第一篇：購(gòu)買(mǎi)“二手房”注意事項(xiàng)和交易流程(摘錄)

購(gòu)買(mǎi)“二手房”注意事項(xiàng)和交易流程

1、一是買(mǎi)房前，首先要弄清楚房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠，弄清楚房屋的權(quán)屬，確保房屋的產(chǎn)權(quán)證不是偽造的，其次搞清楚是否有產(chǎn)權(quán)糾紛。

2、要注意產(chǎn)權(quán)證上的房產(chǎn)部門(mén)是不是真實(shí)的，看清房屋是公房還是私有房。一定要弄清原單位是否同意出售該房屋。

3、要弄清楚辦理購(gòu)買(mǎi)“二手房”的規(guī)定程序。購(gòu)買(mǎi)“二手房”切勿輕信賣(mài)方所謂的“承諾”。購(gòu)買(mǎi)“二手房”，必須由買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并到房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門(mén)，辦理登記、過(guò)戶和交納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)等手續(xù)。

4、要弄清楚所購(gòu)“二手房”的準(zhǔn)確面積（統(tǒng)稱建筑面積）。弄清房屋的年限，看清建筑面積和房屋的使用面積是否和產(chǎn)權(quán)證上的一致，有無(wú)私搭亂建、天花板漏水、墻壁脫皮等現(xiàn)象。

5、要詳細(xì)了解物業(yè)管理、保安裝備、小區(qū)環(huán)境、水電供給情況；全面考察房屋周?chē)h(huán)境，如噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區(qū)衛(wèi)生清潔等情況。

6、房屋本身的抵押情況和是否有被法院查封；房屋交易過(guò)程中如何簽署合同、如何支付貨款，如何辦理過(guò)戶等；如何避免中介陷阱，如何溝通中介費(fèi)的支付，如何防止中介吃差價(jià)。

-------------------------在墊資前，先至房產(chǎn)權(quán)屬登記中心核查該房屋的權(quán)屬狀況有無(wú)瑕疵（主要核實(shí)，該房產(chǎn)除貸款銀行的抵押權(quán)外，是否還有其他的保全、查封、其他抵押權(quán)等。）；不要提前將墊資款項(xiàng)打入出售方的銀行還款帳戶；通過(guò)自己的銀行帳戶直接將墊資款轉(zhuǎn)入出售方的銀行還款帳戶，并要求出售方出具詳細(xì)的收款收據(jù)，必要時(shí)可以請(qǐng)律師見(jiàn)證；必要時(shí)可要求出售方提供第三人保證，或物的擔(dān)保；親自全程跟進(jìn)辦理提前還款、辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)，并及時(shí)收押《房屋所有權(quán)證》；在抵押權(quán)注銷(xiāo)后，按照權(quán)屬登記中心所允許的最短期限及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶受理手續(xù)；詳細(xì)約定買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任，包括遲延辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)、遲延履行通知義務(wù)、遲延辦理過(guò)戶受理手續(xù)的逾期違約金數(shù)額或計(jì)算方法，并約定單方主張合同解除的條件及違約金數(shù)額；詳細(xì)約定房產(chǎn)交易無(wú)法繼續(xù)履行時(shí)，出售方返還購(gòu)房者的墊資款的流程。

購(gòu)買(mǎi)者可以在交易前要求賣(mài)方（即產(chǎn)權(quán)人）一同赴房屋及土地管理部門(mén)調(diào)查是否有此房產(chǎn)登記，該真實(shí)性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于賣(mài)方所持的所謂的房產(chǎn)證復(fù)印件，如果賣(mài)方因各種原因不配合，也可以委托律師進(jìn)行調(diào)查。律師調(diào)查的好處是，除調(diào)查抵押外，還可以調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容與房屋登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致，賣(mài)方是否是房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的所有權(quán)人，房屋是否有其他共有權(quán)人（如有，共有權(quán)人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）等。

如果出賣(mài)人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，如果隱蔽質(zhì)量瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出賣(mài)人在裝修、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，購(gòu)房人對(duì)此也不知情，則仍然由出賣(mài)人承擔(dān)責(zé)任；反之，如果該隱蔽質(zhì)量瑕疵是房屋本身所固有的，購(gòu)房人可以以房屋所有人的身份向開(kāi)發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，一定要弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，一定要由房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人親自簽字，涉及共有產(chǎn)權(quán)的，共有產(chǎn)權(quán)人也應(yīng)當(dāng)在合同上簽字，買(mǎi)方千萬(wàn)不要想當(dāng)然的認(rèn)為夫妻之間、父母與子女之間或者兄弟姐妹之間就互相享有代理權(quán)。

為避免出現(xiàn)無(wú)權(quán)代理糾紛，二手房律師在此建議：房屋買(mǎi)賣(mài)合同正式簽約時(shí)，買(mǎi)方務(wù)必要求代理人出示業(yè)主書(shū)面的授權(quán)委托書(shū)，并核實(shí)其真實(shí)性，以防出現(xiàn)偽造授權(quán)委托書(shū)的情形最終導(dǎo)致合同無(wú)效。業(yè)主未能出示授權(quán)委托書(shū)的，務(wù)必打電話給業(yè)主本人，確認(rèn)此事，并錄音確認(rèn)以保留證據(jù)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，還要及時(shí)找業(yè)主本人補(bǔ)簽合同。

在簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，買(mǎi)方事先委托中介或?qū)I(yè)二手房陪購(gòu)律師就房產(chǎn)內(nèi)的戶籍情況進(jìn)行調(diào)查，如有戶口需要遷出的，需要在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確原業(yè)主戶口遷出的時(shí)間，并約定如逾期遷出，原業(yè)主需要承擔(dān)的違約責(zé)任，該違約責(zé)任可以參照逾期交房的違約責(zé)任，為了更好的保障買(mǎi)方的合法權(quán)益，二手房律師在此還提醒買(mǎi)方：最好在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定：如賣(mài)方超過(guò)一定期限仍不將其戶口遷出的，買(mǎi)方享有單方合同解除權(quán)，并有權(quán)要求賣(mài)方按照合同約定支付違約金

三方協(xié)議簽署前后，出賣(mài)人或中介機(jī)構(gòu)會(huì)要求買(mǎi)受人支付一部分定金或首付款。如果出賣(mài)人在收到定金后能自行將剩余抵押貸款還清則最為理想。如果無(wú)法還清，需要借用買(mǎi)受人的首付款，則上述首付款必須在出賣(mài)人向貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€清剩余貸款之后，直接支付至出賣(mài)人的還款賬戶內(nèi)，并盡量在柜臺(tái)辦理完畢。必須確保買(mǎi)受人支付的首付款全部用于出賣(mài)人提前償還銀行貸款，不會(huì)被出賣(mài)人予以挪用。

在抵押貸款提前還清后，買(mǎi)受人需協(xié)調(diào)中介機(jī)構(gòu)配合出賣(mài)人盡快辦理房屋的解押手續(xù)。北京這邊慣例為，出賣(mài)人提前還清了貸款，銀行會(huì)將解抵押的文件全部提供給出賣(mài)人，由其自行赴房管部門(mén)辦理解除抵押的手續(xù)，故買(mǎi)受人或中介機(jī)構(gòu)務(wù)必確保出賣(mài)人及時(shí)辦理完畢該房屋的解抵押手續(xù)。

實(shí)踐中，只要該房屋具備網(wǎng)簽條件，無(wú)論出賣(mài)人或買(mǎi)受人是否簽字，中介均可以直接辦理網(wǎng)簽手續(xù)，只要網(wǎng)簽了，除非出賣(mài)人在通過(guò)虛假訴訟來(lái)對(duì)抗網(wǎng)簽，否則他難以出售給第三方。

貸款不結(jié)清銀行不會(huì)解抵押，不解抵押就不能過(guò)戶，不能過(guò)戶你們就不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，所以現(xiàn)在的問(wèn)題是如果你的首付款不夠解此房屋的抵押，而你和房主沒(méi)有錢(qián)或者不拿錢(qián)出來(lái)解抵押的話，你就必須找過(guò)橋的資金，如果你有足夠的錢(qián)解抵押，只是擔(dān)心安全問(wèn)題的話，那可以不用擔(dān)心，只要中介正規(guī)，在他們店里簽居間協(xié)議，你可以放心的去跟著辦提前還款，解抵押，前提是你要去房管局確定房屋狀態(tài)，沒(méi)有二次抵押，沒(méi)有查封。

流程

1、詢問(wèn)出賣(mài)方。該二手房是否設(shè)有抵押，出賣(mài)方應(yīng)該最清楚。購(gòu)房者可以通過(guò)要求出賣(mài)方提供相應(yīng)地房產(chǎn)登記材料和存單，以此來(lái)判斷該二手房是否已設(shè)定了抵押。當(dāng)然，如果出賣(mài)方刻意隱瞞，或者不清楚的話，就只能采用第二種方法。

2、到房屋登記機(jī)關(guān)查詢。購(gòu)房者可以和房主到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢房產(chǎn)是否被抵押或被凍結(jié)，這是最有效也是最準(zhǔn)確的方式。如果登記簿上，注明該房屋并未設(shè)定抵押、被凍結(jié)或者其他瑕疵權(quán)利的，那就可以判斷該二手房是完整的。

二手房過(guò)戶之前，需要及時(shí)讓房東盡快結(jié)清與房子相關(guān)的費(fèi)用，比如暖氣費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，以免以后未能結(jié)清而給自己帶來(lái)麻煩。

27、假如你找中介進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)二手房，中介一般會(huì)按照成交價(jià)的千分之五收取你的二手房評(píng)估費(fèi)。但是這個(gè)費(fèi)用其實(shí)可以減少的，你也可以自己咨詢你們當(dāng)?shù)氐膶I(yè)評(píng)估公司進(jìn)行了解實(shí)際行情，自己找評(píng)估公司會(huì)省下一筆錢(qián)。

28、買(mǎi)房子需要準(zhǔn)備一些材料，比如身份證、結(jié)婚證、戶口頁(yè)（戶口本）、印章、公積金卡等，這些材料一般都需要復(fù)印幾份，在辦理手續(xù)時(shí)還要帶上原件。

29、合同約定是否明確：二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

第二篇：二手房交易流程及注意事項(xiàng)都有哪些

二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。那么二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項(xiàng)呢?

第1步：買(mǎi)賣(mài)前的產(chǎn)權(quán)審核

擔(dān)心買(mǎi)到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買(mǎi)家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問(wèn)題也將不是問(wèn)題。

首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

風(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)最大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問(wèn)題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，交易即宣布無(wú)效。第2步：交定金與簽合同

看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬(wàn)不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門(mén)的。房子動(dòng)輒上百萬(wàn)，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬(wàn)元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請(qǐng)多留個(gè)心眼。

如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買(mǎi)賣(mài)雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣(mài)方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣(mài)家收訖，賣(mài)家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒(méi)有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣(mài)家賬戶上。一般來(lái)說(shuō)，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同，示范文本可以在深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見(jiàn)示范文本。【風(fēng)險(xiǎn)提示】：

1.當(dāng)下樓價(jià)上漲，買(mǎi)家如想防止賣(mài)家毀約不賣(mài)，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;.賣(mài)家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣(mài)樓，所以預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣(mài)方收訖”;.為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬(wàn)元左右的保證金。在查驗(yàn)家具、電器完好，水電、物管等費(fèi)用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

第3步：贖樓

贖樓是一門(mén)大學(xué)問(wèn)，不同贖樓方式費(fèi)用不同、供樓時(shí)間不同、面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不同。一般來(lái)說(shuō)，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過(guò)擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費(fèi)用，以及0.4%的短期贖樓利息，等買(mǎi)家房產(chǎn)證出來(lái)之后，再到銀行做按揭;其二，買(mǎi)家通過(guò)擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣(mài)家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買(mǎi)家需要提前供樓。

“出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，買(mǎi)家最好采用前一種方式贖樓。通過(guò)后一種方式，可節(jié)省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣(mài)家悔約不賣(mài)或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，買(mǎi)家將陷入被動(dòng)境地。”美聯(lián)物業(yè)按揭部總監(jiān)王青說(shuō)。

這里邊還有一些小竅門(mén)：如果通過(guò)同行轉(zhuǎn)按揭，上述費(fèi)用少不了，但可以節(jié)省不少時(shí)間。另外，擔(dān)保公司與銀行有對(duì)接的關(guān)系，比如某個(gè)擔(dān)保公司對(duì)應(yīng)的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔(dān)保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔(dān)保公司可能要空跑一趟。風(fēng)險(xiǎn)提示：因贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，為此環(huán)節(jié)中最大。買(mǎi)家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過(guò)擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問(wèn)題，買(mǎi)家會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認(rèn)同“兩筆款贖樓”，即業(yè)主自己通過(guò)擔(dān)保公司向銀行借款。

第4步：付首期及資金監(jiān)管

除了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問(wèn)題就是資金監(jiān)管。事實(shí)上，資金監(jiān)管目前已成體系，買(mǎi)賣(mài)雙方按照既成規(guī)定來(lái)做，風(fēng)險(xiǎn)很小。無(wú)論是通過(guò)何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。

具體操作是：買(mǎi)賣(mài)雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開(kāi)一個(gè)賬戶，約定在買(mǎi)家過(guò)戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣(mài)方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣(mài)方;如果中間出現(xiàn)問(wèn)題交易終止，則把首期款再打回給買(mǎi)方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過(guò)要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。

出于公平角度考慮，銀行會(huì)要求買(mǎi)賣(mài)雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書(shū)上先簽字，這樣放款時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方不需要親自到銀行，也能避免買(mǎi)家到時(shí)候不配合放款給賣(mài)家?guī)?lái)困擾。

【風(fēng)險(xiǎn)提示】：

1.買(mǎi)家要保證首期款通過(guò)獨(dú)立的第三方進(jìn)行監(jiān)管，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。用首期款為賣(mài)家贖樓更是險(xiǎn)上加險(xiǎn)。

2.倘若放款書(shū)沒(méi)有提前簽字，賣(mài)家在買(mǎi)家過(guò)戶完畢之后要及時(shí)催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。

第5步：簽訂買(mǎi)賣(mài)合同

在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會(huì)：自主交易可以先簽訂一個(gè)“書(shū)面協(xié)議”，這個(gè)協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類(lèi)似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站的“信息公開(kāi)”欄目的房地產(chǎn)管理相關(guān)下載處，下載《深圳市二手房預(yù)約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同(2008版示范文本)》作為參考。

簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí)，最主要要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書(shū)面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過(guò)戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。

交付首期之后，就可簽訂國(guó)土房管局的正式二手房買(mǎi)賣(mài)合同。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)(下簡(jiǎn)稱房協(xié))的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，自主交易雙方可以在任何能夠上網(wǎng)的地方，上到房協(xié)的網(wǎng)站，注冊(cè)并填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容，經(jīng)過(guò)共4個(gè)工作日的確權(quán)及辦理時(shí)間后，就可以直接到房協(xié)(福田區(qū)景田東路36號(hào)潤(rùn)豐園小區(qū)一樓)去領(lǐng)取，完全免費(fèi)。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，目前房協(xié)已經(jīng)取消了中介代打合同的資格，不過(guò)還是有中介通過(guò)公司端口代打二手房合同并收取一定費(fèi)用。記者了解到，這個(gè)費(fèi)用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。【風(fēng)險(xiǎn)提示】：

1.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。

2.如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。

3.如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，最好在附表中對(duì)家具家電的情況加以詳細(xì)描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時(shí)出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況。

4.如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫(xiě)明戶口遷出的日期及違約條件。

5.要明確違約責(zé)任，特別是在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。第6步：選銀行和辦按揭

如果不是一次性付款，買(mǎi)家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買(mǎi)賣(mài)合同。申請(qǐng)貸款時(shí)直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說(shuō)要做房產(chǎn)按揭，他就會(huì)幫忙處理。一般來(lái)說(shuō)當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況，像評(píng)估價(jià)高的銀行需要再評(píng)估，一般會(huì)延長(zhǎng)二三個(gè)工作日。不過(guò)在辦理按揭前，買(mǎi)方需要自己心里有個(gè)數(shù)，如果房產(chǎn)樓齡較新，例如是在2000年以后入伙，因?yàn)樵u(píng)估價(jià)比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子，那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監(jiān)管，也可以在申請(qǐng)按揭時(shí)同時(shí)辦理，免得來(lái)回跑腿。

至于銀行的選擇，中介人員推薦說(shuō)四大國(guó)有銀行的貸款額度會(huì)較寬松，而且辦事效率會(huì)高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。【風(fēng)險(xiǎn)提示】：.如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買(mǎi)家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。.目前二套房貸有收緊趨勢(shì)，有可能出現(xiàn)貸款批不下來(lái)的情況，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。第7步：過(guò)戶及交稅

去過(guò)戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過(guò)戶手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買(mǎi)賣(mài)合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。

至于辦證時(shí)間，關(guān)內(nèi)是5個(gè)工作日出新證，關(guān)外寶安也是5個(gè)工作日，龍崗則是20-30個(gè)工作日(2000年以前的舊證是30個(gè)工作日，2000年以后的新證是20個(gè)工作日)。交稅時(shí)，如果合同約定是各付稅費(fèi)，那么兩人必須同時(shí)到場(chǎng);如果是業(yè)主實(shí)收，就只需要買(mǎi)家到場(chǎng)。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會(huì)自動(dòng)去國(guó)土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主。【風(fēng)險(xiǎn)提示】：

1.房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說(shuō)過(guò)戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn)，是由買(mǎi)方承擔(dān)的，所以買(mǎi)方需要在過(guò)戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問(wèn)題。.目前房?jī)r(jià)上漲，有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過(guò)戶期間的房產(chǎn)交易終止，買(mǎi)方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過(guò)戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。

第8步：后續(xù)事項(xiàng)

交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門(mén)去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時(shí)候也許要提供抵押合同，交易雙方最好在去之前打電話進(jìn)行咨詢，以免來(lái)回跑動(dòng)。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失，那么經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。【風(fēng)險(xiǎn)提示】：

1.如果交房時(shí)家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金無(wú)法彌補(bǔ)時(shí)，買(mǎi)方通常很難找到賣(mài)家去索賠。所以最好在當(dāng)初約定交房保證金時(shí)，盡量把保證金的數(shù)額做大。

2.戶口問(wèn)題也是交房時(shí)容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。

第三篇：二手房交易流程、范本及注意事項(xiàng)

二手房交易規(guī)范流程

一般過(guò)戶：周期(高新區(qū)內(nèi)30天;區(qū)外45天)

1、簽訂購(gòu)房協(xié)議書(shū)——————由店長(zhǎng)配合經(jīng)紀(jì)人收取雙方證件

注意：協(xié)議由權(quán)證主管審核過(guò)方可簽訂，協(xié)議簽訂完當(dāng)天經(jīng)紀(jì)人必須將協(xié)議會(huì)簽，附客戶、業(yè)主登記表及房源和客戶委托書(shū)，并填寫(xiě)交易辦理申請(qǐng)單交至權(quán)證主管處。

2、審核證件——————由經(jīng)紀(jì)人催辦，店長(zhǎng)收集，送權(quán)證主管審核

注意：核證費(fèi)的收取應(yīng)在簽訂購(gòu)房協(xié)議書(shū)時(shí)明確由何方承擔(dān)。

3、簽訂買(mǎi)賣(mài)契約——————由權(quán)證主管或店長(zhǎng)辦理

注意：簽訂買(mǎi)賣(mài)契約時(shí)，必須將雙方中介費(fèi)及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用收齊，否則不予辦理，并且買(mǎi)方在簽訂買(mǎi)賣(mài)契約時(shí)必須將購(gòu)房款準(zhǔn)備齊。同時(shí)明確買(mǎi)賣(mài)雙方各自承擔(dān)的費(fèi)用。

4、交件——————由店長(zhǎng)或經(jīng)紀(jì)人辦理

注意：去交易管理中心或高新房地事務(wù)所交件應(yīng)在甲乙雙方配合下，為確保手續(xù)能在承諾時(shí)間內(nèi)辦理完畢，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)在簽訂的購(gòu)房協(xié)議書(shū)上注明工作期限從收到交件單或程序控制單之日起算。

5、領(lǐng)證、交驗(yàn)房屋——————由經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)證及交驗(yàn)房屋

注意：在新的房產(chǎn)證未辦理下來(lái)前，為了避免不必要的糾紛，公司不建議買(mǎi)方提前入住房屋，如買(mǎi)方堅(jiān)持，而賣(mài)方又同意，應(yīng)由甲乙雙方書(shū)寫(xiě)協(xié)議附件，明確細(xì)節(jié)。

6、放款——————由財(cái)務(wù)配合權(quán)證主管辦理

注意：為提高辦事效率，在新證辦理完后，權(quán)證主管即填寫(xiě)購(gòu)房款返還單，經(jīng)紀(jì)人在辦理房屋交驗(yàn)時(shí)方可向客戶承諾時(shí)間，一般返款時(shí)間為最長(zhǎng)三天。

按揭貸款：周期(60日)

1、簽訂購(gòu)房協(xié)議書(shū)——————由店長(zhǎng)配合經(jīng)紀(jì)人收取雙方證件

注意：協(xié)議由權(quán)證主管審核過(guò)方可簽訂，協(xié)議簽訂完當(dāng)天經(jīng)紀(jì)人必須將協(xié)議會(huì)簽，附客戶、業(yè)主登記表及房源和客戶委托書(shū)，并填寫(xiě)交易辦理申請(qǐng)表交至權(quán)證主管處。

2、簽訂買(mǎi)賣(mài)契約——————由權(quán)證主管或店長(zhǎng)辦理

注意：簽訂買(mǎi)賣(mài)契約時(shí)，必須將雙方中介費(fèi)及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用收齊，否則不予辦理，并且

買(mǎi)方在簽訂買(mǎi)賣(mài)契約時(shí)必須將購(gòu)房首付款繳納至公司，權(quán)證主管應(yīng)向買(mǎi)方明確高新區(qū)貸款金額最高為總房款的70%;權(quán)證主管應(yīng)向買(mǎi)方明確高新區(qū)外貸款金額最高為總房款的60%，具體由銀行評(píng)估定奪。

3、審核證件、評(píng)估——————由經(jīng)紀(jì)人催辦，店長(zhǎng)收集，送權(quán)證主管審核

注意：審核證件應(yīng)在簽訂買(mǎi)賣(mài)契約前辦理，并且明確核證費(fèi)的繳納應(yīng)由何方承擔(dān)，評(píng)估由店長(zhǎng)聯(lián)系相關(guān)銀行，最長(zhǎng)不得超過(guò)三天。

4、領(lǐng)證并辦理抵押————————由買(mǎi)方配合權(quán)證主管辦理

注意：簽訂買(mǎi)賣(mài)契約時(shí)應(yīng)限定買(mǎi)賣(mài)雙方提供證件的時(shí)間，買(mǎi)方配合權(quán)證主管去產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處抵押科或高新房地局抵押科辦理，需10個(gè)工作日方可辦理完。

5、交驗(yàn)房屋——————由權(quán)證主管將《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交銀行，貸款到帳后通知經(jīng)紀(jì)人交驗(yàn)房屋

注意：在新的房產(chǎn)證未辦理下來(lái)前，為了避免不必要的糾紛，公司不建議買(mǎi)方提前入住房屋，如買(mǎi)方堅(jiān)持，而賣(mài)方又同意，應(yīng)由甲乙雙方書(shū)寫(xiě)協(xié)議附件，明確細(xì)節(jié)。

6、放款——————由財(cái)務(wù)配合權(quán)證主管辦理

注意：為提高辦事效率，在新證辦理完后，銀行放款至公司需三天時(shí)間，權(quán)證主管即填寫(xiě)購(gòu)房款返還單，經(jīng)紀(jì)人在辦理房屋交驗(yàn)時(shí)方可向客戶承諾時(shí)間，一般返款時(shí)間為最長(zhǎng)五天。

以上為兩種常用交易辦理流程及注意事項(xiàng)，為縮短辦理時(shí)間，自流程發(fā)布之日起，所有買(mǎi)賣(mài)房源在簽訂委托書(shū)的同時(shí)須將房產(chǎn)證復(fù)印件附上，并明確房屋具體面積。另外為了避免糾紛或投訴，做單店長(zhǎng)或經(jīng)紀(jì)人必須將業(yè)務(wù)跟蹤完畢，整個(gè)過(guò)戶或按揭手續(xù)算結(jié)束

范本 賣(mài)方：_______________________________（以下簡(jiǎn)稱甲方）

買(mǎi)方：_______________________________（以下簡(jiǎn)稱乙方）

一、為房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣(mài)給乙方所有：

1.房屋狀況：（請(qǐng)按《》填寫(xiě)）

房 屋 座 落

幢號(hào) 室號(hào) 套（間）數(shù) 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 建筑面積（平方方）用途

2.該房屋的土地使用權(quán)取得方式“√”：出讓（）、劃撥（）。

二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣_(tái)_______元，（大寫(xiě)）_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾 元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

四、出賣(mài)的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對(duì)雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失，支付違約費(fèi)用。

六、雙方愿按國(guó)家規(guī)定交納稅、費(fèi)及辦理有關(guān)手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向（___________）仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務(wù)部門(mén)各一份，房管部門(mén)一份。

八、雙方約定的其它事項(xiàng)：_____________________________________

甲方（簽名或蓋章)_______________ 乙方（簽名或蓋章）_______________ 監(jiān)證機(jī)關(guān)：_______________

代理人（簽名或蓋章）_____________________ 代理人（簽名或蓋章）______________________

簽訂日期：___________年____月____日

編輯本段簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)

二手房由于價(jià)格普遍較低，因此受到很多買(mǎi)房者的青睞，然而由于二手房權(quán)屬的多樣性和交易方多為個(gè)人之間等因素，使得某種意義上簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同比簽訂新商品房買(mǎi)賣(mài)合同更加需要注意深入了解一些細(xì)節(jié)，減少法律風(fēng)險(xiǎn)，那么一般來(lái)說(shuō)簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同有哪些注意事項(xiàng)需要特別關(guān)注的呢.簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)：

一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度

1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人;

2、搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房;

3、產(chǎn)權(quán)

證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處;

4、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)

1、確

認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成;

2、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;

3、一般來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;

2、是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

3、陽(yáng)臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題。

四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

1、包

括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積;

2、產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;

3、最保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

1、戶型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn);

2、管線是否太多或者走線不合理;

3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問(wèn)題。

六、考核房屋的市政配套

1、打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;

2、打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目;

3、確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象;

4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象;

5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;

6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;

7、小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器;

8、冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

七、了解裝修的狀況

1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

2、了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平

1、水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去繳，三表是否

出戶;

2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;

3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;

4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

九、了解以后居住的費(fèi)用

1、水、電、煤、暖的價(jià)格;

2、物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);

3、車(chē)位的費(fèi)用。

十、追溯舊房的歷史

1、哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限;

2、哪些人住過(guò)，什么背景，是何種用途;

3、是否發(fā)生過(guò)不好的事情，是否欠人錢(qián)或者

發(fā)生過(guò)盜竊案;

4、是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用，以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。

十一、了解鄰居的組合1、好鄰居會(huì)讓你生活愉快，選不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往，通過(guò)衣首和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次;

2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?

3、與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

十二、算計(jì)一下房?jī)r(jià)

1、自己通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值;

2、委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估;

3、銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估這個(gè)價(jià)格可以看成是房屋的最低保值價(jià)。

十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：

1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可;

2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明;

3、愿意將所賣(mài)的房子作為抵

押，或者能提供其它符合條件的抵押;

4、所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠;

5、支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。

十四、請(qǐng)律師

1、二手房買(mǎi)賣(mài)的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠;

2、公房上市的時(shí)間不長(zhǎng)，能提供這一類(lèi)服務(wù)的律師并不多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無(wú)一定之規(guī);

3、建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。

十五、找代理行

1、公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開(kāi)的政策，中間的交易過(guò)程完全由代理行來(lái)操作;

2、代理行的二手房信息要比個(gè)人更全面，但是目前來(lái)看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證;

3、在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)?是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭?買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失?代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?是否能保證買(mǎi)到稱心的二手房?

十六、考察代理行是否可靠代理行應(yīng)該提供兩證：

1、有效的當(dāng)?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū);

2、資質(zhì)證書(shū)是行業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的，對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。

十七、及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化

1、公房上市還是一個(gè)新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時(shí)了解政策的變化;

2、媒體的報(bào)

道十分關(guān)注公房上市，要注意報(bào)紙的新消息;

3、向律師及中介代理行咨詢;

4、最可靠的還是向有關(guān)房管部門(mén)咨詢，及時(shí)了解最新的信息。

十八、產(chǎn)權(quán)是否完整

1、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒(méi)有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛;

2、只可相信自己的眼睛，一定要在過(guò)完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。

十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

1、不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢(qián)再過(guò)戶還是先過(guò)戶再交錢(qián)是一個(gè)重要問(wèn)題;

2、可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過(guò)戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方的賬戶。

二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過(guò)戶

1、必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過(guò)戶手續(xù);有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程;

2、從買(mǎi)房的角度來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可以毀約。

編輯本段解除合同的條件及程序

《合同法》第六十九條規(guī)定，當(dāng)事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。對(duì)方提供適當(dāng)擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對(duì)方在合理期

限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。《合同法》第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。《合同法》第九十六條規(guī)定，當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

第四篇：購(gòu)買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)

對(duì)于大多數(shù)的工薪族而言，想要在重點(diǎn)區(qū)域購(gòu)置新房，資金超過(guò)所能承受的范圍，此時(shí)，購(gòu)買(mǎi)一套同區(qū)域內(nèi)的二手房就成為普通上班族群體的最佳選擇。置業(yè)專家現(xiàn)針對(duì)購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和事項(xiàng)進(jìn)行了歸納分析，給正準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)二手房的市民提供一些參考。

一、在找到心儀房產(chǎn)之后，對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行認(rèn)真審核，審核內(nèi)容包括： a、審核房主身份，確定產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房者身份一致;

b、明確被售房屋的性質(zhì)與產(chǎn)權(quán)的完整性，判斷被售房屋是否抵押;了解房屋剩余使用期限及用途;

c、了解房屋產(chǎn)權(quán)有無(wú)糾紛，得到房產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)單位或共有人的同意出售證明;d、確定房產(chǎn)證日期，(判斷是否滿五年等)以了解交易該房產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)金額。

e、產(chǎn)權(quán)證上的面積與實(shí)際面積是否相符，驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實(shí)性。

二、與新房不同，二手房具有的現(xiàn)房特性可以讓購(gòu)房者在看房時(shí)進(jìn)行初步驗(yàn)房

檢驗(yàn)房屋裝修配置：主要觀察房屋結(jié)構(gòu)，建筑與裝修材料，確認(rèn)房屋的供電設(shè)施、供氣管道、水管等是否有老化現(xiàn)象;電話線、寬帶的安裝是否完備等：

a、看房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)是有無(wú)改動(dòng);牽涉到陽(yáng)臺(tái)的面積怎么算等;

c、試用上下水，看看上水是否有足夠的壓力、下水是否暢通。頂層住戶還應(yīng)該重點(diǎn)看一下屋頂有無(wú)滲、漏現(xiàn)象。

三、判斷被售房屋價(jià)格和價(jià)值

a、了解一下本區(qū)域二手房的市場(chǎng)價(jià)格，通過(guò)價(jià)格對(duì)比來(lái)選擇購(gòu)房預(yù)算以內(nèi)的小區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)比較和選擇。

b、委托信得過(guò)的中介公司進(jìn)行價(jià)值評(píng)估;

c、銀行提供按揭貸款時(shí)會(huì)作出價(jià)值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。

四、限購(gòu)之下確保購(gòu)房資格及貸款資格

五、產(chǎn)權(quán)交接時(shí)最好選擇買(mǎi)賣(mài)雙方都信得過(guò)品牌中介公司來(lái)操作，以規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)，保證房款資金安全

第五篇：購(gòu)買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)

購(gòu)買(mǎi)二手房的十大注意事項(xiàng)

第一，注意查看出賣(mài)方的證件。在買(mǎi)賣(mài)雙方簽署買(mǎi)賣(mài)合同之前，買(mǎi)方一定要查看賣(mài)方的證件，主要是房產(chǎn)證（是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”）、身份證、戶口簿、原始的購(gòu)房合同、各種稅費(fèi)發(fā)票原件、結(jié)婚證（若沒(méi)有結(jié)婚，則要出示單身證明）。商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證書(shū)；代理人要查驗(yàn)代理委托書(shū)是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書(shū)。

請(qǐng)教律師，1.我想買(mǎi)一套二手房，房主已婚，但是戶口是單身，買(mǎi)房合同是她自己的名字，是婚后買(mǎi)的，我如果想要辦過(guò)戶，是不是需要他們夫妻都要簽字或者有委托書(shū)？

最好讓他們夫妻都簽字，或者讓他丈夫?qū)懸粋€(gè)同意出售的證明；

第二，注意房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。房屋的權(quán)利狀態(tài)是購(gòu)買(mǎi)二手房的前提和基礎(chǔ)，只有出賣(mài)方擁有完全的、無(wú)瑕疵的所有權(quán)時(shí)，才能保證交易的合法性。很多人在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，出賣(mài)方可能本身還沒(méi)有取得房產(chǎn)證，此時(shí)買(mǎi)方交易有很大的風(fēng)險(xiǎn)，有可能買(mǎi)房人長(zhǎng)期無(wú)法取得房產(chǎn)證，也有可能根本無(wú)法取得房產(chǎn)證，那么買(mǎi)房人永久無(wú)法取得對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋的物權(quán)。建議大家購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)注意出賣(mài)方是否已經(jīng)實(shí)際取得房產(chǎn)證。

第三，注意房屋的抵押狀態(tài)。通常，出賣(mài)方在出售房屋時(shí)，房子本身還有部分銀行貸款沒(méi)有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來(lái)講，出賣(mài)方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無(wú)效合同，除非銀行同意出售。實(shí)踐中出賣(mài)方通常要求買(mǎi)房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，律師提醒廣大買(mǎi)房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣(mài)方不辦理解押，可能導(dǎo)致買(mǎi)房人面臨合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)，最后可能房款也無(wú)法追回。

1.房主房子還有貸款，想要用我的錢(qián)來(lái)還，我應(yīng)該怎么做才可以避免風(fēng)險(xiǎn)？需要補(bǔ)充一個(gè)合同或者協(xié)議嗎？

建議最好走資金監(jiān)管，這樣對(duì)買(mǎi)家最安全；中介公司的直接管理者是當(dāng)?shù)亟ㄎ?/p>

根據(jù)您這種情況應(yīng)該找第三方（擔(dān)保公司），將首付打入擔(dān)保公司帳號(hào)，再去公證處做份公證，房本放在擔(dān)保公司，擔(dān)保公司用首付款去還清銀行抵押后立即過(guò)戶，如賣(mài)方違約不去過(guò)戶，可拿房本和公證書(shū)自行到房地局過(guò)戶，這樣很安全。

如果像他們說(shuō)的你直接到還款銀行還了款，賣(mài)方要是就不和買(mǎi)方去過(guò)戶也沒(méi)辦法，沒(méi)有擔(dān)保公司賣(mài)方也不會(huì)和買(mǎi)方去做公證的，萬(wàn)一買(mǎi)方不付給賣(mài)方尾款直接去自行過(guò)戶，賣(mài)方就損失了。

資金監(jiān)管和資金托管是兩碼事！

1、資金托管

如果買(mǎi)方只擔(dān)心賣(mài)方在過(guò)戶前出問(wèn)題，可直接去直接到某家銀行進(jìn)行資金托管（不是所有銀行都有托管業(yè)務(wù)），買(mǎi)賣(mài)雙方到托管銀行，簽訂托管協(xié)議，等過(guò)完戶，拿契稅票原件去銀行將錢(qián)劃給賣(mài)方。

2、資金監(jiān)管（目前北京只有幾家擔(dān)保公司在建委有資金監(jiān)管帳號(hào)）

如果買(mǎi)方在交易中從頭到尾都擔(dān)心，可選擇資金監(jiān)管，資金監(jiān)管是房款打到監(jiān)管帳號(hào)內(nèi)凍結(jié)，等過(guò)完戶到到房產(chǎn)證做完物業(yè)交驗(yàn)后，房主拿交驗(yàn)單和托管憑證才能拿到錢(qián)。

第四，注意房屋的出租狀態(tài)。若是出賣(mài)方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對(duì)這個(gè)房子享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，所以買(mǎi)房人要取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明，否則承租人有權(quán)主張買(mǎi)賣(mài)雙方所簽署的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。同時(shí)，即使承租人放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權(quán)要求買(mǎi)房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會(huì)給買(mǎi)房人帶來(lái)一定的影響。

第五，注意房屋的性質(zhì)。在北京房子的性質(zhì)有幾種：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房、成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房、央產(chǎn)房等。鑒于房屋性質(zhì)不同，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要區(qū)分房屋的性質(zhì)。

第六，注意房屋質(zhì)量。有的二手房年代已經(jīng)久遠(yuǎn)，房屋可能存在一定的質(zhì)量問(wèn)題，例如：房屋漏水、墻體出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫等。建議購(gòu)房人在考察房屋時(shí)仔細(xì)查看墻體是否有裂縫，主要查看廚房和衛(wèi)生間是否有漏水

情況，這是目前房屋質(zhì)量比較常見(jiàn)的問(wèn)題。

第七，注意房屋落戶情況。很多人購(gòu)買(mǎi)二手房是為了落戶口，給孩子上學(xué)，然而買(mǎi)了房子后發(fā)現(xiàn)房子內(nèi)有很多陌生人的戶口，導(dǎo)致自己的戶口無(wú)法遷入。

第八，注意辦理房屋物業(yè)交割手續(xù)。很多人認(rèn)為辦理過(guò)戶手續(xù)后交易就完成了，實(shí)際上不是如此。過(guò)戶后，買(mǎi)房人和出賣(mài)方應(yīng)當(dāng)共同辦理物業(yè)交割手續(xù)，即結(jié)算房屋內(nèi)的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、有限電視費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、公共維修基金的過(guò)戶等手續(xù)，只有辦完這些手續(xù)，整個(gè)的二手房交易才算圓滿完成。

第九，注意房屋周邊環(huán)境。要了解小區(qū)建設(shè)的年代，居住的群體，周邊配套是否齊全，交通是否方便，周邊環(huán)境是否嘈雜，例如：是否有高壓電線、是否有城鐵或火車(chē)道，是否有水泵房等，同時(shí)要注意房屋所在樓層是否為管道層，是否為頂層，因?yàn)轫攲幼钊菀装l(fā)生漏水問(wèn)題。

第十，注意中介公司。目前，因?yàn)橹薪楣緣艛嗔舜罅康姆吭矗仁官I(mǎi)賣(mài)雙方只能通過(guò)中介公司獲得信息，達(dá)成交易。中介公司作為專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的主體資格、房屋的權(quán)屬狀況、交易信息的真實(shí)性等進(jìn)行審查，否則因?yàn)橹薪楣镜脑驅(qū)е沦I(mǎi)賣(mài)雙方損失的，中介公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

整個(gè)二手房交易的過(guò)程，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，除了上述十種情形外，還有很多情形，例如：房屋存在被查封的情況等。為防范風(fēng)險(xiǎn)，避免損失，建議購(gòu)房人簽署詳盡的買(mǎi)賣(mài)合同。

7、怎樣看房子的年限

住宅的使用年限是指住宅在有形磨損下能維持正常使用的年限，是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。住宅的折舊年限是指住宅價(jià)值轉(zhuǎn)移的年限，是由使用過(guò)程中社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件決定的社會(huì)必要平均使用壽命，也叫經(jīng)濟(jì)壽命。住宅的使用年限一般大于折舊年限。不同建筑結(jié)構(gòu)的折舊年限國(guó)家的規(guī)定是：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為60年；磚混結(jié)構(gòu)為50年。

8、．磚混結(jié)構(gòu)住宅

磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。

磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、排檐等。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅；由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。

9、．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住宅

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。