第一篇：二手房買賣詳細流程(全攻略)

二、審核房屋產(chǎn)權

常識:辨別產(chǎn)權證真假

1992年建設部就曾要求全國各城市使用統(tǒng)一標準、格式的房屋產(chǎn)權證。但當時，并沒有對房屋產(chǎn)權證的封皮及內頁顏色、尺寸、材質和所表注的字體、字樣、字號做統(tǒng)一要求。只是對所發(fā)放的房屋產(chǎn)權證的內容重點做了要求。因此，直到1998年1月以前，全國各個城市所發(fā)放的房屋產(chǎn)權證的顏色、大小、格式都不盡相同。那么，我們應該如何正確區(qū)分房屋產(chǎn)權證的真?zhèn)文兀?998年1月起，北京、上海、天津等全國各大城市率先使用由國家建設部統(tǒng)一制作的房屋權屬證書，而其他的城市也于2000年7月1日前陸續(xù)使用。為維護房地產(chǎn)權利人的合法利益，維護房地產(chǎn)市場秩序及房改工作的順利進行，國家建設部決定采用統(tǒng)一的房地產(chǎn)權屬證書，由中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。分為《房地產(chǎn)所有權證》、《房地產(chǎn)共有權證》和《房地產(chǎn)他項權證》。《房地產(chǎn)所有權證》的特征如下：

1．建房注冊號：由于新證由建設部監(jiān)制，建設部對每個能夠發(fā)證的市、縣發(fā)證機關都進行了注冊登記并予以編號。在辨別時注意該產(chǎn)權證是否有編號，而這編號是不是建設部公告的全國統(tǒng)一的編號。

2．發(fā)證機關蓋章：法定的發(fā)證機關是各市、縣房地產(chǎn)管理局，而房產(chǎn)證上所蓋的發(fā)證機關印章均是機器套印。印跡清晰、干凈，印色均勻。

3．團花：在封面里頁有土紅、翠綠兩色細紋組成的五瓣疊加團花，線條流暢，紋理清晰。

4．暗印、水印：宋體“房屋所有權證”底紋暗印，將紙對著光線處可見高層或多層水印房屋。

5．用紙：淺粉色印鈔紙。

6．編號：在“注意事項”頁的右下角，有印鈔廠的印刷流水編號，同一發(fā)證機關的權證號碼是連續(xù)的。

7．發(fā)證編號：在首頁花邊框內上端有由發(fā)證機關編制的權證號碼。此號碼與發(fā)證機關的登記簿冊、擋案記載相一致。業(yè)主可電話查詢。

8．花邊：在首頁，即發(fā)證機關蓋章頁上有上下左右均等寬對稱的咖啡色花紋邊框，花紋細膩、清晰。

9．封皮：材質為進口涂塑紙，封面上部印有中華人民共和國國徽，下部第一行字“中華人民共和國”是用圓體字印制。第二行字“房屋所有權證”是用黑體字印制。

買房是件大事情 二手房產(chǎn)權狀況查詢要“三步走”

要了解房屋的產(chǎn)權狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權證件是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗

承租人放棄優(yōu)先購買權的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買權的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應的證明等。

第二步是向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權的來源，查驗的具體方式是查驗產(chǎn)權記錄。

第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產(chǎn)權記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權的真實性以及原始成交情況，至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生債務和責任，則必需查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款和償還額度、利息和租金的來源，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內容有：所購房有無抵押，房屋是否被法院查封等。總之，要了解房屋產(chǎn)權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權文件，還要到房屋管理部門查詢有關房產(chǎn)的產(chǎn)權記錄，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權細節(jié)，不至于有所遺漏。

二手房錢款交割四種方式最安全

專家提出，有四種安全的錢款交割方式。

第一種，買賣雙方直接交接。就是購房人與房主談妥成交價格并簽好買賣合同后，購房人將錢存在存折上，在約定時間同房主到房地局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；在完成房產(chǎn)過戶之后，購房人與房主一同到開戶銀行將錢存入房主的賬戶。

第二種，通過公證處交接，這種方式也稱為公證處提存。交易雙方共同到公證機關辦理房款公證，買方將房款交由公證處代管，賣方在與買方簽約登記后，依有關憑證到公證處取款。由于公證處是較有公信力的部門，在公證處的監(jiān)督下交易雙方的權利和義務都會得到很好的保護。目前北京興業(yè)安居房地產(chǎn)經(jīng)紀公司便采用此種方式。

第三種，通過律師事務所交接。即交易雙方通過律師所簽署合同，然后購房人將錢款存入律師事務所，待辦完過戶手續(xù)后，再由律師事務所將錢轉付給房主。

第四種，通過銀行托管交易資金或由銀行為個人出具履約保函。這種方式是通過銀行作為居間擔保方托管交易資金，或為交易雙方出具履約保函來負責二手房交易過程中的錢款安全；如因購房人沒有履行合同義務，房主可按履約保函約定索賠，經(jīng)由銀行確認后由銀行直接支付索賠金。

專家建議說，如果交易方愿意承擔一定的費用，可以考慮公證提存、銀行擔保、律師監(jiān)管等第三方擔保的形式。

另據(jù)專業(yè)人士建議，消費者在進行二手房交易過程中一定要到能進行“透明交易”的品牌中介公司進行交易，買賣雙方見面有效杜絕了中介公司“欺上瞞下”行為，并且簽署三方居間合同，杜絕了中介公司“囤積現(xiàn)金”、“賺取差價”、“攜款逃跑”現(xiàn)象的發(fā)生，同時有效保證了二手房交易的安全可靠性。

三、簽定執(zhí)行合同

四、辦理房產(chǎn)過戶

二手房交房全攻略:如何避免交接糾紛

在房產(chǎn)交易中因交房而產(chǎn)生的糾紛主要表現(xiàn)于水、電、煤氣及其附屬設施和房屋裝修等方面。如果在買賣雙方的《房地產(chǎn)買賣合同》中，對上述情形予以關注，那么在實際的房屋交接過程中，這樣的矛盾會在很大程度上被避免。

1.結清水表賬單

自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，大多數(shù)的房產(chǎn)上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。但在交房時根據(jù)買賣合同的約定，雙方須要進行抄表讀數(shù)，并按實際的抄表數(shù)由業(yè)主結清所欠費用。按自來水公司的規(guī)定不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。建議下家在交房前要詢問上家是否已付清水費，交房當日要求上家攜帶好近期的水費賬單。

2.告知電表狀況

按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆電表箱、私自開啟封印、擅自改變計量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在交房時建議下家親自查驗電表是否有移動改裝的痕跡。在實際操作中，現(xiàn)新建商品房的電表戶名基本為業(yè)主本人或是開發(fā)商名字。在辦理交房手續(xù)時除雙方核對電表讀數(shù)外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產(chǎn)證、私章等前往所在地電力營業(yè)廳辦理電表過戶更名手續(xù)，并結清該電表的所有欠費。

3.協(xié)助煤氣過戶

按照煤氣公司的規(guī)定，上下家必須憑《房屋買賣合同》其中須寫明本房價已包含煤氣設施費或該煤氣設備無償轉讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費賬單，雙方親自到燃氣部門辦理過戶更名手續(xù)。更名手續(xù)費10元由下家承擔。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門將拒絕辦理。

4.協(xié)助有線電視過戶 :

有線電視實行一戶一卡制，如遇上家拖欠費用的情況，時間一長，有線站會作封端處理。因此在交房時下家可要求上家提交交房當日上月的有線電視費收據(jù)憑證及有線電視初裝憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。

5.結清電話，寬帶費用

如果下家無需延用上家的電話號碼，則上家可以去電信公司注銷或遷移該號碼，然后下家另外自行申請安裝電話。如果下家需要延用上家的電話號碼，則上下家一起到電信部門辦理過

戶手續(xù)，并以交房當日為準結算話費賬單。至于寬帶費用以交房當日為準并以上月賬單結算。

6.結算維修資金

按照房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，住宅轉讓時，維修資金賬戶中余款是不予退還的，因此上家憑《商品住宅維修資金結算交割單》綠色聯(lián)可向下家按實結算或贈送給下家。同時維修資金的所有人更名為下家。

7.物業(yè)更名及結算物業(yè)管理費用

建議上下家到房屋所在地的物業(yè)管理處辦理以交房當日為準結算物業(yè)管理費。同時下家辦理物業(yè)進戶手續(xù)。

8.遷移戶口

在交房時上家的戶口沒有及時遷出是發(fā)生糾紛最多的因素之一。因此下家在交房當日前一天可以到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚并做好書面確認。

二手房過戶交易費用表

收費項目出售方購買方收款人

1印花稅0.05%0.05%交易中心

2手續(xù)費5元/平方米（上下家各付一半）交易中心

3契稅免交1.5%交易中心

4權證登記費免交100元交易中心

5權證貼花免交5元/本交易中心

6地基圖免交25元--192元交易中心

7代理費2.5%1%中介機構或經(jīng)紀公司

二手房貸款“七步走” ：

如果要順利并成功取得二手房按揭貸款，消費者一般要“七步走”：

第一步：先找好意欲購買的房屋，但是該房屋必須是產(chǎn)權明晰（已辦理《房屋所有權證》），并具備符合ZF規(guī)定的進入房地產(chǎn)市場流通的條件的房屋。

第二步：選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業(yè)務的房產(chǎn)交易代理機構（如泉州房產(chǎn)交易管理所房地產(chǎn)中介事務所），并在該機構完成房產(chǎn)價值評估工作，交納房產(chǎn)評估費。第三步：申請二手房抵押貸款時應填寫借款申請表，并向貸款銀行提交下列資料：

1.身份證明（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）、學歷證明、婚姻狀況證明；

2.經(jīng)濟收入證明，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內的其他財產(chǎn)證明；以上證明資料越全面，銀行在放貸評審中的評分越高，享有貸款金額及時間的條件越優(yōu)越；

3.買賣雙方簽訂的購房協(xié)議書；4.同意以所購房屋作抵押的證明；5.有不低于購房價款30％的自有資金；6.貸款銀行要求提供的其他文件或材料。而售房人須提供如下資料：

1.售房人（含共有人）身份證明及復印件、婚姻狀況證明；

2.房屋共有權人同意出售的書面文件；

3.所售房屋的房屋所有權有效證件及復印件；

4.如房屋已出租，須提供承租戶同意出售的證明文件；

5.保證所售房屋符合上市出售條件的證明。

第四步：銀行對買賣雙方送交的資料的真實性、合法性、合規(guī)性及借款人的資信進行審查，審查合格后，出具《貸款承諾函》給買方，銀行會注明提供幾成，幾年按揭貸款。

第五步：買方將購房的首期款存入銀行指定的房產(chǎn)交易代理機構（如泉州房產(chǎn)交易管理所房地產(chǎn)中介事務所）在該行的賬戶，由銀行凍結，售房人于首期款交付、《貸款承諾函》簽訂后，到泉州房地產(chǎn)交易管理所辦理房屋交易手續(xù)。

第六步：房屋交易手續(xù)及新《房屋所有權證》辦理完畢后，買房人與貸款銀行簽訂借款合同，辦理抵押、保險等有關擔保手續(xù)。

第七步：借款合同生效，資金劃入買方的指定賬戶，然后買方將貸款和首期款一并交付給售房人。

如何規(guī)避交易風險

今年3月，林女士和劉先生約定以18萬元總價成交劉先生在泉州市區(qū)的一套住宅，林女士先支付8萬元給劉先生，其余10萬元按揭貸款，雙方到產(chǎn)權部門辦理了過戶手續(xù)，林女士以過戶后的產(chǎn)權證為抵押向銀行申請貸款。不料，銀行在審批過程中以林女士不具備相應的還款能力為由拒絕了貸款申請，兩人都沒有料到好端端的一宗買賣會泡湯。

由于林女士在不清楚自己能否申請到銀行貸款前就同劉先生辦理了過戶手續(xù)，最后功虧一簣，不僅買房不成，還要在辦理過戶手續(xù)中支付相關的費用。

對于林女士在交易時出現(xiàn)的這一問題，專業(yè)人士指出，二手房交易的風險在二手房按揭過程中同樣存在，交易雙方應盡量規(guī)避。

一、一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應在辦理過戶手續(xù)之前就申請，而在辦理過戶手續(xù)之后再申請，就會造成交易不成的危險。銀行在審批貸款時除了要調查買方的經(jīng)濟狀況，有無還款能力外，還要求雙方提供房屋的評估報告，取評估價和交易價中較低的價格確定其貸款金額。買方需要支付不少于30％的首期款，同時貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進行確定。買賣雙方不清楚這些環(huán)節(jié)都有可能導致交易失敗。

二、辦理二手房按揭，需要辦理完過戶手續(xù)，產(chǎn)權人的名字由賣方更換為買方后，才能以該處房產(chǎn)作為抵押申請貸款。一般情況下，在辦理過戶手續(xù)前，買方支付的首期款應存入銀行

指定的房產(chǎn)交易代理機構在該行的賬戶，由銀行凍結，這樣可以避免類似買方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時間，賣方也就遲遲不能收到賣房的尾款或賣方收到首期房款而遲遲不辦理房屋過戶手續(xù)等風險。

三、如果只有購房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權證的房子盡量不要購買，否則也可能因為開發(fā)商的問題而最終無法辦理產(chǎn)權證。

專業(yè)人士指出，為了最大限度地利用資金，建議使用一些銀行提供的新業(yè)務——“個人住房循環(huán)授信”業(yè)務，購房者可一次性從該行獲得最大30年的循環(huán)授信額度，已還的住房貸款本金，無需重新辦理抵押手續(xù)，可隨時再借，解決不時之需。

二手房按揭費用

貸款相關費用和交易費用

一、貸款相關費用包括：評估費、公證費、抵押登記費、保險費等，該費用因各收費單位的標準不同而略有不同；

二、交易費用包括：交易監(jiān)證費、契稅等，這些費用房管部門都有相應的收費標準。

購買二手房幾時交首期付款最省錢

購買一手房什么時候交首期？大部分市民都很清楚，簽了合同就必須交首期款了。但是購買二手房，什么時候交首期款才最穩(wěn)妥呢？簽了購房合同就交首期款，不擔心二手房產(chǎn)權有問題？不擔心業(yè)主攜款潛逃？畢竟開發(fā)商有ZF監(jiān)管，二手房業(yè)主則無從監(jiān)管。

二手市場行家認為，二手房買賣，買家辦理按揭購房的，在銀行出具了新買家的同意貸款書后，到房地產(chǎn)交易中心完成交易過戶遞件后，才交首期款是最穩(wěn)妥的。因為近年各大銀行都收緊了個人房貸條件，除了最優(yōu)質的客戶，大部分二手房無法做到七成按揭，部分客戶只能做到五成按揭，如果在銀行發(fā)放同意貸款書以前就提早交首期款，一旦銀行貸款批不下來，買家要承擔很大的購房壓力。

另外，到交易中心遞件申請交易過戶也是一個重要關口，因為如果業(yè)主房屋產(chǎn)權不清晰，交易中心工作人員是不會收件的，所以購房者最安全的是在遞件完畢時交首期款。李永強也表示，如果業(yè)主擔心交出房產(chǎn)證辦理遞件后買家不交首期，可以要求買家在銀行出具同意貸款書后，遞件辦交易過戶前，把首期款先放在第三方中介公司里，待完成遞件手續(xù)后才交給業(yè)主。

第二篇：二手房買賣流程

二手房買賣流程

許多人認為，二手房的買賣過程是非常復雜，且處處存在陷阱的。既怕舊房產(chǎn)權有問題，怕遇到黑心中介，又怕交易的手續(xù)繁瑣。

在二手房交易的過程中，買賣雙方通常只關注交易的最終結果，卻忽視了交易過程的安全性。而事實上，往往最能影響交易結果的就是整個交易過程中的各個環(huán)節(jié)。買賣雙方之所以會選擇經(jīng)紀公司代理交易，并不僅僅是為了得到真實的市場信息，他們更希望經(jīng)紀公司能給他們提供一個有安全保障的交易過 程。其實，消費者只要掌握了基本的交易常識，注意一些可能存在的風險，還是能夠買到一套稱心的二手房的。一般正規(guī)的二手房交易包括如下幾個環(huán)節(jié)。

-尋找中介信息登記

買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關政策，經(jīng)紀公司根據(jù)實際情況為買賣雙方進行配對，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環(huán)節(jié)中，買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關系到交易的安全和房款的順利交接。選擇好的經(jīng)紀公司有以下幾點：規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質證書、聲譽較好。具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區(qū)，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經(jīng)營，這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門 的制裁和顧客的追討；其二是因為它是一家分店或連鎖店。按規(guī)定，分店也應有自己的執(zhí)照，但是，辦照的條件是分店有兩個以上擁有經(jīng)紀人資質證書的，有些分店未達到這一標準，就使用總店營業(yè)執(zhí)照的復印件，所以，消費者應向該店的業(yè)務員提出看看總店的營業(yè)執(zhí)照，借此機會，也可到其總店認認門。其次，留意執(zhí)照上所 列的注冊資金，通過查看該公司的規(guī)模、辦公地點、從業(yè)人員的數(shù)量，就能判斷出這樣一個企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標的百萬元、千萬元的注冊資金了。另外，在與房主簽訂購房協(xié)議之前，購房者應該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業(yè)務員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)。

還有一點您要注意：不要被“放心中介”的稱號迷惑。目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)在北京市中介事務所組織的16家放心中介外，還有一些中介打出“放心中介”的 旗號。即使是這16家放心中介出現(xiàn)損害消費者的行為，消費者也可以撥打北京市中介事務所設置的投訴熱線進行舉報，北京市中介事務所將給予其嚴厲制裁。

-入市資格審批

賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領“上市批準通知書”，辦理上市審批手續(xù)。

如果是已購公房，其上市需蓋三種章。

第一枚章是在出售調查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質，以便證明房屋所在地皮是出讓性質還是無償劃撥。

第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章，后來北京市頒布了補充規(guī)定及說明，如果已購公房房主與原產(chǎn)權單位沒有特殊約定的，無需原單位同意蓋章。

第三枚章是在上市申請確認表上蓋的章，由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權性質的房子不能上市交易：

1.中央直屬機關的公房；

2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的；

3.使用權的房屋；

4.以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款的；

5.在農村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權房產(chǎn)證的二手商品房；

6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的；

7.所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

8.所有權有糾紛的；

9.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的；

10.上市出售后會形成新的住房困難的；

11.依法被查封或者依法以其他形式限制權屬轉移的；

12.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的。-評估及考察房源詳情

中介審核身份證及產(chǎn)權證(包括產(chǎn)權是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結構的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價，為確定售價提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評估最受關注。

買方一定留意到，凡是位置好點兒的、交通便利點兒的二手房，哪個單價都不低于每平方米5000元，有的價格更邪乎：每平方米6000元、每平方 米7000元。好不容易發(fā)現(xiàn)一套價格上能讓人接受的舊房，問問中介，得到的答復卻是：“房子已經(jīng)賣出去了。”而且，房地產(chǎn)中介報出的房價也是五花八門的，有的房價是房主的凈要價，有的是含稅費的總價，有的是中介公司加價后的房價。

作為賣方，應切實考慮自有房產(chǎn)的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區(qū)物業(yè)、新盤價格，據(jù)此明確該套房的可能購買群，以及這類人群的收入、承受力等情況，并把握好報價尺寸，避免尷尬報價，致使銷售周期過長，甚至有價無市。現(xiàn)在一些品牌公司在代理二手房交易時，會免費提供專業(yè)評估。買 賣雙方可據(jù)此商量房價。其實，最簡單的二手房售價測算標準就是：報價為同地理位置商品房價格的60%至70%左右，約是現(xiàn)行周邊房屋月租金的100倍。

-簽協(xié)議

驗證核實房屋后，交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜后，雙方到中介簽訂買賣合同。一般的，在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況，同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納，金額為房價的2.5%，也有分別向買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風險，以下條款必不可少：

1.基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；

2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售；

3.涉及價款的問題：在合同中，寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件；

4.寫明交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程及費用；

5.違約責任：明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)；

6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款；

7.在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外，補充一些條款時，一定要落實在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

-居間中保提交房款

為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的“購房款給 付、房產(chǎn)交接”事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費。賣方提交房屋所有權證原件及復印件、公房上市批準確認通知單、人名章。買方提交身

份有效證件復印件、人名章，外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準通知單》。買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請抵押貸款，應與擔保方簽訂《委托擔保合同》，同時將總房款的30%作為首 付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。

-過戶結算

買賣雙方繳納相關稅費，辦理立契過戶手續(xù)，然后，中保方在買賣雙方對房產(chǎn)確認無誤后，協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交割和物業(yè)管理費結清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進行中保結算；由經(jīng)紀公司協(xié)助辦理產(chǎn)權變更；如果買家需要貸款，由經(jīng)紀公司協(xié)助辦理和提供階段性擔保。

立契過戶當天，買賣雙方及其業(yè)務員同時來到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購房者，應該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。許多區(qū)縣的房地局要求，立契當天，繳納稅費，所以，購房者要向房地產(chǎn)交易管理部門 的相關科室繳納：按房價的3%繳納土地出讓金；房價的2%繳納契稅(120平方米以下)；按房價的0.05%繳納印花稅。此外，還有測繪費30元，工本費 15元，產(chǎn)權登記費(建筑面積——.3元)。購房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權出讓合同》。隨后，房地局將為您購置的這套房子審檔，辦理產(chǎn)權登記，測繪，制作新的產(chǎn)權證。

二、買賣合同

成都市房屋產(chǎn)權監(jiān)理處組織召開了《商品房買賣合同（修訂稿）》征求意見研討會。省建設廳、省工商局、市建委、市規(guī)劃局相關領導，德陽、樂山、眉山、資陽四家房管局應邀參會，龍湖、萬科、中海等近十家在蓉較有影響力的公司代表也參加了研討會。此次研討會對進一步完善合同內容具有重要的指導和借鑒意義。

三、買賣糾紛

據(jù)了解，隨著相關政策的出臺，二手房法律方面的矛盾焦點也開始出現(xiàn)了轉移，類似購房者未能申請到足夠貸款因而產(chǎn)生的糾紛、與期房轉讓等有關的案例開始成為近期焦點。購房者未能成功申請貸款

從2004年下半年開始，隨著一系列相關政策的出臺，銀行對于個人住房貸款的政策開始作出了一系列的調整。其中主要包括對購買2套以上住房貸款的限 制、單價7000元以上高價房貸款額度的調整、各大銀行收緊個人房貸的發(fā)放，以及2005年1月施行新的房貸利息等內容。

目前，通過貸款支付主要房款是大多數(shù)購房人的首選付款方式，可如果購房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔違約責任。當然，這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購房的。

2004年8月，洪先生通過中介公司看中一套房子，總價86萬元。但由于其本身已經(jīng)有2套房子的抵押貸款，所以洪先生擔心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對沒有問題，于是洪先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請。

然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)延期付款一個多月，他不僅向上家賠償了將近2萬元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價低了很多。但由于沒有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。

從法律關系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個不同的法律關系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔違約責任的條件。否則，一旦未能獲

得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應當充分考 慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應當要求其出具書面承諾或者作為付款擔保人。

期房限轉之后的期房買賣

在“期房限轉”政策出臺之前，通過預售合同權益轉讓的方式辦理的房產(chǎn)買賣占據(jù)了二手房交易市場相當?shù)姆蓊~，而隨著“期房限轉”政策開始施行以及 隨后而來的一段市場冷淡期，很快又興起了期房轉讓的現(xiàn)象，具體的操作方式就是在產(chǎn)權過戶的問題上做文章。此類二手房交易出現(xiàn)的糾紛，原因在于售房人受到經(jīng)濟利益的驅使，寧愿選擇違約按照合同約定承擔違約責任，卻不愿意繼續(xù)履行合同，更有甚者，直接轉售他人。

蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了購房合同，合同總價為70萬元。由于是期房，小產(chǎn)證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支 付39萬元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待小產(chǎn)證辦出之后3日內，由張先生協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶，蔡先生通過貸款支付余款。但是當張先生在辦理出小 產(chǎn)證之后，卻以簽訂合同時沒有產(chǎn)證合同應屬無效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。

案例中交易雙方所簽訂的購房合同應當受到法律保護，雖然根據(jù)相關規(guī)定，沒有產(chǎn)證的房屋不能轉讓，但是雙方已經(jīng)在合同中約定，當房屋符合國家規(guī)定的轉讓條件時辦理產(chǎn)權過戶，而張先生現(xiàn)在也已經(jīng)取得了小產(chǎn)證，符合法定轉讓條件，因此應當履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權 過戶。

戶籍遷移之阻礙

戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理屬于公安部門進行的行政管理，法院無權干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標的的案件，因此這個問題目前而言可以說解決乏術。

2004年5月，林先生購買了一套老式售后公房，取得產(chǎn)權證之后，林先生按約支付了全部房款。數(shù)日后想要遷入戶口才發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，質問售房人才得知是售房人購買此房屋時上家所留下的戶口，售房人也表示自己無能為力，也聯(lián)系不到自己的上家。林先生找到房產(chǎn)所在地的派出 所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒有在購房之前了解清楚這些問題。

針對目前戶籍糾紛中的管理盲點，應當在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔賠償責任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產(chǎn)轉讓與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必 不可少的。

第三篇：二手房買賣流程

二手房交易基本攻略

撰稿/幽遠山人 賣方

1、辦一張建行卡的對賬簿，就是一個存折，用于監(jiān)管賬戶對賬，也就是買方把首付存入的監(jiān)管賬戶。準備：身份證、戶口本、結婚證、房產(chǎn)證、契稅票。

附：結清貸款后如何注銷抵押。

到貸款的銀行（如果是公積金貸款就到公積金中心）結清貸款后，會收到貸款結清證明，到貸款時的擔保公司（貸款銀行會提供聯(lián)系方式）辦理注銷抵押手續(xù)，再到所屬區(qū)的不動產(chǎn)中心蓋注銷抵押的章，一般情況遞上去房產(chǎn)證和有關材料后，再等3個工作日才能去領房產(chǎn)證。

買方：

1、先找評估公司，聯(lián)系賣方約定時間，評估公司到房屋內拍照，還要對房產(chǎn)證和產(chǎn)權人的身份證拍照。

2、收到評估報告并由評估公司向不動產(chǎn)中心上傳驗證碼后，買賣雙方到不動產(chǎn)中心打印買賣協(xié)議。如果提前預約，應由賣方預約不動產(chǎn)有關業(yè)務。

這時需要買方夫妻及子女的身份證、戶口本、結婚證及全部復印件一份，辦手續(xù)需要支付25元錢。賣方需要提供房產(chǎn)證、產(chǎn)權人身份證、戶口本、對賬簿及對賬簿的復印件一份。買賣協(xié)議需雙方當場簽字、按手印。買賣協(xié)議的份數(shù)，需提前咨詢貸款銀行。

3、持評估報告和買賣協(xié)議到貸款的銀行辦理貸款。一般應由買方提前預約。如果是純公積金貸款，不需要賣方到場，如果是組合貸款或者按揭貸款需要買賣雙方及雙方夫妻到場。需提供每個人的身份證、戶口本、結婚證以及復印件。初步審核通過后，當場交首付款，存入監(jiān)管賬戶。貸款銀行通過審核后，會通知買方可以辦理過戶，雙方約定時間辦理過戶手續(xù)。

4、由賣方向不動產(chǎn)中心預約過戶，買賣雙方按照約定時間到不動產(chǎn)中心辦理有關手續(xù)。主要是兩步，一是核稅，按照工作人員要求，填好表格，由買方繳納個人所得稅、契稅等（根據(jù)房屋情況不同，稅費會有很大不同，與是否過二年、五年，是否家庭唯一房屋，是否出讓以及是否政策保障住房等有關系）。二是過戶，雙方到過戶窗口提交房產(chǎn)證、身份證等所需材料，不動產(chǎn)中心會向買方出具憑證，并且收回房產(chǎn)證，之后就是等待，等產(chǎn)權審批完成后（大約半個月），監(jiān)管賬戶才會將資金撥付到賣方賬戶（大約一周），同時買方即可領取房產(chǎn)證。

注：以上攻略根據(jù)2018年9月天津市北辰區(qū)二手房交易實際情況編寫。

第四篇：二手房買賣流程

二手房買賣流程： 看房→2談價→3交定金→4簽定意向→5簽合同→6打首付款→7評估/辦理按揭→8驗證(簽定網(wǎng)絡電子合同)→9打余款→10辦理過戶→11領房產(chǎn)證→12辦理物業(yè)交接→完

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件、房屋的基本狀況、房屋的權屬狀況、房屋產(chǎn)權有無查封、有無抵押質押、有無債務糾紛、共有權人是否同意出售房屋、房屋出租情況及承租人是否放棄優(yōu)先購買權等(由中介公司落實~~!)。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方可以簽訂定金合同，交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（合同內容一般包括下例條款：當事人的名稱或是姓名和住所、房屋的位置（房產(chǎn)證號）、數(shù)量、房款、支付方式、產(chǎn)權過戶時間、違約責任、解決爭議的方法等），雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。(買賣雙方以及中介公司一手一份)

3、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到 貸款銀行辦理貸款手續(xù)（賣方提供材料：本人身份證原件、結婚的提供結婚證或單身的提供單身證明…房產(chǎn)證及戶口簿；買方提供材料：本人身份證原件、結婚的提供結婚證或單身的提供單身證明、戶口簿及蓋單位公章收入證明）銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，辦理完這些后等銀行的承諾函（一般為3-5個工作日，不包括公休日），雙方帶銀行函到房產(chǎn)交易中心辦理過戶，完成產(chǎn)權登記變更，銀行將貸款一次性發(fā)放（一般10-15個工作日），買方領取房屋所有權證（一般30個工作日）。

4、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方攜帶身份證、戶口簿，向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

5、繳納稅費。

稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。（商品房稅費包括：營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、交易費、公正、登記費、評估費）.(已經(jīng)另附加表格說明~~~~！！!)

6、辦理產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)。

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證。

7、買方付清所有房款、領取房屋所有權證，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

補充說明`~~!

公積金貸款

申請住房公積金購房貸款基本條件主要包括三個方面：貸款對象、貸款用途、住房貸款基本條件，下面我們來詳細解析：

青島市公積金辦理材料

買賣雙方到場 提供身份證 戶口本 結婚證/單身證明 收入證明 公積金住房聯(lián)名卡

辦理地址是

青島市山東路2號乙 青島市住房公積金管理中心(辦理當天可出示公積金承諾函)辦公電話 0532-8396735 傳真83887744 辦公時間周一----周五

1.貸款對象應當符合以下四個條件：

（1）只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制 度的職工就不能申請住房公積金貸款。

（2）參加住房公積金制度者要申請住房公積金個人購房貸款還必須符合以下條件：即申請貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時間不少于六個月。因為，如果職工繳存住房公積金的行為不正常，時斷時續(xù)，說明其收入不穩(wěn)定，發(fā)放貸款后容易產(chǎn)生風險。

（3）配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。因為，住房公積金貸款是滿足職工家庭住房基本需求時提供的金融支持，是一種“住房保障型”的金融支持。

（4）貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時，除必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務。當職工有其他債務纏身時，再給予住房公積金貸款，風險就很大，違背了住房公積金安全運作的原則。

2.貸款用途必須專款專用：

住房公積金貸款用途僅限于購買具有所有權的自住住房，而且所購買的住房應當符合市公積金管理中心規(guī)定的建筑設計標準。職工購買使用權住房的，不能申請住房公積金貸款。

3.具備一般住房貸款應具備的條件：

住房公積金貸款申請人應當有相當于購買住房價格的 30％或以上的自籌資金；住房公積金貸款申請人應同意辦理貸款擔保，等等。這些都是降低住房公積金貸款風險所需要的 公積金貸款利率

1）.從2007年9月15日起，提高住房公積金個人購房貸款利率，5年（含）以下貸款由現(xiàn)行年利率4.59％調整為4.77％；5年以上貸款由現(xiàn)行年利率5.04％調整為5.22％。2008年12月個人住房公積金貸款利率5年（含）以下由3.51%調整為3.33%。5年以上由4.05%調整為3.87

A（2）.2007年9月14日（含9月14日）前受理并簽訂合同的按調整前利率執(zhí)行，2007年9月14日以后受理并簽訂合同的貸款，按照調整后利率執(zhí)行。

第五篇：二手房詳細流程

買房這流程算是走了一半了，因為基本上是全自主交易，簽約前不斷百度、看帖、把國土資源房管局的網(wǎng)站也翻個底朝天，各種忐忑、各種雜亂、各種心煩，于是決定將自己的購房經(jīng)歷總結一下，以便大家也可以參考參考。

本文將會盡量精簡脫水，以便大家看得清楚易明，但交易中遇上了JP賣家和些許波折，難免吐槽，望見諒！

首先介紹下自己的基本情況：

1、房源：二手房（房改房）。

2、賣方：產(chǎn)權權屬1人；買方：2人（LZ本人和我男友，二人未婚）。

3、開始交易時間：2011年12月

4、自行交易，不通過中介。

5、直客式按揭。沒有通過按揭公司，向中國銀行貸款。

6、付款方式：首期（自行交割）+公積金貸款。

7、補充說明一下，之所以能夠不通過中介和按揭公司，多得了LG的親戚——曾經(jīng)做過中介現(xiàn)職評估公司的表舅和任職銀行的表姐，多得兩位的意見和幫忙，膽小的我才放心自行買賣。

戲玉來了，具體交易過程：

1、查冊（12月3日）

查冊可以了解房屋的以下情況：a、業(yè)權人的真實性；b、房產(chǎn)證的地址和真正的地址是否相符；c、該物業(yè)的抵押情況；d、該物業(yè)有否被查封。

在簽約前最好到房管部門查一查冊，了解房屋的情況，萬一是被抵押或查封的，簽了約就頭大了。

當事人：買方

地點：房屋所在地的區(qū)屬房地產(chǎn)交易登記所

資料/證明：1）房屋的具體地址或房產(chǎn)證的登記字號；

2）查詢人身份證（非業(yè)主也行，這個比較冒汗??）

流程：1）取號；2）登記查詢；3）交費；4）取打印的資料

費用：按需打印的材料收費，一般打印基本資料（即房產(chǎn)證上的信息）收取40元。如果有抵押或者查封的情況就會打印出來，沒有的就不打印不收費，這幾項各自費用均小于30元。

2、網(wǎng)簽（12月5日）

開頭不明白網(wǎng)簽是為何物，以為買賣雙方簽訂合同之后要再到房管局簽另一份合同。有不少通過中介交易的二手房買賣是按這種方法進行的。但其實現(xiàn)時廣州市國土資源和房屋管理局出臺的《廣州市存量房買賣合同》范本（在房管局的網(wǎng)站上搜索）已經(jīng)非常完善，基本

上對所有交易過程中的關鍵問題都有提及，買賣雙方在網(wǎng)簽前根據(jù)這個范本商討清楚各個細節(jié)就已經(jīng)很足夠。是否需要避稅而做兩份合同就見仁見智了，因為是要申請公積金貸款的，所以也沒去弄個陰陽合同給自己找麻煩了。

強調一下，網(wǎng)簽前一定要同賣家商討清楚：1）房屋總價；2）付款方式：分期或一次付清，自行交割或銀行托管（一筆的手續(xù)費1500，果斷舍棄），是否需要貸款；3）各個付款的時間點；4）收樓時間點；5）違約責任；6）稅費責任等

當事人：買賣雙方

地點：房屋所在地的區(qū)屬房地產(chǎn)交易登記所

資料/證明：1）房產(chǎn)證；2）交易雙方身份證

流程：1）在終端機上填寫合同；2）提交打印后，確認簽名；3）取回資料：廣州市房地產(chǎn)轉移登記申請書、房屋價格申購表、蓋了章的網(wǎng)簽合同

費用：無

3、付定金（12月5日，網(wǎng)簽后）

當事人：買賣雙方

地點：銀行

方式：ATM轉賬（2萬）

注意事項：取轉賬回單；賣家簽收據(jù)

4、辦理按揭手續(xù)，提交資料（12月6日）

當事人：買賣雙方

地點：銀行

資料/證明：

1）房產(chǎn)證

2）網(wǎng)簽合同

3）賣方身份證、戶口簿；

4）賣方結婚證

5）買方身份證、戶口簿；

6）買方未婚證明；

7）買方無房證明；

8）買方收入證明；

9）工資賬戶半年流水（或者一年，視不同銀行的要求）；

10）公積金繳存證明；

11）房屋評估報告

以下是各種證明的開具說明：

流程：1）提交資料，注意銀行收復印件就行了；2）簽文件：具結書，xx證明??（太多，忘了），此處注意，需要賣家配偶簽一份出售同意書。

5、取得貸款同意書（12月14日）在上一步提交資料后，由銀行進行初審，再由公積金中心審批，最后銀行出具貸款同意書（即一般說的同貸書）。一般公積金中心明文規(guī)定的審批時間為15個工作日，根據(jù)中介的經(jīng)驗實際所需是10個工作日，我們因為有親友的幫忙縮短銀行審批的時間和走了好運，只用了約5個工作日。所以這個時間只供參考，簽約的時候還是要盡量寬松。

6、簽貸款合同（12月15日）

當事人：買方

地點：銀行

資料/證明：無

流程：1）簽貸款合同（核對個人信息是否正確，還款期限，還款方式）；2）取貸款同意書（交給賣家，賣家看過之后才放心遞件過戶）

7、遞件（12月19日）

當事人：買賣雙方

地點：房屋所在地的區(qū)屬房地產(chǎn)交易登記所

資料/證明：

1）網(wǎng)簽買賣合同，原件2份

2）房產(chǎn)證，原件

3）賣方身份證，原件及復印件2份

4）賣方戶口簿，原件及復印件1份（戶主與自己的一頁復印在同一張A4紙上）

5）賣方結婚證

6）買方身份證，原件及復印件2份

7）買房戶口簿，原件及復印件1份（戶主與自己的一頁復印在同一張A4紙上）

8）買方未婚證明，原件

9）廣州市房地產(chǎn)轉移登記申請書（網(wǎng)簽時房交所發(fā)的，核對簽名后全部交回）

10）房屋價格申報表（網(wǎng)簽時房交所發(fā)的，核對簽名后全部交回）

11）房屋測繪圖，申請人數(shù)+1份（取房產(chǎn)證在房交所復印，5角/份）

流程：1）遞交材料；2）工作人員面詢登記（有些房交所直接跳過）；3）拍照（買家、賣家及其配偶）；4）取回：收件收據(jù)；5）“辦唯一”（買方辦理）：以我理解即無房證明，是用于計算契稅的減免證明（對個人購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率為1%，2011年

12月廣州適用），需身份證原件及復印件2份，戶口簿原件及復印件1份，費用40元。

8、完稅（12月20日）

一般遞件后兩個小時就能計完稅可以交稅了，時間抓緊的話可以當天完成。不過因為一些鳥事耽誤了，所以第二天才交稅。

當事人：買方

地點：房屋所在地的區(qū)屬房地產(chǎn)交易登記所、指定銀行

流程：1）憑收件收據(jù)取稅單；1）先在房交所交契稅（刷卡）；2）去指定的銀行交土地出讓金（現(xiàn)金）；3）最后回到房交所交個稅（刷卡）；4）憑完稅憑證取收件回執(zhí)，等待7個工作日領新的房產(chǎn)證。

費用：1）交易手續(xù)費：6元/平方米×建筑面積（買賣雙方各自承擔一半）；2）交易登記費：60元/套；3）契稅：房屋總價×1%；4）土體出讓金：房屋總價×1%；5）個稅：交易總價×1%。

9、過首期（12月19日、12月20日）

完稅后才能取得正式的遞件收據(jù)，房交所才正式辦理過戶手續(xù)，在此之前房屋也還不可能是我們名下的。因此為了保障買家的利益應當在完稅之后才給首期。但是我們遞件當天因為有鳥事情耽誤了（這事情就是被銀行的業(yè)務員傻傻地擺了一道，一是銀行居然收了我們的未婚證明原件，害我們要重新跑婚姻登記處開一次，二是銀行錄入資料后忘了幫我們的合同在網(wǎng)上確認，害得房交所這邊也不能進行下一步操作）。問題出現(xiàn)了，賣家在遞減當天，我們還來不及交稅的時候，就要求我們付清首期，一番爭持之下，我們各退一步，在遞件當天付了1/5的首期，完稅取得遞件收據(jù)之后才付清全部首期。

當事人：買賣雙方

地點：銀行

流程：柜臺轉賬（記得簽收據(jù)，取銀行回單）

10、拿新房產(chǎn)證（12月31日）

等待了7個工作日，終于把新的兩本房產(chǎn)證拿在手上了！吐嘈來了，賣家因為各種幼稚的擔心，之前非常堅持要保管我們的受理回執(zhí)，而我們拿副本。想著拿就拿唄，反正是你自己要跑多一趟。所以這個本不應該在拿證時候出現(xiàn)的仁兄不得不跑來跟我們拿新證。取證之后，果然JP的幼稚心理又出現(xiàn)了，擔心我們不去辦抵押，說要拿其中一本房產(chǎn)證保管，直到入押，屁咧！我們說有合同保障，這個無須擔心，賣家就口口聲聲說不想動用到法律手段來約束。可是我們怎么聽也覺得這樣比動用到法律更惡劣，是赤裸裸地要挾！當錄入網(wǎng)簽合同備案的房管局是白癡啊？！我們堅持不給，最終他要求拿個房產(chǎn)證的復印件，到我們辦入押的時候還要跟來，夠JP吧？

當事人：買家兩人（在上面非要出現(xiàn)的賣家可以自動忽略）（如果遞減時候辦了公證委托的話，一個人去就可以）

資料/證明：買家身份證，受理回執(zhí)

費用：印花稅 5元/本

11、入押（2012年1月12日）領取新房產(chǎn)證之后，要等待歸檔后才能辦理入押，歸檔一般需要7個工作日。可以提前打電話到房管局查詢。

當事人：買家兩人，銀行代表

資料/證明：房產(chǎn)證、身份證原件及復印件、按揭合同等（銀行準備）

費用：他項權利人 80元

12、出押（2012年1月21日）

房管局通知是20日出押的，由于銀行的辦事人員21號才有空，所以晚了一天去房管局。當事人：買家兩人，銀行代表

資料/證明：身份證原件，回執(zhí)

費用：印花稅5元

13、銀行放款（2012年2月17日）

今天終于收到銀行的電話說放款了！這幾天緊張得要shi喇~ 本來銀行代辦保險應該很放心的，但是經(jīng)辦人偏偏漫不經(jīng)心，1月21日才告訴我們保險公司放假了，要等到過年之后。好啦，過完年終于提交了資料給公積金中心了，但過了一個星期也沒有消息，找人再三詢問之下才知道是被退了下來又重新交上去，忐忑等待了幾天終于等到好消息了！

在此說明一下，開貼的初衷在于給那些有意自行辦理房屋買賣手續(xù)的姐妹們參考，同時也是將一般中介和按揭公司協(xié)辦的手續(xù)告訴大家而已。請中介、按揭公司還是自行辦理各有優(yōu)勢，歸根到底就是一個省錢還是省心的選擇，有米的選擇省心，有魄力的選擇省錢，如此簡單而已。對于這個問題討論的跟帖，我就不一一回復了，望各位見諒。

14、收樓

終于收樓拿鑰匙了。房子是將近20+樓齡的房改房，內部所有設施都用舊了，當送走賣家之后，雖然一早就想好要大裝修了，但兩個人站在舊舊的房子中間，還真有種很SB的感覺：“好幾十萬就買了個爛房子。”，呵呵~ 交易就這樣告一段落了，裝修大工程準備開始，裝修家居版見！

附帶一些注意事項：

1、扮演好交易過程中的角色

談判是個博弈的過程，尤其是我們沒有中介的情況下更為吃力。業(yè)主是女士，姑且稱她做L；他老公W，我男友C。賣方實際操作交易的是W，W嬉皮笑臉的，意見很多，指手畫腳；L全程黑臉，十分強勢，并極品地無理。C在洽談中給足他們面子，而各種要求，當然是由我來唱黑臉提出，絕不讓步。

2、堅持底線

W很喜歡幫我們提出建議。起初想讓我們做商貸，一味用審批速度快來游說我們。我們很賴皮地擺明態(tài)度：我們就是用公積金貸款，商貸還不起，你愛賣不賣。

3、合同上的各個時間點

例如取得同貸書后去房管局遞件、取得收件回執(zhí)時才給首期、如果不審批放款又或者獲批數(shù)額少于申請數(shù)額時買家要在xx月xx日前補齊放款之類。賣家當然是想早點收錢的，所以簽合同的時候一定要保障好自己的利益和爭取多點時間。當初簽合同時賣家一直想把完成交易的時間往前定，死命地跟我們說“可以的”“之前辦過很快”“沒問題”，幸好有第三方熟悉業(yè)務的人士在場，幫我們爭取到合理的時間。結果放款的時間就正如我和C估計的。

4、自行交易的每筆房款都要簽收據(jù)

包括定金、首付、尾款。按道理收款方除了簽名外還要按手印的，但C卻買了個人情給他們，讓只簽名就是（親們還是要堅持下來好，不能讓步！）。但給第一筆首付的時候出了點小插曲（見交易過程的9、過首期），L一直很裝13地在每份文件都用正楷的繁體字簽名，估計是不能一次收完首期款很不服氣，在那張收據(jù)上給我簽了個草書，我一檢查氣就上來了，要求她簽會之前一樣的字，她理虧，只能一邊絮絮念一邊簽回她那作狀的繁體。

5、保管好每份資料的原件

我們的未婚證明被銀行辦貸款申請的時候收走了！其實銀行收的所有資料只要復印件就行。就這樣，害得我們要重新跑一次婚姻登記處才能辦完遞件。

6、簽名時檢查好每項內容

幫我們辦貸款的那位業(yè)務員很喜歡拿一疊還沒填寫完整的文件給我們簽名和按手印，估計是想省時間吧，可是這讓人很不爽。如果TA不是親戚的同事，估計我們都拍桌子投訴了。這里給親們提個醒。

7、吐槽時間

賣家從一開始就用一種不信任的態(tài)度跟我們交易，口里不說，樣子也很嬉皮笑臉的，但心態(tài)就是自動把我們設定成騙子。怕我們不完成交易，要保管我們的遞件回執(zhí)；怕我們不入押，提出要保管我們其中一本新房產(chǎn)證的原件（我們不給）；其實從遞件之后的每一步都不需要上家出席了，但無論是拿新房產(chǎn)證、入押、出押他都以監(jiān)視的態(tài)度跟著出席；連電表過戶也跟著去供電局，無論之前多少次轉述咨詢過供電局客服的內容也不相信上家不需要在場，堅持說反正他也需要去辦注銷（其實是不用注銷的）。

W多次說我們應該辦商貸；在公積金中心審批過程中埋怨我們不走后門加快速度；摳門得交樓前將單元房的鐵閘也拆走。遇上這一對極品賣家真讓我和C大開眼界。