第一篇：上海市農村個人住房建設管理辦法

上海市農村個人住房建設管理辦法

1997-12-14

（1992年10月3日上海市人民政府第24號令發布根據1997年12月14日上海市人民政府第53號令修正并重新發布）

第一章 總 則

第一條 為了加強本市農村個人住房建設管理，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《上海市城市規劃 管理條例》，結合本市農村實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱農村個人住房建設（以下簡稱農村個人建房），是指本市農村范圍內（含國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場以及農村集鎮等）居民自行新建、遷建、擴展、改建和翻建住房。

第三條 上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）和縣（區）土地管理部門是市和縣（區）行政區域內農村個人建房用地的主管機關。

上海市城市規劃管理局（以下簡稱市規劃局）和縣（區）規劃管理部門是市和縣（區）行政區域內農村個人住房規劃建設的主管機關。

鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村個人建房的管理工作。

第四條 農村個人建房應當根據（鎮）和村莊建設規劃統籌安排。

第五條 農村個人建房應當使用原宅基地和其他非耕地，嚴格控制使用耕地。

農村個人建房所使用的土地屬于國家或者集體所有，個人只有使用權。根據國家建設或者鄉（鎮）、村莊建設規劃，農村個人建房需要調整宅基地、承包地、自留地、竹園地時，原土地使用人應當服從。

第六條 農村個人建房用地應當根據市計劃委員會和市房地局下達的年度用地計劃指標，由縣（區）土地管理部門分解落實到鄉（鎮）人民政府。

第七條 農村個人建房用地實行有償使用制度。

第八條 農村個人建房審批實行公開辦事制度。鄉（鎮）人民政府應當將建房用地戶數、用 地計劃指標、宅基地面積、建房占地面積、建筑面積等情況定期張榜公布，接受群眾監督。

第二章 農村個人建房的申請和審批

第九條 有下列情況之一的農村居民戶，可以申請建房用地：

（一）墾區移民戶和因國家建設或者鄉（鎮）村集體建設拆遷的居民戶；

（二）低于本辦法第二十七條規定的建房用地標準的居民戶；

（三）同戶居住人口中有兩個或者兩個以上未婚者，其中一人已達到結婚年齡，要求分戶建房的居民戶；

（四）縣（區）人民政府規定可以申請建房用地的其他居民戶。

第十條 農村個人建房用地應當向常住戶口所在地的村民委員會提出書面申請，并填寫《農村個人建房申請表》。

第十一條 村民委員會接到建房申請后，應當征求村民小組的意見，經集體討論并在《農村個人建房申請表》上簽署意見后，連同建房申請人的書面申請報送鄉（鎮）人民政府。

第十二條 鄉（鎮）人民政府在接到村民委員會報送的《農村個人建房申請表》和建房申請人的書面申請后，應當對用地面積、建房位置、建筑面積標準以及房屋的層數、高度等進行審核，并按下列規定辦理審批手續：

（一）農村個人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，由鄉（鎮）人民政府在一個月內審批。

（二）農村個人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者國有土地的，鄉（鎮）人民政府應當在1個月內征求縣（區）規劃管理部門的選址定點意見，并報縣（區）人民政府審批。

（三）農村個人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、國有土地的，以及在集鎮范圍內申請建房用地的，按前項規定辦理。

農村個人建房用地經批準后，由批準用地機關發給農村個人住房建設用地批準文件；由鄉（鎮）人民政府發給《農村個人住房建設工程許可證》。

第十三條 市屬的國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由所在國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場報送其主管部門審核后，移送市房地局按規定的審批權限報批。縣（區）屬的國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由當地縣（區）人民政府審批。

第十四條 經審核不同意農村個人建房用地申請的，由審批建房用地的機關以書面形式通知建房申請人。

第十五條 不需要申請用地的房屋加層、房屋翻修、建造圍墻等，應當向鄉（鎮）人民政府申請領取《農村個人住房建設工程許可證》。

第十六條 農村個人建房應當按規定繳納有關稅、費。農村個人建房用地還應當繳納建房用地保證金。建房用地保證金收取標準由各縣（區）人民政府制定。

第十七條 農村個人建房應當在取得《農村個人住房建設工程許可證》之日起1年內竣工。

因特殊原因無法按期竣工的，經鄉（鎮）人民政府同意，可延長竣工期；延長期限內由鄉（鎮）人民政府決定，但最長不得超過1年。

第十八條 農村個人建房應當在開工前報告鄉（鎮）人民政府，并嚴格按照農村個人住房建設用地批準文件和《農村個人住房建設工程許可證》規定的宅基地面積、建房占地面積、建筑面積、房屋的位置以及層數、高度等進行施工。

鄉（鎮）人民政府接到開工日期報告后，應當到現場進行查驗。住房竣工后經檢查符合本辦法的，由縣（區）人民政府發給《上海市農村宅基地使用證》，退還建房用地保證金。

第十九條 現有宅基地面積在規定標準之內且符合村鎮建設規劃要求的農村個人建房戶，應當在原址建設，不得移地遷建。

第二十條 移地遷建住房的農村個人建房戶，應當在新建房屋竣工后3個月內，拆除原有住房，退還宅基地。

第二十一條 符合農村個人建房用地條件的農村居民戶，可向鄉（鎮）人民政府申請購買本集體經濟組織內的他人房屋。經批準后，買賣雙方應當在兩個月內辦理宅基地使用權變更手續和房屋買賣交易手續。

第二十二條 因全部或者部分出賣、出租自住房屋造成居住困難或者將原居住房屋改為其他用途的農村居民戶，不得申請建房用地，也不得申請房屋擴建或者加層。無本村民小組戶口的農村房屋不得擴建。

第二十三條 農村個人建造2層或者2層以上住房的，應當有設計 單位設計或者審核過的設計圖紙。

第三章 建房用地標準和規劃技術規定

第二十四條 農村個人建房按不同的地區、戶型和人口計算宅基地總面積。宅基地總面積包括建筑占地面積和屋前屋后占地面積。

建筑占地面積系指居室、灶間、衛生間、樓梯、陽臺等占地面積；屋前屋后占地面積系指建筑占地面積以外的副業棚舍、曬場、沼氣池、化糞池、圍墻等占地面積。

建筑占地不得超過批準的面積標準；屋前屋后占地面積不得擅自調整使用。

第二十五條 建筑占地面積按下列規定計算：

（一）住房、獨立的灶間、獨立的衛生間等建筑占地面積，按外墻勒腳的外圍水平面積計算；

（二）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計算；

（三）有立柱的陽臺、內陽臺、平臺的建筑占地面積，按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計算。

無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽臺不計建筑占地面積，但不得超過批準的宅基地范圍。

有圍墻的住宅按圍墻外邊線水平面積計算宅基地面積；無圍墻的住宅按實際占用面積計算宅基地面積。

第二十六條 農村個人建房戶可申請建房用地的人數按常住戶口計算，其中領取本市獨生子女證的獨生子女建房勝地按二人計算。下列非常住戶口人員，可計入用地人數：

（一）家庭成員中的現役軍人、在校學生；

（二）在城鎮工作，但未分配住房的配偶；

（三）要求與子女同住的居住他處的老人（同住子女以后不得與老人分戶建房，老人戶口不得重復計算建房用地人數或者分攤給其他子女）；

（四）返回農村原籍定居的港、澳、臺同胞；

（五）縣（區）人民政府規定可予計算的其他人員。

第二十七條 蔬菜區（包括國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場）農村個人建房戶中的建房用地按下列標準執行：

（一）4人戶或者4人以下戶的宅基地總面積不得超過150平方米，其中建筑占地面積不得超過80平方米。不符合分戶條件的5人戶可增加建筑面積，但不增加宅地總面積和建筑占地面積。

（二）6人戶的宅基地總面積不得超過160平方米，其中建筑占地面積不得超過90平方米。不符合分戶條件的6人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

糧棉區農村個人建房戶的建房用地按下列標準執行：

（一）4人戶或者4人以下戶的宅基地總面積不得超過180平方米，其中建筑占地面積不得超過90平方米。不符合分戶條件的5人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

（二）6人戶的宅基地總面積不得超過200平方米，其中建筑占地面積不得超過100平方米。不符合分戶條件的6人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

農村集鎮個人建房戶用地以建筑占地面積為準。4人或者4人以下戶的建筑占地面積不得超過44平方米。不符合分戶條件的4人以上戶可增加建筑面積,但不增加建筑占地面積。

不符合分戶條件的建房戶增加建筑面積的標準，由縣（區）人民政府規定。

第二十八條 需原地翻建或者按規劃移地遷建住房的，應當辦理用地手續，并按前條規定的建房用地標準執行。

第二十九條 圍墾不滿5年的墾區，移民房屋宅基地總面積不得超過250平方米，其中建筑占地不得超過125平方米。圍墾滿五年的墾區，按糧棉區標準執行。

第三十條 經批準買房或者建新房時保留原住房的宅基地面積和建筑占地面積合并為一戶計算。

第三十一條 農村個人建房朝向為南北向或者朝南偏東（西）向的房屋間距，為南側建筑高度的1.4至1.6倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的1.2倍。

集鎮、老宅基地按前款標準改建確有困難的，經鄉（鎮）人民政府批準，房屋間距可適當縮小。朝向為南北向或者朝南偏東（西）向的房屋間距，不得小于南側建筑高度的1.2倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的１倍。

集鎮建房的建筑間距用地屬于公用土地，不得擅自占用。

第三十二條 農村個人建房每層的高度不得超過3.3米。相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距一般為1.5米，最多不得超過２米。

第三十三條 農村個人建房確需建圍墻的，不得妨礙公共通道，不得影響四鄰通風采光，不得將自留地、竹園地、承包地等農業用地圈進圍墻，不得超過批準的宅基地范圍。

第四章 法律責任

第三十四條 農村居民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準、非法占用土地建房的，責令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋和其他設施；對非法占地建房的干部，還應當由其所在單位或者上級機關給予行政處分。

農村個人建房占用土地超過批準的用地面積標準的，多占的土地按照非法占地處理。

第三十五條 無權批準或者越權批準建房用地的單位和個人，非法批準的建房用地文件無效。非法批準占用的土地按非法占地處理。對非法批準建房用地的單位主管人員或者個人，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；收受賄賂構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十六條 農村居民未經批準以買賣房屋或者其他形式非法轉讓宅基地使用權的，沒收在非法占用土地上的房屋和其他設施，或者責令限期改正，并處以200元至500元的罰款。

第三十七條 新建房屋竣工后，不按規定拆除原有房屋、退還宅基地的，按非法占地處理，其建房用地保證金不予退還。

第三十八條 農村個人建房逾期未竣工，且未申請延長竣工期的，按超過竣工期每月100元處以罰款，但最高不超過1000元。

第三十九條 農村個人建房戶未取得《農村個人住房建設工程許可證》擅自建房、嚴重影響鄉（鎮）和村莊建設規劃的，責令停止建房，限期拆除或者沒收違章建筑的；影響鄉（鎮）和村莊建設規劃，尚可采取改正措施的，責令限期改正，補辦《農村個人住房建設工程許可證》，并處以土建工程造價５％至１０％的罰款。

第四十條 農村個人建房戶違反《農村個人住房建設工程許可證》的規定，擅自擴大建筑占地面積、移位建房、超過層數等嚴重影響鄉（鎮）和村莊規劃的，責令停止建房，限期拆除或者沒收違法建筑物；影響鄉（鎮）和村莊規劃、尚可采取改正措施的，責令限期改正，并處以土建工程造價５％至２０％的罰款，其建房用地保證金不予退還。

房屋層高或者室內地坪標高超過規定標準的，責令限期改正，并處以土建工程造價２％至１０％的罰款，其建房用地保證金不予退還。

第四十一條 修建圍墻占用公用通道或者妨礙公共交通的，責令限期拆除。

第四十二條 被責令限期拆除房屋或者違法建筑的農村居民逾期不拆除的，鄉（鎮）人民政府可組織有關部門強制拆除，所需費用由違法當事人承擔。

第四十三條 本辦法規定的行政處罰可以由鄉（鎮）人民政府決定。縣（區）土地管理部門和規劃管理部門認為應當由縣（區）土地管理部門和規劃管理部門給予行政處罰的，有權直接作出處罰決定。

第四十四條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人在法定期限內不申請復議、不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。

第四十五條 拒絕、阻礙鄉（鎮）人民政府以及主管部門工作人員依法執行公務的，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章 附 則

第四十六條 農村專業戶、個體工商戶建造生產經營性房和農村集體經濟組織成片建設農民新村（包括商品房屋或者集資建房）應當按有關規定執行，不適用本方法。

第四十七條 本辦法施行前根據市人民政府有關規定編制 的農村居民點建設規劃繼續施行。

本辦法施行后重新編制、調整、修改的農村居民點建設規劃，有關個人住房建設的標準均按本辦法執行。

第四十八條 本辦法的具體應用問題，由上海市建設委員會負責解釋。

第四十九條 本辦法自１９９２年１１月１日起施行。１９８３ 年１０月７日市人民政府公布的《上海市村鎮建房用地管理實施細則（試行）》同時廢止。

七、對《上海市農村個人住房建設管理辦法》的修改：

1、將第三條第三款修改為：

鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村個人建房的管理工作，受縣（區）規劃管理部門委托，審核發放《農村個人住房建設工程規劃許可證》，對農村個人建房進行開工查驗和竣工驗收。

2、將第十二條第一款修改為：

鄉（鎮）人民政府在接到村民委員會報送的《農村個人建房申請表》和建房申請人的書面申請后，應當對用地面積、建房位置、建筑面積標準以及房屋的層數、高度等進行審核，并按下列規定辦理審批手續：

（一）農村個人建房使用原宅基地、其他非耕地的，經鄉（鎮）人民政府在20日內審核后，由縣（區）人民政府在30日內審批。

（二）農村個人建房使用耕地（包括自留地，下同）的，經鄉（鎮）人民政府在20日內審核，并在市人民政府批準農用地轉為建設用地的范圍內征求縣（區）規劃管理部門的選址意見后，由縣（區）人民政府在30日內審批。

（三）農村個人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地的，按前項規定辦理。

3、將第十三條修改為：

國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由所在地的縣（區）人民政府在30日內按規定審批。

4、將第十六條修改為：

農村個人建房應當按規定繳納有關稅、費。

5、將第十七條修改為：

農村個人建房應當在規定的期限內竣工。竣工期一般為1年，最長不超過2年。

鄉（鎮）人民政府在審核發放《農村個人住房建設工程規劃許可證》時，應當核定農村個人建房的竣工期。

6、將第十八條第二款修改為：

鄉（鎮）人民政府接到開工日期報告后，應當到現場進行查驗。住房竣工后，鄉（鎮）人民政府應當到現場進行驗收。

7、將第二十一條修改為：

符合農村個人建房用地條件的農村居民戶，可購買本集體經濟組織內的他人房屋，買賣雙方應當在2個月內辦理宅基地使用權變更手續和房屋買賣交易手續。

8、刪去第三十六條。

9、將原第三十八條修改為：

農村個人建房逾期未竣工的，責令限期竣工，并可按超過竣工期每月100元處以罰款，但最高不超過1000元。

10、其他修改：

將第一條中的“《上海市城市規劃管理條例》”修改為“《上海市城市規劃條例》”。

將第三條中的“上海市房屋土地管理局”修改為“上海市房屋土地資源管理局”。

將第三條、第六條中的“市房地局”修改為“市房地資源局”。將第六條中的“市計劃委員會”修改為“市發展和改革委員會”。

刪去原第三十七條、原第四十條中的“其建房用地保證金不予退還”。

將原第四十八條中的“上海市建設委員會”修改為“上海市建設和管理委員會”。

將有關條文中的“《農村個人住房建設工程許可證》”修改為“《農村個人住房建設工程規劃許可證》”。

第二篇：上海市農村個人住房建設管理辦法

【發布單位】80902 【發布文號】上海市人民政府第24號

【發布日期】1992-10-03 【生效日期】1992-11-01 【失效日期】-----------【所屬類別】地方法規

【文件來源】-----------

上海市農村個人住房建設管理辦法

（１９９２年１０月３日上海市人民政府第２４號令發布）

第一章 總則

第一條 為了加強本市農村個人住房建設管理，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《上海市城市建設規劃管理條例》，結合本市農村實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱農村個人住房建設（以下簡稱農村個人建房）是指本市農村范圍內（含國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場以及農村集鎮等）居民自行新建、遷建、擴建、改建和翻建住房。

第三條 上海市土地管理局（以下簡稱市土地局）和縣（區）土地管理部門是市和縣（區）行政區域內農村個人建房用地的主管機關。

上海市城市規劃管理局（以下簡稱市規劃局）和縣（區）規劃管理部門是市和縣（區）行政區域內農村個人住房規劃建設的主管機關。

鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村個人建房的管理工作。

第四條

第五條 農村個人建房應根據鄉（鎮）和村莊建設規劃統籌安排。

農村個人建設應使用原宅基地和其他非耕地，嚴格控制使用耕地。

農村個人建房所使用的土地屬于國家或集體所有，個人只有使用權。根據國家建設或鄉（鎮）、村莊建設規劃，農村個人建房需要調整宅基地、承包地、自留地、竹園地時，原土地使用人應當服從。

第六條 農村個人建房用地應根據市計劃委員會和市土地局下達的用地計農村個人建房用地實行有償使用制度。劃指標，由縣（區）土地管理部門分解落實到鄉（鎮）人民政府。

第七條 第八條 農村個人建房審批實行公開辦事制度。鄉（鎮）人民政府應將建房用地戶數、用地計劃指標、宅基地面積、建房占地面積、建筑面積等情況定期張榜公布，接受群眾監督。

第二章 農村個人建房的申請和審批

第九條 有下列情況之一的農村居民戶，可以申請建房用地：

（一）墾區移民戶和因國家建設或鄉（鎮）村集體建設拆遷的居民戶；

（二）低于本辦法第二十七條規定的建房用地標準的居民戶；

（三）同戶居住人口中有兩個以上（含兩個）未婚者，其中一人已達到結婚年齡，要求分戶建房的居民戶；

（四）縣（區）人民政府規定可以申請建房用地的其他居民戶。

第十條 農村個人建房用地應向常住戶口所在地的村民委員會提出書面申請，村民委員會接到建房申請后，應征求村民小組的意見，經集體討論并并填寫《農村個人建房申請表》。

第十一條

在《農村個人建房申請表》上簽署意見后，連同建房申請人書面申請報送鄉（鎮）人民政府。

第十二條 鄉（鎮）人民政府在接到村民委員會報送的《農村個人建房申請表》和建房申請人書面申請后，應對用地面積、建房位置、建筑面積標準以及房屋的層數、高度等進行審核，并按下列規定辦理審批手續：

（一）農村個人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，由鄉（鎮）人民政府在一個月內審批。

（二）農村個人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者國有土地的，鄉（鎮）人民政府應在一個月內征求縣（區）規劃管理部門的選址定點意見，并報縣（區）人民政府審批。

（三）農村個人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、國有土地的，以及在集鎮范圍內申請建房用地的，按前項規定辦理。

農村個人建房用地經批準后，由批準用地機關發給農村個人住房建設用地批準文件；由鄉（鎮）人民政府發給《農村個人住房建設工程許可證》。

第十三條 市屬的國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由所在國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場報送其主管部門審核后，移送市土地局按規定的審批權限報批。

縣（區）屬的國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由當地縣（區）人民政府審批。第十四條 經審核不同意農村個人建房用地申請的，由審批建房用地的機關以書不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，應向鄉（鎮）農村個人建房應按規定繳納有關稅、費。農村個人建房用地還應繳納農村個人建房應在取得《農村個人住房建設工程許可證》之日起一年面形式通知建房申請人。

第十五條

人民政府申請領取《農村個人住房建設工程許可證》。

第十六條

建房用地保證金。建房用地保證金收取標準由各縣（區）人民政府制定。

第十七條

內竣工。因特殊原因無法按期竣工的，經鄉（鎮）人民政府同意，可延長竣工期；延長期限由鄉（鎮）人民政府決定，但最長不得超過一年。

第十八條 農村個人建房應在開工前報告鄉（鎮）人民政府，并嚴格按照農村個人住房建設用地批準文件和《農村個人住房建設工程許可證》規定的宅基地面積、建房占地面積、建筑面積、房屋的位置以及層數、高度等進行施工。

鄉（鎮）人民政府接到開工日期報告后，應到現場進行查驗。住房竣工后經檢查符合本辦法的，由縣（區）人民政府發給《上海市農村宅基地使用證》，退還建房用地保證金。

第十九條 現有宅基地面積在規定標準之內且符合村鎮建設規劃要求的農村個移地遷建住房的農村個人建房戶，應在新建房屋竣工后三個月內，拆符合農村個人建房用地條件的農村居民戶，可向鄉（鎮）人民政府人建房戶，應在原址建設，不得移地遷建。

第二十條

除原有住房，退還宅基地。

第二十一條

申請購買本集體經濟組織內的他人房屋。經批準后，買賣雙方應在兩個月內辦理宅基地使用權變更手續和房屋買賣交易手續。

第二十二條 因全部或部分出賣、出租自住房屋造成居住困難或將原居住房屋改為其他用途的農村居民戶，不得申請建房用地，也不得申請房屋擴建或加層。

無本村民小組戶口的農村房屋不得擴建。

第二十三條 農村個人建造兩層以上的（不含兩層）住房的，應有設計單位設計或審核過的設計圖紙。

第三章 建房用地標準和規劃技術規定

第二十四條 農村個人建房按不同的地區、戶型和人口計算宅基地總面積。宅基地總面積包括建筑占地面積和屋前屋后占地面積。

建筑占地面積系指居室、灶間、衛生間、樓梯、陽臺等占地面積；屋前屋后占地面積系指建筑占地面積以外的副業棚舍、曬場、沼氣池、化糞池、圍墻等占地面積。

建筑占地不得超過批準的面積標準；屋前、屋后占地面積不得擅自調整使用。

第二十五條 建筑占地面積按下列規定計算：

（一）住房、獨立的灶間、獨立的衛生間等建筑占地面積，按外墻勒腳的外圍水平面積計算；

（二）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計算；

（三）有立柱的陽臺、內陽臺、平臺的建筑占地面積，按立柱外邊線或墻體外邊線水平面積計算；

無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽臺不計建筑占地面積，但不得超過批準的宅基地范圍；

有圍墻的住宅按圍墻外邊線水平面積計算宅基地面積；無圍墻的住宅按實際占用面積計算宅基地面積。

第二十六條 農村個人建房戶可申請建房用地的人數按常住戶口計算，其中領取本市獨生子女證的獨生子女建房用地按兩人計算。下列非常住戶口人員，可計入用地人數：

（一）家庭成員中的現役軍人、在校學生；

（二）在城鎮工作，但未分配住房的配偶；

（三）要求與子女同住的居住他處的老人（同住子女以后不得與老人分戶建房，老人戶口不得重復計算建房用地人數或分攤給其他子女）；

（四）返回農村原籍定居的港、澳、臺同胞；

（五）縣（區）人民政府規定可予計算的其他人員。

第二十七條 蔬菜區（包括國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場）農村個人建房戶的建房用地按下列標準執行：

（一）四人以下戶（含四人）的宅基地總面積不得超過一百五十平方米，其中建筑占地面積不得超過八十平方米。不符合分戶條件的五人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

（二）六人戶的宅基地總面積不得超過一百六十平方米，其中建筑占地面積不得超過九十平方米。不符合分戶條件的六人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

糧棉區農村個人建房戶的建房用地按下列標準執行：

（一）四人以下戶（含四人）的宅基地總面積不得超過一百八十平方米，其中建筑占地面積不得超過九十平方米。不符合分戶條件的五人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

（二）六人戶的宅基地總面積不得超過二百平方米，其中建筑占地面積不得超過一百平方米。不符合分戶條件的六人以上戶，可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

農村集鎮個人建房戶用地以建筑占地面積為準。四人以下（含四人）建房戶的建筑占地面積不得超過四十四平方米；不符合分戶條件的四人以上建房戶可增加建筑面積，但不增加建筑占地面積。

不符合分戶條件的建房戶增加建筑面積的標準，由縣（區）人民政府規定。

第二十八條 需原地翻建或按規劃移地遷建住房的，應辦理用地手續，并按前條圍墾不滿五年的墾區，移民房屋宅基地總面積不得超過二百五十平規定的建房用地標準執行。

第二十九條

方米，其中建筑占地不得超過一百二十五平方米。

圍墾滿五年的墾區，按糧棉區標準執行。

第三十條 經批準買房或建新房時保留原住房的宅基地面積和建筑占地面積合農村個人建房朝向為南北向或朝南偏東（西）向的房屋間距，為南并為一戶計算。

第三十一條

側建筑高度的一點四至一點六倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的一點二倍。

集鎮、老宅基地按前款標準改建確有困難的，經鄉（鎮）人民政府批準，房屋間距可適當縮小。朝向為南北向或朝南偏東（西）向的房屋間距，不得小于南側建筑高度的一點二倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的一倍。

集鎮建房的建筑間距用地屬于公用土地，不得擅自占用。

第三十二條 農村個人建房每層的高度不得超過三點三米。相鄰房屋山墻之間農村個人建房確需建圍墻的，不得妨礙公共通道，不得影響四鄰通（外墻至外墻）的間距一般為一點五米，最多不得超過二米。

第三十三條

風采光，不得將自留地、竹園地、承包地等農業用地圈進圍墻，不得超過批準的宅基地范圍。

第四章 法律責任

第三十四條 農村居民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準、非法占用土地建房的，責令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋和其他設施；對非法占地建房的干部，還應由其所在單位或上級機關給予行政處分。

農村個人建房占用土地超過批準的用地面積標準的，多占的土地按照非法占地處理。第三十五條 無權批準或越權批準建房用地的單位和個人，非法批準的建房用地文件無效。非法批準占用的土地按非法占地處理。對非法批準建房用地的單位主管人員或者個人，由其所在單位或上級機關給予行政處分，收受賄賂構成犯罪的，依照《刑法》有關規定追究刑事責任。

第三十六條 農村居民未經批準以買賣房屋或其他形式非法轉讓宅基地使用權的，沒收在非法占用土地上的房屋和其他設施，或者責令限期改正，并處以二百元至五百元的罰款。

第三十七條 新建房屋竣工后，不按規定拆除原有房屋、退還宅基地的，按非法農村個人建房逾期未竣工，且未申請延長竣工期，或經批準買賣房農村個人建房戶未取得《農村個人住房建設工程許可證》擅自建房、占地處理，并沒收百分之五十的建房用地保證金。

第三十八條

屋未辦理土地使用權變更手續的，按超過竣工期每月一百元處以罰款。

第三十九條

嚴重影響鄉（鎮）和村莊建設規劃的，責令停止建房，限期拆除或者沒收違章建筑；影響鄉（鎮）和村莊建設規劃、尚可采取改正措施的，責令限期改正，補辦《農村個人住房建設工程許可證》，并處以土建工程造價百分之五至百分之十的罰款。

第四十條 農村個人建房戶違反《農村個人住房建設許可證》的規定，擅自擴大建筑占地面積、移位建房、超過層數等嚴重影響鄉（鎮）和村莊規劃的，責令停止建房，限期拆除或者沒收違章建筑物；影響鄉（鎮）和村莊建設規劃、尚可采取改正措施的，責令限期改正，沒收百分之三十建房用地保證金，并處以超占建筑面積每平方米二百元至三百元的罰款。

房屋層高或室內地坪標高超過規定標準的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五百元至一千元的罰款，并沒收百分之三十建房用地保護金。

第四十一條

第四十二條 修建圍墻占用公用通道或妨礙公共交通的，責令限期拆除。對責令限期拆除房屋或違章建筑的農村居民，逾期不拆除的，鄉本辦法規定的行政處罰可以由鄉（鎮）人民政府決定。縣（區）土（鎮）人民政府可組織有關部門強制拆除，所需費用由違法當事人承擔。

第四十三條

地管理部門和規劃管理部門認為應由縣（區）土地管理部門和規劃管理部門給予行政處罰的，有權直接作出處罰決定。

第四十四條 當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定之日起十五日內，向作出行政處罰決定的上一級主管機關申請復議；對復議決定不服的，可在接到復議決定通知之日起十五日內，向人民法院起訴。當事人也可以在接到處罰決定書之日起三個月內，直接向當地人民法院起訴。

當事人期滿不申請復議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。第四十五條 拒絕、阻礙鄉（鎮）人民政府以及主管部門工作人員依法執行公務的，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關規定予以處罰。構成犯罪的，依照《刑法》有關規定追究刑事責任。

第五章 附則

第四十六條 農村專業戶、個體工商戶建造生產經營性房屋和農村集體經濟組織本辦法實施前根據市人民政府有關規定編制的農村居民點建設規成片建設居民新村（包括商品房或集資建房）應按有關規定執行，不適用本辦法。

第四十七條

劃繼續施行。本辦法實施后重新編制、調整、修改的農村居民點建設規劃，有關個人住房建設的標準均按本辦法執行。

第四十八條 本辦法由上海市建設委員會負責解釋。

第四十九條 本辦法自一九九二年十一月一日起施行，一九八三年十月七日市人民政府公布的《上海市村鎮建房用地管理實施細則（試行）》同時廢止。

第三篇：海陵區個人住房建設管理辦法（精選）

海陵區個人住房建設管理辦法

為加強個人住房建設管理，規范個人住房建設行為，根據《江蘇省實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》、《泰州市實施〈江蘇省土地管理條例〉辦法》以及《泰州市城市總體規劃》，制定本辦法：

一、凡在本行政區域內的個人住房建設（包括新建、翻建、擴建、維修等，以下稱個人建房），均按照本辦法執行。

二、全區個人建房實行分類管理，按城市建設規劃分為控制建設區、一般建設區。控制建設區：南至周山河，西至引江河，北至新通揚運河，東至興泰公路、新328國道，以及其他因城市、集鎮建設需要依法實行規劃控制的范圍。海陵工業園區翻身河以北、京泰路以西、浙江路以南、328國道以東區域。一般建設區：控制建設區以外的全部區域。

控制建設區和一般建設區都必須按有關規定修編完善城市或村鎮（園區）建設規劃，規劃未經批準的范圍一律停止審批個人建房。

三、控制建設區嚴格控制個人建房。在不影響近期城市規劃的前提下，符合下列條件之一的，可批準個人建房。

1．現居住房屋經區建設局鑒定為危房的，可批準原地原規模維修或翻建； 2．現有居住用房緊張或因拆遷需異地安置的農村居民，符合安排宅基地條件的可以到統一規劃的集中居住區新建（集中居住區包括已建成且符合規劃的住宅區和新規劃的住宅區，新規劃的住宅區由各街道（鎮、園區）拿出方案后，報區政府審批確定），符合原地翻（擴）建條件的，可在原宅基地范圍內申請翻（擴）建。

現有居住用房緊張的城市居民按照經濟適用房和廉租房的有關規定，申購經濟適用房或享受廉租房的相關待遇。四、一般建設區個人建房，在符合城市總體規劃的前提下，按照各街道（鎮、園區）修編的村鎮（園區）建設規劃批準建設，但在規劃撤并、拆遷的村莊范圍內除危房改造外，停止審批個人建房。

五、各街道（鎮、園區）必須根據建設社會主義新農村的要求，積極推進居民向城鎮和農村住宅小區集中，大力興建農民公寓和農村住宅小區。小區應統一規劃，統一設計，統籌安排，逐步做到道路、供排水、供電、有線電視、電話、綠化等設施配套齊全，配套所需費用按照“誰受益、誰負擔”的原則，據實分攤，自求平衡。農村住宅小區建設用地由各街道（鎮、園區）與規劃、建設、國土等部門銜接，拿出調整方案報區政府批準，涉及農用地的，按規定先行辦理農轉用手續。在農村住宅小區內申請建房的，可以根據規劃和家庭人口結構、居住情況優先批準。農村村民一戶只能擁有一處宅基地（其中房屋占地面積不得超過宅基地面積的百分之七十），5人（包括5人）以下戶每戶宅基地面積不超過120平方米；5人以上戶，每戶宅基地面積不超過135平方米。農村住宅小區外原則上不再批準個人建房。房屋破舊或經區建設局鑒定為危房的、鄰里均為五年內新建房屋的，可以適當批準原地翻（擴）建，但不得超出規定的宅基地限額面積。

六、個人住宅建設審批程序：

1．申請。建房戶提出書面申請，由所在居委會（村、組）簽署意見，并到街道（鎮、園區）統一領取建房用地申請表。

2．初審。街道（鎮、園區）村建部門會同國土、規劃工作人員現場勘查，預審合格后，委托有測繪資質的部門提供擬建房屋所在地1:200的測繪地形圖、現場勘查記錄、建房戶原宅基地土地使用權證和房屋產權證，分別報規劃、國土海陵分局。

3．公示。規劃、國土海陵分局接到報建材料后，會同街道（鎮、園區）對擬批準建房情況在現場和基層辦公場所附近進行公示，公示時間為7至15天。4．審批。公示無異議的，由規劃、國土海陵分局依照法定程序、期限對個人建房項目選址、用地規劃、土地使用、工程規劃作出行政許可決定或不予許可行政決定。作出行政許可決定的應當定期抄送各街道（鎮、園區）、城管行政執法海陵分局、區建設局備案。

⑴申請建房戶取得的規劃、用地、建設等許可證在批準的時間內有效。

⑵新建、擴建、改建和翻建民房，涉及文物、水利、交通、市政、抗震等管理的，申請建房戶根據法律、法規等有關規定，經有關部門審核同意后，方可辦理相應的規劃、用地、建設等審批手續。

5．申請建房戶取得許可證后，須經規劃、國土海陵分局、街道（鎮、園區）派員現場放線、驗線后方可施工；街道（鎮、園區）必須做好許可證發放后施工過程中的安全、質量管理等工作。

工程竣工后，建房戶應當向規劃、國土海陵分局申請驗收，驗收合格后，規劃海陵分局換發《建設工程規劃許可證》，國土海陵分局發放《土地使用權證》。6．核發房屋產權證。房屋建成后，建房戶憑《建設工程規劃許可證》、《土地使用權證》，報區建設局核發《房屋產權證》。

七、凡未領取《建設工程規劃許可證》、《建房用地審批通知書》或未按許可證、通知書規定內容施工的均為違法建設。城管行政執法海陵分局負責全區范圍內違法建設的督查、協調、考核、處罰等工作。街道（鎮、園區）負責本區域內違法建設的巡查、報告、制止、拆除等工作。國土部門負責查處違法用地行為，水利部門負責查處占用水利設施違法建設。其他相關部門、單位要全力配合、支持違法建設的查處工作。

八、建立違法建設監督舉報制度，實行舉報獎勵，對舉報重大案件的有功人員給予重獎。

九、各街道（鎮、園區）要層層落實個人建房管理目標責任制，切實加強個人建房的監督和管理，從源頭上防止違法建設的發生。

十、個人建房管理情況實行一月一報、每季考核、年終驗收制度。

十一、弄虛作假、越權審批的建房、用地批準文件無效。對直接參與弄虛作假或越權審批的國家工作人員視情節輕重給予黨紀、政紀處分，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

十二、國土、規劃海陵分局應根據本辦法制定相應的工作規則。

十三、本辦法由海陵區政府法制局負責解釋。

十四、本辦法自2006年10月1日起執行，區政府關于個人建房的其他文件自行廢止。

第四篇：上海市農村村民住房建設管理辦法

上海市農村村民住房建設管理辦法

（2007年5月21日上海市人民政府令第71號發布，根據2010年12月20日上海市人民政府令第52號公布的《上海市人民政府關于修改?上海市農機事故處理暫行規定?等148件市政府規章的決定》修正并重

新發布）

第一章 總則

第一條（目的和依據）

為了加強本市農村村民住房建設管理，引導農村村民住宅建設合理、節約利用土地資源，推進新農村建設，根據有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本市行政區域范圍內農民集體所有土地上農村村民新建、改建、擴建和翻建住房（以下統稱“村民建房”）及其管理。

第三條（有關用語的含義）

本辦法中下列用語的含義是：

（一）農村村民，是指具有本市常住戶口的本市農村集體經濟組織成員。

（二）個人建房，是指由單戶村民自行建造住房的活動。

（三）集體建房，是指由村民委員會組織實施新建農村村民住房的活動。

第四條（管理部門）

上海市規劃和國土資源管理局（以下簡稱“市規劃國土資源局”）是本市村民建房規劃、用地和配套設施建設的主管部門；區（縣）規劃國土管理部門負責本轄區內村民建房的規劃、用地和配套設施建設管理，鎮（鄉）土地管理所作為其派出機構具體實施相關的管理工作。

上海市建設和交通委員會（以下簡稱“市建設交通委”）是本市村民建房的建筑活動主管部門；區（縣）建設管理部門負責本轄區內村民建房的建筑活動監督管理。

區（縣）人民政府和鎮（鄉）人民政府負責本轄區內村民建房的管理。鎮（鄉）人民政府受區（縣）規劃國土管理部門委托，審核發放個人建房的鄉村建設規劃許可證，對個人建房進行開工查驗和竣工驗收；受區（縣）建設管理部門委托，進行個人建房安全質量的現場指導和檢查。

發展改革、農業、環保、綠化市容等有關部門按照各自職責，協同實施本辦法。

第五條（基本原則）

農村村民實施建房活動，應當符合規劃、節約用地、集約建設、安全施工、保護環境。

農村村民建房的管理和技術服務，應當尊重農村村民的生活習慣，堅持安全、經濟、適用和美觀的原則，注重建筑質量，完善配套設施，落實節能節地要求，體現鄉村特色。

第六條（技術服務和知識宣傳）

市建設交通委應當會同市規劃國土資源局、市環保局、市綠化市容局等部門組織編制村民建房的規劃技術標準、住宅設計標準和配套設施設置規范。

區（縣）人民政府和鎮（鄉）人民政府應當合理確定本轄區內村民建房的布點、范圍和用地規模，統籌安排村民建房的各項管理工作。區（縣）建設管理部門和鎮（鄉）人民政府應當加大宣傳力度，向農村村民普及建房技術與質量安全知識。

第七條（村民建房的方式）

本市鼓勵集體建房，引導村民建房逐步向規劃確定的居民點集中。所在區域已實施集體建房的，不得申請個人建房；所在區域屬于經批準的規劃確定保留村莊，且尚未實施集體建房的，可以按規劃申請個人建房。

農村村民將原有住房出售、贈與他人，或者將原有住房改為經營場所，或者已參加集體建房，再申請建房的，一律不予批準。

第八條（用地計劃）

區（縣）規劃國土管理部門應當按照市規劃國土資源局、市發展改革委下達的土地利用計劃指標，確定村民建房的用地計劃指標，并分解下達到鎮（鄉）人民政府。

鎮（鄉）人民政府審核建房申請，應當符合區（縣）規劃國土管理部門分解下達的村民建房用地計劃指標。

第九條（公開辦事制度）

區（縣）規劃國土管理部門和鎮（鄉）人民政府應當實行公開辦事制度，將村民建房的申請條件、申報審批程序、審批工作時限、審批權限等相關規定和用地計劃進行公示。

第十條（宅基地的使用規范）

農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過規定標準。現有宅基地面積在規定標準之內，且符合村鎮規劃要求的農村村民實施個人建房的，應當在原址改建、擴建或者翻建，不得易地新建。

農村村民按規劃易地實施個人建房的，應當在新房竣工后三個月內拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物；參加集體建房的，應當在新房分配后三個月內拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物。原宅基地由村民委員會、村民小組依法收回，并由鎮（鄉）人民政府或者區（縣）規劃國土管理部門及時組織整理或者復墾。

區（縣）人民政府在核發用地批準文件時，應當注明新房竣工后退回原有宅基地的內容，并由鎮（鄉）土地管理所負責監督實施。

第二章 個人建房

第十一條（申請條件）

符合下列條件之一的村民需要新建、改建、擴建或者翻建住房的，可以以戶為單位向常住戶口所在地的村民委員會提出申請，并填寫《農村村民個人建房申請表》：

（一）同戶（以合法有效的農村宅基地使用證或者建房批準文件計戶）居住人口中有兩個以上（含兩個）達到法定結婚年齡的未婚者，其中一人要求分戶建房，且符合所在區（縣）人民政府規定的分戶建房條件的；

（二）該戶已使用的宅基地總面積未達到本辦法規定的宅基地總面積標準的80%，需要在原址改建、擴建或者易地新建的；

（三）按照村鎮規劃調整宅基地，需要易地新建的；

（四）原宅基地被征收，該戶所在的村或者村民小組建制尚未撤銷且具備易地建房條件的；

（五）原有住房屬于危險住房，需要在原址翻建的；

（六）原有住房因自然災害等原因滅失，需要易地新建或者在原址翻建的；

（七）區（縣）人民政府規定的其他情形。

前款中的危險住房，是指根據我國危險房屋鑒定標準的有關規定，經本市專業機構鑒定危險等級屬C級或D級，不能保證居住和使用安全的住房。

第十二條（集體經濟組織內的審查程序）

村民委員會接到個人建房申請后，應當在本村或者該戶村民所在的村民小組張榜公布，公布期限不少于30日。

公布期間無異議的，村民委員會應當在《農村村民個人建房申請表》上簽署意見后，連同建房申請人的書面申請報送鎮（鄉）人民政府；公布期間有異議的，村民委員會應當召集村民會議或者村民代表會議討論決定。

第十三條（行政審批程序）

鎮（鄉）人民政府應當在接到村民委員會報送的《農村村民個人建房申請表》和建房申請人的書面申請后20日內，會同鎮（鄉）土地管理所進行實地審核。審核內容包括申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃、擬建房位置以及層數、高度是否符合標準等。

鎮（鄉）人民政府審核完畢后，應當將審核意見連同申請材料一并報區（縣）人民政府審批建房用地；區（縣）人民政府應當在20日內審批。

建房用地批準后，由區（縣）人民政府發給用地批準文件；由鎮（鄉）人民政府發給鄉村建設規劃許可證。

第十四條（審批結果的公布）

區（縣）人民政府和鎮（鄉）人民政府應當將村民建房的審批結果張榜公布，接受群眾監督。

第十五條（宅基地范圍劃定和開工查驗）

經批準建房的村民戶應當在開工前向鎮（鄉）土地管理所申請劃定宅基地范圍。

鎮（鄉）土地管理所應當在10日內，到實地丈量劃定宅基地，并通知鎮（鄉）人民政府派員到現場進行開工查驗，實地確認宅基地內建筑物的平面位置、層數和高度。

村民戶應當嚴格按照用地批準文件和鄉村建設規劃許可證的規定進行施工。

第十六條（施工圖紙）

農村村民建造兩層或者兩層以上住房的，應當使用具備資質的設計單位設計或經其審核的圖紙，或者免費使用市建設交通委推薦的通用圖紙。

市建設交通委應當組織落實向農村村民推薦通用圖紙的實施工作。

第十七條（環衛設施配建要求）

個人建房應當按規定同時配建三格化糞池。化糞池應當遠離水源，并加蓋密封。

第十八條（竣工期限）

鎮（鄉）人民政府在審核發放鄉村建設規劃許可證時，應當核定竣工期限。

易地新建住房的竣工期限一般為1年，最長不超過2年。

第十九條（竣工驗收）

個人建房完工后，應當通知鎮（鄉）人民政府進行竣工驗收。鎮（鄉）人民政府應當在接到申請后的15日內，到現場進行驗收。

鎮（鄉）人民政府應當提前通知鎮（鄉）土地管理所，由鎮（鄉）土地管理所派員同時到實地檢查個人建房是否按照批準的面積和要求使用土地。

經驗收符合規定的，鎮（鄉）人民政府應當將驗收結果送區（縣）建設管理部門備案。

第二十條（補建圍墻的程序）

村民戶需要在原宅基地范圍內補建圍墻的，應當經村民委員會審核同意，并向鎮（鄉）人民政府申請鄉村建設規劃許可證。

補建圍墻申請經批準后，村民戶應當在開工前向鎮（鄉）人民政府申請查驗；鎮（鄉）人民政府應當在15日內派員到現場進行查驗，實地確認建造圍墻的位置、高度等事項。

補建圍墻的村民戶應當嚴格按照鄉村建設規劃許可證的規定進行施工；完工后，按照本辦法第十九條 規定進行竣工驗收。

第三章 集體建房

第二十一條（集體建房的統籌安排）

區（縣）人民政府應當按照經批準的村鎮規劃，結合實際，組織制定集體建房實施計劃。有條件的村民委員會可以按本辦法規定實施集體建房。

第二十二條（集體建房的規劃和用地審批）

實施集體建房項目的村民委員會應當依法向區（縣）規劃國土管理部門申請辦理建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證和鄉村建設規劃許可證。審批過程中，規劃國土管理部門應當征詢環保、綠化市容等部門的意見，明確污水收集處理、生活垃圾收集處理等配套設施的建設要求。

村民委員會取得建設用地規劃許可證后，憑以下材料向區（縣）規劃國土管理部門提出用地申請：

（一）建設用地申請書（含項目選址、用地和居住人口規模、資金來源、原宅基地整理復墾計劃等情況）；

（二）建設用地規劃許可證及其附圖；

（三）村民會議或者村民代表會議關于實施集體建房項目的決定；

（四）相關村民戶符合個人建房條件且同意參加集體建房的有關材料；

（五）住房配售初步方案（含住房配售對象情況、配售面積、按規定應當退還的原宅基地情況等）。

集體建房用地選址涉及村或者村民小組之間的宅基地調整的，村民委員會提出用地申請時，除前款規定的材料，還應提交宅基地調整和協商補償的有關材料。

經審核批準的，區（縣）規劃國土管理部門應當頒發建設用地批準書。

第二十三條（集體建房的工程建設管理）

集體建房適用國家和本市有關建設工程質量和安全的管理規定。

集體建房項目應當按照規定，向區（縣）建設管理部門辦理建筑工程施工許可、建筑工程質量安全監督申報、竣工驗收備案手續。

區（縣）建設管理部門應當加強集體建房項目的工程質量和安全管理。

第二十四條（集體建房的配售）

集體建房的住房配售初步方案，由村民委員會召集村民會議或者村民代表會議討論決定。

集體建房項目竣工驗收備案后，村民委員會應當按照住房配售初步方案和經有關行政主管部門批準的事項，提請村民會議或者村民代表會議討論確定住房配售的具體方案。

實施集體建房的村民委員會應當向本集體經濟組織內符合個人建房條件的村民配售住房。鎮（鄉）人民政府應當對集體建房的配售情況進行監督檢查，檢查結果送區（縣）規劃國土管理部門備案。

村民委員會應當向村民公布集體建房的成本構成和配售情況，接受村民監督。

第二十五條（集體建房的環衛設施配建要求）

集體建房應當按規定同時配建生活垃圾收集容器和設施，并建造集中收集糞便的管道和處理設施。

第二十六條（集體建房的相關標準和規范）

實施集體建房，應當符合本市城市規劃管理技術規定、住宅設計標準和配套設施設置規范。

第四章 相關標準

第二十七條（用地面積和建筑面積標準）

個人建房的用地面積和建筑面積按照下列規定計算：

（一）4人戶或者4人以下戶的宅基地總面積控制在150平方米至180平方米以內，其中，建筑占地面積控制在80平方米至90平方米以內。不符合分戶條件的5人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

（二）6人戶的宅基地總面積控制在160平方米至200平方米以內，其中，建筑占地面積控制在90平方米至100平方米以內。不符合分戶條件的6人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

個人建房用地面積的具體標準，由區（縣）人民政府在前款規定的范圍內予以制定。

區（縣）人民政府可以制定個人建房的建筑面積標準。

第二十八條（建筑占地面積的計算標準）

個人建房的建筑占地面積按照下列規定計算：

（一）住房、獨立的灶間、獨立的衛生間等建筑占地面積，按外墻勒腳的外圍水平面積計算；

（二）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計算；

（三）有立柱的陽臺、內陽臺、平臺的建筑占地面積，按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計算；

無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽臺不計建筑占地面積，但不得超過批準的宅基地范圍。

第二十九條（用地人數的計算標準）

村民戶申請個人建房用地的人數，按照該戶在本村或者村民小組內的常住戶口進行計算，其中，領取本市《獨生子女父母光榮證》（或者《獨生子女證》）的獨生子女，按2人計算。

戶口暫時遷出的現役軍人、武警、在校學生，服刑或者接受勞動教養的人員，以及符合區（縣）人民政府規定的其他人員，可以計入戶內。

村民戶內在本市他處已計入批準建房用地人數的人員，或者因宅基地拆遷已享受補償安置的人員，不得計入用地人數。

區（縣）人民政府可以制定關于申請個人建房用地人數的具體認定辦法。

第三十條（用地程序和標準）

原址改建、擴建、翻建住房或者按規劃易地新建住房的，均應當辦理用地手續，并按本辦法規定的用地標準執行。

第三十一條（間距和高度標準）

村鎮規劃對個人建房的間距和高度標準有規定的區域，按照村鎮規劃執行。村鎮規劃尚未編制完成或者雖已編制完成但對個人建房的間距和高度標準未作規定的區域，按照下列規定執行：

（一）朝向為南北向或者朝南偏東（西）向的房屋的間距，為南側建筑高度的1.4倍；朝向為東西向的房屋的間距，不得小于較高建筑高度的1.2倍。老宅基地按前述標準改建確有困難的，朝向為南北向或者朝南偏東（西）向的房屋的間距，為南側建筑高度的1.2倍；朝向為東西向的房屋的間距，不得小于較高建筑高度的1倍。

（二）相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距一般為1.5米，最多不得超過2米。

（三）樓房總高度不得超過10米，其中，底層層高為3米到3.2米，其余層數的每層層高宜為2.8米到3米。副業棚舍為一層。不符合間距標準的住宅，不得加層。

第三十二條（圍墻的建造要求）

個人建房需要設立圍墻的，不得超越經批準的宅基地范圍，圍墻高度不得超過2.5米，不得妨礙公共通道、管線等公共設施，不得影響相鄰房屋的通風和采光。

第五章 法律責任

第三十三條（鎮鄉人民政府的監督檢查）

鎮（鄉）人民政府應當加強對本區域內農村村民建房活動的監督檢查，發現有違反國家和本市有關規定的行為的，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在24小時內報告區（縣）人民政府和有關部門。

第三十四條（農村村民非法占地建房的處罰）

農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設住宅的，由區（縣）規劃國土管理部門依據《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施。

超過本市規定的標準，多占的土地按非法占用土地處理。

新建房屋竣工后，不按規定拆除原有房屋、退還宅基地的，按照非法占用土地處理。

第三十五條（規劃國土管理部門處罰的執行）

規劃國土管理部門依法責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續施工的，作出處罰決定的機關有權制止。

第三十六條（違反規劃建設的處理）

未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，按照《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定處理。

第三十七條（違反質量和安全要求的處罰）

實施集體建房的村民委員會和參與集體建房項目的勘察、設計、施工、監理單位依法對住房建設工程的質量和施工安全承擔相應法律責任。

集體建房的工程質量和施工安全不符合有關法律、法規和規章規定的，由區（縣）建設管理部門依法予以處罰。

第三十八條（行政復議和訴訟）

當事人對具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議，或者依法向人民法院提起訴訟。

第三十九條（執法者違法違規行為的追究）

有關行政管理機關應當依法履行職責，嚴格依照法定程序辦理村民建房審批手續，不得假借各種名義收取費用。

有關行政管理機關的工作人員違反規定，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂、侵害農村村民合法權益的，由有關部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附則

第四十條（應用解釋部門）

市規劃國土資源局和市建設交通委可以對本辦法的具體應用問題進行解釋。

第四十一條（施行日期）

本辦法自2007年7月1日起施行。一九九二年十月三日市人民政府第24號令發布的《上海市農村個人住房建設管理辦法》同時廢止。

第五篇：上海市農村村民住房建設管理辦法

上海市農村村民住房建設管理辦法

（2007年5月26日上海市人民政府令第71號公布）

第一章 總 則

第一條（目的和依據）

為了加強本市農村村民住房建設管理，引導農村村民住宅建設合理、節約利用土地資源，推進新農村建設，根據有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本辦法適用于本市行政區域范圍內農民集體所有土地上農村村民新建、改建、擴建和翻建住房（以下統稱“村民建房”）及其管理。

第三條（有關用語的含義）

本辦法中下列用語的含義是：

（一）農村村民，是指具有本市常住戶口的本市農村集體經濟組織成員。

（二）個人建房，是指由單戶村民自行建造住房的活動。

（三）集體建房，是指由村民委員會組織實施新建農村村民住房的活動。

第四條（管理部門）

上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱“市房地資源局”）是本市村民建房用地和配套設施建設的主管部門；區（縣）房地產管理部門負責本轄區內村民建房的用地管理和配套設施建設管理，鎮（鄉）土地管理所作為其派出機構具體實施相關的管理工作。

上海市城市規劃管理局（以下簡稱“市規劃局”）是本市村民建房的規劃主管部門；區（縣）規劃管理部門負責本轄區內村民建房的規劃管理。

上海市建設和交通委員會（以下簡稱“市建設交通委”）是本市村民建房的建筑活動主管部門；區（縣）建設管理部門負責本轄區內村民建房的建筑活動監督管理。

區（縣）人民政府和鎮（鄉）人民政府負責本轄區內村民建房的管理。鎮（鄉）人民政府受區（縣）規劃管理部門委托，審核發放個人建房的建設工程規劃許可證，對個人建房進行開工查驗和竣工驗收；受區（縣）建設管理部門委托，進行個人建房安全質量的現場指導和檢查。

發展改革、農業、環保、市容環衛等有關部門按照各自職責，協同實施本辦法。

第五條（基本原則）

農村村民實施建房活動，應當符合規劃、節約用地、集約建設、安全施工、保護環境。

農村村民建房的管理和技術服務，應當尊重農村村民的生活習慣，堅持安全、經濟、適用和美觀的原則，注重建筑質量，完善配套設施，落實節能節地要求，體現鄉村特色。

第六條（技術服務和知識宣傳）

市建設交通委應當會同市規劃局、市房地資源局、市環保局、市市容環衛局等部門組織編制村民建房的規劃技術標準、住宅設計標準和配套設施設置規范。

區（縣）人民政府和鎮（鄉）人民政府應當合理確定本轄區內村民建房的布點、范圍和用地規模，統籌安排村民建房的各項管理工作。區（縣）建設管理部門和鎮（鄉）人民政府應當加大宣傳力度，向農村村民普及建房技術與質量安全知識。

第七條（村民建房的方式）

本市鼓勵集體建房，引導村民建房逐步向規劃確定的居民點集中。所在區域已實施集體建房的，不得申請個人建房；所在區域屬于經批準的規劃確定保留村莊，且尚未實施集體建房的，可以按規劃申請個人建房。

農村村民將原有住房出售、贈與他人，或者將原有住房改為經營場所，或者已參加集體建房，再申請建房的，一律不予批準。

第八條（用地計劃）

區（縣）房地產管理部門應當按照市房地資源局、市發展改革委下達的土地利用計劃指標，確定村民建房的用地計劃指標，并分解下達到鎮（鄉）人民政府。

鎮（鄉）人民政府審核建房申請，應當符合區（縣）房地產管理部門分解下達的村民建房用地計劃指標。

第九條（公開辦事制度）

區（縣）房地產管理部門、規劃管理部門和鎮（鄉）人民政府應當實行公開辦事制度，將村民建房的申請條件、申報審批程序、審批工作時限、審批權限等相關規定和用地計劃進行公示。

第十條（宅基地的使用規范）

農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過規定標準。現有宅基地面積在規定標準之內，且符合村鎮規劃要求的農村村民實施個人建房的，應當在原址改建、擴建或者翻建，不得易地新建。

農村村民按規劃易地實施個人建房的，應當在新房竣工后三個月內拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物；參加集體建房的，應當在新房分配后三個月內拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物。原宅基地由村民委員會、村民小組依法收回，并由鎮（鄉）人民政府或者區（縣）房地產管理部門及時組織整理或者復墾。

區（縣）人民政府在核發用地批準文件時，應當注明新房竣工后退回原有宅基地的內容，并由鎮（鄉）土地管理所負責監督實施。

編輯本段第二章 個人建房

第十一條（申請條件）

符合下列條件之一的村民需要新建、改建、擴建或者翻建住房的，可以以戶為單位向常住戶口所在地的村民委員會提出申請，并填寫《農村村民個人建房申請表》：

（一）同戶（以合法有效的農村宅基地使用證或者建房批準文件計戶）居住人口中有兩個以上（含兩個）達到法定結婚年齡的未婚者，其中一人要求分戶建房，且符合所在區（縣）人民政府規定的分戶建房條件的；

（二）該戶已使用的宅基地總面積未達到本辦法規定的宅基地總面積標準的80%，需要在原址改建、擴建或者易地新建的；

（三）按照村鎮規劃調整宅基地，需要易地新建的；

（四）原宅基地被征收，該戶所在的村或者村民小組建制尚未撤銷且具備易地建房條件的；

（五）原有住房屬于危險住房，需要在原址翻建的；

（六）原有住房因自然災害等原因滅失，需要易地新建或者在原址翻建的；

（七）區（縣）人民政府規定的其他情形。

前款中的危險住房，是指根據我國危險房屋鑒定標準的有關規定，經本市專業機構鑒定危險等級屬C級或D級，不能保證居住和使用安全的住房。

第十二條（集體經濟組織內的審查程序）

村民委員會接到個人建房申請后，應當在本村或者該戶村民所在的村民小組張榜公布，公布期限不少于30日。

公布期間無異議的，村民委員會應當在《農村村民個人建房申請表》上簽署意見后，連同建房申請人的書面申請報送鎮（鄉）人民政府；公布期間有異議的，村民委員會應當召集村民會議或者村民代表會議討論決定。

第十三條（行政審批程序）

鎮（鄉）人民政府應當在接到村民委員會報送的《農村村民個人建房申請表》和建房申請人的書面申請后20日內，會同鎮（鄉）土地管理所進行實地審核。審核內容包括申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃、擬建房位置以及層數、高度是否符合標準等。

鎮（鄉）人民政府審核完畢后，應當將審核意見連同申請材料一并報區（縣）人民政府審批建房用地；區（縣）人民政府應當在20日內審批。

建房用地批準后，由區（縣）人民政府發給用地批準文件；由鎮（鄉）人民政府發給建設工程規劃許可證。

第十四條（審批結果的公布）

區（縣）人民政府和鎮（鄉）人民政府應當將村民建房的審批結果張榜公布，接受群眾監督。

第十五條（宅基地范圍劃定和開工查驗）

經批準建房的村民戶應當在開工前向鎮（鄉）土地管理所申請劃定宅基地范圍。

鎮（鄉）土地管理所應當在10日內，到實地丈量劃定宅基地，并通知鎮（鄉）人民政府派員到現場進行開工查驗，實地確認宅基地內建筑物的平面位置、層數和高度。

村民戶應當嚴格按照用地批準文件和建設工程規劃許可證的規定進行施工。

第十六條（施工圖紙）

農村村民建造兩層或者兩層以上住房的，應當使用具備資質的設計單位設計或經其審核的圖紙，或者免費使用市建設交通委推薦的通用圖紙。

市建設交通委應當組織落實向農村村民推薦通用圖紙的實施工作。

第十七條（環衛設施配建要求）

個人建房應當按規定同時配建三格化糞池。化糞池應當遠離水源，并加蓋密封。

第十八條（竣工期限）

鎮（鄉）人民政府在審核發放建設工程規劃許可證時，應當核定竣工期限。

易地新建住房的竣工期限一般為1年，最長不超過2年。

第十九條（竣工驗收）

個人建房完工后，應當通知鎮（鄉）人民政府進行竣工驗收。鎮（鄉）人民政府應當在接到申請后的15日內，到現場進行驗收。

鎮（鄉）人民政府應當提前通知鎮（鄉）土地管理所，由鎮（鄉）土地管理所派員同時到實地檢查個人建房是否按照批準的面積和要求使用土地。

經驗收符合規定的，鎮（鄉）人民政府應當將驗收結果送區（縣）建設管理部門備案。

第二十條（補建圍墻的程序）

村民戶需要在原宅基地范圍內補建圍墻的，應當經村民委員會審核同意，并向鎮（鄉）人民政府申請建設工程規劃許可證。

補建圍墻申請經批準后，村民戶應當在開工前向鎮（鄉）人民政府申請查驗；鎮（鄉）人民政府應當在15日內派員到現場進行查驗，實地確認建造圍墻的位置、高度等事項。

補建圍墻的村民戶應當嚴格按照建設工程規劃許可證的規定進行施工；完工后，按照本辦法第十九條規定進行竣工驗收。

編輯本段第三章 集體建房

第二十一條（集體建房的統籌安排）

區（縣）人民政府應當按照經批準的村鎮規劃，結合實際，組織制定集體建房實施計劃。有條件的村民委員會可以按本辦法規定實施集體建房。

第二十二條（集體建房的規劃和用地審批）

實施集體建房項目的村民委員會應當依法向區（縣）規劃管理部門申請辦理建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。審批過程中，規劃部門應當征詢環保、市容環衛等部門的意見，明確污水收集處理、生活垃圾收集處理等配套設施的建設要求。

村民委員會取得建設用地規劃許可證后，憑以下材料向區（縣）房地產管理部門提出用地申請：

（一）建設用地申請書（含項目選址、用地和居住人口規模、資金來源、原宅基地整理復墾計劃等情況）；

（二）建設用地規劃許可證及其附圖；

（三）村民會議或者村民代表會議關于實施集體建房項目的決定；

（四）相關村民戶符合個人建房條件且同意參加集體建房的有關材料；

（五）住房配售初步方案（含住房配售對象情況、配售面積、按規定應當退還的原宅基地情況等）。

集體建房用地選址涉及村或者村民小組之間的宅基地調整的，村民委員會提出用地申請時，除前款規定的材料，還應提交宅基地調整和協商補償的有關材料。

經審核批準的，區（縣）房地產管理部門應當頒發建設用地批準書。

第二十三條（集體建房的工程建設管理）

集體建房適用國家和本市有關建設工程質量和安全的管理規定。

集體建房項目應當按照規定，向區（縣）建設管理部門辦理建筑工程施工許可、建筑工程質量安全監督申報、竣工驗收備案手續。

區（縣）建設管理部門應當加強集體建房項目的工程質量和安全管理。

第二十四條（集體建房的配售）

集體建房的住房配售初步方案，由村民委員會召集村民會議或者村民代表會議討論決定。

集體建房項目竣工驗收備案后，村民委員會應當按照住房配售初步方案和經有關行政主管部門批準的事項，提請村民會議或者村民代表會議討論確定住房配售的具體方案。

實施集體建房的村民委員會應當向本集體經濟組織內符合個人建房條件的村民配售住房。鎮（鄉）人民政府應當對集體建房的配售情況進行監督檢查，檢查結果送區（縣）房地產管理部門備案。

村民委員會應當向村民公布集體建房的成本構成和配售情況，接受村民監督。

第二十五條（集體建房的環衛設施配建要求）

集體建房應當按規定同時配建生活垃圾收集容器和設施，并建造集中收集糞便的管道和處理設施。

第二十六條（集體建房的相關標準和規范）

實施集體建房，應當符合本市城市規劃管理技術規定、住宅設計標準和配套設施設置規范。

編輯本段第四章 相關標準

第二十七條（用地面積和建筑面積標準）

個人建房的用地面積和建筑面積按照下列規定

計算：

（一）4人戶或者4人以下戶的宅基地總面積控制在150平方米至180平方米以內，其中，建筑占地面積控制在80平方米至90平方米以內。不符合分戶條件的5人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

（二）6人戶的宅基地總面積控制在160平方米至200平方米以內，其中，建筑占地面積控制在90平方米至100平方米以內。不符合分戶條件的6人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

個人建房用地面積的具體標準，由區（縣）人民政府在前款規定的范圍內予以制定。

區（縣）人民政府可以制定個人建房的建筑面積標準。

第二十八條（建筑占地面積的計算標準）

個人建房的建筑占地面積按照下列規定計算：

（一）住房、獨立的灶間、獨立的衛生間等建筑占地面積，按外墻勒腳的外圍水平面積計算；

（二）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計算；

（三）有立柱的陽臺、內陽臺、平臺的建筑占地面積，按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計算；

無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽臺不計建筑占地面積，但不得超過批準的宅基地范圍。

第二十九條（用地人數的計算標準）

村民戶申請個人建房用地的人數，按照該戶在本村或者村民小組內的常住戶口進行計算，其中，領取本市《獨生子女父母光榮證》（或者《獨生子女證》）的獨生子女，按2人計算。戶口暫時遷出的現役軍人、武警、在校學生，服刑或者接受勞動教養的人員，以及符合區（縣）人民政府規定的其他人員，可以計入戶內。

村民戶內在本市他處已計入批準建房用地人數的人員，或者因宅基地拆遷已享受補償安置的人員，不得計入用地人數。

區（縣）人民政府可以制定關于申請個人建房用地人數的具體認定辦法。

第三十條（用地程序和標準）

原址改建、擴建、翻建住房或者按規劃易地新建住房的，均應當辦理用地手續，并按本辦法規定的用地標準執行。

第三十一條（間距和高度標準）

村鎮規劃對個人建房的間距和高度標準有規定的區域，按照村鎮規劃執行。村鎮規劃尚未編制完成或者雖已編制完成但對個人建房的間距和高度標準未作規定的區域，按照下列規定執行：

（一）朝向為南北向或者朝南偏東（西）向的房屋的間距，為南側建筑高度的1.4倍；朝向為東西向的房屋的間距，不得小于較高建筑高度的1.2倍。老宅基地按前述標準改建確有困難的，朝向為南北向或者朝南偏東（西）向的房屋的間距，為南側建筑高度的1.2倍；朝向為東西向的房屋的間距，不得小于較高建筑高度的1倍。

（二）相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距一般為1.5米，最多不得超過2米。

（三）樓房總高度不得超過10米，其中，底層層高為3米到3.2米，其余層數的每層層高宜為2.8米到3米。副業棚舍為一層。不符合間距標準的住宅，不得加層。

第三十二條（圍墻的建造要求）

個人建房需要設立圍墻的，不得超越經批準的宅基地范圍，圍墻高度不得超過2.5米，不得妨礙公共通道、管線等公共設施，不得影響相鄰房屋的通風和采光。

編輯本段第五章 法律責任

第三十三條（鎮鄉人民政府的監督檢查）

鎮（鄉）人民政府應當加強對本區域內農村村民建房活動的監督檢查，發現有違反國家和本市有關規定的行為的，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在24小時內報告區（縣）人民政府和有關部門。

第三十四條（農村村民非法占地建房的處罰）

農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設住宅的，由區（縣）房地產管理部門依據《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施。

超過本市規定的標準，多占的土地按非法占用土地處理。

新建房屋竣工后，不按規定拆除原有房屋、退還宅基地的，按照非法占用土地處理。

第三十五條（房地產管理部門處罰的執行）

房地產管理部門依法責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續施工的，作出處罰決定的機關有權制止。

第三十六條（個人建房違反規劃管理的處罰）

農村村民未取得建設工程規劃許可證，擅自建房、嚴重影響村鎮規劃的，由區（縣）規劃管理部門責令停止建房，限期拆除或者沒收違法建筑；影響村鎮規劃，尚可采取改正措施的，由區（縣）規劃管理部門責令限期改正，并處以土建工程造價5％至10％的罰款。

農村村民違反建設工程規劃許可證的規定，擅自擴大建筑占地面積、移位建房等嚴重影響村鎮規劃的，由區（縣）規劃管理部門責令停止建房，限期拆除或者沒收違法建筑；影響村鎮規劃、尚可采取改正措施的，由區（縣）規劃管理部門責令限期改正，并處以土建工程造價5％至20％的罰款。

農村村民建房的房屋層高超過規定標準的，由區（縣）規劃管理部門責令限期改正，并處以土建工程造價2％至10％的罰款。

第三十七條（集體建房違反規劃管理的處罰）

集體建房有下列情形之一的，由市或者區（縣）規劃管理部門依據《上海市城市規劃條例》的有關規定，責令停止施工，限期拆除：

（一）未取得建設工程規劃許可證實施建房的；

（二）擅自擴大建筑占地面積、移位建房或者未按照建設工程規劃許可證實施建房等違反規劃管理的情形。

有前款規定情形，不能拆除的，沒收違法建筑物、構筑物和其他設施；拆除或者沒收后仍未完全消除影響的，處以建設工程違法部分造價的20％至100％的罰款。

第三十八條（農村違法建設工程的強制拆除）

對妨礙公共安全、公共衛生、城市交通和市容景觀的農村違法建設工程，市和區（縣）規劃管理部門應當依照有關法律、法規進行查證和認定，并對違法建筑作出限期拆除的決定；當事人未在限期內拆除違法建筑的，市或者區（縣）規劃管理部門可以依法申請市或者區（縣）人民政府組織強制拆除。

第三十九條（違反質量和安全要求的處罰）

實施集體建房的村民委員會和參與集體建房項目的勘察、設計、施工、監理單位依法對住房建設工程的質量和施工安全承擔相應法律責任。

集體建房的工程質量和施工安全不符合有關法律、法規和規章規定的，由區（縣）建設管理部門依法予以處罰。

第四十條（行政復議和訴訟）

當事人對具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議，或者依法向人民法院提起訴訟。

第四十一條（執法者違法違規行為的追究）

有關行政管理機關應當依法履行職責，嚴格依照法定程序辦理村民建房審批手續，不得假借各種名義收取費用。

有關行政管理機關的工作人員違反規定，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂、侵害農村村民合法權益的，由有關部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

編輯本段第六章 附 則

第四十二條（應用解釋部門）

市房地資源局、市規劃局和市建設交通委可以對本辦法的具體應用問題進行解釋。

第四十三條（施行日期）

本辦法自2007年7月1日起施行。一九九二年十月三日市人民政府第24號令發布的《上海市農村個人住房建設管理辦法》同時廢止。

上海市農村個人住房建設管理辦法

第一章

總

則

第一條

為了加強本市農村個人住房建設管理，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《上海市城市建設規劃管理條例》，結合本市農村實際情況，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱農村個人住房建設（以下簡稱農村個人建房）是指本市農村范圍內（含國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場以及農村集鎮等）居民自行新建、遷建、擴建、改建和翻建住房。

第三條

上海市土地管理局（以下簡稱市土地局）和縣（區）土地管理部門是市和縣（區）行政區域內農村個人建房用地的主管機關。

上海市城市規劃管理局（以下簡稱市規劃局）和縣（區）規劃管理部門是市和縣（區）行政區域內農村個人住房規劃建設的主管機關。

鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村個人建房的管理工作。

第四條

農村個人建房應根據鄉（鎮）和村莊建設規劃統籌安排。

第五條

農村個人建房應使用原宅基地和其他非耕地，嚴格控制使用耕地。

農村個人建房所使用的土地屬于國家或集體所有，個人只有使用權。根據國家建設或鄉（鎮）、村莊建設規劃，農村個人建房需要調整宅基地、承包地、自留地、竹園地時，原土地使用人應當服從。

第六條

農村個人建房用地應根據市計劃委員會和市土地局下達的用地計劃指標，由縣（區）土地管理部門分解落實到鄉（鎮）人民政府。

第七條

農村個人建房用地實行有償使用制度。

第八條

農村個人建房審批實行公開辦事制度。鄉（鎮）人民政府應將建房用地戶數、用地計劃指標、宅基地面積、建房占地面積、建筑面積等情況定期張榜公布，接受群眾監督。

第二章

農村個人建房的申請和審批

第九條

有下列情況之一的農村居民戶，可以申請建房用地：

（一）墾區移民戶和因國家建設或鄉（鎮）村集體建設拆遷的居民戶；

（二）低于本辦法第二十七條規定的建房用地標準的居民戶；

（三）同戶居住人口中有兩個以上（含兩個）未婚者，其中一人已達到結婚年齡，要求分戶建房的居民戶；

（四）縣（區）人民政府規定可以申請建房用地的其他居民戶。

第十條

農村個人建房用地應向常住戶口所在地的村民委員會提出書面申請，并填寫《農村個人建房申請表》。

第十一條

村民委員會接到建房申請后，應征求村民小組的意見，經集體討論并在《農村個人建房申請表》上簽署意見后，連同建房申請人書面申請報送鄉（鎮）人民政府。

第十二條

鄉（鎮）人民政府在接到村民委員會報送的《農村個人建房申請表》和建房申請人書面申請后，應對用地面積、建房位置、建筑面積標準以及房屋的層數、高度等進行審核，并按下列規定辦理審批手續：

（一）農村個人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，由鄉（鎮）人民政府在一個月內審批。

（二）農村個人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者國有土地的，鄉（鎮）人民政府應在一個月內征求縣（區）規劃管理部門的選址定點意見，并報縣（區）人民政府審批。

（三）農村個人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、國有土地的，以及在集鎮范圍內申請建房用地的，按前項規定辦理。

農村個人建房用地經批準后，由批準用地機關發給農村個人住房建設用地批準文件；由鄉（鎮）人民政府發給《農村個人住房建設工程許可證》。

第十三條

市屬的國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由所在國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場報送其主管部門審核后，移送市土地局按規定的審批權限報批。

縣（區）屬的國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場職工申請建房用地的，由當地縣（區）人民政府審批。

第十四條

經審核不同意農村個人建房用地申請的，由審批建房用地的機關以書面形式通知建房申請人。

第十五條

不需要申請用地的房屋加層、房屋翻建、建造圍墻等，應向鄉（鎮）人民政府申請領取《農村個人住房建設工程許可證》。

第十六條

農村個人建房應按規定繳納有關稅、費。農村個人建房用地還應繳納建房用地保證金。建房用地保證金收取標準由各縣（區）人民政府制定。

第十七條

農村個人建房應在取得《農村個人住房建設工程許可證》之日起一年內竣工。因特殊原因無法按期竣工的，經鄉（鎮）人民政府同意，可延長竣工期；延長期限由鄉（鎮）人民政府決定，但最長不得超過一年。

第十八條

農村個人建房應在開工前報告鄉（鎮）人民政府，并嚴格按照農村個人住房建設用地批準文件和《農村個人住房建設工程許可證》規定的宅基地面積、建房占地面積、建筑面積、房屋的位置以及層數、高度等進行施工。

鄉（鎮）人民政府接到開工日期報告后，應到現場進行查驗。住房竣工后經檢查符合本辦法的，由縣（區）人民政府發給《上海市農村宅基地使用證》，退還建房用地保證金。

第十九條

現有宅基地面積在規定標準之內且符合村鎮建設規劃要求的農村個人建房戶，應在原址建設，不得移地遷建。

第二十條

移地遷建住房的農村個人建房戶，應在新建房屋竣工后三個月內，拆除原有住房，退還宅基地。

第二十一條

符合農村個人建房用地條件的農村居民戶，可向鄉（鎮）人民政府申請購買本集體經濟組織內的他人房屋。經批準后，買賣雙方應在兩個月內辦理宅基地使用權變更手續和房屋買賣交易手續。

第二十二條

因全部或部分出賣、出租自住房屋造成居住困難或將原居住房屋改為其他用途的農村居民戶，不得申請建房用地，也不得申請房屋擴建或加層。

無本村民小組戶口的農村房屋不得擴建。

第二十三條

農村個人建造兩層以上（不含兩層）住房的，應有設計單位設計或審核過的設計圖紙。

第三章

建房用地標準和規劃技術規定

第二十四條

農村個人建房按不同的地區、戶型和人口計算宅基地總面積。宅基地總面積包括建筑占地面積和屋前屋后占地面積。

建筑占地面積系指居室、灶間、衛生間、樓梯、陽臺等占地面積；屋前屋后占地面積系指建筑占地面積以外的副業棚舍、曬場、沼氣池、化糞池、圍墻等占地面積。

建筑占地不得超過批準的面積標準；屋前、屋后占地面積不得擅自調整使用。

第二十五條

建筑占地面積按下列規定計算：

（一）住房、獨立的灶間、獨立的衛生間等建筑占地面積，按外墻勒腳的外圍水平面積計算；

（二）室外有頂蓋、有立柱的走廊的建筑占地面積，按立柱外邊線水平面積計算；

（三）有立柱的陽臺、內陽臺、平臺的建筑占地面積，按立柱外邊線或墻體外邊線水平面積計算；

無立柱、無頂蓋的室外走道和無立柱的陽臺不計建筑占地面積，但不得超過批準的宅基地范圍；

有圍墻的住宅按圍墻外邊線水平面積計算宅基地面積；無圍墻的住宅按實際占用面積計算宅基地面積。

第二十六條

農村個人建房戶可申請建房用地的人數按常住戶口計算，其中領取本市獨生子女證的獨生子女建房用地按兩人計算。下列非常住戶口人員，可計入用地人數：

（一）家庭成員中的現役軍人、在校學生；

（二）在城鎮工作，但未分配住房的配偶；

（三）要求與子女同住的居住他處的老人（同住子女以后不得與老人分戶建房，老人戶口不得重復計算建房用地人數或分攤給其他子女）；

（四）返回農村原籍定居的港、澳、臺同胞；

（五）縣（區）人民政府規定可予計算的其他人員。

第二十七條

蔬菜區（包括國營農場、國營林場、國營牧場、國營漁場）農村個人建房戶的建房用地按下列標準執行：

（一）四人以下戶（含四人）的宅基地總面積不得超過一百五十平方米，其中建筑占地面積不得超過八十平方米。不符合分戶條件的五人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

（二）六人戶的宅基地總面積不得超過一百六十平方米，其中建筑占地面積不得超過九十平方米。不符合分戶條件的六人以上戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

糧棉區農村個人建房戶的建房用地按下列標準執行：

（一）四人以下戶（含四人）的宅基地總面積不得超過一百八十平方米，其中建筑占地面積不得超過九十平方米。不符合分戶條件的五人戶可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

（二）六人戶的宅基地總面積不得超過二百平方米，其中建筑占地面積不得超過一百平方米。不符合分戶條件的六人以上戶，可增加建筑面積，但不增加宅基地總面積和建筑占地面積。

農村集鎮個人建房戶用地以建筑占地面積為準。四人以下（含四人）建房戶的建筑占地面積不得超過四十四平方米；不符合分戶條件的四人以上建房戶可增加建筑面積，但不增加建筑占地面積。

不符合分戶條件的建房戶增加建筑面積的標準，由縣（區）人民政府規定。

第二十八條

需原地翻建或按規劃移地遷建住房的，應辦理用地手續，并按前條規定的建房用地標準執行。

第二十九條

圍墾不滿五年的墾區，移民房屋宅基地總面積不得超過二百五十平方米，其中建筑占地不得超過一百二十五平方米。

圍墾滿五年的墾區，按糧棉區標準執行。

第三十條

經批準買房或建新房時保留原住房的宅基地面積和建筑占地面積合并為一戶計算。

第三十一條

農村個人建房朝向為南北向或朝南偏東（西）向的房屋間距，為南側建筑高度的一點四至一點六倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的一點二倍。

集鎮、老宅基地按前款標準改建確有困難的，經鄉（鎮）人民政府批準，房屋間距可適當縮小。朝向為南北向或朝南偏東（西）向的房屋間距，不得小于南側建筑高度的一點二倍；朝向為東西向的房屋間距，不得小于較高建筑高度的一倍。

集鎮建房的建筑間距用地屬于公用土地，不得擅自占用。

第三十二條

農村個人建房每層的高度不得超過三點三米。相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距一般為一點五米，最多不得超過二米。

第三十三條

農村個人建房確需建圍墻的，不得妨礙公共通道，不得影響四鄰通風采光，不得將自留地、竹園地、承包地等農業用地圈進圍墻，不得超過批準的宅基地范圍。

第四章

法律責任

第三十四條

農村居民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準、非法占用土地建房的，責令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋和其他設施；對非法占地建房的干部，還應由其所在單位或上級機關給予行政處分。

農村個人建房占用土地超過批準的用地面積標準的，多占的土地按照非法占地處理。

第三十五條

無權批準或越權批準建房用地的單位和個人，非法批準的建房用地文件無效。非法批準占用的土地按非法占地處理。對非法批準建房用地的單位主管人員或者個人，由其所在單位或上級機關給予行政處分，收受賄賂構成犯罪的，依照《刑法》有關規定追究刑事責任。

第三十六條

農村居民未經批準以買賣房屋或其他形式非法轉讓宅基地使用權的，沒收在非法占用土地上的房屋和其他設施，或者責令限期改正，并處以二百元至五百元的罰款。

第三十七條

新建房屋竣工后，不按規定拆除原有房屋、退還宅基地的，按非法占地處理，并沒收百分之五十的建房用地保證金。

第三十八條

農村個人建房逾期未竣工，且未申請延長竣工期，或經批準買賣房屋但未辦理土地使用權變更手續的，按超過竣工期每月一百元處以罰款。

第三十九條

農村個人建房戶未取得《農村個人住房建設工程許可證》擅自建房、嚴重影響鄉（鎮）和村莊建設規劃的，責令停止建房，限期拆除或者沒收違章建筑；影響鄉（鎮）和村莊建設規劃、尚可采取改正措施的，責令限期改正，補辦《農村個人住房建設工程許可證》，并處以土建工程造價百分之五至百分之十的罰款。

第四十條

農村個人建房戶違反《農村個人住房建設許可證》的規定，擅自擴大建筑占地面積、移位建房、超過層數等嚴重影響鄉（鎮）和村莊規劃的，責令停止建房，限期拆除或者沒收違章建筑物；影響鄉（鎮）和村莊建設規劃、尚可采取改正措施的，責令限期改正，沒收百分之三十建房用地保證金，并處以超占建筑面積每平方米二百元至三百元的罰款。

房屋層高或室內地坪標高超過規定標準的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五百元至一千元的罰款，并沒收百分之三十建房用地保證金。

第四十一條

修建圍墻占用公用通道或妨礙公共交通的，責令限期拆除。

第四十二條

對責令限期拆除房屋或違章建筑的農村居民，逾期不拆除的，鄉（鎮）人民政府可組織有關部門強制拆除，所需費用由違法當事人承擔。

第四十三條

本辦法規定的行政處罰可以由鄉（鎮）人民政府決定。縣（區）土地管理部門和規劃管理部門認為應由縣（區）土地管理部門和規劃管理部門給予行政處罰的，有權直接作出處罰決定。

第四十四條

當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定之日起十五日內，向作出行政處罰決定的上一級主管機關申請復議；對復議決定不服的，可在接到復議決定通知之日起十五日內，向人民法院起訴。當事人也可以在接到處罰決定書之日起三個月內，直接向當地人民法院起訴。

當事人期滿不申請復議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第四十五條

拒絕、阻礙鄉（鎮）人民政府以及主管部門工作人員依法執行公務的，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的有關規定予以處罰。構成犯罪的，依照《刑法》有關規定追究刑事責任。

第五章

附

則

第四十六條

農村專業戶、個體工商戶建造生產經營性房屋和農村集體經濟組織成片建設農民新村（包括商品房或集資建房）應按有關規定執行，不適用本辦法。

第四十七條

本辦法實施前根據市人民政府有關規定編制的農村居民點建設規劃繼續施行。本辦法實施后重新編制、調整、修改的農村居民點建設規劃，有關個人住房建設的標準均按本辦法執行。

第四十八條

本辦法由上海市建設委員會負責解釋。

第四十九條

本辦法自一九九二年十一月一日起施行，一九八三年十月七日市人民政府公布的《上海

村鎮建房用地管理實施細則（試行）》同時廢止。