第一篇：關于對騙取個人住房按揭貸款行為如何處理的法律意見書

關于對騙取個人住房按揭貸款行為如何處理的法律意見書

（2003）新同源非訴代字第XX號

致：中國XX銀行新疆分行營業部（下稱貴行）：

新疆同源律師事務所接受貴行的委托，指派趙永軍、王峰律師就貴行關于對新疆某房地產開發公司騙取個人住房按揭貸款行為如何處理的問題提供法律意見。

為出具本法律意見，本律師審查了貴行提供的以下文件：

1、貴行《關于對新疆某房地產開發公司個人住房按揭貸款違約訴訟、資產保全的請示》；

2、貴行《關于對某房地產公司個人住房按揭貸款違約戶調查情況的報告》；

3、貴行與新疆某房地產開發公司2001年6月21日簽訂的《按揭業務合作協議》；

4、新疆某房地產開發公司于2001年9月11日出具的《保證函》；

5、經烏魯木齊市某公證處公證的借款人趙XX、保證人新疆某房地產開發公司與貴行2001年9月20日簽訂的《個人住房借款合同》及所附的《抵押物清單》、《借據》、《具有強制執行效力的債權文書公證書》；

6、借款人趙XX于2001年9月10日出具的《委托轉帳付款授權書》；

7、借款人趙XX與貴行2001年9月18日簽訂的《烏魯木齊市房地產抵押合同》；

8、《烏魯木齊市房地產抵押申請審批登記表》。

依據有關法律、法規，并按照律師行業公認的業務標準、道德規范及勤勉盡責的精神，本律師出具法律意見如下：

一、關于對新疆某房地產開發公司騙取貸款行為的認定

根據貴行提供的兩份報告，新疆某房地產開發公司在申辦個人住房按揭貸款過程中存在著以下欺騙行為：

（1）據承包人新疆某建筑公司十分公司經理李XX口頭所述，為了能及時從新疆某房地產開發公司結回工程款，該公司曾與該房地產公司簽訂了融資協議，由該經理牽頭提供了包括其本人在內的20名借款人的假借款資料套取了銀行貸款；

（2）貴行在對40名借款人的走訪調查中發現，一部分人有真實的單位地址，但單位聲稱該部分人已離開該單位；另一部分人提供的單位、住所均屬假造，經走訪并無該部分人提供的單位，所提供的住所也查無此人。

（3）貴行在對新疆某房地產開發公司5名職工走訪調查時發現，已調離該公司的2名職工聲稱自己沒有辦理貸款，按揭貸款手續系公司以其名義所辦；尚在該公司任職的2名職工稱自己在辦理按揭手續時，本人只付了一部分款，其余的款均由該公司統一按月向銀行支付。

目前，對新疆某房地產開發公司是否構成貸款詐騙罪，爭議較大。本律師認為，根據現有證據，只能認定該公司的行為屬于虛假陳述的貸款欺詐行為，尚不構成貸款詐騙罪。貸款詐騙罪，是指借款人以非法占有為目的，用虛構事實或隱瞞真相的方法，騙取銀行或者其他金融機構的貸款，數額較大的行為。該罪先后規定于1995年全國人大常委會《關于懲治破壞金融秩序犯罪的決定》第10條和《中華人民共和國刑法》第193條。《刑法》第193條規定：有下列情形之一，以非法占有為目的，詐騙銀行或者其他金融機構的貸款，數額較大的，構成貸款詐騙罪：（1）編造引進資金、項目等虛假理由的；（2）使用虛假的經濟合同的；（3）使用虛假的證明文件的；（4）使用虛假的產權證明作擔保或者超出抵押物價值重復擔保的；（5）以其他方法詐騙貸款的。《最高人民檢察院、公安部關于經濟犯罪案件追訴標準的規定》第42條規定了貸款詐騙案的立案標準：“以非法占有為目的，詐騙銀行或者其他金融機構的貸款，數額在一萬元以上的，應予追訴。”

上述法條在罪狀的表述中，明確規定了“以非法占有為目的”這一主觀要件，因而本罪屬于目的犯。在該罪的構成要件中，行為人主觀上必須有非法占有的目的，客觀上必須有采

取欺騙手段騙取銀行或其他金融機構數額較大貸款的行為，二者應同時具備，缺一不可。如果行為人主觀上有非法占有貸款的目的，在獲取貸款時又采取了欺騙的手段，則構成貸款詐騙罪；如果行為人主觀上沒有非法占有貸款的目的，即使在申請貸款時使用了欺騙的手段，也不構成本罪。因此，“以非法占有為目的”是構成貸款詐騙罪的前提，是區分罪與非罪的關鍵。最高人民法院印發的《全國法院審理金融犯罪案件工作座談會紀要》中，對金融詐騙犯罪中非法占有目的的認定，提出了明確的意見：“對于行為人通過詐騙的方法非法獲取資金，造成數額較大不能歸還，并具有下列情形之一的，可以認定為具有非法占有的目的：（1）明知沒有歸還能力而大量騙取資金的；（2）非法獲取資金后逃跑的；（3）肆意揮霍騙取資金的；（4）使用騙取的資金進行違法犯罪活動的；（5）抽逃、轉移資金、隱匿財產，以逃避返還資金的；（6）隱匿、銷毀賬目，或者搞假破產、假倒閉，以逃避返還資金的；（7）其他非法占有資金、拒不返還的行為。”同時強調，“在處理具體案件時，對于有證據證明行為人不具有非法占有的目的，不能單純以財產不能歸還就按金融詐騙罪處罰”。上述意見，對實踐中處理貸款詐騙以及其他金融詐騙案件具有重要的指導意義。

具體到本案，新疆某房地產開發公司在申辦個人住房按揭貸款時，所提供的借款人的個人資料存在虛假之處，對貸款可能也有違規使用的情況，且貸款逾期不能歸還。但根據現有材料分析，該公司貸款時采取了欺騙手段，比如冒用他人名義貸款等，固然是認定該公司非法占有目的一個重要依據，但如果不具有非法占有的目的，而是出于解決資金急需和經營困難等動機，就不能以貸款詐騙罪定罪處罰，只能通過民事或者行政方式給予制裁。

二、關于提起訴訟的障礙問題

貴行提出，擬通過訴訟方式，對違約的40戶借款人實行訴前資產保全，另申請查封該公司50套房產。

本律師認為，通過訴訟方式解決，是可行的，也是必要的。但目前提起訴訟，存在著以下障礙：

根據貴行與該公司簽訂的《按揭業務合作協議》第2條約定：在辦妥《房屋所有權證》的現房抵押之前，該公司同意作為借款人按期歸還貴行貸款本息的保證人，如借款人未按約歸還貴行的貸款本息，該公司協助催收；借款人連續3個月或累計6個月未償付貸款本息，由該公司墊款代償。在該公司出具的《保證函》中，該公司又承諾：在借款人不能按期歸還貸款本息時，承擔償還貸款本息的全額連帶責任，由銀行從該公司保證金存款帳戶上直接扣收。

上述條款的內容前后不一。貴行按該公司的承諾，對借款人逾期未償付貸款本息的行為采取了直接從該公司保證金帳戶扣款的方式還貸。

但根據貴行與借款人簽訂的《個人購房借款合同》第13條的約定，只有在借款人連續3個付款期或在本合同期內累計6個付款期未按時償還貸款本息，銀行方能宣布合同提前到期，并要求借款人和保證人清償貸款本息。貴行采取扣款還貸的方式，雖然保證了逾期期間這部分資金的安全，但客觀上推后了提起訴訟要求解除合同的時間。

本律師認為，貴行目前還不具備提起訴訟要求解除合同及申請財產保全的條件。但如果貴行將該行已從該公司保證金存款帳戶上所扣的款項退還至保證金帳戶，則借款人的違約時間可以重新計算，貴行目前就可以提起訴訟要求解除合同，同時保全作為保證人的該公司的其他財產，要求保證人承擔連帶責任。

三、關于能否直接申請強制執行的問題

本律師注意到：貴行在發放個人住房按揭貸款時，均要求借款人、保證人辦理了具有強制執行效力的公證手續。但在本律師出具的《對與〈個人購房借款合同〉相關公證格式文書的審查意見書》（[2002]新同源非訴字第XX號）中已提出，由于公證機關原擬訂的強制執行公證格式文書不適應現行的個人住房信貸政策，各公證處自行添加的格式條款內容不一，造成法院在受理該類案件時理解不同，執行受礙。因此，在處理該公司的問題時，宜采取訴訟方式。

四、關于訴訟主體問題

貴行提出，在訴訟過程中，以該公司作為主被告，隨后根據案件審理及執行當中出現的情況，不斷地變更訴訟請求。

本律師認為，根據本案情況，宜將40名借款人及作為保證人的該公司一并作為共同被告，而不宜通過追加方式不斷變更訴訟請求，以免拖延訴訟時間。

五、關于防范此類風險的律師意見

個人住房按揭貸款業務中存在著種種欺詐行為和法律風險。為避免此類欺詐和風險的發生，本律師建議：

1、貴行在辦理個人住房按揭貸款業務時，最好聘請專業律師擔任專項法律顧問。法律顧問可以從以下三個方面防范風險：

（1）事前防范：法律顧問可以通過審查借款人及保證人提供的有關文件、審查進行審計的會計師事務所和進行評估的資產評估機構的主體資格、要求房地產抵押機構就違反法律規定的行為予以糾正等方式，以規避貸款過程中的風險。

（2）事中監督：法律顧問可以通過調查，核實借款人、保證人的主體資格、公章的真實性和法定代表人身份，并出具律師見證書；同時可以到房地產登記機構調查抵押物的情況，并取得有關抵押登記證明，避免重復抵押等欺詐行為的發生。

（3）事后跟蹤：法律顧問可以密切注視抵押物的情況，在抵押物發生毀損、滅失等價值減少的情形時，要求抵押人增加抵押物或提供相應的擔保。

2、對房地產商提供貸款時，對房地產商的資金實行監管。即在房地產項目運作過程中，要求房地產商與律師事務所簽訂監管協議，設立資金監管帳戶，由律師事務所負責審查房地產商的資金入帳和投向，以保證這些資金的用途符合法律的規定和合同的約定。本所在2002年1月與貴行聯合召開的研討會上已提出過具體方案。

3、貴行可與保險公司協商，開辦房地產交易履約保險，借款人在申請借款時，應購買此種保險，一旦借款人未按合同約定向銀行支付借款本息，由保險公司向銀行支付保險金，以分散銀行的風險。

4、貴行可向總行提出建議，由總行建議立法機構增設“虛假陳述的貸款欺詐罪”本案述及的新疆某房地產開發公司的欺詐行為在貸款過程中具有普遍性。在德國、美國等發達國家中，對貸款欺詐犯罪的規定采取了行為犯的模式，不同于我國的結果犯模式，其規定范圍明顯大于我國的有關規定。西方國家的貸款欺詐犯罪采取的是虛假陳述的構成規定，即只要行為人在向銀行或其他金融機構申請貸款時做了虛假陳述即成立犯罪，而不要求一定要有非法占有為目的。針對我國現行《刑法》對貸款詐騙罪的規定不能適應市場經濟對于嚴厲打擊經濟犯罪，尤其是金融犯罪的需要，建議立法機關在原貸款詐騙罪的基礎上增設“虛假陳述的貸款欺詐罪”，以嚴密法網。

六、綜上所述

本律師認為：

1、根據現有證據，只能認定新疆某房地產開發公司的行為屬于虛假陳述的貸款欺詐行為，尚不構成貸款詐騙罪，只能通過民事或者行政方式解決。

2、貴行目前還不具備提起訴訟要求解除合同及申請保全的條件；但如果貴行將該行已從該公司保證金存款帳戶上所扣的款項退還至保證金帳戶，則借款人的違約時間可以重新計算，貴行目前就可以提起訴訟要求解除合同，并要求保證人承擔連帶責任。

3、鑒于本案案情較為復雜，本案宜采取訴訟方式，可以同時保全作為保證人的該公司的其他財產，而不宜采取申請強制執行方式。

4、根據本案情況，宜將40名借款人及作為保證人的該公司一并作為共同被告，而不宜通過追加方式不斷變更訴訟請求，以免拖延訴訟時間。

以上意見，僅供貴行參考。本所律師愿配合貴行積極開展調查及代理訴訟，降低信貸風險。

新疆同源律師事務所

律師：趙永軍王峰

二○○三年二月十四日

第二篇：個人住房按揭貸款

個人住房按揭貸款

摘要

個人住房按揭貸款，是指銀行向借款人發放的用于購買自用新建住房的貸款，即通常所說的“個人住房按揭貸款”。銀行發放的個人住房按揭貸款數額，不高于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80％（以二者低者為準）。編輯摘要

目錄-[ 隱藏 ]

1.1服務特色

2.2申請條件

3.3擔保公司的優勢

4.4貸款額度

5.5貸款期限

6.6申請貸款應該提交的資料

7.7房貸最新房貸利率

8.8相關規定

9.9操作指南

10.10流程圖 編輯本段|回到頂部服務特色

全方位、高標準滿足您購買自用普通住房的融資需求。編輯本段|回到頂部申請條件

1、具有城鎮常住戶口或有效居留身份；

2、有穩定的職業和收入，信用良好，有按期歸還貸款本息的能力；

3、所購住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購住房的首付款；

4、有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人；

5、具有購房合同或協議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產估價機構的評估價值；

6、銀行規定的其他條件。編輯本段|回到頂部擔保公司的優勢

設計適宜的貸款方案

爭取優惠的貸款利率加快貸款辦理的進度提供專業評估擔保服務

目前，許多投資擔保公司，在貸后管理和貸款風險化解方面的規范和高效運營，獲得了銀行充分信任，一些合作銀行把貸后催收、貸款資產處置外包給擔保公司，雙方都取得了比較好的合作效果。

其中北京厚澤投資擔保有限公司就是一個非常成功的案例。厚澤擔保是一家專業化的個人信貸服務機構，致力于為銀行、商家、客戶提供專業化的信貸服務。截止2009年12月底，厚澤擔保累計辦理各類房屋抵押貸款超過3.6萬余筆，累計貸款額度超過220個億，市場占有率為北京市場的20%左右。與國內各家商業銀行、外資銀行和非銀行金融機構都有著廣泛的合作。

編輯本段|回到頂部貸款額度

銀行發放的個人住房按揭貸款數額，不高于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80％（以二者低者為準）。編輯本段|回到頂部貸款期限

貸款期限最長不超過30年。☆貸款利率

按中國人民銀行規定，最低按相應檔次基準利率0.9倍的下浮利率執行。

編輯本段|回到頂部申請貸款應該提交的資料

借款人所需條件

1.年齡在18-60歲的自然人（港澳臺及外籍亦可）2.具有穩定職業、穩定收入，按期償付貸款本息的能力3.借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲借款人應提供的材料

1.夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本2.結婚證/離婚證或法院判決書/單身證明2份3.收入證明（銀行指定格式）

4.所在單位的營業執照副本復印件（加蓋公章）

5.資信證明：包括學歷證，其他房產，銀行流水，大額存單等6.如果借款人為企業法人的還必須提供經年檢的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、企業章程、財務報表。

注：從2010年5月10日左右開始外地戶口在京購房貸款還必須提供近一年的繳稅證明或者一年的社保單等能證明在京工作滿一年的材料。房屋賣主應提供材料

1.夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證2.房產證特殊情況

外籍人士購房所需資料：

臺灣人-------大陸往來通行證（臺胞證）、戶籍藤本（可證明婚姻狀況）、在京購房審批表、抵押公證書（委托辦理后期領房本及抵押登記）香港人-------香港身份證、結婚證、抵押公證書（委托辦理后期領房本及抵押登記）

韓國人--------護照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、戶口本中文翻譯公證（可證明婚姻狀況）、抵押公證書（委托辦理后期領房本及抵押登記）

其他國籍------護照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、結婚證中文翻譯公證、抵押公證書（委托辦理后期領房本及抵押登記）賣方為企業需提供資料：

法人身份證、營業執照正副本、組織機構代碼證、董事會出售決議、公司章程、授權委托書、受托人身份證、收款賬戶證明（以上資料都需要加蓋公章）、房產證

編輯本段|回到頂部房貸最新房貸利率

年

年利率(%)月利率(%)限

6個月

到期一次還本付4.86%

息

月還款額(元)

本息總額(元)2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

5.31%

5.40% 5.40% 5.76% 5.76% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94%

4.50 4.50 4.80 4.80 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.9

5440.51 10572.18 301.51 10854.29 233.75 11220.07 192.21 11532.84 165.45 11912.10 145.80 12247.04 131.12 12587.75 119.76 12934.19 110.72 13286.33 103.36 13644.14 97.27 14007.57 92.16 14376.58 87.80 14751.12 84.06 15131.14 80.82 15516.58 77.98 15907.38 75.48 16303.49 73.27 16704.85 71.30 17111.37 69.54 17523.01 67.95 17939.68 66.53 18361.31 65.24 18787.83 64.06 19219.16 63.00 19655.22 62.02 20095.93 61.13 20541.21 60.32 20990.98 59.57 21445.1

430 5.94%

編輯本段|回到頂部相關規定

二手房貸款根據借款人的人品、職業、教育程度、還款能力、所購住房（包括抵押住房）變現能力等情況確定。

貸款期限：一般在二十年以內，且貸款到期日原則上不能超過借款人的65歲的年齡。貸款利率執行人民銀行的規定。如遇法定利率調整，期限為1年以內的，執行合同利率，不分段計息；期限為1年以上的，則于次年初執行新的利率。

貸款額度

貸款金額不高于房產實際交易價格與銀行認可評估價格孰低的一定比例。具體比例由當地銀行分支機構根據國家住房信貸政策和借款申請人資信狀況綜合確定。貸款期限

貸款期限不超過30年，且與借款人年齡之和不超過65年。貸款利率

貸款利率在中國人民銀行公布的同期同檔次商業貸款利率基礎上，按比例進行浮動。具體浮動比例由當地銀行分支機構根據國家住房信貸政策和借款申請人資信狀況綜合確定。編輯本段|回到頂部操作指南

1、提出申請。客戶向銀行提出書面借款申請，并提交有關資料；

2、簽訂合同。借款申請人在接到銀行有關貸款批準的通知后，要到貸款行與銀行簽訂借款合同和相應的擔保合同，并視情況辦理公證、保險和抵（質）押登記等手續；

3、發放貸款。經銀行同意發放的貸款，辦妥有關手續后，銀行將按照借款合同的約定，將貸款一次或分次劃入售房人在銀行開立的存款賬戶內；

4、按期還款。借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息；

5、貸款結清。貸款結清包括正常結清和提前結清兩種。①正常結清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結清貸款；②提前結清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到指定會計柜臺進行還款。貸款結清后，借款人應持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結清憑證領回由銀行收押的法律憑證和有關證明文件，并持貸款結清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。

（以上內容僅作參考，具體辦理標準以中國工商銀行當地分行規定辦理。為節約您的時間，請在辦理相關手續前，詳細咨詢當地工商銀行。）編輯本段|回到頂部流程圖

流程

第三篇：個人住房按揭貸款調查報告

個人住房按揭貸款調查說明模板

使用說明：個人一手住房按揭貸款可不單獨撰寫調查報告，但須附有以下調查說明。個人二手住房按揭貸款可按以下模板出具調查報告。個人住房按揭貸款（含一手房、二手房），對已經在CMS錄入和上傳資料中清晰、準確、有效反映了的信息不必再文字說明，但對制度辦法和風險控制需要而在CMS錄入和上傳資料未能清晰、準確、有效反映的內容，應參考模板中的相應版塊（特別是“▲”涉及的常見特殊情況，詳見完整調查報告模板）予以說明。對須上貸審會的個人信貸業務，須比照模板完整撰寫調查報告，全面反映各項信息。

Ⅰ個人一手房按揭貸款的調查說明

關于對××辦理個人一手住房按揭貸款××萬元的調查說明 經調查，該客戶具備主體資格；信用狀況符合貸款要求；購房交易真實，購房價格合理，首付款已足額支付；購房所在項目的按揭合作限制性條件已全部落實，單位面積的貸款額度××元/平方米未超過按揭合作批復規定的單位面積貸款限額××元/平方米，包括本筆貸款在內的項目按揭貸款總額仍在項目按揭批復同意的額度之內；本次按揭系客戶第××次貸款購房，所購房產符合/不符合普通住房貸款標準，符合/不符合普通家庭購買第一/二套住房標準；本筆按揭貸款后，借款人家庭合計住房月支出占收入的比例，和月所有債務支出占月收入的比例在我行規定范圍以內，具備償債能力。

對本筆業務CMS錄入和上傳資料未能清晰、準確、有效反映的內容說明如下：×××。

建議在辦妥抵押預登記手續的前提下發放貸款，五級分類為正常，由××承擔階段性保證和回購責任，貸款保證金比例××％，按日到位。

調查經辦人：調查時間：

Ⅱ個人二手房按揭貸款調查報告——簡化板

關于對××辦理個人二手住房按揭貸款××萬元的調查報告

經調查，客戶具備主體資格；信用狀況符合貸款要求；客戶購買本套二手房交易真實，購房價格合理，房屋交易總價××萬元；首付款已足額支付并核實轉賬流水；所購房產已經過符合我行規定的評估和確認，價格為××萬元，單價××元/平方米；本次按揭系客戶第××次貸款購房，所購房產符合/不符合普通住房貸款標準，符合/不符合普通家庭購買第一/二套住房標準；本筆按揭貸款后，借款人家庭合計住房月支出占收入的比例，和月所有債務支出占月收入的比例在我行規定范圍以內，具備償債能力。

對本筆業務CMS錄入和上傳資料未能清晰、準確、有效反映的內容說明如下：×××。

建議在辦妥抵押登記手續前提下發放貸款，由所購房產提供抵押擔保。

調 查 部 門：

調查 經辦人：

調查主責任人：

調 查 時 間：

Ⅲ個人住房按揭貸款調查報告模——完整板

關于對××辦理個人住房按揭貸款××萬元的調查報告

一、基本信息方面

借款人姓名××，性別××，年齡××，婚姻狀態××，學歷××，戶籍所在地為×××，當前住址為×××，當前工作為×××（公司/單位）任××職務，經調查其固定月收入為××元。借款人配偶姓名××，年齡××，學歷××，當

前工作為×××（公司/單位）任××職務，經調查固定月收入為××元。客戶銀行賬戶現金流情況與收入證明是/否基本相稱，借款人已在農行開立活期存款賬戶/銀行卡賬戶。客戶具備主體資格。

▲若客戶收入證明工作單位與征信資料工作單位不一致，應調查說明情況。

▲若借款人或共同債務人從事經營，須調查說明：經營主體名稱、地址、經營范圍及方式、出資情況、經營情況、年收入利潤等。

▲若借款人或共同債務人能提供可靠依據證明其基本工作之外另有其他固定收入來源，如自有房產租賃、穩定兼職等，可在取得依據的前提下單獨說明。

▲若客戶固定收入依據不夠可靠、不夠充分，應調查說明：客戶家庭可核實資產證明的資產合計約××萬元，其中：

銀行存款××萬元，包括：××銀行定期存單/活期賬戶存款××萬元；

有價證券××萬元，包括：××發售的國債/保單/股票/基金××萬元；

房產××萬元，包括：××所有的位于×××地址××號××平方米的住房/商鋪/辦公房產，調查估價約××萬元（如為按揭或抵押房產須扣除貸款額度）；

汽車××萬元，包括：××所有的轎車/越野車/商務車??，品牌型號為××，牌照號為××，購置于××年，調查估價約××萬元。

▲若客戶有銀行債務以外的其他負債情況，應調查說明：借款人家庭除銀行負債外，另有其他負債合計約××萬元，包括×××（對方名稱、與客戶關系、金額、利息、發生日、約定到期日等基本要素）。

（二）信用狀況

根據調查和征信資料，借款人和共同債務人均無銀行貸款，無不良信用記錄，無對外擔保。

▲若借款人或共同債務人有銀行借款的，應逐一說明：借款人/共同債務人××，于××年××月在××銀行有××品種貸款××萬元，期限××年，到期日××，當前余額××萬元，月還款額××元/采用一次歸還本息方式，無不良信用記錄；有銀行信用卡（含準貸記卡）××張，授信××萬元，無不良信用記錄。

▲若借款人或共同債務人有不良信用記錄的，應逐一說明：該筆貸款累積逾期××次，最高逾期期數××期，當前逾期××萬元，經盡職調查核實系×××原因形成，并取得×××資料作證明，調查確認為非惡意。（準貸記卡/貸記卡的不良信用記錄比照說明）。

▲若借款人或共同債務人有對外擔保的，應逐一說明：借款人/共同債務人××，于××年××月為××公司/個人在××銀行的××品種貸款××萬元提供保證/抵押/質押擔保，期限××年，到期日為××，當前余額××萬元，月還款額××元/采用一次歸還本息方式，該貸款是/否逾期； 根據調查情況合理分析評價本筆擔保對客戶償債能力的影響。

▲若借款人或共同債務人征信報告顯示有展期等特殊情況，應調查說明具體情況。

二、購房情況

（一）按揭信息

■一手房：借款人申請購買由××（開放商全名）開發的位于×××（項目地址）的“×××”項目（項目名稱）中的××幢××單元××樓××號住房，房產建筑面積××平方米，總價××萬元，單位面積價格××元/平方米。客戶購買本套一手房交易真實，購房價格合理，已支付首付款××萬元，首付款是/否已歸行，首付比例為××%。借款人申請住房按揭貸款××萬元(成數為××成)，期限××年，年利率執行基準利率上/下浮××%，采用×××還款方式，月還款額××元。貸款由開發商提供階段性保證擔保，并承擔回購責任，保證金比例××%；在分戶產權辦妥后，借款人以該住宅用房提供抵押擔保。

該項目按揭合作的限制性條件已全部落實；本筆按揭所購房產的所在樓棟已封頂；單位面積的貸款額度為××元/平方米，未超過批復規定的單位面積貸款限額××元/平方米；包括本筆貸款在內，對該項目按揭貸款總額仍在項目按揭批復同意的額度之內。項目的貸款保證金比例××％，按日到位。

■二手房：借款人申請購買位于×××地址（市區縣、路、棟、單元、樓、號）的住房一套，房產建筑面積××平方米，房屋交易總價××萬元，現經××評估公司評估并經支行內部確認，評估價格××萬元，單價××元/平方米。客戶購買本套二手房交易真實，購房價格合理，已支付首付款××萬元，已核實轉賬流水，首付比例為××%。借款人申請住房按揭貸款××萬元(成數為××成)，期限××年，年利率執行基準利率上/下浮××%，采用××還款方式，月還款額

××元，借款人以該住宅用房提供抵押擔保。本次擬購房屋是××與××共同所有/單獨所有，產權證號為××房權證監證字第××號，檔案保管號為權××號，國土證號為××國用（××）第××號，土地使用權面積××平方米，用途為××，使用權類型為××。

▲若有效首付款付款憑證（POS單/現金交款單/轉賬憑證）上無客戶本人簽字，須說明：借款人未簽字原因為××；借款人與代付人的關系為××。

▲若尚無分戶國土證，須說明：房產所在土地性質是出讓/劃撥，土地出讓金繳納情況×××，分戶手續辦理情況為×××，當前是/否已設定抵押，處置時是/否能依法辦理過戶手續。

（二）購房性質

借款人現住房產的來源為×××。（根據實際情況說明：自購/父母子女親戚房/租賃/單位宿舍/農村宅基地自建房等??）。借款人購房所在地房產查詢（尚無全國聯網查詢系統）結果為借款人家庭在××地區已有××套住房。

▲若借款人和配偶征信資料中顯示有“自置房產”而未在前述信息中體現，應說明情況。▲若借款人和配偶的戶籍所在地房產未在前述信息中體現，應說明來源。

▲若借款人為異地購房，須說明：根據納稅證明/社會保險繳納證明，客戶已在××市縣納稅/繳納社會保險××年。

綜上，并結合其他調查情況，調查認定該借款人家庭已擁有住房××套，本次按揭系客戶第××次貸款購房，所購房產符合/不符合普通住房貸款標準，符合（三）還款收入比

本筆按揭貸款××萬元，月還款額××元，物業費用支出××元。貸款后，借款人家庭合計住房貸款月支出額××元占家庭固定月收入××元的××%，借款人家庭合計所有債務支出××元占家庭固定月收入的××%，具備償債能力。

▲若借款人和共同債務人有一次性還本付息的債務，應調查說明：借款人擬用×××收入和×××資產償還×××債務，根據調查情況合理預計，客戶有/無償債能力。

三、調查意見（信貸方案、放款條件、合同約定、用款條件、監管要求）

■一手房：建議在辦妥抵押預登記手續的前提下，對客戶××發放個人住房按揭貸款人民幣××萬元，期限××年，執行利率不低于基準利率上/下浮××%，采用××還款方式，五級分類為正常，用于購買位于××項目××幢××單元××樓××號的住房，房產建筑面積××平方米，由××承擔階段性保證和回購責任，貸款保證金比例××％，按日到位。■二手房：建議在辦妥抵押登記手續的前提下，對客戶××發放個人住房按揭貸款人民幣××萬元，期限××年，執行利率不低于基準利率上/下浮××%，采用××還款方式，五級分類為正常，用于購買位于××區××街××幢××單元××樓××號住房，建筑面積××平方米，借款人用所購房產提供抵押擔保。

調 查 部 門：

調查 經辦人：

調查主責任人：

調 查 時 間：

注：

1、個人住房按揭類貸款調查報告的文體結構和文字內容可參閱本模板。本《模板》對基礎性和常規性信息的調查標準和報告格式作出了一般性的規范，但對具體信貸業務應根據實際情況反映業務所涉及的具體信息和風險因素，而能不局限于這些內容。模板中若有單項產品辦法或特殊信貸政策明確規定不涉及或者可免除的內容，可在有效控制信貸風險的大原則下予以執行。

2、《模板》中的“■”表示不同品種適應的模塊，“▲”表示針對特定情況應調查說明的內容，“××”一般表示名詞或數據，“×××”一般表示需要敘述的內容，“”一般表示范例具體應根據實際情況填寫。

第四篇：個人住房按揭貸款操作流程

個人住房按揭貸款操作流程

? 借款人與開發商簽訂購房協議，（開發商提供股東會決議，月報表，營業執照，資質等）

填寫個人住房按揭貸款申請表，（，備齊相關資料交開發商（資料包括雙方身份證，戶口本，結婚證，收入證明，個體商業者出具營業執照副本加蓋公章，稅單最近三個月的完稅證明，銀行流水，話費單，電費單或銀行上門調查）；

? 開發商收齊借款人的資料后，代購房人交銀行審查；

? 銀行對借款人資格、還款能力進行審查、核實（2-3個工作日）；

? 銀行初審合格后，與借款人簽訂借款合同4-5份（銀行1-2份、開發商1份、買受人擔

保人各1份），抵押書2份，共同財產還款承諾書1份，遠期拍賣聲明1份，擔保函1份，轉存憑證5份，銀行面談記錄1份，人民銀行授權委托書查信用記錄，擔保人資料，買賣合同抵押權人留存銀行收掉，借款人開立賬戶取存款憑條；

? 銀行經辦人員組織材料，撰寫調查報告，報市行審批（3-5個工作日），審批不過的，銀行向開發商出《貸款通知書》，說明理由；

? 開發商協同借款人到房管局或交易中心房政科辦理預售登記和抵押登記備案，合同收

掉，（需首付款憑證、預售合同、身份證戶口本，他項權利抵押申請表到銀行敲章，銀行授權評估書，共有人聲明）3天后出他項權利證明送交銀行；

? 銀行扣取一定比例保證金5%后將款項劃入開發商賬戶，（審查到放款在15日內完畢）； ? 借款人在每月20日之前還款，23日自動扣款；

? 公積金貸款開發商擔保或借款人自己找擔保，樓盤封頂后才可做，條件是公積金繳存滿

1年以上，斷交一個月就不能貸款（公積金繳存單位個人各一半，財政局撥款單位繳存月薪的5%，其余在6-7%），額度視借款人及擔保人公積金余額，余額/60%就是貸款額，審批到放款1個星期左右，產權不用抵押在公積金中心。貸款額度會有限制，比如山東某縣最高6萬，年限5年，且年收入越高，年限越短，只有等額本金還款；沈陽分市和省公積金，額度每人25萬，夫妻雙方限制40萬，年限30年。額度會隨政策變化； ? 組合貸款

第五篇：個人住房按揭貸款流程[定稿]

個人住房按揭貸款流程

個人辦理各類銀行個人住房按揭貸款所需：

1：房產資料：①、商品房買賣合同（已備案）；②、商品房不動產發票；③、房屋面積認證書；④、房屋質量保證書；⑤、稅收審定表（開發商蓋章）。

2：個人資料：①、夫妻雙方戶口薄、身份證、結婚證（雙方戶籍在一起可不需要）；②、單身：需戶籍所在地派出所開具單身證明。

3：銀行資料：①、工資證明（介紹信形式），農村的證明（鄉一級開具介紹信）；②、單身證明（同上）。

辦事流程：

一、買房前期

購房戶→⑴銀行：進行資信查詢（帶夫妻雙方身份證）→⑵開發商：簽訂商品房買賣合同→⑶銀行：首付款進賬→⑷開發公司：帶進賬單去開發公司做手續（索要已備案的商品房買賣合同；稅收審定表（已蓋章）；首付款收據）

二、銀行階段

購房戶→⑴銀行：簽訂銀行借款合同（帶工資證明｛單身的單身證明｝、夫妻雙方方章、戶口本、身份證、商品房買賣合同、首付款進賬單、首付款收據、），等待電話銀行通知。→⑵開發公司：辦理借款手續，拿銀行借款合同到房地產開發公司蓋章（帶身份證）；→銀行辦理鑒證手續（索要一式三份的鑒證書、貸款憑證）→⑶開發商：給開發商貸款憑證，索要辦理房屋所需資料（商品房不動產發票、面積認證書、質量保證書）。

三、房產階段

購房戶→平羅縣政務大廳（一站均全辦理）：房產站窗口：辦理產權手續，（帶夫妻雙方戶口薄、身份證、結婚證｛戶口在一起可不需｝；商品房買賣合同；房屋面積認證書；質量保證書；稅收審定表；）→房產站窗口（稅收審定表審稅）→房產站（老農機公司院內）（商業房不需要開）一套房證明→地稅窗口（繳納不動產契稅）→房產站窗口（辦理產權手續和繳費）→房產站窗口（辦理抵押手續，鑒證書房產蓋章）→銀行（送鑒證書）。

備注：

1、房產階段所需費用計算表：

①：不動產契稅：一套住房：房屋總價款×1.5%

二套住房：房屋總價款×3%

商業房：房屋總價款×3%

②：不動產轉讓費：房屋總面積×2元

③：工本費、登記費：一戶80元（按揭另加80元）（有減免政策）

2、房產站(玉皇閣公園斜對面原農機公司院內)平羅縣政務大廳（平羅新區財政局院內）