第一篇：18號文件關于路務設施安裝、維修管理的通知

關于路務設施安裝、維修管理的通知

常公交機〔2012〕18號

常州市公共交通集團公司機務技術部編印

所屬各部門、運營公司、修理廠：

為貫徹集團公司機構改革精神，轉變工作職能，提高工作效率，建立和完善機務管理體系。同時進一步加強公司路務設施的安裝及維修管理，確保路務設施完好，為乘客提供優質服務，機務技術部制訂了《路務設施安裝、維修管理流程及標準》，要求相關部門和單位認真執行。

特此通知

附：

一、《路務設施安裝、維修管理流程》

二、《路務設施安裝、維修管理標準》

三、《候車亭維養流程》

二○一二年八月十六日

主題詞：路務設施安裝維修管理通知

主送：運營發展部、各汽車公司、修理廠

第二篇：維修安裝工藝文件

維修安裝工藝文件

一、維修操作工藝

1、冷卻塔維修保養：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養。

1.1用500Ｖ搖表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5MΩ,否則應干燥處理電機線圈，干燥處理后仍達不到0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。

1.2檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換同型號規格的軸承。

1.3檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調整(每半個月檢查一次)；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修。

1)檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。

2)清洗冷卻塔(包括填料、集水槽)，清潔風扇風葉。

3)檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復(不定期)。

4)擰緊所有緊固件。5)清潔整個冷卻塔外表。

2、風機盤管維修保養：制冷技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養。

1）每周清洗一次空氣過濾網，排除盤管內的空氣(不定期)。

2）檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。

3）用500V搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同規格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。

4）清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。

5）用鹽酸溶液(內加緩蝕劑)清除盤管內壁的水垢。6）擰緊所有緊固件。7）清潔風機盤管外殼。

3、冷凝器、蒸發器維修保養：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發器進行一次清潔、保養。

3.1柜式蒸發器維修保養：

a)每周清洗一次空氣過濾網；

b)清潔蒸發器散熱片； c)清潔接水盤。

水冷式冷凝器、蒸發器維修保養(清除污垢)：

a)配制10%的鹽酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g緩蝕劑)；

b)拆開冷凝器、蒸發器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小時。也可用酸泵循環清洗，清洗時間為12小時；

c)酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗3次以上；

d)全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如不漏水則重新裝好(如法蘭的密封膠墊已老化則應更換)。

3.2冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養。3.3電動機維修保養：

a)用500Ｖ搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ,以上，否則應進行干燥處理或修復；

b)檢查電動機軸承有無阻滯現象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規格的軸承；

c)檢查電動機風葉有無擦殼現象，如有則應修整處理。3.4水泵維修保養：

a)轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；

b)檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根(不定期)。

檢查彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊(不定期)。

4、清洗水泵過濾網。

1）擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

2）清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。

3）制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養，檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損，如是則應重做保溫層。

4）閥類維修保養：制冷技工每半年對閥類進行一次保養。

5、節制閥與調節閥的維修保養：

a)檢查是否泄漏，如是則應加壓填料；

b)檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油；

c)如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規格閥門；

d)檢查法蘭連結處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。

6、電磁調節閥、壓差調節閥維修保養：

a)干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規格的干燥過濾器；

b)電磁調節閥、壓差調節閥：

——通斷電檢查電磁調節閥、壓差調節閥是否動作可靠，如有問題則更換同規格電磁調節閥，壓差調節閥；

—對壓差調節閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。

7、檢測、控制部分維修保養：制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養。

7.1檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養： a)對于讀數模糊不清的溫度計、壓力表應拆換；

b)送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；

c)檢測傳感器參數是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換；

d)檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。

7.2控制部分維修保養：

a)清潔控制柜內外的灰塵、臟物；

b)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；

c)交流接觸器維修保養： ——清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

——清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規格交流接觸器；

——清潔鐵芯上的灰塵及臟物； ——擰緊所有緊固螺栓。

d)熱繼電器維修保養： ——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換；

——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。

e)自動空氣開頭維修保養：

——用500V搖表測量絕緣電阻應不低于0.5MΩ，否則應烘干處理； ——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換； ——清除觸頭表面上的小金屬顆粒(不要修銼)。

f)信號燈、指示儀表維修保養：

——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規格的小燈泡；

——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。

g)中間繼電器、信號繼電器維修保養：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器；

h)PC中央處理器、印刷線路板如出現問題，則申請外委維修。

8、壓縮機維修保養：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養。

8.1檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。

8.2檢查制冷系統內是否存在空氣，如有則應排放空氣。

8.3具體檢查壓縮機如下參數： 壓縮機電機絕緣電阻(正常0.5MΩ以上)；

b)壓縮機運行電流(正常為額定值，三相基本平衡)；

c)壓縮機油壓(正常10～15kgf/Cm2)；

d)壓縮機外殼溫度(正常85℃以下)；

e)吸氣壓力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)；

f)排氣壓力(正常值12.5kgf/cm2)；

g)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動； h)檢查壓縮機是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機(外委維修)。

8.4擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

9、中央空調維修保養的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由主管填寫《申請延時維修保養表》經主管經理批準并征得營業部門的同意后方可延時。

10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由設備部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經設備部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《＿＿＿＿事故報告》并上報公司。

11、中央空調因維修保養等原因需停用時，應由設備部主管填寫《停用申請表》，經主管經理批準后通知公共事務部，由公共事務部提前一周通知有關營業部門。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用后2小時內向有關營業部門作出解釋。

12、記錄

二、冷媒回收及再利用工藝

當空調或制冷機系統需維修或報廢時冷媒的任意排放下不但造成生態環境的破壞，同時也是對資源的極大浪費。因此，冷媒的回收不但具有很大的環境效益，而且，具有很高的資源效益。

冷媒回收機是一種回收冷媒的設備，用于回收制冷機械（民用、商用空調、冷柜、熱泵機組、螺桿離心機組等制冷機）中的冷媒。回收的同時又對冷媒進行一定的處理，如干燥雜質的過濾、油分等，以便于冷媒的二次利用，無論在環保還是在經濟的角度上，廣泛用于家用、商用中央空調、制冷劑生產廠家及售后服務。

1、冷媒回收機按壓縮機的種類分為無油壓縮機，有油壓縮機兩類。

有油壓縮機就是常用的空調壓縮機或冰箱壓縮機，成本比較低。壓縮機內有潤滑油，所以只能適用于設備內潤滑油相同的冷媒回收。如果潤滑油型號或種類不一樣，就會造成冷媒被不同的油污染，在冷媒生產行業使用，會因為少量油混入純凈冷媒中而對冷媒純度具有不可逆的影響。

注意點：有油壓縮機在回收過程中要密切注意壓縮機油的流失，及時補充壓縮機油，防止壓縮機中途缺油損壞，同時不可以直接回收冷媒液體，比較容易燒毀壓縮機。

無油式壓縮機就是常說的氣缸不需要潤滑油的壓縮機，其運動部件主要采用了一些特殊設計的航空自潤滑的復合材料，這種壓縮機在航空航天等高技術要求領域有廣泛應用，如壓縮氧氣，氫氣等易燃易爆氣體。高耐用性的冷媒回收機因采用無油壓縮機，沒有潤滑油的污染，所以適用于CFC、HCFC、HFC等多種冷媒。

無油壓縮機主要優點：使用方便，壽命長，多種冷媒通用，免維護。

主要缺點：壓縮機價格昂貴。

2、回收方式分兩類：

1、氣體、液體直接回收法。顧名思義直接回收，效率低，回收時間長。

2、推拉回收法。推拉回收較直接回收效率更高。將空調系統上的液體管路接口用管子連接到回收容器上的液體管路接口，回收設備上的吸氣管路連接到回收容器上的蒸汽接口，再將回收設備的排氣出口與空調系統氣體管接口連接起來。當回收設備啟動后，從回收容器的蒸汽管口抽出回收容器的蒸汽，接著蒸汽就在回收設備內壓力提高后排入空調內，這樣空調內的壓力提高，從而使空調和回收容器之間形成壓力差，在壓力差的作用下，空調內的液體通過管道流入回收容器中，空調系統和回收容器的液體連接口之間的液體管道上裝有視液鏡，用來監視液體回收情況。液體回收完畢，回收機切換到液體回收狀態，將空調系統中剩余的冷媒回收到回收容器中。

3、冷媒回收機的選型：

1、系統冷媒量在100kg以內的工廠或者空調維修商

如果對速度沒有提大要求的話可以選擇小型的冷媒回收機即可，功能只需回收、充注。回收時間：如果回收100kg的冷媒系統，書冷機型大概需要2-3小時回收完畢，風冷機型則時間會長些。這里面主要需要考慮的是系統里面液體冷媒的量有多少，因為小型冷媒回收機回收液體速度很快，能達到100kg/h，而氣體回收速度只有15kg/h左右，所以回收氣體的時間長短就決定了回收時間的長短。

維修用的小型回收機可以不用帶分油功能，只需接上過濾器清除水分和雜質就可以。因為小型回收設備的油分離器的功能非常有限，氟利昂和油在設計之時就最大化考慮了兩者的互溶性，所以想用小型的冷媒回收機把油完全分開是不現實的，而且維修時回收的氟利昂是需要再加注到原來系統的，是可以不需要分油的。

2、系統冷媒量在100kg-800kg的工廠和空調維修商

在這個范圍內可以做一個小的劃分，100-200kg之內，對速度沒有特別要求的可以用小型冷媒回收機，但是超過200kg以上的系統有點勉強了。小型冷媒回收機是可以收，但是對于機器的質量要求就比較高，因為想要把這么多的冷媒全部收完，回收機是需要長時間工作的，所以機器設備需要能夠應付24小時工作的強度。

對于200-800kg的系統如果用小型回收機就太慢了，因為系統越大，回收后期的氣體量就越大，時間越長。這個時候就需要采用中央空調回收機了，功率一般在2-3HP，大概在2-5個小時回收完畢，直接液體回收速度在200-300kg/h，推拉液體回收速度大概在1300kg/h，氣體回收速度在50-70kg/h。

不論作為維修商還是工廠用的，壓縮機種類最好還是選用無油式，一是因為壽命長，二是節約成本。因為無油壓縮機可以一種設備多種冷媒通用，同時免維護成本，這樣對于工廠或者維修商來說都能節約很大一筆資金，操作性要好。有油壓縮機做的回收機，在回收過程中要密切注意壓縮機油的流失，及時補充壓縮機油，防止壓縮機中途損壞。另外又有壓縮機中回收不同冷媒時需要把壓縮機徹底換掉，否則會造成潤滑油污染冷媒。

3、系統冷媒量在800-3000kg的工廠和空調維修商

800-1000kg的系統，如果對于速度要求不是很高的話同樣可以采用2、3HP的中央空調回收機，時間大概在7-9個小時。

工廠或者接工程的，如果要回收的機組數量比較多，或者工廠生產線流水作業的，那么這種中型的設備速度就有點跟不上了，這個時候就要用到大型冷媒回收機，設備的功率在5-7HP，氣體回收速度在100-160kg/h，推拉液體回收速度在5000-8000kg/h。回收800-1000kg的系統時間大概在2個小時左右，適合于生產線作業。3000kg的冷媒系統可以在5個小時內完成回收工作。

補注：

1、回收這種中大型中央空調系統的冷媒，因為回收的量比較大，所以想一步到位的清除冷媒里面的油是不太現實的，回收液體在經過油分離器前變成氣體才能分開冷凍油，這樣油分離裝置會大大的降低設備回收冷媒的速度，而這么大系統檢測時一般是不需要分離冷凍油的，系統檢修完畢后是可以直接把冷媒沖到原系統的。

2、家用空調或者商用空調廠家生產線上需要的冷媒回收機是要能夠分離水分、雜志、酸分、冷凍油、不凝性氣體的，對于冷媒處理的精度也是有要求的，這種設備具體是要根據不同工廠的要求來設計生產的。

4、制冷劑回收充注設備安全操作規程：

1、不使用未經特別認證的工作罐，不把制冷劑收到非重注制冷罐中，不要在回收罐內過量回收制冷劑，最多不能超過其最大容量的80%，以保留空間防止壓力增加膨脹——可能會引起爆炸。

2、在操作過程中須穿戴保護手套和護目鏡防止制冷劑氣體或液體接觸到皮膚和眼睛。請勿在火源和火星兒附近使用該設備。請勿將設備暴露在陽光下和淋雨。避免設備接觸到腐蝕性液體和氣體。請在通風良好的環境下使用。移動本設備要小心，在有壓力條件下，所有軟管都可能帶有液態制冷劑，與制冷劑接觸可能引起凍傷，拆下軟管時需特別小心。

3、為減少火災危險，應避免使用過長的電源線，如需使用長導線，導線規格應不小于14AWG，并盡量短。在有溢出汽油、敞開汽油桶或其他可燃物的環境中不能使用本設備，要在能提供至少每小時換氣四次的機械通風處使用本設備，或將設備置于高出地面18英寸處。在使用設備之前，要確認所有安全裝置處于良好狀態。

4、必須由專業人員進行操作，操作者必須熟悉空調系統，并了解制冷劑和有壓部件的危險性。

5、當溫度超過45℃時，兩次回收工作應間隔10分鐘。

6、嚴禁任何制冷劑混合。

5、冷媒回收操作流程：

1、使用前要檢查冷媒回收機的所有閥門是否成關閉狀態。

2、按回收方式正確連接管路，當管路連接好之后，切記先打開排氣閥，再啟動冷媒回收機，最后打開進氣閥（一是為了避免進氣閥進液壓力太大容易沖傷壓力表，二是防止進氣閥進液體太多，啟動時壓縮機容易液擊受損）。

3、通過回收機的低壓壓力表可了解制冷系統里的制冷劑是否已經回收完，正常情況下，回收到壓表為-0.04Mpa以下，表示已經回收完成。

4、關閉回收機應先關閉進氣閥，然后將回收機旋鈕打到自清功能，自清完成后，關閉排氣閥，鋼瓶閥，關閉回收機電源，拆除軟管，回收工作完畢。

6、冷媒充注：

利用冷媒回收機也可充注冷媒，充注前先對空調或制冷機系統進行抽真空處理，然后按量充注冷媒并加冷凍油。

第三篇：設備設施檢維修管理實施細則

設備設施檢維修管理實施細則

一、范圍

本文件規定了設備設施檢維修的安全管理要求。

本文件適用于公司進行的設備、設施的檢維修管理及安全環保隱患整改。

二、術語與定義 2.1 檢維修項目

指專項資金安排的生產和非生產場所設備、設施及構建筑物需停業施工作業的項目，不包括日常維護保養和不改變原來狀態，不影響生產的易損設備材料的修理項目。

2.2 檢維修管理

指對檢維修項目的計劃編制、上報、審批、實施、監督、驗收等方面所進行的管理。

2.3 檢維修實施計劃

檢維修實施計劃是檢維修項目工程總進度的安排，包括檢維修項目小組組成、施工力量落實情況、主要設備材料到貨時間和關鍵施工節點控制等內容。

三、職責

3.1生產部是檢維修項目實施的歸口管理部門，負責檢維修實施計劃的編制和實施，負責組織成立檢維修項目小組，對實施過程進行監督檢查。

四、管理內容及要求 4.1 檢維修計劃管理 4.1.1 檢維修項目包括

主要動轉設備及附件修理或更換；建（構）筑物的整體維修、大面積地面平整硬化、綠化；變配電設施設備、防雷防靜電裝置維修；以及其他需停業施工的項目。

辦公及非生產場所：室內裝飾、裝修；室外維修加固；給排水、電氣、采暖設備設施維修、更換等。

4.1.2每年8月底前將下一檢維修項目需求計劃上報上級單位相關部門審核。

4.1.3 生產部應在檢維修項目計劃下達一個月內制定檢維修實施計劃，上報上級單位工程建設部門，并抄送相關主管部門備案。

4.1.4 經批準的檢維修項目計劃不得隨意變更，以下情況除外：

a）設備劣化加劇，嚴重影響安全生產；

b）運行情況發生變化，年內無法停運檢維修或因業務需要停業、關閉；

c）設備拆修后，實際修理內容與原計劃出入很大，原計劃停業時間或者費用無法滿足檢維修需求；

d）檢維修技術或者主要備品備件等準備工作受到不可抗力因素影響，無法按原計劃進行檢維修。

4.1.5 未按程序列入檢維修項目計劃的檢維修內容、按要求應停業而未停業的檢維修項目，不得組織實施。4.2 檢維修施工承包商管理

檢維修項目應委托具有相應資質、HSE業績、能力的承包商承擔檢維修作業，承包商管理具體執行《工程承包商HSE管理規定》。

4.3 檢維修安全管理

4.3.1 承擔檢維修項目應按規定要求，與檢維修施工承包商簽訂《建設工程合同》。施工過程中臨時追加的檢維修項目，應按程序變更有關合同和補充安全環保措施后方可施工。

4.3.2 檢維修項目開工前由生產部按規定進行入場安全教育和考試，考試合格后辦理《外來人員入廠證》。

4.3.3 檢維修項目實施前各項安全準備工作必須到位，具備檢維修條件后，方可施工作業，包括：

a）檢維修的設施、設備周邊環境安全。

b）檢維修設施設備內的有毒、有害、易燃、易爆等物質已經清除并檢測符合作業要求。

c）檢維修人員及監護人員到位并具備相應能力。

4.3.4 生產部要按照工程服務合同和施工安全合同以及有關規定的要求加強檢維修施工承包商的安全環保管理。

a）及時辦理作業許可證，嚴格按照已審批的檢維修規程組織施工。

b）重點監控進入有限空間、動火、清洗、試壓、高處、起吊等關鍵作業過程。

c)承包商人員必須按規定著裝，佩戴相應勞動防護用品，持有效證件上崗。

d）檢維修作業中不準占用消防通道。如需占用，必須辦理相關手續，按要求及時恢復。

e）檢維修施工承包商在作業過程中發生險情或事故，應積極采取措施、啟動應急預案等進行施救，并立即通知項目所在單位，不得隱瞞和私自處理事故。檢維修施工承包商在作業期間發生的事故，按《建設工程合同》的有關條款進行處理。

4.4 檢維修的組織實施

4.4.1 檢維修項目在實施前應報當地政府主管部門審批的，由生產部和檢維修施工承包商按規定辦理相關手續。

4.4.2 檢維修項目實施應由施工單位編制《HSE作業計劃書》，并報公司審核備案。

4.4.3 檢維修所需材料應執行省公司物資采購管理規定，與原設計發生變化的設備、材料應經設計單位同意或經過專家論證可行，方可使用。

4.4.4 在施工中因遇增、減檢維修項目，改變檢維修內容而需調整檢維修項目計劃的，應由變更單位提出書面申請，報省公司相關處室審核，由財務處下達檢維修項目調整計劃。

4.4.5 承包商嚴格執行已確定的進度計劃組織檢維修工作。4.4.6 按照“同步檢查、同步確認、同步形成質量檢查記錄”的原則，完成質量檢驗、隱蔽工程記錄、交工技術等相關文件。

4.4.7 檢維修施工承包商在作業期間應文明施工，施工完畢后要及時恢復施工作業場所原有的環境面貌。

4.5 檢維修的檢查和驗收

4.5.1 檢維修驗收按照分級管理的原則，由檢維修項目小組統一組織相關部門和參加檢維修的相關單位共同進行檢維修項目驗收。質量不合格的要及時返修，未經驗收的不準投入使用。

4.5.2 如下情況不予驗收：沒有完成全部檢維修內容；檢維修質量達不到標準要求；交工資料不齊全不完整；現場清理不徹底；衛生規范化達不到要求；安全防護設施未恢復等。

4.5.3 在檢維修完工后的十天內，檢維修施工承包商將檢維修記錄、隱蔽工程記錄、設計變更、竣工圖（實際施工情況）、試驗記錄等交給公司歸檔。

第四篇：《員工培訓手冊》設備設施篇／公共設施安裝/維修

××××物業管理有限公司

員工培訓手冊

設備設施篇／公共設施安裝/維修1.0目的

規范公共設施安裝/維修程序，確保高效率、高質量地完成公共設施安裝/維修工作。

2.0適用范圍

適用于物業管理公司所屬各管理處設備部的公共設施安裝/維修工作。

3.0職責

3.1設備部主管負責檢查公共設施安裝/維

修工作的實施情況。

3.2設備部組長負責公共設施安裝/維修工作的組織實施。

3.3設備部公共設施維修員具體負責公共設施安裝/維修工作。

4.0程序要點

4.1公共設施維修員進住戶家進行公共設施安裝/維修時，應遵守《租戶家庭安裝/維修標準作業規程》的“4.1”條款。

4.2公共設施維修員進行室外維修時，如涉及到交通或安全問題則應設置相應標示牌(如“前面施工、請繞道”、“危險，請止步”等)，必要時應設置安全圍欄并派專人看守。

4.3坐廁堵塞疏通。

4.3.1首先用膠吸泵吸五次以上，然后用大水(用水桶倒水)試坐廁是否流水順暢，如順暢則表明已疏通好；如仍流水慢則按“4.3.2”步驟進行。

4.3.2如堵塞嚴重則應拆開坐廁疏通：

a)先看整個坐廁地裂縫、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷則應向住戶說明情況并征得住戶的同意后方可動手拆坐廁；

b)剔除坐廁周圍、坐廁出水口與排污口相接處的白水泥，抬開坐廁；

c)如果坐廁座埋在地磚下面則應用鋼鑿鑿掉坐廁座周圍的地磚；如果坐廁是用螺栓固定的則應拆掉螺母，然后才抬開坐廁；

d)反沖坐廁并用鐵線勾出坐廁S形存水彎頭內的臟物；

e)用鐵線勾出排污口彎頭內的臟物或用疏通機疏通排污管；

f)用大水試排污管，如果流水順暢則重新裝回坐廁；如果仍堵塞，則按“4.6”條款處置。

4.4廚房排水堵塞疏通。

4.4.1用鐵線勾出存水彎管內的臟物。

4.4.2用疏通機疏通排水管。

4.4.3用大水試排水管，如果流水順暢則說明已疏通好；如果流水較慢則說明仍堵塞，此時應按“4.6”條款處置。

4.5廚房/衛生間查漏。

4.5.1確認室內給排水管的走向，并仔細查看具體滲漏部位。

4.5.2關閉室內所有用水部位(包括坐廁水箱)，查看水表是否轉動，如不轉動則說明給水管不漏水；如果水表轉動說明給水管漏水。

4.5.3用鐵釬貼著給水管漏水可疑處仔細聽，如聽見水流聲則說明此處漏水；如沒有聽到水流聲則應另移一處，直至找到漏水處(一般情況下給水管漏水，住戶都會要求全部裝明管)。給水管安裝按《住戶家庭安裝/維修標準作業規程》的“4.10”條款處置。

4.5.4排除給水管漏水故障后如果仍漏水，則應在挨近排水排污橫管與立管接口的地方用切磚機切開一塊地磚，挖掉地磚下面的泥沙，讓沉箱里的水從排污立管流走。然后分別放洗手盆、浴缸、地漏、坐廁、洗菜盆的水，直至查出漏水的衛生器具。

4.5.5衛生器具漏水一般情況下是接頭漏水。用切磚機切開漏水衛生器具的接頭，如接頭漏水則應重新安裝好接頭，如接頭不漏水則肯定是排水或排污橫管破裂或堵塞。

4.5.6更換排水排污橫管按“4.6”條款進行。

4.6排水排污橫管安裝。

4.6.1用電錘打碎衛生間或廚房的地磚、水泥砂漿層。

4.6.2用塑料紡織袋裝運走碎的地磚、水泥砂漿。

4.6.3鏟盡排水排污管上的泥土。

4.6.4取出破爛的或嚴重堵塞的排水排污橫管。

4.6.5平整夯實裝排水排污橫管的基礎。

4.6.6排水排污管就位(此時應注意排水排污橫管應按5的坡度坡向排水排污立管)。

4.6.7從排水排污立管接口處開始朝衛生器具方向開始裝管：

a)如是鑄鐵管接頭則應先向接口內加壓麻絲，然后再加壓半干的水泥，接口應全部塞滿；

b)如是PVC膠管接頭則直接用PVC膠粘結，注意接口應注滿PVC膠水。

4.6.8排水排污橫管全部裝好后，用水反復試(三次以上)排水排污橫管是否漏水。如漏水則應重新安裝；如不漏水則可以回填沙土。填土時應邊填邊夯實，夯實時應注意裝管部位的用力不能太大。

4.7做砂漿面層。

4.7.1整理、夯實基礎。

4.7.2首先將水泥、砂按1：1配好并干拌均勻，然后再加水拌到顏色一致。

4.7.3水泥砂漿攤鋪后應立即拍實，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥終凝前做完壓光工作。

4.7.4如表面水分較多可撒適量的1：1平水泥砂，撒布要均勻，撒后再用木抹搓平壓光(不宜撒干水泥)。

4.7.5如做地面面層應保證厚度為50mm左右，如做墻面面層應保證厚度為15mm左右。

4.8貼地面磚。

4.8.1在房間四周墻面彈好＋500mm水平線。

4.8.2基

第五篇：房屋設施養護與維修管理規程

房屋設施養護與維修管理規程

一、目的

確保房屋及各項設施完好，并對房屋（設施）進行養護、修繕和維修

二、范圍

適用于萬科物業管理有限公司管轄區域房屋及設施的養護和維修。

三、職責

1、巡檢人員負責對房屋（設施）狀況、進行巡查,對發現的問題及時處理，填寫記錄。

2、維修人員負責養護、維修、修繕工作，填寫記錄。

3、維修班班長負責工作流程和質量符合本規程要求，記錄確認。

四、管理方法

（1）更換水表

1、關閉水表前端閥門,排空水后拆下水表，并選用相同規格的合格品安裝；

2、安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致；

3、維修結束后,打開閥門檢查有無滲漏,表針轉動是否正常，并記錄原表數 及新表數；

4、客戶服務中心會同抄表員做好用戶新啟用水表底數記錄。

（2）更換電表

1、當確認電表已經失靈時,應配合電業部門相關人員選用具有檢驗合格證的相同型號電表進行安裝,安裝時應注意進出線接法是否正確；

2、安裝結束后合閘試電，保證用戶用電設備使用正常；

3、服務中心會同抄表員做好用戶新啟用電表底數記錄。

（3）維修開關

1、分析造成空氣開關跳閘或燒壞的原因；

2、如果是斷路，首先將空氣開關關閉，查出故障點后給予排除；

3、經試電后確認需要更換空氣開關和熔斷器時，必須采用符合國家標準的合格配件進行調換安裝；

4、如果是由于線路過載造成的開關跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應將該線路負荷減少，并與業主說明。

（4）燈管、白熾燈、節能燈的更換

1、切斷電源,更換統一型號的卡口或螺旋的燈泡安裝,試電查看是否正常；

2、燈管不亮應檢查燈管和啟輝器,如仍不亮時可檢查接線、燈腳的接觸是否良好、鎮流器是否正常，查出故障立即排除,恢復正常照明；

3、其他情況造成燈不亮原因,可根據本章四（4）

3、四（4）5 進行處理。

（5）線路檢測

1、線路停電檢修應及時通知用戶；

2、用戶開關燒壞的處理見本章四（4）3

3、維修開關進行 C電表損壞的維修見本章四（5）3 更換電表進行處理；

4、進戶接線端子接觸不良可先切斷進戶電源檢查并處理接頭，確認無氧化層或積碳層在將接頭緊固；

5、線路短路時可使用兆歐表或萬用表對線路逐一檢查,找出故障原因并及時處理；

6、當確認故障排除后方可送電。

（6)門禁系統維護保養及故障處理

1、園區、組團、停車庫、單元門等門禁系統由維修班弱電專業人員負責每月對門禁系統的電子鎖、對講裝置、門鏈、鏈輪、門機（減速器）、門速控制器及感應器（讀卡器）進行檢查、保養，并將檢查及保養結果記錄于《智能系統巡檢表》中。

2、故障處理： 首先在現場判斷是機械故障還是電氣控制故障；判斷機械故障應觀察機械轉動是否流暢，聲音是否正常；如需注潤滑油或螺絲有松動應及時處理,判斷電氣故障應首先檢查線路和系統供電是否正常，如屬控制主板故障應立即通知廠家。

（7）紅外防越、保安監控系統檢查、保養

1、園區紅外線防越系統、保安閉路電視攝像監控系統由維修班弱電專業人員負責檢查維修

2、每周一次紅外防越的功能測試，每月一次傳輸線路、紅外發射、接受器、報警顯示器的保養；每月一次攝像機構及傳輸線路檢查保養

3、檢查保養工作，填寫《智能系統巡檢表》（8）插座無電

1、斷開電源，檢查插座

2、插座接線端子松動，可拆開插座板緊固端子后重新安裝，檢查使用情況；

3、線路短路造成的停電參見本章3.5進行處理；（9）水龍頭漏水

1、關閉客戶進戶水閥門，拆下水龍頭并檢查故障點；

2、更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭；如因水龍頭有砂眼，應必須更換新的水龍頭；

3、打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。（10）小便斗，馬桶不通，感應器失靈，1、檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢通。

2、感應器失靈應檢查線路是否有電，電路板元件如有損壞應及時更換合格零部件。

（11）手盆堵塞,漏水、1、檢查存水彎管,取出雜物，如仍不暢通，可用鐵絲或疏通機對下水管道進行疏通，排除故障后試驗排水情況，使其排水暢通；

2、檢查盆體與下水管接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢查，保證無漏水現象。

（12）浴缸堵塞,漏水

1、如管道堵塞進行處理；

2、浴缸缸體漏水應建議用戶更換,如檢查是接口漏水應征得用戶同意打開修理，修理部位待膠或水泥干燥后試用，檢查有無漏水現象。

（13)部分樓層停水

1、查明停水的樓層后先關總閥，拆開支閥，并將濾網清洗后重新安裝上；

2、市政或其他維修造成的停水應通知用戶,并作解釋。（14）疏通地漏同本章3.9、3.10處理辦法。（15）園區排水、維修班負責園區生活污水、廢水、雨水排水系統的檢查、維修。

2、排水外委單位負責污水井、化糞池的定期清掏，保證園區排水系統暢通，不發生住戶污水倒灌事故。

3、維修班每月一次對污水井、雨水井、化糞池進行檢查，填寫《窨井巡檢 表》。發現堵塞或排水不暢，立即報修（污水井、化糞池清掏單位）；樓宇、道路雨排水井及管路，發現堵塞或排水不暢，由維修班清掏疏通。

（16）維修門窗

1、檢查門窗附件有無損壞,不全。

2、清除門角和窗軌道的雜物,對門合頁和窗軌道注油；

3、更換破損玻璃時注意防止玻璃碎片掉下傷人；

（17）換鎖

1、拆下壞鎖后先檢查是否可修,無法修理好的 可通知用戶更換新鎖。

2、非一般性的維修應委托專業維修公司進行。

（18）房屋面、墻體、地面每年5月、10月，對房屋外墻、屋面防水、樓道地面、墻面、樓梯扶手、門窗進行檢查、維護和修繕，填寫《公共設施保養巡檢表》

（19）建筑附著物（雨排水管、無動力排煙機、空調機、衛星天線等）每半年對建筑附著物的安裝穩固性進行檢查，填寫《公共設施保養巡檢表》若發現安全隱患，及時以書面通知其所有者立即整改。

（20）衛生間排風機排風機應排風良好無噪音，電機運轉正常。如有故障應及時維修或更換。

（21）立式空調

1、立式空調出風口、回風口每年應定期進行除塵兩次。

2、如發現空調有滴水現象a)若夏天應檢查是否因為空調的室外機的連接管線保溫棉脫落而造成滴水，如是應及時更換保溫棉。b)檢查供回水閥門是否有沙眼、閥門絲結是否緊固，若是應及時更換閥門，緊固閥門絲結。c)檢查是否是因為電磁閥頻繁啟動所造成電磁閥失靈而出現滴水，若是予以更換。

（22）樓宇防雷電氣維修工應在每年的5月和10月各檢查一次避雷線接地是否完好,每年5月對8層以上樓宇進行一次避雷接地電阻測試并記錄于《避雷接地電阻測試記錄》中。

（23）設備及設備房衛生設備房衛生由維修班每季度大清掃1次；電梯機房及其設備由相關人員每星期至少清潔1次，并記錄在相關記錄中。

（24）園區供電、通訊、智能、監控、有線電視專線電纜及管井

1、維修班負責專線電纜的架空、管井敷設的檢查與養護

2、地下管井每月檢查一次是否浸水、鼠害；架空、管路敷設的專線每半年檢查一次接頭與穩固性

（25）維修班班長每日檢查維修項目，以檢查維修服務的及時性、質量及用戶的反映，對服務過程中發現的不合格和隱患應立即查找原因，并采取糾正措施。報修處理過程按《報修處理工作規程》操作。