第一篇：物業管理中的高層住宅設施設備管理（本站推薦）

物業管理中的高層住宅設施設備管理

作者從一個物業管理者的眼光出發，指出了物業管理中的設備管理的重要性，并提出了切實可行的解決辦法。同時也讓業主了解到，物業管理中設施設備管理的重要性。1設施設備管理的特點

高層樓宇的出現，是人類有效利用土地資源的結果。近年來，各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起，與此同時，高層樓宇的物業管理問題也不容忽視地擺在了人們面前。中國當前許多高層樓宇多為出租和出售兩種類型，具有多種功能的綜合樓宇。其特點為： 1.高層綜合樓高度高、層數多，功能復雜，人口稠密，管理復雜。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運作，確保樓內使用人的生命財產安全，任務十分艱巨。2.高層綜合樓宇設施設備多，結構復雜，管理起點高，對物業管理隊伍的素質要求高。高層綜合樓設有中央空調系統，上水排水、排污系統，高低壓供電系統，煤氣供應系統，電梯系統，樓宇自動化系統，通信自動化系統，辦公、保安、消防自動化系統等，因此，物業管理公司需要建立一支素質較高的專業管理人員隊伍，運用先進的管理手段、方法，對大樓各系統進行維護、保養和管理，保證這些系統的正常運轉。3.房屋建筑主體的維修管理。物業管理應定期掌握房屋的基本情況，對大樓的露面、樓道等房屋進行經常的維修、養護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀；對大樓的房屋裝修進行嚴格的監督管理，使大樓不因裝修而影響危及他人安全。為此大樓價值，創造增值潛力。4.大樓各系統設施設備的管理。物業管理人員要經常對大樓的供電、供水及排水、電梯、消防、中央空調、公共照明等公用設施進行維護檢查，發現問題，及時處理，保證設施設備完好的運行狀態。設施設備管理是一門發展中的應用科學，它包括系統的理論和豐富的實踐經驗兩個有機組成部分。為了實現物業設施設備管理現代化的目的，從業人員必須學習和掌握設施設備管理的基本原理，樹立現代化科學管理的思想，結合物業設施的特征和具體實踐，完善科學的管理組織機構和管理制度，提高管理人員的素質水平，推廣先進的設施設備管理方法和管理技術手段，以促進物業管理供水的設施設備管理向著現代化方向發展。2設施設備管理的重要性

現代物業的價值不但取決于坐落位置、建筑結構、空間布局和室內外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設施的品質性能、系統結構和運行狀況。隨著經濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業對現代化設施設備的需求和依賴深度越來越高，設施設備的作用也越來越突出。事實上，設施設備管理幾乎涉及到物業管理經營過程的各個環節，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。

（一）關系到聲譽和生存 作為物業管理的重要組成部分，設施設備管理的好壞對保障房屋使用安全，保持和提高房屋設施的完好程度與使用功能及物業的保值、升值，對物業管理企業的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業設施一直處于良好狀態，人們能安心方便地生活和工作，物業管理企業則被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，公司發展前景廣闊。反之，如果一些設施設備經常處于性能不良或停機待修狀態，直接影響整個物業的功能發揮，降低物業的使用價值和社會聲譽，物業管理企業便無法再取得人們的承認，就會丟掉市場，喪失生存的根本條件。

（二）關系到服務的成本和資金的合理利用 事實設備管理對服務成本的影響，除了表現在數量和質量上外，還有設施設備的投資效果、維修費用、能源和材料消耗等。機槍維護保養，能有效地延長設施設備的使用壽命和檢修周期，節省維修費用和減少損失。樹立經濟運行的意識，注意節約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴格、規范的管理來減少日常機器、備品、材料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關費用的開支，使設施設備一直處于最佳、最經濟的運行狀態。隨著現代化設施設備的不斷發展和普遍使用，設施設備所占資金在固定資產中的比例越來越高。雖然，要提高企業的經濟效益，就要設法提高資金的合理利用程度，而設施設備管理的科學化無疑是最關鍵的。具體地說，就是取決于設施設備管理的一系列環節是否達到最佳水平。

（三）關系到技術安全和環境保護 若設施設備的運行可靠性低，管理又不善，設備在運行中經常發生意外，這不僅會干擾物業管理的經營秩序，同時也使業戶遭受重大的經濟損失。若設施設備陳舊落后，排放有害物質或噪聲超標，就會污染環境、危害人體和生物生存，成為社會公害。因此，保證安全，消除環境污染，有效地預防設施設備引致人身事故及社會公害，是現代設施設備管理的重要課題。物業管理企業的迅猛發展，物業建設中的科技含量在迅速上升，網絡化、智能化管理服務已經成為當前物業管理企業競爭致勝的關鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強的應變能力，就必須依靠技術進步，而先進的上升設備管理則是企業技術進步的根本保證。3設施設備管理標本要求

設施設備的正常運行是寫字樓運作的核心，應對寫字樓水電設施（包括高低壓變電房，備用發電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項設施）進行全面的管理和維修，供水、供電要有應急措施；應特別注重對電梯的保養與維修，注重對消防系統的檢查、測試和對空調系統的保養、維修；應有健全的檢查維修制度，對公用設備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護；應對業戶的設備報修及時處理，并定期檢查；消防設施完好率應當達到100％。

良好的設施設備管理要做到：

（一）建立先進的設施設備管理體制 1.按照物業管理區域的規模和所使用設施設備的數量、復雜程度及設施設備集中程度、管理人員業務水平、檢修人員技術力量與組織形式，結合企業的特性、功能及工作特點（運行班次、有無假日）等各種因素，實事求是地設置設施設備管理體制。管理體制力求理順關系，提高工作效率，體現先進性。2.設施設備管理人員必須熟悉國家的有關政策、法規、條例，熟悉設施設備的技術理論之時，具有一定的業務能力。3.加強設施設備管理人員的培訓教育工作，提高其職業道德及業務水平。對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，并把各項培訓工作列入設施設備管理工作計劃之中。

（二）建立完善的設施設備管理規章制度 制定嚴密的設施設備年、季、月、周保養計劃和保養內容、檢驗標準以及考核實施辦法，并不定期對實施設備的正常運行和完好情況進行抽檢，使其管理工作始終處于動態之中將突然性與計劃性、集中管理與分散管理相結合： 1.設施設備管理崗位責任制度； 2.設施設備基礎資料管理制度； 3.設施設備運行和維護保養制度； 4.設施設備檢修制度； 5.固定資產管理制度； 6.培訓教育制度； 7.特殊設施設備管理及應急制度； 8.各類機房的出入登記制度等。

（三）做好設施設備管理的基礎資料工作 基礎資料工作是設施設備管理工作的基本依據，基礎資料必須正確齊全。物業設施設備一般都是組成系統發揮作用的。例如，中央空調系統是由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調末端設施設備、冷卻塔、管道、閥門、電控設施設備及監控調節裝置等一系列設施設備組成，任何一種設施設備或傳導設施發生故障，系統都將不能正常制冷。因此，除了設施設備單機資料的管理之外，對系統的資料管理也必須加以重視。系統圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材。利用現代手段，運用計算機進行管理，使基礎資料電子化、網絡化，以能迅速、及時地反映全部設施設備的基本情況，給設施設備管理工作提供方便，用于指導實際工作。

（四）設施設備管理目標 管好、用好、修好、改造好現有設施設備，提高設施設備的利用率及完好率，是設施設備的根本目標。設施設備的使用維護及檢修是設施設備管理的重要環節。設施設備技術性能的發揮、使用壽命的長短，固然同設施設備的先天條件有關，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設施設備管理的好壞。如果一臺設施設備能正確使用，精心維護保養，定期檢查修理，就能夠保持設施設備的完好，延長設施設備的使用壽命。相反，如果使用不當，就會降低設施設備的有效利用率，縮短設施設備的使用壽命，嚴重時還會引起設施設備事故，造成設施設備的損壞或報廢。1.設施設備的有效利用率： 根據統計，設施事故大多數是由于操作使用能夠不當而造成。由于操作使用不當，沒有正確的維護保養，設施設備必然容易陳舊老化，設施設備的故障及檢修也逐步趨向頻繁、花費在排除故障及計劃外檢修（搶修）的實踐也越來越多，設施設備有效故障實踐越來越少，設施設備停機或無效工作實踐會越來越多，勢必會大大降低設施勢必的有效利用率。但是，不能任意消減必要的維護保養時間以提高有效利用率，也不能任意加大設施設備的運載能力，使設施設備長時期超負荷運行這樣“拼設施設備”勢必會加劇設施設備的損壞直至報廢。2.設施設備的完好率： 根據物業管理的質量目標，設施設備的完好率應為100％，只有通過日常巡檢才能保證。（1）零部件完整齊全、符合質量要求及安全要求；（2）設施設備運轉正常、性能良好，功能達到規定要求；（3）設施設備技術資料及運行記錄齊全；（4）設施設備整潔，無“跑、冒、滴、漏”現象；（5）防凍、保濕、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設施設備，應針對問題進行整改，經過維護、維修，消除不完好因素，升級為完好設施設備。

（五）加強培訓教育工作，做到專業管理同全員管理相結合 設施設備管理人員應當具有一定專業知識及管理業務水平。但是，單純依靠少數設施設備管理人員來管好所有設施設備是不可能的，還應該發動公司全體員工自覺執行各項規章制度，共同用好管好所管轄區域內所有設施設備。因此，對操作使用設施設備的人員要加以培訓教育，要求操作使用人員懂設施設備的用途、結構、原理、技術性能、使用要點、維護方法、故障排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設施設備、愛護設施設備。就是說，應該做到操作人員會檢修設施設備，維修人員會操作設施設備，并要求只有取得了國家考核頒發的技術資格等級正書的人員才能上崗，全面提升從業人員的整體素質。

第二篇：中高層住宅二次供水設施移交管理辦法

中高層住宅二次供水設施移交管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強本市中心城區中高層住宅二次供水設施管理，平穩有序地完成在建及現有二次供水設施的移交和接管工作，確保二次供水水質、水壓和供水安全，根據有關規定，特制定本辦法。

第二條 本辦法所稱在建二次供水設施是指2011年1月前建設尚未交付使用的中高層住宅二次供水設施；現有二次供水設施是指2011年1月前已交付使用的中高層住宅二次供水設施。

第三條 本辦法所稱的中高層住宅二次供水設施是指從市政供水管道取水點閥門位置至住宅用戶計量水表前的供水管道、閥門、泵房設施、水箱、儲水池、電氣和自控設備、儀器儀表等。

第二章 在建中高層住宅二次供水設施的移交

第四條 在建中高層住宅二次供水設施施工圖及擬選設備的清單應由供水企業查驗并予以書面確認。

第五條 建設單位應根據工程進度情況及時組織供水企業參加二次供水工程的設備及材料驗收、隱蔽工程驗收和竣工通水驗收。整體供水工程驗收合格后，建設單位應將二次供水設施向供水企業移交。

第六條 在建中高層住宅二次供水設施的移交程序：

（一）供水企業按照國家及地方現行技術規程、規范的要求，現場對二次供水設施進行設備及材料驗收、隱蔽工程驗收和竣工通水驗收；

（二）在二次供水設施竣工驗收合格后，建設單位向供水企業提出二次供水設施移交申請，并按附件1要求提供移交所需的資料；

（三）建設單位與供水企業簽訂《在建中高層住宅二次供水設施移交協議》（見附件2），并在簽訂協議后15日內報轄區街道備案。

第三章 現有中高層住宅二次供水設施的移交

第七條 對已投入使用、需移交供水企業管理的現有中高層住宅二次供水設施，應符合以下基本條件：

（一）純住宅（不含單身公寓）；

（二）生活、消防系統必須完全分離；

（三）水費全部結清；

（四）資料齊全。

第八條 現有中高層住宅二次供水設施的移交程序：

（一）各區政府根據實際情況提出移交計劃，報市城管局綜合確定；

（二）對列入移交計劃的小區，小區業主委員會和物業服務企業向供水企業提出二次供水設施移交申請，并按附件3要求提供移交所需的資料；

（三）供水企業收到移交申請后5個工作日內對移交基本條件進行核實并回復；

（四）供水企業按照有關技術規程的要求，現場對二次供水設施進行查驗，與小區業主委員會、物業服務企業協商二次供水設施改造事宜，并在30個工作日內編制二次供水設施改造方案，提交小區業主委員會和物業服務企業；

（五）小區業主委員會組織召開業主大會就二次供水設施改造方案公開征求全體業主意見，并取得二分之一以上與會業主同意后與供水企業協商具體移交和改造時間；

（六）小區業主委員會、物業服務企業與供水企業簽訂《現有中高層住宅二次供水設施管理移交協議》（見附件4）、《現有中高層住宅二次供水設施改造協議》，并在簽訂協議后15日內報區物業行業管理部門、轄區街道備案；

（七）移交和改造協議生效后，由小區業主委員會和物業服務企業在住宅小區內予以公告；

（八）尚未成立小區業主委員會的小區，暫由建設單位和物業服務企業承擔移交相應職責。建設單位已歇業或破產等原因不存在的，由所在社區居委會代行相應職責。

第九條 中高層住宅二次供水設施移交供水企業管理后，供水企業按照國家及地方現行技術規程、規范進行改造，小區業主委員會和物業服務企業應配合供水企業做好改造工作。

第四章 移交管理注意事項

第十條 對符合移交條件的現有中高層住宅二次供水設施，供水企業不得拒絕接收；不符合移交條件的，小區業主委員會必須按照第七條移交基本條件要求進行整改，整改合格后辦理移交手續。

第十一條 因二次供水設施建設或管理引發的債權、債務或糾紛，如水費欠繳等問題，由原債權債務人承擔責任并處理完結后辦理移交手續。

第十二條 中高層住宅二次供水設施管理移交前，供水設施的維修、管理服務仍由業主委托物業服務企業負責。

第十三條 中高層住宅二次供水設施管理移交后，供水計量表及計量表前的供水設施維修管理責任由供水企業承擔，計量表后的供水設施由用戶自行負責。供水企業應按照國家有關規定，保證用戶供水服務質量，負責日常運行、維護和管理。

第十四條 在建中高層住宅二次供水設施在移交時，建設單位應向供水企業交付移交工程總造價5%的質量保修金。從移交之日起保修期兩年內，由于工程設備質量問題所造成的損失，從質量保修金中扣除；保修期過后，供水企業應將剩余的質量保修金退還建設單位，超出質量保修金部分，由建設單位承擔。

第五章 附則

第十五條 本辦法由市城管局負責解釋。

第十六條 本辦法自發布之日起施行。

附件：1.在建中高層住宅二次供水設施移交資料

2.在建中高層住宅二次供水設施移交協議

3.現有中高層住宅二次供水設施移交資料

4.現有中高層住宅二次供水設施移交協議 附件

1在建中高層住宅二次供水設施移交資料 一、二次供水設施施工圖、設計變更文件、竣工圖；

二、二次供水設施隱蔽工程驗收資料； 三、二次供水設施各類設備、材料的合格證、質保卡、說明書等相關資料；

四、二次供水設施各類涉水產品的衛生許可證； 五、二次供水設施試壓、沖洗、消毒、調試檢查記錄及驗收合格證明；

六、二次供水設施水質檢測報告；

七、二次供水設施環境噪聲監測報告；

八、工程監理單位出具的工程質量評估報告；

九、二次供水設施資產評估意見書； 十、二次供水設施建設中涉及的合同、招投標文件及其它相關財務資料。

附件

2在建中高層住宅二次供水設施移交協議

甲方：（建設單位）乙方：（供水企業）

根據有關規定，甲、乙雙方經協商，就高層住宅二次供水設施管理移交工作達成以下協議：

一、甲方根據《寧波市中高層住宅二次供水設施管理移交辦法（試行）》將 小區二次供水設施移交給乙方管理。

二、移交的中高層住宅二次供水設施包括：

。移交資料包括：

。二次供水設施資產原值為 萬元。

三、乙方從 年 月 日起，負責對所接管二次供水設施的運行、維護和管理。移交后，水泵運行電費由甲方委托的物業服務企業按原渠道承擔；設備更新及大修理費用和二次供水設施日常維修養護費由供水企業負責。

四、甲方或其委托的物業服務企業負責組織房屋所有權益人與乙方簽訂《供用水合同》。

五、本工程保修期為兩年，甲方向乙方預付 元的質量保修金。自移交之日起兩年保修期內，由于質量問題發生的費用，從甲方預付的質量保修金中扣除，超出質量保修金部分由甲方負責補齊。保修期過后，所移交的二次供水設施由乙方負責，甲方或其委托的物業服務企業應為乙方施工提供方便。

六、本協議一式五份，甲乙雙方各保存兩份，另一份由乙方報轄區街道備案。

七、本協議經甲、乙雙方簽字后即生效。

甲方：（蓋章）乙方：（蓋章）法人代表： 法人代表： 年 月 日 年 月 日

附件

3現有中高層住宅二次供水設施移交資料

一、基礎資料

（一）按自然幢樓宇地點、樓層、結構、戶型、建造年份；

（二）每只屋頂水箱的噸位（容積）、架空形式、排污情況、供水戶數、修理上人孔位置（門排）、有無泵房；

（三）二次供水泵房及蓄水池的噸位（容積）、供水區域、水泵和主要電機、閥門、電氣控制設備的規格、型號、產地、數量和產品的使用說明書、維修手冊及生產廠家的聯系方式等；

（四）中高層住宅給水總平面圖、立面圖、水箱水池設備安裝圖、泵房竣工圖、各種計量儀表安裝圖等。

二、移交前運行管理資料

（一）二次供水設施日常運行維護資料；

（二）二次供水設施巡檢、維修臺帳記錄；

（三）二次供水設施管理中存在的主要困難、問題及建議。

附件

4現有中高層住宅二次供水設施移交協議

甲方：（業主委員會）乙方：（物業服務企業）丙方：（供水企業）

根據有關規定，甲、乙、丙三方經協商，就高層住宅二次供水設施管理移交和改造工作達成以下協議：

一、甲方根據《寧波市中高層住宅二次供水設施管理移交辦法（試行）》將 小區二次供水設施移交給丙方管理。

二、移交的中高層住宅二次供水設施包括：

。移交資料包括：。

三、丙方從 年 月 日起，負責對所接管小區二次供水設施的運行、維護和管理。移交后，水泵運行電費由甲方委托的物業服務企業按原渠道承擔；設備更新及大修理費用和二次供水設施日常維修養護費由供水企業負責。

四、中高層住宅二次供水設施管理移交前，供水設施的維修、管理服務仍由乙方負責。移交后，供水計量表及計量表前的供水設施維修管理責任由丙方承擔。丙方應按照國家有關規定，保證用戶供水服務質量，負責日常運行、維護和管理。

五、甲、乙、丙三方在簽訂本協議的同時還應簽訂《已建中高層住宅二次供水設施改造協議》，明確改造過程中三方職責，共同確保改造工作順利實施。

六、甲、乙雙方負責組織房屋所有權益人與丙方簽訂《供用水合同》。

七、本協議一式八份，甲、乙、丙三方各保存兩份，另兩份分別由丙方報區物業行業管理部門、轄區街道備案。

八、本協議經甲、乙、丙三方簽字后即生效。

甲方：（蓋章）乙方：（蓋章）代表： 法人代表： 年 月 日 年 月 日

丙方：（蓋章）

法人代表：

年 月 日

主題詞： 城鄉建設 公用事業 住宅 管理 辦法 通知

第三篇：物業管理區域內共用設施設備管理維修方案

物業管理區域內共用設施設備管理維修方案

設備在于管理，好的設備若得不到及時維修保養，就會常出故障，縮短其使用年限。對設備進行維修保養是保證設備運行安全，最大限度地發揮設備的有效使用功能，因此，對設備進行維修保養，建立科學合理的設備管理維修方案尤為重要。

一、設備設施維保計劃的建立

1、實施設備的維護保養首先要制定維護保養計劃

1）制定維修保養計劃的準備工作內容：

確定要維護保養的設備，應按照設備系統分化的設備檔案，通過設備檔案可全面了解設備現狀制定計劃

2）確定保養的內容：

保養內容依據設備運行狀態主要是基于以下三個方面：一是政府部門相關法規規定的保養內容，二是設備運行運轉情況，尤其是設備出現故障的信息，這是制定維保計劃時重點關注的內容。三是設備運行周期，也就是季節保養。

2、《設備設施維護保養計劃》制定原則:

1）設施設備使用頻率

2）設施設備運行狀況（故障隱患）

3）維養工作的合理時間（避開客戶使用大的時間段、節假日），具體實施維修保養的時間

4）維修保養項目及內容

5）備品、備件計劃，預計費用

設備的日常、定期維護保養工作是工程設備管理工作中極其重要的部分，它直接關系到設備能否可靠正常運轉；同時，對于降低成本、減少故障有著至關的作用。為使此項工作落到實處，確保各類設備安全正常運行，工程部負責人負責制定《設備設施維護保養計劃》，并在每年12月15日前經項目總經理進行審批后執行。

二、設備維護保養的類別：

設備維護保養的類別主要包括維護保養和計劃檢修

（一）設備的維護保養

1、維護保養的方式主要是以清潔、緊固、潤滑、防腐、防凍等主，在就是以運行期間的設備定時定頻巡視檢查、定期切換運行、輪流使用等方法強制保養。

2、維護保養主要是做好日常運行維護和定期維護保養工作

（二）設備的計劃檢修

設備計劃檢修是建立在設備點檢基礎上的

1、設備點檢按設備運行參數和點檢方式經行，可以停機檢查和隨機檢查，檢查時可以通過摸、聽、嗅、等方式也可以使用儀器儀表進行點檢。

2、計劃檢修是對正在使用的設備，根據運行規律及檢點的檢查結果確定檢

修周期，以檢修周期為基礎編制檢修計劃，對設備進行積極的、預防性的修理。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修

三、設備保養管理規程

（一）、實施目的：

規范各系統設備設備保養工作，保證設備設施正常使用。

（二）、職責：

1、項目部經理或專業工程師定期對設備保養計劃執行情況進行檢查。

2、項目工程專業根據設備保養計劃安排保養工作，并認真執行各項保養工作。

（三）、保養管理規程

1、保養以不影響大廈正常營運為原則。對突發性故障應在4小時內排除，保養設備影響客戶正常工作生活時，需要在保養前提前通知客戶。

2、按照保養計劃調整運行設備，安排專業人員做好準備工作，準備工具、備件及技術資料。

3、大型設備保養工程負責人必須現場督導，進行技術指導，保證維修人員安全及維修質量。

4、保養工作前認真閱讀設備技術資料，嚴格按照設備操作規范實施。

5、根據系統的特點重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

6、工作過程中注意環保，對有害氣體、垃圾等的排放必須加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，需辦理動火證，嚴格遵守動火作業規定。

8、配電設備維修保養嚴格按照供配電系統設備保養計劃進行轄區設備的保養，工作過程中應嚴格遵守電氣作業規程。

9、對供配電設備設施進行檢修保養時，應嚴格遵守《北京地區電氣規程匯編》和《供配電設備設施安全操作規范》的各項要求操作。

10、高壓開關柜、繼電保護、變壓器、避雷器的絕緣和性能測試項目由外委完成。一般為1~2年一次。

11、高壓開關柜、變壓器、避雷器、低壓配電柜維修保養及清潔由變配電室值電工負責，一般為每年一次。

12、設備的維保用料或更換主要部件必須記錄在賬。

13、保養計劃要根據項目運行的時間安排，保養應盡量不影響到正常運行，在安排保養計劃時根據季節的變化，安排設備停機進行保養。

14、按計劃進行各設備的全年維修保養工作，每次保養時認真填寫工作日期、保養內容、檢修記錄，工程負責人要簽字確認。

四、設備設施的保養計劃實施：

設備設施保養的實施則應該按照維護保養計劃進行，在具體開始之前要對工作進行分解，準備好相關材料，包括保養項目、保養標準、保養周期等，實施維保后要進行驗收和記錄。

一、水泵房設備維修保養：

比如每年的4月、10月份應對大廈內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

1、電動機維修保養：

a)斷開電源，懸掛禁止合閘標識牌，檢驗無電后開始工作。

b)用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復：

c)電動機繞組和電源引入線的可見部份及接線端子連接處有無松散，碰傷和灼傷現象，檢查三相導線及連接片應牢固緊密；

d)檢查電動機軸承有無異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承

e)檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修正處理；

f)電動機機殼保護接地線是否良好，緊固

g)檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

2、水泵維修保養：

a)檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常摩擦響，則應更換同型號規格軸承：

b)檢查壓盤根或機封處是否漏水，如是則應從新加壓盤根或更換機械密封；

c).如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

d)檢查水泵機組螺栓是否禁固，如松弛則應擰緊。

3、控制柜維修保養：

強電專業技工每月應對大廈內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物；

2）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；

3）檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改；

4）交流接觸器維修保養：

A.清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

B.清除觸頭表面及四周的污物（但不要修挫觸頭），燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；

C.清潔鐵芯上的油污及臟物；

D.檢查復位調簧情況；

E.擰緊所有緊固件。

5）自耦減壓啟動器維修保養：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

B.外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

6）熱繼電器維修保養：

A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換：

B.檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡火燒上，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

7）自動空氣開關維修保養：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

B.清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

C.自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；

D.檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭。

8）中間繼電器、信號繼電器維修保養：

對中間繼電器、信號繼電器應作模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

9）信號燈、指示儀表維修保養：

A.檢查各信號燈是否正常，如有不亮則更換相同規格的小燈泡；

B.檢查各指示儀表是否正常，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

10）遠傳壓力表維修保養：

A.檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

B.檢查信號線接頭處是否腐爛，如腐爛較嚴重則應重新焊接；

C.偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表拆換。

二、高壓配電維修保養：

1、干式變壓器維修保養。

1)清掃變壓器高低壓繞組及鐵心外表面。

2）擰緊變壓器高低壓出線的接頭，如發現接頭燒傷或過熱痕跡，應進行整修處理并重新接好；

3）檢查變壓器的接地線是否良好，如腐蝕嚴重時應更換地線。

4）檢查清潔降溫風扇、測溫探頭是否完好。

2、高壓開關柜維修保養。

高壓開關柜維修保養工作主要為母線外觀清潔、聯結點檢查。

3、低壓配電柜維修保養。

1）斷路器（自動空氣開關）維修保養：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于10MΩ，否則應烘干處理，處理后達不到要求的應更換。

B.清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應更換；

C.斷路器（自動空氣開關）在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應無卡住現象；

2）電容器維修保養：

A.清理外殼灰塵，使電容器散熱良好；

B.檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應更換；

C.檢查接線頭，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰緊；

D.檢查電容三項不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。

3）交流接觸器維修保養：

A.清除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢；

B.清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

C.清除觸頭表面及四周的污物，但不要修挫觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；

D.清潔鐵芯表面的油垢及臟物；

E.緊固進出線聯結點。

4）熱繼電器維修保養：

A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板始否完整，如損壞則更換；

B.檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理。處理后達不到要求的應更換；

E.檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復并擰緊；

F.檢查主觸頭表面有效的金屬顆粒時，應將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭；

G.檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應修復；

H.檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應修復。

5）二次回路維修保養：

A.號碼管是否清洗或掉落，如是則補上新號碼管；

B.接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。

6）主回路維修保養：

A.標識牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌；

B.接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復并擰緊；

C.母線排油漆是否脫落，如脫落應重新油漆。

三、對分包項目的設備設施維修保養管理：

1、專業主管和員工要熟悉有關服務分包合同的內容；

2、各專業主管要根據分包合同的相關規定指定專人嚴格監督檢查服務供方對設備設施的維修保養工作；

3、各專業主管要對服務供方每次對設備設施的維修情況作詳細記錄，并對其工作進行驗收；

4、對不能按照合同規定執行的服務供方要及時通知其改進，發放整改通知書，并報負責人。

制定了科學化的設備管理維修方案，再采用信息化的平臺與科學化的方案相結合，將會使物業公司對小區設備的管理維修工作效率大大提升，同時還可以提高物業服務水平和市場價值。極致物業管理軟件中的設備管理模塊可為物業管理公司提供一套完整的設備管理臺賬，不僅可以記錄每個設備的基本屬性、技術參數、檢測參數和配件附件等詳細信息，還記錄設備全生命周期的相關保養、維修、檢測、巡檢記錄。將已編制的設備保養計劃自動推送到對應的負責人員的極致辦公APP，在極致辦公APP上完成設備保養、維修、檢測工作，提升工作效率，減少工作量。通過系統的預警以及監控，避免設備漏檢、缺檢，保證設備處于良好的使用狀態，降低設備的維護成本并延長設備的使用周期，消除安全隱患。

第四篇：設施、設備管理及房屋養護

一、房屋和公共配套設施管理及維修方案

（一）、房屋管理

1、巡檢

每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、公共綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價；

在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除一次屋面、檐溝內落葉等，疏通雨水口、落水管等。

業主已委托管理空置房，每周戶外巡視1次，發現門窗損壞、鎖被撬、異味等異常情況及時通知業主，并采取必要的緊急處理措施。

巡檢做到事事有記錄，并對巡檢情況進行總結，把巡檢結果、維修計劃和需要進行大、中修或更新改造的項目報告業主或業主委員會。

2、裝修管理

⑴、將住宅室內裝修裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人。

⑵、對業主裝修房屋的申請，應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽定裝修裝飾管理服務協議；

⑶、業主裝修期間每日巡查裝修施工情況；

⑷、裝修結束組織驗收；

⑸、驗收合格2個月后組織復驗；

⑹、對裝修中的違規行為及時勸阻，已造成事實后果或拒不改正的，及時報告有關部門依法處理。

3、油漆粉飾

木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件油飾；5年油飾1次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后在油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內墻面每5年粉刷1次。

4、建筑物外立面

建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次；外立面為其他材質的，視材質情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。

委托合同另有約定的按合同約定執行。

（二）、房屋設備分類

房屋設備是對房屋建筑內部附屬的和相關的市政、公用設施、設備的簡稱，其種類繁多、功能各異；主要劃分為房屋建筑設備和房屋建筑電氣設備兩大類。

1、房屋建筑設備

給水設備--用人工方法提供水源的設備，包括供水箱、供水泵、水表、供水管網等，組成生活給水系統、生產給水系統、消防給水系統；

排水設備--用來排除污水和雨水、雪水的設備，包括排水管道、通風管、清通設備、抽升設備等，組成生活污水排水系統、生產污水排水系統、雨（雪）水排水系統；

消防設備--包括供水箱、消防箱、蘭花噴頭、滅火機、滅火器、消防龍頭、消防泵等；

2、房屋建筑電氣設備

供電及照明設備--給房屋提供電源及照明的各種裝置，包括線路、開關、配電箱、安全保護裝置、照明器等；

弱電設備--給房屋提供某種特定功能的電子設備與裝置，包括通訊設備、廣播設備、共用天線及閉路電視系統、自動監控及報警系統、電腦網絡系統等；

防雷裝置--包括避雷針、線路、避雷器、地線等。

（三）、公用設施設備的保養與維修

1、房屋設備的保養實行三級保養制，即：日常維護保養、一級保養和二級保養。

日常維護保養--設備操作人員所進行的經常性的保養工作，主要包括定期檢查、清潔和潤滑，發現小故障及時排除；

一級保養--設備操作人員與設備維修人員按計劃進行保養維修工作，主要包括對設備進行局部解體，進行清潔、調整；

二級保養--設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理；

2、房屋設備的維修：根據設備的完損狀況，分為小修、中修、大修、更新改造。

小修--對設備進行日常的保養、檢修及為排除運行故障而進行的局部修理；

中修--對設備進行正常的、定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，更換率一般為10%-30%；

大修--對設備進行定期的全面檢修，對設備要全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，更換率一般超過30%；

設備更新和技術改造--設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大等問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。

此外，還有當設備在使用過程中發生突發性故障時的故障維修。

二、設備安全運行管理方案

1、對公用設施設備進行日常管理和維修養護。

2、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修20分鐘內，其他報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

3、建立公用設施設備檔案（設有臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、養護等記錄齊全。

4、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

5、對公用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、大廈道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于98%。

10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

三、電氣系統管理方案

1、供電系統管理

通過對供電設備設施運行、維護、保養過程的控制，確保供配電系統處于良好的運行狀態，滿足“ 白溝小商品商城 ”所有機電設備、設施正常運作的要求。

供電管理服務思想：安全第一，用戶至上，精心管理，周到服務。

⑴、供電運行管理

①、電氣工程師（機電）根據不同設備、設施的性能、技術資料、要求，合理制定出《供電設備設施的周期檢定計劃》及相應的操作規程、維護保養規程。

②、運行值班人員必須嚴格按照《運行值班管理規定》實行24小時值班制，對“ 白溝小商品商城 ”變壓器室、高低壓配電室等有關設備、設施進行巡回檢查，同時做好相應記錄。

③、運行值班人員在日常設備、設施操作過程中必須嚴格按照供電系統《高、低壓配電安全操作規程》進行，并嚴格執行《工作票》、《操作票》制度，牢固樹立“安全第一”的思想，確保人身和設備設施的安全。

④、運行值班人員必須密切留意和掌握供電設施、設施的運行狀況，發現隱患、故障要及時報告，并做好詳細記錄。

⑵、供電系統維護保養承諾

①、維修人員進行日常維護保養工作時必須嚴格按照《電氣維修管理規定》及各種設備、設施的《維護、保養規程》進行，并按要求做好保證安全的“組織措施”、“技術措施”，保證供電系統運行正常，設施設備完好率98%。

②、維修人員必須熟悉、掌握“ 白溝小商品商城 ”各系統所有照明器具情況，認真、及時做好維修、更換工作，保證照明系統外觀整潔無缺損、無松落，達到光源完好率、維修更換及時率100%。

⑶、供電應急措施

①、在有臺風、暴雨災害時，電氣工程師（機電）須及早組織人員對所有供電系統進行預防檢查，多方位監視，同時做好搶修工作準備。災情過后，對供電系統全面檢查一次，發現問題及時處理。

②、發生火災時，運行值班人員立即報警并切斷火災區域電源，積極滅火。事后，必須對供電設備、設施全面檢查方可恢復供電。

③、電力故障和停電應急程序

若電力部門預先通知停電，立即將詳情和有關文件呈交主管人員；

管理處主管人員隨即安排電工值班；

預先張貼停電通知在顯眼處；

若電力故障引致停電，須立即向主管人員報告并通知供電維修部門安排維修，通告有關停電情況，然后迅速了解故障原因及停電的影響程度，做好解釋工作和治安保衛工作，處理善后事宜；

當供電恢復時，管理員必須與電力技術人員檢查所有電摯的正常運作情況，如有損壞，須立即報告主管人員，及時安排修理。

④、設備安全操作規程（略）

⑤、公用照明設施維修養護規定

為了進一步搞好物業管理工作，維護邊貿城公用照明設施的正常使用，結合實際，特制定本規定：

a、邊貿城內公用照明設施就是指一切諸如路燈、庭園燈、走廊、樓梯等公共場所的照明燈以及相關的開關、電表、電線、桿座、保險、控制器等，維修部負責公用照明設施的維修養護。

b、邊貿城內公用照明設施為全體用戶共同使用，各用戶應正常使公用照明設施，注意節儉，不浪費能源。任何單位或個人不得隨意破壞，否則照價賠償，造成事故的，按法律追究責任。

c、邊貿城內公用照明設施的安裝，配置基本合理，如用戶因確實需要對公用照明設施進行改動的，必須先向管理處提出申請，管理處由事務助理會同維修部責任工程師對其申請進行嚴格審批，并做出整改報告和記錄。

d、任何單位或個人不得以任何形式私拉、私接公用照明設施的線路或電表，否則，一經查出，以偷電論處。

e、管理處事務助理定期或不定期對所有公用照明設施進行檢查，發現有損壞或隱患時，必須及時向維修部報告。

f、維修部在接到管理中心的申報后，及時安排相關人員對其進行檢查、維修。

g、維修人員對公用照明設施進行維修養護時，必須嚴格按照有關規定和標準執行，不得貪圖一時方便，違章操作，以免造成事故或隱患。

h、維修人員在對公用照時設施進行維修、養護后，事務助理還應對其工作進行跟蹤，以確保維修質量。

2、弱電系統管理

⑴、操作人員受過專業培訓，持證上崗；

⑵、工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別，發現異常，及時處理；

⑶、有切實可行的維修保養計劃，保養、檢修及時；

⑷、對相關設備、設施定期進行調試，使系統處于最佳工作狀態；

⑸、工作、維修、養護有記錄，特殊系統、設備的進入經過授權，密碼有有效保護；

⑹、分系統定時檢查和記錄各部分、各監控點的工作及運行狀態，定期對各類信息、數據進行統計分析，形成日、月報表。

3、避雷接地系統管理

每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

四、給排水系統管理方案

1、服務承諾

保證給排水設備設施正常運行，設備設施完好率達98％。

2、給排水系統運行管理

⑴、給排水系統包括生活給水系統、消防給水系統、消防噴淋系統、排水系統。

⑵、設備運行由專人專職管理，嚴格實行持證上崗制度，定崗定人。

⑶、消防系統定期進行試運行，確保系統安全可靠。

3、給排水系統的維修保養

制定科學合理的維修保養計劃并組織實施，合理配置維修操作人員，嚴格實行持證上崗制度，加強日常巡視、檢查，切實貫徹“應修盡修，全面保養”的方針。

⑴、給水系統

每年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。各類閥門定期開關，出現故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活；

建立巡視制度，發現樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落等及時修復；定期維護保養。

⑵、排水設施系統

化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場；

樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每5年全面更換1次；

每周清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草；無雜草，排水暢通，無積水；

每季度對地下管井清理1次，撈起井內泥沙和懸浮物；每半年對地下管井徹底疏通1次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到目視管道內壁無明顯粘附物，井底無沉淀物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。

4、供水系統應急處理措施

⑴、遇有事故，及時搶修，一般情況下，限水、停水需在24小時前通知用戶。

⑵、檢查漏水的準確位置及所屬水質，例如沖側水或排水等，并在許可的能力下，立即設法制止漏水，如關上水掣。若不能制止時立即通知中央控制中心尋求增援。在支援人員到達前須盡量控制現場，防止范圍擴散。

⑶、觀察四周環境，漏水是否影響各項設備，如電力變壓器等。

⑷、利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水滲入升降機等設備，并需將升降機立即升上最高層。以免被水浸濕而使機件受損。

⑸、利用現有工具，設法清理現場。

⑹、如漏水可能影響日常操作、保養及申報保險等問題，須拍照片以作日后存檔及證明。

⑺、通知清潔、保潔人員清理現場積水，檢查受影響范圍，通知受影響單位。

⑻、日常巡視、檢查時，應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時加以清理干凈，以免堵塞。

⑼、如該地區及建筑物曾經有水浸記錄，平日必須準備足夠沙包，作為爆水及雨季使用。

五、智能化系統管理方案

針對“ 白溝小商品商城 ”智能化系統的特點，結合本公司智能化系統管理的經驗，制定如下管理及維護方案：

1、建立設備運行及維護人員隊伍

由高素質的專業人員來使用和維護設備，設備的功能才能得到充分的發揮。我們將從公司現有的骨干中抽調專業人員負責設備運行及維護的生力軍，并邀請相關單位（該系統的設計、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保每一位員工均能諳熟該系統并能正確使用和維護。

2、對客戶進行多種形式的培訓

客戶能否正確使用室內智能化系統，是減少誤報警及延長設備使用壽命的關鍵，我們將從第一個入住的客戶開始，通過盡可能詳細的使用操作指引、舉辦培訓班、上門指導等方式，讓所有客戶都能全面了解室內智能化系統的各種功能并熟練操作。

3、嚴格監控裝修及其它施工工程

首先，我們將對所有管理人員進行全面的培訓，讓每一位員工都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。其次，我們將對所有的裝修進行嚴格監控，監管人員每天至少兩次到裝修現場查看，防止線路被破壞。

4、建立供應商檔案

我們將對所有的器件、配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等，并與供應商、制造商保持聯系，確保以最快的速度取得所需要的配件，并能跟蹤產品的換代，使該智能化系統得到及時的完善。

5、日常巡視及定期保養

日常的巡視檢查是及時發現缺陷的最佳途徑，而定期維護保養是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。

智能化系統的日常運行及維護

項目時間次數內

容

閉路監控系統

攝像機每周一清潔除塵。檢查外觀完好情況。

每季一線路整理。檢查各視頻及音頻接頭。

每年一檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。線路標號是否清晰可見，合理編排線路，并檢修調整。檢查云臺機械機構和電動元器件的工作情況。

計算機和監視器每月一主機、顯示器及打印機清潔除塵。檢測UPS工作情況是否正常。檢查各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現象。

每半年一清潔主機內部灰塵。數據整理與備份。計算機數據整理、內部測試。

錄像機每周一清潔除塵。檢查外觀是否完好。

錄像機每月一檢察錄制標準。測試各功能鍵的工作情況。

每半年一檢測音頻和視頻接口，測試各項性能指標。

畫面分割器、切換器和AD主機每周一清潔除塵。檢查外觀是否完好。檢查連接線路的牢固程度。

每季一測試各功能鍵的工作情況。

每年一線路整理，功能測試。

防盜報警系統

控制器及紅外線探測器每月一控制器清潔除塵。測試紅外線探測器的工作情況。

半年一檢查各連接線路是否牢固、完好。

警笛和警燈每季一檢查報警系統警笛和警燈的工作情況。

停車場管理系統

停車場管理系統用計算機每季一主機、顯示器及打印機清潔除塵。檢測UPS工作情況是否正常。檢測連接接口。內部數據整理和備份。

讀卡器和控制器每周一清潔除塵。讀卡器固定螺絲牢固。

每半年一檢測系統接口性能。檢查電氣元件工作情況。

地感裝置每季一測試地感裝置的靈敏程度并根據測試結果靈活調節。

六、消防系統管理方案

為了保障物業業主、用戶的人身和財產安全，在物業的消防管理上，我們將貫徹“預防為主，防消結合”、“專業消防與義務消防相結合”的方針，以《中華人民共和國消防法》和北京市消防管理的法規、條例為準則，結合物業的結構和特點，開展消防設施管理工作。

1、消防機構的建立

2、消防設施安全崗位責任制

⑴、管理處經理負責設立消防設施管理機構，并指揮相關工作。

⑵、護管主管負責監督日常消防設施設備的維護保養，負責執行日常的消防管理工作、值班運行和義務消防隊的工作。

⑶、維修部負責對消防設施設備進行檢查、維護和故障排除。

⑷、消防監管員負責巡回檢查、器材管理、直觀設備設施的檢查、動火作業及相關檔案管理。

⑸、全體員工都是義務消防員，擔負防火、滅火義務。

3、消防設施器材的配備

⑴、管理處經理根據《中華人民共和國消防法》和《建筑防火規范》，配備相應的消防設施、設備、器材，并由消防主管具體負責。消防設施、器材由消防監管員登記在消防設施、器材登記表中。

⑵、結合物業具體情況以及設備運行情況，需要更新、改造、增補等較大項目，由護管主管提出提案，管理處經理審批后實施。

⑶、消防設施器材的管理由消防監管員負責檢查，主要項目有：消防栓、各種滅火器、防火門、各種標識等，并做好相應記錄。其中消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備每月巡查1次，看是否完好、齊全，發現設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉；噴淋管網水壓每日檢測1次，發現壓力不夠，馬上檢修排除故障；每年模擬火災操作1次，以熟悉操作和檢查消防監控設備。

4、消防設備日常管理

⑴、消防設備的運行由值班人員負責，消防運行是物業消防管理的主要環節，應保證24小時有人值班，并認真做好設備的監控等工作。

⑵、必須建立交接班制度，認真填寫消防設備運行記錄。

⑶、如發現設備運行出現故障，及時報告護管主管，護管主管現場確認后通知技術人員及時維修。

⑷、嚴格按照操作規程使用各系統設備。

⑸、按照《消防設備設施維護保養手冊》實施管理（略）。

發現火警的人員有義務迅速向消防隊報警并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統一指揮；消防監控室應保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。

七、用戶報修、維修及回訪流程

1、房屋零修、急修回訪工作由客戶服務中心管理員負責。

2、維修項目回訪的主要內容包括：實地查看維修項目，向在維修現場的業主、用戶了解維修人員服務情況、征詢改進意見、核對收費情況、請被回訪人簽名。

3、管理員于每周五對本周所有的零修、急修項目進行回訪（安全設施維修兩天內完成回訪，漏水項目維修三天內完成回訪），保證維修項目的回訪率達100%。

4、回訪可采用電話、信函、上門等方式。

5、對回訪中發現的問題，24小時內書面通知維修人員限期進行整改。

第五篇：監控設施設備管理規定

監控設備管理規定

監控設備管理規定

為加強監控設備的管理，保證日常安全工作的順利進行，確保設備始終與正常狀態，規范設備的日常管理，特制訂本制度。

一、適用范圍

所有的監控設備。

二、監控員崗位職責

1、嚴格按照規定時間、工作范圍集中精力注意觀察，對異常可疑情況做好記錄并及時反映匯報；

2、根據相關領導及公安部門需要調查取證的要求辦理登記后，配合調取錄像查看；

3、未經上級領導許可，任何人不得隨意調取監控；

4、對監控中心所監控范圍、監控攝像的開啟時間、監控到的內容、場所等做好保密工作；

5、對發現有火災報警信息的，及時通知保安到達現場查看檢查，排除故障，并做好記錄備案；

6、在當班時間內，不得做與本工作無關的事，嚴格遵守工作紀律，禁止無關人員進入閑談聊天，確認工作需要進入的做好登記工作；

7、愛護使用監控消防設備，確保設備設施正常運行；

8、監控人員認真主動做好監控消防中心的衛生工作；

9、全面熟悉監控室內的設備功能和使用程序與方法，做到百分之百無誤操作，確保設備的正常運轉，發揮其應有的作用；

10、負責監控中心電視屏幕的監視工作，并密切監視消防控制屏和電腦顯示系統。全面觀察和掌握各區域的治安動態，發現問題正確分析,果斷決定，及時上報并與有關崗哨取得聯系；

11、負責對重點部位和可疑情況的電視錄像工作；

12、負責錄像帶的保管工作；

13、負責接受白天和夜間業戶的投訴，并及時通知有關專業人員進行處理，積極主動

監控設備管理規定

為業戶（住戶）排擾解困，業戶（住戶）反映的有關問題要及時主動向有關領導和部門反映，爭取盡早解決；

14、做好資料保管和保密工作，無關人員禁止進入監控室，不準向無關人員談及監控室的運作情況和值班情況；

15、完成領導交辦的其他工作。

三、管理規定

1、每日按時開機、關機，誤報監控設施始終處于良好運行狀態；

2、監控設備屬于專用設備，任何人不得隨意拆卸、移出或者外借；

3、加強監控室的管理，非監控管理人員不得進入監控室，如有特殊情況需要經項目負責人同意并辦理登記手續。

4、監控室應保持清潔、衛生、通風，不得存放于監控無關的物品，做到每天小擦，每周大掃；

5、每天查看監控設備，禁止在監控設備上玩游戲、下載、添加、刪除文件等與；

6、不得擅自刪除、修改監控系統的運行程序和記錄；

7、不得改變監控系統的用途和攝像設備的位置；

8、不得擅自復制、查詢或者像公安機關以外的其他單位和個人提供、傳播圖像信息；

9、禁止干擾、妨礙監控系統的正常運行；

10、嚴禁將監控設備的密碼告知無關人員；

11、嚴禁擅自開發、修改、升級、刪除、安裝影響監控系統正常運行；

四、工作檢查與獎懲

項目每天、公司每周及不定期進行工作檢查，及時發現問題，及時解決； 值班期間任何違背工作制度的情形以及發生責任事故均按《員工手冊》相關規定予以處理，并根據具體情況確定項目經理的責任，根據公司相關規定進行處罰。