第一篇：考試資產評估（定稿）

1、實體性貶值：指資產投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導致其物理性能不斷下降而引起的價值減少。

2、資產利用率：表示資產的實際使用強度，其計算公式為：資產利用率 = 至評估基準日資產的累計實際利用時間÷至評估基準日資產的累計法定利用時間。

3、成新率：反映評估對象的現時價值與其全新狀態重置價值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經濟使用年限法、修復費用法等。

4、基準地價：是對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型評估的土地使用權單位面積平均價格。

5、標定地價：指在一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

6、股票的清算價格:指企業清算時每股股票所代表的真實價格。股票的清算價格取決于股票的賬面價格、資產出售損益、清算費用高低等項因素。大多數情況下，股票的清算價格一般小于賬面價格。

1、按流動資產的形態分類：

1、貨幣類流動資產。例如，現金、各種存款。

2、實物類流動資產。例如，各種材料、在產品、產成品等。

3、債券類流動資產。例如，應收賬款、預付賬款等。

4、其他流動資產。指出以上資產之外的流動資產。

2、委托方在使用資產評估報告書及有關資料時必須要注意的幾個方面：

1、只能按報告書所揭示的評估目的使用報告，一份評估報告書只允許按一個用途使用；

2、只能在報告書有效期內使用報告，超過報告書的有效期，原資產評估結果無效。若要使用報告書，必須由評估機構重新調整有關數據，并得到有關部門重新認可后方能使用；

3、在報告書有效期內，資產評估數量發生較大變化時，應有原評估機構或資產占有單位按評估方法作相應調整后才能使用；

4、涉及國有資產產權變動的評估報告書及有關資料必須經國有資產行政主管部門確認或授權確認后方可使用；

5、作為企業會計記錄和調整企業賬項使用的資產評估報告書及有關資料，必須由有關機關批準或認可后方能生效。

3、商譽的評估需要注意哪幾個問題？ 在商譽的評估中，要注意以下問題：

(1)商譽評估是在產權變動或經營主體變動時進行的。企業在不發生各項特定經濟行為的情下(如合資、合營、合并、股份制改造等)，評估企業商譽的做法，從評估學角度來說是錯誤的。(2)不是所有的企業都有商譽，商譽只存在那些長期具有超額收益的少數企業之中。一個企業在同類型企業中超額收益越高，商譽評估值越大。(3)商譽評估必須堅持預期原則。企業是否擁有超額收益是判斷企業有無商譽和商譽大小創標志。(4)商譽價值形成既然是建立在企業預期超額收益基礎之上，形成商譽投入的費用和勞務沒有直接聯系，并不能因為企業為形成商譽投資越多，其評估值就越高。(5)商譽是由眾多因素共同作用形成的，但形成商譽的個別因素不能夠單獨計量的特征，決定了商譽評估也不能采用市場類比的方法進行，因為影響商譽的各項因素的定量差異調整難以運作。當然，完全相同的商譽更為鮮見。(6)企業負債與否、負債規模大小與企業商譽沒有直接關系。有觀點認為，企業負債累累，不可能有商譽。這種認識是偏頗的。(7)商譽與商標是有區別的，反映兩個不同的價值內涵，企業中擁有某項評估值很高的知名商標，但并不意味著該企業一定就有商譽。為了科學地確定商譽的評估值，注意商譽與商標的區別是必要的。(8)商譽作為不可確指無形資產，是整個無形資產中除了可確指無形資產以外的部分。(9)商譽評估值是否入賬，如何人賬，盡管屬于會計計價等問題，不是評估本身的問題，但與評估直接相關聯，有待于進一步研究。

4、企業（投資）價值評估模型、股權現金流量估價模型、股利折現估價模型三種模型之間存在什么關系？

1、銀行在因債務不能清償而需要對其受押的抵押房地產進行處置時，該抵押房地產價值的評估適用于（A）。

A、清算假設 B、公開市場假設 C、繼續使用假設 D、持續經營假設

2、在應用市場法時，一般應該選擇（A）參照物進行比較。A、3個或3個以上

B、2個或2個以上 C、1個或1個以上 D、4個或4個以上

3、某臺被估資產1978年購建，其賬面原值為10萬元，當時該類設備定基物價指數為120％，1990年對該設備進行評估，當年定基物價指數為180％，則該臺設備的重置全價為(D)A、10 B、18 C、12 D、15

4、某設備的原始價值為5萬元，當修理后才能正常使用，并且修理后所帶來的收益足以彌補修理費用。若修理費用為1萬元，重置成本為4萬元，則其成新率不會超過(C)A、25％ B、80％ C、75％ D、20％

5、某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現率為10％，其評估價值最有可能為(C)元。

A、85000 B、12631 C、72369 D、12369

6、待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指數為l00%，從1991年到1995年的價格指數每年增長幅度分別是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是(B)元。A、1048000 B、1910000 C、1480000 D、19100000

7、某甲（承租人）1999年1月和某乙（房主）簽定了一房屋租賃合同，原租金為200元 / 月，每半年的第1個月初支付一次，租期為5年，某甲于2000年1月（尚未支付房租）轉讓該房屋的租賃權，經調查同類房屋2000年1月的市場租金為250元 / 月，折現率為10%。該租賃權的轉讓費接近（B）元。A、1900 B、2000 C、2400 D、12000

8、某企業5年前獲得一項專利，法定壽命為10年，現對其進行價值評估。經過專家估算，截止到評估基準日，其重置成本為120萬元，尚可使用3年，則該項專利的評估價值為(A）萬元 A、45 B、50 C、60 D、72

9、被評估債券為4年一次性還本付息債券100000元，年利率為18%，不計復利，評估時債券的購入時間已經滿2年，當年的國庫券利率為10%，該企業的風險報酬率為2%，被評估債券的價值為（C）元

A、137117 B、172000 C、118000 D、153380

10、被評估企業擁有甲企業發行的5年期債券100張,每張面值1 萬元,債券利息率每年為9%,復利計息,到期一次還本付息。評估基準日至債券到期還有兩年,若適用折現率為15%,則被評估企業擁有甲企業債券的評估值最接近于(A)萬元。A、109 B、116 C、122 D、154

11、企業中A材料為一個月前從外地購進，數量5000公斤，單價為200元，當時付運雜費500元。評估時清查盤點尚有1500公斤A材料，則該材料評估值為(B)元。A、30000 B、300150 C、300500 D、以上都不對

12、某低值易耗品原價700元，預計可使用1年，現已使用6個月。據調查，該低值易耗品的現行市價為1100元，則其評估值為(D)元。A、1100 B、1000 C、800 D、550

13、證券市場上將企業價值評估作為進行投資重要依據的是（D）A、消極投資者 B、積極投資者 C、市場趨勢型投資者 D、價值型投資者

14、開達資產評估事務所于2000年8月6 至2000年8月25日，對洪利制衣廠的企業整體資產在2000年6月30日的市場價值進行了評估，評估報告于2000年8月30日提交給了委托人。該評估結果的有效時間截止到(D)A、2001年8月5日 B、2001年8月24日 C、2001年8月29日 D、2001年6月29日

15、期權就是選擇權

1、資產評估的科學性原則是指（ABCD）

A、選擇適用的價值類型和方法 B、由包括科技專家組成的資產評估隊伍 C、制定科學的評估方案 D、以充分科學的事實為依據 E、遵循科學的評估程序

2、功能性貶值包括（AB）

A、超額投資性功能性貶值 B、超額運營性功能性貶值

C、復原重置成本的功能性貶值 D、更新重置成本的功能性貶值E、修復性功能性貶值

3、估算資產凈現金流量時所用的資產經營管理成本包括資產（ABE）A、維修費用 B、保險費用 C、折舊費用 D、資金成本 E、管理費用

4、非上市債券的評估類型可以分為（CD）。

A、固定紅利模型 B、紅利增長模型

C、每年支付利息，到期還本型 D、分段模型 E、到期后一次還本型

5、關于流動資產的評估，下列說法正確的有(ACD)。A、實物類流動資產的評估方法通常采用市場法和成本法

B、通常情況下，貨幣類流動資產以賬面原值作為評估值最為合理 C、債權類流動資產按可變現凈值進行評估

D、評估流動資產一般不需考慮資產的功能性貶值因素

6、企業的投資價值是（ABD）

A、企業所有的投資人所擁有的對于企業資產索取權價值的總和。B、企業的資產價值減去無息流動負債價值，C、代表了股東對企業資產的索取權，它等于企業的資產價值減去負債價值。D、權益價值加上付息債務價值。

E、企業所擁有的所有資產包括各種權益和負債的價值總和。

7、資產評估報告具有（ACDE）

A、經濟文書的作用 B、事用文書的特征 C、應用文書的特征 D、學術論文的格式 E、法律文書的效用

8，企業價值的表現形式有（ABC）

A.企業資產價值 B,企業投資價值 C,企業股東權益價值 D，企業債務價值 E，企業債權價值

第二篇：資產評估考試試題

資產評估簡答題

一、資產評估的定義： 資產評估是專業機構和人員按照國家法律、法規以及資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依據相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發表專業意見的行為過程。資產評估是一門技術性很強的學科，而資產評估過程又是一個非常復雜的過程，且資產的種類又千差萬別，必須根據不同的種類采取不同的技術方法，因此它需要扎實的理論知識和較強的實踐能力。

二、資產評估的宏觀經濟意義：資產評估是對特定資產根據一定的要求進行全面系統估算其價值的工作。搞好資產評估，對發展我國市場經濟、深化改革、促進國有經濟的戰略性重組，加強對外開放及合理配置資源，保障資產所有者與經營著的合法權益具有重大的意義，并在我國的改革開放和社會主義市場經濟建設中發揮著重要的作用。體現如下：

1、有利于加強對國有資產的管理。

2、有利于促進我國市場經濟發展。

3、有助于在對外交往中維護國家的正當權益。

4、有利于推動國有經濟的戰略性重組與多種經濟成分的共同發展。

三、資產評估和會計的關系以及對會計人員的要求

資產評估和會計的關系：

聯系：

1、會計與資產評估對資產的定義是相近的。

2、會計與資產評估采用的計量屬性是相關的。如歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值和公允價值、成本與市價熟低法等。

3、會計與資產評估都要對企業就進行資產清查

4、資產評估要以會計信息為基礎資料，對企業資產進行評估時，評估人員通常對此項資產的會計資料，進行查閱。

5、資產評估結果可作為會計核算的重要參考，企業是否按資產評估價格進行會計核算，由國家有關法規制度予以規范，評估結果與賬面價值不一致，按國家法規制度又需要進行會計核算時。

6、會計與資產評估在會計原則和具體計價方面有所不同。如：會計上強調實質重于形式，資產評估強調資產的轉臺和產權歸屬。

區別：

1、會計是一項以記賬、算賬和報賬為基本手段，連續地、系統地反映和監督企業生產經營、財務收支及其成果的一種社會活動。資產評估是一種價值判斷活動，評估和咨詢是資產評估的基本職能。

2、會計記賬和算賬中的資產確認和評價主要以歷史成本為依據，資產評估中的資產確認和評價主要是以效用和市場價值為依據。

3、會計工作的總體目標是為企業管理服務。資產評估的總體目標是為資產交易服務

4、會計中的資產計價方法主要采用核算方法。資產評估中的資產價值除了可以利用核算方法外，還廣泛應用預期收益方法、市場售價類比方法等多種技術方法

資產評估對會計人員的要求：

1、正直誠信，這是會計人員具備的最起碼的也是最重要的品格要求。

2、勤勉盡職。勤勉盡職是資產評估行業及其他一切中介服務賴以存在和發展的基礎。

3、獨立、客觀、公正。獨立、客觀、公正是任何工作必須具備的工作原則，只有秉承這種品質才能勝任工作。

4、職業審慎。健康的職業懷疑，審慎地選擇客戶。

5、責任感，專業勝任能力。

6、職業風范，必須具備應有的職業道德風范，遵循資產評估準則的法律、法規。

7、法律、法規意識。具備與資產評估相關的法律、法規知識，以便勝任工作。

四、資產評估的市場法簡介以及其適用性

簡介：市場法是指利用市場上同類或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。其評估思路是市場同類資產類比，側重于“現在”時點——近期參照物資產的成交價格。

適用性：前提條件：

1、要有一個活躍的公開市場；

2、公開市場上要有可比的資產及其交易。

適用范圍：主要適用于公開交易的資產評估業務，不適用于專有設備及無形資產評估。

五、資產評估的收益法簡介以及其適用性

簡介：收益法是指通過估測被估資產未來預期收益的現值，來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。其評估思路是收益還原和以利求本，側重于“將來“時點——未來收益的獲得。

適用性：適用前提條件：

1、被估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣進行衡量；

2、資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以用貨幣來衡量；

3、被估資產預期獲利年限可以預測。適用范圍：收益法的適用范圍較小，主要適用于有收益或有潛在收益的無形資產、企業整體資產、資源等資產的評估，不適用于無收益獲無風險的資產評估。

六、資產評估的成本法簡介以及其適用性

簡介：成本法是指首先估測被估資產的重置成本，然后估測被估資產業已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中扣除額得到被估資產的價值的各種評估方法的總稱。其評估思路是成本耗費及貶值，側重于“過去“時點——歷史成本的構成。

適用性：適用的前提條件：

1、被估資產處于繼續適用狀態或假定處于繼續使用狀態；

2、被估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。

適用范圍：成本法主要適用于以資產保值為目的的固定資產類房地產、設備評估，不適用于歷史資料不全、價值不取決與成本及隨著時間的推移不具有貶值因素的資產評估。

七、機器設備的特點以及評估特點

機器設備的特點

1、單位價值大，使用壽命長，鏡子投入大、回收期長、影響因素復雜。

2、價值補償和實物更新不同時進行，價值補償通過折舊逐漸進行、實物更新一次完成。

3、價值和使用價值并非一成不變，貶值和增值具有同發性。

4、工程技術強、專業門類多。

5、多種估價標準的價格差異大。機器設備的評估因評估目的的不同，適用不同的評估標準，因而評估的價值有所差異。

6、機器設備的價值屬性比較復雜。機器設備的價值中包含機器本身的制造成本和變現價值、設備運雜費等。

機器設備的評估特點

1、機器設備的數量多、單價大、規格復雜、情況各異決定其評估以單臺、單件為對象，這一鑒定。

2、以技術檢測為基礎。機器設備本身具有較強的工程技術特征，其技術水平和技術層次直接影響設備的取得價格或者變現價格，所以其技術狀態的鑒定是設備評估的基礎工作。

3、多種評估方法并用。在實踐中，設備價值的評估不宜采用單一的計價方法，而應針對不同設備不同的評估目的，選用不同的評估方法。

4、正確反映損耗補償，測定各種壽命。

八、房地產的特點以及評估特點

房地產的特點：

1、地理位置的固定性。由于房屋固著于土地上，所以房地產的固定位置是相對不變的。

2、供求區域性。一個城市房地產的供給過剩并不能解決另一個城市的供給不足問題。

3、使用長期性。由于土地可以永續使用，故房地產具有長期使用的特點。

4、投資大量性。房地產的開放使用需要投入大量的資金。

5、保值、增值性。這是由于土地的有限性決定的。

6、投資風險性。房地產的投資回報率很高，但是同時伴隨著較高的風險。

7、難以變現性。由于房地產位置的固定性、用途不易改變，使得其變現能力較差。

8、政策限制性。房地產市場受國家和地區政策的影響非常巨大。

9、社會經濟地位可變性。房地產的地理位置雖然是固定不變的，但是其社會經濟地位是可變的，經濟位置的改變可是房地產的價格發生巨大的變化。

10、功能多樣性。如一塊土地既可以蓋平房也可以蓋多層建筑或蓋高層樓房。

11、相關性。房地產的價格往往受周圍環境的影響，其價格呈現出很大的相關性。

12、合并可使用性。土地及房屋可在一定的條件下進行合并或分割，實現功能的擴大或改變，因而價格呈現出較大的變化。

13、投資消費的雙重性。房地產既可以用于居住、生活等消費活動，也 可成為投資的工具，經濟的發展使得其具有保值、增值的功能。

14、個別性。由于土地狀況、建筑材料、建筑類型、房屋新舊程度、施工技術、鄰里環境的差別而使每宗房地產均具有各自不同的特色。

房地產評估的特點：

房地產評估是法律與政策規范下的市場化的技術經濟活動，是具有鑒證功能的咨詢性質的中介經濟服務行為，它具有以下特色：

1、科學性。房地產評估是建立在科學的評估理論與方法基礎之上的，具有科學性。比如，房地產市場供求理論、生產費用理論、替代原理等。同時，科學性還反映在房地產評估行為是獨立于評估當事人，它只服務于評估目的本身，體現出公平、公正的立場。

2、現實性。房地產的評估必須以評估時點為時間基準，以具體時間點的房地產狀況進行評估。

3、政策性。房地產的評估必須嚴格按照國家的相關規定進行，不得擅自改變評估標準。

4、地方性。由于房地產位置的不可移動性，使得評估帶有很強的地方性，而且各個地方的經濟發展的不平衡性，使得各地的房地產價格各異，因此，必須嚴格按照法規依法制定各地房地產評估的參數。

5、技術性。房地產的評估需要較強的技術能力，比如，了解房地產的結構、掌握工程預算、評估土地等級等。

6、針對性。評估房地產時，必須針對不同的評估目的、房地產所處的具體地區、環境等，選擇不同的價格參數，依法評估。

7、市場性。

九、無形資產的特點以及評估特點

無形資產的特點：

無形資產是指由特定的主體擁有或控制的，不具有實物形態，能持續發揮作用且能嗲來經濟利益的資源。

1、非實體性，不具有實物形態且在生產經營中發揮的作用具有無形性。

2、控制性

3、效益性

4、相對唯一性

5、壟斷性，即排他性

6、時間性和地域性

7、持續超額收益性,企業一旦擁有某種無形資產就能帶來這方面的超額利潤

8、不確定性，比如無形資產的計價具有不確定性

9、成本與價值之間沒有直接聯系，無形資產研發資金的投入不一定能夠帶來超額的利潤

10、依附性，無形資產自身是無形的，不具有獨立的物質實體，必須依賴于某種間接物質

11、交易的特殊性

12、無形資產流失難以察覺

無形資產的評估特點：

1、獨立性。獨立性是指無形資產評估的對象是單一的，不是成批的，無形資產評估因不同的評估對象而異。

2、復雜性。無形資產的評估很復雜，一是無形資產項目多、種類多而且無形資產的可比性較低；二是無形資產的預期收益難；三是無形資產的更替時間快；四是環境對無形資產的影響較大。

3、效益性。無形資產的評估是要測算在未來有效時間內能夠獲取的經濟效益，并以此為主要依據評估無形資產的價值。

4、動態性。無形資產的評估是從動態的角度去考察評估對象和評價無形資產的價值，因為無形資產處于不斷變化的過程中。

十、企業價值的特點以及評估特點

企業價值的特點：

1、盈利性。企業作為一類特殊的資產，其經營的主要目的就是盈利。

2、持續經營性。企業要獲取盈利，必須進行經營，而且要在經營過程中努力降低成本和費用，持續經營是保證正常盈利的一個重要方面。

3、整體性。整體性是企業區別于其他資產的一個重要特征。

4、權益可分性。企業具有整體性的特點，而與其相對應的企業權益卻具有可分性的特點，企業的權益可以分為股東全部收益和股東部分收益。

企業價值評估的特點：

1、評估對象和評估范圍并不是簡單地統一。

2、決定企業價值高低的因素，是企業的整體獲利能力。

3、企業價值的評估是一種整體性評估。

第三篇：資產評估考試小抄1

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1什么是資產評估的收益現值法？試評述該法的優缺點。收益現值法是將被評估資產在剩余壽命內的預期收益，用適當的折現率折現為評估基準日的價值并以此確定被評估資產價格的一種方法。優點：對于有獨立獲利的資產，只要有預期收益、折現率、剩余經濟壽命，就能保證得出真實可靠的評估結果；該法比現行市價法和重置成本法計算量少，簡單省事；該法能解決重置成本法和現行市價法所不能解決的問題。缺點：預期收益預測難度大，主觀性較強；適用范圍小，一般適用于企業整體資產評估及可預測未來收益的單項資產評估。

2什么是資產評估的現行市價法？它的適用前提條件、優點是什么？ 現行市價法是按市場現行價格作為標準來確定資產價值的方法。前提是：第一需要有一個充分發育的、活躍的資產交易市場，以便能夠從交易市場上充分的選擇一個或幾個相同或類似參照物進行對比、分析、作價。第二，參照物以及被評估資產可比較的有關指標，技術參數等資料是可以搜集的。優點：簡單易懂，便于操作。評估價值比較公平合理，最容易被各方面所接受。

3固定資產的評估有哪些特點？試列舉固定資產評估的方法。

特點：對固定資產的評估一般要逐件、逐項進行；對固定資產的評估要特別注意時間差；對固定資產的評估要重視正確反映損耗的補償；對固定資產的評估要慎重測定機器設備的各種壽命；固定資產的評估受未來市場變化的影響大。重置成本法現行市價法收益現值法功能價值法對等權益法

4什么是企業整體資產的評估？它具有什么特點？它和單項資產的評估有什么區別？ 整體資產的評估是指把由多個或多種單項資產組成的資產綜合體所具有的整體獲利能力作為評估對象并據以判斷資產整體價格的資產評估。特點：系統的強制約性；收益預測的優先性；評估內容的復雜性。整體性資產評估和單項資產評估的區別：（1）從質的規定性上來看：單項資產評估僅僅是把各單項資產評估值簡單相加，求取的是死資產的價格；而整體資產評估進行的是獲利能力的評估，求取的活資產的價格。（2）從評估的目的上看：當進行一般的生產要素轉讓時，進行單項資產評估，而發生整體資產轉讓時，進行整體資產評估。（3）從評估結果上看：二者不相等，差額是商譽的價值。

5資產評估報告書的作用有哪些？在編制時應遵循哪些步驟？ 作用：具有公正評價和建議作用；是衡量評估機構及人員業務質量的重要途徑；是資產評估得以驗證確認的最主要依據。編制步驟：評估資料的分類整理，評估資料的分析選擇，匯總評估資料，編寫評估報告書，評估報告書的審核簽發。

6．資產評估報告書的內容包括哪些方面？ 評估說明，所估企業的概況，企業資產評估情況，企業財務評價，存在的問題，總評估，建議，附件，資產評估人員名單

7．流動資產有哪些項目？流動資產評估的特點是什么？ 企業流動資產的類別有：現金，短期投資，應收款項，存貨，待攤費用等。流動資產評估的特點表現在5個方面：評估對象的不完整性；評估的單項性；評估的時點性；評估資料的充分性；評估應分清主次掌握重點。

8．無形資產評估的特點是什么？無形資產評估的適合方法有哪幾種？ 無形資產評估具有單件性，指的是對不同的無形資產項目分別展開評估；無形資產評估的復雜性，指的是無形資產評估要測算大量的相關指標，難度較大；無形資產評估的預測性，無形資產評估經常應用收益現值法，需要預測預期收益等指標；無形資產評估的動態性，指的是在不同時期評估無形資產評估價值不等，要注意時間差別對無形資產評估的影響。適合方法有超額收益法、提成收益法、成本加成法、剩余法。9．房地產評估的特點和原則是什么？ 房地產評估的特點如下：1）估計性 2）可靠性 3）客觀性 4）專業性 ；房地產評估的原則如下：1）公正原則2）整體原則 3）動態原則4）合法原則 5）最有效使用原則

例1已知某廠的一臺設備已經使用5年，設備的利用率假設為100%，仍有10年使用壽命。該設備目前的重置成本為90萬元。但由于技術進步的原因出現了一種新型設備，其功能相同，但每生產100件產品可節約材料2公斤，預計該廠未來10年內年產該產品20萬件，A材料前五年的價格將保持20元/公斤，從第六年起將上漲20%，試根據給定材料確定該設備的成新率功能性貶值和評估價值。假設不考慮經濟性貶值因素。（所得稅率為33%，其中折現率15%，年限為5年的復利現值系數為0.4972，年金現值系數為3.3522，折現率為15%，年限為10年的年金現值系數為5.0188）

解：成新率=10÷（10+5）×100%=66.67% 功能性貶值的計算：先計算年超額運營成本：

前五年：每年200000÷100×2×20=8（萬元）

后五年：每年200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（萬元）再計算年凈超額運營成本：

前五年：每年8×（1－33%）=5.36（萬元）后五年每年9.6×（1－33%）=6.43（萬元）最后折現處理得功能性貶值額：

5．36×3.3522＋6.43×3.3522×0.4972=28.69（萬元）評估價值=90×66.67%－28.69=31.31萬元，例2某企業的一條生產線購于1996年10月，帳面原值為750萬元，評估基準日為2001年10月。經調查得知，該類設備的定基價格指數在1996年和2001年分別為100%和140%，假設該設備生產能力在生產過程能夠得到充分利用，該設備尚可使用5年，和當前的設備相比，該設備所耗電力能源較大，平均每年多耗4萬度，每度電按0。6元計算。（所得稅率為33%，折現率為10%，年限為五年，折現率為10%的年金現值系數為3。7908）要求：（1）計算該設備的重置成本（2）計算該設備的實體性貶值額、（3）功能性貶值額（4）確定設備的評估價值（小數點后保留兩位小數）

1）重置成本＝750×140％／100％＝1050萬元

2）實體性貶值率＝5／10＝50％實體性貶值額＝1050×50％＝525萬元 3）功能性貶值額＝40000×0。6×3。7908×0。67＝60956。06元3 4）評估價值＝10500000－5250000－60956。06＝5189043。94元

例3已知某廠的一臺設備，資產的功能與價值存在線性關系，若重置全新的同類機器設備，價值為500萬元，年產量為500件，被評估設備的產量為400件。該設備已經使用6年，設備的利用率為100％，仍有9年的使用壽命。但由于技術進步的原因，出現了新設備，其功能相同，但每生產1件產品，可節約甲材料2公斤，預計在未來的9年內，甲材料在前五年的價格保持在200元／公斤，從第六年起上漲20％，（該企業適用的所得稅率為33%，假定折現率為10%年限為5年，折現率為10%的年金現值系數為3.791，復利現值系數為0.621，年限為4年，折現率為10%的年金現值系數為3.170）要求：1）計算資產重置成本2）計算實體性貶值額3）計算功能性貶值4）計算評估值（不考慮經濟性貶值因素）解：1）資產的重置成本＝500×400÷500＝400萬元

2）確定實體性貶值率=6÷15＝40％實體性貶值額＝400×40％＝160萬元

3）功能性貶值=400×2×200×0.67×3.791＋400×2×240×0.67×3.170×0.621659632.0448元

4）評估值=4000000－1600000－659632.0448＝1740367.9552元

例4某企業將與外商組建合資企業，要求對資產進行評估。具體資料如下： 該資產賬面原值270萬元，凈值108萬元，按財務制度規定該資產折舊年限為30年，已計折舊年限20年,在使用期間該資產的利用率為87.5%。經調查分析確定：按現在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構造的資產的全部費用支出為500萬元。經專業人員勘察估算，該資產還能使用8年。又知該資產由于設計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現在同類標準資產相比，每年多支出營運成本4萬元。（該企業適用的所得稅率為33%，假定折現率為10%。年限為8年，折現率為10%的年金現值系數為5.3349）要求:試確定該設備的重置成本、成新率、實體性貶值額、功能性貶值和評估價值。解：1）重置成本＝500萬元2）實體性貶值率＝20×87.5%÷（20×87.5%＋8）＝68.63% 實體性貶值額=500×68.63%=343.15萬元；成新率＝1－68.63%＝31.37%

3）功能性貶值=4×（1－33%）×5.3349=14.29523萬元 4)評估價值=500－343.15－14.29523=136.28077元

例

5、假設有一套機器設備，已使用5年，現在市場上該種設備同類新型設備的交易價格為250000元，預計全套設備的的殘值率為4%，這種設備的折舊年限為12年。使用現行市價法確定設備的評估價格。

評估值為250000－（250000－250000×4%）÷12×5=150000元

例

6、甲企業在乙企業用設備資產進行長期投資，該設備價值50萬元，折舊率為5%，投資期限為10年，評估時剩余投資年限為五年。投資初規定，設備在投資期滿以后以凈值返換投資方。預期在未來五年內收益分別為4萬元、5萬元、6萬元、7萬元、8萬元。投資方所在行業的平均投資收益率為12％，求甲企業該設備投資的評估值。12%的復利現值系數為

解：評估值=4╳0.8929+5╳0.7972+6╳0.7118+7╳0.6356+8╳0.5675+（50－50×5%×10）×0.5675=35.005萬元

例

7、甲企業去年購入乙企業發行的可轉換優先股票300股，每股面額100元，乙企業發行時承諾5年后優先股持有者可按1：20轉換成乙企業的普通股股票。優先股股息率為15%，乙企業去年發行普通股時的價格為5元/股，預計股價上漲率為10%。企業適用的折現率為10%。評估優先股的價值。(假設優先股的最后一年的股息和轉換發生在同一年)解：轉換時普通股的市場價格=5×（1+10%）5=5×1。611=8。055元 優先股的轉換總收入=300×20×8.055=48330元

評估價值=300×100×15%×（P/A，10%，4）+48330×（P/F，10%，4）=4500×3.170+48330×0.687=47467.71元

例

9、一住宅樓，建筑面積為5000平方米。預計建設期為1年，建筑費為3000元／平米，專業費為建筑費的10％，地價、建筑費和專業費在建設期內一次性投入。預計售價：9000元／平米，銷售管理費為樓價的2.5％，銷售稅費為樓價的6.5%，當地銀行貸款利率6％，開發商要求的投資利潤率為10％。求：地價。

解：樓價＝5000×9000＝4500萬元元；建筑費＝3000×5000＝1500萬元；專業費＝15000000×10％＝150萬元；銷售管理費＝4500萬×2.5％＝112.5萬；稅費＝4500萬×6.5％＝292.5萬；利潤＝（地價＋建筑費＋專業費）×利潤率＝（地價＋1650萬）×10％=0.1地價+165萬；利息＝（地價＋1650萬）×6％=0.06地價+99萬；地價＝4500－1650－112.5－292.5－0.1×地價－165－0.06×地價－99萬；地價＝2181萬÷1.16＝1880.1724萬

例

8、某企業土地的取得一塊宗地面積為150000平方米，土地取得費用為45.2元/平方米，土地開發費為：50元/平方米，稅費為49.1元/平方米，投資的資金月利率為0.915%，土地的開發周期為2年，假設土地的取得費、開發費、稅費均為均勻發生，投資利潤率為10%，土地所有權收益率為15%。試評估該宗地的價格。

解：1）土地的取得費用=45.2元/平方米2）土地開發費為：50元/平方米 3）稅費為49.1元/平方米4）投資利息=（45.2+50+49.1）×0.915%×24÷2=15.8元/平方米5）資金利潤=（45.2+50+49.1）×10%=14.4元/平方米6）土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米7）土地所有權收益=174.5×15%=26.7元/平方米8）土地價格=（174.5+26.7）×150000=30105000元

例

10、待估對象的基本情況是：寫字樓一幢，占地面積500平方米，建筑面積2000平方米，月租金60000元，設定建筑物還原利率為10%，尚可使用年限為50年，土地還原利率為8%，房產稅、土地使用費、修繕費等各種客觀費用總計為18萬元，建筑物價格以成本法求得為150萬元。試用收益現值估算該寫字樓所占基地的公平市場價格。解：1）總收入=60000×12=720000元2）總費用=180000元3）總收益=720000-180000=540000元4）房屋純收益=1500000×（10%+2%）=180000元2%為房屋年折舊率5）土地純收益=540000－180000=360000元6）50年土地使用權價格=360000×（P/A，8%，50）=4404054。47元

例

13、A 企業把一商標許可給B企業使用，使用期為5年，B企業每件產品新增加利潤5元，5年內產量40萬，45萬，55萬，60萬，65萬件。折現率14%，利潤分成率27%。求商標許可權利的價值。

解：B 企業5年內新增利潤：40×5=200萬，45×5=225萬，55×5=275萬，60×5=300萬，65×5=325萬；評估價值=200×27％×（P／F，14％，1）＋225×27％×（P／F，14％，2）＋275××27％×（P／F，14％，3）＋300×27％×（P／F，14％，4）＋325×27％×（P／F，14％，5）＝200×27％×0.877＋225×27％×0.769＋275×27％×0.675＋300×27％×0.592＋325×27％×0.519=237.78萬元

例

11、某企業進行股份制改組，根據企業過去經營情況和未來市場預測其未來5年的收益額分別是13萬元、14萬元、11萬元、12萬元和15萬元，并假定從6年開始，以后各年收益額均為15萬元。根據銀行利率及企業經營風險情況確定的折現率和本金化率均為10％。采用單項資產評估方法，評估確定該企業各單項資產評估之和（包括有形資產和可確指的無形資產）為90萬元。要求：試確定該企業商譽評估值。折現率10%的復利現值系數解：商譽的評估價值=13×0.9091＋14×0.8264＋11×0.7513＋12×0.6820＋15×0.6209＋15÷10%×0.6209-90=52.2847萬元

第四篇：資產評估考試題目2014

考試題目：

在以下3個題目中任選擇一個。每5人一組。

1.江門/廣州**房地產評估案例分析

任選地段、任選用途、任選面積，進行房地產價值評估案例分析。要求：在江門市區范圍內，如：選題“江海區鳳凰商業街#商鋪價值評估分析”或“江門市高新區工業園#土地價值評估報告” 或“江海禮樂#標準工業廠房價值評估”等等。

2.企業價值評估案例分析：從以下上市公司中選擇一個： 600785 新華百貨；000576廣東甘化；300015愛爾眼科

600897 廈門空港；002336人人樂；600655 豫園商城；

600269 贛粵高速；600664哈藥股份；000665武漢塑料； 000789 江西水泥；300149量子高科????等

要求：采用收益法和市場法進行公司價值評估（股權價值）。

3.并購案例分析

對2012-2014年的并購案例進行詳細分析，有數據分析、被并購方的價值分析等?？梢苑治稣w分析行業并購案例，也可以單獨分析個別并購案。例如（可以選擇其他案例）：

（1）中資概念股私有化交易案例分析

2011以來，中資概念股相繼宣布私有化交易，阿里巴巴網絡、分眾傳媒、小肥樣、同濟堂、康鵬化學、電訊盈科、中消安、盛大網絡、環球雅思、亞信聯創、中房信、國人通信、華潤微電子和環球天下等幾十家已經完成私有化交易并退市，（2）機械重工企業海外并購案例分析

總結近兩年內，國內工程機械領域海外并購的特點、趨勢。包括分析三一重工收購德國混凝土機械巨頭普茨邁斯特、中聯重科出海收購CIFA、徐工集團

收購德國混凝土機械設備制造商施維英、廣西柳工和濰柴動力等上市公司的海外并購行為特征、并購動機、并購行業背景、企業背景、并購價值、并購結果等方面的分析。

（3）中海油海外并購案例分析

（4）掌趣科技并購案例分析

例如掌趣科技（300315）2013年先后收購動網先鋒、玩蟹科技100%股權；

（5）蒙牛收購雅士利股份案例分析

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注意：

1.同學們分組選定題目后，及時告知學委，大家所選的題目不得重復。

2.以下題目不得選擇：

企業價值評估：五糧液、云南白藥、金龍機電、招商銀行、深圳天虹商場、廈門國貿、麗江旅游、招商銀行、天山生物、柳工

并購案例：光明海外并購、雀巢并購徐福記、沃爾瑪并購

房地產：江門市國翔領薈房地產評估案例、益丞帝豪居、嘉悅名都

第五篇：資產評估考試心得（模版）

經過了兩年的考試，既是沒有經驗也有一些教訓，說出來希望給考友們一點啟示！當然，自己今年也沒有必勝的把握，說得不對的請大家指正！

首先一定要根據自己的特點確定主攻科目，如果只挑自己熟悉的科目報考，萬一被絆住很痛苦！容易越來越沒信心！所以最好第一年把最沒把握的過了，即使不過也為第二年做好準備！比如學機電出身的先攻會計和建筑，學財務的就先攻建筑和機電，這樣合理的分配精力可以保證自己更加理智的對待每一科！其次，就是要根據評估考試的特點樹立信心，這個考試每科160分，單選40道40分、多選30道60分、計算和綜合5道60分，只要堅持把書仔細看上三到四遍，起碼客觀題的100分保證在80分左右是沒有問題的，主管題只要能做完，及格的希望就非常大！況且根據我兩年的考試看，客觀題的難度都不大，幾乎不拐彎，甚至是書上的原話（有個特點：機電和建筑比較喜歡考試數字，經濟法評估學和財務喜歡考書上的條目也就是段落的第一句），因此，看好書是必須得，比如財務會計，如果你沒有注冊會計師的水平，把書背下來也問題不大，至少客觀題多選拿分多?？磿欢ㄒ?，經過幾年考試，主要的知識點已經考試殆盡，既然不拐彎，也許今后就會在書的邊邊角角做文章。

還有就是自我感覺其他的資格考試對評估考試的幫助不是立竿見影的，比如我今年就依托注會考試會計，但是發現兩個資格的出題思路根本就不同，一個注重理解和操作，一個注重基礎知識，還有許多比如外幣、合并報表、所得稅會計，評估根本不涉及，所以抓好一本書就足夠了，沒必要浪費精力去刻意拔高，除非你也想把注會過了！

下邊分科目談談看法，有些科目都是我去年的感覺，如果今年有了變化，請大家原諒：

1、資產評估學

這是該職業資格的基礎學科，很多問題的理解需要依靠它的學術理念，而且評估的特點決定了評估學的特點，就是一定要牢記評估的是基準日時點的價值，和其他諸如會計資料沒有關系，這樣很多問題就比較好理解了！建議第一年要報考！

具體到學習中，我認為，因為我國的評估體系屬于照搬西方的理論體系，而西方經濟學更多依靠數理模型而非敘述，所以中國的評估也到處是他的影子，涉及評估價值的每一個公式都必須熟記（其實也不太多，就是第二章幾個收益法，其余的大部分由此演化而來）這樣對自己提高單選的速度幫助很大。其他的重點章節我覺得主要是機器設備評估、房地評估和無形資產評估。

2、建筑工程

很多人對此頭疼，那是因為看到大量的圖例眼暈，其實這些圖例很好的幫助你理解教材，這就是考驗立體幾何的時候了。我認為工程量特別是面積的計算一定要牢記，其他的知識點真的很散，要靠我們零敲碎打慢慢加深印象了?，F在到處都在開發房地產，如果感興趣可以到工地走走，比如你看到未完工的涼臺就可以看到挑梁的結構，站在沒粉刷的樓梯最上層你就會明白樓梯陰影面積計算的原因，對學習很有好處。

這一科和機電差不多，理解的東西不多，主要是要記！我身邊有一位高級工程師，聽他說建筑這東西除了設計沒啥需要理解的，都是一點點記住的，即使是計算也很套化，我覺得然也！

3、機電設備

這也是文科學生的一個難點，我看多數都是高中物理化學，比如電機和鍋爐，高中都學過，對于理科生來說相對好理解！這個需要自己沒事多想象，機床書上只給了圖，通過空間感覺的想象我們把那些圖穿起來，一個車工辛勤勞作的場面慢慢會在腦海中成形，看圖的時候要抓圖的特點，比如液壓流程，自己試著在圖上標上箭頭：液體通過這個閥門，到了那個空間，這個閥門是單向的，會不來，不斷進入，出不去，頂高。。這樣就能有個生動靈活的想象，不至于只記住書上的，換個樣子就無從下手！

機電和建筑的知識點都比較分散，無他，唯手熟爾！還是那句，抓住了客觀題的100分，通過的問題就不大！

4、經濟法

這個科目一般的考生感覺都還可以，就不多說了，對于特定的評估法規，多理解評估學對這個科目有一定幫助，同時一些實體法比如公司法很重要，考題比重較大，還有稅法、合同法、票據法都是每年出題的多處，要好好理解記憶，其實因為是標準化考試，沒必要每個字都記住，理解后選擇時候就足夠了。一些小法如森林法水法，相信大家對于提煉知識點都有心得，記住某些重點詞匯和數據，在選擇時會很順！

5、財務會計

今年我就是考試這一門，我感覺這科和上面四門的最大區別就是各章節的聯系程度要高的多，不是死記硬背可以解決的，但評估考試大的綜合題不多，所以融會貫通當然更好，作不到的話也無傷大體，我書背了3遍，特別關注段落中1、2、3的知識點、披露、計提準備的條件等知識點，感覺作題還是蠻順的。會計是一個比較連貫的嚴謹體系，很多處理原則都是有它自己的道理的，真正學習進去你會發現它的很多處理非常明確，比如謹慎原則可以用在很多地方：籌資費用的攤銷、或有事項的確認等等，再比如一個配比原則就可以幫助你記住為什么出租無形資產使用權走其他業務，而出售就要走營業外（因為出租時本企業仍在攤銷，有支出，收入要求配比，而出售就不存在繼續攤銷的問題了），還有，為什么包裝物出租和出售的入帳科目不同。

羅羅嗦嗦說了以后，也不知道能不能給大家一點幫助和信心，書讀百遍其意自現，在理解中記憶，在記憶中理解，祝大家都能盡早通過考試