第一篇：財產行為稅有關問題調研

財產行為稅有關問題調研

一、當前經濟與社會發展形勢給財產行為稅工作提出了哪些新的要求，2012年如何適應形勢的要求確定財產行為稅工作安排。

近年來,財產行為稅征收管理力度不斷加大,收入隨經濟的發展、稅制改革的深入以及征管的加強逐年快速增長,為地方經濟的發展和社會穩定作出了積極貢獻。近三年，我市的財產行為稅（不含耕契稅）入庫稅款逐年增長，從2008年的6.7億元到2010年的8.36億元，2011年1-10月份更是突破了10億元大關，入庫10.26億元；而耕契兩稅自2009年移交地稅征收后更是突飛猛進，從2009年的1.35億元到2011年1-10月的5.05億元，同比增長3.74倍。但是，當前的經濟與社會發展形勢，給財產行為稅工作提出了更高的要求：隨著財稅制度改革的進一步深化和完善，營業稅改征增值稅等制度改革已在上海試行，預計“十二五”期間將推廣到全國，地稅部門在流轉稅、所得稅方面征收管理的空間日趨有限，地稅部門的工作重心將從流轉稅和所得稅等稅種逐步向財產行為稅延伸。

因此，2012年地稅部門應及時轉變觀念，克服畏難情緒，著眼大局，立足長遠，從關系地稅部門長遠發展的戰略高度來考慮，切實抓好財產行為稅征收管理；要牢固樹立大稅種做實、小稅種做大的觀念，突破流轉稅、所得稅管理的思維定式，創新管理機制；要樹立向管理要收入的思想，結合財產行為稅的特點，從堵塞征管漏洞入手，不斷完善征收管理辦法；要樹立依法治稅的思想，不應把財產行為稅作為收入結構、收入進度的調節器，做到應收盡收。

二、2012年財產行為稅工作面臨哪些內部與外部的有利條件和困難，如何充分利用有利條件，克服面臨的困難，確保完成各項工作任務。

2012年財產行為稅工作面臨的有利因素：一方面是國家制定的《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》以及總局制定的稅收發展“十二五”規劃綱要，明確提出了稅收改革的任務，財產行為稅改革都被列入“十二五”規劃。可以說，未來5年，財產行為稅的改革和發展將面臨一個非常難得的機遇期，另一方面，在地方政府的支持下，協稅護稅網絡更加健全，國稅、工商、房產，規劃，建設，土地等各部門都定期向地稅傳遞有關涉稅信息。通過以信息傳遞為契機，查找漏征漏管情況，及時追繳、補征稅款，源泉控管得到加強。而全省征管新系統的推廣運行，各級政府部門對企業土地、房產、車輛等市場運行秩序的清理及加強規范化管理等，為財產行為稅征收工作提供了充分有力的基礎保障。同時，納稅人的納稅意識隨著經濟和企業的發展也逐步增強。不利因素：各種財產行為稅的立法層次低，仍停留在暫行條例的層面上，權威性較低、效力層次不高，稅收政策相對滯后，不能適應新形勢的要求；財產行為稅政策宣傳不夠深入，缺乏必要監督，落實不夠到位；依托科技信息手段、提高財產行為稅管

理質量做得不夠，信息共享的程度不高，難以實施有效的監控。如未能與國土、房管實行信息化聯網，及時獲取土地房產信息、房地產開發信息以及建安工程信息等，加強對耕契稅、房產稅、土地使用稅、印花稅的有效管征。由于納稅戶面廣線長，現有征管力量不足,對納稅人的情況掌握不全、不細。

2012年財產行為稅工作既要認真貫徹執行國家政策和對稅收工作的各項要求；又要從本地實際出發，用好稅收法規賦予地方的管理權限，發揮好為地方政府籌集財政收入、促進地方經濟社會發展的作用。要充分利用有利條件，努力克服和解決困難，確保完成工作任務。要進一步加快改革步伐以提升政策法規的立法層次，提高法律法規的權威性和效力層次。要勇于開拓創新，隨著稅收制度不斷調整和完善，稅收管理必須與時俱進，一些落后的征管方式和方法必須改變，財產行為稅管理要在不斷創新中提高質量和效率。積極深入開展協稅護稅工作，靈活采取直接征收、委托代征、代收代繳、核定征收等多種征管方式，大膽探索和實踐有利于加強財產行為稅管理的模式，有利于稅收管理質量和效率的措施和辦法，保持財產行為稅管理的生機與活力。將現代信息技術廣泛運用到稅收管理活動，建立人機結合的征管運行機制，建立完善的基礎稅源數據庫和信息監控管理系統，實現稅收信息的動態化管理。要切實與有關部門加強協調配合，盡快建立與各部門的信息共享機制，以法律法規明確各有關部門協稅護稅的義務和責任，充分利用第三方信息，加強稅源管征。采取多

種行之有效的措施，廣泛深入地宣傳財產行為稅政策，使廣大納稅人了解稅法、掌握稅法，監督執行稅法，不斷增強稅收法制觀念。

三、財產行為稅干部隊伍的素質存在哪些不能適應工作要求的缺陷，如何克服缺陷提升財產行為稅干部隊伍的素質。

目前財產行為稅干部隊伍的素質存在的缺陷主要是，部分干部仍然存在重大稅輕小稅的片面觀念，單獨任務觀點，沒有充分認識到財產行為稅在地方稅工作和調控管理經濟方面的重要作用。有的稅源底子不清，征管基礎管理不扎實；有的管理松弛，工作簡單化；有的征管措施不到位、造成稅收流失。稅務干部的管理水平和綜合素質參差不齊，部分干部素質不能適用新形勢的要求，不少干部工作責任心不強，業務素質不高，稅收政策水平較低，對征管程序掌握不全面，缺乏扎實的業務基礎，甚至不能獨立工作，納稅服務意識淡薄，影響征納關系。這些問題不同程度制約著干部隊伍的建設，制約著稅收事業的深入發展。如前不久網上出現的一則新聞“律師告地稅”，說的就是由于我局窗口人員業務素質低，政策解釋不清，致使地稅部門被告上法庭。財產行為稅的征收管理是一項細致而繁瑣的工作，財產行為稅政策性強、稅種多、涉及面廣、征管復雜，要做好本職工作，僅靠責任心和工作熱情是不夠的，還需要專業知識和相關知識作保證。它要求稅務人員要有較高的財稅法律知識，較強的工作責任心，較為認真勤懇的工作態度，較為深刻縝密的工作方法，以

及較好的溝通技巧，才能有效執行政策，堵塞征管漏洞，以做到地方稅收應收盡收。一方面要結合地稅工作實際，廣泛開展財經知識、稅收業務和崗位技能培訓，努力提高稅收科學化、精細化、規范化管理水平。另一方面要制定一套行之有效的獎懲辦法，對業務素質好，征收本領強的稅務人員要給予一定的物質獎勵和精神鼓勵，授予其“征管業務能手”稱號，有效地激發廣大地稅干部愛崗敬業、精業創業、爭先創優的熱情，大力營造積極向上的工作氛圍，在全系統內形成“人人鉆研業務，人人爭當能手”的熱潮，為全面提高稅收征管工作質效，提供人才保障和智力支持。

二〇一一年十二月三日

第二篇：財產行為稅工作重點建議

一、車船稅重點：加強對保險公司扣繳工作的業務培訓、政策輔導和監督管理，使他們熟悉車船稅的有關政策規定及扣繳的方式和程序，從思想上切實重視起這項工作。繼續加強與公安部門的配合，嚴把車輛的“購車”與“年審”關，實施“先稅后檢”，堵塞車船稅漏洞，加強對行政事業單位車船監督檢查，加大征收力度，做到公平稅負。

二、資源稅重點：鞏固“一區一品”管理，對不能正確計算資源稅的開采戶全部進行測算，否則建立健全賬戶。加強代扣代繳力度，凡是不持有資源稅完稅憑證的，一律由收購單位或個人代扣代繳。

三、房產稅工作重點：一是行政事業單位出租的房屋，二是房地產企業自用和出租的房屋（重點售樓部），三是以契稅為契機進一步完善房地產一體化管理

四、土地使用稅重點：一是通過宗地管理對面積不清、備案類減免稅金額在10萬元以上的進行一次實地測量（復查），二是工業園區和近年來招商和外資企業管理。

五、耕、契兩稅重點：進一步推進一體化管理，對房地產繳納的出讓金、征地費、拆遷安置補償、地上附著物和青苗補償費、土地開發費、城市建設配套費、土地閑置費等契稅依據開展一次清理，對漏繳或少繳的進行補征。認真落實“先稅后征”，加大綜合治稅。

要加強業務學習，提高工作能力，財產行為稅政策性強、稅種多、涉及面廣、征管復雜。要做好本職工作，僅靠責任心和工作熱情是不夠的，還需要專業知識和相關知識作保證。業務水平和工作能力方面還有待提高。一方面加強業務學習，另一方面加強審計、會計等相關專業知識的學習，工作經驗豐富的同志要做好傳、幫、帶工作，要在工作能力方面悉心培養。各單位要充分利用培訓計劃重點培養師資力量，定期組織學習和培訓，進一步提高整體素質，推動財產行為稅管理工作再上新水平。

第三篇：江蘇省財產行為稅減免操作規程

江蘇省財產行為稅減免操作規程

第一章 總 則

第一條

為規范和加強全省財產行為稅減免稅管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發〈稅收減免管理辦法（試行）〉的通知》和有關稅收法律、法規、規章的規定，制定本操作規程。

第二條

本規程所稱財產行為稅范圍包括房產稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、土地增值稅、車船稅、印花稅、資源稅、契稅、耕地占用稅、教育費附加等。

第三條

各級稅務機關應按照本規程規定的程序和權限進行減免稅審批，禁止越權和違規審批減免稅。

第二章 減免稅的事項與權限

第四條 減免稅事項包括：

（一）財產行為稅各稅種相應條例、細則、實施辦法中規定的減免稅事項；

（二）財政部、國家稅務總局等有權部門出臺的規范性文件中規定的減免稅事項；

（三）江蘇省財政廳、江蘇省地方稅務局按照規定確定的其他減免稅事項。

第五條 本規程所規范的財產行為稅減免稅包括報批類減免 1 稅和備案類減免稅。報批類減免稅是指法律、行政法規、規章及其他規范性文件明確規定應由稅務機關審批的減免稅事項；備案類減免稅是指取消審批手續的減免稅事項和不需稅務機關審批的減免稅事項。

第六條 減免稅權限：

（一）報批類減免稅

城鎮土地使用稅困難性減免事項審批權限集中在江蘇省地方稅務局。其他報批類減免稅事項統一由主管稅務機關辦理。

（二）備案類減免稅

備案類減免稅事項統一由主管稅務機關辦理。

第七條 本規程列舉的財產行為稅減免稅事項包括報批類和備案類兩類（詳見附件一），凡未列舉的，請各地對照法律、法規、規范性文件的有關規定處理，列舉的事項被新的規定修改或廢止的，按新規定執行。

第三章 減免稅的申請與受理

第八條 符合減免稅條件的納稅人，應書面向主管稅務機關提出減免申請，并按附件一的要求提供相關資料。

第九條 除以下減免稅事項外，其他減免稅事項應在辦理納稅申報前提出申請：

（一）城鎮土地使用稅困難減免事項，納稅人減免稅申請的期限為終了后2個月內；

（二）經市縣人民政府批準的房產稅困難性減免事項，納稅人 2 應在收到市縣人民政府批準的有關材料之日起10個工作日內提出申請；

（三）城市、農村公共交通車輛的車船稅減免事項，納稅人應在每年12月20日前提出免征下一申請。對內新增城市、農村公共交通車輛的車船稅減免事項應在辦理交強險前提出申請。

第十條 主管稅務機關對納稅人提出的減免稅申請，應當根據以下情況分別作出處理：

（一）申請的減免稅事項，依法不需要由稅務機關審批或備案的，應當按規定即時告知納稅人不受理。

（二）申請的減免稅材料不齊全、存在錯誤或者不符合法定形式的，應當按規定一次性告知納稅人補正。

（三）申請的減免稅材料齊全、符合法定形式的，或者納稅人按照稅務機關的要求提交全部補正減免稅材料的，應當按規定受理納稅人的申請。

第四章 減免稅的備案與審批

第十一條

減免稅的備案與審批是對納稅人提供的資料與減免稅法定條件的相關性進行的審核，不改變納稅人真實申報責任。

第十二條 主管稅務機關對納稅人的減免稅申請，除土地使用稅報批類減免事項外，凡資料齊全、政策依據充分的，應當予以登記備案或審批。

第十三條 納稅人享受備案類減免稅，經主管稅務機關登記后，主管稅務機關應向納稅人出具《稅務事項登記備案告知書》，3 自登記備案后執行。納稅人未按規定備案的，一律不得享受減免稅優惠。

第十四條 主管稅務機關對納稅人的報批類減免稅申請，應就以下內容進行調查：

（一）申請人是否具有減免稅的資格；

（二）申請人的生產經營情況和其他與申請減免稅有關的情況；

（三）申請人的納稅申報情況；

（四）申請減免稅事項適用的稅收政策依據；

（五）申請減免稅的時限；

（六）其他按規定需要審核的內容。

第十五條 主管稅務機關對審核結果按以下情形處理：

（一）對減免申請符合政策規定和法定形式的報批類減免稅事項審批稅務機關應當在規定的期限內作出準予申請事項的書面決定；

（二）對報批類減免稅減免申請依據不充分，不符合法定條件的，不予審批的，應向納稅人出具《稅務事項不予批準決定書》，并將納稅人的報送資料退還納稅人；

（三）對報送資料不符合要求的，按規定要求納稅人限期補正。補正時間不計算在審批時限內。

第十六條

對超過1個納稅的報批類減免稅，實行一次性審批，每年定期核查。

持續發生的或超過一個納稅的備案類減免稅，實行每年登記備案；非持續發生的備案類減免稅在每次發生時登記備案。

第十七條 江蘇省地方稅務局負責審批的城鎮土地使用稅困難性減免事項，由主管稅務機關審核后逐級上報。

主管稅務機關接到納稅人減免稅申請后，必須對申請內容逐項審核，提出具體的初審意見和報告，于納稅人報送截止時間的10個工作日內匯總上報上一級稅務機關；各省轄市及蘇州工業園區地方稅務局、張家港保稅區地方稅務局、蘇州市常熟地方稅務局、江蘇省地方稅務局直屬稅務局接到下級稅務機關的減免稅報告后進行匯總，于納稅人報送截止時間的20個工作日內上報江蘇省地方稅務局審批。江蘇省地方稅務局接到各地上報的減免稅報告后，對申請內容逐項審核，20個工作日內制作減免稅批復或《稅務事項不予批準決定書》發送給上報稅務機關。上報稅務機關收到審批決定后10工作日內將審批決定轉送給主管稅務機關，由主管稅務機關代為送達納稅人。

第十八條

對由于特殊情況，不能在上述規定的時間內辦結的，在報經本級稅務機關負責人批準后，可以延長10個工作日。

第五章 減免稅的管理與監督

第十九條 各級稅務機關和經辦人要對納稅人已享受減免稅情況加強管理和監督。納稅人在享受減免稅期間，仍應按規定辦理正常納稅申報。納稅人享受減免稅期滿后，應當及時申報繳納稅款。

第二十條 納稅人享受減免稅的條件發生變化的，應自發生變化之日起15個工作日內向主管稅務機關報告，并按規定申報繳納稅款。

第二十一條

稅務機關在日常檢查或專項檢查中發現納稅人有減免稅備案事項應備案而未備案的，應督促納稅人進行備案登記。

第二十二條

各級稅務機關應加強對備案類減免稅和報批類減免稅納稅人資料的檔案管理，規范備案和報批文書。

報批類減免稅檔案內容包括：減免稅審批（備案）申請表及其有關資料、減免稅申請報告、受理通知書、減免稅批準或不予批準通知書、主管稅務機關調查報告等。

第二十三條 各地應于每年5月底前將上《財產行為稅分稅種減免稅情況統計表》、《財產行為稅分項目減免稅情況統計表》（報批類）、《財產行為稅分項目減免稅情況統計表》（備案類）（見附件二、三、四）隨同上財產行為稅減免稅總結報告上報江蘇省地方稅務局。

第二十四條 主管稅務機關應根據申請、審核情況，建立耕地占用稅、契稅備案類項目的管理臺賬，并對執行情況進行跟蹤管理。

主管稅務機關應將耕地占用稅減免事項臺賬（見附件五）和契稅減免事項臺賬按季匯總報省轄市稅務機關備案。省轄市稅務機關應在終了后30日內將占用耕地500畝（含500畝）以上的耕地占用稅減免事項臺賬和契稅的計稅金額在5000萬元（含5000萬元）以上的減免事項臺賬匯總報江蘇省地方稅務局備案。

第二十五條 主管稅務機關應不定期對納稅人減免事項進行清查、清理，加強監督檢查，發現納稅人有不應享受減免稅的，應依法追繳，并根據《中華人民共和國稅收征收管理法》相關規定進行處理。

第二十六條 各級稅務機關要加強對財產行為稅減免稅審批管理工作的指導、檢查、監督和考核，建立健全并切實履行審核審批責任制和行政追究制，堅持權利和責任掛鉤，做到誰審批（核）、誰負責。

第六章 附則

第二十七條 除本規程已列明的減免稅事項外，今后新出臺的財產行為稅減免政策及其減免稅管理均適用本規程，法律法規另有規定除外。

第二十八條 契稅、耕地占用稅不征稅事項由各省轄市稅務機關參照本規程有關規定制定具體的操作辦法。

第二十九條 本規程由江蘇省地方稅務局負責解釋。各省轄市稅務機關可按本規程規定，制定具體實施辦法。

第三十條 本規程自二○一一年九月一日起施行。

附件：

1、涉稅事項分類表

2、財產行為稅分稅種減免稅情況統計表

3、財產行為稅分事項減免稅情況統計表（報批類）

4、財產行為稅分事項減免稅情況統計表（備案類）

5、年耕地占用稅（契稅）減免稅備查賬（臺賬）格式

第四篇：2009年財產行為稅工作總結

2009年財產行為稅工作總結

2009年，我局財產行為稅工作在上級局的正確指導下，以“三個代表”重要思想和科學發展觀為指導，切實圍繞各級地稅工作會議精神和稅政工作要求，以組織收入為主線，以深化改革為動力，以精細化和規范化管理為目的，堅持“大小稅并重”，積極開展稅源調查分析，掌握稅源變動情況，努力挖掘地方稅收新增長點。現將2009年主要工作總結如下：

一、狠抓地方各小稅種管征，確保收入穩定增長 2009年我局積極采取有力措施，狠抓地方“七稅”和耕契“兩稅”規范化、精細化、科學化征管，認真執行依法治稅、依率計征，加大征管力度，積極培養稅源，努力拓展地方稅基，大力組織收入，財產行為稅征收工作取得一定成效，收入規模進一步擴大。全年共組織入庫地方“七稅”和耕契“兩稅”77288.16萬元，占全局稅收收入總額的25.75%。其中耕契“兩稅”移交后共入庫13557.26萬元，地方“七稅”共入庫63730.9萬元，同比增長5.32%。

二、認真做好財產行為稅管征工作

（一）夯實稅源基礎，抓好房產土地稅收征管工作

1、積極開展土地使用稅稅源清查自查工作。嚴格按照上級局要求，認真制定具體方案，按照表實相符的原則，逐戶核實房產土地情況，及時對三層征管系統的“稅種登記”和“房產土地車船情況登記”等基礎信息進行更新完善，以保證清查數據庫的信息、三層征管系統登記的信息與納稅人申報信息以及實際土地占用情況一致。同時充分利用更新后的數據庫資源，實時動態管理土地信息，切實加強土地使用稅的管征。定時與國土部門進行土地登記信息數據的交換，將取得的土地數據信息，與納稅人申報的占地面積以及所提供的產權證等數據進行全面比對，對有存在差異的納稅戶及時下企業進行實地測量。同時建立了我局各單位之間的信息交換平臺和信息傳遞制度，利用契稅、耕地占用稅等稅種的信息開展比對，盡快將土地納稅人納入管征，從源頭加強對納稅人應稅土地的監控。共對15825戶納稅人土地進行了清查自查，查增稅款103.12萬元。

2、抓好外資企業城市房地產稅改征房產稅的管理工作。為促進政策盡快落實，我局抓緊抓早做好布署，大力宣傳，強化輔導，全年共組織入庫外資企業及外籍個人房產稅5767.93萬元，同比增長21.1%。一是加強政策宣傳，增強納稅意識。充分利用電視、網絡、報刊等將取消城市房地產稅、統一征收房產稅的意義、政策調整內容向社會進行廣泛宣傳，利用手機短信群發提示政策調整的相關信息，做好政策的宣傳解釋工作。二是加強部門協作，摸清稅源底數。加強與商務、房管、財政等部門的協調合作，通過房產信息比對、資產賬目核對等逐戶掌握企業房產原值、應稅房產、應納稅額等信息，及時更新完善外資企業房產稅稅源臺賬，切實做到稅源底數清、應納房產清、應征稅款清。三是優化納稅服務。對納稅人進行納稅輔導，詳細講解房產稅的計算方法、申報方式、繳納時限、優惠申請、處罰程序等情況，幫助外資企業及外籍個人及時準確地進行納稅申報，認真處理納稅人提出的問題。

3、認真組織開展2007年-2009年房產稅、土地使用稅 專項檢查工作。嚴格按照上級局要求，認真制定了具體方案，對外加強政策宣傳，利用各種途徑加強與納稅人聯系，主動做好稅法宣傳和納稅服務。對內認真做好比對分析，要求各稅管員要將征管系統查詢的征收情況與產權證、房產土地登記情況表以及對照稅源數據庫逐戶進行認真比對分析，對存在偏差的單位進一步審查核實，必要時實地丈量核實，并及時做好稅源數據庫的更新和完善，特別要對改擴建企業、工業集中區新建廠房，對多塊牌照、空執照的內外資企業的房產土地，以及對土地使用稅和房產稅管征中的盲點和難點進行重點檢查，認真界定房產土地的產權，對不擁有產權的，視同租賃行為嚴格按照租賃情況征收相關稅收。同時要求各基層單位之間要建立信息交換平臺，及時傳遞《交叉戶土地房產稅收資料傳遞表》，盡快將房產土地納稅人納入管征，避免造成征管盲區。自查工作取得一定成效，共自查在管戶19223戶，通過自查發現有問題的房產稅漏征漏管戶159戶、土地使用稅漏征漏管戶76戶，補征土地使用稅62.82萬元，房產稅111.65萬元。

（二）認真抓好城市維護建設稅征收管理工作。一是認真開 展“兩稅”信息比對，充分利用國地稅信息比對系統所提供的“兩稅”異常數據，加大對增值稅戶的監控和管理，逐戶認真核對國稅的申報表、繳稅憑證，對確實存在“兩稅”差異的，及時補征稅款。2009年共處理“兩稅”異常申報信息1975戶，共補征各項稅費145.36萬元，其中城建稅53.45萬元，教育費附加30.05萬元，地方教育附加10.17萬元，其他稅款51.69萬元，通過比對發現了漏征漏管戶41戶。二是進一步加強對貨運、服務業、娛樂業等營業稅戶的管理，對重點企業、重點稅源變動情況進行實時監控，繼續推進建筑業、房地產業及相關行業的“一體化”管理，促進建安及房地產業營業稅穩定增長，為城建稅提供了穩定稅源。三是認真做好委托國稅部門代征臨時開票小規模納稅人的城建稅、教育附加工作。按照省局通知要求，成立了由稅政、計財、信息等部門組成的工作小組，責成稅政科專人具體負責委托代征工作。及時與當地國稅部門、人民銀行國庫部門聯系，協調委托代征事宜，了解國稅部門綜合軟件代征模塊的運用功能，以及國庫部門的稅款入庫操作情況，并由三個部門成立了協調小組，不定期召開協調會，及時解決委托代征工作中出現的問題，確保委托代征工作進展順利。2009年10-12月我局共入庫國稅部門代征的城建稅10.49萬元，教育費附加5.8萬元。

（三）認真抓好土地增值稅清結算和預征工作。一方面及時更新數據庫，切實抓好清算工作。我局每年都將土地增值稅清算工作列為工作重點之一。為確實抓好今年的清算工作，我局于年初對所有房地產開發項目的開發銷售情況進行全面調查，及時更新土地增值稅基礎數據庫，實時掌握項目開發情況及符合清算條件的情況，對符合清算條件的項目及時通知企業進行納稅申報，報送清算申報表及相關資料。在清算中我局采取多種方式開展清算，將企業自查和稅務清算相結合，將重點清算與稽查清算、中介清算鑒證相結合，以及將清算工作與核定征收相結合，我局今年有8個房地產項目實行稽查清算，3個項目由中介清算鑒證，1個項目實行核定征收方式。今年已完成清算項目4個，共補征稅款1457.18萬元。另一方面我局認真貫徹落實土地增值稅的各項規定，加強做好土地增值稅預征工作。對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，嚴格按不同類型的房地產項目適用的預征率征收土地增值稅，確保稅款及時足額預征到位。1-12月共入庫預征稅款7425.06萬元。

（四）實現“契稅”兩稅征管平穩劃轉。一是成立“兩稅”接收工作領導小組，加強組織領導和協調，多次召開會研究部署移交工作事項，指定專人負責“兩稅”相關業務的對接和移交。二是積極主動與財政、房管、國土等部門進行充分溝通和聯系，認真做好各種資料和數據的交接工作，指導解決接收工作中遇到的具體問題。三是加強培訓，及時組織相關人員開展耕契“兩稅”業務培訓，并專門組織相關人員到財政局征收窗口跟班學習耕、契“兩稅”征收工作流程，以便更快地熟悉該項工作。四是設立專門窗口，在辦稅服務中心設立耕、契“兩稅”征收窗口，專人受理咨詢、輔導及申報事宜。五是明確部門職責，指定直屬分局和征收分局具體負責“兩稅”征收事宜，簡化辦稅程序，完善監督機制。六是是強化研究分析。認真收集納稅人對“兩稅”征管工作的意見建議，細致分析歸納實際工作中遇到矛盾和問題，及時向上級機關提出問題建議。3-12月，我局共受理審核繳納耕契稅申請842份，共征收入庫耕契兩稅13557.26萬元，其中耕地占用稅入庫4352.12萬元，契稅9205.15萬元。

（五）認真抓好印花稅、車船稅、資源稅等其它小稅種的征收管理。一是強化對印花稅查帳征收戶的審核檢查，繼續加強印花稅核定征收工作，進一步加強對新辦、增資企業注冊資金或實收資本繳納印花稅的管理。繼續加大對代征單位的監督指導，結合開展企業股權轉讓個人所得稅核查工作，加強對股權轉讓印花稅的征收，促進2009年入庫產權轉移書據印花稅同比增長85.3%。二是繼續加大對車船稅政策規定的宣傳力度，加強與各保險公司的密切配合，認真做好對保險機構代收代繳車船稅的控管工作，建立車船稅代收代繳工作聯系人制度，及時處理納稅人拒繳車船稅情況，實現車船稅“零拒繳”。三是進一步加強對建筑、陶瓷用石、用沙應納資源稅的代扣代繳工作，強化石材業資源稅管理，通過認真調查，調整了我局石材加工企業資源稅的管征辦法。

（六）認真貫徹落實減免稅政策，積極兌現稅收優惠。經審核，按規定對符合條件的5戶中小學減免耕地占用稅402萬元、契稅40.45萬元，減免3戶企業吸收合并契稅144.3萬元。認真執行國家房地產稅收調控政策，對經濟適用住房建設用地免征土地使用稅1.44萬元；對經濟適用房項目暫免預征土地增值稅36.67萬元；減免924戶個人銷售住房土地增值稅323.95萬元；減免736戶個人購房契稅279.97萬元。

二〇一〇年二月八日

第五篇：市局財產與行為稅業務學習講課稿

按市局黨辦的安排，受我們科兩位科長的指派，今天下午，由我講一講我們科負責管理的幾個稅種的一些規定。

其實，對我來說，談不上講課，大家都在稅務工作，都知道很多規定的內容，充其量地說，我只是領頭和大家一起學習學習，所以，在我講的時候，有沒聽明白的地方或是有沒講明白的地方，懇請各位指正。

這份講稿，摘選了我認為作為稅務干部應該知道的一些常識性的、簡單的規定。

我把這些規定分成了三大部分。一是財產與行為稅概述；二是財產與行為稅科各稅種的簡要介紹；三是對出租房稅收核定征收的簡單介紹。

首先講第一部分：財產與行為稅概述

1、什么是財產與行為稅？

要弄清這個概念，先要知道94年稅制改革后，我國的稅種分為幾類？分類的標準以及各類都包括什么稅種？

我國稅制改革后，稅種由原來的37個減少到現在的24個。按照開征的目的和征稅對象來分類，把現在的24各稅種劃分為8大類。

1）流轉稅類，包括三個稅種，增值稅、消費稅、營業稅。

2）所得稅類，也包括三個稅種，企業所得稅、個人所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅。

3）資源稅類，有兩個稅種，資源稅和城鎮土地使用稅。

4）特定目的稅類，有五個稅種，固定資產投資調節稅、筵席稅、土地增值稅、城市維護建設稅和2001年開征的車輛購置稅（有的書把車輛購置稅劃歸流轉稅類）。

5）財產稅類，包括兩個稅種，房產稅和城市房地產稅。

6）行為稅類，包括六個稅種，車船使用稅、印花稅、屠宰稅、車船使用牌照稅、契稅和耕地占用稅。

7）農業稅類，包括兩個稅種，農業稅和農業特產稅。（有的書農業稅類包括四個稅種，農業稅、農林特產稅、耕地占用稅和契稅）

8）進出口關稅類，只有一個稅種，進出口關稅（有的書把關稅劃歸流轉稅類）。

知道了稅種的分類，明確了財產稅、行為稅包含的稅種，自然就得出了財產與行為稅的定義。財產與行為稅不是一個獨立的稅種，是稅法規定的對特定財產或特定行為征收的各種稅的總稱。

概念講的特定財產目前只有一類，即房產，開征的稅種有房產稅和城市房地產稅。

概念講的特定行為目前有五項，分別是車船使用行為、憑證貼花行為、簽訂契約行為、耕地占用行為和屠宰行為。

這里講的屠宰行為上稅說的是殺牲畜，即“馬、驢、騾、駱駝、豬、牛、羊”7個品種。

不包括殺人！殺人行為不上稅，槍斃！

屠宰稅，我省已于2000年停征。

2、財產行為稅科管轄的稅種

為什么要把這一個列為一個標題哪？一句話，我們科管轄的稅種比較雜，有必要捋一捋，明確一下，讓大家都知道。

財產與行為稅科，不能簡稱財產科，因為我們科不管咱們單位的財產。那只能叫簡稱行為科了。這就有個問題，行為科凈管什么行為呀？（。。。）

大家知道，現在的財產行為稅科就是前幾年的地方稅科，所管的稅種也是原來地方稅科管的“八稅一費”，既城鎮土地使用稅、房產稅、土地增值稅、車船使用稅、印花稅、城建稅、教育費附加，還有2000年停征的屠宰稅和固投稅。其中，資源稅類有1個（土地使用稅），特定目的稅類有3個（固投稅、土地增值稅、城建稅），財產稅類有1個（房產稅），行為稅類有3個（車船使用稅、印花稅、屠宰稅）。也就是說：財產與行為稅科所管的稅種并不單單是財產類、行為類的稅種，比較雜。

下面，我簡要地把這“八稅一費”的特點概括一下，但我先聲明：這幾個特點，純屬我個人的觀點，不一定準確，權當和大家探討。

第一個特點是稅種比較陳舊。為什么說稅種比較陳舊哪？大家知道，除了土地增值稅是1993年發布的外，其他稅費都是八十年代發布的。比如城建稅是1985年2月8日發布的，房產稅是86年9月15日發布的等等。可以說：這些稅種大多數都是十八、九年甚至20年工齡的老稅種了，很多的規定已不適應新的經濟環境，已束縛當今稅務征管發展的實際。

第二個特點是額小、難征、易漏。“額小”體現在納稅人應納的各稅種中，往往是這幾個稅種的額度小。“難征”，尤其以房產稅中的從租計征方式更甚，很不容易及時找到出租房產的出租人，更不用說能及時征收到稅款了。輕易征不到！“易漏”，不客氣地說：在座的各位，都有過偷漏我們科所管稅種的行為，連我們科的王科長也不例外。

前幾個月，王科長買了一部新手機，花了2000多塊錢，開了一張發票，我偷摸給他計算了一下：2000元乘以印花稅購銷合同稅率萬分之三，結論是：王科長買手機偷漏印花稅稅款6毛錢。

天哪！你膽太大了吧，凈敢給你科長戴個“違法分子”的帽子。

彪哥有句語錄：愛咋咋地！

第三個特點，這些稅種被重視的程度不高。上到國家局，對地方稅種下個新規定或是補充規定什么了，一年沒有幾回。再說基層一線，在座的很多同志都曾在基層工作過，都知道所謂的抓收入，很大程度上抓的是數額大的稅種，象營業稅、企業所得稅這樣的稅種，印花稅、車船使用稅這樣的小稅種不受重視，這是事實。

第四個特點是這幾個稅種沒有成型的理論。我上班已經十八年了，見過一

些論增值稅，論所得稅，論營業稅的文章或書，很少能見到論述房產稅，論土地使用稅的成型理論。可能我這個觀點比較片面。

以上講的是第一部分，其實概括起來，也就幾句話：財產與行為稅，不是一個獨立的稅種，它是稅法規定的對特定財產或特定行為，征收的各稅的總稱。現在的財產行為稅科管轄的業務是“六稅一費”，并不是單純的財產類、行為類的稅種。財產行為稅科所管轄的稅種有四個特點：上面講了1！2！3！4！

下面講第二部分，財產行為稅科的各稅種簡單介紹。這部分都是一些法規、政策規定，聽起來比較乏味。

一、城鎮土地使用稅

土地稅是古今中外不同類型的國家普遍采用的一個稅種。我國1951年8月頒布的《城市房地產暫行條例》中已經有了地產稅，但是我們今天講的城鎮土地使用稅是1988年9月27日國務院發布的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，從1988年11月1日開始施行的。

那么，什么是城鎮土地使用稅？

它的定義是國家在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據，按照規定的稅額計算征收的一種稅。它的性質屬于資源稅類。

從城鎮土地使用稅的定義可以明確以下四個問題：

1、城鎮土地使用稅的納稅人

土地使用稅的納稅人是凡在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，都是城鎮土地使用稅的納稅人。

確定土地使用稅納稅人的關鍵是看誰擁有土地使用權，誰擁有土地使用權誰就是土地使用稅的納稅人。

2、土地使用稅的征稅范圍

土地使用稅的征稅范圍是被明確界定的。只在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，農村土地暫不征收。

3、土地使用稅的稅率

這是土地使用稅的關鍵問題，也是在這一稅種上，我要多羅嗦幾句的地方。

城鎮土地使用稅采用分類的幅度定額稅率，也叫分等級幅度稅額。

也就是說，不同地段，每平方米征收的稅額不同。

那么，目前白城市市區的土地等級是怎么規定哪？

我市土地等級劃分為六級。

一級地每平方米年稅額為6.00元。區劃范圍有兩塊。一塊是火車站到工商大廈這條街兩側；另一塊是長慶街以東（含長慶街）屬內環路以內的區域（含兩側）。

二級地每平方米年稅額為4.50元。區劃范圍是長慶街（不含兩側）以西屬內環路以內的區域（含兩側）。

三級地每平方米年稅額為3.00元。區劃范圍是內環路（不含兩側）至二環路之間的區域（含二環兩側）。另外，開發區執行三級地標準。

四級地每平方米年稅額為3.00元區劃范圍是二環路以外屬白城市市區規劃內的土地。

五級地每平方米年稅額為0.80元。區劃范圍是平臺鎮鎮區。

六級地每平方米年稅額為0.60元。區劃范圍是建制鎮，白城牧場。

4、土地使用稅計稅依據

土地使用稅計稅依據是納稅人實際占用的土地面積。

應納稅額=適用的每平方米年稅額/計稅土地面積

5、土地使用稅納稅期限

我省規定：按年計算，分季繳納。繳納的期限為每季最后一個月份的十日前。

二、房產稅

房產稅的歷史比較久遠，首先提出開征房產稅的是我國唐朝的戶部侍郎趙贊，當時叫“間架稅”。

今天我要講的不是唐朝的房產稅，講的是1986年9月15日國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，這個條例具體施行時間是1986年10月1日。

房產稅的定義是以房產為征稅對象，按照房產的計稅價值或房產的租金收入，向房產產權所有人征收的一種稅。它屬于財產稅類。

1、房產稅的納稅人

房產稅第二條規定房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定的及租典糾紛未解決的，由房產代管人或使用人繳納。

產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人統稱為納稅人。

這條說的是房產稅的納稅人，說的比較詳細，但比較難記。在實際工作中要牢牢記住一條：房產稅的納稅人是產權所有人。

在一線工作的同志，經常會遇到這樣的情形：

張三把自己的門市房出租給了李四，租金2萬元，李四把該門市房轉租給了王五，租金3萬元。這種情況下，房產稅怎么計算？

先說張三，門市房是張三的，張三是納稅人，應就2萬元繳納2400元的房產稅。

再說李四的轉租行為，應不應該上稅？

我認為李四不是門市房的產權所有人，也就不是房產稅的納稅義務人，不應該就轉租收入繳納房產稅。

很多地方，都就李四的轉租收入征了房產稅，但我不贊同這個觀點。

2、房產稅的征稅范圍

房產稅的征稅范圍和土地使用稅的征稅范圍相同，都是“城市、縣城、建制鎮和工礦區”，不包括農村。

3、房產稅計稅依據

房產稅的計稅依據有兩種情況。一是自用的，以房產原值一次減除10—30以后的余值為計稅依據，簡稱從價計征；二是房產出租的，以房產租金收入為計稅依據，簡稱從租計征。

在房產稅計稅依據問題上，我認為應該強調兩點：

1）從價計征的計稅依據不是房產原值，而是原值減除扣除后的余值，簡稱計稅余值或簡稱房產余值。

就象個人所得稅中的工資、薪金稅目的計稅依據不是工資、薪金收入，而是工資、薪金收入減除免征額后的余額，即應納稅所得。

2）房產出租的，必須以房產租金收入為計稅依據，不能按從價計征方式計算。這里說的房產租金收入含承租方代付的供熱費、水電費及其它代付費用。

4、房產稅稅率

1）按照房產余值計算的，適用稅率1.2。

2）從租計征的，稅率為12。特殊規定財稅【2000】125號規定：對個人按市場價格出租的居民住房，房產稅暫按4的稅率征收。

5、房產稅的納稅期限

我省規定：房產稅按年征收，以月計算，分季繳納，于每季最后一個月份的10日前繳納。

房產稅這個稅種講到這里，我想舉個大家經常遇到，又不太在意的房產稅的征管例子。

大家知道，步行街上的新世紀廣場里的攤位都被個人購買了，每個攤主都擁有產權證，試問：新世紀廣場的房產稅該怎么計算？

這里，關鍵問題是要先明確新世紀廣場房產稅的納稅人是誰？

我認為新世紀廣場里的每一個攤主都是新世紀廣場的納稅人。

因為每個攤主都有新世紀廣場的部分產權或者說有限產權。也就是說，所有的攤主構成了新世紀廣場的共同產權人，那么，每個攤主都應該就自身產權部分繳納該部分的房產稅。也就是說，每個攤主都應納房產稅，一個一個地征。自己經營的，從價計征；出租的，從租計征。

三、土地增值稅

在我們科管理的稅種里，可以說土地增值稅是最年輕的稅種了。國務院于1993年12月13日頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅。工齡和地稅局一樣長。

土地增值稅，這個稅種計算比較繁瑣，涉及的專業知識比較多。有會計上的帳務處理知識、建筑業的土建知識、房地產業的開發知識等等，可以這樣說：講起來，費時間；聽起來，不好理解；操作起來，又比較羅嗦。這個稅種的復雜程度，不亞于企業所得稅。

所以，今天，我講這個稅種，不敢保證大家完全聽明白。

那么，什么是土地增值稅？

土地增值說是對轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。它屬于特定目的稅類。

1、土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

就是說只要以出售或其他方式有償轉讓房地產而取得收益的單位和個人，就是土地增值稅的納稅人。

2、土地增值稅的征稅范圍

土地增值稅的征稅范圍包括兩個方面

2）轉讓國有土地使用權。不包括集體所有的土地。

3）地上的建筑物及其附著物連同土地使用權一并轉讓的。

講到這，就必須明確一個問題：土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，則不征稅。

3、土地增值稅的稅率

土地增值稅采用四級超率累進稅率。最低稅率30，最高稅率60。

4、土地增值稅的計稅依據

土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額，既納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目后的金額。

轉讓房地產的收入，好理解，不用做太多的解釋。扣除項目，這部分內容比較復雜、難懂。我簡單地給大家介紹一下。

扣除項目包括：1）取得土地使用權所支付的金額。2）開發土地的成本、費用。3）新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格。4）與轉讓房地產有關的稅金。5）財政部規定的其他扣除項目。

有興趣弄懂開發行業會計制度的同志，花點時間琢磨琢磨土地增值稅的有關扣除項目，很有幫助。

5、土地增值稅的計算過程

土地增值稅的計算過程分四步，1）計算增值額2）計算增值率3）確定適用稅率4）按規定計算應納稅額。

6、現在我市土地增值稅稅種的管理概況

根據土地增值稅實施細則第十六條規定和省局的有關規定，結合我市的房地產行業的發展狀況，從2004年開始大力推行“對房地產開發企業的土地增值稅，先按預征方式申報、預繳，待項目竣工決算后，再匯算清繳。”的征管方式。

這一征管方式的主要內容是“轉讓寫字樓、高級住宅及商業用房的預征率為1，轉讓普通標準住宅，預征率為0.5。”在預征時，主要借助“以票控稅”手段，處進征收的完成。

借助“以票控稅”手段，也吻合了國稅發【2005】82號文“關于進一步加強房地產稅收管理的通知”中提到的“以契稅為把手，先稅后證”的政策精神。

四、車船使用稅

在我國，車船使用稅可以用歷史悠久來形容，漢武帝時期就已經開征了車船使用稅，當時的名字叫“算高車”。

和房產稅一樣，1986年9月15日國務院發布了《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》，而且，施行的時間也是1986年10月1日。

車船使用稅是以車船為征稅對象，向擁有并使用車船的單位和個人征收的一種稅。它屬于行為稅類。

目前，我省各市、州局基本都采取委托代征的辦法對這個稅種進行征管。我們白城市各縣、市、區局也是采取的委托代征辦法。如洮北區局委托的是交通征費所，大安市局委托的是交警部門等。

這幾年，我局的車船使用稅代征效果比較好，每年收入額的增長率都在25以上。

車船使用稅方面的新政策很少，甚至有的政策已經過時。比如（88）吉稅四字第75號文規定：載貨汽車凈噸位超過十噸的按十噸計算征稅。大家知道，現在的配貨站的貨車凈噸位都幾十噸，甚至上百噸，再按十噸計算車船使用稅，是很不合理的。

五、印花稅

印花稅條例是國務院1988年8月6日發布的，從1988年10月1日施行。

印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受稅法規定應稅憑證征收的一種稅。它屬于行為稅類。

1、印花稅的特點

1）征收面廣。2）稅負輕。3）征收簡便。由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務。（三自）

2、印花稅稅目

應當繳納印花稅的憑證有以下5類，共13個稅目。

1）經濟合同常見的稅目有購銷合同（0.03）、建安合同（0.03）、財產租賃合同（0.1）、貨物運輸合同（0.05）、倉儲合同（0.1）、借款合同（0.005）、財產保險合同（0.1）、技術合同（0.03）、加工承攬合同（0.05）等9個稅目。

2）產權轉移書據稅率0.05。

3）營業帳簿包括記載資金的帳簿（0.05）和其他帳簿（每件5元）。

4）權利許可證照每件5元。

5）經財政部確認征稅的其他憑證，目前只有一個稅目——證券交易印花稅，稅率為0.2（2001年11月16日）

3、印花稅稅率

上面介紹稅目時，已經捎帶介紹了各稅目的適用稅率。概括來說，印花稅規定了兩類稅率：比例稅率和定額稅率。

4、印花稅的納稅環節

印花稅應當在書立或領受時貼花。

5、印花稅的納稅地點

印花稅一般實行就地納稅。

6、印花稅的核定征收

吉地稅地字【1999】240號文規定，我省對不能完整提供購銷合同或提供合同不實的，采取核定征收印花稅的方式。核定計征的比例是：4、7、7、2。

7）印花稅的處罰問題

原來講印花稅的特點之一是“輕稅重罰”，實施新的征管法后，這一特點已經不存在了。

國稅發【2004】15號文規定：

1）未貼、少貼、未化銷的處百分之五十以上五倍以下的罰款。（原來未貼、少貼罰20倍；未化銷罰10倍）

2）揭下重用處百分之五十以上五倍以下罰款，構成犯罪的，依法追究刑事責任。（原來罰30倍）

3）偽造印花稅票的處2000——1萬元罰款，情節嚴重的，處1萬元——5萬元罰款，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

六、城建稅、教育費附加

城建稅發布于1985年2月8日，于85年1月1日起施行。教育費附加發布于1986年4月28日，于1986年7月1日起施行。這一稅一費的征收管理基本上都比照三稅的有關規定執行。我也沒有太多的可以講的，簡單地說幾條應該知道的業務常識吧。

1、外資企業不征城建稅和教育費附加。

2、城建稅、教育費附加的計稅依據是納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅的稅額。

3、財稅【2005】72號文件規定：對“三稅”實行“先征后返、先征后退、即征即退”辦法的，除另有規定外，對隨“三稅”附征的城建稅、教育費附加一律不予退（返）還。我把這一條規定概括了一下：對城建稅、教育費附加，不是錯征、多征，一律征進來后就不退還。

三、對核定征收出租房產稅收的探討

近幾年，隨著房地產市場的興旺，出現了越來越多的靠出租房產創收的納稅人。可以說一方面出租房產所涉及的稅收正成為房地產稅收收入增長的主要部分；而另一方面出租房的納稅人難找、租金不實、政策滯后等問題的存在，是制約稅務機關對出租房產稅收達到應收盡收的主要原因。如何破解出租房產稅收難征的問題，一直是各級稅務機關征管努力的方向之一。本文從核定征收出租房產稅收的角度，來對這一問題做一探討。

一、出租房產的稅收政策簡述

出租房產涉及的稅收是我國房地產稅制中的重要部分，出租房產的納稅人是房產的出租人。一項出租房產行為涉及到出租人應納的稅種及附加有七種之多。有以出租收入為計稅依據的，按4或12的稅率征收的房產稅；有以出租收入為計稅依據的，按3或5的稅率征收的營業稅及以實征營業稅額為計稅依據征收的城市維護建設稅和教育費附加；有以實際占用土地面積為計稅依據征收的土地使用稅；有按合同金額或協議金額征收的印花稅；還有按規定的房產租賃所得征收的個人所得稅等。

二、出租房產稅收的征管現狀

2004年上半年，我局曾針對出租房稅收中的房產稅成立了課題組，進行了專題調研，并取得了一些成果。2005年5月10日-6月30日，市局財產行為稅科在市區范圍內組織了側重于個體出租房產的核定征收稅款的調查工作。本次調查，市區共抽查了477戶納稅人，約占市區個體戶的五分之一。其中，一級地段抽查了258戶，二級地段抽查了94戶，三級地段抽查了125戶。調查的數據，科里的全體同志與洮北區局的領導及相關科室的人員一起進行了分析整理，對核定出租房產的稅收征管現狀做了總結。

（一）漏征的稅額比例高。以房產稅為例，市區抽查的477戶納稅人，應稅租金558萬元，應征房產稅67萬元，已征37萬元，漏征30萬元，漏征比例達45。漏征稅額特點是：地段越好，核定的租金與實際的租金相差越懸殊，漏征比例越大。據這次調查數據顯示：市區步行街，出租房稅收漏征比例在65以上。

（二）征收方式以核定為主。有關房產類稅收政策規定：房產出租的，以出租收入為計稅依據，按實征收。而在實際征管工作中，基本都對個體出租房產采取了“按一定標準把相關房產的稅額核定到月定額中，再加以征收。”這次抽查的477戶納稅人，無一例外，全都是采用的核定方式。可以說，核定征收出租房產稅收已是基層征管慣用的方式。

（三）出租房產的納稅人已錯位。以房產稅為例，稅法明文規定：出租房產的納稅人是房產出租人。而在現實征管中，征管部門大多把出租類房產稅款直接核定到承租人的月納稅額中，向承租人征收。這就硬性地把承租人置于了納稅人的地位上，由承租人承擔了納稅的義務。這種納稅人錯位的做法，不是白城市市區各局獨有的做法，恐怕是各地共有的現象。

三、核定征收出租房產稅收的成因

在理論上，出租房產的行為，應以出租人為納稅人，以出租收入為計稅依據，應是查實征收的，這是法定的且應該遵照執行的規定。但為什么在實際征管中，都閃爍其詞，卻又都在心照不宣地實行另一套路子-核定征收出租房產稅收？筆者就這一問題，也進行了一些探討。

（一）政策因素

1.出租房產的稅收負擔過重。按政策規定，出租人出租房產取得的租金收入，要繳納12的房產稅，要繳納5.5的營業稅及附加，0.1的印花稅和20的個人所得稅等。筆者曾測算過，一戶價值30萬元的門市房，假設月租金5000元，經計算：出租人每月應納各稅合計數額1544元，總體稅負在31左右。稅收的高負擔率往往激發了一部分出租人對納稅產生抵觸情緒，增加了稅務機關征收稅款的難度。另外，稅率過高，計稅過程繁瑣也限制出租人的納稅積極性。

2.對出租房產的納稅人缺乏有效的監控制約規定。出租房產的納稅人難找，原因是出租人為了躲避納稅而在和稅務機關玩“捉迷藏”。雖然玩的招法不是很高明，但已讓稅務機關束手無策。究其原因，就是有關稅收政策中找不到合法的有效的規定，以監控制約出租人偷逃稅款的行為。

3.計稅依據剛性不足。有關稅收政策規定：出租房產，以房產租金為計稅依據。在實際征管工作中，認定租金收入主要以雙方簽定的合同為準。合同的簽定，是受人的意愿左右的。一項租賃行為，常常因租賃雙方不同的利益需要而被簽出不同內容的對外合同。至于表達雙方真實意識的合同，一般是不對外的，尤其是不對稅務機關。稅務機關只能以假的租金作為計稅依據，失真的計稅依據也失去了稅收的剛性調節作用。另外，房產稅是一種財產性質的稅種，而被用來調節房產出租的經營行為，頗有些牽強之嫌。

（二）征管因素

1.納稅人自覺納稅觀念淡薄。據調查，白城市步行街上有200多戶出租房產的業主，除了幾戶企業房主外，基本沒有主動到稅務機關申報納稅的。據洮北區局有關同志介紹，一年之內，整個市區能有幾十戶來稅務機關申報繳納出租房稅收的個體房主，也基本都是因承租方索要發票而不得不來交稅的。

2.稅務部門重視程度不高。出租房稅收零散、面廣、額度小，耗費精力卻不容易征管。稅源比較好的縣市，對這塊稅收不加以重視。稅源不太好的縣市，耗費不起精力，又重視不起來。在這次調查中，發現有的征管人員對自己負責的區域的出租房情況并不熟悉，不知道有多少戶出租房？每戶出租房的情況如何？等等，積累相關資料也很少。另外，稅務機關對偷逃抗稅者打擊的力度不大，也是出租房稅難征的一個原因。偷逃稅的出租房房主很多，但因不納稅而被稅務機關處罰的房主卻不多，這已是見怪不怪的現象了。

四、對核定征收出租房產稅收的思考

無須置疑，對出租房實行核定征收各稅，已成為各地基層稅務部門征收的主要方式。實踐證明，核定征收方式的確在及時組織出租房稅款入庫方面，有著其獨到的優勢。

（一）什么是核定征收出租房稅收？

核定征收出租房產稅收，就是因故不能向稅務機關提供詳實租金情況的，稅務機關根據出租方的房產所在的地理位置，參照同行業、同規模、同地域業戶的生產經營情況核定出租方應納稅款的一種征收方式。

具體實施核定征收出租房稅收，是稅務機關根據《征管法》第35條及有關出租房的稅收法規，為保證出租房稅收及時入庫，對租賃房屋產權不清，租賃條款不明，租金偏低等相關房產，按一定的標準核定應納稅額，并由承租人代為繳納的一種核定征收方式。

（二）其他省市核定征收出租房稅收的借鑒

1.北京市2004年4月發布了《北京市地方稅務局個人出租房屋管理辦法》（修訂），規定個人（含外籍個人、華僑、港澳臺人士）在本市范圍內出租房屋屬應稅行為，個人出租房屋并取得收入，依法應分別申報繳納以下稅費：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、個人所得稅。對個人出租房屋應征收的各項稅費應按規定計算。為便于征收，也可采取按100元應稅收入征5元稅款的辦法統一計算應納稅額，即按實際收入的5計征。

2.福建省廈門市地方稅務局規定：核定征收是指根據合理負擔、簡便征收的原則，對個人因出租房屋取得的租金收入采取分地段、分房屋用途、按單位建筑面積確定綜合稅額的辦法征收。廈門市地方稅務局制定了《房屋出租單位建筑面積月綜合稅額表》，如一等地段“中山路”上的店面，規定每平方米月綜合稅額30元。另外，廈門市地方稅務局還規定：凡從事生產經營的納稅人承租房屋的，在支付租賃款項時，應當向收款方索取廈門市房租專用發票或廈門市通用發票。承租人未按規定取得發票的，導致他人不繳、少繳稅款的，稅務機關將依照《中華人民共和國發票管理法》的有關規定，處予不繳、少繳稅款一倍的罰款。

（三）加強核定征收出租房稅收的建議

首先，應該解決納稅人“知法”問題。出租房稅收難征易漏的根源之一是出租人不知法，對有關出租房稅收政策不理解，被動納稅。如何才能讓出租人由被動納稅轉變為主動納稅？根本的一條路子就是把稅法宣傳輔導工作做到經常化、精細化，讓出租人真正的懂法，才能達到自覺依法納稅的目的。

其次，要解決納稅人“錯位”的問題。在這次調查中，發現在核定征收出租房稅收的實際操作中，硬性把應納稅款核定給承租人負擔的情況很多，這是違反稅收政策的做法。但如何避免納稅人“錯位”的做法，是亟待解決的問題。筆者認為，一是需要國家盡快出臺一些明確征管操作方面的政策、法規。二是要在明確出租人是納稅人的基礎上，可在租賃合同、協議規定的范圍內，解決稅款轉付的問題。比如，稅務機關可依法責令租賃雙方提供“由誰承付稅款”有關協議或與承租人簽定委托代征代繳協議書。三是需要加強對出租房房主資料的收集工作，建立相關檔案，并實施動態化管理。

第三、要解決出租房計稅依據不實的問題。假合同、假協議提供的假租金，造成的出租房計稅依據失真的問題，是影響核定征收出租房稅收成效的關鍵問題，也是必須有效解決的問題。對解決這一問題，筆者建議：稅務機關可根據房屋坐落的地段、房屋的用途等因素，在參考建委、物價部門公布的指導租金標準上，結合有關出租房稅收政策，核定出計稅租金標準或按建筑面積、租金金額實行定額征收的辦法。

第四、要重視出租房市場的發票管理問題。發票是財務收支的法定憑證，是稅務檢查的重要依據。加強出租房市場的發票管理，將有力地促進出租房稅收征管的進一步好轉。借鑒福建省廈門市地方稅務局的出租房發票管理的做法，制定出符合本地實際的“以票控稅”管理辦法。強調凡出租人出租房屋，在收取租賃款項時，必須向付款方開具出租房專用發票；凡承租人承租房屋，在支付租賃款項時，必須向收款方索要出租房專用發票。違反規定的，致使國家稅款流失的，稅務機關將依照《中華人民共和國發票管理法》的有關規定，從重處罰。

第五、借助社會平臺，促進核定征收出租房稅收的功效。核定征收出租房稅收工作的成敗，關鍵是核定的稅額是不是合理或趨近符合實際。要做到這一點，稅務機關需要掌握大量的出租房的資料，需要與工商、公安、產權等部門協調配合，疏通信息共享渠道。另外，在稅務機關核定稅額的基礎上，委托產權、街道辦事處、中介機構等部門代征代繳的方式，也是一個可探討的辦法。

《市局財產與行為稅業務學習講課稿》