第一篇：商業(yè)銀行貸款條件

個人房屋最高額抵押循環(huán)貸款

貸款對象

擁用自用房產(chǎn)且有信貸資金需求的自然人。

貸款用途

用于借款人合法消費或經(jīng)營資金需求。

借款人條件

1、年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人；

2、借款人申請貸款時的年齡與有效期間之和，男性不超過65周歲，女性不超過60周歲。對于一些具有良好的社會名望、社會地位或成就突出的特殊優(yōu)質(zhì)客戶群體，如醫(yī)學(xué)專家、高校資深教授等專家學(xué)者，可適當(dāng)放寬年齡限制。

3、有重慶市的常住戶口或有效居住證明；

4、具有穩(wěn)定合法的收入來源，有按期償還貸款本息的能力；

5、信譽良好，無惡意不良記錄；

6、在本行開立個人銀行結(jié)算賬戶；

7、本行規(guī)定的其他條件。

貸款有效期間和貸款期限

貸款有效期間的最長期限為10年。單筆貸款到期日不得超出最高額抵押貸款有效期間屆滿日。

貸款金額

貸款額度最高不超過200萬元。

貸款利率

貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定，結(jié)合本行的利率定價政策執(zhí)行。

還款方式

可由貸款行根據(jù)借款實際情況與借款人協(xié)商在以下還款方法中選擇：等額本息法、等額本金法、按期付息分期還本法、按期付息到期還本法。

貸款擔(dān)保

最高額抵押貸款的抵押物僅限于借款人自有產(chǎn)權(quán)的住房，且必須符合以下條件：

1、產(chǎn)權(quán)明晰、能上市交易、變現(xiàn)能力強；

2、設(shè)定抵押的房產(chǎn)必須已取得房屋產(chǎn)權(quán)證書；

3、房齡不超過10年（房齡＝申請貸款年份－房屋竣工年份）。對特別優(yōu)質(zhì)的抵押物，經(jīng)貸款行審查后，可適當(dāng)放寬。

借款人申請貸款資料

1、借款人有效身份證件的原件和復(fù)印件，已婚的需提供夫妻雙方資料；

2、重慶市常住戶口或有效居住證明材料；

3、借款人貸款償還能力的證明材料，如借款人所在單位出具的收入證明、借款人納稅單、公積金繳存憑證、工資賬戶對帳單等；

4、借款人已婚的，需提供婚姻情況證明，未婚的由申請人提供未婚證明材料或出具《未婚聲明》；

5、抵押房屋產(chǎn)權(quán)證明材料；

6、抵押房屋財產(chǎn)共有人同意辦理最高額抵押貸款的書面承諾。抵押房屋已出租的，還需提供租賃合同以及承租人有關(guān)聲明；

7、貸款行要求的其他必要的資料。

個體經(jīng)營戶貸款

貸款對象

從事合法生產(chǎn)經(jīng)營活動的自然人,包括個體工商戶經(jīng)營者、個人獨資企業(yè)的投資人、和非法人資格私營企業(yè)的承包人或承租人等。

貸款用途

用于借款人經(jīng)營活動中正常資金需要。

借款人條件

1、年齡在18周歲（含）以上60周歲（含）以下，具有完全民事行為能力，持有合法有效身份證件，在當(dāng)?shù)赜泄潭ㄗ∷?，品行良好?/p>

2、持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照，從事特種行業(yè)的應(yīng)持有有權(quán)批準(zhǔn)部門頒發(fā)的特種行業(yè)經(jīng)營許可證；

3、經(jīng)營場所在貸款行服務(wù)轄區(qū)內(nèi)；

4、有稅務(wù)登記證或納稅證明；

5、貸款用途明確、合法；

6、具有本行業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗或相關(guān)知識，具備一定的經(jīng)營管理能力；

7、具有穩(wěn)定的經(jīng)營收入和按期償還貸款本息的能力，第一還款來源充足，并提供具有還款能力的相關(guān)證明資料；

8、擔(dān)保貸款須提供合法、有效、足值的擔(dān)保；

9、信用記錄良好；

10、貸款行規(guī)定的其他條件。

申請信用貸款的個體經(jīng)營戶還應(yīng)具備以下條件：

1、經(jīng)營效益必須良好，持續(xù)經(jīng)營三年以上，申請日無銀行債務(wù)；

2、家庭有效凈資產(chǎn)達20萬元（含）以上；家庭凈資產(chǎn)指家庭總資產(chǎn)減去總負債的凈額；

3、在本行開立企業(yè)或個人結(jié)算賬戶半年（含）以上，且賬戶月存款平均余額3萬元（含）以上；

4、個人信用等級三級（含）以上。

貸款期限

個體經(jīng)營戶貸款期限一般為1-3年，信用貸款和以機器設(shè)備作為抵押物的貸款最長期限不超過2年，質(zhì)押貸款的期限不得超過質(zhì)押物的到期日或有效終止日。

貸款金額

個體經(jīng)營戶貸款單戶余額最高不超過1000萬元。信用貸款、自然人保證方式貸款單戶最高貸款額度不得超過30萬元。

貸款利率

按照中國人民銀行規(guī)定，結(jié)合本行利率定價政策執(zhí)行。

還款方式

貸款期限在1年以內(nèi)（含）的，實行按月（季）結(jié)息，到期還本的還款方式。

貸款期限在1年以上的，可選擇以下還款方式：

1、等額本息還款法；

2、等額本金還款法；

3、按期付息分期還本。貸款方式

貸款方式有信用貸款和擔(dān)保貸款兩種，貸款采用擔(dān)保的，可采用以下方式：房屋、土地和動產(chǎn)抵押擔(dān)保；存單、國債和具有現(xiàn)金價值的保單質(zhì)押擔(dān)保；擔(dān)保公司或其它保證人擔(dān)保。

借款人申請貸款資料

1、借款人及其配偶有效身份證件原件及復(fù)印件；

2、現(xiàn)住所證明（可選擇戶口簿、房產(chǎn)證等）原件及復(fù)印件；

3、營業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件, 從事特種行業(yè)的同時提供有權(quán)批準(zhǔn)部門頒發(fā)的特種行業(yè)經(jīng)營許可證原件及復(fù)印件；承包租賃企業(yè)承包人或承租人還須提供承包租賃協(xié)議原件及復(fù)印件；

4、稅務(wù)登記證或納稅證明原件及復(fù)印件；

5、還款能力證明（可選擇近期銀行對帳單、金融資產(chǎn)證明、稅單、購銷合同、經(jīng)營企業(yè)電費單、財務(wù)報表、收入證明等證明還款能力的資料）;

6、貸款使用計劃、用途證明或聲明；

7、借款人及其配偶個人征信業(yè)務(wù)授權(quán)查詢資料；

8、抵（質(zhì)）押人基本情況、抵（質(zhì)）押物權(quán)屬證明文件、價值評估報告；

9、保證人基本情況和資信證明材料等；

10、由第三人提供保證、抵押、質(zhì)押擔(dān)保的，需由第三人及其財產(chǎn)共有人出具同意擔(dān)保的書面承諾，擔(dān)保人為企業(yè)法人的還需出具同意擔(dān)保的股東會或董事會決議及其他必要文件；

11、貸款行規(guī)定的其他資料。

金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表（僅供參考）

等額本金還款方式是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。

等額本息還款方式是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

第二篇：商業(yè)銀行貸款定價

本文分析了當(dāng)前我國商業(yè)銀行貸款定價存在的主要問題，從完善利率市場機制和風(fēng)險內(nèi)控機制、實行差別化定價和優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方 我國商業(yè)銀行貸款定價的對策長期以來，我國的存貸款利率一直由中央銀行統(tǒng)一制定并頒布實施，嚴(yán)格的利率管制直接導(dǎo)致了商業(yè)銀行產(chǎn)品定價能力的不足，產(chǎn)品價格不能對市場變動做出迅速準(zhǔn)確的反應(yīng)。隨著我國利率市場化改革的推進，商業(yè)銀行對產(chǎn)品價格缺乏敏感性和定價能力不足的問題日益突出，成為利率市場化改革的一大瓶頸。

二、目前我國商業(yè)銀行貸款定價的操作實踐

模式分

所謂貸款定價就是合理確定貸款的利率。隨著人民幣貸款利率的逐步放開，各商業(yè)銀行的貸款定價經(jīng)歷了按官方基準(zhǔn)利率定價到小范圍浮動貸款利率，再到自主確定貸款利率的階段。在這個過程中，不少商業(yè)銀行制定和完善了貸款定價管理辦法或利率管理模式，并建立了根據(jù)成本、風(fēng)險等因素區(qū)別定價的管理制度。通過溢價覆蓋風(fēng)險彌補損失，提高銀行收益，是目前商業(yè)銀行有效應(yīng)對利率市場化后利率風(fēng)險和信用風(fēng)險擴大以及激烈的市場競爭的重要手段。

（一）基準(zhǔn)利率加點定價模式的運 １．基準(zhǔn)利率加點定價模式。該定價模式選擇某種基準(zhǔn)利率，如以ＬＩＢＯＲ或銀行間同業(yè)拆借利率等利率為“基價”，根據(jù)信用等級、風(fēng)險程度等確定不同水平的利差，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上加上可能的違約成本和資金成本確定，用公式表達為：貸款利率＝基準(zhǔn)利率(１＋系數(shù)

２．基準(zhǔn)利率加點定價模式應(yīng)用途徑。目前我國銀行業(yè)貸款成本的準(zhǔn)確分?jǐn)偤茈y做到，我國貨幣市場基準(zhǔn)利率的確立，為規(guī)避成本核算問題提供了替代方法。以基準(zhǔn)利率加點模式為基礎(chǔ)，運用新巴塞爾協(xié)議內(nèi)部評級法（ＩＲＢ法）的風(fēng)險計量方法，以基準(zhǔn)利率和風(fēng)險溢價為主要參數(shù)，可以將該模式優(yōu)化為：

貸款利率＝貨幣市場基準(zhǔn)利率＋風(fēng)險溢價＋期望利潤率［４］

模型中各主要參數(shù)設(shè)定如下：①以銀行間市場債券利率作為基準(zhǔn)利率。２００４年１０月２７日我國銀行間同業(yè)拆借中心推出債券７天回購利率為貨幣市場基準(zhǔn)利率參考指標(biāo)，這為商業(yè)銀行貸款定價提供了標(biāo)尺。可選用一定平滑時段，比如以１個月期限的銀行間債券市場利率代替貸款成本，這樣就能規(guī)避當(dāng)前商業(yè)銀行成本分?jǐn)偫щy的矛盾。②貸款風(fēng)險溢價。貸款風(fēng)險溢價主要依據(jù)貸款的風(fēng)險評級與分類、貸款的預(yù)期損失率和非預(yù)期損失率確定。目前，我國大部分銀行貸款采取五級分類法，也缺少風(fēng)險管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的歷史積累，因此，可采用外部評級法和專家打分法相結(jié)合的方式，給出不同信用等級的違約概率、違約損失率及資本分配系數(shù)表；資本期望回報率可取我國上市銀行２００４年平均資本收益率指標(biāo)。③期望利潤率。參照同業(yè)和本行近幾年的平均利潤率，管理決策者先給定本行一個期望利潤率區(qū)間。在該區(qū)間范圍內(nèi)，客戶經(jīng)理可結(jié)合綜合貢獻度情況，自行給定每一筆貸款的期望利潤率。

（二）客戶利潤分析定價模式

客戶利潤分析定價模式在為每筆貸款定價時，需考慮客戶與本行的整體關(guān)系，即全面考慮客戶與銀行各種業(yè)務(wù)往來的成本和收益，在此基礎(chǔ)上根據(jù)銀行目標(biāo)利潤給客戶貸款定價，用公式表示為：∑(貸款額×利率×期限)×(１—營業(yè)稅及附加率)＋其他服務(wù)收入×(１—營業(yè)稅及附加率)≥為該客戶提供服務(wù)發(fā)生的總成本＋銀行的目標(biāo)利潤

銀行根據(jù)目標(biāo)利潤期望和預(yù)計的貸款損失率等指標(biāo)可計算出盈虧平衡點和某一目標(biāo)利潤額的平均貸款利率。客戶盈利分析模型通過差別定價，既能穩(wěn)定客戶，又能通過其他利潤點彌補貸款損失。這種定價方法要求銀行的會計核算系統(tǒng)能實現(xiàn)“分客戶核算”和“分產(chǎn)品核算”，準(zhǔn)確地核算銀行為客戶服務(wù)提供的總成本。［５

（三）基準(zhǔn)利率加點模式和客戶利潤分析定價模式的比較

基準(zhǔn)利率加點定價模式和客戶利潤分析定價模式都要考慮客戶信用、資金成本、利潤目標(biāo)、市場競爭因素、時間的長短、貸款規(guī)模大小、有無擔(dān)保、選擇性條款（還款期限、方式改變）、逆向選擇等一系列因素的影響，但是側(cè)重點不一。

基準(zhǔn)利率加點模式是“外向型”的，表現(xiàn)出更強的市場導(dǎo)向。通過這種模式制定出的貸款價格更貼近市場，從而更具市場競爭力。但基準(zhǔn)利率加點模式在確定“風(fēng)險加點”幅度時，需充分考慮銀行的資金成本和可能的違約成本等。由于對資金成本重視不夠，有時可能導(dǎo)致占有市場而失去利潤的結(jié)果。

客戶利潤分析定價模型是一種較為理想的定價策略，體現(xiàn)了銀行“以客戶為中心”的經(jīng)營理念。它擯棄了“就事論事”的思維框架和以“業(yè)務(wù)為中心”的傳統(tǒng)經(jīng)營模式，試圖從銀行與客戶的全部業(yè)務(wù)往來關(guān)系中尋找最優(yōu)的貸款價格。采用這種模式有可能得出富有競爭力的貸款價格。而客戶盈利分析模型以銀行的會計信息系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)對客戶分開核算為前提，要求管理會計在銀行的全面推廣和應(yīng)用。目前，我國一些商業(yè)銀行在推行和嘗試的管理會計信息系統(tǒng)，意欲建立以明細客戶為核算對象的信息提供渠道，雖然還處于起步階段，但代表著未來的發(fā)展方向

商業(yè)銀行向企業(yè)發(fā)放貸款時，最大的難點是如何給貸款進行科學(xué)、合理的定價。隨著利率市場化改革的不斷深化，商業(yè)銀行發(fā)放貸款的利潤率已大大降低。在一個競爭激烈的信貸市場上，中小商業(yè)銀行通常是價格的接受者，這使中小商業(yè)銀行比以往任何時候都迫切需要對貸款進行合理的定價。本文通過分析我國中小商業(yè)銀行目前貸款定價的現(xiàn)狀及存在的問題，借鑒西方商業(yè)銀行相對成熟的貸款定價的理論和實踐，結(jié)合我國現(xiàn)實條件，提出我國中小商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)不同的客戶類型選擇相應(yīng)的貸款定價模式，對于中小企業(yè)客戶的貸款定價應(yīng)采取成本加成模式，對于銀行的重點客戶應(yīng)采取客戶盈利分析模式，對于其他客戶則可采取綜合定價模式。本文還分析了中小商業(yè)銀行貸款定價的原則和應(yīng)采取的策略，提出中小商業(yè)銀行貸款定價過程中應(yīng)執(zhí)行的步驟，以及中小商業(yè)銀行還需進一步完善的制度建設(shè)和配套措施。最后，文章通過列舉兩個不同類型的貸款客戶，即重點客戶和小企業(yè)客戶，并針對各自不同的業(yè)務(wù)特點及差異，提出對其應(yīng)采取的不同的貸款定價措施 我國商業(yè)銀行適用的貸款定價模式的探討

由于我國資本市場并不成熟和完善，融資渠道主要局限于銀行信貸。盡管資本市場也對外資銀行開放，但一段時期內(nèi)國際大型商業(yè)銀行還很難在中國市場上具有競爭優(yōu)勢，提倡我國商業(yè)銀行貸款定價應(yīng)參照銀行同業(yè)拆借利率，以成本加成模式的定價為主，同時考慮銀行與少數(shù)大型優(yōu)質(zhì)客戶之間的關(guān)系，如他們在銀行的存款，給銀行帶來的中間業(yè)務(wù)收入等因素適當(dāng)給予一定的優(yōu)惠。

對于信用違約風(fēng)險的測定，對于信用違約風(fēng)險的測定，由于數(shù)據(jù)庫尚不完全，因此不建議我國商業(yè)銀行使用過于復(fù)雜的CreditMetrics技術(shù)計算預(yù)期違約概率和違約損失率，現(xiàn)階段可以根據(jù)貸款的期限、貸款人的信用等級以及預(yù)期現(xiàn)金流入和抵押品等來估算。對于未預(yù)期的違約概率這部分建議先通過準(zhǔn)備金來彌補。因此，我國商業(yè)銀行可以采用如下的貸款定價的公式：

當(dāng)使用成本價加成法定出的利率高于銀行同業(yè)拆借利率時，貸款利率=（資金使用成本呢+貸款費用+客戶違約成本+客戶存款利息支出+賬戶管理成本+目標(biāo)利潤率-客戶存款賬戶收入-結(jié)算手續(xù)費收入-其他服務(wù)費收入）/（貸款額×期限）

反之，貸款利率=銀行同業(yè)拆借率+目標(biāo)利潤率-（客戶存款賬戶收入+結(jié)算手續(xù)費收入+其他服務(wù)費收入）/（貸款額×期限

然而由于該模型未考慮稅率等因素的影響，還有待進一步的細化。同時該模型并沒有通過實證檢驗，可能會忽略某些因素或者夸大某些因素的作用，有待進一步的研究和探討。另外RAROC模式具有全面的考察風(fēng)險與收益，精確的計量PD與LCD等方面的優(yōu)勢，應(yīng)成為我國貸款定價今后努力的方向。

一、我國商業(yè)銀行定價管理的發(fā)展及現(xiàn)狀

長期以來，由于價格由政府管制，我國商業(yè)銀行經(jīng)營管理以規(guī)模管理為重點，包括制定下發(fā)存、貸款計劃，完成計劃規(guī)模目標(biāo)等等，基本沒有成形的定價管理。各行雖然都有利率管理的職能，但也主要是貫徹執(zhí)行央行利率要求，銀行本身沒有特別的要求。但隨著利率市場化進程的逐步加快，以及服務(wù)價格方面有了合法收費的權(quán)利，我國商業(yè)銀行逐漸認識到定價管理是商業(yè)銀行經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，并開始了主動定價、積極定價，建立定價管理運行機制的歷程。到目前為止，我國商業(yè)銀行定價管理的發(fā)展取得了一定的成果，主要體現(xiàn)在以下幾方面：。

第三，在貸款定價方面，嘗試定價模型的建立與應(yīng)用。在貸款利率上限放開后，商業(yè)銀行有了廣闊的貸款利率自主定價空間，開始嘗試搭建與貸款風(fēng)險評級相對應(yīng)的各種貸款定價模型，并在實踐中加以試

二、我國商業(yè)銀行定價管理存在的主要問題

雖然我國商業(yè)銀行在定價管理上取得了一定的進展，但與國際先進商業(yè)銀行相比，還有較大的差距，從自身的角度看，也存在一些問題，主要有以下幾方面：二）定價管理體系尚不健全

（三）科學(xué)定價尚缺乏有力的工具和系統(tǒng)支撐

目前，我國商業(yè)銀行雖然在積極嘗試定價工具和模型的開發(fā)與運用，但離真正科學(xué)定價還有一定距離。具體表現(xiàn)在：一是利率定價模型的計算結(jié)果可能與我國市場的實際有較大差異，這主要是由于信用風(fēng)險評估尚未做到精準(zhǔn)，雖然不少銀行已著手信用風(fēng)險內(nèi)部評級法系統(tǒng)的開發(fā)，有的領(lǐng)先銀行已初步開發(fā)完成，但內(nèi)部評級法系統(tǒng)是建立在大量歷史數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)上的，而歷史數(shù)據(jù)匱乏是我國商業(yè)銀行普遍存在的問題。二是對成本缺乏細致分析，部分銀行雖已投入并開發(fā)了管理會計系統(tǒng)，嘗試運用作業(yè)成本法分析銀行的各項成本，但尚未進入全范圍使用的階段。三是內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價系統(tǒng)的開發(fā)和運用還不成熟。四是有不少銀行對本銀行定價統(tǒng)計信息的收集還處于手工統(tǒng)計階段，建立在銀行計算機生產(chǎn)核心系統(tǒng)基礎(chǔ)上的定價數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)有待開發(fā)。

建議(一)商業(yè)銀行要加快股份制改革步伐“完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)”成為自主經(jīng)營!自負盈虧的市場主體$通過正確界定各股東!董事會和監(jiān)事會以及高級經(jīng)營管理層的權(quán)責(zé)利關(guān)系“真正確立受資本充足率約束的利潤最大化經(jīng)營目標(biāo)”防止政府或某一股東干預(yù)日常業(yè)務(wù)經(jīng)營“為貸款定價奠定微觀經(jīng)濟基礎(chǔ)$+

(”建立合理的目標(biāo)利潤率和貸款收息率$第一“商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)信貸市場上同業(yè)之間的競爭狀況及同業(yè)利潤平均水平”制定合理的目標(biāo)利潤率“避免利潤過高而喪失對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的競爭力并最終影響貸款的效益$第二”商業(yè)銀行應(yīng)考慮貸款資產(chǎn)必然有一部分要轉(zhuǎn)化為不良資產(chǎn)“難以給銀行提供收入”貸款定價時應(yīng)將這一資產(chǎn)扣除掉“確定一個合理的貸款收息率$-”建立風(fēng)險量化分析系統(tǒng)$商業(yè)銀行除了根據(jù)客戶整體信用狀況進行風(fēng)險評估外“還要運用現(xiàn)代信息技術(shù)風(fēng)險量化手段”針對特定的某筆貸款風(fēng)險狀況的風(fēng)險等級及與之相應(yīng)的違約概率和違約后貸款損失的比率的風(fēng)險大小進行衡量“盡量做到對貸款人的違約風(fēng)險與期限風(fēng)險的量化并給以區(qū)別對待”不斷改進風(fēng)險分析方法“建立單個總分支行之間與整個銀行體系之間的信息監(jiān)測!反饋系統(tǒng)$!”充分考慮競爭者所提供的貸款價格$商業(yè)銀行必須使自己的貸款定價在市場上具有較強的競爭力$例如對于同一筆貸款“如果其它銀行能對貸款者提供較低的利率而其它方面服務(wù)也差不多的情況下”則該銀行將不得不相應(yīng)地調(diào)低該筆貸款的利率$在這種情況下“銀行將滿足于降低的利潤率”或者嘗試一種將較低的利率與較低的獲利目標(biāo)結(jié)合起來的策略$+三,選擇客戶盈利定

積累的客戶數(shù)據(jù)資料日益豐富!對自身成本計算與分配的準(zhǔn)確測算!那么就可選擇這種"以客戶為中心#的客戶盈利定價模式$%四!建立動態(tài)綜合平衡的定價機制$無論商業(yè)銀行選擇何種定價模式!都需要有動態(tài)綜合平衡的發(fā)展觀$首先!商業(yè)銀行應(yīng)綜合考慮客戶與本行之間的所有往來關(guān)系!通 綜合&立體的分析!把握貸款市場變化的趨勢!為整個客戶關(guān)系定價$其次!商業(yè)銀行應(yīng)細分客戶市場與產(chǎn)品市場及貸款種類&貸款期限&信用風(fēng)險度&貸款金額等的不同!同時兼顧市場競爭策略!建立起貸款風(fēng)險與效益相對應(yīng)的動態(tài)平衡機制!并定期審核調(diào)整!以此適應(yīng)市場的變化!從而形成合理的差價關(guān)系及比價關(guān)系

第三篇：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款融資

國內(nèi)商業(yè)銀行貸款融資

新聞發(fā)布時間：2007-7-27

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國內(nèi)商業(yè)銀行貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。它包括住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款以及其他用于房地產(chǎn)開發(fā)所必要的配套設(shè)施建設(shè)貸款。國內(nèi)商業(yè)銀行貸款的種類：

1.信用貸款，它又可分為以下五種內(nèi)型：

A普通限額貸款；

B透支貸款；

C備用貸款承諾；

D消費者貸款；

E票據(jù)貼現(xiàn)貸款；

2.擔(dān)保貸款

根據(jù)充當(dāng)擔(dān)保物的不同，擔(dān)保貸款可分為兩種：

A擔(dān)保品貸款；

B保證書擔(dān)保貸款。

國內(nèi)商業(yè)銀行擔(dān)保貸款操作流程

房地產(chǎn)企業(yè)法人向國內(nèi)商業(yè)銀行貸款一般要經(jīng)過以下五個階段：

受理階段（遞交申請→受理調(diào)查）→調(diào)查評價階段（項目評估）→審批階段（核查審批）→發(fā)放階段（辦理手續(xù)→資料歸檔）→貸后管理階段（貸后管理→收貸撤保）

具體的操作流程如下：

一、貸款申請

1.借款人資格要求。

2.申請貸款資料準(zhǔn)備,包括：

A單位資料準(zhǔn)備

B項目資料準(zhǔn)備

二、商業(yè)銀行貸款調(diào)查

1.借款人資格的核查

2.調(diào)查核實項目情況，包括:

A項目建設(shè)條件評價

B市場評估

C投資估算和籌資評估

D償債能力評估

E貸款風(fēng)險評估

3.核實確定擔(dān)保方式

三、核定信用等級，提出審查結(jié)論

四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查與審批

五、貸款發(fā)放

（資料來源：《中國房地產(chǎn)融資通道》，決策資源房地產(chǎn)研究中心編著，暨南大學(xué)出版社2006年版。）

第四篇：廣金商業(yè)銀行貸款調(diào)查報告

關(guān)于中糧屯河股份有限公司申請短期流動資金2000萬元的調(diào)查報告

中糧屯河股份有限公司現(xiàn)正進行向中糧集團海外全資下屬公司鵬利（澳大利亞）有限公司收購 Tully糖業(yè)100%股權(quán)項目，需投資一億元的資金，自籌資金8000萬元，尚有資金缺口2000萬元，于2011年11月20日向我行申請短期流動獎金2000萬元，擔(dān)保方式為質(zhì)押擔(dān)保，用公司所有的控股子公司新疆四方實業(yè)股份有限公司50%的股權(quán)中2500萬元作質(zhì)押擔(dān)保。對此我們進行了調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查情況匯報如下：

一、企業(yè)基本情況

中糧屯河股份有限公司（簡稱中糧屯河，英文簡稱COFCO TUNHE）成立于1983年，1996年在上交所上市，是我國領(lǐng)先的果蔬食品生產(chǎn)供應(yīng)商，是世界500強企業(yè)中糧集團有限公司控股的A股上市公司。

中糧屯河主營業(yè)務(wù)為番茄加工及貿(mào)易、制糖及貿(mào)易、林果加工及貿(mào)易三大業(yè)務(wù)。中糧屯河是世界第二、亞洲最大的番茄加工企業(yè)，在中國新疆、內(nèi)蒙古、寧夏、甘肅、河北等省區(qū)的番茄優(yōu)勢種植區(qū)域建有23家番茄制品加工企業(yè)，具有年產(chǎn)大包裝番茄醬55萬噸、小包裝番茄制品5.3萬噸、番茄粉3000噸、番茄紅素10噸的生產(chǎn)能力。公司所生產(chǎn)的大包裝番茄醬出口到美國、歐洲、獨聯(lián)體、東南亞、日韓、中東等80多個國家和地區(qū)，與亨氏、聯(lián)合利華、雀巢、卡夫、日本可果美等國際知名公司建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。公司是國內(nèi)番茄粉生產(chǎn)量最大的出口企業(yè)，產(chǎn)品遠銷美國、英國、意大利等國家。公司的“帕瑪多利”番茄紅素質(zhì)量上乘，具有極高的保健營養(yǎng)價值，是保健食品的“新貴”。

中糧屯河在新疆、山西擁有9家糖廠，具有年產(chǎn)糖50萬噸、顆粒粕16萬噸的生產(chǎn)能力，公司生產(chǎn)的“四方”牌白砂糖榮獲“綠色食品”、“中國名牌產(chǎn)品”、“新疆名牌產(chǎn)品”等多項殊榮，“屯河牌白砂糖”獲評“全國產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)良獎”和“新疆名牌產(chǎn)品”，產(chǎn)品主要供應(yīng)可口可樂、卡夫、日本三菱、蒙牛、伊利等知名客戶。中糧屯河下屬5家林果加工企業(yè)，具有年產(chǎn)2萬噸杏漿的生產(chǎn)能力，產(chǎn)品除供應(yīng)國內(nèi)市場外，還大量出口到歐美、日韓及中西亞、俄羅斯和阿拉伯國家，占國際杏漿市場貿(mào)易量的40%，是世界知名的杏漿產(chǎn)品供應(yīng)商。

中糧屯河致力于成為果蔬食品行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者和全球一流的食品企業(yè)，奉獻綠色營養(yǎng)食品，使客戶、股東、員工價值最大化。

二、企業(yè)財務(wù)狀況及市場分析

（一）財務(wù)狀況

1． 中糧屯河股份有限公司截至2011年10月末，賬面資產(chǎn)總額為857065.24萬元，比年初增多59480萬元，分別為：

（1）流動資產(chǎn)為4,580,22.68萬元，主要是貨幣資金50938.17萬元，年初余額14228.77萬元；交易性金融資產(chǎn)無；存貨2,807,66.48萬元；應(yīng)收票據(jù)凈值4,00.00萬元；應(yīng)收賬款61509.83萬元；其他應(yīng)收款33530.12萬元；預(yù)付款項308,78.08萬元。

（2）長期投資460,87.50萬元。

（3）固定資產(chǎn)320200.45萬元，其中固定資產(chǎn)凈值3,009,28.50，工程物資

10.15萬元，在建工程19261.80萬元。

（4）無形資產(chǎn)277,44.93萬元。

2.賬面負債總額5,530,86.50萬元,其中:

（１）流動負債總額5,435,93.13萬元，分別為：短期借款4,108,83.63萬元；應(yīng)付賬款932,87.04萬元；應(yīng)付職工薪酬54,09.06萬元；應(yīng)交稅費-182,84.95萬元；應(yīng)付利息10,64.79萬元；應(yīng)付股利80.69萬元；其他應(yīng)付款276,91.90萬元；一年內(nèi)到期的非流動負債13876.00萬元。

（２）長期借款無。

（３）所有者權(quán)益3,039,78.74萬元：實收資本（或股本）1,005,60.42萬元；

資本公積1,440,78.32萬元；盈余公積99,22．10萬元；未分配利潤

430,33.80萬元；

（４）少數(shù)股東權(quán)益63,84.1萬元。

（二）財務(wù)分析

1．公司償債能力情況。2011年9月末公司資產(chǎn)負債率為65%，比年初63%增加2個百分點；流動比率84%，比年初81%增加3個百分點；速動比率33%，比年初29%增加4個百分點，表明公司長短期償債能力均有所增強。

2．公司營運能力情況。流動資金周轉(zhuǎn)率66%，比年初23%增加43%；存貨周轉(zhuǎn)率87%，分別比年初32%增加55個百分點；

3．公司盈利能力情況。主營業(yè)務(wù)收入增長率43％，比年初44％減少1個百分點；營業(yè)利潤增長率-128％，比年初-377％增加249個百分點

4．現(xiàn)金流量情況。2011年9月末公司現(xiàn)金凈流量509,38.17萬元，表明該公司的第一還款來源充足。

（二）市場分析 主營業(yè)務(wù)：番茄加工及番茄制品的制造銷售以及其他農(nóng)副產(chǎn)品(除糧、棉)的加工、銷售；白砂糖、酒精、顆粒粕的制造銷售；糖蜜、菜絲的銷售(限所屬分支機構(gòu)經(jīng)營)，水果、蔬菜的加工和銷售，蒸汽的生產(chǎn)、銷售；番茄醬生產(chǎn)設(shè)備、糖的生產(chǎn)設(shè)備、酒精生產(chǎn)設(shè)備、顆粒粕生產(chǎn)設(shè)備、生化設(shè)備、農(nóng)機和環(huán)保設(shè)備的銷售；加工果脯、蜜餞、干果、水果干制品及包裝、棗泥、棗醬、糖類產(chǎn)品。目前，市場范圍覆蓋了全國31個省市及美國、歐洲、俄羅斯、中西亞、阿拉伯國家，市場前景較好． 三 行業(yè)信用

中糧屯河股份有限公司與我行信用關(guān)系始于2000年，是我行多年來支持的優(yōu)良客戶，是世界500強企業(yè)中糧集團有限公司控股子公司民，到期信用償還率為100％，利息償還率100％．其他查詢結(jié)果與調(diào)查內(nèi)容一致．

四 借款理由、金額、期限情況

中糧屯河股份有限公司現(xiàn)正進行收購中糧集團海外全資下屬公司鵬利(澳大利亞)有限公司所有的Tully糖業(yè)100%股權(quán)項目，需投資一億元的投資資金，自籌資金8000萬元，尚有資金缺口2000萬元，于2011年11月20日向我行申請短期流動獎金2000萬元．該合作將持續(xù)１年，預(yù)計可為公司帶來2000萬元的經(jīng)濟效益，故貸款期限為1年．

五 本筆借款擔(dān)保情況

該公司本次申請短期流動資金貸款2000萬元，期限1年，擔(dān)保方式為質(zhì)押擔(dān)保，用公司所有的控股子公司新疆四方實業(yè)股份有限公司50%的股權(quán)中2500萬元作質(zhì)押擔(dān)保。經(jīng)調(diào)查中糧屯河股份有限公司２０１１年９月財務(wù)報表，該公司資產(chǎn)總額857065.24萬元，資產(chǎn)負債率為65%，流動比率84%，說明該公司長短期償債能力較強：主營業(yè)務(wù)收入增長率43％，比年初44％減少1個百分點；營業(yè)利潤增長率-128％，比年初-377％增加249個百分點，說明該公司銷售能力有所提高．

六 結(jié)論

目前該公司借款主體合法有效，生產(chǎn)經(jīng)營正常，且業(yè)務(wù)處于擴張時期，經(jīng)濟效益良好，公司到期信用償付率、到期利息償還率均達100%，經(jīng)調(diào)查同意為其辦理貸款2000萬元，期限為1年，擔(dān)保方式為質(zhì)押擔(dān)保，用公司所有的控股子公司新疆四方實業(yè)股份有限公司50%的股權(quán)中2500萬元作質(zhì)押擔(dān)保，利率為

7.62%(6.35%基礎(chǔ)上上浮20%),貸款分類為正常貸款，請審查！

調(diào)查責(zé)任人：孔維澤調(diào)查主責(zé)任人：林子煜２０１１年１１月２０日

第五篇：商業(yè)銀行管理 第五章：商業(yè)銀行貸款管理

第一節(jié) 貸款的種類及組合

貸款的重要性：

在市場主導(dǎo)金融體系中，資金需求者的融資需求可以有資本市場滿足，交易成本的高低稱為融資者選擇融資方式的重要標(biāo)準(zhǔn)之一； 在銀行主導(dǎo)金融體系中，國內(nèi)經(jīng)濟的增長和衰退與銀行體系貸款發(fā)放規(guī)模呈高度正相關(guān)性。

我國國內(nèi)商業(yè)銀行而言，貸款活動占銀行總資產(chǎn)三分之二以上，帶來的收益占銀行總收入的四分之三甚至更多。貸款的種類：

償還期限分：活期貸款和定期貸款； 保障程度分：抵押貸款和信用貸款；

償還方式分：一次性還清貸款和分期償還貸款； 貸款數(shù)量分：“批發(fā)”貸款和“零售”貸款。貸款組合：

決定銀行貸款組合的因素：特定市場環(huán)境（首要因素）、銀行經(jīng)營規(guī)模

第二節(jié) 貸款政策與程序

貸款政策原則：6C原則——品質(zhì)，能力，現(xiàn)金，抵押，環(huán)境，控制

品質(zhì)：貸款目的明確，有能力按期償還貸款，通過客戶以往記錄、其他貸款人與該客戶往來經(jīng)驗以及客戶信用評級

能力：貸款人具有申請貸款的資格和行使法律義務(wù)的能力

現(xiàn)金：貸款人要有充足的現(xiàn)金流，信貸員要用現(xiàn)金流量分析法判斷借款人的現(xiàn)金狀況 抵押：抵押資產(chǎn)的流動性、價值穩(wěn)定性等關(guān)系到貸款安全的保證程度

環(huán)境：至借款人或行業(yè)的近期發(fā)展趨勢、經(jīng)濟周期的變化對借款人的影響等，銀行通過閱讀借款者的信息檔案獲得相關(guān)信息

控制：涉及法律的改變、監(jiān)督當(dāng)局的要求和一筆貸款是否符合銀行的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等問題 貸款政策：貸款政策是指銀行指導(dǎo)和規(guī)范貸款業(yè)務(wù)，管理和控制信用風(fēng)險的各項方針措施和程序的總稱，是銀行從事貸款業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。

基本內(nèi)容：貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，貸款審批分級授權(quán)，貸款期限和品種結(jié)構(gòu)，貸款發(fā)放的規(guī)?？刂疲P(guān)系人貸款政策，信貸集中風(fēng)險管理政策，貸款定價，貸款的擔(dān)保政策，貸款檔案的管理政策，貸款的審批和管理程序，貸款的日常管理和催收政策，對所有貸款質(zhì)量評價的標(biāo)準(zhǔn)，對不良貸款的處理

貸款的決策程序：綜合分析——確定貸款結(jié)構(gòu)（X則拒絕貸款）——提出貸款結(jié)構(gòu)方案——與客戶談判——貸款能否滿足銀行與客戶的需要（X則拒絕貸款）——完成貸款文件——發(fā)放貸款

貸款協(xié)議：內(nèi)容包括貸款金額、期限、貸款用途的規(guī)定；利率與計息；提款條件、提款時間及提款手續(xù)；還款；擔(dān)保；保險；聲明與承諾；違約事件及處理；扣劃；稅費；抵消、轉(zhuǎn)讓予權(quán)利保留；變更與解除；法律適用、爭議解決及司法管轄；附件。

第三節(jié)貸款審查

貸款審查的重要性

貸款審查銀行減少損失、減低貸款風(fēng)險的重要環(huán)節(jié)，因為貸款發(fā)放后，會因借款人主客觀因素的變化導(dǎo)致借款質(zhì)量發(fā)生變化，這會影響借款人的清償能力。貸款審查的原則： 定期對所有類型的貸款進行審查，大筆貸款審查周期較短，小筆貸款可以隨機抽樣審查； 借款人的財務(wù)狀況與還款能力；

貸款文件的完整性和貸款政策的一致性； 銀行對抵押和擔(dān)保的控制程度； 增大對問題貸款的審查力度。

第四節(jié)貸款的質(zhì)量評價

貸款分類：正常、關(guān)注、次級、可疑、損失 正常：借款人有充分把握還本付息；

關(guān)注：目前有能力償還本息，但是存在一些可能產(chǎn)生不利的影響因素；

次級：借款人還款能力出現(xiàn)明顯的問題，依靠正常經(jīng)營收入無法保證足額償還本息； 可疑：借款人無法足額償還本息，即使執(zhí)行抵押或者擔(dān)保，也肯定造成部分損失；

損失：在采取所有可能的措施和一切必要的法律程序之后，本息仍然無法收回，或只能收回極少部分。

貸款分類過程：

閱讀貸款檔案——審查貸款基本情況（貸款目的、還款來源、資產(chǎn)轉(zhuǎn)換周期、還款記錄）——確定還款可能性（評估還款能力，評估擔(dān)保抵押狀況，非財務(wù)因素分析，綜合分析）——確定分類結(jié)果

評估還款能力：財務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析

非財務(wù)因素分析：行業(yè)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、還款意愿??

綜合分析：現(xiàn)在的財務(wù)狀況、過去的經(jīng)營業(yè)績、現(xiàn)有和潛在的問題、未來的經(jīng)營狀況 貸款分類結(jié)果： 量化指標(biāo)：

不良貸款余額（次級+可疑+損失）/全部貸款余額（正常貸款余額+關(guān)注貸款余額）/全部貸款余額 加權(quán)不良貸款余額/（核心資本+準(zhǔn)備金）

（參考：正常1%，關(guān)注3%~5%，次級15%~25%，可疑50%~75%，損失100%）其他比率：

逾期貸款余額/全部貸款余額 重組貸款余額/全部貸款余額 停止計息貸款余額/全部貸款余額

第五節(jié)問題貸款的發(fā)現(xiàn)和處理

問題貸款至借款人不能在約定的期限內(nèi)償還貸款或者銀行對該貸款存在潛在的部分或全部損失。

問題貸款的產(chǎn)生和發(fā)現(xiàn)：

產(chǎn)生問題貸款的三個因素：借款人自身因素；借款人外界的因素；銀行自身錯誤 發(fā)現(xiàn)問題貸款的三條防線：信貸員、貸款復(fù)核（不夠及時）、外部檢查（太晚）貸款出現(xiàn)問題的早期財務(wù)信號：杠桿作用；獲利能力；流動性

貸款出現(xiàn)問題的早期非財務(wù)信號：企業(yè)管理風(fēng)格改變；行業(yè)、市場或產(chǎn)品變化；信息獲

取的變化

問題貸款的處理程序：

追加資金：要保證能夠收回資金 如不能追加資金： 減債程序和時間限制；增加抵押品、擔(dān)保人、第二抵押；索取財務(wù)報告；立即監(jiān)控抵押品和借款人；建立損失—安全點

破產(chǎn)清算 呆賬準(zhǔn)備金：

三種類型：按貸款組合余額一定比例提取的普通呆賬準(zhǔn)備金；根據(jù)貸款分類結(jié)果，對各類貸款按照不同比例提取的專項準(zhǔn)備金；按照貸款組合的不同類別提取的特別準(zhǔn)備金

（普通和專項準(zhǔn)備金參考：正常1%，關(guān)注5%，次級15%~25%，可疑50%~75%，損失100%）

第六節(jié)我國商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)管理現(xiàn)狀

我國金融機構(gòu)體系信貸資產(chǎn)的增長：我國近20年來金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)以極快速度增長。我國銀行體系信貸資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)：壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重；非國有商業(yè)銀行地位不高；信貸業(yè)務(wù)的高度

壟斷不利于銀行業(yè)的自由公平競爭，運行效率低下；國有商業(yè)銀行的信譽優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢可能是造成壟斷的主要原因；國家銀行體系壟斷地位在削弱。

我國國有商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的質(zhì)量：國有商業(yè)銀行的經(jīng)營狀況和風(fēng)險與國有企業(yè)的經(jīng)營狀況

密切相關(guān)。國有商業(yè)銀行從90年代以來資產(chǎn)盈利率持續(xù)下降。

處理不良資產(chǎn)的金融資產(chǎn)管理公司：1999年4月20日，第一家金融資產(chǎn)管理公司：中國信

達資產(chǎn)管理公司成立

要全面改革：加快國有企業(yè)改革，實現(xiàn)國有企業(yè)經(jīng)營機制轉(zhuǎn)換；發(fā)展資本市場是解決國有企

業(yè)對銀行過分依賴的重要途徑之一；改革銀行體系、加強競爭、消除壟斷是提高銀行體系經(jīng)營效率的關(guān)鍵。