第一篇：撰寫調研報告要把握幾個關鍵問題

撰寫調研報告要把握幾個關鍵問題 學習過程中，學習培訓是基礎，調研工作是找到和發現影響群眾生產生活的具體問題，找到影響自身建設的實際問題的有效手段和載體。在撰寫調研報告過程中應重點把握好以下幾點。

1、調研報告要寫實。要結合本部門、本單位職能和工作實際，圍繞確定的調研題目，經過深入細致的調研后，將調研中收集到的材料加以系統整理，分析研究，確保調研報告要有數據、有內容。

2、調研報告要寫真。要面對面地向群眾了解情況，傾聽群眾的意見、建議和呼聲，認真分析研究影響和制約本單位科學發展的深層次問題，積極尋求解決措施。

3、調研報告要有針對性。要在采取多種形式、廣泛征求意見的基礎上，多方位查找影響和制約本單位科學發展的突出問題，根據查找出的問題，提出解決突出問題的具體措施和方法，做到問題與措施一一對應。

4、調研報告要有可操作性。調研報告要立足區情，要求緊密聯系工作實際，認真梳理和總結發現的問題和提出的思路、建議、意見，明確今后工作重點和努力方向，寫成的調研成果要易轉化為政策措施和管理制度及辦法。

5、調研報告要寫廣。采取“走下去、請上來”的方式，對影響和制約我區科學發展的重大問題以及本單位存在的突出問題，廣泛征求意見和建議，認真歸納、梳理、總結。

6、調研報告要寫深。要深入基層，深入群眾，深入一線，體察民情，吃透民意，問計于民，選擇人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題進行深入分析研究。

第二篇：撰寫調研報告

撰寫調研報告【嘉華培訓】【劉宇用戶名是我Q】

（一）調研報告格式

1、開篇部分

包括：封面、題目、目錄和摘要（調研目的、問題的描述、處理問題的途徑、所采用的方案設計）。

2、主體部分

包括：引言（問題的背景、表述、處理問題的基本途徑）、調研方案設計、調研實施、數據分析、調研結果、結論、說明和建議等。

3、附件部分

包括：調查問卷、圖表、有關計算細節或技術說明、參考文獻等。

（二）調研報告寫作要求

1、調研報告的特點

是調查研究的直接產物；有較強的針對性和目的性；內容要絕對真實。

（論述題： 085為什么說只有在深入細致的調查研究基礎上,才能寫出有價值的企業文化調研報告（15分）?0911試述調研報告的主要特點及寫作注意事項。綜合評審論文：0811結合實際，論述企業文化調研報告的特點（100分）？單選題）

2、調查報告寫作的基本原則

條理清晰、論據充分、結論簡潔。

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第三篇：撰寫調研報告要過好材料整理關

撰寫調研報告要過好材料整理關

調研報告是黨政機關常用的重要文種，它既是下情上達的重要載體，也是領導干部科學決策的重要依據。從大學畢業到基層機關工作兩年多以來，筆者有幸參加了幾次大型調研，并被委以執筆調研報告的重任。幸運地，在所撰寫的調研報告中，先后有兩篇榮獲市級一等獎，其中一篇還被《求是》所錄用。與很多秘書前輩相比筆者這點成績微不足道，在這里也無意于班門弄斧，只是想略談一下寫作中的一些感觸和體會。對于經過調研得來的一大堆材料如何變成洋洋灑灑的并被認可的報告，筆者認為，首先必須過好材料整理關。

一要謀篇布局“搭架子”。所謂“搭架子”，就是在動筆撰寫調研報告前，思考如何提煉主題及安排材料。換言之，即確定先寫什么，后寫什么。搭好架子，才能在寫作時運籌帷幄、有條不紊。關于“搭架子”，筆者總結為選好題、定好位、立好項。選好題就是選擇好調研報告的主題，即中心思想。個人認為，選題宜大處著眼、小處著手，最好選擇社會熱點問題，包括上級和群眾關心、迫切需要解決的問題，并且從自身擅長的領域去著手，這樣成功的幾率比較大。定好位，簡單而言，就是確定調研報告的目標，即要解決什么問題，這樣才能有的放矢，而且具備一定的現實意義。比如筆者在撰寫“失海”漁民的生活保障問題時，就從縣級層面來展開，并且選擇個人所熟悉的社會和政策角度來分析，從而為該文的成功奠定了基礎。立好項，就是圍繞確定的主題來謀劃或構架整篇調研報告，整體分幾部分，每部分寫什么，都做到心中有數，這樣，寫作起來就容易多了。

二要去粗取精“定料子”。在搭好“架子”后，接下來就要“定料子”。由于先前調研得來的材料是未經整理的，就像一盤“粗沙”，有些材料并不是報告所需的，因此就要有“沙里淘金”的“定料”功夫，有所取舍，去粗取精、去偽存真。依筆者個人的體會，“定料子”講究精、準、新“三要訣”?！熬本褪且?，做到重點突出、詳略得當，選取那些與主題關系密切的內容并筆墨重施，“將可有可無的字、句、段刪去，毫不可惜?！睆亩拐麄€材料層次分明、表述準確、簡明扼要。“準”就是要準確，材料必須圍繞“問題”而展開，尤其要注意抓住那些“一碰就響”的情況、“一針見血”的問題和“一目了然”的典型，從而使文章的論證更有力。“新”就是要新穎，有獨創性，不要人云亦云。“別人嚼過的饃沒味”，要使調研報告獨樹一幟，就需要對現有的素材反復篩選，綜合提煉，選擇出新的角度，挖掘出新的主題來，做到“人無我有，人有我優”。比如在寫公務員培訓需求分析時，筆者就著重抓住了調研對象普遍要求、然而目前還較少涉及的主動式培訓模式進行挖掘，最終也獲得了成功。

三要精雕細琢“蓋房子”?？蚣艽詈昧耍牧线x齊了，最后就是寫作成文的過程。關于寫作的經驗介紹有很多，個人拙見，撰寫過程中有三點值得注意：一是問題分析必須“透”。必須透過現象看到本質，找準簡單表象背后所蘊含的復雜內容。比如對調研對象所發的“牢騷”等，就要進行分析和思考，努力找尋它們的真實表達意圖。二是語言表達力求“練”。撰寫調研報告，語言表達要力爭“多一字則長、少一字則短”，有一說一，不說“多余話”、“題外話”和“重復話”?？梢越Y合實際選擇一些簡潔、明快、生動而又意蘊深厚的民間俗語、業務“術語”、部門“行話”以及比喻和例子等，增強文章表達力的同時，也使報告語言更為生動、得體和富于吸引力。三是報告內容務必“實”。虛假的報告內容是沒有任何實用價值的，報告中所體現的情況、采用的數據必須真實準確，所提出的觀點、展開的論述必須符合事實，提出的對策必須符合邏輯、切實可行，這樣的報告才是成功的，也才能夠得到讀者廣泛的認可和普遍的歡迎。

當然，一篇好的調研報告不是一天兩天可以寫出來的，平時必須加強基本功訓練，做到勤學、苦思、多練，才能有所作為，這也是筆者不斷努力的方向。

（作者單位：江蘇南通如東縣海洋與漁業局）

第四篇：土地估價報告撰寫中的幾個關鍵問題

土地估價報告撰寫中的幾個關鍵問題---兼談如何寫好土地估價報告

叢 明 珠

中國土地估價師協會

2007-04-18

一、對估價報告標準的認識

? 總體上：邏輯正確，方法得當，價格合理

? 具體內容上：10條標準

1.估價人員資格。估價人員是否是執業土地估價師，數量是否符合要求。2.估價對象界定。估價對象界定是否準確、清晰、完整，土地權利、評估基準日、地價定義等界定是否準確。

3.估價所依據資料的質量。估價所依據資料是否翔實、可靠。

4.估價假設前提和限制條件。估價假設前提和限制條件是否嚴密、完整、合法。

5.市場分析。土地市場分析是否完整，結論是否合理。

6.估價技術路線、方法選擇及運用。估價技術路線確定得是否得當，估價方法選擇是否適宜，估價方法運用是否正確。

7.地價確定的理由。地價確定的理由是否充分、合理。8.估價結果。估價結果是否合理，價格水平是否與待估宗地同一供需圈的類似土地的價格相當。

9.估價報告的邏輯性。估價報告的前后邏輯是否一致。

10.估價報告的完整性。估價報告內容是否完整，附件是否齊全。

二、對我國地價的基本認識

1.地價是什么？

地價即土地價格，實際上是土地經濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價。

(1)地價是土地價值(value)和效用(utility,使用價值)在經濟上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的結果

(2)地價是土地預期收益(expected income)的購買價格

(3)地價的本質是地租的資本化(capitalization)(4)地價的主體構成為土地取得費、土地開發費和土地增值收益(或土地純收益)

2.我國地價管理進展

(1)建立起了以市場機制形成土地價格的制度體系。表現在:

① 在土地供應方面，頒布了《劃撥用地目錄》，明確了有償和劃撥供地的范圍，促進了土地利用方式的轉變。

② 在土地價格形成機制方面，頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》、《協議出讓國有土地使用權規范》，建立起了經營性土地使用權出讓通過招標拍賣掛牌等競爭方式形成價格的機制，規范協議出讓行為。

③ 在完善土地有償使用方式方面，制定了《規范國有土地租賃若干意見》，下發了《關于加強土地資產管理促進國有企業改革與發展的若干意見》。

④ 在土地市場交易行為的規范方面，國土資源部下發了《關于建立土地有形市場促進土地使用權規范交易的通知》，有效抑制了土地違規交易行為。

⑤ 在地價確定和監控方面，建立了專業評估、集體決策和結果公開的工作制度。(2)建立起了具有中國特色的，以基準地價、標定地價和協議出讓最低價為核心的地價體系。具體表現在：

① 全國城鎮分為15等，已進行3次修訂。

② 全國99%以上的城市、85%以上的縣城鎮和70%以上的建制鎮已完成基準地價更新工作，初步建立起了城鎮建設用地價格體系，大多數市、縣已將各類地價結果向社會公布。

③ 在全國25個省、自治區、直轄市部署開展了農用地分等定級估價工作，初步建立起了農用地等、級、價體系。

(3)形成了一整套適合我國國情的土地估價的理論、方法和技術標準。具體表現在

① 國家先后公布了《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》2個國家標準，《農用地分等規程》、《農用地定級規程》和《農用地估價規程》3個部頒行業標準。

② 《城市地價動態監測技術規范》、《城鎮土地定級估價制圖技術規范》、《農用地分等定級估價制圖技術規范》也在積極制定及試用之中。(4)建立了城市地價動態監測體系 2001年以來，在城市基準地價更新的基礎上，建立了覆蓋直轄市、計劃單列市、省會城市、以及長江三角洲、珠江三角洲、京津地區50個主要城市的，以標準宗地的標定地價為監測對象的城市地價動態監測體系。

(5)造就了一支具有較高專業素質的土地估價隊伍，形成了一個正在不斷發展壯大的土地估價行業。具體表現在：

① 通過國家考試認證，取得土地估價師資格的人員共有26793余人。

② 從事土地估價的機構近2000家，執業土地估價師近萬人。

③ 改革了對土地估價人員和評估機構的監督管理方式，推行并完成了土地評估機構與政府主管部門脫鉤工作，取消了國有企業改制土地估價結果確認制度，建立了土地估價報告備案制度

④ 逐步建立了適合我國國情的資格考試與實踐考核相結合的土地估價師資格考試和執業登記制度

3.我國地價管理發揮的主要作用

地價是在土地所有權、使用權或土地他項權利等土地權利流轉的基礎上產生的，是市場經濟的三大經濟規律即價值規律、競爭規律和供求規律共同發揮作用的結果。

(1)極大地推進了城鎮國有土地有償使用進程。

(2)有效地促進土地資源的優化配置，調控了土地供求關系。

(3)保障了不同權利主體間土地收益的合理分配。

(4)為土地轉讓、出租、抵押等土地交易行為提供了價格支撐，促進了土地市場的發育和發展。

三、對土地估價客體的認識

土地估價的客體就是土地權利。在我國，土地估價的客體主要指以土地使用權為主的和在土地所有權與土地使用權基礎上派生出來的具有用益物權性質的土地他項權利等的土地權利。

四、對土地估價價格標準的認識

1.統一價格構成

價格構成主要依據估價的目的而確定。目前，我國的主體地價構成為土地取得費、土地開發費、土地增值收益(或土地純收益)以及相關的利息、利潤和稅金。但在不同目的下，土地的價格構成是不同的。如在政府負責統一征地、統一開發、統一出讓的前提下，土地出讓價格就包括地價的全部主體構成部分；在政府不承擔征地拆遷費用和基礎設施配套費用的前提下，土地出讓價格就僅僅包含土地增值收益。

2.統一取費標準

統一取費標準的含義就是在地價評估中，地價構成中的土地取得費、土地開發費、土地增值收益(或土地純收益)或者地價評估中涉及的不同結構建筑的建筑費、管理費、維修費、保險費等必須按照國家和省以及有定價權限的市縣人民政府及其主管部門規定的標準、方法和定額來取費。這是保證在一個地區土地估價結果具有可比性的前提和基礎。3.統一的價格基礎

土地估價中統一價格基礎主要包括：

(1)統一付款方式，統一付款方式應統一為在成交日期時一次總付清；

(2)統一采用單價；(3)統一幣種和貨幣單位，不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算；

(4)統一面積內涵和面積單位。

五、對土地估價技術路線的認識

1.土地估價技術路線

土地估價的技術路線是指導土地估價過程的技術思路，是土地估價師對估價對象地價形成過程和形成方式的認識過程。因此，土地估價技術路線反映的是估價對象地價的價格內涵，是各種土地估價方法在不同評估目的下的具體運用。土地估價師在接受土地估價任務并明確了土地估價的目的、估價對象和估價期日等基本事項后，就要根據估價目的和估價結果的應用方式確定土地估價的技術路線，進而才能選擇估價方法，進行土地估價的具體作業。

2.土地估價方法反映的土地估價技術路線

土地估價的四種基本估價方法反映了地價的四種形成過程，也體現了土地估價技術路線。

(1)市場比較法反映的技術路線是

土地的正常市場價格是該宗地在公開市場上最可能形成的成交價格，或者說是被大多數買家和大多數賣家認可的價格。按照這一認識過程，市場比較法在評估地價時，在同一供需圈內，選擇若干類似宗地的成交案例，采用根據案例的成交價格進行交易情況、交易日期、區域因素、個別因素修正來評估出估價對象的評估價格。(2)成本逼近法反映的技術路線是

在無法通過市場(比較方式、收益方式)直接得到估價對象的正常市場價格的情況下，我們可以通過對估價對象的地價構成進行分解，了解各項價格構成的價格標準，然后通過累加方式積算出估價對象的評估價格。也就是說，土地價格是由其各部分構成的價格累加而成的。(3)收益還原法反映的技術路線是

可以將購買土地作為一種投資，將該投資在未來可以獲得的預期純收益折現之后累加，所得結果不應小于投資額，進而可以用這個結果作為估價對象宗地的評估價格。它體現的技術路線是土地的價格是由土地的未來可獲得的收益決定的。(4)剩余法反映的技術路線是

未完成的宗地的價格取決于它開發完成后的房地產價格與從開發開始到開發結束期間所投入的建筑費、專業費、利息、利潤和相關稅金的余額。3.土地估價技術路線的確定

(1)確定土地估價技術路線要對土地估價基本事項有充分的認識 ；

? 充分了解估價對象

估價對象的不同權利性質、權利內容和個別條件決定了其價格構成和價格水平。

? 充分了解估價目的

不同的估價目的，其價格構成和價格水平也不相同。

? 充分了解估價時點

“今日之價格是昨日之展開，明日之反映”。地價是變動的，不同的時點，地價水平是不同的，在評估中選用的取費標準和期日修正系數也是不同的。(2)確定土地估價技術路線要遵循的土地估價原則

我國目前通行的土地估價原則有兩大類7項

? 共性原則：包括報酬遞增遞減原則、供需原則、貢獻原則和變動原則。

? 個性原則：包括替代原則、預期收益原則、最有效使用原則

在確定土地估價技術路線時，不論遵循上述哪個原則，都必須以合法原則為基礎(3)土地估價技術路線的確定過程

根據估價對象的基本事項明確估價對象的價格內涵。

確定土地價格的形成過程，是采用比較方式，殘余方式，積算方式還是收益方式形成的。

確定地價的測算過程和需要選擇的具體估價方法。(4)土地估價方法的選擇

土地估價的三個基本假設

土地估價方法的選擇除要遵循土地估價的原則外，還要根據不同的估價目的遵循三個基本假設

(1)繼續使用假設(2)公開市場假設(3)破產清算假設

(1)繼續使用假設

繼續使用假設包括按照現狀用途繼續使用和轉換用途繼續使用兩種情況。繼續使用假設要求考慮以下條件：土地能夠滿足權利人期望的用途和收益；土地有明確的產權歸屬；土地在法律和經濟上是否允許轉用；土地具有足夠的剩余使用年限。在繼續使用假設下評估的地價是繼續使用價值(如合資)。(2)公開市場假設

所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易。因此土地估價不能針對特定的買受人進行估價。

在公開市場假設下評估的地價是市場價格。(3)破產清算假設

破產清算假設是指土地在某些特定情況下被強制進行整體或分割出售，如破產，抵債等，所評估的地價要低于繼續使用假設和公開市場假設下的地價。

在破產清算假設下評估的地價是清算價格。

六、對土地估價方法的認識

1.收益還原法

(1)估計土地總收益：總收益可能有直接收益和間接收益(如押金利息)(2)確定總費用：總費用可能有管理費、維修費、保險費、年折舊費、稅金、房屋純收益等

(3)計算土地純收益：純收益一般＝土地總收益－總費用

(4)確定還原利率：土地還原利率的確定方法一般有三種，即地租/地價、安全利率＋風險調整值、不同風險下的投資收益率排序插入法

(5)計算土地價格：土地價格一般＝土地純收益/土地還原利率＊[1-1/(1+土地還原利率)＊＊土地使用年期] 難點：

(1)總收益以租金為基礎計算時，要考慮出租率或空房損失率 計算方法方法為每m2租金×總建筑面積×出租率(或1-空房損失率)，有的時候，租金按使用面積計算時，應采用總建筑面積×使用面積占建筑面積比例×每m2使用面積租金。建筑物每層用途不同時，要分別計算總收益。如：地下為停車場，一層為商場，二層為餐飲娛樂，3-8層為客房，要分別計算其總收益后再加總求和。(2)耐用年限應采用經濟耐用年限=已使用年限+尚可使用年限；當土地為出讓土地，建筑物建成時，剩余土地使用年期與房屋耐用年期不一致時，用短的那一個年期作為耐用年限，若土地使用年限<房屋耐用年限時，殘值=0。

(3)特例：承租土地使用權地價=[市場租金-合同租金]/r[1-1/(1+r)**n]。2.成本逼近法

(1)確定土地取得費：土地取得費一般分兩種情況確定，一是城市已有的存量土地，二是從農村新征收的土地

(2)確定土地開發費：土地開發費因土地開發程度的不同而不同。通常按照開發程度分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等

(3)計算投資利息：投資利息＝土地取得費＊[(1+利息率)＊＊土地開發期－1]＋土地開發費＊[(1+利息率)＊＊土地開發期的一半－1]；

(4)計算投資利潤：投資利潤＝(土地取得費+土地開發費)×投資回報率(5)計算土地增值收益：土地增值收益＝(土地取得費＋土地開發費＋投資利息＋投資利潤)＊土地增值收益率(6)計算無限年期土地價格：無限年期土地價格＝土地取得費＋土地開發費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益

(7)計算土地使用權價格：土地使用權價格＝無限年期土地價格＊[1-1/(1+土地還原利率)＊＊土地使用年期]

(8)進行區位修正：修正方法與基準地價系數修正法相似 難點：

(1)土地取得費要采用區域平均值。

(2)土地開發費包括

①基礎設施配套費(水、電、路等)；

②公共事業配套費(如學校、醫院等)；

③小區開發配套費(如綠化等)。同時要區分宗地內外開發費的標準。

(3)計算投資利息要按復利計算土地取得費的計息期為整個開發期，土地開發費的計息分為兩種情況：當一次性投入時，計息期=開發期1/2；當分段均勻投入時，計息期=本段開發期1/2+剩余開發期。

(4)土地增值收益率=(市場價格-成本價格)/成本價格。

(5)評估的價格是土地開發完成后的地價。3.剩余法

(1)估算房地產售價：房地產售價一般根據房地產建成后銷售的預測價格來確定；有時也可以根據房地產建成后出租的預測租金來確定。

(2)估計建筑費：建筑費一般是指建筑安裝工程費用，也稱為建筑安裝工程造價，一般＝建筑面積＊每平方米建筑面積造價來計算。

(3)估計專業費：專業費包括建筑師、工程師、測量師、監理師等的收費。一般包括勘察設計費、可行性研究費、測量費、監理費和不可預見費。

(4)確定有關稅費：有關稅費是指房地產開發建設期間發生的稅費，一般包括營業稅及城市維護建設稅和教育費附加、管理租售費用等。

(5)計算投資利息：投資利息＝地價＊[(1＋利息率)＊＊開發期-1]＋(建筑費＋專業費＋有關稅費)＊[(1＋利息率)＊＊開發期的一半－1]；(6)計算開發商合理利潤：開發商合理利潤＝(地價＋建筑費＋專業費＋有關費稅＋投資利息)＊總開發成本的投資回報率；

(7)計算地價：地價＝房地產售價－建筑費－專業費－有關費稅－投資利息－開發商合理利潤，求解這一方程即可得到地價。難點

(1)三個假設條件：

剩余法中的樓價、租金、成本都是依據當前水平確定未來數據 假設了租金和樓價在開發期間不會下降且不考慮物價上漲的影響 假設在開發期間的各項成本是均勻投入或分段均勻投入

(2)樓價的確定可以通過兩種方式：

對習慣出售的房地產，以比較法求樓價。

對習慣出租的房地產，以收益法求樓價。

(3)建筑費應依據工程概(預)算確定的投資標準確定(4)一般地，剩余法計算的地價為開發開始時的地價 4.市場比較法

(1)選擇比較實例：比較實例一般從待估宗地的周圍的同一供需圈中選擇，土地用途、交易方式、交易日期、土地條件等要一致或基本一致，以列表的形式描述出比較實例和待估宗地的基本情況

(2)確定比較因素：比較因素一般從引起待估宗地和比較實例產生價格差異的區域因素和個別因素中選擇，此時比較因素中還應當包括期日修正、年期修正、交易情況等因素

(3)編制比較因素條件說明表：要將待估宗地和比較實例的各項比較因素的具體條件以表格的形式列出來

(4)編制比較因素條件指數表：比較因素條件指數表一般以100為基數進行編制，除期日、年期、交易情況及容積率、開發程度外，應以待估宗地為100，然后將比較實例與待估宗地進行比較后確定

(5)編制比較因素修正系數表：比較因素修正系數是根據比較因素條件指數表，以待估宗地/比較實例來確定出來的，如100/98，125/118等，進而編制出比較因素修正系數表

(6)計算比準價格：各個比較實例的比準價格＝交易價格連乘各項修正系數(7)確定地價：采用市場比較法評估的地價結果，一般可以按照上述各項比準價格的算術平均值、加權平均值或重數平均值來確定 難點

(1)確定比較交易案例要求

①用途相同

②交易類型相同

③正常交易或可修正為正常交易

④區域、個別因素條件相近

⑤ 交易日期與估價期日接近。一般二年，最長不超過3年

(2)當案例的開發程度與待估宗地開發程度不一致時，要進行開發程度修正

(3)當案例與待估宗地比較時，對區域因素和個別因素的選擇應遵循重要性和差異性相結合的原則 5.基準地價系數修正法

(1)確定基準地價：基準地價一般根據當地的基準地價標準，按照待估宗地所處的土地級別和土地用途來確定

(2)調查地價影響因素的具體條件：地價影響因素的具體條件要根據宗地地價修正系數表及因素條件說明表的內容來列出

(3)確定地價影響因素的修正系數：地價影響因素的修正系數要根據宗地地價修正系數表及因素條件說明表來確定，綜合修正系數＝各項因素修正系數的代數和(4)進行期日修正：期日修正系數＝待估宗地在估價期日時的地價指數/基準地價在確定公布時的地價指數；

(5)進行容積率修正；

(6)進行開發程度修正；

(7)進行年期修正：基準地價為有限年期時，年期修正系數＝[1-1/(1+土地還原利率)＊＊待估宗地土地使用年期]/[1－1/(1＋土地還原利率)＊＊基準地價的年期]。難點(1)基準地價的選用要合理。在用途、定級估價范圍上要與基準地價評估成果一致。

(2)要注意開發程度修正的順序，只能在最終年期修正之前。

http://blog.sina.com.cn/aptpig

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謝謝

第五篇：電子產品調研報告撰寫

電子產品調研報告撰寫范文

第一部分 Mp3產品市場調研

附：市場調查問卷

第二部分 產品分析

1產品市場定位

2確定目標客戶

3產品現狀分析

4產品優化建議

5值得思考問題

第三部分 產品設計說明書

第四部分 設計草圖

第五部分 效果圖

第一部分 MP3產品市場調研

隨著互聯網在我國的普及，MP3這種網上流傳最廣的音樂格式也逐漸被人們所接受，相信不少人的硬盤里都存儲了不少MP3音樂。在這種環境下，MP3數碼播放產品也在以飛快的速度發展，這種音樂播放產品憑借小巧的體積、時尚的外觀正在吸引著越來越多年輕人的注意。近期我們對我市的MP3 市場進行了一次調查。這次調查主要從不同品牌MP3產品市場關注度、不同容量的MP3產品市場關注情況、帶有其他功能的MP3市場關注程度這幾個方面進行的，下面就讓我們來關注一下這次調查的具體結果。

一、不同品牌MP3產品市場關注度

蘋果10% 索尼15% 三星12% 紐曼25% 清華紫光18% 其他20%

可以看出，由于現在MP3產品的技術水平及制造工藝已經差別不大，所以現在的MP3產品在性能方面的差距已經越來越小。隨著國產MP3產品的大量涌現，這些產品憑借著性價比上的優勢正在逐漸搶占著國外數碼廠商的市場份額。在這次調查統計中，國產品牌紐曼依靠著自身產品出色的性能以及價格上的優勢，一舉打敗了索尼以及三星這兩個國外知名廠商的產品，以十一個百分點的市場關注程度排名這次調查的品牌榜首位。

二、不同容量的MP3產品市場關注情況

256~10% 512~20% 1個G~50% 1個G以上20%

在MP3產品的容量關注度方面，1G產品依然占據了市場的主流，這類產品的市場關注度達到了五十個百分點，毫無懸念的排在了第一位。同時256兆產品由于內存教低，所受到人們的關注程度也在不斷降低。相比之下，其他幾類產品的市場關注程度則要大了很多，其中512兆以上大容量產品的關注程度達到了二十個百分點。1G以上產品也達到了20%。這也反映出人們在挑選此類產品時還是比較看重產品的綜合性價比因素的。

三、不同價位產品的市場關注度（元）

100以下~18% 100左右~12% 100到300~ 56% 300以上~ 4%

在不同價位的產品上，100到300元的價格段依然是人們選購這類產品的重點。在這次調查中，這一價位上的產品所占的市場關注程度比例達到了百分之五 1

十六，要遠遠領先于其他價位水平上的產品。同時在我國現在的MP3市場上，在一些國產產品的帶領下出現了許多價格低于一百元的低端產品，這些產品也成為了許多學生選購的重點，在這次調查中這類產品的市場關注度為百分之十八。從調查結果中還能夠發現，隨著產品價格的提升產品的關注度正在成反比趨勢逐漸減少，這也說明了產品的性價比因素是人們在選購這類產品時十分關注的一個方面。

附錄：

MP3播放器市場調查問卷：

1.您希望購買的MP3播放器容量是多少?

256MB 512MB 1個G以上

2.您喜歡那個品牌的MP3播放器?

Samsung（三星）Sony（索尼）BenQ(明基)lenovo(聯想)

3.您希望購買的MP3播放器是?

帶錄音功能 不帶錄音功能 帶FM功能 不帶FM功能 CD直錄功能

4.您希望購買的MP3播放器電池是?

充電鋰電池 一次性電池

5.您希望購買的MP3播放器的價格？

100元左右 300元左右 500元左右 1000元左右

6.您希望未來的MP3播放器耳機是？

有線耳機 無線耳機

7.你希望MP3播放器帶不帶線控？

帶 不帶您現在是否已使用MP3播放器？

是 否

9.如果您選擇是，請填明品牌名稱，如果選擇否，請填您希望購買的品牌？

10.影響您購買MP3播放器的決定因素是什么？

11.工作單位：

12.職業:

政府公務員 教師 學生 專業技術人員 新聞記者 企業管理人員 公司職員 醫務人員 軍警 律師 個體經營者 自由職業者 IT人士 藝術工作者 其他

13.您是否已經擁有個人電腦?

是 否

14.您是否已經擁有MP3播放器?

是 否

15.您購買IT數碼類產品的主要參考是?

電視廣告 報刊廣告 網絡廣告 報刊評測 網站評測 朋友推薦 賣場導購

16.您購買MP3播放器的主要參考是?

電視廣告 報刊廣告 網絡廣告 報刊評測 網站評測 朋友推薦 賣場導購填寫個人信息：

第二部分 產品分析

1、產品的市場定位

定位：MP3是一個音樂播放媒體，也是潮流指向標。

目的：借助這個媒體人們能夠更加方便直接的欣賞到最新最流行的時尚音樂，緊跟時尚潮流，各個廠家為了適應市場，不斷為其注入流行元素，推出更為時尚的新產品，推動社會潮流前進。

其幾個特點如下：

傳播方便，體積小，內容多，具備錄放功能，更新快，可隨時更換音樂。

2、確定目標客戶

從名字到包裝到內容，已經可以看出MP3針對的用戶群是15－35歲追求時尚與個性的的年輕化人群。未來，隨著該產品更為方便，功能的多樣化發展，及款式的多元化，將有更為廣泛的消費人群。

3、產品現狀分析

3.1宣傳

在這里，我們對使用量較大的年輕人進行了隨機調查,發現幾個問題，在很注重時尚和網絡的他們中，看過和用過的MP3大多是國內外少數幾個知名品牌。對國內產品的認知度少之又少。從這個調查中我們可以看出，我們的目標客戶群中的大部分人對我們的產品不是很了解。由此可以看出，到目前為止，我們的宣傳和推廣的工作還沒有達到預期的目標。

3.2產品劣勢

作為電子產品，其功能上因價格的不同往往有差異，國內產品為吸引消費者，長模仿國外制作精良的產品，但因價位較低，并不能保證質量，往往使用后不久出現問題。國外產品價格有過高，讓人望而卻步。很難找到價格合適，又能功能齊全的產品。另外，技術的發展使這類產品的更新速度異?？焖?，每一類型新產品，很快就被潮流淘汰，很少有經典又恒久的產品。因為，功能上與MP4相差不大，隨著新產品的不斷推出，更多得人選擇功能給為齊全的MP4。這一產品的市場更顯的寥落。

4、產品優化建議

對于該產品的市場拓展，最為主要的是放在價格和創新上。功能已經不能在有所突破，可以抓住人們對產品設計的關注，在外型上，設計出給為方便和吸引認的產品。價格上也可以相宜的降低，以拉開和MP4的差距。

第三部分 產品設計說明書

對于新產品的造型設計，更多的還是在造型上的創新。我設計的這款MP3最大的突破就在造型上。打破以往產品平板立體的感覺，設計出這寬指環型產品，擔又不完全與指還相同，斷開的部分一面安排了USB接口，另一面設計了超級擴音器，極大的增強了該產品的對外播放功能，使你在不使用耳機的情況下，隨時，方便清晰的聽到喜歡的音樂。而在其一面的邊緣以十字交叉的方式安排四個開關向左：快進/下一首，向右：快退/上一首，向上：增大音量，向下：減小音量。而主開關則設置在另一個邊緣，同時還有耳機和充電插孔。介于該產品的特意性，這款耳機也是特別制作的，不同之出在與，插口類似于U盤插口，這樣在使用時，可以不影響舒適度。在指環表面沒有設置任何東西，甚至沒有屏幕，由于其功能上的限制，屏幕已經成為限制因素之一，所以，我大膽的采用無屏幕設計，更注重聲音播放功能。另一個特色還在于該產品十分輕薄，佩帶時，方便且舒適，沒有任何特異感，使起更加和諧。

（學生可以選擇調研產品范圍：家電類：電視機、電冰箱、洗衣機、空調機、飲水機、微波爐、電磁爐、家庭影院。數碼類：手機、MP3、MP4、筆記本電腦、打印機、視聽終端。）學生每三人一組，每組撰寫一篇調研報告，每組調研產品不能相同，調研報告撰寫三人進行分工。