第一篇：深圳二手房交易流程

深圳二手房交易流程 默認(rèn)分類 2009-07-13 10:08:32 閱讀1119 評(píng)論0 字號(hào)：大中小

-交易流程————————買方向銀行做按揭申請(qǐng)，評(píng)估部門評(píng)估，銀行出承諾書(shū)。（一次性

免）買賣雙方到銀行做資金共管（按揭共管首期款，一次性共管全部購(gòu)房款，銀行

免費(fèi)服務(wù)。）公證處公證《房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》（買賣有一方為境外人士必須公

證）房產(chǎn)所在地國(guó)土局或房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶申請(qǐng)，領(lǐng)取回執(zhí).5 雙方繳納各自稅費(fèi)。領(lǐng)取買方房產(chǎn)證。賣方收首期款（按揭）或房款（一次性）.銀行辦理抵押登記.雙方辦理水，電，有線電視，電話，煤氣等過(guò)戶手續(xù)。

--------------注意事項(xiàng)----------------

1，賣方須取得全部產(chǎn)權(quán)才可轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓前的債務(wù)糾紛，抵押登記須全部清

理完

畢，交易前，雙方到檔案大廈查檔科查檔，確定產(chǎn)權(quán)是否清晰。

2，買賣有一方為境外人士須公證買賣合同。

3，作按揭時(shí)，買方須提交首期款證明，收入證明，身份證明，婚姻證明及

戶口本

原件及復(fù)印件。

4，房產(chǎn)所有者是共有的，過(guò)戶時(shí)須共有人同時(shí)到場(chǎng)簽名。

產(chǎn)權(quán)過(guò)戶六環(huán)節(jié)

消費(fèi)者在置業(yè)過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶也是極其重要的一環(huán)。

首先是查核房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況。在中介公司的協(xié)助下到國(guó)土局查核所購(gòu)房屋的所有權(quán)是否明晰，房屋的共有權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓該房屋，該房屋是否存在抵押、出租、作為出資等情形。

二是將首期款托管。買方將首期款交由銀行托管，并由買、賣、銀行三方簽定托管合同。

三是向銀行提出按揭申請(qǐng)。買方在中介、銀行的指導(dǎo)下備齊有關(guān)材料，向銀行提出按揭申請(qǐng)，銀行將于三個(gè)工作日內(nèi)完成審批并出具貸款承諾書(shū)。當(dāng)然，如一次性付款此條則不存在。

四是產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。買、賣、中介三方一同到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，并簽定國(guó)土局房產(chǎn)交易合同。

五是辦理銀行抵押登記。約于三十個(gè)工作日于房地產(chǎn)交易中心交清交易稅費(fèi)后由銀行領(lǐng)出房產(chǎn)證并到銀行辦理房產(chǎn)抵押登記。同時(shí)原先存放在銀行托管的首期款也發(fā)放給賣方。

六是銀行放款。約十五個(gè)工作日銀行完成抵押登記，根據(jù)貸款承諾書(shū)發(fā)放貸款。至此房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)已完整辦妥。

辦理貸款按揭四步驟

二手房是可以辦理按揭貸款的。目前二手房按揭貸款有：一般二手樓按揭貸款、二手樓轉(zhuǎn)按貸款、二手轉(zhuǎn)按贖樓貸款等幾類，如買家不選擇一次性付款可根據(jù)自身的財(cái)力及所購(gòu)房屋的各種條件，向銀行申請(qǐng)按揭貸款。

據(jù)介紹其手續(xù)并不復(fù)雜，歸納起來(lái)有以下幾步：

第一步，確定購(gòu)買的房屋后，由中介公司協(xié)助到國(guó)土局查核該房產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況。

第二步，將首期款交由銀行托管，并簽定托管合同。

第三步，向銀行提出按揭貸款申請(qǐng)，同時(shí)向銀行提供：居間合同、首期交款證明、所購(gòu)房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告、收入證明、身份證明等材料，銀行于三個(gè)工作日內(nèi)完成貸款審批程序，如同意放貸則出具貸款承諾書(shū)。

第四步，房產(chǎn)過(guò)戶領(lǐng)到房產(chǎn)證后到銀行辦理抵押登記手續(xù)。

第二篇：二手房交易流程

二手房交易流程

買賣雙方持（房產(chǎn)證）或按揭合同原件至檔案大廈或國(guó)土財(cái)產(chǎn)權(quán)科

買賣雙方與經(jīng)紀(jì)方簽定（居住合同）、買方向賣房付定金（不成交價(jià)20%)買房房地產(chǎn)原件放在經(jīng)紀(jì)方（如果是房地產(chǎn)抵押在銀行則將購(gòu)房合同即按揭合同的原件存放在經(jīng)紀(jì)方

買方向擔(dān)保人，原按揭銀行提出贖樓申請(qǐng)，擔(dān)保人進(jìn)行擔(dān)保審批，銀行發(fā)放贖樓擔(dān)保貸款，擔(dān)保人辦理贖樓和注銷抵押登記

買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)公司評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告給銀行，銀行審批后出具按揭合同許諾書(shū)給賣房，買方支付首期款進(jìn)行首期款監(jiān)管。

買賣雙方簽署《重慶市房產(chǎn)買賣合同》《現(xiàn)售》（涉外合同需公正）連同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)資料送國(guó)土局遞件，經(jīng)紀(jì)方領(lǐng)取回持。

買方將剩余款項(xiàng)存入銀行進(jìn)行資金監(jiān)管。

憑回執(zhí)領(lǐng)取稅單，買賣雙方交付相關(guān)稅費(fèi)后，領(lǐng)出新房產(chǎn)證并合同按揭銀行在國(guó)土局做抵押登記，銀行將首期規(guī)劃撥給賣方

銀行辦理完買方房地產(chǎn)抵押登記后，銀行發(fā)放二手樓按揭貸款給賣房，如果該房辦理贖樓，則銀行將在其中扣除已發(fā)放的贖樓擔(dān)保貸款。

買賣雙方與經(jīng)紀(jì)公司一起辦理業(yè)務(wù)交接，同時(shí)辦理水、電、煤氣、有線電視等設(shè)施的。過(guò)戶手續(xù)。

買賣雙方交付相關(guān)稅收后，領(lǐng)出新房產(chǎn)證，銀行將監(jiān)管款項(xiàng)劃入買房賬號(hào)。

二手房交易所需資料

買方：身份證、戶口簿

賣方：身份證、戶口簿、婚姻證明、產(chǎn)權(quán)證明

第三篇：二手房交易流程

二手房銷售流程

一、銷售人員入職業(yè)務(wù)開(kāi)展：

1、員工實(shí)習(xí)期（1個(gè)月周期）： ⑴、工作適應(yīng)期：（前7－10天）

①、所有新員工必須經(jīng)過(guò)前7－10天的考評(píng)，以此來(lái)測(cè)試是否適合本行業(yè)；

②、新員工適應(yīng)期的學(xué)習(xí)在銷售部門主管指導(dǎo)下學(xué)習(xí)有關(guān)于營(yíng)銷的相關(guān)制度：有關(guān)公司的管理?xiàng)l例與現(xiàn)場(chǎng)

管理制度；

③、試用期內(nèi)對(duì)商圈進(jìn)行了解與繪制，及不少于6個(gè)樓盤小圈市調(diào)； ④、新員工入職前7－10天的考評(píng)成績(jī)是評(píng)定新員工是否錄用的唯一指標(biāo)；

⑵基礎(chǔ)知識(shí)學(xué)習(xí)：（11－30天）

①、新員工基礎(chǔ)學(xué)習(xí)期的學(xué)習(xí)：在銷售部門主管指導(dǎo)下更加深入的了解房地產(chǎn)知識(shí)：房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與建

筑基礎(chǔ)知識(shí)；

②、在銷售部門主管指導(dǎo)下接受學(xué)習(xí)以下基礎(chǔ)知識(shí)：

A、基礎(chǔ)業(yè)務(wù)流程； B、市場(chǎng)調(diào)查； C、信息資源開(kāi)發(fā)； D、客戶接待標(biāo)準(zhǔn)與技巧； E、電話溝通技巧 ； F、不動(dòng)產(chǎn)勘驗(yàn)； G、委托獲取； H、不動(dòng)產(chǎn)推薦與報(bào)價(jià)；

I、稅費(fèi)計(jì)算； ③、在部門銷售主管指導(dǎo)下完成應(yīng)用系統(tǒng)的操作學(xué)習(xí)，及對(duì)信息管理制度進(jìn)行了解，文字輸入不低于30

字/分鐘

④、完成基礎(chǔ)工作量化指標(biāo)：

A、有效房源不少于10個(gè)，有效客源不少于10個(gè)；

B、市場(chǎng)調(diào)查分公司（門店）商圈覆蓋小區(qū)或樓盤不少于8個(gè)； ⑤、跟隨老同事進(jìn)行房屋勘驗(yàn)，共同帶看，按要求當(dāng)日向主管進(jìn)行工作匯報(bào)；

⑥、接受公司其他培訓(xùn)（視公司安排）；

2、技能提升期（1－3個(gè)月）： ⑴、接受技能提升期的基礎(chǔ)知識(shí)加強(qiáng)培訓(xùn)：

①、企業(yè)文化培訓(xùn)； ②、房地產(chǎn)知識(shí)加強(qiáng)；

③、委托獲取技巧； ④、帶看技巧；

⑤、磋商與議價(jià)技巧：

⑥、簽訂合同的要素：

⑦、商務(wù)禮儀； ⑧, 房產(chǎn)評(píng)估； ⑵、、完成基礎(chǔ)工作量化指標(biāo)： ①、要求掌握市區(qū)樓盤不少于30個(gè)；

②、要求信息拓展有效房源每月不少于20個(gè)，有效客源每月不少于20個(gè)（以房友系統(tǒng)內(nèi)經(jīng)主管回訪確認(rèn)

后的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）；

③、要求電話回訪不少于每天5次（房源或客源以房友系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）；

④、要求房屋勘驗(yàn)不少于每月30次（以房友系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）； ⑤、要求帶看量不少于每月26次（以房友系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）；

⑥、按時(shí)完成每周工作總結(jié)及月工作總結(jié)（以經(jīng)紀(jì)人月報(bào)表與周報(bào)表為準(zhǔn)）；

⑶、獨(dú)立及正確使用應(yīng)用系統(tǒng)（房友系統(tǒng)）；

⑷、有計(jì)劃的開(kāi)展個(gè)人信息拓展，根據(jù)客戶需求在主管的協(xié)助下進(jìn)行獨(dú)立操作；

⑸、借助系統(tǒng)及時(shí)完成客戶檔案建立，按質(zhì)量要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)予以跟蹤（按公司要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行）；

⑹、具團(tuán)隊(duì)精神，能找到“一對(duì)一”人員幫扶配對(duì)對(duì)象；

⑺、接受公司綜合考評(píng)：學(xué)習(xí)期內(nèi)考核業(yè)績(jī)不低于3000元作為晉升標(biāo)準(zhǔn)；

3、業(yè)務(wù)提高期：（3－6月）⑴、熟悉本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及最新動(dòng)態(tài)；

⑵、業(yè)績(jī)承諾，完成業(yè)績(jī)不低于每月3000元（按照公司級(jí)別要求的規(guī)定）； ⑶、對(duì)客戶管理進(jìn)行分類管理并建檔，按照標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量要求予以及時(shí)跟蹤；

⑷、在部門銷售主管的幫助下，做到1－2個(gè)樓盤專家（樓盤專家概念：能清楚明白小區(qū)的周邊狀況、發(fā)展商、樓盤歷史情況、建成年份、使用年限、小區(qū)管理狀況、配套設(shè)施、幢數(shù)及分布、梯戶數(shù)、總戶數(shù)及戶型配比、戶型朝向、車位配比、每幢層高、居住人群、開(kāi)盤售價(jià)、目前售價(jià)、目前租金、置換率、交通狀況、教育入學(xué)狀況、購(gòu)物商場(chǎng)、金融行業(yè)、菜市場(chǎng)等）；

⑸、完成基礎(chǔ)工作量化指標(biāo)： ①、能清楚了解市區(qū)樓盤不少于50個(gè)；

②、平均每月的信息拓展量不低于房源20個(gè)，客源20個(gè)（以房友系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示為準(zhǔn)）；

③、每天回訪電話不少于20個(gè)（以房友系統(tǒng)跟進(jìn)數(shù)據(jù)顯示為準(zhǔn)）；

④、每月不少于20個(gè)房源勘驗(yàn)（以房友系統(tǒng)跟進(jìn)數(shù)據(jù)顯示為準(zhǔn)）；

⑤、每月不少于50組客戶帶看（以房友系統(tǒng)跟進(jìn)數(shù)據(jù)顯示為準(zhǔn)）； ⑹、按時(shí)完成每周工作總結(jié)及月工作總結(jié)（以經(jīng)紀(jì)人月報(bào)表與周報(bào)表為準(zhǔn)）；

⑺、能獨(dú)立完成稅費(fèi)計(jì)算；

⑻、在銷售部門主管的指導(dǎo)下能獨(dú)立完成合同簽署；

⑼、熟悉房產(chǎn)貸款操作流程； ⑽、參予公司其他技能提升培訓(xùn)；

⑾、接受公司綜合考評(píng)，獲取級(jí)別與薪資調(diào)整機(jī)會(huì)；

4、技能成熟期：（7－9個(gè)月）⑴、具有指導(dǎo)和帶領(lǐng)新員工能力；

⑵、能獨(dú)立操作個(gè)案； ⑶、完成基礎(chǔ)工作量化指標(biāo)：

①、能清楚了解市區(qū)樓盤不少于70個(gè)；

②、平均每月的信息拓展量不低于房源15個(gè)，客源15個(gè)（以房友系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示為準(zhǔn)）；

③、每天回訪電話不少于20個(gè)（以房友系統(tǒng)跟進(jìn)數(shù)據(jù)顯示為準(zhǔn)）；

④、每月不少于30個(gè)房源勘驗(yàn)（以房友系統(tǒng)跟進(jìn)數(shù)據(jù)顯示為準(zhǔn)）；

⑤、每月不少于26組客戶帶看（以房友系統(tǒng)跟進(jìn)數(shù)據(jù)顯示為準(zhǔn)）；

⑷、、接受公司綜合考評(píng)，接受級(jí)別與薪資調(diào)整機(jī)會(huì)；

二、電話溝通：

一）、接聽(tīng)電話：

1、接聽(tīng)標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)：電話鈴聲三聲之內(nèi)，必須接聽(tīng)。接聽(tīng)電話態(tài)度必須和藹，語(yǔ)音親切，主動(dòng)問(wèn)候“您好，積邦不動(dòng)產(chǎn)！”；

2、詢問(wèn)證實(shí)客戶需求：

⑴、業(yè)務(wù)咨詢：

①、信息出售、出租；

②、信息求購(gòu)、求租；

③、折借與貸款咨詢；

⑵、找人，標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)：

①、該人員不在時(shí)：您好！XX現(xiàn)在不在，請(qǐng)問(wèn)您哪位找她/他，需要我?guī)湍戕D(zhuǎn)告嗎？請(qǐng)問(wèn)您的電話？

②、該人員在時(shí)：您好！請(qǐng)稍等！她/他馬上過(guò)來(lái)！或您好，她現(xiàn)在正在……，請(qǐng)問(wèn)您哪里找她/他，方便留個(gè)電話嗎？一會(huì)我叫她/他復(fù)您電話！

③、準(zhǔn)備紙、筆，詳細(xì)記錄，交待該人員回來(lái)或有時(shí)間及時(shí)聯(lián)系。

⑶、手續(xù)代辦，客戶如尋求代辦手續(xù)：

①、當(dāng)值人員應(yīng)講明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

②、留下客戶電話與詳細(xì)需求，移交權(quán)證部，約定辦理時(shí)間；

3、獲得業(yè)務(wù)咨詢要獲取的信息：

⑴、房產(chǎn)出售/租；

①、獲知房產(chǎn)詳細(xì)地址、面積、戶型、售/租價(jià)等相關(guān)情況；

②、詢問(wèn)客戶從何處了解我公司及獲取信息的途徑；

③、了解客戶的姓名、基本需求，聯(lián)系電話等個(gè)人背景情況的資訊，最重要的是留下對(duì)方的主要聯(lián)系方式；

④、說(shuō)服業(yè)主進(jìn)行勘驗(yàn)并約定勘驗(yàn)時(shí)間，告知勘驗(yàn)對(duì)他的好處；

⑤、填寫房產(chǎn)出售出租登記表，當(dāng)日交主管審核；

⑵、求購(gòu)/租房產(chǎn)需求，房產(chǎn)咨詢；

①、了解客戶需求；

②、通過(guò)客人需求了解，予以房產(chǎn)介紹：引起客人興趣、產(chǎn)生看樓的欲望；

③、以豐富的信息量，邀請(qǐng)客戶到公司來(lái)，爭(zhēng)取有面談的機(jī)會(huì)，增進(jìn)與客戶的進(jìn)一步溝通，同時(shí)讓客人對(duì)

公司有更多的了解；

④、詢問(wèn)客戶從何處了解我公司及獲取信息的途徑；

⑤、詢問(wèn)客人打過(guò)來(lái)的電話是否本人所有并請(qǐng)客人留下主要聯(lián)系方式；

⑥、留下客人聯(lián)系方式的技巧：

A、假裝電話聽(tīng)不清，讓對(duì)方留下電話再打過(guò)去。

B、故意說(shuō)某個(gè)問(wèn)題不清楚，要查詢，或要詢問(wèn)經(jīng)理，請(qǐng)留下電話再聯(lián)系。C、說(shuō)自己不是該房源信息的業(yè)務(wù)員，說(shuō)該業(yè)務(wù)員不在，留下電話詢問(wèn)清楚后再聯(lián)系。

⑦、馬上將所得資訊記錄并在房友系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行輸入。

⑶、電話接聽(tīng)注意技巧：

①、反客為主，不要一味回答客戶的問(wèn)題，被客戶牽著走，要正確引導(dǎo)客戶。應(yīng)由被動(dòng)接聽(tīng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)介紹、主動(dòng)詢問(wèn)，想象顧客在面前時(shí)應(yīng)作的表情和動(dòng)作（手勢(shì)）；最佳方法是客戶提出問(wèn)題，不要馬上急于回答，要婉轉(zhuǎn)發(fā)問(wèn)，然后等其回答所提問(wèn)題后，再回答他的問(wèn)題。②、在電話接聽(tīng)中，可留下伏筆（如不回答問(wèn)題，說(shuō)去詢問(wèn)稍后或過(guò)兩天給他回應(yīng)，以便今后追蹤）。這

樣今后就有借口再打電話給他。

⑷、電話接聽(tīng)注意事項(xiàng)：

①、時(shí)間不要太長(zhǎng)，盡量控制在5分鐘之內(nèi)；

②、要求客人過(guò)來(lái)公司多了解，與客人有近距離接觸，以便多了解；

③、保持輕松、愉快的心情，客人可以感受到；

④、不要打斷客人談話，善于傾聽(tīng)；

⑤、準(zhǔn)備紙、筆，重點(diǎn)予以記錄；

⑥、標(biāo)準(zhǔn)結(jié)束語(yǔ)（或類似）：XX先生/小姐，謝謝你的來(lái)電，我們會(huì)XX時(shí)候與您再聯(lián)系，再見(jiàn)！必

須由客人掛電話，銷售人員方可放下電話；

二）、撥打電話：

1、撥打前的準(zhǔn)備：

⑴、撥打電話之前，確定打電話的對(duì)象是業(yè)主還是客人；

⑵、確定要談的內(nèi)容，并逐項(xiàng)予以記錄；

2、標(biāo)準(zhǔn)用語(yǔ)：你好！XX先生/小姐，我是XXX,請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在方便嗎?

3、確定打電話內(nèi)容：

⑴、要求勘驗(yàn)：

①、約業(yè)主勘驗(yàn)，闡述勘驗(yàn)的必要性：

②、了解房屋的現(xiàn)狀，是業(yè)主本人在住還是空置，或是出租中，約定好勘驗(yàn)的時(shí)間，告知自己會(huì)在什么時(shí)

候到；

③、確定自己到的時(shí)間，確定業(yè)主到達(dá)勘驗(yàn)點(diǎn)的時(shí)間； ④、了解勘驗(yàn)是業(yè)主本人過(guò)去還是其他聯(lián)系人，問(wèn)清聯(lián)系人的電話；

⑤、如是出租中房產(chǎn)，是業(yè)主過(guò)去或是先與租客聯(lián)系后，銷售人員再與租客電話溝通，約定勘驗(yàn)的時(shí)間；

⑵、致電業(yè)主有客人要求看房：

①、詢問(wèn)業(yè)主房屋目前的狀況，是否有出售，了解價(jià)錢是否有變動(dòng)，賣方市場(chǎng)情 況下以先入為主的方式進(jìn)行詢問(wèn)，目前是不是XX元？買方市場(chǎng)情況下，以客戶的反應(yīng)情況，詢問(wèn)房?jī)r(jià)是

否變化？

②、詢問(wèn)業(yè)主看房的時(shí)間，上午還是下午比較方便一些； ③、告知業(yè)主自己出門的時(shí)間及可能到達(dá)的時(shí)間；

④、提醒業(yè)主有客人到后需注意的事項(xiàng)，以站在業(yè)主立場(chǎng)的利益進(jìn)行分析。

⑶、回業(yè)主客人看房后意向（回復(fù)看房結(jié)果）：

①、看完房后，業(yè)主最需要知道的就是結(jié)果，看房后必須于二天內(nèi)與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系，將客人反應(yīng)告知（無(wú)論客戶是否有意向，都需回復(fù)業(yè)主，想好目的后再作溝通）；

②、客戶的價(jià)錢與業(yè)主接近時(shí)，以將客戶的報(bào)價(jià)適當(dāng)控制報(bào)與業(yè)主，保留空間進(jìn)行價(jià)格磋商；

③、客戶的價(jià)錢與業(yè)主報(bào)價(jià)存在較大差異時(shí)，仍然報(bào)與業(yè)主，留意業(yè)主的反應(yīng)，也為以后價(jià)格磋商打基

礎(chǔ)；

⑷、確定致電客人的目的：

(5)①、物業(yè)介紹，是在初次對(duì)客戶進(jìn)行了解后針對(duì)客戶需求，向客人推薦房產(chǎn)，強(qiáng)化需求點(diǎn)，引起看房欲望；

②、這是一個(gè)試探客戶需求的關(guān)鍵點(diǎn)：根據(jù)客戶的肯定與否定鎖定客戶需求；

③、付諸行動(dòng)，約客人看房：嘗試與業(yè)主聯(lián)系后再確定看房時(shí)間；

④、控制時(shí)間段，詢問(wèn)客人看房后的意向；

⑤、如客戶已買到房子，先做恭喜再詢問(wèn)在哪套物業(yè)買的房子并了解還有沒(méi)有房產(chǎn)需要租售登記，以我們的服務(wù)爭(zhēng)取客戶的朋友親戚等潛在客戶。

4、約客戶到公司：

⑴、讓客戶對(duì)公司加深了解，感受更多的信息和服務(wù)；

⑵、有助于與客戶加強(qiáng)溝通及進(jìn)行基礎(chǔ)感情維護(hù)，對(duì)客戶的需求了解更加深入；

⑶、帶看是簽約的基礎(chǔ)，客戶到公司，有助于簽署中介服務(wù)協(xié)議書(shū)，防止客戶跑單，保障傭金的收取，同時(shí)，也確保銷售人員自身的人身安全；

⑷、告知客戶成交前我們不收取任何費(fèi)用，只需支付成功簽訂購(gòu)買協(xié)議后的傭金比例；

⑸、提醒客戶帶上自己的身份證。

5、撥打電話注意事項(xiàng)及技巧：

⑴、注意語(yǔ)氣及方式避免客戶有厭煩的感覺(jué)，學(xué)會(huì)給客戶定時(shí)間聯(lián)系，不要不好意思。

⑵、根據(jù)客戶的職業(yè)特征，分析其一天的生活規(guī)律，給他打電話。

⑶、房屋介紹不要把產(chǎn)品所有情況在電話中一一介紹給客戶，適當(dāng)進(jìn)行保留一下，對(duì)他才更具有吸引力。

⑷、邀請(qǐng)客人過(guò)來(lái)或看樓，避免用提問(wèn)式的方法，要用選擇式的方法提問(wèn)。例：要

問(wèn)：“×先生/小姐你看星期六過(guò)來(lái)還是星期天過(guò)來(lái)（“×先生/小姐，你看上午還是下午有時(shí)間？”）（給他限

定選擇）；

⑸、根據(jù)客戶需求，給客戶一個(gè)吸引的亮點(diǎn)；

⑹、給客戶朋友的感覺(jué)，使其不好拒絕你，誠(chéng)懇的態(tài)度，像膏藥一樣貼住他；

⑺、讓客人先掛電話，再結(jié)束談話。三）、部門主管電話溝通能力檢測(cè)：

1、部門主管必須定期對(duì)營(yíng)銷人員電話檢測(cè)，包括電話接聽(tīng)，撥打；

2、營(yíng)銷管理人員電話接聽(tīng)檢測(cè)；

3、檢測(cè)為每月不定時(shí)進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果作為員工技能考核供人力行政部進(jìn)行績(jī)效評(píng)分；

三、客戶接待： 一）、客戶到訪

流程：起身（快步出門）問(wèn)好――詢問(wèn)需求――邀請(qǐng)入店――邀請(qǐng)入座、遞名片、遞水――了解需求

標(biāo)準(zhǔn)：

問(wèn)好：

1、看到客戶到訪（櫥窗外）應(yīng)于三秒鐘內(nèi)起身迎接，微笑問(wèn)好，精神飽滿，聲音清脆、洪亮或立即

開(kāi)門出外詢問(wèn)；

2、服裝整齊，保持良好儀表，挺直身體，微往前傾，雙手自然放于值班臺(tái)上，或（櫥窗外）男同事手

背于后，女同事雙手交疊置于左下側(cè)；

3、非接待同事也應(yīng)一并起身問(wèn)候或向客戶點(diǎn)頭致意； 詢問(wèn)需求：

1、面帶微笑，眼光集中于客戶面部，；

2、介紹或推薦房源基本信息要準(zhǔn)確，快速； 邀請(qǐng)入店：

1、及時(shí)、禮貌的邀請(qǐng)客戶進(jìn)到門店內(nèi)做詳細(xì)了解；

2、沒(méi)有坐下的機(jī)會(huì)就沒(méi)有生意的開(kāi)始；

3、在門前請(qǐng)客人先進(jìn)入，而后自己方可進(jìn)入；

4.在客戶沒(méi)坐下前, 自己不要坐下;邀請(qǐng)入座：

1、替客戶放置好隨身物品，引導(dǎo)客戶入座；

2、取出名片，將有字的一方遞向客戶，進(jìn)行自我介紹；

3、詢問(wèn)客戶姓名、稱呼；

4、及時(shí)遞水（協(xié)助進(jìn)行，冬天以三分冷水七分熱水，夏天以冰水，常溫時(shí)有冷熱水各半或溫水），水為1/2杯為宜；

了解需求：

1、與客人寒暄，獲知了解本公司的渠道及需求（出售/租或求購(gòu)/租，還是其他）

2、對(duì)客戶要素予以分析：

⑴、基本情況：

①、客戶的姓名 ②、了解客戶的年齡 ③、客戶電話 ④、詢問(wèn)客戶的地址 ⑤、了解客戶籍貫，是哪里人 ⑥、了解客戶從事的職業(yè) ⑦、了解客戶目前居住的區(qū)域

⑵、確定需求：

①、出售/租或需求房屋戶型 ②、出售/租或需求房屋面積 ③、出售/租或接受價(jià)格 ④、出售/租或需求房屋的原因 ⑤、了解客戶大致家庭情況

⑶、進(jìn)行分析：

①、客戶的經(jīng)濟(jì)條件 ②、摸索客戶的性格脾氣 ③、了解客戶生活

習(xí)慣 ④、試探客戶個(gè)人好惡 ⑤、客戶身體狀況 ⑥、了解客戶家庭背景 ⑦、了解（售房）

購(gòu)房動(dòng)機(jī) ⑧、是否會(huì)存在一些干擾因素

3、獲悉客戶要素的方式：

①、通過(guò)與客戶寒喧、聊天 ②、仔細(xì)觀察客戶的神情變化 ③、密切留意客戶的舉止、行動(dòng)

4、獲悉客戶要素注意事項(xiàng)：

①、要真實(shí)確切，避免被一些表面現(xiàn)象所迷惑；

②、詢問(wèn)時(shí)逐層深入，不可冒進(jìn)；

③、不要被客戶的氣勢(shì)所壓制，談話間注意引導(dǎo)，使其真實(shí)流露； ④、銷售人員態(tài)度要真誠(chéng)可信，讓客戶感覺(jué)可以朋友相待。

二）、客戶接待：

房源登記（客源錄入）――信息配對(duì)――委托簽署――電話（約看房）――送客（勘驗(yàn)、帶看）――接待

注意事項(xiàng)（委托簽署按情況而定）

標(biāo)準(zhǔn)： 信息登記：

1、業(yè)主房產(chǎn)出售或出租：

①、進(jìn)行房產(chǎn)出租或出售登記，進(jìn)行深入了解；

②、了解物業(yè)的詳細(xì)地址和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，分析該小區(qū)物業(yè)的大致售價(jià)和租價(jià)，與業(yè)主確定物業(yè)價(jià)格；

③、告知本公司的服務(wù)內(nèi)容以及公司實(shí)力； ④、說(shuō)服業(yè)主進(jìn)行勘驗(yàn)及約定勘驗(yàn)時(shí)間；

⑤、確定產(chǎn)權(quán)的狀狀;⑥、確定產(chǎn)權(quán)所有人的狀況；

⑦、確定業(yè)主賣房的原因，以便日后的價(jià)格磋商。

2、客戶有房產(chǎn)求購(gòu)求租需求時(shí)：

①、按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，選擇某一房源做試探性介紹，進(jìn)一步了解客人需求； ②、當(dāng)客戶超過(guò)一個(gè)人時(shí)，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們之間的相互關(guān)系。通過(guò)交談?wù)_把握客戶的真實(shí)需求，并據(jù)此迅速制定應(yīng)對(duì)策略；

③、注意現(xiàn)場(chǎng)整潔和個(gè)人儀表儀容，以隨時(shí)給客戶良好印象；

④、確定客戶需求后，房源的介紹應(yīng)以先中，后優(yōu)，再差予以介紹，不應(yīng)過(guò)多介紹或房源介紹無(wú)差異化，讓客戶無(wú)從選擇；

⑤、不管客戶是否真實(shí)需求者，都要熱誠(chéng)接待；

⑥、密切留意客戶身邊的陪伴者，不要冷落，適當(dāng)時(shí)予以贊揚(yáng)，獲取認(rèn)同。

3、請(qǐng)留下客戶電話： ⑴、客戶不留電話的原因：

①、擔(dān)心被騷擾； ②、沒(méi)有得到想得到的信息； ③、沒(méi)有足夠吸引他的東西； ④、所介紹的并非他理想的房子； ⑤、并不想買，只是想了解； ⑵、銷售人員要想好說(shuō)辭，正確對(duì)待：

①、請(qǐng)放心，我一定不會(huì)在不方便的時(shí)候給您打電話；

②、要不您說(shuō)個(gè)時(shí)間，哪個(gè)時(shí)間較方便，我會(huì)在那個(gè)時(shí)間打過(guò)去，或者給您發(fā)信息； ③、其實(shí)，我只是希望能把最新有關(guān)適合您的房源及時(shí)告知與您，讓您更客觀的做決定；

④、要不，您留個(gè)傳真或郵箱號(hào)碼，我發(fā)資料給您。

信息配對(duì)：

1、進(jìn)行房產(chǎn)出售出租登記，注明隨物設(shè)施；

2、立即開(kāi)始客戶配對(duì)，在房友網(wǎng)內(nèi)選擇自己在半個(gè)月之內(nèi)的客戶進(jìn)行篩選，或電話聯(lián)系有需求較接近客戶的銷售人員

3、根據(jù)客戶需求范圍及承受能力于系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行合適房源的搜索；

4、列出意向（房源）客戶－列出購(gòu)買意向的排序－按客戶購(gòu)買力（房源實(shí)際成交可能）排序－選定主要客

戶逐一打電話給客戶或其他銷售人員；

5、信息搜尋時(shí)，可一邊搜索邊與客戶進(jìn)行交談，避免冷落客戶；

6、配對(duì)過(guò)程中，應(yīng)適時(shí)轉(zhuǎn)換系統(tǒng)轉(zhuǎn)換成GUEST模式，滿足客戶好奇心理或避免有意偷窺業(yè)主（客戶）

聯(lián)系方式；

委托簽署：

1、業(yè)主房產(chǎn)出售/租

①、委托簽署是對(duì)客戶的承諾，確定房屋的真實(shí)性，有效性及安全性，出于對(duì)客人的承諾，避免出現(xiàn)一房多售等購(gòu)房陷井，同時(shí)也讓業(yè)主感受到認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，產(chǎn)生信賴； ②、無(wú)償幫客戶進(jìn)行房屋出售，對(duì)符合市場(chǎng)價(jià)的委托房屋可進(jìn)行報(bào)刊發(fā)布，客源更為廣泛，加快銷售過(guò)程；

2、客戶求購(gòu)/租：

①、首先讓客戶對(duì)所介紹的產(chǎn)品產(chǎn)生興趣。

②、盡量探索客戶需求，調(diào)動(dòng)產(chǎn)品的所有資源來(lái)滿足客戶需求。

③、多提問(wèn)，獲取協(xié)議簽署之前了解客人需求，抓住客戶關(guān)心的問(wèn)題，抓住客戶關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行主推，將所介紹產(chǎn)品的特點(diǎn)講述的符合需求，使客戶感覺(jué)房子正是她/他所需求的；

④、告知客戶簽訂協(xié)議的目的是便于公司掌握經(jīng)紀(jì)人的工作狀態(tài)，所有帶看房的量化以協(xié)議為準(zhǔn)；

⑤、明確雙方義務(wù)，所看房屋成交之前不收取任何費(fèi)用，以成交確定傭金的收取，3、委托簽署的基本要求及注意事項(xiàng)：

⑴、業(yè)主房產(chǎn)出售/租委托

A、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應(yīng)向客人解釋內(nèi)容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服

務(wù)及承擔(dān)的責(zé)任； B、說(shuō)服、簽署注意事項(xiàng)

①、確認(rèn)委托人有委托資格；

②、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的狀況；

③、確認(rèn)委托的價(jià)格及費(fèi)用支付；

④、確認(rèn)傭金的給付（或無(wú)償）；

⑤、確認(rèn)雙方的義務(wù)及責(zé)任；

⑥、確認(rèn)委托的事項(xiàng)及范圍、生效日期及期限，并簽字確定；

⑵、簽署中介服務(wù)協(xié)議書(shū)：

①、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應(yīng)向客人解釋內(nèi)容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服

務(wù)及承擔(dān)的責(zé)任；

②、委托簽署必須附有客戶身份證、電話號(hào)碼，由銷售人員進(jìn)行填寫；

③、客戶由銷售人員處每得知一項(xiàng)房產(chǎn)詳細(xì)信息（未帶看）或帶看必須由客戶予以簽名確定；

④、客戶方看樓人員有變化時(shí)必須重新簽定委托；

4、已簽署的委托審核流程：

⑴、房產(chǎn)出售/租委托：

A、當(dāng)日交店長(zhǎng)審核委托，根據(jù)業(yè)主的報(bào)價(jià)高低作出適當(dāng)?shù)膶?duì)策: ①、價(jià)錢低于市場(chǎng)價(jià)，根據(jù)平時(shí)投資客聯(lián)系方式重點(diǎn)推廣爭(zhēng)取即時(shí)成交；

②、符合市場(chǎng)價(jià)，安排進(jìn)行配對(duì)，并予以廣告發(fā)布；

③、業(yè)主期望高時(shí)，價(jià)錢高于市場(chǎng)價(jià)，但房產(chǎn)頗為優(yōu)質(zhì)，即時(shí)安排扮客殺價(jià)；

④、普通房源且價(jià)錢高時(shí)，安排保持適時(shí)跟蹤與聯(lián)系，告知業(yè)主向客源推介后但客人聽(tīng)價(jià)沒(méi)有看樓

欲望，且一致認(rèn)為價(jià)錢過(guò)高試探業(yè)主反應(yīng)；

B、店長(zhǎng)審核委托內(nèi)容：

①、委托人具委托資格，是否產(chǎn)權(quán)人，是否存在產(chǎn)權(quán)共有人；

②、委托書(shū)有否記載產(chǎn)權(quán)詳細(xì)情況；

③、產(chǎn)權(quán)人是否對(duì)委托書(shū)進(jìn)行確認(rèn)。C、經(jīng)紀(jì)人將委托情況于系統(tǒng)內(nèi)作詳細(xì)跟進(jìn)；

D、門店主管對(duì)委托簽名確認(rèn)；

E、門店主管當(dāng)日晚結(jié)進(jìn)行分享，共同確定銷售方案； F、門店主管于每周一將店內(nèi)委托上交運(yùn)營(yíng)管理部；

⑵、中介服務(wù)協(xié)議書(shū)： A、門店主管審核委托內(nèi)容：

①、協(xié)議書(shū)內(nèi)容必須由銷售人員填寫；

②、協(xié)議書(shū)要求有客戶身份證號(hào)碼、聯(lián)系電話、所看房產(chǎn)詳細(xì)地址、報(bào)價(jià)、系統(tǒng)客源編號(hào)；

③、客戶必須對(duì)委托內(nèi)容予以確認(rèn)；

④、客戶必須對(duì)所看的房產(chǎn)或獲取信息予以確認(rèn)；

⑤、晚結(jié)進(jìn)行即時(shí)分析，針對(duì)問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明；

B、經(jīng)紀(jì)人于系統(tǒng)內(nèi)將客戶資料進(jìn)行完善，并將帶看詳細(xì)作即時(shí)跟進(jìn)（保證質(zhì)量）；

C、門店主管核實(shí)、確認(rèn)；

D、每周一門店將協(xié)議書(shū)上交運(yùn)營(yíng)管理部。

5、委托書(shū)歸檔；，⑴、行政秘書(shū)根據(jù)委托跟進(jìn)及委托書(shū)在房友系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行委托人更改；

⑵、文秘對(duì)委托書(shū)收集、整理并入檔；

電話約看房

1、約業(yè)主；

告知有客戶看房的信息

詢問(wèn)業(yè)主并約定看房的時(shí)間；

與業(yè)主約定統(tǒng)一報(bào)價(jià)及告知注意事項(xiàng)；

2、約客戶看房

撥通客戶電話，根據(jù)客戶需求簡(jiǎn)單講述房源基本信息，注意針對(duì)客戶的需求點(diǎn)；

和客戶約定看房時(shí)間，約定客戶看房，注意安排時(shí)間；

房源推薦注意事項(xiàng)：以二選一或三選一（先中、再優(yōu)、后差）

送客

1、送客標(biāo)準(zhǔn)：

⑴、客戶離開(kāi)，值班人員應(yīng)立即起身相送，提醒客戶帶好隨身物品；

⑵、接待人員先于客戶走到門口，將門向內(nèi)打開(kāi)，視乎客戶與門的遠(yuǎn)近，如客戶已在門口，應(yīng)將門向外打開(kāi)，站立門口，與客戶握手，感謝對(duì)公司的信任與支持，再次告知客戶自己的姓名，很樂(lè)意為她/他提供

義務(wù)咨詢服務(wù)，與客戶約定下次聯(lián)系的時(shí)間；

⑶、歡迎客人下次有時(shí)間過(guò)來(lái)小坐，送客人出門口或上車，與客人揮手道別，目送客人離開(kāi)視線后，接

待人員才可進(jìn)門。

2、清理現(xiàn)場(chǎng)：

⑴、接待人員送客人出門時(shí)，其他同事或接待人員（為單獨(dú)值班時(shí)）完畢后應(yīng)立即清理現(xiàn)場(chǎng)，收拾水杯、垃圾、清洗煙灰缸，收拾并整理臺(tái)面；

⑵、將桌椅等即時(shí)復(fù)位；

接待注意事項(xiàng)：

1、接待員應(yīng)保持精神飽滿，熱情解答，表情豐富，認(rèn)真聆聽(tīng)客戶的需求，對(duì)客戶的價(jià)格適當(dāng)加以建議，避免有抵觸或不耐煩、厭倦情緒，充分獲得客人認(rèn)可，有繼續(xù)談話的意向；

2、保持安靜，請(qǐng)其他同事談話或電話時(shí)注意音量；

3、在客戶對(duì)傭金提出異議時(shí)銷售人員不可隨意承諾對(duì)客戶傭金的折扣，應(yīng)與客戶分析服務(wù)質(zhì)量及結(jié)果，如：能獲得較高售價(jià)，或較合適價(jià)錢買到心儀房產(chǎn)及對(duì)服務(wù)的認(rèn)可；

4、不接待客戶的人員要主動(dòng)幫助遞水遞煙缸。保持個(gè)人形象，避免一些小動(dòng)作如挖鼻、盤發(fā)、掏耳、揉眼、剔牙、瘙癢等；

5、區(qū)別客人的真?zhèn)危欠裢写烫叫畔ⅲ蚴钦毮懿块T人員進(jìn)行一些調(diào)查工作，接待人員要注意言論，如發(fā)現(xiàn)有可疑的地方，立即上報(bào)門店主管或報(bào)公司行政部；

6、公司內(nèi)部所發(fā)出的通知，機(jī)密文件等看完后要收好、放好，不可以隨便亂放或給客戶取

第四篇：二手房交易流程（范文）

江寧好房網(wǎng) 發(fā)表于：09-07-20 20:23[第10版 01-09 18:18↓][只看該作者]

二手房交易紛繁復(fù)雜，上至金融、稅收方面的宏觀政策，下至產(chǎn)權(quán)、物業(yè)等方面的細(xì)節(jié)問(wèn)題，稍一不注意，就會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)，基于此，本版就二手房過(guò)戶流程、貸款流程、交易稅費(fèi)等一系列問(wèn)題，為廣大購(gòu)房者一一解答。

一、二手房交易基本流程：

1.查詢房源、發(fā)布房源：

2.實(shí)地看房：賣方出示房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、產(chǎn)權(quán)人身份證等相關(guān)證件。

3.簽訂《買賣合同》、《二手房買賣契約》：

賣方帶房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證身份證明等；

買方帶定金、身份證明等，二手房買賣契約5份

4.辦理貸款手續(xù)：

買方準(zhǔn)備貸款資料、賣方準(zhǔn)備房產(chǎn)證明

買方資料：

身份證件原件/戶口本原件/婚姻證明/收入證明/已婚借款人需提供配偶身份證件原件、配偶戶口本原件/公積金貸款還需提供公積金繳存單原件

賣方資料：

賣方身份證原件/產(chǎn)權(quán)證原件/土地證原件

若賣方有未成年人，需承諾公證書(shū)

若需提前還貸：

借款合同原件/還款存折或卡/房產(chǎn)抵押合同

產(chǎn)權(quán)證及土地證

5.辦理交易過(guò)戶：（產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)間為一周）

買賣雙方親自前往房產(chǎn)局辦理，攜帶相關(guān)證件原件（若委托辦理，需出具公正委托書(shū)）辦理交易過(guò)戶時(shí)，買方需向賣方支付房屋首付款,過(guò)戶同時(shí)買賣雙方需繳納相應(yīng)稅費(fèi),賣方需提供原購(gòu)房發(fā)票.6.辦理土地證過(guò)戶：

買方可單獨(dú)辦理，需準(zhǔn)備新產(chǎn)權(quán)證、舊土地證、二手房買賣契約、買方身份證原件。銀行放款到賣方賬戶。

7.戶口遷出、房屋交驗(yàn)，費(fèi)用結(jié)清：

水、電、煤氣、物管費(fèi)、有線電視、電話等過(guò)戶、鑰匙交接，簽署《物業(yè)交接確認(rèn)書(shū)》，支付房屋尾款。

二、需要準(zhǔn)備的費(fèi)用（以下費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)僅限于普通住宅）：

1.南京2009年1月1日至2009年12月31日(暫行)二手房交稅表

2、交易服務(wù)費(fèi)：

房改房：100元

存量房：3元/平方米

3、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：

房改房：40元

存量房：80元

4、配圖費(fèi)：

20元

5、共有權(quán)證工本費(fèi)：

10元/本

三、銀行按揭貸款：

如果購(gòu)房人（以家庭為單位）第一套購(gòu)房商業(yè)貸款可享受現(xiàn)銀行利率的7折，商業(yè)貸款第一套首付30%，第二套首付提高10%。

重要提醒：在貸款前需進(jìn)行個(gè)人資信的審核，如銀行有不良記錄（借款不按時(shí)還款）可能無(wú)法審核通過(guò)！

買賣雙方提供的貸款資料：

1.二手房買賣契約原件1份；

2.申請(qǐng)人夫妻雙方身份證復(fù)印件1份；

3.申請(qǐng)人夫妻雙方戶口簿復(fù)印件1份；

4.結(jié)婚證/離婚證復(fù)印件/單身證明原件1份 ；

5.收入證明原件1份 ；

6.土地證復(fù)印件1份 ；

7.賣方身份證復(fù)印件1份；

8.賣方原產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件1份；

9.買方如是外地戶口需提供暫住證.10.如果公積金貸款需提供公積繳存單.四、交房的主要內(nèi)容

①內(nèi)部設(shè)施

②清算費(fèi)用及過(guò)戶（包括水、電、煤氣、物管費(fèi)、有線電視、電話等）

2、核查房屋的內(nèi)部設(shè)施

3、清算物業(yè)費(fèi)、水、電、煤氣等欠費(fèi)

4、物業(yè)處資料更新及水過(guò)戶

5、電過(guò)戶

6、煤氣過(guò)戶

7、有線電視過(guò)戶

8、電話、寬帶過(guò)戶（需賣方陪同）

9、鑰匙交接，簽署《物業(yè)交接確認(rèn)書(shū)》

五、交易時(shí)間表

1、交定金，簽定合同，約定首付款時(shí)間，并于當(dāng)日過(guò)戶。

2、如原產(chǎn)權(quán)有貸款，過(guò)戶前先進(jìn)行還貸解押的手續(xù)，時(shí)間3-30天不等，每個(gè)銀行不一樣。

3、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶為七天，同時(shí)進(jìn)購(gòu)房人的貸款申請(qǐng)。（如是全現(xiàn)金購(gòu)房領(lǐng)證當(dāng)日即將剩余付清同時(shí)交房）

4、七天后拿產(chǎn)權(quán)證送到銀行抵押，土地證變更。

5、如是商業(yè)貸款約7-15天下款，公積金或組合貸款約1-2個(gè)月下款（下款至房主名下）

6、房主收到銀行貸款同時(shí)交付房屋。

（注：現(xiàn)是年底，銀行的貸款申請(qǐng)和放款時(shí)間都有延遲現(xiàn)象)

第五篇：廣州二手房交易流程

廣州二手房交易流程

不通過(guò)房屋中介完成二手房購(gòu)買，需走好十步，基本流程如下：

查冊(cè)——簽三方約——簽件、送銀行審批——貸款申請(qǐng)成功——業(yè)主報(bào)稅——交易遞件——完稅過(guò)戶——領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》——辦理抵押登記——銀行放款

一、查冊(cè)

查冊(cè)有兩種方式：（1）業(yè)主須提供房產(chǎn)證的登記字號(hào)交由中介方代查。（2）業(yè)主本人持房產(chǎn)證和身份證原件到房管局提交申請(qǐng)。律師提醒：

簽約前查冊(cè)是為了讓您初步了解該房屋的登記情況（如產(chǎn)權(quán)人、地址、面積等情況、有沒(méi)有抵押、有沒(méi)有被查封或被規(guī)劃等信息）以及能否正常交易，以保障買方的切身權(quán)益。

二、簽定房屋買賣合同

買賣雙方及中介方協(xié)商后，在簽約時(shí)期明確填寫好交易要求，例如房款的支付方式、交樓標(biāo)準(zhǔn)、交樓時(shí)間等，避免產(chǎn)生誤會(huì)，免除糾紛。律師提醒：

合同中應(yīng)說(shuō)明本合同有哪些附件以及附件的效力等。必要的時(shí)候，還需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議，一定要有細(xì)節(jié)性的明確約定。

三、簽件、送銀行審批

買賣雙方需備齊簽件所需資料到銀行簽貸款合同。

賣家需要準(zhǔn)備資料為：（1）產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件；（2）賣方身份證、戶口簿原件及復(fù)印件，若有共有人則需提供共有人的身份證、戶口簿原件及復(fù)印件；（3）若賣方已婚，其配偶需簽署同意出售房產(chǎn)的聲明并盡可能提供結(jié)婚證、配偶身份證、戶口簿原件及復(fù)印件，若確實(shí)無(wú)法提供本偶的有關(guān)情況，賣方至少應(yīng)提供配偶身份證復(fù)印件且出具具結(jié)書(shū)。（4）若賣方未婚，則提供未婚證明。（5）活期存折復(fù)印件。買家需提供的資料：（1）身份證、戶口簿原件及復(fù)印件，若有多人聯(lián)合申請(qǐng)則需提供其他申請(qǐng)人的身份證、戶口簿原件及復(fù)印件；港澳人士提供回鄉(xiāng)證或出入境證，外籍人士提供護(hù)照。（2）若買方已婚，需提供結(jié)婚證，配偶身份證，戶口簿原件及復(fù)印件；若買方未婚，則提供未婚證明。（3）經(jīng)濟(jì)收入證明原件及復(fù)印件。包括單位開(kāi)具的月收入證明（一般不低于月還款額的150%）、貸款額20%以上的存款證明、有價(jià)證券、繳交個(gè)人所得稅的稅單；（4）30%或以上的首期款證明（收據(jù)）。（5）活期存折復(fù)印件。律師提醒：

該物業(yè)必須有房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)清晰且為混合結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)（樓齡超過(guò)二十年不受理）。

四、貸款申請(qǐng)成功

買家向按揭人員查詢銀行審批貸款金額、年限、月供款額的相關(guān)信息。律師提醒：

批貸銀行一般可提供同意貸款確認(rèn)書(shū)（俗稱：同貸書(shū)）

五、業(yè)主報(bào)稅

所報(bào)稅額應(yīng)按合同上的真實(shí)成交價(jià)格申報(bào)。律師提醒：

依法納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)，不管是個(gè)人還是企業(yè)、團(tuán)體，都應(yīng)切實(shí)履行自身責(zé)任，如實(shí)申報(bào)納稅，千萬(wàn)不要貪小便宜而做出偷稅、漏稅或瞞稅等違法行為。

六、交易遞件

若買賣雙方親自前往房管局辦理，須持房地產(chǎn)證、買賣雙方身份證、戶口簿、婚姻證明。務(wù)必根據(jù)相約的時(shí)間提前到達(dá)，房管局憑號(hào)辦理，僅記過(guò)號(hào)不等。2.如果您沒(méi)有時(shí)間前去辦理，建議簽署委托書(shū)予代辦機(jī)構(gòu)代為遞交。

律師提醒：

1.房管局拿號(hào)須出示房產(chǎn)證原件。

2.前往房管局辦理遞件前需清楚該辦公時(shí)間。

七、完稅過(guò)戶

根據(jù)房管部門核準(zhǔn)的交稅金額交稅。先交稅費(fèi)，才能憑稅費(fèi)發(fā)票辦理過(guò)戶手續(xù)。稅費(fèi)如下：--買方稅費(fèi)為： 1.印花稅=評(píng)估價(jià)×0.05% 2.交易管理費(fèi)=3元/平方米 3.契稅=評(píng)估價(jià)×3% 4.登記費(fèi)=50元/證（每多一個(gè)共有人多10元）5.貼證印花=5元/證

6.個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通居住用房，目前暫不需繳納土地增值稅。--賣方稅費(fèi)為： 1.印花稅=評(píng)估價(jià)×0.05%； 2.交易管理費(fèi)=3元/平方米； 3.營(yíng)業(yè)稅=成交價(jià)×5.5%（出證未滿5年、出證已滿5年但不能提供購(gòu)房發(fā)票）或營(yíng)業(yè)稅=本次銷售利潤(rùn)×5.5%（出證已滿5年，可提供原購(gòu)房發(fā)票）； 4.個(gè)人所得稅=成交價(jià)×1.5%（入住未滿5年，已滿5年可免征）； 5.土地出讓金=基準(zhǔn)地價(jià)×3%（已繳可免征）； 6.土地出讓金契稅=土地出讓金×3%（已繳土地出讓金可免征）； 7.土地增值稅

（此為非普通居住用房的二手樓交易稅費(fèi)，僅供參考）律師提醒：

1.1.繳納稅費(fèi)分為現(xiàn)金和銀行卡兩種支付方式，具體交易方式以各交易中心為準(zhǔn)。建議提前了解交易方式，以加快交費(fèi)的速度。

2.2.如無(wú)特殊約定，此時(shí)可進(jìn)行物業(yè)交接。

八、領(lǐng)新《房地產(chǎn)權(quán)證》

若沒(méi)有委托取證，請(qǐng)買方親持受理回執(zhí)和身份證原件，前往房管部門領(lǐng)取房產(chǎn)證。律師提醒：

務(wù)必核對(duì)清楚新證上的內(nèi)容（如產(chǎn)權(quán)人名，身份證號(hào)碼、地址等）。

九、辦理抵押登記

房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。律師提醒：

按揭付款須由房管部門歸檔后方能辦理抵押登記，登記后房地產(chǎn)證備注欄有“貸款銀行”名稱。

十、銀行放款

銀行根據(jù)審批約定，將房款打進(jìn)買方或賣方指定的銀行帳號(hào)中。律師提醒：

1.業(yè)主到銀行打簿確認(rèn)放款金額。2.買家可取回合同及借據(jù)。

3.如無(wú)特殊約定，此時(shí)可視為房款已支付結(jié)清。4.如無(wú)特殊約定，此時(shí)可進(jìn)行物業(yè)交接。