第一篇：中國房地產(chǎn)政策研究報(bào)告2014年2月版

中國房地產(chǎn)政策研究報(bào)告（2014年2月）

--來源中國指數(shù)研究院

一、貨幣政策持續(xù)穩(wěn)健，公積金管理面臨變革

圖：2012年至今M2同比增速（月度）

繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，不放松也不收緊銀根。根據(jù)中國人民銀行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1月末廣義貨幣(M2)余額112.35萬億元，同比增長13.2%，貨幣供應(yīng)量較去年末和去年同期有降低0.2個(gè)和2.7個(gè)百分點(diǎn)。2月8日中國人民銀行公布2013年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告也表明，穩(wěn)健貨幣政策取得了較好效果，貨幣信貸和社會融資總量增長偏快的勢頭得到控制。2013年，新增房地產(chǎn)貸款2.3萬億元，同比多增9987億元。全國保障性住房開發(fā)貸款余額為7260億元，同比增長26.7%，增速比住房開發(fā)貸款高10.9個(gè)百分點(diǎn)，占全部住房開發(fā)貸款余額的27.7%。2014年央行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，創(chuàng)新調(diào)控思路和方式，保持定力，精準(zhǔn)發(fā)力，不放松也不收緊銀根，適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)。對房地產(chǎn)業(yè)而言，此番表態(tài)意味著央行未來將更關(guān)注經(jīng)濟(jì)的流動性和金融的市場化，助推未來市場的理性發(fā)展。中國住房保障銀行或成公積金管理新方式。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部擬在修改《住房公積金管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上，采取適當(dāng)方式將住房公積金管理中心升級為住房保障銀行。具體工作將分兩步展開。首先修改《住房公積金管理?xiàng)l例》，解決住房公積金繳納、管理、使用等過程中存在的一些問題。其次是在公積金管理中心的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)升級為住房保障銀行的具體方案，所涉及的業(yè)務(wù)將遠(yuǎn)比目前的住房公積金更多更復(fù)雜更廣。此前十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出，要研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。而2013年12月14日閉幕的中央城鎮(zhèn)化會議再次提及“當(dāng)前要發(fā)揮好現(xiàn)有政策性金融機(jī)構(gòu)在城鎮(zhèn)化中的重要作用，同時(shí)研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”。此次住建部提出籌建中國住房保障銀行，是在兩次會議的基礎(chǔ)上，正式提出的市場化方案，一旦這類政策性商業(yè)銀行成立，吸納存款、發(fā)放貸款，開發(fā)關(guān)于住房保障的理財(cái)產(chǎn)品和金融產(chǎn)品，將積極、有效地拓寬住房保障金的融資渠道。

多地公積金政策調(diào)整。近期部分省市對公積金存繳或提取作出調(diào)整。昆明、青島通過提高二套房首付比例、下調(diào)貸款上限、加強(qiáng)公積金提取要求來收緊公積金提取窗口；重慶實(shí)行差別化管理，提高大戶型貸款首付，但對小戶型和首套房則降低了首付比例。此番調(diào)整是在上年購房需求集中釋放、公積金提取壓力增長過快、部分城市已做出相應(yīng)調(diào)整背景下的繼續(xù)

收緊。而同時(shí)廣東、山西、武漢等省市則擴(kuò)大公積金存繳范圍及用途，減少公積金提取限定和部分審批手續(xù)，提高提取效率。

三、改革與長效機(jī)制同步推進(jìn)，保障房建設(shè)力度再步新階段

國土資源部要求加強(qiáng)用地管控，抓緊研究制定深化土地管理制度改革總體思路框架。2月20日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于強(qiáng)化管控落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的通知》?！锻ㄖ分赋觯哟笸恋匾?guī)劃計(jì)劃管控力度，嚴(yán)格控制城市建設(shè)用地規(guī)模，確需擴(kuò)大的，要采取串聯(lián)式、組團(tuán)式、衛(wèi)星城式布局，避讓優(yōu)質(zhì)耕地，逐步減少新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，重點(diǎn)控制東部地區(qū)特別是京津冀、長三角、珠三角三大城市群建設(shè)用地規(guī)模。除生活用地及公共基礎(chǔ)設(shè)施用地外，原則上不再安排城市人口500萬以上特大城市中心城區(qū)新增建設(shè)用地。多地再推土地改革。各地兩會陸續(xù)召開，加快推進(jìn)土地改革，通過試點(diǎn)探索農(nóng)村土地入市流轉(zhuǎn)成為各地會議熱點(diǎn)。農(nóng)村土地改革是十八屆三中全會的重點(diǎn)，也是今年經(jīng)濟(jì)工作的重心。繼安徽后，多個(gè)省市相繼出臺政策試點(diǎn)改革，推動農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)入市，這將加強(qiáng)相關(guān)省市的土地供應(yīng)，并對增加農(nóng)民收入、平抑城市地價(jià)起到積極作用。

四、市場監(jiān)管力度加大，養(yǎng)老地產(chǎn)再獲推力

蘇州進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，商業(yè)地產(chǎn)受限。2月16日，蘇州市政府頒布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見的通知》，在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域“建立風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)保障機(jī)制”，要求可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在預(yù)售前必須劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，時(shí)限為3年。其中，建筑面積在10萬平方米以下的，房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)不得低于地上總建筑面積的30%；建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定。此次蘇州出臺的樓市新政，還對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域普遍存在的“售后包租”現(xiàn)象進(jìn)行了全面的禁止。新政規(guī)定將提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)上增加50%。如出現(xiàn)“售后包租”現(xiàn)象，貨幣資本金余額部分將予以凍結(jié)，直至整改完成。受各地限購令影響，住宅市場需求受限，而商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量則明顯增長。當(dāng)前蘇州商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩、項(xiàng)目去化不樂觀，此次蘇州出臺的新政，對商業(yè)地產(chǎn)有一定沖擊，30%的限售，加上“售后包租”禁令，將對蘇州本地開發(fā)商資金鏈產(chǎn)生一定沖擊，但同時(shí)如果項(xiàng)目運(yùn)營不善，可以將資產(chǎn)用來抵押，可以起到降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的作用。

第二篇：中國房地產(chǎn)政策匯總

中國房地產(chǎn)政策匯總 200

3200

42005 中國政府頒布物業(yè)管理法規(guī) 中國政府頒布規(guī)則以加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的管理工作 國務(wù)院頒布持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展房地產(chǎn)市場的通告 國務(wù)院規(guī)定物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目（經(jīng)濟(jì)適用房除外）資本金比例由預(yù)計(jì)總資本開支的20%提高至35% 銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款及融資的風(fēng)險(xiǎn)控制 限制每月按揭還款不多于個(gè)人借款人每月收入的50%，并限制個(gè)人借款人的所有每月借款服務(wù)還款不多于每月收入的55% 中國政府指定其他措施壓抑若干地區(qū)市場的投機(jī)活動，包括取消住房的優(yōu)惠按揭利率，對購買后兩年內(nèi)進(jìn)行出售的物業(yè)征收5%營業(yè)稅，以及禁止轉(zhuǎn)售未落成物業(yè)

對于土地出讓合同注明施工日期后一年仍未開發(fā)的土地，征收土地閑置費(fèi)用，土地閑置兩年或以上，則撤銷土地使用權(quán)。

停止供應(yīng)別墅類建設(shè)用地，以及嚴(yán)格控制豪華及高端物業(yè)建設(shè)用地供應(yīng)。

中國政府實(shí)施額外土地供應(yīng)、銀行融資及其他措施壓抑物業(yè)價(jià)格急劇上升，鼓勵發(fā)展中低檔房屋及促進(jìn)中國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展

建設(shè)部頒布規(guī)定總建筑面積90平方米以下的單位不得少于新批或新建項(xiàng)目總建筑面積的70%；面積超過90平方米的單位，首付金最低金額須提高至總購買價(jià)的30%；銀行不得向內(nèi)部資本比率少于35%的物業(yè)開放商提供貸款

建設(shè)部、商務(wù)部、國家發(fā)改委、中國人民銀行、國家工商總局及國家外匯局共同頒布新規(guī)則，以規(guī)管外商投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場，并規(guī)定無本地分公司或代表機(jī)構(gòu)的離岸實(shí)體、在中國留學(xué)或工作未滿一年的外國人，不得購買商業(yè)及住宅物業(yè)

頒布法規(guī)增加土地使用稅，并向外商投資企業(yè)征收該等土地使用稅（城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，年應(yīng)納稅額＝占用土地面積×每平方米年稅額。計(jì)稅的土地面積，對于開發(fā)商而言，以建設(shè)用地批準(zhǔn)文件記載的土地面積為準(zhǔn)）20062007

國土資源部頒布法規(guī)，規(guī)定除非及直至已交付有關(guān)土地出讓合同下所有土地使用權(quán)的土地出讓金，否則不得發(fā)出土地使用權(quán)證。該法規(guī)有效阻止分期發(fā)行土地使用權(quán)證。5.23日（商資函【2007】50號）規(guī)定：嚴(yán)格限制外商投資中國房地產(chǎn)業(yè)的高端住房；在取得設(shè)立外資房地產(chǎn)企業(yè)的批準(zhǔn)前，須獲得土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證或訂立土地所有權(quán)或房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；外商投資企業(yè)將業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)展至房地產(chǎn)行業(yè)前需要先獲得批準(zhǔn)，而外資房地產(chǎn)企業(yè)須獲得批準(zhǔn)方可擴(kuò)充業(yè)務(wù)范圍； 嚴(yán)格規(guī)范管理利用返程投資收購房地產(chǎn)企業(yè)及外商投資房地產(chǎn)業(yè)。境外投資者不得透過更換控制權(quán)逃避辦理審批手續(xù)； 外資房地產(chǎn)企業(yè)各方不得以任何方式保證獲得固定投資回報(bào) 獲地方審批部門批準(zhǔn)的外資房地產(chǎn)企業(yè)須及時(shí)通過地方審批部門向商

2008

2009

2010

務(wù)部備案 外匯管理部門及獲授權(quán)進(jìn)行外匯業(yè)務(wù)的銀行不得為沒有向商務(wù)部辦妥注冊手續(xù)或未能通過年檢的外資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資本項(xiàng)目的外匯結(jié)算 對于獲得地方部門批準(zhǔn)單位凡使用規(guī)定的外資房地產(chǎn)企業(yè)，商務(wù)部會進(jìn)行調(diào)查并執(zhí)行懲罰，而外匯管理部門不會受理有關(guān)企業(yè)的外匯登記 10.31日發(fā)布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》明確在鼓勵外資行業(yè)類別中剔除普通住宅物業(yè)的開發(fā)及建設(shè)工程，同時(shí)強(qiáng)調(diào)限制外資企業(yè)開發(fā)及建設(shè)別墅、高級酒店、高級辦公大樓及國際會議中心 重申不少于70%的住宅土地需用做發(fā)展廉租單位、中小套型單位、中低價(jià)單位及總建筑面積少于90平方米的單位的規(guī)定。該通知也就閑置土地征收額外土地出讓金附加費(fèi)。國務(wù)院實(shí)施多項(xiàng)稅務(wù)相關(guān)政策，包括把轉(zhuǎn)讓普通住房的營業(yè)稅豁免期限由5年縮短至2年，并統(tǒng)一使用與外商投資及非外商投資公司的城市房地產(chǎn)稅 財(cái)政部及中國國家稅務(wù)總局調(diào)整個(gè)人物業(yè)買賣的房地產(chǎn)稅，包括臨時(shí)調(diào)低個(gè)人首次購買住房（建筑面積不多于90平方米）契稅至1%、暫不收取銷售住房印花稅及土地增值稅與暫不征收購買住房印花稅 商務(wù)部于每季度會挑選約5到10家已注冊外商投資房地產(chǎn)企業(yè)做抽查，如有任何企業(yè)被發(fā)現(xiàn)未能遵守現(xiàn)有規(guī)定，商務(wù)部或會知會國家外匯局并要求取消其外匯登記及地位。國務(wù)院發(fā)出通知，降低物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的最低資本比率 規(guī)定向中國政府購買土地的最低首期付款為地價(jià)的50%，相關(guān)土地出讓合同訂明的分期付款期間一般不得超過一年。除經(jīng)政府共同批準(zhǔn)，相關(guān)土地出讓合同訂明的分期付款期限為2年。如果開發(fā)商不能準(zhǔn)時(shí)繳付，將不被獲準(zhǔn)收購任何新土地。禁止地方政府給予開發(fā)商折扣或容許開發(fā)商延遲付款 財(cái)政部及國家稅務(wù)總局將轉(zhuǎn)讓普通住房的豁免期由兩年調(diào)整為五年 明確首次購房標(biāo)準(zhǔn)：首次購房標(biāo)準(zhǔn)以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認(rèn)定。

相關(guān)部門表示，此項(xiàng)政策主要是為契稅等相關(guān)優(yōu)惠政策提供配套標(biāo)準(zhǔn)。此次界

定標(biāo)準(zhǔn)從“個(gè)人”變?yōu)椤皯簟?，將首次購房的人群進(jìn)一步縮小

1月10日國11條，除了規(guī)定二套房貸首付款比例不得低于40%外，在貸款利率方面則明確表述為“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)” 1月10日國5條，明確二套房首付不得低于4成，二套房認(rèn)定以家庭為單位計(jì)算；打擊開發(fā)商的囤地和囤房，取得預(yù)售的商品房要一次性推出市場。3月9日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》，通知指出，對兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。3月10日，國土資源部出臺整治房地產(chǎn)用地的專項(xiàng)文件--關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(“國19條”)3月18日國務(wù)院國資委要求：除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78

家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等

階段性工作后退出房地產(chǎn)市場。

調(diào)控政策一覽表

要點(diǎn) 措施國務(wù)院出臺新國八條房地產(chǎn)調(diào)控政策 國務(wù)院1月26日召開會議，要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，各地要確定價(jià)格控

向社會公布，二套房房貸首付比例提高至60%。

住建部等限制公積金貸款購房首付比住建部等通知，公積金貸款購買90平米以下首套房，首付比例不低于20%，3 例 上不低于30%；二套房首付不低于50%。禁用公積金貸款投機(jī)性購房。

暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價(jià)過高上漲過多部委出臺鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果9 限定家庭購房套數(shù)。房價(jià)過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房措施 的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。

國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建國土部住建部出重拳 閑置土地一年以7 控的通知》（下稱《通知》），要求貫徹落實(shí)“國10號文”確定的工作任務(wù)上禁拿地 加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好發(fā)展。

加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會17日在北京召開。中共中央政治局常委李克強(qiáng)：加快公租房建設(shè) 堅(jiān)決抑制投8 副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程機(jī)性需求 展公共租賃住房。

北京媒體日前援引北京市統(tǒng)計(jì)局副局長、新聞發(fā)言人于秀琴的話表示，關(guān)于京滬先行啟動空置房調(diào)查 空置率數(shù)據(jù)8 調(diào)查，是國家統(tǒng)計(jì)局投資司委托幾個(gè)試點(diǎn)城市的調(diào)查總隊(duì)來做，試點(diǎn)城市包暫難出爐 上海、廣州等四五座城市。

首批十城市土地規(guī)劃獲批 102市須上國務(wù)院已正式批準(zhǔn)杭州、南昌等10個(gè)城市土地利用總體規(guī)劃，標(biāo)志著市級土4 報(bào)總體規(guī)劃 體規(guī)劃正式進(jìn)入批準(zhǔn)階段。國土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單 國土資源部已將一份涉及全國1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會，銀監(jiān)會

份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查。其中80%的閑置土地可能被收回。銀監(jiān)會：嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策 針對近日有媒體關(guān)于個(gè)別地區(qū)全面放松第三套房貸的報(bào)道，銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)差別化房貸政策的要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化，商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套

貸政策。

由住建部等7部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》122 住建部等七部門發(fā)文 加快發(fā)展公租房 外發(fā)布，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知規(guī)三部委發(fā)文明確個(gè)人房貸二套房認(rèn)定4 性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配標(biāo)準(zhǔn) 年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。

廣州細(xì)則主要是重申國務(wù)院“國十條”的多項(xiàng)措施，如嚴(yán)格限制各種名目的廣州出臺國十條樓市新政細(xì)則 機(jī)性購房，堅(jiān)決抑制不合理住房需求；對定價(jià)過高、漲幅過快的樓盤進(jìn)行重

稽查；明確保障性住房供應(yīng)量、商品房和限價(jià)房供應(yīng)量等等。

重慶調(diào)控重點(diǎn)著眼于加強(qiáng)住房保障、增加有效供給、規(guī)范市場秩序等，沒有重慶樓市新政出臺未對第三套房停貸 停貸作出限制，同時(shí)對首次購買住房并以按揭方式支付的主城納稅人實(shí)行財(cái)

有保有壓的調(diào)控措施。

深圳出臺“新國十條”執(zhí)行細(xì)則，規(guī)定商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購深圳版新國十條出爐 暫停三套房貸款 及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會 保險(xiǎn)繳納證券的民暫停發(fā)放購買住房貸款。三部委聯(lián)合下發(fā)通知加強(qiáng)廉租房管理 住建部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知

要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源?！靖唷?/p>

住建部：未獲預(yù)售許可項(xiàng)目 開發(fā)商不今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、0 得收取定金 放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。【

商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三7 款；對不能提供1年 以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫套房貸 買住房貸款。

14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付國務(wù)院常務(wù)會：貸款買二套房首付不得5 于50%，貸款利 率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑低于50%平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

住建部：加快保障房建設(shè) 遏制房價(jià)過住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，3 快上漲 住房建設(shè)是 下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房價(jià)過快上漲。

中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識，不對投機(jī)投資購房銀監(jiān)會：銀行不得對投機(jī)投資購房貸款 無法判斷，則應(yīng)大 幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸

力度。

國土部發(fā)通知：

一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制；

二、促進(jìn)住房建設(shè)用國土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開展突0 應(yīng)；

三、切實(shí)加強(qiáng)房 地產(chǎn)用地監(jiān)管；

四、建立健全信息公開制度 ；

五、開擊檢查 用地突出問題專項(xiàng)檢查。

按照國資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企158 業(yè)的央企正在加快 調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出天出退出方案 務(wù)。

國土部發(fā)通知：

一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制；

二、促進(jìn)住房建設(shè)用國土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開展突0 應(yīng)；

三、切實(shí)加強(qiáng)房 地產(chǎn)用地監(jiān)管；

四、建立健全信息公開制度 ；

五、開擊檢查 用地突出問題專項(xiàng)檢查。

銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦流動資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國家禁止生產(chǎn)、經(jīng)0 法打擊炒房者 和用途。

中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存2 央 行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒 率0.5個(gè)百分 點(diǎn)。

國辦發(fā)出通 知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平國辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促0 穩(wěn)健康發(fā)展 市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額

財(cái)政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買 超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對3 稅 按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過

年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

財(cái)政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明5部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不7 以后拿地時(shí)，“分期 繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊低于50% 約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

國務(wù)院提四措施遏制房價(jià)：一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支國務(wù)院提四措施遏制部分城市房價(jià)過4 住和改善型住房消 費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房；三要加強(qiáng)市場監(jiān)管；四要繼續(xù)快上漲 進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。

個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè) 稅征免時(shí)限由2年國務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)9 恢復(fù)到5年 實(shí)施。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議：明年要增加普通商中央經(jīng)濟(jì)會議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求7 品住房供給 村危房改造支持 力度。

第三篇：2009-2010全國房地產(chǎn)政策研究報(bào)告

易居2009-2010全國房地產(chǎn)政策研究報(bào)告

前言

2009年是改革開放三十年來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)和壓力最為突出的一年，受到國際金融危機(jī)的沖擊，我國宏觀經(jīng)濟(jì)一度陷入低迷，GDP增長“保八”面臨考驗(yàn)。在這樣嚴(yán)峻的情況下，我國房地產(chǎn)業(yè)卻異軍突起，在拉動投資、促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長方面發(fā)揮了中流砥柱的作用。

房地產(chǎn)業(yè)的異軍突起得益于國家積極的財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的實(shí)施。四萬億投資計(jì)劃、131號文件對房地產(chǎn)消費(fèi)的促進(jìn)、全年9.6萬億新增貸款等因素使得我國經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)流動性開始過剩。在通脹預(yù)期下，房地產(chǎn)市場成為各路資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要領(lǐng)域。于是，從二季度開始，我國土地市場、新房市場、二手房市場開始進(jìn)入了高速發(fā)展階段，“地王頻現(xiàn)”、房價(jià)創(chuàng)新高、豪宅起舞，再次成為樓市的主要特征。

為了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調(diào)控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制投資投機(jī)購房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過這些政策手段，房地產(chǎn)市場有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，更加注重“量”的增長，而非“價(jià)”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場的非理性繁榮；更加促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，而非成為各路資金規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的投資投機(jī)工具。

一、2009年宏觀經(jīng)濟(jì)政策以“保增長”為核心

2009年是我國改革開放以來，經(jīng)濟(jì)形勢最為變幻莫測，經(jīng)濟(jì)增長過程最為跌宕的一年。2009年，國際金融危機(jī)席卷全球，為了保持我國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，國家提出了經(jīng)濟(jì)增長“保八”的任務(wù)。在國際貿(mào)易保護(hù)主義抬頭的不利局面下，我國政府及時(shí)、準(zhǔn)確的調(diào)整了宏觀經(jīng)濟(jì)政策。2008年底，國務(wù)院果斷出手，推出四萬億投資計(jì)劃，2008年底舉行的經(jīng)濟(jì)工作會議確立了實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”，同時(shí)，國家陸續(xù)出臺了新能源戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)振興、區(qū)域規(guī)劃、央企重組、住房消費(fèi)優(yōu)惠、家電下鄉(xiāng)、汽車減免購置稅等一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。

在國家優(yōu)惠政策及經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推動下，2009年，我國經(jīng)濟(jì)走出一個(gè)漂亮的“v”形曲線：GDP增速在一季度觸底（6.1％），二季度強(qiáng)勁反彈（7.9％），三季度繼續(xù)上升（8.9％），12月份，我國CPI同比上漲1.9%，已經(jīng)開始正向連續(xù)增長，表明我國經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃已見成效。四季度GDP增長10.7%,達(dá)到年內(nèi)峰值，全年GDP增長8.7%，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完成年初制定的GDP“保八”目標(biāo)。與之相伴隨的是，投資高速增長，工業(yè)生產(chǎn)增加值同比增速持續(xù)反彈，消費(fèi)保持強(qiáng)勁，出口止跌企穩(wěn)回升，物價(jià)逐步走出通縮。

在銀行信貸方面，2009年在中國的貨幣政策史上必將留下厚重的一頁。面對金融海嘯沖擊，中央果斷提出“適度寬松”貨幣政策，并配合一攬子計(jì)劃將信貸洪流注入經(jīng)濟(jì)體?！疤炝俊毙刨J前所未有，金融對經(jīng)濟(jì)的支撐作用也立竿見影，中國經(jīng)濟(jì)率先回暖。適度寬松貨幣政策為經(jīng)濟(jì)回暖提供了必要的流動性支持。2009年全年，我國全社會固定資產(chǎn)投資22.5萬億元，同比增長30.1%，增速比上年同期加快4.6個(gè)百分點(diǎn)。社會消費(fèi)品零售總額同比增長15.5%。各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)先抑后揚(yáng)，企業(yè)景氣指數(shù)、企業(yè)家信心指數(shù)、制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)穩(wěn)步上升。在巨量信貸利好及一攬子計(jì)劃刺激下，今年以來我國股市走出了一波迅猛的反彈行情，上證綜指從年初的1800多點(diǎn)，最高攀升至3400多點(diǎn)。樓市更是超預(yù)期回暖，信貸投放對房地產(chǎn)的支撐居功甚偉。

2009年12月初召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，明年經(jīng)濟(jì)工作要“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”。這就意味著2010年宏觀調(diào)控政策不會出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)向和波動，政策的穩(wěn)定也將確保宏觀經(jīng)濟(jì)的快速恢復(fù)增長。同時(shí)，適度寬松的貨幣政策將有利于保持房地產(chǎn)業(yè)投資和消費(fèi)的規(guī)模不會受到太大影響。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境是穩(wěn)定樂觀的。

總體而言，2009年宏觀經(jīng)濟(jì)政策以“保增長”為重點(diǎn)，中國經(jīng)濟(jì)之所以先于世界其他國家走出經(jīng)濟(jì)低谷，主要得益于在危機(jī)時(shí)刻及時(shí)推出的宏觀經(jīng)濟(jì)政策：4萬億財(cái)政投資政策、擴(kuò)大內(nèi)需政策和十大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策。展望2010年我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢，“調(diào)結(jié)構(gòu)”是明年經(jīng)濟(jì)工作的主線之一。2010年中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)一步轉(zhuǎn)向“針對性和靈活性”，乃至轉(zhuǎn)向“百年之計(jì)和整體轉(zhuǎn)變”的調(diào)整層面，形成獨(dú)特的中國宏觀政策模式。

二、2009年房地產(chǎn)政策：前期寬松平穩(wěn)，年底政策突變

1、信貸政策盤點(diǎn)

政策一：2009年1月3日,四大國有銀行宣布,只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日,繼農(nóng)行出臺房貸細(xì)則后,工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率,隨后不久,其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺,為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。

政策二：5月27日，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策開始“松綁”。

政策三：6月19日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，針對部分地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房價(jià)”、“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等所暴露的問題，要求加強(qiáng)信貸管理，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展。堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。

政策四：10月16日，住建部等七部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，提出在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行?！肮e金”和“保障房”實(shí)現(xiàn)“對接”。

政策五：12月14日，國務(wù)院常務(wù)工作會議發(fā)布了“國四條”，其中第二條為“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

政策評析：信貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，對房地產(chǎn)市場的走向具有較大的影響力。2009年房地產(chǎn)信貸政策總的看是相對寬松的。在“保增長”的總體要求下，房地產(chǎn)信貸政策維持了寬松的執(zhí)行口徑，有力地促進(jìn)了2009年樓市消費(fèi)的增長。

數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年全國金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款新增量達(dá)到4661.76億元，同比增幅超過150%。而3月底的數(shù)據(jù)為1000億元，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，個(gè)人住房按揭貸款也出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的增長。同時(shí)，全國房屋銷售量也實(shí)現(xiàn)了大幅增長。

進(jìn)入下半年，我國樓市出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，特別是在一線城市，樓市投機(jī)明顯抬頭，這引起了中央的高度重視。如果不加以調(diào)控，投機(jī)日盛，將破壞房地產(chǎn)市場正常的交易秩序，不利于市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，進(jìn)入下半年，銀監(jiān)會開始強(qiáng)調(diào)第二套房（及以上）信貸的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展，特別是宏觀經(jīng)濟(jì)開始好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)信貸調(diào)控也越來越受到重視?！皣臈l”的出臺表明，國家要切實(shí)收緊房地產(chǎn)信貸，特別是二套房貸政策。打擊投機(jī)，限制投資，鼓勵自住將是2010年房地產(chǎn)信貸政策的主基調(diào)。

2、稅收政策盤點(diǎn)

政策一：5月21日，為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定?！兑?guī)程》自6月1日起施行。根據(jù)《規(guī)程》，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

政策二：5月25日，發(fā)改委公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，提出今年將由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開征物業(yè)稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，有關(guān)物業(yè)稅的開征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為今年上半年樓市的焦點(diǎn)話題之一。

政策三：12月9日,國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施,將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔2008〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施,只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消,契稅、個(gè)人買賣印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。

政策四：12月23日，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局出臺了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，這是落實(shí)12月9日國務(wù)院常務(wù)會議相關(guān)政策。除了年限變化外，值得關(guān)注的有兩點(diǎn)：第一，普通住宅交易受到稅收優(yōu)惠；第二，通知規(guī)定：“為維護(hù)正常的財(cái)稅秩序，各地要嚴(yán)格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅，對清理出來的問題，要立即予以糾正?！?/p>

政策評析：由于2009年是房地產(chǎn)政策相對寬松的一年，房地產(chǎn)稅收政策總體而言是圍繞著促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)布局的。上半年?duì)I業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進(jìn)了我國二手房市場的發(fā)展，并帶動了新房市場的迅速恢復(fù)。房地產(chǎn)市場的迅速回暖在相當(dāng)程度上促進(jìn)了宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)。

不過隨著稅收優(yōu)惠期限的結(jié)束，優(yōu)惠政策是否延續(xù)一度成為市場熱議的焦點(diǎn)。政策是為市場服務(wù)的，反過來，如果市場情況發(fā)生了根本性的改變，相應(yīng)的政策也會進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)稅收政策也將遵循這樣的規(guī)律。由于下半年以來房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升，部分城市的房價(jià)和成交量已經(jīng)超越了歷史最高紀(jì)錄，樓市投機(jī)盛行，市場已顯過熱跡象，在這樣的情況下，房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策就要適當(dāng)退出，從而起到降溫樓市的作用。

營業(yè)稅“2轉(zhuǎn)5”對于抑制投機(jī)性購房消費(fèi)具有明顯的作用。物業(yè)稅雖然短期內(nèi)難以出臺，但物業(yè)稅是我國房地產(chǎn)市場始終繞不過去的一個(gè)彎子，政府在物業(yè)稅上的任何動作和進(jìn)展都會引起市場的騷動。這就是目前階段物業(yè)稅的巨大影響威力?？傮w而言，稅收是政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，使用得當(dāng)可以起到促進(jìn)樓市發(fā)展，穩(wěn)定樓市價(jià)格的良好作用，但如果使用不當(dāng)，則往往效果與期望差距甚遠(yuǎn)。

3、住房政策盤點(diǎn)

政策一：6月2日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，國家發(fā)展和改革委員會，以及財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，從2009年起到2011年，爭取用三年時(shí)間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度，并以此為重點(diǎn)加快城市住房保障體系建設(shè)，完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策。

政策二：12月14日，國務(wù)院召開常務(wù)工作會議，發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“國四條”，第四條要求“繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題”。對于1000萬戶國有工礦和林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)居民，要加大力度進(jìn)行改造，計(jì)劃用5年左右時(shí)間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區(qū)改造，有條件的地方爭取用3年時(shí)間基本完成。

政策評析：我國住房政策幾經(jīng)變遷，由福利分房到貨幣化改革是一個(gè)巨大的飛躍，但在轉(zhuǎn)變過程中，住房政策過度鼓勵了市場化走向，導(dǎo)致部分城市房價(jià)高企，房價(jià)與收入的比例失調(diào)，形成所謂的住房民生問題。2007年之后，政府的住房政策開始轉(zhuǎn)向，工作重心轉(zhuǎn)到了住房保障上來。2009年住房政策就是圍繞如何解決中低收入階層住房困難，以及國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造展開。而且，對于解決城市低收入住房困難家庭的任務(wù)指標(biāo)和力度在逐步擴(kuò)大，這顯示了政府在這一問題上更加積極和緊迫。

從目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市場化發(fā)展相結(jié)合的體制，首要任務(wù)是解決低收入家庭的住房問題，這個(gè)問題已經(jīng)逐步提升到了政治高度。對于市場化住房，國家不會限制和禁止，但在土地、稅收等環(huán)節(jié)會給予相關(guān)指導(dǎo)和調(diào)節(jié)，總體而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，會繼續(xù)大力推進(jìn)，而市場化住房建設(shè)對于經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展同樣意義重大，即便階段性受到政策調(diào)控的影響，但在城市化和經(jīng)濟(jì)水平提高等因素影響下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)獲得發(fā)展空間。

4、土地政策盤點(diǎn)

政策一：4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)工作電視電話會議在京召開。兩部委將重點(diǎn)對國家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

政策二：5月15日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快編制、修編2010至2011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，分類確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等3類保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及時(shí)序，并落實(shí)到具體地塊。

政策三：8月21日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，為促進(jìn)城市新增建設(shè)用地及時(shí)有效供應(yīng)并得到充分利用，進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地管理，依法糾正和遏制違法違規(guī)使用農(nóng)村集體土地等行為，要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)厲打擊囤地行為。

政策四：12月17日，財(cái)政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價(jià)款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。

政策評析：土地政策是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展最重要的政策之一，土地政策的主要內(nèi)容是調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏，以及土地出讓金繳交規(guī)則的相關(guān)制度。2009年我國土地市場從年初的相對冷淡到后期的火爆，也呈現(xiàn)了典型的“V”型反轉(zhuǎn)。由于央企入市，大量的流動性推助了地價(jià)上漲，一時(shí)間各地不斷爆出“地王”。尤其是一線城市，“地王”甚至在某些區(qū)域扎堆?！暗赝酢钡某霈F(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是市場預(yù)期過于樂觀的表現(xiàn)。這種樂觀來源于一方面企業(yè)擁有大量的閑置資金，需要尋找增值的投資對象，另一方面一些企業(yè)為獲得超額利潤大量囤地，客觀造成了土地市場的供不應(yīng)求。

從土地資源角度看，我國城市土地供應(yīng)與未來市場需求是不對應(yīng)的，人多地少是現(xiàn)狀，因此，我國的土地政策必須是進(jìn)行土地科學(xué)利用規(guī)劃，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，打擊囤地，最大限度開發(fā)利用閑置用地，用價(jià)格和稅收的手段科學(xué)配置土地資源，在一定程度上向住房保障用地傾斜。

按照這個(gè)思路，2009年，國土資源部出臺了一系列的土地政策，主要內(nèi)容是打擊囤地和其他非法占地行為。對于“超過兩年未開工的已出讓土地應(yīng)收回”政策的執(zhí)行，2009年從中央到地方政府都在積極推進(jìn)，但效果并不理想。打擊囤地是否能夠取得進(jìn)展，不是取決于政策條文的嚴(yán)與不嚴(yán)，而是取決于政策執(zhí)行力度的強(qiáng)與弱。

5、國四條與相關(guān)地方政策

國四條：國務(wù)院總理溫家寶12月14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，提出了四條意見：一要增加普通商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)；二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)；三要加強(qiáng)市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困

難家庭的住房問題。

部分地方政府的配套落實(shí)政策：

（1）：上海：出臺《關(guān)于本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》，內(nèi)容對應(yīng)于“國四條”。主要內(nèi)容，一是嚴(yán)格執(zhí)行國家各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收和金融政策；二是嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，切實(shí)增加普通商品住房土地供應(yīng)；三是加快建立和完善住房保障體系，積極推進(jìn)大型居住社區(qū)建設(shè)；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測監(jiān)管。

（2）南京：出臺《關(guān)于支持自住型和改善型住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，內(nèi)容也是四大部分，對應(yīng)“國四條”的相關(guān)內(nèi)容。強(qiáng)調(diào)了支持自主和改善型住房需求。

（3）北京：計(jì)劃2010年可建成房屋的規(guī)劃建筑面積在3000萬平方米以上，保障性住房面積更是占到了50％以上。

（4）廣州：市政府常務(wù)會議討論并原則通過《廣州市閑置土地處理辦法（修訂草案）》，有關(guān)部門將按會議要求對該草案作最后修訂，不日將頒布實(shí)施。

（5）深圳：2010年落實(shí)保障性住房35.06億元的總投資，優(yōu)先安排保障性住房用地，增強(qiáng)保障性住房的區(qū)域平衡性。

（6）杭州：一一落實(shí)國務(wù)院有關(guān)政策

（7）成都：從2010年1月1日起，經(jīng)適房保障對象的家庭年收入線由4萬元調(diào)至5萬元，廉租住房租金補(bǔ)貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)每平方米提高2元。

政策評析：“國四條”是今年以來國務(wù)院出臺的第一個(gè)重量級的房地產(chǎn)調(diào)控政策。“國四條”出臺的背景是我國宏觀經(jīng)濟(jì)“保八”已無懸念，房地產(chǎn)市場量價(jià)處于階段性高點(diǎn)。從經(jīng)濟(jì)平衡的角度，以及促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的角度，調(diào)控政策介入房地產(chǎn)市場勢在必行。

實(shí)際在“國四條”出臺前，12月9日召開的國務(wù)院常務(wù)會議已經(jīng)開始介入房地產(chǎn)調(diào)控，提出了“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”的政策部署。同日，國家發(fā)改委主任張平表示“我國將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購房?！痹俚?2月14日的“國四條”出臺，短短一星期，中央三次重要會議上都涉及到了房地產(chǎn)政策，并且強(qiáng)度一次比一次加大。這透露出日益高漲的房價(jià)正在突破中央的容忍底線。如果說在國際金融危機(jī)正盛的時(shí)候，政府還能借助房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費(fèi)保持經(jīng)濟(jì)的增長，房價(jià)問題還不算突出的話，那么明年房地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境將發(fā)生巨大變化，政府不大可能再繼續(xù)對房價(jià)快速上漲“睜一只眼閉一只眼”。

“國四條”的政策表述既有對傳統(tǒng)政策的繼承，也有一些新變化?！靶伦兓斌w現(xiàn)在落實(shí)住房保障的力度上將會前所未有的加強(qiáng)，雖然住房保障工作提出已經(jīng)兩年多了，但實(shí)際進(jìn)展總是落后于政策要求，也間接地助長了房價(jià)的上漲。國務(wù)院常務(wù)會議提出要“遏制”房價(jià)的上漲，其政策表述強(qiáng)度空前，行政手段應(yīng)該不在選擇之列，增大普通住房供應(yīng)則是平抑房價(jià)的主要手段。同時(shí)，國務(wù)院提出要“繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控?！边@為后續(xù)更加嚴(yán)厲的調(diào)控埋下了伏筆。

從地方政府落實(shí)“國四條”的情況看，各地政府的行動還是比較積極，北京、上海、南京、杭州等都專門出臺了相關(guān)執(zhí)行細(xì)則，按照國務(wù)院的部署從四個(gè)方面去制定2010年的房地產(chǎn)政策。由于“國四條”中明確鼓勵自住和改善型住房消費(fèi)，因此，各地在具體執(zhí)行細(xì)則中都加入了相關(guān)的措施，南京、杭州等地還有相應(yīng)的補(bǔ)貼。

總體而言，“國四條”的政策對房地產(chǎn)市場而言是“中性偏空”，有可能造成階段性的市場分水嶺。但“國四條”的出臺依然帶有短期性質(zhì)，并且需要各地政府去具體落實(shí)和解釋，能否對高房價(jià)起到震懾作用還有待觀察。

三、2010年房地產(chǎn)政策：調(diào)控由“無為”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝袨椤?/p>

“國11條”成為房地產(chǎn)緊縮政策的起點(diǎn)

1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共有11條，是繼“國四條”后，國務(wù)院對房地產(chǎn)市場出臺的又一個(gè)重量級政策文件?！皣?1條”內(nèi)容分五個(gè)部分，分別是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場監(jiān)管；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任。

政策評析：

整體風(fēng)格更加嚴(yán)厲。從“國11條”整體行文看，其文字表達(dá)明顯嚴(yán)厲了很多，“嚴(yán)格”、“不得”、“查處”等詞匯多次出現(xiàn)在公文中。如果說中央經(jīng)濟(jì)工作會議的公報(bào)對房地產(chǎn)業(yè)還“春風(fēng)和煦”，“國四條”進(jìn)而變得“陰晴不定”，那么“國11條”就帶有明顯的“風(fēng)雨交加”了。政策一次比一次表述嚴(yán)格，這也代表國務(wù)院對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的決心越來越大。

明確收緊二套房貸政策。“國11條”的重心落在對第二套房的購買要實(shí)行差別化的信貸利率政策。這可以看作是對“國四條”的細(xì)化措施，即在落實(shí)營業(yè)稅、土地出讓金新政后，房地產(chǎn)調(diào)控的重頭戲——信貸政策終于出爐。二套房貸款首付要40%以上，利率則要求銀行嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。值得注意的是，房貸新政并沒有提及“改善型”住房消費(fèi)能享受房貸優(yōu)惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”來確認(rèn)是首次貸款購房還是再次貸款購房。沒有了“改善型購房需求”的表述，“國11條”的信貸政策口徑實(shí)際上回歸到了兩年前的所謂“9·27”新政。

住房供應(yīng)類別更加明晰。國務(wù)院要求各城市人民政府要在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，抓緊編制2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求。這是一個(gè)比較硬性的規(guī)定，需要各城市政府具體落實(shí)，按照這個(gè)方略執(zhí)行，將有利于住房保障工作的順利推進(jìn)，也在一定程度上可以避免房價(jià)短時(shí)間內(nèi)再次飆升。

提出要加快研究完善住房稅收政策。

“國11條”中沒有提到物業(yè)稅的研究實(shí)施，而是用“研究完善住房稅收政策”來代替，這在一定程度上顯示國務(wù)院對物業(yè)稅的研究、試點(diǎn)、征收等還比較謹(jǐn)慎。另外，現(xiàn)在處于調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，物業(yè)稅的征收問題既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比較隱晦的說法，但并不排除中央繼續(xù)要推進(jìn)物業(yè)稅的研究與實(shí)施，其目的是引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。

首次提出地方政府的調(diào)控責(zé)任。第五大條是“落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任”，把房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展及住房民生問題的解決與地方政策的工作評價(jià)直接掛鉤，即“工作責(zé)任制”。這是一個(gè)重要的動向，將有利于督促地方政府將更多的精力關(guān)注住房民生問題，避免在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的問題上跑偏路，甚至“本末倒置”。

總體而言，在宏觀經(jīng)濟(jì)日益穩(wěn)定，并且通貨膨脹跡象顯現(xiàn)的時(shí)刻，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨分化，一方面要保持剛性需求的釋放，鼓勵自住購房消費(fèi)，加強(qiáng)住房保障；另一方面，對于投資投機(jī)性需求的肆無忌憚，國家不再選擇“隱忍”，而是日趨明確了態(tài)度，要“限制”和“打擊”。

金融信貸政策出現(xiàn)收緊趨勢：中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為16%，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。

政策評析：提高存款準(zhǔn)備金率背后是中央擔(dān)憂今年新增貸款非理性快速增長的一種反映。2010年的第一星期金融機(jī)構(gòu)新增貸款達(dá)到6000億人民幣，這在一定程度上促成了這次上調(diào)行動。

對房地產(chǎn)市場而言，資金流動性暫時(shí)不是問題，但是上調(diào)存款準(zhǔn)備金影響的是市場預(yù)期，如果市場從目前的“寬?！毙膽B(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬o縮”心態(tài)，房地產(chǎn)市場的開發(fā)和消費(fèi)節(jié)奏都將受到影響。不過從總體來看，這次央行提高存款準(zhǔn)備金率是從平衡經(jīng)濟(jì)體流動性，防范市場風(fēng)險(xiǎn)角度來考慮的，主要體現(xiàn)“平衡”和“微調(diào)”兩個(gè)方面。因此，僅從這一個(gè)動作還不能做出未來貨幣政策是“緊”還是“松”的判斷。未來政策走向：

宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策：繼續(xù)實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”

從宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向看，2010年依然實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，但會增加針對性和靈活性。其潛臺詞是，如果明年GDP增速重新站上兩位數(shù)，如果CPI增幅超過3-5%，如果包括股票和房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格沿續(xù)今年的熱勁兒，則會調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策，尤其是貨幣信貸政策，會繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率，甚至動用加息的手段，而貨幣政策的調(diào)整將顯著影響樓市。

房地產(chǎn)調(diào)控政策：“有保有壓”，從“無為”到“有為”

從房地產(chǎn)業(yè)本身分析，房地產(chǎn)調(diào)控政策在經(jīng)歷了2009年末、2010年初這輪“沖擊波”后，會有一個(gè)觀察期，如果接下來3-5個(gè)月市場出現(xiàn)調(diào)整，則不會再有明顯打壓政策，無論是政策面還是市場面，2010年全年極可能將在平靜中度過。如果2010年開發(fā)投資增速重新站上30%，如果房價(jià)漲幅依然堅(jiān)守今年下半年勢頭，那么國家打擊投資投機(jī)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會繼續(xù)加大力度出臺，政策的“有為”將體現(xiàn)的更為明顯。

具體來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能有以下幾個(gè)方面的動作：

第一，加快推進(jìn)物業(yè)稅全國范圍空轉(zhuǎn)運(yùn)行

從穩(wěn)定樓市價(jià)格，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)的角度看，開征物業(yè)稅是一個(gè)比較有效的政策手段，但目前我國還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不具備開征物業(yè)稅的條件，存在很多現(xiàn)實(shí)的困難。包括稅制合并、改革在內(nèi)，很多環(huán)節(jié)還需要梳理打通。因此，今年中央在物業(yè)稅開征問題上，依然是研究的多，探索的多，具體開征的可能性不大。最可能的動作是，擴(kuò)大物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，在全國范圍內(nèi)實(shí)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)。不排除有在個(gè)別已積累成熟空轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)的城市進(jìn)行試點(diǎn)實(shí)征。這樣有利于形成穩(wěn)定市場的預(yù)期，即開征物業(yè)稅是政府認(rèn)真考慮的選項(xiàng)，投資投機(jī)性購房者需要認(rèn)真思考面臨的市場及政策風(fēng)險(xiǎn)。

第二，金融信貸進(jìn)一步收緊

據(jù)媒體報(bào)道，2010年1月份前半個(gè)月金融機(jī)構(gòu)新增貸款量達(dá)到1.1萬億，如果該數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，那么前半月貸款占全年新增貸款計(jì)劃量7.5萬億的15%，央行明顯對如此之快的信貸增長表示憂慮。提高存款準(zhǔn)備金率，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)“窗口指導(dǎo)”是最近可行的選項(xiàng)。

另外，國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2009年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，2009年12月份，CPI同比增長1.9%，環(huán)比增長1%，再加上今年開年就形成的信貸洪峰，對于房地產(chǎn)而言，“國11條”已經(jīng)嚴(yán)格了二套房貸政策，在加息的預(yù)期背景下，住房信貸政策將更趨緊縮。開發(fā)貸也將會緊縮。

第三，“限外政策”將再次趨緊

2010年我國經(jīng)濟(jì)體系將面臨更加嚴(yán)重的流動性過剩問題，房地產(chǎn)市場將不再可能繼續(xù)擔(dān)負(fù)資金避險(xiǎn)池的作用，否則房地產(chǎn)業(yè)將面臨不可承受之重。對內(nèi)，現(xiàn)在金融信貸政策和稅收政策已經(jīng)趨于嚴(yán)格，投機(jī)投資資金成為重點(diǎn)防范的對象。對外，海外投資資金也將受到限制，防止外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的過度炒作，為地方政府一心一意做好住房保障工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，同時(shí)也可以穩(wěn)定市場預(yù)期，避免外來因素導(dǎo)致房價(jià)的大起大落。

第四，公共租賃住房指導(dǎo)意見將會出臺

2008年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新就表示：今年要加大租賃市場方面的探索工作，以有針對性地解決既不符合保障性住房供應(yīng)條件又無力購買普通商品住房的“夾心層”群體的住房問題；還將研究制訂《公共租賃住房指導(dǎo)意見》，明確公共租賃住房供應(yīng)對象等內(nèi)容。實(shí)際上，2009年國家層面的相關(guān)意見稿已經(jīng)出來，目前正在各地相關(guān)部門流轉(zhuǎn)以征求各方意見。動作快地方政府，如北京、常州、廈門、深圳、淮安等地已有實(shí)質(zhì)性動作。“國十一條”中提出明年增加公共租賃房用地供應(yīng)，信號非常明確，今年相關(guān)法規(guī)極有可能出臺，將在全國多數(shù)大城市實(shí)施。

第五，對地方政府的政策落實(shí)提出更高要求

房地產(chǎn)市場近年來出現(xiàn)的問題是多方面原因造成的，其中地方政府為追求地方利益，盲目發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)具有不可推卸的責(zé)任。因此，從最近的政策文件看，中央對地方政府的工作責(zé)任提出了明確的要求，對于個(gè)別房價(jià)非理性上漲的城市，不成文的規(guī)定很可能被定為“房價(jià)不下，地方官員就要下”。具體落實(shí)措施是要針對“國11條”的要求，出臺2010－2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的建設(shè)規(guī)模。這項(xiàng)工作的落實(shí)和實(shí)施效果將成為中央衡量地方政府工作績效的一個(gè)重要依據(jù)。因此，地方政府應(yīng)盡快組織力量編制相關(guān)規(guī)劃，把工作重點(diǎn)放在如何解決住房民生問題上。

第四篇：2012上半年中國房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

2012上半年中國房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

2012年國家仍然延續(xù)上的公民福利政策之路，房地產(chǎn)業(yè)將在擠壓與淘汰中頑強(qiáng)成長。

由于上對貨幣從緊政策、限價(jià)政策、限購都沒有對商品房限制達(dá)到預(yù)期、保障性住房在人民強(qiáng)烈呼吁聲遲緩走到臺前，城鎮(zhèn)住房剛性需求根本不會逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)也絕對不會崩盤，商品房開發(fā)商確實(shí)難，商品房價(jià)格漲也難，降也難。保障性住房批量上市那一天，就是房地產(chǎn)業(yè)政策松動的光環(huán)，要等到下半年。

2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟(jì)放緩做貢獻(xiàn)，為國家調(diào)控GDP走勢的杠桿之一。

一、房地產(chǎn)政策調(diào)整

2012年國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進(jìn)一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯(cuò)，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

1、國家進(jìn)一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；

2、國家進(jìn)一步完善房地產(chǎn)土地分類供應(yīng)政策；

3、一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺；開征房產(chǎn)稅之時(shí)，就是限購房政策自動取消之日；

4、國家按區(qū)域性調(diào)整政策性商品房政策；

5、下半年對商品房的金融政策將適度調(diào)整；

6、下半年對商品房的管理政策會也會適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會太大。

二、土地供應(yīng)量走勢

土地供應(yīng)量走勢為：2012年土地供應(yīng)總量會適度增加，但不會超過2011年15%，土地供應(yīng)向政策性商品住房傾斜。對一二線城市商品住房土地供應(yīng)仍屬于嚴(yán)控范圍。呈現(xiàn)商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財(cái)政積累，將商品住房土地供應(yīng)量會適量放開。對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應(yīng)方式，政策性商品住房將是土地供應(yīng)主體。

1、保障性住房土地供應(yīng)方式：以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)占總土地供應(yīng)量15%。

2、政策性商品住房土地供應(yīng)方式：以計(jì)劃加市場經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，實(shí)行限制性招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量50%。

3、商品住房土地供應(yīng)方式：以市場經(jīng)濟(jì)形式供應(yīng)，招、拍、掛。占總土地供應(yīng)總量35%。這樣的土地供應(yīng)格局基本定型。由于地方財(cái)政情況沒有較大的好轉(zhuǎn)，地方土地財(cái)政的態(tài)勢暫時(shí)無法緩解。

三、房地產(chǎn)資金走勢

對房地產(chǎn)金融貨幣從緊的政策會維持到明年的下半年。主要原因是以下五個(gè)問題造成的：

1、由于相互制約的稅收政策與金融政策調(diào)整不到位；

2、連續(xù)出臺的金融政策沒有到達(dá)預(yù)期，反而拉高了CPI，CPI回落緩慢；

3、區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同化現(xiàn)象沒有進(jìn)行合理調(diào)整，政府需構(gòu)建防范經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)圍墻；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產(chǎn)品全額由中央財(cái)政與地方財(cái)政支付，由于這兩年公民福利年年超標(biāo)，直接影響國家財(cái)政預(yù)算的總盤子；

5、仍然要利用房地產(chǎn)把過快的GDP拉下來，維持到國家理想經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。

所以，2012年金融管理對房地產(chǎn)資金走勢仍處于貨幣從緊的態(tài)勢，當(dāng)國家保障性住房按計(jì)劃批量上市那一天，房地產(chǎn)業(yè)政策就會松動，要等到下半年。

四、保障性住房走勢

國家由于財(cái)政問題對保障性住房會進(jìn)一步放開，讓更多的民間資本融入進(jìn)來，參加保障性住房建設(shè)。同時(shí)加強(qiáng)對保障性住房建設(shè)監(jiān)管，加強(qiáng)對保障性住房使用監(jiān)管。保障性住房建設(shè)資與使用管理資金將以地方政府公共產(chǎn)品指令性任務(wù)按分配，納入中央與地方政府財(cái)政預(yù)算。

一線城市：第一批廉租房與公租房陸續(xù)到位，第二批廉租房與公租房開建；

二線城市: 第一批廉租房與公租房部分轉(zhuǎn)變?yōu)檎咝陨唐纷》夸N售，用來保障資金回籠。第二批廉租房與公租房開建，來填補(bǔ)第一批廉租房與公租房未完成的任務(wù)。

三線城市: 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進(jìn)展緩慢。

四線城市：廉租房與公租房由于地方財(cái)政無資金調(diào)配，要等到2013年啟動。

五、政策性商品住房——限價(jià)房走勢

限價(jià)房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮(zhèn)人口對房產(chǎn)的需求市場，30年內(nèi)房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產(chǎn)實(shí)行金融嚴(yán)格從緊的政策，計(jì)劃期的限價(jià)房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質(zhì)，地方政府將保障性住房變?yōu)檎咝陨唐纷》砍鍪?。這樣，既解決了龐大限價(jià)房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完成資金回籠，呈現(xiàn)政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房兩種局面。致使政策性商品住房成為房地產(chǎn)開發(fā)商新的相互角逐的戰(zhàn)場。

六、商品房走勢

無人能夠改變城鎮(zhèn)住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計(jì)劃與市場經(jīng)濟(jì)共存的怪

圈。土地在市場經(jīng)濟(jì)模式下循環(huán)，建設(shè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下循環(huán)。地方政府不堪財(cái)政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變?yōu)檎咝陨唐纷》康拇筅厔莶豢赡孓D(zhuǎn)，對商品房較大沖擊的態(tài)勢已經(jīng)形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢仍然嚴(yán)峻。

一、二線城市商品房：按土地按市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，建設(shè)按計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式中運(yùn)行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發(fā)商來說，可能會逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向?yàn)樯虡I(yè)辦公用房開發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)危險(xiǎn)信號。

線城市商品房：這里的房地產(chǎn)商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計(jì)劃與市場夾縫中游離生存的企業(yè)。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。

地方政府是持續(xù)土地財(cái)政的做法，房地產(chǎn)業(yè)必須完成地方財(cái)政稅收。四線城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。應(yīng)該說四線城市房地產(chǎn)商日子最好過。地方政府是必須超額完成地方財(cái)政稅收，乘上土地財(cái)政最后一班車。

七、商品房價(jià)格走勢一、二線城市商品房價(jià)格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價(jià)格走勢仍然2011年一樣，上漲空間較大。

一線城市價(jià)格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%。

二線城市價(jià)格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%。

三線城市價(jià)格: 將上漲空間3%—5%。

四線城市價(jià)格: 將上漲空間4%—8%。

八、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化走勢

在房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)整中，除了去解決市場與資金問題，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)決策者都會想到解決本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量問題。

2012年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化會有四點(diǎn)突破：

1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；

2、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品工藝化；

3、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；

4、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品工藝化。

現(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，一無法有效的控制作業(yè)時(shí)間，二無法有效的控制建設(shè)與裝修成本，三無法有效的控制作業(yè)質(zhì)量。產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化與質(zhì)量工藝化是我國房地業(yè)必經(jīng)之路。

九、2012年房地產(chǎn)業(yè)的警示

1、房地產(chǎn)企業(yè)由于大市場原因不得已轉(zhuǎn)入到商品辦公用房開發(fā)時(shí)，必須考慮到本企業(yè)自有資金與確有保證的貸款流動資金能否堅(jiān)持一個(gè)完整的開發(fā)周期，如果沒有資金實(shí)力，進(jìn)

入商品辦公用房開發(fā)請三思。

2、2012年房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)政策對土地的供應(yīng)及土地價(jià)格問題會出現(xiàn)：一是對商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉(zhuǎn)移，對其土地需求的增加。后者是一個(gè)危險(xiǎn)想信號，當(dāng)大量房地產(chǎn)商將轉(zhuǎn)入商品辦公用房開發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當(dāng)形成無法控制局面時(shí)，就會出現(xiàn)建設(shè)資金鏈斷裂。

3、由于城市化進(jìn)程過快，城市新增人口的住房矛盾會激增。

結(jié)束語

2012年國家對房地產(chǎn)政策是堅(jiān)持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過渡。我國公民對房地產(chǎn)的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。

房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告的特點(diǎn)

（1）內(nèi)容豐富。報(bào)告涉及的調(diào)查內(nèi)容很豐富，從宏觀到微觀，從大環(huán)境到小環(huán)境，從消費(fèi)者到產(chǎn)品等都進(jìn)行全面的調(diào)查。

（2）篇幅較長。一份報(bào)告至少上萬字以上，有的其他甚至五六萬字才能把調(diào)查的內(nèi)容說完。

（3）多為集體負(fù)責(zé)完成。由不同專業(yè)的人員組成一個(gè)小組，統(tǒng)一分工，共同完成。

2、房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容。

第一部分房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查

（1）政治法律環(huán)境調(diào)查。

1）國家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。

2）有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。

3）有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查。

1）國家地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

2）項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。

3）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

4）國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

5）居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。

6）項(xiàng)目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

7）與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。

8）財(cái)政收支

第二部分社區(qū)環(huán)境調(diào)查

（1）房地產(chǎn)市場需求。

1）消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。

2）房地產(chǎn)市場影響因素調(diào)查。（如國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查和變化；消費(fèi)者和構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購買能力與投向。）

（2）消費(fèi)行為調(diào)查。

1）需求行為調(diào)查。（如消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動機(jī)的類型等。

2）購買行為調(diào)查。（如不同消費(fèi)者的不同購買行為，消費(fèi)者的購買模式，影響消費(fèi)者購買行為的社會因素及心理因素等。

第三部分房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查

（1）房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命同期。

（2）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

（3）新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。

（4）本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。

（5）建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

第四部分房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查

（1）影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。

（2）房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。

（3）房地產(chǎn)商品需求彈性和供給彈性的大小。

（4）開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響。

（5）國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場和價(jià)格。

（6）開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格。

（7）價(jià)格變動后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。

第五部分房地產(chǎn)促銷調(diào)查

（1）房地產(chǎn)廣告時(shí)空分布及廣告效果測定。

（2）房地產(chǎn)廣告媒體用情況的調(diào)查。

（3）房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。

（4）人員促銷的配備狀況。

（5）各種公關(guān)活動對租售績效的影響。

（6）各種營業(yè)推廣活動的租售績效。

第六部分房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查

（1）房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

（2）房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。

（3）租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

（4）房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價(jià)。

第七部分房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查

（1）競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)勢調(diào)查。

（2）對競爭者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。

（3）對競爭者商品房價(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。

（4）對競爭者廣告監(jiān)視和廣告策略、廣告費(fèi)用的研究。

（5）對競爭者的情況、銷售渠道、使用情況調(diào)查和分析。

（6）對未來競爭者的情況的分析和估計(jì)等。

（7）整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率。

（8）競爭性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績效及其發(fā)展動向。

第五篇：2014中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告

1．研究背景與目的由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”，自2003年開展中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究以來，已連續(xù)進(jìn)行了十二年，其研究成果引起了社會各界特別是機(jī)構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注，中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究的相關(guān)成果已成為投資者評判上市公司綜合實(shí)力、發(fā)掘證券市場投資機(jī)會的重要標(biāo)準(zhǔn)。在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略全面推進(jìn)、房地產(chǎn)長效機(jī)制逐步確立的背景下，房地產(chǎn)板塊受到資本市場的廣泛關(guān)注。一批優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司聚焦主流市場，積極優(yōu)化市場布局與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、持續(xù)強(qiáng)化快周轉(zhuǎn)運(yùn)營策略，收獲了良好的業(yè)績，投資價(jià)值彰顯。

2．研究結(jié)果及分析

2.1 中國房地產(chǎn)上市公司整體發(fā)展?fàn)顩r分析

“2014中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究”的研究對象主要包括135家滬深上市房地產(chǎn)公司和45家大陸在港上市房地產(chǎn)公司。研究結(jié)果顯示：2013年，房地產(chǎn)上市公司精準(zhǔn)把握市場脈搏，經(jīng)營業(yè)績實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長；但在激烈的市場競爭中，由于規(guī)模效應(yīng)、管控水平、運(yùn)營效率的差異導(dǎo)致上市公司在盈利表現(xiàn)、財(cái)富創(chuàng)造力和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性等方面的分化日益加劇。

（1）經(jīng)營狀況：營業(yè)收入與利潤規(guī)模穩(wěn)步增長，業(yè)績分化加速

2010-2013年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均營業(yè)收入及增長率

2013年，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績規(guī)模穩(wěn)步提升，滬深上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值為56.15億元，同比增長30.10%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值為194.37億元，同比增長30.08%。同年，滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤均值為7.29億元，同比增長8.31%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤均值為34.02億元，增速降至13.05%。房地產(chǎn)上市公司在2011年末及2012年上半年降價(jià)促銷的項(xiàng)目于2013年集中進(jìn)入結(jié)算期，導(dǎo)致利潤空間縮小、凈利潤增長趨緩，與營業(yè)收入的高增長節(jié)奏形成較大反差。

為緩解降價(jià)促銷項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)帶來的利潤率下滑壓力，房地產(chǎn)上市公司積極強(qiáng)化內(nèi)部管控降低成本費(fèi)用，滬深上市房地產(chǎn)公司2013年的銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率、財(cái)務(wù)費(fèi)用率較上年分別下降0.25、0.44、0.24個(gè)百分點(diǎn)，利潤空間得到了一定程度的保障。

（2）股東回報(bào)：資產(chǎn)收益水平下行，財(cái)富創(chuàng)造能力差距擴(kuò)大

2010-2013年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司每股收益與凈資產(chǎn)收益率均值

2013年，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率均值分別下降至12.26%和18.18%，每股收益均值與2012年基本持平，分別為0.37元和0.64元。具體來看，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司中分別有54%和42%的企業(yè)凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)下滑，且大多為資產(chǎn)規(guī)模小、業(yè)績表現(xiàn)一般的中小企業(yè)；同期龍頭房企則實(shí)現(xiàn)了有質(zhì)量的增長，行業(yè)發(fā)展分化加劇。

2013年，滬深上市房地產(chǎn)公司的EVA均值為1.38億元，同比降低近30%；而大陸在港上市房地產(chǎn)公司的EVA均值為4.04億元，同比增長22.05%，在財(cái)富創(chuàng)造能力方面明顯領(lǐng)先于滬深上市房地產(chǎn)公司。滬深上市房地產(chǎn)公司的資本成本均值增幅達(dá)23.50%，大大超過稅后凈營業(yè)利潤的增幅，同期大陸在港上市房地產(chǎn)公司資本成本增幅僅為13.82%，可見資本成本的快速上升已成為制約滬深上市房地產(chǎn)公司提升財(cái)富創(chuàng)造表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。

（3）財(cái)務(wù)穩(wěn)健性：負(fù)債水平小幅上升，高成本拿地加劇現(xiàn)金流壓力

2010-2013年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率與有效負(fù)債率均值

2013年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為64.17%，大陸在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為69.19%，較上年分別上升1.90、2.14個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近4年最高水平。剔除預(yù)收賬款后，滬深上市及大陸在港上市房地產(chǎn)公司的有效負(fù)債率均值分別為50.88%和55.59%，較上年上升2.40、1.29個(gè)百分點(diǎn)，但總體負(fù)債水平仍處于合理可控范圍。

受銷售態(tài)勢良好、部分熱點(diǎn)區(qū)域及城市量價(jià)齊升的影響，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司加快了擴(kuò)張步伐，資金流出額度擴(kuò)大，現(xiàn)金流狀況趨緊：滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司2013年每股經(jīng)營現(xiàn)金流凈額均值再次由正轉(zhuǎn)負(fù)，分別下降至-0.38元、-0.11元，現(xiàn)金流壓力持續(xù)加大。多頻次、高成本拿地是加劇企業(yè)現(xiàn)金流緊張的主要原因。

（4）投資價(jià)值：房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤，利好政策提升部分公司投資價(jià)值

2010-2013年滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值及其增長率

2013年，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)繼續(xù)疲弱，全年上證地產(chǎn)指數(shù)和深證地產(chǎn)指數(shù)分別下跌11.75%和16.16%，漲幅排名在申萬一級行業(yè)中位列倒數(shù)第四，房地產(chǎn)上市公司的市值明顯下挫。截至2013年底，滬深上市房地產(chǎn)公司的平均市值為74.77億元，同比下降10.83%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均市值為168.71億元，同比下降19.20%。

由于2013年行業(yè)銷售形勢良好，大部分房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績鎖定性較強(qiáng)，加之受新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)、系列區(qū)域規(guī)劃政策落地等因素影響，地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)行情值得期待。

2.2 2014中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究結(jié)果

（1）綜合實(shí)力TOP10

2014滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP102014中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10

2014排名2 3 4 5 6 7 8

股票代碼 000002.SZ 600048.SH 000024.SZ 600383.SH 000402.SZ 600340.SH 601992.SH 002146.SZ

股票簡稱 萬科A 保利地產(chǎn) 招商地產(chǎn) 金地集團(tuán) 金融街 華夏幸福 金隅股份 榮盛發(fā)展

2014排名2 3 4 5 6 7 8

股票代碼 3333.HK 0688.HK 1109.HK 2007.HK 0960.HK 0813.HK 3900.HK 2777.HK

股票簡稱 恒大地產(chǎn) 中國海外發(fā)展 華潤置地 碧桂園 龍湖地產(chǎn) 世茂房地產(chǎn) 綠城中國 富力地產(chǎn)10

002244.SZ 600376.SH

濱江集團(tuán) 首開股份10

3383.HK 0817.HK

雅居樂地產(chǎn) 方興地產(chǎn)

2013年，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10總資產(chǎn)均值分別為1491.20億元和1824.55億元，經(jīng)營規(guī)模持續(xù)壯大，同期每股收益（EPS）均值分別為同類上市公司的3.51倍和2.28倍，綜合經(jīng)營績效優(yōu)異。

萬科、恒大精準(zhǔn)把握市場節(jié)奏，加快推出中小戶型產(chǎn)品覆蓋剛需市場，保持了高速周轉(zhuǎn)，綜合實(shí)力持續(xù)位居行業(yè)領(lǐng)先水平；華夏幸福把握新型城鎮(zhèn)化機(jī)遇，持續(xù)強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營模式，營業(yè)收入和利潤規(guī)模實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量的成長；金融街、榮盛發(fā)展、方興地產(chǎn)等企業(yè)把握市場機(jī)遇、優(yōu)化發(fā)展策略，凈利潤分別實(shí)現(xiàn)30.54%、44.06%、21.35%的增長，推動綜合實(shí)力穩(wěn)步提升。

（2）財(cái)富創(chuàng)造能力TOP10

2014滬深上市房地產(chǎn)公司財(cái)富創(chuàng)造能力TOP102014中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司財(cái)富創(chuàng)造能力TOP10

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代碼 000002.SZ 600048.SH 000024.SZ 600383.SH 600340.SH 002146.SZ 000402.SZ 600266.SH 002244.SZ 000031.SZ

股票簡稱 萬科A 保利地產(chǎn) 招商地產(chǎn) 金地集團(tuán) 華夏幸福 榮盛發(fā)展 金融街 北京城建 濱江集團(tuán) 中糧地產(chǎn)

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代碼 0688.HK 3333.HK 0960.HK 2007.HK1109.HK1638.HK0410.HK 3900.HK 1030.HK 2608.HK

股票簡稱 中國海外發(fā)展 恒大地產(chǎn) 龍湖地產(chǎn) 碧桂園 華潤置地 佳兆業(yè)集團(tuán) SOHO中國 綠城中國 新城發(fā)展控股 陽光100中國

2013年，滬深上市房地產(chǎn)公司財(cái)富創(chuàng)造能力TOP10的EVA（經(jīng)濟(jì)增加值）均值達(dá)到19.51億元，是同期滬深上市房地產(chǎn)公司EVA均值的14.14倍；中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司財(cái)富創(chuàng)造能力TOP10全年EVA均值為11.52億元，是同期大陸在港上市房地產(chǎn)公司EVA均值的2.85倍，領(lǐng)先優(yōu)勢明顯。

中海、綠城、金融街等企業(yè)在2013年抓住市場上升期，通過品質(zhì)及服務(wù)的提升強(qiáng)化產(chǎn)品附加值，獲得了較高的利潤空間。此外，萬科、保利、龍湖等企業(yè)通過發(fā)行債券、銀行貸款等多元融資組合有效降低資金成本，實(shí)現(xiàn)了更高的經(jīng)濟(jì)增加值。

（3）財(cái)務(wù)穩(wěn)健性TOP10

2014滬深上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健性TOP102014中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健性TOP10

2014排名

股票代碼 000002.SZ

股票簡稱 萬科A

2014排名

股票代碼 0688.HK

股票簡稱 中國海外發(fā)展3 4 5 6 7 8 9 10

000024.SZ 600048.SH 600383.SH 000402.SZ 600266.SH 600340.SH 601992.SH 600376.SH 000926.SZ

招商地產(chǎn) 保利地產(chǎn) 金地集團(tuán) 金融街 北京城建 華夏幸福 金隅股份 首開股份 福星股份3 4 5 6 7 8 9 10

3333.HK 1109.HK 0960.HK 3377.HK 0884.HK 1238.HK 1628.HK 1369.HK 1862.HK

恒大地產(chǎn) 華潤置地 龍湖地產(chǎn) 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 旭輝控股集團(tuán) 寶龍地產(chǎn) 禹洲地產(chǎn) 五洲國際 景瑞控股

2013年，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健性TOP10的有效負(fù)債率均值分別為47.99%、51.42%，貨幣資金與短期及一年到期債務(wù)的比率均值分別為1.39、2.52，均優(yōu)于滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司同期指標(biāo)。

萬科、金地、福星股份、中海、華潤置地等企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率及有效負(fù)債率也都處于較為合理的區(qū)間，穩(wěn)健經(jīng)營能力強(qiáng)；同時(shí)這些企業(yè)多選擇了謹(jǐn)慎擴(kuò)張、合理投資。保障了現(xiàn)金流的充裕，為持續(xù)健康增長奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（4）投資價(jià)值TOP10

2014滬深上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值TOP102014中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值TOP10

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代碼 000002.SZ 600048.SH 000024.SZ 600340.SH 000402.SZ 600383.SH 000656.SZ 601992.SH 000732.SZ 000926.SZ

股票簡稱 萬科A 保利地產(chǎn) 招商地產(chǎn) 華夏幸福 金融街 金地集團(tuán) 金科股份 金隅股份 泰禾集團(tuán) 福星股份

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代碼 3333.HK 0688.HK 0960.HK 1638.HK 0884.HK 0817.HK 2608.HK 1628.HK 1238.HK 1369.HK

股票簡稱 恒大地產(chǎn) 中國海外發(fā)展 龍湖地產(chǎn) 佳兆業(yè)集團(tuán) 旭輝控股集團(tuán) 方興地產(chǎn) 陽光100中國 禹洲地產(chǎn) 寶龍地產(chǎn) 五洲國際

2013年，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值TOP10每股收益均值分別為1.24元、0.75元，是同期滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司均值的3.35倍和1.17倍；其凈利潤均值分別達(dá)51.96億元、56.37億元，分別為同類上市公司均值的7.13倍、1.66倍。

萬科、保利、恒大、中海等企業(yè)實(shí)力雄厚、業(yè)績增長持續(xù)穩(wěn)定，是值得長期關(guān)注的價(jià)值型龍頭公司。龍湖、寶龍、方興地產(chǎn)、五洲國際等企業(yè)則充分發(fā)揮商住綜合運(yùn)營優(yōu)勢，開發(fā)與持有運(yùn)營業(yè)務(wù)快速增長，獲得海內(nèi)外市場的廣泛認(rèn)可，投資價(jià)值不斷顯現(xiàn)。

園區(qū)類開發(fā)上市公司在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚合、區(qū)域價(jià)值提升等方面發(fā)揮著更加重要的作用。

2014園區(qū)開發(fā)上市公司TOP10

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代碼 600663.SH 600648.SH 600064.SH 600736.SH 600895.SH 600639.SH 600133.SH 600658.SH 000573.SZ 600082.SH

股票簡稱 陸家嘴 外高橋 南京高科 蘇州高新 張江高科 浦東金橋 東湖高新 電子城 粵宏遠(yuǎn)A 海泰發(fā)展

2014園區(qū)開發(fā)上市公司TOP10緊跟國家政策導(dǎo)向，積極創(chuàng)新優(yōu)化園區(qū)經(jīng)營模式，加速產(chǎn)業(yè)資源整合，強(qiáng)化服務(wù)平臺搭建和金融創(chuàng)新，在物業(yè)租售規(guī)模、招商引資額、園區(qū)地均GDP等方面進(jìn)步顯著，實(shí)現(xiàn)了較好的運(yùn)營業(yè)績。

浦東金橋、蘇州高新等企業(yè)通過戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動業(yè)績穩(wěn)步增長，而陸家嘴、外高橋、張江高科等企業(yè)抓住自貿(mào)區(qū)建設(shè)的利好因素，積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級，實(shí)現(xiàn)企業(yè)綜合競爭力和盈利能力的提高，長期投資價(jià)值值得關(guān)注。

3．結(jié)語

2013年，政策調(diào)控趨于穩(wěn)定、房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制框架初現(xiàn)，全面推進(jìn)的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略蘊(yùn)含著巨大的行業(yè)機(jī)遇，全年國內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場行情穩(wěn)步向好。房地產(chǎn)上市公司準(zhǔn)確把握市場走勢，適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場布局，并采取靈活有效的銷售策略，有力促進(jìn)了業(yè)績的快速提升。同時(shí)，由于規(guī)模效應(yīng)、運(yùn)營效率、資源整合能力、管控水平的差異，房地產(chǎn)上市公司在經(jīng)營業(yè)績、財(cái)富創(chuàng)造能力、財(cái)務(wù)穩(wěn)健性等方面都呈現(xiàn)出較高程度的分化。其中，龍頭上市房地產(chǎn)公司表現(xiàn)出了持續(xù)穩(wěn)定的盈利能力，核心財(cái)務(wù)指標(biāo)控制得當(dāng)，市場份額明顯提升，吸引了資本市場的廣泛關(guān)注。

進(jìn)入2014年，主要城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為平淡，部分房地產(chǎn)上市公司業(yè)績增長低于預(yù)期。但基于上一年的良好銷售表現(xiàn)，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績鎖定性較高，結(jié)算利潤率也將在今年有一定程度改善。同時(shí)，隨著市場化改革的深入、一系列區(qū)域規(guī)劃政策的出臺，為部分上市公司帶來較好的增長預(yù)期，投資價(jià)值彰顯。未來，行業(yè)分化發(fā)展的格局仍將持續(xù)，優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司在保持快速增長的同時(shí)，要進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管控，提升運(yùn)營效率和財(cái)務(wù)安全保障，以實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展，為股東、員工和社會持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值，引領(lǐng)行業(yè)健康發(fā)展。