第一篇：物業(yè)管理中的智能化設施的管理與維修方案

第六節(jié) 智能化設施的管理與維修方案

一、人員配備

配備專業(yè)的智能化技術(shù)人員對智能化設備進行管理、維護與維修，保障智能化設備的長期、可靠、有效運行。

二、材料儲備

根據(jù)智能化設備的實際情況，有預見性的儲備部分易損件，以保證及時排除智能化設備運行中出現(xiàn)的故障。

三、運行管理

1、門禁對講系統(tǒng)：至少每兩天一次對各門禁對講主機進行巡視檢 查，并對巡視檢查的情況按實予以記錄。巡視檢查時發(fā)現(xiàn)問題馬上組織處理。

2、安防監(jiān)控系統(tǒng)：配備專人對監(jiān)控設備進行實時管理，隨時將異 常情況反饋給專業(yè)技術(shù)人員進行處理。

3、停車場管理系統(tǒng)：配備專人對停車場管理系統(tǒng)進行實時管理，隨時將異常情況反饋給專業(yè)技術(shù)人員處理。

四、定期維護

1、門禁對講系統(tǒng)：

（1）、每季一次門禁對講系統(tǒng)設備除塵、清理。包括管理主機、樓宇主機、層間解碼器等。（2）、每季一次樓宇門禁對講主機、門禁讀卡器內(nèi)部電子器件檢查。

（3）、每月一次樓宇門禁對講主機按鍵靈敏度測試。（4）、每月一次根據(jù)樓宇門禁對講系統(tǒng)設備參數(shù)進行功能測試，及時發(fā)現(xiàn)異常及時處理。（5）、每月一次門禁系統(tǒng)電控鎖、磁力鎖調(diào)整、檢修及可靠性測試。

（6）、每月一次管理主機軟件維護，包括查毒、殺毒、軟件升級。

2、安防監(jiān)控系統(tǒng)：

（1）、每季度一次設備的除塵、清理，掃凈監(jiān)控設備顯露的塵土，對攝像機、防護罩等部件要卸下徹底吹風除塵，之后用無水酒精棉將各個鏡頭擦干凈，調(diào)整清晰度，防止由于機器運轉(zhuǎn)、靜電等因素將塵土吸入監(jiān)控設備機體內(nèi)，確保機器正常運行。同時檢查監(jiān)控機房通風、散熱、凈塵、供電等設施。室外溫度應在－20 ℃～＋60℃，相對濕度應在10％～100％；室內(nèi)溫度應控制在＋5℃～＋35℃，相對濕度應控制在10％～80％。

（2）、根據(jù)監(jiān)控系統(tǒng)各部份設備的使用說明，每月檢測其各項技術(shù)參數(shù)及監(jiān)控系統(tǒng)傳輸線路質(zhì)量，處理故障隱患，確保各部份設備各項功能良好，能夠正常運行。

（3）、對容易老化的監(jiān)控設備部件每月一次進行全面檢查，一旦發(fā)現(xiàn)老化現(xiàn)象應及時更換、維修，如視頻頭等。

（4）、對易吸塵部份每季度定期清理一次，如監(jiān)視器暴露在空氣中，由于屏幕的靜電作用，會有許多灰塵被吸附在監(jiān)視器表面，影響畫面的清晰度，要定期擦拭監(jiān)視器，校對監(jiān)視器的顏色及亮度。

（5）、對長時間工作的監(jiān)控設備每月定期維護一次，如硬盤錄像機長時間工作會產(chǎn)生較多的熱量，一旦其電風扇有故障，會影響排熱，以免硬盤錄像機工作不正常。

（6）、對監(jiān)控系統(tǒng)及設備的運行情況進行監(jiān)控，分析運行情況，及時發(fā)現(xiàn)并排除故障。如：網(wǎng)絡設備、服務器系統(tǒng)、監(jiān)控終端及各種終端外設。桌面系統(tǒng)的運行檢查，網(wǎng)絡及桌面系統(tǒng)的病毒防御。

3、停車場管理系統(tǒng)

（1）、每月一次設備除塵、清理，掃凈管理電腦、發(fā)卡機、讀卡機、閘機內(nèi)部塵土。對出入口攝像機、防護罩等部件要卸下徹底吹風除塵，之后用無水酒精棉將各個鏡頭擦干凈，調(diào)整清晰度，防止由于機器運轉(zhuǎn)、靜電等因素將塵土吸入設備機體內(nèi)，確保機器正常運行。

（2）、根據(jù)停車場管理系統(tǒng)各部份設備的使用說明，每月檢測其各項技術(shù)參數(shù)及停車場管理系統(tǒng)傳輸線路質(zhì)量，處理故障隱患，協(xié)助收費主管設定使用級別等各種數(shù)據(jù)，確保各部份設備各項功能良好，能夠正常運行。

（3）、對停車場管理系統(tǒng)設備每月至少斷電停機一次，每次不低于2小時，以延長設備使用壽命。

（4）、每月一次管理軟件維護，包括查毒、殺毒、軟件升級。

（5）、每月對道閘機進行一次全面檢查、調(diào)整，測試道閘起落閘桿的準確性和可靠性。

（6）、每月測試一次地感線圈的工作性能

五、故障維修

配備專人跟進智能化系統(tǒng)設備故障，一般故障確保8小時內(nèi)組織修復。重大故障根據(jù)實際情況盡快組織修復。

具體實施方案

智能化設施設備整體歸屬于設施設備管理

監(jiān)控系統(tǒng)（攝像機、錄像儲存設備、閉路電視等）可視監(jiān)控系統(tǒng)是技術(shù)防范系統(tǒng)的重要組成部分，可通過清晰視頻圖像實時反饋現(xiàn)場情況，為管理決策提供直接有力的信息，同時長期記錄現(xiàn)場信息，提供追索查詢證據(jù)，給犯罪分子震懾并防范于未然。

管理與維修方案：

1、清點設備，建立設備臺賬。

2、檢查設備，測試機械、回路部分動作是否流暢，測試系統(tǒng)方面操作是否正常，檢測數(shù)據(jù)庫及信息是否準確，確定所有設備正常與供應商建立設備移交清單。

3、創(chuàng)建供應商通訊錄，分別記錄設備的售后服務、維修人員、工程師、銷售經(jīng)理的聯(lián)系方式。

4、建立設備故障記錄，記錄設備故障現(xiàn)象、發(fā)生時間、原因、維修時間。定期對記錄進行統(tǒng)計，算出設備完好率。

5、與供應商協(xié)商，要求提供一定數(shù)量的易損部件。

6、與維保方溝通，建立設備維保計劃。

7、確定消防聯(lián)動關(guān)系。

8、建立監(jiān)控點位分布圖，掌握所有攝像頭的分布、監(jiān)控區(qū)域及主要監(jiān)控目的。

9、統(tǒng)計周邊人流量高峰低峰時間段及低峰時間段園區(qū)閉路電視監(jiān)控重點，閉路電視時間節(jié)點。

10、將各監(jiān)視點設于的各主要出入通道、車庫、電梯等地,對人流進行動態(tài)控制。

11、建立監(jiān)控設備清單并入庫存檔 — 宣傳監(jiān)控設備的正常使用方法。

12、培訓操作人員對系統(tǒng)操作、檢修，專人需要進行設備結(jié)構(gòu)、性能、操作方法等方面的知識，考核合格后方可操作。

13、建立定期檢查制度，要求操作人員對系統(tǒng)監(jiān)控記錄進行定期實時、回放檢查，檢查時要填好監(jiān)控記錄定期檢查登記表，如發(fā)現(xiàn)有故障、特殊事件須或重大隱患的情況須通知相關(guān)上級進行及時處理。

14、建立視頻記錄查看程序，緊急情況可直接通過業(yè)主委員同意進行查看。

15、妥善保管系統(tǒng)設備，不得隨意拷貝、刪除監(jiān)控信息或在計算機上安裝其他軟件，建立交接班制度，防止設備損壞和丟失。

16、對設備設施建立維護計劃，小至清潔除塵、數(shù)據(jù)備份；大至設備更新線路整改。

發(fā)生口角、斗毆時可步移至監(jiān)控范圍可讓監(jiān)控中心發(fā)覺及時前往救助，且錄像可作為有利存證；

注：貨物臨時擱置在監(jiān)控范圍內(nèi)，由監(jiān)控人員24小時查看，如有丟失可追查記錄；入侵報警系統(tǒng)（紅外對射、微波雙鑒防盜探測器、報警求助按鈕）補充物業(yè)隔離措施的不足，有效防范惡意入侵，同時在有需求情況下，能夠通過報警按鈕通知物業(yè)，以取得協(xié)助。

第二篇：小區(qū)智能化設施的管理與維修方案

智能化設施的管理與維修方案

物業(yè)小區(qū)機電、智能化等設備設施的管理

一、供電系統(tǒng)設備的養(yǎng)護管理 變配電房是供電系統(tǒng)的心臟,加強變配電房的管理及設備養(yǎng)護極為重要。變配電房配專人值班管理,做到“一看二聞”,即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無異常,聞是否有焦味;定期打掃,始終保持室內(nèi)清潔...物業(yè)小區(qū)機電、智能化等設備設施的管理

一、供電系統(tǒng)設備的養(yǎng)護管理

變配電房是供電系統(tǒng)的心臟,加強變配電房的管理及設備養(yǎng)護極為重要。變配電房配專人值班管理,做到“一看二聞”,即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無異常,聞是否有焦味;定期打掃,始終保持室內(nèi)清潔,經(jīng)常進行檢測試驗,對配備發(fā)電機定期進行試運行檢查,做到有備無患。另外加強對照明、電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)等電器設備的故障和系統(tǒng)的損壞及時進行維修,保證機電設備的完好正常運行。同時還要經(jīng)常檢查各用戶用電情況,了解用戶用電是否規(guī)范,發(fā)現(xiàn)問題及時幫助解決。

(一)系統(tǒng)養(yǎng)護與管理

1、嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度;

2、實行24小時運行或維修值班制度,發(fā)現(xiàn)故障,及時排除;

3、加強日常維護檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具要保證完好;管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設計、施工技術(shù)要求,線路負荷要滿足和保證用戶用電安全;確保發(fā)配電設備安全運行。

4、停電、停電提前通知業(yè)主/住戶fdcew.com,以免造成經(jīng)濟損失或人員傷亡;

5、臨時施工工程及業(yè)主裝修要有用電管理措施;

6、發(fā)生火災、地震、臺風等突然情況時,要及時切斷電源;

7、電表安裝、抄表、用電計量及公共用電進行合理分配。(二)電梯系統(tǒng)養(yǎng)護與管理

1、根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標制訂電梯安全運行和保養(yǎng)的規(guī)章制度;

2、電梯運行人員和維修人員必須持證上崗,電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動部門審查認可的單位和人員承擔;

3、必須堅持定期檢查維護保養(yǎng)工作,建立健全電梯設備檔案及修理記錄,做好電梯的安全年檢工作;

4、電梯運行發(fā)生任何故障時,應首先救護乘客出梯;

5、保持機房、井道、轎廂的清潔。(三)公共空調(diào)設施設備養(yǎng)護管理

1、做好小區(qū)公共區(qū)域空調(diào)設施設備的核查登記,制訂完善、合理的保養(yǎng)計劃和巡查制度;

2、認真落實所轄設施設備的日常維修、保養(yǎng)及搶修工作,確保設備安全運行;

3、日常保養(yǎng)要做到

A、按規(guī)定分解設備,進行檢查、清洗、清掃、更換易損件;B、檢查安全防護裝置,清除設備運動部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網(wǎng)等;C、檢查冷卻、電氣和控制裝置,添加雪種;D、消除設備故障或隱患,保證功能正常,符合使用要求。

二、智能化設備的養(yǎng)護管理

智能化設備的養(yǎng)護管理包括公共天線、對講系統(tǒng)、監(jiān)控、門禁、自動報警、遠程抄表系統(tǒng)等。所有智能化設備管理實行24小時值班制度,運行人員嚴格按照體系文件所列項目進行巡視,在日常使用、檢查中發(fā)現(xiàn)異常問題,及時維修。

智能化設備按照保養(yǎng)程序采取逢雙月保養(yǎng)一次。對講門禁系統(tǒng)是檢查電器元件及接線接觸是否良好,通話音質(zhì)、圖象是否清晰等;對閉路監(jiān)控系統(tǒng)檢查攝像機、錄像機工作是否正常,監(jiān)視器圖象、色彩是否清晰等;對自動報警、遠程抄表系統(tǒng)檢查并緊固各電器接線端子,檢查運行指示燈是否正常,控制系統(tǒng)是否正常。通過加強管理和養(yǎng)護,保證智能化設備的正常運行。在使用和運行中發(fā)現(xiàn)的日常報修處理,按故障級別,應急處理方法如下:(一)攝像監(jiān)控及紅外監(jiān)控故障,15分鐘到達現(xiàn)場維修;(二)停車場智能管理系統(tǒng)故障,15分鐘到達現(xiàn)場維修;(三)公用天線故障,20分鐘達到現(xiàn)場維修;(四)自動報警系統(tǒng)故障,10分鐘達到現(xiàn)場維修。

對于技術(shù)難度大的故障,及時與供貨商和安裝單位聯(lián)系解決,管理處有關(guān)人員對此過程進行監(jiān)督。建立主要智能化設備的維護檔案,把設備的技術(shù)資料數(shù)據(jù)、保養(yǎng)登記、維修記錄、事故處理登記妥善保存,以便查閱。

三消防設施管理養(yǎng)護

1.消防組織機構(gòu)的建立

(1)管理處負責建立消防安全小組。

(2)管理處主任為消防安全負責人。

(3)管理處其他人員為義務消防員。

(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。

(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。

(6)管理處負責制定組織機構(gòu)圖及人員職責。

2.建立各項消防制度

(1)消防檢查制度。

(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理處主任審核。

(3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。

(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應及時采取整改措施，做到隱患不過夜。

(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗證。

(6)管理處制定《動火審批制度》，內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。

3.防火措施

(1)貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負責小區(qū)的消防工作。

(2)嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找管理處安排施工。

(3)嚴禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。

(4)不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。

(5)不準在樓道、過道設立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。

(6)嚴格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設施。

(7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴格控制，并加以處理。

(8)配備火警時刻的必須器材，如：應急照明燈等。

4.消防知識培訓

(1)對業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電)，通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學習資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。

(2)管理處內(nèi)部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學習時間，學習教材是安全消防管理條例，內(nèi)部的消防管理制度，設備設施的操作方法等，學習情況須詳細記錄。

(3)管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。

(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動記錄中登記并整改。

(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓，考試合格后方可任職，其資格每年確認一次。

5.消防設備管理

(1)管理處負責建立消防檔案。

(2)管理處對各種消防設備和設施的標識進行設計，編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由管理處主任指定人專實施，并在各項安全檢查中作為檢查內(nèi)容。

(3)制定《設備管理制度》，對消防設備進行檢查和維護。

6.消防演習

(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習，具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部門。

(2)消防演習后，管理處主任編制《消防演習報告》。對演習過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時調(diào)整、糾正并驗證其結(jié)果。

第三篇：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備管理維修方案

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備管理維修方案

設備在于管理，好的設備若得不到及時維修保養(yǎng)，就會常出故障，縮短其使用年限。對設備進行維修保養(yǎng)是保證設備運行安全，最大限度地發(fā)揮設備的有效使用功能，因此，對設備進行維修保養(yǎng)，建立科學合理的設備管理維修方案尤為重要。

一、設備設施維保計劃的建立

1、實施設備的維護保養(yǎng)首先要制定維護保養(yǎng)計劃

1）制定維修保養(yǎng)計劃的準備工作內(nèi)容：

確定要維護保養(yǎng)的設備，應按照設備系統(tǒng)分化的設備檔案，通過設備檔案可全面了解設備現(xiàn)狀制定計劃

2）確定保養(yǎng)的內(nèi)容：

保養(yǎng)內(nèi)容依據(jù)設備運行狀態(tài)主要是基于以下三個方面：一是政府部門相關(guān)法規(guī)規(guī)定的保養(yǎng)內(nèi)容，二是設備運行運轉(zhuǎn)情況，尤其是設備出現(xiàn)故障的信息，這是制定維保計劃時重點關(guān)注的內(nèi)容。三是設備運行周期，也就是季節(jié)保養(yǎng)。

2、《設備設施維護保養(yǎng)計劃》制定原則:

1）設施設備使用頻率

2）設施設備運行狀況（故障隱患）

3）維養(yǎng)工作的合理時間（避開客戶使用大的時間段、節(jié)假日），具體實施維修保養(yǎng)的時間

4）維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容

5）備品、備件計劃，預計費用

設備的日常、定期維護保養(yǎng)工作是工程設備管理工作中極其重要的部分，它直接關(guān)系到設備能否可靠正常運轉(zhuǎn)；同時，對于降低成本、減少故障有著至關(guān)的作用。為使此項工作落到實處，確保各類設備安全正常運行，工程部負責人負責制定《設備設施維護保養(yǎng)計劃》，并在每年12月15日前經(jīng)項目總經(jīng)理進行審批后執(zhí)行。

二、設備維護保養(yǎng)的類別：

設備維護保養(yǎng)的類別主要包括維護保養(yǎng)和計劃檢修

（一）設備的維護保養(yǎng)

1、維護保養(yǎng)的方式主要是以清潔、緊固、潤滑、防腐、防凍等主，在就是以運行期間的設備定時定頻巡視檢查、定期切換運行、輪流使用等方法強制保養(yǎng)。

2、維護保養(yǎng)主要是做好日常運行維護和定期維護保養(yǎng)工作

（二）設備的計劃檢修

設備計劃檢修是建立在設備點檢基礎上的

1、設備點檢按設備運行參數(shù)和點檢方式經(jīng)行，可以停機檢查和隨機檢查，檢查時可以通過摸、聽、嗅、等方式也可以使用儀器儀表進行點檢。

2、計劃檢修是對正在使用的設備，根據(jù)運行規(guī)律及檢點的檢查結(jié)果確定檢

修周期，以檢修周期為基礎編制檢修計劃，對設備進行積極的、預防性的修理。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修

三、設備保養(yǎng)管理規(guī)程

（一）、實施目的：

規(guī)范各系統(tǒng)設備設備保養(yǎng)工作，保證設備設施正常使用。

（二）、職責：

1、項目部經(jīng)理或?qū)I(yè)工程師定期對設備保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況進行檢查。

2、項目工程專業(yè)根據(jù)設備保養(yǎng)計劃安排保養(yǎng)工作，并認真執(zhí)行各項保養(yǎng)工作。

（三）、保養(yǎng)管理規(guī)程

1、保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障應在4小時內(nèi)排除，保養(yǎng)設備影響客戶正常工作生活時，需要在保養(yǎng)前提前通知客戶。

2、按照保養(yǎng)計劃調(diào)整運行設備，安排專業(yè)人員做好準備工作，準備工具、備件及技術(shù)資料。

3、大型設備保養(yǎng)工程負責人必須現(xiàn)場督導，進行技術(shù)指導，保證維修人員安全及維修質(zhì)量。

4、保養(yǎng)工作前認真閱讀設備技術(shù)資料，嚴格按照設備操作規(guī)范實施。

5、根據(jù)系統(tǒng)的特點重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、垃圾等的排放必須加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，需辦理動火證，嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定。

8、配電設備維修保養(yǎng)嚴格按照供配電系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設備的保養(yǎng)，工作過程中應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

9、對供配電設備設施進行檢修保養(yǎng)時，應嚴格遵守《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》和《供配電設備設施安全操作規(guī)范》的各項要求操作。

10、高壓開關(guān)柜、繼電保護、變壓器、避雷器的絕緣和性能測試項目由外委完成。一般為1~2年一次。

11、高壓開關(guān)柜、變壓器、避雷器、低壓配電柜維修保養(yǎng)及清潔由變配電室值電工負責，一般為每年一次。

12、設備的維保用料或更換主要部件必須記錄在賬。

13、保養(yǎng)計劃要根據(jù)項目運行的時間安排，保養(yǎng)應盡量不影響到正常運行，在安排保養(yǎng)計劃時根據(jù)季節(jié)的變化，安排設備停機進行保養(yǎng)。

14、按計劃進行各設備的全年維修保養(yǎng)工作，每次保養(yǎng)時認真填寫工作日期、保養(yǎng)內(nèi)容、檢修記錄，工程負責人要簽字確認。

四、設備設施的保養(yǎng)計劃實施：

設備設施保養(yǎng)的實施則應該按照維護保養(yǎng)計劃進行，在具體開始之前要對工作進行分解，準備好相關(guān)材料，包括保養(yǎng)項目、保養(yǎng)標準、保養(yǎng)周期等，實施維保后要進行驗收和記錄。

一、水泵房設備維修保養(yǎng)：

比如每年的4月、10月份應對大廈內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

1、電動機維修保養(yǎng)：

a)斷開電源，懸掛禁止合閘標識牌，檢驗無電后開始工作。

b)用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復：

c)電動機繞組和電源引入線的可見部份及接線端子連接處有無松散，碰傷和灼傷現(xiàn)象，檢查三相導線及連接片應牢固緊密；

d)檢查電動機軸承有無異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承

e)檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應修正處理；

f)電動機機殼保護接地線是否良好，緊固

g)檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

2、水泵維修保養(yǎng)：

a)檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常摩擦響，則應更換同型號規(guī)格軸承：

b)檢查壓盤根或機封處是否漏水，如是則應從新加壓盤根或更換機械密封；

c).如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

d)檢查水泵機組螺栓是否禁固，如松弛則應擰緊。

3、控制柜維修保養(yǎng)：

強電專業(yè)技工每月應對大廈內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。

1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內(nèi)無積塵、無污物；

2）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；

3）檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改；

4）交流接觸器維修保養(yǎng)：

A.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

B.清除觸頭表面及四周的污物（但不要修挫觸頭），燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；

C.清潔鐵芯上的油污及臟物；

D.檢查復位調(diào)簧情況；

E.擰緊所有緊固件。

5）自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

B.外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

6）熱繼電器維修保養(yǎng)：

A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換：

B.檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡火燒上，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

7）自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

C.自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現(xiàn)象；

D.檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭。

8）中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：

對中間繼電器、信號繼電器應作模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

9）信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

A.檢查各信號燈是否正常，如有不亮則更換相同規(guī)格的小燈泡；

B.檢查各指示儀表是否正常，如有偏差則應作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。

10）遠傳壓力表維修保養(yǎng)：

A.檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應干燥處理；

B.檢查信號線接頭處是否腐爛，如腐爛較嚴重則應重新焊接；

C.偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表拆換。

二、高壓配電維修保養(yǎng)：

1、干式變壓器維修保養(yǎng)。

1)清掃變壓器高低壓繞組及鐵心外表面。

2）擰緊變壓器高低壓出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應進行整修處理并重新接好；

3）檢查變壓器的接地線是否良好，如腐蝕嚴重時應更換地線。

4）檢查清潔降溫風扇、測溫探頭是否完好。

2、高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。

高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)工作主要為母線外觀清潔、聯(lián)結(jié)點檢查。

3、低壓配電柜維修保養(yǎng)。

1）斷路器（自動空氣開關(guān)）維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于10MΩ，否則應烘干處理，處理后達不到要求的應更換。

B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應更換；

C.斷路器（自動空氣開關(guān)）在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應無卡住現(xiàn)象；

2）電容器維修保養(yǎng)：

A.清理外殼灰塵，使電容器散熱良好；

B.檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應更換；

C.檢查接線頭，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰緊；

D.檢查電容三項不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。

3）交流接觸器維修保養(yǎng)：

A.清除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢；

B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

C.清除觸頭表面及四周的污物，但不要修挫觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；

D.清潔鐵芯表面的油垢及臟物；

E.緊固進出線聯(lián)結(jié)點。

4）熱繼電器維修保養(yǎng)：

A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板始否完整，如損壞則更換；

B.檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理。處理后達不到要求的應更換；

E.檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復并擰緊；

F.檢查主觸頭表面有效的金屬顆粒時，應將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭；

G.檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應修復；

H.檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應修復。

5）二次回路維修保養(yǎng)：

A.號碼管是否清洗或掉落，如是則補上新號碼管；

B.接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。

6）主回路維修保養(yǎng)：

A.標識牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌；

B.接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復并擰緊；

C.母線排油漆是否脫落，如脫落應重新油漆。

三、對分包項目的設備設施維修保養(yǎng)管理：

1、專業(yè)主管和員工要熟悉有關(guān)服務分包合同的內(nèi)容；

2、各專業(yè)主管要根據(jù)分包合同的相關(guān)規(guī)定指定專人嚴格監(jiān)督檢查服務供方對設備設施的維修保養(yǎng)工作；

3、各專業(yè)主管要對服務供方每次對設備設施的維修情況作詳細記錄，并對其工作進行驗收；

4、對不能按照合同規(guī)定執(zhí)行的服務供方要及時通知其改進，發(fā)放整改通知書，并報負責人。

制定了科學化的設備管理維修方案，再采用信息化的平臺與科學化的方案相結(jié)合，將會使物業(yè)公司對小區(qū)設備的管理維修工作效率大大提升，同時還可以提高物業(yè)服務水平和市場價值。極致物業(yè)管理軟件中的設備管理模塊可為物業(yè)管理公司提供一套完整的設備管理臺賬，不僅可以記錄每個設備的基本屬性、技術(shù)參數(shù)、檢測參數(shù)和配件附件等詳細信息，還記錄設備全生命周期的相關(guān)保養(yǎng)、維修、檢測、巡檢記錄。將已編制的設備保養(yǎng)計劃自動推送到對應的負責人員的極致辦公APP，在極致辦公APP上完成設備保養(yǎng)、維修、檢測工作，提升工作效率，減少工作量。通過系統(tǒng)的預警以及監(jiān)控，避免設備漏檢、缺檢，保證設備處于良好的使用狀態(tài)，降低設備的維護成本并延長設備的使用周期，消除安全隱患。

第四篇：智能化管理方案

智能化管理方案

前 言

在信息技術(shù)不斷發(fā)展與突破的今天，小區(qū)智能化管理在小區(qū)日常管理中起著越來越重要的作用，****小區(qū)結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，自身建筑類群的不同，以及開發(fā)公司及設計公司的方案，針對本小區(qū)建立起一臺完善的智能化小區(qū)管理方案。主要涵蓋了門禁系統(tǒng)、樓宇可視對講、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理、LED信息發(fā)布系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、、小區(qū)一卡通系統(tǒng)（包括：電梯、入戶、停車等）。誠然，小區(qū)一卡通系統(tǒng)幾乎涵蓋了整個小區(qū)的多部分智能化管理，即從業(yè)主驅(qū)車進入小區(qū)大門的一剎那，小區(qū)道閘自動升起，停車場道閘自動開啟，之后進入單元門，刷一卡通，進電梯之后按下自己所在的樓層之后，再刷一卡通才能到達自己所在的樓層，詞一卡通涵蓋了日常繳費即充值功能。

作為一個智能化的小區(qū)，以上幾個智能化系統(tǒng)是必備的幾個條件，但是會結(jié)合開發(fā)建設及業(yè)主居住過程中具體實施和不斷改善。

1、物業(yè)管理計算機化

隨著房產(chǎn)體制改革的不斷深化,有關(guān)物業(yè)的數(shù)據(jù)越來越龐雜,人們對物業(yè)信息的處理要求日益提高,因此采用計算機作為物業(yè)管理的工具是歷史發(fā)展的必然,發(fā)展電子計算機在此領域的應用,這是物業(yè)管理手段現(xiàn)代化的發(fā)展方向。

只有利用計算機進行物業(yè)管理,特別是進行聯(lián)網(wǎng)管理,才可能實現(xiàn)物業(yè)信息的標準化和規(guī)范化,為物業(yè)管理工作提供準確及時的信息,有助于物業(yè)管理部門進行管理并做出相關(guān)決策:同時也使物業(yè)管理公司及時準確地了解運營狀況,做出經(jīng)營決策,這樣才能使物業(yè)管理走向現(xiàn)代化。結(jié)合小區(qū)介紹物業(yè)管理計算機化的主要功能。

1.1房產(chǎn)管理子系統(tǒng)

1.1.1房產(chǎn)檔案主要功能是儲存、輸出所有需要長期管理的公寓房屋的各種詳細信息。

1.1.2業(yè)主檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的住戶(包括租用戶)的詳細信息,進行住戶的入住和遷出操作,戶主的照片。

1.1.3產(chǎn)權(quán)檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的產(chǎn)權(quán)信息,進行產(chǎn)權(quán)分配的操作。

1.2財務管理子系統(tǒng)

實現(xiàn)小區(qū)帳務的電子化,并與指定銀行協(xié)作,實現(xiàn)業(yè)主費用的直接劃轉(zhuǎn)。

1.3收費管理子系統(tǒng)（物業(yè)管理/租金/服務等收費）

物業(yè)管理的很大一部分是物業(yè)收費。在物業(yè)管理計算機化的基礎上,應該是物業(yè)收費的規(guī)范化。業(yè)主可以通過IC卡交納各種物業(yè)費用,包括租金、月收費、年收費、合同收費、三表收費等,此外還包括日常各種服務收費,如有線電視、VOD、IrItemet網(wǎng)絡服務、停車、洗衣、清潔等。

1.3.1收費標準(各種費用、租金、物業(yè)管理費等)主要功能是對收取的各類費用確定價格因素以及進行計算工作。

1.3.2收費計算主要功能是確定最后應向用戶收取的費用和設定費用追補項目,為費用收取做準備。

1.3.3費用結(jié)算主要功能是進行實際的費用收取工作,輸出每一套戶的各類費用收欠情況。

1.4圖形圖像管理子系統(tǒng)

主要功能是儲存物業(yè)小區(qū)的建筑規(guī)劃圖、建筑效果圖、建筑平面圖、樓排的建筑平面圖、建筑效果圖、建筑示意圖,套戶的單元平面圖、基礎平面圖、單元效果圖、房間效果圖。

1.5辦公自動化子系統(tǒng)

在小區(qū)網(wǎng)絡的基礎上提供一個足夠開放的平臺,實現(xiàn)充分的數(shù)據(jù)共享,內(nèi)部通訊和無紙辦公。辦公自動化主要包括:文檔管理、收發(fā)文管理、各類報表的收集整理、接待管理(來賓來客、投訴、管理。、報修等)、事務處理等。

1.5.1文檔管理將物業(yè)公司發(fā)布的文件分類整理,以電子文檔形式保存以方便公司人員檢索、查詢。

1.5.2收文管理文件的收發(fā)、登記、管理。

1.5.3報表管理收集整理各類報表提供給公司領導和上級有關(guān)部門。

l.5.4接待管理對公司的來賓來客進行登記,為編寫公司大事記提供資料。記錄各類投訴等轉(zhuǎn)給事務處理過程。

1.5.5事務處理對公司內(nèi)部事務、各類投訴、報修等事務的處理進行監(jiān)控登記,為管理者提供事務處理全過程監(jiān)控和事后查詢。為查詢系統(tǒng)提供信息。

1.6查詢子系統(tǒng)

查詢系統(tǒng)采用分級密碼查詢的方式,不同的密碼可以查詢的范圍不同,查詢的輸出采用網(wǎng)絡、觸摸屏等多種方式。為領導了解小區(qū)管理狀況和決策提供依據(jù)。為一般工作人員提供工作任務查詢和相關(guān)文檔查詢。為業(yè)主和賓客提供小區(qū)綜合服務信息查詢。

1.7Internet和 Internet服務子系統(tǒng)

小區(qū)租用專線,自身成為一個ISP服務站。小區(qū)對外成為一個Internet網(wǎng)站,可發(fā)布小區(qū)的概況、物業(yè)管理公司、小區(qū)地形、樓盤情況等相關(guān)信息,提供電子信箱服務:對內(nèi)形成Intran剖,實現(xiàn)業(yè)主的費用查詢、報修、投訴、各種綜合服務信息(天氣預報、電視節(jié)目、新聞、啟示、廣告)的發(fā)布,網(wǎng)上購物等。

1.8維修養(yǎng)護管理子系統(tǒng)

1.8.1房產(chǎn)維修主要功能是儲存、輸出物業(yè)維修養(yǎng)護的詳細情況。

1.8.2設施設備維修主要功能是儲存、輸出對物業(yè)中的各種公共設施、各種樓宇設備進行維修養(yǎng)護的詳細情況。

1.8.3統(tǒng)計及帳務主要功能是儲存、輸出所有維修養(yǎng)護工作的綜合情況以及按照產(chǎn)權(quán)人來統(tǒng)計其應交的各種費用。

1.9公用模塊及系統(tǒng)維護

在以上子系統(tǒng)中,都包括有如下三個公用模塊:查詢統(tǒng)計、系統(tǒng)維護和幫助。三個公用模塊為用戶更好的使用本系統(tǒng)提供了方便和安全的保證。

1.10 IC卡管理子系統(tǒng)

IC卡作為一種信息的存儲和傳遞媒體,在現(xiàn)代社會中得到越來越廣泛的應用。小區(qū)卡系統(tǒng)的最終目的是實現(xiàn)真正的小區(qū)一卡通,用IC卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個人證件和現(xiàn)金支付手段。用IC卡一卡通,是小區(qū)信息化標志之一,能夠提高業(yè)主的生活水平,也使物業(yè)管理自動化更加成熟。

IC卡一卡通有以下特點: 在小區(qū)范圍內(nèi)用IC卡取代了現(xiàn)金交易,方便了業(yè)主。業(yè)主通過一張卡就可以完成各種支付、身份認證等多種功能。物業(yè)管理以IC卡為媒介,杜絕了現(xiàn)金流通,財務管理可以自動建立各種帳目,自動生成統(tǒng)計用的各種報表,自動建立卡片庫,具有多種靈活方便的查詢檢索功能。提高了財務處理的效率,堵塞了財務管理的漏洞?？ㄆ芾碇行目梢詫λ械目ㄆ毩⒖刂?使其在安防系統(tǒng)中有效或無效,有利于安全防范。管理中心能對所有卡片進行加密、注銷和掛失等功能。通過設置不同類型的卡片(如工作人員卡和業(yè)主卡〉能夠區(qū)別對待小區(qū)用戶和服務人員。IC卡固有的安全性和先進性保證了網(wǎng)上交易、網(wǎng)上支付的可行性和安全性,IC卡的不可偽造性也保證了安防系統(tǒng)的可靠性。IC卡系統(tǒng)功能可分為兩部分:金融應用和非金融應用。金融應用中,IC卡作為存折或錢包使用,可以儲蓄、取款、支付。非金融應用主要是指IC卡的身份認證功能,包括: 迸出樓門,IC卡可以作為鑰匙,這種鑰匙不會被偽造。迸出停車,場,作為合法

身份的憑證。迸出小區(qū)大門,作為一種身份證明。作為娛樂場所的會員卡等。

以上主要是針對業(yè)主持卡人的分析。物業(yè)管理中心作為管理單位,其工作人員也可以是持卡人,其卡片功能包括了金融應用中的支付功能,還可以作為工作證、餐廳就餐卡、考勤卡等。在小區(qū)一卡通應用系統(tǒng)中,所有在小區(qū)之內(nèi)活動的人員都可以是持卡人,卡片包括業(yè)主卡、工作人員卡和各種管理卡:此外還可以設置臨時卡,作為流動人員的臨時身份證,設置會客卡,作為來賓或來訪客人的臨時身份證等。

小區(qū)卡片管理中心負責卡片的發(fā)行、掛失和注銷等卡片的管理工作,IC卡系統(tǒng)的財務管理,與各消費場所進行金融結(jié)算。

考慮到小區(qū)的多種應用,包含了電子支付、身份認證等各項功能,小區(qū)擬采用接觸式和非接觸式二合一的IC卡(CPU卡),以方便用戶使用。

2、公用設備管理智能化

現(xiàn)代化物業(yè)管理要求對公用設備進行智能化集中管理,主要包括建筑的采暖熱交換系統(tǒng)、生活熱交換系統(tǒng)、水箱液位、照明回路、變配電系統(tǒng)等進行信號采集和控制,實現(xiàn)設備管理系統(tǒng)自動化,起到集中管理、分散控制、節(jié)能降耗的作用。

根據(jù)上述要求我們通過對小區(qū)的各類公用設備的智能化管理做到運行安全、可靠、精確高效、節(jié)省能源、節(jié)省人力。設備管理內(nèi)容主要包括:

2.1電源開關(guān)狀態(tài)及故障報警高、低壓配電柜之狀態(tài)監(jiān)測及開/關(guān)控制。高壓配電之電流、電壓及有功功率監(jiān)測。變壓器出線電流、電壓、功率因數(shù)及有功功率監(jiān)測。各種負載的電流監(jiān)測。自動開關(guān)、母聯(lián)開關(guān)的投切與故障報警。多臺開關(guān)的邏輯控制。各層配電的狀態(tài)與故障監(jiān)測。

2.2給排水系統(tǒng)智能化管理

給水、排水系統(tǒng)無論缺水或溢出都是很大的故障。監(jiān)測系統(tǒng)可對給排水系統(tǒng)進行全面監(jiān)控。電腦屏幕以動畫圖形顯示給排水系統(tǒng)的運行狀況,一有異常情況,自動調(diào)出報警畫面顯示故障位置及原因并提供聲響報警的報拳打印。

給排水系統(tǒng)的智能管理有以下功能可供選擇: 各水箱、水池、低位預警。各水泵之運行狀態(tài)與故障集中監(jiān)控。生活水泵、潛水泵、廢水泵故障報警、程序啟動/停止。廢水池水位控制水位最高限(HH)報警及夜間抽廢水控制。各水泵定期自動開列保養(yǎng)工作單。各泵輪流交互使用。設備管理中心電腦屏幕動畫顯示水系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)現(xiàn)狀、如有異狀,自動調(diào)出報警畫面顯示并提供聲響報警及報警打印。

2.3溫度、壓力、流量檢測: 檢測供回水溫度、壓力、流量。自動檢測總管壓力。自動檢測補水泵運行狀態(tài)。根據(jù)協(xié)調(diào)級所確定的換熱站控制方案確定所需開啟換熱器臺數(shù)。開關(guān)機過程控制,自動控制相關(guān)泵的啟停:根據(jù)用戶側(cè)供水溫度,自動控制相關(guān)閥門的開度按優(yōu)化控制算法自動調(diào)節(jié)相關(guān)用戶側(cè)循環(huán)泵的開啟臺數(shù):根據(jù)回水壓力,確定補水泵的啟停。熱水循環(huán)泵的啟?？刂?。供熱溫度的自動調(diào)節(jié)。顯示各測量參數(shù),修改各設定值。

2.4風機的啟停狀態(tài)

送排風應依清晨、上班、午休、下班、夜間及樓層特性,自動調(diào)整風機啟停及節(jié)電周期運轉(zhuǎn)。送排風系統(tǒng)的智能化運轉(zhuǎn)以下功能可供

選擇: 按不同時段及樓層屬性自動時序控制新風機啟停。送排風機狀態(tài)監(jiān)控、故障報警?；鹁l(fā)生時自動開閉送排風機、正壓送風機。正壓送風機狀態(tài)監(jiān)控,故障報警。

2.5照明智能化

電梯口夜間警戒時段由紅外人體偵測聯(lián)動照明。自動啟動CCTV系統(tǒng)錄像。庭院照明。節(jié)日彩燈、泛光燈、廣告霓虹燈、噴泉彩燈、航空障礙照明燈等的定時開關(guān)控制及各種圖形及效果控制。立面、廣告燈及路燈時序控制。

2.6電梯運行狀態(tài)及故障報警

電梯故障及具體故障類型。各部電梯運動方向。各部電梯供電電源狀態(tài)

2.7小區(qū)安防系統(tǒng)

2.7.1閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)用于整個小區(qū)范圍內(nèi)的監(jiān)視?？蓪⒏鞅O(jiān)視點設于小區(qū)的各主要出入通道、軍庫、電梯等地,對小區(qū)的人流進行動態(tài)控制。

各監(jiān)控點的圖像信號,可通過外置的編碼盒編成數(shù)字保證小區(qū)通信網(wǎng)傳輸。

系統(tǒng)具有全矩陣切換功能：一體化工控主機，良好的操作界面，圖形化界面可對云臺、鏡頭等進行控制。控制室設計要先進實用，體現(xiàn)人性化；主控室配以 16 個監(jiān)視器，上電視墻，具有一定觀賞性。

圖像信號的切換功能：通過硬盤錄像控制主機，可以將某一路攝像機輸出的圖像信號切換到顯示器上，使人能選看任一路圖像。

可編程功能：攝像機、監(jiān)視器的順序指定，視像顯示順序指定，云臺方位起始位置和俯仰的預定，設定時間和日期，密碼等。

字符疊加功能：可將字符疊加到視頻圖像，用來指明攝像機號、監(jiān)視器號.控制功能：控制攝像機的電源開關(guān)，云臺的上下及左右旋轉(zhuǎn)，鏡頭的光圈大 / 小，變焦遠 /近，聚焦大 / 小。

長時間視頻資料保存功能：目前常用的傳統(tǒng)型模擬制監(jiān)控系統(tǒng)采用長延時錄像機，錄像圖像質(zhì)量一般，不便于保留，損耗較大。先進的數(shù)字壓縮式硬盤錄像系統(tǒng)，最大的優(yōu)點是采用數(shù)字磁介質(zhì)存儲，可以保證數(shù)據(jù)多次復制不失真，而且可以方便地刻錄成光盤永久保存。

視頻信號采集：彩色攝像機分辨率不低于 480TVL，并具有電子快門、自動光圈、背光補償、自動白平衡、同步鎖相功能。終端顯示優(yōu)于 VCD 標準。

總之，本閉路電視監(jiān)控是一個使 本系統(tǒng)高度自動化、高效率的幽雅舒適、便利。

2.7.2門禁系統(tǒng)

門禁系統(tǒng)與小區(qū)物業(yè)管理中的一卡通相結(jié)合,主要用于業(yè)主出入小區(qū)大門和自己所住的單元樓門。

該門禁系統(tǒng)在小區(qū)的每個單元門處安裝一只感應式讀卡器，小區(qū)入口處安裝感應式讀卡器，小區(qū)居民每個持有一張感應卡。居民是進入小區(qū)，必須手持感應卡靠近讀卡器，讀卡器讀取感應卡中的信息，若為有效卡，則電控門鎖開啟，居民進入。若為無效卡，則門鎖不開啟。

進入小區(qū)后，居民仍可用該感應卡開啟單元門電控門鎖。但每個

居民只能持卡打開本人所居住單元的門鎖，而不能打開其他單元的門鎖。

可以看出，每個業(yè)主手中都持有一張感應卡，每張卡有唯一標識。每張卡可以開啟小區(qū)入口大門和相應單元門的電控門鎖，卻不能開啟其他單元門的門鎖。對于XX花園這樣規(guī)模較大的小區(qū)，門禁控制系統(tǒng)不但能夠方便安保人員的管理，而且能夠確保小區(qū)居民人身、財產(chǎn)的安全。

2.7.3巡更系統(tǒng)

巡更系統(tǒng)的作用是保證小區(qū)保安值班人員能夠按照預先隨機設定的路線順序地對小區(qū)內(nèi)各巡更點進行巡視,同時保護巡更人員的安全。

保安值班人員開始巡更時,必須確認好設定的巡視路線,在規(guī)定時間區(qū)段內(nèi)順序達到每一巡更點,以巡更鑰匙去觸碰巡更點。如果途中發(fā)生意外情況時,及時與保安中控值班室聯(lián)系。中控室的電腦系統(tǒng)通過打印機將各巡更站的巡更情況打印出來,詳細列出巡更日期和經(jīng)過每一巡更點的地點、時間以及缺巡資料,以便核對保安值班人員是否按照規(guī)定,對每一個要求的巡更點進行巡視,以確保小區(qū)和業(yè)主的安全。

巡更資料可貯存在電腦內(nèi),供隨時查詢,并作考勤記錄。、家庭智能管理

家庭智能管理是指將業(yè)主家中的溫/濕度、電器、照明、安全防范,對外通訊等進行集中的智能化操控,使整個住宅運作在最佳狀態(tài)。它是小區(qū)物業(yè)管理不可缺少的部分,也是未來住宅智能化的發(fā)展趨勢。

我們采用在每戶設置“集中控制盒”的方式,來實現(xiàn)業(yè)主家庭的智能化管理。3.1信息采集

收集業(yè)主家居運行的各種參數(shù),包括三表數(shù)據(jù)、居室溫濕度等。這些數(shù)據(jù)既可以在其自帶的顯示屏上顯示,又可以上傳至物業(yè)管理中心進行統(tǒng)計和計費。

3.2可視對講

自帶可視對講功能,業(yè)主可通過它與訪客對講,觀察訪客,開啟單元門。

可視對講的門口機配備IC卡接口,本樓住戶進入時使用小區(qū)發(fā)放的IC卡。

本系統(tǒng)是一種總線制全數(shù)字雙向?qū)χv系統(tǒng)?？偩€制全數(shù)字雙向?qū)χv系統(tǒng)是采用數(shù)字編碼技術(shù)和雙向通訊傳輸技術(shù)，整個系統(tǒng)能雙向通訊，即室內(nèi)分機能向管理中心報警，并與管理中心、樓棟主機實現(xiàn)雙向呼叫。其系統(tǒng)網(wǎng)絡是單元內(nèi)垂直部分四芯總線連接。根據(jù)小區(qū)特點在小區(qū)保安中心，設置一臺主管理機；每個樓棟底層大門口設置一臺互通式帶讀卡頭可視主機，每戶設置一臺帶互通式數(shù)碼型免提可視分機。由于是全數(shù)字雙向系統(tǒng)，具有較強的系統(tǒng)功能，如住戶可在室內(nèi)報警或外接報警按鈕，住戶呼叫管理中心，通話保密，通話限時，開門權(quán)限控制等。這種系統(tǒng)適合小區(qū)內(nèi)部對講系統(tǒng)，同時可擴實現(xiàn)家庭防盜報警聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，因此該系統(tǒng)具有較高的性能價格比?；ヂ?lián)組網(wǎng)

系統(tǒng)采用標準總線結(jié)構(gòu)，不同類型的分面和不同樓棟的主機都可以通過總線互聯(lián)組網(wǎng)。從而使系統(tǒng)具有組合靈活，便于擴充，能滿足

用戶的各種需求。密碼設置

系統(tǒng)中互通分機可以通過鍵盤隨意設置或修改用戶密碼，做到一戶一個密碼。用戶可用密碼實施密碼開鎖的同時給自己家各報警防區(qū)實施撤防，大大方便了用戶的出入。管理模式

系統(tǒng)具有方便靈活的白天或夜間管理模式，管理員能夠通過管理機對任何一棟樓的門口進行管理，即對各門口來訪者的呼叫進行干預。干預時這棟樓的來訪者對樓內(nèi)用戶的呼叫，自動轉(zhuǎn)到管理機。經(jīng)管理員許可后由管理員轉(zhuǎn)接，才能使來訪者與用戶通話，這種管理模式確保小區(qū)的嚴格管理，滿足不同層次物業(yè)管理者的要求。通道內(nèi)部通訊網(wǎng)絡

系統(tǒng)能實現(xiàn)住戶與管理處、住戶與住戶、以及不同樓棟住戶之間互相呼叫與通話。亦可實現(xiàn)樓門或家門口與住戶分機之間的可視對講功能，還能同時接收小區(qū)內(nèi)所有住戶的報警。保安防盜

系統(tǒng)中保安防盜可采用兩種方式，一種是互通對講分機自身具有八路防區(qū)的報警功能；一種是專用的用戶八路防區(qū)報警系統(tǒng)。它們都具有延時防區(qū)和24小時緊急防區(qū)，可外接門磁、紅外、煙感、煤氣、緊急按鈕等報警設施，也可以向管理中心的電腦報警。管理機或管理中心的電腦能記錄報警地點、房號、防區(qū)等。管理中心的電腦還會自動彈出報警點的電子地圖。通話保密

當住戶與管理員、來訪者通話時，其他用戶無法聽到其通話。

室內(nèi)機控制開門

當來訪者在門口機上訪客，被訪室內(nèi)機有權(quán)開戶電控門鎖。系統(tǒng)分散供電，斷電自動啟動后備電源

整個系統(tǒng)每一幢樓、管理中心單獨供電，萬一出現(xiàn)電源故障，不會影響整個系統(tǒng)的運行。遇到斷電，自動啟動后備電源。系統(tǒng)電源充電過壓、欠壓保護

所有供電電源均有充電過壓、欠壓保護，保護后備電池，延長電池使用壽命。

系統(tǒng)線路短路不影響整個系統(tǒng)

系統(tǒng)有線路短路保護，一旦線路短路，不影響整個系統(tǒng)。

3.3家用電器的啟停管理

對業(yè)主家中的空調(diào)等主要電器設備進行控制。

家用電器的控制方式如下:業(yè)主在外時可通過雙音頻電話機或手機撥打?qū)Ｓ秒娫捥柎a,若家中無人應答時,集中控制機自動接聽電話,并給業(yè)主提供語音信息,業(yè)主在語音提示下進行相應的操作,遙控啟動家中空調(diào)等電器,使其在業(yè)主到家之前提前開始工作,以提供一舒適的環(huán)境。

3.4信息服務

業(yè)主通過集中控制盒可以了解自己家庭運作的各種參數(shù),如房間溫、濕度,三表讀數(shù),被控家電狀態(tài)等,同時可通過網(wǎng)絡進行各種交費用的簡單查詢。并可通過集中控制盒上自帶的lC卡接口進行費用的結(jié)算。

物業(yè)管理部門可通過小區(qū)網(wǎng)絡及控制盒向業(yè)主發(fā)出交費通知及其他有關(guān)物業(yè)管理方面的通知等。

3.5申請社區(qū)服務

業(yè)主需要維修、搬運、送貨等社區(qū)服務時,通過集中控制盒提供的直通語音功能可直接同小區(qū)的社區(qū)服務中心聯(lián)系。具體操作是,業(yè)主只要拿起集中控制機上的昕筒并按下社區(qū)服務按鍵,業(yè)主就與社區(qū)服務人員建立了直接的語音聯(lián)系,業(yè)主說出自己的要求。而社區(qū)服務中心的工作站會自動顯示出要求服務業(yè)主的樓號和房號并記錄。

3.6防入侵報警

連接門磁開關(guān)、雙鑒探頭等防入侵探測器,當有入侵發(fā)生時及時發(fā)出報警信息至物業(yè)管理部門和小區(qū)保安部門。

集中控制盒具有緊急呼救功能,有緊急情況發(fā)生時,業(yè)主按動緊急呼救按鍵通知物業(yè)和保安部門采取緊急措施。

3.7友好的人機界面

集中控制盒的可視對講顯示屏除顯示訪可圖象外還可用子交字顯示,以漢字方式與用戶進行交流并配以簡單的語音提示。

3.8分級密碼操作

集中控制盒的操作分三級密碼進行控制,不同級別的操作權(quán)限各不相同。

3.9集中控制盒的通訊

集中控制盒的通訊采用直接連接樓中的綜合布線然后進入小區(qū)通訊主干的方其通訊協(xié)議采用標準的 TCPllP協(xié)議,這種方式保證了集中控制盒通訊的開放,高速和信息量,也保證了集中控制盒的功能實現(xiàn)。

第五篇：物業(yè)管理房屋維修方案

第七部分 物業(yè)設施、設備維修、維護方案

物業(yè)的維修養(yǎng)護

1．業(yè)主對物業(yè)專有部分的裝修、養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。

2．因維修、養(yǎng)護物業(yè)設備確需進入其他業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或物業(yè)公司應事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應給予必要的配合。

3．相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護的進行造成物業(yè)損壞及其他損失的，應負責修復并承擔賠償責任。

4．發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時進入物業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護但無法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)公司可向相鄰業(yè)主說明情況，在居委會或派出所監(jiān)督下進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進行維修。事后應及時通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作。

5．因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得建設單位、小區(qū)物業(yè)管理處和業(yè)委會的同意，并在約定期限內(nèi)恢復原狀。

6．建設單位應按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。建設單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復或拖延修復的，業(yè)主可以自行或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。

7．本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)專項維修資金。

公共設施維護管理

（1）對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外），保證共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。

（2）建立共用設施設備清冊檔案（設備臺賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。

（3）有設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范開展工作。

（4）對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。

（5）特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關(guān)規(guī)定，定期進行檢測校準，使之符合相關(guān)規(guī)范。

（6）設備房保持整齊清潔，安全設施符合規(guī)范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識，規(guī)范、統(tǒng)一、完整；操作規(guī)程、維護規(guī)范、管理制度上墻。

（7）各類管線有分類標識和流向標識，各類記錄本、登記本（運行、維修、保養(yǎng)、交接班等）齊全，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存15天，并能正?；胤?。

（8）對小區(qū)內(nèi)變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、燃氣調(diào)壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志，制定防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。

52（9）公共區(qū)域內(nèi)的雨、污水管道每年檢查、疏通1次；雨、污水井每半年檢查、清掏1次；雨、污水管道及井發(fā)生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年至少1次，每季度檢查1次，防止外溢。

（10）建立設備設施巡視制度，有專人巡視。配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調(diào)機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過8小時。

（11）每日對園區(qū)路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視1次。保證設施設備能正常使用，無安全隱患。

（12）設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。

（13）使用中水系統(tǒng)的，確保水質(zhì)達到國家中水水質(zhì)標準。（14）載人電梯日夜24小時正常運行。

（15）消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。（16）小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。（17）路燈、樓道燈完好率不低于95%。

特種設備維護管理

1．電梯及自動扶梯

（1）保證辦公樓至少一臺電梯24小時運行，電梯和自動扶梯運行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準確啟動運行，停層準確。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持完好。

53（2）電梯和自動扶梯應經(jīng)有資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢驗合格，應由專業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內(nèi)安全運行。

（3）應有專業(yè)人員對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理，并應做好日常電梯運行的巡檢與記錄。

（4）電梯發(fā)生一般故障，一小時內(nèi)專業(yè)維修人員應到場修理。發(fā)生電梯困人或其他重大事件時，物業(yè)管理人員應及時處理，專業(yè)維修人員應在30分鐘內(nèi)達到現(xiàn)場進行搶修。

2．空調(diào)系統(tǒng)

（1）對空調(diào)系統(tǒng)的維護保養(yǎng)應該按照規(guī)定的頻次進行。（2）定期對空調(diào)系統(tǒng)進行檢查，測試運行控制和安全控制功能，記錄運行參數(shù)，分析運行記錄。

（3）定期檢查冷卻塔風機變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水。

（4）定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網(wǎng)、加濕器、風閥、積水盤、風機表冷器進行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調(diào)機組的空氣過濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道。

（5）定期進行循環(huán)泵、空調(diào)主機、冷卻風機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，作好記錄。

（6）定期對空調(diào)系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進行檢查保養(yǎng)。

54（7）各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（8）保證冷凍主機及附屬設施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水。

（9）保證采暖熱水及附屬設施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水。

（10）對空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進行維護保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國家標準要求。

（11）定期檢查空調(diào)機組馬達、風機的運轉(zhuǎn)情況，記錄運行參數(shù)。（12）定期安排對新風量、排風量的測定。（13）應考慮定期安排對空氣品質(zhì)的測定。（14）定期安排對風管系統(tǒng)的清洗。

第八部分 小區(qū)房屋維修維護方案

房屋維修維護管理

1、每年1次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據(jù)普查情況制定維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。

2、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發(fā)生，填寫檢修記錄和保養(yǎng)記錄并確保記錄的完整和真實。

3、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者

需要更新改造的，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。

4、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

5、保持公共區(qū)域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的兩個工作日內(nèi)完成；照明設施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等）在兩天內(nèi)安排修復完成，其他故障5個工作日內(nèi)完成，保證樓道照明燈具90%能正常使用；墻面、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損，應每1個月集中安排1次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1個月集中1次進行維修。

6、按照政府有關(guān)規(guī)定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。

7、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關(guān)主管部門。

8、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區(qū)各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

房屋裝修管理制度

房屋室內(nèi)裝修直接關(guān)系到物業(yè)安全和住戶的生命安全等各方權(quán)益。因此，為加強物業(yè)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，本公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)及《小區(qū)物業(yè)管理服務協(xié)議》的有關(guān)內(nèi)容及要求，特制定以下裝修管理

規(guī)定：

1、業(yè)主在裝修前，需按下列程序辦理裝修手續(xù)：提前七天向物業(yè)管理處提交書面申請，須認真填寫裝修項目、范圍、標準、時間等，2、施工單位需交納裝修管理費。

3、業(yè)主有責任督導裝修施工隊伍到管理處辦理“裝修許可證”，經(jīng)審核驗證后，裝修隊伍需提供施工人員名單及身份證復印件，并到管理處辦理小區(qū)臨時“出入證”，將臨時出入證佩戴在胸前，并在指定的區(qū)域內(nèi)活動。

4、裝修垃圾須袋裝后堆放在單元門一側(cè)，以便管理處統(tǒng)一清運。裝修垃圾清運處置費為：每戶200元，一次性付款。

5、裝飾裝修只限于購買或租賃房屋的室內(nèi)，不得超出該室內(nèi)，不得將樓面公共走道納入自己的裝修范圍。

6、本物業(yè)禁止加封陽臺窗，禁止對陽臺窗戶及任何部位樓宇外部加封防盜籠、網(wǎng)等設施，禁止加設雨蓬，禁止以任何形式改變樓宇外部形象的—致性。

7、需安裝空調(diào)機時，應事先與管理處聯(lián)系，為保持房屋外觀統(tǒng)一、整潔、完好，應在管理處指定的位置和指導下進行安裝。

8、禁止改動陽臺、門、窗等原有設計及外觀款式、顏色，避免造成與樓宇外觀的不一致性。

9、禁止拆改原房屋的立柱，內(nèi)外承重墻、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu) 57 部件及公共設施。正常使用室內(nèi)配套設施設備。

10、禁止改動給排水管道、水電系統(tǒng)，以及抽油煙機孔。特別是衛(wèi)生間不得有任何改動。

11、根據(jù)煤氣公司安全管理的有關(guān)規(guī)定，禁止以任何形式封閉煤氣管道及煤氣表。禁止改動煤氣管道。

12、裝修室內(nèi)，樓頂、地面不應鑿除原水泥面層，地面禁止使用超過12mm厚度的地磚，22mm厚度的大理石、花崗巖等硬質(zhì)裝飾材料。

13、禁止將裝修材料和裝修垃圾堆放在樓道，妨礙樓道通行和消防通道的暢通。

14、嚴禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?/p>

15、禁止從外墻吊運物件；裝修材料不允許集中堆放，不允許超過樓面承重負荷。

16、陽臺禁止裝飾裝修，禁止堆放大件裝飾材料。

17、在裝修期間，禁止在小區(qū)內(nèi)生火煮飯。施工現(xiàn)場，嚴禁使用電、爐、煤氣等明火，防止火災事故的發(fā)生。禁止施工人員在小區(qū)內(nèi)留宿。

18、裝修時間

裝飾裝修工作時間為周一至周五上午8：00--12：00，下午 14：00--19：00；周六至周日上午：9：30--12：00，下午14：00--18：00，不得在其它時間施工，以免影響他人休息。

19、裝修期限

初級裝修工程為30天，中級裝修工程為45天，高級裝修工程為60天。所購房屋在一年內(nèi)須進行初次裝修。

20、房屋裝飾裝修應填寫《裝修申請表》，經(jīng)管理處審核后方可進行裝修，并遵守本規(guī)定。若未辦理裝修手續(xù)擅自裝修的，除補辦裝修申請外，還須繳納違約金：人民幣壹仟元。

21、業(yè)主未按《裝修申請表》內(nèi)容進行裝修的，扣違約金人民幣壹仟元，情節(jié)嚴重者，追究其法律責任。

22、裝修垃圾實行袋裝化管理，禁止將裝修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共樓道及小區(qū)四周，裝修垃圾應統(tǒng)一放置在指定地點(有標識)。否則，除承擔政府執(zhí)法部門的處罰外，還要向管理處繳納違約金人民幣貳佰元。

23、搬運材料要愛護樓梯、走道等公共設施設備，撞傷他人或損壞公共部位等由業(yè)主負責賠償和修復。

24、裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人財物或公共設施等，由業(yè)主負責修復和賠償。

25、禁止亂搭亂接公用水、電線路，違者扣違約金。

26、嚴禁隨地大、小便，違者對大便者罰款人民幣伍佰元，小便者罰款人民幣貳佰元。

27、業(yè)主在裝修期間，需交納裝修保證押金。

28、裝修保證押金是為保障廣大業(yè)主及住戶利益不受侵害，是業(yè)主及裝修施工方遵守本規(guī)定的經(jīng)濟保證，要求文明施工，注重施工質(zhì)量。業(yè)主聘用裝飾裝修人員違反有關(guān)規(guī)定，給廣大業(yè)主及住戶生活帶來不便或造成損失的，將從業(yè)主裝修保證金中扣除，同時，造成責任事故的由業(yè)主負責。

29、裝修保證押金：高層需交納裝修保證押金1000元，多層需交納裝修保證押金500元。

30、裝修管理費用

根據(jù)中華人民共和國建設部第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的有關(guān)規(guī)定收取裝修管理費用。

31、竣工檢查

業(yè)主房屋裝修完工后，應在一周內(nèi)將竣工圖及竣工資料送報管理處存檔，以便查證。同時，管理處將組織技術(shù)人員進行檢查認可后。如無違規(guī)違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲漏、堵、冒等)，交付業(yè)主正常使用半年后方可退還裝修押金。