第一篇：中國房地產政策跟蹤報告

中國房地產政策跟蹤報告

2012 年1 月

報告要點：

● 1 月市場形勢：多數城市價格延續跌勢，成交量依舊低迷

● 主要城市“兩會”：堅持房地產調控及大力推進保障房建設

􀂾主要城市保障房建設規模明顯減小。

􀂾“剛性”需求有望松綁，地方政府將支持自住性和改善性需求。􀂾北京、上海、重慶提出 2012 房價控制目標。

● 2011 年房地產新增貸款下降顯著，2012 年將繼續受限

● 保障房建設資金支持力度進一步加大

● 展望：2012 年房地產政策動向

􀂾保障房方面：開工建設目標是不低于700 萬套，比原定的1000 萬 套有明顯下降，但在建規模依然較高，中央補助資金將增加。

􀂾房地產市場調控方面：“剛需”的限購、信貸政策可能會松綁，預 計今年房地產開發信貸仍將受限制。

􀂾房地產市場長效機制建設方面：個人住房信息系統建設，今年有望 取得突破，40 個重點城市實現聯網；房產稅改革試點范圍有望進

一步擴大。

􀂾2012 樓市調控政策主體基本確定：“促進房價合理回歸”為2012 樓市調控政策目標，“鞏固房地產市場調控成果”為2012 樓市調

控政策主題，“繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政

策措施” 和“做好保障房建設和管理工作”為 2012 樓市調控政

策重點

第二篇：中國房地產政策匯總

中國房地產政策匯總 200

3200

42005 中國政府頒布物業管理法規 中國政府頒布規則以加強房地產貸款的管理工作 國務院頒布持續穩健的發展房地產市場的通告 國務院規定物業發展項目（經濟適用房除外）資本金比例由預計總資本開支的20%提高至35% 銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》進一步加強商業銀行對房地產貸款及融資的風險控制 限制每月按揭還款不多于個人借款人每月收入的50%，并限制個人借款人的所有每月借款服務還款不多于每月收入的55% 中國政府指定其他措施壓抑若干地區市場的投機活動，包括取消住房的優惠按揭利率，對購買后兩年內進行出售的物業征收5%營業稅，以及禁止轉售未落成物業

對于土地出讓合同注明施工日期后一年仍未開發的土地，征收土地閑置費用，土地閑置兩年或以上，則撤銷土地使用權。

停止供應別墅類建設用地，以及嚴格控制豪華及高端物業建設用地供應。

中國政府實施額外土地供應、銀行融資及其他措施壓抑物業價格急劇上升，鼓勵發展中低檔房屋及促進中國房地產行業健康發展

建設部頒布規定總建筑面積90平方米以下的單位不得少于新批或新建項目總建筑面積的70%；面積超過90平方米的單位，首付金最低金額須提高至總購買價的30%；銀行不得向內部資本比率少于35%的物業開放商提供貸款

建設部、商務部、國家發改委、中國人民銀行、國家工商總局及國家外匯局共同頒布新規則，以規管外商投資國內房地產市場，并規定無本地分公司或代表機構的離岸實體、在中國留學或工作未滿一年的外國人，不得購買商業及住宅物業

頒布法規增加土地使用稅，并向外商投資企業征收該等土地使用稅（城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，年應納稅額＝占用土地面積×每平方米年稅額。計稅的土地面積，對于開發商而言，以建設用地批準文件記載的土地面積為準）20062007

國土資源部頒布法規，規定除非及直至已交付有關土地出讓合同下所有土地使用權的土地出讓金，否則不得發出土地使用權證。該法規有效阻止分期發行土地使用權證。5.23日（商資函【2007】50號）規定：嚴格限制外商投資中國房地產業的高端住房；在取得設立外資房地產企業的批準前，須獲得土地使用權證及房屋所有權證或訂立土地所有權或房屋所有權的轉讓合同；外商投資企業將業務范圍擴展至房地產行業前需要先獲得批準，而外資房地產企業須獲得批準方可擴充業務范圍； 嚴格規范管理利用返程投資收購房地產企業及外商投資房地產業。境外投資者不得透過更換控制權逃避辦理審批手續； 外資房地產企業各方不得以任何方式保證獲得固定投資回報 獲地方審批部門批準的外資房地產企業須及時通過地方審批部門向商

2008

2009

2010

務部備案 外匯管理部門及獲授權進行外匯業務的銀行不得為沒有向商務部辦妥注冊手續或未能通過年檢的外資房地產企業進行資本項目的外匯結算 對于獲得地方部門批準單位凡使用規定的外資房地產企業，商務部會進行調查并執行懲罰，而外匯管理部門不會受理有關企業的外匯登記 10.31日發布的《外商投資產業指導目錄》明確在鼓勵外資行業類別中剔除普通住宅物業的開發及建設工程，同時強調限制外資企業開發及建設別墅、高級酒店、高級辦公大樓及國際會議中心 重申不少于70%的住宅土地需用做發展廉租單位、中小套型單位、中低價單位及總建筑面積少于90平方米的單位的規定。該通知也就閑置土地征收額外土地出讓金附加費。國務院實施多項稅務相關政策，包括把轉讓普通住房的營業稅豁免期限由5年縮短至2年，并統一使用與外商投資及非外商投資公司的城市房地產稅 財政部及中國國家稅務總局調整個人物業買賣的房地產稅，包括臨時調低個人首次購買住房（建筑面積不多于90平方米）契稅至1%、暫不收取銷售住房印花稅及土地增值稅與暫不征收購買住房印花稅 商務部于每季度會挑選約5到10家已注冊外商投資房地產企業做抽查，如有任何企業被發現未能遵守現有規定，商務部或會知會國家外匯局并要求取消其外匯登記及地位。國務院發出通知，降低物業發展項目的最低資本比率 規定向中國政府購買土地的最低首期付款為地價的50%，相關土地出讓合同訂明的分期付款期間一般不得超過一年。除經政府共同批準，相關土地出讓合同訂明的分期付款期限為2年。如果開發商不能準時繳付，將不被獲準收購任何新土地。禁止地方政府給予開發商折扣或容許開發商延遲付款 財政部及國家稅務總局將轉讓普通住房的豁免期由兩年調整為五年 明確首次購房標準：首次購房標準以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認定。

相關部門表示，此項政策主要是為契稅等相關優惠政策提供配套標準。此次界

定標準從“個人”變為“戶”，將首次購房的人群進一步縮小

1月10日國11條，除了規定二套房貸首付款比例不得低于40%外，在貸款利率方面則明確表述為“貸款利率嚴格按照風險定價” 1月10日國5條，明確二套房首付不得低于4成，二套房認定以家庭為單位計算；打擊開發商的囤地和囤房，取得預售的商品房要一次性推出市場。3月9日，財政部、國家稅務總局下發《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》，通知指出，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。3月10日，國土資源部出臺整治房地產用地的專項文件--關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》(“國19條”)3月18日國務院國資委要求：除16家以房地產為主業的央企外，78

家不以房地產為主業的央企在完成企業自有土地開發和已實施項目等

階段性工作后退出房地產市場。

調控政策一覽表

要點 措施國務院出臺新國八條房地產調控政策 國務院1月26日召開會議，要求進一步調控房地產市場，各地要確定價格控

向社會公布，二套房房貸首付比例提高至60%。

住建部等限制公積金貸款購房首付比住建部等通知，公積金貸款購買90平米以下首套房，首付比例不低于20%，3 例 上不低于30%；二套房首付不低于50%。禁用公積金貸款投機性購房。

暫停發放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價過高上漲過多部委出臺鞏固房地產市場調控成果9 限定家庭購房套數。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數，調整住房措施 的契稅和個人所得稅優惠政策。

國土資源部、住房和城鄉建設部聯合下發《關于進一步加強房地產用地和建國土部住建部出重拳 閑置土地一年以7 控的通知》（下稱《通知》），要求貫徹落實“國10號文”確定的工作任務上禁拿地 加強房地產用地和建設的管理調控，積極促進房地產市場繼續向好發展。

加快保障性安居工程建設工作座談會17日在北京召開。中共中央政治局常委李克強：加快公租房建設 堅決抑制投8 副總理李克強強調，要堅持以人為本、執政為民，著力推進保障性安居工程機性需求 展公共租賃住房。

北京媒體日前援引北京市統計局副局長、新聞發言人于秀琴的話表示，關于京滬先行啟動空置房調查 空置率數據8 調查，是國家統計局投資司委托幾個試點城市的調查總隊來做，試點城市包暫難出爐 上海、廣州等四五座城市。

首批十城市土地規劃獲批 102市須上國務院已正式批準杭州、南昌等10個城市土地利用總體規劃，標志著市級土4 報總體規劃 體規劃正式進入批準階段。國土部發1457宗閑置土地黑名單 國土資源部已將一份涉及全國1457宗閑置土地的統計表交予銀監會，銀監會

份“黑名單”做一次全面的風險排查。其中80%的閑置土地可能被收回。銀監會：嚴格執行差別化房貸政策 針對近日有媒體關于個別地區全面放松第三套房貸的報道，銀監會有關負責差別化房貸政策的要求和標準沒有任何變化，商業銀行要繼續嚴格執行二套

貸政策。

由住建部等7部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》122 住建部等七部門發文 加快發展公租房 外發布，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難。

住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發出通知規三部委發文明確個人房貸二套房認定4 性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭（包括借款人、配標準 年子女）成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。

廣州細則主要是重申國務院“國十條”的多項措施，如嚴格限制各種名目的廣州出臺國十條樓市新政細則 機性購房，堅決抑制不合理住房需求；對定價過高、漲幅過快的樓盤進行重

稽查；明確保障性住房供應量、商品房和限價房供應量等等。

重慶調控重點著眼于加強住房保障、增加有效供給、規范市場秩序等，沒有重慶樓市新政出臺未對第三套房停貸 停貸作出限制，同時對首次購買住房并以按揭方式支付的主城納稅人實行財

有保有壓的調控措施。

深圳出臺“新國十條”執行細則，規定商業銀行根據風險狀況，暫停發放購深圳版新國十條出爐 暫停三套房貸款 及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會 保險繳納證券的民暫停發放購買住房貸款。三部委聯合下發通知加強廉租房管理 住建部、民政部、財政部聯合下發了關于加強廉租住房管理有關問題的通知

要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源。【更多】

住建部：未獲預售許可項目 開發商不今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、0 得收取定金 放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。【

商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，暫停發放購買第三套及以國務院：房價過高地區可暫停發放第三7 款；對不能提供1年 以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫套房貸 買住房貸款。

14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付國務院常務會：貸款買二套房首付不得5 于50%，貸款利 率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑低于50%平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

住建部：加快保障房建設 遏制房價過住房城鄉建設部13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設，其中，3 快上漲 住房建設是 下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。

中國銀監會11日指出，銀行業金融機構要增加風險意識，不對投機投資購房銀監會：銀行不得對投機投資購房貸款 無法判斷，則應大 幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸

力度。

國土部發通知：

一、加快住房建設用地供應計劃編制；

二、促進住房建設用國土部強調房地產用地監管 將開展突0 應；

三、切實加強房 地產用地監管；

四、建立健全信息公開制度 ；

五、開擊檢查 用地突出問題專項檢查。

按照國資委要求，除已確定的16家以房地產為主業的央企外，78家不以房國資委要求78家非地產主業央企158 業的央企正在加快 調整重組，在完成自有土地開發和已實施項目后要退出天出退出方案 務。

國土部發通知：

一、加快住房建設用地供應計劃編制；

二、促進住房建設用國土部強調房地產用地監管 將開展突0 應；

三、切實加強房 地產用地監管；

四、建立健全信息公開制度 ；

五、開擊檢查 用地突出問題專項檢查。

銀監會發布流動資金貸款管理暫行辦流動資金貸款不得用于固定資產、股權等投資，不得用于國家禁止生產、經0 法打擊炒房者 和用途。

中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調存款類金融機構人民幣存2 央 行上調準備金率強力遏制信貸沖鋒 率0.5個百分 點。

國辦發出通 知要求促進房地產市場平國辦發出通知，要求進一步加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期，促0 穩健康發展 市場平穩健康發展。

自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額

財政部：五年內住房轉讓全額征收營業稅；個人將購買 超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對3 稅 按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過

年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明5部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不7 以后拿地時，“分期 繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊低于50% 約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

國務院提四措施遏制房價：一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續支國務院提四措施遏制部分城市房價過4 住和改善型住房消 費，抑制投資投機性購房；三要加強市場監管；四要繼續快上漲 進保障性安居工程建設。

個人住房轉讓營業 稅征免時限由2年國務院決定個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費9 恢復到5年 實施。

中央經濟工作會議：明年要增加普通商中央經濟會議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求7 品住房供給 村危房改造支持 力度。

第三篇：中國房地產政策調控一覽

中國房地產政策調控一覽

中麥訊：為拽住高房價的韁繩,中國政府新年伊始再出調控新招,包括調高二套房首付、全面鋪開“限購”、開征房產稅、擴大營業稅徵收范圍,其嚴厲程度均大大超出市場預期.分析人士普遍預計,短期內樓市成交量下跌將是大概率事件,房地產市場將邁入深度調整,全面打壓下房價松動或可期.以下是一年多來中國出臺的房地產調控政策:

--1月27日晚間,中國上海和重慶宣布從1月28日起開征房產稅,稅率為

0.5-1.2%,上海稅率只針對新增購房,而重慶則包括了存量及增量的高檔商品房.--1月27日,中國財政部表示,自2011年1月28日起,個人購買不足五年住房對外銷售,全額徵收營業稅.此前個人購買不足五年普通住房對外銷售,按其銷售收入減去購房的價款後的差額徵收營業稅.--1月26日,中國國務院常務會議稱,將二套房首付比例提高至60%;購房不足五年交易的,將不再區分“普通”及“非普通”,統一按銷售收入全額徵收營業稅;并將此前“深圳版”限購令全面鋪開,各地本地居民家庭限購兩套住房.--10月12日,中國住房和城鄉建設部、國土資源部、監察部聯合發文表示,對省級政府穩定房價和住房保障工作進行考核與問責.對政策落實不到位、工作不得力的,要進行約談,直至追究責任;房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民家庭購房套數.--9月30日,中國調整房地產相關稅收政策,自10月1日起,對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減半徵收契稅;對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率徵收契稅;對出售自有住房并在一年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅.--9月29日,為遏制房價過快上漲,中國政府決定加大房地產調控力度,要求完善差別化的住房信貸政策,對貸款購買商品住房,首付款比例調整到30%及以上;各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款,要加強對消費性貸款的管理,禁止用于購買住房;切實增加住房有效供給;在房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民家庭購房套數.--9月28日,中國國土資源部稱,將嚴格土地競買人資格審查,土地閑置一年以上競買人及其控股股東將被禁止拿地.--6月5日,調控樓市政策再出細則,住建部等三部委通知稱,商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數,應以擬購房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定.--4月30日,北京政府發布調控通知,要求商業銀行根據風險狀況暫停發放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款;要求自《通知》發布之日起,同一購房家庭只能新購買一套商品住房;金融機構和稅務部門可以根據房屋權屬交易系統中個人住房記錄,實施差別化的信貸和稅收政策.--4月18日,國務院發布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款.--4月15日,國土資源部公布2010年住房供地計劃,今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實際住房用地總量.--4月15日,國務院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%.--4月14日,國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續,將保持貨幣信貸適度增長,堅決抑制住房價格過快上漲,并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策.--4月11日,中國銀監會主席劉明康表示,銀監會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告,并稱房地產風險敞口大,要嚴控炒房行為.銀監會表示,銀行不應對投機投資購房貸款,如無法判斷,則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平.北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%.--4月7日,國家發改委發布2010年經濟社會發展工作重點提出,要進一步加強房地產市場調控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產市場秩序.--4月2日,財政部下發通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策.--3月23日,國資委要求78戶不以房地產為主業的中央企業,要加快進行調整重組,在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作後要退出房地產業務,并在15個工作日內制訂有序退出的方案.--3月22日,國土資源部會議提出,在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前,各地不得出讓住房用地;將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點;各地要明確并適當增加土地供應總量;房價上漲過快、過高的城市,要嚴控向大套型住房建設供地.--3月12日,國土資源部稱,將于今年3月至7月在全國開展對房地產用地突出問題的專項檢查,本次調查重點針對擅自改變房地產用地用途、違規供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題.--3月10日,國土資源部再次出臺了19條土地調控新政,即《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,該通知明確規定開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被“凍結”等19條內容.--1月21日,國土資源部發布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》提出,申報住宅用地的,經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.--1月10日,國務院出臺“國十一條”,嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產貸款窗口指導.中國國務院稱,對二套房不再區分改善型和非改善型,一概執行40%首付；明確要求央行及銀監會要加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和窗口指導;加強監控跨境投融資活動,防境外“熱錢”沖擊中國市場.--2009年12月23日,中國財政部調整住房轉讓營業稅政策,不足五年按全額徵收營業稅.財政部稱,個人將購買超過五年(含五年)的非普通住房或者不足五年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買超過五年(含五年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅.--2009年12月17日,中國五部委聯合發文稱,收緊土地受讓政策,開發商須首付一半且一年內繳全款.中國財政部等五部委發布通知,明確土地受讓人拿地首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,開發商拿地後分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年.--2009年12月14日,國務院頒布“國四條”,明確提出加強房地產市場調控,抑制投資投機性住房.中國國務院常務會議稱,將繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產市場的調控.增加普通商品住房的有效供給,抑制投資投機性購房.--2009年12月9日,國務院常務會議決定,自2010年1月1日起個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到五年,其他住房消費政策繼續實施.

第四篇：中國歷年房地產調控政策

中國歷年房地產調控政策（1978年-2013年）

歷年房地產調控政策一覽表

2000年

啟動住房消費，促進房地產業發展。對住房公積金貨款的個人和銀行都免稅。租賃所取得收入稅收稅率減少； 2001年

政策目標：促進房地產業發展；促進消化積壓房；

政策內容：對住房消費采用扶持政策，積極促進房地產業發展；加大房地產開發投資力度，拉動經濟增長。消化積壓商品房政策，對1998年6月30日以前的商業用房、寫字樓、住房免營業稅、契稅，行政事業性收費； 2002年

1月：制止商業銀行指定保險單位辦理貸款保險業務

3月：降價住房公積金存、貸款利率，5年以上貸款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公積金管理條例》；

8月：央行認為局部投資增幅過大，加強房地產市場的宏觀調控，強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量。恢復征收土地增值稅。2003年

6月：出臺121號文件。加強房地產信貸，四證取得后才能發放貸款；提高第二套住房的首付比例；

7月：出售的房屋開始征收房地產稅

8月：出臺18號文件，促進房地產持續健康發展； 2004年

4月：存款準備金利率上調，從7%提高到7.5%。上海市發布《上海市房地產登記條例修正案》，期房限轉，打擊上海房地產投資行為，打壓房地產泡沫。

5月：對高爾夫球場、會展中心、物流園區、大型購物中心等項目進行清理，對土地管理的嚴格控制，抑制房地產投資過快的增長

8月：出臺《上海市土地儲備方法》。地方產業法規增加政府對土地市場的調控力度，將“毛地出讓”，并對預期不開發土地依法從開發商收回 10月：加息，金融機構一年期基準利率將上調0.27個百分點

12月：嚴禁非法壓低地價招商；嚴格規范地方政府土地管理，抑制通過土地招商帶來的土地流失和固定資產投資的增加；

市場反應：2005年上海房價出現明顯下降,最大降幅超過20%;除上海之外,全國各地房價繼續大肆上漲。2005年

3月：房貸優惠政策取消——調控涉及消費層面 3月：房地產稅改革深入——調控觸及交易環節 3月：國八條出臺——調控上升到政治高度（舊國八條）5月：七部委意見——調控加強、細則出臺（新國八條）

5月：《關于加強房地產稅收管理的通知》——從稅收入手整頓房地產市場 9月：銀監會212號文件——收緊房地產信托 10月：國稅總局重申二手房交納個稅 市場反應:房價繼續上漲。2006年

4月：房貸利率再次上調——調控卷土重來 5月：國六條出臺——新一輪調控大幕開啟

5月：國務院出臺限制套型90/70政策——從供應環節改善房地產供求關系 5月：國稅總局出臺二手房營業稅政策——開始著手整頓二手房市場 7月：未取得預售許可證不得發布預售廣告——規范房地產期房預售制度 7月：建設部出臺171號“外資限炒令”——打擊房地產投資

7月：108號文強制征收二手房轉讓個人所得稅——進一步打擊房地產投資 8月：土地新政出臺——規范土地市場，清查土地違規 8月：央行再次加息——宏觀調控動用金融手段 8月：建設部出臺廉租房管理實施辦法——逐步落實住房保障政策 9月：房地產市場整頓，規范交易秩序 9月：完善二手房市場交易管理

市場反應：房價繼續上漲，漲幅相對平穩，中小戶型增加。2007年

1月：建設部規范房地產經紀行業

1月：國稅總局清算土地增值稅——標志2007年新一輪調控的開始 3月：通過《物權法》10月1日起執行

3月：央行2007年首度再次加息（全年共計6次加息，10次上調存款準備金）6月：加強外資管理——進一步扼制房地產市場外資過熱

8月：國發〔2007〕24號文件，回歸保障、健全廉租住房制度——標志著政策調控思路的轉變

9月：央行規定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準利率的1.1倍——嚴厲打擊炒房行為

10月：加強土地供應調控，縮短土地開發周期 10月：物業稅“空轉”試點擴至十省市 12月：外商投資房地產業限制范圍有所擴大。

市場反應:當年市場價格暴漲，地王頻現，政策出臺后，全國房價出現下跌。2008年

1月：國務院重拳打擊囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的營業稅、房產稅，住房用地城鎮土地使用稅和免征廉租房和經濟適用住房的印花稅

4月：國家稅務總局 《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》，提高了房地產企業預交的稅金額，但是總的稅率沒有改變；

6月：再次上調存款準備金率，縮進銀根（全年共5次上調準備金率，從年初的14.5%上調至17.5%）9月：降低貸款利息0.27個百分點，除工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點；

10月：財政部《繼續加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》——降低真實購房需求的置業門檻，降貸款利息0.27個百分點，降準備金率1個百分點，宣告著政府由“控制”向“救市”的態度轉變。

市場反應：其他金融政策權限松綁，09年樓市復蘇，后繼續大漲。2009年

1月：四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。

1月：住房與城鄉建設部部長姜偉新做了題為《落實科學發展觀，做好今年住房和城鄉建設工作》的講話，要求住房與城鄉建設系統在2009年要做好9個方面的工作。其中全面推進保證性住房建設和促進房地產市場健康穩定發展，這兩條被普遍認為是2009年我國房地產政策發展的主線，也是2008年房地產調控政策的延續和深化。4月：住房和城鄉建設部、監察部治理房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項工作電視電話會議。

會議明確了專項治理的主要內容：完善相關政策、制度；加強對控制性詳細規劃修改特別是建設用地容積率管理情況的監督檢查；嚴肅查處違法違規違紀案件。兩部委將重點對國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。對2007年1月1日至2009年3月31日期間完成規劃許可的開發項目，逐一進行自查。對于拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規違紀問題的，要對部門責任人從嚴處理。對于涉嫌犯罪的，要依法移送司法機關追究刑事責任。5月：最高人民法院公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。兩部司法解釋涉及了建筑物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問題，包括業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、車位和車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除及相應糾紛的處理等。這兩部司法解釋將于2009年10月1日起施行。5月：加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理

為加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅手法律，行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規定。《規程》自6月1日起施行。根據《規程》，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：一是房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；三是直接轉讓土地使用權的。5月：研究開征物業稅

發改委公布了《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，提出2009將由財政部、稅務總局、發改委、建設部負責研究開征物業稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開始物業稅“空轉”運行。

5月：國務院發布的《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“松綁”。6月：查處“小產權房”

國土資源部強調，“小產權房”實質是違法建筑，它違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地、違法建筑行為。6月：國土資源部45號令

公布《土地調查條例實施辦法》，指出，土地調查包括全國土地調查、土地變更調查和土地專項調查，并從土地調查機構及人員等方面對《土地調查條例》的相關制度進行了細化。

7月：加強貸款資金監管

銀監局發布《固定資產貸款管理暫行辦法》與《項目融資業務指引》，確保固定資產貸款資金真正用于實體經濟的需要，防止貸款被挪作他用，以及防范貸款快速增長形勢下的銀行風險。

9月：要求地方政府要加強建設用地批后監管

《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加強建設用地批后監管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象發生，嚴厲打擊囤集土地行為。

12月：個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年 國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，討論并原則通過《關于試行社會保險基金預算的意見》。《意見》中一個重要的政策就是個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，此舉旨在對炒房現象進行遏制。12月14日：地方政府要切實負起責任遏制房價過快上漲

國務院常務會議要求各地加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議強調“地方政府要切實負起責任”。建設部邀請600余名副市長進京，共商抑制房價政策。

12月17日：進一步加強土地出讓收支管理

財政部、國土資源部、央行、監察部等五部委公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執行百分之二十至三十的首付政策。12月：發布營業稅減免細則

財政部、國稅總局發布營業稅減免細則,政策收縮幅度小于預期,對普通和非普通住宅營業稅減免進行了區分：5年以上普通住房免征營業稅，非普通住宅差額征收；5年以內，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。12月：督辦處理房地產開發閑置土地

國土資源部召開掛牌督辦房地產開發閑置土地處置新聞通氣會，通報了掛牌督辦的18宗房地產開發閑置土地情況，并強調嚴格土地供應和開發利用的監管，同時提出下一步將采取三項措施監督土地使用情況，防止產生新的閑置土地，促進已供土地的及時開發利用。國土資源部透露目前全國閑置的房地產用地仍有約1萬公頃，其中因規劃調整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。

市場反應:短期內現觀望,二手房成交量下降,2010年春節后市場恢復上漲。2010年 1月：國十一條

國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價，同時要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求等。省級政府負總責是該政策的重要關注點。

市場反應:繼續產生高價地王,3月后房價飆升。9月：史上最嚴厲房產調控政策 <暫停發放第三套房貸>：各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房。

<部分城市限購房套數>：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。

<推進房產稅改革試點>：我國將加快推進房產稅改革試點，并逐步擴大到全國。<囤地捂盤房企將停發股票債券不給貸款>：對有違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。2011年

1月14日：中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

1月17日：銀監會召開2011年工作會議，會議指出，對房地產領域風險，要繼續實施差別化房貸政策。繼續認真清理規范銀信合作業務，要加強“防火墻”建設和并表管理，確保成本對稱，堅決禁止監管套利。規范開展信貸資產轉讓，嚴格遵守真實性、整體性和潔凈轉讓原則，防范“不當銷售”，確保信貸資產轉讓真正服務于銀行信貸風險管理的真實需要。

1月25日：住房城鄉建設部等部門聯合出臺的《房地產經紀管理辦法》落實國務院關于加強房地產市場調控的重要舉措，整頓房地產市場秩序，規范房地產經紀行為，保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益。

1月26日：國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施(下稱“新國八條”),要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。具體內容如下：

一、各地方政府合理確定本地區新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

二、全國建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套。

三、個人購買住房不足5年轉手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。

四、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

五、保障性住房等用地不低于住房用地供應總量的70%；今年的商品住房用地供應計劃總量不得低于前2年年均實際供應量；對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。對房地產開發建設投資達不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。

六、房價上漲過快城市要從嚴制定和執行住房限購措施；對已有1套住房限購1套、擁有2套及以上住房者暫禁購房。

七、對于新建住房價格過快上漲、土地出讓連續出現樓面地價創歷史新高，以及保障建設緩慢、租售管理和后期使用監管不力的，約談政府負責人；差別化住房信貸執行不力、房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。

八、對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。1月27日：財政部公布了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，規定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征收營業稅。

1月28日：（財政部）上海和重慶正式實施房產稅，深圳宣布成為第三個房產稅試點城市。

2月8日：中國人民銀行決定，自2011年2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。

2月9日：住房和城鄉建設部發布《關于調整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調0．20個百分點，調至4.50%。五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調0．25個百分點，調至4.00%。

2月18日：中國人民銀行決定，從2011年2月24日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

3月18日：中國人民銀行決定，從2011年3月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

4月5日：中國人民銀行決定，自2011年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。

4月17日：中國人民銀行決定，自2011年4月21日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

4月19日：國土部資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春4月19日在國新辦舉行的新聞發布會上表示，國土部要適當擴大增加普通商品住宅用地的供應量，加大對閑置房地產用地的清理力度，防止圈地、囤地發生，同時要繼續完善招拍掛制度。5月1日：根據國家發改委于2011年3月16日發布《商品房銷售明碼標價規定》，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。對違反明碼標價規定未執行“一房一價”的房地產開發企業，將處以每套房5000元罰款。構成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。

5月10日：住建部下發了《關于公開城鎮保障性安居工程建設信息的通知》，要求各地在下發文件后的20個工作日內公布保障房建設計劃、開工和竣工相關信息。按照住建部的規定，6月9日則是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一線城市已公布了今年保障房的建設情況。

5月12日：中國人民銀行決定，從2011年5月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

5月19日：住建部與各省、自治區、直轄市簽訂《保障性住房目標責任書》，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。

6月14日：中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

7月6日：中國人民銀行決定，自2011年7月7日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。

7月14日：國務院召開會議部署房地產調控，稱部分城市房價上漲壓力仍然較大，要求繼續嚴格執行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。

8月17日：住房城鄉建設部公布對各地列入新增限購城市名單的5項建議標準：6月份新建住房價格指數同比增幅或1至6月新建住房價格指數月環比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調控政策執行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。

10月23日：寧波市住建委下發《寧波市商業性個人住房按揭貸款轉住房公積金貸款管理暫行規定》。按此規定，用商業貸款買房的市民，可以轉公積金貸款。將商業個貸轉成公積金貸款，購房者能省下一筆不小的開支。以50萬元20年期的貸款為例，商業個貸要比公積金貸款多還至少15萬元。

10月24日：南京住房公積金管理中心恢復南京公積金貸款最高可貸額度。最高貸款額度由原先的20萬元/人、40萬元/戶，恢復為30萬元/人、60萬元/戶。家庭已申請過一次公積金貸款，在全部還清貸款并賣出唯一住房后，再次購房時可以使用公積金貸款，但首付不得低于六成，貸款利率是公積金基準利率的1.1倍。

11月30日：中國人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。12月1日：無錫住房公積金管理中心實施住房公積金新政，首次購房且面積在90平米以下的家庭，只要夫妻雙方均符合公積金貸款條件，即使可貸額度不足50萬元，也能按最高50萬元的額度申請貸款。同時，新職工住房補貼也一并納入可貸額度計算之列。12月1日：合肥市住房公積金管理中心上調個人住房公積金貸款最高限額，借款人及配偶均按規定正常繳存住房公積金的，最高貸款額度調整至45萬元；借款人單方按規定繳存住房公積金的，最高貸款額度調整至35萬元。

12月4日：住建部政策研究中心房地產處處長趙路興明確表示，房地產調控政策從嚴落實的方向不會改變，并將延續至明年。而此前有媒體證實，住建部已知會地方政府，對于限購政策將于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后對限購政策進行延續。12月9日：胡錦濤主持政治局會議，要求明年實施積極財政政策和穩健貨幣政策，根據形勢變化做出預調、微調；堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸；保證物價總水平基本穩定。2012年

2月18日住建部：加快推進房產征收稅擴大試點范圍。住房和城鄉建設部部長姜偉新在部署2012年工作重點時，已經將對個人住房征收房地產稅作為“房地產領域長效機制建設”任務的一部分，要求配合有關部門加快研究推進對個人住房征收房產稅工作。2月22日土地監管新政策出爐，國土部嚴打小產權房。國土資源部執法監察局巡視員王宗亞重申小產權房不予確權登記，不受法律保護的規定。

4月17日國土部：警惕一些地方放松調控。國土資源部表示，2012年房地產用地管理和調控的中心任務是，以保障性安居工程用地落實為重點做好住房用地供應工作，努力保持土地市場平穩運行；以促進形成住房有效供應為重點做好已供住房用地的監管工作，加強住房用地供應和開發利用的動態監測監管。

5月4日禁墅令拖住別墅入市腳步，銷售策略改變。商品市場歷來是物以稀為貴，這對9年中被5次提及禁令的別墅類住宅產品十分恰當。2012年2月國土部第5次發出禁墅令，致使別墅住宅市場再度成為市場關注的熱點。而事隔不過兩、三個月，禁墅令效力已顯現。

5月10日住建部：國務院明確今年擴大房產稅試點。住建部政策研究中心主任秦虹表示：政府調控的目的，是想讓市場持續、穩定、活躍，這就需要保護好剛性需求。秦虹稱，“支持首次置業的需求是沒有政策風險的。”

5月15日國土部：對房價上漲過快地區將督導。據國土資源部消息，2012年全國住房用地計劃供應17.26萬公頃，是前五年年均實際供應量(8.73萬公頃)的近兩倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地計劃占79.3%。國土部也發布了相關公告，與去年的實際落實量相比，2012年全國住房用地計劃供應增加21.3%。能夠落實2012年“新開工700萬套以上”保障性安居工程用地“應保盡保”的目標任務。5月16日住建部部署督察全國住房公積金。住建部黨組書記、部長姜偉新針對此項工作進行了部署，并將其列為2012年住建部開展的八項重點工作之一。姜偉新還特別強調，住房公積金領域的專項督察工作，是“認真抓好住房城鄉建設領域立法執法工作”的重要組成部分，并要求要查辦一批典型案件。

5月18日住建部關鍵期定調：決不讓調控反復。地方政府小動作不斷，各方聲音此起彼伏——— 房地產調控關鍵時刻，住建部終于發出聲音：明確調控方向不改，回調仍是主基調，并稱“決不讓調控出現反復。” 6月18日多部委密集表態：房地產調控不動搖。

6月18日住房和城鄉建設部發文，強調將繼續堅定不移地抓好房地產市場調控各項政策措施的貫徹落實工作。這已經是2012年該部第三次表態堅持房地產調控不動搖。7月26日財政部：下半年嚴格實施差別化住房稅收政策。財政部部長謝旭人7月26日部署2012年下半年財政工作重點時提出，嚴格實施差別化住房稅收政策，加強交易環節和持有環節相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求。同時要落實和完善結構性減稅政策。加快和擴大營業稅改征增值稅試點，促進服務業發展。

11月29日國務院修改土地法征地補償可能提高10倍。在國務院常務會議上，討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》，對農民集體所有土地征收補償制度作了修改。

12月18日國土部：堅持樓市調控不動搖。國土資源部表示，將認真貫徹落實中央經濟工作會議精神，繼續堅持房地產調控政策不動搖，保持從嚴從緊調控基調。

12月25日住建部：明年繼續限購，房價過快上漲問責。全國住房城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長姜偉新明確表示，2013年將繼續嚴格執行限購、差別化住房信貸、稅收政策，并配合有關部門繼續加快推進房產稅改革試點擴大工作。2013年

2月20日，“新國五條”具體內容如下：

1、完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。

2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

3、增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。

4、加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

5、加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。

2013年3月2日 國務院辦公廳發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，要求繼續做好房地產市場調控工作，對2月20日國務院常務會議出臺房地產市場調控五項政策措施進一步細化。通知要求，繼續嚴格執行商品住房限購措施，同時進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20％計征。

●2013年5月25日 國務院批轉國家發改委《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》明確，2013年的改革重點是，深入推進行政體制改革，加快推進財稅、金融、投資、價格等領域改革，積極推動民生保障、城鎮化和統籌城鄉相關改革。《意見》提出擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

●2013年11月 十八屆三中全會公報中提到要建立公平開放透明的市場規則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革以及要加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮化健康發展體制機制則給了市場無限的想象空間，業內各方持不同觀點引發爭論。樓市對農村土地入市的鏈鎖反應，中國土地市場制度改革，接下來就要看具體操作方案，農地入市的全國性改革措施至今仍無法完全明朗化，依然存在阻礙。建立城鄉統一的建設用地市場，要做到農村建設用地和城市建設用地的公平與同權，保障農民在土地上的合法財產權利。

11月底，上海、廣州、深圳、北京等城市相繼推出新一輪調控政策，主要內容均為收緊限購政策及加大土地供應。隨后，二三線城市加入樓市調控大軍，“漢七條”等相繼出臺。

2014年

房地產雙向調控 3月4日住建部出了今年房地產政策“雙向”調控的指示，這意味著政府調控將逐漸推出樓市，對于房地產來說，市場調控的作用將會越來越大；3月6日李克強提出要抑制房地產投機，增加中小型住房供給；3月8日房地產稅擴圍試點暫停，這就是3月全國范圍內的樓市調控。

“央五條”提出支持首套房貸。5月12日，中國人民銀行副行長劉士余召開住房金融服務專題座談會，針對目前存在的問題提出五點要求（“央五條”），其中再次強調“滿足首套自住房貸款者需求”。隨后多家銀行表態支持首套自住性需求：平安銀行5月12日稱，將支持自主性住房的貸款需求，并根據情況隨時調整房貸政策；中國銀行5月19日表示，今年新投放的個人住房貸款中，近九成的資金用于支持居民家庭首次購買自住普通商品住房，未來仍將支持居民家庭購買首套自住商品住房。

限貸松綁

“930”超預期放寬限貸。9月30日下午4點，央行發布《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升：首套房貸利率下限重回基準利率的0.7倍；已有1套住房并已結清相應購房貸款后再次申請貸款的，銀行執行首套房貸款政策；在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行自行把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。同時《通知》還表示支持當地銀行業金融機構把握好各類住房信貸政策的尺度，促進當地房地產市場持續健康發展。

公積金貸款新政出爐 10月9日，住房城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合印發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，要求各地降低公積金門檻，包括取消數項收費，只要連繳6個月就能申請貸款，實行異地互認等，而最重要的是表態支持二次使用公積金。

“11.22”降息2014年11月21日，央行央行決定11.22起降息：一年期存款基準利率下調至2.75%，自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍；差別化降息給樓市帶來利好，部分區域開始溫和反彈。2015年

3月5日，政府工作報告明確指出，要“穩定住房消費”、“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”，這無疑為今年的樓市調控政策奠定了基調。專家認為，政府對于房地產業的態度在發生微妙變化，提出用穩定房產穩需求、穩經濟，用支持促進代替了調控，表明穩增長的背景下，房地產業還在中國經濟中發揮支柱產業的作用。但房地產是否能回穩，還要看老百姓購買意愿和能力。總體來看2015年的房地產業形勢，還是平穩前行，真正進入白銀時代。

第五篇：房地產政策

試論房地產調控政策對當前常德市房地

產市場的現狀

作者：不詳 更新時間：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年來，房地產調控政策一直是人們關注的焦點，作為一個發展迅速的地級市，常德房地產市場在這幾年也經歷了快速發展的過程，當前房地產市場經如何發展，政策調控起著至關重要的作用。

【關鍵詞】調控政策；常德市；房地產市場；影響

自住房制度改革以來，我國房地產市場經歷了起步、快速發展、短暫回調等階段，2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調控手段，對房地產市場進行了嚴格的差別化調控。本文以常德市為例，分析了房地產調控政策的影響，并為促進常德市房地產市場可持續發展提出政策建議。

一、2012年上半年常德市房地產現狀

自住房制度改革以來，我國房地產市場經歷了起步、快速發展、短暫回調等階段，2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調控手段，對房地產市場進行了嚴格的差別化調控。本文以常德市為例，分析了房地產調控政策的影響，并為促進常德市房地產市場可持續發展提出政策建議。

1.2012年1-6月常德市房地產環比價格指數波動較小，同比價格指數小幅度回落。2012年1-6月常德市房地產環比價格指數分別為99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地產同比價格指數分別為100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城區商品房銷售面積和銷售量緩慢下降。上半年城區商品房銷售面積為29.28萬m2，1-6月商品房銷售面積分別為63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地產調控政策的影響，商品房銷售數量緩慢下跌，1-6月市城區商品房銷售量分別為609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根據市房管局數據顯示：市城區商品房庫存量持續減少，截至本月底商

品房庫存量大概在2500-3000套，比上季庫存有所減少。

3.市城區商品房銷售額緩慢下跌。上半年市城區商品房銷售額12.7億元，1-6月商品房銷售額分別為2.63億元、1.29億元、2.52億元、2.16億元、2.16億元、1.94億元。其中2月包含春節，是房地產市場的傳統淡季，故銷售額較小。

二、常德市房地產市場觀望加劇的主要原因

1.國家宏觀調控政策影響明顯。和2009-2011年常德市房地產市場的快速發展相比，2012年上半年，全市房地產市場一方面受調控政策的持續影響，投資型需求和改善型需求都受到抑制，銀行信貸額度的控制也使得部分剛性需求被暫時限制。另一方面，持續從緊的調控政策使得消費者對未來市場預期持謹慎態度，加上部分項目在價格上采取明升暗降，使得消費者對房價下降期望值加大，加上大眾對房地產市場不看好，市場觀望氛圍濃厚。

2.開發商新開盤和每月推出房源減少。2012年上半年，在調控政策未出現任何松動跡象之時，常德市房地產市場總體上處于一種膠著狀態，開發商、購房者都在博弈。上半年常德市房地產開發商平均每月新開盤3-4個，推出房源300-400套，今年開發商推出房源和去年同期相比減少，一定程度上抑制了購房者購買需求。

3.購房者買漲不買跌的心理影響。在這種賣者看漲保值、買者看跌觀望的僵持局面中，潛在購房客戶由客戶看多、買少，轉換到了看少、買少的局面。上半年房地產銷售價格雖然較去年同期略有上漲，但房地產商為促進銷售采用送面積、現金返還甚至是直接價格折扣等方式來吸引購房者，實際成交價格和去年同期相比基本持平。購房者預期房價持續走低，導致購房者延遲購房需求，市場觀望加劇。

三、促進常德市房地產市場可持續發展的對策建議

常德市房地產市場的發展既要保護低收入群體和普通大眾的購房需求，也應促進常德房地產市場可續續發展。房地產行業是上游行業，輻射影響到建材、建筑等相關行業，對常德市經濟發展具有推

動作用。

1.保持調控政策的連續性和權威性。對當前的過火房地產市場需持續調控，加強宏觀管理，充分考慮政策的延時性，增強政策的前瞻性，保持其連續性，進行適當的預調、微調，促進房地產市場健康發展。2011年，“新國八條”、“限購令”、“調整個人住房轉讓營業稅”相繼出臺，各種調控政策在很多人看來仍然是政府的暫時民意的妥協，但堅持到現在，很多開發商、個人已經謹慎起來，認真面對這些政策。現在房價上漲的壓力仍然存在，但只有政府繼續嚴厲的調控，房地產市場才能保持可持續發展。

2.建立健全完善的土地管理審批制度。有一些企業無視國家土地管理法律法規，擅自改變土地用途，搞起來房地產開發；還有個別主管部門隱瞞不報，導致一些違法問題長期得不到解決。這說明我國目前的土地管理審批制度不夠完善。只有進一步推進國有土地的市場化供應，不斷規范土地供應方式，完善供應市場，使土地資源在市場機制的作用下實現供需平衡，為房地產市場的穩定、持續發展提供堅實的基礎。

3.政府各部門要貫徹落實房地產調控政策。各相關部門須嚴格執行國家和省一系列房地產的調控政策，建立和完善房地產市場價格調控管理措施，包括領導協調、部門聯動、聯合執法等制度、措施。加大房地產市場價格執法力度，從嚴查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規預售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產市場秩序。

4.加快建設廉租房和經濟適用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地產市場發展過程中必須要考慮到低收入群體的購房需求，要求開發商建廉租房和經濟適用房要占到新建住宅比重的10%左右，緩解低收入群體的購房壓力，使低收入群體能夠感受到社會經濟發展帶來的好處。

5.切實強化價格監測工作。基層房地產市場監管部門需建立和完善價格監測制度，及時收集和掌握房地產市場價格信息，科學研判市場價格走勢，對市場價格變化情況及時進行分析、研究，對重大的異常波動情況及時搞好預警、預報，為房地產價格調控管理提供有效的信息服務。

6.全面落實明碼標價規定。政府相關部門一方面應加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務，及時搞好商品房銷售明碼標價的相關法規和政策宣傳，幫助房地產經營企業做好商品房銷售明碼標價工作，做到“一套一標”。另一方面，組織開展對城區各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產經營企業進一步完善商品房銷售明碼標價內容，對不符合規范或者涉嫌價格違法的行為及時糾正，對存在價格違法行為又屢教不改的企業予以嚴厲查處，確保商品房銷售明碼標價工作的有效落實。

2012年半年報常德市城區房地產市場價格情況的調查

住房問題是重要的民生問題。加強房地產市場調控、保持房地產市場價格的合理水平，也一直是人們普遍關注、關心的問題。前段，根據市委主要領導的批示，我們深入到市相關部門走訪調查、召開部分房地產開發商座談會，并組織相關工作專項檢查，對我市城區目前房地產市場價格情況進行了調查研究。從調研的情況來看，我們總的認為，我市城區房地產市場價格呈現高位平穩運行態勢，政策調控仍需繼續堅持、不可放松。具體情況如下：

一、目前我市城區房地產市場價格現狀

近兩年來，我市積極貫徹落實國家宏觀調控政策，加強房地產市場的調控和管理，切實促進房地產業的持續健康發展，努力維護房地產市場價格的基本穩定。2011年，我市城區商品房投資建設、供應銷售均維持了一定的增長，保障性住房建設規模明顯加大。2012年以來，市城區商品房開工建設、供應銷售有所下降，但新房峻工仍有較大增長，保障性住房建設繼續保持了強勁勢頭。同時，房地產市場價格除了一段時間出現小幅波動外，總體上保持了基本穩定。

1、商品房銷售價格持續上升，且呈現高位平穩運行態勢。近兩年來，我市城區商品房銷售價格保持持續上升。2011年，市城區商品房成交均價為4171元/平米，同比上漲32%，其中商品住宅成交均價為3472元/平米，同比上漲22.73%。當年的商品房銷售價格走勢主要是一季度房價上漲較大，自4月份起，在國家一系列調控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陸續上市，市城區商品房銷售價格出現一定程度的下滑，成交均價一度跌至每平米3000元左右。進入2012年，市城區商品房銷售價格出現強力回升，1-4月，商品房成交均價達4656元/平米，同比上漲13.42%，創2009年以來的新高，5月份房價仍在每平米4600-4700元之間。據有關方面的信息表明，今年我市城區商品房銷售價格將會維持在高位平穩運行的水平上，后期還會有小幅走高的趨勢。

2、商品房銷售價格秩序基本正常，但個別企業行為不夠規范。近兩年來，我市城區商品房價格雖然呈現持續上升勢頭，但是房價秩序總體上保持了基本正常，大多數房地產開發企業或銷售企業都能夠誠信經營，極少出現價格壟斷、價格欺詐、價格暴利等價格違法問題，也未出現過嚴重的“炒房”

現象和“天價”樓盤。據從市物價局“12358”價格舉報中心了解，這兩年該中心很少接到消費者關于房價的價格違法問題的舉報投訴。但是，也有個別房地產經營企業不嚴格遵守和執行有關調控和監管規定，商品房銷售價格行為不夠規范。如，有的擅自突破備案的預售價格，有的不嚴格實施明碼標價，有的搞虛假宣傳，蒙騙消費者，還有的推出畸高房價，且不服從相關管理，等等。可見，規范房地產價格行為還有許多工作要做。

3、商品房銷售出現小幅下滑，消費者等待觀望成為主因。近兩年，我市城區房地產建設總體是平穩的。進入今年以來，房地產市場出現了偏冷的現象，1-4月份，市城區商品房供應和銷售分別比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的銷售金額卻同比增長3.92%（這也表明我市城區商品房銷售價格是較為強勁的）。我市城區商品房銷售出現小幅下滑，從原因上分析，除了國家宏觀調控政策的影響以及保障性、福利性房源較多上市外，消費者等待觀望、持幣待購應該是主要因素。據一些新開樓盤的房地產經營企業反映，當前消費者看房的多、咨詢價格變化情況的多，普遍持有等待房價下降的心理，真正下決心購房的少。有關專業人士分析說，我市城區商品房價格回歸到一定水平、且穩定一定時期后，消費者的購房欲望會被較大激發，商品房銷售便會較大地拉動起來。

二、物價部門前段在房地產價格調控中所做的工作

根據現行價格法律法規和政策規定，目前，省以下物價部門僅對經濟適用住房價格、國有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房實行政府定價或政府指導價管理，而商品房價格實行的是市場調節價。在這種情況下，近兩年來，我市物價部門認真貫徹落實國家、省調控政策措施，在房地產價格調控管理方面也做了一些積極工作。

1、搞好商品房價格監測和信息發布。按照省物價局要求，我局積極開展商品房價格監測工作，監測內容包括多層經濟適用房、不同地段高層及多層普通商品房、寫字樓和商業用房的價格情況。為此，我們確定市房管局和金城房地產開發企業為商品房價格監測點，定時采集房地產價格，并做好房地產價格走勢的分析工作，確保監測數據的準確性和及時性，為全省房地產宏觀調控提供數據支持。從2011年開始，我們固定每周四對江北城區、江南城區、德山開發區三地進行采價，選取的采價樓盤均為價格處于中等、品質較好的樓盤，像富華東郡、江山如畫和生活灣等，并通過市物價局網站、常德政府網和常德民生報開辟的《物價與民生》專欄發布商品房價格和其他重要民生商品價格，讓市民及時了解目前市城區各地樓盤均價及走勢，同時起到督促各樓盤明碼標價、實時實價的作用。

2、大力推行商品房銷售明碼標價工作。去年以來，我局通過會議和文件、公告等方式，全面部署全市商品房銷售明碼標價工作，從2011年5月1日起正式施行。商品房銷售明碼標價要求房地產經營企業在開盤前一次性公開全部銷售房源，在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表、公告牌或者價格手冊，有條件的還可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式對商品房價格和收費進行公示，并要求商品房銷售明碼標價實行“一套一標”，除標明總價外，還應當標示建筑面積單價。隨后，我局多次組織對商品房銷售明碼標價情況的巡查、檢查，落實效果較好。目前，市城區在售的商品房全部實行了明碼標價，且絕大部分實行了“一套一標”，促進了公示價格及實際成交價格的統一，防止了價格欺詐等行為的發生。對于執行明碼標價不嚴格、不規范的，及時督促整改。如，今年4月，在對市城區15個在售商品房銷售明碼標價情況的檢查中，發現北金城、金色家園、雅林春曉、馨香東庭、富華東郡、鴻正苑二期、三一翡翠灣等7個項目的商品房銷售明碼標價存在不同程度的缺失，我局及時責令其限期整改，并對未在限期內整改或整改未達到要求的，依法予以了行政處罰。

3、積極規范商品房交易價格行為。商品房實行的是市場調節價，物價部門對其實施管理主要是規范價格行為。近幾年，我們在規范商品房價格行為上做了一些積極的工作。2009年，我局會同市房地產管理局聯合下發了《關于貫徹〈湖南省新建商品房交易價格行為規則〉的實施意見》，主要從商品房銷售的信息發布、價格構成、合同簽訂、前期物業管理等方面規范房地產經營企業交易價格行為，嚴禁商品房銷售價外收取水、電、氣等開通費，切實落實“一口價”規定。同時，我局還多次組織開展包括房地產經營企業在內的價格誠信單位評選活動，樹立價格誠信的典型，引導企業搞好價格自律。

4、切實加強保障性住房價格管理。近年來，我們在規范商品房價格行為的同時，還注意加強保障性住房價格管理，支持和促進其發展。2011年，我局根據省政府辦公廳《關于進一步加快廉租住房建設意見的通知》精神，會同住建、財政等部門制定了保障性安居工程項目建設相關優惠政策的文件，降低保障性住房有關行政事業性收費和服務性收費標準，減輕建設成本，促進保障性住房建設。同時，我們注意保持廉租房、公租房租金和經濟適用住房價格的合理水平。目前我市城區廉租房、公租房的租金標準繼續控制2004年的水平未作調整。經濟適用住房價格在嚴格實行成本審核、成本公開的基礎上，按照保本不盈利的原則制定價格標準，保持經濟適用住房與普通商品房的適度差價，減輕了困難群眾的住房支出負擔。

三、下一階段加強房地產價格調控管理的對策建議

近幾年來，我市在落實國家、省房地產調控政策上做了許多積極的工作，取得了良好的成效，但工作上也還有不少需要完善和加強的地方，保持房地產市場價格合理水平和平穩運行的任務還很艱巨。為此，提出如下意見建議：

1、堅決貫徹落實國家、省房地產調控政策。首先，要進一步統一思想，堅定決心，切實做到抓好房地產調控管理不動搖、不松勁。其次，要嚴格執行國家和省一系列房地產的調控政策，貫徹落實市政府《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》（常政發〔2011〕18號）文件精神，建立和完善房地產市場價格調控管理措施（包括領導協調、部門聯動、聯合執法等制度、措施），加大房地產市場價格執法力度，從嚴查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、違規預售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產市場秩序。

2、切實強化房地產市場價格監測工作。進一步完善和合理布局采價、監測網點，建立和完善日監測、周報告的價格監測制度，及時收集和掌握房地產市場價格信息，科學研判市場價格走勢，對市場價格變化情況及時進行分析、研究，對重大的異常波動情況及時搞好預警、預報，并做到每半年專題分析、報告一次房地產市場價格情況，為房地產價格調控管理提供有效的信息服務。

3、全面落實商品房銷售明碼標價規定。一方面，加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務，尤其是對新進入常德市場的房地產經營企業，及時搞好商品房銷售明碼標價的相關法規和政策宣傳，幫助其做好商品房銷售明碼標價工作，做到“一套一標”。另一方面，組織開展對城區各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產經營企業進一步完善商品房銷售明碼標價內容，對不符合規范或者涉嫌價格違法的行為及時糾正，對存在價格違法行為又屢教不改的企業予以嚴厲查處，確保商品房銷售明碼標價工作的有效落實。

4、探索加強商品房價格備案管理。研究并建立商品房價格備案管理制度，明確房地產經營企業在獲得商品房預售許可之后，及時向物價部門報送預售價格，搞好明碼標價前的備案把關，促使預售

價格與明碼標價、實際售價相銜接、相統一，促進商品房銷售價格的合理、規范。

5、積極開展重點商品房開發成本調查。為進一步規范房地產經營企業價格行為，對于在備案管理或市場檢查中發現的過高價格的商品房樓盤，有重點地對其建設成本費用（包括土地取得費用、建安成本、稅費、配套及財務費用等）開展調查，及時糾正成本虛高等問題，并將成本調查情況適時予以公布，以提高商品房價格透明度，讓市民明明白白消費。

常德市房地產價格發展趨勢分析

湖南省統計局 2005-08-11 16:00:2

4近幾年來，在第三產業中，常德市房地產業增加值比重日益增大，與餐飲、交通、金融、旅游等強勢行業成鼎足之勢，住房消費已成為當前國民經濟的重要增長點。2004年，常德市房地產投資?23.97億元，占全社會固定資產投資總額的16.5%，實現增加值25.22億元，占第三產業增加值的12.7%。然而，近年不斷上漲的房地產價格抑制消費結構升級，影響著國民經濟健康發展，也引發了一些社會問題，成為社會各界關注的焦點。2005年5月11日，國家建設部等7部委出臺了《關于做好穩定住房價格工作意見》（“新國八條”），宏觀調控房地產價格上漲過快及房地產市場發展的問題。房地產價格作為房地產市場的核心，是政府宏觀調控的切入點。本文從目前常德市房地產價格的現狀、上漲過快的成因入手，對房地產價格發展趨勢分析。

一、現階段房地產價格漲幅超出居民實際購買力

所謂房地產價格，是房地產開發生產和經營全過程中的全部社會必要勞動時間而形成的價值和土地資本化的貨幣表現。房地產價格是調節房地產合理收入和社會公平分配的重要經濟杠桿，也是國家征收房地產稅費、制定房地產金融政策的客觀依據。

據統計資料顯示，2004年，常德市房地產價格的房屋銷售指數為106.4，土地交易

價格指數為111.2，房地產價格漲幅分別高于同期商品零售價格漲幅的6個和10.8個百分點。

商品住房作為最終消費進入居民家庭，盡管住房信貸按揭，延緩了居民現金支付時間，依然與居民家庭現金數量多少密切相關。改革開放以來，地方生產總值大幅度增長，為居民收入增長打下了堅實的基礎。2004年，全市城鎮居民人均可支配收入8871元，比“十五”時期開局年2001年增長42.1%，比上年增長12.3%，使居民商品住房購買能力相應得到不斷提高。如何衡量商品住房價格是否過高，對不同的國家和地區來說，其貨幣表現則不盡相同。依據國際上認同的一個通用標準，商品住房價格與居民家庭年收入比例的合理區間一般為1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房價格過高。以市轄區武陵區為例，多數商品住房價格為1300—1700元/平方米，中心繁華地帶為1800—2400元/平方米，最高達3100元/平方米。據城鎮住戶抽樣調查資料，同期武陵區城鎮居民家庭戶均可支配收入25726元，如購買一套中等戶型115平方米的住房，一般樓盤耗資14.95萬元—19.55萬元，中心繁華地帶樓盤耗資20.7萬元—27.6萬元，分別相當于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消費支出，用剩余的收入部分金融資產（手存現金、存款、有價證券、貸款）戶均13987元，則相當于居民家庭最大可能儲蓄倍數更大。

諸如上述，目前常德市房地產價格價位超越了合理區間，價格漲幅與居民收入不相適應，已超出了居民實際購買能力。

二、構成并推動房地產價格上漲的原因

常德市房地產價格漲幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消費需求拉動，價格內在因素和外在因素的不合理性，成本推動和利益驅動下的投機行為的綜合作用，最終體現為房地產市場供求關系的過度失衡。

第一、居民消費水平提高、城市化進程加快和城市功能提升，使住房需求加大，總需求與總供給關系相互作用推動房地產價格上漲。從理論上講，房價的上漲或下跌，其

根本的動因都是由供求關系所決定的。在當前，房價快速上漲是房地產市場需求過度旺盛的結果，主要表現在占80%以上的住房消費需求的作用。其一，居民消費結構升級轉型，住房消費有效需求拉動。常德市人均GDP突破1000美元大關之后，城鎮居民已進入以改善住房條件和購買小汽車為代表的消費結構升級轉型初期，加快了住房消費有效需求釋放。其二，城鎮化快速發展，住房消費被動需求推動。2003年，常德市城鎮化率上升到30%，進入人口城鎮化快速上升階段，2004年新增城鎮人口9.76萬人，比上年以1.5個百分點的速度發展，農民工大量進城，舊城改造和居民拆遷，推動了住房消費被動需求釋放。其三，投資性需求膨脹是高檔房價過快增長的直接動力。大批投資性資金流向房地產市場，購房以豪華和高檔商品住宅為主要對象，反過來又直接拉動其價格快速增長，進而造成整個房地產價格上漲和結構扭曲。其四，房地產開發商的投機行為與房屋銷售市場炒作現象的不利影響，使房屋銷售市場存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市場銷售的價格，最終轉嫁到消費者。

第二、房地產價格內在構成不合理形成高房價基礎。在價格構成中，成本是形成價格的主體部分，一般規律的比例70%左右。據調查，目前商品住房每平方米價格構成中，建筑安裝費用占的比重僅在40%左右，而60%來自各項政策性稅費、房地產業利潤及其它行政性收費。具體來講，一是稅費種類繁多，稅制結構不合理。現行房地產稅收制度主要涉及14個稅種，實際征收的12種，占全國實際征收稅種數量（24種）的一半。收費項目就更加繁多。由于現行房地產政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦售租，則數稅并課，造成房地產交易環節和保有環節稅負偏輕，而流轉環節稅負過高，如土地增值稅的稅率高達30%—50%，企業的平均稅負水平達到40%以上，致使征收額占到商品住房價格30%左右；二是房地產行政事業重復收費。市政建設重復收費，如企業繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設配套費、單向性的配套設施建設費；征地費與土地使用費重疊；對土地轉讓收益重復計征；某些管理費重復收取。三是房地產業利潤太高，利潤率普遍在20%以上，經濟適用房的利潤率也不低于15%。由于房地產價格內在構成的不合理，形成了房屋銷售價格過高的基礎。

第三、高檔房地產項目投資過快增長，拉動房屋銷售價格過快上揚。目前，高檔房地產項目（別墅、高檔公寓、寫字樓）具有高定價和豐厚的利潤，驅動房地產開發商競

相投資，出現了過快增長，一般住房建設投資的比例呈下降趨勢。一方面增加建筑成本的需求，拉動建筑費用的過快上漲；另一方面由于一般住房建設和高檔房地產項目建設在成本上相差不大，但利潤卻非常懸殊，因利潤的不均衡性，導致房地產開發商的盲目攀比，為追逐均衡利潤，追風漲價，帶動住房銷售價格上揚。

第四、建筑裝飾材料等價格大幅上漲，使房地產開發成本不斷提高，對房屋銷售價格上漲形成了推動力。2004年，全市固定資產投資價格比上年上漲5.5%。其中，建筑安裝工程價格上漲7.9%、材料費價格上漲4.29%，而建筑領域最受關注的建筑用鋼材價格上漲14.46%。在住房銷售價格中，作為成本的原材料和建安工程費用所占比重在不斷增加，成為推動房屋銷售價格上漲的內在動力之一。

三、下半年乃至近兩年房地產價格的變化趨勢判斷

在國家出臺一系列調控措施之后不久，中國人民銀行公布的二季度全國城鎮儲戶問卷調查結果表明，炒房者的投機行為受到了遏制，近期有購房意向和為買房而儲蓄的居民人數所占比重雙雙回落。據湖南省統計局提供的數據，1—5月，全省房地產開發投資140.56億元，同比增長33.2%，比去年同期增速回落15.4個百分點，比今年一季度和4月份分別回落12.2個和1.6個百分點。增幅在中部地區低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋銷售價格指數（105.4）環比回落1.1個百分點。常德市房地產開發投資排在全省第四位，1—6月，投資9.44億元，比去年同期增長17%，增速回落29.2個百分點。這些信息可見，房地產市場房屋銷售價格正在下滑，盡管扣除政策時滯的影響，房地產價格增長速度也只是略有回落。

自2003年以來，全國房地產業進入了一個快速發展通道，目前正處于房地產市場發展的關鍵和敏感期。那么，在宏觀調控的大背景下，今年下半年及近兩年常德市房地產價格走向如何？可從以下幾個角度加以判斷。

——從供求發展趨勢角度看，回落的幅度不大。

從下半年開始，近兩年內，需求會受到一定的影響，房屋銷售價格出現平穩回落。房地產市場需求分為生存需求、改善需求、投資需求和投機需求。生存需求和改善需求是剛性的，當前，可能有部分消費者預期房屋價格下跌，持幣待購，但這部分需求是客觀存在的，且數量巨大，必然要釋放出來。據業內人士分析，全市綜合經濟環境客觀力量推動，測算市城區房地產市場需求，近兩年每年需增加住房建筑面積160萬平方米。對于投資性需求和投機性需求，在宏觀政策調控作用下，近兩年內這部分需求肯定會大幅度下降。如今后投資渠道不暢，至于這部分從房地產市場中撤出的資金仍有可能重新回歸，將繼續推高下一輪房地產市場行情。在目前情況下，供給狀況近兩年內難有大的改觀，房地產開發投資規模存在過大，進一步加快房地產開發投資是不現實的。因此，供求雙方的發展趨勢表明，下半年及近兩年內居民房屋巨大需求與供給短缺的矛盾會持續存在，房地產價格增長速度呈現回落態勢，但回落幅度不會太大。

——從房屋價格構成角度看，下跌的空間不大。

土地成本走高。國家一些有關土地和拆遷政策的出臺，使土地取得費、前期工作費、施工工作費上漲，土地補償費用的提高。據湖南省統計局最新發布的價格調查資料顯示：今年二季度全省土地交易價格與一季度相比走高，同比上漲6.3%，升高3.3個百分點，全市也仍維系上高漲幅。加上土地資源的稀缺性、土地供應的有限性及區位的差異性，客觀上導致土地供應的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。

建安成本增長。建筑安裝工程中，人工費和機械使用費價格呈上升勢頭，今年上半年人工費上漲7.1%，比去年底多漲3.2個百分點；機械使用費上漲5.7%，比去年底上漲了2.1個百分點。從建筑材料費看，各種建材價格仍持續全面上漲。建材價格的上漲直接導致了商品房竣工造價的上漲，2004年全市商品房平均竣工造價比上年增長13%。盡管近期建材價格漲幅有所回落，但電力、煤炭、石油供應緊張的局面仍將持續，建材價格仍維持在高位。另一方面，隨著商品房屋的品質逐步提高，配套設施和環境的不斷改善，在一定程度上將加大商品房屋的開發成本。

開發利潤難降。由于房地產開發企業的人力成本特別是專業技術人員工資將會持續上漲，項目期間的費用短期內也不可能明顯下降，擠壓利潤空間，同時對于企業的開發利潤，國家采取了加大普通商品住宅和經濟適用房建設、整頓規范市場秩序等宏觀調控政策，預期會下降一些。但房地產企業作為市場法人主體，其著眼點只能以盈利為中心，開發利潤難以明顯下降。

——從房地產市場主體行為角度看，下跌的動力不足。

地方政府關鍵抓穩定住房價格。地方政府是房地產市場的最大受益者，對巨額土地收益和房地產交易費的高度依賴，房地產價格上漲既增加地方GDP，又獲得更多的土地出讓金，卻又沒有付出任何經濟上的成本，也幾乎不承擔因房地產業膨脹帶來的土地減少、銀行壞帳、資源衰竭的最終責任。因成本和收益的極端不對稱性，決定了地方政府嚴厲調控房地產價格的力度，著力點放在穩定住房價格，而不希望房地產價格的大幅度下降。

商業銀行對房地產價格大漲大跌都不希望，其影響是中性的。從銀行業的利益出發，房地產價格的大漲和大跌都不符合銀行業的利益，商業銀行對房地產價格的影響基本上是中性的，對房地產開發企業的貸款緊縮減少了房地產市場的供應量，對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產市場的需求量。但在目前商業銀行信貸資金大多注入房地產市場的狀況下，房屋銷售價格下跌會直接影響信貸資金的回收，隱含著巨大的金融風險。

房地產開發企業力保自身利益，期盼房地產價格漲聲不斷。作為供給方的房地產開發企業期盼有良好的房地產價格走勢，肯定不希望房屋銷售價格的下跌，他們會跟進地方政府的博弈選擇相應的對策，力保自己的利益最大化。如果房地產開發企業真的有暴利，那么房地產價格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果盈利空間不大，那么住房銷售價格下跌的結果是房地產開發企業停止開發，甚至破產。

多數最終消費者迫切希望買到低價適用住房。房屋最終消費者行為是選擇、購買和使用房屋的各種行為。影響他們購買決策和行為有經濟與非經濟因素，房屋作為大宗商品，對購買行為理性的購房者來說，“買漲不買跌”已經一去不復返了，肯定希望價格

下跌，買到廉價適用的住房。

以上分析可見，在整個房地產市場主體中，大多數人不希望房地產價格的下跌，總體希望近兩年內房地產價格增長保持相對穩定狀態。

四、穩定房地產價格的幾點政策建議

房地產價格運行是否穩定，取決于房屋總供給與總需求兩者關系的平衡，供給減少引起價格上漲，供給增多導致價格下跌。為了實現整個國民經濟的持續穩定發展，保障社會的穩定，穩定房地產價格，最終基本上使房地產價格與居民的收入水平相適應創造條件是可取的，需要做好各項工作。

1、積極發揮地方政府的作用。中央政府宏觀調控政策的是穩定房價，不是打壓房價，相應地方政府的政策跟進，也應是出于同樣的目的。宏觀調控的切入點是房地產價格，因此需要地方政府的積極作為。首先，應該努力阻斷房地產業投資規模過大和投資性需求過旺兩條不良傳導鏈，恢復宏觀經濟的正常運行。具體要加強房地產開發項目的規劃許可監管，加強對建設用地供應調控和做好對閑置土地的清理工作。其次，強化城市規劃調控，改善房屋供應結構。要完善房屋供應政策，加強經濟適用房的建設和管理，增加普通商品住宅供應。建設（房地產、規劃）主管部門要會同有關部門提出近兩年普通商品房和經濟適用房的建設規模，要以中低價位、中小套型普通商品住宅和經濟適用房項目為主，明年的項目要納入近期建設規劃，做出具體的進度安排，并有效解決商業營業用房空置較突出、高層建筑來勢太猛等問題。

2、努力按照市場規律辦事。要及時進行房地產市場運行態勢及價格變動情況分析，科學預測房地產開發對土地的需求，適時披露房地產市場供求及房價、地價變動等信息。為避免下半年和明年初出現房地產價格反彈，要繼續擴大房屋供應總量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市節奏，保持供給略大于需求的較好格局。

3、堅持工業化、城鎮化、農業產業化“三化”建設發展目標，增加居民收入，大力

提高普通百姓的購房能力。切實提高城鎮居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，繼續發揮公積金對居民購買自住用房的支持作用，并幫助普通家庭改善住房條件。

4、相關部門要加強對房地產開發企業房屋銷售利潤的監管，限制獲取暴利，遏制投機炒作。

[常德市統計局 許維煥 供稿]