第二章

資產評估的基本方法

一、單項選擇題

1、市盈率倍數法主要適用于（）的評估。

A、房地產評估

B、無形資產評估

C、機器設備評估

D、企業價值評估

2、運用市場法時選擇3個及3個以上參照物的目的是（）。

A、為了符合資產評估的政策

B、為了體現可比性的要求

C、排除參照物個別交易的特殊性和偶然性

D、便于計算

3、市場法所遵循的基本原則是（）。

A、貢獻性原則

B、合法原則

C、獨立性原則

D、替代原則

4、運用使用年限法估測設備的實體性貶值率或成新率，其假設前提是（）。

A、設備不存在功能性貶值

B、設備不存在經濟性貶值

C、設備的實體性損耗與使用時間成指數關系

D、設備的實體性損耗與使用時間成線性關系

5、被評估資產年生產能力為80噸，參照資產的年生產能力為100噸，評估基準日參照物資產的市場價格為20萬元，由此確定的被評估資產的價值為（）萬元。

A、14

B、8

C、12

D、166、評估某企業，經專業評估人員測定，該企業評估基準日后未來5年的預期收益分別為100萬元，100萬元，100萬元，100萬元，100萬元，并且在第六年之后該企業收益將保持在120萬元不變，資本化率和折現率均為10％，該企業的評估價值最接近于（）萬元。

A、1120

B、1160

C、1579

D、16107、下列不屬于收益法的基本參數的是（）。

A、收益額

B、折現率

C、收益期限

D、重置成本

8、某項資產購建于2007年，賬面原值為50萬元，于2010年評估，若以取得時定基物價指數為100％，評估時定基物價指數為140％，該資產最可能評估值為（）元。

A、820

000

B、700

000

C、140

000

D、100

0009、被評估資產甲生產能力為60

000件/年，參照資產乙的重置成本為8

000元，生產能力為40

000件/年，設規模經濟效益指數X取值0.6，被評估資產的重置成本最接近于（）元。

A、10203

B、18423

C、7869

D、2233310、被評估對象為2007年購入的一臺設備，評估基準日該設備與目前相同生產能力的新型設備相比，需多用操作工人4人，每年多耗電40萬度。如果每名操作工人每年的工資及其他費用為2萬元，每度電的價格為0.6元，設備尚可使用4年，折現率為10％，所得稅稅率為25％，不考慮其他因素，則該設備的功能性貶值最接近于（）萬元。

A、54

B、76

C、87

D、10111、截至評估基準日資產累計實際利用時間和資產累計法定利用時間的比值大于1時表示（）。

A、滿負荷運轉

B、超負荷運轉

C、開工不足

D、與資產負荷無關

12、當純收益按等比級數遞增，收益年期無限的條件下，收益法下評估值的計算公式是（）。

A、P＝A/r

B、P＝A/（r－s）

C、P＝A/r＋B/r2

D、P＝A/（r＋s）

13、評估某收益性資產，評估基準日后的第1年的預期凈收益為800萬元，且經專業評估人員測定認為，其后各年該資產的凈收益將以3％的比例遞增，設定的資本化率為10％，資產效用永續，該資產的評估值最接近于（）萬元。

A、15

000

B、55

550

C、11

428

D、18

35614、關于成本法的前提下列表述錯誤的是（）。

A、成本法從再取得資產的角度反映資產的價值，即通過資產的重置成本扣除各種貶值來反映資產的價值

B、從相對準確合理，減少風險和提高評估效率的角度，把繼續使用作為運用成本法的前提是有積極意義的C、采用成本法的前提要求被評估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值

D、對于非繼續使用前提下的資產，不可以運用成本法進行評估

15、以下貶值屬于經濟性貶值的是（）。

A、由于使用及自然力作用導致資產的物理性能損耗造成的貶值

B、由于技術進步引起資產的功能落后造成的貶值

C、由于外部條件引起的資產閑置，收益下降所造成的貶值

D、由于新材料，新工藝的采用，使得資產建造成本低于原建造成本所引起的貶值

16、被評估對象為一臺設備，l997年12月31日購置，賬面原值為28萬元，評估基準日為2007年1月1日。已知1997年末的定基物價指數為l06％，2002年末的定基物價指數為118％，從2003年開始，同類物價指數每年比上一年上升7％，若不考慮其他因素，該設備的重置成本最接近于（）萬元。

A、33.35

B、37.90

C、40.86

D、43.7217、重新購建設備一臺，現行市價為每臺400

000元，運雜費2

000元，裝卸費1

000元，直接安裝成本1

000元，其中材料成本500元，人工成本500元。間接安裝成本為700元。則該設備的重置成本為（）元。

A、350

000

B、303

000

C、404

700

D、475

00018、關于評估方法的選擇，說法錯誤的是（）。

A、資產評估方法具有多樣性，評估人員應該選擇適當的評估方法，從而有效的完成評估任務

B、評估方法的選擇過程中，應注意因地制宜和因事制宜，不可機械的按某種固定模式或順序進行選擇

C、對某項資產只能采用一種評估方法進行評估

D、不論選擇什么評估方法都要保證評估目的、評估時所依據的各種假設和條件與評估所使用的數據參數，及其評估結果在性質和邏輯上的一致性

19、被評估對象為某企業的無形資產，預計該無形資產在評估基準日后未來5年每年的收益維持在120萬元的水平，并在第五年末出售該無形資產，經專家分析認為，該無形資產在第五年末的預期出售價格約為900萬元，假設折現率為10％，該無形資產的評估價值最接近于（）萬元。

A、875.3

B、1013.71

C、2418.63

D、1

32420、實際已使用年限和名義已使用年限的關系為（）。

A、實際已使用年限＝名義已使用年限×資產利用率

B、總使用年限＝實際已使用年限＋尚可使用年限

C、二者沒有關系

D、實際已使用年限＝名義已使用年限＋尚可使用年限

21、某生產線因市場需求結構發生變化，在未來使用年限內，每年產量估計要減少8000臺左右，每臺產品損失利潤120元，該生產線尚可使用3年，企業所在行業的投資回報率為10%，所得稅稅率為25%，則生產線的經濟性貶值額約為（）。

A、1790568

B、2235678

C、88482.1

D、338923022、某評估機構以2005年1月1日為基準日對A企業進行整體評估，已知該企業2004年實現純利潤100萬元，經調查分析，預計該企業自評估基準日起第一、二、三年內每年的純利潤將在前一年的基礎上增加4％，自第四年起將穩定在第三年的水平上，若折現率為10％，無限期經營，則該企業評估價值最接近于（）萬元。

A、1

B、1

114

C、1

147

D、1

31023、評估某企業，經評估人員分析預測，該企業評估基準日后未來3年的預期凈利潤分別為200萬元、220萬元、230萬元，從未來第四年至第十年企業凈利潤將保持在230萬元水平上，企業在未來第十年末的資產預計變現價值為300萬元，假定企業適用的折現率與資本化率均為10％，該企業的股東全部權益評估值最接近于（）萬元。

A、1

377

B、1

493

C、1

777

D、1

900

二、多項選擇題

1、資產評估的基本方法主要包括（）。

A、成本法

B、收益法

C、市場法

D、綜合法

E、剩余法

2、資產評估中收益法中的收益額有哪兩個特點（）。

A、資產的歷史收益

B、資產的未來收益

C、資產的客觀收益

D、資產的現實實際收益

E、收益額是資產在正常情況下所能夠得到的歸其產權主體的所得額

3、以下屬于被評估資產的功能性貶值的估算步驟的有（）。

A、將被評估資產的年運營成本和功能相同的但性能更好的新資產的年運營成本進行比較

B、要估計被評估資產的剩余使用壽命

C、估算凈超額運營成本

D、確定折現率，將凈超額運營成本折現，計算出功能性貶值額

E、評估市場情況

4、收益法評估的基本前提條件主要是（）。

A、被評估的資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量

B、未來市場交易條件可預測

C、資產擁有者獲的預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量

D、被評估資產預期獲利年限可以預測，資產未來預期收益可預測

E、要有一個活躍的公開市場

5、成本法評估的基本前提條件主要是（）。

A、被估資產處于繼續使用狀態或被假定處于繼續使用狀態

B、被評估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值

C、被估資產已經不能繼續使用

D、資產機會成本可預測

E、要有一個活躍的公開市場

6、資產的實體性貶值通常的估算方法有（）。

A、使用年限法

B、修復費用法

C、觀察法

D、統計分析法

E、價格指數法

7、下列關于重置成本估算方法中的價格指數法的闡述正確的有（）。

A、根據價格指數法計算資產的重置成本，主要運用的公式是重置成本＝資產的歷史成本×價格指數，或者，重置成本＝資產的歷史成本×（1＋價格變動指數）

B、價格指數可以是環比價格指數或定基價格指數

C、價格指數法估算的重置成本是復原重置成本

D、價格指數法估算的重置成本是更新重置成本

E、價格指數法在平時工作中很少見

8、下列關于折現率的說法正確的有（）。

A、一般來說，折現率應由無風險報酬率和風險報酬率構成B、資本化率與折現率是否相等，主要取決于同一資產在未來長短不同的時期所面臨的風險是否相同，二者一定相等的。

C、資本化率與折現率在本質上沒有區別，在收益額確定的情況下，折現率越高，收益現值越低

D、本質上講，折現率是一個期望的投資報酬率

E、折現率是將未來有限期的預期收益折算成現值的比率，資本化率則是將未來永續性預期收益折算成現值的比率

9、復原重置成本與更新重置成本的差異在于（）。

A、功能不同

B、成本構成不同

C、價格標準不同

D、材料、標準、技術等不同

E、評估基準日不同

10、功能價值類比法主要包括（）。

A、生產能力比例法

B、物價指數法

C、規模經濟效益指數法

D、對比法

E、使用年限法

11、如果采用多種評估方法得出的不同結果存在較大差異，可能的原因主要有（）。

A、某些方法的應用前提不具備

B、分析過程有缺陷

C、職業判斷有誤

D、分析過程和結構分析有失誤

E、資產的自然屬性所致

12、造成資產經濟性貶值的主要原因有（）。

A、該技術落后了

B、由于市場疲軟造成該項資產生產的產品需求減少了

C、社會勞動生產率提高

D、自然力作用加劇

E、政府公布淘汰該類資產的時間表使其壽命縮短

13、公式P=A/（r+s）適用的前提條件是（）。

A、純收益按等比級數遞減

B、收益年期無限

C、r＞0

D、r＞s

＞

0

E、收益年期有限

14、評估資產時采用的物價指數，一般應該是（）。

A、綜合物價指數

B、分類（或個別）物價指數

C、評估基準日的物價指數

D、年平均物價指數

E、過去3年的平均物價指數

15、選擇評估方法時，主要應考慮的因素有（）。

A、資產評估的價值類型

B、評估對象的類型、理化狀態

C、所可能收集到的數據及信息資料

D、評估原則

E、如果可以采用多種評估方法時，不僅要確保滿足各種方法使用的條件要求和程序要求，還應當對各種評估方法取得的各種價值結論時行比較，分析可能存在的問題并做相應的調整，確定最終評估結果

三、綜合題

1、企業進行股份制改組，根據企業過去經營狀況和未來市場形勢，預測其未來5年的收益額分別為130萬元、140萬元、110萬元、120萬元和150萬元。第5年以后每年的收益為160萬元。根據銀行利率及經營風險情況確定其折現率和資本化率分別為10％和11％。

要求：

試確定該企業的評估價值。（計算過程中數字保留4位小數，計算結果保留3位小數）

2、評估設備購建于2006年12月，賬面原值100萬元，其中，購買價為80萬元，基礎及安裝費15萬元，運雜費5萬元。2009年12月對該設備進行技術改造，以使用某種專利技術，改造費用為10萬元，2010年12月對該設備進行評估，并得到以下數據：

1．該類設備、基礎及安裝費、運雜費的物價指數相同，2006年至2010年定基價格指數分別為105％、110％、110％、115％、120％；

2．經了解，該設備在評估前使用期間因技術改造等因素，其實際利用率僅為正常利用率的60％，經評估人員鑒定分析，合理的預計以后設備將有75％的利用率，在此利用率下被評估設備尚可使用8年，評估基準日后，其實際利用率可以達到設計要求的80％。

3．與同類設備相比，該設備的操作需要5個工作人員，而同類設備需要3個工作人員，操作人員的年工資及福利費用為2萬元/人。所得稅稅率為25％，折現率為12％.4．由于環保、能源的要求，國家新出臺的政策規定該類設備必需在5年內強制報廢。

要求：根據上述條件估測該設備的有關經濟技術參數和評估值（評估基準日為2010年12月30日）。（要求寫出具體步驟，以萬元為單位，小數點后保留兩位）

答案部分

一、單項選擇題

1、【正確答案】

D

【答案解析】

【該題針對“[新]市場法的運用”知識點進行考核】

【答疑編號10375914】

2、【正確答案】

C

【答案解析】

【該題針對“[新]市場法的基本前提”知識點進行考核】

【答疑編號10375915】

3、【正確答案】

D

【答案解析】

市場法是根據替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產價值的評估技術規程。可以說，替代原則是市場法的理論基礎。

【該題針對“[新]市場法的運用”知識點進行考核】

【答疑編號10375916】

4、【正確答案】

D

【答案解析】

【該題針對“[新]資產實體性貶值的估算”知識點進行考核】

【答疑編號10375917】

5、【正確答案】

D

【答案解析】

80/100×20＝16（萬元）。

【該題針對“[新]市場法的運用”知識點進行考核】

【答疑編號10375918】

6、【正確答案】

A

【答案解析】

首先確定未來5年收益額現值。

現值總額=100×（0.9091+0.8264+0.7513+0.6830+0.6209）=379.07

其次將第6年以后的收益資本化處理，120/10%=1200

最后，確定企業的評估值=379.07+1200×0.6209=1124.15（萬元）。

【該題針對“[新]收益法的運用”知識點進行考核】

【答疑編號10375919】

7、【正確答案】

D

【答案解析】

【該題針對“[新]收益法的基本參數”知識點進行考核】

【答疑編號10375920】

8、【正確答案】

B

【答案解析】

參考教材37頁的公式，評估值＝50×（140％/100％）＝70（萬元）。

【該題針對“[新]市場法的運用”知識點進行考核】

【答疑編號10375921】

9、【正確答案】

A

【答案解析】

根據教材59頁公式2－32計算得出。

【該題針對“[新]重置成本的估算”知識點進行考核】

【答疑編號10375922】

10、【正確答案】

B

【答案解析】

功能性貶值＝（4×2＋40×0.6）×（1－25％）×（P/A，10％，4）＝76.08（萬元）。

【該題針對“[新]功能性貶值的估算”知識點進行考核】

【答疑編號10375923】

11、【正確答案】

B

【答案解析】

【該題針對“[新]資產實體性貶值的估算”知識點進行考核】

【答疑編號10375924】

12、【正確答案】

B

【答案解析】

【該題針對“[新]收益法的運用”知識點進行考核】

【答疑編號10375925】

13、【正確答案】

C

【答案解析】

根據教材50頁公式，P＝A/（r－s）得出評估值＝800/（10％－3％）＝11428（萬元）。

【該題針對“[新]收益法的運用”知識點進行考核】

【答疑編號10375927】

14、【正確答案】

D

【答案解析】

對于非繼續使用前提下的資產，如果運用成本法進行評估，需要對成本法下的基本要素做必要調整。

【該題針對“[新]成本法的基本前提”知識點進行考核】

【答疑編號10375928】

15、【正確答案】

C

【答案解析】

選項A屬于實體性貶值，選項B、D屬于功能性貶值。

【該題針對“[新]成本法中的基本要素”知識點進行考核】

【答疑編號10375929】

16、【正確答案】

C

【答案解析】

2002年末的重置成本=118%/106%×28＝31.17（萬元）

評估基準日該設備的重置成本=31.17×（1+7%）^4=40.86（萬元）

【該題針對“[新]重置成本的估算”知識點進行考核】

【答疑編號10375930】

17、【正確答案】

C

【答案解析】

直接成本＝400

000＋2

000＋1

000＋1

000＝404

000（元）

間接成本＝700（元）

所以重置成本為404

700元。

【該題針對“[新]重置成本的估算”知識點進行考核】

【答疑編號10375931】

18、【正確答案】

C

【答案解析】

【該題針對“[新]評估方法的選擇”知識點進行考核】

【答疑編號10375932】

19、【正確答案】

B

【答案解析】

評估值＝120×（P/A，i，n）＋900×（P/F，i，n）＝120×（P/A，10％，5）＋900×（P/F，10％，5）＝120×3.7908＋900×0.6209＝454.90＋558.81＝1013.71（萬元）。

【該題針對“[新]收益法的運用”知識點進行考核】

【答疑編號10375933】

20、【正確答案】

A

【答案解析】

B選項是正確的，但和題意不符，沒有體現實際已使用年限和名義已使用年限的關系。

【該題針對“[新]資產實體性貶值的估算”知識點進行考核】

【答疑編號10375934】

21、【正確答案】

A

【答案解析】

經濟性貶值額=8000×120×（1-25%）×（P/A，10%，3）=720000×2.4869

=1790568（元）

【該題針對“[新]經濟性貶值的估算”知識點進行考核】

【答疑編號10375935】

22、【正確答案】

B

【答案解析】

本題要將未來的收益額分成兩段折現

第一段1～3年，其收益現值之和應該使用教材50頁公式2－24

注意公式中的A是評估基準日以后的第一期的收益100（1＋4％）。

或者使用復利現值的方法

P1＝100（1＋4％）/（1＋10％）＋100（1＋4％）^2/（1＋10％）^2＋100（1＋4％）^3/（1＋10％）^3

＝104/（1＋10％）＋108.16/（1＋10％）^2＋112.4864/（1＋10％）^3

＝104×（P/F，10％，1）＋108.16×（P/F，10％，2）＋112.4864×（P/F，10％，3）

＝104×0.9091＋108.16×0.8264＋112.4864×0.7513

＝268.44（萬元）

第二段第4年及以后的收益額現值之和

P2＝[100×（1＋4％）^3/10％]/（1＋10％）^3

＝[100×（1＋4％）^3/10％]×（P/F，10％，3）

＝1

124.864×0.7513

＝845.11（萬元）

則該企業的評估價值＝P1＋P2＝268.44＋845.11＝1

113.55（萬元）。

【該題針對“[新]收益法的運用”知識點進行考核】

【答疑編號10375936】

23、【正確答案】

B

【答案解析】

本題需將收益分3段計算

第一段第1～3年，使用復利現值系數計算

P1＝200×（P/F，10％，1）＋220×（P/F，10％，2）＋230×（P/F，10％，3）

＝200×0.9091＋220×0.8264＋230×0.7513

＝536.427（萬元）

第二段第4～10年，使用普通年金現值系數計算，然后使用復利現值系數將其折現到第一年年初

P2＝230×（P/A，10％，7）×（P/F，10％，3）

＝230×4.8684×0.7513

＝841.25（萬元）

第三段將第十年末的預計變現值300萬元，使用復利現值系數將其折現到第一年年初

P3＝300×（P/F，10％，10）

＝300×0.3855＝115.65（萬元）

評估值＝P1＋P2＋P3＝536.427＋841.25＋115.65

＝1

493.327（萬元）。

【該題針對“[新]收益法的運用”知識點進行考核】

【答疑編號10375937】

二、多項選擇題

1、【正確答案】

ABC

【答案解析】

【該題針對“[新]評估方法的選擇”知識點進行考核】

【答疑編號10375938】

2、【正確答案】

BC

【答案解析】

資產收益額應該是未來客觀收益，而不是歷史、實際收益。

【該題針對“[新]收益法的基本參數”知識點進行考核】

【答疑編號10375939】

3、【正確答案】

ABCD

【答案解析】

【該題針對“[新]功能性貶值的估算”知識點進行考核】

【答疑編號10375940】

4、【正確答案】

ACD

【答案解析】

【該題針對“[新]收益法的基本前提”知識點進行考核】

【答疑編號10375941】

5、【正確答案】

AB

【答案解析】

【該題針對“[新]成本法的基本前提”知識點進行考核】

【答疑編號10375942】

6、【正確答案】

ABC

【答案解析】

估算實體性貶值通常采用的三種方法是觀察法、使用年限法、修復費用法。

【該題針對“[新]成本法的基本前提”知識點進行考核】

【答疑編號10375943】

7、【正確答案】

ABC

【答案解析】

【該題針對“[新]重置成本的估算”知識點進行考核】

【答疑編號10375944】

8、【正確答案】

ACDE

【答案解析】

【該題針對“[新]收益法的基本參數”知識點進行考核】

【答疑編號10375945】

9、【正確答案】

BD

【答案解析】

資產的復原重置成本與更新重置成本，二者的共同點都是以現行價格來計算的，同時不論是復原還是更新重置成本，都要求與被評估資產具有同等功能。

【該題針對“[新]成本法中的基本要素”知識點進行考核】

【答疑編號10375946】

10、【正確答案】

AC

【答案解析】

【該題針對“[新]重置成本的估算”知識點進行考核】

【答疑編號10375947】

11、【正確答案】

ABCD

【答案解析】

【該題針對“[新]評估方法的選擇”知識點進行考核】

【答疑編號10375948】

12、【正確答案】

BE

【答案解析】

A和C是功能性貶值，D是實體性貶值。

【該題針對“[新]成本法中的基本要素”知識點進行考核】

【答疑編號10375950】

13、【正確答案】

ABCD

【答案解析】

【該題針對“[新]收益法的運用”知識點進行考核】

【答疑編號10375953】

14、【正確答案】

BC

【答案解析】

【該題針對“[新]市場法的運用”知識點進行考核】

【答疑編號10375954】

15、【正確答案】

ABCE

【答案解析】

【該題針對“[新]評估方法的選擇”知識點進行考核】

【答疑編號10375955】

三、綜合題

1、【正確答案】

（1）首先將未來5年的收益額折現求和：

P＝130/（1＋10％）＋140/（1＋10％）2＋110/（1＋10％）3＋120/（1＋10％）4＋150/（1＋10％）5

＝130×0.9091＋140×0.8264＋110×0.7513＋120×0.6830＋150×0.6209

＝118.1830＋115.6960＋82.6430＋81.9600＋93.1350

＝491.6170（萬元）

（2）求第六年以后的收益額的現值：

P2＝（160/11％）/（1＋10％）5＝903.1583（萬元）

（3）確定該企業評估值：

評估值＝491.6170＋903.1583＝1

394.775（萬元）

因此，該企業的評估值為1

394.775萬元。

提示：注意折現率和資本化率使用上的差別。

【答案解析】

【該題針對“[新]收益法的運用”知識點進行考核】

【答疑編號10375956】

2、【正確答案】

1.被估設備重置成本

100×（120％÷105％）＋10×（120％÷115％）＝124.72（萬元）

2.計算被評估設備實體性貶值率

2006年12月購入部分的實體性貶值率：

4×60％/(4×60％＋8×75％)＝28.57％

2009年12月購入部分的實體性貶值率：

1×60％/(1×60％＋8×75％)＝9.09％

2006年12月購入部分的重置成本：100×（120％÷105％）＝114.29（萬元）

2009年12月購入部分的重置成本：10×（120％÷115％）＝10.43（萬元）

被評估設備實體性貶值率＝(114.29/124.72)

×28.57％＋(10.43/124.72)

×9.09％＝26.94％

【注：題干中75％的利用率表示的是設備的實際負荷，后者80％指的是設備在實際使用過程中能夠用上的功能占設計的總功能的比率，它們的含義是不相同的，不要混淆。】

3.計算被評估設備的功能性貶值

＝（5－3）×2×（1－25％）×｛[1－(1＋12％)^-5]/12％｝

＝3×3.6048＝10.81（萬元）

因為5年貨國家強制報廢，所以剩余年限應該使用5年來計算。

4.計算經濟性貶值

由于國家的政策規定要在未來5年內報廢，所以：

2006年12月購入部分的貶值率：

4×60％/(4×60％＋5×75％)＝39％

2009年12月購入部分的貶值率：

1×60％/(1×60％＋5×75％)＝13.79％

貶值率＝(114.29/124.72)

×39％＋(10.43/124.72)

×13.79％＝36.89％

由此引起的經濟性貶值率為：36.89％－26.94％＝9.95％

經濟性貶值為：124.72×9.95％＝12.41（萬元）

5.計算評估值

＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值

＝124.72×（1－26.94％）—10.81—12.41＝67.9（萬元）

【答案解析】

【該題針對“[新]成本法的運用”知識點進行考核】

【答疑編號10375957】