第一篇：購物中心招商租賃及開業準備1

購物中心招商租賃及開業準備

購物中心竣工到開業慶典之前還有大量準備工作，除了設備調試和人員訓練之外，最首要的工作是店面招商和出租。

一.招商租賃階段

購物中心建成并不意味著開發過程的完結，下一步的任務是為出租店面尋找承租戶，也就是招商租賃。為了保證招商目標能夠成功地實現，首先需要在預算的基礎上確定開業后的經營目標。其次，需要根據金融情況確定出租方式和策略。實際上，早在購物中心設計和建設階段，預算和出租招商工作已經展開。

(一)購物中心的決算

購物中心開發必須預測開業之后的收入，并和資本投入結合起來考慮。在可行性研究階段已經做過項目成本預算，在建筑設計階段的最后可以進行更為準確的決算，計算購物中心的開發費用和成本，進行投資和受益的經濟分析，制定開業后的經營目標，并以此作為店面出租的依據。

(二)招商和承租戶選擇

在招商過程中，有必要對每一個承租戶進行評價，預測它們的經營前景，作為店面出租的指導。第一，承租戶的選擇要保證租金的來源。購物中心的店面出租和租金關系密切。開發商的目標是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度地出租營業面積，獲得最大的利潤來源。以往的經驗并沒有給選擇承租戶和預測未來收入提供可靠的指導，問題在于獲得長期穩定的租戶和短期高回報是有矛盾的，在某些情況下難以兩全其美。開發商把面積大量出租給信譽好的零售商，可以保證租金來源的穩定性，但是這些承租戶可能達不到預期的銷售額，所以難以讓業主和金融投資機構滿意。開發商由此面臨協調一個長期收益和迅速收回投資的問題，反映在承租戶是選擇高信譽度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商。

在一些地方，購物者對某些承租戶具有很高的接受程度。雖然信譽一般，但是它們商品銷售量大，所以，購物中心中一些非常好的位置，常常被這些購物者接受程度很高但信譽一般的小規模承租戶占據。知名的全國性連鎖店雖然經營能力很強，有時候卻只能得到較低租金的位置。因此，購物中心在選擇承租戶時，需要在利潤和穩定性之間做出選擇。

第二，需要保證購物中心商品種類的完整性。購物者對購物中心中只有一家商店出售某種商品不會感到滿意，他們希望能夠像在城市商業區購物一樣，方便地進行款式、質量和價格的比較。開發商在招商時應當考慮選擇一些承租戶集中布置，擴大商品覆蓋范圍，方便購物者進行比較，提供與城市商業區一樣的競爭性和便利性，創造“購物氣氛”。

(三)承租戶租金

店面租金與購物中心的規模有關，一般大型購物中心的租金高，小型購物中心的租金相對低一些。如果規模相同，由于位置不同，租金也有差別，即使在同一購物中心，付出較多的租金能夠得到較好的店面位置。

由于經營商品的種類和利潤不同，并非每個承租戶都能夠交納同樣的租金。收取的租金一般分為兩部分，一部分是按面積收取基本租金，稱為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。

下表列舉了50年代美國一些重要的承租戶類型和租金的關系（1ft2=0.093m2）承 租 戶 抵押保證金($／ft2)百分比租金

百貨商店 1．5 2—3％

小型百貨商店 0．75—1.5 2．5—5％

超級市場 1．25—2 1—2％

風味食品、面包店、熬食店、肉店、色店 5—6 5—7％

糖果店干果店 5—6 6—10％

綜合商店 1—2 3—6％

服裝店 ＜2 ＜4％一5％

小服裝店 2．5—6 10％

全國連鈕級裝店 4％

童裝 6％

五交化商店 1．75 4—5％

家具和家庭裝飾店 1．75—2 4—6％

餐飲店 1．75—3 4—7％

服務設施 比較低 10％

百貨商店是購物中心的核心，常常能夠獲得較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型購物中心的次級核心承租戶，在中型購物中心中可能成為核心承租戶，它介于傳統的百貨商店和綜合商店之間，其商品經營范圍和百貨商店大致相同。因為小型百貨商店對購物中心也很重要，所以它可以通過談判獲得較低的租金，但不會低于百貨商店。

超級市場是購物中心的重要補充，多數情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店，它有良好的信譽，能夠繳納足夠的租金。超級市場對中型購物中心和鄰里中心的地位更重要，所以租金更低。超級市場提供的是方便購物，雖然在區域中心，購物者的興趣不在比較購物方面，但研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大，所以，在大型購物中心，超級市場還是必不可少的。除了超級市場之外，還有風味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，面積從50一200mz，井有較好的銷售額。

綜合商店一般占整個區域購物中心營業面積的4—9％，單位面積的銷售額非常低，但它是購物中心必不可少的組成。它們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。它們對于小型購物中心可能非常重要，因此收取的租金較低。

服裝店要盡量創造比較購物環境。大的女裝店和男裝店是購物中心的重要成員。具有地方特色的服裝商店數量很少，而且多數對購物中心不感興趣。因此，它們在談判中占據主動，能夠獲得比小服裝店

更低的租金，雖然它們不是全國性的連鎖店，但是多數信譽好。商店規模是影響租金的另一個因素，一般小商店支付的租金高，全國性連鎖店的租金低。

家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業層只需要小面積展示空間。

購物中心的餐飲設施分為三類，即快餐、自助餐廳和高級餐廳。快餐為員工和購物者提供餐飲。高級餐廳對購物中心來說非常重要，它能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。

禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音像制品商店和照相機商店通常由地方承租戶經營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。它們能夠有效地增加購物中心的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。

服務設施包括理發店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在購物中心中占的比例很小，不超過2％，但卻是購物中心的必備成員。由于面積小，故抵押保證金比較低。

二.開業階段

購物中心開業幾周之前，就要開始充分利用各種媒體積極宣傳，這是非常重要的，如果宣傳不夠，開業時知道的人太少，來的人也少，不僅使乘興而來的購物者感到冷清和失望，而且也使承租戶感到失望。

購物中心開業日可能會涌來大量購物者和參觀者，造成各種設施不夠使用，而且由于對新環境不熟悉，可能會出現各種意想不到的情況。比如，購物者迷路，找不到停車位，停車排隊等候；商店、庭院和中庭空間人滿為患；餐飲設施供不應求；購物排隊等。為了讓開業有序進行，可以制定開業時間表，有組織地進行。

大型區域購物中心的開業可能影響整個城市甚至這個城市帶地區，因此最好把開業時間從一天延長到幾天。開業第一天，由承租戶攜帶家庭成員來熟悉環境，如果發現問題，可以及時補救。第二天是媒

體接待日，邀請新聞傳媒參觀。第三天是社區日，通過地方報紙或者郵件邀請附近社區居民光臨。第四天才正式向全體公眾開放。

值得注意的是，購物中心要求統一管理，應當盡可能保證所有承租戶同時開放(至少保證在75％以上)，不同時開業可能會使一些購物者感到失望，而且購物人流也不能按照規劃的線路運動，未完工部分的噪聲也會造成一定程度的混亂和干擾。因此，為了避免出現這種情況，應當盡早控制工程和裝修進度，制定嚴格的開業計劃和時間表，并在招商談判時和承租戶協商解決。即使不可能同時開業，未完成部分也需要進行遮擋，并最好標明預定的開業日期。

在開業的最初幾周，可能有成千上萬的購物者前來參觀購物，因為不熟悉環境，所以應當用簡單明白的方式指明方向，發放一些宣傳和線路指導圖，在開業之前，所有的交通符號、停車標志燈都必須齊備。

開業的慶典活動可能很簡單，也可能很隆重，它們表明了同一個意思，那就是開發建設過程已經告一段落，進入了運營階段。雖然今后隨著潮流的變化，需要改變外觀形象或者加入新用途，改變營銷策略或類型以提高競爭力，并進一步完善。同時也表明，到此時為止主要的開發工作已經完成。

第二篇：購物中心招商及開業準備(二)

購物中心招商及開業準備

（二）百貨商店是購物中心的核心，常常能夠獲得一定的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型購物中心的次級核心承租戶，在中型購物中心中可能成為核心承租戶，它介于傳統的百貨商店和綜合商店之間，其商品經營范圍和百貨商店大致相同。因為小型百貨商店對購物中心也很重要，所以它可以通過談判獲得較低的租金，但不會低于百貨商店。

超級市場是購物中心的重要補充，多數情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店，它有良好的信譽，能夠繳納足夠的租金。超級市場對中型購物中心和鄰里中心的地位更重要，所以租金更低。超級市場提供的是方便購物，雖然在區域中心，購物者的興趣不在比較購物方面，但研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大，所以，在大型購物中心，超級市場還是必不可少的。除了超級市場之外，還有風味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，面積從50一200㎡，井有較好的銷售額。綜合商店一般占整個區域購物中心營業面積的4—9％，單位面積的銷售額非常低，但它是購物中心必不可少的組成。它們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。它們對于小型購物中心可能非常重要，因此收取的租金較低。服裝店要盡量創造比較購物環境。大的女裝店和男裝店是購物中心的重要成員。具有地方特色的服裝商店數量很少，而且多數對購物中心不感興趣。因此，它們在談判中占據主動，能夠獲得比小服裝店更低的租金，雖然它們不是全國性的連鎖店，但是多數信譽好。商店規模是影響租金的另一個因素，一般小商店支付的租金高，全國性連鎖店的租金低。家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業層只需要小面積展示空間。購物中心的餐飲設施分為三類，即快餐、自助餐廳和高級餐廳。快餐為員工和購物者提供餐飲。高級餐廳對購物中心來說非常重要，它能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音像制品商店和照相機商店通常由地方承租戶經營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。它們能夠有效地增加購物中心的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。服務設施包括理發店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在購物中心中占的比例很小，不超過2％，但卻是購物中心的必備成員。由于面積小，故抵押保證金比較低。

二.開業階段

購物中心開業幾周之前，就要開始充分利用各種媒體積極宣傳，這是非常重要的，如果宣傳不夠，開業時知道的人太少，來的人也少，不僅使乘興而來的購物者感到冷清和失望，而且也使承租戶感到失望。購物中心開業日可能會涌來大量購物者和參觀者，造成各種設施不夠使用，而且由于對新環境不熟悉，可能會出現各種意想不到的情況。比如，購物者迷路，找不到停車位，停車排隊等候；商店、庭院和中庭空間人滿為患；餐飲設施供不應求；購物排隊等。為了讓開業有序進行，可以制定開業時間表，有組織地進行。

大型區域購物中心的開業可能影響整個城市甚至這個城市帶地區，因此最好把開業時間從一天延長到幾天。開業第一天，由承租戶攜帶家庭成員來熟悉環境，如果發現問題，可以及時補救。第二天是媒體接待日，邀請新聞傳媒參觀。第三天是社區日，通過地方報紙或者郵件邀請附近社區居民光臨。第四天才正式向全體公眾開放。值得注意的是，購物中心要求統一管理，應當盡可能保證所有承租戶同時開放(至少保證在75％以上)，不同時開業可能會使一些購物者感到失望，而且購物人流也不能按照規劃的線路運動，未完工部分的噪聲也會造成一定程度的混亂和干擾。因此，為了避免出現這種情況，應當盡早控制工程和裝修進度，制定嚴格的開業計劃和時間表，并在招商談判時和承租戶協商解決。即使不可能同時開業，未完成部分也需要進行遮擋，并最好標明預定的開業日期。

在開業的最初幾周，可能有成千上萬的購物者前來參觀購物，因為不熟悉環境，所以應當用簡單明白的方式指明方向，發放一些宣傳和線路指導圖，在開業之前，所有的交通符號、停車標志燈都必須齊備。

開業的慶典活動可能很簡單，也可能很隆重，它們表明了同一個意思，那就是開發建設過程已經告一段落，進入了運營階段。雖然今后隨著潮流的變化，需要改變外觀形象或者加入新用途，改變營銷策略或類型以提高競爭力，并進一步完善。

第三篇：商場招商租賃及開業準備

商場招商租賃及開業準備(2005-12-8 7:24:08)

分類：地產策劃

作者:不詳

商場竣工到開業慶典之前還有大量準備工作，除了設備調試和人員訓練之外，最首要的工作是店面招商和出租。

一.招商租賃階段

商場建成并不意味著開發過程的完結，下一步的任務是為出租店面尋找承租戶，也就是招商租賃。為了保證招商目標能夠成功地實現，首先需要在預算的基礎上確定開業后的經營目標。其次，需要根據金融情況確定出租方式和策略。實際上，早在商場設計和建設階段，預算和出租招商工作已經展開。

(一)商場的決算

商場開發必須預測開業之后的收入，并和資本投入結合起來考慮。在可行性研究階段已經做過項目成本預算，在建筑設計階段的最后可以進行更為準確的決算，計算商場的開發費用和成本，進行投資和受益的經濟分析，制定開業后的經營目標，并以此作為店面出租的依據。

(二)招商和承租戶選擇

在招商過程中，有必要對每一個承租戶進行評價，預測它們的經營前景，作為店面出租的指導。

第一，承租戶的選擇要保證租金的來源。商場的店面出租和租金關系密切。開發商的目標是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度地出租營業面積，獲得最大的利潤來源。以往的經驗并沒有給選擇承租戶和預測未來收入提供可靠的指導，問題在于獲得長期穩定的租戶和短期高回報是有矛盾的，在某些情況下難以兩全其美。開發商把面積大量出租給信譽好的零售商，可以保證租金來源的穩定性，但是這些承租戶可能達不到預期的銷售額，所以難以讓業主和金融投資機構滿意。開發商由此面臨協調一個長期收益和迅速收回投資的問題，反映在承租戶是選擇高信譽度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商。

在一些地方，購物者對某些承租戶具有很高的接受程度。雖然信譽一般，但是它們商品銷售量大，所以，商場中一些非常好的位置，常常被這些購物者接受程度很高但信譽一般的小規模承租戶占據。知名的全國性連鎖店雖然經營能力很強，有時候卻只能得到較低租金的位置。因此，商場在選擇承租戶時，需要在利潤和穩定性之間做出選擇。

第二，需要保證商場商品種類的完整性。購物者對商場中只有一家商店出售某種商品不會感到滿意，他們希望能夠像在城市商業區購物一樣，方便地進行款式、質量和價格的比較。開發商在招商時應當考慮選擇一些承租戶集中布置，擴大商品覆蓋范圍，方便購物者進行比較，提供與城市商業區一樣的競爭性和便利性，創造“購物氣氛”。

(三)承租戶租金

店面租金與商場的規模有關，一般大型商場的租金高，小型商場的租金相對低一些。如果規模相同，由于位置不同，租金也有差別，即使在同一商場，付出較多的租金能夠得到較好的店面位置。

由于經營商品的種類和利潤不同，并非每個承租戶都能夠交納同樣的租金。收取的租金一般分為兩部分，一部分是按面積收取基本租金，稱為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。

下表列舉了50年代美國一些重要的承租戶類型和租金的關系（1ft2=0.093m2）承 租 戶 抵押保證金($／ft2)百分比租金 百貨商店 1．5 2—3％

小型百貨商店 0．75—1.5 2．5—5％ 超級市場 1．25—2 1—2％

風味食品、面包店、熬食店、肉店、色店 5—6 5—7％ 糖果店干果店 5—6 6—10％ 綜合商店 1—2 3—6％ 服裝店 ＜2 ＜4％一5％ 小服裝店 2．5—6 10％ 全國連鈕級裝店 4％ 童裝 6％

五交化商店 1．75 4—5％ 家具和家庭裝飾店 1．75—2 4—6％ 餐飲店 1．75—3 4—7％ 服務設施 比較低 10％

百貨商店是商場的核心，常常能夠獲得較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型商場的次級核心承租戶，在中型商場中可能成為核心承租戶，它介于傳統的百貨商店和綜合商店之間，其商品經營范圍和百貨商店大致相同。因為小型百貨商店對商場也很重要，所以它可以通過談判獲得較低的租金，但不會低于百貨商店。

超級市場是商場的重要補充，多數情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店，它有良好的信譽，能夠繳納足夠的租金。超級市場對中型商場和鄰里中心的地位更重要，所以租金更低。超級市場提供的是方便購物，雖然在區域中心，購物者的興趣不在比較購物方面，但研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大，所以，在大型商場，超級市場還是必不可少的。除了超級市場之外，還有風味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，面積從50一200mz，井有較好的銷售額。

綜合商店一般占整個區域商場營業面積的4—9％，單位面積的銷售額非常低，但它是商場必不可少的組成。它們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。它們對于小型商場可能非常重要，因此收取的租金較低。

服裝店要盡量創造比較購物環境。大的女裝店和男裝店是商場的重要成員。具有地方特色的服裝商店數量很少，而且多數對商場不感興趣。因此，它們在談判中占據主動，能夠獲得比小服裝店更低的租金，雖然它們不是全國性的連鎖店，但是多數信譽好。商店規模是影響租金的另一個因素，一般小商店支付的租金高，全國性連鎖店的租金低。

家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業層只需要小面積展示空間。

商場的餐飲設施分為三類，即快餐、自助餐廳和高級餐廳。快餐為員工和購物者提供餐飲。高級餐廳對商場來說非常重要，它能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。

禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音像制品商店和照相機商店通常由地方承租戶經營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。它們能夠有效地增加商場的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。

服務設施包括理發店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在商場中占的比例很小，不超過2％，但卻是商場的必要的。

二.開業階段

商場開業幾周之前，就要開始充分利用各種媒體積極宣傳，這是非常重要的，如果宣傳不夠，開業時知道的人太少，來的人也少，不僅使乘興而來的購物者感到冷清和失望，而且也使承租戶感到失望。

商場開業日可能會涌來大量購物者和參觀者，造成各種設施不夠使用，而且由于對新環境不熟悉，可能會出現各種意想不到的情況。比如，購物者迷路，找不到停車位，停車排隊等候；商店、庭院和中庭空間人滿為患；餐飲設施供不應求；購物排隊等。為了讓開業有序進行，可以制定開業時間表，有組織地進行。

大型區域商場的開業可能影響整個城市甚至這個城市帶地區，因此最好把開業時間從一天延長到幾天。開業第一天，由承租戶攜帶家庭成員來熟悉環境，如果發現問題，可以及時補救。第二天是媒體接待日，邀請新聞傳媒參觀。第三天是社區日，通過地方報紙或者郵件邀請附近社區居民光臨。第四天才正式向全體公眾開放。

值得注意的是，商場要求統一管理，應當盡可能保證所有承租戶同時開放(至少保證在75％以上)，不同時開業可能會使一些購物者感到失望，而且購物人流也不能按照規劃的線路運動，未完工部分的噪聲也會造成一定程度的混亂和干擾。因此，為了避免出現這種情況，應當盡早控制工程和裝修進度，制定嚴格的開業計劃和時間表，并在招商談判時和承租戶協商解決。即使不可能同時開業，未完成部分也需要進行遮擋，并最好標明預定的開業日期。

在開業的最初幾周，可能有成千上萬的購物者前來參觀購物，因為不熟悉環境，所以應當用簡單明白的方式指明方向，發放一些宣傳和線路指導圖，在開業之前，所有的交通符號、停車標志燈都必須齊備。

開業的慶典活動可能很簡單，也可能很隆重，它們表明了同一個意思，那就是開發建設過程已經告一段落，進入了運營階段。雖然今后隨著潮流的變化，需要改變外觀形象或者加入新用途，改變營銷策略或類型以提高競爭力，并進一步完善。同時也表明，到此時為止主要的開發工作已經完成。

第四篇：購物中心招商租賃合同范本

非正式文本，僅供參考

合同編號

供應商編號

深圳市88廣場合作經營合同

（一）甲方:

法定代表人：

地址：

電話：

乙方：

法定代表人（或自然人身份證號碼）：

地址：

電話：

甲、乙雙方本著平等互利，共同發展的原則，經友好協商，達成以下合作經營合同。

第一節位置、面積、經營范圍

一、甲方將坐落于深圳市88廣場L5層，位置編號為1號，建筑面積為 84.3平方米（實用面積為43平方米，具體位置見附件1）的場地提供給乙方，供乙方設置專柜經營。

二、雙方合作經營項目是 精品、禮品。品牌有。種

類。

三、乙方經營商品的范圍僅限于本合同所規定的內容，乙方如需變更、增加、減少經營范圍

或轉換經營品牌時，應向甲方提出書面申請，經甲方同意后方可實行。如甲方根據商場實際情況對乙方提出商品更換的意見，乙方須配合并做出相應的調整。乙方與其他專柜之間經營品種出現沖突或發生糾紛時，須接受甲方的協調或調解。

第二節合同期限

四、本合同期限自年 12 月 1 日起至年 11月 30日止。（以下簡稱合同

期限，如合同起始日與甲方開業日不符，則以開業日為準，合同期限順延）

五、在合同期限內，乙方不得將合作經營場地轉讓、轉包給第三方經營或與第三方合作經營，否則承擔違約責任。

六、合同期屆滿前，乙方如需提前撤場、解除合同的應提前九十天書面向甲方申請，并經甲

方同意后方可撤場，否則按違約處理。提前解約時，甲方有權要求乙方賠償損失，其計

算方法為：

賠償金額＝乙方日平均銷售額×抽成率×撤場日至合同屆滿日之天數。

如日平均銷售額低于保底的日均營業額的，以保底日均營業額計算賠償金額。

七、乙方如有意續約，須于合同屆滿前三個月向甲方提出書面申請，在同等條件下乙方有優

先續約權，否則本合同于期限屆滿時即告終止。

第三節收銀及結算

八、乙方銷售款由甲方統一收取，乙方同意所設專柜每月之營業保底銷售額為人民

幣30000元，甲方按保底銷售額25%提成（以下稱“提成率”，提

成率一律為倒扣）為甲方收入。低于保底銷售額時，按保底銷售額結算。超過保底銷售

額壹元以上部分，分成比例為甲方 /%，乙方/%。

九、乙方不得進行場外交易。如乙方銷售商品的收入未進入甲方統一收銀，則乙方按所收金

額的10倍向甲方支付違約金，此款從乙方銷售款中扣除，如有不足，乙方須補足。如

再次違反，甲方有權即時解除合同，并不需賠償乙方任何損失。

十、乙方不得議價出售商品，如有違反，須向甲方交納違約金人民幣５０００元，如再次違

反，除須向甲方交納違約金人民幣５０００元外，甲方并追究乙方違約責任。

十一、乙方必須按稅務部門規定的稅種、稅率納稅，經營過程中的各種稅金及附加費由乙方

承擔。

十二、甲方每月8—16日向乙方結返上月銷售款，以支票或轉帳方式支付（涉及的銀行手續

等費用由乙方支付），乙方則須在指定的時間內向甲方提供合法有效的票據。如因乙方

原因不能按期結算的，則順延至下期一并結算。乙方須指定專人與甲方辦理結算，乙

方指定的結算人員須在甲方登記和領取結算員證（卡），否則甲方不予辦理結算。甲方

將乙方實際銷售商品的貨款，扣除乙方應繳納的各項費用后，余款結返乙方。如當次

不夠抵扣，乙方須在收到甲方書面通知后１０天內以現金補足，否則甲方有權解除合同，乙方損失自負。

第四節費用交付方式

十三、乙方在簽訂本合同后三天內，須向甲方交納履約保證金人民幣元，進場費

人民幣/元，如乙方簽訂合同后不在規定時間內交納履約保證金，甲方有

權單方解除合同。合同期滿，在乙方應交款項結算完畢后30個工作日內，甲方無息退

還乙方履約保證金。

十四、乙方應承擔的水費、電費、空調費、管理費等物業管理費按建筑面積每平方米人民

幣50元/月收取。合計費用為人民幣 4215元/月。如乙方

需要增加用量，則應向甲方申請并按甲方規定的標準支付費用。

十五、乙方同意在商品銷售時接受甲方認可的信用卡、銀行卡，所有給予發卡單位的手續費

在乙方銷售款中扣除。

十六、乙方撤場前，甲方有權在結返銷售款中扣留乙方月均銷售額的3％作

為商品質量保證金，以支付商品質量“三包”可能發生的費用，乙方遷出三個月后的十五個工作日內雙方結清余額，但不計利息。如扣留部分不足清償，乙方須如數補交。

第五節場地管理

十七、合同簽字生效后，乙方在收到甲方書面通知10天內提交按甲方裝修指引要求制定的專柜裝修設計方案，經甲方審核同意后，辦理施工手續，方可進場裝修。

十八、乙方是其經營場地的消防責任人，應無條件服從甲方有關消防及安全工作的管理，并

與甲方簽訂消防責任書。

十九、合同期滿或因乙方違約提前解除合同時，經營場地內不可移動的裝修無償歸甲方所有，甲方不對乙方作任何補償；如甲方不需要乙方原裝修時，甲方有權要求乙方將經營場

地恢復原狀。

二十、乙方如需對經營場地裝修及電器設備進行變更、整修、維護、增設或移動時，應事

先書面通知甲方，取得甲方同意后始得動工。

二十一、乙方使用的場地如遭破壞或由甲方提供的水管、電線線路或電器設施、防水裝置、空調設施、窗戶以及場地內其它固定裝置出現故障或不良反應時，乙方應立即采取

有效的應急措施并立即通知甲方，在甲方分清責任后作相應處理。

二十二、如因乙方人員（包括其受雇人員）的行為造成房屋及其附屬物結構和設備損壞，或

者造成第三方損失時，由乙方承擔全部賠償責任。

第六節營業時間

二十三、營業時間由甲方統一規定，乙方不得異議，不得延遲營業或中斷營業或提前結束營

業，未經甲方同意，乙方不得于營業時間內進行裝修調整。

第七節商品經營管理

二十四、乙方不得在合作經營場地內銷售假冒偽劣商品，不得銷售國家禁止經營的商品，不

得銷售侵犯他人專利權、商標權、著作權的商品。乙方違反上述規定致使甲方遭受

損失或受到行政處罰的，由乙方承擔全部法律責任。

二十五、乙方應按國家規定使用統一的價格標簽，所有商品一律采用人民幣標價，而且必須

明碼實價。乙方專柜內商品應數量充足，品種齊全，款式新穎。

二十六、乙方在商品進場經營前，同意向甲方提供下列有關證明資料：

1． 法定代表人證明書或法人授權委托書；

2． 國內企業的營業執照、國外企業的開業登記證明；

3． 企業的稅務登記證明；

4． 商品品牌在國內或國外的注冊證明或轉讓，授權使用證明。

5． 國內代理商須具有時效性、區域性、品類性的代理資格證明及授權銷售的協議

或證明；

6． 商品生產許可證、銷售許可證和檢驗合格證，商品列入強制性產品認證目錄的，須提供強制性產品認證證書。

7． 商品的質量檢驗標準及本地的主管部門和專業部門出具的質量檢驗鑒定書；

8． 進口商品須具備海關稅單，商檢證明等完整的進口手續證明，國內生產或加工的商品須具備生產廠家的有效資料；

9． 商品品類、品種及價格資料；

10． 其他必要的資料。

二十七、乙方陳列于甲方專柜內商品由乙方派駐人員自行負責管理，乙方補貨、退貨必須按

甲方規定的出入口和路線進出，乙方退貨時還須經甲方管理人員同意，開具放行單

由甲方人員檢查后才能進行。

二十八、乙方與消費者因商品質量或其他原因引起的糾紛，甲方有權主持調解并處理，如引

起訴訟的，乙方必須參與訴訟程序并承擔所有法律責任，如由此導致甲方和消費者

損失時，乙方應承擔賠償責任。

二十九、乙方不得將經營設施、場地和商品設置擔保抵押，如由此導致甲方損失時，乙方應

承擔賠償責任。

三

十、乙方必須購買保險，若因乙方原因造成他方損失時，由乙方承擔全部責任。

三

十一、商品零售價格由乙方根據市場行情自行確定，但原則上不得高于本市同類商場同種

商品的同期價格水平，價格調整或打折事項應事前書面通知甲方，經甲方同意后方

可執行。乙方同類商品在其他商場或專賣店實行優惠、促銷活動時，也須在甲方場

地以相同條件同時進行。

三

十二、乙方專柜內商品的擺放與布局應與甲方總體規劃布局一致，未經甲方許可，不得自

行改變。

三

十三、在經營中根據乙方專柜的實際銷售情況，通過市場調研和整體營銷策略，甲方有權

對乙方經營商品的價格、陳列、促銷等提出意見，乙方同意配合并應立即做出相應的調整。

三

十四、在合同有效期內，如乙方在第一年內累計五個月達不到第八條約定的最低月銷售

額或從第二年起連續三個月達不到最低月銷售額或累計二個月銷售額不足抵扣，甲

方有權調換位置、調整面積或清退出甲方場地，乙方須于接到書面通知后在甲方指

定清退期內撤出場地，雙方另行簽訂合同或在結算后終止合同。

第八節人員管理

三

十五、乙方可于經營場地自派服務人員名，其派出人員應先由甲方面試，合格者

須將姓名、簡歷、照片、身份證復印件、健康證、計劃生育證明等送交甲方審核并

經甲方培訓后才能上崗。未經甲方同意，乙方不得隨意更換增減服務人員。

三

十六、乙方必須按勞動法履行用工手續，按時支付員工工資和法定的福利待遇，因經營場

地員工引起的勞動糾紛，后果由乙方自負。

三

十七、乙方派出的服務人員必須經甲方統一培訓，穿甲方統一的員工制服，佩戴統一工牌、接受甲方統一管理、遵守甲方規章制度（見附件2），相關的培訓費、制服費等由

乙方承擔。

三

十八、甲方有權要求乙方清退不合格或嚴重違規的派出人員，乙方派出人員若有違反本合同之行為，將視為乙方違約。

三

十九、乙方及其派出人員在經營中應自覺維護甲方的信譽和形象，如因乙方原因造成甲方

或第三方信譽受損、財產損失或人身傷害的，一概由乙方承擔責任并負責賠償。

第九節營銷、促銷管理

四

十、甲方在重大節假日固定舉辦的各類促銷活動和其他時間根據經營情況舉辦的類似活

動，乙方必須無條件配合，促銷活動的費用分擔由甲方與乙方事先協商確定。

四

十一、甲方發放的各類貴賓卡、會員卡、、購物卡、優惠券、可刷卡消費的銀行卡以及與

甲方有互惠協議單位的會員卡所享受的購物優惠（九折為限）由乙方負擔，超過九

折以上時，由甲、乙雙方協商決定分擔的辦法及比例。

四

十二、乙方在專柜范圍內所做任何廣告、宣傳，甲方都有權建議或要求更換。

四

十三、乙方任何形式的廣告宣傳涉及甲方的，必須經甲方事先同意。

第十節違約責任

四

十四、甲方的違約責任

如甲方有下列情形之一時，乙方有權單方面即時解除本合同，甲方應退還乙方所交的履約保證金。

1、依法申請破產或整頓時；

2、發生解散事由時；

3、被吊銷營業執照時；

4、交付乙方使用的場地與本合同所述不符；

5、因甲方原因，場地已不能用于本合同所定的用途；

6、甲方遲延交付場地三個月以上；

乙方因上述原因單方解除合同時，應提前10日書面通知甲方，甲方接到通知后應

及時配合辦理相關手續。

四

十五、乙方的違約責任

如乙方有下列情形之一時，甲方有權單方面即時解除本合同，履約保證金不予退還，保證金不足補償甲方或第三方經濟、信譽損失的，甲方有權留置乙方所有貨物及銷

售額，仍不足以補償的，甲方有權繼續追償。

1.簽訂合作經營合同后，不在規定時間內進場裝修；裝修后，不在規定時間內進

場營業；

2.擅自擴大經營面積或改變合同約定的商品品牌及種類或將合作經營場地轉讓、轉包給第三方經營或與第三方合作經營；

3.拖欠應交款項一個月，在甲方準許的期限內仍未交清；

4.未經甲方書面同意，擅自將經營場地裝修或改變經營場地用途；

5.擅自停止營業二天；私自收銀或議價銷售二次以上（含二次）；

6.被國家行政機關查封、停業或吊銷營業執照；經法院裁定被執行，被先予執行

或被采取財產保全措施；

7.嚴重違反甲方規章制度，接甲方書面通知后拒不糾正；

8.因商品或服務質量差引起嚴重后果的（如被媒體披露、被消費者起訴等）；或

經營過程中有嚴重損害甲方利益的其他行為。

第十一節其他

四

十六、因不可抗力因素（自然災害、戰爭、政府征用等）導致合同無法繼續履行時，本合同自動終止，雙方均可免責。

四

十七、甲、乙雙方就合同履行發生糾紛，應通過友好協商解決，協商解決不成的，以第（１）

種方式解決。（１）向甲方所在地人民法院起訴。（２）向深圳仲裁委員會申請仲裁。

四

十八、本合同一式肆份，甲方執叁份，乙方執一份，具同等法律效力，自雙方簽字蓋章之

日起生效。

四

十九、其它約定：

甲方：乙方：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

日期：日期：

第五篇：購物中心招商難題及對策

購物中心招商難題及對策

招商難！究竟難在哪里？

招商難，已是業內不爭的事實。購物中心和商家本是天然的利益共同體，在相互中依存、相互合作中才能得到發展。倘若商家不愿進駐，其結論起碼是商家對購物中心的依存度不夠高，甚至可有可無。于是，招商便成了投資商、開發商最難跨越的一道坎。

招商難的根本原因并不在于承租商資源越來越少了，而在于招商營銷工作缺乏針對性和說服力，缺乏對商戶不同心態的具體了解和把握，缺乏對項目本身優劣長短的客觀看待以及與之相應的營銷舉措。而且，招商對購物中心成敗的關鍵性作用，并不局限于招商這一個時段、一個環節，而是貫穿購物中心開發的整個過程中的每個環節、每個方面。更重要的是在每個環節方面，都要從承租商的角度看待問題，從承租商的角度發現、分析和解決問題。這樣創造出來的“作品”，才能最大限度地獲得承租商的認同和攀附，從而在根本上解決招商難的問題。

承租商的成功，就是購物中心的成功，更是開發商的成功。為承租商負責，就是為開發商長遠的投資與回報負責。

招攬什么樣的商家進店？

臨近招商，如果才把這個問題提上桌面，確實有太遲之嫌。

目前招商中“不問張三李四，給錢就讓進”的做法，看似為開發商投資收益著想，多拉進租戶，一時也可能門庭若市，但從更遠看，很可能離衰敗不遠，實際上是對開發商、承租商根本利益的致命傷害。

“招攬什么樣的商家進店”，看似屬于招商工作范疇，它實際上涉及購物中心開發經營的核心問題：整體定位、設計思想、經營理念等。

具體地講，要回答好這個問題，應當回問項目本身的5個基本定位：

其一，購物中心的商品和服務到底“賣給誰”（目標消費群體以及商圈范圍）？居民社區型的購物中心，招商藍圖應圍繞本社區千家萬戶婦孺老少的日常消費服務來設計；繁華鬧市型的購物中心，則要考慮更大區域的中青年上班族的個人和公務購物、休閑、聚餐、娛樂等需求。這是購物中心招商運作的基本要求。

其二，本項目區別于其他同行的經營特色是什么？不同的經營特色，有不同的商戶陣列，就有不同的招商藍圖。打算強化購物中心中高檔商品，應以知名品牌為招商重點；以休閑娛樂為特色的購物中心，則應在餐飲、酒吧、娛樂場、影院等行業的招商方向下功夫。不能見別人上什么，你就上什么。“跟風”往往造成與他人的雷同，抹煞自身特色。其三，項目自身的建筑特點有哪些？建筑條件也是限制某些商戶進駐的重要因素。有些較理想的承租商正因此而不得不“望樓興嘆”。

其四，購物中心目前都面臨著地方化、民族化、國際化相融合的課題。對這種消費文化問題，招商工作是無法回避的。比如，國際品牌、全國品牌可為購物中心帶來較高聲譽，但在許多地區，國際一流品牌不一定更比國內二三流品牌更吃香；地方品牌雖不大，可具有獨特性和顧客忠誠度。最有名的，不一定適合列入招商藍圖。其五，市場消費的未來發展趨勢是什么？比如近幾年，歐美國家新建購物中心反映出強化娛樂設施的趨勢。據資料稱，2001年英國新建的購物中心，有38%把主要的娛樂設施（電影院、保齡球場、夜總會、少兒游樂場等）集于一身。而在前五年，這個比例僅是25%。

目前，某些新潮且極富特色的“形象店”（比如新潮服飾店、家庭裝飾品店、登山攀巖運動品店等）將成為業界新寵。“形象店”對吸引青少年、突出購物中心商品花色的立體感和前衛化很有效果。招商計劃只有顧及消費流行趨勢，才能更加強化購物中心的品牌形象。綜上所述，“招攬什么樣的商家進店”，實際在很大程度上決定購物中心“賣什么”、“賣給誰”、“怎么賣”等重要問題。它關聯著購物中心這個復雜系統的各方面、全過程。所以，招商工作應從建筑的規劃設計階段就開始介入，根據總體定位，進行全方位的業態、業種規劃，并把藍圖交給建筑設計師進行平面、立面布局，賦予有生命和個性的創意設計，才能形成更成熟、完美的項目開發設計方案。

如何定租金才恰當？

如何定租金，事關項目招商的成敗，總讓開發商們撓頭，也是招商爭議的焦點。其實，定租金的難處主要來自于3方面的矛盾。一是投資商方面盡快回籠投資和放水養魚長期獲利之間的矛盾；二是價格政策與承租商要求之間的矛盾；三是把擬訂價位與周圍同類項目進行比較而產生的矛盾。

第二方面（價格政策與承租商要求之間的矛盾）是最主要的矛盾。因為，價值（價格）在根本上是由市場決定的，最終由承租商說了算。營銷魔方一時能掀動價格，但改變不了市場的價值規律。商家們不買賬，開發商再急也沒用。周圍同類項目之所以能夠保持租金的高價位，大多是同行各方面努力工作的結果，是“熬煉”出來的旺鋪。倘若盲目攀比照搬，企圖一蹴而就，最終往往碰壁而歸。

如何制定能讓市場接受的租金政策？

在技術操作上可分3個方面：整體價位；租金形式；付租時間。

目前，業內招商操作大多偏重于第一方面（價位）。其實，后兩者（尤其是不同形式租金的各種組合）同樣是招商成功的有效杠桿。比如，為加強對“形象店”的招商拉力，可采用“定額租金（低）十百分比租金（中）十補貼返還（中）”的組合設計。為拉動本地區的薄利型品牌店入駐，可采用租金的“定額累退”方式：“第三年開始，若達到100萬元/年營業額，定額租金則減少30元/平方米”等。

不同形式租金的不同組合，有著不同的作用，可以延用到購物中心的長期經營（完善業態業種，降低鋪位空置率等）中去。“租金越高越好”，是目前內地開發商為盡快收回投資而普遍采用的價格政策。然而，現代購物中心目前在內地尚在成長階段，要使跑慣了百貨商店、超市的廣大消費者接受這種嶄新的購物場所和消費習慣，還需一定時日。在這種情況下，購物中心在招商中相應地采取租金“低門檻”策略，是比較恰當的。當然，門檻“低”并不是絕對的，在一定條件下可以向“高”轉化。這種轉化的“條件”有二：一是在“低門檻”之后再設“保護性門檻”，如正當費用攤銷，合法費用收取，年營業額的要求，服務質量的標準，業態業種的保護等等。二是眼下放水養魚引導市場，努力搞好經營管理，待把生地“煨”成熟地，將給開發商帶來更大更長久的投資收益。

招商租約中的三大痼疾

有些好項目，承租戶看中了，卻老是猶豫磨蹭著不敢簽約，甚至今天簽了，明天就毀約推翻。這到底是為什么？

對開發商的不信任，是其主要心態之一。如前文典型表述：“誰知道美好藍圖將來能不能兌現”。

商業信譽不好，是另一種社會“環境污染”。究其淵源，地產開發業“責無旁貸”。其中，商業租約就是一種集中體現。正如商戶所說：現在的合同，還不如買個家電的說明書寫得清楚和明白。目前購物中心的招商租約，在開發商方面主要存在著3方面的問題：

1、主觀上有意地利用信息不對稱，在租約某些條文中做文章。或籠統，或簡約，或避而不談，或偷換概念，以圖給承租商多加一些責任，給自己多留一些權利。輕者是為己多留些回旋緩沖余地，重者則屬于暗下圈套，攫取不義之利。無論哪一種，都是對承租商權益的不正當侵害。把租約制定得詳詳細細、清清楚楚、明明白白，不僅利于改變地產商業界的信譽形象，使整個產業更好地發展，而且，對開發商自身的近期利益和遠期利益，都有莫大的好處：一會獲得廣大商家的信任，有力地推動項目招商，盡快回籠資金；二會大大降低商戶不信任給招商帶來的高額成本費用，大大提高工作效率，減少招商工作量；三是為開發商與承租商的戰略合作結盟，奠定了一個良好的信任基礎，獲得長遠發展效益。

2、陳舊的思維定勢，導致租約的內容簡單籠統、殘缺不全。出了問題往往無案可稽，后遺癥較多。常遺漏（或籠統模糊）的合同要點試舉幾例：

* 承租商想更改店牌及商品主打品牌，有沒有自主權？有多少？ * 承租商想轉租或分租，租約的責任義務（包括權力）由誰承擔？ * 承租商每日必須在何時開業、關門？違約該如何處理？ * 承租商可以在周圍開設同類分店嗎？可在多遠以外開店？

* 空場后如果商家店內起火，管理員可以強行破鎖進店嗎？有哪些緊急情況可以這樣做？其損失由誰來承擔？等等。

3、開發商對承租商，普遍重視合同的制約功能，忽視合同的激勵、引導功能。只強調“必須做什么，不能做什么”，缺乏“鼓勵做什么，獎勵做什么”。這是強制性管理習慣在招商租約方面的反映。租約激勵性的弱化，不利于購物中心的核心競爭力——“1+1＞2”的系統整合效能的成長和發揮。

如何立約，才能發揮出合同的激勵功能？ 以租金為例，比起定額租金，百分比租金更能強化雙方“利益同享、風險共擔”的共同體意識。“定額累退”（商戶達到一定營業額后，開發商降低抽成百分比），則比固定比率更能激勵商戶進一步搞好經營。再如，給帶動力強的承租大戶以財產保險、減免雜費等贈與，變相降租，這都是有效的招商舉措。

以商品服務結構為例，可以用優先、優惠等條件引導商家，來幫助購物中心完善業態業種。如購物中心招標新項目，在同等條件下，對入駐兩年以上的商戶給予優先中標，最初兩年的租金還可優惠20%。提高承租商的服務水準，同樣可以租約來引導。如把購物中心的《服務規范》和商家各自的《服務標準》都作為合同附件。

“合同意味著制約，也意味著激勵”，僅一詞之差，卻反映了商業經營管理的兩種不同的理念，產生著兩種不同的效果，倡導著兩種不同的企業文化。