第一篇：2013購物中心問題爆發

2013年購物中心問題“爆發” 初嘗“體驗式”甜頭

2013年，是中國購物中心大規模開發的第三年，也是項目開售和開業集中的年份。今年新增購物中心的總數創新高，相關數據統計，在20個主要市場有約150個新購物中心開業。商場的規模也不斷擴大，新開業購物中心的平均面積或超過8萬平方米。然而，快速擴張也讓2013成為購物中心產隱藏問題顯露爆發的一年。百貨公司在去年似乎就被電商的沖擊逼近了死胡同。不過今年，不難發現在哀嘆自身命運的同時，百貨業也在積極思考，如何把市場份額搶奪回來。

無論是不舍還是期待，2013年的時光大門即將關閉，又到了年底的盤點時刻。經歷了2012年“寒冬期”的洗禮，商業地產在2013年顯示出較強的活力，這種活力主要體現在企業的商業視角更顯廣闊，在品牌調整、業態布局方面做出了更大膽的實踐，取得了更實際的效果。

品牌調整仍需探索

今年，各大商場進行品牌調整，服裝首當其沖。一方面，以北京apm為代表針對年輕消費者的購物中心，欲做“快時尚”專業戶。另一方面，高端百貨表現出更多的野心和信心，紛紛向奢侈品品牌拋去橄欖枝……

快時尚“快”不起來

可供購物中心選擇的快時尚品牌如今越來越多。近年來，隨著消費的逐步升級，時尚品牌文化消費成了人們青睞的購物潮流，尤其是當代的年輕消費者，對潮流品牌認知度和信賴感大勝以往。一時間，緊貼時尚潮流的快時尚服飾品牌成為了各大購物中心的香餑餑。

快時尚在中國購物中心中的擴張速度之快有目共睹。世邦魏理仕發布的報告顯示，截至今年6月，四大國際快時尚品牌在中國的門店總數已達523家，其中近四成為2012年以來開出的新店，數額達到207家。業內有句玩笑話“沒有快時尚加入的購物中心，還叫購物中心嗎?”

然而，在剛過去的11月，h&m攜手設計師isabelmarant發售的限量款在京銷售遇冷。zara的情況同樣不容樂觀，母公司inditex近日公布業績稱，公司2~10月的凈利同比僅增長1%。過去三年，inditex一直保持雙位數的凈利增長。

代替百貨店成為購物中心標配的快時尚，在今年的發展卻不那么順風順水。zara、h&m紛紛以“折扣季”、“年中慶”、“換季清貨”等各種名目進行促銷，而折扣幅度之大、折扣季延續時間之長令業內咋舌。

這讓引入快時尚品牌的購物中心陷入了兩難境地。一方面“折扣常態化”的背后顯然隱藏著深刻的行業危機，快時尚門店贏利能力和吸客能力持續下降，快時尚品牌雖然占據著場內重要位置，但回報率實在太低。而且有的快時尚還進行線上銷售，逃過購物中心財務的監控，讓實際租金不斷下滑;另一方面，這些快時尚品牌大都以主力店的形式進駐，享受著各方非常好的待遇，如果貿然讓其撤離，購物中心也會賠上一筆不小的費用。

奢侈品走向二三線城市

奢侈品無疑是一種地位與權勢的象征，過去對于中國人來講任何一件能與奢侈品扯上關系的物品都是高高在上，可望而不可及的。所以，無論是北京上海，還是成都重慶，以奢侈品著稱的購物中心、百貨店紛紛臨街而立。然而今年查看數據卻發現，這一切似乎有了改變。

截止到2013年，louisvuitton在中國內地地區32個城市直接管理經營著46間專賣店。北京、上海、廣州、深圳共有13家店面，其余全開在二三線城市。burberry在中國36個城市開了70家店。gucci在32個城市開設了59家門店。

從數據不難看出，今年高端購物中心、百貨店的更多的發力點在二三線城市。12月，江蘇徐州圣羅蘭廣場奢侈品體驗館開館;10月，湖北襄陽首家奢侈品集合店開業;9月，杭州大廈完成奢侈品躍層擴容……

毋庸置疑，中國的奢侈品消費在過去的品牌狂熱中沉淀出更多了理性與品位。據財富品質研究院對4650名中國高資產消費者的調研發現，很多一線奢侈品牌已經被中國消費者拋棄，特別是一些超高資產的奢侈品核心消費者。

雖然這些年來，中國千萬富豪最青睞的品牌依然是louisvuitton。但是louisvuitton可能不再適應城鎮化微妙的轉變，原因是這個品牌的知名度太高，它的標簽威力或許還在二三四線城市繼續發揮作用，但在一線城市已經變成了“土豪”的代名詞。另外，奢侈品走向的不僅是二三線城市的購物中心、百貨店，甚至還走進了超市。這使得業內人士、消費者紛紛擔心奢侈品形象打折也不無道理。要知道，奢侈品牌的“大眾化”著實是一把雙刃劍，讓更廣范圍的消費者擁抱它必然帶來更大規模的利潤，一旦失去專屬和排他性的奢侈品牌便失去了最為核心的品牌價值和形象。業內專家分析，高端商場的競爭，不能像中端百貨、賣場一樣頻打價格戰、動輒劍拔弩張。不能過分依賴奢侈品大牌的影響力，更重要的是做好自己的特色。商場的業態調整潮

業態調整成為今年購物中心、百貨店的主題。其中最震撼的無疑出現在萬達集團的2013年度上半年工作總結會上，董事長王健林提出，萬達廣場要減少零售業態占比，特別是減少服飾類零售業態占比，增加生活類業態占比，比如美發、美甲、書吧、教育培訓等。2013年四季度以后開業的萬達廣場，二樓將全面取消服飾業態，力爭不招零售業態。

體驗式的勝利

“5︰3︰2”，曾被認為是購物中心里百貨、娛樂及餐飲的最佳比例，這一“金科玉律”如今正在被打破。近年來，隨著零售行業的不斷發展升級，消費者的消費需求逐漸多元化。由于融入了休閑、運動、娛樂、餐飲、培訓等多種元素以及環境較為優美等特點，體驗式商業備受廣大購物中心青睞。與此同時，面對今年傳統零售業整體表現不佳的現狀，趁機向體驗式轉型發展的購物中心也不在少數。

今年，有多家購物中心注重文藝娛樂主題的構建，例如北京華潤五彩的史諾比主題樂園、上海金橋國際商業廣場設定的“世界音樂”主題，無疑貼合年輕消費者的生活，增強顧客的黏性，從而產生永續的消費力。

另外，生態主題的購物中心也備受矚目，例如杭州西溪印象陳，項目大量的露臺設計、結合屋頂花園，打造出了一個貼近自然的全感官體驗購物中心;內部設有春、夏、秋、冬四個大型主題中庭貫穿項目始終，身在其中可以領略四季風情。

專家介紹，在如今新建的購物中心中，體驗業態一般占據70%的比重，除去餐飲，跨界商業、移動互聯網技術將大面積應用，傳統零售僅占20%~30%的比重。購物中心引入文化藝術、生態環保、圈層社交、自然科普、親子育樂等功能，滿足消費者對體驗式購物的需求。

不過，目前雖然有很多開發商宣稱要打造一個體驗型購物中心，也有很多購物中心宣稱要轉型體驗式。但是，多數的仍是處于探索階段，一方面，國內并沒有一套適合國情，行之有效的體驗型購物中心的開發模式;另一方面，現在也沒有運營得非常成功的體驗型購物中心項目;導致的后果就是國內目前還沒有這方面的成熟團隊和專業人才。

另外，雖然隨著“體驗”成零售新趨勢，很多的購物中心都在極力放大這一點，建家紀念館，引進藝術展、招進幾家咖啡廳、書店等。但這些打著文化、環境、文藝招牌的商場，表面看上去氛圍十足，可實際上顧客在消費過程中參與感有限，體驗不足。環境、氣氛都只是體驗型購物中心的必要條件，真正通過營造的環境、商場情景、氛圍，能讓消費者參與進來，有消費沖動才是購物中心轉型體驗型的初衷。百貨試水奧特萊斯

“奧特萊斯”是英文outlets的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口”，在零售商業中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。面對電商的沖擊，傳統百貨公司在2012年嘗試“觸電”后，又開始集體試水奧特萊斯。

近日，廣州的友誼百貨時代店在短暫閉門裝修后，以奧特萊斯的新形象重新開門營業。無獨有偶，王府井百貨也在11月初的交流會議紀要中，提到“公司一直關注奧特萊斯業態，并購春天百貨是切入奧特萊斯的很好發展點”。

根據商務部一項商貿行業調查統計顯示，2013年第三季度，零售業便利店和超市的銷售額增長分別為13.3%、13%，百貨店、專賣店增長分別為7.4%、6.5%。2012年連鎖百強企業新開店速度已達到8%的10年來最低水平。在此背景下，傳統百貨公司也逐漸選擇與其業態不相重合的奧特萊斯模式進行發展，以謀自救。就在百貨公司紛紛在城市中心區域布局奧特萊斯項目時，反對的聲音也不時傳出，有人說這種模式在國際上還沒有成功先例，將面臨嚴峻的考驗。也有專家分析，傳統百貨公司對正價商品的銷售、管理、運營更熟悉，處理尾貨的經驗并不豐富，甚至都不知道如何促銷尾貨。奧特萊斯不應該是百貨公司的轉型方向，這種模式“風險較大”。

品牌集合店成功逆襲

集合店在中國的購物中心、百貨店正在成為一種“熱門”而被業內人士所追捧。i.t用買手制+集合店的模式創造十幾億元人民幣的價值，連卡佛5家店創造全年7億美元的銷售額……它們證明小眾模式也可以做出大市場。

在中國，也有越來越多的企業開始關注集合店模式：南京水平方購物中心的意大利品牌集合店iprincipid’intala、成都富力廣場的韓國集合店chorus’、novo百貨的自營品牌集合店arc……

設計師品牌集合店也備受矚目。隨著“例外”的走紅，迅速點燃了普通消費者對設計師品牌的關注熱度。商場當然也不會放過這塊“蛋糕”，設計師品牌集成店“n的n次方”落戶北京三里屯，就連西單老佛爺也邀請了北京服裝學院設計師集合品牌biftcollections開設專柜。

品牌集合店如此受商場青睞，其實并不意外。相對百貨現有的主力品牌，集合店的商品為買手操盤，可以保持充分的差異性，且能與百貨店的總體定位趨向一致，避免了“千店一面”的現象，有效地提升了品牌結構的豐滿度。而對于購物中心來說，不僅可以提升客流量，而且租金收益也會比較高。業內甚至預測未來，購物中心可能會逐漸演變成“集合店+專賣店+配套”三足鼎立的格局。集合店在其中的占比應該是40%，將在我國購物中心的升級中扮演重要角色。

不過相對歐美已經成熟的品牌集合店來說，缺乏優秀買手的國內市場，集合店發展成熟仍有很長的路要走。

第二篇：淺析惠州購物中心現狀及問題

摘 要

惠州受全國商業熱潮的影響，自2008年建成首個真正意義上的購物中心——港惠新天地后，以購物中心為主要商業形態的項目如雨后春筍出現在大家的視野中，如已建成運營的永旺吉之島、華貿天地，意生廣場；以及正在開發建造的佳兆業廣場、TPARK；此外各原以百貨為主要業態的天虹百貨、海雅百貨、麗日百貨等均紛紛向購物中心模式轉型。

購物中心隨著城市的發展、人們生活需求的多樣化孕育而生，作為一種國際化的復合型商業業種，它包含著多種流行的商業業態，其主要目的在于追求整合性的需求以達到最高的經營效益，消費者進入后得以滿足多樣化的需求，激發并提升購買欲望，使潛在的需求形成購買行為，然而在這利益及趨勢所向的發展過程中，也存在一些問題尚未解決。本論文將從惠州購物中心的特征、發展現狀、存在問題進行簡要研究。同時以惠州華貿天地為例，通過運用SWOT分析法簡析在惠州范圍內如何做好購物中心。

關鍵字：惠州購物中心 現狀 同質化 SWOT分析

目 錄 前言...................................................................1 2 購物中心的定義及特征...................................................1 2.1 購物中心定義.........................................................1 2.2 購物中心特征.........................................................2 3 惠州購物中心現狀.......................................................3 3.1 交通狀況及經濟發展為惠州購物中心發展提供了堅實基礎...................3 3.2 消費者需求為惠州購物中心發展提供了市場機會...........................4 3.3 房地產企業轉型擴張、政府資金投入加速了惠州購物中心的發展.............5 3.4 市場定位逐步清晰、功能擴大...........................................5 3.5 惠州購物中心整體狀況.................................................5 4 惠州購物中心存在的問題.................................................6 4.1 利益問題-盲目投資局部過熱............................................6 4.2 投資壓力大，投融風險大...............................................6 4.3 同質化...............................................................7 4.4 招商壓力大...........................................................7 4.5 電商沖擊影響.........................................................7 4.6 管理水平、運營能力...................................................7 5 惠州華貿天地SWOT分析..................................................8 5.1 惠州華貿天地優勢分析.................................................8 5.2 惠州華貿天地劣勢分析.................................................8 5.3 惠州華貿天地機遇分析.................................................8 5.4 惠州華貿天地威脅分析.................................................8 6 結語——如何做好購物中心...............................................8 致 謝.................................................................10 參 考 文 獻...........................................................11

1前言

大型購物中心的產生與人類消費行為之演變有極為密切的牽連，而人類消費行為起因由來已久。廣義的說，消費行為的產生，是來自于心理層面中‘需求（needs）’的趨使；根據‘需求’種類及先后次序的不同，消費行為的層次及順序也因而有所差異。以著名管理大師馬斯洛的‘需求五階段’理論來分析，在基本生理需求被滿足后，人類才會開始追求能夠滿足屬于較高層次的需要。而不論消費行為層次的高低，消費行為都可以歸納成是一種為了滿足人類各種需求的交換行為。而這種交換行為的完成（也就是消費行為的完成）則必須依賴兩項重要的要素：交換的媒介工具，以及交換發生的地點。

以交換所發生的地點而言，最早期是發生在左鄰右舍間，彼此用以物易物的方式進行消費。在部落逐漸成形后，則有所謂市鎮中心，或商業廣場的產生，成為消費發生的集中地[1]。而前述所謂的市鎮中心及商業廣場，可以說就是本文所要討論重點大型購物中心的起源。或者以另外一個方式來說，這種市鎮中心及商業廣場也就是現代大型購物中心的最原始雛形。

在當前社會機械化大量生產的產品，不僅促成了批發、零售業的發展，更使得集中交易式的消費行為，成為人們滿足其各種不同需求的最便利方式，這種轉變再加上最近一百年來各種科技（主要是交通方面）的迅速進展，不僅奠定了大型購物中心的發展基礎，更使得大型購物中心成為當前人類消費行為的最重要趨勢。因趨勢所向，以及利益因素的驅動使更多的個人及企業加入到購物中心的投資與建設中，也掀起了全國的商業熱潮，面對這股熱潮，惠州購物中心如何去面對機遇與挑戰，面對電商未來發展型態，以及熱潮退后，未來發展的方向。本文將逐次討論購物中心的定義、特征，惠州購物中心現狀，以及舉例分析惠州華貿天地購物中心的現況。

2購物中心的定義及特征

2.1購物中心定義

購物中心，西方國家也稱SHOPPINGMALL。它主要指毗鄰的建筑群中或一個大型建筑物中，由一個管理機構擔任協調和規劃，把一些零售商業、服務機構組織在一起，集“購物、休閑、娛樂、飲食”等多項服務的一站式消費中心[2]。

購物中心有多種形態，適用范圍較廣的分類方法為：(1)、地區購物中心（30000平方米以上）（兩個以上的主力店）按位置不同：老市區的中心地帶、鄰老市區的中心地帶郊區發展地帶、或交通樞紐；按店鋪組合不同：大型綜合超市、大型百貨店和店鋪主導型食品、非食品和休閑類商店做主力店。

(2)、中型購物中心（10000-20000平方米）（至少一個主力店，集合型按位置不同：位于郊區的社區或交通樞紐，按店鋪組合不同：大型綜合超市、主導型非食品專業店主導型。

(3)、零售公園（5000-20000平方米）（沒有明確的主力店，沒有整體上的集合）按位置不同：位于郊區的社區或交通樞紐，按店鋪組合不同：零售倉儲商店的組合、家電直銷店的組合、綜合類店鋪的組合。

(4)、專業購物中心（1000平方米）按位置不同：位于老市區的中心地帶緊鄰老市區的中心地帶 2.2 購物中心特征

購物中心由發起者有計劃的開設，實行商業型公司管理。其建筑不同于其他商業建筑，有自己的特色，體現在通過商業空間步行化和室內化，為購物者營造一個舒適安全的環境，并組織眾多的商店和服務設施，以完善的功能和服務滿足人們的多種社會需要，以此將商業活動和其他社會活動緊密結合起來。

購物中心的業態業種的復合度極度齊全，行業多、店鋪多、功能多。商品高中低檔齊備，品種齊全，商品組合的寬度極寬（由多家不同定位的百貨公司、超級大賣場實現），深度極深（由無數種各類品牌專賣店、不同行業主題商場實現），且有統一的經營策略和店面管理。

從購物中心的特點看，主要有四個方面：

(1)、多業態的集合體。購物中心本身集聚了商業的所有業態。

(2)、多功能的集合體。購物中心不僅僅是購物，還包括旅游、休閑、健身、娛樂多功能一體。從這個角度來看，規模必然要大。

(3)、體驗式購物；購物中心有優美的購物環境，不是一般的商場，是封閉式的商業街。從消費來講，是花園式消費。(4)、購物中心是城市化的產物。建立在有車族的基礎上，位于城鄉結合部，以1-1.5小時的車程作為商業半徑。國外的購物中心停車場面積與商業經營的面積比例，通常在1:1，甚至達到2:1，主要是適應有車族的需要。惠州購物中心現狀

3.1 交通狀況及經濟發展為惠州購物中心發展提供了堅實基礎

惠州位于廣東省東南部，地處珠三角經濟帶核心區域，南臨南海大亞灣，與深圳、香港毗鄰，是中國大陸除深圳市外距離香港最近的城市，且目前正在快速發展建設輕軌，同時城市公交系統也在不斷完善，而商業設施的成功與否，在很大程度上取決于它的易達性，先進的交通工具能夠大大的增加人的活動范圍，極大的提高商圈的服務半徑，這無疑有利于商業零售的成功。購物中心被稱為“汽車時代”的產物，它對汽車以和交通工具的依賴性就更強，無疑在惠州交通設施的持續改善必然為購物中心的發展提供了基礎條件。

圖1 惠州地區生產總值（GDP）

(資料來源：2012年惠州國民經濟和社會發展統計公報)

圖2 惠州社會消費品零售總額

(資料來源：2012年惠州國民經濟和社會發展統計公報)

圖

1、圖2展示了惠州地區2007-2012年生產總值及社會消費品零售總額的增長幅度，增長幅度均在10%以上。截止2012年，惠州常住人口467萬人，人均GDP50884元，按平均匯率折算為8061美元。根據國際水平當人均GDP達5000美元時，是保障購物中心發展的基礎[3]。

在惠州購物中心發展的必要經濟條件已經具備，主要體現在購物者的購買力和開發商的投資管理上。經濟的發展和購買力的增強導致了惠州零售業發展迅猛，投資商信心增強，提高了對商業設施特別是大型商業建筑的積極性。融資渠道也趨向于多元化。3.2 消費者需求為惠州購物中心發展提供了市場機會

隨著社會生產力的發展，人們的工作效率提高，工作時間縮短，閑暇時間的增多。購物者對環境的要求也越來越高，而且環境因素正日益左右著購物者的消費情緒，這要求商業競爭能夠提供良好的空間和環境。

在惠州人們生活質量的提升，導致消費者更注重品牌和環境，所以有很多人都前往深圳、廣州甚至香港去進行消費以滿足自己的需要。因此生活和觀念的現代化使得為惠州購物中心的發展提供了機會。3.3 房地產企業轉型擴張、政府資金投入加速了惠州購物中心的發展

城市化和居民消費升級為商業地產行業發展帶來了無盡的機遇，同時住宅類開發企業由于受到宏觀調控的影響，外加土地交易單價的提升使的原本專注于住宅開發的房產企業紛紛感覺到了擴張瓶頸及危機。在拿地更困難、成本提升，且為了分散風險的情況下房地產企業推出了進軍商業地產領域的新戰略[4]。

商業地產模式基本包括了購物中心、影城、酒店、寫字樓、公寓等業態。而每個綜合體可以為社會新增近萬個就業崗位；每年可以創造幾千萬甚至超億元的稅收；每個綜合體可以創造一個城市的新中心，提升城市化進程；同時為商貿、文化、娛樂、體育、餐飲等第三產業提供廣闊的發展平臺，從而帶動所在城市的產業結構調整。因此也便于開發商獲取土地資源。

在惠州，本地房產企業的隆生地產新籌建了永旺吉之島；麗日百貨公司轉型引入餐飲、KTV等。政府在公共事業如交通上投入連年提升，種種的一切加速了惠州購物中心的發展。

3.4 市場定位逐步清晰、功能擴大

購物中心的定位是購物中心戰略規劃的起點。它所決定的不僅僅是購物中心的商業功能，更是購物中心的發展命運。

目前在惠州購物中心對目標市場的定位、消費群體定位、主題特色定位、商業規模、運營模式定位均有比較明確的定位，如惠州華貿天地定位在高端品牌，消費群體為白領以上階層為主，主題為休閑時尚，統一的運營管理。在功能方面惠州所有的購物中心都朝著多元化、一站式、體驗式方向擴大發展，不僅滿足顧客的吃、喝、玩、樂更提供優質的客服滿足顧客的心理需要。3.5 惠州購物中心整體狀況

惠州目前有地區型購物中心超過10家（含百貨公司轉型），在惠州商圈2005-2008年之前的競爭，主要是以天虹、西湖麗日等傳統百貨為主，2008年以后港匯新天地、華貿天地、吉之島等的出現，帶來了購物中心這一全新的商業業態，同時也重新構成了惠州的商業格局，使得原本就競爭激烈的惠州購物中心領域，生物鏈日益緊張。

在惠州中心商區，花邊嶺周邊就存在4個購物中心以及1個百貨類公司的密集商圈，同樣在江北新區，在體育中心周邊同樣存在4個購物中心，不可謂競爭之激烈，同時存在嚴重的同質化業態。各購物中心的業態組合、品牌入駐均基本類似。

根據惠城區第六次人口普查結果，惠州市惠城區常住人口約116萬人。據有關公開數據不完全統計惠州商業購物中心面積約為85萬平米。根據有關觀點，發達國家人均商業面積通常是1.2平方米，根據該論點推斷惠州購物中心仍有可發展空間，但局部區域已出現過熱狀況。惠州購物中心存在的問題

4.1 利益問題-盲目投資局部過熱

惠州地區同樣受到政策調控影響及人們開始追求功能更豐富、業態更齊全的購物場所，地產商紛紛瞄準商業版塊，為了搶占市場，開發商們都把精力和財力放在了購物中心的建設開發上，而忽略了客觀條件，更無視市場現實，導致部分區域供大于求。

購物中心作為商業地產，地產僅僅充當了載體的角色，而其核心的問題在于商業[5]。但由于商業地產開發商大多抱有短期逐利的心態，一味的追求利潤最大化，過分夸大商鋪的價值，不顧零售業的經營規律，不懂后期的招商、經營以及管理等問題，一味地追求快回報和高租金，結果是做出了很多違背市場經營規律的事。如在惠州人人樂周邊商圈-廣百百貨，人均客流較低，營業銷售狀況較差，進駐商家掉鋪率高；同樣在江北新區的意生廣場，由于周邊有幾大購物中心，而其本身為了搶占市場，最終導致目前經營慘淡，業態一直調整，租金回收困難。所以盲目投資導致的局部過熱不僅地產商自己拿不到回報，同時也大大制約了購物中心的長遠發展。4.2 投資壓力大，投融風險大

購物中心投資額大，通常投資在幾億至幾十億之間，投資回收期長；從項目開發到項目正常運轉要經過復雜的商業策劃。投資商、開發商、建筑公司等等都希望從這一潮流商業業態的開發中獲取高額的回報。在目前融資體系還不完善，融資方式單一，融資難度較大，而對于大型商業地產開發商來說，充裕的資金儲備是最核心的要素。

在惠州，基本大部分購物中心采用只租不售模式，必然前期投資大，回收期長，如何解決這一問題是所有商業地產開發商共同面對的問題。4.3 同質化

一般的商業經營每平米需要3-4個品種。購物中心規模巨大，需要大量的商品品種加以支撐。在目前惠州的各購物中心業態組合，品牌類別基本相似，無新意，導致顧客進各購物中心所得的感受基本一致。同樣的因為品牌同質化，導致各購物中心均是以促銷活動吸引顧客，如買幾百送幾百、一百換幾百等折扣活動，各購物中心之間內耗大。[6] 在惠州購物中心，以業態組合為例，均是百貨加超市加餐飲等千遍一律的模式。在主力店的選擇方面，無一不是選擇以超市、電器賣場、電影院等，如港匯新天地主力店為超市沃爾瑪加萬達影院；隆生半島主力店為吉之島百貨加中影國際影城；佳兆業業廣場主力店為萬佳超市加凱獅國際影城等等，讓顧客進了兩三個購物中心感覺就像逛了一個。

4.4 招商壓力大

惠州屬于全國三線城市，而購物中心目前體量巨大，且招商品牌難以與一線城市相比，很多大型品牌入駐條件苛刻，往往在租賃協議中要求運營商給予廣告宣傳、入駐裝修贊助等，導致運營方加大運營成本，且在租金條件方面極為優惠。同時因為同質化影響，導致很多一般品牌在同一區域并不想進駐每一個購物中心，所以每一購物中心都有不少空鋪面積。同時代理商家與購物中心運營方的供求角色也在改變，以前為個人代理想方設法進駐購物中心，而今是購物中心尋求商家進駐，故而每一購物中心均面臨巨大的招商壓力。4.5 電商沖擊影響

面對淘寶、京東、天貓等電商的崛起和對市場的搶奪，以及人們對網絡購物的適應和接受，消費者也更多的享受足不出戶的購物體驗。同時電商降低了商家的交易成本，減少了庫存，增大了銷售區域；還可以為顧客提供個性化服務，接受顧客定制商品等。無疑電商的迅猛發展對購物中心帶來了一定得沖擊。4.6 管理水平、運營能力

購物中心的運營管理不是簡單的做“二房東”，如何“以商養產”做足商業文章，實現長期持續的租金率提升，才是購物中心項目追求的目的[7]。而目前在惠州部分購物中心經營狀況很差，同質化比較嚴重，前期主體定位不夠清晰，招商策劃錯誤，導致 商場內的布局混亂。后續運營缺乏專業的管理團隊，無統一思想，部分商業地產商為了快速回收資金，甚至出現出售部分商鋪行為，導致整體無法統一運營管理。惠州華貿天地SWOT分析

5.1 惠州華貿天地優勢分析

坐落在惠州江北CBD核心地段，與體育館、會展中心相鄰，天然享受了周邊的政府配套設施，交通便利；由北京國華置業開發承建，其設計理念與總體構思均以北京華貿中心為模板。招商策略明確，引進了BOSS、ARMANI、ZARA等多家國際著名品牌及市場流行時尚品牌，填補惠州購物中心在該區域的空白。有優秀的管理團體，管理者都來自北京國華置業，有豐富的商業經驗。5.2 惠州華貿天地劣勢分析

市場定位過高、企劃宣傳不合理，在定位為中高端的情況下，企劃宣傳一直為我們為珠三角地區高端商業區，導致人們定位思維為消費水平較高，一般消費者只能觀望游玩而少有提袋購物。在收銀模式上，雖定位為高端購物中心，但仍沿用了傳統百貨收銀模式，使用集中收銀策略，導致人工成本增加。項目車位比例較少，只有地下二層為停車區，而周邊的佳兆業廣場為地下5層停車位。5.3 惠州華貿天地機遇分析

消費者收入水平提升，增加了對更高層次、更高質量的生活需求。同時位于惠州江北新區，迎合了政府城市擴張需要。周邊有較多的高級寫字樓，高收入水平人員相對較多，滿足了白領、金領等購物需要。同時因開發團隊的雄厚實力，以及與政府的密切關系，讓其在稅務上、銀行融資上都具有一定優勢。5.4 惠州華貿天地威脅分析

周邊同業競爭激烈，半徑范圍一公里內有4家購物中心，除了部分高端品牌外，其余中端品牌以及餐飲、娛樂類都受到其他購物中心的強烈沖擊，各購物中心以各種促銷手段及企劃活動吸引人氣。此外電商沖擊也帶走了不少客流及提袋率。結語——如何做好購物中心

在惠州，購物中心的發展趨勢同樣也到了瓶頸階段，總量仍然在不斷提升，已出現局部過熱狀況，那么如何在惠州做好購物中心，個人得出以下幾點結論： 第一，要有整體的規劃，改變貪大求全的觀念。由于經營不同種類、不同檔次商品的商店匯集在一起，很容易形成“集貿市場”效果，因此商業運營開發方不能摸著石頭過河，從開始就要有一個長遠的策略。

第二，突出特色，增強體驗性。購物中心的設計要適應當地居民的不同需要，才能最大限度的吸引顧客、贏得顧客。對于主題氛圍需要明確，是外形簡樸、還是現代化、或是更具娛樂性，總之在主題上要有明確定位，同時突出個性化，增加體驗性，如引進現實版農場進入商場，讓消費者體驗現實種菜的感覺，有別于網絡購物，吸引客流，帶動整體商場的良性循環。這樣就能在消費者心目中建立一個個鮮明的形象。

第三，改變購物中心地產化開發理念。地產開發商由于受到投資渠道單一的制約以及資金回收期長的壓力，在前期并沒有把購物中心作為商業對待，而是以產品開發來進行，這種理念忽略了購物中心的專業屬性，因此導致后續招商困難，設計不匹配等情形，直接后果是做出來的購物中心缺乏應對市場變化的競爭能力。

第四，加強團隊建設，與商鋪合作共贏。注重團隊培養，減少人才流失率。注重商家的營業狀況，不滿足于僅僅收取商家的租賃租金，而視商家為長期合作伙伴，為后續擴張發展埋下種子。

購物中心作為時代發展產物，且仍在不斷發展擴張中，本人雖然親歷惠州兩個購物中心的籌建運營，但研究能力、了解范圍有限，以及相關信息披露不足，雖盡力而為，仍有不足之處，望各位專家與同仁指教。

致 謝

本論文在曾文才教授的親切關懷和悉心指導下完成，從本論文的選題審核及后續論述都給予指導幫助，在此強烈感謝我的老師曾文才教授；同時感謝我的同學和同事，在我寫作期間，幫我獲取直接材料和資源，不厭其煩的對我講解各種疑惑疑慮，有幸在你們的幫助和關心下才得以順暢完成該論文。

當然我更要感謝我的愛人、父母及所有關心我的人，在我論文寫作期間為我提供后勤支持，是你們的無私奉獻和關愛使我得以完成該學業，謝謝你們深深的理解和堅定的支持，你們是我前進的最大動力。我也仍將繼續努力，用自己的所學回報你們的關愛，同時豐富我們的生活，讓我們的人生更加精彩！

參 考 文 獻

[1]吳懷東.購物中心策劃與管理.廣東:廣東經濟,2006.[2]余源鵬.購物中心項目開發全程實操要訣.北京:中國財務出版社,2010.[3]張曼.購物中心行業分析報告.http://xiazai.dichan.com/show-255141.html [4]張家鵬.商業地產.北京:機械工業出版社,2013.[5]贏商網.中國大型購物中心接近飽和 業態待調整.http://news.winshang.com/news-92757.html [6]贏商網.我國購物中心建設越來越同質化.http://bbs.winshang.com/dispbbs-20637.html [7]國際購物中心協會.購物中心管理.北京:中國人民大學出版社,2010.

第三篇：購物中心年終總結

購物中心年終總結

幾年來，**店員工站在新的起點上，努力邁向新的目標，我們創建工作的主要特點是：以社區為依托，打造社企共建新局面；以文化為手段，創造科普超市新形式；以學習為途徑，塑造干部員工新面貌；以誠信為宗旨，營造便民利民新形象。文領頭羊-

我們針對**店地處全國文明小區臨汾路街道的特點，把“融入社區，服務社區，在融入和服務中發展壯企業”作為企業文明單位的目標，抓融入與社區攜手共建，使企業成為社區文明家園的一員；抓服務，努力營造家的氛圍，使顧客走入賣場有一種到家的感覺。

**店創建文明單位以來，先后與地區街道共同訂立了“擁軍優屬服務公約”，被閘北區雙擁辦授予“社區服務擁軍基地”，被臨汾街道授予“青少年德育教育基地”等，我們還分別與上海市武警指揮學校、空軍士官學校、區交巡警中隊簽訂了共創精神文明協議，共同落實地區的創建規劃。為臨汾小區精神文明工作，發揮了應有的作用。

1、把吉買盛廣場辦成傳播兩個文明的場所

我們利用吉買盛廣場的優勢，基本上做到月月有活動，這些活動結合了賣場與文明小區的特點，形式多樣、內容豐富，使廣場成為兩個文明的宣傳陣地和活動基地，得到了街道、區領導的高度贊揚。由于今年受“非典”影響，廣場活

動改為以展板式進行宣傳，如：“民族宗教法制宣傳周”、“生命與健康”科普廣場宣傳、“倡導交通文明、塑造上海形象”、“全民健身周宣傳”等宣傳活動。在“八一”建軍來臨之際，還與臨汾街道共同舉辦了“四季華彩20xx年閘北之夏社區文化巡回展演出”等廣場活動。

2、把吉買盛廣場辦成社區服務基地

我們將南京東路每月20日為民服務活動搬到了**地區，與地區街道、居委聯合組織了吉買盛廣場每月20日“為民、便民、利民”服務活動，內容有免費理發，家電、鐘表、雨傘修理，義務咨詢等，近四年來，我們和地區街道共同開展了社區為民活動80多次。

3、把吉買盛廣場辦成奉獻愛心、弘揚社區公德的中心

在開業之初，我們主動與街道聯系，把地區里的三位革命烈士家屬和革命傷殘軍人作為優撫對象，聘他們為企業“榮譽職工”進行定期慰問；還在重陽節、春節期間向社區孤老送溫暖活動；向社區貧困學生、五好家庭捐贈禮品活動等。因此，**店被街道授予“社區志愿者服務”先進集體，今年閘北報還報道了我們擁軍優屬先進事跡。今年我店還為“抗擊非典”捐款，獻了愛心。

**店借鑒臨汾社區思想政治工作的成功經驗，以推動社區的精神文明建設，推動社會的科普工作作為根本目的，把普及與公眾日常生活密切相關的基本科學知識工作作為任

務，弘揚科學精神，倡導健康人生，傳播科學思想，普及科學知識。今年我店榮獲上海市科普示范商業企業光榮稱號，引起上海科技報、上海青年報、閘北報等相關媒體的關注并相繼采訪報道。

1、增加商品的有關科普知識介紹

**店作為全國首家科普超市，創造性地把商品的有關科普知識作為向顧客介紹的主要內容，通過對商品的有關科普知識介紹，使消費者在選購自己需要的商品的同時，了解該種商品中包含的科學知識，幫助消費者更好地選購商品、使用商品，使普通的消費活動成為一次有意義的科普教育，如介紹新品家電類的商品“西門子KK23EDD雙門冰箱”、“東芝29G6D3C電視機”、保健食品類商品“紅桃K生血劑”、“腦白金”等，在商品進行科普知識介紹的同時，相應贈送有關方面知識的小冊子、小資料，讓消費者及時提供需要了解的科普知識，起到了相互溝通的良好效果。

2、定期舉辦科普知識講座

配合商品的各類促銷活動及其它有關公益宣傳活動，定期進行一個專題的科普宣傳，請有關方面進行講座、咨詢等活動。如糖尿病的防治、高血壓用藥知識，茶與健康一百知，非處方藥講座，家庭小藥箱的應用，心血管病的防治，飲用水知識等等，由瑞金醫院、閘北區中心醫院、上海醫藥公司等專業單位講課，近兩年來，累計聽課達一萬多人次，提

高了企業知名度。

3、做好地區及員工的科普教育培訓工作

利用超市內兩萬多種商品，為地區**五中、**職校等學校學生進行普及科學知識，增強感性認識的教育，使他們能在實踐中得到學習鍛煉，對自己學習有一種緊迫感。同時對超市內的員工進行相關的科普講座、培訓，增加員工對商品知識的了解，從而幫助消費者更科學的選購商品，增強超市科普宣傳的力量，如每月一次邀請新品廠家來為員工及廠方促銷員上課，讓他們先熟悉了解商品，使之能在工作中更好地為廣消費者服務。

堅持為社區服務是賣場的首要任務，而做好社區服務工作必須有一支過得硬的員工隊伍，近兩年來，我們從企業的基礎工作著手，從企業的長遠利益出發，黨支部、工會、團支部各個部門層層發動，加強員工學習教育，塑造干部員工新面貌。

1、以建設學習型企業為目標，形成良好的學習氛圍

門店在抓好班子和管理干部隊伍學習的同時，還根據不同層次、不同對象，采取多種形式抓好員工隊伍的學習，推動學習型企業的建設。我們平時對主管以上干部不僅抓好如十六文件精神的政治理論學習，還針對不同時段企業的情況，如現階段重點抓好ISO9001企業質量論證體系學習，以及經常同主管以上干部研討其他賣場的最新發展情況，以適

應我們企業不斷開拓創新。

我們自99年建立黨支部以來，就成立了黨章學習小組，平時除了積極分子學習理論知識、交流思想情況，還采取“一幫一”形式，使許多員工迅速成長，向黨組織不斷靠攏，目前已有6名同志先后加入黨組織，還有14位同志打了入黨申請報告。

我們工會堅持利用班組的晨會和班后會組織員工學習，學習內容有《上海商業服務質量規范》、《上海計量監督管理條例》、《上海價格管理條例》、《零售商品稱重計量監督規定》、《中華人民共和國計量法》等，使班組爭先創優意識增強，目前先后有兩個班組被評為上海市文明班組，今年又有兩個班組被評為市商委先進班組。

團支部較好地發揮了自身作用，在前臺青年集中的地方開展爭創“共青團號”活動，公開向顧客承諾，做華聯吉買盛青年員工的表率。

2、加強崗位培訓，增強員工參與市場競爭的能力 門店內及時安排員工參與業務培訓，讓他們盡快掌握一門技術，以增強商場競爭的能力。近兩年來，我們共培訓員工千余人，還堅持每月一次為促銷員培訓，前后有3000多人參加了培訓。四年來為新開設的門店輸送了各類骨干人員100多人，為企業的發展做出了一定的貢獻，因此我們門店被稱之為吉買盛的“黃埔軍校”。

3、加強技術練兵，提高服務水平和技能 根據公司的統一部署和門店的實際情況，近兩年來我們積極組織開展“練一流技能，創一流服務，建一流業績”為主題的崗位練兵競賽活動，在廣員工隊伍中形成“比技能，比服務，比業績”的競賽氛圍，充分調動了廣員工的工作熱情，并且多次獲得了集團、公司收銀、理貨員操作練兵等多個項目的第一名。

以誠信服務作為企業宗旨，千方百計為廣顧客營造一個便民利民的新形象，正是我們所追求的目標，為此我店今年獲得了上海市誠信服務先進單位榮譽。

傾聽他們對華聯吉買盛**店誠信服務工作的意見，了解消費者對賣場的反映，以及社會各界人士從政府職能部門的角度向我們提出寶貴建議，拉近了企業與政府職能部門、消費者的距離，為扎實開展誠信服務工作打下了基礎。

我們根據門店的實際情況，首先在班組類中學習并向社會公開承諾的標準，莊重地讓門店所有員工在承諾上簽名，要求落實并加強貫徹，誠信承諾向社會公開后，給**店每位員工都帶來了壓力，也促使了每位員工更加規范服務，企業實行首問制后員工的服務態度更好了，通過學習和公開承諾后，現門店是“三多一少”即：主動幫助顧客的多了，顧客的謝聲多了，好人好事多了，投訴少了。各班組承諾內容都進一步完善了，如后臺單證室幫助供應商解決訂單過期簽字問題得到兌現，過去由供應商到賣場找領導簽字，到現在的

領班到后臺為供應商簽字，進一步方便了供應商送貨，體現了善待供應商的精神；收貨班組退調商品限時15分鐘完畢，不斷地提高了服務質量，得到了供應商的好評。

“誠信吉買盛，真情為您服務”活動，向社會公開承諾服務規范，提高服務水平，我們覺得光靠自己貫徹、落實、監督是遠遠不夠的，因此我們通過社區招聘監督隊伍俗稱啄木鳥，讓他們平時作為消費者來及時反映情況，監督我們的工作，使這項工作真正落到實處。

今年我們為把門店誠信服務工作更加規范化，便參加了上海市、閘北區市、區兩級的“雙信”單位評選，且登報接受社會各界人士的監督。為此，我們專門邀請了閘北區“雙信”辦公室的正、副兩位主任，幾次上門指導門店工作，提出存在的問題，要求他們以市“雙信”單位標準嚴格要求每個類、每位員工，確保每個環節都不出錯，提高了誠信服務的工作水平。

通過四年來的創建活動，**店在社區已樹立了良好的形象，居民滿意度、認可度提高。廣員工的服務理念不斷深化，融入社區、服務社區、貼近社區的意識不斷增強，珍惜維護企業良好的社會形象，已成為廣員工的自覺行動，促進了經濟和社會雙重提高。

通過四年的文明單位的創建工作，提高了干部、員工隊伍的整體素質，加強了與社區居民的感情聯系，帶來了賣場

的興旺人氣，促進了門店的管理水平和經營業績的同步提高，使企業經濟效益逐年增加，為華聯吉買盛這個新崛起的企業提高了知名度。

總之，通過創建活動，提高了員工的整體素質；提升了企業綜合素質；展示了企業的創建特色；體現了企業文化內涵，讓社會了解華聯吉**店全體員工的精神面貌。

第四篇：購物中心總結

購物中心工作總結

2003，對于購物中心來說，是非常特殊的一年。一方面，新秀Shopping Mall是世界面積最大的單體商業建筑，集團領導要求招商部在今年底之前要基本完成全部招商任務。另一方面，今年上半年，突如其來的“非典”病魔漫延全國，給經濟發展及人民生活都帶來了不可估量的損失和極大的不便。特別是在北京，由于發病率較高，波及范圍較廣，受到的影響更是前所未有的。但病魔的猖獗并沒有阻擋新秀集團的前進步伐。吳總裁與集團領導審時度勢，及時調整了發展戰略，從根本上扭轉了不利局面。在吳總裁的親臨指導下，在蔡總的親自領導下，在各位領導的大力支持下，在各位同事的共同努力下，招商部基本完成了領導交給的任務。在實際工作中，招商部努力將新秀理念用于工作中，秉承“務實高效”的精神，在招商工作中“開拓進取”，在管理工作中“用心做事”，在服務租戶方面除了堅持原則按規定辦事外，還“以情服務”，讓租戶滿意。以下是招商部在2003的工作情況匯報：

一、招商工作基本完成

北京新秀時代購物中心的Shopping Mall目前為止是世界面積最大的單體商業建筑，招商工作艱巨，能否在保證業態布局合理、確保租戶質量的前提下按時完成招商任務，有所突破，對每個人都是一項考驗。

為了完成招商任務，我們本著服從領導和集團的統一安排與布置，充分領會領導的意圖，根據總體需要安排和吸納租戶，盡力開發潛在客戶。對同類業態，我們幾乎找遍了已在國內經營的所有國內外知名品牌，并逐一調查，精心篩選，確保每一個入住的商戶無論是在公司實力上，還是在經營思路上，或是在支付能力上，都能在最大程度上滿足Shopping Mall的需要。在簽訂租約的過程中，我們努力做到耐心、細致、嚴謹、完善，避免出現任何差錯。同時，無論大小租戶，是否成交，一律以禮相待，充分體現新秀集團良好的文明素質與管理水平。

經過多輪艱苦的談判及大量的篩選，購物中心最終與“新燕莎集團”、“居然之家”、“易初蓮花”、“星美影院”等大型企業及數家餐飲正式簽訂了協議，簽約面積達30多萬平方米，出租率超過95%。對于尚未出租部分，我們正緊鑼密鼓地與有意向的客戶進行洽談。招商工作有望于年底之前圓滿完成。

二、組織推介會、展會，擴大招商對象

今年，為了加大招商力度，加快招商速度，吸引更多的優秀租戶入住，同時擴大Shopping Mall在社會中的影響，在蔡總的統一安排下，招商部先后與海淀區商委共同主辦了“海淀區重點流通項目推介會”、與海淀區餐飲協會聯合舉辦了“飲食行業招商推介會”，并參加了由（中國）商業發展中心和北京市商業聯合會主辦的“2003中國（北京）國際商業博覽會”。這些活動都取得了預期的效果。一些商戶通過這些活動對我們的項目有了深入和全面的了解，并與我們簽訂了協議。

三、積極做好工程協調工作

由于招商工作已經基本完成，招商部的工作重點已從招商轉向工程協調方面。

根據蔡總的指示，招商部人員對各層建筑平面圖、設備安裝情況、卸貨區和卸貨通道、停車場等都做了認真的研究，充分了解有關情況，以便在工程協調中為租戶提供更好的服務。

工程協調工作對建筑施工進度有直接的影響，而且涉及的面積大，租戶設計方案千差萬別，對水、電、氣、空調、土建等工程方面的要求也比較復雜。為了做好工程協調工作，招商部協調人員對Shopping Mall的工程進度、工程結構及各項工程內容進行了相當深入的了解。同時，協調人員也在工作中與租戶保持細致、耐心的溝通和協調，努力保證協調工作及時、準確、有序、到位。

四、建立租戶檔案庫，規范發送文程序

為了給今后購物中心的管理打下良好的基礎，招商部為每一個租戶建立了租戶的文書檔案和電子檔案，匯總每個租戶的有關資料，確保租戶檔案資料的完整性。

Shopping Mall在施工、設計、招商及宣傳等方面涉及到的公司、部門很多，每一個環節出現漏洞都可能阻礙整個項目的進程。為了使各項工作脈絡清晰、準確及時，在與相關公司或部門進行業務來往時，都確保以文件、傳真、電子郵件的方式進行傳達，并予以確認，以便做到有行文可依，有紀錄可查。

舊的一年即將過去，新的一年就要開始了。明年Shopping Mall將進入緊張的內外裝修階段，并將于十月一日全部開業，等待我們的將是更加艱巨的任務。在吳總裁和集團領導的領導下，我們有信心完成領導交給我們的任務，為新秀事業貢獻自己綿薄之力。

第五篇：購物中心策劃

知道”里的積分體系分為經驗值和財富值兩部分，您會付出財富值，也會獲得經驗值和財富 值。隨著經驗值的增加您也可以晉級并獲得更高的頭銜。什么是經驗值？ 經驗值反映了用戶在知道的貢獻，同時也決定著用戶在知道的等級。用戶在知道上獲得經驗值的操作包括登錄、回答、回答被采納、投票。登陸每日登陸一次加 2 分，再次登陸不計分；回答次數沒有上限；每次回答獲得經驗值+2，每次回答被采納經驗 值+20，投票每天最多獲得經驗值 20。此外，如果用戶在知道上表現突出，比如獲得知道 之星等，會額外加分。什么是財富值？ 用戶可以通過在知道上的優質貢獻來獲取財富值，其中回答被采納是獲得財富值的主要途 徑，每個回答被采納財富值+20+懸賞分。此外，用戶獲得知道之星等榮譽也代表其在知道 上的優質貢獻，同樣可以獲得財富值。財富值可以用來消費，比如懸賞、匿名提問和知道 傳情等。“知道”的具體經驗值和財富值得失規則如下： 積分增加: 操作 獲得經驗值 獲得財富值 說明 日常操作 新用戶首次登陸 ＋20 +20 完成帳戶的激活 每日登陸 ＋2 回答 提交回答 ＋2 每日最多可獲得 20 分 回答被采納為最佳答案 ＋20 １．商業空間步行化 ２.商業空間室內化 3.公共空間社會化 購物中心的本質特點是統一管理和分散經驗的管理方式。管理者對購物中心實行統一的 集中管理，購物中心的日常運行、保安、清潔、維修進貨和促銷活動等都是有組織地進行，公共空間實行統一管理，供所有的零售商與購物者共享。經營者不參與管理，定期向管理者 交納管理費用，而所有者與管理者部參與經營，租金收入和經營狀況并無直接關系。購物中心在發達國家發展日趨成熟，已經朝著生態化、娛樂個性化等方向發展。日本大 阪率先發展生態型購物中心，其中Ｎamba 工程是獨具特色的生態購物中心，建筑面積達到 ３２萬平方米，建筑師設計了一個帶有自然地貌特點的人造峽谷式的公園式購物中心，該峽 谷的植物覆蓋 2~8 層建筑上面，露天的坡道從２層逐漸走到８層，坡道兩邊可以進入不同層 上的商店、餐飲與娛樂場所，并有天橋連接峽谷兩端，此綠色方案得到業主與當地政府的喜 愛與批準。每日只在第一次登陸加分

我國商業發展一直滯后，９０年代后期，零售業與批發業發生劇烈變革，傳統百貨公司 在競爭中紛紛慘敗，超級市場開始登上舞臺。購物中心在９０年代中期開始引入國內。９０年代中期北京萬通新世界購物中心和陽光四季購物中心以及上海迪美購物中心，９０年代末期，深圳首家 MALL 購物中心-銅羅灣百貨在華

強北開業，它是利用工業廠房 改建的物業； 2002 年上海正大廣場由泰國正大集團附屬公司上海帝泰發展有限公司投資 4.5 億美元興建，總建筑面積達 24 萬平方米，是目前中國最大的集購物、餐飲、娛樂和休閑于 一體的大型購物中心，堪稱“現代商業巨型航母”。正大廣場位于享有“東方曼哈頓”之稱的陸 家嘴金融貿易區核心地帶，目前共有 350 家商鋪簽約，出租率超過 80%。購物中心在我國發展很快，但是對購物中心精髓理解不深，投資的許多購物中心缺乏精 心規劃，運作管理方式依舊是傳統的百貨管理方式，許多購物中心經營失敗。

二、shoping mall 可行性研究 購物中心投資巨大，投資回收期長，風險與機遇并存，發展商作大型購物中心決策必須 進行周密的市場調研，對社會購買力與城市商業環境進行認真論證，超越社會購買力要求，建設過多的商業中心勢必導致項目失敗，因此公正、客觀的研究是策劃的基礎。可行性研究包括如下內容： 1.1 用地選擇

（一）用地區位和交通人口狀況 總體策劃對市場調研提出較高要求，需要對城市經濟實力進行準確深入地評估，對主力 消費人群明確定位，而后對主力人群的不同社會階層，進行市場調研是基礎。流量調查包括如下內容：容量、特征、設施狀況以及商業流量方面的其他相關調查。

（二）用地經濟狀況，考慮租戶的經濟里利益需求。

（三）對競爭對手詳細分析，重點分析經營特色與競爭戰略。

（四）用地物理狀況 重點考慮用地形狀，用地的完整性，用地的可進入性。

（五）消費心理研究