第一篇：公司買賣流程

成都公司買賣流程

做企業法人更名

一、納稅人自工商行政管理機關變更登記、或者自有關機關批準或宣布變更、或者自稅務登記內容實際發生變化之日起30日內，持有關證件資料向市地稅登記機關申報辦理變更稅務登記。

二、如涉及個人股東股權轉讓行為，依據《國家稅務總局關于加強股權轉讓所得征收個人所得稅管理的通知》（國稅函[2009]285號）有關規定，1、股權交易各方在簽訂股權轉讓協議并完成股權轉讓交易以后至企業變更股權登記之前，負有納稅義務或代扣代繳義務的轉讓方或受讓方，應到主管稅務機關辦理納稅（扣繳）申報，并持稅務機關開具的股權轉讓所得繳納個人所得稅完稅憑證或免稅、不征稅證明，到工商行政管理部門辦理股權變更登記手續。

2、股權交易各方已簽訂股權轉讓協議，但未完成股權轉讓交易的，企業在向工商行政管理部門申請股權變更登記時，應填寫《個人股東變動情況報告表》（表格式樣和聯次由各省地稅機關自行設計）并向主管稅務機關申報。

3、個人股東股權轉讓所得個人所得稅以發生股權變更企業所在地地稅機關為主管稅務機關。納稅人或扣繳義務人應到主管稅務機關辦理納稅申報和稅款入庫手續。主管稅務機關應按照《個人所得稅法》和《稅收征收管理法》的規定，獲取個人股權轉讓信息，對股權轉讓涉稅事項進行管理、評估和檢查，并對其中涉及的稅收違法行為依法進行處罰。

4、稅務機關應加強對股權轉讓所得計稅依據的評估和審核。對扣繳義務人或納稅人申報的股權轉讓所得相關資料應認真審核，判斷股權轉讓行為是否符合獨立交易原則，是否符合合理性經濟行為及實際情況。

對申報的計稅依據明顯偏低（如平價和低價轉讓等）且無正當理由的，主管稅務機關可參照每股凈資產或個人股東享有的股權比例所對應的凈資產份額核定。

第二篇：二手房買賣流程

二手房交易基本攻略

撰稿/幽遠山人 賣方

1、辦一張建行卡的對賬簿，就是一個存折，用于監管賬戶對賬，也就是買方把首付存入的監管賬戶。準備：身份證、戶口本、結婚證、房產證、契稅票。

附：結清貸款后如何注銷抵押。

到貸款的銀行（如果是公積金貸款就到公積金中心）結清貸款后，會收到貸款結清證明，到貸款時的擔保公司（貸款銀行會提供聯系方式）辦理注銷抵押手續，再到所屬區的不動產中心蓋注銷抵押的章，一般情況遞上去房產證和有關材料后，再等3個工作日才能去領房產證。

買方：

1、先找評估公司，聯系賣方約定時間，評估公司到房屋內拍照，還要對房產證和產權人的身份證拍照。

2、收到評估報告并由評估公司向不動產中心上傳驗證碼后，買賣雙方到不動產中心打印買賣協議。如果提前預約，應由賣方預約不動產有關業務。

這時需要買方夫妻及子女的身份證、戶口本、結婚證及全部復印件一份，辦手續需要支付25元錢。賣方需要提供房產證、產權人身份證、戶口本、對賬簿及對賬簿的復印件一份。買賣協議需雙方當場簽字、按手印。買賣協議的份數，需提前咨詢貸款銀行。

3、持評估報告和買賣協議到貸款的銀行辦理貸款。一般應由買方提前預約。如果是純公積金貸款，不需要賣方到場，如果是組合貸款或者按揭貸款需要買賣雙方及雙方夫妻到場。需提供每個人的身份證、戶口本、結婚證以及復印件。初步審核通過后，當場交首付款，存入監管賬戶。貸款銀行通過審核后，會通知買方可以辦理過戶，雙方約定時間辦理過戶手續。

4、由賣方向不動產中心預約過戶，買賣雙方按照約定時間到不動產中心辦理有關手續。主要是兩步，一是核稅，按照工作人員要求，填好表格，由買方繳納個人所得稅、契稅等（根據房屋情況不同，稅費會有很大不同，與是否過二年、五年，是否家庭唯一房屋，是否出讓以及是否政策保障住房等有關系）。二是過戶，雙方到過戶窗口提交房產證、身份證等所需材料，不動產中心會向買方出具憑證，并且收回房產證，之后就是等待，等產權審批完成后（大約半個月），監管賬戶才會將資金撥付到賣方賬戶（大約一周），同時買方即可領取房產證。

注：以上攻略根據2018年9月天津市北辰區二手房交易實際情況編寫。

第三篇：二手房買賣流程

二手房買賣流程

許多人認為，二手房的買賣過程是非常復雜，且處處存在陷阱的。既怕舊房產權有問題，怕遇到黑心中介，又怕交易的手續繁瑣。

在二手房交易的過程中，買賣雙方通常只關注交易的最終結果，卻忽視了交易過程的安全性。而事實上，往往最能影響交易結果的就是整個交易過程中的各個環節。買賣雙方之所以會選擇經紀公司代理交易，并不僅僅是為了得到真實的市場信息，他們更希望經紀公司能給他們提供一個有安全保障的交易過 程。其實，消費者只要掌握了基本的交易常識，注意一些可能存在的風險，還是能夠買到一套稱心的二手房的。一般正規的二手房交易包括如下幾個環節。

-尋找中介信息登記

買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關政策，經紀公司根據實際情況為買賣雙方進行配對，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環節中，買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關系到交易的安全和房款的順利交接。選擇好的經紀公司有以下幾點：規模大、有營業許可證、有資質證書、聲譽較好。具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經營，這樣的公司很可能曾經面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門 的制裁和顧客的追討；其二是因為它是一家分店或連鎖店。按規定，分店也應有自己的執照，但是，辦照的條件是分店有兩個以上擁有經紀人資質證書的，有些分店未達到這一標準，就使用總店營業執照的復印件，所以，消費者應向該店的業務員提出看看總店的營業執照，借此機會，也可到其總店認認門。其次，留意執照上所 列的注冊資金，通過查看該公司的規模、辦公地點、從業人員的數量，就能判斷出這樣一個企業是否可能擁有像執照上所標的百萬元、千萬元的注冊資金了。另外，在與房主簽訂購房協議之前，購房者應該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業務員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發生爭執。

還有一點您要注意：不要被“放心中介”的稱號迷惑。目前，已經發現在北京市中介事務所組織的16家放心中介外，還有一些中介打出“放心中介”的 旗號。即使是這16家放心中介出現損害消費者的行為，消費者也可以撥打北京市中介事務所設置的投訴熱線進行舉報，北京市中介事務所將給予其嚴厲制裁。

-入市資格審批

賣方到房屋所在區縣房地產交易管理部門申領“上市批準通知書”，辦理上市審批手續。

如果是已購公房，其上市需蓋三種章。

第一枚章是在出售調查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質，以便證明房屋所在地皮是出讓性質還是無償劃撥。

第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章，后來北京市頒布了補充規定及說明，如果已購公房房主與原產權單位沒有特殊約定的，無需原單位同意蓋章。

第三枚章是在上市申請確認表上蓋的章，由各區房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規定中禁止上市的幾種房。以下產權性質的房子不能上市交易：

1.中央直屬機關的公房；

2.軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的；

3.使用權的房屋；

4.以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款的；

5.在農村集體土地上興建的房屋，所持鄉產權房產證的二手商品房；

6.已經被列入拆遷公告范圍的；

7.所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

8.所有權有糾紛的；

9.已經抵押，并且未經抵押人書面同意的；

10.上市出售后會形成新的住房困難的；

11.依法被查封或者依法以其他形式限制權屬轉移的；

12.房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的。-評估及考察房源詳情

中介審核身份證及產權證(包括產權是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結構的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價，為確定售價提供參考。此環節中合適的房源及房屋評估最受關注。

買方一定留意到，凡是位置好點兒的、交通便利點兒的二手房，哪個單價都不低于每平方米5000元，有的價格更邪乎：每平方米6000元、每平方 米7000元。好不容易發現一套價格上能讓人接受的舊房，問問中介，得到的答復卻是：“房子已經賣出去了。”而且，房地產中介報出的房價也是五花八門的，有的房價是房主的凈要價，有的是含稅費的總價，有的是中介公司加價后的房價。

作為賣方，應切實考慮自有房產的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區物業、新盤價格，據此明確該套房的可能購買群，以及這類人群的收入、承受力等情況，并把握好報價尺寸，避免尷尬報價，致使銷售周期過長，甚至有價無市?，F在一些品牌公司在代理二手房交易時，會免費提供專業評估。買 賣雙方可據此商量房價。其實，最簡單的二手房售價測算標準就是：報價為同地理位置商品房價格的60%至70%左右，約是現行周邊房屋月租金的100倍。

-簽協議

驗證核實房屋后，交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協議。買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜后，雙方到中介簽訂買賣合同。一般的，在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況，同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納，金額為房價的2.5%，也有分別向買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現的風險，以下條款必不可少：

1.基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯系方法；

2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售；

3.涉及價款的問題：在合同中，寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件；

4.寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程及費用；

5.違約責任：明確出現何種情況時即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付，產生糾紛協商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)；

6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款；

7.在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外，補充一些條款時，一定要落實在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

-居間中保提交房款

為保證房產買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產交易中的“購房款給 付、房產交接”事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費。賣方提交房屋所有權證原件及復印件、公房上市批準確認通知單、人名章。買方提交身

份有效證件復印件、人名章，外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準通知單》。買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請抵押貸款，應與擔保方簽訂《委托擔保合同》，同時將總房款的30%作為首 付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。

-過戶結算

買賣雙方繳納相關稅費，辦理立契過戶手續，然后，中保方在買賣雙方對房產確認無誤后，協助買賣雙方進行物業交割和物業管理費結清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進行中保結算；由經紀公司協助辦理產權變更；如果買家需要貸款，由經紀公司協助辦理和提供階段性擔保。

立契過戶當天，買賣雙方及其業務員同時來到房屋所在區縣的房地產交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購房者，應該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。許多區縣的房地局要求，立契當天，繳納稅費，所以，購房者要向房地產交易管理部門 的相關科室繳納：按房價的3%繳納土地出讓金；房價的2%繳納契稅(120平方米以下)；按房價的0.05%繳納印花稅。此外，還有測繪費30元，工本費 15元，產權登記費(建筑面積——.3元)。購房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權出讓合同》。隨后，房地局將為您購置的這套房子審檔，辦理產權登記，測繪，制作新的產權證。

二、買賣合同

成都市房屋產權監理處組織召開了《商品房買賣合同（修訂稿）》征求意見研討會。省建設廳、省工商局、市建委、市規劃局相關領導，德陽、樂山、眉山、資陽四家房管局應邀參會，龍湖、萬科、中海等近十家在蓉較有影響力的公司代表也參加了研討會。此次研討會對進一步完善合同內容具有重要的指導和借鑒意義。

三、買賣糾紛

據了解，隨著相關政策的出臺，二手房法律方面的矛盾焦點也開始出現了轉移，類似購房者未能申請到足夠貸款因而產生的糾紛、與期房轉讓等有關的案例開始成為近期焦點。購房者未能成功申請貸款

從2004年下半年開始，隨著一系列相關政策的出臺，銀行對于個人住房貸款的政策開始作出了一系列的調整。其中主要包括對購買2套以上住房貸款的限 制、單價7000元以上高價房貸款額度的調整、各大銀行收緊個人房貸的發放，以及2005年1月施行新的房貸利息等內容。

目前，通過貸款支付主要房款是大多數購房人的首選付款方式，可如果購房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔違約責任。當然，這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購房的。

2004年8月，洪先生通過中介公司看中一套房子，總價86萬元。但由于其本身已經有2套房子的抵押貸款，所以洪先生擔心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對沒有問題，于是洪先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請。

然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經延期付款一個多月，他不僅向上家賠償了將近2萬元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價低了很多。但由于沒有證據能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。

從法律關系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個不同的法律關系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔違約責任的條件。否則，一旦未能獲

得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應當充分考 慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應當要求其出具書面承諾或者作為付款擔保人。

期房限轉之后的期房買賣

在“期房限轉”政策出臺之前，通過預售合同權益轉讓的方式辦理的房產買賣占據了二手房交易市場相當的份額，而隨著“期房限轉”政策開始施行以及 隨后而來的一段市場冷淡期，很快又興起了期房轉讓的現象，具體的操作方式就是在產權過戶的問題上做文章。此類二手房交易出現的糾紛，原因在于售房人受到經濟利益的驅使，寧愿選擇違約按照合同約定承擔違約責任，卻不愿意繼續履行合同，更有甚者，直接轉售他人。

蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了購房合同，合同總價為70萬元。由于是期房，小產證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支 付39萬元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待小產證辦出之后3日內，由張先生協助辦理產權過戶，蔡先生通過貸款支付余款。但是當張先生在辦理出小 產證之后，卻以簽訂合同時沒有產證合同應屬無效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續履行合同。

案例中交易雙方所簽訂的購房合同應當受到法律保護，雖然根據相關規定，沒有產證的房屋不能轉讓，但是雙方已經在合同中約定，當房屋符合國家規定的轉讓條件時辦理產權過戶，而張先生現在也已經取得了小產證，符合法定轉讓條件，因此應當履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續履行合同，協助辦理產權 過戶。

戶籍遷移之阻礙

戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理屬于公安部門進行的行政管理，法院無權干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標的的案件，因此這個問題目前而言可以說解決乏術。

2004年5月，林先生購買了一套老式售后公房，取得產權證之后，林先生按約支付了全部房款。數日后想要遷入戶口才發現自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，質問售房人才得知是售房人購買此房屋時上家所留下的戶口，售房人也表示自己無能為力，也聯系不到自己的上家。林先生找到房產所在地的派出 所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒有在購房之前了解清楚這些問題。

針對目前戶籍糾紛中的管理盲點，應當在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔賠償責任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產轉讓與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必 不可少的。

第四篇：買賣股票交易流程

買賣股票交易流程

2008 年 10 月 16 日 16:37

股票研究網

股票如何買賣,股票如何交易,股票交易流程,買賣股票交易流程 買賣 A 股基本規程 開設證券帳戶 辦理證券帳戶是當你走進股市的第一步.證券帳戶可以視為投資者進入股票交易市場的 通行證,只有擁有它,才能進場買賣證券.想為自己開設證券帳戶,可是應該具備怎樣的條件和需要準備哪些必備資料呢? 只要你不是下列國家明文規定禁入證券市場的人員, 他們就沒有任何理由拒絕你了.根 據有關規定,下列人員不得開戶: [1]證券管理機關工作人員(不得開立股票帳戶);[2]證券交易所管理人員(不得開立股票帳戶);[3]證券從業人員(不得開立股票帳戶);[4]未成年人未經法定監護人的代理或允許者;[5]未經授權代理法人開戶者;[6]因違反證券法規,經有權機關認定為市場禁入者且期限未滿者;[7] 其他法規規定不得擁有證券或參加證券交易的自然人.自然人開立的證券帳戶為個人帳戶(A 字帳戶).開立個人帳戶時,投資者必須持有效 的身份證件(一般為居民身份證)去證券交易所指定的證券登記機構或會員證券公司辦理名 冊登記并開立證券帳戶.個人投資者在開立證券帳戶時,應載明登記日期和個人的姓名,性 別,身份證號碼,家庭地址,職業,學歷,工作單位,聯系電話等并簽字或蓋章.在允許代 辦的情況下,如果請人代辦,代辦人還須提供身份證.開設資金帳戶

投資者委托買賣股票, 須事先在證券經紀商處開立證券交易結算資金帳戶, 資金帳戶用 于投資者證券交易的資金清算,記錄資金的幣種,余額和變動情況.開立資金帳戶時,須提交本人身份證和證券帳戶卡.如系他人代辦開戶手續,還應提交 委托人簽署的授權委托書和身份證.投資者在資金帳戶中的存款可隨時提取, 證券經紀商按 活期存款利率定期計付利息并自動轉入投資者的資金帳戶.投資者委托買入時, 資金帳戶要 有足夠的余額

買賣股票交易流程

2008 年 10 月 16 日 16:37 委托買賣

股票研究網

投資者開立了證券帳戶和資金帳戶后, 就可以在證券營業部辦理委托買賣.所謂委托買 賣是指證券經紀商接受投資者委托, 代理投資者買賣股票, 從中收取傭金的交易行為.投資者發出委托指令的形式有柜臺和非柜臺委托兩種.柜臺委托市指委托人親自或由其代理人到營業部交易柜臺, 根據委托程序和必須得證件 采用書面方式表達委托意向, 由本人填寫委托單并簽章的形式.買賣證券的委托單是你與證 券商之間確定代理關系的文件,(文章來源: 股市馬經 http://)具有法律效力.委托單一般為二聯或三聯, 一聯由證券商審核蓋章確認后交還你留存, 一聯由證券商據以執 行.

買賣成交后, 你憑委托單前往證券商處辦理交割手續.如果成交結果與委托單內容不符, 你可憑委托單向證券商提出交涉,維護自己的合法權益.非柜臺委托主要有電話委托,函電委托,自助委托,網上委托等形式.電話委托是指委托人通過電話方式表明委托意向, 提出委托要求.投資者可通過普通的 雙音頻電話,按照該系統發出的指示,借助電話機上的數字和符號鍵輸入委托指令,以完成 證券買賣的一種委托形式.傳真委托或函電委托是指委托人填寫委托內容后, 將委托書采用傳真或函電的凡是表達 委托意向,提出委托要求.采用此方式,投資者必須在證券經紀商處開設委托專戶.自助委托是委托人通過證券營業部設置的專用委托電腦終端, 憑證券交易磁卡和交易密 碼進入電腦交易系統委托狀態, 自行將委托內容輸入電腦系統, 以完成證券交易的一種委托 形式.網上委托是證券經紀商的電腦交易系統與互聯網聯結, 委托人利用任何可上網的電腦終 端,通過互聯網完成交易.

委托授理 證券商受理委托包括審查, 申報與輸入三個基本環節.目前除這種傳統的三個環節方式 外,還有兩種方式:一是審查,申報,輸入三環節一氣呵成,客戶采用自動委托方式輸入電 腦, 電腦進行審查確認后, 直接進入滬深交易所內計算機主機;二是證券商接受委托審查后, 直接進行電腦輸入.撮合成交 現代證券市場的運作是以交易的自動化和股份結算與證券往來的無紙化為特征, 電腦撮 合集中交易作業程序是:證券商的買賣申報由終端機輸入,每一筆委托由委托序號(即當你 委托時的合同序號),買賣區分(輸入時分別有 0,1 表示),證券代碼(輸入時用指定的 4 位或 6 位數字,而回顯時用漢字列出證券名稱),委托手續,委托限價,有效天數等幾項信息組 成.電腦根據輸入的信息進行競價處理,按“價格優先,時間優先”的原則自動撮合成交.清算與交割 清算是指證券買賣雙方在證券交易所進行的證券買賣成交之后, 通過證券交易所將證券 商之間證券買賣的數量和金額分別予以抵消, 計算應收, 應付證券和應付股金的差額的一種 程序.交割是指投資者與受托證券商就成交的買賣辦理資金與股份清算業務的手續, 深滬兩地 交易均根據集中清算凈額交收的原則辦理.過戶 所謂過戶就是辦理清算交割后, 將原賣出證券的戶名變更為買入證券的戶名.對于記名 證券來講,只有辦妥過戶者是整個交易過程的完成,才表明擁有完整的證券所有權.目前在 兩個證券交易所上市的個人股票通常不需要股民親自去辦理過戶手續.股買賣交易即按上 A 述規程完成.

第五篇：商品房買賣流程

商品房買賣一般流程

來源:未知作者：w日期：10-07-20

商品房買賣是指房地產開發企業將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權予買受人，買受人支付價款的房屋買賣行為。商品房買賣是一種特殊商品的買賣，買賣標的額巨大，手續繁瑣，持續時間長。購買人對商品房買賣流程的了解，有利于其在與開發商的博弈中充分維護自己的合法權益，滿足自己的居住需求和實現自己的住房夢想。各大城市的商品房買賣流程大同小異，基本流程一般為：簽訂《認購書》→簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業服務合同》→與開發商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》(即通常所說的辦理銀行按揭)→辦理預售登記→《商品房抵押貸款合同》登記備案→房屋交付→辦理大確權證(初始登記)→辦理產權過戶，領房產證→辦理抵押權登記→買受人還清按揭貸款，注銷抵押登記。

1.簽訂《認購書》

《認購書》是商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件。簽訂《認購書》是商品房預(銷)售程序的第一個環節，商品房開發商以及委托的代理商通常在樓盤所在地設立售樓處。購房人如果對某套商品房有意向，可到售樓處簽訂《認購書》，并交納定金。出售方應將《簽約須知》及有關的宣傳資料和相關文件交給購買人，并應實事求是地向購買人介紹項目的進展情況。當簽訂完《認購書》后，出售方應給購買人《簽約需知》，以使購買人清楚下一環節及簽約有關細節。

2.簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業服務合同》

購買人在簽訂《認購書》后，應當在《認購書》中約定的時間內到約定的地點簽訂正式的《商品房買賣合同》。簽訂買賣合同是整個購房程序中最重要一環，是購房人與開發商達成商品房買賣的最終合意。

《前期物業服務合同》是由建設單位與物業管理企業簽訂的，包含的主要內容有前期物業管理階段的服務費用、服務內容和質量要求、雙方的權利義務等。根據《物業管理條例》第二十五條的規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。實踐中一般是將《前期物業服務合同》作為《商品房買賣合同》的附件，開發商在辦理房屋預售手續的同時上報房管部門的市場交易管理系統予以公示，由購房人在購房時確認。

3.與開發商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》

為鼓勵購房者購買所建房屋，開發商請求銀行提供房地產抵押貸款，開發商要與銀行簽訂按揭貸款合作協議書，銀行、開發商與購房者應簽訂按揭貸款合同和擔保書。在商品房預

售中，購房人通過按揭方式購買商品房的，通常方式是支付一部分樓價款(即首付款)給開發商，其余房價款則通過金融機構貸款支付給開發商。在此按揭過程中，購房人須與貸款行簽訂《商品房抵押貸款合同》及《借款合同》。在房產證辦理完畢之前，由開發商通過協議將購買人對期房的期權讓與給金融機構作為取得金融機構貸款的擔保。待房產證辦理下來之后，開發商解除擔保，購房人將房產證抵押在銀行處作為償還貸款的擔保。

4.辦理預售登記

商品房預售，開發企業與購買人簽訂商品房預售合同(即《商品房買賣合同》)。買賣雙方應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。辦理預售(買賣)登記時，買賣雙方必須帶齊全部預售(買賣)契約。買方可以自己去辦理，也可以委托他人代理，委托代理人辦理的，應當有書面委托書。如果親自辦理手續，應攜帶上述能證明身份的個人有效證件。

5.《商品房抵押貸款合同》登記備案

在購買人取得商品房產權之前，無法就按揭房屋產權進行他項權利登記，因此，交易各方只能在《商品房買賣合同》上加蓋“已辦理抵押備案登記”章，并有房管局出具房地產抵押登記證明書，以此公示房屋按揭的情形。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風險，會要求購房者申請人壽、財產保險。購房者購買保險，應列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內不得中斷保險，保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執管。

6.房屋交付使用

開發商應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給購買人。開發商入住通知單，并安排購房人與物業服務公司接洽。物業服務公司將給購房人出具《臨時業主公約》和收費標準。當購房人與物業服務公司簽訂《臨時管理公約》并付清物業費用后，就可以拿鑰匙入住房屋。房屋交付后，買受人取得房屋的使用權，并承擔房屋的風險。未能按期交付房屋的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知購買人。

7.辦理大確權證(初始登記)

商品房在竣工驗收合格后的30天內，開發商到當地房地產登記部門辦理整幢物業的確認產權登記手續，經審查確認權屬后，由登記所發給《商品房產權權屬證明書》，將整幢確權到開發商名下，亦即將整幢物業的產權初始登記到開發商名下。開發商辦理確認產權登記時，須提交《房地產登記申請書》、《建設用地批準書》和《建設規劃許可證》及《紅線圖》或《土地使用權證》、《土地使用權出讓合同》(含補充合同)及發票復印件、《報建審核意見書》、《建設工程規劃許可證》、報建圖紙、《建設工程規劃驗收合格證》、申請人的身

份證明或法人資格證明、法人代表證明書及委托書、樓盤單元明細表、預售許可證復印件等相關證件。

8.辦理產權過戶，領取房產證。

開發商應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。開發商到權屬處為購房人辦理房產過戶手續，即確權，并繳納契稅、過戶手續費。然后到指定房管所辦理產權證，交納房產權屬登記費，權證工本費，權證印花稅。最終把開發商名下的物業交易過戶到購房業主名下。在辦理確權手續后開發商申領房產證，并按《商品房買賣合同》之規定，將房產證交付給購買人。購買人至此完全取得所購房屋的所有權。

9.辦理抵押權登記

購房人取得房產證之后，根據按揭合同約定，到房管部門辦理房屋抵押登記，至此，房地產抵押發生法律上的效力。銀行對按揭的商品房擁有抵押權并持有該房的《他項權證》。實踐中，銀行為防止業主未經其同意而持房產證與第三人進行交易的情況發生，一般會自己收執保管業主的房產證。

10.買受人還清按揭貸款，注銷抵押登記。

買受人按貸款合同規定的期限按時還清銀行按揭袋款或提前還清銀行的按揭貸款后，持相關還清貸款的證明及相關資料，到房管部門注銷房屋的抵押登記，銀行向房管部門交還《房屋他項權證》。自此，業主將銀行收執的房產證收回，該房的抵押行為解除，業主完全掌握房屋的所有權。