第一篇：資產評估考試試題

資產評估簡答題

一、資產評估的定義： 資產評估是專業機構和人員按照國家法律、法規以及資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依據相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發表專業意見的行為過程。資產評估是一門技術性很強的學科，而資產評估過程又是一個非常復雜的過程，且資產的種類又千差萬別，必須根據不同的種類采取不同的技術方法，因此它需要扎實的理論知識和較強的實踐能力。

二、資產評估的宏觀經濟意義：資產評估是對特定資產根據一定的要求進行全面系統估算其價值的工作。搞好資產評估，對發展我國市場經濟、深化改革、促進國有經濟的戰略性重組，加強對外開放及合理配置資源，保障資產所有者與經營著的合法權益具有重大的意義，并在我國的改革開放和社會主義市場經濟建設中發揮著重要的作用。體現如下：

1、有利于加強對國有資產的管理。

2、有利于促進我國市場經濟發展。

3、有助于在對外交往中維護國家的正當權益。

4、有利于推動國有經濟的戰略性重組與多種經濟成分的共同發展。

三、資產評估和會計的關系以及對會計人員的要求

資產評估和會計的關系：

聯系：

1、會計與資產評估對資產的定義是相近的。

2、會計與資產評估采用的計量屬性是相關的。如歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值和公允價值、成本與市價熟低法等。

3、會計與資產評估都要對企業就進行資產清查

4、資產評估要以會計信息為基礎資料，對企業資產進行評估時，評估人員通常對此項資產的會計資料，進行查閱。

5、資產評估結果可作為會計核算的重要參考，企業是否按資產評估價格進行會計核算，由國家有關法規制度予以規范，評估結果與賬面價值不一致，按國家法規制度又需要進行會計核算時。

6、會計與資產評估在會計原則和具體計價方面有所不同。如：會計上強調實質重于形式，資產評估強調資產的轉臺和產權歸屬。

區別：

1、會計是一項以記賬、算賬和報賬為基本手段，連續地、系統地反映和監督企業生產經營、財務收支及其成果的一種社會活動。資產評估是一種價值判斷活動，評估和咨詢是資產評估的基本職能。

2、會計記賬和算賬中的資產確認和評價主要以歷史成本為依據，資產評估中的資產確認和評價主要是以效用和市場價值為依據。

3、會計工作的總體目標是為企業管理服務。資產評估的總體目標是為資產交易服務

4、會計中的資產計價方法主要采用核算方法。資產評估中的資產價值除了可以利用核算方法外，還廣泛應用預期收益方法、市場售價類比方法等多種技術方法

資產評估對會計人員的要求：

1、正直誠信，這是會計人員具備的最起碼的也是最重要的品格要求。

2、勤勉盡職。勤勉盡職是資產評估行業及其他一切中介服務賴以存在和發展的基礎。

3、獨立、客觀、公正。獨立、客觀、公正是任何工作必須具備的工作原則，只有秉承這種品質才能勝任工作。

4、職業審慎。健康的職業懷疑，審慎地選擇客戶。

5、責任感，專業勝任能力。

6、職業風范，必須具備應有的職業道德風范，遵循資產評估準則的法律、法規。

7、法律、法規意識。具備與資產評估相關的法律、法規知識，以便勝任工作。

四、資產評估的市場法簡介以及其適用性

簡介：市場法是指利用市場上同類或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。其評估思路是市場同類資產類比，側重于“現在”時點——近期參照物資產的成交價格。

適用性：前提條件：

1、要有一個活躍的公開市場；

2、公開市場上要有可比的資產及其交易。

適用范圍：主要適用于公開交易的資產評估業務，不適用于專有設備及無形資產評估。

五、資產評估的收益法簡介以及其適用性

簡介：收益法是指通過估測被估資產未來預期收益的現值，來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。其評估思路是收益還原和以利求本，側重于“將來“時點——未來收益的獲得。

適用性：適用前提條件：

1、被估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣進行衡量；

2、資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以用貨幣來衡量；

3、被估資產預期獲利年限可以預測。適用范圍：收益法的適用范圍較小，主要適用于有收益或有潛在收益的無形資產、企業整體資產、資源等資產的評估，不適用于無收益獲無風險的資產評估。

六、資產評估的成本法簡介以及其適用性

簡介：成本法是指首先估測被估資產的重置成本，然后估測被估資產業已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中扣除額得到被估資產的價值的各種評估方法的總稱。其評估思路是成本耗費及貶值，側重于“過去“時點——歷史成本的構成。

適用性：適用的前提條件：

1、被估資產處于繼續適用狀態或假定處于繼續使用狀態；

2、被估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。

適用范圍：成本法主要適用于以資產保值為目的的固定資產類房地產、設備評估，不適用于歷史資料不全、價值不取決與成本及隨著時間的推移不具有貶值因素的資產評估。

七、機器設備的特點以及評估特點

機器設備的特點

1、單位價值大，使用壽命長，鏡子投入大、回收期長、影響因素復雜。

2、價值補償和實物更新不同時進行，價值補償通過折舊逐漸進行、實物更新一次完成。

3、價值和使用價值并非一成不變，貶值和增值具有同發性。

4、工程技術強、專業門類多。

5、多種估價標準的價格差異大。機器設備的評估因評估目的的不同，適用不同的評估標準，因而評估的價值有所差異。

6、機器設備的價值屬性比較復雜。機器設備的價值中包含機器本身的制造成本和變現價值、設備運雜費等。

機器設備的評估特點

1、機器設備的數量多、單價大、規格復雜、情況各異決定其評估以單臺、單件為對象，這一鑒定。

2、以技術檢測為基礎。機器設備本身具有較強的工程技術特征，其技術水平和技術層次直接影響設備的取得價格或者變現價格，所以其技術狀態的鑒定是設備評估的基礎工作。

3、多種評估方法并用。在實踐中，設備價值的評估不宜采用單一的計價方法，而應針對不同設備不同的評估目的，選用不同的評估方法。

4、正確反映損耗補償，測定各種壽命。

八、房地產的特點以及評估特點

房地產的特點：

1、地理位置的固定性。由于房屋固著于土地上，所以房地產的固定位置是相對不變的。

2、供求區域性。一個城市房地產的供給過剩并不能解決另一個城市的供給不足問題。

3、使用長期性。由于土地可以永續使用，故房地產具有長期使用的特點。

4、投資大量性。房地產的開放使用需要投入大量的資金。

5、保值、增值性。這是由于土地的有限性決定的。

6、投資風險性。房地產的投資回報率很高，但是同時伴隨著較高的風險。

7、難以變現性。由于房地產位置的固定性、用途不易改變，使得其變現能力較差。

8、政策限制性。房地產市場受國家和地區政策的影響非常巨大。

9、社會經濟地位可變性。房地產的地理位置雖然是固定不變的，但是其社會經濟地位是可變的，經濟位置的改變可是房地產的價格發生巨大的變化。

10、功能多樣性。如一塊土地既可以蓋平房也可以蓋多層建筑或蓋高層樓房。

11、相關性。房地產的價格往往受周圍環境的影響，其價格呈現出很大的相關性。

12、合并可使用性。土地及房屋可在一定的條件下進行合并或分割，實現功能的擴大或改變，因而價格呈現出較大的變化。

13、投資消費的雙重性。房地產既可以用于居住、生活等消費活動，也 可成為投資的工具，經濟的發展使得其具有保值、增值的功能。

14、個別性。由于土地狀況、建筑材料、建筑類型、房屋新舊程度、施工技術、鄰里環境的差別而使每宗房地產均具有各自不同的特色。

房地產評估的特點：

房地產評估是法律與政策規范下的市場化的技術經濟活動，是具有鑒證功能的咨詢性質的中介經濟服務行為，它具有以下特色：

1、科學性。房地產評估是建立在科學的評估理論與方法基礎之上的，具有科學性。比如，房地產市場供求理論、生產費用理論、替代原理等。同時，科學性還反映在房地產評估行為是獨立于評估當事人，它只服務于評估目的本身，體現出公平、公正的立場。

2、現實性。房地產的評估必須以評估時點為時間基準，以具體時間點的房地產狀況進行評估。

3、政策性。房地產的評估必須嚴格按照國家的相關規定進行，不得擅自改變評估標準。

4、地方性。由于房地產位置的不可移動性，使得評估帶有很強的地方性，而且各個地方的經濟發展的不平衡性，使得各地的房地產價格各異，因此，必須嚴格按照法規依法制定各地房地產評估的參數。

5、技術性。房地產的評估需要較強的技術能力，比如，了解房地產的結構、掌握工程預算、評估土地等級等。

6、針對性。評估房地產時，必須針對不同的評估目的、房地產所處的具體地區、環境等，選擇不同的價格參數，依法評估。

7、市場性。

九、無形資產的特點以及評估特點

無形資產的特點：

無形資產是指由特定的主體擁有或控制的，不具有實物形態，能持續發揮作用且能嗲來經濟利益的資源。

1、非實體性，不具有實物形態且在生產經營中發揮的作用具有無形性。

2、控制性

3、效益性

4、相對唯一性

5、壟斷性，即排他性

6、時間性和地域性

7、持續超額收益性,企業一旦擁有某種無形資產就能帶來這方面的超額利潤

8、不確定性，比如無形資產的計價具有不確定性

9、成本與價值之間沒有直接聯系，無形資產研發資金的投入不一定能夠帶來超額的利潤

10、依附性，無形資產自身是無形的，不具有獨立的物質實體，必須依賴于某種間接物質

11、交易的特殊性

12、無形資產流失難以察覺

無形資產的評估特點：

1、獨立性。獨立性是指無形資產評估的對象是單一的，不是成批的，無形資產評估因不同的評估對象而異。

2、復雜性。無形資產的評估很復雜，一是無形資產項目多、種類多而且無形資產的可比性較低；二是無形資產的預期收益難；三是無形資產的更替時間快；四是環境對無形資產的影響較大。

3、效益性。無形資產的評估是要測算在未來有效時間內能夠獲取的經濟效益，并以此為主要依據評估無形資產的價值。

4、動態性。無形資產的評估是從動態的角度去考察評估對象和評價無形資產的價值，因為無形資產處于不斷變化的過程中。

十、企業價值的特點以及評估特點

企業價值的特點：

1、盈利性。企業作為一類特殊的資產，其經營的主要目的就是盈利。

2、持續經營性。企業要獲取盈利，必須進行經營，而且要在經營過程中努力降低成本和費用，持續經營是保證正常盈利的一個重要方面。

3、整體性。整體性是企業區別于其他資產的一個重要特征。

4、權益可分性。企業具有整體性的特點，而與其相對應的企業權益卻具有可分性的特點，企業的權益可以分為股東全部收益和股東部分收益。

企業價值評估的特點：

1、評估對象和評估范圍并不是簡單地統一。

2、決定企業價值高低的因素，是企業的整體獲利能力。

3、企業價值的評估是一種整體性評估。

第二篇：2008資產評估師考試《資產評估》模擬試題

站總結之個人認識：

我站現有員工80人，還不包括站級監控和保安，在人數方面不用說我站是最多的，這就相對的比其他站人員管理方面比較困難。要怎樣做好這項工作呢？現代社會競爭激烈，如何提高我們的服務水平來贏得司機的認同呢？

1.管理問題。

（1）.首先提高自身的綜合素質，特別是管理和協調的能力的提升。服從部門的工作安排，開展的工作與部門保持一致，虛心向其他站好的工作方面學習，不斷完善我站的建設。

（2）.抓好班長骨干的管理工作和杠桿作用。班組也是一個小集體，我們站每個班都有18人，很多時候我們站級管理人員都不是24小時在他們身邊，這時候有個管理能力強的班長，可以為站里的管理省下不少的精力。抓班長骨干工作是我們下步工作的重點。

（3）.抓典型，樹先進，從而來提高員工們工作的主動性和積極性。有了先進就有了標準，督促了員工上進進取的心理，也可以為部門培養合格的人才。

2.如何提高員工文明服務水平和綜合素質的幾點認識。

（1）.首先是健全一系列相關專門為培養、監督、實行、為主的文明服務方面的規章制度。

（2）.舉行定期的培訓專業，聘請專業的講師對服務性行業性質及如何提高服務質量，和提供優質服務的必要性等相關課題進行講解。加深員工對我們路橋收費行業的深刻認識，轉變思路，改變認識，提高素質。

（3）.通過勞動考核方面入手，適當加重文明服務中的所占用的分數比例，獎懲分明，來促進員工的文明服務方面的工作。

（4）.從多方面進行監督，不管是班長，還是監控，又或者站級管理人員，對員工的文明服務工作都負連帶性責任。從而鞭策管理人員，真正起到監督作用。

第三篇：2008資產評估師考試《資產評估》模擬試題

2008年資產評估師資產評估模擬試題

一、單項選擇題（本大題共30個小題，每小題1分，共30分）在每小題列出的四個選項中只有一個選項是符合題目要求的，請將正確選項前面的字母填在題后的括號內。1.資產評估的主體是()。A.評估的資產

B.資產評估管理部門

C.資產評估機構和評估人員 D.擁有資產的企業 答案：C

2.資產評估報告書的有效期原則上為（）。A.1年

B.2年

C.3年

D.4年 答案：A

3、某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發費為1000萬元，土地開發期為1年，銀行一年期貸款利率為8％。該土地投資利息為（）A.120萬元 B.80萬元 C.60萬元

D.100萬元 答案：B 解析：500×1×8％+1000×1×8％×0.5=80萬元

4、某機器設備的市場價格為10萬元，運雜費為3000元，直接安裝成本為1000元，間接成本為直接成本的7％，該機器設備的重置成本為（）A.111280元 B.104070元

C.104210元

D.111000元 答案：A

解析：(10+0.3+0.1)(1+7%)＝11.128萬元

5.被估企業擁有某鋼鐵廠發行的3年期的一次性還本付息債券1 000張，每張面值100元，年利率12％，按復利計算利息。評估時債券的購人時間已滿2年，當時的國庫券利率為10％。評估人員通過對該鋼鐵廠的了解，認為該債券風險不大，并已接近到期日，故按1％作為風險報酬率，并以國債利率為無風險報酬率，折現率定為ll％。該鋼鐵廠債券評估價值為：（）A.126 450元

B.140 500元 C.114032元 D.102732元 答案：A 解析：到期價值=l 000×100×(1+12％)3=100 000×1.405 =140 500(元)債券評估價值=140 500×(1+11％)-1 =140 500×0.9 =126 450(元)

6.某企業尚能經營3年，經預測未來3年每年的收益分別為300萬元、400萬元、200萬元，假定折現率取6%，則該資產的評估值為(D)。A.932.3萬元

B.980.4萬元

C.837.2萬元

D.806.9萬元 答案：D

7.超額投資成本造成的功能性貶值為()。A.復原重置成本—更新重置成本

B.更新重置成本—復原重置成本 C.重置成本—歷史成本

D.歷史成本—重置成本 答案：A

8.甲廠以機器設備向乙廠投資，協議雙方聯營10年，雙方按各自投資比重分配乙廠的利潤，甲廠投資100萬元占乙廠資本總額的10％。雙方協議投資期滿時，乙廠按甲廠投入機器設備的折余價值返還甲廠，設備年折舊率定為5％，評估時雙方已經聯營5年，前5年甲廠每年從乙廠分得利潤分別為：10萬元、14萬元、15萬元、15萬元、15萬元。經評估人員調查分析，認為乙廠今后5年的生產經營情況基本穩定，甲廠每年從乙廠處分得15萬收益問題不大。投資期滿，乙廠將返還甲廠機器折余價值50萬。根據評估時的銀行利率、通貨膨脹情況，以及乙廠的經營情況，將折現率定為12％。該項長期投資評估價值為（）A.82.442萬元

B.824.42萬元

C.54.072萬元

D.28.37萬元 答案：A

解析：P=15×3.604+50×0.5674=54.072+28.37=82.442(萬元)

9、預計待評估土地的年總收入為18萬元，年總費用為10萬元，剩余使用年限為10年，折現率為10%，則其評估價值最接近于（）萬元。A.110 B.61

C.49 D.80 答案：C 解析：（18-10）×｛〔1-(1+10%)-10〕/10%｝=8×6.1446=49.1568萬元

10、預計某資產的年收益額為23萬元，剩余可使用年限為7年，折現率為10％，該資產的評估價值 接近（）

A.112萬元 B.161萬元

C.83萬元 D.121萬元 答案：A

解析：評估價值＝23（（1-(1+10%)-7）/10%）≈112萬元

11、資產評估基準期一般以（）為基準時點。A．年

B．月 C．日

D．季度

答案：C

12、一項科學技術進步較快的資產，采用物價指數法往往會比采用重置核算法估算的重置成本（）。A．高

B．低 C．相等

答案：A

13、某評估機構用市場法對一棟大樓進行評估，選擇了三個參照物，其交易價格分別為110萬元、125萬元和132萬元，經綜合考慮交易情況、交易日期、區域因素及個別因素后計算的三個參照物的修正系數分別為1.08、1.03和0.98，則該大樓的評估值最接近于（）

A.132.12萬元 B.126.00萬元

C.119.89萬元 D.125.64萬元 答案：D 解析：（110×1.08＋125×1.03＋132×0.98）÷3＝125.64萬元

15.某企業2000年10月發生大修理費用2萬元，計入待攤費用帳戶，2000年10月在對該企業流動資產進行評估時，該項待攤費用的評估值應（）A.大于2萬元

B.小于2萬元

C.等于2萬元

D.為零 答案：D

解析:其價值已經在固定資產中得到體現 16.與企業的超額獲利能力密切相關的無形資產是（）A.商標 B.專利權 C.專有技術 D.商譽 答案：D

17、法律和合同、企業申請書分別規定有法定有效期限和受益年限的，則無形資產的有效期限為（）A．法定有效期限 B．受益年限

C．法定有效期限和受益年限中較短者 D．10年 答案：C

18、某食品生產企業有原料配方20種，每種配方的研究、實驗等費用根據現行價格分析確定平均為30000元。根據未來市場需求的分析預測，這20種配方的剩余使用年限為9年，總使用年限為15年。則評估該企業所有原料配方的總價值為（）萬元。

A．60 B．30 C．36 D．24 答案：C

19、企業存在不可確指的無形資產。分別按單項評估加總的方法和整體評估的方法所得到的評估結果會有一個差額，這個差額通常被稱作（）。

A．商標 B．專利權

C．專營權 D．商譽

答案：D

20、某企業的預期年收益額為16萬元，該企業各單項資產的重估價值之和為60萬元，企業所在行業的平均收益率為20%。以此作為適用本金化率計算出的商譽的價值為（）。A．10萬元

B．20萬元

C．30萬元

D．40萬元

答案：B

21.不屬于普通股評估類型的是：（）A.年金化模型 B.紅利增長模型

C.分段式模型 D.固定紅利模型

答案：A

22.關于房屋建筑物的說法不正確的是：（）

A．房屋建筑物的基本組成有：基礎、主體承重結構和屋頂及圍護結構

B．建筑物作為商品有以下特性：不可位移性、產權邊界復雜性、和功能變異性 C．對建筑物分類，能使評估人員更好的了解房屋建筑物的特點，使評估更科學 D．土地使用權劃撥具有無償性、無期限性、可轉讓性 答案：D 解析：土地使用權劃撥是不可轉讓的，如果要轉讓先要繳納土地出讓金

23．公開市場假設常用于（）的評估 A．固定資產

B．房產和土地使用權

C．機器設備

D．無形資產 答案：B 解析：公開市場假設包含了“最大最佳效用”，而在房產和土地使用權的評估中都有“最佳效用原則”。

24、流動資產評估的程序包括：①對具有實物形態的流動資產進行質量和技術狀況調查；②對企業的債權情況進行分析；③合理選擇評估方法；④評定估算流動資產，出具評估結論；⑤定評估對象和評估范圍。其正確的排序是（）。A．①②③④⑤

B．⑤①②③④

C．⑤③②①④

D．⑤②①③④

答案：B

25、某企業向甲企業售出材料，價款500萬元，商定6個月后收款，采取商業承兌匯票結算。該企業于4月10日開出匯票，并往甲企業承兌，匯票到期日為10月10日。現對該企業進行評估，基準日定為6月10日，由此確定貼現日期為120天，貼現率按月以6‰計算，因此。該應收票據的評估值為（）。A．12萬元

B．500萬元

C．488萬元

D．388萬元

答案：C

26.對商業用房價格影響最大的因素是（）A．環境質量度 B．繁華程度

C．交通條件 D．規劃限制 答案：B

27、上市公司股票的清算價格是（）。

A．資產總額與總股數的比值

B．資產總額與流通股數的比值

C．凈資產與總股數的比值

D．凈資產與上市流通總股數的比值

答案：C

28、上市債券屬于（）。

A．可流通債券

B．不可流通債券

C．記名債券

D．不記名債券 答案：A

29、作為評估對象的遞延資產的確認標準是（）。

A．是否已攤銷

B．攤銷方式

C．能否帶來預期收益

D．能否變現

答案：C

30、被評估債券為4年期一次性還本付息債券10000元，年利率18%，不計復利，評估時債券的購入時間已滿3年，當年的國庫券利率為10%，評估人員通過對債券發行企業了解認為應該考慮2%的風險報酬率，試問該被估債券的評估值最有可能是（）。A．15400元

B．17200元

C．11800元

D．15338元

答案：D

二、多項選擇題（本大題共10個小題，每小題1分，共１0分）在每小題列出的選項中只有二個或者二個以上的選項是符合題目要求的，請將正確選項前面的字母填在題后的括號內。多選、少選、錯選均無分。

1．我國現行制度規定，對占有國有資產的行為發生資產轉讓時，需要進行資產評估資產轉讓指得是：（）

A．國有資產占有單位有償轉讓超過百萬元資產的經濟行為

B．以收取租金的方式，將企業全部或者部分資產的經營權轉讓給其他經營使用者的行為。

C．國有資產占有單位有償轉讓占全部固定資產原值20%以上的非整體性資產的經濟行為。

D．獨立核算的企業或企業內部的分廠、車間及其他整體資產產權出售行為 答案：AC

2、設備的有形損耗率相當于（）。

A．設備實體損耗程度與全新狀態的比率

B．設備實體損耗額與全新狀態比率 C．設備實體損耗程度與重置成本的比率 D．設備實體損耗額與重置成本的比率

答案：AD

3、進口設備的CIF價格中具體包括了（）。A．進口關稅

B．離岸價

C．銀行手續費

D．境外途中保險費

E．增值稅

答案：BD

4、預計和確定無形資產的有效期限，通常采取的方法是（）。A．選擇適當的指標體系

B．按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定

C．合同或企業申請書規定有受益年限的，按受益年限確定 D．沒法律或合同規定的，按預計受益期限確定

E．按照國際慣例確定

試題答案：BCD

5、債券評估時的風險報酬率，其高低與（）有關。

A．投資者的競爭能力

B．發行者的競爭能力

C．投資者的財務能力 D．發行者的財務能力 試題答案：BD

6.流動資產評估的特點有（）A.流動資產評估是單項評估

B.必須選準流動資產評估的基準時間

C.既要認真進行資產清查，同時又要分清主次，掌握重點

D.流動資產周轉速度快，變現能力強，在價格變化不大的情況下，資產的賬面價值基本上可以反映出流動資產的現值 答案：ABCD

7.下列說法正確的有：（）

A．進口設備采用物價指數法計算重置成本時，應該使用進口國的分類物價指數 B．機器設備的經濟性貶值計算有兩種方法，對損失額折現和規模經濟效益指數法 C．使用重置核算法計算重置成本，要扣除歷史成本支出中的無效支出

D．對機器設備使用重置核算法計算重置成本的方法又叫綜合估算法，適用于非標、自治的市場價格資料難以獲得的設備 答案：ABCD

8、在建筑物重置成本的測算方法中，重編預算法比較適合于（）的評估。A．建筑物的更新重置成本 B．建筑物的復原重置成本

C．構造比較簡單的建筑物的更新重置成本 D．構造比較復雜的建筑物的更新重置成本

答案：AC

9.下列說法中正確的有：（）

A．劃撥的土地使用權不得轉讓，不得單獨設定抵押，不得租賃

B．只有國有土地才能出讓土地使用權，集體所有土地不可以

C．一般來說，同一級別的土地，商業用地的價格高于住宅和工業用地，而工業用地又高于農業用地的地價

D．用作房屋建筑物的土地，只要取得土地使用權后，就可以轉讓 E.集體所有的土地都不得設定抵押權 答案：BC

10、自然資源按照其與人類的經濟關系劃分，可劃分為（）。

A．耗竭性資源

B．環境資源

C．礦產資源

D．土地資源

E．非耗竭性資源

答案：BCD

四、綜合題（本大題共5小題，每題10分，共50分。）

1、成本加和法及其應用的現實性和局限性?

答案：

現實性：

（1）企業資產盤子大，非經營性資產占有相大比重。

（2）企業效益低下，采用收益法缺乏市場基礎

（3）采用成本加和法評估企業價值，便于企業評估后的賬務處理

局限性：

成本加和法是從投資角度，即從購建資產的角度，而沒有考慮資產的實際效能和企業運行效率，這種情況下，無論企業效益好壞，同類型企業中，只要原始投資相同，則企業評估值趨向一致。而且效益差的企業的評估值還會高于效益高的企業的評估值，因為效益差的企業的資產可能是不滿負荷運轉甚至是不使用，其損耗低，成新率高。此外采用成本加和法確定的企業評估值，只包含了有形資產可可確指的無形資產價值，作為不可確指的無形資產－商譽，卻無法體現和反映出來。

2、某地塊是通過城鎮土地出讓取得的，出讓金為10萬元/畝，拆遷費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發費3億元/平方公里。當地銀行一年期貸款利率為9%，兩年期為10%，開發周期為兩年，第一年投資占總投資的75%，利潤為10%，試計算熟地的價格

解：(1)土地出讓金=100000/667=149.93元/平方米

(2)拆遷費用=50000/667=74.96元/平方米

(3)其他費用=30000/667=44.98元/平方米

(4)土地開發費用=3億元/1000000平方米=300元/平方米

每平方米土地取得費的開發費合計569.87元

(5)第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米

(6)第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米

(7)利潤=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米

(8)熟地價格地塊重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米

注明：一畝＝667平方 3、1993年購入一套設備，賬面原值100萬元，1996年花費4萬元更新，1999年又用5萬元改進其功能，預計尚可使用10年。該設備正常運作需要10人，年均工資6000元/人，材料消耗折合人民幣100萬元，能耗折合人民幣10萬元。目前的新式設備僅需7人，且料耗和能耗，均可節約10%。另外，從1993年至2001年間年物價上漲率10%，規模指數0.7,適用折現率8%，所得稅率33%。（P/A，8%，10）=6.710

要求：根據以上資料估算該設備2001年的價格

解：(1)用物價指數法確定設備的重置全價

1993年投資的現行成本=100(1+10%)8=214.4萬元

1996年投資的現行成本=4(1+10%)5=6.44萬元

1999年投資的現行成本=5(1+10%)2=6.05萬元

重置全價=214.4+6.44+6.05=226.89萬元

(2)用綜合年限法確定有形損耗率

加權更新成本之和=214.4×8+6.44×5+6.05×2=1759.5萬元

加權投資年限=加權更新成本之和/更新成本之和=1759.5/226.89=7.755年

有形損耗率=加權投資年限/(加權投資年限+尚可使用年限)×100%

=7.755/（7.755+10）=43.68%

(3)確定功能性貶值

功能性貶值=年超額運營本(1-所得稅率)(P/A,i,n)

=((10-7)0.6+100×10%+10×10%)×(1-33%)×(P/A,8%,10)=57.545萬元

(4)確定該設備的評估價值

評估價值=重置全價-有形損耗-功能性貶值

=226.89-226.89×43.68%-57.545=70.24萬元

4、被評估設備購建于1997年11月，賬面原值為100萬元，其中設備購置價80萬元，基礎及安裝費用18萬元，運雜費2萬元。2000年11月對該設備進行評估，現收集到以下數據資料：

（1）2000年該類設備的購置價比1997年上漲了50%，基礎及安裝費的物價上漲了30%，該設備的運雜費用達到3萬元。

（2）由于開工不足，該設備的實際利用率僅為正常利用率的60%，尚可使用5年。

（3）與同類技術先進設備相比，該設備預計每月工人超支額為1000元。

（4）該企業的正常投資報酬率為10%，所得稅率為33%.要求：（1）根據上述資料，分別計算機器設備的重置成本和各項貶值指標。

（2）計算被估設備的評估值。

答案：（1）重置成本＝80×150%＋18×130%+3＝146.4萬元（3分）

（2）實體性貶值率＝（3×60%）÷（3×60%＋5）×100%＝26.47%（3分）

或＝1－5÷（3×60%＋5）×100%＝26.47%

或實體性貶值額＝146.4×26.47%＝38.75萬元

（3）功能性貶值＝0.1×12×（1－33%）×3.7908＝3.05萬元

或功能性貶值＝0.1×12×（1－33%）×［1－（1＋10%÷－5）÷10%=3.05萬元（3分）（4）評估值＝146.4－38.75－3.05＝104.6萬元（3分）

或＝146.4×（1－26.47%）－3.05＝104.6萬元

第四篇：考試資產評估（定稿）

1、實體性貶值：指資產投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導致其物理性能不斷下降而引起的價值減少。

2、資產利用率：表示資產的實際使用強度，其計算公式為：資產利用率 = 至評估基準日資產的累計實際利用時間÷至評估基準日資產的累計法定利用時間。

3、成新率：反映評估對象的現時價值與其全新狀態重置價值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經濟使用年限法、修復費用法等。

4、基準地價：是對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型評估的土地使用權單位面積平均價格。

5、標定地價：指在一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

6、股票的清算價格:指企業清算時每股股票所代表的真實價格。股票的清算價格取決于股票的賬面價格、資產出售損益、清算費用高低等項因素。大多數情況下，股票的清算價格一般小于賬面價格。

1、按流動資產的形態分類：

1、貨幣類流動資產。例如，現金、各種存款。

2、實物類流動資產。例如，各種材料、在產品、產成品等。

3、債券類流動資產。例如，應收賬款、預付賬款等。

4、其他流動資產。指出以上資產之外的流動資產。

2、委托方在使用資產評估報告書及有關資料時必須要注意的幾個方面：

1、只能按報告書所揭示的評估目的使用報告，一份評估報告書只允許按一個用途使用；

2、只能在報告書有效期內使用報告，超過報告書的有效期，原資產評估結果無效。若要使用報告書，必須由評估機構重新調整有關數據，并得到有關部門重新認可后方能使用；

3、在報告書有效期內，資產評估數量發生較大變化時，應有原評估機構或資產占有單位按評估方法作相應調整后才能使用；

4、涉及國有資產產權變動的評估報告書及有關資料必須經國有資產行政主管部門確認或授權確認后方可使用；

5、作為企業會計記錄和調整企業賬項使用的資產評估報告書及有關資料，必須由有關機關批準或認可后方能生效。

3、商譽的評估需要注意哪幾個問題？ 在商譽的評估中，要注意以下問題：

(1)商譽評估是在產權變動或經營主體變動時進行的。企業在不發生各項特定經濟行為的情下(如合資、合營、合并、股份制改造等)，評估企業商譽的做法，從評估學角度來說是錯誤的。(2)不是所有的企業都有商譽，商譽只存在那些長期具有超額收益的少數企業之中。一個企業在同類型企業中超額收益越高，商譽評估值越大。(3)商譽評估必須堅持預期原則。企業是否擁有超額收益是判斷企業有無商譽和商譽大小創標志。(4)商譽價值形成既然是建立在企業預期超額收益基礎之上，形成商譽投入的費用和勞務沒有直接聯系，并不能因為企業為形成商譽投資越多，其評估值就越高。(5)商譽是由眾多因素共同作用形成的，但形成商譽的個別因素不能夠單獨計量的特征，決定了商譽評估也不能采用市場類比的方法進行，因為影響商譽的各項因素的定量差異調整難以運作。當然，完全相同的商譽更為鮮見。(6)企業負債與否、負債規模大小與企業商譽沒有直接關系。有觀點認為，企業負債累累，不可能有商譽。這種認識是偏頗的。(7)商譽與商標是有區別的，反映兩個不同的價值內涵，企業中擁有某項評估值很高的知名商標，但并不意味著該企業一定就有商譽。為了科學地確定商譽的評估值，注意商譽與商標的區別是必要的。(8)商譽作為不可確指無形資產，是整個無形資產中除了可確指無形資產以外的部分。(9)商譽評估值是否入賬，如何人賬，盡管屬于會計計價等問題，不是評估本身的問題，但與評估直接相關聯，有待于進一步研究。

4、企業（投資）價值評估模型、股權現金流量估價模型、股利折現估價模型三種模型之間存在什么關系？

1、銀行在因債務不能清償而需要對其受押的抵押房地產進行處置時，該抵押房地產價值的評估適用于（A）。

A、清算假設 B、公開市場假設 C、繼續使用假設 D、持續經營假設

2、在應用市場法時，一般應該選擇（A）參照物進行比較。A、3個或3個以上

B、2個或2個以上 C、1個或1個以上 D、4個或4個以上

3、某臺被估資產1978年購建，其賬面原值為10萬元，當時該類設備定基物價指數為120％，1990年對該設備進行評估，當年定基物價指數為180％，則該臺設備的重置全價為(D)A、10 B、18 C、12 D、15

4、某設備的原始價值為5萬元，當修理后才能正常使用，并且修理后所帶來的收益足以彌補修理費用。若修理費用為1萬元，重置成本為4萬元，則其成新率不會超過(C)A、25％ B、80％ C、75％ D、20％

5、某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現率為10％，其評估價值最有可能為(C)元。

A、85000 B、12631 C、72369 D、12369

6、待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指數為l00%，從1991年到1995年的價格指數每年增長幅度分別是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是(B)元。A、1048000 B、1910000 C、1480000 D、19100000

7、某甲（承租人）1999年1月和某乙（房主）簽定了一房屋租賃合同，原租金為200元 / 月，每半年的第1個月初支付一次，租期為5年，某甲于2000年1月（尚未支付房租）轉讓該房屋的租賃權，經調查同類房屋2000年1月的市場租金為250元 / 月，折現率為10%。該租賃權的轉讓費接近（B）元。A、1900 B、2000 C、2400 D、12000

8、某企業5年前獲得一項專利，法定壽命為10年，現對其進行價值評估。經過專家估算，截止到評估基準日，其重置成本為120萬元，尚可使用3年，則該項專利的評估價值為(A）萬元 A、45 B、50 C、60 D、72

9、被評估債券為4年一次性還本付息債券100000元，年利率為18%，不計復利，評估時債券的購入時間已經滿2年，當年的國庫券利率為10%，該企業的風險報酬率為2%，被評估債券的價值為（C）元

A、137117 B、172000 C、118000 D、153380

10、被評估企業擁有甲企業發行的5年期債券100張,每張面值1 萬元,債券利息率每年為9%,復利計息,到期一次還本付息。評估基準日至債券到期還有兩年,若適用折現率為15%,則被評估企業擁有甲企業債券的評估值最接近于(A)萬元。A、109 B、116 C、122 D、154

11、企業中A材料為一個月前從外地購進，數量5000公斤，單價為200元，當時付運雜費500元。評估時清查盤點尚有1500公斤A材料，則該材料評估值為(B)元。A、30000 B、300150 C、300500 D、以上都不對

12、某低值易耗品原價700元，預計可使用1年，現已使用6個月。據調查，該低值易耗品的現行市價為1100元，則其評估值為(D)元。A、1100 B、1000 C、800 D、550

13、證券市場上將企業價值評估作為進行投資重要依據的是（D）A、消極投資者 B、積極投資者 C、市場趨勢型投資者 D、價值型投資者

14、開達資產評估事務所于2000年8月6 至2000年8月25日，對洪利制衣廠的企業整體資產在2000年6月30日的市場價值進行了評估，評估報告于2000年8月30日提交給了委托人。該評估結果的有效時間截止到(D)A、2001年8月5日 B、2001年8月24日 C、2001年8月29日 D、2001年6月29日

15、期權就是選擇權

1、資產評估的科學性原則是指（ABCD）

A、選擇適用的價值類型和方法 B、由包括科技專家組成的資產評估隊伍 C、制定科學的評估方案 D、以充分科學的事實為依據 E、遵循科學的評估程序

2、功能性貶值包括（AB）

A、超額投資性功能性貶值 B、超額運營性功能性貶值

C、復原重置成本的功能性貶值 D、更新重置成本的功能性貶值E、修復性功能性貶值

3、估算資產凈現金流量時所用的資產經營管理成本包括資產（ABE）A、維修費用 B、保險費用 C、折舊費用 D、資金成本 E、管理費用

4、非上市債券的評估類型可以分為（CD）。

A、固定紅利模型 B、紅利增長模型

C、每年支付利息，到期還本型 D、分段模型 E、到期后一次還本型

5、關于流動資產的評估，下列說法正確的有(ACD)。A、實物類流動資產的評估方法通常采用市場法和成本法

B、通常情況下，貨幣類流動資產以賬面原值作為評估值最為合理 C、債權類流動資產按可變現凈值進行評估

D、評估流動資產一般不需考慮資產的功能性貶值因素

6、企業的投資價值是（ABD）

A、企業所有的投資人所擁有的對于企業資產索取權價值的總和。B、企業的資產價值減去無息流動負債價值，C、代表了股東對企業資產的索取權，它等于企業的資產價值減去負債價值。D、權益價值加上付息債務價值。

E、企業所擁有的所有資產包括各種權益和負債的價值總和。

7、資產評估報告具有（ACDE）

A、經濟文書的作用 B、事用文書的特征 C、應用文書的特征 D、學術論文的格式 E、法律文書的效用

8，企業價值的表現形式有（ABC）

A.企業資產價值 B,企業投資價值 C,企業股東權益價值 D，企業債務價值 E，企業債權價值

第五篇：資產評估考試小抄1

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1什么是資產評估的收益現值法？試評述該法的優缺點。收益現值法是將被評估資產在剩余壽命內的預期收益，用適當的折現率折現為評估基準日的價值并以此確定被評估資產價格的一種方法。優點：對于有獨立獲利的資產，只要有預期收益、折現率、剩余經濟壽命，就能保證得出真實可靠的評估結果；該法比現行市價法和重置成本法計算量少，簡單省事；該法能解決重置成本法和現行市價法所不能解決的問題。缺點：預期收益預測難度大，主觀性較強；適用范圍小，一般適用于企業整體資產評估及可預測未來收益的單項資產評估。

2什么是資產評估的現行市價法？它的適用前提條件、優點是什么？ 現行市價法是按市場現行價格作為標準來確定資產價值的方法。前提是：第一需要有一個充分發育的、活躍的資產交易市場，以便能夠從交易市場上充分的選擇一個或幾個相同或類似參照物進行對比、分析、作價。第二，參照物以及被評估資產可比較的有關指標，技術參數等資料是可以搜集的。優點：簡單易懂，便于操作。評估價值比較公平合理，最容易被各方面所接受。

3固定資產的評估有哪些特點？試列舉固定資產評估的方法。

特點：對固定資產的評估一般要逐件、逐項進行；對固定資產的評估要特別注意時間差；對固定資產的評估要重視正確反映損耗的補償；對固定資產的評估要慎重測定機器設備的各種壽命；固定資產的評估受未來市場變化的影響大。重置成本法現行市價法收益現值法功能價值法對等權益法

4什么是企業整體資產的評估？它具有什么特點？它和單項資產的評估有什么區別？ 整體資產的評估是指把由多個或多種單項資產組成的資產綜合體所具有的整體獲利能力作為評估對象并據以判斷資產整體價格的資產評估。特點：系統的強制約性；收益預測的優先性；評估內容的復雜性。整體性資產評估和單項資產評估的區別：（1）從質的規定性上來看：單項資產評估僅僅是把各單項資產評估值簡單相加，求取的是死資產的價格；而整體資產評估進行的是獲利能力的評估，求取的活資產的價格。（2）從評估的目的上看：當進行一般的生產要素轉讓時，進行單項資產評估，而發生整體資產轉讓時，進行整體資產評估。（3）從評估結果上看：二者不相等，差額是商譽的價值。

5資產評估報告書的作用有哪些？在編制時應遵循哪些步驟？ 作用：具有公正評價和建議作用；是衡量評估機構及人員業務質量的重要途徑；是資產評估得以驗證確認的最主要依據。編制步驟：評估資料的分類整理，評估資料的分析選擇，匯總評估資料，編寫評估報告書，評估報告書的審核簽發。

6．資產評估報告書的內容包括哪些方面？ 評估說明，所估企業的概況，企業資產評估情況，企業財務評價，存在的問題，總評估，建議，附件，資產評估人員名單

7．流動資產有哪些項目？流動資產評估的特點是什么？ 企業流動資產的類別有：現金，短期投資，應收款項，存貨，待攤費用等。流動資產評估的特點表現在5個方面：評估對象的不完整性；評估的單項性；評估的時點性；評估資料的充分性；評估應分清主次掌握重點。

8．無形資產評估的特點是什么？無形資產評估的適合方法有哪幾種？ 無形資產評估具有單件性，指的是對不同的無形資產項目分別展開評估；無形資產評估的復雜性，指的是無形資產評估要測算大量的相關指標，難度較大；無形資產評估的預測性，無形資產評估經常應用收益現值法，需要預測預期收益等指標；無形資產評估的動態性，指的是在不同時期評估無形資產評估價值不等，要注意時間差別對無形資產評估的影響。適合方法有超額收益法、提成收益法、成本加成法、剩余法。9．房地產評估的特點和原則是什么？ 房地產評估的特點如下：1）估計性 2）可靠性 3）客觀性 4）專業性 ；房地產評估的原則如下：1）公正原則2）整體原則 3）動態原則4）合法原則 5）最有效使用原則

例1已知某廠的一臺設備已經使用5年，設備的利用率假設為100%，仍有10年使用壽命。該設備目前的重置成本為90萬元。但由于技術進步的原因出現了一種新型設備，其功能相同，但每生產100件產品可節約材料2公斤，預計該廠未來10年內年產該產品20萬件，A材料前五年的價格將保持20元/公斤，從第六年起將上漲20%，試根據給定材料確定該設備的成新率功能性貶值和評估價值。假設不考慮經濟性貶值因素。（所得稅率為33%，其中折現率15%，年限為5年的復利現值系數為0.4972，年金現值系數為3.3522，折現率為15%，年限為10年的年金現值系數為5.0188）

解：成新率=10÷（10+5）×100%=66.67% 功能性貶值的計算：先計算年超額運營成本：

前五年：每年200000÷100×2×20=8（萬元）

后五年：每年200000÷100×2×20×（1+20%）=9.6（萬元）再計算年凈超額運營成本：

前五年：每年8×（1－33%）=5.36（萬元）后五年每年9.6×（1－33%）=6.43（萬元）最后折現處理得功能性貶值額：

5．36×3.3522＋6.43×3.3522×0.4972=28.69（萬元）評估價值=90×66.67%－28.69=31.31萬元，例2某企業的一條生產線購于1996年10月，帳面原值為750萬元，評估基準日為2001年10月。經調查得知，該類設備的定基價格指數在1996年和2001年分別為100%和140%，假設該設備生產能力在生產過程能夠得到充分利用，該設備尚可使用5年，和當前的設備相比，該設備所耗電力能源較大，平均每年多耗4萬度，每度電按0。6元計算。（所得稅率為33%，折現率為10%，年限為五年，折現率為10%的年金現值系數為3。7908）要求：（1）計算該設備的重置成本（2）計算該設備的實體性貶值額、（3）功能性貶值額（4）確定設備的評估價值（小數點后保留兩位小數）

1）重置成本＝750×140％／100％＝1050萬元

2）實體性貶值率＝5／10＝50％實體性貶值額＝1050×50％＝525萬元 3）功能性貶值額＝40000×0。6×3。7908×0。67＝60956。06元3 4）評估價值＝10500000－5250000－60956。06＝5189043。94元

例3已知某廠的一臺設備，資產的功能與價值存在線性關系，若重置全新的同類機器設備，價值為500萬元，年產量為500件，被評估設備的產量為400件。該設備已經使用6年，設備的利用率為100％，仍有9年的使用壽命。但由于技術進步的原因，出現了新設備，其功能相同，但每生產1件產品，可節約甲材料2公斤，預計在未來的9年內，甲材料在前五年的價格保持在200元／公斤，從第六年起上漲20％，（該企業適用的所得稅率為33%，假定折現率為10%年限為5年，折現率為10%的年金現值系數為3.791，復利現值系數為0.621，年限為4年，折現率為10%的年金現值系數為3.170）要求：1）計算資產重置成本2）計算實體性貶值額3）計算功能性貶值4）計算評估值（不考慮經濟性貶值因素）解：1）資產的重置成本＝500×400÷500＝400萬元

2）確定實體性貶值率=6÷15＝40％實體性貶值額＝400×40％＝160萬元

3）功能性貶值=400×2×200×0.67×3.791＋400×2×240×0.67×3.170×0.621659632.0448元

4）評估值=4000000－1600000－659632.0448＝1740367.9552元

例4某企業將與外商組建合資企業，要求對資產進行評估。具體資料如下： 該資產賬面原值270萬元，凈值108萬元，按財務制度規定該資產折舊年限為30年，已計折舊年限20年,在使用期間該資產的利用率為87.5%。經調查分析確定：按現在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構造的資產的全部費用支出為500萬元。經專業人員勘察估算，該資產還能使用8年。又知該資產由于設計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現在同類標準資產相比，每年多支出營運成本4萬元。（該企業適用的所得稅率為33%，假定折現率為10%。年限為8年，折現率為10%的年金現值系數為5.3349）要求:試確定該設備的重置成本、成新率、實體性貶值額、功能性貶值和評估價值。解：1）重置成本＝500萬元2）實體性貶值率＝20×87.5%÷（20×87.5%＋8）＝68.63% 實體性貶值額=500×68.63%=343.15萬元；成新率＝1－68.63%＝31.37%

3）功能性貶值=4×（1－33%）×5.3349=14.29523萬元 4)評估價值=500－343.15－14.29523=136.28077元

例

5、假設有一套機器設備，已使用5年，現在市場上該種設備同類新型設備的交易價格為250000元，預計全套設備的的殘值率為4%，這種設備的折舊年限為12年。使用現行市價法確定設備的評估價格。

評估值為250000－（250000－250000×4%）÷12×5=150000元

例

6、甲企業在乙企業用設備資產進行長期投資，該設備價值50萬元，折舊率為5%，投資期限為10年，評估時剩余投資年限為五年。投資初規定，設備在投資期滿以后以凈值返換投資方。預期在未來五年內收益分別為4萬元、5萬元、6萬元、7萬元、8萬元。投資方所在行業的平均投資收益率為12％，求甲企業該設備投資的評估值。12%的復利現值系數為

解：評估值=4╳0.8929+5╳0.7972+6╳0.7118+7╳0.6356+8╳0.5675+（50－50×5%×10）×0.5675=35.005萬元

例

7、甲企業去年購入乙企業發行的可轉換優先股票300股，每股面額100元，乙企業發行時承諾5年后優先股持有者可按1：20轉換成乙企業的普通股股票。優先股股息率為15%，乙企業去年發行普通股時的價格為5元/股，預計股價上漲率為10%。企業適用的折現率為10%。評估優先股的價值。(假設優先股的最后一年的股息和轉換發生在同一年)解：轉換時普通股的市場價格=5×（1+10%）5=5×1。611=8。055元 優先股的轉換總收入=300×20×8.055=48330元

評估價值=300×100×15%×（P/A，10%，4）+48330×（P/F，10%，4）=4500×3.170+48330×0.687=47467.71元

例

9、一住宅樓，建筑面積為5000平方米。預計建設期為1年，建筑費為3000元／平米，專業費為建筑費的10％，地價、建筑費和專業費在建設期內一次性投入。預計售價：9000元／平米，銷售管理費為樓價的2.5％，銷售稅費為樓價的6.5%，當地銀行貸款利率6％，開發商要求的投資利潤率為10％。求：地價。

解：樓價＝5000×9000＝4500萬元元；建筑費＝3000×5000＝1500萬元；專業費＝15000000×10％＝150萬元；銷售管理費＝4500萬×2.5％＝112.5萬；稅費＝4500萬×6.5％＝292.5萬；利潤＝（地價＋建筑費＋專業費）×利潤率＝（地價＋1650萬）×10％=0.1地價+165萬；利息＝（地價＋1650萬）×6％=0.06地價+99萬；地價＝4500－1650－112.5－292.5－0.1×地價－165－0.06×地價－99萬；地價＝2181萬÷1.16＝1880.1724萬

例

8、某企業土地的取得一塊宗地面積為150000平方米，土地取得費用為45.2元/平方米，土地開發費為：50元/平方米，稅費為49.1元/平方米，投資的資金月利率為0.915%，土地的開發周期為2年，假設土地的取得費、開發費、稅費均為均勻發生，投資利潤率為10%，土地所有權收益率為15%。試評估該宗地的價格。

解：1）土地的取得費用=45.2元/平方米2）土地開發費為：50元/平方米 3）稅費為49.1元/平方米4）投資利息=（45.2+50+49.1）×0.915%×24÷2=15.8元/平方米5）資金利潤=（45.2+50+49.1）×10%=14.4元/平方米6）土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米7）土地所有權收益=174.5×15%=26.7元/平方米8）土地價格=（174.5+26.7）×150000=30105000元

例

10、待估對象的基本情況是：寫字樓一幢，占地面積500平方米，建筑面積2000平方米，月租金60000元，設定建筑物還原利率為10%，尚可使用年限為50年，土地還原利率為8%，房產稅、土地使用費、修繕費等各種客觀費用總計為18萬元，建筑物價格以成本法求得為150萬元。試用收益現值估算該寫字樓所占基地的公平市場價格。解：1）總收入=60000×12=720000元2）總費用=180000元3）總收益=720000-180000=540000元4）房屋純收益=1500000×（10%+2%）=180000元2%為房屋年折舊率5）土地純收益=540000－180000=360000元6）50年土地使用權價格=360000×（P/A，8%，50）=4404054。47元

例

13、A 企業把一商標許可給B企業使用，使用期為5年，B企業每件產品新增加利潤5元，5年內產量40萬，45萬，55萬，60萬，65萬件。折現率14%，利潤分成率27%。求商標許可權利的價值。

解：B 企業5年內新增利潤：40×5=200萬，45×5=225萬，55×5=275萬，60×5=300萬，65×5=325萬；評估價值=200×27％×（P／F，14％，1）＋225×27％×（P／F，14％，2）＋275××27％×（P／F，14％，3）＋300×27％×（P／F，14％，4）＋325×27％×（P／F，14％，5）＝200×27％×0.877＋225×27％×0.769＋275×27％×0.675＋300×27％×0.592＋325×27％×0.519=237.78萬元

例

11、某企業進行股份制改組，根據企業過去經營情況和未來市場預測其未來5年的收益額分別是13萬元、14萬元、11萬元、12萬元和15萬元，并假定從6年開始，以后各年收益額均為15萬元。根據銀行利率及企業經營風險情況確定的折現率和本金化率均為10％。采用單項資產評估方法，評估確定該企業各單項資產評估之和（包括有形資產和可確指的無形資產）為90萬元。要求：試確定該企業商譽評估值。折現率10%的復利現值系數解：商譽的評估價值=13×0.9091＋14×0.8264＋11×0.7513＋12×0.6820＋15×0.6209＋15÷10%×0.6209-90=52.2847萬元