第一篇：深圳市二手房買賣交易流程（范文）

【二手房交易流程】深圳 深圳市二手房買賣交易流程

①賣方委托出賣

②買方委托購買 ③買賣雙方簽署《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》 ④買方支付定金及首期或全款做資金監管 ⑤買方申請按揭貸款 ⑥賣方贖樓、注銷抵押登記，收取定金 ⑦買賣雙方簽署《深圳市二手房買賣合同》并遞交過戶申請 ⑧繳納房地產交易稅費 ⑨買方領取新房地產權證，解除首期款或全款監管 ⑩買方辦理抵押登記，銀行發放貸款 辦理交樓及水.電.煤氣.等過戶

備注：

1.交易物業無抵押，無步驟⑥中贖樓、注銷抵押登記內容。

2.買方一次性付款，無步驟⑤⑩，步驟④⑨中的“首期款”為定金外全部樓款。

一.定金支付：

1.紅本在手，查檔無誤后并將房產證原件交于居間方處托管，由買方直接將定金支付給賣方（預留交房保 證金，視裝修等情況預留 5000 元—10000 元）。

2.抵押狀態，買方將定金支付到居間方，由居間方托管，贖出房產證并注銷抵押登記，房產證原件交于居 間方或居間方指定擔保公司處，居間方在兩個工作日內支付定金給賣方。

3.抵押狀態，買方將定金支付到居間方，由居間方托管，賣方做完全權委托公證給居間方及居間方指定擔 保公司后，并將委托書全部原件交于居間方處，查檔無誤由居間方兩個工作日內支付給賣方。

一． 買方一次性付款，賣方紅本在手的流程：

1.將除定金以外的全部房款，存入第三方賬戶監管，簽署資金監管協議。

2.買賣雙方簽署《深圳市二手房買賣合同》，并到產權交易中心遞交過戶申請。3.五個工作日后，買賣雙方方到交易中心繳納稅費，然后領取買方房產證。

4.憑買房房產證復印件，由第三方將全部房款支付給賣方。

5.辦理交樓及水.電.煤氣等過戶手續。

6.居間方確認費用結清后，支付交房保證金給賣方。

二． 買方按揭，賣方紅本在手的流程：

1.買方將定金以外的首期房款，存入第三方賬戶監管，簽署資金監管協議，并向銀行提交按揭貸款申請。

2.二至五個工作日內買方按揭銀行出具貸款承諾書給賣方，買賣雙方簽署《深圳市二手房買賣合同》，并到 產權交易中心遞交過戶申請。

3.五個工作日后，買賣雙方方到交易中心繳納稅費，然后領取買方房產證。

4.買方辦理抵押登記手續，憑買房房產證復印件，由第三方將首期房款支付給賣方。

5.五個工作日后，抵押登記手續辦理完畢，買方按揭銀行發放貸款部分房款給賣方。

6.辦理交樓及水.電.煤氣等過戶手續。

7.居間方確認費用結清后，支付交房保證金給賣方。三． 買方按揭，賣方需要贖樓的流程：

1.賣方做全權委托公證書給居間方及居間方指定擔保公司，由擔保公司或者業主到賣方欠款銀行辦理提前 還款手續。

2.將除定金以外的首期房款，存入第三方賬戶監管，簽署資金監管協議。

3.二至五個工作日內銀行出具貸款承諾書給賣方（這里的賣方也指擔保公司）。

4.擔保公司二至五個工作日出具擔保函給銀行，申請短期貸款作贖樓之用（我們稱贖樓款）。

5.二至五個工作日后銀行放贖樓款給擔保公司，擔保公司將贖樓款存入賣方欠款銀行賬戶或者賣方按揭賬 戶等待扣款。

6.存入賣方欠款銀行賬戶或者從賣方按揭賬戶扣款后，七至二十個工作日后（這個時間要根據不同的銀行 來定，一般只需 1 個禮拜）將房產證贖出并注銷抵押登記。

7.買賣雙方簽署《深圳市二手房買賣合同》，并到產權交易中心遞交過戶申請。

8.五個工作日后，買賣雙方方到交易中心繳納稅費，然后領取買方房產證。

9.買方辦理抵押登記手續，憑買房房產證復印件，由第三方將首期房款支付給賣方。

10.五個工作日后，抵押登記手續辦理完畢，銀行發放貸款部分房款給賣方（這里的賣方也包括擔保公司）。

11.辦理交樓及水.電.煤氣等過戶手續。

12.居間方確認費用結清后，支付交房保證金給賣方。

五． 交易稅費：

1.傭金：買賣雙方各付成交價 1.5%。

2.評估費：按規定由買方支付，住宅暫時不需要，商業有 300—500 不等。

3.契稅：按國家規定買方支付，90平以下首次置業的 1.0%；多次置業及 90平以上物業 1.5%；144平以 上的物業，商業物業，容積率 1.0 以上的物業，成交價高的定位為豪宅的物業（這個標準由國土部門來定）。

4.抵押登記費：按國家規定由買方支付，個人￥50.00，公司￥80。

5.轉移登記費：按國家規定由買方支付，個人￥50.00，公司￥80。

6.印花稅：平以下首次置業的免收印花稅； 90 多次置業及 90平以上物業 0.1%（按規定雙方各付千分之 0.5）。

7.交易費：按規定雙方各付每平米 3 元。

8.貼花：￥5.00 9.營業稅：按規定由賣方支付，144平以下物業買賣時間沒有超五年的按原價 5.0%；144平以上的物業，容積率 1.0 以上的物業，成交價低于的定位為豪宅的物業（這個標準由國土部門來定），買賣時間沒有超過 五年的按差額征收 5.0%。

10.教育附加費：營業稅的 3.0%。11.城建維護稅：營業稅的 1.0%。

12.贖樓費：委托公證費 380+擔保費為賣方銀行欠款 1.0%（可以打折）+贖樓款短期利息（另外公式）。

13.13.買賣合同公正費：買賣雙方有境外人士時按《深圳市二手房買賣合同》成交價 0.3%。

一、證明土地使用權公證、轉讓，房屋轉讓、買賣及股權轉讓收取公證費計算公式（房屋轉 讓合同公證收費標準）合同標的 收費公式 50 萬（含 50 萬）以下的 標的額×0.003（不低于 200 元）50 萬 01 元—500 萬元（標的額-50 萬元）×0.0025+1500 元 500 萬 01 元—1000 萬元（標的額-500 萬元）× 0.002+12750 元 1000 萬 01 元—2000 萬元（標的額-1000 萬元）× 0.0015+22750 元 2000 萬 01 元—5000 萬元（標的額-2000 萬元）× 0.001+37750 元 5000 萬 01 元—1 億元（標的額-5000 萬 元）×0.0005+67750 元 1 億 01 元以上的（標的額-1 億元）×0.0001+92750 元 注：50 萬 01 元=500001 元，其它類推 例：合同標的 600 萬，公證費=（600 萬-500 萬）×0.002+12750 =100 萬×0.02+12750 =2000+12750 =14750 元

二、證明其它經濟合同收取公證費計算公式（房屋抵押合同公證收費標準）： 合同標的 收費公式 2 萬以下的 標的額×0.01 2 萬 01 元—5 萬元（標的額-2 萬元）×0.008+200 元 5 萬 01 元—10 萬元（標的額-5 萬元）×0.006+440 元 10 萬 01 元—50 萬元（標的額-10 萬元）×0.005+740 元 50 萬 01 元—100 萬元（標的額-50 萬元）×0.004+2740 元 100 萬 01 元—200 萬元（標的額-100 萬元）×0.003+4740 元 200 萬 01 元—300 萬元（標的額-200 萬元）×0.002+7740 元 300 萬 01 元—400 萬元（標的額-300 萬元）×0.001+9740 元 400 萬 01 元以上（標的額-400 萬元）×0.0005+10740 元 注：10 萬 01 元=100001 元，其它類推 例：合同標的為 250 萬，公證費=（250 萬-200 萬）×0.002+7740=50 萬×0.002+7740 =1000+7740 =8740。

第二篇：西安市二手房買賣交易流程整理

二手房買賣流程

縱向流程：購審——網簽——資金監管——交稅——變更登記

橫向交易類型：自行交易、經紀機構交易以及其他交易類型（直系親屬贈與、法院判決、互換、法人或其他組織分立合并等）

限購區域：新城區、碑林區、雁塔區、未央區、灞橋區、高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域。可上市交易的房產類型：自商品房買賣合同網簽備案時間起滿5年或房屋產權人取得《不動產權證書》后滿2年。購審資格：

1、西安市戶籍，以家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）為單位不足兩套住房；

2、非西安市戶籍，以家庭為單位不足一套住房的，須提供在本市（含西咸新區）連續繳納2年以上(含2年)的個人所得稅或社會保險證明。補繳的個人所得稅或社會保險證明不得作為購房的有效憑證。

3、經批準引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。自行交易辦理流程：

雙方自行簽訂房屋買賣合同——材料交齊前往房管局辦理即可 經紀機構交易流程：

（按揭方式）買賣雙方及中介公司簽訂三方合同——合同簽訂完畢，當天買方需繳納定金——賣方提供身份證和房產證的復印件交給中介公司——買方需將個人征信報告，工作證明，銀行流水（日常流水交易）提供給中介公司，由中介公司提供給銀行，銀行評估是否具有還款能力，按揭貸款的月工資收入須達到月供的2.1-2.5倍，否則銀行會拒貸——評估過后做網簽（由已經房管局備案有做網簽資格的中介公司或房管局）——簽訂資金監管協議，協議上會有資金監管賬戶——銀行面簽（確認是否是貸款人，并與買方簽訂借款合同）——資金監管（買方將首付款打入銀行資金監管賬戶，房東定金也打到資金監管賬戶）——首付款進入后銀行放按揭款，款項進入資金監管賬戶——交稅（低于評估價以評估價為準，高于評估價的以實際成交價為準，需要繳納增值稅、個稅、契稅等）——變更登記過戶——買方領證，資金監管機構通知銀行劃轉監管資金至賣方賬戶。

（全款方式）買賣雙方及中介公司簽訂三方合同——合同簽訂完畢，當天買方需繳納定金——做網簽（由已經房管局備案有做網簽資格的中介公司或房管局）——簽訂資金監管協議，協議上會有資金監管賬戶——交稅（低于評估價以評估價為準，高于評估價的以實際成交價為準，需要繳納增值稅、個稅、契稅等）——變更登記過戶——買方領證，資金監管機構通知銀行劃轉監管資金至賣方賬戶。

西安市有關二手房買賣的規范性法律文件：

購審資格及限購區域等由《西安市人民政府關于進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》規定；

網簽備案由《關于實行二手房買賣合同網上簽約和交易資金監管有關問題的通知》規定；

資金監管的詳細流程由《關于加強商品房預售資金、二手房交易資金監管的通知》第四條規定； 此外還有：

《西安市人民政府關于進一步促進房地產市場持續平穩健康發展有關問題的通知》（市政發〔2016〕60號）。

《西安市人民政府關于進一步加強管理保持房地產市場平穩健康發展的若干意見》（市政發〔2017〕23號）。

《西安市人民政府辦公廳關于調整我市住房交易政策有關問題的通知》（市政辦發〔2017〕59號）。

《西安市房管局關于落實我市住房交易政策有關問題的實施細則》（市房發〔2017〕77號）。《西安市人民政府關于進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》（市政發〔2017〕51號）。

其他相關法律法規及規范性文件：《中華人民共和國物權法》、《婚姻法》、《民法通則》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》等。

免資金監管的類型：

1、不簽網簽合同的

通過贈與、繼承或法院判決等形式辦理轉移登記

2、簽網簽合同的

2015年1月1日前房款已結清且有銀行轉賬流水的；

2015年前交易資金已收付但無法提供銀行轉賬證明的，出具由買方提交的戶口遷入證明（戶口簿）或買方繳納的采暖費、物業費、有線電視費、裝修費等票據及物業證明申請辦理；

因賣方再次購買新房急需資金，出具購買新房認購協議、首付款或全款支付的銀行轉賬憑證等票據；

賣方（或其直系親屬）因重特大病就醫急需資金，出具病歷或診斷書、繳費記錄及其他相關證明；

賣方（或其直系親屬）因出國留學急需用錢的，出具護照、簽證及相關證明；直系親屬間以房屋買賣形式轉讓房產的。其他：

1、上周之后網簽下放，經備案有資質的中介公司系統也可做購審（購房資格）和網簽；

2、要查詢賣方房產產權是否有瑕疵，有沒有限制交易的情況，買賣雙方可前往房管局調查打印產調表，房屋情況就會很明晰，產調表需要所有權人拿身份證本人前去。

第三篇：二手房買賣流程

二手房買賣流程

許多人認為，二手房的買賣過程是非常復雜，且處處存在陷阱的。既怕舊房產權有問題，怕遇到黑心中介，又怕交易的手續繁瑣。

在二手房交易的過程中，買賣雙方通常只關注交易的最終結果，卻忽視了交易過程的安全性。而事實上，往往最能影響交易結果的就是整個交易過程中的各個環節。買賣雙方之所以會選擇經紀公司代理交易，并不僅僅是為了得到真實的市場信息，他們更希望經紀公司能給他們提供一個有安全保障的交易過 程。其實，消費者只要掌握了基本的交易常識，注意一些可能存在的風險，還是能夠買到一套稱心的二手房的。一般正規的二手房交易包括如下幾個環節。

-尋找中介信息登記

買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關政策，經紀公司根據實際情況為買賣雙方進行配對，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環節中，買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關系到交易的安全和房款的順利交接。選擇好的經紀公司有以下幾點：規模大、有營業許可證、有資質證書、聲譽較好。具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經營，這樣的公司很可能曾經面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門 的制裁和顧客的追討；其二是因為它是一家分店或連鎖店。按規定，分店也應有自己的執照，但是，辦照的條件是分店有兩個以上擁有經紀人資質證書的，有些分店未達到這一標準，就使用總店營業執照的復印件，所以，消費者應向該店的業務員提出看看總店的營業執照，借此機會，也可到其總店認認門。其次，留意執照上所 列的注冊資金，通過查看該公司的規模、辦公地點、從業人員的數量，就能判斷出這樣一個企業是否可能擁有像執照上所標的百萬元、千萬元的注冊資金了。另外，在與房主簽訂購房協議之前，購房者應該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業務員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發生爭執。

還有一點您要注意：不要被“放心中介”的稱號迷惑。目前，已經發現在北京市中介事務所組織的16家放心中介外，還有一些中介打出“放心中介”的 旗號。即使是這16家放心中介出現損害消費者的行為，消費者也可以撥打北京市中介事務所設置的投訴熱線進行舉報，北京市中介事務所將給予其嚴厲制裁。

-入市資格審批

賣方到房屋所在區縣房地產交易管理部門申領“上市批準通知書”，辦理上市審批手續。

如果是已購公房，其上市需蓋三種章。

第一枚章是在出售調查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質，以便證明房屋所在地皮是出讓性質還是無償劃撥。

第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章，后來北京市頒布了補充規定及說明，如果已購公房房主與原產權單位沒有特殊約定的，無需原單位同意蓋章。

第三枚章是在上市申請確認表上蓋的章，由各區房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規定中禁止上市的幾種房。以下產權性質的房子不能上市交易：

1.中央直屬機關的公房；

2.軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的；

3.使用權的房屋；

4.以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款的；

5.在農村集體土地上興建的房屋，所持鄉產權房產證的二手商品房；

6.已經被列入拆遷公告范圍的；

7.所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

8.所有權有糾紛的；

9.已經抵押，并且未經抵押人書面同意的；

10.上市出售后會形成新的住房困難的；

11.依法被查封或者依法以其他形式限制權屬轉移的；

12.房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的。-評估及考察房源詳情

中介審核身份證及產權證(包括產權是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結構的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價，為確定售價提供參考。此環節中合適的房源及房屋評估最受關注。

買方一定留意到，凡是位置好點兒的、交通便利點兒的二手房，哪個單價都不低于每平方米5000元，有的價格更邪乎：每平方米6000元、每平方 米7000元。好不容易發現一套價格上能讓人接受的舊房，問問中介，得到的答復卻是：“房子已經賣出去了。”而且，房地產中介報出的房價也是五花八門的，有的房價是房主的凈要價，有的是含稅費的總價，有的是中介公司加價后的房價。

作為賣方，應切實考慮自有房產的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區物業、新盤價格，據此明確該套房的可能購買群，以及這類人群的收入、承受力等情況，并把握好報價尺寸，避免尷尬報價，致使銷售周期過長，甚至有價無市。現在一些品牌公司在代理二手房交易時，會免費提供專業評估。買 賣雙方可據此商量房價。其實，最簡單的二手房售價測算標準就是：報價為同地理位置商品房價格的60%至70%左右，約是現行周邊房屋月租金的100倍。

-簽協議

驗證核實房屋后，交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協議。買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜后，雙方到中介簽訂買賣合同。一般的，在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況，同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納，金額為房價的2.5%，也有分別向買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現的風險，以下條款必不可少：

1.基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯系方法；

2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售；

3.涉及價款的問題：在合同中，寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件；

4.寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程及費用；

5.違約責任：明確出現何種情況時即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付，產生糾紛協商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)；

6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款；

7.在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外，補充一些條款時，一定要落實在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

-居間中保提交房款

為保證房產買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產交易中的“購房款給 付、房產交接”事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費。賣方提交房屋所有權證原件及復印件、公房上市批準確認通知單、人名章。買方提交身

份有效證件復印件、人名章，外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準通知單》。買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請抵押貸款，應與擔保方簽訂《委托擔保合同》，同時將總房款的30%作為首 付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。

-過戶結算

買賣雙方繳納相關稅費，辦理立契過戶手續，然后，中保方在買賣雙方對房產確認無誤后，協助買賣雙方進行物業交割和物業管理費結清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進行中保結算；由經紀公司協助辦理產權變更；如果買家需要貸款，由經紀公司協助辦理和提供階段性擔保。

立契過戶當天，買賣雙方及其業務員同時來到房屋所在區縣的房地產交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購房者，應該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。許多區縣的房地局要求，立契當天，繳納稅費，所以，購房者要向房地產交易管理部門 的相關科室繳納：按房價的3%繳納土地出讓金；房價的2%繳納契稅(120平方米以下)；按房價的0.05%繳納印花稅。此外，還有測繪費30元，工本費 15元，產權登記費(建筑面積——.3元)。購房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權出讓合同》。隨后，房地局將為您購置的這套房子審檔，辦理產權登記，測繪，制作新的產權證。

二、買賣合同

成都市房屋產權監理處組織召開了《商品房買賣合同（修訂稿）》征求意見研討會。省建設廳、省工商局、市建委、市規劃局相關領導，德陽、樂山、眉山、資陽四家房管局應邀參會，龍湖、萬科、中海等近十家在蓉較有影響力的公司代表也參加了研討會。此次研討會對進一步完善合同內容具有重要的指導和借鑒意義。

三、買賣糾紛

據了解，隨著相關政策的出臺，二手房法律方面的矛盾焦點也開始出現了轉移，類似購房者未能申請到足夠貸款因而產生的糾紛、與期房轉讓等有關的案例開始成為近期焦點。購房者未能成功申請貸款

從2004年下半年開始，隨著一系列相關政策的出臺，銀行對于個人住房貸款的政策開始作出了一系列的調整。其中主要包括對購買2套以上住房貸款的限 制、單價7000元以上高價房貸款額度的調整、各大銀行收緊個人房貸的發放，以及2005年1月施行新的房貸利息等內容。

目前，通過貸款支付主要房款是大多數購房人的首選付款方式，可如果購房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔違約責任。當然，這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購房的。

2004年8月，洪先生通過中介公司看中一套房子，總價86萬元。但由于其本身已經有2套房子的抵押貸款，所以洪先生擔心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對沒有問題，于是洪先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請。

然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經延期付款一個多月，他不僅向上家賠償了將近2萬元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場價低了很多。但由于沒有證據能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。

從法律關系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個不同的法律關系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔違約責任的條件。否則，一旦未能獲

得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應當充分考 慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應當要求其出具書面承諾或者作為付款擔保人。

期房限轉之后的期房買賣

在“期房限轉”政策出臺之前，通過預售合同權益轉讓的方式辦理的房產買賣占據了二手房交易市場相當的份額，而隨著“期房限轉”政策開始施行以及 隨后而來的一段市場冷淡期，很快又興起了期房轉讓的現象，具體的操作方式就是在產權過戶的問題上做文章。此類二手房交易出現的糾紛，原因在于售房人受到經濟利益的驅使，寧愿選擇違約按照合同約定承擔違約責任，卻不愿意繼續履行合同，更有甚者，直接轉售他人。

蔡先生于今年上半年與張先生簽訂了購房合同，合同總價為70萬元。由于是期房，小產證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由蔡先生先支 付39萬元房款，張先生則將該房屋交付給蔡某使用。待小產證辦出之后3日內，由張先生協助辦理產權過戶，蔡先生通過貸款支付余款。但是當張先生在辦理出小 產證之后，卻以簽訂合同時沒有產證合同應屬無效為由拒絕交易。蔡先生為此起訴到法院，要求繼續履行合同。

案例中交易雙方所簽訂的購房合同應當受到法律保護，雖然根據相關規定，沒有產證的房屋不能轉讓，但是雙方已經在合同中約定，當房屋符合國家規定的轉讓條件時辦理產權過戶，而張先生現在也已經取得了小產證，符合法定轉讓條件，因此應當履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續履行合同，協助辦理產權 過戶。

戶籍遷移之阻礙

戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理屬于公安部門進行的行政管理，法院無權干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標的的案件，因此這個問題目前而言可以說解決乏術。

2004年5月，林先生購買了一套老式售后公房，取得產權證之后，林先生按約支付了全部房款。數日后想要遷入戶口才發現自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，質問售房人才得知是售房人購買此房屋時上家所留下的戶口，售房人也表示自己無能為力，也聯系不到自己的上家。林先生找到房產所在地的派出 所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，林先生的問題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒有在購房之前了解清楚這些問題。

針對目前戶籍糾紛中的管理盲點，應當在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔賠償責任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產轉讓與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必 不可少的。

第四篇：二手房買賣流程

二手房交易基本攻略

撰稿/幽遠山人 賣方

1、辦一張建行卡的對賬簿，就是一個存折，用于監管賬戶對賬，也就是買方把首付存入的監管賬戶。準備：身份證、戶口本、結婚證、房產證、契稅票。

附：結清貸款后如何注銷抵押。

到貸款的銀行（如果是公積金貸款就到公積金中心）結清貸款后，會收到貸款結清證明，到貸款時的擔保公司（貸款銀行會提供聯系方式）辦理注銷抵押手續，再到所屬區的不動產中心蓋注銷抵押的章，一般情況遞上去房產證和有關材料后，再等3個工作日才能去領房產證。

買方：

1、先找評估公司，聯系賣方約定時間，評估公司到房屋內拍照，還要對房產證和產權人的身份證拍照。

2、收到評估報告并由評估公司向不動產中心上傳驗證碼后，買賣雙方到不動產中心打印買賣協議。如果提前預約，應由賣方預約不動產有關業務。

這時需要買方夫妻及子女的身份證、戶口本、結婚證及全部復印件一份，辦手續需要支付25元錢。賣方需要提供房產證、產權人身份證、戶口本、對賬簿及對賬簿的復印件一份。買賣協議需雙方當場簽字、按手印。買賣協議的份數，需提前咨詢貸款銀行。

3、持評估報告和買賣協議到貸款的銀行辦理貸款。一般應由買方提前預約。如果是純公積金貸款，不需要賣方到場，如果是組合貸款或者按揭貸款需要買賣雙方及雙方夫妻到場。需提供每個人的身份證、戶口本、結婚證以及復印件。初步審核通過后，當場交首付款，存入監管賬戶。貸款銀行通過審核后，會通知買方可以辦理過戶，雙方約定時間辦理過戶手續。

4、由賣方向不動產中心預約過戶，買賣雙方按照約定時間到不動產中心辦理有關手續。主要是兩步，一是核稅，按照工作人員要求，填好表格，由買方繳納個人所得稅、契稅等（根據房屋情況不同，稅費會有很大不同，與是否過二年、五年，是否家庭唯一房屋，是否出讓以及是否政策保障住房等有關系）。二是過戶，雙方到過戶窗口提交房產證、身份證等所需材料，不動產中心會向買方出具憑證，并且收回房產證，之后就是等待，等產權審批完成后（大約半個月），監管賬戶才會將資金撥付到賣方賬戶（大約一周），同時買方即可領取房產證。

注：以上攻略根據2018年9月天津市北辰區二手房交易實際情況編寫。

第五篇：二手房買賣流程

二手房買賣流程： 看房→2談價→3交定金→4簽定意向→5簽合同→6打首付款→7評估/辦理按揭→8驗證(簽定網絡電子合同)→9打余款→10辦理過戶→11領房產證→12辦理物業交接→完

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件、房屋的基本狀況、房屋的權屬狀況、房屋產權有無查封、有無抵押質押、有無債務糾紛、共有權人是否同意出售房屋、房屋出租情況及承租人是否放棄優先購買權等(由中介公司落實~~!)。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方可以簽訂定金合同，交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（合同內容一般包括下例條款：當事人的名稱或是姓名和住所、房屋的位置（房產證號）、數量、房款、支付方式、產權過戶時間、違約責任、解決爭議的方法等），雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。(買賣雙方以及中介公司一手一份)

3、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到 貸款銀行辦理貸款手續（賣方提供材料：本人身份證原件、結婚的提供結婚證或單身的提供單身證明…房產證及戶口簿；買方提供材料：本人身份證原件、結婚的提供結婚證或單身的提供單身證明、戶口簿及蓋單位公章收入證明）銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，辦理完這些后等銀行的承諾函（一般為3-5個工作日，不包括公休日），雙方帶銀行函到房產交易中心辦理過戶，完成產權登記變更，銀行將貸款一次性發放（一般10-15個工作日），買方領取房屋所有權證（一般30個工作日）。

4、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方攜帶身份證、戶口簿，向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

5、繳納稅費。

稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。（商品房稅費包括：營業稅、個人所得稅、契稅、交易費、公正、登記費、評估費）.(已經另附加表格說明~~~~！！!)

6、辦理產權轉移過戶手續。

交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7、買方付清所有房款、領取房屋所有權證，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

補充說明`~~!

公積金貸款

申請住房公積金購房貸款基本條件主要包括三個方面：貸款對象、貸款用途、住房貸款基本條件，下面我們來詳細解析：

青島市公積金辦理材料

買賣雙方到場 提供身份證 戶口本 結婚證/單身證明 收入證明 公積金住房聯名卡

辦理地址是

青島市山東路2號乙 青島市住房公積金管理中心(辦理當天可出示公積金承諾函)辦公電話 0532-8396735 傳真83887744 辦公時間周一----周五

1.貸款對象應當符合以下四個條件：

（1）只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款，沒有參加住房公積金制 度的職工就不能申請住房公積金貸款。

（2）參加住房公積金制度者要申請住房公積金個人購房貸款還必須符合以下條件：即申請貸款前連續繳存住房公積金的時間不少于六個月。因為，如果職工繳存住房公積金的行為不正常，時斷時續，說明其收入不穩定，發放貸款后容易產生風險。

（3）配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。因為，住房公積金貸款是滿足職工家庭住房基本需求時提供的金融支持，是一種“住房保障型”的金融支持。

（4）貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時，除必須具有較穩定的經濟收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務。當職工有其他債務纏身時，再給予住房公積金貸款，風險就很大，違背了住房公積金安全運作的原則。

2.貸款用途必須專款專用：

住房公積金貸款用途僅限于購買具有所有權的自住住房，而且所購買的住房應當符合市公積金管理中心規定的建筑設計標準。職工購買使用權住房的，不能申請住房公積金貸款。

3.具備一般住房貸款應具備的條件：

住房公積金貸款申請人應當有相當于購買住房價格的 30％或以上的自籌資金；住房公積金貸款申請人應同意辦理貸款擔保，等等。這些都是降低住房公積金貸款風險所需要的 公積金貸款利率

1）.從2007年9月15日起，提高住房公積金個人購房貸款利率，5年（含）以下貸款由現行年利率4.59％調整為4.77％；5年以上貸款由現行年利率5.04％調整為5.22％。2008年12月個人住房公積金貸款利率5年（含）以下由3.51%調整為3.33%。5年以上由4.05%調整為3.87

A（2）.2007年9月14日（含9月14日）前受理并簽訂合同的按調整前利率執行，2007年9月14日以后受理并簽訂合同的貸款，按照調整后利率執行。