第一篇：資產(chǎn)評估的基本方法

資產(chǎn)評估的基本方法

尹佳佳

會計二班

（20112800320111）

前言：資產(chǎn)評估有三個基本方法，分別是市場法，收益法，成本法。他們是進行市場評估的重要方法和組成部分，現(xiàn)在我們就來重點解析和比較一下這幾種方法。

1.市場法

市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。最為直接，最具說服力的評估方法之一。

基本前提有兩點，分別是是擁有一個活躍的公開市場和可比的資產(chǎn)及其交易活動。其中，公開市場是為了排除交易的偶然性，可比性是指類比的物件具有功能上和條件上的類似性，且間隔時間不能過長，這樣才能較為準確的比較出實際市場價格。市場法的基本要素有：時間因素，區(qū)域因素，功能因素，成新率因素，交易情況調(diào)整

市場法具體分為兩大類，直接比較法和類比調(diào)整法。其中

直接比較法又分為

1.現(xiàn)行市價法.市價折扣法

3.功能價值類比法

【（1）生產(chǎn)能力比例法（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法】

4.價格指數(shù)法

5.成新率價格調(diào)整法

類比調(diào)整發(fā)又分為

1.市場售價類比法

2.成本市價法

3.市盈率乘數(shù)法

舉例

1.現(xiàn)行市價法

甲現(xiàn)有使用兩年A品牌w系轎車，先準備出售，經(jīng)網(wǎng)上調(diào)查得知同品牌同系列經(jīng)兩年使用轎車售價為8萬，可得知自家轎車預估價格為8萬

2.市價折扣法

甲企業(yè)破產(chǎn)后法院對其資產(chǎn)進行拍賣，有流水線一條使用年限為10年，已使用3年，無殘值。已知該流水線市面售價100萬。

可知評估價值為：100*（3/10）=30萬元

3.功能價值類比法

（1）生產(chǎn)能力比例法

A工廠年產(chǎn)量為50萬噸，B工廠年產(chǎn)量為150萬噸，B工廠市值為1500萬元。則可知A工廠市值為500萬元

（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

A工廠年產(chǎn)量為50萬噸，B工廠年產(chǎn)量為100萬噸，B工廠市值為100萬元。功能價值指數(shù)為1

則可知評估資產(chǎn)價值為100*（50/100）^1=50萬元

4.價格指數(shù)法

A股票10天前市價為10元每股，現(xiàn)漲幅為5%，則現(xiàn)價為

10*（1+5%）=10.5（元每股）

5.成新率價格調(diào)整法

待估資產(chǎn)為某機器設(shè)備，生產(chǎn)時間為1993年，評估基準日為2003年1月。搜集 到一交易案例，該機器設(shè)備和待估設(shè)備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為2002年12月，交易價格為124000元，該機器設(shè)備的生產(chǎn)時間為1995年。

待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可用年限）×100%=13÷(10+13)=57%

評估值=124000×(57%÷65%)=108738.62(元)

1.市場售價類比法

某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設(shè)備需拍賣。評估人 員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2002年8月。經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估

值為：? 資產(chǎn)評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）

2.成本市價法

某車成本市價率為200%，其合理成本為8萬元。則其資產(chǎn)評估值為8*200%=16萬

3.市盈率乘數(shù)法

某股票單價10元，是其同類市場上同類市盈率3倍，其評估價值為3*10=30

2.收益法

收益法是通過估算被評資產(chǎn)未來預期收入并折現(xiàn)，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種方法。

基本前提

三個基本要素=>三個前提條件

1.未來預期收益可以預測并可以用貨幣來衡量；

2.獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣來衡量分為行業(yè)風險，地區(qū)風險及企業(yè)風險

3.被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。

基本參數(shù)：

收益額-表現(xiàn)形式取決于資產(chǎn)的種類；

折現(xiàn)率-期望投資報酬率；有限期-折現(xiàn)率，無限期-資本化率；特定比率應用于預期收益的過程

收益期限-根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律，法規(guī)，契約，合同等加以測定。

收益法事先分為有限期和無限期

有限期分為

1.純收益不變

2.純收益若干年后保持不變

3.純收益表現(xiàn)為等差級數(shù)

4.純收益表現(xiàn)為等比級數(shù)

或分為等額收益法和不等額收益法

舉例

A投資能在未來3年內(nèi)獲得收益，預期收益分別為1000,1500,2000，折現(xiàn)率為8%，資產(chǎn)評估值=（1000/（1+8%））+（1500/（1+8%）^2）+(2000/(1+8%)^3)

B投資能在未來5年后獲得10000元預期收益的資金，折現(xiàn)率為5%

資產(chǎn)評估值=10000/(1+5%)^

53.成本法

成本法要首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。基本思路是重建或重置被評估資產(chǎn)。

資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值

基本前提

主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評估。

前提條件是：

1.被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；

2.被評估資產(chǎn)的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。

前提條件

1.被評估資產(chǎn)的實體特征，內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性

2.應當具有可利用的歷史資料。

3.形成資產(chǎn)價值的各種耗費是必須的。

4.被評估的資產(chǎn)是可以再生的，可以再復制的。

基本要素

資產(chǎn)的重置成本

資產(chǎn)的實體性貶值（有形損耗）

資產(chǎn)的功能性貶值（技術(shù)落后）

資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值（競爭加劇，原材料供應不暢，成本增加，高利率，國家產(chǎn)業(yè)政策變動，環(huán)境保護，其他）

重置成本的估算方法

1.重置核算法

待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有該機器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元運雜費5000元安裝成本為20000元其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元安裝期限較短。評估人員分析認為被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設(shè)備其重置成本應包括買價含增值稅、運雜費、安裝成本、其他費用由于安裝期限較短可不考慮資金成本。

重置成本=購買價格+運費+安裝成本 180000+5000+20000=205000元

2.價格指數(shù)法

某廠房建于2010年，賬面價值20萬，2014年進行資產(chǎn)評估得知期間每年房價上漲6%，則其重置成本為=20*（1+6%）^4=25.24萬元

3.功能系數(shù)法

(1)生產(chǎn)能力比例法

已知甲工廠的一條生產(chǎn)線價格為10萬元，年產(chǎn)量為5000件，一直被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為10000件，可見其重置成本為=(10000/5000)*100000=200000

(2)規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

甲廠生產(chǎn)能力為60000件/年，乙廠生產(chǎn)能力為30000件/年，重置成本為120000元，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.5

則資產(chǎn)評估值=120000*（60000/30000）^0.5

統(tǒng)計分析法

甲廠5臺設(shè)備重置成本之和為30萬元，而這5臺機器的歷史重置成本為15萬，該類設(shè)備的歷史賬面總體價值為200萬，則調(diào)整系數(shù)為=30/15=2

重置成本=200*2=400萬

實體性貶值的測算方法

1.觀察法

一項資產(chǎn)的價值為20萬，實體貶值率為0.3，則其實體貶值為=20*(1-0.3)=14萬元

2.使用年限法

一件設(shè)備的使用年限為10年，已使用2年，重置成本為20萬，預計殘值為5萬 實體貶值為=((20-5)/10)*2=3

3.修復費用法

資產(chǎn)功能性貶值的估算方法

某設(shè)備與目前普遍使用的先進設(shè)備相比，在完成同樣工作的情況下，能源消耗超支2000，人工超支1000元，經(jīng)評估人員鑒定，該設(shè)備尚可使用5年，同行平均收益率8%，所得稅30%

功能性貶值=（2000+1000）*（1+30%）*(P/A,8% 5)

資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算方法

1.由于資產(chǎn)利用率下降造成的經(jīng)濟性貶值額

A投資原每年能獲取收益10000，現(xiàn)資產(chǎn)利用率減少20%，其功能價值指數(shù)為0.7.經(jīng)濟性貶值率=【1-（10000（1-20%）/10000）^0.7】*100%

2.因收益額減少導致的經(jīng)濟性貶值

一臺機器設(shè)備，5成新。又由于市場競爭增加,只能 40％開車，如果使用經(jīng)濟性貶值額的計算應以評估對象的重置成本為基數(shù)，重置成本為100萬，經(jīng)濟貶值率60%，那么：

重置成本*經(jīng)濟貶值率=60萬

重置成本-實體貶值=100-50=50萬

評估值是:100-60-50=-10萬

這三種方法評估原理不同，資產(chǎn)計價尺度不同，前提條件不同，適用范圍不同 成本法適用范圍最廣，對一切資產(chǎn)重置，補償為目的的資產(chǎn)業(yè)務都適用。

市場法只適用于以市場價值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)評估業(yè)務。

收益法適用于企業(yè)整體價值的評估。

因此在不同情況下要慎重選擇計算方法。

第二篇：黑龍江2017年資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》：資產(chǎn)評估的基本方法考試題

黑龍江2017年資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》：資產(chǎn)評估的基本

方法考試題

一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、繞線式三相異步電動機與鼠籠式異步電動機相比在調(diào)速上的特點是____ A：可以采用變頻機組

B：可以采用交一直一交變頻裝置 C：可以通過改變轉(zhuǎn)差率S D：可以通過改變定子繞組連接方法

2、平型帶交叉式帶傳動，兩輪____ A：轉(zhuǎn)向相同，線速度相等 B：轉(zhuǎn)向相同，線速度不等 C：轉(zhuǎn)向相反，線速度相等 D：轉(zhuǎn)向相反，線速度不等

3、數(shù)控機床由（）組成。A．機床主機 B．托盤交換系統(tǒng) C．機器人 D．CNC系統(tǒng) E．輔助裝置

4、上市公司股票的清算價格是__。A．資產(chǎn)總額與總股數(shù)的比值 B．資產(chǎn)總額與流通股數(shù)的比值 C．凈資產(chǎn)與總股數(shù)的比值

D．凈資產(chǎn)與上市流通總股數(shù)的比值

5、關(guān)于數(shù)控機床機械結(jié)構(gòu)特點的敘述中，錯誤的是（）。

A．提高機床的靜剛度和固有頻率、減低其阻尼以獲得高的動剛度和高抗振性 B．采用熱對稱結(jié)構(gòu)及熱平衡措施，以減小熱變形

C．進給系統(tǒng)中的機械傳動裝置和元件應具有高效率、無間隙、低摩擦的特點 D．主軸箱、進給變速箱及其傳動系統(tǒng)應盡量簡化

6、甲乙共用小清河的水灌溉，甲的承包地在乙的上游。為確保農(nóng)田灌溉，甲在河中筑了一條水壩，使下游的水量減少了2/3。甲乙為此發(fā)生沖突，對其糾紛的解決方案，下列說法不正確的是____ A：甲應根據(jù)乙的請求拆除水壩

B：甲應當向乙支付適當賠償，可以不拆除水壩 C：甲乙應共同協(xié)商、合理分配用水

D：甲未斷絕水流，故乙無權(quán)請求甲拆除水壩

7、下列四種機床為同一機床廠生產(chǎn)的，其中出廠價最高的是____ A：CX6136 B：CH6136 C：CJ6136 D：CK6136

8、《合同法》規(guī)定，自債務人的行為發(fā)生之日起__年內(nèi)，債權(quán)人沒有依法行使撤銷權(quán)的，該撤銷權(quán)消滅。A．1 B．2 C．3 D．5

9、下列關(guān)于資產(chǎn)可收回金額的表述中正確的是__。

A．可收回金額是指資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額與資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者

B．可收回金額是指資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額與資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較低者

C．可收回金額是指資產(chǎn)的銷售凈價

D．可收回金額是指資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

10、下列各項中，不屬于拍賣法的基本原則的是____ A：合法原則

B：公開、公平原則 C：公正、誠實信用原則 D：自愿原則

11、由于社會對產(chǎn)品的需求量降低使產(chǎn)品銷售困難，從而導致生產(chǎn)該產(chǎn)品的設(shè)備開工不足，并由此引起設(shè)備貶值，這種貶值稱為__。A．功能性貶值 B．實體性貶值 C．經(jīng)濟性貶值 D．無形損耗貶值

12、非上市金融企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中，首次掛牌未能征集到意向受讓方的，轉(zhuǎn)讓方可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓標的企業(yè)情況確定新的掛牌價格并重新公告。如新的掛牌價格低于資產(chǎn)評估結(jié)果的____，應當重新報批。A：120％ B：90％ C：50％ D：30%

13、同一控制下的企業(yè)合并所取得的長期股權(quán)投資的初始投資成本是__。A．投出資產(chǎn)的賬面價值 B．投出資產(chǎn)的公允價值

C．取得被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額 D．取得被合并方所有者權(quán)益公允價值的份額

14、詳細可行性研究的目的是____ A：對建設(shè)項目進行深入細致的技術(shù)經(jīng)濟論證 B：對項目初步評估進行專題輔導研究 C：界定項目的選擇依據(jù)和標準 D：確定項目的初步可行性

15、常采用柱和屋架構(gòu)成體系作為其承重骨架的建筑稱之為__建筑。A．筒體結(jié)構(gòu) B．排架結(jié)構(gòu) C．框架結(jié)構(gòu) D．剪力墻結(jié)構(gòu)

16、下列各項經(jīng)濟業(yè)務中，會引起公司所有者權(quán)益總額增減變動的有____ A：用資本公積金轉(zhuǎn)增股本 B：向投資者分配股票股利 C：向投資者宣告分配現(xiàn)金股利 D：用盈余公積彌補虧損

17、在實際評估工作中，如求取某幢高層住宅建筑物的損耗時，還應劃分建筑物的主體與__，因為它們的耐用年限不同，損耗也不同。A．裝飾面材 B．門窗附件 C．防水做法 D．附屬設(shè)施

18、下列項目中，屬于房屋建筑工程中對安全、衛(wèi)生、環(huán)境保護和公眾利益起決定性作用的檢驗項目的是__。A．主控項目 B．一般項目 C．保證項目

D．允許偏差項目

19、可供出售金融資產(chǎn)在發(fā)生減值時，不會涉及的會計科目是____ A：資產(chǎn)減值損失 B：公允價值變動損益

C：可供出售金融資產(chǎn)——減值準備 D：資本公積——其他資本公積

20、按照《全國統(tǒng)一建筑工程預算工程量計算規(guī)則》的規(guī)定，鋼筋混凝土小型池槽的模板工程量按__計算。A．池槽內(nèi)外表面積之和 B．構(gòu)件外圍體積 C．池槽外立面面積 D．池槽實體積

21、企業(yè)發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)交換，下列各項中可以不予披露的是__。A．支付的補價 B．應確認的損益 C．換入資產(chǎn)的類別

D．換入資產(chǎn)的公允價值

22、在建設(shè)用地的分類中，港口碼頭用地被歸類為__。A．特殊用地

B．水利設(shè)施用地 C．公用設(shè)施用地

D．交通設(shè)施用地

23、以下說法中不符合《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的是__。

A．建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構(gòu)申請變更登記

B．建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分

C．建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，土地使用期限由當事人自由約定

D．因公共利益需要提前收回建設(shè)土地的，應當對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償

24、環(huán)境資源屬于__。A．耗竭性資源 B．非耗竭性資源 C．可再生資源 D．人文社會資源

25、基準地價修正法評估一商業(yè)用地的價值，該商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年，實際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%，則土地年限修正系數(shù)為____ A：0.992 B：0.937 C：0.986 D：1.067

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的規(guī)定，下列各項中不計算建筑面積的有__。

A．無圍護結(jié)構(gòu)的挑陽臺 B．地下人防通道 C．突出外墻的構(gòu)件 D．建筑物通道

E．與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺

2、著作權(quán)人享有的著作權(quán)包括__。A．發(fā)表權(quán) B．署名權(quán) C．修改權(quán)

D．保護作品完整權(quán) E．優(yōu)先權(quán)

3、《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》適用于____ A：使用國有資產(chǎn)的民辦非企業(yè)單位 B：參照公務員管理的事業(yè)單位 C：事業(yè)單位創(chuàng)辦的法人資格的企業(yè)

D：實行企業(yè)化管理并執(zhí)行企業(yè)財務會計制度的事業(yè)單位

4、在__情況下，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)。A．為公共利益需要使用土地的

B．為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的 C．土地出讓期滿的

D．因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的 E．公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的

5、機床工作運動是由__合成的。A．機床的主運動 B．機床的輔助運動 C．機床的退刀運動

D．機床的上、下料運動 E．機床的進給運動

6、以下關(guān)于資產(chǎn)評估報告書的敘述，錯誤的有__。

A．按資產(chǎn)評估的范圍劃分，資產(chǎn)評估報告書可分為整體資產(chǎn)評估報告書和單項資產(chǎn)評估報告書

B．按評估對象的不同，資產(chǎn)評估報告書可以劃分為資產(chǎn)評估報告書、房地產(chǎn)估價報告書、土地估報告書等

C．整體資產(chǎn)評估報告書的內(nèi)容只包括資產(chǎn)和所有者權(quán)益方面

D．單項資產(chǎn)評估報告，都不考慮負債和以整體資產(chǎn)為依托的無形資產(chǎn) E．房地產(chǎn)估價報告書只是以房地產(chǎn)為評估對象所出具的估價報告書

7、用以衡量和判斷被評估企業(yè)現(xiàn)時獲利能力的財務指標主要有__。A．凈資產(chǎn)利潤率 B．凈資產(chǎn)報酬率 C．投資資本利潤率 D．投資資本報酬率 E．資金利潤率

8、根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，被征收房屋補償?shù)姆绞桨╛_。

A．產(chǎn)權(quán)補償 B．產(chǎn)權(quán)調(diào)換 C．貨幣補償 D．作價調(diào)換 E．搬家補償

9、衡量企業(yè)資本結(jié)構(gòu)是否最佳的標準是__。

A．加權(quán)平均資本成本最低，企業(yè)的花費代價最小

B．籌集到的能供企業(yè)使用的資本最充裕，能滿足企業(yè)長期經(jīng)營的需要 C．股票市價上升，企業(yè)總體價值最大 D．企業(yè)的經(jīng)營風險最小

E．企業(yè)的債務較小，但均為向非銀行機構(gòu)高利率貸款

10、《合同法》對于買賣合同的風險承擔做出了哪些規(guī)定

11、地下水對城市建設(shè)發(fā)展程度和建筑物穩(wěn)定性影響很大，主要反映在__和含水層厚度等方面。A．水量 B．水質(zhì) C．水溫 D．流速

E．埋藏深度

12、某有限責任公司于2008年4月18日召開股東會，選舉公司的監(jiān)事。下列人員中可以擔任公司監(jiān)事的是____ A：在某國家機關(guān)任處長的王某

B：曾因挪用公款罪被判處有期徒刑，2007年2月13日刑滿釋放的李某

C：曾擔任某公司的法定代表人，該公司于2006年7月被宣告破產(chǎn)，對公司破產(chǎn)負有個人責任的趙某 D：該公司業(yè)務員王某

13、買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。買賣合同是__。A．實踐合同 B．有償合同 C．諾成合同 D．要式合同 E．有名合同

14、關(guān)于法的概念與特征，下列說法正確的是__。A．宗教規(guī)范，也屬于法律的范疇 B．法是國家制定或認可的行為規(guī)則 C．法體現(xiàn)的是國家意志

D．法得到國家強制力的保證

E．法通過確定社會關(guān)系參加者的權(quán)利與義務的行使調(diào)整社會關(guān)系

15、某金屬結(jié)構(gòu)梁，受對稱循環(huán)載荷作用，其危險斷面的載荷譜簡化為二級，各級交變正應力及循環(huán)次數(shù)ni如下表所示。

已知上述材料的循環(huán)基數(shù)為107次，疲勞極限為σ-1=100MPa，材料常數(shù)m=9。

應力σi(MPa)循環(huán)次數(shù)ni 1 280 260 2 200 5000 設(shè)若再以對稱循環(huán)σ3=160MPa的應力作用，試根據(jù)邁因納定理確定其使用壽命(次)。

16、下列項目中，屬于貨幣性資產(chǎn)的是____ A：作為交易性金融資產(chǎn)的股票投資 B：準備持有至到期的債券投資 C：可轉(zhuǎn)換公司債券

D：作為可供出售金融資產(chǎn)的權(quán)益工具

17、擔保物權(quán)的種類不包括____ A：抵押 B：質(zhì)押 C：留置 D：保證

18、按照編制現(xiàn)金流量表的要求，不列入現(xiàn)金流入的項目有 A．回收流動資金 B．回收固定資產(chǎn)余值 C．利潤總額

D．產(chǎn)品銷售收入 E．盈余公積金

19、碳化對混凝土的影響有__。

A．使混凝土產(chǎn)生收縮，在其表面產(chǎn)生微裂紋 B．可減少水泥石的孔隙 C．使混凝土的堿度增強 D．對鋼筋的保護能力降低 E．使混凝土抗壓強度有所提高

20、申請人要求優(yōu)先權(quán)的，應當在申請的時候提出書面聲明，并且在____內(nèi)提交第一次提出的專利申請文件的副本；未提出書面聲明或者逾期未提交專利申請文件副本的，視為未要求優(yōu)先權(quán)。A：6個月 B：1個月 C：12個月 D：3個月

21、甲公司與乙公司訂立了一份買賣合同。在合同有效期限內(nèi)，甲公司與丙公司合并成立為丁公司。根據(jù)《合同法》規(guī)定，該合同應當____ A：由甲公司與乙公司繼續(xù)履行 B：由丙公司與乙公司繼續(xù)履行 C：由丁公司與乙公司繼續(xù)履行 D：按法定程序解除

22、某核電站在對其固定資產(chǎn)進行初始計量時，應考慮的因素有__。A．購買價款

B．用于核電站經(jīng)營的借款費用 C．符合條件的借款費用 D．預計棄置費用 E．運輸安裝費

23、某房屋耐用年限為40年，已使用4年。在竣工前1年申請補辦土地使用手續(xù)，但直到建成2年后才補辦完土地使用權(quán)手續(xù)。確定的土地使用權(quán)年限為30年；經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察鑒定，房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分損耗得分分別為20%、15%、17%，三部分評分修正系數(shù)可定為0.6、0.2、0.1。求：

1．按使用年限法計算損耗率。

2．按打分法計算損耗率。

3．按綜合法計算損耗率(年限法權(quán)重55%，打分法45%)。

24、可靠性是保證會計信息質(zhì)量的基本特征之一，其具體要求有__。A．如實反映所應反映的交易或事項

B．對相同的交易或事項應采用相同的會計政策

C．以實際發(fā)生的交易或事項進行會計確認、計量、報告

D．在滿足重要性和成本效益原則的基礎(chǔ)上保證會計信息的完整性 E．在滿足謹慎性原則的基礎(chǔ)上，對不確定事項進行可靠估計

25、待估企業(yè)距其企業(yè)章程規(guī)定的經(jīng)營期限只剩5年，到期后不再繼續(xù)經(jīng)營。：預計未來5年的預期收益額分別為100萬元、110萬元、120萬元、120萬元、130萬元，5年后，該企業(yè)變現(xiàn)預計可收回500萬元，假定資本化率為10%，試估測該企業(yè)價值。

第三篇：資產(chǎn)評估的方法 作業(yè)

資產(chǎn)評估的方法作業(yè)

1.某收益性資產(chǎn)預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營50年條件下的評估值。

2.待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。求該機器設(shè)備的重置成本。

3.被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。

問：該設(shè)備的重置成本是多少？

4.被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設(shè)備，評估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備1997年1月購進，2002年1月評估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該設(shè)備實際每天工作5小時。

該設(shè)備的實體性貶值為：

5.某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費約為6000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為l0%。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。

6.如果該電視機生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價銷售電視機。假定原電視機銷售價格為2000元/臺，經(jīng)測算每年完成10萬臺的銷售量，售價需降至1900元/臺，即每臺損失毛利100元。經(jīng)估算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報酬率為10%，所得稅率25%。試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值。

第四篇：旅游資源經(jīng)營權(quán)的資產(chǎn)評估方法

旅游資源經(jīng)營權(quán)的資產(chǎn)評估方法

內(nèi)容提要：旅游資源經(jīng)營權(quán)作為一種資本化的財產(chǎn)權(quán)，必須在市場交易中以價格的形式反映其價值。本文在闡述旅游資源經(jīng)營權(quán)的基本概念的基礎(chǔ)上，結(jié)合旅游資源的特點，構(gòu)建旅游資源經(jīng)營權(quán)的價格評估的指標體系，運用資產(chǎn)評估的基本理論和方法，著重闡述了旅游資源經(jīng)營權(quán)的價格評估方法。

旅游資源經(jīng)營權(quán)作為一種資本化的財產(chǎn)權(quán)，必須在市場交易中以價格的形式反映其價值。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國涉及旅游資源經(jīng)營權(quán)“出讓”或者“拍賣”的景點已有300多個，而其價值評估在交易過程中起著重要的作用。筆者擬對此作一個初步探討。

一、旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估概述

(一)旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的概念

1．旅游資源的經(jīng)營權(quán)

旅游資源經(jīng)營權(quán)是指對旅游資源一定時期的占有、使用和收益的權(quán)利，是一種以合約形式規(guī)定的法律上的財產(chǎn)權(quán)利。其表現(xiàn)為兩種形式，一是對已進行一定程度開發(fā)或投入的旅游景區(qū)、景點的占有、使用、和收益權(quán)利，可稱為旅游景區(qū)經(jīng)營權(quán)；另一種是對尚未進行開發(fā)或投入的旅游資源的占有、使用、和收益權(quán)。

2．旅游資源經(jīng)營權(quán)價格

旅游資源經(jīng)營權(quán)價格是在一定期限中持有旅游資源的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。目前我國旅游資源(主要指以實物形式存在的自然旅游資源和人文旅游資源)的所有權(quán)歸國家，旅游資源經(jīng)營權(quán)的價格是以旅游資源的使用權(quán)、收益權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提的，因此，以一次性支付(或分期支付)的旅游資源這個特殊標的多年的資本現(xiàn)值總額，是旅游資源所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的形成包含兩種形式：其一是以價值為基礎(chǔ)的受供求關(guān)系調(diào)節(jié)的一般商品價格形式，如旅游風景區(qū)中已投入和開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施；其二是以其稀缺性和經(jīng)營壟斷性為基礎(chǔ)形成的價格方式，如景區(qū)里的土地資源、森林資源、水資源以及自然奇觀等等。正是由于旅游資源的特殊性，決定了旅游資源經(jīng)營權(quán)價格形成方式的復雜性，旅游資源決不能等同于一般商品，更不能簡單采用一般商品的價格決定形式。旅游資源和一般的國有資產(chǎn)也有較大區(qū)別，它是一種“公益性國有資產(chǎn)”，因此也不可將一般國有資產(chǎn)出讓經(jīng)營權(quán)的方式套用到旅游資源上。

(二)旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估

旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估是根據(jù)旅游資源屬性和特征，以旅游資源經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓為目的，運

用科學的方法對旅游資源的現(xiàn)時價格進行評定和估算，其核心是對旅游資源在某一時點的使用權(quán)價格進行估算。

旅游資源作為特殊的資源，既不同于土地資源、森林資源等單一形式的自然資源，也不同于一般的國有資產(chǎn)，難以用單位價格形式確定其價格，評估時，不僅要對其市場的有形價值和無形價值進行評估，并以此作為經(jīng)營權(quán)價格評估的重要因素，而且由于旅游資源的“公益性”，還應對其社會價值、生態(tài)價值進行效益評價和效益貨幣化。

目前我國的評估工作，無論是評估實務，評估管理，還是在評估的理論研究方面都獲得了一定的進步和發(fā)展，但比之于發(fā)達國家的評估工作，比之于客觀提出的對評估工作的需要還有較大的差距，特別是對旅游資源這種專業(yè)性、行業(yè)性較強的評估，理論研究尚待深入。

二、旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的評估指標

旅游資源在經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中包括完全未開發(fā)的旅游資源的轉(zhuǎn)讓和已有一定程度開發(fā)的旅游資源的轉(zhuǎn)讓，因此，對于完全未開發(fā)的旅游資源的經(jīng)營權(quán)價格，我們只能通過旅游資源自身的價值評估和預期收益狀況來確定；對于已有一定程度開發(fā)的旅游資源，由于旅游資源的構(gòu)成中既包括消耗了一般人類勞動的勞動產(chǎn)品，又包含了以希缺性和壟斷性為基礎(chǔ)的非勞動產(chǎn)品，其旅游資源經(jīng)營權(quán)價格確定時，既要把這些追加到旅游資源中，使旅游資源變?yōu)槿祟惪芍苯永玫馁Y源的各種勞動消耗在旅游資源經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓中得以補償，同時還應將其中的稀缺性和壟斷性資源以租金折現(xiàn)的形式來實現(xiàn)其所有權(quán)價格。

(一)旅游資源自身價值評估指標

旅游資源的自身價值的評估，目前業(yè)界還沒有一個統(tǒng)一的模式，不同專家學者基于不同的目的，提出了不同的評估體系。這里我們從旅游資源經(jīng)營權(quán)出讓的角度來進行討論，也就是說對旅游資源自身價值的評估，主要考慮能產(chǎn)生經(jīng)濟效益，能將其價值轉(zhuǎn)化為貨幣，換句話講，就是能對旅游者產(chǎn)生吸引力的價值進行評估。

1．觀賞價值(美感、獨特性、新奇程度)；

2．文化價值(古、名、民族特色性、級別)；

3．科學價值(學術(shù)、研究、科考價值)；

4．資源豐度(種類、數(shù)量)；

5．環(huán)境指標(氣候、植被、水等環(huán)境質(zhì)量)。

(二)旅游資源開發(fā)程度和開發(fā)條件指標

旅游資源的開發(fā)程度指標包括景區(qū)已開發(fā)投入的成本指標，尚未開發(fā)的旅游資源的價值評估指標兩部分。對于尚未開發(fā)的旅游資源的價值評估仍可采用上述指標進行評價，只是在評估時需注意與已開發(fā)景觀的協(xié)調(diào)和平衡。

1．投入成本指標

（1）旅游資源開發(fā)、建設(shè)成本：包括旅游資源勘測、規(guī)劃、設(shè)計成本；景點建筑物成本；基礎(chǔ)設(shè)施和服務設(shè)施建設(shè)成本；土地利用成本。

（2）生態(tài)環(huán)境保護成本：環(huán)境保護費用和環(huán)境綠化費用。

（3）旅游資源管理成本：包括管理費用、人才培訓費用、景點維護費用等。

（4）損失補償成本：如，轉(zhuǎn)讓山林搞旅游開發(fā)，不僅使農(nóng)民失去勞動手段，而且會造成直接的經(jīng)濟損失，這些損失應由受讓方補償。

2．開發(fā)條件指標

旅游資源的開發(fā)條件指標是指對完全未開發(fā)的旅游資源和已有一定程度開發(fā)的旅游資源的開發(fā)和進一步開發(fā)的可行性狀況的一個評價。具體包括：

（1）地區(qū)經(jīng)濟條件(收入水平、勞動力數(shù)量、農(nóng)副產(chǎn)品供應條件等)；

（2）可進入性(交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、依托中心城市的距離、通訊條件等)；

（3）景區(qū)容量條件(容人量、容時量)；

（4）施工條件。

(三)效益評估指標

旅游資源的效益評估指標這里包括對尚未完全開發(fā)的旅游資源預期效益評估以及已投入開發(fā)的旅游景區(qū)旅游資源現(xiàn)有效益的評價和未來效益的增長預期。

1．現(xiàn)有效益的評估指標

（1）目前年平均接待游人量；

（2）旅游者的人均消費額；

（3）旅游者的人均接待成本；

（4）目前年平均凈收益；

（5）年均收益增長率。

2．預期收益評估指標

（1）旅游客源市場需求量預測

我們采用L·J·Crampon(1996年)提出的引力模型：

Tij：客源地i與目的地j之間旅行次數(shù)的某種量度；

Pi：客源地人口規(guī)模、財富、或旅行傾向的量度，可以定義為客源地的人口數(shù)或潛在旅行的人數(shù)，它可以是幾個變量的組合；

Aj：目的地j吸引力或容量的某種量度；

Dij：客源地i與目的地j之間的距離，用目的地到客源地旅行時間來表示；

G：經(jīng)驗估計系數(shù)，是個調(diào)節(jié)其他變量大小的比例常數(shù)，以盡可能準確解釋旅游活動Tij的觀察水平；

b：經(jīng)驗估計系數(shù)，其值反映距離作為一種阻力函數(shù)對旅游影響的相對程度，不同的旅游資源由于距離對其的影響不一樣，b值取值也不一樣。

（2）旅游者人均消費水平

旅游者的預期人均消費水平取決于未來旅游資源的開發(fā)狀況在考慮物價因數(shù)和消費水平變化的因素等變量下的一個粗略估計。

三、旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估的方法

關(guān)于旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的評估和確定目前國家沒有頒布相應的法律法規(guī)作為依據(jù)，惟一可以參考的是國務院1985年發(fā)布的《風景名勝區(qū)管理暫行條例》，但對于旅游資源的出讓方面基本上處于“真空”狀態(tài)。這里筆者參考國家關(guān)于土地資源出讓使用權(quán)價格確定的方式結(jié)合旅游資源的特殊性作一個初步探討。

(一)旅游資源經(jīng)營權(quán)價格評估

1．出讓、委托估價主體

我國旅游資源絕大部分屬于國家所有，各級地方的政府作為國有資產(chǎn)的“代理人”，應該成為旅游資源經(jīng)營權(quán)出讓的主體，同時也應是委托估價的主體。

2．價值內(nèi)涵

旅游資源經(jīng)營權(quán)價格是一定年限的價格，受讓者必須向旅游資源的所有者繳納一定的出讓金。

因此，出讓旅游資源的經(jīng)營權(quán)價格評估應明確價格內(nèi)涵。

旅游資源經(jīng)營權(quán)價格包括三部分，旅游資源資產(chǎn)的地租本金化價格、投資成本以及旅游資源投資應得利潤。

旅游資源資產(chǎn)的地租本金化價格是旅游資源的絕對收益和級差收益按社會平均利潤率(一般取銀行利息率)還原成本金的價格。投資應得利潤是指本行業(yè)的平均利潤。

(二)旅游資源經(jīng)營權(quán)價格的估價方法

1．收益現(xiàn)值法

收益現(xiàn)值法是在估算旅游資源未來每年預期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的折現(xiàn)率，折算為評估日收益總和的一種方法。這里須注意的是，由于旅游資源的開發(fā)程度的不同，收益的確定也應不一樣。對于尚未開發(fā)的旅游資源的收益確定，我們可以采用假設(shè)開發(fā)法，在結(jié)合旅游資源的自身價值評估的基礎(chǔ)上，考慮旅游資源的開發(fā)條件和市場的需求狀況來估計旅游資源開發(fā)后的收益狀況。

其計算式：

P=Ft(λ1α+λ2β+λ3γ)k1 ①

P：旅游資源經(jīng)營權(quán)價格；

Ft：在對旅游資源假設(shè)開發(fā)的條件下能帶來的預期年收益水平；

α：旅游資源開發(fā)條件系數(shù)；

β：對旅游資源經(jīng)營權(quán)市場需求系數(shù)；

γ：其他影響因數(shù)的系數(shù)；

λI：各種影響因素的權(quán)重；

k1：經(jīng)營權(quán)年限內(nèi)的年金現(xiàn)值系數(shù)。

這里須說明一點，F(xiàn)t的準確性取決于對旅游資源自身價值的正確評估和對旅游者需求的正確把握的基礎(chǔ)上。

對于已有一定程度開發(fā)的旅游資源的收益主要以評估當年旅游景區(qū)現(xiàn)有收入(考慮其收益的年增長情況)為準，加上未開發(fā)旅游資源的收益來加以確定。

其計算式：

P=I×G×k2+①

I：評估當年旅游景區(qū)現(xiàn)有收入；

G：景區(qū)的年均增長率；

k2：在經(jīng)營權(quán)年限內(nèi)的等差年值現(xiàn)值系數(shù)。

①：對旅游資源的未開發(fā)部分的經(jīng)營權(quán)價格其確定方式采用①式。

2．成本法

在用成本法計算出讓旅游資源經(jīng)營權(quán)價格時，其價格為旅游資源的投入成本價格與旅游資源帶來的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”，應歸旅游資源所有者即國家所有，相當于出讓金部分。投入成本價格為旅游資源使用者在取得旅游資源使用權(quán)時支付的平均成本。

其計算式：P=∑Gi+(R1+R2)/L

GI：各種投入要素的評估值；

R1：絕對收益(絕對地租)；

R2：級差收益(級差地租)；

L：本金化率。

R1+ R2是旅游資源的增值收益(增值地租)，它等于旅游業(yè)平均銷售利潤率與社會平均利潤率之差乘以旅游產(chǎn)品的銷售收入。

總之，在我國旅游資源經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓在許多方面還帶進一步完善和規(guī)范，而對其價格的評估還處于探索階段，其理論和方法需進一步深入研究，特別是應加強理論界和實業(yè)界的交流與合作，在實踐中來完善其評估方法。

第五篇：資產(chǎn)評估方法 教案

第二章

資產(chǎn)評估的基本方法

計劃學時：4學時 教學目標與要求：

（1）掌握收益法的基本公式與相關(guān)參數(shù)的確定，收益法評估資產(chǎn)的程序；（2）理解市場法的基本含義與基本公式，市場法的評估程序；（3）熟悉清算價格的評估方法，重置成本法的含義與基本公式；（4）了解各種資產(chǎn)評估方法的前提條件和適用范圍。教學重點及難點：

1．市場法評估資產(chǎn)價值前提及具體方法 2．收益法基本參數(shù)確定及其計算公式 3．成本法重置成本及各種貶值的估算方法

教學基本內(nèi)容：

資產(chǎn)評估有三大基本方法，市場法、收益法和成本法。有人說了，還有清算價格法，但是這個方法只是企業(yè)清算時才采用，一般不用，所以資產(chǎn)評估的基本方法一般有三種。如果我考慮現(xiàn)在能賣多少錢，這是市場法；如果我考慮未來它能給我?guī)矶嗌馘X，折成現(xiàn)在是多少，這是收益法；如果我考慮過去我買它的時候成本是多少，或者現(xiàn)在重新買這樣的東西需要花多少錢，這是成本法。這三種評估方法各有不同，導致評估結(jié)果有很大的不同。所以我們要根據(jù)它各自的適用條件來進行選擇，還要有機的兩兩配合，而不能機械的套用固定的模式。

他們各自有哪些特點呢？我們先有總體印象，市場法你需要找參照物直接比較或者進行一系列的調(diào)整；收益法要考慮到是有限期呢還是無限期呢，收益每年是等額的還是不等額的；成本法咱們要考慮這成本是復原重置成本還是更新重置成本，成本法計算的時候還要扣除各種貶值，有形損耗是實體性貶值；無形損耗是功能性貶值，在經(jīng)濟上的價值是經(jīng)濟性貶值。

學評估方法大家需要格外重視，各種考試都是考試重點，實務中間，評估報告的質(zhì)量如何評估報告如何得到保障，要看選用的評估方法，也就是評估技術(shù)怎么樣。這章計算公式比較多，并且容易忘記。客觀題、綜合題題量都較多，后面的評估實務里每每要用到這些公式，又容易忘記，所以要摸索出規(guī)律，是重中之重。這章三大評估方法是并列關(guān)系，不是包含關(guān)系，而且又派生出許許多多方法，咱們教材講的只是基本評估方法，所以將來你見到剩余法、路線價法不用奇怪，因為三大方法之下各有許多派生方法。學這章的時候，我們要想透它，學習以后各章還要不斷的用到這章內(nèi)容。考試前或者評估計算時都需要查一查。

資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。該體系由多種具體資產(chǎn)評估方法構(gòu)成，這些方法按分析原理和技術(shù)路線不同可以歸納為三種基本類型，即市場法、成本法和收益法。

第一節(jié) 市場法

一、市場的基本含義

市場的一般含義是指商品買賣的場所。在這個場所中，商品和服務進行交易。市場按地域性劃分，可以分為地方市場、國內(nèi)市場和國際市場。

二、市場法的基本含義

市場法是指在市場上選擇若干與被評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為參照物，將被評估資產(chǎn)與參照物進行比較，根據(jù)其差異對參照物的市場交易價格進行調(diào)整，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

三、市場法應用的前提

（一）市場上存在參照物：參照物是指與被評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)。

（二）參照物的交易是在公開市場條件下進行的

公開市場意味著交易雙方是在平等條件下進行交易的，交易價格具有合理性，能夠作為被估算資產(chǎn)價值的依據(jù)。交易價格是指在公開市場上參照物的成交價或標價。成交價是市場上與評估基準日最為接近的時間的參照物的已經(jīng)實現(xiàn)的價格。這個價格是最合理的參照物價格。標價是指在公開市場上標出的參照物的售價，或者可以說是商品的出售方或勞務的提供方單方面所劃定的交易價格，這個價格并未得到商品或勞務的受讓方的認同。

（三）價格影響因素明確，并且可以量化 這里的價格是指參照物的價格。價格影響因素包括功能差異、時間差異和地域差異等。功能差異是指參照物與被評估資產(chǎn)在性能、用途、外觀等方面存在的差異。時間差異是指參照物的成交時間與被評估基準日之間的時間間隔差異。地域差異是指參照物的成交價與被評估資產(chǎn)所處地域之間的差異。就動產(chǎn)而言，如果參照物的成交地域在異地，則會與被評估資產(chǎn)存在運輸費、途中保險費及其他費用等之間的差異；就不動產(chǎn)而言，不同地域或地段的資產(chǎn)的價格是大不相同的，因此，就更需要對參照物價格進行地域性差異的調(diào)整。

四、市場法應用的基本程序

（一）選擇參照物；選擇參照物要注意以下幾點：

1、具有可比性：可比性是指被選擇的參照物與被評估資產(chǎn)在功能、市場條件、成交地域與時間等方面可以相互比照。

2、數(shù)量方面的要求：參照物應選擇三個以上，這是因為參照物的交易價格受多種因素的影響，為了避免評估人員收到偶然因素的影響，在選擇參照物時，應盡可能選擇多個參照物，并對多個交易價格進行分析，從中確定一個較為理想的參照物及其所代表的價格。

（二）差異調(diào)整

一般來講，要在市場上找到與被評估資產(chǎn)在成交時間、成交地域、功能、使用條件等方面都完全相同的參照物，是十分困難的。因此，客觀上參照物與被評估資產(chǎn)存在差異。運用市場法時，需要對這些差異進行分析，加以量化，確定出一個差異調(diào)整系數(shù)。

（三）確定評估價值

根據(jù)選定的參照物的價格和已經(jīng)計算出的差異調(diào)整系數(shù)，確定被評估資產(chǎn)的價值。

五、市場法應用的具體模式

（一）直接比較法

直接比較法是指在參照物與被評估資產(chǎn)在功能、外觀、用途、使用條件以及成交時間與評估基準日的時間（以下簡稱時間條件）等方面相同的情況下所采用的一種評估方法。

這種方法通常適用于動產(chǎn)（如機器設(shè)備、存貨等），一般不適用于不動產(chǎn)（如房地產(chǎn)、構(gòu)筑物等）。因為不動產(chǎn)具有不可移動性，因此，不會存在兩個條件完全相同的不動產(chǎn)。

直接比較法可運用于兩種情況：

1、被評估的舊資產(chǎn)與市場上的舊資產(chǎn)（參照物）完全相同； 例如，被評估資產(chǎn)為一輛A型汽車，成新率為70%?，F(xiàn)選擇一A型汽車參照物，成新率也為70%，則參照物的成交價格可以直接作為被評估的A型汽車的評估值（交易稅、費等視評估目的另行考慮）。

在這種情況下的評估計算公司為：被評估資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格

2、被評估的舊資產(chǎn)與市場上全新資產(chǎn)（參照物）完全相同 被評估資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格×被評估資產(chǎn)成新率

（二）類比調(diào)整法

類比調(diào)整法是指在參照物與被評估資產(chǎn)在功能、外觀、用途、使用條件、時間條件等方面類似的情況所采用的一種評估方法。這種評估方法是用于所有資產(chǎn)（包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)）的評估。

類比調(diào)整法可以運用于兩種情況：

1、被評估的舊資產(chǎn)與市場上的舊資產(chǎn)（參照物）類似：

此處所謂類似，是指被評估資產(chǎn)與參照物不僅在功能、外觀、用途、使用條件等方面進行類似，而且成新度也類似。在這種情況下，進行以下幾個步驟：

1）取得參照物價格。

2）將被評估資產(chǎn)與參照物在功能、外觀、用途、使用條件等方面進行對比，取得綜合調(diào)整系數(shù)。

3）根據(jù)被評估資產(chǎn)與參照物各自的成新度，計算出成新度調(diào)整系數(shù)。4）根據(jù)參照物的價格、綜合調(diào)整系數(shù)以及成新度調(diào)整系數(shù)，估算被評估資產(chǎn)的價值。

這種情況下的評估計算公式為：被評估資產(chǎn)價值=參照物交易價格×（1±綜合調(diào)整系數(shù)）×（1±成新度調(diào)整系數(shù)）

2、被評估資產(chǎn)與市場上的全新資產(chǎn)（參照物）類似 這種情況下與上一種情況的區(qū)別僅在于參照物為全新資產(chǎn)。

這種情況下的評估計算公式為：被評估資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格×（1±綜合調(diào)整系數(shù)）×被評估資產(chǎn)成新率

【例1】被評估資產(chǎn)為一輛A型汽車，成新率為70%。現(xiàn)選擇一B型汽車參照物，交易價格為30萬元。經(jīng)分析，B型汽車在功能、外觀、使用條件等方面由于A型汽車。經(jīng)測算，綜合調(diào)整系數(shù)取為10%，則：A型汽車評估值=B型汽車交易價格×（1±綜合調(diào)整系數(shù)）×成新率=30萬元×（1-10%）×70%=18.9（注：交易稅、費等因素視評估目的另行考慮）

六、對市場法適用范圍的評價 市場法的優(yōu)點是直觀、簡單、合理，采用市場法評估的數(shù)據(jù)直接從市場獲取，以市場交易價格作為估算對象價值的基礎(chǔ)，是評估價值具有客觀性和公允性，評估結(jié)果易于被評估當事各方理解和接受。因此，在評估實踐中，凡是能運用市場法評估的，都盡量運用市場法。

但市場法的運用范圍也受到一定限制。市場法不適用于以下幾種情況：（1）找不到或難以找到可比參照物的資產(chǎn)。如某些構(gòu)筑物、自制設(shè)備、某些專門定制的設(shè)備和絕大部分無形資產(chǎn)等，這些資產(chǎn)在市場上找不到或很難找到可比參照物。

（2）沒有市價的資產(chǎn)。如在某些產(chǎn)品、構(gòu)筑物、自制設(shè)備、管網(wǎng)等，對這些資產(chǎn)，就不能采用市場法評估，而要采用其他評估方法加以評估。

第二節(jié) 成本法

一、成本概述

（一）成本的基本含義

成本這個概念，在不同的學科或不同學科的不同分支中，有著不同的理解。（1）在經(jīng)濟學中，成本是指商品價值中已經(jīng)耗費的需要在產(chǎn)品銷售收入中獲得補償?shù)哪遣糠謨r值，即已經(jīng)消耗的生產(chǎn)資料的轉(zhuǎn)移價值和活勞動價值。經(jīng)濟學中強調(diào)的成本是指產(chǎn)品的成本。

（2）在會計學中，成本則是指企業(yè)為了取得某項資產(chǎn)所遭致的價值犧牲。會計學中的成本可能是以犧牲另一項資產(chǎn)而產(chǎn)生（如以現(xiàn)金購買機器設(shè)備），也可能因產(chǎn)生某項負債而導致將來的價值犧牲而產(chǎn)生（如以賒購方式購入機器設(shè)備）。無論哪種情況，會計學的成本概念都是一個資產(chǎn)的價值的概念。

（3）在成本會計中，成本是指對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各種經(jīng)濟資源價值犧牲進行對象化計算的數(shù)額。成本會計中強調(diào)的成本是鏟平的成本，尤其是產(chǎn)品的單位成本。

資產(chǎn)評估中的成本概念與會計學中的成本概念相似，強調(diào)的是資產(chǎn)的價值，而不是強調(diào)產(chǎn)品的成本。

（二）成本的類型

成本可以按不同的標準劃分成若干類型，但與資產(chǎn)評估有關(guān)的成本主要有兩種：歷史成本和重置成本。

1.歷史成本

歷史成本是指過去發(fā)生的成本，它又分成兩種類型：

（1）原始成本。原始成本是指資產(chǎn)取得時實際所發(fā)生的成本，這部分資料可以從會計核算資料中取得。（2）國家統(tǒng)一清產(chǎn)核資時的評估成本。由于物價變動等原因，為了真實地反映企業(yè)資產(chǎn)的價值，國家會根據(jù)情況，統(tǒng)一組織全國性的清產(chǎn)核資工作，規(guī)定企業(yè)對某些資產(chǎn)（主要是固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)等）的賬面價值按一定的比例進行調(diào)整。這對資產(chǎn)的一種特殊的價值評估，故本書稱為評估成本。評估成本的特點是在原始成本的基礎(chǔ)上經(jīng)過調(diào)整的成本。

2.重置成本

重置成本是指重新購置或建造同樣功能的資產(chǎn)所要花費的全部支出。與歷史成本不同的是，重置成本不是已經(jīng)發(fā)生的成本，而是未來可能發(fā)生的成本。因此，重置成本與會計核算沒有多大關(guān)系，但在資產(chǎn)評估中這個概念卻非常重要。

二、成本法的基本涵義

成本法是指通過估算被評估資產(chǎn)的重置成本，并扣減其各項貶值，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

該評估思路可以通過以下兩個計算式加以概括：

第一個計算式：資產(chǎn)評估價值=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值

該計算式有以下幾個特點：

1.計算式的表達方式與成本法定義的表達方式基本一致。2.公式中的各個因素都以金額反映，即只有絕對數(shù)，沒有相對數(shù)。3.計算式是成本法評估思路的基本表達。第二個計算式：資產(chǎn)評估價值=重置成本×成新率 該計算式有以下幾個特點：

1.被評估資產(chǎn)的各種貶值因素是通過成新率來反映的。

第二個計算式可以改寫成：資產(chǎn)評估價值=重置成本×（1-各種貶值率之和）2.以成新率這樣的相對數(shù)來估測資產(chǎn)的價值，在評估實踐中比較方便，具有可操作性，也易為理解。

三、成本法的應用前提

（一）被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用

（二）某些情況下需要借助于歷史成本資料

四、成本法應用的基本程序

1.搜集與被評估資產(chǎn)有關(guān)的重置成本資料和歷史成本資料； 2.確定被評估資產(chǎn)的重置成本； 3.估算被評估資產(chǎn)的各種貶值； 4.確定被評估資產(chǎn)的成新率； 5.確定被評估資產(chǎn)的價值。

五、成本法中各項指標的估算

（一）重置成本的估算

重置成本的一般涵義是指在現(xiàn)行市場條件下重新購置和建造與被評估資產(chǎn)相同的資產(chǎn)所需的全部貨幣總額。

1.重置成本的類型

（1）復原重置成本。復原重置成本是指運用與被評估資產(chǎn)相同的材料、技術(shù)標準等在現(xiàn)行市場條件下重新購建該項全新資產(chǎn)所需發(fā)生的支出。

（2）更新重置成本。更新重置成本是指在采用新型材料、現(xiàn)行技術(shù)標準和現(xiàn)行市場價格的條件下，重新購建具有與被評估資產(chǎn)相同功能的資產(chǎn)所需發(fā)生的支出。

2.重置成本的估算方法（1）重置核算法

重置核算法又稱為細節(jié)分析法，它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新構(gòu)建資產(chǎn)所應發(fā)生的成本項目逐項計算并加以匯總，從而估算出資產(chǎn)的重置成本的一種評估方法。

重置核算法一般適用于對建筑物、大中型機器設(shè)備的評估。（2）物價指數(shù)法

物價指數(shù)法。物價指數(shù)法是反映各個時期商品價格水準變動情況的指數(shù)。根據(jù)物價指數(shù)估算資產(chǎn)重置成本的具體評估方法稱為物價指數(shù)法。物價指數(shù)法的一般計算公式為：

重置成本=被評估資產(chǎn)的賬面原值×使用的物價變動指數(shù) 物價變動指數(shù)包括定基物價指數(shù)和環(huán)比物價指數(shù)。（3）功能成本法

功能成本法是指尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或類似的參照物，根據(jù)功能與成本之間的關(guān)系，推算被評估資產(chǎn)重置成本的一種具體評估方法。

這種評估方法假定資產(chǎn)的功能表現(xiàn)為生產(chǎn)能力。資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與構(gòu)建成本存在一種比例關(guān)系，即資產(chǎn)具有的功能越大，其構(gòu)建成本也越大。確定重置成本的目的并不一定是重置外觀相同或類似的資產(chǎn)的成本，二是要重置功能相同的或相似的資產(chǎn)的成本，因此，其基本思路不是重置資產(chǎn)，而是重置功能。

假設(shè)資產(chǎn)的功能與成本成線性關(guān)系。在這種情況下其計算公式為：

被評估資產(chǎn)重置成本?參照物重置成本?被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量

參照物年產(chǎn)量假設(shè)資產(chǎn)的功能與成本與成本成非線性關(guān)系。在這種情況下其計算公式為：

?被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量?被評估資產(chǎn)重置成本?參照物重置成本????參照物年產(chǎn)量? 上式，X是規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。

（二）實體性貶值的估算 1.實體性編制的基本概念

x

資產(chǎn)的實體性貶值又稱為有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用磨損或受自然力影響而導致的價值損失。實體性貶值可以用絕對數(shù)即實體性貶值和相對數(shù)即實體性貶值率兩種方式加以表示。

2.實體性編制的估算方法（1）觀察法

（2）使用年限法。使用年限法是指通過確定被評估資產(chǎn)的已使用年限與總使用年限來估算其實體性貶值程度的一種具體評估方法。其計算公式為：

實體性貶值額?重置成本?已使用年限

總使用年限

（三）功能性貶值的估算 1.功能性貶值的基本概念：

功能性貶值是指由于新型資產(chǎn)的出現(xiàn)而導致原有資產(chǎn)的功能相對過時而產(chǎn)生的價值損失。它是由于技術(shù)進步而引起的原有資產(chǎn)的價值損耗，是一種無形損耗。在科學技術(shù)不斷發(fā)展的今天，資產(chǎn)的功能性貶值日益突出。

2、功能性貶值的估算方法

功能性貶值可以用功能性貶值額和功能性貶值率兩種方式加以表示。1）功能性貶值額的計算。資產(chǎn)的功能性貶值額可以通過測算超額運營成本和超額投資成本等幾種形式來加以測算。

（1）超額運行成本法

被評估資產(chǎn)功能性貶值額??被評估資產(chǎn)超額運營成本?折現(xiàn)系數(shù)（2）超額投資成本法

超額投資成本是指由于技術(shù)進步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新資產(chǎn)的制造成本低于原有資產(chǎn)的制造成本而形成的原有資產(chǎn)的價值貶值額。

由此可見，超額投資成本實質(zhì)上是復原重置成本與更新重置成本之間的差額。

2）功能性貶值率的計算

功能性貶值率?功能性貶值額

重置成本

（四）經(jīng)濟性貶值的估算 1.經(jīng)濟性貶值的基本概念

經(jīng)濟性貶值是指由于客觀環(huán)境的變化的影響而造成的資產(chǎn)的貶值?？陀^環(huán)境的變化較多，例如，宏觀政策及市場的變化、新的法律法規(guī)的出臺以及其他社會經(jīng)濟因素等。這些因素的變化，都可能造成產(chǎn)品銷售困難、資產(chǎn)利用率下降、資產(chǎn)閑置、資產(chǎn)的運營收益減少等，從而導致資產(chǎn)的貶值。

2.經(jīng)濟性貶值的估算方法 1）經(jīng)濟性貶值率

資產(chǎn)在評估時點的生產(chǎn)能力x??經(jīng)濟性貶值率??1?（）??100%

資產(chǎn)的設(shè)計生產(chǎn)能力??式中，X 為生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)。當存在經(jīng)濟性貶值時，其指數(shù)應小于1，具體取值視情況而定。

2）經(jīng)濟性貶值額

經(jīng)濟性貶值額=重置成本*經(jīng)濟性貶值率 或：

經(jīng)濟性貶值額??被評估資產(chǎn)年收益損失額?（1-所得稅率）?折現(xiàn)系數(shù)

（五）成新率的估算 1.成新率的基本概念

成新率是反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)下重置成本之間的關(guān)系的比率。它是綜合考慮了資產(chǎn)的有形損耗和無形損耗以后的比率。其計算公式為：

成新率?資產(chǎn)的現(xiàn)行價值

重置成本或：

成新率=1-實體性貶值率-功能性貶值率-經(jīng)濟性貶值率 2.成新率的估算方法（1）觀察法

觀察法是指由評估人員對被評估資產(chǎn)進行現(xiàn)場察看，按照有關(guān)規(guī)定或標準，綜合考慮各種貶值因素，從而判定被評估資產(chǎn)成新率的一種評估方法。

（2）使用年限法

使用年限法是根據(jù)資產(chǎn)與使用年限有關(guān)的指標來確定成新率的一種評估方法。其計算公式為：

成新率?預計尚可使用年限

預計尚可使用年限?已使用年限（3）修復費用法

修復費用法是指通過估算將資產(chǎn)恢復到原有功能所需要的修復費用來確定成新率的一種具體評估方法。其計算公式為：

?修復費用?成新率??1-?100% ??重置成本?

六、對成本法適用范圍的評價

成本法是在某項資產(chǎn)既不能采用市場法又不能采用收益法的情況下而采用的一種評估方法。從這個意義上看，成本法實際上是彌補了市場法和收益法的不足。

成本法的不足之處在于不能充分考慮被評估資產(chǎn)的未來獲利能力。

第三節(jié) 收益法

一、收益的基本概念

收益的基本涵義是一定期間內(nèi)收入超過費用的部分。但在理解資產(chǎn)評估中的收益涵義時，要注意以下幾點：

（1）從資產(chǎn)種類上去認識。（2）從時間上去認識。（3）從主、客觀去認識。

（4）從繼續(xù)使用假設(shè)去認識。

二、收益法的基本含義

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益，并折算成現(xiàn)值，以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

三、收益法的應用前提

運用收益法需要具備以下前提條件：

（1）被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用。資產(chǎn)只有在繼續(xù)使用過程中才能帶來預期收益。

（2）資產(chǎn)的未來收益可以測算。

（3）資產(chǎn)的預期獲利年限是可以預測的。

（4）資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險是可以預測的。

四、收益法應用的基本程序（1）收益預測。

（2）確定折現(xiàn)率或本金化率。

（3）將被評估資產(chǎn)的未來收益通過折現(xiàn)率或本金化率折算成現(xiàn)值，該現(xiàn)值即為被評估資產(chǎn)的評估價值。（4）確定評估結(jié)果，并對評估結(jié)果加以分析說明。

五、收益法應用的基本形式

（一）每年收益相同，未來年期無限

被評估資產(chǎn)評估價值?每年收益額

本金化率即：

AP?

r

（二）每年收益相同，未來年期有限 資產(chǎn)評估價值=每年收益額×年金折現(xiàn)系數(shù)

（三）每年收益不同，未來年期無限

在假設(shè)未來年期無限的情況下，測算每年不同的收益額，實際上是做不到的。因此，通常采用一種變通的方法——分段法，來對未來收益進行預測。所謂分段，是指先對未來若干有限年內(nèi)的各年收益額進行預測，然后假設(shè)從該有限年期的最后一年起，以后各年的預期收益額均相同，對著兩部分收益額分別進行折現(xiàn)?；居嬎愎綖?：

資產(chǎn)評估價值?以后每年收益額/本金化率?前若干年最后一年折現(xiàn)系數(shù)??前若干年各年收益額?各年折現(xiàn)系數(shù)

（四）每年收益不同，未來年期有限 資產(chǎn)評估價值=∑每年收益額×折現(xiàn)系數(shù)

六、對收益法適用范圍的評價

收益法的優(yōu)點是通過預測資產(chǎn)的未來收益，來折算資產(chǎn)的價值，其思路是清晰的，方法是可行的，評估結(jié)果是合理的，易于被評估結(jié)果使用者理解和接受。

但在采用收益法時，需要注意以下兩個問題：

（1）在評估數(shù)據(jù)的采用方面，主觀分析判斷的比重較大。

（2）對于一些不能較為準備地估算其收益的資產(chǎn)，不能采用收益法。

第四節(jié) 應用資產(chǎn)評估方法需注意的問題

一、資產(chǎn)評估方法的選擇

選擇資產(chǎn)評估方法要考慮以下一些因素：

（一）資產(chǎn)評估目的

（二）資產(chǎn)評估假設(shè)

（三）資產(chǎn)評估對象

二、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系 資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系是指資產(chǎn)評估方法之間的替代性問題，也就是說，對某項評估對象，能否采用兩種以上的方法同時進行評估。

由于資產(chǎn)評估方法受到評估目的、評估假設(shè)、評估對象等的制約。因此，當評估目的、評估假設(shè)、評估對象一經(jīng)確定后，選擇評估方法的思路也就基本確定了。即使有多種評估方法可供選擇，但只有一種是相對最合理的評估方法。通過這種評估方法評估出來的結(jié)果，理論上市最為合理的評估結(jié)果。但由于每種評估方法都有其局限性，因此，不排除可以運用其他的評估方法加以評估，這樣，就會出現(xiàn)兩個或兩個以上的評估結(jié)果。評估人員也可以根據(jù)情況，通過對這些評估結(jié)果進行分析，最后確定一個相對合理的評估結(jié)果。

思考題：

（1）分析三種評估方法的聯(lián)系和區(qū)別？

（2）分別說明收益法、成本法和市場法的基本含義和使用條件？