：660.17萬元

③政府規(guī)費(fèi)：36.06萬元

④管理費(fèi)用：15.75萬元

⑤預(yù)備費(fèi)：31.5萬元

⑥售房稅金：61.74萬元（售房面積3000平方米）

⑦建設(shè)期貸款利息：81.83萬元

綜上可知，建設(shè)期總投入為1097.09萬元，每平方米造價(jià)成本為2742.73元。

2.售房收入：660萬元

3000平方米×2200元/平方米=660萬元

3.房屋折舊費(fèi)：8.75萬元/年

（1097.09-660萬元）/50年=8.75萬元

4.租金收入：12萬元

1000平方米×120元/平方米〃年=12萬元

5.小結(jié)（詳情見附件2）

①建房4000平方米，建設(shè)期總投入1097.09萬元；售房總收入為660萬元，則第1年投入總成本是437.09萬元；

②固定資產(chǎn)折舊按50年折算，8.75萬元/年；

③第一年租金收入12萬元；

④房屋造價(jià)成本是2742.73元/平方米，而出售商品房僅有2200元/平方米，故商品房銷售虧損162.819萬元。從長期來看，公司主要收入就是超市繳納的租金，而租金每3年上漲3%，根據(jù)對商業(yè)中心的測算可知，第37年開始盈利，第48年才能還清貸款。由此可知，在此建商業(yè)中心前三十年處于嚴(yán)重虧損。

鎮(zhèn)常住居民約為1600人，人均收入10000元/年。根據(jù)消費(fèi)習(xí)慣，平均生活消費(fèi)支出占總收入的90%，即9000元/年。通過調(diào)查可知，居民用于日用糧油副食品的消費(fèi)占總收入的30%。從消費(fèi)者習(xí)慣分析，在日常的日用糧油副食品消費(fèi)中用于日常生活消費(fèi)的有60%左右，市場占有率約50%。據(jù)此分析可知，新建超市每年銷售收入大約有：216萬元（1600人×9000元

×30%×50%）。

①年毛差額：23.76萬元（216萬元×11%）

②供應(yīng)商結(jié)算扣點(diǎn)：3.24萬元（216萬元×1.5%）

③聯(lián)營招商收入：7.2萬元（200平方米×30元/平米×12個(gè)月）（其中800平方米用作超市，剩余200平方米用作聯(lián)營招商）

綜上可知，第1年經(jīng)營收入共34.2萬元。

3.經(jīng)營費(fèi)用合計(jì)：102.624萬元

①員工工資：36萬元（1000元/人〃月×30人×12個(gè)月）

②水電費(fèi)：18萬元（根據(jù)同等面積的超市以最大消耗額進(jìn)行估算）③房屋租金：12萬元（1000平方米×120元/平方米〃年）

③裝修攤銷：15.964萬元（按5年折舊，79.82萬元/5年）

④垃圾處置費(fèi)用：0.6萬元（0.5元/平方米〃月×1000平方米×12個(gè)月）

⑤貸款利息：11.66萬元（（79.82+216×30%）×8.06%）

⑥運(yùn)費(fèi)：6萬元（500元/車×120車）

⑦辦公用品及維修費(fèi)用：2.4萬元（0.2萬元/月×12個(gè)月）

4.經(jīng)營效益

第一年經(jīng)營效益為：34.2萬元-102.624萬元=-68.424萬元

從長期的投資經(jīng)營測算來看，第13年超市開始由虧轉(zhuǎn)盈，第17年還清貸款。綜合考慮，重客隆超市短期內(nèi)不具有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

七、結(jié)論

此次實(shí)地考查，我司目標(biāo)主要是建設(shè)農(nóng)村商業(yè)中心網(wǎng)點(diǎn)。目前，該鎮(zhèn)政府明確表態(tài)場鎮(zhèn)中心地帶無地塊供我司建設(shè)。鎮(zhèn)政府提供的六個(gè)地塊，水口村相對較好。但水口村離鎮(zhèn)政府有1公里遠(yuǎn)，該區(qū)域人口少，無商業(yè)氛圍，不貿(mào)綜合交易市場，從現(xiàn)在的情況分析，水口村條件尚不成熟，建議不進(jìn)行投資建設(shè)。

具體附件：