第一篇：某公司開辦費用與管理成本測算

某公司開辦費用與管理成本測算（16頁超詳細）

一、開辦費用測算

太陽城物業管理開辦費用預算總表

1、物業管理人員服裝配置費用

附：物業管理人員服裝配置明細表

2、一期行政辦公開辦費用

3、一期人員招聘培訓費用

4、保潔開辦費用

5、綠化開辦費用（略）

6、工程維修開辦費用

7、安全維護開辦費用

8、客戶服務中心及其他開辦費用

二、順馳太陽城一期物業管理成本費用測算

順馳太陽城一期物業管理成本費用測算總表

1、太陽城一期物業管理服務人員工資和按規定提取的福利費

2、太陽城一期物業管理公共設施設備運行維護費用 附：公共能耗設施設備統計表

3、太陽城一期物業管理清潔衛生費用

4、太陽城一期物業管理綠化養護費用

5、太陽城一期物業管理秩序維護費用

6、太陽城一期物業管理辦公費用

7、太陽城一期物業管理社區文化建設費用

第二篇：物業管理服務費用成本測算

物業管理服務費用測算

根據“******”人員編制計劃，及擬推廣管家服務的總體管理思路，對“******”的物業管理服務費進行測算。內容包括：

一、經費測算的原則及說明；

二、經費測算：

1、人工成本；

2、行政辦公費；

3、設備設施維護費；

4、公用水電費；

5、清潔綠化費；

6、保安費；

7、固定資產折舊；

8、開辦費攤銷；

9、不可預見費；

10、管理者酬金；

11、稅金。詳細測算書內容如下： 第一節 經費測算的原則及說明

一、測算的依據

(一)成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定及成都市政府相關物業管理法律、法規；(二)“四川省城市物業管理服務收費暫行規定”；(三)“四川省城市物業管理服務收費分類分級指導標準”。

二、經費測算的原則

(一)遵循物業管理行業特點的原則

物業管理行業屬保本微利的服務性行業?？陀^、準確、完整地核算物業管理的成本支出，是物業管理企業正常運轉的基礎，也是為業主/使用者創造舒適工作環境，達到物業保值增值目的的基本條件。(二)服務水平與管理費用相匹配的原則

針對“*******”高檔物業需求，根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點，準確定位物業管理的水平，準確定位管理費用的標準。(三)“零預算”原則

物業管理費實行“零預算”原則，“以支定收”，根據物業管理服務的要求和標準，確定物業管理費用的支出；再根據物業管理費用的支出確定物業管理的收費標準。這樣，物業管理費用收入和支出相抵后的結果為“零”。

(四)管理者提取酬金原則

物業管理企業的利潤來源以物業管理費用支出為基礎，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物業管理費用支出×管理酬金比例。

三、測算的有關說明

(一)物業管理費支出包括物業管理服務人員工資和福利費，公共設備、設施日常運行、維護及保養費，綠化管理費，保潔衛生費，保安費，辦公費用，物業管理單位固定資產折舊費，稅費，利潤，開辦費攤銷、不可預見費。(二)有關費用的說明

1、人員工資標準

根據市場化原則，參照成都行業工資水平，根據*********規模及高檔次的管理服務需求設定人員工資標準，人員工資標準如下： 序號 職 務 月薪 備 注 1 中心經理 4,000 2 品質行政主管（中心經理助理）2,500 3 安全主管 1,800 4 工程維修主管 2,000 5 清潔綠化主管 1,800 6 高級管家 1,800 7 會計 1,400 8 出納 1,200 9 維修技工 1,200 10 安全班長 1,100 11 安全員 900 12 清潔工 600 13 綠化工 600

2、物資裝備的攤銷

物資裝備攤銷分兩部分進行,單件價格在2,000元以上的物資裝備計入“固定資產”，依據財務制度按5年攤銷；單件價格在2,000元以下的物資裝備計入開辦費，按5年攤銷。

3、開辦費攤銷

開辦費的攤銷期限為5年。開辦期的人工成本在入伙前應攤進營銷成本中，不可預見費根據物業管理行業慣例，不可預見費提取率為物業管理成本支出的1.5%。開辦費中的物資裝備的攤銷計算方法將物資裝備費用的80%（4年）按5年攤銷進管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物業管理服務收費暫行規定和行業慣例，每年按總支出的8%提取管理者酬金。

5、本體維修基金及專用基金按四川省及成都市有關規定收取。暫不測算。第二節 經費測算

經費測算總表（單位：人民幣元）序號 項 目 測算依據 月支出 備 注 人工成本 詳見人工費測算明細表 122,202.00 行政辦公費 詳見辦公費測算明細表 14,406.67 設備設施維護費 詳見維護費測算明細表 9,984.00 公用電費 按經驗數據測算 23,500.00 公用水費 按經驗數據測算 4,200.00 清潔費（設施材料）詳見清潔費測算明細表 10,233.00 綠化費 詳見綠化費測算明細表 17,388.00 保安費 詳見保安費測算明細表 400 注：將開盤期間人工成本攤進物管成本中 9 固定資產折舊 詳見固定資產測算明細表 1,397.50 10 開辦費攤銷 詳見開辦費測算明細表 3,036.87 23,994.13 11 小計

206,748.03 227,705.30 12 不可預見費 以上各項之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金 以上各項之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 營業稅金及附加 以上各項之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 總計

245,193.66 270,048.01 16 每平方米月管理費(不含電梯分攤）69416.16平方米收費面積 3.53 4.05 根據我們的測算，本項目管理費月支出為245,193.66元（不含E型房每月電梯維護費用），按照不同房型的價格、建筑面積比率，將管理費分攤如下： 房 型 系 數 管理費標準（元/平方米.月）備 注 A 1.143 4.0

B 1.057 3.7

C、D 1 3.5

E 0.914 3.2 按照分攤系數測算E型房管理費2.8元/平方米.月，加上電梯維護費0.42元/平方米.月，實際管理費標準為3.2元/平方米.月

（一）人工成本測算

序號 項目 人數 月薪 計算方法 月支出 備 注 1 工資

(1)中心經理 1 4,000 人數 x 月薪 4,000

(2)品質行政主管 1 2,500 人數 x 月薪 2,500

中心經理助理

(3)安全主管 1 1,800 人數 x 月薪 1,800

(4)工程維修主管 1 2,000 人數 x 月薪 2,000

(5)清潔綠化主管 1 1,800 人數 x 月薪 1,800

(6)高級管家 3 1,800 人數 x 月薪 5,400

(7)會計 1 1,400 人數 x 月薪 1,400

(8)出納 1 1,200 人數 x 月薪 1,200

(9)維修技工 7 1,200 人數 x 月薪 8,400

(10)安全班長 3 1,100 人數 x 月薪 3,300

(11)安全員 40 900 人數 x 月薪 36,000

(12)清潔工 30 600 人數 x 月薪 18,000

(13)綠化工 3 600 人數 x 月薪 1,800

(14)小計 94 87,600 三費一金

(1)福利待遇

工資總額x 8% 7,008.00

(2)培訓費

工資總額x 8% 7,008.00

(3)工會費

工資總額x 2% 1,752.00

(4)社會保險費

工資總額x 20% 17,520.00

(5)教育基金

工資總額x 1.5% 1,314.00

(6)小計

34,602.00 合計

122,202.00

（二）行政辦公費

序號 項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備注 1 辦公用品、低值易耗品

（1）管理人員 10 人 20 數量 x 單價 200.00

（2）操作人員 80 人 5 數量 x 單價 400.00

小計 90 人

600.00 通訊費用

(1)固定電話/傳真 5 部 150 數量 x 單價 750.00

(2)移動電話 2 部 300 數量 x 單價 600.00

小計

1,350.00 車輛使用費用 2 部 1500 數量 x 單價 3,000.00 員工宿舍租金 4 套 600 數量 x 單價 2,400.00 社區文化活動費 12 次 1500 綜合測算 1,500.00 服裝費用

(1)管理人員服裝 13 套 900 11700 975.00

(2)維修工服裝 7 400 2800 233.33

(3)清潔綠化工 34 270 9180 765.00

(4)保安員 43 1000 43000 3583.33

(5)小計

66680 5556.67 合計

14,406.67

（三）設施設備維護費

序號 項目 數量 單位 單價 保養期 月支出

備注 1 電梯維保費 8 臺 600 12 4,800.00 不記入總費用

電梯年檢費 8 臺 400 / 266.67 不記入總費用

電梯保險費 8 臺強電系統維護費

2,000.00

(1)高壓供電系統

屏

(2)低壓供電系統

屏

(3)備用發電機維護費

臺

小計

2,000.00 給排水系統維護費

800.00

(1)給排水水泵維護費

臺

(2)給水水管維護費

(3)排水水管維護費

(4)消防水系統

消防箱

套

小計

800.00 室外景觀綠化水維護費

500.00 游泳池維護費

200.00 消防系統維保費

500.00 弱電系統維護費

2,500.00

(1)消防弱電系統維護費

(2)控制中心維護費

(3)保安監控系統維護費

(4)防盜報警系統維護費

(5)巡更系統維護費

(6)IC卡門禁統維護費

(7)停車場系統維護費

小計

2,500.00 建筑本體維修費

/ 設備維修零星材料費

600.00

小計

9,600.00 不可預見費 4%

384.00 合計

9,984.00

（四）公用水電費

序號 項目 數量 單位 單價 保養期 月支出 備 注 1 公用電費 50000 度 0.47 23,500.00 公用水費 3500 噸 1.2 4,200.00

合計

27,700.00

（五）清潔費 序號 項目 計算方法 月支出 備 注 1 基本清潔費

(1)清潔人工費 / /

(2)工具/材料費 綜合測算 2000 清潔設備折舊費(5年分攤)清潔工具 1333

總價80，000元 垃圾清運費 30天×1車/天×150元/車 4500 室外水景清潔費 每月清洗1次 1000 化糞池清理費 每一年清洗2次 400 消殺費 綜合測算 1000 總計

10,233.00

（六）綠化費

項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備 注 綠化費 41400 M2 0.42 數量 x 單價 17,388.00

（七）保安費

項 目 計算方法 月支出 備 注 日常耗材、裝備保養 綜合測算 400.00

（八）固定資產折舊

序號 項目 資產總額 計算方法 月支出 備 注 1 行政辦公設備 74,000.00 分5年攤消 1,233.33 工程設備 9,850.00 分5年攤消 164.17 合計

1,397.50

附表：固定資產清單

(一)行政辦公設備

項 目 數 量 單位 單價 金額 備 注 會議桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作臺 1 套 2,000.00 2,000.00

復印機 1 臺 15,000.00 15,000.00

內聯網絡電腦終端 10 臺 4,000.00 40,000.00

數碼照相機 1 部 4,000.00 4,000.00 電視機 5 臺 2,000.00 10,000.00 小計

74,000.00

(二)工程設備

項 目 數 量 單位 單價 金額 備注

200型室外疏通機 1 套 2,350.00 2,350.00

備用發電機 1 臺 5,000.00 5,000.00

臺鉆 1 臺 2,500.00 2,500.00

小計

9,850.00

合計

83,850.00

（九）開辦費攤銷

序號 項目 總額 計算方法 月支出 備注 開盤期間人工成本費 1,211,883.00 按5年攤銷 20,198.05 攤入營銷成本 2 除人工費外其它開辦費攤銷 227,765.00 按（80%）5年攤銷 3,036.87 攤入物管成本 總開辦費 1,439,648.00 按5年攤銷 23,994.13 全部攤入物管成本

“********”的開辦期從2003年7月1日至2004年6月30日，為期12個月。在此期間，購置相應的辦公設備、工程工具、治安消防用品、服裝等物資裝備，人員到位。開辦費分五年攤銷。開辦費總表 項目 數量 駐場時間 單價 計算方法 開辦期支出 1 人工成本

(1)工資

中心經理 1 12 4,000.00 數量 x 駐場時間 x 單價 48,000.00

品質行政主管（中心經理助理）1 10 2,500.00 數量 x 駐場時間 x 單價 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 21,600.00

工程維修主管 1 12 2,000.00 數量 x 駐場時間 x 單價 24,000.00

清潔綠化主管 1 10 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 18,000.00

高級管家 6 6 1,800.00 數量 x 駐場時間 x 單價 64,800.00

會計 1 2 1,400.00 數量 x 駐場時間 x 單價 2,800.00

出納 1 2 1,200.00 數量 x 駐場時間 x 單價 2,400.00

維修技工 2 12 1,200.00 數量 x 駐場時間 x 單價 28,800.00

安管班長 3 12 1,100.00 數量 x 駐場時間 x 單價 39,600.00

安管員 40 12 900.00 數量 x 駐場時間 x 單價 432,000.00

清潔工 35 12 600.00 數量 x 駐場時間 x 單價 252,000.00

綠化工 2 12 600.00 數量 x 駐場時間 x 單價 14,400.00

小計

973,400.00(2)三費一金

福利費

工資總額 8% 77,872.00

工會經費

工資總額 2% 19,468.00

社會保險費

工資總額 13% 126,542.00

教育基金

工資總額 1.5% 14,601.00

小計

238,483.00

合計

1,211,883.00 2 行政辦公費

(1)辦公用品、低值易耗品

綜合測算 3,000.00(2)通訊費

綜合測算 3,000.00(3)員工宿舍租金及水電費 7 12 900.00 套數 x 開辦時間 x 單價 75,600.00

合計

81,600.00 3 入伙資料 350 60.00 21,000.00 4 辦公設備

見開辦期辦公設備清單 18,600.00 5 工程工具

見開辦期工程工具清單 14,710.00 6 治安消防用品

見開辦期治安消防用品清單 25,315.00 7 服裝

見開辦期低值裝備清單 66,540.00

總計

1,439,648.00

1、開辦期辦公設備清單

序號 項 目 數量 單位 單價 合計（元）備 注 1 辦公家私 3 套 1,500.00 4,500.00 工作臺 10 套 500.00 5,000.00 3 轉椅 10 把 80.00 800.00 打印機 2 臺 700.00 1,400.00 文件柜 5 套 300.00 1,500.00 檔案柜 2 個 300.00 600.00 電話 5 部 100.00 500.00 傳真機 1 部 1,500.00 1,500.00 保險柜 1 部 1,000.00 1,000.00 工具柜 5 套 200.00 1,000.00 13 飲水機 4 臺 200.00 800.00 小計

18,600.00

2、開辦期工程工具清單

序號 項 目 數 量 單位 單價 合計（元）1 沖擊鉆 1 臺 980.00 980.00 3 手提切割機 1 臺 350.00 350.00 4 臺式砂輪機 1 臺 1,500.00 1,500.00 6 手掄電鉆 2 臺 240.00 480.00 7 電焊機8KVA 1 臺 450.00 450.00 8 75型室內疏通機 1 套 1,450.00 1,450.00 9 臺鉗 2 套 75.00 150.00 10 大管鉗 4 架 30.00 120.00 11 數字萬用表 2 個 250.00 500.00 12 指針萬用表 1 個 100.00 100.00 13 搖表 1 個 180.00 180.00 14 接地搖表 1 個 200.00 200.00 15 高壓搖表 1 個 1,000.00 1,000.00 16 電梯專用工具 1 套 500.00 500.00 17 電工組合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 綜合維修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作業工具 1 套 500.00 500.00 20 5檔鋁合金組合梯 3 架 300.00 900.00 21 11檔鋁合金組合梯 1 架 750.00 750.00 23平板車 1 輛 500.00 500.00 24 拖線盤 2 臺 600.00 1,200.00 25 小計

14,710.00

3、治安消防用品清單

序號 項 目 數量 單位 單價 合計(元)1 無線對講機 25 臺 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壺 45 個 10.00 450.00 4 電警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 塊 45.00 225.00 6 消防斧頭 2 把 60.00 120.00 7 專用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防頭盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小計

25,315.00

4、員工服裝清單

序號 項目 數量 單位 單價 金額 1 保安服裝 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服裝 4 套 200.00 800.00 15 管理人員服裝 10 套 600.00 6,000.00 18 清潔工服裝 80 套 135.00 10,800.00 21 綠化工服務 4 套 135.00 540.00 合計

66,540.00

第三篇：酒店成本與費用管理

酒店成本與費用管理

酒店成本與費用管理

一、什么是酒店成本？

酒店企業在日常經營活動過程中向客人提供的食物、消耗用品等所直接產生的費用。包括：餐飲原材料、客房消耗用品、娛樂煙、酒、水、茶葉。也就是我們通常所說的毛利那部分（毛利=營業額-成本）

二、什么是酒店費用？

酒店費用就是在日常經營活動過程中間接所產生的費用。如：水、電、蒸汽、煤氣、員工工資、維修費用、洗滌費用以及其他所產生的費用。

三、酒店成本費用控制的三個常見誤區

1、降低設備用品質量(1)采購時，不是借助科學的市場調查購買物優價廉的商品，而是試圖用低價采購一般的設備或用品，以降低成本；（2）不注重設備的日常維護，致使設施設備提前報廢；

（3）某些設備老化或信箋、服務指南等 低值易耗品早已過時，卻不及時更新，最終影響了酒店的服務質量。

2、壓縮正常營業費用

（1）該開的空調不開

（2）該在一線部門增加員工卻不增加

（3）該發高溫費卻不發（4）該買養老保險卻不買

（1）該給員工洗滌工服卻不洗

3、削減員 工福利待遇

四、酒店成本費用控制的五大工作重點

1、節能降耗

（1）采購先進的節煤鍋爐，并使燃煤的粒度和水分與其設計要求相符合； 做好蒸汽管道的保溫、維修工作，杜絕跑漏汽和散熱損失；保證鍋爐用水的水質，增強其傳熱效果；合理調節入爐的過?？諝庀禂?，保持最高的燃燒效率；

（2）按照客房、廚房等部門對用水量的不同要求，分別設計科學和管道口徑； 加強管道、閥門的日常維護，防止漏水和長流水現象的發生；（3）采用新型設備，降低變壓器的能耗；根據不同場合及用途，合理選擇各類節能燈源，提高燈源的發光效率；健全日常節電制度，如二線部門盡可能利用自然光、客房電路實行集中匙牌控制等；

（4）制定能源消耗監控比較表，及時分析和調整不合理的能源耗費。

2、采購水平

（1）不斷完善采購制度和改進采購程序，做到任務到人、責任到人、獎懲分明；(2)經常開展市場調查，增強自身與供應商的談判能力；(3)積極拓寬采購渠道，推行采購招標，盡力實現物美價廉；(4)合理控制采購的時機與數量，以降低購買單價、減少商品庫存費用。

3、項目投資

（1）開展項目價值估算，明確目標成本，并制定可行的籌資方案；

（2）面向社會廣泛招標，投標書內容包括設計方案、材料標準、工程報價等

（3）召開競標大會，組織專家和使用部門評選最佳方案；

（4）方案實施；

（5）嚴格驗收并投入試運營。

4、綠色食品

（1）采購的餐飲原材料要新鮮

（2）客房消耗用品要符合標準

（3）改變客房一次性消耗用品的外包裝

（4）工程用配件要保證質量

5、控制過程

(1)實行成本費用控制責任制

首先要加強經濟目標責任制管理考核

企業管理要采用科學化，而不是人為的想當然：

a規定各部門的全年的營業額指標，控制毛利、毛利率，費用、費用率，利潤、利潤率

b建立以酒店總經理為中心的成本費用檢查領導小組，并配以酒店的大堂副理、值班經理、保安聯合夜間監督組加以監控

c及時反饋結果，進行獎勵、懲罰(2)加強監督、改進缺陷 a執行力 b對不合理的設置要不斷地調整

五、酒店全面成本管理方式的探究

1、流程管理 在規模較大的酒店中，可以建立級庫管理模式。以酒店房務二級庫的管理體系為例：（1）房務二級庫有專門的人員配備，由其通過有效的領料單至總倉領用各類物品并通過酒店財務存貨系統的庫存房務二級庫中統一進行核算。

（2）房務部各個區域領用時需開領料單并經有效人員簽名確認，辦公用品需部門經理級以上、樓層消耗品需相應區域主管級以上、總臺需區域主管級以上、其他物品需區域主管級以上人員簽字有效。

（3）二級庫月初會根據前月的使用量作為參考至總倉領用當月的使用量，月末盡量做到零庫存。

（4）對于棉織品、玻璃器皿是通過手工備查賬進行管理，每個月必須提供給財務部一份情況表，其中的報損、客賠、員工賠償、簽免等必須有手續有效、齊全的憑證附在情況表后。對玻璃器皿等物品設置相應的報廢標準。

5）對于PA組的洗滌用品領用還采用以舊瓶換新瓶的方法進行管理。通過房務二級庫的建立，使房務部成本管理流程清晰，環節、要點到位，核算更合理、更精確，同時也即時有效的控制了部門各項經營成本，提升了房務成本控制的整體能力。

2、全方位成本控制

把別人認為毫無價值的東西利用起來，讓其發揮價值，就是全方位的成本控制。問題的關鍵在于你在管理企業時，是不是總能檢討自己，今天發現對企業有價值的東西了么？ 什么叫全方位成本控制？把情理中可以消費的東西，減掉一些用到該投入的地方，變消費設施，為服務設施，這就是全方位成本控制管理中應該作到的事情。

案例：有一次，我去上海一家五星級酒店做企業文化課題調研時，發現他們的

總經理，使用比較小的辦公室，他說他把大的地方讓給出來做客房用，因為排場比起企業的效益來，后者更重要。排場是什么，排場就是面子啊，不講排場，把企業作大了其實自身不更排場嗎？

所有研究沃爾瑪品牌提升成功之道的人都有一個共識，就是其高超的成本控制能力。其實，我覺得所謂人家高超的地方實際上大多數企業也還是可以作到的，其中重要的一點無非就是如何看待你的面子。例如被人們稱為成功秘訣之一的摳門管理。沃爾瑪的商場富麗堂皇，但是沃爾瑪從各級管理層的辦公室到總部的辦公室，辦公設施都十分簡陋；辦公紙都是雙面使用（辦公紙正反用這一點我在山西的一家叫愉園大酒店的企業也同樣看過）；一旦商場進入銷售旺季，辦公室里的經理和其他所有的管理人員都到銷售一線，擔當起搬運工、安裝工、營業員和收銀員等角色。問題的關鍵在于，象這樣一種領導行為，遇到的一個需要解決的心理學意義上障礙，就是你需要打破面子，人家沃爾瑪作到了，并且已經在沃爾瑪已經成為一種司空見慣的事情，于是一種優秀的企業文化就在其中，一個真正的具有競爭優勢的品牌也就走進了消費者的心目中。實際上仔細看一看，面子消費導致的成本大的不得了啊。比如一個干部覺得自己當了官了，沒有一定層次的與職務想對稱的消費，好沒面子啊。于是，成本自然加大了啊。

六、加強酒店成本控制，增加酒店經濟效益

1培養員工成本意識，建立勤儉節約的企業文化是成本控制的前提；

2成本預算，實施成本考核獎懲制度是成本控制的關鍵；

3建立成本監督體系，設立在總經理領導下，由專人監督檢查的成本控制小組是成本控制的保證；（1）餐飲成本控制

員工數量、電燈、空調、餐具、棉織品的洗滌、棉織品的儲存，廚房的水、電、油、汽、原料切配與加工、食用油的利用

（2）客房成本控制

員工數量、棉織品、公眾區域的空調與電燈、水、地毯的保養、一次性消耗用品的合理使用（3）能源費用控制 a尋求節能的新方法 b制定節能措施 c對節能措施的執行情況進行檢查（4）其他費用控制 如：差旅費、住宿費、就餐費、養老保險費、汽車交通費等

（5）設備控制

（6）人力費用控制 案例：天津水晶宮酒店改革 水晶宮”現象透析

天津的水晶宮飯店是我國改革開放后最早涌現的高星級飯店之一，由美籍華人吳湘設計，外觀至今仍顯示出時尚風貌，毫不落伍。但其經營，從合資到成為天津旅游集團的國有資產，大多時候不甚景氣，甚至矛盾重重。然而，從新世紀起，水晶宮突然容光煥發，再現輝煌。我這里信手拈來幾個例子：酒店客房284間（套），在崗員工225人，客房員工比為1∶0.79，這在四星級飯店是最低的；退休了的員工還會主動跑到酒店來，為節流開源出謀劃策；總臺員工會跑到樓層去鋪床整理客房；最基層一線端盤子的服務員月均收入可拿到3000多元，即使在京、滬大城市的酒店里也沒這么高……

通過向總經理張繼軍等人的深入了解，我終于如有所悟。企業理念：客人滿意、員工滿意、業主滿意?！皢T工滿意”具體落實為飯店為員工謀取最大的利益。有著20年多年飯店經營經驗的張總深有體會地說，員工把飯店當成自己家了，飯店就必然興旺。員工的收入能拿到同行最高，什么事情就都好辦了。管理原則：績效導向下的簡單管理。水晶宮飯店的管理真還有幾分不按常理出牌的獨特之處?！叭硕嗔司蛠y，龍多了就旱，媳婦多了不做飯，和尚多了就喝不到水，合適的事合適的人，誰說了就算。”飯店把600多人的龐雜隊伍硬是壓縮到了200多人。張總還對員工說，記住4個字，即“掙錢”和“省錢”，效益就全在里面了。

技能要求：一職多能，一崗多技。扁平化管理是大家都熟悉的，但水晶宮飯店實施扁平化到了極致。飯店的“一職多能、一崗多技”跨度之大，令人難以置信，卻又是突破傳統管理的大膽創新：3名鍋爐工除管好鍋爐外，同時還要打家具、做沙發套；電工照樣要做窗簾；沒有專管消防、保安，但有明確的責任人。管理機制：公開透明，全員參與。不說其他，走進員工食堂，四壁有諸多文字、圖片和標牌，但最醒目的是4塊碩大的欄框，其中3塊是與經營管理相關的。第一塊寫著飯店全年經營任務，落實到部門、落實到每天；第二塊是能耗報告，通欄標題是“請關注與我們利益攸關的能源成本”，“節約資源和能源，從我做起”；第三塊則是把飯店的餐飲原料、工程配料和一切物資用品的全部采購情況每日公布于眾。當然，酒店經營管理的大量數據無法全在員工食堂張榜，因此，飯店通過網上公示供員工們隨時查詢監督。

員工收入分配方法：獎懲公平，實時兌現。水晶宮飯店的員工收入分配從大道理講，就是績效工資制，這并不是什么新鮮事，特別之處在于：績效獎勵（含懲罰）比重大，而且金額量化得十分具體細致，并嚴格執行；獎金實時兌現；報酬向一線傾斜。核心力量：黨組織建設和企業文化建設。緊扣時代精神，緊扣中國文化，緊扣飯店行業的市場化需求，緊扣以人為本。集團后盾：鼓勵創新，扶持正氣。任何國有企業的成功都離不開上級的支持，水晶宮飯店能創造奇跡，同樣離不開天津旅游集團堅強的后盾支持。一旦確定精明、強干、可信的黨政領導班子后，集團放手放權，鼓勵飯店按市場化的方向，以“客人滿意、員工滿意、業主滿意”為目標進行改革和創新。最難能可貴的是，在中國國情下，國有體制下水晶宮飯店的改革走出了一條和諧之路，這給全國國有飯店提供了非常有價值的經驗。經營好一家國有飯店真不容易，要創造奇跡更是難上加難。天津水晶宮創造了一個難以復制和模仿的奇跡。

（7）倉庫量的控制

第四篇：物業公司成本測算

一：物業服務費的構成

1、人工費 1）工資 2）獎金

3）社會保險金 4）公積金

5）福利費及其他政府規定企業要計提的費用

2、辦公費 1）通信費 2）交通費 3）辦公耗材費 4）低值易耗費 5)招待費 6）培訓費

7）辦公設備折舊費 8）能源消耗費 9）租賃費

10）政府征集的費用

3、設施設備日常維護費用 1）維護的材料費 2）維護中的消耗費 3）代維費

4）變電設備年檢費 5）配電設備年檢費

6）高低壓計量設備的年檢、年校費 7）升降設備的年檢費

8）設備設施維護中的運輸費 9）發電設施維護中的運輸費 10）蓄電池的維修費 11）空調機組的水處理費 12）換熱系統的處理費

13）變頻恒壓的供水系統消耗費

4、秩序維護費 1）行業管理費

2）秩序維護設備的維修、補充費 3）秩序維護人員的器悈費 4）秩序維護人員的裝備費

5）消防監控設備的維護費、年檢費 6）煙感、溫感設備的維護費、年檢費 7）滅火器具的檢測費 8）滅火器具的更換藥業費 9）巡更維護費

10）巡更器具維護費

5、環境維護費 1）清潔設備的購置費、折舊費 2）清潔設備維護費

3）清潔車輛的燃油費、維修費 4）清潔工具的購置費、更換費 5）清潔藥劑耗材費

6）洗手間衛生紙購置費、洗手液購置費 7）芳香劑購置費 8）消殺藥劑費

9）消殺設備維修費、折舊費 10）建筑外檐清潔費 11）生活水池清洗消毒費 12）生活水質檢測費 13）化糞池清掏費 14）生活垃圾中轉費

6、綠化維護費

1）綠化水費（每年每平米1.5—2T）2）綠化設備購置費、折舊費 3）綠化設備的維修、耗材費 4）喬木、灌木的修剪費 5）綠植施肥費 6）草坪休假費 7）草坪補苗費 8）綠籬花卉補種費 9）建筑內花木租擺費 10）節日慶典花木租擺費

7、公共區域能耗費

1）公共耗材及電照明耗材及電費等 2）公共路燈、草坪燈耗材及電費 3）安全指示燈耗材及電費 4）變壓器損耗、線路消耗費

8、不可預見費（總支出的3%—6%）

1）不可預見費是為了項目平衡運行而設定的

2）根據意外發生的可能設定專項費用、用于應急狀態 3）專項費用的比例是可議的

4）不可預見費的設定是甲乙雙方雙向或以的一項措施

9、物業服務企業管理費（總支出的3%—5%）物業服務企業的管理性質：

1）是為了保證物業服務企業的發展而設定的專項費用 2）是項目有償使用物業服務企業專用技術的一種補償 3）是物業服務企業管理標準的專有權使用的一種補償 4)是有償使用物業服務企業商標專用權的一種補償 5）是物業服務社會價值的一種證明 6）是物業服務企業收入的一個組成部分

10、稅金

1）稅金是指營業稅

2）所得稅由物業服務企業自行繳納，在管理費用中不予列支 3）稅金比列將根據地方交納比列上交

11、物業服務企業利潤

物業服務企業利潤比列的設定要根據一下幾點確定： 1）要根據市場競爭的情況而定 2)要根據物業服務企業管理成本 3）要根據物業服務企業戰略選擇 4）要根據物業服務企業發展長遠規劃 5）要根據物業服務企業取費慣例

6）要根據物業服務利潤，可以正值也可以負值

物業服務費用測算流程圖

分析采集到數據的經濟指標

數據分析完畢后，分解到項目內

按類分大項目

項目細化分解

專業人員將細化項目進行計算

考慮中和因素

匯總細化項目及中和因素支出費用

得出單位面積物業服務費用標準

公共耗能狀況 設施設備配置狀況 制定物業服務標準 物業區域總建筑面積

第五篇：開辦費用處理

在對開辦費攤銷進行會計處理的時候，是以第一次開發票取得收入為攤銷時間的。

《企業會計制度》（財會[2000]25號）第五十條規定，除購建固定資產以外，所有籌建期間所發生的費用，先在長期待攤費用中歸集，待企業開始生產經營當月起一次計入開始生產經營當月的損益。開辦費指企業在企業批準籌建之日起，到開始生產、經營（包括試生產、試營業）之日止的期間（即籌建期間）發生的費用支出。包括籌建期人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產和無形資產購建成本的匯兌損益和利息支出。

2008年1月1日開始施行的新所得稅法實施條例第七十條規定：長期待攤費用的支出，自支出發生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。實施條例對開辦費雖然沒有專門的具體規定，但開辦費應屬于長期待攤性質。

嚴格來講，應根據企業會計制度進行會計處理，根據所得稅法進行納稅調整。

因此，納稅人在會計處理時應在開始生產經營當月一次性攤銷，但在當年的所得稅納稅申報時，應在會計利潤的基礎上調增應納稅所得額，在以后的申報時，應相應調減應納稅所得額。

《企業會計制度》（財會〔2000〕25號）對開辦費的攤銷期限作了重大調整。原行業會計制度規定，企業發生的開辦費應當從生產經營的當月起在不超過五年的期限內分期平均攤銷?！镀髽I會計制度》第五十條規定：“除購建固定資產以外，所有籌建期間所發生的費用，先在長期待攤費用中歸集，待企業開始生產經營當月起一次計入開始生產經營當月的損益。如果企業長期待攤的費用項目不能使以后會計期間受益的，應當將尚未攤銷的該項目的攤余價值全部轉入當期損益?！庇纱丝梢姡瑢﹂_辦費的會計處理，無論從會計科目的設置還是攤銷的期限都與原行業財務制度有較大改變。這一新規定與現行所得稅法規存在較大的差異?！镀髽I所得稅暫行條例實施細則》第三十四條規定，企業在籌建期發生的開辦費，應當從開始生產、經營月份的次月起，在不短于5年的期限內分期扣除。因此，企業在生產經營的當月一次性攤銷的開辦費應從生產經營的次月起分五年平均扣除。納稅人在年終申報所得稅時，應做好納稅調整工作，并建立“開辦費稅前扣除臺賬”或備查登記簿，為以后準確申報稅前扣除（調減）額打好基礎。

例：某股份公司2001年7月份開始生產經營，前期發生的開辦費總額96萬元，7月份攤銷開辦費時，會計分錄如下：

借：管理費用——開辦費攤銷 96萬元 貸：長期待攤費用——開辦費 96萬元

本允許稅前扣除額＝96萬元÷5年÷12個月×5個月＝8（萬元），應調增所得額＝96－8＝88（萬元）；

2002年至2005年每年應調減所得額＝96÷5＝19.2（萬元）；

2006年應調減所得額＝96萬元÷5年÷12個月×7個月＝11.2（萬元）。開辦費納稅調整臺賬設置如下： 開辦費稅前扣除臺賬 單位：萬元 臺賬填寫說明：

1.：攤銷日期，指開始生產經營的和月份，以后按順序類推。2.會計攤銷額：指會計上一次性攤銷的開辦費總金額。

3.稅收扣除額：指按稅法規定允許在本稅前扣除的金額。

4.納稅調整額：納稅調整額＝會計攤銷額－稅前扣除額。結果是正數為調增所得額，負數為調減所得額。

5.尚未扣除額：指允許在以后稅前扣除的金額。第一年尚未扣除額按本納稅調整額填寫，以后的尚未扣除額＝上期尚未扣除額－本年稅前扣除額。

國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知（國稅函[2009]98號）規定：

新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業可以在開始經營之日的當年一次性

因此，您可以一次性計入“管理費用”在所得稅前扣除。也可以計入“長期待攤費用”3年直線攤銷扣除。

關于核定征收，主管稅務機關只會注意貴公司的應稅收入情況，不會每年查賬的，因為，貴公司的應納企業所得稅=應稅收入*核定所得率*適用稅率。會計虧損不能以后利潤彌補虧損。只要貴公司財務制度健全、能準確核算盈虧，及時納稅申報繳納稅款，可以轉為“查賬征收”。因此，現在是核定征收，說不準明年就會被稅務機關確定為“查賬征收”。所以，建議貴公司將開辦費作“長期待攤費用”的處理，以合理避稅。

日常發生時累積在“長期待攤費用—開辦費”。在正常經營開業前，發生費用支出時，(企業會計準則有規定，稅法沒要求)借：長期待攤費用—開辦費（相應明細，如工資、費用等）貸：銀行存款（或現金、應付工資等相關科目）

正常經營開業后，有兩種情況，1、企業會計準則要求在開業當月一次情全部記入當期損益。即：

借：管理費用—開辦費

貸：長期待攤費用—開辦費（相應明細，如工資、費用等）

2、稅法規定在不低5年的期間攤銷，那就按60個月攤銷，首先要將各長期待攤費用—開辦費（各明細科目匯總到一個科目內，如果是電算化的話,手工賬沒必要），然后每個月 借：管理費用—開辦費 貸：長期待攤費用—開辦費

究竟怎么辦，根據企業實際情況，自已選擇！