第一篇：購物中心、商場招商租賃人員傭金計提辦法

租賃人員傭金計提辦法

租賃管理傭金提成制度

為了完善公司銷售管理機(jī)制，規(guī)范銷售操作規(guī)程，提高銷售隊伍的工作積極性和提升業(yè)績，發(fā)揮團(tuán)隊合作精神，現(xiàn)結(jié)合公司目前開發(fā)項目的實(shí)際銷售情況和市場需要，引入銷售激勵機(jī)制，特制定適合項目業(yè)務(wù)發(fā)展的租賃傭金激勵辦法。將相關(guān)業(yè)務(wù)人員的收入分為固定工資及租賃提成兩部分內(nèi)容。

一、發(fā)放宗旨說明

（一）發(fā)放原則：團(tuán)結(jié)合作，發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊合作精神。成員內(nèi)部互相不競爭，整個團(tuán)隊采用公開、公平、公正的原則進(jìn)行計提。

（二）計提前提： 寫字樓

已獲得消防驗(yàn)收合格證明

客戶簽定《租賃合同》并已繳納一個月首付款三個月押金計提；

商鋪

已獲得消防驗(yàn)收合格證明

客戶簽定《租賃合同》并已繳納三個月首付款三個月押金計提；

（根據(jù)不同業(yè)態(tài)調(diào)整押金及預(yù)付款）

（三）發(fā)放時間：

以每自歷月25日為最后截止日進(jìn)行統(tǒng)計結(jié)算，于次月10日進(jìn)行發(fā)放；

二、計提方法

（一）薪酬構(gòu)成底薪提成制：

公司營銷人員采取“底薪（公司編制）＋提成（租賃提成）的薪酬結(jié)構(gòu)。

（二）計提方式：采用個人業(yè)績提成率計算，以租賃任務(wù)定額設(shè)定提成固比例，同時根據(jù)個人綜合考評設(shè)定月度考核獎金計提。客服人員按照集體傭金提成比例分配傭金。

三、傭金分配比例及用途：

提取當(dāng)月成交的每單筆合同一個月的有效凈租金15作為租賃管理、租賃個人的傭金和租賃人員月度考核獎，其中，個人分配比例4，團(tuán)隊分配比例5，經(jīng)理分

配比例3，剩余3部分將作為租賃業(yè)務(wù)人員、客服人員手機(jī)費(fèi)用報銷及加班費(fèi)用，社交費(fèi)用等其他相關(guān)補(bǔ)貼。租賃成功經(jīng)審批合格符合發(fā)放條件，即可按上述提成比例進(jìn)行平均分配計提。

說明：有效凈租金合同有效租金-物業(yè)管理費(fèi)

四、考核方法

（一）個人考核：

根據(jù)租賃人員當(dāng)月成交情況及綜合表現(xiàn)來評定其傭金提成。

客服人員根據(jù)綜合表現(xiàn)來評定其傭金提成。

（二）集體考核：

根據(jù)租賃團(tuán)隊（包括客服人員）當(dāng)月業(yè)績及綜合表現(xiàn)評定傭金提成。

五、客戶確認(rèn)制度

（一）宗旨：

（二）原則：一切以《每日來訪客戶登記表》文字記錄、來電來訪登記為準(zhǔn)。

1、首確認(rèn)制度

2、客戶委托書面證明

3、根據(jù)客戶到訪時間的先后次序客戶確認(rèn)有效期為二

個月，二個月后再續(xù)確認(rèn)，視為新客戶。客戶確認(rèn)的有效期以經(jīng)理簽字的日期為準(zhǔn)。

六、特殊情況處理

（一）兩人合作成功簽約

雙方按個人提成比例的50進(jìn)行平均分配計提。

（二）發(fā)生撞單

客戶委托獨(dú)家證明優(yōu)先于首確認(rèn)；不能協(xié)商解決又不接受領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)及裁決的，傭金上繳租賃部。

（三）客戶于簽約后未入住即毀約

業(yè)務(wù)員已領(lǐng)的傭金在退出的當(dāng)月扣除；而此單元重新再按規(guī)定計提。

（四）新員工加入

新員工試用期未轉(zhuǎn)正期間不享受集體傭金。

七、考核制度

（一）內(nèi)容說明

1、適用范圍：可參與集體租賃傭金的租賃人員。

2、考核時間：以月度評審，計時以每月首日至末日的時間段進(jìn)行考核。

3、考核內(nèi)容：品德、工作能力、工作表現(xiàn)、工作成績”四方面進(jìn)行考評。

4、考核量化測評標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)理評定 很好100分 較好80 一般70 較差60 標(biāo)準(zhǔn)總分值說明：

100分，80分以上可以100提取既定傭金，70分以上可以提取90傭金，60分以上可以提取80既定傭金

（二）考核評審成員： 經(jīng)營部經(jīng)理

（三）、評審原則： 實(shí)事求是，嚴(yán)肅、客觀。

（四）評審程序：

實(shí)行層級考評，一級考評一級。

1、每月最后一天，由員工對照考核標(biāo)準(zhǔn)自行打分；

2、部門經(jīng)理對照考核標(biāo)準(zhǔn)對本部門員工進(jìn)行考評；

3、部門經(jīng)理考評后交公司總經(jīng)理審核后由財務(wù)部發(fā)放；

八、考核計發(fā)辦法：

租賃管理考核與每月租賃傭金計提辦法中的集體考核提成總額掛鉤，根據(jù)，當(dāng)月每人的實(shí)際得分發(fā)放月集體考核獎金）計算公式為：

1、單元分值＝每月集體考核提成總額÷可參與集體考核人員當(dāng)月總得分

2、每人月考核獎金單元分值×月個人總得分

十一、生效時間：

本《租賃管理傭金提成制度》從始執(zhí)行。

200 年 月 日開

第二篇：購物中心招商租賃合同范本

非正式文本，僅供參考

合同編號

供應(yīng)商編號

深圳市88廣場合作經(jīng)營合同

（一）甲方:

法定代表人：

地址：

電話：

乙方：

法定代表人（或自然人身份證號碼）：

地址：

電話：

甲、乙雙方本著平等互利，共同發(fā)展的原則，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成以下合作經(jīng)營合同。

第一節(jié)位置、面積、經(jīng)營范圍

一、甲方將坐落于深圳市88廣場L5層，位置編號為1號，建筑面積為 84.3平方米（實(shí)用面積為43平方米，具體位置見附件1）的場地提供給乙方，供乙方設(shè)置專柜經(jīng)營。

二、雙方合作經(jīng)營項目是 精品、禮品。品牌有。種

類。

三、乙方經(jīng)營商品的范圍僅限于本合同所規(guī)定的內(nèi)容，乙方如需變更、增加、減少經(jīng)營范圍

或轉(zhuǎn)換經(jīng)營品牌時，應(yīng)向甲方提出書面申請，經(jīng)甲方同意后方可實(shí)行。如甲方根據(jù)商場實(shí)際情況對乙方提出商品更換的意見，乙方須配合并做出相應(yīng)的調(diào)整。乙方與其他專柜之間經(jīng)營品種出現(xiàn)沖突或發(fā)生糾紛時，須接受甲方的協(xié)調(diào)或調(diào)解。

第二節(jié)合同期限

四、本合同期限自年 12 月 1 日起至年 11月 30日止。（以下簡稱合同

期限，如合同起始日與甲方開業(yè)日不符，則以開業(yè)日為準(zhǔn)，合同期限順延）

五、在合同期限內(nèi)，乙方不得將合作經(jīng)營場地轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包給第三方經(jīng)營或與第三方合作經(jīng)營，否則承擔(dān)違約責(zé)任。

六、合同期屆滿前，乙方如需提前撤場、解除合同的應(yīng)提前九十天書面向甲方申請，并經(jīng)甲

方同意后方可撤場，否則按違約處理。提前解約時，甲方有權(quán)要求乙方賠償損失，其計

算方法為：

賠償金額＝乙方日平均銷售額×抽成率×撤場日至合同屆滿日之天數(shù)。

如日平均銷售額低于保底的日均營業(yè)額的，以保底日均營業(yè)額計算賠償金額。

七、乙方如有意續(xù)約，須于合同屆滿前三個月向甲方提出書面申請，在同等條件下乙方有優(yōu)

先續(xù)約權(quán)，否則本合同于期限屆滿時即告終止。

第三節(jié)收銀及結(jié)算

八、乙方銷售款由甲方統(tǒng)一收取，乙方同意所設(shè)專柜每月之營業(yè)保底銷售額為人民

幣30000元，甲方按保底銷售額25%提成（以下稱“提成率”，提

成率一律為倒扣）為甲方收入。低于保底銷售額時，按保底銷售額結(jié)算。超過保底銷售

額壹元以上部分，分成比例為甲方 /%，乙方/%。

九、乙方不得進(jìn)行場外交易。如乙方銷售商品的收入未進(jìn)入甲方統(tǒng)一收銀，則乙方按所收金

額的10倍向甲方支付違約金，此款從乙方銷售款中扣除，如有不足，乙方須補(bǔ)足。如

再次違反，甲方有權(quán)即時解除合同，并不需賠償乙方任何損失。

十、乙方不得議價出售商品，如有違反，須向甲方交納違約金人民幣５０００元，如再次違

反，除須向甲方交納違約金人民幣５０００元外，甲方并追究乙方違約責(zé)任。

十一、乙方必須按稅務(wù)部門規(guī)定的稅種、稅率納稅，經(jīng)營過程中的各種稅金及附加費(fèi)由乙方

承擔(dān)。

十二、甲方每月8—16日向乙方結(jié)返上月銷售款，以支票或轉(zhuǎn)帳方式支付（涉及的銀行手續(xù)

等費(fèi)用由乙方支付），乙方則須在指定的時間內(nèi)向甲方提供合法有效的票據(jù)。如因乙方

原因不能按期結(jié)算的，則順延至下期一并結(jié)算。乙方須指定專人與甲方辦理結(jié)算，乙

方指定的結(jié)算人員須在甲方登記和領(lǐng)取結(jié)算員證（卡），否則甲方不予辦理結(jié)算。甲方

將乙方實(shí)際銷售商品的貨款，扣除乙方應(yīng)繳納的各項費(fèi)用后，余款結(jié)返乙方。如當(dāng)次

不夠抵扣，乙方須在收到甲方書面通知后１０天內(nèi)以現(xiàn)金補(bǔ)足，否則甲方有權(quán)解除合同，乙方損失自負(fù)。

第四節(jié)費(fèi)用交付方式

十三、乙方在簽訂本合同后三天內(nèi)，須向甲方交納履約保證金人民幣元，進(jìn)場費(fèi)

人民幣/元，如乙方簽訂合同后不在規(guī)定時間內(nèi)交納履約保證金，甲方有

權(quán)單方解除合同。合同期滿，在乙方應(yīng)交款項結(jié)算完畢后30個工作日內(nèi)，甲方無息退

還乙方履約保證金。

十四、乙方應(yīng)承擔(dān)的水費(fèi)、電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、管理費(fèi)等物業(yè)管理費(fèi)按建筑面積每平方米人民

幣50元/月收取。合計費(fèi)用為人民幣 4215元/月。如乙方

需要增加用量，則應(yīng)向甲方申請并按甲方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付費(fèi)用。

十五、乙方同意在商品銷售時接受甲方認(rèn)可的信用卡、銀行卡，所有給予發(fā)卡單位的手續(xù)費(fèi)

在乙方銷售款中扣除。

十六、乙方撤場前，甲方有權(quán)在結(jié)返銷售款中扣留乙方月均銷售額的3％作

為商品質(zhì)量保證金，以支付商品質(zhì)量“三包”可能發(fā)生的費(fèi)用，乙方遷出三個月后的十五個工作日內(nèi)雙方結(jié)清余額，但不計利息。如扣留部分不足清償，乙方須如數(shù)補(bǔ)交。

第五節(jié)場地管理

十七、合同簽字生效后，乙方在收到甲方書面通知10天內(nèi)提交按甲方裝修指引要求制定的專柜裝修設(shè)計方案，經(jīng)甲方審核同意后，辦理施工手續(xù)，方可進(jìn)場裝修。

十八、乙方是其經(jīng)營場地的消防責(zé)任人，應(yīng)無條件服從甲方有關(guān)消防及安全工作的管理，并

與甲方簽訂消防責(zé)任書。

十九、合同期滿或因乙方違約提前解除合同時，經(jīng)營場地內(nèi)不可移動的裝修無償歸甲方所有，甲方不對乙方作任何補(bǔ)償；如甲方不需要乙方原裝修時，甲方有權(quán)要求乙方將經(jīng)營場

地恢復(fù)原狀。

二十、乙方如需對經(jīng)營場地裝修及電器設(shè)備進(jìn)行變更、整修、維護(hù)、增設(shè)或移動時，應(yīng)事

先書面通知甲方，取得甲方同意后始得動工。

二十一、乙方使用的場地如遭破壞或由甲方提供的水管、電線線路或電器設(shè)施、防水裝置、空調(diào)設(shè)施、窗戶以及場地內(nèi)其它固定裝置出現(xiàn)故障或不良反應(yīng)時，乙方應(yīng)立即采取

有效的應(yīng)急措施并立即通知甲方，在甲方分清責(zé)任后作相應(yīng)處理。

二十二、如因乙方人員（包括其受雇人員）的行為造成房屋及其附屬物結(jié)構(gòu)和設(shè)備損壞，或

者造成第三方損失時，由乙方承擔(dān)全部賠償責(zé)任。

第六節(jié)營業(yè)時間

二十三、營業(yè)時間由甲方統(tǒng)一規(guī)定，乙方不得異議，不得延遲營業(yè)或中斷營業(yè)或提前結(jié)束營

業(yè)，未經(jīng)甲方同意，乙方不得于營業(yè)時間內(nèi)進(jìn)行裝修調(diào)整。

第七節(jié)商品經(jīng)營管理

二十四、乙方不得在合作經(jīng)營場地內(nèi)銷售假冒偽劣商品，不得銷售國家禁止經(jīng)營的商品，不

得銷售侵犯他人專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)的商品。乙方違反上述規(guī)定致使甲方遭受

損失或受到行政處罰的，由乙方承擔(dān)全部法律責(zé)任。

二十五、乙方應(yīng)按國家規(guī)定使用統(tǒng)一的價格標(biāo)簽，所有商品一律采用人民幣標(biāo)價，而且必須

明碼實(shí)價。乙方專柜內(nèi)商品應(yīng)數(shù)量充足，品種齊全，款式新穎。

二十六、乙方在商品進(jìn)場經(jīng)營前，同意向甲方提供下列有關(guān)證明資料：

1． 法定代表人證明書或法人授權(quán)委托書；

2． 國內(nèi)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、國外企業(yè)的開業(yè)登記證明；

3． 企業(yè)的稅務(wù)登記證明；

4． 商品品牌在國內(nèi)或國外的注冊證明或轉(zhuǎn)讓，授權(quán)使用證明。

5． 國內(nèi)代理商須具有時效性、區(qū)域性、品類性的代理資格證明及授權(quán)銷售的協(xié)議

或證明；

6． 商品生產(chǎn)許可證、銷售許可證和檢驗(yàn)合格證，商品列入強(qiáng)制性產(chǎn)品認(rèn)證目錄的，須提供強(qiáng)制性產(chǎn)品認(rèn)證證書。

7． 商品的質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及本地的主管部門和專業(yè)部門出具的質(zhì)量檢驗(yàn)鑒定書；

8． 進(jìn)口商品須具備海關(guān)稅單，商檢證明等完整的進(jìn)口手續(xù)證明，國內(nèi)生產(chǎn)或加工的商品須具備生產(chǎn)廠家的有效資料；

9． 商品品類、品種及價格資料；

10． 其他必要的資料。

二十七、乙方陳列于甲方專柜內(nèi)商品由乙方派駐人員自行負(fù)責(zé)管理，乙方補(bǔ)貨、退貨必須按

甲方規(guī)定的出入口和路線進(jìn)出，乙方退貨時還須經(jīng)甲方管理人員同意，開具放行單

由甲方人員檢查后才能進(jìn)行。

二十八、乙方與消費(fèi)者因商品質(zhì)量或其他原因引起的糾紛，甲方有權(quán)主持調(diào)解并處理，如引

起訴訟的，乙方必須參與訴訟程序并承擔(dān)所有法律責(zé)任，如由此導(dǎo)致甲方和消費(fèi)者

損失時，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

二十九、乙方不得將經(jīng)營設(shè)施、場地和商品設(shè)置擔(dān)保抵押，如由此導(dǎo)致甲方損失時，乙方應(yīng)

承擔(dān)賠償責(zé)任。

三

十、乙方必須購買保險，若因乙方原因造成他方損失時，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任。

三

十一、商品零售價格由乙方根據(jù)市場行情自行確定，但原則上不得高于本市同類商場同種

商品的同期價格水平，價格調(diào)整或打折事項應(yīng)事前書面通知甲方，經(jīng)甲方同意后方

可執(zhí)行。乙方同類商品在其他商場或?qū)Ｙu店實(shí)行優(yōu)惠、促銷活動時，也須在甲方場

地以相同條件同時進(jìn)行。

三

十二、乙方專柜內(nèi)商品的擺放與布局應(yīng)與甲方總體規(guī)劃布局一致，未經(jīng)甲方許可，不得自

行改變。

三

十三、在經(jīng)營中根據(jù)乙方專柜的實(shí)際銷售情況，通過市場調(diào)研和整體營銷策略，甲方有權(quán)

對乙方經(jīng)營商品的價格、陳列、促銷等提出意見，乙方同意配合并應(yīng)立即做出相應(yīng)的調(diào)整。

三

十四、在合同有效期內(nèi)，如乙方在第一年內(nèi)累計五個月達(dá)不到第八條約定的最低月銷售

額或從第二年起連續(xù)三個月達(dá)不到最低月銷售額或累計二個月銷售額不足抵扣，甲

方有權(quán)調(diào)換位置、調(diào)整面積或清退出甲方場地，乙方須于接到書面通知后在甲方指

定清退期內(nèi)撤出場地，雙方另行簽訂合同或在結(jié)算后終止合同。

第八節(jié)人員管理

三

十五、乙方可于經(jīng)營場地自派服務(wù)人員名，其派出人員應(yīng)先由甲方面試，合格者

須將姓名、簡歷、照片、身份證復(fù)印件、健康證、計劃生育證明等送交甲方審核并

經(jīng)甲方培訓(xùn)后才能上崗。未經(jīng)甲方同意，乙方不得隨意更換增減服務(wù)人員。

三

十六、乙方必須按勞動法履行用工手續(xù)，按時支付員工工資和法定的福利待遇，因經(jīng)營場

地員工引起的勞動糾紛，后果由乙方自負(fù)。

三

十七、乙方派出的服務(wù)人員必須經(jīng)甲方統(tǒng)一培訓(xùn)，穿甲方統(tǒng)一的員工制服，佩戴統(tǒng)一工牌、接受甲方統(tǒng)一管理、遵守甲方規(guī)章制度（見附件2），相關(guān)的培訓(xùn)費(fèi)、制服費(fèi)等由

乙方承擔(dān)。

三

十八、甲方有權(quán)要求乙方清退不合格或嚴(yán)重違規(guī)的派出人員，乙方派出人員若有違反本合同之行為，將視為乙方違約。

三

十九、乙方及其派出人員在經(jīng)營中應(yīng)自覺維護(hù)甲方的信譽(yù)和形象，如因乙方原因造成甲方

或第三方信譽(yù)受損、財產(chǎn)損失或人身傷害的，一概由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。

第九節(jié)營銷、促銷管理

四

十、甲方在重大節(jié)假日固定舉辦的各類促銷活動和其他時間根據(jù)經(jīng)營情況舉辦的類似活

動，乙方必須無條件配合，促銷活動的費(fèi)用分擔(dān)由甲方與乙方事先協(xié)商確定。

四

十一、甲方發(fā)放的各類貴賓卡、會員卡、、購物卡、優(yōu)惠券、可刷卡消費(fèi)的銀行卡以及與

甲方有互惠協(xié)議單位的會員卡所享受的購物優(yōu)惠（九折為限）由乙方負(fù)擔(dān)，超過九

折以上時，由甲、乙雙方協(xié)商決定分擔(dān)的辦法及比例。

四

十二、乙方在專柜范圍內(nèi)所做任何廣告、宣傳，甲方都有權(quán)建議或要求更換。

四

十三、乙方任何形式的廣告宣傳涉及甲方的，必須經(jīng)甲方事先同意。

第十節(jié)違約責(zé)任

四

十四、甲方的違約責(zé)任

如甲方有下列情形之一時，乙方有權(quán)單方面即時解除本合同，甲方應(yīng)退還乙方所交的履約保證金。

1、依法申請破產(chǎn)或整頓時；

2、發(fā)生解散事由時；

3、被吊銷營業(yè)執(zhí)照時；

4、交付乙方使用的場地與本合同所述不符；

5、因甲方原因，場地已不能用于本合同所定的用途；

6、甲方遲延交付場地三個月以上；

乙方因上述原因單方解除合同時，應(yīng)提前10日書面通知甲方，甲方接到通知后應(yīng)

及時配合辦理相關(guān)手續(xù)。

四

十五、乙方的違約責(zé)任

如乙方有下列情形之一時，甲方有權(quán)單方面即時解除本合同，履約保證金不予退還，保證金不足補(bǔ)償甲方或第三方經(jīng)濟(jì)、信譽(yù)損失的，甲方有權(quán)留置乙方所有貨物及銷

售額，仍不足以補(bǔ)償?shù)模追接袡?quán)繼續(xù)追償。

1.簽訂合作經(jīng)營合同后，不在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)場裝修；裝修后，不在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)

場營業(yè)；

2.擅自擴(kuò)大經(jīng)營面積或改變合同約定的商品品牌及種類或?qū)⒑献鹘?jīng)營場地轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包給第三方經(jīng)營或與第三方合作經(jīng)營；

3.拖欠應(yīng)交款項一個月，在甲方準(zhǔn)許的期限內(nèi)仍未交清；

4.未經(jīng)甲方書面同意，擅自將經(jīng)營場地裝修或改變經(jīng)營場地用途；

5.擅自停止?fàn)I業(yè)二天；私自收銀或議價銷售二次以上（含二次）；

6.被國家行政機(jī)關(guān)查封、停業(yè)或吊銷營業(yè)執(zhí)照；經(jīng)法院裁定被執(zhí)行，被先予執(zhí)行

或被采取財產(chǎn)保全措施；

7.嚴(yán)重違反甲方規(guī)章制度，接甲方書面通知后拒不糾正；

8.因商品或服務(wù)質(zhì)量差引起嚴(yán)重后果的（如被媒體披露、被消費(fèi)者起訴等）；或

經(jīng)營過程中有嚴(yán)重?fù)p害甲方利益的其他行為。

第十一節(jié)其他

四

十六、因不可抗力因素（自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、政府征用等）導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行時，本合同自動終止，雙方均可免責(zé)。

四

十七、甲、乙雙方就合同履行發(fā)生糾紛，應(yīng)通過友好協(xié)商解決，協(xié)商解決不成的，以第（１）

種方式解決。（１）向甲方所在地人民法院起訴。（２）向深圳仲裁委員會申請仲裁。

四

十八、本合同一式肆份，甲方執(zhí)叁份，乙方執(zhí)一份，具同等法律效力，自雙方簽字蓋章之

日起生效。

四

十九、其它約定：

甲方：乙方：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

日期：日期：

第三篇：購物中心招商租賃及開業(yè)準(zhǔn)備1

購物中心招商租賃及開業(yè)準(zhǔn)備

購物中心竣工到開業(yè)慶典之前還有大量準(zhǔn)備工作，除了設(shè)備調(diào)試和人員訓(xùn)練之外，最首要的工作是店面招商和出租。

一.招商租賃階段

購物中心建成并不意味著開發(fā)過程的完結(jié)，下一步的任務(wù)是為出租店面尋找承租戶，也就是招商租賃。為了保證招商目標(biāo)能夠成功地實(shí)現(xiàn)，首先需要在預(yù)算的基礎(chǔ)上確定開業(yè)后的經(jīng)營目標(biāo)。其次，需要根據(jù)金融情況確定出租方式和策略。實(shí)際上，早在購物中心設(shè)計和建設(shè)階段，預(yù)算和出租招商工作已經(jīng)展開。

(一)購物中心的決算

購物中心開發(fā)必須預(yù)測開業(yè)之后的收入，并和資本投入結(jié)合起來考慮。在可行性研究階段已經(jīng)做過項目成本預(yù)算，在建筑設(shè)計階段的最后可以進(jìn)行更為準(zhǔn)確的決算，計算購物中心的開發(fā)費(fèi)用和成本，進(jìn)行投資和受益的經(jīng)濟(jì)分析，制定開業(yè)后的經(jīng)營目標(biāo)，并以此作為店面出租的依據(jù)。

(二)招商和承租戶選擇

在招商過程中，有必要對每一個承租戶進(jìn)行評價，預(yù)測它們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導(dǎo)。第一，承租戶的選擇要保證租金的來源。購物中心的店面出租和租金關(guān)系密切。開發(fā)商的目標(biāo)是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度地出租營業(yè)面積，獲得最大的利潤來源。以往的經(jīng)驗(yàn)并沒有給選擇承租戶和預(yù)測未來收入提供可靠的指導(dǎo)，問題在于獲得長期穩(wěn)定的租戶和短期高回報是有矛盾的，在某些情況下難以兩全其美。開發(fā)商把面積大量出租給信譽(yù)好的零售商，可以保證租金來源的穩(wěn)定性，但是這些承租戶可能達(dá)不到預(yù)期的銷售額，所以難以讓業(yè)主和金融投資機(jī)構(gòu)滿意。開發(fā)商由此面臨協(xié)調(diào)一個長期收益和迅速收回投資的問題，反映在承租戶是選擇高信譽(yù)度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商。

在一些地方，購物者對某些承租戶具有很高的接受程度。雖然信譽(yù)一般，但是它們商品銷售量大，所以，購物中心中一些非常好的位置，常常被這些購物者接受程度很高但信譽(yù)一般的小規(guī)模承租戶占據(jù)。知名的全國性連鎖店雖然經(jīng)營能力很強(qiáng)，有時候卻只能得到較低租金的位置。因此，購物中心在選擇承租戶時，需要在利潤和穩(wěn)定性之間做出選擇。

第二，需要保證購物中心商品種類的完整性。購物者對購物中心中只有一家商店出售某種商品不會感到滿意，他們希望能夠像在城市商業(yè)區(qū)購物一樣，方便地進(jìn)行款式、質(zhì)量和價格的比較。開發(fā)商在招商時應(yīng)當(dāng)考慮選擇一些承租戶集中布置，擴(kuò)大商品覆蓋范圍，方便購物者進(jìn)行比較，提供與城市商業(yè)區(qū)一樣的競爭性和便利性，創(chuàng)造“購物氣氛”。

(三)承租戶租金

店面租金與購物中心的規(guī)模有關(guān)，一般大型購物中心的租金高，小型購物中心的租金相對低一些。如果規(guī)模相同，由于位置不同，租金也有差別，即使在同一購物中心，付出較多的租金能夠得到較好的店面位置。

由于經(jīng)營商品的種類和利潤不同，并非每個承租戶都能夠交納同樣的租金。收取的租金一般分為兩部分，一部分是按面積收取基本租金，稱為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。

下表列舉了50年代美國一些重要的承租戶類型和租金的關(guān)系（1ft2=0.093m2）承 租 戶 抵押保證金($／ft2)百分比租金

百貨商店 1．5 2—3％

小型百貨商店 0．75—1.5 2．5—5％

超級市場 1．25—2 1—2％

風(fēng)味食品、面包店、熬食店、肉店、色店 5—6 5—7％

糖果店干果店 5—6 6—10％

綜合商店 1—2 3—6％

服裝店 ＜2 ＜4％一5％

小服裝店 2．5—6 10％

全國連鈕級裝店 4％

童裝 6％

五交化商店 1．75 4—5％

家具和家庭裝飾店 1．75—2 4—6％

餐飲店 1．75—3 4—7％

服務(wù)設(shè)施 比較低 10％

百貨商店是購物中心的核心，常常能夠獲得較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型購物中心的次級核心承租戶，在中型購物中心中可能成為核心承租戶，它介于傳統(tǒng)的百貨商店和綜合商店之間，其商品經(jīng)營范圍和百貨商店大致相同。因?yàn)樾⌒桶儇浬痰陮徫镏行囊埠苤匾运梢酝ㄟ^談判獲得較低的租金，但不會低于百貨商店。

超級市場是購物中心的重要補(bǔ)充，多數(shù)情況下是全國性或競爭力很強(qiáng)的地方連鎖店，它有良好的信譽(yù)，能夠繳納足夠的租金。超級市場對中型購物中心和鄰里中心的地位更重要，所以租金更低。超級市場提供的是方便購物，雖然在區(qū)域中心，購物者的興趣不在比較購物方面，但研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大，所以，在大型購物中心，超級市場還是必不可少的。除了超級市場之外，還有風(fēng)味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，面積從50一200mz，井有較好的銷售額。

綜合商店一般占整個區(qū)域購物中心營業(yè)面積的4—9％，單位面積的銷售額非常低，但它是購物中心必不可少的組成。它們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽(yù)。它們對于小型購物中心可能非常重要，因此收取的租金較低。

服裝店要盡量創(chuàng)造比較購物環(huán)境。大的女裝店和男裝店是購物中心的重要成員。具有地方特色的服裝商店數(shù)量很少，而且多數(shù)對購物中心不感興趣。因此，它們在談判中占據(jù)主動，能夠獲得比小服裝店

更低的租金，雖然它們不是全國性的連鎖店，但是多數(shù)信譽(yù)好。商店規(guī)模是影響租金的另一個因素，一般小商店支付的租金高，全國性連鎖店的租金低。

家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業(yè)層只需要小面積展示空間。

購物中心的餐飲設(shè)施分為三類，即快餐、自助餐廳和高級餐廳。快餐為員工和購物者提供餐飲。高級餐廳對購物中心來說非常重要，它能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨(dú)立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。

禮品店、珠寶店、收藏品商店、運(yùn)動用品商店、箱包店、音像制品商店和照相機(jī)商店通常由地方承租戶經(jīng)營，也可能包括一些信譽(yù)好的全國性珠寶連鎖店。它們能夠有效地增加購物中心的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。

服務(wù)設(shè)施包括理發(fā)店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在購物中心中占的比例很小，不超過2％，但卻是購物中心的必備成員。由于面積小，故抵押保證金比較低。

二.開業(yè)階段

購物中心開業(yè)幾周之前，就要開始充分利用各種媒體積極宣傳，這是非常重要的，如果宣傳不夠，開業(yè)時知道的人太少，來的人也少，不僅使乘興而來的購物者感到冷清和失望，而且也使承租戶感到失望。

購物中心開業(yè)日可能會涌來大量購物者和參觀者，造成各種設(shè)施不夠使用，而且由于對新環(huán)境不熟悉，可能會出現(xiàn)各種意想不到的情況。比如，購物者迷路，找不到停車位，停車排隊等候；商店、庭院和中庭空間人滿為患；餐飲設(shè)施供不應(yīng)求；購物排隊等。為了讓開業(yè)有序進(jìn)行，可以制定開業(yè)時間表，有組織地進(jìn)行。

大型區(qū)域購物中心的開業(yè)可能影響整個城市甚至這個城市帶地區(qū)，因此最好把開業(yè)時間從一天延長到幾天。開業(yè)第一天，由承租戶攜帶家庭成員來熟悉環(huán)境，如果發(fā)現(xiàn)問題，可以及時補(bǔ)救。第二天是媒

體接待日，邀請新聞傳媒參觀。第三天是社區(qū)日，通過地方報紙或者郵件邀請附近社區(qū)居民光臨。第四天才正式向全體公眾開放。

值得注意的是，購物中心要求統(tǒng)一管理，應(yīng)當(dāng)盡可能保證所有承租戶同時開放(至少保證在75％以上)，不同時開業(yè)可能會使一些購物者感到失望，而且購物人流也不能按照規(guī)劃的線路運(yùn)動，未完工部分的噪聲也會造成一定程度的混亂和干擾。因此，為了避免出現(xiàn)這種情況，應(yīng)當(dāng)盡早控制工程和裝修進(jìn)度，制定嚴(yán)格的開業(yè)計劃和時間表，并在招商談判時和承租戶協(xié)商解決。即使不可能同時開業(yè)，未完成部分也需要進(jìn)行遮擋，并最好標(biāo)明預(yù)定的開業(yè)日期。

在開業(yè)的最初幾周，可能有成千上萬的購物者前來參觀購物，因?yàn)椴皇煜きh(huán)境，所以應(yīng)當(dāng)用簡單明白的方式指明方向，發(fā)放一些宣傳和線路指導(dǎo)圖，在開業(yè)之前，所有的交通符號、停車標(biāo)志燈都必須齊備。

開業(yè)的慶典活動可能很簡單，也可能很隆重，它們表明了同一個意思，那就是開發(fā)建設(shè)過程已經(jīng)告一段落，進(jìn)入了運(yùn)營階段。雖然今后隨著潮流的變化，需要改變外觀形象或者加入新用途，改變營銷策略或類型以提高競爭力，并進(jìn)一步完善。同時也表明，到此時為止主要的開發(fā)工作已經(jīng)完成。

第四篇：商場招商租賃及開業(yè)準(zhǔn)備

商場招商租賃及開業(yè)準(zhǔn)備(2005-12-8 7:24:08)

分類：地產(chǎn)策劃

作者:不詳

商場竣工到開業(yè)慶典之前還有大量準(zhǔn)備工作，除了設(shè)備調(diào)試和人員訓(xùn)練之外，最首要的工作是店面招商和出租。

一.招商租賃階段

商場建成并不意味著開發(fā)過程的完結(jié)，下一步的任務(wù)是為出租店面尋找承租戶，也就是招商租賃。為了保證招商目標(biāo)能夠成功地實(shí)現(xiàn)，首先需要在預(yù)算的基礎(chǔ)上確定開業(yè)后的經(jīng)營目標(biāo)。其次，需要根據(jù)金融情況確定出租方式和策略。實(shí)際上，早在商場設(shè)計和建設(shè)階段，預(yù)算和出租招商工作已經(jīng)展開。

(一)商場的決算

商場開發(fā)必須預(yù)測開業(yè)之后的收入，并和資本投入結(jié)合起來考慮。在可行性研究階段已經(jīng)做過項目成本預(yù)算，在建筑設(shè)計階段的最后可以進(jìn)行更為準(zhǔn)確的決算，計算商場的開發(fā)費(fèi)用和成本，進(jìn)行投資和受益的經(jīng)濟(jì)分析，制定開業(yè)后的經(jīng)營目標(biāo)，并以此作為店面出租的依據(jù)。

(二)招商和承租戶選擇

在招商過程中，有必要對每一個承租戶進(jìn)行評價，預(yù)測它們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導(dǎo)。

第一，承租戶的選擇要保證租金的來源。商場的店面出租和租金關(guān)系密切。開發(fā)商的目標(biāo)是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度地出租營業(yè)面積，獲得最大的利潤來源。以往的經(jīng)驗(yàn)并沒有給選擇承租戶和預(yù)測未來收入提供可靠的指導(dǎo)，問題在于獲得長期穩(wěn)定的租戶和短期高回報是有矛盾的，在某些情況下難以兩全其美。開發(fā)商把面積大量出租給信譽(yù)好的零售商，可以保證租金來源的穩(wěn)定性，但是這些承租戶可能達(dá)不到預(yù)期的銷售額，所以難以讓業(yè)主和金融投資機(jī)構(gòu)滿意。開發(fā)商由此面臨協(xié)調(diào)一個長期收益和迅速收回投資的問題，反映在承租戶是選擇高信譽(yù)度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商。

在一些地方，購物者對某些承租戶具有很高的接受程度。雖然信譽(yù)一般，但是它們商品銷售量大，所以，商場中一些非常好的位置，常常被這些購物者接受程度很高但信譽(yù)一般的小規(guī)模承租戶占據(jù)。知名的全國性連鎖店雖然經(jīng)營能力很強(qiáng)，有時候卻只能得到較低租金的位置。因此，商場在選擇承租戶時，需要在利潤和穩(wěn)定性之間做出選擇。

第二，需要保證商場商品種類的完整性。購物者對商場中只有一家商店出售某種商品不會感到滿意，他們希望能夠像在城市商業(yè)區(qū)購物一樣，方便地進(jìn)行款式、質(zhì)量和價格的比較。開發(fā)商在招商時應(yīng)當(dāng)考慮選擇一些承租戶集中布置，擴(kuò)大商品覆蓋范圍，方便購物者進(jìn)行比較，提供與城市商業(yè)區(qū)一樣的競爭性和便利性，創(chuàng)造“購物氣氛”。

(三)承租戶租金

店面租金與商場的規(guī)模有關(guān)，一般大型商場的租金高，小型商場的租金相對低一些。如果規(guī)模相同，由于位置不同，租金也有差別，即使在同一商場，付出較多的租金能夠得到較好的店面位置。

由于經(jīng)營商品的種類和利潤不同，并非每個承租戶都能夠交納同樣的租金。收取的租金一般分為兩部分，一部分是按面積收取基本租金，稱為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。

下表列舉了50年代美國一些重要的承租戶類型和租金的關(guān)系（1ft2=0.093m2）承 租 戶 抵押保證金($／ft2)百分比租金 百貨商店 1．5 2—3％

小型百貨商店 0．75—1.5 2．5—5％ 超級市場 1．25—2 1—2％

風(fēng)味食品、面包店、熬食店、肉店、色店 5—6 5—7％ 糖果店干果店 5—6 6—10％ 綜合商店 1—2 3—6％ 服裝店 ＜2 ＜4％一5％ 小服裝店 2．5—6 10％ 全國連鈕級裝店 4％ 童裝 6％

五交化商店 1．75 4—5％ 家具和家庭裝飾店 1．75—2 4—6％ 餐飲店 1．75—3 4—7％ 服務(wù)設(shè)施 比較低 10％

百貨商店是商場的核心，常常能夠獲得較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型商場的次級核心承租戶，在中型商場中可能成為核心承租戶，它介于傳統(tǒng)的百貨商店和綜合商店之間，其商品經(jīng)營范圍和百貨商店大致相同。因?yàn)樾⌒桶儇浬痰陮ι虉鲆埠苤匾运梢酝ㄟ^談判獲得較低的租金，但不會低于百貨商店。

超級市場是商場的重要補(bǔ)充，多數(shù)情況下是全國性或競爭力很強(qiáng)的地方連鎖店，它有良好的信譽(yù)，能夠繳納足夠的租金。超級市場對中型商場和鄰里中心的地位更重要，所以租金更低。超級市場提供的是方便購物，雖然在區(qū)域中心，購物者的興趣不在比較購物方面，但研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大，所以，在大型商場，超級市場還是必不可少的。除了超級市場之外，還有風(fēng)味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，面積從50一200mz，井有較好的銷售額。

綜合商店一般占整個區(qū)域商場營業(yè)面積的4—9％，單位面積的銷售額非常低，但它是商場必不可少的組成。它們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽(yù)。它們對于小型商場可能非常重要，因此收取的租金較低。

服裝店要盡量創(chuàng)造比較購物環(huán)境。大的女裝店和男裝店是商場的重要成員。具有地方特色的服裝商店數(shù)量很少，而且多數(shù)對商場不感興趣。因此，它們在談判中占據(jù)主動，能夠獲得比小服裝店更低的租金，雖然它們不是全國性的連鎖店，但是多數(shù)信譽(yù)好。商店規(guī)模是影響租金的另一個因素，一般小商店支付的租金高，全國性連鎖店的租金低。

家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業(yè)層只需要小面積展示空間。

商場的餐飲設(shè)施分為三類，即快餐、自助餐廳和高級餐廳。快餐為員工和購物者提供餐飲。高級餐廳對商場來說非常重要，它能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨(dú)立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。

禮品店、珠寶店、收藏品商店、運(yùn)動用品商店、箱包店、音像制品商店和照相機(jī)商店通常由地方承租戶經(jīng)營，也可能包括一些信譽(yù)好的全國性珠寶連鎖店。它們能夠有效地增加商場的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。

服務(wù)設(shè)施包括理發(fā)店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在商場中占的比例很小，不超過2％，但卻是商場的必要的。

二.開業(yè)階段

商場開業(yè)幾周之前，就要開始充分利用各種媒體積極宣傳，這是非常重要的，如果宣傳不夠，開業(yè)時知道的人太少，來的人也少，不僅使乘興而來的購物者感到冷清和失望，而且也使承租戶感到失望。

商場開業(yè)日可能會涌來大量購物者和參觀者，造成各種設(shè)施不夠使用，而且由于對新環(huán)境不熟悉，可能會出現(xiàn)各種意想不到的情況。比如，購物者迷路，找不到停車位，停車排隊等候；商店、庭院和中庭空間人滿為患；餐飲設(shè)施供不應(yīng)求；購物排隊等。為了讓開業(yè)有序進(jìn)行，可以制定開業(yè)時間表，有組織地進(jìn)行。

大型區(qū)域商場的開業(yè)可能影響整個城市甚至這個城市帶地區(qū)，因此最好把開業(yè)時間從一天延長到幾天。開業(yè)第一天，由承租戶攜帶家庭成員來熟悉環(huán)境，如果發(fā)現(xiàn)問題，可以及時補(bǔ)救。第二天是媒體接待日，邀請新聞傳媒參觀。第三天是社區(qū)日，通過地方報紙或者郵件邀請附近社區(qū)居民光臨。第四天才正式向全體公眾開放。

值得注意的是，商場要求統(tǒng)一管理，應(yīng)當(dāng)盡可能保證所有承租戶同時開放(至少保證在75％以上)，不同時開業(yè)可能會使一些購物者感到失望，而且購物人流也不能按照規(guī)劃的線路運(yùn)動，未完工部分的噪聲也會造成一定程度的混亂和干擾。因此，為了避免出現(xiàn)這種情況，應(yīng)當(dāng)盡早控制工程和裝修進(jìn)度，制定嚴(yán)格的開業(yè)計劃和時間表，并在招商談判時和承租戶協(xié)商解決。即使不可能同時開業(yè)，未完成部分也需要進(jìn)行遮擋，并最好標(biāo)明預(yù)定的開業(yè)日期。

在開業(yè)的最初幾周，可能有成千上萬的購物者前來參觀購物，因?yàn)椴皇煜きh(huán)境，所以應(yīng)當(dāng)用簡單明白的方式指明方向，發(fā)放一些宣傳和線路指導(dǎo)圖，在開業(yè)之前，所有的交通符號、停車標(biāo)志燈都必須齊備。

開業(yè)的慶典活動可能很簡單，也可能很隆重，它們表明了同一個意思，那就是開發(fā)建設(shè)過程已經(jīng)告一段落，進(jìn)入了運(yùn)營階段。雖然今后隨著潮流的變化，需要改變外觀形象或者加入新用途，改變營銷策略或類型以提高競爭力，并進(jìn)一步完善。同時也表明，到此時為止主要的開發(fā)工作已經(jīng)完成。

第五篇：商場招商人員的基本素質(zhì)

商場招商人員的基本素質(zhì)

商場招商人員是商場對外的形象代表。商場招商人員的素質(zhì)高底直接影響到商場招商的成敗。商場百貨對招商人員的基本素質(zhì)有何要求?下面從六方面分析商場招商人員的基本素質(zhì)。

1、商場招商人員要具有親和力

具有親和力的招商人員，能給客戶留下很好的形象，有助于招商工作的開展及溝通。同時能與本部門的同事互相協(xié)助合作，形成團(tuán)隊的精神，集中力量，把招商工作做好。

2、商場招商人員要不繼地學(xué)習(xí)，給自己充電

掃商過程中涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)、零售學(xué)、以及相關(guān)的法律。如果招商人員沒有足夠的知識面支撐，很難順利地完成招商任務(wù)。所以，招商人員應(yīng)該利用各種條件，給自己多充充電。

3、對招商相關(guān)知識要熟悉

招商人員要了解熟悉專業(yè)知識，明白業(yè)務(wù)的流程及相關(guān)的政策法規(guī)，要熟練地運(yùn)用談判技術(shù)為商場爭取更多的利益。

4、招商人員要能勤快

招商人員要具備“腳勤、手勤、嘴勤”三勤能力。腳勤：是多要跑，跟蹤項目的具體情況，加強(qiáng)溝通交流，有利于及時發(fā)現(xiàn)問題和解決。手勤:要多動手多記錄關(guān)于招商的點(diǎn)滴，俗話說好腦子不如爛筆頭。嘴勤：招商工作人員根據(jù)商場的綜合能力，說服客戶在商場投資。多問多說，提高自己的口才水平。

5、招商工作人員做事要腳踏實(shí)地

不論從事何種工作，都應(yīng)該腳踏實(shí)地，細(xì)心地干。如果只是一味地吹噓，沒有根據(jù)實(shí)際，很可能導(dǎo)致招商失敗，還會影響商場的形象。

6、做事要形成制度、規(guī)矩

“無規(guī)矩不成方圓”招商人員也要服從商場的紀(jì)律、規(guī)矩。